edição
304 Ano 25
2016
I n d i s p e n s á v e l
GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
Foto: S/N
facebook.com/sindiconews
sindiconews@sindiconews.com.br
@sindiconews
www.sindiconews.com.br
versão mobile
2017 - Início de um novo ciclo
I n d i s p e n s á v e l
SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda
EDITORIAL
2016 foi um ano difícil, um ano de mudanças, as quais sempre causam estranheza aos despreparados. Segundo a tradição astrológica, 2016 foi o término de um ciclo de 36 anos sob o domínio do sol. Em 2017, iniciará o tempo de saturno, visto como um período para trabalhar com responsabilidade e disciplina. Mesmo que não você não acredite em astrologia, dá para traçar uma comparação entre esta crença com as reviravoltas que foram enfrentadas nos âmbitos político, econômico, social e religioso pelo mundo todo. Se 2016 representou mudanças e desafios, é preciso que você as utilize a seu favor. O que mudou pode ser uma nova oportunidade para trilhar um caminho melhor.
Mas, dentro do condomínio, qual é o maior desafio? Esta pergunta é feita por muitos leigos e até por alguns síndicos mais experientes. Não há resposta definida para a questão. Cada condomínio edilício tem sua prioridade. E é pouco comum ter menos do que um assunto prioritário. Manter-se informado sobre as diversas áreas condominiais é uma boa estratégia administrativa. Manutenção geral, controle financeiro, relacionamento entre moradores, pareceria com administradora, busca por prestadores de serviço, conhecimento da Convenção e do Regulamento Interno, questões trabalhistas... Há sempre um problema dentro destes tópicos para ser resolvido. Comece sempre pelos mais
urgentes, até ter tudo sob controle. O que temos ouvido ao logo dos anos, de síndicos e síndicas, para a boa administração condominial é preciso trabalhar focado, com amor, disciplina e transparência. Uma gestão escura, sem comunicação, mesmo que bem feita, dá margem aos críticos de plantão. Portanto, é bom ter em mãos todas as atas de assembleias, contratos e balanços financeiros para quem quiser ver. Não espere as oportunidades caírem no seu colo e agarre todas as que aparecerem. Utilize este período de transição para refletir, analisando quais erros devem ser evitados, quais acertos podem ser repetidos e ver o quanto aprendeu com tudo isso.
Cuide do condomínio como cuida de sua casa particular. Da porta pra fora do apartamento também é sua propriedade. É seu lar e cabe a todos os moradores sua conservação. Utilize, aja e trate as áreas comuns como se fosse o interior de sua unidade e respeite os vizinhos como respeita sua família. O Síndico News continua aberto a sugestões e disposto a ajudar na administração condominial. O ano de 2017 não será diferente. Publicaremos matérias técnicas, artigos e os melhores fornecedores para nosso fiel público. Desejamos realizações positivas aos síndicos, síndicas, funcionários, anunciantes, colaboradores e parceiros. Grande abraço a todos.
Pensamento do mês: “A vitalidade é demonstrada não apenas pela persistência, mas pela capacidade de começar de novo.” Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci
F. Scott Fitzgerald
Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02
www.sindiconews.com.br
TERCEIRIZAÇÃO
Decisões para 2017
“As portas que abrimos e fechamos a cada dia, decidem a vida que vivemos.” A virada de ano é sempre uma boa oportunidade para reflexões e avaliações quanto a direção que a vida está nos levando, quer seja na carreira profissional, nos projetos de vida, e sobre novos planos que, por falta de tempo ou de força de vontade, continuam a ser nada mais do que projetos ou intenções. O importante é ambicionar o melhor, para si e para a família, ter projetos na cabeça, objetivos a serem atingidos, sonhos a serem realizados. Afinal, a vida é um eterno desafio e vencem aqueles que focam nos objetivos fixados, e perseveram até conquistá-los. Se você exerce a função de síndico, talvez tenha metas para o seu condomínio, e esteja planejando realizá-las no transcorrer de 2017. Alguns síndicos planejam medidas meramente estéticas que visam va-
www.sindiconews.com.br
lorizar o patrimônio, como reformar o jardim, pintar a fachada do edifício, trocar as cabines dos elevadores, colocar piso mais nobre nos halls de entrada, etc. Outros síndicos têm problemas mais sérios e inadiáveis a serem resolvidos, e o maior obstáculo tem sido arrecadar recursos para executá-los. Independentemente da situação do caixa do seu condomínio, parece-nos que nos dias atuais há um problema comum a todos os condôminos, que é a consistente alta da taxa condominial, que se tornou um dos principais itens de despesas de uma família, comparável aos custos com alimentação ou com os da educação dos filhos. A taxa condominial tem sido consistentemente reajustada acima dos índices oficiais de inflação. Seu peso no orçamento doméstico se
