Síndico news edição 301

edição

301 Ano 25

2016

I n d i s p e n s á v e l

GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS facebook.com/sindiconews

sindiconews@sindiconews.com.br

@sindiconews

www.sindiconews.com.br

versão mobile

Primavera chegando!!!

I n d i s p e n s á v e l

SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.

Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral.

Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci

EDITORIAL

Os grandes eventos passaram e o Brasil ficou. Há dois anos recebemos a Copa do Mundo de Futebol e, mais recentemente, os Jogos Olímpicos do Rio de Janeiro. Antes do país ser escolhido como sede, muito foi falado a respeito do legado que estas competições deixariam para as próximas gerações.

O que podemos comemorar, de verdade, é a capacidade do povo em receber bem estrangeiros e promover ótimas festas. Quem duvidava se deu mal, mas não é novidade alguma que os brasileiros sabem festejar. É só ver a quantidade de lindas festas regionais espalhadas por todo o país, em diversas épocas do ano.

Já o tal legado estrutural não será tão grande quanto o prometido lá atrás. Foi feito muito pouco. Es-

perávamos a construção de mais linhas de metro nas cidades-sede, a melhoria no sistema de saúde, a despoluição de rios e da Baía de Guanabara, o aumento das malhas viária e ferroviária, a ampliação de aeroportos e por aí vai. OK, uma pequena parte dessas promessas foi cumprida, só que a um custo muito maior do que o previsto.

Ficou a lição de que nossos governantes não se preocupam mesmo com o futuro. Eles querem apenas realizar seus feitos no presente, sem pensar no tamanho da conta. É o nefasto pensamento do “festeja agora e deixa que os outros se preocupem amanhã”.

Como já dissemos aqui: “A corrupção está enraizada na máquina executiva, legislativa e judiciária.

Está também presente em diversos

setores da sociedade e, também, no cotidiano do povo. Atos desonestos precisam urgentemente ser encarados como aberrações. Um mínimo desvio de conduta pode colocar em risco as mudanças pelas quais tanto estamos lutando.

Vamos apoiar as investigações, sem partidarismos ou revanchismos. A Polícia Federal e o Ministério Público deram o pontapé inicial dessa sonhada mudança. Essas instituições merecem aplausos.

Nunca na história deste país foi constatada tamanha mobilização com o objetivo de moralizar as instituições públicas.

Honestidade e progresso serão os lemas que carregaremos no peito quando todos os envolvidos em práticas ilícitas, no comando do país, dos estados e dos municípios,

forem exemplarmente punidos.”

Vale a pena bater mais uma vez na tecla do voto responsável. As eleições municipais acontecem em outubro e a responsabilidade está nas mãos dos eleitores. Tanto para vereador quanto para prefeito, pesquise o passado do seu candidato. Verifique se ele é digno de seu voto. Passado (idôneo), presente (competente) e futuro (previsto com responsabilidade) estão intimamente ligados e se fazem necessários para uma gestão competente.

Da mesma maneira que vocês, síndicas e síndicos idôneos, mereceram os votos dos moradores do seu condomínio, confira se os políticos também merecem ser colocados em cargos tão importantes para o destino do Brasil.

Pensamento do mês: “Comece fazendo o que é necessário, depois o que é possível, e, de repente, você estará fazendo o impossível”

São Francisco de Assis

Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora.

A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora.

A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

DISTRIBUIÇÃO

02

www.sindiconews.com.br

TERCEIRIZAÇÃO

Elimine o déficit do caixa do seu condomínio pra sempre

Existem muitos condomínios que estão convencidos dos benefícios e vantagens proporcionados pela terceirização, mas que não a contratam porque não têm recursos suficientes para indenizar seus atuais empregados. E pensam, também, que a partir de setembro já não é mais o momento mais adequado porque não dá mais tempo de demitir os empregados sem incorrer no reflexo do reajuste anual da categoria, que ocorre no mês de outubro de cada ano. Acontece que não obstante a incidência do índice de reajuste no valor das indenizações a serem pagas, ainda existem vantagens financeiras a serem obtidas com a terceirização executada em finais de ano. Explicamos: existem empresas terceirizadoras financeiramente sólidas, que se dispõem a emprestar os recursos necessários para a indenização dos empregados a juros simbólicos, muito abaixo do

