Classíndico www.sindiconews.com.br ANO XVII - Nº 200 - MARÇO/2008
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GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
VEJA PÁG. 16
25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULO
Jardinagem A poda é muito importante para a conservação do jardim. Pág. 04
Economia Gaste energia com responsabilidade e garanta eletricidade para as futuras gerações. Pág. 08
Administrativo A administradora é o suporte do síndico. Mais de 50 opções para sua contratação. São Paulo e Baixada Santista.
FOTO: Caio Castanho / 2008 - Correio Central restaurado
Págs. 09 e 10
Segurança Extintores, hidrantes e brigada de incêndio: os aliados contra o fogo. Pág. 20
Classificados Mais de 40 seções de produtos e serviços à disposição do seu condomínio.
02 Março/2008
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Editorial Classíndico www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br
Publicação mensal da SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Jornal Classíndico Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13
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PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Impressão: Comercial OESP Gráfica - Nascimento MSN: nascimentocelso@uol.com.br celso.nascimento@grupoestado.com.br
9168-8258 / 3856-2401 / 3856-2424 Outras Praças de Publicações Associadas: P. Alegre - RS ............... (51) 3023.3675 Diretor: ...............................Airton Roxo J. Pessoa - PB ............. (83) 3044.7100 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Recife - PE ................... (81) 3221.9083 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Natal - RN ..................... (84) 3223.5593 Diretor: ............................ Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP.... (17) 9708.2506 Diretor: .........................Hércules Garcia Fortaleza - CE .............. (85) 3254.7415 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Brasília - DF ................. (61) 3226.8810 J. Síndico .............. (Fundação: Abril/84) Diretor: .............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora Ltda A Santa Luiza Editora Ltda não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas. A Santa Luiza Editora Ltda tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.
Estamos chegando a mais um Dia Internacional da Mulher. Não vamos deixar que esta data passe como outra qualquer. Homenageie, do jeito que puder, sua esposa, filha, mãe. Tenha consciência de que as mulheres, em todo o mundo, ainda sofrem com preconceito e violência. No próximo dia 8, reflita sobre a importância das mulheres para o mundo. 8 de março foi oficializado como Dia Internacional da Mulher, por causa de um massacre ocorrido nesta data, em 1857. O ano inteiro deveria ser dedicado à mulher, mas este dia é importante para lembrarmos o quanto elas sofreram e o quanto batalharam para serem respeitadas no mercado de trabalho. Naquela época,
as mulheres eram submetidas a jornadas de trabalho de 17 horas diárias e estavam sujeitas a espancamento e abuso sexual. O salário delas chegavam a ser 60% menor do que o dos homens. Mas a garra e a fibra feminina transformaram-se em protestos na Europa e Estados Unidos. O massacre aconteceu em Nova Iorque, durante uma greve conduzida exclusivamente por mulheres. 129 tecelãs exigiam uma jornada de 10 horas diárias. A polícia reagiu com violência e as trabalhadoras refugiaram-se nas dependências da fábrica. Os patrões e a polícia trancaram as mulheres e colocaram fogo no local. Todas elas morreram, imortalizando aquele fatídico dia 8 de março.
Durante a 11ª Conferência Internacional de Mulheres, em 1910, a ativista pelos direitos femininos, Clara Zetkin, propôs que 8 de março fosse declarado como o Dia Internacional da Mulher, homenageando as tecelãs de Nova Iorque. Em 1910, mais de um milhão de mulheres se manifestaram na Europa. O Dia Internacional da Mulher simboliza justamente a luta pela igualdade de direitos entre homens e mulheres. Não é uma luta do passado. Mas apesar de todas as evoluções e avanços, ainda existem algumas discriminações, que gradativamente vão sendo superadas não só por posicionamentos culturais, mas também por conquistas legais, como por exemplo o
Decreto - Lei no 392/79 que “visa garantir às mulheres a igualdade com os homens em oportunidades e tratamento no trabalho e no emprego”. O Síndico News parabeniza todas as síndicas e deseja muitas felicidades ao longo de suas vidas. O sucesso de vocês é a alegria da gente. A partir do momento em que todos os homens e nações derem o devido respeito às mulheres, o mundo será muito melhor de se viver. Outra vez, parabéns a todas as mães, filhas, avós, tias, sobrinhas... A síndica que deseja saber mais sobre algum assunto específico e quiser sugerir matérias, mande um e-mail para sindiconews@sindiconews. com.br , que analisaremos sua proposta de pauta e retornaremos seu contato. Obrigado.