eleva a cada ano. Isto é preocupante diante da crise de desemprego que atravessamos e do fato de que muitos se aposentam e seus ganhos não acompanham a elevação dos custos. Há que se acrescentar, também, que o valor da taxa condominial é um fator determinante na hora de se tentar vender ou alugar o apartamento. Havendo vários imóveis disponíveis e de valores comparáveis, a escolha recai naquele de taxa condominial mais baixa, pois, afinal, essa taxa é para sempre, como se fosse um aluguel ou um IPTU. Nestas circunstâncias, talvez fosse o caso do síndico colocar entre suas metas para 2017, medidas para redução dos custos do condomínio, como energia, água e pessoal. E, dentre as medidas que poderão ser tomadas para redução do custo com pessoal, considere a
terceirização dos serviços. A terceirização é a única ferramenta legal e eficaz que permite reduzir substancialmente e, de imediato, os custos com pessoal. A simples troca dos antigos empregados, por outros novos e treinados, já representará uma redução nos custos. Além disso, eles já estão acomodados e não se esforçam para melhorar os serviços como você gostaria. A indenização desses empregados poderá ser financiada a juros simbólicos pela própria terceirizadora, em até 36 parcelas mensais. O condomínio poderá pagá-las com a própria economia proporcionada pela terceirização. É isso mesmo o que você leu: o condomínio zera o passivo trabalhista sem a necessidade de arrecadar um centavo. Livrando-se desses problemas com pessoal, você passará a ter
muito mais tempo para o laser com a família e para a realização dos seus projetos pessoais. A terceirização está tornando-se, cada vez mais, indispensável para os condomínios, pois garante substituição imediata dos empregados faltosos ou indesejáveis, garante supervisão diurna e noturna, elimina a folha de pagamento, e elimina quase uma dezena de contribuições e impostos, simplesmente porque não tem mais empregados. Tudo isso passa a ser responsabilidade da empresa prestadora dos serviços. Faça uma consulta a uma empresa, investigue se ela é idônea e peça referências para conferir se realmente cumpre com o prometido. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
03
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2016 TR
POUPANÇA
Janeiro/16
R$880,00
1,14%
0,1320%
0,7261%
Fevereiro
R$880,00
1,29%
0,0957%
0,6327%
Março
R$880,00
0,51%
0,2168%
0,5962%
Abril
R$880,00
0,33%
0,1304%
0,7179%
Maio
R$880,00
0,82%
0,1533%
0,6311%
Junho
R$880,00
1,69%
0,2043%
0,6541%
Julho
R$880,00
0,18%
0,1621%
0,7053%
Agosto
R$880,00
0,15%
0,2545%
0,6629%
Setembro
R$880,00
0,20%
0,1575%
0,7558%
Outubro
R$880,00
0,16%
0,1601%
0,6583%
Novembro
R$880,00
-0,03%
0,1428%
0,6609%
Dezembro
R$880,00
---------
0,1849%
0,6435%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 905,00
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
04
Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.556,94 ............................................................................ 8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.................................................. 9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.344,44 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.287,86 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.287,86 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.231,29 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 225,62 Ticket Refeição ...................................................................R$ 8,31 Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/16 até 31/09/17.
www.sindiconews.com.br
SEGURANÇA
Somente abrir o portão após ter a autorização do morador
Os marginais, atualmente, utilizam os mais diversos ardis para entrar nos condomínios, com a finalidade de cometerem algum tipo de delito contra seus moradores. O que chamou atenção foi o ocorrido na Zona Oeste da cidade de São Paulo, onde ladrões se passaram por parentes de moradores para invadirem os prédios e cometerem o assalto. A matéria foi veiculada da seguinte forma: “Ladrões se passam por parentes de moradores para roubar apartamentos - Em um dos casos, vítimas relatam que tiveram prejuízo de R$ 500 mil. Polícia informou que analisa imagens de câmeras para identificar suspeitos. Uma quadrilha de assaltantes está se passando por parentes de moradores para conseguir entrar em condomínios, invadir apartamentos de luxo e roubar joias e relógios no Jardim Paulistano, na Zona Oeste de São Paulo. Fonte: Portal G1, de 19/11/2016.”
