czerwiec 2019
CZERWIEC
PR
NIERUCH
O MOŚCI JEKT
MAGAZYN STUDENCKIEGO KOŁA NAUKOWEGO NIERUCHOMOŚCI
Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach
NIERUCHOMOŚCI
GOSPODARKA PRZESTRZENNA
URBANISTYKA
INWESTYCJE
www.facebook.com/sknn.ue.katowice
SPIS TREŚCI
WITAJCIE
Biurowców w miastach coraz więcej Agata HERNAND
Witamy Was w kolejnym numerze Projektu Nieruchomości! Zapewniamy, że jedenaste wydanie naszego czasopisma to idealna lektura w przerwie od sesji - do czego szczególnie Was z a c h ę c a m y . Ma m y n a d z i e j ę , że spodoba Wam się kolejne wydanie czasopisma
Domy jak z klocków lego Michał KALEJA
Jak Zawsze czekamy na Wasze opinie!
Kolejna dawka naszego spojrzenia na nieruchomości, przestrzeń miejską i transport w mieście! Zaczynamy…
Zarząd SKN Nieruchomości Wiktoria Jędrusik Michał Kaleja Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach
Crowdfunding i Prosta Giełda czyli zdalne inwestowanie w nieruchomości Karol KIN
Home staging – na czym polega i czy warto zainwestować w home stagera? Wiktoria JĘDRUSIK
Umowa najmu – jaką wybrać? Sandra DOMOGAŁA
Real Estate Meeting 2019 SKN Nieruchomości
Fot. źródło: warszawa.wyborcza.pl
Z roku na rok biurowców w polskich miastach przybywa, W 2018 roku odnotowano, że powierzchnia biurowa w Polsce osiągnęła wielkość 10 milionów m2. Według prognoz powierzchnia biurowa do 2028 roku może się zwiększyć nawet do 24 milionów m2. Również wzrost powierzchni użytkowej budynków biurowych o 67% w I. kwartale 2018 r. (według Głównego Urzędu Statystycznego) potwierdza, że biurowców w Polsce przybywa na dużą skalę i w szybkim tempie.
Głównymi miastami, w których odnotowano wzrost powierzchni biurowej są: Kraków, Wrocław, Katowice, Trójmiasto, Szczecin, Poznań, Łódź, Lublin, a wśród nich
lider - Warszawa, do której należy około połowa powierzchni biurowej w Polsce (5,2 mln m2). Warto również wspomnieć, iż planowana powierzchnia biurowa w Warszawie wynosi 880 tys m2. Do największych projektów biurowych w Warszawie należy mi.in.: Varso (133 500 m2), The Warsaw Hub (75 tys. m2) oraz Mennica Legacy Tower (63 800 m2), które powstaną w Centralnym Obszarze Biznesu oraz Centrum Warszawy. Czynsz za najem powierzchni w biurowej zależny jest od lokalizacji biurowców, ceny kształtują się na poziomie 17-23 EUR/m2 w centrum, a 12-16 EUR/m2 poza centrum.
Fot. źródło: investmap.pl
Tuż za Warszawą jest Kraków, który staje się regionalnym liderem rynku biurowego. Zasoby biurowe w tym mieście przekroczyły 1 mln m2. Miasto ma tendencję rozwijającą, ponieważ w obecnym roku powierzchnia biurowa ma wzrosnąć o 190 tys. m2, ze względu na oddanie w użytkowanie kolejnych ukończonych 17 inwestycji. Najwięcej istniejących powierzchni biurowych zlokalizowanych jest w północnej części miasta (47%), natomiast najmniejszą ilość istniejącej powierzchni biurowej możemy dostrzec w centrum Krakowa. Czynsze za najem powierzchni biurowej kształtują się niżej niż w stolicy Polski, wynoszą około 13,2-15,5 EUR/m2. Katowice to kolejne miasto w Polsce, gdzie można zauważyć wzrost powierzchni biurowych. Nie jest ono tak spektakularne jak w Warszawie oraz Krakowie, lecz miasto zaczyna podążać w kierunku rozwoju powierzchni biurowych. Obecnie zasoby biurowe w Katowicach szacuje się na 460,6 tys. m2, a powierzchnia w budowie wynosi 60,3 tys. m2, dzięki czemu Katowice znajdują się na piątej pozycji największych rynków biurowych w Polsce. Istniejących budynki biurowe znajdują na na takich
ulicach jak ul. Chorzowska, al. Korfantego, al. Murckowska, al. Górnośląska oraz al. Roździeńskiego. Stawki najmu w Katowicach kształtują się od 12,2-14,5 EUR/m2. Rynek powierzchni biurowych w Polsce ma tendencję rozwijającą. Miasta chętnie zwiększają ilość powierzchni biurowej, ze względu na duży popyt. Liczba biurowców oznacza powstawanie nowych miejsc pracy, jak i również poprawę życia mieszkańców. Fot. źródło: dziennikzachodni.pl
Polska zaczyna doganiać zachodnie rynki powierzchni biurowych, a Warszawa zaczyna być już obecnie porównywana do zagranicznych miast pod względem ilości powierzchni biurowej.
