Edição de Maio/08

Indispensável www.sindiconews.com.br ANO XVII - Nº 202 - MAIO/2008

VEJA PÁG. 16

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GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS

25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULO

Individualização A instalação de medidores individuais em cada unidade condominial foi aprovada pela Câmara.

Pág. 04

Segurança O circuito fechado de TV do condomínio deve ser completo.

Pág. 06

Elevadores Cerca de 10 mil condomínios tem até este mês para entregar o Relatório de Inspeção Anual.

Pág. 09

Locação ARQUIVO: SN - Monumento - Mãe Preta

Os direitos e obrigações do locador e do locatário.

Pág. 10

Classificados Mais de 40 seções de produtos e serviços à disposição do seu condomínio.

02 Maio/2008

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Editorial Indispensável www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br

Publicação mensal da SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13

Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP

PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.

Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral.

Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Impressão: Comercial OESP Gráfica - Nascimento MSN: nascimentocelso@uol.com.br celso.nascimento@grupoestado.com.br

9168-8258 / 3856-2401 / 3856-2424 Outras Praças de Publicações Associadas: P. Alegre - RS ............... (51) 3023.3675 Diretor: ...............................Airton Roxo

Criança de 5 anos morre ao cair de prédio em SP Do G1, em São Paulo, com informações da Globo News

“Uma menina de 5 anos morreu após cair do sexto andar de um prédio de classe média localizado na Rua Santa Leocádia, na região do Carandiru, na Zona Norte de São Paulo, por volta das 23h50 deste sábado (29). Segundo o Corpo de Bombeiros, a criança chegou a ser levada para a Santa Casa de Misericórdia, onde morreu.

A polícia ainda não sabe a causa da queda, mas descarta que tenha sido um acidente.

PMs, havia um buraco na tela da janela de onde ela caiu e marcas de sangue no quarto. Por causa disso, policiais do 9º DP, no Carandiru, não acreditam em acidente, embora ainda não saibam o que

ocorreu. A polícia diz que, em depoimento, o pai da garota contou que a deixou no apartamento e foi ao térreo pegar o outro filho. Nesse intervalo de tempo ela teria caído. Homens do Instituto de Criminalística (IC) foram ao local para fazer perícia.

O pai e a madrasta da criança foram encaminhados neste domingo (30) para o Instituto Médico-Legal (IML) para exame toxicológico. O resultado ainda não foi divulgado.

Testemunhas disseram que a criança não morava no apartamento, mas estava passando o fim de semana com o pai. O corpo dela vai passar por necropsia no IML e deve ser liberado ainda nesta tarde.”

Essa notícia, publicada por todos os veículos de comunicação, no final de março e repercutida por todo mês de abril, ganhou um forte apelo sentimental. Não é para menos, pois uma inocente criança foi brutalmente assassinada e ainda não estão presos os bandidos. A polícia de São Paulo está fazendo um trabalho excelente na investigação, mas poderia ter mais ajuda se o condomínio em que morava Isabella tivesse um eficiente sistema gravação, através de câmeras.

O sistema de segurança eletrônico instalado em condomínio inibe uma série de atividades ilícitas como invasões, arrastões e atos de van-

dalismo. As câmeras de segurança estão se modernizando e a qualidade da imagem é cada vez melhor. Os preços também estão bem melhores do que antigamente.

No caso Isabella Nardoni, se o edifício contasse com um sistema moderno e eficaz, com gravação digital, ou até mesmo em fitas, a polícia teria uma ferramenta a mais para desvendar o terrível mistério. Em 11 de maio, Ana Carolina Oliveira passará o dia das mães sem sua linda e amada filha. Rezemos para que, um dia, nenhuma mãe tenha seu bebê morto e afastado de seus beijos e abraços. Que Deus ilumine todas as mães do mundo.

Previdência

Contribuição previdenciária tem novos valores

J. Pessoa - PB ............. (83) 3044.7100 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Recife - PE ................... (81) 3221.9083 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Natal - RN ..................... (84) 3223.5593 Diretor: ............................ Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP.... (17) 9708.2506 Diretor: .........................Hércules Garcia Fortaleza - CE .............. (85) 3254.7415 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Brasília - DF ................. (61) 3226.8810 J. Síndico .............. (Fundação: Abril/84) Diretor: .............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora Ltda A Santa Luiza Editora Ltda não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas.

A Santa Luiza Editora Ltda tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

Com o reajuste dos benefícios pagos pelo INSS, também mudam os valores das contribuições à Previdência Social. Os novos valores valem a partir de março, para as contribuições a serem pagas em abril.

No caso dos contribuintes individuais (autônomos e empresários) e facultativos (donas de casa, desemprega-

dos e estudantes), a alíquota de 20% passa a incidir sobre qualquer valor, respeitando os limites mínimo (R$ 415) e máximo (R$ 3.038,99) de contribuição.

Para quem aderiu ao Plano Simplificado, a contribuição é de 11% sobre o novo salário mínimo (R$ 415), ou seja, passa a ser de R$ 45,65. Os empregados,

inclusive os domésticos, e os trabalhadores avulsos passam a contribuir de acordo com a nova tabela (veja abaixo).

Salário-família – O valor do salário-família também foi reajustado. Ele passa a ser de R$ 24,23 para o segurado com remuneração de até R$ 472,43, e de R$ 17,07 para o segurado que recebe

entre R$ 472,43 e R$ 710,08.