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Março/2008
Terceirização
Jurisprudência
Cuidados na contratação da terceirização! Riscos na contratação da terceirização de serviços, assim como na contratação de administradora, sempre existem, e todo cuidado é pouco. Identificada a empresa que apresentou as melhores qualificações, deve-se verificar três aspectos: sua legalidade; idoneidade e competência. É expressivo o número de empresas que apresentam propostas, sem estarem devidamente legalizadas para a prestação de serviços. Possuem “escritórios em São Paulo”, porque estão sediadas em outros Estados, não estão filiadas aos sindicatos da categoria, e a atividade de terceirização de serviços que exercem não é compatível com o objetivo e finalidade constante, tanto no CNPJ como no registro na Junta Comercial (se é que existe). Existem empresas que fazem publicidade e se apresentam com uma denominação social e, na hora da contratação, apresentam contrato de outra empresa “associada do grupo”. Se essas empresas não se preocupam com a sua própria situação, vão se preocupar com a de seus empregados, ou com seus condomínios clientes? Outro risco para o condomínio é quanto a idoneidade da empresa. Infelizmente, a prática de pagamento de parte dos salários dos empregados por fora da folha é muito comum. Chega a corresponder a 1/3 do total dos ganhos. Horas extras, por exemplo, não são reconhecidas ou, são pagas por fora e, com isso, não se paga o descanso semanal remunerado (DSR), e sonegando o INSS e o FGTS. Por conseqüência,
no 13º e nas férias anuais, os empregados recebem apenas a média constante nos holerites mensais, ignorando-se as horas extras e o DSR. Cerca de 200 auditores da Receita Federal deflagraram a “Operação Gênese”, cruzando informações do imposto de renda com as contribuições previdenciárias. Estima-se que cerca de 240 empresas prestadoras de serviços, envolvendo 26.100 empregados, estão nessa investigação. As que acabarem sendo fechadas poderão causar pesadas perdas para os condomínios, que respondem subsidiariamente pela indenização dos empregados. Finalmente, a única maneira de assegurar se a empresa é, de fato, competente, é telefonando ou visitando
03
Vila de casas Rua particular O conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, embora existente desde muitos anos, anteriormente à Lei 4.591/64, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do artigo 8º da aludida lei, tendo validade a convenção de condomínio e seu registro imobiliário. (STJ- Ac. unân. da 4ª T. no DJ de 17-9-90 - Rec. Esp. 1.902-RJ - Rel. Min. Athos Carneiros).
os condomínios dados como referência. É a oportunidade para tirar duvidas a respeito da forma como os salários são pagos, e da experiência que estão tendo. Confira se, de fato, a empresa cumpre todos os serviços oferecidos na proposta, como supervisão 24 horas, se tem porteiros folguistas, conexão via rádio com as portarias, etc. Apesar de todas as advertências acima, não há razões para preocupações. Existem empresas de terceirização que primam pela transparência e seriedade nas suas atividades. Empresas que estão no merca- Convenção - validade Na conformidade do disdo pensando no longo prazo, posto no art. 8º, a, da Lei preocupadas com sua imagem, e principalmente com a satis- 4.591/64, o conjunto de casas de vilas, com acesso por fação de seus clientes. Etore Fuzetti rua particular, constitui o etore@replaceporterceirizado.com.br chamado condomínio horizontal, sendo válida a convenção elaborada nos moldes do art. 9º da citada Lei (TJ-RJ - Ac. anân. Da 5ª Câm. Cív. Reg. em 4-4-89 Ap. 4.665/88 - Rel. Des. Narciso Pinto).
Ações Conexas Processo Civil - Ações conexas - julgamento simultâneo. Conexas as ações de prestações de contas e anulatória de assembléia onde se constitui administração provisória de condomínio, que se titânios na autoria da primeira, impõe-se o julgamento simultâneo dos feitos respectivos. Apelação conhecida e provida.” (TJGO, 2.ª Câm. Cív. Apel. 26.745-3/188 - Anápolis. Rel. Des. Jalles Ferreira da Costa. Ac. unân. De 31/03/92. Wil-
mar Jardim Carvalho e s/m vs/ Cond. Ed. Marquês de Herval).
Proibição de animais em condomínio deve ser relativizada Os termos das convenções condominiais proibindo a presença de animais devem ser relativizados. A decisão, unânime, é da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça, ao prover apelo de moradores de um prédio em Novo Hamburgo, que postularam o direito de terem no apartamento um cão da raça chow-chow, de porte médio, apesar de as normas condominiais permitirem somente a permanência de animais de pequeno porte. O relator do recurso no TJ, Desembargador José Francisco Pellegrini, manifestou-se contrário à aplicação literal da convenção, uma vez que o porte do animal, por si, não define sua periculosidade ou a perturbação que possa trazer ao condomínio. “Relativizando-se a norma condominial, que não pode retirar o direito do condômino de ter consigo a companhia de animal que escolha, resta dar-lhe a interpretação razoável que garanta, em todo caso, o direito dos demais condôminos à higiene, segurança e sossego”. O voto foi integralmente acompanhado pelos Desembargadores Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes e André Luiz Planella Villarinho. Proc. 70003306156. Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, 25/7/2002 .