Agata HERNAND
DOMY JAK Z KLOCKÓW LEGO Na rynku nieruchomości stale pojawiają się różnorakie nowinki, występują trendy. Deweloperzy starają się jak najszybciej zrozumieć występujące zjawiska, by dostosować swoją ofertę do potrzeb konsumentów. Jedną z najciekawszych nowości na rynku w ostatnich latach są niewątpliwie domy modułowe. Proces powstawania takich domów zaczyna się w hali fabrycznej, gdzie wykwalifikowani pracownicy przygotowują odpowiednie elementy zgodnie ze sporządzonym wcześniej projektem. Warto w tym miejscy dodać, że zainteresowany usługą klient może wybrać gotowy projekt z katalogu lub wraz z wykonawcą zaprojektować własny, dostosowany do swoich potrzeb dom. Prefabrykaty łączą w sobie najlepsze cechy budownictwa drewnianego i murowanego. Drewniana konstrukcja wypełniona jest izolacją cieplną, z wewnętrznej strony prefabrykat wykończony jest płytą gipsowokartonową, a od zewnątrz elewacją. Powstałe komponenty poddawane są kontroli technicznej, a firma wykonawcza daje długoterminową gwarancję (około 30 lat). Złożenie takiej konstrukcji odbywa się w ekspresowym tempie, trwa zaledwie kilka dni, a całkowite wykończenie budynku od 6 do 12 tygodni. Sprawia to, że domy modułowe są idealnym rozwiązaniem dla osób, którym zależy nie tylko na komforcie życia, ale także na czasie. Pamiętajmy, że montaż
budynku może odbywać się o każdej porze roku. Rozwiązanie alternatywą
to
jest dla
jednak tylko tradycyjnych,
Fot. źródło: danwood.pl
murowanych nieruchomości. W mentalności wielu ludzi wciąż istnieje przekonanie, że jest to najwytrzymalsza i najbezpieczniejsza konstrukcja. Prawdą jest jednak, że powstające w hali prefabrykaty, na które nie wpływają niekorzystne warunki atmosferyczne, mogą okazać się bardziej wytrzymałe.
Fot. źródło: simplehouse.pl
Istnieje wiele innych argumentów przemawiających za wyborem domu modułowego. Prawdą jest, że obecnie koszty budowy takich domów są wyższe niż domów murowanych, co może zniechęcać potencjalnych klientów. Jednakże kluczowe dla opłacalności domów modułowych są niskie koszty eksploracji. Energooszczędność nieruchomości pozwala znacznie zaoszczędzić na rachunkach za ogrzewanie. Zastosowanie wełny mineralnej wypełniającej ściany sprawia, że budynek szybciej się nagrzewa i dłużej utrzymuje ciepło. Wełna jest także doskonałym izolatorem akustycznym, dzięki czemu tłumione są dobiegające z otoczenia hałasy. Kolejną zaletą jest prosta rozbudowa, aby powiększyć dom, należy dodać kolejne moduły. Przeszkodą stojącą za zdecydowaniem się na budowę domu
w technologii modułowej może okazać się system płatności. Firmy wykonawcze oczekują, by za cały dom zapłacić od razu, przed rozpoczęciem prac. W sytuacji posiadania środków warto jednak rozważyć tę alternatywę. Wybór odpowiedniej technologii budowy nieruchomości może okazać kluczowy dla zadowolenia z jej użytkowania.