www.sindiconews.com.br

que os bancos cobram. Mais baixo até do que se paga para um consignado, por exemplo. Essa operação de financiamento de uma empresa para um condomínio, isto é de um CNPJ para outro, é absolutamente legal, e está previsto em inúmeros artigos do Código Civil que regulamentam os contratos de mútuo, que é como chamam as operações financeiras entre duas entidades jurídicas. A propósito, essa operação se reveste de total amparo legal, pois ela é contratada para viabilizar a terceirização dos serviços, que é o objetivo maior da terceirizadora.

Sua legitimidade é inquestionável, portanto. E esse financiamento pode ser feito pelo valor total da indenização calculada, incluindo, além do saldo de salário, as férias proporcionais, o terço das férias, e o 13º salário que geralmente não é provisionado ao longo do ano e, principalmente, a indenização de

50% do saldo da conta do FGTS. Portanto, na contratação da terceirização, o condomínio automaticamente obtém os recursos necessários para a indenização integral dos empregados com a própria empresa terceirizadora, que faz o empréstimo para pagamento em até 36 meses em parcelas mensais fixas, ou seja, em valor constante, de maneira a permitir um controle orçamentário sem qualquer variação ao longo do ano. Nota-se, portanto, que apenas com a decisão de terceirizar os serviços de limpeza e de portaria, o condomínio elimina o seu passivo trabalhista, elimina a necessidade de fazer arrecadação extra para pagamento do 13º salário e, ainda, muito possivelmente, paga as prestações desse financiamento com a própria economia proporcionada pela terceirização. Essa afirmação de que a terceirização proporciona uma redução nos custos com empregados é comprovável mediante um estudo

comparativo que se faz com os números extraídos do balancete do condomínio. Isso quer dizer que o síndico terá total certeza do valor dessa redução antes de qualquer comprometimento. Assim, ele estará tomando uma decisão consciente dos resultados que alcançará, sem nenhuma chance para surpresas.

Uma vez terceirizado, o síndico passa a contar com toda uma estrutura administrativa para apoiá-lo no gerenciamento dos assuntos condominiais, pois contará com supervisores diurnos e noturnos, que se certificam de que os empregados estão devidamente uniformizados e os serviços estão sendo executados conforme as rotinas estabelecidas por escrito. E o síndico passará a contar com empregados reservas para cobertura de eventuais faltas, licenças, empregados extras para mutirões de limpeza, por exemplo.

Pelo fato desses novos empregados

não estarem registrados no CNPJ do condomínio, o síndico não terá nenhuma preocupação em pedir a substituição de qualquer um deles, a qualquer tempo, pois não tem mais passivo trabalhista e nem preocupações com possíveis ações trabalhistas. É outra situação completamente diferente, permitindo ao síndico que passe a direcionar seu tempo aos seus afazeres pessoais e ao convívio e lazer com sua família.

Mesmo que ainda tenha dúvidas quanto ao processo, não hesite em nos consultar e pedir uma proposta.

Fazemos uma avaliação completa e descompromissada, dos custos atuais com os custos pós-terceirização, para que tenha noção exata da capacidade de poder pagar as parcelas mensais do empréstimo colocado à disposição.

Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br

03

MESES

INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO

IMPOSTO DE RENDA EM 2016 TR

POUPANÇA

Setembro

R$788,00

0,95%

0,1920%

0,6876%

Outubro

R$788,00

1,89%

0,1790%

0,6930%

Novembro

R$788,00

1,52%

0,1297%

0,6799%

Dezembro

R$788,00

0,49%

0,2250%

0,6303%

Janeiro/16

R$880,00

1,14%

0,1320%

0,7261%

Fevereiro

R$880,00

1,29%

0,0957%

0,6327%

Março

R$880,00

0,51%

0,2168%

0,5962%

Abril

R$880,00

0,33%

0,1304%

0,7179%

Maio

R$880,00

0,82%

0,1533%

0,6311%

Junho

R$880,00

1,69%

0,2043%

0,6541%

Julho

R$880,00

0,18%

0,1621%

0,7053%

Agosto

R$880,00

---------

0,2545%

0,6629%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 905,00

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente.

Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.

Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.

• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.

Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.

Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

04

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 725,02 = R$ 37,18 por cota De R$ 725,03 até R$ 1.089,72 = R$ 26,20 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.399,12 ............................................................................ 8 % De R$ 1.399,13 até R$ 2.331,88.................................................. 9 % De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.231,74 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.179,90 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.179,90 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.128,07 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 206,70 Ticket Refeição ...................................................................R$ 7,61 Reajuste de 8,75% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/15 até 31/09/16.

www.sindiconews.com.br

SEGURANÇA

Somente abrir o portão após a identificação e confirmação

Os marginais, atualmente, se utilizam dos mais diversos ardis para entrar nos condomínios. Eles têm finalidade de cometer algum tipo de delito contra seus moradores.

Tem-se observado, ultimamente, que jovens chegam na portaria dos prédios e se dizem parentes de moradores, informando dados de condôminos e forçando a entrada.

Aliado a isso, o porteiro recebe, simultaneamente, uma ligação telefônica, onde o interlocutor se diz morador de uma determinada unidade e pede para liberar a entrada dos jovens, supostos parentes que estão aguardando do lado de fora.

Com estas informações, o porteiro acaba liberando o acesso dessas pessoas, ao interior do edifício, que furtam um ou mais apartamentos, mediante arrombamento ou “mixando” suas portas.

Diante do exposto, é importante saber que o porteiro deve ser orientado que antes de tomar atitudes para liberar entrada de estranhos ao prédio, certifique-se que a autorização, via fone, partiu realmente de um morador.

Cabe lembrar que, dessa forma, a www.sindiconews.com.br

comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade. Para tanto, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos condôminos, servindo como fonte de consulta para os porteiros, a fim destes contatarem diretamente os moradores e não, simplesmente, liberando entrada de estranhos por meio de uma ligação telefônica, na qual a outra parte se diz morador, sem que haja a devida confirmação e veracidade da chamada.

Fora isso, deve-se tomar algumas precauções nas entradas dos condomínios, iniciando pela identificação de toda e qualquer pessoa estranha que queira entrar no prédio. Isso do lado de fora dos portões, perguntando-lhe o nome, com quem gostaria de falar, além de indagar qual apartamento irá visitar. Feito isso, deve-se entrar em contato com o morador, verificando a possibilidade deste recebê-lo ou não. Sendo autorizado dever-se-á franquear a entrada do visitante, cadastrando seus dados em livro próprio, ou ainda no sistema in-

formatizado, liberando sua entrada. Os funcionários de portaria devem ser conscientizados que nunca podem abrir os portões sem a autorização expressa do morador, do zelador ou mesmo do gerente predial.

Todas estas dificuldades estão intimamente relacionadas com a falta de qualificação destes profissionais, uma vez que a única forma de modificar comportamentos distorcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, com a certeza que haverá melhoria na prestação de serviço da mão de obra de portaria.

Agindo preventivamente, se minimiza riscos e dificulta o acesso dos ladrões que querem se aproveitar das vulnerabilidades, e fazendo os condomínios vítimas de suas artimanhas.

José Elias de Godoy - Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br

Medicina do Trabalho (PPRA-PCMSO-ASO) O AVCB é lei regida pelo Decreto Estadual 56.819/2011 e portaria 3.214/1978 que trata das NR’s. Três destas serão citadas nessa edição: 1. O Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) é regulamentado pela NR 9, de 1994, e estabelece a todos os empregados e instituições a obrigação de promover ações com objetivo de preservar a saúde e a integridade dos trabalhadores, por meio do reconhecimento, antecipação, avaliação e consequente controle da ocorrência de riscos ambientais existentes ou que venham a existir no ambiente de trabalho, levando em consideração a proteção do meio ambiente e dos recursos naturais.