04 Março/2008
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Jardinagem
Síndico News responde
Jardim podado, jardim bem cuidado
Um belo jardim depende, em sua essência, da saúde das plantas que o compõem. A poda é uma prática importante para a conservação das espécies vegetais. “As podas são executadas para que façamos certas correções no desenvolvimento das plantas. Ela ocorre pela função do hábito de crescimento, porte da planta, sistema de plantio e a forma de colheita”, explicou André Degobbi, profissional da ADS paisagismo. Muito importante para a saúde das plantas, a poda deve respeitar o tamanho de cada espécie vegetal e ser feita, de preferência, na época de dormência das plantas. “Em um jardim ornamental, a poda contribui para que permaneça com o formato desejado e bem cuidado, sem que uma planta invada o espaço de outra”, continuou André. No caso da podar ser inadequada, o jardim passará a ter aparência de matas sem
ornamentação alguma. É difícil definir tempo entre uma poda e outra. Isso depende da espécie, do número de ramificações existentes, do vigor, do hábito de vegetação e do sistema de condução Geralmente, as podas são mais importantes para plantas ornamentais, mas devemos lembrar que a “natureza tem o seu próprio método de poda. Os ramos pequenos desprendem-se naturalmente e os galhos finos, as folhas e as flores morrem e caem. Vagarosa mas continuamente, todas as plantas sofrem um processo de renovação natural. Pela poda não fazemos mais do que acelerar, embora parcialmente, esse processo normal” (Brickell, 1979). O síndico deve imaginar que o processo de poda seja algo simples, o qual o zelador pode dar conta. Alguns zeladores, realmente, conhecem o processo e são treinados para isso. Mas a maioria não tem conhecimento sufi-
ciente, podendo estragar a planta e, conseqüentemente, o jardim. Para evitar este estrago, as podas devem ser realizadas por pessoa treinada, que conheça as estruturas das diferentes espécies vegetais e os melhores métodos para cada uma delas. Tais métodos dependem da fisiologia, estado nutricional, época de poda e muitos outros fatores importantes. O profissional deve conhecer e dominar o manuseio das as ferramentas. Com os cuidados necessários durante a poda, o jardim do condomínio continuará belo, valorizando o imóvel e aumentando a qualidade de vida dos moradores.
Quando o inverno chegar A limpeza das plantas deve ser feita, retirando as flores mortas, folhas e galhos secos e, quando necessário, fazer podas de árvores, arbustos e cercas vivas, desde que não estejam florindo. O inverno é a época ideal para a poda das roseiras (em regiões que ocorrem muitas geadas, aconselhamos que a poda seja feita no final do inverno, já nas regiões mais quentes, onde as geadas são mais raras, a poda pode ser feita no mês de junho ou julho). Este é um período bom para se fazer transplantes de árvores, arbustos e trepadeiras que estiverem em seu período de dormência, pois a perda da seiva e a desidratação são menores.
ASSEMBLEIA
DOR E LOCATÁRIO. O Condomínio não é parte inPrimeiro, eu quero agrade- tegrante daquele ato. cer pelos seus esclarecimentos Pergunta 3- Há de alguno que tange aos temas condoma forma,no novo Código miniais. Agora, peço-lhe que me responda, por favor, as se- Civil, algum artigo no qual respalde um ato de locação guintes perguntas: residencial como ato proPergunta 1 - Quais as curatório? R: Não. E em nenhum condições prováveis para que um locatário possa contrato de locação, se dá, participar de uma assem- automaticamente, poderes de representação. bléia condominial? R: Há duas possibilidades para que o locatário possa participar de uma assembléia condominial. A primeira é de quando da realização da Assembléia Ordinária, aquela prevista na convenção, geralmente realizada nos primeiros meses de cada ano, conforme prevê o art. 24 da Lei 4.591/64 - parágrafo quarto.. A segunda possibilidade é quando ele (o locatário), de posse de procuração, tem poderes para representar o condômino. Estas procurações tanto valem nas Assembléias ordinárias, como nas extraordinárias. Pergunta 2- É válido, em sentido legal, um locatário argumentar que o contrato de locação já é um documento de procuração do proprietário no qual o permite a participar de uma assembléia com direito a voto? R: Absolutamente não. O contrato de locação jamais poderá ser tratado como uma procuração. Até porque, o contrato de locação só faz lei entre LOCA-
MORADOR PROPRIETARIO Gostaria de lhe fazer algumas perguntas com relação a condomínio. O morador que não é proprietário pode ser sindico? R: sim. O Código Civil prevê que o síndico pode ser condômino ou pessoa estranha ao condomínio. Pergunta 2- A pessoa que é sindica pode não residir no condomínio? R: Sim, Não existe nenhum impedimento. Pergunta 3- Um membro do Conselho Fiscal, tem mais poder do que uma assembléia? R: Não. Nas Assembléias, cada condômino tem direito a tantos votos quanto forem a quantidade de apartamentos que possua. O condômino só tem mais poder, se tiver mais unidades, ou se estiver representando elas. Inaldo Dantas Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
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Março/2008
Imposto de Renda em 2008
INDICADOR ECONÔMICO Meses
05
Salários
Inflação
TR
Poupança
Março
R$350,00
0,34%
0,1876%
0,6885%
Abril
R$380,00
0,04%
0,1272%
0,6278%
Maio
R$380,00
0,04%
0,1689%
0,6697%
Junho
R$380,00
0,26%
0,0954%
0,5959%
Julho
R$380,00
0,28%
0,1469%
0,6476%
Agosto
R$380,00
0,98%
0,1466%
0,6473%
Setembro
R$380,00
1,29%
0,0352%
0,5354%
Outubro
R$380,00
1,05%
0,1142%
0,6148%
Novembro
R$380,00
0,69%
0,0590%
0,5593%
Dezembro
R$380,00
1,76%
0,0640%
0,5643%
Janeiro/08
R$380,00
1,09%
0,1010%
0,6015%
Fevereiro
R$380,00
----------
0,0243%
0,5244%
** UFIR extinta em Janeiro/2001 *** Índice de inflação IGP-M da FGV - Salário mínimo a partir de 1o Março R$412,40
Obrigações Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.372,81 ............................................ isento --Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92 Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82 Abatimento por dependente:........................................... R$137,99 Salário Família fevereiro/2008 Até R$ 449,93 = R$ 23,08 por cota Acima de R$ 449,94 Até R$ 676,27 = R$ 16,26 por cota
INSS - Fevereiro Salário Contribuição (R$) ...........................................Alíquota Até R$ 868,29 ........................................................................... 8 % De R$ 868,30 até R$ 1.447,14................................................. 9 % De R$ 1.147,15 até R$ 2.894,28..............................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (Sesc, Senai, etc)
Piso Salarial Zeladores ......................................................................... R$ 636,00 Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista........................................................................... R$ 609,50 Faxineiro e demais ........................................................... R$ 583,00 Acúmulo de cargo ..................................................................... 20% Adicional noturno ...................................................................... 20% Horas extras .............................................................................. 50% Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100% Cesta Básica ...................................................................... R$ 65,21 ** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.