Michał KALEJA
Crowdfunding i Prosta Giełda czyli zdalne inwestowanie w nieruchomości Housers to serwis działający w kilku europejskich krajach od 2017 roku oparty na „crowdfundingu”, czyli finansowaniu społecznościowym pozwala na zbiorcze inwestowanie w nieruchomości niewielkim kapitałem. Portal ten liczy już 103 tysiące użytkowników, którzy razem zainwestowali w nieruchomości 90 milionów euro. W Polsce również rozwija się kilka platform podobnych do działania Housers. Na czym polega „crowdfunding”? Crowdfunding to forma finansowania różnego rodzaju projektów przez społeczność przez portale internetowe. Społeczność ta w zamian czerpie z tejże inwestycji korzyści w postaci na przykład zniżek na produkt bądź wypłacanych odsetek. Można tak finansować niemal wszystko, najczęściej są to gry, gadżety elektroniczne, a czasem rzeczy niematerialne, na przykład finansowanie trasy koncertowej jakiegoś zespołu. Organizując zbiórkę za pośrednictwem serwisów crowdfundingowych, warto pamiętać o kwestiach prawnych. Nie istnieją specjalne regulacje dla tej działalności. Przepisy, które mają zastosowanie w danym przypadku, zależą od rodzaju umowy nawiązanej ze wspierającymi. Istnieje oczywiście crowdfunding charytatywny, czyli nieoferujący inwestorom nic w zamian. Podlega on pod ustawę o darowiźnie i wymaga opłacenia podatku odpowiedniej wysokości. W przypadku crowdfundingu udziałowego, oferującego wspierającym nabycie
akcji lub udziałów, należy uwzględnić regulacje prawne rynku kapitałowego. Crowdfunding nieruchomości w Polsce Finansowanie społecznościowe nieruchomości w Polsce polega na wspólnym zakupie udziałów w spółce specjalnego przeznaczenia (SPV). Jest to przeważnie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowa powołana w określonym, wąskim lub czasowo ograniczonym celu oraz aby wykluczyć ryzyko finansowe, szczególny sposób opodatkowania lub ryzyko związane z nadzorem. Celem działania SPV jest realizacja projektu deweloperskiego, przeprowadzenie jednorazowej transakcji lub przedsięwzięcie o charakterze długoterminowym. Na polskim rynku najpopularniejszymi firmami crowdfundingowymi finansującymi nieruchomości są Mzuri, ShareVestors oraz Pracownia Finansowa. Firma ShareVestors przyjmuje wkłady inwestycyjne w kwocie od 1000 zł, tak więc nie trzeba dużego kapitału by zainwestować w nieruchomość. Na dodatek jest to i tak wysoki wkład w porównaniu niektórymi
zagranicznymi firmami, których udziały da się nabyć za 50 funtów (250 zł). Jeśli chodzi o zysk z takiej inwestycji to średnia wartość zwrotu w 2018 roku wyniosła 9% - zgodnie z deklaracjami przedstawicieli serwisów.
Prosta Giełda W maju 2019 ma ruszyć kolejny portal do zdalnego inwestowania w nieruchomości. Prosta Giełda, jak sama nazwa wskazuje, będzie działać na zasadach zbliżonych do obrotu akcjami na giełdzie. Inicjatorem przedsięwzięcia jest firma DA Management. Dla właściciela nieruchomości giełda ma być alternatywą kredytu hipotecznego, natomiast dla inwestora okazją do uzyskania sporego zwrotu z inwestycji. Prosta Giełda przewiduje zabezpieczenie w razie niewywiązania się właściciela ze zobowiązań wobec inwestorów. Będzie to 30% udziałów nieruchomości wystawianej na Prostej Giełdzie, które w przypadku niewypłacalności właściciela, giełda
Źródło : microventures.pl
będzie sprzedawać, aby zabezpieczyć wkład inwestorów. Ważne jest również to, że za wycenę nieruchomości znajdujących się na giełdzie będzie odpowiadać organizator obrotu, a nie właściciel. DA Management przewiduje na początku dostęp do kupienia udziałów w 50 nieruchomościach. Liczba ta będzie się z czasem zwiększała, a na 2020 rok w ofercie mają się pojawić także mieszkania oraz grunty inwestycyjne. Słabą stroną portali croftfundingowych jest to, że nie rozwijają się zbyt szybko, ponieważ nie jest to popularne rozwiązanie dla większości inwestorów, a także zakładanie spółki specjalnego przeznaczenia i dalsze jej prowadzenie jest bardzo skomplikowane formalnie. Natomiast zaletą jest to, że na razie inwestorom sprzyja sytuacja rynkowa, między innymi rentowność najmu utrzymująca się na poziomie kilku procent rocznie.
Karol KIN
Żyjemy w czasach kiedy praktycznie wszystko się da wynająć. Skoro da się wynająć tak dużo to opiszę jedynie konkretny przypadek, jakim jest najmem lokalu mieszkalnego. A czy umiemy się
zabezpieczyć przed różnymi zdarzeniami nie koniecznie losowymi? Pewnego rodzaju zabezpieczaniem jest zawarta umowa pomiędzy wynajmującym a najemcą. A czy wiemy jakie prawnie mamy możliwości?
