edição
291
OUTUBRO
2015
Foto: S/N
GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
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Educai as crianças, para que não seja necessário punir os adultos Pitágoras
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www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02 Outubro / 2015
EDITORIAL
Outubro é o mês das crianças, que dão um brilho especial à vida da gente. Os mais agitados nos divertem com suas espontaneidade e sinceridade. As crianças são a alegria do mundo e precisam ser respeitadas...também no condomínio. As crianças têm energia de sobra. Quando não podem gastar esse “combustível”, acabam aprontando. Se o condomínio não tem playground, área livre, salão de jogos, quadras ou algum outro espaço de lazer, elas brincam em locais
inapropriados como nas escadas, elevadores e garagens. A simples proibição pode não resolver. O prédio que não tem muito espaço pode improvisar o salão de festas como área de lazer. O síndico deve impor algumas regras e horários de utilização, mantendo o local bem cuidado para não ocorrer acidentes. O piso, por exemplo, não pode estar soltando, pois as crianças podem tropeçar. É aconselhável ter sempre algum adulto observando as brincadeiras.
Uma boa área de lazer infantil deve possuir espaços nos quais os adultos possam permanecer tranquilos e sejam adequados para a leitura ou conversa. O síndico de um condomínio com bastante espaço de lazer, com playground e quadras, tem a mesma responsabilidade. Ele tem a obrigação de manter essas áreas bem conservadas para não responder judicialmente no caso de ocorrer algum acidente por má qualidade dos brinquedos. A interação entre muitas pessoas
gera situações que o síndico tem de saber lidar para que mantenha a mais harmoniosa das relações. Isto é especialmente difícil quando tratamos de crianças e adultos. O que mais incomoda os adultos é o barulho. O síndico não é o único responsável pela algazarra das crianças. Reuniões com os pais são essenciais para o controle da bagunça. Um canal de comunicação mantido constantemente entre os pais e o síndico gera um vínculo benéfico para todos.
Pensamento do mês: “Com tantos brinquedos no mundo, algumas pessoas escolhem brincar com os sentimentos alheios” Autor desconhecido
SEGURANÇA
As portarias devem ser projetadas para maior segurança
Mais uma vez, no mês passado, tivemos um arrastão em um prédio em Moema, no qual bandidos entraram pela porta da frente do condomínio no momento da entrega de jornal. O assunto foi veiculado pela imprensa, da seguinte forma: “Bando faz arrastão em condomínio de luxo em Moema - Grupo invadiu prédio na manhã desta terça (22)... O bando roubou joias e dinheiro dos moradores do condomínio. O porteiro do prédio, Dirceu Marin, de 56 anos, foi rendido enquanto os assaltantes faziam um arrastão nos apartamentos. ‘Fiquei na guarita, vieram entregar jornal e aí entraram quatro caras. Me empurraram com arma na cabeça e anunciaram o assalto’, disse.” (Fonte: Estadão Conteúdo, de 22/09/2015).