O PPRA é parte integrante de um conjunto mais amplo de iniciativas da empresa no campo da preservação da saúde e da integridade dos trabalhadores, devendo estar articulado com o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO).

2. O Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) é regulamentado pela NR7, de 1994, e estabelece o controle de saúde físico e mental do trabalhador, a partir da avaliação de suas atividades. Para que seja possível um eficiente controle médico, a legislação obriga o empregador a realizar os exames médicos admissionais, de mudança de função, de retorno ao trabalho e exames médicos periódicos (ASO) Atestados de Saúde Ocupacional.

A elaboração e implementação do PPRA, PCMSO e ASO é obrigatória para todos os empregadores

que contratam trabalhadores para suas empresas.

A EMPRESA PODE SER MULTADA PELA FALTA DESTES PROGRAMAS? Sim, mas nesse caso, a multa não é o único problema para o condomínio. Caso um funcionário venha a contrair qualquer doença ocupacional, os empregadores respondem judicialmente pelo dano causado. As indenizações e os custos processuais assumem valores elevadíssimos podendo comprometer, seriamente, a saúde financeira dos condomínios.

3. O EPI é importante para proteger os profissionais individualmente, reduzindo qualquer tipo de ameaça ou risco para o trabalhador. O uso dos equipamentos de proteção é determinado por uma norma técnica chamada NR 6, que estabelece que os EPI’s sejam fornecidos de forma gratuita ao trabalhador para o desempenho de suas funções e os mesmos devem ser orientados quanto ao uso, ou seja, treinados.

A R&C Consultoria Empresarial tem o compromisso de oferecer aos seus clientes e colaboradores, atendimento diferenciado, qualidade de serviços com a solução que proporcione segurança no trabalho individual e coletivo, tornando o ambiente mais agradável, apresentando melhorias e resultados positivos, através da nossa consultoria.

Reginaldo Reis Costa Engenheiro de Segurança

www.recconsultoriaempresarial.com.br

(11) 94713-6485 WhatsApp (11)-2533-1565

05

A comunicação do síndico

A comunicação é uma troca de informações onde expressamos nossos sentimentos e pensamentos.

Não dar importância a ela significa perder oportunidades de construção de um bom relacionamento, seja pessoal ou profissional.

Para alguns, comunicar-se é fácil.

Para outros, um grande desafio. Às vezes, achamos que estamos nos comunicando perfeitamente, mas será que isso está acontecendo da forma correta?

A comunicação do síndico é mais que um grande desafio, afinal, é ele que se relaciona com todos os envolvidos dentro de um condomínio. Sejam moradores, funcionários, fornecedores ou administradoras, o bom relacionamento deve sempre ocorrer e para isso, uma boa comunicação é a peça-chave.

Se comunicar não é apenas enten-

06

der o que está dizendo, mas sim, saber se o que está sendo dito é compreendido da forma correta.

O síndico deve saber se comunicar, mas principalmente, deve saber ouvir. Através do ouvir é que o síndico saberá como agir em certas situações.

Além de manter um bom relacionamento, através de uma comunicação adequada, o síndico consegue identificar onde existem falhas em seu mandato e corrigi-las a tempo de consagrar a sua administração.

Dentro do condomínio existem diversas maneiras de se comunicar.

Atente-se ao que está sendo utilizado em seu condomínio. Uma não invalida a outra e podem ser utilizadas simultaneamente para que o síndico possa atingir os seus objetivos.

Em muitos condomínios existem moradores, funcionários e pres-

tadores de serviços que não são adeptos, ou não tem facilidade, em conviver com a tecnologia, sempre em rápida evolução; já em outros, a utilização de papel tem sido perda de tempo, de dinheiro e não atende às atuais práticas de sustentabilidade, tão apregoadas em nossos dias.

Portanto, realize um prévio estudo e analise qual a melhor forma de se comunicar antes de informar algo novo.