Przepisy regulujące kwestię najmu są opisane w kodeksie cywilnym oraz należy nie zapominać o ustawie o ochronie praw lokatorskich. Pozostaje mieć je na uwadze, kiedy planujemy zacząć wynajmować lokal mieszkalny, czy to jako osoba prywatna, czy też jako firma. Mając własne M na wynajem, należy się zastanowić w jakiej formie chcemy go prowadzić. Czy będzie to jako działalność gospodarcza czy może jako osoba indywidualna? Należy sobie odpowiedzieć na pytania: co będzie dla nas korzystne, która z możliwości, jaką dają nam przepisy, będzie dla nas najbardziej odpowiednia i która nas najbardziej zabezpieczy przed różnymi zdarzeniami. Postaram się przybliżyć rodzaje umów na rynku nieruchomości mieszkalnych nie będących w zasobach gmin. Jeżeli nie prowadzimy działalności gospodarczej zajmującej się wynajmowaniem to mamy dwie opcje umowy najmu: 1. Umowa najmu lokalu mieszkalnego Jest to umowa cywilno-prawna, która najbardziej chroni najemcę lokalu, a nie interesy wynajmującego. Regulowana jest przez kodeks cywilny i w całości przez ustawę o ochronie praw lokatora. Może być zawierana na czas oznaczony jak i nieoznaczony. Dla umów do jednego roku nie ma konieczności zawierania jej w formie pisemnej. Powinna być ona spisana po tym upływie czasu inaczej będzie traktowana jako na czas nieoznaczony. Tak samo gdy minie dziesięć lat, a trzydzieści lat jeżeli jest zawarta pomiędzy przedsiębiorcami i była zawarta na czas oznaczony. Również umowa przechodzi na czas nieoznaczony, kiedy na czas oznaczony dobiegła on końca, a najemca za zgodą wynajmującego nadal używa lokalu mieszkalnego. Należy pamiętać, że najemca może lokal mieszkalny oddać w całości lub część do użytkowania lub podnająć osobą trzecim jeżeli umowa mu
tego nie zabrania - czego nie mamy w innych rodzajach umów. Umowę na czas nieoznaczony jest też trudniej wypowiedzieć, nie obowiązuje tutaj wypowiedzenie z zachowaniem ustawowych terminów. Można ją wypowiedzieć jedynie w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów jako okoliczności uprawniające do skrócenia czasu umowy. Wszelkie zmiany dokonywane w umowie, które są odstępstwem od ustawy o ochronie praw lokatora mogą być wprowadzane jedynie na korzyść najemcy. 2. Umowa najmu okazjonalnego Umowa zarezerwowana jest dla osób fizycznych, które są właścicielami nieruchomości i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zawierana jest ona w formie pisemnej pod rygorem jej nieważności na czas oznaczony ale nie dłużej niż na dziesięć lat. Tak samo zmiany w treści umowy wymagają pisemnej formy również pod rygorem jej nieważności. Taką umowę może zawrzeć tylko z osobą fizyczną ponieważ jest to umowa, która ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych przyszłego najemcy. Warto jeszcze zwrócić uwagę, na to że do tego rodzaju umowy, „Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” z późniejszymi zmianami nakłada na wynajmującego i najemcę następujących załączników: a) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d żądanie opróżnienia lokalu ust. 2; b) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Gdyby najemca utracił taką możliwość, zobowiązany jest do wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w podpunkcie c). Ma na to 21 dni od momentu zaistnienia sytuacji; c) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Inaczej umowa nie będzie miała natury umowy najmu okazjonalnego, a stanie się zwykłą umową najmu, tak samo gdy nie zgłosimy jej w odpowiednim czasie do naczelnika urzędu skarbowego. Podpisanie umowy z przyszłym najemcą może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej,, która może wynosić maksymalnie sześciokrotność czynszu lokalu mieszkalnego wyliczona na podstawie umowy w dniu jej zawarcia. Należy pamiętać o tym, że gdy umowa dobiegnie końca z najemcą jesteśmy zobowiązani w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu kaucję zwrócić, po odtrąceniu ewentualnych należności wynajmującego. Obowiązkiem