Atualmente, percebemos que em vários assaltos, principalmente nos arrastões, os ladrões invadem o prédio, pela entrada de pedestres ou mesmo de veículos, e se dirigem à portaria a fim de dominá-la e controlar a situação. Com a guarita tomada, tem-se como visualizar toda movimentação interna e externa
do condomínio e, infelizmente, somente alguns edifícios residenciais, considerados de alto padrão, são projetados prevendo sistemas de segurança adequados. Um dos principais pontos de vulnerabilidade do condomínio, sem dúvida alguma, e que deve ser muito bem planejado é a portaria, pois é um dos locais mais importantes de qualquer conjunto residencial, tendo em vista que é por esta entrada que se fará todo o procedimento de controle de acesso e a triagem das pessoas que desejam acessar as dependências do prédio, além de ser o cartão de visita do condomínio. Para tanto é necessário que se siga algumas regras básicas, quando da confecção do projeto e execução desse tipo de obra, para que seja construído dentro das regras básicas de segurança, levando em conta, também, a estética de sua arquitetura e a funcionalidade. Primeiramente, a portaria deverá ser única, que tenha ótimo ângulo de visão de todo entorno e que seja protegida, a fim de que o porteiro possa desempenhar sua missão
com segurança. Deve ter como obstáculos grades e portões, formando uma eclusa entre si, tendo altura mínima de 3 metros e sistema de abertura eletrônico. Poderá haver algumas outras extensões físicas, tais como sensores infravermelhos ativos ou cerca eletrificada. Deve ser muito bem iluminada, evitando pontos de penumbra à frente do edifício. A guarita deve ser construída, de preferência, de alvenaria e inteiramente blindada, com todos os vidros à prova de balas, portas também blindadas, paredes reforçadas, além de possuir passador de encomendas, também blindados, e que evite contato físico entre o entregador e o morador ou mesmo o porteiro. Deve ter películas de proteção visual que dificulte a visão do seu interior no horário diurno ou noturno. O porteiro precisa ser preservado e, para isto, é necessário que a portaria possua um banheiro exclusivo para os funcionários. Os seus principais equipamentos de comunicação devem ser o interfone, o telefone e o rádio HT, devendo ser complementado, como backup
de comunicação, por aparelhos celulares ou rádios digitalizados. Nas guaritas, deve-se ter também botões de acionamento eletrônico dos portões, o monitor de CFTV, um botão de pânico e o teclado do sistema de alarme. O ideal é que a guarita tenha uma câmera de CFTV instalada em seu interior, a vídeo vigilância, e que esta seja monitorada externamente. Isto para controlar o movimento interno e ser utilizada em situações de emergência ou invasão. Para melhor controle de entrada, é interessante que os condomínios invistam em um sistema de controle de acesso informatizado através de biometria ou outro meio eletrônico. E, finalmente, é de suma importância que se tenha um porteiro devidamente selecionado, capacitado e treinado. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br www.sindiconews.com.br
JURISPRUDÊNCIA
Ação de cobrança. Condomínio de fato. Ausência de registro da convenção de condomínio no cartório de registro de imóveis. Cobrança de contribuição para as despesas comuns. Inegibilidade. A jurisprudência havia pacificado o entendimento de que o proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deveria contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afiguraria justo nem jurídico que se beneficiasse dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Sem embargo, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que associação de moradores não tem autoridade para cobrar taxa condominial ou qualquer contribuição compulsória de quem não é associado. Frise-se, ainda, que o entendimento do C. STJ encontra-se em consonância com o recente julgamento proferido pelo E. Supremo Tribunal Federal, no RE 432106, no dia 20.9.2011 de relatoria do Min. Marco Aurélio, no qual restou decidido que descabe a associação de moradores, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Por www.sindiconews.com.br
todo exposto, considerando não só a inexistência de serviços efetivamente prestados pelo demandante, onus probandi do qual não se desincumbiu a parte autora, mas também, o fato de o apelante não ter aderido a qualquer associação, há de se reformar a sentença. Provimento do recurso. Ação de demarcação com queixa de esbulho em condomínio edilício. Coisa julgada de ação reinvidicatória. Inexiste coisa julgada decorrente de julgado de improcedência da ação reivindicatória, em que, justamente, deixou-se à ação própria a caracterização da área de uso comum do condomínio edilício em confronto com a área da propriedade individual do condômino, que passou a usar o terraço como um todo, além das dimensões previstas no título. O excesso em relação ao título do condômino corresponde à área de uso comum, típica aos condomínios edilícios, em que se distinguem áreas privativas e de uso comum. (Apelação Cível Nº 70056915523, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 18/12/2013) (TJ-RS - AC: 70056915523 RS , Relator: Carlos Cini Marchionatti, Data de Julgamento: 18/12/2013, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/01/2014). Prestação de contas - Condomínio Edílicio - Síndico. Condenação do réu a prestar as contas ao condomínio, no prazo de 48 horas, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar - Procedência mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 994000274400 SP , Relator: Silvério Ribeiro, Data de Julgamento: 01/09/2010, Sexta Turma Cível, Data de Publicação: 08/09/2010).