A cota do salário-família é paga para cada filho menor de 14 anos. Além dos trabalhadores assalariados, os trabalhadores avulsos também têm direito ao salário-família. Os empregados domésticos, contribuintes individuais, segurados especiais e facultativos não recebem saláriofamília.

Tabela de contribuição dos segurados empregado, empregado doméstico e trabalhador avulso, para pagamento de remuneração a partir de 1o de março de 2008 Salário de contribuição (R$)

até R$ 911,70 de R$ 911,71 a R$ 1.519,50 de R$ 1.519,51 até R$ 3.038,99

Alíquota para fins de recolhimento ao INSS (%)

8% 9% 11%

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Maio/2008

Terceirização

Jurisprudência Alteração da Fachada

Preconceitos à terceirização!

Interessantes e contraditórias as reações dos síndicos, quando se pergunta se estão planejando terceirizar os serviços do condomínio. As respostas, na maioria dos casos, são duas. Ou respondem orgulhosos que já estão terceirizados há “x” anos, que estão muito satisfeitos, que os empregados são capacitados, que os custos reduziram, etc., ou, que não terceirizarão “de jeito nenhum”, porque não traz qualquer benefício, é ilegal, inseguro, etc.

Como se explica essa disparidade de opiniões? A única explicação que me parece fazer sentido é a de que os síndicos contrários à terceirização nunca se dispuseram, de fato, a conhecê-la.

Suas opiniões são simplesmente baseadas no “achismo”, no “ouviu dizer”. Criaram um preconceito e, por comodismo, são contra.

Comentamos abaixo três desses preconceitos, com os quais lidamos quase que diariamente em nossos contatos com potenciais clientes: 1) “as empresas de terceirização não são confiáveis...”.

Devemos sempre partir do princípio que nenhuma empresa ou instituição é confiável. Nem mesmo os bancos que são fiscalizados pelo Banco Central. Por isso, antes de se contratar serviços de qualquer empresa, deve-se sempre investigar seu passado, exigir certidões negativas, obter referências junto a clientes, etc.

Existem empresas que são sólidas o suficiente para financiar indenizações trabalhistas dos condomínios que o desejarem, para viabilizar a terceirização dos serviços;

2) “mesmo terceirizados, os condomínios continuam com os riscos de indenizações trabalhistas...”. Existem terceirizadoras que garantem 100% de isenção contra riscos trabalhistas em seus contratos de prestação de serviços, e se obrigam, contratualmente, a contratar, se necessário, advogados também para a defesa do condomínio, como uma clara demonstração de sua ética profissional e da sua confiança no integral atendimento das leis trabalhistas; 3) “as terceirizadoras não pagam salários competitivos, resultando em elevada rotatividade, comprometendo a segurança do condomínio...”. Este é o risco de mais fácil eliminação: o síndico deve exigir que a empresa

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informe em sua proposta para terceirização, os salários a serem pagos a cada empregado, bem como os benefícios garantidos no contrato de trabalho. Alguns se surpreenderão ao constatar que esses ganhos podem ser até superiores aos atuais pagos pelo condomínio.

Se você ainda não terceirizou os serviços do teu condomínio, ligue e peça uma proposta. Você poderá se surpreender com a seriedade da empresa, com a simplicidade da sua execução, com a economia que poderá obter, e com a facilidade de poder pagar as indenizações trabalhistas sem qualquer arrecadação extra. Vamos lá!

Vença o preconceito!

Etore Fuzetti etore@replace.com.br

Alteração da sacada infração do art. 10, i e ii, da lei nº 4.591/64 Condomínio - A alteração da sacada e seu fechamento, pelo réu, por dissentida pelo Condomínio, e com infração do art. 10, I e II, da Lei nº 4.591/64, teria que ser desfeita - Ação procedente - Recurso não provido.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 046.859-4/0, da Comarca de São Paulo, em que é apelante Sérgio Paulo Teixeira de Oliveira, sendo apelado Condomínio Edifício Dallas: Acordam, em Terceira Câmara de Direito privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e o voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores Ney Almada (Presidente) e Ênio Zuliani.

São Paulo, 11 de agosto de 1998.

Alfredo Migliore - Relator Trata-se de ação de rito sumário aforada pelo Condomínio Edifício Dallas contra Sérgio Paulo de Oliveira, visando cominar ao demandado a obrigação de desfazer obra realizada na fachada do prédio, na varanda de sua unidade autônoma, para que retorne ao aspecto normal, sob pena de multa diária. Alega o autor que a alteração da fachada efetivada pelo réu atinge todos os demais proprietários causando desvalorização, além do que, é defeso pela convenção condominial.

Frustrada a conciliação em audiência, a ação foi contestada e, após a colheita de prova oral, foi prolatada a r. sentença de fls. 59/63 que houve por bem julgar procedente a ação, para compelir o réu a desfazer os serviços de esquadria que realizou na varanda de seu apartamento.

O vencido não se rende à r. decisão, fazendo processar recurso de apelação, que foi bem processado e contrariado. Preparo recursal satisfeito. É o relatório.

Consoante provas fotográficas anexadas aos autos constatou-se haver alterado o réu a fachada de seu apartamento com prejuízo estético inequívoco em relação ao conjunto do prédio.

Houve violação do art. 10, I e II da Lei nº 4.591/64. Não poderia o demandado, portanto, alterar a forma do apartamento, como o fez. A utilidade das alterações para o réu constitui-se inegável malefício ao edifício “Dallas”.