Veja abaixo alguns exemplos de comunicação utilizados em condomínios: - Quadro de avisos, comunicados em elevadores, circulares nos escaninhos (caixas de correspondências) nunca saem de moda. Estes são meios tradicionais de comunicação; - O e-mail é um meio muito utilizado devido a formalização. Caso o síndico

seja questionado por determinada situação, se a solicitação/reclamação foi realizada por e-mail, o síndico tem como comprovar; - Redes sociais: as redes sociais são excelentes ferramentas de aproximação com os moradores, funcionários e fornecedores. Mas, é sempre bom lembrar, que os grupos do WhatsApp e Facebook são controlados por pessoa física, portanto, é necessária toda a precaução com as informações ali inseridas; - APP: hoje no mercado existem alguns aplicativos que auxiliam na gestão do condomínio. É uma tecnologia que facilita a comunicação por ser rápida. Pode ser utilizada para reservas de áreas comuns, aviso de correspondências na portaria, consultas de um modo geral, rece-

bimento de avisos de manutenções nos condomínios, dentre outras.

Existem várias formas de se comunicar no condomínio. Escolha a melhor, aquela mais eficaz para atender às expectativas da massa condominial e para que não haja a famosa e combalida resposta “eu não fui avisado pelo (a) síndico (a)”.

Lembre-se que nem sempre você pode estar se comunicando bem, com clareza, transparência e de forma verbalmente correta. Portanto, tenha a preocupação de ler atentamente o seu texto antes de enviá-lo aos seus destinatários.

Comunique-se bem, sempre!!!

Renato Daniel Tichauer Presidente da Assosindicos Mariane Mesquita Departamento de Marketing

Curso Livre de Formação de Síndicos - Módulo II A Assosíndicos viu a necessidade de aprofundar os assuntos abordados no Módulo I do Curso Livre de Formação de Síndicos.

Por esse motivo, realizaremos o Curso Livre de Formação de Síndicos Módulo II, às quintas feiras, de 01/09/16 à 13/10/2016.

• Início: 01/09/2016 • Término: 13/10/2016 • Horário: 19h às 22h • Local: Edifício Rubi Rua Oriçanga, 26 – CEP: 04052-030 - Próximo ao metrô Praça da Árvore.

Para mais informações, acesse o site www.assosindicos.org.br

facebook.com/Assosindicos

twitter.com/assodindicos

iinstagram.com/assosindicos / i di

www.sindiconews.com.br

CUIDANDO DO SEU PATRIMÔNIO Há muitas maneiras de controlar pragas urbanas.

A melhor delas é ter uma parceria com a Controle de Pragas e Desentupimento

Nos dias de hoje, nos deparamos com diversos problemas que são gerados pelo crescimento desordenado e a falta de infraestrutura que não consegue acompanhar este desenvolvimento.

Nas grandes metrópoles, além do crescimento populacional, devemos nos atentar pelo fato de que invadimos o espaço dos animais, principalmente as consideradas pragas urbanas.

O 1° passo antes de eliminarmos e controlarmos as pragas urbanas é conhecê-las. Ou seja, sabermos quem são os nossos inimigos!

Eliminando cupins sem sair de casa

PRINCIPAIS BENEFÍCIOS DO SISTEMA ATRAVÉS DE ISCAGEM:

Sistema não invasivo - Não requer quebra de estrtururas, tais como paredes, batentes, forros, divisórias, canos e condutores de cabos de telefonia ou elétricos, etc.

Princípio ativo não volátil - Sem odor, sem contaminação do ambiente e do ar.

Iscas pastosas - Permite a visualização do ataque, bem como, identificação da espécie e fase de vida. Facilitam o monitoramento das condições da colônia.

Reposição periódica das iscas - Menor mão de obra, menos pessoas trabalhando dentro das instalações, maior rapidez de intervenção.

Método Seletivo - Menor toxicidade permite o tratamento sem suspensão ou proibição das atividades normais e livre acesso as pessoas e animais domésticos nos locais em tratamento.

Estação aérea parede

Estação aérea armários

Estação aérea armários

LE

E ÇÃO

RO NT

CO

U SOL

CVS no 351500401-747-000007-1-0

Estação de solo

ENTUPIMENTOS ???

Prevenção é a melhor solução!!!

O que são esgotos??? Quais os benefícios dos tratamentos???

