Projekt nieruchomości #08 by Projekt Nieruchomosci

GRUDZIEŃ 2017

NIERUCH

O MOŚCI JEKT

MAGAZYN STUDENCKIEGO KOŁA NAUKOWEGO NIERUCHOMOŚCI Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach

NIERUCHOMOŚCI

GOSPODARKA PRZESTRZENNA

URBANISTYKA

INWESTYCJE

www.facebook.com/sknn.ue.katowice fot. M.Piecyk

SPIS TREŚCI

Drodzy Czytelnicy!

KOŁO MA JUŻ 10 LAT - KRÓTKA RELACJA! Katarzyna Wojciechowska

„Za dwadzieścia lat bardziej będziesz żałował tego, czego nie zrobiłeś, niż tego, co zrobiłeś. Więc odwiąż liny, opuść bezpieczną przystań. Złap w żagle pomyślne wiatry. Podróżuj, śnij, odkrywaj” – /Mark Twain/ W

tym

roku

akademickim

obchodzimy jubileusz naszego koła. Nasz

ósmy

numer

Nieruchomości”

jest

„Projektu w

związku

z tym niezaprzeczalnie wyjątkowy. W imieniu zarządu koła niezmiernie jest mi miło Państwu podziękować za

poświęcony

zainteresowanie,

czas które

oraz zachęciło

Państwa do zapoznania się z naszymi osiągnięciami

oraz

nawiązania

współpracy.

Szczęśliwego Nowego Roku życzy Zarząd SKN Nieruchomości Katarzyna Wojciechowska Monika Piwowarczyk

METODY ANALIZY STATYSTYCZNEJ RYNKU NIERUCHOMOŚĆI W PROCESIE POWSZECHNEJ TAKSACJI NA PRZYKŁADZIE KATOWIC Beata Twardysko

Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach

ROLA PARTYCYPACJI SPOŁECZNEJ W PROCESIE PLANOWANIA Filip Brylski

WŁASNE JUŻ NIE CIASNE? Karolina Pradela ZALETY I WADY PRACY JAKO AGENT NIERUCHOMOŚCI Karolina Witoszek

ULICE DLA LUDZI-TO DA SIĘ ZROBIĆ! TYLKO JAK? Jakub Kaczorowski

PRZYSZŁOŚĆ ULIC HANDLOWYCH Martyna Piecyk

REDAKTOR NACZELNA: Monika Piwowarczyk E-COMMERCE ZAGROŻENIEM DLA CENTRÓW HANDLOWYCH Anna Jagoda, Aleksandra Mirek „BOGATY OJCIEC, BIEDNY OJCIEC”. TAJEMNICA SUKCESU INWESTORA. Monika Piwowarczyk TRENDY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI: APARTHOTELE I CONDOHOTELE Karolina Grzanka

REDAKTORZY: Filip Brylski Karolina Grzanka Rafał Grzyb Anna Jagoda Jakub Kaczorowski Justyna Kokoszka Aleksandra Mirek Martyna Piecyk Monika Piwowarczyk Karolina Pradela Beata Twardysko Karolina Witoszek Katarzyna Wojciechowska SKŁAD I OPRACOWANIE GRAFICZNE: Monika Piwowarczyk CHCESZ SIĘ Z NAMI SKONTAKTOWAĆ? ŚMIAŁO, PISZ! SKN.NIERUCHOMOSCI@GMAIL.. COM

NADMIERNA URBANIZACJA PRZESTRZENNO-ARCHITEKTONICZNA TERENÓW PODMIEJSKICH Rafał Grzyb ZA WIELKĄ WODĄ Justyna Kokoszka

KRÓTKA RELACJA - co się u nas działo? W pierwszej kolejności warto w skrócie przedstawić historię powstania SKN Nieruchomości. Studenckie

Koło

Naukowe

Nieruchomości

działające

przy

Katedrze

Gospodarki

Przestrzennej i Środowiskowej na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach zostało założone w 2007 roku. Od początku istnienia koła opiekunem jest Pan doktor Adam Polsko. Z wykształcenia doktor nauk ekonomicznych zajmujący się problematyką nieruchomości. Pracownik naukowy Katedry Gospodarki Przestrzennej i Środowiskowej Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach. Jest wykładowcą na studiach i kursach z zakresu zarządzania nieruchomościami. Jego przedmiot zainteresowań stanowią: analiza rynku mieszkaniowego i lokalna polityka mieszkaniowa, wycena nieruchomości, strategie i programy rewitalizacji miast oraz szeroko pojęta problematyka planowania przestrzennego. Warto

nadmienić,

że

„Nieruchomości” z na

SKN

jest

najmłodszych

jednym

kół

Uniwersytecie

naukowych Ekonomicznym

w Katowicach. Od samego początku swojego istnienia zrzesza ono głównie studentów

kierunków:

Przestrzenna,

Ekonomia

gospodarowanie

Gospodarka -

specjalność

nieruchomościami

oraz Finansów i Ubezpieczeń - specjalność

członkowie byli zaangażowani zarówno w

organizacje

wydarzeń,

konferencji,

spotkań z ekspertami jak i uczestniczyło w wielu z nich organizowanych przez pokrewne koła z innych Polskich uczelni. Od samego początku działalności ruszył cykl "Spotkanie ze Specjalistą". Do tej pory odbyło się 7 edycji na których gościliśmy ekspertów związanych z branżą nieruchomości.

finanse i inwestycje, a także nieruchomości. Jak

sama

nazwa

członkowie

wskazuje

wszyscy

koła

podzielają

zainteresowanie tematyką nieruchomości i

dziedzin

poszerzyć

pokrewnych, swoją

wiedzę

którzy i

chcą zdobyć

doświadczenie. W historii istnienia koła

roku

akademickim

2016/2017

opłacalnego remontowania mieszkań pod

we współpracy z firmą TDJ Estate Pani

wynajem

Katarzyna Konowalczuk i Pani Marzena

współpracę

Polczyk,

dr są

inż.

pod Jana

kierunkiem

Pana

Konowalczuka,

którzy

rzeczoznawcami

oraz w

zaproponowali kwestii

doradztwa listopadzie

dalszą

konsultacji

inwestycyjnego. br.

współpracy

majątkowymi

z Parlamentem Studenckim w ramach

przeprowadziły dla koła i wszystkich

Światowego Tygodnia Przedsiębiorczości

zainteresowanych warsztaty z wyceny

organizowaliśmy spotkanie z dr Ofką

nieruchomości. Omawiana była najnowsza

Piechniczek pt. "Kamienica jest kobietą"

inwestycja

spółki

KTW.

w ramach wykładu kobieta w biznesie.

Spotkania

odbywały

cyklicznie

Jest ona kobietą z niesamowitą historią.

biurowców się

w semestrze letnim roku akademickiego

Współzałożycielką

Śląskich

Kamienic,

2016/2017.

firmy zajmującej się zakupem, odnową i dopasowaniem do klienta mieszkań w kamienicach w kliku śląskich miastach. Swoje

nieruchomości

posiadają

m.in.

w Katowicach, Chorzowie i Tychach. Jeszcze raz bardzo dziękujemy ekspertom za masę interesujących i praktycznych informacji oraz za przyjęcie zaproszenia na spotkanie z nami.

W tym roku powstał nowy cykl spotkań pod nazwą "Real Estate Practice Meeting" w

ramach

którego

październiku

br. została przeprowadzona prelekcja oraz dyskusja z Panami reprezentującymi firmę Fabryka Mieszkań. Wprowadzili oni nas w pojęcie "flipa" oraz na czym on polega i jakie nieruchomości warto wybrać pod to przedsięwzięcie. Podzieli się z nami swoją wiedzą na temat zarządzania najmem,

Wszystkie

organizowane

wydarzenia

w ramach cyklu "Spotkanie ze Specjalistą" były bardzo ciekawe i uczestnicy wynieśli z

nich

praktyczną

wiedzę.

Jak

nadmieniłam parę edycji spotkań mamy już

sobą,

obejmowały

zdywersyfikowaną o

tematykę

pośrednictwie,

nieruchomości

one

zarówno zarządzaniu

jak

urbanistyce

i planowaniu przestrzennym. Wszystkie z

nich

zainteresowały

grupę

Warto nadmienić, że w ciągu 10 lat

odbiorców, a w szczególności warto

działalności jego członkowie angażowali

zwrócić uwagę na parę następujących

się również w organizację konferencji.

wydarzeń:

W 2012 roku koło organizowało 2 -dniową

 Spotkanie

sporą

przedstawicielami

Instytutu Ekologii Terenów (2010)  Spotkania

licencjonowanymi

pośrednikami

nieruchomości,

rzeczoznawcami majątkowymi oraz zarządcami (2008-2017)  Panel dyskusyjny "Facility czy Property Management - teoria a praktyka w Polsce"  Pomarańczowy

Meeting

Spotkanie z specjalistami z ING BANK ŚLĄSKI (2014)  Warsztaty z AutoCAD (2016)  Warsztaty (2014,2016)

Homestagingu

konferencję

naukową

o Nieruchomościach"

pt.

"Trochę

przy udziale ING

BANK ŚLĄSKI o. Katowice, Kopalni Guido w Zabrzu oraz Browarium Tychy. Natomiast w 2011 roku zorganizowana przez koła została 1-dniowa debata pt. " Licencja w zawodzie pośrednika i zarządcy na

rynku

konieczność

nieruchomości czy

przywilej?

zbędna Dyskusja

toczyła się wśród pośredników, zarządców i innych podmiotów działających na rynku nieruchomości na temat projektu ustawy Ministerstwa Gospodarki o ograniczeniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców. Celem dyskusji było przybliżenie

sylwetki

pośrednika

i zarządcy na rynku nieruchomości i zmian związanych ze zniesieniem licencji dla tych zawodów.

Ciekawym,

sprawiającym

przyjemność

realizację.

ramach

spotkań

koła

oraz integrującym aspektem działalności

odwiedziliśmy także Fundację Napraw

koła są wyjazdy na seminaria naukowe

Sobie

organizowane

przez

pokrewne

Koła

Miasto,

ramach

Naukowe. Kilka z nich co roku organizuje

rozmowę

swoje wydarzenia. Koła z

pustostanów

którymi

współpracujemy cyklicznie to:  SKN

Propertus

która

spotkania na

przeprowadziła ze

Specjalistą

temat

katowickich

oraz

projektu

“Puste Katowice”, gościem spotkania była

Poznania

Agata Janko, wolontariusz fundacji.

(UE Poznań)  SKN Inwestycji i Nieruchomości z Warszawy ( SGH) - konferencja "Real Estate Meeting"  Koło

Naukowe

Regionalnej (

Polityki

Krakowa

Kraków)

warsztaty

urbanistyczne, Space Day  Koło Naukowe Grunt z Krakowa ( UE Kraków)  SKN

Real

Estate

Łodzi

roku istnieje Klub Biegowo-Czytelniczy.

( Uniwersytet Łódzki) W ramach spotkań koła nie raz odbywały się viewingi interesujących projektów m.in. postindustrialna nieruchomość Śląski Park Przemysłowy

Euro-Centrum

Rudzie Park

Śląskiej,

Przemysłowy

w Katowicach czy na inwestycji TDJ Estate - .KTW I, która była dopełnieniem warsztatów

wyceny

nieruchomości.

Podczas nich mogliśmy na własne oczy zobaczyć jak wyżej wymienione obiektu funkcjonują, jaka jest ich specyfika oraz w jaki sposób zrodził się pomysł na ich

W ramach działalności koła od zeszłego W jego skład wchodzą zarówno studenci, absolwenci, doktoranci jak i kadra ucząca. Jak

nazwa

wskazuje

zrzesza

on miłośników czytania i biegania. Każde spotkanie ma swój temat przewodni do którego zostaje wybrana literatura poprzez głosowanie zainteresowanych. Książki nad którymi toczona jest dyskusja powiązane są z szeroko rozumianą tematyką ekonomii, znalazły się wśród nich m.in. książki na temat zachodzących zmian w miastach, dysponowaniem wspólnymi zasobami oraz teorią gier i sztuką strategii. Spotkania

biegowe odbywają się głównie na terenie

zarządców,

Katowic,

lecz

chętnie

klubowicze

rzeczoznawców,

inwestorów

jak

lokalnych.