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Março/2008
Segurança
Jurídico
Medidas básicas de segurança Com a modernização e a crescente urbanização, os condomínios tornaram-se a melhor forma de se organizar espaços para se viver harmonicamente em comunidade, sendo que um dos principais objetivos das pessoas, ao optarem residir em edifícios residenciais ou condomínios de casas, é justamente a sua proteção e a de sua família. Mas para que isto realmente ocorra, faz-se necessário a adoção de algumas medidas preventivas para que haja uma maior efetividade da segurança em condomínios. Para tanto, abordaremos, a seguir, algumas dicas de segurança, dirigidas a síndicos, condôminos e funcionários de condomínios: • nas assembléias, manter sempre em pauta, o tema Segurança para que possa ser discutido por todos condôminos; • obedecer e seguir as normas e procedimentos sobre segurança decididos e acordados em assembléia; • trazer informações e sugestões para a melhoria do sistema de proteção do condomínio; • solicitar ficha de antecedentes criminais e confirmar documentos e referências de todos funcionários, inclusive os domésticos;
• encaminhar os funcionários para treinamentos em segurança através de cursos específicos, mantendo-os atualizados e reciclados; • manter equipamentos de segurança e de comunicação sempre em bom estado de conservação e funcionamento; • pessoas estranhas ao condomínio deverão ser recepcionadas na parte externa do prédio, devendo aguardar a liberação do morador para adentrar ao edifício; • ao entrar ou sair do prédio verifique se não há pessoas em atitudes suspeitas rondando o edifício; • evite comentar sobre seus bens ou mesmo detalhes de sua vida pessoal com estranhos ou mesmo funcionários; • compreenda e elogie as ações preventivas tomadas pelos funcionários, mesmo quando estas representarem algum pequeno transtorno para si ou suas visitas; • colocar portas resistentes e maciças nas entradas sociais e de serviços, dando preferência às que possuem blindagem interna; • instalar olho mágico de 180° nas portas externas, a fim de se observar quem está do lado de fora antes de abri-las; • instalar fechaduras quá-
druplas nas portas externas, a fim de dificultar que seja “michada” ou mesmo arrombada; • manter em bom estado de conservação e sempre funcionando os meios de comunicação , tais como telefone e interfone; • instalar sistemas de alarme no interior da residência ligados a uma central de monitoramento ou a portaria do condomínio, com dispositivos sonoros, a fim de se prevenir invasões; • reforçar as janelas com trancas especiais ou tramelas, a fim de se evitar intrusões por estes acessos; • instalar grades nas janelas das casas e apartamentos para se precaver contra invasões ou acidentes; • manter os sistemas elétricos e hidráulicos sempre em perfeitas condições de funcionamento. Estas e muitas outras medidas farão com que os riscos sejam minimizados e a Proteção de seu condomínio seja aumentada. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
Reunião de ações de cobrança de taxas condominiais Quando se propõe ação de cobrança de taxas condominiais, deve-se pedir os benefícios do artigo 290 do Código de Processo Civil, que prevê que quando a obrigação consistir em prestações periódicas (é o caso das despesas condominiais), “considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consignálas, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação”. Entretanto, muitas sentenças judiciais, nas ações de cobrança de taxas de condomínio, condenam o condômino a pagar as que se venceram até a data da sentença, transitada em julgado (quando não cabe mais recurso) ou até o início da execução. Nesses casos, que são freqüentes, o condomínio é obrigado a propor outra ação contra o mesmo condômino, das taxas que se venceram posteriormente. Essas ações tramitam em separado, com despesas dobradas. A jurisprudência tem se inclinado favoravelmente à reunião dos processos, entendendo ser cabível a aplicação analógica do artigo 28 da Lei 6.830/80, que dispõe sobre a cobrança judicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública e dá outras providências, também denominada Lei de Execução Fiscal. E o artigo 28 prevê que “o juiz, a requerimento das partes, poderá, por conveniên-
cia da unidade da garantia da execução, ordenar a reunião de processos contra o mesmo devedor”. Nada impede que as ações sejam reunidas, pois as partes (autor e réu) são as mesmas e o imóvel é que responde pelas dívidas, variando somente o período de cobrança. As vantagens são inúmeras: faz-se uma só avaliação do imóvel e as praças se realizam somente num processo, com grande economia de tempo e de dinheiro. Outra grande vantagem da reunião dos processos é que, somando-se os débitos das várias ações de cobrança de taxas condominiais de uma mesma unidade, se o valor for pouco superior à metade do valor da avaliação, não havendo licitantes, pode o condomínio, em segunda praça, arrematar a unidade condominial, sem ter que dispender qualquer quantia, que seria consubstanciada na diferença entre o seu crédito e o valor da arrematação. No caso de ações que tramitam perante à mesma Vara Cível, não há problema algum. No caso de ações em Varas distintas, a mencionada Lei de Execução Fiscal prevê que os processos serão redistribuídos ao Juízo da primeira distribuição. É de se aplicar por analogia, também, uma vez que não existe previsão específica no Código de Processo Civil, utilizável às cobranças de condomínios em atraso. Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: dclauro@aasp.org.br.