Diante do exposto, é importante saber que o porteiro deve ser orientado que, antes de tomar atitudes para liberar entrada de qualquer pessoa ao prédio, certifique-se, realmente, quem é e quem está auwww.sindiconews.com.br
torizando a liberação. Cabe lembrar que, dessa forma, se não houver autorização expressa do morador, a comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade. Portanto, não se deve abrir os portões. Para isso, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos condôminos, servindo como fonte de consulta para os porteiros, a fim destes contatarem diretamente com os moradores. Esta ação evita enganos quando a outra parte disser ser parente de morador, sem que haja a devida confirmação e veracidade do fato. É necessário que os condomínios invistam em sistemas de controle de acesso automatizados e de alta tecnologia, os quais tenham dados e fotos de moradores, empregados domésticos e características completas dos veículos. Fora isso, deve-se tomar algumas precauções nas entradas dos condomínios, iniciando pela identificação de toda e qualquer pessoa estranha que queira entrar no prédio. Isso, do lado de fora dos portões, perguntando o nome, com quem gostaria de falar, além de indagar qual apartamento visitará. Feito isso, deve-se, obrigatoriamente, entrar em contato com
o morador, verificando a possibilidade deste recebê-lo ou não. Sendo autorizado, dever-se-á franquear a entrada do visitante, cadastrando seus dados em livro próprio, ou ainda no sistema informatizado, liberando sua entrada. Os funcionários de portaria devem ser conscientizados que nunca podem abrir os portões sem a autorização expressa do morador, do zelador ou mesmo do gerente predial. Todas estas dificuldades estão intimamente relacionadas com a falta de qualificação destes profissionais, visto que muitos síndicos acham desnecessário gastar com cursos específicos, buscando uma especialização. Ledo engano, pois onde existem pessoas prestando serviços para outras, a única forma de modificar comportamentos distorcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, visto que o retorno vem através de uma maior qualidade na mão de obra de portaria, resultando em um nível satisfatório de Segurança para todos os moradores. Agindo preventivamente e com conhecimento, se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso dos ladrões que querem se aproveitar das vulnerabilidades e fazer os condomínios vítimas de suas artimanhas. José Elias de Godoy - Consultor de Segurança em Condomínios pela Suat e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
PARA-RAIO/SPDA Conceito descrito nas normas ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 5419 O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) externas, ou para-raios, não tem como finalidade a proteção do equipamento ou da instalação elétrica, mas sim deve ser instalado para prioritariamente proteger as estruturas das edificações e pessoas que nelas habitam, protegendo contra os impactos diretos dos raios. A diminuição no tamanho dos componentes e dos equipamentos eletroeletrônicos teve como consequência a queda da suportabilidade a tensões impulsivas (surtos). Equipamentos alimentados pela mesma rede de energia elétrica e que troquem dados por meio de condutores metálicos, sua localização em salas, edificações diferentes, sistemas de aterramento inadequadamente instalados, dentre outros... Concluiremos que é necessário muito mais que a instalação do para-raios para minimizar os efeitos que causam defeito ou queima de componentes da instalação. Para corrigir o problema, um estudo aprimorado e vistoria técnica no local são sempre recomendáveis. Podemos, entretanto, enumerar um conjunto de pontos-padrão a serem considerados: • Qualidade do aterramento: Verificação da condição de eletrodo único de aterramento para a edificação, correta a escolha do esquema de aterramento e equipotencialização* local; • Instalação obrigatória de proteção contra surtos (DPS): O primeiro nível de proteção (ponto de entrada da instalação na edificação ou no quadro de distribui-
ção principal, QDP, dependendo da situação), além da verificação da necessidade de proteção adicional (segundo, terceiro e outros níveis) contra surtos de tensão, dependendo da distância e do posicionamento dos componentes e equipamentos; • Instalação adequada das linhas elétricas de energia e de sinal: Diminuição na área do “loop” (laço) causado pelos cabos de energia e de sinal, instalação dos cabos em bandejas ou eletrodutos metálicos, com continuidade elétrica assegurada e aterramento em suas extremidades, com os barramentos de “terra” dos painéis. Certas condições, a instalação de um transformador isolador e de um regulador de tensão para atenuar ruídos causados por componentes harmônicos e o comprometimento nas variações de surtos transferidos pela rede de energia elétrica. Uma vez conhecido o conceito, fica mais simples entender que nossa segurança depende cada vez mais de sistemas bem projetados, instalados e mantidos. Por Jobson Modena ”... mas estava tudo bem, agora que instalei o para-raios, meus equipamentos começaram a queimar...”. Esta é uma frase que ouvimos cotidianamente, principalmente daquelas pessoas que contratam serviços olhando somente o valor das propostas que chegam em suas mãos, desprezando o escopo técnico delas.
Reginaldo Reis Costa Engenheiro de Segurança (11) 2241-2847 / 94713-6485 www.recconsultoriaempresarial.com.br
05
2016
Um ano de conquistas Vai 2016 e vem 2017.....
Será que é somente uma mudança de ano? Não. Definitivamente não é apenas isso. Para nós é muito mais que simplesmente uma passagem de ano. São oito anos desde a fundação da Assosindicos. São oito anos que devem ser comemorados pois as conquistas são constantes. Em 23/12 comemoramos mais um ano de sucesso. Nosso foco tem sido sempre fazer o melhor, buscando atingir nossos objetivos. Em 2016, conseguimos realizar um dos nossos sonhos: o nosso tão esperado Módulo II do Curso Livre de Formação de Síndicos! Acreditamos que conseguimos atingir a satisfação dos nossos alunos, o que nos fortalece, cada dia mais, no sentido de continuarmos com a nossa luta em prol dos síndicos do estado de São Paulo. Pudemos contar com grandes eventos neste ano que se passou. Em nosso primeiro Trocando Ideias entre Síndicos, tratamos sobre o Novo Código do Processo Civil e suas mudanças no meio condominial. Iniciamos o 2º semestre com
06
um Seminário de Acessibilidade, onde contamos com as participações de Silvana Cambiaghi e Mara Gabrili, que nos emocionaram com suas histórias de vida. Em nosso segundo encontro do Trocando Ideias entre Síndicos, representantes da AES Eletropaulo e Conselpa falaram sobre a energia elétrica nos condomínios, o que foi muito bem aproveitado por nossos participantes. Sabemos que o trabalho é árduo, a caminhada é longa e os desafios são inúmeros, mas somando esforços, como tem sido desde o início, conseguiremos cada dia mais conquistar nossas metas. Para 2017 grandes novidades virão. Nosso desejo de crescer ainda mais, fortalecer as nossas bases, os nossos ideais e lutar muito para conseguir o reconhecimento da profissão de síndico, permanece. A Assosindicos quer agradecer a cada um que contribui para que esse sonho, iniciado naquela noite de 23/12/2008, por Renato Daniel Tichauer, Fernando Augusto Zito, Marcio Rachkorsky e Marcelo Marques, se torne cada vez mais real. Aos nossos parceiros que sempre
acreditam em nosso potencial e que nos ajudam a tornar realidade o sucesso de nossos eventos, o nosso muito obrigado! Aos nossos diretores e palestrantes, todos voluntários, agradecemos imensamente pelo amor à nossa causa, dedicação, o compartilhamento de informações e o comprometimento de sempre!