Com o fechamento da sacada, como visualizado nos autos, houve clara afronta a dispositivos da Convenção do Condomínio e da Lei de regência. A ação foi bem julgada procedente. Pena de preceito convincente. Descabe a interpretação analógica quanto à tolerância com animais de estimação e alterações não consentidas à fachada, por outros moradores, de vez que estes casos devem ser tratados diferentemente.

E cada caso difere do outro.

Em deliberações assembleares e em lides a solução dos outros problemas.

Nego provimento ao recurso.

Alfredo Migliore Relator (TJSP)

04 Maio/2008

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Individualização

Síndico News responde

Câmara aprova medidor individual A briga por uma conta justa de água nos condomínios pode estar chegando ao fim. A instalação de um medidor individual em cada uma das unidades condominiais, que está no projeto de lei do deputado Alexandre Cardoso, foi aprovada pela Câmara. Após a aprovação na Comissão de Constituição e Justiça e Cidadania (CCJ), a proposta espera a análise do Senado.

Essa medida acabará com reclamações como a do condômino, de um edifício residencial da Praça da Árvore, que não quis se identificar.

“Eu moro com meu filho apenas. O apartamento é grande e as outras unidades são todas do mesmo tamanho. Só que tem famílias de cinco e até seis pessoas, que consomem muito mais água do que a gente. Eu acabo pagando o mesmo que eles no rateio geral. A individualização vai colocar fim nessa injustiça”, comemorou.

A medição individual do consumo de água faz o morador pagar o que realmente consumiu durante o mês, tirando a preocupação de carregar o vizinho nas costas. A individualização acaba com o costume de quem não paga a taxa condominial e, mesmo assim, tem sua unidade abastecida.

O consumo do condomínio individualizado com hidrômetros tem uma redução, em média, de 30%, logo no primeiro mês. A alteração brusca no consumo, de uma hora para outra, é um indí-

cio de problema no encanamento. Com um controle mais confiável, os condomínios poderão encontrar e consertar os vazamentos com mais precisão.

A individualização do consumo pode ser feita de maneira remota/eletrônica ou convencional. Este método consiste na adequação do condomínio, com a colocação de medidores eletrônicos nas respectivas prumadas, em cada apartamento. A individualização convencional deve ser feita, de preferência, em prédios de até duas prumadas de consumo de água por apartamento.

Isso consiste na implantação de tubulações individuais para cada unidade, com seus

respectivos medidores posicionados na laje do último andar (medidores externos ou abrigados).

As adaptações do sistema utilizadas, atualmente para abastecimento de água aos apartamentos, costumam sofrer poucas alterações. Sendo assim, a instalação do novo sistema não implicará em mudança ou alteração do aspecto estrutural do edifício.

Todos sabem o quanto água é importante para nossa existência. Os recursos hídricos, a cada dia, ficam mais escassos devido ao uso incorreto. O grande desafio da nossa população é saber reutilizar e direcionar a água, de modo que as novas edificações saibam tratá-la.

Entregas Sou proprietária e moradora de um apartamento em condomínio. Como resido sozinha, faço algumas compras pela internet e também recebo algumas entregas em casa (pequenos objetos, flores, etc).

Este mês, fui surpreendida pelo fato da síndica ter determinado que não havendo morador no apartamento, a entrega não seria aceita e devolvida ao remetente. Como posso me manifestar sobre este assunto? Trabalho fora e só estou em casa durante a noite e raramente nos fins de semana. Tenho que acatar a decisão e pronto?

R: Dentre as atribuições do síndico, está aquela em que ele deve zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, além de praticar em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (Art. 1.348 – Cód. Civil Brasileiro). Assim, não pode ele, sem consultar a Assembléia, “criar regras” que dificultem ou prejudiquem os condôminos, salvo se por motivo justificado. A Lei também prevê que dos atos do síndico cabe recurso ao conselho fiscal e em última instância, à assembléia geral.

Assim, peça por escrito a sua síndica, quais as justificativas por tal proibição, e não sendo convincente, procure o conselho, o qual não resolvendo, junte ¼ dos condôminos e convoque assembléia geral para discutir o assunto.

Fração Ideal Ao assumir como síndica do condomínio em que sou moradora, percebi que a síndica anterior usava como base para calcular o

valor das taxas de condomínio as porcentagens de: 0,3605 para apartamentos com garagem e 0,3095 para os de sem garagem. O prédio existe desde 1975, onde ela achou esse percentual?

R: Inicialmente, gostaria que você me informasse qual cidade que você mora (para efeito de estatísticas), já que damos consulta para todo o Brasil. Mas vamos à sua pergunta: As taxas de condomínio são fixadas de acordo com a fração ideal de cada unidade, e a garagem influencia neste índice. Provavelmente, a síndica anterior tomou como base a Convenção do Condomínio. Consulte a sua e veja qual índice é aplicado a cada apartamento.

Síndico e Conselho Gostaria de lhe fazer algumas perguntas com relação a condomínio. O morador que não é proprietário pode ser síndico?

R: Sim. O Código Civil prevê que o síndico pode ser condômino ou pessoa estranha ao condomínio.

Pergunta 2- A pessoa que é sindica pode não residir no condomínio?

R: Sim. Não existe nenhum impedimento.

Pergunta 3- Um membro do conselho fiscal tem mais poder do que uma assembléia?

R: Não. Nas assembléias, cada condômino tem direito a tantos votos quanto forem a quantidade de apartamentos que possua. O condômino só tem mais poder, se tiver mais unidades, ou se estiver representando elas.