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Legislação
Convenção de Condomínio e os direitos de vizinhança O local onde o condômino se recolhe diariamente para o descanso do trabalho e convívio familiar torna-se sagrado para ele e, por tal fato, deve ser respeitado por todos e preservado como fim social da propriedade, nos ditames da Constituição do Brasil. Este seu direito, maior de muitos, exige sua reciprocidade perante os demais co-proprietários do mesmo condomínio, impondo o cumprimento do artigo 1.336, do novo Código Civil, que diz: “São deveres do condômino: (IV) – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Esta simples regra civil, porém, nem sempre se torna o suficiente para o condômino negligente entender que ele, familiares e sua/seu empregada/o não podem praticar, nem consentir, atos irregulares ou ofensivos à estrutura do prédio, à segurança (em todos os sentidos), à saúde e aos bons costumes dos moradores no condomínio (apartamentos ou casas), direitos dos outros também. É necessário que o condomínio edilício fique bem prevenido contra abusos em geral. Nas regras de convivência social, devem ser proibidas atitudes pessoais de qualquer espécie, a qualquer hora do dia ou da noite, que perturbem a paz social interna do conjunto habitacional. Por outro lado, as regras só vão ter sucesso se houver fixação de multas, até os limites de 5 ou 10 vezes o va-
lor da última cota de despesa condominial paga pela unidade do respectivo infrator. Embora a Convenção de Condomínio seja obrigatória desde dezembro de 1964 (Lei nº 4.591) será necessária a adaptação ao novo Código Civil,vigentedesde11/1/2003. Vamos juntos avaliar três exemplos de abuso do vizinho sobre o direito alheio: 1º) Não corrigir vazamento contínuo de água ou esgoto para o apartamento debaixo; 2º) Não reduzir alto volume de aparelho sonoro a qualquer hora do dia ou da noite; 3º) Utilizar, a qualquer hora, vaga de garagem de outro condômino, não estando autorizado. Nestes exemplos, qual a resposta correta deveria dar o síndico ou administrador, regidos por uma Convenção e regulamentos desatualizados? “Nada podemos fazer!” – “Vamos aplicar as medidas específicas na Convenção e no Regulamento Interno!” Se a Convenção e o Regulamento não dispuserem critérios legais para adoção de medidas práticas e aplicação de multas, apropriadas contra atos danosos do condômino infrator, a administração condominial sucumbirá. Em conseqüência, o condômino prejudicado deverá assumir sozinho a responsabilidade de cuidar de si e sua família, perante o Poder Judiciário > contra alagamentos, umidades, fungos, etc., no 1º exemplo – > contra perturbações sonoras que irritam as pessoas mais próximas do local ou atrapalhem
o sono ou descanso necessário de alguém, no 2º exemplo - > contra estacionamento irregular, no 3º exemplo. Nos três casos, a base legal será o art. 1.277, do Código Civil: “O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha”. Mas, deixar o condômino ir sozinho ao Poder Judiciário, será a forma correta de resolver problemas em condomínio edilício? Não, porque o assunto deve ser cuidado especialmente por uma Convenção de Condomínio e/ou Regulamento Interno, criados por lei para disciplinar os atos comportamentais dos condôminos. O novo Código Civil, revogando em parte a Lei nº 4.591/64, sobre condomínio edilício, permite ampliar as normas e medidas destinadas à manutenção da ordem, paz, sossego, segurança e valorização moral e econômica de todo o conjunto habitacional. Se estiverem guarnecidos pela atualização legal, ao tomarem conhecimento sobre danoso causado ao titular de unidade autônoma, o síndico e/ou administrador deverão tomar as providências saneadoras imediatas, em nome do condomínio, fazendo cessar os atos abusivos do mau condômino. O Poder Judiciário sempre dará sentença com base no que dispuser a Convenção de Condomínio e no Regulamento Interno. Se não houver avanço na atualização da Convenção e
do Regulamento Interno, o condômino, que se sentir lesado por atitudes irregulares de um vizinho, poderá acionar o corpo diretivo do condomínio (síndico, subsíndico, conselheiros e administrador), pedindo indenizações morais e/ou materiais, pelas omissões dos mesmos na administração do condomínio. E não é só. O “condomínio”, em sua plena composição, exceto o lesado, também poderá ser condenado como parte solidária aos administradores, se não houver separação das responsabilidades individuais entre cada co-proprietário de unidade autônoma, como deve ter na Convenção e no Regulamento Interno. Por outro lado, este alerta serve também aos condô-
minos, que, se não solicitarem a alteração da Convenção de Condomínio, NÃO TERÃO, AMANHÃ, REGRAS DE SEGURANÇA JURÍDICA, para imposição de multas imediatas aos vizinhos infratores, e, quando for o caso, para pedido de proibição de ingresso, no condomínio, daquele indivíduo que vem gerando incompatibilidade de convivência com os demais vizinhos, ou para dinamizar a administração, ficando a coletividade sem elementos que defendam e valorizem o patrimônio de cada um. Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro
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Economia