Aos nossos ex-alunos, alunos, associados e futuros associados, agradecemos pela confiança, por acreditarem neste grupo de trabalho e por dividirem conosco, momentos tão importantes de suas vidas profissionais. A você síndico e futuro síndico, lembrem-se que temos juntos uma longa e árdua caminhada pela fren-
te. Este é somente o início de uma jornada que foi iniciada no final de 2008. Porém, jamais estará definitivamente concluída. Não desistam destes sonhos e objetivos que são também os nossos e ajude-nos a torná-los realidade! Mariane Mesquita Dep. de Marketing
www.sindiconews.com.br
CUIDANDO DO SEU PATRIMÔNIO Há muitas maneiras de controlar pragas urbanas. A melhor delas é ter uma parceria com a Controle de Pragas e Desentupimento
Nos dias de hoje, nos deparamos com diversos problemas que são gerados pelo crescimento desordenado e a falta de infraestrutura que não consegue acompanhar este desenvolvimento. Nas grandes metrópoles, além do crescimento populacional, devemos nos atentar pelo fato de que invadimos o espaço dos animais, principalmente as consideradas pragas urbanas. O 1° passo antes de eliminarmos e controlarmos as pragas urbanas é conhecê-las. Ou seja, sabermos quem são os nossos inimigos!
Eliminando cupins sem sair de casa
PRINCIPAIS BENEFÍCIOS DO SISTEMA ATRAVÉS DE ISCAGEM:
Sistema não invasivo - Não requer quebra de estrtururas, tais como paredes, batentes, forros, divisórias, canos e condutores de cabos de telefonia ou elétricos, etc. Princípio ativo não volátil - Sem odor, sem contaminação do ambiente e do ar. Iscas pastosas - Permite a visualização do ataque, bem como, identificação da espécie e fase de vida. Facilitam o monitoramento das condições da colônia. Reposição periódica das iscas - Menor mão de obra, menos pessoas trabalhando dentro das instalações, maior rapidez de intervenção. Método Seletivo - Menor toxicidade permite o tratamento sem suspensão ou proibição das atividades normais e livre acesso as pessoas e animais domésticos nos locais em tratamento.
Estação aérea parede
Estação aérea armários
Estação aérea armários
LE
E ÇÃO
RO NT
CO
U SOL
CVS no 351500401-747-000007-1-0
Estação de solo
É época de revoada de Cupins
Chegou a primavera, estação de clima ameno, da diversidade de flores e cores, mas é chegado também o período de revoadas de cupins alados (voadores), mais comumente conhecidos como siriris ou aleluias. As revoadas são formadas pelos machos e fêmeas reprodutores. Eles deixam seus respectivos ninhos em busca de um companheiro para iniciar uma nova colônia. Isso ocorre com maior intensidade na primavera e verão, onde milhares de indivíduos se preparam para a revoada. Para evitar a entrada da revoada
dentro de casa, feche as portas e janelas e apague as luzes. Essas revoadas ocorrem sempre nos finais de tarde, quando o sol se põe e o clima fica ameno. Uma vez fora da colônia, saem voando direcionados pelas luzes. Por isso a concentração próxima às lâmpadas da rede publica e iluminação das nossas casas. Longe da colônia onde nasceram os reprodutores perdem suas asas. Sua autonomia de voo é curta e isso ocorre naturalmente. Uma vez no solo, sobre madeiras, ou vãos livres, procuram formar novos casais e assim iniciar novas colônias.
Espécies mais conhecidas
• Os cupins de madeira seca (Cryptotermes Brevis) • Os cupins de solo ou subterrâneos (Coptotermes Gestroi ou Coptotermes Havilandi) • Os cupis arborícolas (Nasutitermes.sp)
www. osaka.com.br
Tipos de ataque e vestígios característicos
Cupins de madeira seca Pequenos orifícios nas madeiras / todo e qualquer tipo de madeira ou materiais com celulose Pó granulado (esferas), grânulos fecais oriundos da digestão das madeiras ou celulose Cupins de Solo ou Subterrâneos Provenientes do solo, adentram aos imóveis através da alvenaria, por fissuras, rachaduras, trincas, conduítes, vãos livres, etc. Formam trilhas ou galerias que parecem de terra. Na verdade, são túneis por onde se locomovem em busca de alimentação (celulose), abrigo e até formação de subnúcleos. Atacam principalmente o madeiramento em contato com a alvenaria.