Inaldo Dantas Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

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Maio/2008

Imposto de Renda em 2008

INDICADOR ECONÔMICO Meses

05

Salários

Inflação

TR

Poupança

Maio

R$380,00

0,04%

0,1689%

0,6697%

Junho

R$380,00

0,26%

0,0954%

0,5959%

Julho

R$380,00

0,28%

0,1469%

0,6476%

Agosto

R$380,00

0,98%

0,1466%

0,6473%

Setembro

R$380,00

1,29%

0,0352%

0,5354%

Outubro

R$380,00

1,05%

0,1142%

0,6148%

Novembro

R$380,00

0,69%

0,0590%

0,5593%

Dezembro

R$380,00

1,76%

0,0640%

0,5643%

Janeiro/08

R$380,00

1,09%

0,1010%

0,6015%

Fevereiro

R$380,00

0,53%

0,0243%

0,5244%

Março

R$415,00

0,74%

0,0409%

0,5411%

Abril

R$415,00

-----------

0,0955%

0,5960%

** UFIR extinta em Janeiro/2001 *** Índice de inflação IGP-M da FGV

Obrigações Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente.

Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.

Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.

• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.

Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.

Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.372,81 ............................................ isento --Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92 Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82 Abatimento por dependente:........................................... R$137,99 Salário Família abril/2008 Até R$ 472,43 = R$ 24,23 por cota Acima de R$ 472,43 Até R$ 710,08 = R$ 17,07 por cota A cota do Salário - Familia é paga para cada filho menor de 14 anos

INSS - Abril Salário Contribuição (R$) ...........................................Alíquota Até R$ 911,70 ........................................................................... 8 % De R$ 911,71 até R$ 1.519,50 ................................................. 9 % De R$ 1.519,51 até R$ 3.038,99...............................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (Sesc, Senai, etc)

Piso Salarial Zeladores ......................................................................... R$ 636,00 Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista........................................................................... R$ 609,50 Faxineiro e demais ........................................................... R$ 583,00 Acúmulo de cargo ..................................................................... 20% Adicional noturno ...................................................................... 20% Horas extras .............................................................................. 50% Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100% Cesta Básica ...................................................................... R$ 65,21 ** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

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Maio/2008

Segurança

Jurídico

O circuito fechado de TV do condomínio É aplicável a multa de 10% em execuções trabalhistas? dever ser completo O Brasil, infelizmente mais uma vez, ficou chocado com o fato que se deu na noite de 29 de março deste ano, onde a menina Isabella, de 5 anos, foi morta em circunstâncias que estão sendo esclarecidas pela polícia. O fato se deu na zona norte da capital, mais precisamente no interior do Condomínio Edifício London, onde a menina foi jogada do 6º andar do prédio.

O que chamou a atenção da imprensa e da polícia foi a falta de gravação do sistema de câmeras do edifício para auxiliar na visualização das imagens, conforme abaixo descrito: “Um dos desafios da polícia é encontrar todos os que entraram no prédio no último sábado, porque a construção é nova. Muitos apartamentos ainda estão desocupados, mas outros passam por obras.

O sistema de vigilância eletrônica ainda não está completo – as câmeras mostram as imagens, mas não gravam.” ( G1 - 04.04.2008 ).

Diante disto, concluímos sobre a real importância do sistema de CFTV, sendo este um dos equipamentos eletrônicos de segurança mais utilizados na proteção de condomínios, pois permite que se tenha a visão de locais isolados ou que esteja fora de alcance, facilitando o controle dos pontos sensíveis e vulneráveis das edifi-

cações. Tudo isto num custo razoável.

Através de câmeras, com ou sem fio, instaladas em pontos estratégicos do condomínio, é possível se ter uma visualização de todo o ambiente. É um dos equipamentos mais utilizados atualmente, pois permite que se tenha a visão de locais isolados ou que estejam fora do alcance do porteiro ou mesmo do corpo de seguranças, e não tem um valor muito elevado. O CFTV (Circuito Fechado de TV) é composto de um monitor e uma série de câmeras instaladas nos principais pontos da edificação, possuindo imagem analógica ou digital, transmitida por meio de rede metálica, fibra óptica ou radiofreqüência. Atualmente, o sistema de CFTV mais utilizado é o de câmeras digitais com equipamentos de gravação conhecido como DVR (Digital Vídeo Record), que são sistemas informatizados para monitoramento, gravação e transmissão de imagens de câmeras, diretamente montadas em um microcomputador ou em aparelhos específicos e dedicadas (stand alone) com qualidades e velocidades muito superiores aos sistemas convencionais de CFTV. O sistema multicam, com “vídeo-motion detection technology”, grava somente objetos em movimento de janelas marcadas na tela de

cada câmera. Estes registros são digitalizados, capturados com data e hora, comprimidos e guardados no hard disk (hd) de um micro como arquivos para posterior observação. Com isto, não se grava mais o tempo todo como os times lapse de sistemas de CFTV analógicos, hoje, já obsoletos.

Como podemos observar, a utilização do CFTV é de suma importância. Por meio deste é que se pode prevenir e até inibir atos de vandalismo ou qualquer outro delito que possa ocorrer no interior das edificações. Através dele é que se tem uma visão “global” do prédio, visto que ele está alerta a tudo, a todo instante e em tempo real, sendo, deste modo, considerado o “vigia eletrônico” que fica sempre atento e de “olho” nos condomínios.

Cabe ressaltar que este sistema deve ser completo. Ou seja, que todas suas câmeras sejam gravadas, monitoradas, em pleno funcionamento e estejam em bom estado de manutenção, a fim de que se evite o citado na reportagem acima onde a falta da gravação atrapalhou as investigações e a elucidação mais rápida do caso Isabella.