TERCEIRIZAÇÃO
O fator humano na segurança
Toda e qualquer parafernália eletrônica que se possa instalar para proteção do condomínio não atingirá seus objetivos, se o zelador e porteiros não forem treinados e disciplinados quanto aos pontos de fraqueza explorados pelos bandidos. Os sistemas de proteção que previnem a invasão são os que devem ter prioridade sobre todos os demais dispositivos disponíveis, pois, deve-se fazer todo o possível para desencorajar e impedir a invasão. Se ela de fato ocorrer, então, nenhum dispositivo eletrônico evitará os traumas das ameaças, agressões, chantagens, que se carrega pelo resto da vida. Existem inúmeras opções de medidas de proteção contra invasões em condomínios disponíveis no mercado. Os dispositivos indispensáveis são aqueles instalados sobre os muros e grades que podem ser transpostos, e que, por serem visíveis, têm a vantagem de desencorajar os potenciais intrusos. Alguns desses expedientes menos nobres, no entanto, como arame farpado, cacos de vidro, pontas de lança, etc., são tão ostensivos que até desencorajam os marginais, mas, em contrapartida, desvalorizam o imóvel porque, além de enfeiar, dão a impressão de que é um alvo visado, afugentando potenciais compradores e/ou locadores interessados no imóvel. Existem alternativas mais sutis e menos visíveis, como sensores infravermelhos e fios elétricos, mas que exigem manutenção e devem estar permanentemente ligados. Em existindo esses obstáculos instalados, aos marginais restam simplesmente tentar iludir o porteiro a abrir o portão social, ou o da garagem, alternativas estas utilizadas em mais de 80% dos arrastões observados. Verifica-se, pois, que independentemente da quantidade de dispo-
sitivos instalados, a segurança do condomínio sempre estará sob a responsabilidade de um único homem: o porteiro. E nesse ponto, o síndico e conselheiros devem ser rigorosos na avaliação sobre as reais condições desses empregados em receberem tal responsabilidade. Possuem preparo e discernimento suficientes, para reagir de maneira adequada nas eventuais ameaças de invasão? Possuem nível de escolaridade mínimo para assimilarem o treinamento e disciplina para reconhecerem as situações de ameaça, em tempo de acionarem os alarmes existentes? De nada adianta gastar milhares de reais com dispositivos eletrônicos de última geração, se não forem operados por pessoas capacitadas e disciplinadas. E os atuais porteiros existentes de longa data no teu condomínio podem não corresponder a
esse perfil mínimo exigido para a função. É por isso que toda avaliação de medidas de segurança a serem tomadas, para se elevar o nível de proteção da propriedade, deve levar em consideração a capacitação de seus próprios empregados É por esta razão que a terceirização dos serviços poderá vir a ser a melhor opção para a implementação de medidas de segurança, com inúmeras vantagens e benefícios. Recebe uma equipe de profissionais experientes e treinados, e que poderão ser substituídos a qualquer tempo sem custos. Passa a contar também, com supervisores diurnos e noturnos, que testarão continuamente os dispositivos instalados, que estarão conectados ao serviço 24 horas de monitoramento. Vale a pena se dar ao trabalho de nos dar um telefonema. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Outubro / 2015 03
SEGURANÇA
Lei e Convenção obrigam aos cuidados prediais II
Dando seguimento à parte anterior deste tema, esclarecemos que muitos síndicos não imaginam que estão obrigados, pelas regras contidas nas convenções de condomínio, a fazer a manutenção (permanência daquilo que deve ser mantido em sua originalidade) e a conservação (diligência que deve ser tomada para que aquilo não se deteriore) das respectivas edificações. Por esse tipo de omissão, há milhares de prédios que estão com paredes, janelas, portas, sistemas elétricos e hidráulicos (água limpa e esgoto), escadas, elevadores, jardins, etc. em péssimo estado. É comum ver ferragens aparecendo no chão e nos tetos. Alertamos que essas situações denigrem as idoneidades dos síndicos e conselheiros, pois eles não tomam providências para os devidos reparos. Eles também são proprietários no condomínio, mas só vão perceber o péssimo estado de uso quando suas unidades forem postas à venda. Os preços ofertados serão os mais baixos, pois os eventuais compradores terão que bancar os consertos que já deveriam ter ocorrido anteriormente. Recomendamos que os síndicos e os conselheiros, primeiramente, leiam suas convenções condominiais e sigam as suas regras, impondo-as 04 Outubro / 2015