Como o ataque ocorre de dentro pra fora, (vãos entre a alvenaria e as madeiras), quando chega ao alcance dos olhos já conta com alta infestação, causando prejuízos materiais, danos estéticos e até depreciação do imóvel. Cupins Nasutitermes Provenientes do solo, são cupins gramíneos ou arborícolas. Formam seus ninhos sobre árvores (montículos). Podem estar também sobre postes e no solo sob áreas de vegetação.
Os cupins arborícolas atacam madeiras em geral. Eles são comuns também em áreas urbanas.
Métodos de combate aos cupins
• Procure sempre profissionais com vasta experiência no mercado. • Tratamentos preventivos nos madeiramentos / ou corretivo se já houver infestação. • Tratamento preventivo no solo / ou corretivo se já houver infestação.
11 5668-4000 • 0800-109 600
JURISPRUDÊNCIA
Agravo de instrumento. Condomínio. Extinção de condomínio. Consoante disciplina o art. 526, do Código de Processo Civil, o agravante deve juntar, no prazo de três dias, cópia da petição do agravo de instrumento e do comprovante de sua interposição, assim como a relação dos documentos que instruíram o recurso. No caso, conforme a certidão trazida aos autos, não foi observada tal regra. Precedente da Corte. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO. DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento Nº 70068448224, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 08/03/2016).
Cobrança. Despesas de Condomínio. Contrato de locação. Legitimidade ativa da proprietária. Preliminar não acolhida. Erro material no dispositivo. Desnecessidade de anulação da sentença. Revelia corretamente decretada. Dever de pagamento da locatária. A proprietária do imóvel é detentora de legitimidade para cobrar débitos condominiais dos ex-locatários, uma vez que a ela caberá o adimplemento dos valores, dada a titularidade do bem. Presente erro material no dispositivo, entretanto, não é necessária a anulação da sentença. Revelia corretamente decretada, pois os réus foram citados e intimados para a 08
audiência de instrução, e, tendo comparecido somente um deles, incorrem os ausentes nas penas previstas no artigo 20 da Lei 9.099 /95. Sendo assim, os réus são responsáveis, solidariamente, pelo pagamento da dívida de condomínio, referente ao contrato de locação, em seu período de vigência, conforme determinado na sentença. RECURSO PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004368379, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais.
Salão de Festas
Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em 23/07/2013)
Responsabilidade Civil. Ação de reparação de danos materiais. Alegada queda de energia elétrica, em razão de defeitos ocorridos no transformador de rua da concessionária de energia demandada, que redundou em danos a diversos aparelhos eletrônicos do condomínio demandante. Ausência de prova do nexo causal. Caso em que o Condomínio autor atribui à ré a responsabilidade pelos danos causados em diversos aparelhos eletrônicos. Ausência de prova dos fatos constitutivos do direito pelo demandante, eis que não há elementos nos autos a demonstrar que os defeitos causados nos referidos aparelhos tivessem como origem a queda e/ ou oscilação de energia elétrica. Realização dos consertos antes de proporcionar à concessionária o devido exame e avaliação dos danos alegados. Negaram provimento à Apelação. Decisão unânime. (Apelação Cível Nº 70048639975, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 23/05/2013)
Nos edifícios que possuem este equipamento de lazer (sim, meu caro leitor, o salão de festas é uma área de lazer, assim como a piscina, a quadra, etc.); deve ter muito bem definido, no Regimento Interno, a forma como este espaço deve ser utilizado. É que, ao contrário de muitos outros itens de lazer, o salão de festas, apesar de área comum, geralmente é utilizado exclusivamente por aquele que o requer para seu evento em particular. Daí a necessidade de regras de uso bem definidas. E no decorrer do ano quase nunca há problema de choque de reserva entre os condôminos, já que, na maioria do tempo, o salão permanece fechado (salvo raríssimas exceções). Por conta disso, alguns daqueles condôminos que quase nunca fazem a reserva dele acham que têm o direito de reservá-lo para o natal. Aí começa o problema, já que todas (salvo raríssimas exceções, repito) as famílias comemoram o natal com amigos e familiares (ambiente bastante propício para usar o salão de festas, não ?). Partindo do princípio de que o condomínio só possui um salão de
festas (salvo raríssimas exceções, repito mais uma vez), a quantidade de pedido de reserva para aquele espaço tende a ser muito maior do que a capacidade de atendimento do que é solicitado, mesmo por aquele condômino que “jamais” havia solicitado. E ele diz: ”eu nunca requeri o salão, será que não terei direito a isso?” E aí? Volto ao que abordamos no início da coluna: Este tema deve ser muito bem definido no Regimento Interno de cada condomínio. Das muitas Convenções de Condomínio que tivemos a oportunidade de adequar ao (novo) Código Civil, inserimos a cláusula (e na grande maioria dos condomínios, os condôminos aprovaram) que em determinadas épocas do ano (natal, ano novo, carnaval, entre outras) não haveria reserva do salão para uso exclusivo, ficando liberado para todos os condôminos. Quanto à noite de natal propriamente dita, ainda inserimos outra cláusula prevendo: Nas noites de natal e véspera de natal, o uso do salão será preferencialmente reservado a festividades do próprio condomínio. Com isso, esperamos