São canalizações (tubos) sob o solo, capazes de absorver e conduzir as águas utilizadas no cotidiano, sejam elas geradas nos banhos, tanques, pias, lavatórios ou descargas sanitárias. São várias as denomina-

ções, dependendo do tipo de uso.

Os detritos provenientes das residências comumente são chamados de esgotos domésticos. Os providos nas fabricas são chamados de esgotos industriais e os provenientes de

www. osaka.com.br

águas de chuvas são chamados de águas pluviais.

Esta diferenciação é importante, pois para cada tipo de detrito ocorre a formação de substâncias diferentes, requerendo a separação e tratamento distinto para cada tipo de resíduo.

Geralmente, os esgotos não tratados contêm diversos tipos de agentes patogênicos, microorganismos e resíduos tóxicos, além de nutrientes capazes de provocar o crescimento de outros tipos de bactérias e fungos nocivos à saúde.

Desta forma, afirmamos que as coletas e tratamento de esgotos são muito importantes para a saúde pública, pois evitam riscos de conta-

minação e transmissão de doenças, e também ao meio ambiente, no que se refere ao controle da poluição do solo e das águas.

Esta é uma das funções da OSAKA Desentupidora. zelar pela saúde

pública no que diz respeito a saneamento básico, coletando e transportando adequadamente os detritos de esgotos, desobstruindo e limpando as redes de esgotos comerciais e residenciais.

11 5668-4000 • 0800-109 600

08 Marรงo / 2016

www.sindiconews.com.br

www.sindiconews.com.br

Julho / 2016 09

10 Janeiro / 2016

www.sindiconews.com.br

Destinação da área comum do condomínio edilício SEU USO PODE SER CONSIDERADO COMO “ PROPRIEDADE COMUM DE USO EXCLUSIVO” O condomínio edilício possui espaços de propriedade de todos os condôminos, chamadas de áreas comuns e áreas de propriedade exclusiva.

Todavia, mesmo que a área comum seja suscetível de utilização por todos os condôminos, observam-se situações em que é reservado ao titular da propriedade habitacional o direito exclusivo de utilizar e usufruir dessas áreas, conferindo destinação diversa daquela originalmente estipulada por lei.

Nesse ponto, é importante verificar o art. 1.331, § 1º e § 2º, do CC/02, que dispõe: "§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo au-

www.sindiconews.com.br

torização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela lei 12.607/12). § 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos".

Infere-se do referido dispositivo, que as partes comuns, dentro da edificação, enumeradas a título exemplificativo, não comportam divisão e são inalienáveis.

Não obstante a vedação acima imposta, pelo legislador, verifica-se que é o entendimento pacífico da doutrina e já consolidado nas decisões dos nossos Tribunais, que há a possibilidade de um condômino utilizar, exclusivamente, da área comum, alterando a destinação legal

conferida a essa.

Assim dispõe o enunciado aprovado pela III Jornada de Direito Civil, do STJ, 247: "Jornada III STJ 247 – Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao uso comum dos demais condôminos".

Nesse mesmo sentido, Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques defendem: "A jurisprudência tem entendido que o uso de propriedade comum exclusivamente por alguns condôminos, por longo espaço de tempo, sendo eles os únicos com acesso ao local, e com autorização assemblar, caracteriza essa área como propriedade comum de uso exclusiva".

Cumpre assinalar que, para tal situação, é necessário a anuência de todos os condôminos, sendo esta obtida em assembleia extraordi-

nária e, devidamente formalizada na convenção de condomínio, que deverá ser registrada no cartório de imóveis. Ainda, em virtude do uso restrito da área, o condômino deverá arcar com as despesas correspondentes para manter essa unidade.

Visto, sob o aspecto formal, a necessidade de obter a concordância dos condôminos e o registro da respectiva alteração, sabe-se que, pelo transcurso do tempo e o dinamismo das relações, pode não ser mais da vontade dos condôminos a permanência dessa situação, pretendendo, após perder o interesse em que a área comum seja exclusivamente apenas de um morador, reaver o uso da área.