aos demais proprietários, os quais também têm o dever de custear as obras dos reparos ou reformas. Uma boa providência, e zelo, dos síndicos é o envio aos condôminos de uma cópia das convenções de seus condomínios, inclusive aos novos proprietários, que não votam a favor das reformas, pois desconhecem as regras que devam cumprir. Além da convenção, há lei municipal que obriga a realização de pinturas dos prédios e das suas calçadas, periodicamente, pois a conservação e manutenção é um dever do munícipe, proprietário, por questão de saúde e segurança contra acidentes. Outra boa providência é a realização de assembleia geral para analisar e aprovar os reparos das partes danificadas pelas condições climáticas e poluentes, pelo desgaste nos usos normais e pelas quebras voluntárias ou involuntárias, nas partes comuns. Os prédios antigos, que estão sem reformas há muito tempo, geralmente são aqueles que, também, precisam modernizar suas convenções e regimentos internos, para que a administração condominial possa ter como valorizar o patrimônio de cada um. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com
SINDICO NEWS RESPONDE R: Sem desmerecer a competência de um arquiteto, e tendo em vista se tratar de obra que vai além do aspecto arquitetônico, sou da opinião que este projeto tenha “um aval” de um engenheiro, ou então que um engenheiro ateste, através de OBRAS 2 laudo acompanhado de “ART/CREA” O síndico tem poderes para que estes serviços não afetarão a por algo que me foi imputado. impedir a realização de obras? integridade física da estrutura da Eu nem estava em casa no dia do ocorrido. Em quais situações ou por edificação. R: A princípio, a responsabilidade quais motivos? Com quais inspelo reparo do problema é da empretrumentos? RESPONSABILIDADE R: Sim, ele tem poderes para impe- Um caminhão de entrega de sa concessionária, já que você é cliente dela e a ela cabe prestar os serviços dir e são várias as possibilidades: a mercadoria para uma casa do pelo qual você paga por isso. primeira, se o condômino descumcondomínio esbarrou e danifiEla que procure o ressarcimento a prir as regras do Regimento seguncou a fiação do poste da minha quem deu causa ao prejuízo. do: se a obra estiver pondo em risco casa. De quem é a responsabilia integridade física da edificação; dade em resolver o problema? A Inaldo Dantas - Advogado terceira: Se estiver alterando as casíndica disse para eu ligar para Administrador de Condomínio racterísticas da fachada, etc... a operadora, pedir reparo, me Presidente do Secovi - PB virar!!!!! , Estou tendo problemas e-mail: inaldo.dantas@globo.com
OBRAS
É obrigatório explicitar que tipo de obras serão realizadas em uma unidade? R: De acordo com a Norma 16.28ABNT, sim.
OBRAS 3
É obrigatória a informação prévia ao síndico dos trabalhadores que realizarão obras no condomínio? R: Sim, principalmente o nome do Engenheiro, o número do CREA e, principalmente, a ‘ART” .
OBRAS 4 Foi feito uma reunião, sindico, conselheiro e condômina; solicitamos as modificações e metragens (atual e como ficará); nos foi passado uma relação do que ela pretende fazer e solicitou orçamento, no qual consta algumas coisas que me deixam em dúvida, como retirar caixa de luz e coluna de batente. Como devo proceder? o arquiteto deve apresentar a planta com as metragens e um laudo se responsabilizando pelas modificações ou tem que ser um Engenheiro? www.sindiconews.com.br
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2015 TR
POUPANÇA
Novembro
R$724,00
0,98%
0,0483%
0,6043%
Dezembro
R$724,00
0,62%
0,1053%
0,5485%
Janeiro/15
R$788,00
0,76%
0,0878%
0,6058%
Fevereiro
R$788,00
0,27%
0,0168%
0,5882%
Março
R$788,00
0,98%
0,1296%
0,5169%
Abril
R$788,00
1,17%
0,1074%
0,6302%
Maio
R$788,00
0,41%
0,1153%
0,6079%
Junho
R$788,00
0,67%
0,1813%
0,6159%
Julho
R$788,00
0,69%
0,2305%
0,6822%
Agosto
R$788,00
0,28%
0,1867%
0,7317%
Setembro
R$788,00
0,95%
0,1920%
0,6876%
Outubro
R$788,00
--------
0,1790%
0,6930%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 905,00
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 725,02 = R$ 37,18 por cota De R$ 725,03 até R$ 1.089,72 = R$ 26,20 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.399,12 ............................................................................ 8 % De R$ 1.399,13 até R$ 2.331,88.................................................. 9 % De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.132,63 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.084,97 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.084,97 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.037,31 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 190,08 Ticket Refeição ...................................................................R$ 7,00 Reajuste de 8,5% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/14 até 31/09/15.