que não venha haver problema, não com este assunto. Art. 51. O salão de festas será facultado apenas aos moradores quites com todas as suas obrigações condominiais, mediante reserva antecipada à data do evento , em livro próprio de posse do síndico ou subsíndico sendo vedada a concessão para festas de não moradores, embora parentes ou agregados. Art. 52. Havendo mais de uma solicitação de reserva para o mesmo dia, a preferência será dada ao primeiro requisitante. a) nas festas tradicionais como natal, ano novo, páscoa, e carnaval, o salão será de uso comum, preferencialmente para festas do próprio condomínio. Ah, ia esquecendo, já que o salão de festas deve ser de uso coletivo nesta data, que todos se reúnam e agradeçam a Deus por estarem juntos tendo a oportunidade de se confraternizarem. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br
www.sindiconews.com.br
Julho / 2016 09
ADMINISTRATIVO
Temos recebido queixas de moradores em condomínio sobre o novo tipo de locação que tem ocorrido. Trata-se do “aluguel para turistas em temporada”, quando o proprietário deixa seu apartamento e opta por alugá-lo através de imobiliárias ou sites especializados. Em primeiro lugar, nosso ponto de vista é o de que, sendo o edifício construído para fins residenciais, não poderá
10
Proibição de aluguel de temporada em condomínio
o proprietário locar por períodos curtos, para turistas, pois o objetivo passa a ser tipicamente comercial e nos moldes dos “aparts”. Estes, sim, com a Convenção Condominial constituída para essa finalidade. Quem imagina que isso nunca vai acontecer em seu prédio, acabará surpreendido com novos “inquilinos em bandos”, mal educados, grosseiros, bêbados, por alguns
dias no apartamento de cima, do lado, ou de baixo, agindo com liberdade insana, usando roupas íntimas, drogas, sons altíssimos e tendo comportamentos incompatíveis com os atos civilizados. Essa situação contraria o art. 1.336 do Código Civil: (São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes). Se a Convenção não estiver sido modernizada, pelo novo Código Civil, os condôminos somente poderão multar o “proprietário do apartamento” através de uma assembleia geral, precisando ainda de votos de 2/3 dos condôminos para deliberar sobre a cobrança. Entretanto, se a Convenção estiver atualizada, o síndico deverá multar o proprietário infrator e já proceder à cobrança, sem necessidade de assembleia geral. Veja o que diz o Código Civil em seu art. 1.336, § 2º: “O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na Convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”. Uma notícia recente vem do Fórum de Porto Alegre, que validou a proibição de locação de apartamentos por temporada em um condomínio, em Gramado. Essa decisão, contudo, terá efeito em 2017, quando termina o período de festas. O magistrado levou em conta vários tipos de constrangimentos sentidos, pelos desvios de condutas dos turistas, às vezes em número excessivo de pessoas em um só apartamento. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com
www.sindiconews.com.br
www.sindiconews.com.br
11
SINDICO NEWS RESPONDE
SERASA É possível incluir na Convenção a possibilidade de incluir o condômino inadimplente no SERASA/SPC? Posso fazer isso a partir do primeiro débito, ou devo enviar correspondências (quantas) ao condômino? R: Sim, você pode incluir na Convenção a possibilidade de encaminhamento a protesto da taxa inadimplida. Quase todos os condomínios que têm atualizado suas convenções conosco, inseriram esta penalidade, o que vem diminuindo a inadimplência. Quanto à possibilidade de já incluir no primeiro débito, é bom que isso ocorra, afinal, é obrigação do condômino pagar, em dia, sua taxa de condomínio. A correspondência pode ser enviada, independentemente do encaminhamento a protesto ou não.
INDIVIDUALIZAÇÃO No condomínio onde eu moro possui apenas 1 relógio e a Sabesp realiza a leitura total neste relógio. Para dividir os gastos entre os moradores, foram instalados relógios individuais por uma empresa particular que faz a leitura e o rateio. Porém, o condomínio aplica uma cobrança de taxa mínima, igual ao da Sabesp e sofrendo os mesmos reajustes da Sabesp, Isto é legal? Estou pagando uma taxa mínima de uma coi12
sa que não está sendo cobrada pela Sabesp já que os relógios das casas não são da Sabesp. R: A cobrança do consumo d´água quando não medida individualmente pela concessionária caracteriza-se como um rateio entre os condôminos, já que o condomínio é que passa a ser o fornecedor do produto (da água). Assim, qualquer que seja a forma de se cobrar o que quer que seja aos condôminos, tal procedimento deve estar bem definido na Convenção. A princípio, a forma como exemplificada acima não caracteriza nenhum ilícito, já que é o procedimento adotado pelas próprias concessionarias. Porem, o condomínio só pode cobrar aquilo que a própria norma interna definiu como procedimento para tal.