José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br

Após a distribuição de uma ação trabalhista, o que normalmente ocorre por iniciativa do empregado, a mesma pode, como é de conhecimento de todos, ser julgada procedente ou improcedente, podendo, ainda, naquela hipótese, ser julgada totalmente ou parcialmente procedente.

Quando julgada parcialmente ou totalmente procedente, cabe à parte, a qual fora reconhecido algum credito, de atualizá-lo em conformidade com os ditames da sentença, estamos, neste momento, na fase de execução.

Ocorre que, com a mudança no código de processo civil, o artigo legal 475-J determina que o executado, ou melhor, devedor, pague o valor devido no prazo de quinze dias, sob pena de ser acrescido sobre o débito um percentual de 10% a título de multa. Comando legal este que está sendo adotado por alguns juizes trabalhistas.

Contudo, em recente decisão do Tribunal Superior do Trabalho, após a suscitação de um recurso acerca da aplicação de referido dispositivo legal processual civil, o mesmo acolheu o recurso do recorrente, declarando que a multa do artigo 475-J não seria aplicável nos processos trabalhistas.

Referida decisão pauta-se no fato de haver na norma regulamentadora dos direitos trabalhistas de trabalhadores protegidos pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), preceito legal trabalhista específico e expresso,

que disciplina a matéria em caso de execução trabalhista.

Nos moldes da decisão, em momento algum fora revogado ou modificado o preceito cristalizado no artigo 880 da CLT, que determina o pagamento do crédito devido no prazo de quarenta e oito horas, sob pena de penhora e não de multa.

Defendem ainda os juizes da 6ª. Turma do TST, que se do contrário fosse admitido, estar-se-ia criando enorme confusão jurídica, até porque nos próprios preceitos legais trabalhistas, a norma processual civil deve ser usada como fonte subsidiária, ou melhor, na omissão de posicionamento legal trabalhista, o que não ocorre na situação em tela.

Nos autos do RR nº 668/2006-005-13-406, a 6ª.

Turma do TST decidiu ser indevida a multa de 10% sobre o montante devido, fazendo prevalecer o preceito legal trabalhista. É importante mencionar que a referida decisão da 6ª.

Turma do TST apenas é aplicável ao caso do recurso discutido, tanto é verdade que os juizes não chegaram a um consenso, visto que, ora se aplica a lei processual civil, ora se aplica o preceito legal trabalhista. Contudo, referida decisão se apresenta como um marco para a definitiva elucidação da matéria, e a confirmação da segurança jurídica, uma vez que a lei deve ser única e aplicada igualmente para todos.

Alessandra Pereira dos Santos Advogada associada ao escritório Geraldo Advogados

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Maio/2008

Administrativo

Legislação

Manual do automóvel e a Convenção de Condomínio É sabido que todo veículo tem um manual de uso e o proprietário só o lê quando o carro enguiça. Porém, não há o capítulo de “como consertá-lo”. A revisão do motor, pintura nas “raspadas” e polimento do veículo são feitos lá na oficina.

Quando não há manutenção preventiva, a bateria falha na hora de sair para o trabalho ou viagem. O recurso é chamar dois vizinhos para empurrar o “possante” e fazê-lo pegar no “tranco”.

Com essa e outras “manhas”, o condômino deixa de ler o manual de instrução do “belezoca” e, em qualquer ocasião, resolve sozinho o problema emergente: completa a água no radiador, veda o vazamento de óleo da direção hidráulica, troca a lâmpada da lanterna traseira, prende o escapamento com arame, e assim por diante.

Pois bem. No edifício, onde o sortudo motorista tem seu apartamento, com garagem coletiva ou exclusiva, há uma Convenção de Condomínio, que é lida apenas por poucos e quando surgem problemas no prédio (briga por excesso de barulho; atrasos de pagamento das cotas mensais; desrespeito no estacionamento de veículos; cigarro jogado lá de cima; inquilino que não deixa fazer vistoria nas válvulas hídricas do banheiro; furtos ocorridos quando as chaves de apartamentos es-

tão em confiança aos pedreiros e diaristas, etc.), eles não desaparecem. Diferente de um carro, o prédio “não pega no tranco”; o condômino não resolve “sozinho” os problemas comuns de todos; nem dois vizinhos aparecem voluntariamente para o “empurrãozinho” nas questões internas. Assim, o prédio vai envelhecendo e “não andando bem”, ficando os condôminos sem saber como “consertá-lo”. A solução não é difícil, nem está longe. A Convenção de Condomínio tem por finalidade dar as soluções e garantir aos proprietários (condôminos) o bem estar e segurança deles e de suas famílias, como

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o local de repouso e recuperação das energias gastas nessa agitada dinâmica de vida social. Com as temerosas desigualdades culturais, sociais e financeiras, é urgente que o síndico atualize a Convenção de seu condomínio, de acordo com o novo Código Civil, para tomar rapidamente as medidas práticas contra as atitudes grosseiras ou perigosas de outros co-proprietários, que comprometem a segurança, saúde e sossego no seu núcleo habitacional.

Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro – Março/08

Barulho gera danos morais Como é sabido, o DecretoLei 3.688 (Lei das Contravenções Penais), no seu artigo 42, prevê prisão simples de quinze dias a três meses, ou multa, para quem perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheio, com gritaria ou algazarra, exercendo profissão incômoda ou ruidosa em desacordo com as prescrições legais, abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos, provocando ou não procurando impedir barulho por animal de que tem a guarda.