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Condômino Antissocial
Inicialmente, antes de adentrar ao assunto, fica a seguinte indagação ao senhor leitor: condômino e ou síndico, a convenção de seu condomínio já foi atualizada nos termos do Código Civil de 2002? Não. Então faça! O artigo 1.337 do Código Civil destaca que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
06 Outubro / 2015
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. O síndico se vê na situação de que há a presença de um condômino ou possuidor antissocial em seu condomínio, o que fazer? Frisa-se que sempre é bom consultar antes um advogado, leia-se, antes, justamente para se precaver e fazer tudo conforme a lei. Tudo depende do caso concreto, porém poderíamos sugerir algumas resoluções: a) munido de provas (vídeos, com áudio de preferência, testemunhas que reduzam a termo suas declarações, com firma reconhecida e cópia de seu RG, CPF e comprovante de endereço, entre outras provas), peça para seu advogado redigir uma notificação expondo a situação que caracterizaria, em tese, um comportamento antissocial, nocivo aos demais condôminos, com embasamento na lei, convenção e regulamento interno de seu condomínio, e, dê um prazo para que o mesmo apresente sua defesa. Assim, será garantido o direito do contraditório e ampla defesa; b) houve ou não resposta, porém os atos nocivos permanecem, não há outra solução, a não ser o envio de notificação com advertência e mul-
ta, nos termos da convenção condominial. Houve a permanência do comportamento nocivo, convoca-se assembleia com um único assunto: “condômino antissocial: aplicação ou não de multa, nos termos do artigo 1.337 do Código Civil”. A convocação deverá ser para todos os condôminos, inclusive o condômino ou possuidor antissocial; c) a assembleia foi instalada, o síndico deve expor o problema e abrir a palavra para dar a oportunidade, mais uma vez, para o condômino ou possuidor antissocial se defender. A questão da imposição da multa deve ser colocada a votação para todos decidirem. Imposta a multa, deve ser remetido o boleto para pagamento; d) Imposta a multa, o condômino ou possuidor até pagou (sim, o cara é inconveniente e ainda tem dinheiro), porém insiste no comportamento antissocial, vamos nos socorrer ao Poder Judiciário. Apesar de não haver previsão expressa a amparar a pretensão de exclusão do condômino ou possuidor antissocial, uma vez que o artigo 1.337 do Código Civil, não prevê tal questão, pode o juiz, verificado que o comportamento antissocial extravasa a unidade condominial do “infrator”
para as áreas comuns do condomínio, e o condômino não corrigiu seu comportamento mesmo após a imposição de multa, decidir pela exclusão do condômino ou possuidor da unidade autônoma, podendo ainda dispor do imóvel, ou seja, pode locar, emprestar ou vender o bem imóvel, porém, perde-se o direito de conviver naquele condomínio. Comungo da opinião de que é possível excluir o condômino ou possuidor antissocial, através de ação judicial, com o afastamento do convívio dos demais condôminos e restrição do uso de sua propriedade em condomínio, afinal o direito de propriedade do condômino ou possuidor não pode ser majorado frente ao direito à intimidade, direito à honra, direito da personalidade e até mesmo o direito à dignidade da pessoa humana dos demais condôminos.