OFENSA Numa reunião de treinamento de brigada de incêndio, uma moradora reclamou do cheiro de gás que vem do aquecedor. Citou em voz alta quantos moradores e horários de banho. É uma senhora de idade. Por respeito a isso, na hora, não retruquei. Porém, achei inadequado. Posso solicitar uma retratação ou advertência? R: A questão de um morador reclamar de alguma coisa não é motivo para que o síndico exija dele algum tipo de retratação ou lhe aplique alguma punição, salvo se a forma como essa pessoa se pronunciou, de quando da sua reclamação, usou palavras inadequadas que tenham atingido a moral de quem as sofreu. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
Planejamento orçamentário para 2017 2016 20 016 1 ffoi oii um an ano no crí cr crítico rítítico icico economi economicaicamente em quase todos os setores. Os condomínios não escaparam deste momento difícil. Para minimizar a escassez de verba, o síndico não pode deixar a preocupação com as finanças para a última hora. Já é tempo de realizar uma previsão orçamentária. Também, anualmente, o síndico tem a obrigação de prestar contas por meio de relatório dos gastos, recebimentos, saldo da reserva e contas bancárias. A transparência dá credibilidade ao serviço do administrador e deixa os condôminos mais tranquilos. Os condomínios que terminaram o ano no vermelho devem se programar melhor para 2017. O planejamento orçamentário é um ponto crucial, previsto por lei, e deve ser aprovado assembleia, com participação dos moradores. O objetivo desta reunião é elencar e ranquear as prioridades do edifício, sejam grandes reformas, troca de equipamentos ou benfeitorias mais dispendiosas, além de analisar os gastos do último ano. Nela, é comparado o dinheiro que foi arrecadado e onde o dinheiro foi gasto, para encontrar os pontos que mais consomem recursos, os que estão sendo deixados de lado e redistribuir da melhor forma possível, de acordo com os problemas que o ambiente apresenta. Este tipo de planejamento, com vistas para o interesse comum, é muito importante para que a gestão seja tranquila e eficiente no decorrer dos meses, pois demonstrará o desejo do síndico em executar aquilo que os condôminos necessitam. É uma ação que preserva o bom relacionamento entre moradores e gestão
administrativa. Para isso, é importante fazer uma pesquisa entre os moradores, para que os mesmos possam expressar as suas ideias e sugestões Depois, pondera-se os custos fixos, analisando cuidadosamente os gastos extras do último exercício, mantendo um fundo de reserva para despesas emergenciais de grande vulto. Um dos maiores cuidados que o administrador precisa ter é de não cair na tentação de trocar um serviço adequado, que cobra o valor razoável, para contratar um serviço de qualidade inferior. Casos como o de acidentes em edificações são exemplos claros de que para a realização de certas reformas é necessário apresentar documentação e certificação, que confirmam a capacidade da empresa de realizar o serviço correto. Isto não significa que o mais caro é o melhor, mas sim que devem pesquisar muito e negociar para obter um melhor custo, um serviço de qualidade e uma empresa de confiança, pronta para fornecer a assistência necessária em casos de emergência.
Quem conta com a parceria de administradoras competentes correm pouquíssimos riscos, pois elas fazem o planejamento da parte financeira para todo o exercício, considerando todas as opções de economia possíveis. Já aqueles que preferem atuar em sistema de autogestão ou recorrer ao auxílio de administradoras despreparadas, em busca de economia irrisória e ilusória, estão permanentemente expostos a diversos prejuízos. A parceria com uma boa administradora permite ao síndico se preocupar apenas em conhecer os objetivos dos condôminos e planejar a execução dos projetos para o próximo ano. As premissas necessárias sobre finanças e funções administrativas já fazem parte do trabalho destas empresas. O síndico que nunca se preocupou com planejamento pode começar agora, tendo em mente os objetivos comuns e procurando alternativas para tornar realidade tudo aquilo que o condomínio necessita para o próximo ano. Essa época é boa para avaliar se os prestadores de serviço estão oferecendo um suporte condizente ao que se espera. www.sindiconews.com.br
Com regras, as férias serão boas para todos os condôminos
Chegaram, mais uma vez, as férias de verão. Quando o número de crianças é muito grande no condomínio, fica um pouco difícil organizar brincadeiras e atividades. Porém, existem empresas que oferecem monitores de recreação. Estes monitores podem ser contratados pelo período total das férias ou só nos finais de semana. Eles organizam passeios, campeonatos, gincanas e atividades culturais. O síndico deve ser reunir com o contratado, estabelecendo regras e horários. Outra opção é contratar um grupo de teatro infantil, que se apresenta em condomínios. As peças podem ser estreladas pelas próprias crianças, as quais mantêm-se ocupadas montando cenário, arranjando figurinos e ensaiando o roteiro. Tem espaço para todas. Desde o mais tímido até o mais extrovertido. O verão deixa as crianças mais agitadas. Elas saem e brincam ao ar www.sindiconews.com.br
livre com prazer, mas os outros moradores merecem sossego. A piscina e o playground são grandes atrações desta estação dentro dos condomínios. Por essa importância, vamos lembrar regras de utilização que estão, ou deveriam estar, nos regimentos internos bem elaborados. A falta delas pode acabar com o descanso de síndico e condôminos.