Garanta energia para as futuras gerações Condomínios
O desenvolvimento tecnológico deu, e ainda dá – acredite, em pleno ano 2008 ainda tem gente sem luz elétrica –, a oportunidade de se receber em casa energia elétrica. O consumo deste recurso é um dos grandes vilões da atualidade, que vem sendo discutido desde o século passado. É mesmo real. O mundo tem passado por uma crise energética. A previsão é de que a demanda dobre nos próximos 30 anos e isso não poder ser feito com base apenas em combustíveis renováveis (como a energia solar e das hidrelétricas), que possuem limites para a sua utilização. A única saída viável, além das fontes alternativas, é a conscientização da população, no que diz respeito à má utilização deste recurso finito. A Elektro, famosa distribuidora de energia elétrica, disponibiliza algumas dicas para economia. O síndico deve colocar no quadro de avisos essas dicas, que podem ser encontradas no site da empresa. Confira algumas delas:
Residências • Evite acender qualquer lâmpada durante o dia, habituando-se a utilizar melhor a iluminação natural; • Apague as lâmpadas dos cômodos desocupados, salvo aquelas que contribuem para a sua segurança; • Utilize somente lâmpadas de voltagem (Volts) compatível com a voltagem da rede da concessionária de energia elétrica; • A iluminação deve ser adequada a cada tipo de ambiente. Tanto a falta como o excesso de iluminação prejudicam a visão; • Pinte tetos e paredes internas com cores claras, evitando o uso de lâmpadas de maior potência; • Em dias quentes, use o chuveiro na posição Verão. Na posição Inverno, o consumo de energia é até 30% maior; • Guarde ou retire os alimentos da geladeira de uma única vez. Também não coloque os alimentos quentes ou destampados dentro da geladeira. Eles exigem mais do motor e, por conseqüência, gastam mais energia; • Acumule a maior quantidade de roupa para passar de uma vez.
• Utilize sempre que possível a iluminação natural suficiente abrindo janelas, cortinas e persianas em ambientes como o hall social, a sala de visitas, o salão de festas, o salão de jogos, etc. • Instrua os empregados a desligarem as lâmpadas de dependências desocupadas, exceto aquelas que contribuem para a segurança. • Limpe regularmente paredes, janelas, pisos, e forros. Uma superfície limpa reflete melhor a luz, o que permite manter menos intensa a iluminação artificial. • Limpe regularmente as luminárias, lâmpadas e demais aparelhos de iluminação. A sujeira acumulada reduz a iluminação. • Substitua luminárias antiquadas ou quebradas por luminárias mais eficientes, de fácil limpeza e, de preferência, com lâmpadas exposta, que deste modo poderão ser de menor potência. • Quando o fator estético não tiver importância retire o acrílico e o globo, que absorvem grande parte do fluxo luminoso. Você poderá assim utilizar lâmpadas de menor potência. • Não use lâmpadas incandescentes de bulbo fosco dentro de globos. É preferível utilizar lâmpadas com bulbo transparente. As lâmpadas de bulbo fosco foram criadas para minimizar o efeito ofuscante e apresentarem uma luz confortável, suave e difusa, mas também absorvem uma parte da luz emitida pelo filamento. • Como o globo elimina o
ofuscamento, o uso de lâmpadas de bulbo fosco acarretará menor iluminação e poderá exigir lâmpadas de maior potência. • No hall social, na entrada e na marquise do seu prédio, a instalação de lâmpadas incandescente embutidas no teto é uma péssima solução do ponto de vista da utilização de energia. A eficiência do conjunto torna-se muito reduzida, o aquecimento é excessivo e a vida útil da lâmpada também se reduz, por falta de ventilação adequada. Sugerimos rebaixar a lâmpada e reduzir sua potência, ou usar lâmpadas refletoras de menor potência. As lâmpadas de 100 Watts podem ser substituídas por lâmpadas de 60 Watts ou 40Watts, o que proporcionará uma redução de 40% a 60% no consumo de energia elétrica nesses locais. Outra opção seria as lâmpadas fluorescentes compactas. • Nos corredores, no hall social e nas escadas, verifique a possibilidade de substituir as lâmpadas incandescentes também por lâmpadas fluorescentes compactas. • Refaça se possível, a instalação dos circuitos de interruptores, para permitir o desligamento parcial de lâmpadas em desuso ou desnecessárias. • Em locais onde houver muitas lâmpadas acesas, verifique a possibilidade do desligamento alternado. • Se há na garagem luminárias com lâmpadas fluorescentes comandadas em grupo, estude a possibilidade
de instalar interruptores individuais comuns ou do tipo pêra (pendente); eles permitirão o desligamento parcial de determinadas lâmpadas, evitando-se a iluminação plena todo o tempo. • Nas garagens, procure iluminar somente as áreas de circulação de veículos, e não diretamente os boxes. • Ao desativar uma ou mais lâmpadas fluorescentes, não esqueça de desligar também o reator, caso contrário, ele continuará consumindo energia elétrica, reduzindo-se a sua vida útil. • Rebaixe as luminárias instaladas entre as vigas do teto da garagem. Com isso, aumentará a intensidade da iluminação, podendo inclusive reduzir o número de lâmpadas. • Onde for possível, use uma única lâmpada de maior potência no lugar de várias lâmpadas de menor potência. • Em áreas externas (jardins, estacionamentos, áreas de lazer, e etc.) estude a possibilidade de substituir as lâmpadas existentes por lâmpadas a vapor de sódio a alta pressão (VSAP), que fornecem mais luz com menor consumo de energia elétrica. Analise também a possibilidade de instalar fotocélulas ou temporizadores para controle de iluminação. • Utilize somente lâmpadas de tensão compatível com a tensão da rede da concessionária. Em caso de dúvida consulte sempre a concessionária. Mais dicas no site www. elektro.com.br