ASSOCIE-SE Conheça nossos planos para se tornar um membro da Assosindicos, A Casa dos Síndicos. Patrícia Santos Martins do Couto advogada e Palestrante da Assosíndicos
AGENDA DE EVENTOS Dia 24/10 4º Trocando Ideias entre Síndicos – Condômino Antissocial Errata: na última edição foi anunciada a data 07/11 para o Workshop Zelador Eficaz. Data correta: 17/11/2015 – Workshop Técnicas Eficazes de Manutenção com Carlos Eugenio Berkhout Dia 24/11 Workshop Análise de Pastas Orçamentais e Elaboração de Previsão Orçamentária com Wagner Medina Para maiores informações e inscrições, ligue: (11) 2503-5620 ou acesse o nosso site: www.assosindicos.org.br atendimento@assosindicos.org.br
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NBR 5419/15 - Proteção contra descargas atmosféricas Idéias que trazem resultados!
O Brasil é um país com diversas virtudes e características naturais que o diferenciam de todos os outros países do mundo. Entre elas, se destaca o número de raios. São cerca de 100 milhões de descargas elétricas que caem em nosso solo anualmente. São Paulo recebe cerca de um terço deste volume. Infelizmente, estas rajadas elétricas não geram apenas fotos interessantes e sustos em cães e gatos. Segundo o ELAT (Grupo de Eletricidade Atmosférica), em 2014, 98 pessoas morreram após serem atingidas. No estado de São Paulo, foram 17 vítimas. O síndico desavisado pode achar que não é problema dele, que são acidentes tristes, mas que dificilmente ocorrerão nas proximidades. Na realidade, os pequenos acidentes são muito mais comuns e os prejuízos não são inexpressivos. O INPE (Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais) estima que os raios causem perdas de R$ 1 bilhão à economia brasileira.
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As descargas, quando atingem a rede elétrica ou antenas, podem danificar aparelhos eletroeletrônicos. No primeiro caso, as concessionárias de energia são obrigadas pelo código de defesa do consumidor a cobrir os prejuízos. O pedido deve ser feito até 90 dias após o dano. Os produtos afetados serão analisados por um técnico, em até 10 dias, reparados ou substituídos. Vale ressaltar que é necessário guardar o número de protocolo e o item não pode ser analisado previamente por uma assistência técnica, que não a indicada pela companhia elétrica, salvo casos muito específicos, como equipamentos médicos. Porém, no caso do raio atingir os eletrodomésticos pela antena, o problema é do condomínio. As regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que norteiam a proteção contra as descargas atmosféricas, têm uma nova versão que deve ser observada. A NBR 5419/15 está em vigência desde junho. A ABNT montou esta norma em 4 partes, abrangendo:
1 - Os princípios gerais e estabelecimento dos requisitos para determinar a proteção contra descargas atmosféricas. 2 - Gerenciamento de risco: define os requisitos para análise de risco em uma estrutura devido às descargas atmosféricas para a terra. Dessa maneira, é possível saber quais medidas de segurança são necessárias. 3 - Danos físicos a estruturas e perigos à vida: estabelece requisitos para proteção de uma estrutura contra danos físicos por meios de um Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e para proteção dos seres vivos contra lesões causadas pelas tensões de toque e passo nas vizinhanças de um SPDA. 4 - Sistemas elétricos e eletrônicos internos na estrutura: fornece informações para o projeto, instalação, inspeção, manutenção e ensaio de sistemas de proteção elétricos e eletrônicos (Medidas de Proteção contra Surtos MPS) para reduzir o risco de danos permanentes internos à estrutura devido aos impulsos eletromagnéticos de descargas atmosféricas (LEMP).
A boa notícia é que as regras não mudaram os tipos de sistemas que podem ser implementados. Porém, os detalhes técnicos foram alterados. Agora, o Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) foi unido às Medidas de Proteção contra Surtos (MPS), sendo denominado Proteção contra Descargas Atmosféricas (PDA). Itens como tabela de condutores de captação, descida e aterramento foram revisados e acrescidos com novos materiais de constituição,
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como o aço cobreado. Os parâmetros de dimensão para tais foram determinados. Seguir estas normas é imprescindível, já que, a proteção ideal é uma estrutura contínua, que conduza adequadamente o raio do céu até o solo, por meio de uma rede de cabos com espessura determinada e aterramento. Isso, sem esquecer que a manutenção preventiva deve ser adequada para garantir proteção a todos os frequentadores do ambiente.
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