Nesse caso, mesmo existindo a co propriedade sobre as partes comuns, verifica-se que as decisões do STJ2 apresentam-se favoráveis a manter a respectiva área, sob os cuidados do titular da propriedade habitacional, considerando que falta motivação relevante por parte do condomínio para a retomada da parte comum, a ausência de utilidade da área para o funcionamento do prédio, bem como a legítima confiança depositada pelo condômino, na estabilidade da situação. É importante destacar que Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald vão mais além e defen-

dem a possibilidade de aquisição da área comum quando em assembleia extraordinária, todos os condôminos votarem e decidirem pela venda da área: "Mas, se a cobertura tiver sido convencionada como área comum, poderá haver deliberação unânime dos moradores em assembleia extraordinária no sentindo de conversão em área particular a ser utilizada pelo morador do andar superior.

Mais além, é possível que um dos condôminos possa adquirir a área comum dos demais, com alterações das frações ideais do imóvel, registrada no RGI".

Sendo assim, percebe-se que a convenção de condomínio assume um papel fundamental, nessa discussão, pois ela vincula e obriga a todos ao cumprimento das normas impostas ao convívio social e, ainda, fixa a destinação e utilização das áreas. Por tal razão, não basta para o uso e alienação a permissão obtida em assembleia, sendo essencial tal anuência estar prevista na convenção e devidamente registrada, para vincular terceiros, condôminos e seus sucessores.

Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

11

ADMINISTRATIVO

Prosseguindo neste tema, lembramos que as cobranças e reclamações contra os administradores e moradores devem ser por escrito e protocolizadas na portaria ou enviadas por correio, mediante aviso de recebimento. Os reclamantes devem

12

Lava jato nos condomínios - II

juntar todos os documentos que tiverem sobre a gestão condominial (ata e lista de presença na assembleia sobre a previsão orçamentária, demonstrativos das despesas e receitas mensais, extratos bancários do condomínio, reclamações escritas, pedidos de

informações, etc) além de cópias das pastas mensais com os contratos e recibos de pagamentos que permitam as investigações ou auditorias internas. Caso a administração condominial não forneça a documentação solicitada, devem os condôminos fazer o pedido judicial para entrega dos documentos que forem indicados. É preciso ter em mente que os administradores precisam exigir dos habitantes o maior respeito pela comunidade e pela organização interna, porque a unidade residencial ou comercial é um bem protegido pela Constituição Federal. Cada unidade exclusiva tem sua função social, além de um valor econômico apreciável, integrando a economia regional, cujas existências têm matrículas

no Cartório de Registro de Imóveis. Como os proprietários os deixam em confiança às habilidades técnicas dos administradores, essas pessoas devem cumprir todas as regras das leis civis, sem exceção.

Logo, o síndico e conselheiros são eleitos para essas finalidades administrativas e não para obterem vantagens indevidas, decorrentes dos encargos assumidos. Daí, se houver desvio de finalidade administrativa, a questão sairá do âmbito administrativo e vai chegar no poder judiciário civil e criminal. Os responsáveis pelos atos irregulares ou inconvenientes receberão as penalidades previstas para cada tipo de infração ou crime praticado. Por outro lado, a operação “Lava-Jato Condominial” servirá também para restabelecer a ordem e o sossego

em geral. Os maus moradores, antissociais e inadimplentes poderão ser processados judicialmente se continuarem a não cumprir suas obrigações. Poderão ser afastados do condomínio, mediante ação judicial, inclusive com perda de seus bens imóveis em leilões ordenados pelo juiz. Os condomínios em edifício trazem muitas vantagens a quem neles se estabelecem e, por isso, não poderão ter seus “níveis organizacionais” decaídos. A lei civil visa disciplinar a manutenção e a conservação predial e social, de cada empreendimento condominial, objetivando as melhores condições de habitabilidade, sossego, de saúde e segurança.

Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com

www.sindiconews.com.br

tar essas pragas, tem que se tomar providências como a pulverização de fumo de corda (receita caseira), ou defensivos químicos, geralmente aplicados por profissionais.

Para um melhor resultado estético e um serviço de qualidade, o síndico deve levantar orçamentos com empresas de paisagismo, que são especializadas. Com profissionais da área atuando em seu jardim, a beleza está garantida.