Piscina
No verão, as piscinas dos condomínios parecem clubes. Ficam lotadas até a chegada do outono. O síndico deve chamar a atenção dos moradores quanto aos perigos do sol, durante esse período. A exposição excessiva aos raios solares pode causar insolação e queimaduras graves. Então, os guarda-sóis e móveis de piscina são imprescindíveis, assim como a conservação dos mesmos. É aconselhável colocar no quadro de
avisos matérias sobre os males causados pelo sol. A falta de cuidados com a pele leva ao envelhecimento precoce, quando a exposição aos raios nocivos é constante. As pessoas devem evitar ficar na piscina entre as 10 e 16 horas. Confira as regras: • A piscina é para uso exclusivo dos condôminos moradores do condomínio, exceção aberta aos casos autorizados pelo conselho. • Só é permitido o uso por visitantes ao condomínio desde que acompanhados do condômino. • Os danos causados por convidados quando da utilização da piscina serão de responsabilidade dos respectivos condôminos. • É proibido o uso da piscina por pessoas untadas com óleo de bronzear ou qualquer produto similar que possa prejudicar o correto funcionamento das bombas e filtros.
• Não é permitido o ingresso de animais de qualquer espécie na área da piscina. • Não é permitido levar latas, garrafas, copos e outros recipientes de vidro, à área em volta da piscina. • Fica proibido o uso da piscina por portadores de moléstia infectocontagiosa ou transmissível, podendo a administração exigir atestado médico. • Os usuários deverão utilizar a ducha e o lava-pés antes de ingressarem na piscina. • Os móveis e utensílios da piscina (cadeira, mesas, etc.) não poderão ser retirados, nem utilizados para fins diversos daqueles a que se destinam, de suas imediações. • Somente será permitido o uso de aparelhos sonoros na área da piscina quando não prejudiquem o sossego dos demais usuários. • É proibida a frequência da piscina por menores de 10 (dez) anos desacompanhados de pais ou responsáveis. • Não é permitido o ingresso de pessoas em trajes desapropriados. • É proibido fazer lanches ou refeições no interior e bordas da piscina, sendo permitido apenas o consumo de sanduíches, salgadinhos e bebidas nas áreas estabelecidas pelo condomínio, servidos em pratos e copos plásticos. • Os usuários devem respeitar o horário permitido para sua utilização. • A administração, por necessidade, poderá modificar os dias e horários de funcionamento da piscina, devendo afixar nos quadros de aviso as alterações realizadas.
Playground
É necessário ter cuidado na hora de planejar as áreas de lazer para o período de férias ser repleto de brincadeiras criativas e, ao mesmo tempo, seguras. É isso mesmo, o síndico tem que verificar as condições de conservação dos locais,
nos quais as crianças irão brincar. A má conservação de quadras e playgrounds pode causar acidentes desagradáveis. Confira as regras: • Os jogos infantis poderão ser desenvolvidos no playground do condomínio, na área onde estão os escorregadores, gangorras, balanças, não sendo permitido o uso de skates, bolas e bicicletas. • É proibido o uso do playground de modo que possa perturbar ou interferir no direito de outras pessoas de desfrutarem do mesmo. • O horário de funcionamento do playground será de 8h às 21h. Cabe à administração, quando necessário para a execução de obras ou serviços, alterar o horário normal estabelecido. Neste caso, o novo horário deve ser colocado no quadro de avisos. • O condômino responsável por danos no playground deve arcar com os prejuízos de reforma ou reposição dos equipamentos. • Todos equipamentos do playground precisam seguir as normas da ABNT, a Associação Brasileira de Normas Técnicas. Isto quer dizer que, mesmo que os equipamentos não apresentem ferrugem, parafusos soltos, ou madeira em mau estado de conservação, o administrador pode responder caso alguma das normas seja desrespeitada. • Recomenda-se que as superfícies absorventes de impacto sejam utilizadas para equipamentos de playground, nos quais a altura de queda livre seja superior a 600 mm, mesmo quando são providos de grades de proteção ou barreiras. Áreas onde não ocorram quedas de altura, tais como as localizadas debaixo de plataformas, não precisam ser cobertas, nem é necessário cobrir degraus ou pisos de vias de acesso. 13
Classificados do SĂndico
14
www.sindiconews.com.br
Classificados do SĂndico
www.sindiconews.com.br
15
Classificados do SĂndico
16
www.sindiconews.com.br
Classificados do SĂndico
www.sindiconews.com.br
17
Classificados do SĂndico
18
www.sindiconews.com.br
Classificados do SĂndico
www.sindiconews.com.br
19
Classificados do SĂndico
20
www.sindiconews.com.br
Classificados do SĂndico
www.sindiconews.com.br
21
Classificados do SĂndico
22
www.sindiconews.com.br
www.sindiconews.com.br
Janeiro / 2016 23