Warto

odwiedzają inne miejsca jak to miało

nadmienić, że Ci wszyscy nie bali się

miejsce z projektem Siewierz Jeziorna

zaryzykować i inwestując swój wolny

gdzie podczas biegania mogli obserwować

czas oraz umiejętności zdobyli cenne

wyjątkowy

doświadczenie, które zostanie z nimi na

projekt

osiedla

mieszkaniowego.

całe życie. To przygoda, którą z czystym sercem rekomenduje każdemu. Nie tylko praca się liczy, zawarte przyjaźnie i kontakty też mają ogromne znaczenie w branży nieruchomości i w życiu. Czasopismo

"Projekt

Nieruchomości"

wydawane jest co roku. Pierwszy numer ukazał się w 2013 roku. Znajdziecie w nim Państwo zarówno artykuły recenzowane jak i fotoreportaże z podróży naszych członków. Zapewniam, że każdy z Was Co najważniejsze SKN Nieruchomości tworzą wspaniali, pełni pasji ludzie, którzy chcą się nią podzielić z innymi oraz chętnie angażują się w działania, które może im dać potrzebną

rozwoju wiedzę. Przez ostatnie 10 lat przez koło przewinęło się mnóstwo młodych

zdolnych

talentów,

którzy

znaleźli dla siebie miejsce na rynku pracy.

Niejednokrotnie

działalności

kole,

pomocą

nawiązanym

powinien znaleźć coś dla siebie ponieważ staramy się aby tematyka czasopisma była różnorodna i poruszała ważne kwestie. W tym numerze znalazły się artykuły związane

newsami

branżowymi,

inwestycjami przyszłości, dobrymi i złymi praktykami – włączając w to absurdy z

życia

codziennego

recenzowane

oraz

przez

artykuły doktorów

wykładających na naszej uczelni. Zapraszamy Was do współpracy!

kontaktom i współpracy z ekspertami. Wśród

absolwentów

Katowice

związanych z naszym kołem możemy znaleźć

zarówno

pośredników,

KATARZYNA WOJCIECHOWSKA Gospodarka Przestrzenna II rok, studia magisterskie

METODY ANALIZY STATYSTYCZNEJ RYNKU NIERUCHOMOŚĆI W PROCESIE POWSZECHNEJ TAKSACJI NA PRZYKŁADZIE KATOWIC Opinia i recenzja : dr Adam Polko Wprowadzenie Reforma opodatkowania nieruchomości, o której mówi się już od początku lat 90. ubiegłego stulecia, pociągnęła za sobą konieczność przeprowadzania powszechnej taksacji. Podatek katastralny, z którym nierozerwalnie wiąże się powszechna taksacja, ma być podatkiem, którego podstawą obliczania jest wartość rynkowa nieruchomości. Obecnie obowiązujący system opodatkowania nieruchomości znacznie odbiega od standardów panujących w Unii Europejskiej. Zarzuca się mu brak sprawiedliwości oraz brak stymulowania właściwej alokacji kapitału w ujęciu przestrzennym. W wielu krajach europejskich uważa się, że podstawa opodatkowania jaką jest wartość nieruchomości stanowi urzeczywistnienie postulatu równomierności, co pozwala uwzględnić czynniki rynkowe i gospodarcze. W Polsce zdania są podzielone.1

1 M. Głuszak, B. Marona, Podatek katastralny. Ekonomiczne uwarunkowania reformy opodatkowania nieruchomości, Wydawnictwo POLTEXT, Warszawa 2015, str. 30

Podstawowe

przepisy

określające

opartego

wartości,

spowoduje

przeprowadzanie taksacji zostały zamieszczone

wprowadzenie jednego podatku. Taki system

w ustawie o Gospodarce Nieruchomościami

opierać się będzie o kompletny dla całej Polski

oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie

kataster nieruchomości. W Polsce obecnie

powszechnej taksacji nieruchomości. Jednak są

działają dwa systemy, prawny i fizyczny.

to przepisy martwe, gdyż nie mogą być

Stworzenie

stosowane

oraz

dopóki

nie

powstanie

ustawa

zintegrowanego,

aktualnego

systemu

powszechnego katastru

jest

regulująca sam podatek, a więc dopóki reforma

warunkiem

koniecznym

wdrożenia

nie stanie się faktem.1 Obecnie podatek od

opodatkowania

bazującego

nieruchomości naliczany jest według stawek za

nieruchomości.

W przypadku wprowadzenia

1m2 gruntu lub powierzchni użytkowej lokalu

systemu, w którym podatek od nieruchomości

albo budynku. Wysokość tychże stawek uchwala

jest naliczany ad valorem, wycena będzie

rada gminy, jednak ich maksymalną, możliwą do

stanowić jego podstawowe ogniwo.3

wartości

uchwalenia wielkość, ustala corocznie minister finansów. Podatek od nieruchomości jest więc związany ze sztywnymi stawkami i powierzchnią nieruchomości, przez co uważa się, że raczej nie stanowi źródła efektywnego wykorzystania nieruchomości przez właścicieli.2 Obowiązujący system opodatkowania nieruchomości tworzą trzy podatki: od nieruchomości, rolny i leśny. Wprowadzenie

systemu

opodatkowania

R. Strzelczyk, Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości, Wolters Kluwer, Warszawa 2016, str. 32-33 2

J. Hozer, S. Kokot, Problemy powszechnej taksacji nieruchomości w Polsce, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin 2015, nr 415, str. 135

3 Etel L., Dowgier R., Podatki i opłaty lokalne – czas na zmiany, Temida, Białystok 2013

Powszechna

taksacja

i wartość katastralna W

procesie

powszechnej

taksacji

nieruchomości

kluczową

rolę

rzeczoznawcy którzy

odegrają majątkowi,

jako

jedyni

mogą

określać

wartość

nieruchomości.

Sposoby

jakimi

rzeczoznawca

dochodzić

może

wartości

nieruchomości są uzależnione od

przyjętych

rodzajów

czynników wpływających na nieruchomość. Sposoby to nic innego

jak

podejścia

wyceny, w wyniku których rzeczoznawca wartość

uzyskuje

rynkową

lub

odtworzeniową

danej

nieruchomości.

Jeżeli

nieruchomość przedmiotem

może

być

obrotu,

wówczas stosuje się podejście porównawcze

bądź

dochodowe. Jeżeli natomiast

istniejące uwarunkowania nie

za nieruchomość w transakcji

pozwalają na zastosowanie

sprzedaży

powyższych podejść, wartość

warunkach

rynkowych

rynkową można w drodze

pomiędzy

kupującym

wyjątku określić za pomocą

a sprzedającym, którzy mają

podejścia

stanowczy zamiar zawarcia

mieszanego.

wyniku

zastosowania

zawieranej

umowy,

działają

podejścia kosztowego określa

z rozeznaniem i postępują

się wartość odtworzeniową

rozważnie oraz nie znajdują

nieruchomości

się w sytuacji przymusowej.

względu

które na

rodzaj,

Określenie

wartości

lub

rynkowych

nieruchomości

użytkowanie

przeznaczenie nie są i nie

umożliwia określenie wartości

mogą

przedmiotem

katastralnych nieruchomości.

obrotu rynkowego.1 Wartość

Wartość katastralna ustalana

rynkowa

jest

być

jest

podstawową

podstawie

kategorią wartości na rynku

oszacowanych

nieruchomości a jej obecna

rynkowych

definicja

reprezentatywnych

(po

nowelizacji

GospNierU we wrześniu br.)

poszczególnych

określa,

nieruchomości

że

stanowi

ją

wartości nieruchomości dla rodzajów znajdujących

szacunkowa kwota, jaką w

się na obszarze danej gminy.

dniu wyceny można uzyskać

Nieruchomość

J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2015., str. 992-996

reprezentatywną wybiera się uwzględniając charakterystyczne cechy dla

składowych.2 Celem ustalenia

zasad

nieruchomości w danej strefie.

wartości

jest

masowej

Strefa ta jest wyodrębniana,

określenie

pobranie

masowa

podatku

danego

rodzaju

względu

podobne

czynniki

wpływające

wartość

rynkową.

Dla

nieruchomości

reprezentatywnych rzeczoznawcy

majątkowi

katastralnej oraz i

chęcią

to jego

z szacowaniem dużej liczby nieruchomości i

więc

algorytmizacja polegająca na

potrzeby

budowie odpowiednich baz

wartości

została

konieczność

nie

przez

oszacowania

wartość katastralną stosując

kosztu

Masową

współczynniki

nieruchomości.3

Wartość

względem wartości rynkowej

katastralna nieruchomości ma

nieruchomości

uwzględniać

reprezentatywnych. Wartość

występujące między danymi

katastralna

nieruchomościami

różnice

gruntowej to suma wartości

zbliżenie

katastralnej gruntu i wartości

rynkowej, które jest możliwe

katastralnej

do uzyskania przy przyjęciu

części

oraz

mapowych

tabelarycznych

powiązania

odtworzenia

zapewnia

danych

przewidywanej ceny czy też

jego

jednolitym

tej

nieruchomości

przy

krótkim

procesu

korygujące

powszechną taksacją. Nazwa

urzędowe,

określić

związana

podejściu. Jednolitość tego

zwanego

stosując się do GospNierU. Na

mogą

jest

postępowania

podatkowi

pobierania

Wycena

czasie

ustalona

urzędnicy

związku

wyceny.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., Dz. U. 2015.1774 j.t. z dnia 2015.11.03, Art. 161. 2 , Art. 162. 1, art. 166. 1

oraz

między

nimi. wycenę

przeprowadza się przy użyciu metod analiz statystycznych.4 Metody analizy statystycznej rynku

nieruchomości

i wycena masowa

wartości Metody analiz statystycznych rynku służą do określania wartości

dla

konieczne jest prowadzenie

ustalają ich wartość rynkową

podstawie

stosowanych

M. Krawczyk, Powszechna taksacja nieruchomości – istota i znaczenie, Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny, Poznań 2009, nr 3, str. 52-54 3 J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa…, op. cit., str. 1037

rynkowej

nieruchomości w podejściu porównawczym.

Są

jednak

J. Hozer, S. Kokot, Problemy powszechnej taksacji …, op. cit., str. 139

marginalnie w

traktowane obowiązujących

reprezentatywnych

oraz

wykorzystaniu

metod

się

dana

nieruchomość. Metody analiz

stosowanych

metodycznych. Mają również

statystycznych. Powoduje to

służyć powszechnej taksacji

zawężone pole zastosowania

w praktyce wiele komplikacji

nieruchomości

dlatego

indywidualnej

jest

różnic

analiz

znajduje

unormowaniach

metoda

którym

interpretacyjnych

statystycznych

rynku

mają

nie wycenie

praktycznie nie stosowana.1

czego

jest

nieruchomości, gdyż taki jest

Problemem

brak

zawężone wykorzystanie tych

ich cel stosowania określony

szczegółowego unormowania

metod.2 Do tej pory nie

zarówno w przepisach prawa,

powstał

jednolity

przepisów.3

jak

standard

określający

stosowania

jest

opracowaniach

branżowych rzeczoznawców, określałyby

jak

powodem

żaden

podstawie

wykładni Ograniczenia

metod

analiz

dla

postępowanie

rzeczoznawcy

statystycznych rynku wynikają

które

majątkowego

przy

z ich złożoności oraz wymogu

należy

wykorzystaniu

analiz

wykonania

wielu

prac

je rozumieć i jakie są warunki

statystycznych rynku. Metodę

teoretycznych i praktycznych,

ich

analiz statystycznych rynku

które

Rady

można stosować wyłącznie w

podejściu

opracowanych

stosowania.