Assim, se não conseguirem que alguém do prédio ou fora dele, seja pessoa física ou jurídica (como estabelecimentos comerciais), cesse com as atividades que provocam barulho, os condôminos podem comparecer à delegacia policial e registrar a ocorrência, pois fazer barulho além do normal é contravenção penal.

Mas não é só.

A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul condenou recentemente uma empresa, causadora de barulho, a pagar R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada morador, a título de danos morais.

Consideraram os julgadores que “a convivência com níveis excessivos de ruído prejudica o sono e a tranqüilidade dos moradores, além de causar perturbações psíquicas, como irritabilidade e estresse, dentre outras situações, com prejuízo do desempenho profissional”.

Há várias definições de dano moral. Para Carlos Alberto Bittar, “danos morais são lesões sofridas pelas pessoas, físicas ou jurídicas, em certos aspectos de sua personalidade, em razão de

investidas injustas de outrem (...) causando-lhe constrangimentos, vexames, dores, enfim, sentimentos e sensações negativas” (Revista do Advogado 44/24).

O Código Civil Brasileiro, no artigo 186, prevê expressamente o dano moral: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (grifos nossos).

E todo ato ilícito gera a obrigação de indenizar.

A quantificação do valor da indenização depende de cada caso individualmente.

E é importante esclarecer que não se considera dano moral, mero receio ou dissabor (mero aborrecimento).

Mas no caso de condomínios, o barulho intenso e contínuo, em geral provocado por indústrias ou estabelecimentos comerciais como bares, por exemplo, não se caracterizam como mero incômodo, mas sim como ruído que sem dúvida alguma gera estado de irritabilidade, que inevitavelmente prejudicará o sono dos moradores que, no dia seguinte, não conseguirão trabalhar direito, não renderão o que se espera deles profissionalmente, com prejuízo não só moral, mas até mesmo material.

Portanto, não aconselhamos que ao menor ruído procurem a tutela do Judiciário. Mas, em casos graves, os causadores não apenas estarão sujeitos a multa ou prisão, mas também a indenizar as vítimas do barulho.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: dclauro@aasp.org.br

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Artigo

Fumaça nos olhos A população está com os olhos vermelhos e inchados, mas desta vez, além da fumaça poluída, as lágrimas foram provocadas por fatos que fogem a qualquer tentativa de entendimento.

As pessoas se emocionam com a morte de uma criança, sobretudo se decorre de violência praticada diretamente contra ela. Choca porque é indefesa, frágil, inocente, não sabe se defender por atos, ou palavras, é inofensiva diante da força do adulto, ingênua às maldades dos marmanjos.

Diariamente acontecem casos que não chegam ao conhecimento do povo e os que chegam, ocupam os holofotes do noticiário, transformando a opinião pública num enorme tribunal.

Não nos cabe aqui tecer comentários a respeito do assunto, mesmo porque estão a caminho decisões e conclusões.

No entanto, o fato delituoso faz acender a luz de alerta para a segurança, o planejamento e o modo de encarar os fatos relativos à tranqüilidade dos moradores de um condomínio.

O crime precisa de um motivo e este pode estar ligado a vários fatores que, em dado momento, explodem; precisam ser avaliados convenientemente, a premeditação, necessidade, ocasião, desvios de comportamento e mais outros tantos tijolinhos, que constroem o momento da ação criminosa.

Chamamos a atenção para a pouca importância que se dá às reuniões do condomínio, à instalação de equipamentos, contratação de profissionais, instrução e educação, colocamos também a importância que deve haver no relacionamento dos moradores, internamente e com os condôminos vizinhos.

Quando inicio nossos artigos usando a expressão: “a conversa ao pé da churrasqueira”, pretendo reforçar as atitudes de companheirismo entre os habitantes, saber estender a mão ao amigo.

Segurança é uma aplicação de alto custo, pois envolve a vida das pessoas, portanto, não se pode relegar o assunto a um plano secundário; câmeras com visão noturna são de suma importância, nos elevadores, entradas e saídas, linhas divisórias de vizinhança e outros locais.

De nada irá adiantar a instalação de equipamentos sofisticados e de alto custo, se não houver a freqüente manutenção e fiscalização do funcionamento. O preparo do funcionário que opera o sistema é outro fator que não pode ser deixado de lado; ao síndico é conveniente manter a política da boa vizinhança com os demais prédios ao redor, procurar estabelecer um sistema de alarme conjunto. O consultor de segurança é recomendável para estas tarefas, indicando procedimentos para que o condomínio possa julgar e escolher o melhor.

Abaixo algumas questões que podem ajudar na avaliação da segurança a) O condomínio possui sistema de Circuito Fechado de TV? Monitorado 24 hs? b) Assinale os locais onde estão instaladas as câmeras do CFTV c) Estão em perfeito estado de funcionamento? Ativas? d) Há um sistema de gravação das imagens? Onde ficam salvaguardadas? e) Qual o tipo de gravação? (analógica ou digital) f) Possui sensores de movimento vigiando toda a área do prédio? Monitorado 24h? g) O condomínio possui ronda interna e externa? h) Existem botões de pânico? i) A manutenção dos equipamentos é periódica?

A fumaça que muitas pessoas colocam sobre o rosto certamente as fará chorar, por exemplo, a fumaça daquelas que são refratárias às mudanças eficazes na segurança, as que se tornam verdadeiras ilhas, isoladas dentro da comunidade, outras não aceitam as decisões do grupo.