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Administrativo
Administradora: o suporte do síndico A administradora é o preposto do síndico na gestão dos assuntos condominiais, atuando de um lado em relação aos funcionários, fornecedores, prestadores de serviço e outros profissionais ou empresas contratados pelo condomínio, e do outro, atua junto à massa condominial, no sentido de solucionar os problemas que tenham relação com o condomínio, evitando conflitos e estimulando a participação nos assuntos condominiais. Também deve fazer parte de suas funções, a assessoria e orientação ao síndico. As administradoras têm a função de levar ao condomínio todas as informações necessárias para que o síndico e os moradores estejam atualizados no cumprimento das leis e normas regulamentadoras, lembrando que o síndico é único responsável civil e criminalmente pelo condomínio.
O síndico é legalmente responsável por quase tudo o que acontece no condomínio e, ao contratar uma administradora, repassa algumas funções sem que esta responsabilidade seja integralmente transferida. Portanto, a relação do síndico com a administradora do condomínio deve ser de respeito e confiança. Entretanto, cabe à administradora demonstrar merecer essa confiança, através de uma competente gestão das diversas áreas, nas quais seus serviços são realizados. A confiança faz com que a rotina transcorra organizada e tranqüila no condomínio. Em conseqüência dessa boa sintonia, as melhores soluções se apresentam. É muito importante que o síndico receba a orientação dos profissionais do ramo, pois eles estão preparados para
orientar nas melhores decisões, sem colocar em risco a responsabilidade de todos que fazem parte da administração. Além da gestão e assessoria nas áreas trabalhista, contábil, financeira e jurídica, a administradora deve permanentemente procurar identificar e conhecer os problemas de seus clientes, participando ativamente na resolução de todo tipo de imprevisto. O comprometimento verdadeiro com o condomínio é um grande diferencial na atuação de uma administradora.
diante aprovação de assembléias, salvo disposição em contrário da convenção. Situação anteriormente considerada regra acabou tornando-se exceção. O fato de o síndico poder contratar ou não a administradora de sua confiança. O que parecia óbvio, pois a responsabilidade por qualquer “deslize” administrativo é sempre dele, eleito por maioria dos condôminos, da forma mais democrática possível. A necessidade de aprovação em assembléia gera um novo problema. Se a administradora praticar atos nocivos ao condomínio em sua administração, causando-lhe A contratação O artigo 1.348 § 2 º do prejuízo, qual a responsabiCódigo Civil Brasileiro, sem lidade (ou não) do síndico precedente em legislação anterior, estabelece que o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, me-
nesse caso? Afinal, a contratação somente ocorre com a aprovação da assembléia, órgão máximo do condomínio. Na assembléia pode haver várias propostas e o síndico pode ter escolhido outra (não a escolhida) e ter sido voto vencido. Contudo, note-se a expressão comum em vários dispositivos acerca da matéria; “salvo disposição em contrário da convenção”. Portanto, mais uma vez, verifica-se a força da convenção condominial, abaixo, na hierarquia dos dispositivos, apenas das leis. Em casos específicos como este, a própria Lei a equipara em importância. Inaldo Dantas
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Segurança
Extintores e os aliados contra o fogo Os extintores são as ferramentas adequadas e mais próximas para combater o fogo antes da chegada dos bombeiros. Eles devem estar sempre em perfeito estado. É necessário verificar constantemente se o acesso aos extintores não está obstruído; o lacre não está rompido; o manômetro indica pressurização (faixa verde ou amarela); o aparelho não apresenta vazamento; os bicos e válvulas da tampa estão desentupidos. Alerte o responsável sobre qualquer irregularidade, para que a situação seja rapidamente sanada. Esses equipamentos de combate ao fogo são de uso imediato. São necessários no início do incêndio. Por isso, precisam ser adequados para cada finalidade. Existem os extintores manuais e sobre rodas projetados para agilizar a ação dos combatentes. Mesmo onde existam meios mais complexos de proteção como hidrantes, detectores de fogo e sprinklers, o extintor é indispensável. O Corpo de Bombeiros exige uma inspeção anual de todos os extintores, além dos testes hidrostáticos a cada cinco anos, por firma habilitada.