Rozporządzeniu Ministrów

opis

analizy

porównawczym.

pozwoliłby zweryfikowanie modeli.

statystycznej rynku nawiązuje

Konieczna jest więc znajomość

W procesie wyceny możliwe

tylko

konieczności

cen i cech nieruchomości

jest

zbioru

podobnych oraz niezbędne

typów

nieruchomości

wykonanie analizy rynku, na

deterministycznych, w których

stworzenia

wykorzystanie

wszystkie R. Pawlukowicz, Statystyczne aspekty kontrowersji wobec wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej, w: J. Hozer (red.), Metody ilościowe na rynku nieruchomości i rynku pracy, Uniwersytet Szczeciński, Szczecin 2012, str. 84

M. Doszyń, S. Gnat, Propozycja procedury taksonomicznoekonometrycznej w indywidualnej wycenie nieruchomości, Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, Wrocław 2015, nr 385, str. 82

modeli:

dwóch modeli

parametry

są

Ł. Jędruszuk, Prawne uwarunkowania metody analizy satyrycznej rynku, Rzeczoznawca Majątkowy 2012, nr 76, str. 6-7

całkowicie

określone

nieruchomości,2

który



scharakteryzowania

i przyjmują postać liczb, oraz

wykorzystałam w mojej pracy

cech

modeli

magisterskiej

oraz przypisania ich

losowych

stochastycznych

celu

przeprowadzenia

probabilistycznych których

–

badane

parametry

występują tylko w znanych rozkładach

liczbowego wpływ na

powszechnej nieruchomości

nieruchomości

taksacji

wartość

mieście

nieruchomości,

Katowice. Jak już wcześniej



określenia

stref

wspominałam wykorzystanie taksacyjnych,

prawdopodobieństwa.

metod analiz statystycznych

Wyboru

danego

modelu

rynku

uzależnia

się

sytuacji

warunków

wymaga

spełnienia



wylosowania ze zbioru nieruchomości

umożliwiających

stosowanie

podejścia

wyceny

danych oraz od przyjętych

porównawczego,

więc

reprezentatywną

założeń.1

znajomości

cech

próbę nieruchomości

przestrzeni,

dostępności

Obecnie podejmuje się wiele prób

przeprowadzenia

procesu powszechnej taksacji, które pokazują m.in. skutki ustalenia

stawek

katastralnego.

nieruchomości

masowej

Wykorzystanie

algorytmu



podatku Jedną

określenia nieruchomości

E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, Ile jest warta nieruchomość, Wydawnictwo POLTEXT, Warszawa 2004, str. 168



nieruchomości z

reprezentatywnej

próby,

wyceny,  S. Gnat, Propozycja zastosowania wybranych metod badań operacyjnych do ustalania stawki podatku katastralnego, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn 2008, nr 3 str. 115-121

przeprowadzenia indywidualnej wyceny

zbioru

wyceny

indywidualnej

wyceny,

masowej wyceny wymagało:

podobnych

oraz wykonanie analizy rynku.

z propozycji jest szczeciński algorytm

cen

zbudowania

bazy

danych

cech

rynkowych dla zbioru

nieruchomości

wyceny, 

obliczenia współczynników wartości

rynkowej

(WWR)

dla

stref

taksacyjnych, 

obliczenia

wartości

katastralnych taksowanych

określenia

nieruchomości

gdyż w badanym okresie tylko

nieruchomości różniących się

tylko datą transakcji w celu

ich

terenie

wystąpiła

wyborze

par

wystarczająca liczba transakcji

obliczenia

sprzedaży

typu

pojedynczej wartości trendu.

nieruchomości, umożliwiająca

Ostateczna wartość trendu to

utworzenie

średnia

tego

zbioru

analitycznej

arytmetyczna

nieruchomości podobnych w

obliczona

celu wybrania i określenia

wyników w poszczególnych

nieruchomości

parach. Taki tok postępowania

rynku

Analiza

umożliwiła

scharakteryzowanie

Studium przypadku Katowic celu

reprezentatywnych.

nieruchomości.

Piotrowice, Podlesie i Zarzecze,

cech

może

uzyskanych

mieć

znamiona

subiektywności, gdyż wybór par

nieruchomości

nieruchomości. Do ustalenia

dokonywany

zmiany poziomu cen wskutek

rzeczoznawcę.

jest

przez

zbioru wyceny

wykorzystano dostępne źródła informacji

nieruchomościach tj. Rejestr Cen

Wartości

miasta

Katowice, Elektroniczne Księgi Wieczyste oraz Internetowe Mapy

Systemu

Przestrzennej

Informacji

Katowic.

analizy zostały wybrane 4 dzielnice

miasta

Katowice,

a mianowicie dzielnica Ligota,

upływu czasu wykorzystano model Obecnie

regresji

liniowej.

najczęściej

obliczenia trendu czasowego stosuje się metodę polegającą

Rysunek 1 Trend zmian cen sprzedaży nieruchomości

Obliczanie trendu czasowego za pomocą modelu regresji polega

wykorzystaniu

wszystkich

nieruchomości przyjętych do

określono

przyjętych do wyceny, dzięki

badania

zbioru

czemu unika się możliwości

współczynniki

posądzenia

zupełnej

wybór

transakcji

subiektywny

nieruchomości.

wykorzystałam

korelacji następnie

ich

podstawie

punktów

wartości

znanej

czyli

nieruchomości,

kwadraty. Korzystając z tej

przedmiotem

scharakteryzowania

cech

metody otrzymuje się 100%

Wykorzystano

nieruchomości

oraz

wpływ

cen

które

były

transakcji. interpolację

zmienność

czyli metodę geostatystyczną.

przypisania

liczbowego

jednostkowych

cen

Metoda ta jest zaliczana do

wpływu

wartość

nieruchomości.

Kolejnym

modeli hybrydowych, których

nieruchomości

krokiem było zobrazowanie na

stosowanie

stosuje się metodę Ceteris

mapie

przynoszące lepsze korzyści

Paribus,

nieruchomości wziętych do

niż

wyceny

modeli.

znaczny

która udział

najczęściej

jednak czynnika

rozkładu

poszczególnych

uważa

wykorzystanie

się

prostych

celu

losowego. Z kolei w przypadku

dzielnicach miasta. Stworzenie

zaprezentowania

analizy

preferencji

mapy

zjawiska

potencjalnych

nabywców

posłużyło do określenia stref

nieruchomości wykorzystano

problem

taksacyjnych, a więc ciągłych

izolinie.1

z uogólnieniem wyników na

obszarów

podzielenie obszaru czterech

populację generalną oraz na

wyodrębnionych

badaną grupę nieruchomości

względu

istnieje

wartości

gruntów

gruntów,

zmian

Umożliwiło

cen

dzielnic na siedem stref o

podobieństwo

podobnej cenności gruntów.

podobnych, których poziom

cech wpływających na ich

Dokonanie analizy każdej ze

oddziaływania poszczególnych

wartość. Dokonano tego w

stref

oraz

wyliczenie

cech może być całkowicie

programie

podstawowych

miar

różny. Do określenia wpływu

zintegrowanym

poszczególnych atrybutów na

systemie Saga GIS. Wartości

zmienność jednostkowych cen

punktów

QGIS

bez

m.in.

graficznie

oraz z

w nim

pomiaru

J. Czaja, Metody szacowania wartości rynkowej i katastralnej nieruchomości, Komp - System, Kraków 2001, str. 137

pozycyjnych umożliwiło opis

właściwych

stref i na ich podstawie wybór

wartości

nieruchomości

reprezentatywnych.1

reprezentatywnych.

Ustalenie

katastralnych

wyborze

nieruchomości

dla

określenia

stosowania

nieruchomości

regresyjnej

procedury jest

prostota

obliczeń a także możliwość wartości

nieruchomości

stosowana do różnych, nawet niekompletnych

zbiorów

reprezentatywnych kierowano

wymaga stosowania metod

informacji

się nie tylko tym, że miały

właściwych

potrzeb

dotyczących nieruchomości.3

posiadać

masowej

Biorąc jednak pod uwagę

one

cechy

charakterystyczne

dla

dla wyceny,

głównie

więc

metod

analiz

rynkowych

okoliczności,

że

statystycznych.2

przeprowadzenie

nieruchomości w danej strefie

W przeprowadzonym badaniu

powszechnej

taksacyjnej,

zastosowano

nieruchomości

będzie tysięcy

określonego

rodzaju

ale

również

analizę

taksacji

przeciętne

parametry

tych

oparciu o założenie, że ceny

dotyczyć

cech.

Wagi

cech

nieruchomości

poszczególne

reprezentatywnych

stanowią

wpływające

ich

atrybuty

zmienne

losowe

danych

gminach, czy tak jak w tym wypadku

dzielnicach,

wartość

dwuwymiarowe. Parametrami

konieczne będzie sięganie do

nieruchomości określono dla

rozkładu zmiennych losowych

modeli

każdej strefy osobno.

były więc wartości przeciętne,

W tym celu konieczne będzie

odchylenia

stworzenie

specjalistycznych

w rozkładach brzegowych oraz

systemów

wspomagających

współczynniki korelacji. Zaletą

ten proces. Określenie stref

taksacyjnych

Rozporządzenie

oraz

sprawie

wyceny wskazuje, że wartość nieruchomości oblicza się przy użyciu metod stosowanych do analiz

statystycznych.

Przy

metodzie tej przyjmuje się zbiór

cen

transakcyjnych

standardowe

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109, § 4. 5. 2

Ł. Jędruszuk, Prawne uwarunkowania metody analizy satyrycznej rynku, Rzeczoznawca Majątkowy 2012, nr 76, str. 6-7

wielowymiarowych.

oraz

wybór

P. Parzych, J. Czaja, Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości, Wydawnictwo AGH w Krakowie, Kraków 2015,, str. 90

wycena

nieruchomości

reprezentatywnych.

reprezentatywnych

Konfrontacja

umożliwiło obliczenie wartości

rynkowych i hipotetycznych

katastralnych

nieruchomości

nieruchomości.

wszystkich Ryciny

reprezentatywnych w strefach

obrazują poszczególne etapy tworzenia mapy taksacyjnej

wartości

taksacyjnych Rysunek 4 Mapa średnich cen lokali mieszkalnych w czterech dzielnicach Katowic – izolinie

umożliwiła

wyznaczenie współczynników

obrazującej podział badanego

wartości

terenu na strefy taksacyjne.

wskazujących z

punktu

rynkowej, strefy,

które

widzenia

rynku

charakteryzują

się

cenniejszymi,

atrakcyjniejszymi,

więc tudzież

tańszymi gruntami. Obliczenie Rysunek 5 Mapa z zaznaczonymi strefami taksacyjnymi na podkładzie dzielnic Rysunek 2 Lokalizacja nieruchomości w czterech dzielnicach miasta Katowice

Jednorodne

strefy,

wartości

katastralnych

nieruchomości doprowadziło do

zrównania

wartości

traktowane są jako strefy

nieruchomości

mające

charakteryzujących się tymi

jednakowy

współczynnik rynkowej.1

wartości Do

określenia

współczynników

konieczne

było

obliczenie

samymi cechami. 2

wartości

hipotetycznych nieruchomości Rysunek 3 Wynik interpolacji metodą Multilevel B-spline interpolation

2 1

J. Hozer, S. Kokot, Problemy powszechnej taksacji.., op. cit., str. 141-144

Badanie własne na podstawie algorytmu masowej wyceny nieruchomości: J. Hozer, S. Kokot, Problemy powszechnej taksacji., op. cit., str. 140

Podsumowanie i wnioski końcowe Przeprowadzenie procesu powszechnej taksacji nieruchomości udało się dzięki dostępowi do danych transakcyjnych i dogłębnej analizie pozostałych źródeł informacji o nieruchomościach. Wykorzystano metody analiz statystycznych rynku, które są dedykowane do przeprowadzania wycen masowych. Stosowanie tych metod być uważane za najwłaściwszą metodę określania wartości nieruchomości na lokalnym rynku nieruchomości, charakteryzującym się dużym zbiorem informacji. Pozwalają na zobiektywizowanie, usprawnienie oraz obniżenie kosztów wyceny. Obawy w stosowaniu metod analiz statystycznych rynku

wynikają

braku

regulacji

W artykule pt. „Metody analizy statystycznej rynku nieruchomości w procesie powszechniej taksacji na przykładzie Katowic” autorstwa Beaty Twardysko, podjęto zagadnienie, które jest bardzo ważne zarówno ze względów metodologicznych, jak i poznawczych. W

prawnych oraz opracowań branżowych,

pierwszym przypadku chodzi o rozwijanie sposobów wyceny

które określałyby warunki i założenia ich

nieruchomości wykorzystujących metody analizy statystycznej rynku

stosowania. Trzeba jednak podkreślić, że

w połączeniu z narzędziami GIS. Autorka, posługując się danymi z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości dla Katowic, wykazuje że jest

każdy rzeczoznawca majątkowy w sposób

to skuteczny i szybki sposób na uzyskanie wiarygodnych wartości

świadomy

katastralnych nieruchomości z obszaru danej gminy. Przedstawiony

lub

nie,

stosuje

zasady

statystyki matematycznej gdyż już samo

w pracy algorytm masowej wyceny może być wykorzystany w przyszłości w procesie powszechnej taksacji. Dodatkową jego zaletą

liczenie średniej arytmetycznej oznacza

jest

estymację wartości przeciętnej.