Algumas recomendações da polícia devem ser continuamente reiteradas e colocadas para conhecimento dos condôminos e funcionários: 1) As normas de segurança a serem adotadas devem ser decididas em assembléia de condôminos, com ampla difusão para todos os moradores do prédio, sob pena de perderem a eficiência; 2) O acesso de estranhos, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário préfixado e será precedido das cautelas disponíveis; 3) O pessoal de zeladoria, principalmente aqueles

que desempenham funções na portaria do prédio, devem ser alertados para os diferentes expedientes usados pelos delinqüentes e devem estar capacitados para tomar providências urgentes quando necessário; 4) As entradas do imóvel - social, de serviço e garagem - devem ser suficientemente iluminadas, evitandose o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local à distância; 5) Os acessos aos apartamentos igualmente devem ser dotados de boa iluminação, controlada do interior da residência. As portas devem ser sólidas e guarnecidas de postigos “olhos mágicos” ou outros dispositivos que permitam a observação do vestíbulo; 6) O interfone é de grande valia para que, em caso de emergência, o morador comunique a presença de suspeitos, em seu “hall” de entrada;

7) Havendo outros prédios contíguos ou próximos, por consenso dos seus moradores, poderá ser instalada uma ligação pelo interfone de suas portarias e ou zeladoria, ou mesmo de um simples alarme sonoro que funcionará como pedido de auxílio nos momentos de perigo; 8) O mesmo alarme sonoro, acústico e ou luminoso poderá ser instalado em casa vizinha, estabelecimento comercial ou simplesmente em local externo, à vista dos moradores das imediações, com divulgação da instalação desse recurso; 9) A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos candidatos e criteriosa verificação das fontes de referência. De preferência, deve ser mantida a máxima discrição quanto aos valores guardados na casa, existência de cofres, etc.

10) As chaves que forem confiadas a serviçais, não devem abranger todas as portas do apartamento, permitindo-se o isolamento de algumas dependências privadas, mormente durante o repouso noturno. Os empregados podem ser atacados e forçados a abrir as portas de que possua as chaves, surpreendendo os moradores.

11) Mantenha atualizado e em local visível, o número dos fones de emergência.

(FONTE: SSP/SP) Odair de Oliveira Conceição Consultor de segurança gedeaorace@hotmail.com ou cmhoracio@uol.com.br

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Elevadores

Cerca de 10 mil condomínios precisam entregar o RIA

O perfeito funcionamento dos elevadores é uma garantia de segurança aos condôminos que sobem e descem neles diariamente. A condição de uso precisa ser comprovada, para que o equipamento não seja interditado e para que não ofereça risco aos usuários. Um acidente por falta de manutenção pode machucar e até matar.

Para evitar negligência no que diz respeito à conservação dos elevadores, existe um documento, emitido após vistoria minuciosa nesses aparelhos dos condomínios, que deve ser apresentado ao Contru (Departamento de Controle de Uso de Imóveis) todos os anos.

Este documento é o Relatório de Inspeção Anual (RIA), o qual deve ser emitido pelas empresas conservadoras de elevadores e equipamentos similares. Cerca de 10.000 condomínios da cidade de São Paulo têm até este mês de maio para regularizar a situação de seus elevadores. A prefeitura notificou os edifícios residenciais que não entregaram o RIA em 2007.

O RIA pode ser preenchido pelo site http://ww2. prefeitura.sp.gov.br/ria .

Saiba um pouco mais da legislação do RIA ON LINE, com os trechos do Decreto nº 47.334 de 31 de maio de 2006: Art. 1º. O Relatório de Inspeção Anual – RIA, previsto no artigo 9º da Lei nº 10.348, de 4 de setembro de 1987, alterada pela Lei nº 12.751, de 4 de novembro de 1998, deverá ser emitido eletronicamente, via Internet, na conformidade das disposições deste decreto.

Art. 2º. O Relatório de Inspeção Anual - RIA ONLINE deverá ser emitido 1 (uma) vez por ano, no mínimo, para todos os aparelhos de transporte, independentemente de existirem ou não itens relacionados à segurança desses equipamentos. § 1º. Caberá à empresa conservadora dos aparelhos de transporte, contratada para a prestação do serviço de conservação e com registro válido concedido pelo CONTRU, emitir o RIA ON-

LINE e fornecer cópia desse documento ao proprietário ou responsável pelos aparelhos, o qual deverá afixá-la no quadro de avisos da portaria da edificação. § 2º. Informações inverídicas ou infundadas, fornecidas ao CONTRU pela empresa conservadora, relativas ao funcionamento e conservação dos aparelhos de transporte ou aos serviços especificados no RIA ONLINE, acarretarão a aplicação das penalidades previstas na legislação pertinente, inclusive o cancelamento da concessão do registro, nos termos do artigo 16 da Lei nº 10.348, de 1987. § 3º. Os procedimentos para cadastramento inicial da empresa conservadora no sistema, emissão e transmissão via Internet do RIA ONLINE pela empresa conservadora, a definição dos critérios técnicos que nortearão esses procedimentos, a padronização dos formulários eletrônicos, a especificação dos itens considerados como de segurança e a definição dos prazos máximos para execu-

ção dos serviços relacionados à segurança dos aparelhos serão definidos mediante portaria do Diretor do CONTRU, editada em até 30 (trinta) dias contados da data de publicação deste decreto.