jakiego musimy jeszcze dopełnić jako wynajmujący to zgłoszenie w ciągu czternastu dni od rozpoczęcia najmu do naczelnika urzędu skarbowego w miejscu zamieszania właściciela lokalu mieszkalnego. Pamiętaj, że najemca ma prawo żądać potwierdzenia takiego zgłodzenia. Kiedy prowadzimy działalność gospodarczą związaną z najmem lokali mieszkaniowych to poza umową opisana w punkcie pierwszym może obowiązywać również nas: 3. Umowa najmu instytucjonalnego Jest to umowa zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, które prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zawierana jest ona na czas oznaczony, może ona przekraczać dziesięć lat i nie ma tutaj zastosowanie przepis kodeksu cywilnego art. 661 przedłużenie umowy najmu §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Wymaga ona formy pisemnej tak samo jak zmiany w niej pod rygorem nieważności. Aby umowa najmu lokalu mieszkalnego była traktowana jako instytucjonalna musi zawierać załącznik, który jest uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatora: a) Należy załączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu ust. 2, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. Umowa może być uzależniona od wpłacenia kaucji przez najemcę ale nie może ona przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu lokalu w dniu zawarcia umowy. Po rozwiązaniu umowy należy pamiętać, że w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, musimy taką kaucję zwrócić najemcy, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela. Każda z tych umów chroni nas w różnym stopniu. Jedna ma więcej wad, a druga więcej zalet, ale żadna nie jest doskonała. Należy pamiętać, aby dobrze ją skonstruować co pozwoli nam jak najlepiej się zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami oraz zmniejszyć ryzyko finansowe. Kiedy nie czujemy się na siłach napisać taką umowę samodzielnie możemy skorzystać z usług radcy prawnego, czy też prawnika zajmującego się tego typu umowami. Sandra DOMOGAŁA
HOME STAGING Przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości liczy się czas. Jak szybko i skutecznie sprzedać daną nieruchomość? Jak zrobić dobre pierwsze wrażenie na kupującym? Odpowiedzią na te pytania jest home staging. Home staging to zjawisko, które pojawiło się na początku lat 70. XX wieku w Stanach Zjednoczonych. Polega ono na przygotowaniu danej nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu. Jest narzędziem, które zmienia nieruchomość „do mieszkania” w nieruchomość „na sprzedaż”. Celem takiego przygotowania nieruchomości jest przyciągnięcie jak największej liczby zainteresowanych kupnem lub wynajmem oraz przyśpieszenie procesu sprzedaży za możliwie najwyższą cenę.Home staging opiera się na technikach marketingowych i prezentacyjnych oraz umiejętnościach dekoratorskich. Home stager sprawia, że dana nieruchomość wygląda na bardziej przestrzenną, harmonijną i estetyczną.
Fot. źródło: morizon.pl
Aby dotrzeć do jak największej liczby klientów przekształca mieszkanie w bardziej neutralne eliminując np. osobiste przedmioty właściciela. Dodatkowo usuwa wady i usterki występujące w mieszkaniu, które sprawiają, że atrakcyjność i wartość mieszkania spada. Home stager zmienia również niektóre dekoracje, jak np. wazony czy dywany. Oprócz zmian w mieszkaniu czy domu aranżuje również otoczenie, czyli balkon, podjazd, ogród. Dzięki tym zabiegom potencjalny klient jest w stanie wyobrazić siebie w danym mieszkaniu. W Polsce zjawisko to wciąż jest nowe i nieznanew szerszych kręgach. Jest to spowodowane tym, że polski rynek nieruchomości nie jest aż tak wymagający jak np. w USA czy w Kanadzie. Kupujący w głównej mierze kierują się ceną. Najczęściej kupowane są nieruchomości w złym stanie technicznym, przeznaczone do gruntownego remontu. W takim przypadku home staging jest nieprzydatny. Jednak zjawisko to będzie ewoluowało w Polsce. Najlepszym przykładem za tym jest fakt, że jeszcze parę lat temu dekoratorzy wnętrz czy architekci wnętrz nie mieli zbyt dużo ofert. Teraz z ich usług korzysta coraz więcej osób. Home staging jest narzędziem, dzięki któremu można przyśpieszyć sprzedaż oraz zwiększyć atrakcyjność, a co za tym idzie, cenę nieruchomości. Jeżeli zależy nam na szybkiej transakcji warto zainwestować w profesjonalnego home stagera. Wiktoria jĘDRUSIK
REAL ESTATE MEETING Jak powinien wyglądać nowoczesny rozwój miast? Na to pytanie szukaliśmy odpowiedzi podczas kolejnego spotkania Real Estate Meeting organizowanego przez SKN Inwestycji i Nieruchomości. Podczas dwudniowych warsztatów odwiedziliśmy Hale Koszyki, Browary Warszawskie i siedzibę firmy Colliers. Informacje zdobyte podczas warsztatów poszerzyły naszą wiedzę nie tylko z zakresu rynku nieruchomości, ale również o skutecznym i nowoczesnym rozwoju miast.
booku, do czego Was zachęcamy!
`
Chcesz więcej? www.issuu.com/skn.projektnieruchomosci