wizualizację zróżnicowania przestrzennego cen nieruchomości na

przedstawienie

danych

atrakcyjny

sposób,

poprzez

mapach. Praca ma też wysokie walory poznawcze. Omówione w artykule naukowym metody analizy statystycznej rynku pozwalają mgr BEATA TWARDYSKO Absolwentka Gospodarka Przestrzenna, UE w Katowicach

weryfikację

wielu

hipotez

badawczych

dotyczących

współzależności zjawisk na rynkach nieruchomości. W pracy wskazano m.in. które czynniki w istotny sposób determinując ceny w południowych dzielnicach Katowic. Podsumowując, należy dodać że niniejszy artykuł naukowy powstał w oparciu o pracę magisterską, która została wyróżniona w XXVIII edycji konkursu katowickiego oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich za prace dyplomowe z zakresu urbanistyki, gospodarki przestrzennej i zrównoważonego rozwoju. Adam Polko

Katedra Gospodarki Przestrzennej i Środowiskowej

Rola partycypacji społecznej w procesie planowania

Opinia - dr Agnieszka Sobol

Dla wszystkich osób, które zainteresowane są zagadnieniami urbanistyki, gospodarki przestrzennej, a także nieruchomości. Stwierdzenie “miasto dla ludzi” kojarzy się zapewnie jednoznacznie. Kto z nas nie słyszał o duńskim architekcie i urbaniście Janie Gehlu? „Miasta dla ludzi”

to tytuł najbardziej znanej ze

wszystkich jego książek. Jest on również autorem cytatu często parafrazowanego przez

osoby

odpowiedzialne

planowanie

przestrzeni

miasta

„Najpierw kształtujemy nasze miasta, potem one kształtują nas”, te słowa oraz częste odwołania do nich w różnego rodzaju publikacjach o tematyce miejskiej są potwierdzeniem tego jak duże znaczenie ma uwzględnianie czynnika ludzkiego w procesie projektowym, gdyż to użytkownik jest najważniejszy i to o jego interesy należy zadbać w pierwszej kolejności. Podstawowe pytanie, które nasuwa się w tym momencie dotyczy tego jakie narzędzia mają mieszkańcy by wpłynąć na kształt użytkowanej przez nich przestrzeni. Do twierdzenia, że partycypacja społeczna powinna być immanentnym elementem paradygmatu planowania przestrzennego nikogo z czytelników raczej nie trzeba przekonywać. Komunikacja społeczna w naszym kraju

raczkuje.

ograniczanie się do pojedynczych akcji

zakresie

projektowania

Póki

przestrzennego cały czas się rozwija,

kosztem

wieloaspektowej

będąc

bardziej

precyzyjnym

–

dominuje

systematycznej, współpracy. 21

przyjmują

 Etap zjednywania

trzyetapową taktykę, której główne

 Etap partnerstwa

założenia

 Etap delegowania władzy

Samorządy

często mieszczą

się

słowach

zdecyduj, ogłoś i broń. Ponadto panuje przekonanie,

że

włączenie

 Etap kontroli obywatelskiej Niestety

większość

jednostek

mieszkańców w proces planowania to

planistycznych w naszym kraju wciąż

dodatkowy

kosztów

działa z pominięciem mieszkańców jako

pojęcie

głównych

ostatnim

bardzo

nośnym

generator

problemów.

partycypacji czasie

Mimo

społecznej

stało

się

interesariuszy,

posłużeniu

się

nas

termin

manipulacji

oznacza?

terminologią

gdzieś

pomiędzy a

szczeblem

informacji,

czyli

O partycypacji społecznej często mówi

praktycznie na samym początku.

się jako o

Najlepszym

formie dialogu między

społecznościami administracji zważając

podmiotami

publicznej. na

Jednak

elementy

skali

przy

proponowaną przez Arnstein klasyfikuje

i popularnym tematem. Jednak co ten właściwie

dowodem

postępowanie terytorialnego,

jednostek które

jest

samorządu

świetle

obowiązywania ustawy o planowaniu

partycypacji, na które składają się

takie

informowanie,

z 27 marca 2003 roku zobligowane są

zaangażowanie

czynniki

jak

słuchanie, społeczeństwa

oraz

rozwój

zagospodarowaniu

przestrzennym

przeprowadzenia

społecznych

konsultacji

projektu

miejscowego

porozumienia widać, że ograniczanie

planu

zagospodarowania

partycypacji jedynie do dialogu jest

przestrzennego

lub

wyraźnym niedopowiedzeniem. W tym

uwarunkowań

miejscu

zagospodarowania

nie

sposób

zapomnieć

studium

kierunków przestrzennego

o przytoczeniu drabiny partycypacyjnej,

gminy. Ograniczają się one jedynie do

czyli podziału zaproponowanego przez

zorganizowania konsultacji społecznych

Sherry Arnstein, na który składa się

dopiero

osiem etapów, a są to:

zyskał

etapie,

kształt

gdy zbliżony

projekt do

 Etap manipulacji

finalnego i w interesie rządzących nie

 Etap terapii

leży wprowadzanie kolejnych zmian.

 Etap informowania

Zazwyczaj wiąże się to z wydłużeniem

 Etap konsultacji

procedury planistycznej i dodatkowymi

kosztami, w związku z czym mieszkańcy

z Woonerfów i społecznego udziału przy

otrzymują

tworzeniu kolejnych. Gdańsk natomiast

jedynie

możliwość

informację

złożenia

oraz uwag

o niewiążącym charakterze. W

Polsce

dopiero zarówno

uczymy

się

urzędnicy

jak

i mieszkańcy. Jednak już teraz można znaleźć

przykłady

dobrych

praktyk

włączania lokalnej społeczności w proces planowania

przestrzennego.

tym

aspekcie póki co wyróżniają się duże, jak na nasze warunki, miasta takie jak chociażby Gdańsk, Łódź czy Poznań. W tych miastach postarano się o wyjście poza

określone

ustawowo

ramy

i większe zaangażowanie mieszkańców w

sprawy

pochwalić

miasta. się

się

może

modelowym

procesem rewitalizacji Dolnego Miasta,

współpracy międzysektorowej. Uczą się wszyscy,

poszczycić

Poznań

uruchomieniem

może Biura

Kształtowania Relacji Społecznych, czy

gdzie

lokalna

kluczową

społeczność

odegrała

rolę

wczesnej

projektowania,

przyczyniło

chociażby

zdobycia

fazie się

nagrody

RegioStars 2016 w kategorii „CityStar Innowacyjne

rozwiązania

zrównoważonego miejskich”.

rozwoju

Tego

typu

dla obszarów

realizacje

sprawiają, że nie musimy z zazdrością patrzeć

Zachód.

Wspólnym

mianownikiem dla tych inicjatyw jest aktywne działanie ruchów miejskich, które

wywierają

wpływ

lokalne

jednocześnie

korzyści

płynące

władze

pokazując, z

że

angażowania

mieszkańców są obupólne.

tym że jako jedno z pierwszych miast w kraju uruchomił budżet obywatelski. W Łodzi

pewnością

zadowoleni

są

Fot. 1 Woonerf ul. 6 sierpnia w Łodzi, źródło: bryla.pl

Warto “pochylić się” nad przykładem

ekonomiczna i społeczna. Dolne Miasto

rewitalizacji Dolnego Miasta w Gdańsku,

potrzebuje przedstawienia nie tylko

gdyż tak jak wcześniej wspomniano,

innym, ale również samemu sobie.

może

modelowy

Do osiągnięcia tego celu podjęto szereg

społeczności

działań, by obszar ten nie zatracił

posłużyć

przykład

włączenia

lokalnej w proces projektowania. Dolne

swojej

Miasto

Największym kapitałem dzielnicy jest

swoją

bogatą

historią,

zróżnicowaniem

form

jej

wewnętrznej

tożsamość

integralności. historia,

którą

zagospodarowania terenu i unikalną

mieszkańcy dzielą się bardzo chętnie.

zabudową jest miejscem niezwykłym

Działania

nie tylko w skali miasta, ale również

rewitalizacji pozwoliły na stworzenie

regionu. O atrakcyjności tej dzielnicy

odpowiedniej przestrzeni publicznej,

świadczy występowanie autentycznej

która kreuje ramy życia społecznego

tkanki

terenów

wewnątrz dzielnicy. Estetyczne place

rekreacyjnych zlokalizowanych głównie

czy zieleńce stają się scenami dla

licznych

historycznej

okolicach

oraz

dawnych

bastionów

podejmowane

wydarzeń

ramach

artystycznych,

i Nowej Motławy. Nie jest to jednak

w które zaangażowani są mieszkańcy.

miejsce

Dolne Miasto było również areną dla

pozbawione

problemów,

których nagromadzenie przyczyniło się

wydarzeń

do podjęcia decyzji o przystąpieniu do

Europejskiej Stolicy Kultury 2016. Nie

sporządzenia

bez znaczenia pozostaje rola liderów

programu

rewitalizacji

kulturalnych

społecznych,

sporządzony w oparciu o trzy filary

udział

jakimi są historia, sztuka i rekreacja.

programu rewitalizacji, dzięki temu

Te filary stanowią o dużym potencjale

mieszkańcy

tego miejsca i szeroko rozumianej

spoglądać na urokliwą ul. Łąkową czy

wewnętrznej

budynek

Dolnego

Miasta

Rewitalizacja została

mogą Łaźni,

nad z

projektem

zadowoleniem

który

stał

się

kulturalnym sercem dzielnicy. W tym

miejsca

właśnie budynku, w lutym doszło do

podkreśla w jasny sposób unikalne

spotkania konsultacyjnego, w trakcie

oraz

oparta

pracach

aktywny

zarządzaniu i

energii.

brali

ramach

dzielnicy. Co najważniejsze, został on

którzy

tożsamością

Obejmuje

którego mieszkańcy mogli zgłosić swoje

przedsięwzięcia z różnych stref takich

pomysły dotyczące kolejnych etapów

jak

rewitalizacji. To pokazuje, że zarówno

pozytywne gospodarka

cechy.

przestrzenna,

władze miasta jak i mieszkańcy

są

zadowoleni

dotychczasowej

współpracy.

Fot. 2 Dolne Miasto w Gdańsku, źródło: facebook.com/marikamorawiecphotography

Podsumowując, stwierdzenie czy miasto dla ludzi jest rzeczywistością lub sloganem reklamowym

nie

jednoznacznej

odpowiedzi.

Z jednej strony możemy

zaobserwować toporność i opieszałość samorządów w kwestii angażowania mieszkańców w procesy kreowania przestrzeni ich miast, ograniczanie się jedynie

obligatoryjnych

metod

informowania,

niedostateczne

zabezpieczenie partycypacji społecznej w ustawie oraz ogólny brak wiedzy mieszkańców

dotyczący

narzędzi

jakie

posiadają

kwestii

wpływu

na przestrzeń miasta. W opozycji stoją natomiast realizacje ze Świata, ale również z Polski, gdzie mieszkańcy, którzy wedle modelowego procesu planowania zostali poinformowani, wysłuchani w trakcie konsultacji oraz wzięli aktywny udział w realizacji przyczynili się do stworzenia przestrzeni miasta przyjaznej ludziom, takiej w której mogą realizować swoje potrzeby. Należy pamiętać,

że włączenie lokalnej społeczności w sprawy mające dla miasta

duże znaczenie, jakimi niewątpliwie jest planowanie przestrzenne przyczynia 25

się

wzrostu

ich

świadomości.

i odpowiedzialności za miasto,

Kreuje

poczucie

przynależności

a jak wiadomo każdy najbardziej dba o te

sprawy, które w jego opinii dotyczą go bezpośrednio. Ponadto partycypacja tworzy

świadomych

użytkowników

przestrzeni.