Art. 3º. O RIA ON-LINE deverá ser elaborado e emitido pela empresa conservadora, com a identificação do engenheiro responsável da referida empresa, nas seguintes situações: I. ao assumir a responsabilidade técnica pela conservação dos aparelhos de transporte, na data da assinatura do respectivo contrato inicial com o proprietário ou responsável pelos aparelhos de transporte e, posteriormente, a cada ano; II. quando constatada a necessidade da execução de serviços considerados como de segurança, especificados e definidos na portaria do CONTRU prevista no § 3º do artigo 2º deste decreto, o proprietário ou responsável pelo aparelho, uma vez comunicado, não autorizar a sua realização.

Art. 4º. Independentemente da emissão do RIA ONLINE, a empresa conservadora, ao constatar condição de risco iminente para a segurança dos usuários, deverá desligar imediatamente o aparelho de transporte até serem sanadas as irregularidades.

Art. 5º. É facultado ao proprietário ou responsável pelo uso dos aparelhos de transporte realizar cotação

de preços dos serviços especificados nas intimações expedidas pelo CONTRU, geradas pelo sistema do RIA ON-LINE, com outras empresas credenciadas por esse Departamento, desde que obedecido o prazo para cada item de segurança especificado na referida intimação.

Art. 6º. Ao assumir a responsabilidade técnica pela conservação dos aparelhos de transporte, a empresa conservadora contratada, com registro concedido pelo CONTRU, deverá apresentar a guia correspondente à Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de São Paulo - CREA/SP, referente aos serviços de conservação objeto do contrato assinado com os proprietários ou responsáveis pelo uso dos referidos aparelhos, devidamente quitada, devendo constar o número da ART no RIA ON-LINE a ser emitido.

Parágrafo único. Na ocorrência de acidente envolvendo o aparelho de transporte, o último RIA ON-LINE emitido pelo responsável técnico da empresa conservadora servirá como documento técnico de referência para verificação das causas prováveis do acidente.

A legislação toda pode ser encontrada no mesmo website em que é preenchido o Relatório de Inspeção Anual citado anteriormente.

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Administrativo

Aluguel: direitos e obrigações Alugar um imóvel, tanto para o locador quanto para o locatário, é uma atitude de grande responsabilidade.Quem disponibiliza seu patrimônio para outra pessoa e quem procura um lugar para morar possuem direitos e deveres.

Sim, o locatário possui inúmeros direitos, mas também tem obrigações respaldadas pela legislação brasileira.

O dever do locador é o direito do locatário e vice-versa.

Por exemplo: “o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Esta é uma obrigação clara do locador e um direito do locatário.

O assunto é extenso e costuma causar muita discussão entre os negociantes.

A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre o assunto. Separamos alguns trechos importantes da seção IV, que diz respeito aos deveres do locador e do locatário. O texto completo pode ser encontrado no site www.planalto.gov.br/ccivil/ Leis/L8245.htm .

Qualquer dúvida com relação ao aluguel de imóveis, consulte a Lei, sendo você locador ou locatário. Não espere os problemas aparecerem para conhecer seus direitos.

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de conLei 8.245 - SEÇÃO IV domínio se entendem aqueDos deveres do locador e las que não se refiram aos do locatário gastos rotineiros de manuArt. 22. O locador é obri- tenção do edifício, especialgado a: mente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previ-

denciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

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Leilão de imóveis

Cuidados na arrematação de unidades condominiais Há algumas décadas, havia muita procura de pessoas para arrematar imóveis que eram levados às praças, em ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que viviam disso. Arrematavam os imóveis e depois os revendiam.

Atualmente, ao contrário, os imóveis são levados às praças várias vezes, com resultado negativo, ou seja, sem que ninguém os arremate.

Uma das causas é o receio de arrematar unidade condominial em hasta pública e ter que arcar com outros ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel.

Assim, o interessado, além de visitar previamente o imóvel, deve conversar com o zelador e o síndico, a fim de saber detalhes sobre ele, preços de outros apartamentos de mesmas dimensões no prédio, etc.

Normalmente, ninguém arremata o imóvel na primeira praça, porque ele só pode ser vendido, no mínimo, pelo valor da avaliação.

No segundo, pode ser arrematado por valor pouco superior à metade da avaliação (por menos é considerado preço vil e o juiz não permite a sua venda), o que em geral já é um bom negócio.

Entretanto, o interessado

tem que procurar levantar na Prefeitura Municipal, o débito de IPTU, que acompanha o imóvel, no caso de transferência de propriedade, bem como saber se o crédito do condomínio é superior ao valor que ele pretende arrematar. Por exemplo, suponhamos que 55% da avaliação seja igual a R$ 50.000,00 e o condomínio tem um crédito de R$ 60.000,00. Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença perante o condomínio.

Isto, porque as taxas condominiais recaem sobre as unidades, independentemente de quem seja o seu pro-

prietário. No caso de transferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclusive multas e juros. É por esse motivo que, quando se pretende adquirir uma unidade condominial, deve-se pedir, dentre outros documentos, a declaração do síndico, com firma reconhecida, acompanhada da xerocópia autenticada da ata que o elegeu, de que o apartamento ou a casa, integrante do condomínio, está em dia com as taxas condominiais.

O interessado em arrematar em praça pública deve também saber se o imóvel

está vago ou não. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penhorado, para ele desocupá-lo, basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que propor uma ação autônoma, de imissão de posse, com despesas de custas e honorários, para tirar o ocupante dele.

O ideal mesmo é que contrate um advogado especializado na área, que poderá orientá-lo e evitar que futuramente o apartamento arrematado saia mais caro do que imaginou.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: dclauro@aasp.org.br