Jardins de primavera

O jardim é o cartão de visitas do prédio. Se um possível comprador vai analisar o imóvel e suas dependências, sai com uma má impressão no caso desta área estar feia.

O que adianta ter um belo apartamento com uma área externa precária?

Os jardins dos condomínios são os enfeites naturais que valorizam o imóvel. Ele precisa ser bem cuidado para não acabar um amontoado de terra nos cantos do pátio. As precauções tomadas durante o inverno foram importantes, mas os cuidados não param por aí. Se largar agora, a primavera não será florida.

Depois dos cuidados tomados nos jardins dos condomínios durante o inverno, a vegetação estará mais preparada para oferecer a todos os moradores a beleza das

www.sindiconews.com.br

cores naturais. Na primavera há, normalmente, uma melhora natural da vegetação. Mesmo o Brasil não tendo as quatro estações bem definidas. Mas é necessário continuar com o tratamento. Não basta largar o jardim e deixar a natureza fazer o resto.

Na chegada da primavera, o replantio é feito, pois as raízes terão bastante tempo para se adaptarem ao novo local. Logo de cara, é necessário aparar, tirando as folhas e galhos secos. Só dessa maneira a planta terá condições de se recuperar e brotar.

O clima seco, comum do inverno, endurece a terra e forma grandes torrões. Para melhorar a qualidade do solo deve ser feita a escarificação, com pequenas incisões simultâneas. O adubo orgânico ou químico precisa ser reposto de três

em três meses.

A adubação deve ser feita antes da época de floração da espécie. Por exemplo, as azaleias que brotaram no inverno tiveram uma adubação e um cuidado antes da estação.

Agora, é tempo de fazer a preparação das plantas do final da primavera e início de verão.

As chuvas estão chegando e, com elas, o brilho da grama bem tratada.

As flores são caras. É praticamente inviável plantá-las por toda extensão dos canteiros. As floríferas duram três meses em média e são repostas na medida em que morrem.

Uma coisa é repor quatro caixas de planta, com sessenta mudas no total. Mas repor vinte, com trezentas, é quase impossível.

As flores precisam de, pelo menos, três horas de sol. Não adian-

ta plantar na sombra. Esses locais podem ser enfeitados com pedras, pedriscos e cascas de pinho.

Essa é a época na qual o ipê rosa e o jasmim amarelo soltam suas flores, formando tapetes coloridos nos gramados. Aqui no Brasil, temos mania de ignorar certas belezas naturais. As pessoas costumam pegar o rastelo e a vassoura de grama para juntar tudo e jogar fora. Quando houver um tapete de flores, curta e aprecie essa maravilha. Além da função de embelezamento, elas servem de adubos naturais.

Por causa da maior umidade e do calor ser mais elevado nessa estação e no verão, pode ocorrer o aparecimento de algumas pragas e fungos como, por exemplo, pulgões, que são bastante comuns e sugam a seiva da planta. Para evi-

Cuidado • Empresas que fogem muito dos preços em orçamentos. Valor muito baixo é certeza de material de péssima qualidade; • Pessoas vendendo terra adubada mais barata. Pode haver contaminação por pragas e doenças de solo; • Materiais que não tenham certeza de idoneidade e garantia; • Contrate sempre profissionais que se preocupem com a saúde e a beleza das plantas; • Utilize sempre tecnologia que resulte em qualidade no jardim.

13

Classificados do SĂ­ndico

14

www.sindiconews.com.br

Classificados do SĂ­ndico

www.sindiconews.com.br

15

Classificados do SĂ­ndico

16

www.sindiconews.com.br

Classificados do SĂ­ndico

www.sindiconews.com.br

17

Classificados do SĂ­ndico

18

www.sindiconews.com.br

Classificados do SĂ­ndico

www.sindiconews.com.br

19

Classificados do SĂ­ndico

20

www.sindiconews.com.br

Classificados do SĂ­ndico

www.sindiconews.com.br

21

Classificados do SĂ­ndico

22

www.sindiconews.com.br

www.sindiconews.com.br

Janeiro / 2016 23