Nawet

najlepiej

zaprojektowane „miasto dla ludzi” pozostanie jedynie utopijną wizją, jeśli nie trafi na podatny grunt odbiorców. Artukuł porusza ważny i aktualny temat debaty publicznej jakim jest partycypacja mieszkańców w procesie rozwoju lokalnego. W artykule autor odniósł się do kilku ważnych

FILIP BRYLSKI

autorów tj. Jana Gehla, czy Sherry Arnstein. W spisie

Studenckie Koło Naukowe Gospodarki Przestrzennej Uniwersytetu Gdańskiego

bibliograficznym są też inne źródła, do których nie ma

Nieruchomości zabytkowe stanowią charakteryst odwołań w tekście. W spisie brakuje z kolei pozycji Jana Gehla. Autor podaje również przykłady doświadczeń polskich miast w obszarze partycypacji społecznej. Wydaje się, że zabrakło przy nich bardziej rzetelnej informacji i oceny. Bo czy np. poznańskie ‘Biuro Kształtowania Relacji Społecznych’ działa skutecznie? Czy powołanie takiej jednostki daje mieszkańcom konkretne korzyści? Tego z tekstu już się nie dowiemy? Autor przedstawia ponadto własne obserwacje i opinie

temat

działania

mechanizmu

uspołecznienia

rozwoju polskich miast. Odnosi się m.in. do ruchów miejskich, które bezsprzecznie odgrywają istotną rolę w transformacji polskich miast. Pomija natomiast fakt, iż bardzo często współpraca na linii ruchy miejskie –władze lokalne ogranicza partycypację przede wszystkim do organizacji pozarządowych. Jest

natomiast

problemów

zaniedbanie,

nierzadko

pogłębia

które

generuje

oddalenie

wiele

‘zwykłych’

mieszkańców od miast. Konkludując tekst jest głosem młodego

pokolenia,

które

zauważa

wagę

partycypacji

mieszkańców w życiu publicznym, widzianym zwłaszcza z

perspektywy lokalnej. Świadomość rangi tego zagadnienia tworzy fundament do rzeczywistej zmiany polskich miast w kierunku „Miast dla ludzi”. Agnieszka Sobol 26

Katedra Gospodarki Przestrzennej i Środowiskowej UE Katowice

Własne już nie ciasne? Źródło: http://7.s.dziennik.pl/pliki/5554000/5554864-klucze-do-mieszkania-643-428.jpg

Rynek deweloperski jest obecnie jednym z najbardziej rozwijających się rynków nieruchomości. Coraz więcej osób jest zdecydowanych kupić własne mieszkanie w nowym budownictwie. Choć nowelizacja ustanawiająca minimalną powierzchnię użytkową mieszkania na 25m2 nie weszła jeszcze w życie, zdążyła już wywołać niemałą burzę wśród interesariuszy. Z różnych stron docierają zupełnie niezgodne z prawdą informacje. Brak podstawowej wiedzy na temat rynku nieruchomości tylko potęguje dyskusję. Jak to w końcu jest z tą nowelizacją? Aktualnie obowiązujące przepisy nie precyzują minimalnej powierzchni użytkowej mieszkania, jednak zgodnie z art. 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co najmniej jeden pokój w mieszkaniu powinien mieć powierzchnię 16m2, szerokość kuchni musi wynieść minimum 1,8 m2 a

pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby 2,2 m2. Ze względu na liczne wymogi nawet rozsądnie zaprojektowane mieszkanie zajmie powierzchnię powyżej 20m2. Według projektu nowelizacji art. 94 wyżej wymienionej ustawy, będzie wyznaczał jedynie całkowitą powierzchnię lokalu użytkowego, 2 wynoszącą 25 m. Dzięki wyeliminowaniu minimalnych szerokości poszczególnych 27

pomieszczeń projektanci będą mieli ułatwione zadanie, właściciele natomiast będą mogli efektywniej wykorzystać przestrzeń.

Projekt lokalu powierzchni 14,5 m2

Pomimo sztywnych, dosłownie sformułowanych norm inwestorzy znajdują sposób na obejście przepisów. Wbrew pozorom nie jest to trudne. Deweloperzy budują lokale usługowe z funkcją zbiorowego mieszkania, dzięki czemu specyfikacja techniczna obowiązująca w przypadku lokali mieszkalnych nie musi być brana pod uwagę. Proces ten, poza zignorowaniem przepisów, pozwala na uzyskanie większej stopy zwrotu z inwestycji. Teoretycznie, rola dewelopera kończy się w momencie zakupu nieruchomości. Jednak w przypadku zakupu wyżej opisanego lokalu inwestorzy oferują również usługę zarządzania mikro apartamentem i znalezienia najemców. W praktyce oznacza to, że kupujący może bez żadnego wysiłku generować zyski znacznie większe niż np. na lokacie bankowej. Pomimo statusu prawnego nieruchomości, który może budzić mniej zaufania niż klasyczne odrębne prawo własnościowe mikro apartamenty są kuszące dla właścicieli ze względu na niższą cenę zakupu oraz mniejsze koszty eksploatacji. Ponadto ich wynajmem zainteresowane są zarówno osoby, które poszukują lokum na dłuższy czas jak i turyści szukający alternatywy dla tradycyjnego hotelu.

Źródło: http://dom.gratka.pl/deweloperzy/tresc/42270646042-1-.html

Na przykładzie zachodnich stolic widać, że niewielkie mieszkania utrzymują się na rynku i przyciągają osoby, które chcą wydać mniej lub tych, którzy bardziej cenią sobie lokalizację nieruchomości niż jej powierzchnię użytkową. W centrum Paryża można wynająć studio, którego metraż wynosi 10m2. W tak niewielkiej przestrzeni udało się zaaranżować aneks kuchenny, sypialnię oraz łazienkę z WC. Nadzwyczaj mała powierzchnia mieszkania nie idzie jednak w parze z niską ceną. Ze względu na bardzo dobrą lokalizację wynajmujący musi liczyć się z kosztem rzędu 795 euro miesięcznie, czyli ok. 3 366,99 zł1. Dla 1

Obliczone na podstawie kursu Euro opublikowanego na stronie NBP w dniu 13.11.2017.

porównania, w warszawskiej dzielnicy Mokotów za podobną cenę można wynająć lokal o powierzchni ponad 80m2. Nie oznacza to jednak, że w naszej stolicy brakuje małych mieszkań. Na jednej ze stron internetowych można znaleźć mieszkania o metrażu 17 m2. Miesięczny koszt wynajmu takiego lokum wynosi 1200 zł. Mikro apartamenty mogą wydawać się zbyt małe aby zasłużyć na miano miejsca zwanego domem, jednak posiadają wiele zalet. Są znacznie tańsze w utrzymaniu zarówno dla właściciela, który nie wynajmuje mieszkania, jak i dla osób wynajmujących. Wiele opłat jest rozliczanych za pomocą udziałów w nieruchomości wspólnej. Im mniejszy metraż tym mniejszy udział, a co za tym idzie niższe opłaty. Ponadto łatwiej zadbać o niewielkie mieszkanie niż o duży apartament. Cechy te sprawiają, że małe lokale są szczególnie interesujące np. dla studentów, których budżet jest mocno ograniczony oraz singli czy osób, które dużo pracują. Poza tym uzyskanie kredytu hipotecznego nie jest tak łatwe jak kiedyś, przez co wielu osób nie stać na zakup własnego mieszkania. W tej sytuacji wynajem mniejszego lokalu pozwala na szybsze oszczędzenie kwoty potrzebnej do nabycia swoich „czterech kątów”. Proponowana nowelizacja, podobnie jak każda zmiana, zawsze znajdzie zarówno zwolenników, jak i przeciwników. Jej zadaniem jest między innymi ochrona konsumentów. Niestety, sama zmiana uwarunkowań

10-metrowe mieszkanie w Paryżu Źródło: http://www.lodgis.com/en/paris,long-termrentals/apartment/LPA1166-rue-de-lille-apartmentparis-7.mod.html

dotyczących zwiększenia minimalnej powierzchni użytkowej nie sprawi, że deweloperzy przestaną obchodzić przepisy. Ponadto fakt, że dalej podejmują takie działania świadczy o tym, że są one opłacalne, czyli istnieje popyt na niewielkie powierzchnie. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę rynek pierwotny działający całkowicie zgodnie z prawem, zmiana będzie niemalże nieodczuwalna, a z pewnością ułatwi projektowanie lokalu i poprawi komfort życia właścicieli. Zwykłemu obywatelowi trudno znacząco wpływać na proponowane zmiany, jednak nic nie stoi na przeszkodzie w wykorzystaniu ich zalet. KAROLINA PRADELA Gospodarka Przestrzenna III rok, studia licencjackie

Zalety i wady pracy jako agent nieruchomości Kto może zostać pośrednikiem nieruchomości? W dzisiejszych czasach każdy. Zawód ten został zderegulowany w 2014 roku, co oznacza, że nie trzeba posiadać już specjalnych uprawnień (licencji), aby pracować w tym zawodzie.

Zatem

może

nim

zostać

każdy,

kto

posiada

pewne

przygotowanie merytoryczne, umiejętności handlowe oraz mnóstwo samozaparcia. Niewątpliwie zaletą, która przyciąga

trzeba trzymać się sztywnych ram

wielu ludzi do tej profesji jest fakt, że

czasowych. Jest to świetna okazja, aby

można mieć naprawdę wysokie zarobki.

zdobyć pierwsze doświadczenie już

Wynikają

one

systemu

podczas studiów, kiedy studenci z racji

jest

ustalany

swoich obowiązków dziennych, nie są

biurze

w stanie pogodzić pracy na cały etat z

nieruchomości. W jednym prowizja

zajęciami na uczelni. Kolejną zaletą tej

może wynosi 30%, a w drugim nawet

pracy jest fakt, że na co dzień można

50%

spotkać

prowizyjnego, indywidualnie

głównie który w

każdym

wynagrodzenia

uzyskiwanego

mnóstwo

ciekawych

ludzi

przez agencję od klienta. Wszystko

i uczyć się od nich nowych rzeczy.

zależy od firmy, u której chcemy

Przykładowo

pracować. Oznacza to, że trzeba być

przedsiębiorcy

naprawdę bardzo skutecznym agentem,

chcących zakupić daną nieruchomość

gdyż

pod inwestycję, którzy posiadają sporo

dopiero

transakcji

sfinalizowaniu

wypłacane

jest

wynagrodzenie. Jest to idealna praca dla tych,

mogą lub

osoby

być fizyczne

wiedzy i doświadczenia o tym jak to robić

najlepiej.

naprawdę

bardzo

Można

zdobyć

wiele

cennych

którzy lubią pracować zdalnie oraz

kontaktów, które mogą zaowocować w

mieć nienormowany czas pracy. Nie

naszym życiu. O pracę w tym zawodzie

nie

jest

trudno.

nieruchomości

Większość

oferuje

biur

specjalne

Plusem tej aktywności zawodowej jest również

możliwość

uczestniczenia

szkolenia dla nowych pracowników,

w szkoleniach organizowanych przez

najlepsi

biuro

agenci

wspierają

ich

sprzedaży

mieszkań

merytorycznie i dlatego nie wymagają

deweloperskich, podczas których jest

większego doświadczenia. Jedyne co

okazja

potrzeba to ogromnego zaangażowania,

innowacyjnych

otwartości na ludzi oraz umiejętność

technologicznych

dążenia do określonych celów. Jednak

wybudowanych mieszkaniach. Można

warto

również uczestniczyć w oględzinach

również

przed

podjęciem

współpracy

przygotować

merytorycznie

zakresu

się

poznania

najbardziej zastosowań

kilku mieszkań

nowo

przeznaczonych do

obrotu

sprzedaży, co pozwala poznać, jak

nieruchomościami. Mile widziane jest

funkcjonuje taki rynek od wewnątrz.

również zainteresowanie tym rynkiem.

Oprócz zalet praca pośrednika ma również

swoje

wady.

Zdecydowanym minusem tego zawodu są niestabilne zarobki. W jednym miesiącu można zarobić pięć tysięcy, a przez dwa kolejne zero. Jest to ciężka praca, tylko dla wytrwałych osób, która przynosi satysfakcję tylko wtedy, kiedy dochodzi do finalizacji transakcji. http://pprn.pl/

Jak

przeprowadzonych Wynagrodzenia.pl

wynika

danych przez

miesięczne

wynagrodzenie całkowite (mediana*)

na tym stanowisku wynosi 3 700 PLN

Należy wspomnieć również o tym,

brutto. Co drugi agent nieruchomości

że w dobie dzisiejszego internetu, jak

otrzymuje pensję od 2 281 PLN do 5

589

najgorzej

pośrednika wydaje się być coraz mniej

agentów

szanowanym. Istnieje wiele portali

PLN.