Mangueiras e hidrantes Os hidrantes são dispositivos vinculados à rede hidráulica e destinados ao serviço de combate a incêndios. Podemos considerar quatro tipos de hidrantes de incêndios que obedecem a determinadas características em razão do seu emprego e fun-
cionamento. Os hidrantes urbanos, internos, externos e recalque. A caixa de incêndio contém: Registro globo com adaptador; mangueira aduchada (enrolada pelo meio) ou em ziguezague; esguicho regulável (desde que haja condição técnica para seu uso) ou agulheta; duas chaves para engate/desengate; e cesto móvel para acondicionar a mangueira.
Brigada de incêndio Um incêndio de grandes proporções em um edifício residencial é o maior pesadelo para qualquer morador. Esse tipo de destruição fere o mais profundo sentimento, pois desintegra o sagrado lar. Além das perdas materiais, o fogo pode tirar muitas vidas. O combate rápido ao fogo pode evitar todos esses desastres. A Brigada de Incêndio pode ser a salvação de muitos lares, empresas e, principalmente, de muitas vidas. A Instrução Técnica nº 17/2004 do Corpo de Bombeiros fala sobre brigada de incêndio. Confira alguns importantes itens: 1. OBJETIVO 1.1 Esta Instrução Técnica estabelece as condições mínimas para a formação, treinamento e reciclagem da brigada de incêndio para atuação em edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo. 5.3 Organização da brigada 5.3.1 Brigada de incêndio A brigada de incêndio
Tipo de incêndio
Pó Químico
Gás Carbônico
Água
Fogo em papéis, madeira, etc.
Ruim – Apaga so- Ruim – Apaga so- Excelente – Apaga mente na superfície. mente na superfície. por resfriamento.
Líquidos inflamáveis (gasolina, óleo, graxa, etc).
Excelente – Abafa rapidamente.
Bom – Não deixa Ruim – Não tem eficiência. resíduo.
Equipamentos elétri- Bom – Não é concos e não condutores dutor de eletricidade, porém pode causar de eletricidade. danos aos equipamentos.
Excelente – Não Ruim – Não tem deixa resíduo, não eficiência. danifica o equipamento e não conduz eletricidade.
Materiais pirofóricos Bom - Abafa. (que inflamam espontaneamente).
Ruim - Não é indi- Ruim – Poderá ser cado. usado água quando não houver o extintor de pó químico.
Como usar
Retire a trava de segurança; segure firmemente o punho difusor; aperte o gatilho; oriente o jato para a base do fogo, fazendo uma varredura.
Abra a ampola de gás; segure com firmeza o punho difusor; aperte o gatilho; oriente o jato de maneira a formar uma cortina de pó sobre o fogo.
deve ser organizada funcionalmente, como segue: a) Brigadistas: membros da brigada que executam as atribuições de 5.5; b) Líder: responsável pela coordenação e execução das ações de emergência em sua área de atuação (pavimento/compartimento). É escolhido dentre os brigadistas aprovados no processo seletivo; c) Chefe da brigada: responsável por uma edificação com mais de um pavimento/ compartimento. É escolhido dentre os brigadistas aprovados no processo seletivo; d) Coordenador geral: responsável geral por todas as edificações que compõem
uma planta. É escolhido dentre os brigadistas que tenham sido aprovados no processo seletivo. 5.5 Atribuições da brigada de incêndio 5.5.1 Ações de prevenção: a) Avaliação dos riscos existentes; b) Inspeção geral dos equipamentos de combate a incêndio; c) Inspeção geral das rotas de fuga; d) Elaboração de relatório das irregularidades encontradas; e) Encaminhamento do relatório aos setores competentes; f) Orientação à população fixa e flutuante;
Puxe a trava para romper o lacre; aperte o gatilho; dirija o jato à base do fogo.
g) Exercícios simulados. 5.5.2 Ações de emergência: a) Identificação da situação; b) Alarme/abandono de área; c) Acionamento do Corpo de Bombeiros e/ou ajuda externa; d) Corte de energia; e) Primeiros socorros; f) Combate ao princípio de incêndio; g) Recepção e orientação ao Corpo de Bombeiros; h) Preenchimento do formulário de registro de trabalho dos bombeiros; i) Encaminhamento do formulário ao Corpo de Bombeiros para atualização de dados estatísticos.