25%

wynagradzanych

postępującej

elektroniki

nieruchomości zarabia poniżej 2 281

internetowych,

PLN brutto. Na zarobki powyżej 5 589

wystawiać własne ogłoszenia sprzedaży

PLN brutto może liczyć grupa 25%

nieruchomości jak np. słynne olx.pl czy

najlepiej

gratka.pl. Innym czynnikiem może być

opłacanych

agentów

nieruchomości.

liczyć się z tym, że telefon firmowy się

naszym

nieodłącznym

przyjacielem. Klienci mogą dzwonić o różnych porach dnia - od 7:00 rano do nawet

21:00.

zapracowani

których

można

fakt, że w dalszym ciągu w Polsce wiele

Pracując jako pośrednik trzeba stanie

zawód

Szczególnie klienci,

Ci mogą

kontaktować się nawet w soboty i niedziele. Można nawet pokusić się o stwierdzenie, że jest to praca 24/h.

osób stara się minimalizować wszelkie wydatki,

pośrednictwo

–

w jakiejkolwiek branży – kojarzy się z dodatkowymi,

zbędnymi

kosztami

transakcji. Nie są doceniane korzyści płynące

właśnie

pośrednictwa

dostęp do szerokiej informacji, większa płynność pomoc

transakcji w

oraz

dopełnieniu

fachowa wszystkich

formalności. Nie jest łatwo zbudować pozytywny

wizerunek

pośrednika

Trzeba liczyć się z faktem, że

nieruchomości, ponieważ często jest on

istnieje spora konkurencja pomiędzy

postrzegany stereotypowo, a niektóre

biurami pośrednictwa nieruchomości

osoby

uprzedzenia.

każdym

mieście.

samych

Katowicach liczba prosperujących biur nieruchomości wynosi około 80. A w Warszawie jest ich prawie 700! Co oznacza, że agent nieruchomości musi posiadać

wysokie

umiejętności

interpersonalne oraz komunikacyjne, aby wyróżnić się na rynku i być lepszym od konkurencji.

mogą

http://eklektik.pl/

mieć

nawet

pewne

Podsumowując, zawód pośrednika jest odpowiedzialny i wymagający sporych umiejętności. Trzeba mieć dobre podejście i kontakt z klientem, być elastycznym oraz odpornym na stres. Sprzedaż mieszkań, czy to na rynku wtórnym, czy pierwotnym, jest procesem bardzo złożonym i wymagającym czasu oraz odpowiedniej wiedzy. Trzeba mieć świadomość, że dla klientów biur nieruchomości zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Agent pomaga zatem znaleźć klientowi odpowiednie mieszkanie lub dom i uczestniczy w tym ważnym dla klienta wydarzeniu.

KAROLINA WITOSZEK Finanse i rachunkowość, II rok, studia magisterskie

Ulice dla ludzi – to da się zrobić! Tylko jak? Ulica to podstawowy element tkanki miejskiej, który w coraz mniejszym stopniu jest jedynie elementem systemu transportowego. Coraz więcej mieszkańców chce, aby miejskie ulice były przyjazne niezmotoryzowanym i aby dobrze spędzało się na nich czas. Pytanie tylko - jak to osiągnąć? W ciągu ostatnich stu lat wygląd ulicy diametralnie się zmienił. Jeszcze przed wojną pospolitym widokiem w centrach miast były wąskie drogi wybrukowane “kocimi łbami”. Natomiast, po wojnie powoli zaczynały dominować wielopasmowe wstęgi asfaltu. Z miast zaczęto usuwać tramwaje i trolejbusy na rzecz transportu indywidualnego. Doprowadziło to do zamierania ulic, które potraciły swoje funkcje na rzecz głównej – transportowej. Ich zadaniem przede wszystkich stała się możliwość dojazdu do domu, pracy

Ulica Piramowicza w Łodzi przez i po przebudowie (Piastu / Zorro2212, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0)

czy szkoły. Dużą rolę zaczęły odgrywać galerie, które znacznie umniejszyły znaczenie ulic handlowych. Obecnie możemy zauważyć zmianę tego trendu. Coraz więcej miast europejskich angażuje się w projekty planistyczne. Przykłady z Danii, Holandii czy Norwegii pokazują, że mieszkańcy chcą przyjaznych ulic. Proces ten rozwija się bardzo szybko i niedługo dotrze również do mniejszych miast, a nie tylko stolic. Miejscy użytkownicy chcą więcej przychylnych pieszym ulic czy zielonych skwerów bez samochodów. Mamy

wiele

przykladów

tworzenia

nowych

przestrzeni

dla

mieszkańców.

kontrowersyjnej przebudowie w Katowicach powstał projekt “zielonej ulicy” Tadeusza Kościuszki zamiast ustawiania rzędów barierek ograniczających pieszych. Coraz częściej możemy spotkać się z lokalnymi protestami, które skłaniają samorządy do współpracy a nie dodatkowej rywalizacji. Należy zadać pytanie jak prawidłowo zmieniać ulice, aby były “dla ludzi” a nie tylko samochodów. W

latach

60.

budowanych

blokowiskach

dominowały

ciągi

pieszo-jezdne

z pierwszeństwem pieszych i rowerzystów. Stanowiły one centrum spotkań mieszkańców oraz miejsce zabaw dzieci z okolicznych budynków. Obecnie popularne są, niestety, osiedla grodzone. W ostatnim czasie powstają ulice zwane “woonerfami”, co z języka holenderskiego oznacza ulicę do mieszkania. Swoją formą ma ona zachęcać do spędzania na niej czasu wolnego. Bardzo prostym zabiegiem poprawiającym wygląd przestrzeni, a także zwiększającą poziom bezpieczeństwa jest esowanie jezdni, a także wykorzystanie zieleni i rozlicznej małej architektury - od ławek i stojaków na rowery zaczynając, na fontannach, stołach do gry i nietypowych

Ulica 6 Sierpnia w Łodzi przez i po przebudowie (Zorro2212 / Arewicz, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0)

dekoracjach kończąc. Pionierem w tworzeniu woonerfów w Polsce jest Łódź, gdzie do tej

pory przekształcono w taki sposób trzy ulice. Jedną z nich jest ulica Grzegorza Piramowicza na Fabrycznej, która wyróżnia się urokliwymi kamienicami - dzięki nim zyskała ona przydomek Łodzi w pigułce. Do tej pory nie przykuwała uwagi niczym innym i nie zachęcała do wizyt – kostka na jezdni, beton na chodnikach zastawionych autami mimo zakazu zatrzymywania się. W 2016 roku dzięki projektowi do budżetu obywatelskiego przeprowadzono gruntowną przebudowę ulicy – pas jezdni zwężono do minimalnego, a pozostałą część przekształcono pod drzewa, krzewy, stoły do gry w szachy, ale przede wszystkim pozostawiono dużą ilość miejsca pieszym i rowerzystom, którzy bez obaw i w estetycznym otoczeniu mogą pójść nią dalej lub na chwilę zatrzymać się. Ulica zyskała status prawdziwie miejskiej. Prawdziwy boom po przekształceniu w woonerf przeżyła również ulica 6 Sierpnia, która wcześniej nie zachęcała do spacerów. Obecnie jest jednym z popularnych miejsc kultury i handlu, a przede wszystkim tętni życiem. Otwarto tu nowe restauracje, które mają swobodną możliwość

Avenida Chile w Bogocie w trakcie Ciclovíi (Lombana, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0)

Rozstawienia stolików. Panuje przekonanie, że utrudnienie ruchu samochodów spowoduje straty biznesów, a w rzeczywistości lokalne sklepy uzyskują wyższe dochody niż wcześniej. Ponadto co chwilę odbywają się tu różne wydarzenia – urodziny ulicy, festiwal światła Light Move Festival czy występy muzyczne Songwriter Łódź Festival odbywające się pod ustawionym przy rewitalizacji ozdobnym zegarze ulicznym, które przyciągają mieszkańców czy turystów. Jeszcze kilka lat temu była to zwykła asfaltowa droga przejazdowa, na której nikt nawet się nie zatrzymywał. Podstawowym argumentem przeciwko przebudowom w woonerfy jest kwestia budżetu – nie ma co ukrywać, to kosztuje. Jednak warto też brać pod uwagę koszty społeczne – czas, zdrowie - które ponoszą mieszkańcy stojąc w korkach. Istnieją jednak także niskokosztowe sposoby na ożywienie ulic, a jednym z nich jest zamykanie ich na określone wydarzenia lub na weekendy. Z zamykania ulic zasłynęła w świecie Bogota, wcale nie miasto europejskie, bo rewolucje miejskie nie ograniczają się tylko do Starego Kontynentu. W kolumbijskiej stolicy niegdyś zwykły urzędnik ds. zieleni, Gil Peñalosa, wpadł na pomysł Ciclovíi, czyli zamykania w niedziele części ulic dla zmotoryzowanych i przeznaczenie ich dla pieszych, biegaczy, rowerzystów, rolkarzy, deskorolkarzy i wszystkich zainteresowanych. Byle bez aut.

Efekt? Po dwudziestu latach od ustalenia tego, jaki ostateczny przebieg ma mieć Ciclovía, w Bogocie co niedzielę i w święta w godzinach 7-14 zamykanych jest 120 kilometrów ulic, nie powodując paraliżów i korków, a z zamkniętych ulic korzystają co weekend 2 miliony osób – 30% populacji miasta! Od tamtej pory Ciclovíe przyczyniły się do wzrostu aktywności fizycznej i poziomu szczęścia (HPI) mieszkańców, a pomysł został zaimportowany do krajów na całym świecie. Koncepcja dotarła nawet do USA, Indii czy Australii. Może to już czas na Polskę? Na pytanie jak sprawić, aby ulica była przyjazna ludziom nie ma jednoznacznej odpowiedzi, jest wiele odpowiedzi. Wszystkie mają swoje plusy i minusy. Zasada która wyłania się z tego jak chcą żyć mieszkańcy miast całego świata jest prosta: mniej aut, więcej miejsca dla pieszych. Natomiast przy przebudowie ulic: mniej pasów, więcej zieleni.

A jak my, mieszkańcy, możemy zmieniać miasto i jego ulice? Do ich realizacji mamy potężne narzędzie – budżet obywatelski. Już wkrótce w wielu miastach rozpoczyna się zgłaszanie projektów do kolejnej edycji, więc jeżeli chcesz poczuć, że masz swój wkład w okolicę, zgłoś projekt przebudowy ulicy w twoim otoczeniu, a kto wie – może zostaniesz lokalnym Gilem Peñalosą? Powodzenia!

JAKUB KACZOROWSKI Koło Naukowe Gospodarki Przestrzennej Politechniki Warszawskiej Student I roku gospodarki przestrzennej oraz III roku geodezji i kartografii

PRZYSZŁOŚĆ ULIC HANDLOWYCH Ulice handlowe jeszcze kilka lat temu stanowiły główne miejsce codziennych zakupów. W dzisiejszych czasach coraz częściej wypierane są przez olbrzymie i wielofunkcyjne centra handlowe, które nierzadko powstają w centrum miast. Większość sieciowych marek, które mieściły

zlokalizowanych przy ulicach, użytkownicy

się przy ulicach handlowych przeniosły się

jednocześnie mogą podziwiać architekturę

do atrakcyjniejszych galerii handlowych. Ich

miasta. Jednak do tego konieczne są

miejsce zastąpiły między innymi banki oraz

działania,

sklepy z używaną odzieżą. Klienci wybierają

elewacji czy też zastosowanie ciekawego

czyste

jasne

przestrzenie

centrów

polegające

efektownego

modernizacji

oświetlenia

kamienic,

handlowych, w których spędzają kilka

w których mieszczą się wynajmowane lokale.

godzin, w przeciwieństwie do głównych ulic,

Ulice handlowe powinny być również

na których zakupy są przypadkowe i trwają

szlakiem prowadzącym do najważniejszych

nie dłużej niż godzinę.

obiektów

Ulice handlowe powinny być rozwinięciem oferty centrum handlowego.

Być

może

dobrym rozwiązaniem byłoby pojawienie się luksusowych, niedostępnych handlowych głównych

centrach

marek ulicach

przy miast.

Mogłoby to ożywić ruch pieszy w mieście i sprawić, że ludzie zostaną w nim na dłużej. Oglądając

witryny

sklepów

zlokalizowanych

mieście.

W Katowicach oznaczałoby to dojście do

powstałej w ostatnich czasach na terenach byłej kopalni Strefy Kultury czy Rynku. Oferta lokali handlowych powinna pozwolić mieszkańcom Katowic i okolicznych miast aglomeracji,

także

turystom

zaspokojenie potrzeb. Osoby przyjeżdżające codziennie do pracy, na studia bądź w celu załatwienia

spraw

możliwość

zwrócą

uwagę

zaparkowania

swojego

samochodu w pobliżu obiektu, do którego się udadzą. Osoby docierające do miasta dzięki

komunikacji

oczekiwania

publicznej

odjazd,

dużo

podczas częściej

wybierają galerię handlowa zlokalizowaną tuż obok dworca, w której mogą zaczekać, niż ofertę najbliższych ulic, ponieważ nie znajdują na nich lokali, w których mogliby spędzić czas.

Mieszkańcy szczególnie

zwracają uwagę na możliwość zrobienia codziennych zakupów blisko domu, jednak małe

sklepiki

są

zamykane

wraz

z powstaniem olbrzymiej galerii handlowej mieszczącej market.

drugiej

strony

handlowych

powstanie

wymusza

galerii

z największych miast Polski. W naszym kraju

władzach

najdroższe, roczne stawki najmu są na ulicy

ulic

Nowy Świat w Warszawie (1020 €/m2),

handlowych. W Katowicach modernizacja

Floriańskiej w Krakowie (900 €/m2) oraz

ulicy

zmianie

Marszałkowskiej w Warszawie (780 €/m2).

torowiska

W raporcie zostały również uwzględnione

miastach

ożywienie

Maja

pobliskich

polegająca

nawierzchni,

wymianie

tramwajowego,

pojawieniu

ławek

oświetlenia,

powstanie

się

miała

miejsca

przebywających

drzew,

dwie katowickie ulice: 3 Maja (540 €/m2)

celu

oraz Stawowa (480 €/m2). Obydwie ulice w

odpoczynku

mieście

ludzi

porównaniu

rokiem

odnotowały

spadek

poprzednim

stawki

najmu

i zatrzymaniu ich na dłuższą chwilę, a nie

odpowiednio o 10% i 5%. Powstawanie

tylko

szlaku

nowych centrów handlowych, a tym samym

komunikacyjnego w drodze na dworzec.

innowacyjnej konkurencji przyczynia się do

Innym

spadku czynszów w niektórych rejonach.

pełnienie

działaniem

kiermaszów,

funkcji

jest

jarmarków,

organizacja targów

wraz

z przedsiębiorcami, które mają za zadanie ściągnąć ludzi do miasta. Ranking

451

przygotowany &

Wakefield

przestrzeni

miast.

Będę

zachęcały

spacerowiczów i potencjalnych klientów do

najdroższych przez

Mam nadzieję, że ulice handlowe nie znikną

firmę

uwzględnia

ulic

świata

Cushman 16

odwiedzania.

Powinny

być

funkcjonalne, nowoczesne i mieć to “coś”.

ulic

MARTYNA PIECYK Finanse i Rachunkowość, II rok, studia magisterskie

* zdjęcia w artykule zostały wykonane przez autorkę

piękne

E-commerce zagrożeniem dla centrów handlowych

http://tetraforum.pl/aktualnoci/398-siec-airwave-pokrywa-juz-wnetrze-nowego-centrum-handlowego-wlondynie.html

W dzisiejszych czasach coraz bardziej popularny staje się handel elektroniczny, tzw. e-commerce. Jest on prężnie rozwijającą się gałęzią gospodarki, szczególnie w krajach rozwiniętych i rozwijających się, w tym również w Polsce. E-commerce posiada wiele zalet i możliwości, dzięki czemu przyciąga rzesze klientów w zróżnicowanym przedziale wiekowym. Poprzez coraz większą popularność handel elektroniczny może stanowić zagrożenie dla centrów handlowych i sklepów stacjonarnych, które istnieją już od dawna na naszym rynku. Warto przeanalizować zalety i wady powyższych form handlu, aby lepiej zobrazować istotę e-commercu.

Kluczową elektronicznym

rolę

handlu odgrywa

dostępność ofert możliwość

możemy porównać

- 24 godziny, 365 dni w roku oraz

każdym momencie. Dzięki czemu

przeglądania

ich

praktycznie w każdym miejscu i w

szybkim

oraz

czasie

dokonać

zamówienia, co nie jest możliwe w przypadku sklepów stacjonarnych. W

tym

przypadku

występują

pewne bariery. Będąc w sklepie

wskazany adres. Z jednej strony

możemy mieć np. ograniczony czas

konsument ma do wyboru wiele

możliwości

form

korzystania

handlowych, odgrywa

także

usług

dużą

konieczność

role

wyjścia

z domu.

dostaw

drugiej

towarów,

strony,

jednak

często

ceny

wysyłki są bardzo wysokie i mogą zniechęcać klientów do zakupów. W

Współcześnie

można

takich sytuacjach między innymi

powiedzieć, że czas to pieniądz,

centra handlowe zyskują odbiorców

a handel elektroniczny skutecznie

oraz cieszą się zainteresowaniem.

pozwala

nam

Poprzez

dużą

zaoszczędzić.

dostępność

E-commerce względem domów

handlowych posiada również wady,

internetu jesteśmy w stanie bardzo

które mogą zniechęcać klientów.

szybko

Jedną

przejrzeć

produkty.

najistotniejszych,

jest

Natomiast w odniesieniu do galerii,

ryzyko związane z wiarygodnością

zajmuje to o wiele więcej czasu

sprzedającego. W sieci nie mamy

i niestety wiąże się to nierzadko

fizycznego kontaktu z dostawcą,

przez

rzetelnej

kolejkami

innymi

niedogodnościami. Kolejną internetowych

zaletą są

zakupów

konkurencyjne

nie

osób

ceni

bezpośredniej

niższe,

sprzedającym,

placówkach

100%

informacji

dokonywanej

ceny, które bywają zdecydowanie aniżeli

mamy transakcji.

sobie

Wiele

możliwość

komunikacji zatem

ze sklepy

handlowych, co znacznie wpływa

stacjonarne posiadają w tej kwestii

przewagę.

dokonywane

transakcje

konsumentów.

To, co również proponuje nam e-commerce,

jest

dogodna

dostawa produktów na dowolny,

wiąże

zakupami

przez

internet,

się

również

niebezpieczeństwo

związane

adekwatnością

zdjęć

zamawianego można

produktu.

natknąć

Często

się

Będą

oni

woleli

pieniądze

przelać

rzetelnego

mającego

swoją

niewiarygodne zdjęcia i opisy, co w

najważniejsze,

zderzeniu z rzeczywistością może

rzeczywistą siedzibę źródła.

odbiegać od naszych oczekiwań co do

jakości.

Centra

swoje co

handlowe

Skutkuje

przeciwieństwie

czasu

niosą ze sobą dodatkowe korzyści,

dokonywanie zwrotów i ponowne

którymi są różnego rodzaju usługi,

zakupy, co powoduje dodatkowe

np.

koszty.

kosmetyka

W centrach takiego problemu nie

usługi, które nie

ma,

są osiągalne przez internet.

marnowaniem

ponieważ

możemy

każdy

zobaczyć,

produkt

dotknąć

lub

e-commercu,

kino, kręgielnia, restauracje, lub

siłownia.

Podsumowując,

Są

e-commerce

przymierzyć. W dodatku, jeśli się

jest formą handlu, która dopiero

rozmyślimy,

się

nasz

produkt

rozwija

pozytywnie

możemy zawsze w tym samym

wpasowała

sklepie oddać.

współczesnych

konsumentów.

jednej

cieszy

Kolejną

wadą

elektronicznego

handlu jest

się

strony

atrakcyjnością

trendy się

dużą

pozwala

niebezpieczeństwo związane

zaoszczędzić

z dokonywaniem płatności w sieci,

drugiej,

rzeczywistości dla wielu osób jest

względu

różnego

rodzaju

czas.

robienie

zakupów

wirusy

relaksem

i działania hakerskie. W przypadku

spędzania czasu wolnego.

zakupów o dużej wartości może odstraszać konsumentów i narażać na duży stres.

Natomiast

przyjemną

z w

formą

https://www.franchiseindia.com/wellness/Ecommerce-and-Beauty-Industry--The-PreferredCombination.9765

ANNA JAGODA ALEKSANDRA MIREK Ekonomia II rok, studia licencjackie

Wywiad z Panem Łukaszem Chlebickim W nieruchomości zacząłem inwestować w 2012 roku ( głównie zadłużone), prowadząc jednocześnie firmę w branży pożyczkowej. Po 12 latach pracy wypalenie zawodowe spowodowało, że nieruchomości wypełniają 100 % mojego czasu. Dziś inwestuję w stare budynki pod wynajem, obsługuję inwestorów , w 2018 wejdę w deweloperkę.

Monika Piwowarczyk: Jak zaczęła się Pana przygoda z nieruchomościami? Łukasz Chlebicki: Moja przygoda z nieruchomościami zaczęła się w momencie gdy miałem 17 lat. Przeczytałem wówczas książkę Roberta Kiyosakiego “Bogaty ojciec, biedny ojciec”. Spotkałem się wtedy z takimi pojęciami jak aktywa i pasywa, jak wygląda zarabianie na nieruchomościach oraz co to jest wolność finansowa. Spodobała mi się wizja wolności finansowej. Chciałem zacząć działania w nieruchomościach, ale nie wiedziałem jak. Zaczynałem tak naprawdę od zera jednakże zanim doszedłem do nieruchomości to moja

kariera rozpoczęła się w branży finansowej. Prowadziłem własną firmę pośrednictwa kredytowego, a później firmę pożyczkową, gdzie miałem na co dzień do czynienia z wypowiedzianymi umowami kredytu bankowego, pożyczkami pozabankowymi, klientami, którzy mieli problem z utrzymaniem płynności finansowej. Jednak cały czas w mojej głowie krążyła wizja wolności finansowej i działalności nieruchomościowej. Pierwszą transakcję na nieruchomościach przeprowadziłem w 2012. Kupiłem zadłużony dom warty 200 000 zł za kwotę długów - 45 000 zł. Odsprzedałem go później tym samym właścicielom za 65 000 zł kiedy

odzyskali płynność finansową. Była to transakcja typu win-win. MP: Skąd pomysł inwestowanie?

wspólne

ŁC: Inwestowanie w nieruchomości jest bardzo kapitałochłonną działalnością. Dodatkowo przy obrocie nieruchomościami zadłużonymi nie ma możliwości zakupu ich przez kredyt bankowy, tylko i wyłącznie za gotówkę. Do prowadzenia tego typu inwestycji potrzebowaliśmy kapitału obcego dźwigni finansowej. Zaczęliśmy pytać naszych znajomych czy nie chcieliby z nami wspólnie zaangażować się w projekt oraz zarobić więcej niż na lokacie bankowej. To pozwoliło nam na przeprowadzanie większej liczby transakcji. Nasza współpraca z inwestorami cały czas ewoluuje. Obecnie moja firma emituje na rynek obligacje korporacyjne. Dokonując zakupu papieru wartościowego jakim jest obligacja obligatariusz (inwestor) uzyskuje korzyść pod postacią systematycznie wypłacanych odsetek i jednocześnie uzyskuje spokój gdyż jego kapitał pracuje bez konieczności jego osobistego zaangażowania. Z drugiej zaś strony brak konieczności zaangażowania inwestora w całym procesie inwestycyjnym, pozwala nam działać szybciej i sprawniej.

emocjonalnie. Bardzo zwracam uwagę na to jakim kto jest człowiekiem, jakie ma doświadczenie zawodowe i biznesowe. Wielu z moich inwestorów prowadzi własne firmy. Do grona moich inwestorów zaliczają się osoby poszukujące pasywnych inwestycji, które chcą pomnażać kapitał, ale jednocześnie nie chcą aktywnie uczestniczyć w transakcji.Są to osoby bardzo świadome moich metod działania. Branża nieruchomości wymaga cierpliwości, szczególnie jeśli mówimy o nieruchomościach zadłużonych. Do tego wymagane są umiejętności miękkie - negocjacyjne, empatia oraz wytrwałość. Staram się mówić inwestorom wszystko na temat ryzyka, jak wygląda proces inwestycyjny w praktyce. Nie ma złotego biznesu. W każdej inwestycji osoby, które się w nią angażują chcą osiągnąć ponadprzeciętny zysk równolegle do tego mamy określony poziom ryzyka, ponieważ inwestujemy również swój kapitał. Sytuacje konfliktowe nie występują, dlatego że wszystkie ustalenia w sposób klarowny są opisane w umowie.

MP: Czy zdarzają się sytuacje konfliktowe z innymi inwestorami? Jak sobie Pan z nimi radzi lub jak ich Pan unika? ŁC: Staram się unikać sytuacji konfliktowych poprzez zapobieganie im. Na wejściu starannie dobieram grono inwestorów, z którymi inwestuje oraz przedstawiam zalety i ewentualne ryzyka związane z obrotem nieruchomościami. Zależy mi na tym, aby współpracować z odpowiedzialnymi osobami, stabilnymi finansowo oraz

M.P: Czy poleciłby Pan inwestycje w kamienice? Jakim ryzykiem obciążona jest ta działalność? Ł.C.: Moim zdaniem, każdy inwestor który chce wejść na rynek nieruchomości musi odnaleźć taki segment rynku gdzie będzie się czuł swobodnie. Jestem inwestorem, który ciągle się rozwija, dlatego próbuję różnych rodzajów transakcji. Wiem już, że nie z każdą czuje się komfortowo. Przez jakiś czas zajmowałem się również flipami mieszkań jednak najbardziej odnajduję się we flipowaniu całymi budynkami. Inwestycje w kamienice są opłacalne, ale to zależy na jakim poziomie inwestowania jest dany inwestor. Początkujący inwestor nie powinien porywać się z motyką na księżyc i zdecydowanie lepiej gdy swoją nieruchomościową przygodę rozpocznie od małych transakcji. Kamienice wymagają ogromnej odwagi, wiedzy i cierpliwości oraz bardzo dobrego finansowania. Są pewnego rodzaju “tykającą bombą”. Zakup kamienicy jest niczym kupowanie kota w worku. Ważne by ten worek jak najlepiej prześwietlić. Mieszkanie w niskim bloku czy wielka płyta to najprostsze rodzaje inwestycji, mieszkania w kamienicach i całe kamienice mają zaś inne uwarunkowania techniczne. Nie każda ekipa remontowa jest gotowa podjąć się remontu w kamienicy. Wniosek jest następujący: początkujący inwestorzy sugeruję by inwestowali w mieszkania. Natomiast jeśli chodzi o doświadczonych inwestorów to jak najbardziej rekomenduje zakup całej kamienicy. Jednak przykładowo duża ilość zrobionych flipów na mieszkaniach nie oznacza, że kamienica takiego doświadczonego inwestora nie zaskoczy. Zdecydowanie nie polecam swojej

pierwszej inwestycji w kamienicę kredytować. Połączenie wysokiej dźwigni finansowej oraz starego budynku może okazać się mieszanką wybuchową dla inwestora. Zdecydowanie przestrzegam przed takim połączeniem. M.P.: Jaką zabawną historię związaną z kamienicami Pan pamięta? Ł.C.: Najwięcej zabawnych historii zdarza się podczas remontów. Jestem zapraszany na prelekcje dla Stowarzyszenia Mieszkanicznik czy Global Investor Club. Opowiadam wtedy nie tylko o samych kamienicach, ale również o zabawnych sytuacjach przy współpracy z ekipami remontowymi. Jedną z takich historii jest opowieść o gniazdach szerszeni. Ekipa remontowa zdjęła strop z ostatniej kondygnacji i na poddaszu znalazła gniazda szerszeni znacznych rozmiarów. Nie wiedzieliśmy jak się za to zabrać. Zasięgnęliśmy porady u osób zajmujących się owadami. Otrzymaliśmy jasny komunikat: nie dotykać i wezwać fachowców. Moja ekipa remontowa była powiadomiona o konieczności zachowania najwyższej ostrożności oraz “nie dotykaniu” tematu gdyż za kilka dni przyjedzie specjalista który zajmie się tematem. Następnego dnia otrzymałem sms od ekipy remontowej że gniazda szerszeni w rzeczywistości są puste. Gniazda zostały rozebrane przez moich budowlańców pomimo wyraźnego komunikatu zabraniającego majstrowania przy nich.Gdy ich zapytałem dlaczego to zrobili to mi powiedzieli że chcieli zobaczyć, jak to wygląda w środku. Praca z ekipami remontowymi bywa bardzo zabawna, ale dostarcza również adrenaliny.

M.P.: Jakim budżetem powinien dysponować inwestor, aby zacząć działać w branży? Ł.C.: Początkujący inwestor, który chce działać na rynku śląskim, katowickim i np. zabrać się za “robienie flipów”, czyli kupno, remont i sprzedaż nieruchomości z zyskiem, musi założyć minimalny kapitał w wysokości 150 000200 000 zł. Może to być kapitał gotówkowy albo wkład własny + zdolność kredytowa. Taka forma inwestowania wymaga oprócz zdolności kredytowej i oszczędności, posiadania stałego źródła dochodów. To może być praca na etacie, kontrakt. Ważne by mieć się z czego utrzymać i za co żyć. Inwestycje w nieruchomości w formie flipów pomnażają nasz kapitał, natomiast nie dają płynności finansowej. Przykładowo inwestujemy 200 000 zł w nieruchomość, z której zysk pojawi się dopiero po sprzedaży za 6 miesięcy. Inną opcją inwestycji jest także kupno mieszkania pod wynajem tutaj wystarczy 20 % wkładu własnego i kredyt. Można podzielić taką nieruchomość na pokoje i wynajmować. Przykładowo przy kwocie kredytu 200 000 zł można założyć ratę kredytową na poziomie 1000 zł, przychód z najmu mieszkania na pokoje wyniesie 3000 zł - czyli wychodzi 2000 zł cash flow co miesiąc które zostaje w naszej kieszeni (przed opodatkowaniem). Warto także wspomnieć o tzw. podnajmie. Jest to intratna opcja by zacząć ze względu na niskie koszty wejścia w biznes. Podnajem polega na tym, że zostajesz najemcą mieszkania jako całości, a następnie poprzez dokonanie odpowiedniego przearanżowania wnętrza mieszkania, również podziale na pokoje uzyskujemy wyższy przychód z takiego wynajmu aniżeli kwota czynszu którą regulujemy właścicielowi mieszkania (wynajmującemu). Zyskiem dla inwestora (podnajmującego) jest

różnica pomiędzy czynszem od naszych najemców a czynszem, który my płacimy właścicielowi. Obojętnie, którą strategię inwestycyjną wybierzemy będzie wymagany kapitał na wkład własny. Najlepiej jest zacząć z kwotą co najmniej 20 000 zł czy 30 000 zł wkładu własnego. Najpierw należy zarobić te pieniądze, zaoszczędzić i następnie odpowiednio zainwestować. Na starcie nie zaczynajmy od kredytu i ujemnego bilansu. Kiedy na rynku jest dobrze, inwestorzy potrafią dobrze zarabiać. Jednak każda dobra hossa może się kiedyś skończyć i wówczas dźwignia finansowa dzięki której płynęliśmy na większej fali może okazać się dla nas zabójcza.

M.P.: Teraz zaczyna Pan przygodę z mieszkaniami deweloperskimi. Skąd pomysł i kierunek działania ? Ł.C.: Chcę się rozwijać, zwiększać skalę i rozszerzyć działalność na rynek pierwotny.Na rynku wtórnym istnieje ograniczona liczba okazji do zakupu. Do tego konkurencja jest spora. W deweloperce okazje tworzę sam. Poza

tym ze względów logistycznych i ze względu na oszczędność czasu łatwiej prowadzić inwestycję w jednym miejscu. Lubię podejmować tego typu wyzwania. Jest to dla mnie wyższa szkoła inwestowania. M.P.: Złota inwestorów?

rada

dla

przyszłych

Ł.C.: W styczniu 2017 roku miałem okazję być na dużym evencie dotyczącym nieruchomości, gdzie wygłosiłem prelekcję na temat kamienic. Toczyły się również rozmowy kuluarowe, jak kupić pierwszą nieruchomość.

MONIKA PIWOWARCZYK Finanse i Rachunkowość, II rok, studia magisterskie

*zdjęcia zostały przesłane przez Pana Łukasza Chlebickiego

Emocje wzbudził slajd z tym właśnie pytaniem i moja odpowiedź do niego. Odpowiedziałem “Rusz dupę”. Trzeba zacząć działać, najpierw zdobądź wiedzę m.in. w internecie. Znajdź osobę, która inwestuje w nieruchomości, ucz się od niej i zacznij działać. Zarób pierwsze pieniądze i odłóż je na własny wkład. Znajdź sobie mentora. Podglądaj bardziej doświadczonych.Podsumowując: zaczynasz od wiedzy, własnego wkładu i mentora. Podejmij ryzyko i wyjdź na rynek, opuść swoją strefę komfortu. Powodzenia!

Rynek nieruchomości na wynajem ciągle się rozwija. Podjęcie decyzji o zakupie takiego lokalu, wiąże się z pewnym ryzykiem. Jednak mimo to, wielu inwestorów decyduje się na taki krok, ponieważ zakup i wynajem nieruchomości jest świetną formą wykorzystania nadwyżki zgromadzonego przez nich kapitału. W przypadku sukcesu tego rodzaju inwestycji, zapewnia ona stały zysk, bez większych wysiłków. Jednakże aby tak się stało, trzeba opracować pewną strategię. Decyzja o zakupie nieruchomości, powinna być poprzedzona, dogłębnymi badaniami lokalnego rynku nieruchomości oraz analizą istotnych czynników, które będą miały wpływ na długotrwałe osiąganie wysokich zysków, a przede wszystkim na zwrot poniesionych nakładów na etapie realizowania inwestycji. Nie każdy początkujący inwestor ma świadomość, że poza klasycznym zakupem nieruchomości przeznaczonej na długoterminowy wynajem, istnieją również mniej popularne alternatywy. Należą do nich inwestycje w aparthotele oraz condohotele, czyli nieruchomości skierowane na krótkoterminowy najem.

Co to takiego aparthotele? Aparthotele w Polsce zaczęły się pojawiać w latach 80, XX wieku, jednak dopiero na przestrzeni kilku lat, zaczęły być tak naprawdę popularne wśród inwestorów. Nazwa

http://www.accountancyhere.com/getting-began-in-real-estateinvestment.html

obiektów powstała z połączenia słów „apartament” oraz „hotel”. Jak już z samej nazwy wynika są to mieszkania o charakterze hotelowym, przeznaczone do krótkoterminowego wynajmu w systemie dobowym. Jednakże mieszkania nie są zlokalizowane w hotelu, lecz w kompleksie mieszkaniowym, najczęściej w nowopowstałych

osiedlach apartamentowców. Wynajem tego typu obiektów, jest popularny w większych miastach, atrakcyjnych pod względem turystycznym lub biznesowym. Zasadniczą różnicą, pomiędzy tradycyjnym apartamentem hotelowym a aparthotlem, jest przede wszystkim cena najmu. Stawki dobowe aparthoteli są zazwyczaj niższe niż apartamentów hotelowych o średnim standardzie, na cenę może wpływać wiele czynników, stąd nie jest to stała prawidłowość. Jednakże w przypadku większej ilości osób szukających noclegu, wynajęcie aparthotelu jest korzystniejsze, ponieważ stawka dobowego wynajmu dotyczy całego obiektu, bez względu na ilość osób w nim przebywającym. Tego typu obiekty cieszą się popularnością wśród osób ceniących dyskrecję oraz często podróżujących z racji wykonywanej pracy, ale także osób zmuszonych przez sytuację życiową do chwilowej zmiany miejsca zamieszkania. Zaletą wynajmu apartamentów typu aparthotel, jest możliwość negocjowania stawki lub zniżki w przypadku przyszłych najmów, ponieważ właścicielami zazwyczaj są prywatne osoby, które różnymi sposobami starają się zabiegać o klientów.

Condohotele, czyli namiastka własnego hotelu. Nazwa „condohotel” nie jest już tak oczywista jak w poprzednim przypadku, a mianowicie pochodzi z połączenia słów „kondominium” (z j. ang. „condominium") oraz „hotel”. Condohotel jest więc inwestycją dewelopersko-hotelarską, która stanowi połączenie mieszkania własnościowego z hotelem. Inwestycja, przypomina typowy hotel, jednak różnica polega na tym, że każdy pokój należy zazwyczaj do innego właściciela. Condohotele budowane są przez określonego inwestora, natomiast pojedyncze podmioty zewnętrzne, które wykupują mieszkania, współfinansują tym sposobem

przedsięwzięcie inwestycyjne. Mieszkania wykańczane i urządzane zostają według określonego z góry, jednolitego projektu, po czym wchodzą w skład hotelu. Kompleksową obsługą lokali, zarządzać będzie wynajęta firma, a więc własnościowe mieszkanie staje się apartamentem hotelowym. Tego typu inwestycje są najczęściej realizowane w miejscowościach typowo turystycznych, aby nie występowały wahania spowodowane sezonowością wynajmu.

http://www.worldpropertyjournal.com/real-estate-news/unitedkingdom/london-real-estate-news/london-property-market-forecast-for-2016-alansippetts-heartwood-investment-management-london-real-estate-predictions-in-2016london-real-estate-news-brexit-9531.php

Właściciel mieszkania w condohotelu, czerpie zyski z wynajmu swojego lokalu przez turystów oraz ma możliwość korzystania z niego przez kilka tygodni w roku, bez ponoszenia dodatkowych kosztów, jednak nie czerpie przez ten czas zysków z wynajmu. Z punktu widzenia gościa hotelowego, nie ma różnicy czy wynajmuje on pokój w klasycznym hotelu, czy korzysta z usług condohotelu. Powodem tego jest to, że standardy obsługi condohoteli, wyposażenie apartamentów, ceny wynajmu oraz lokalizacja obiektu nie są w żadnym stopniu gorsze ani niższe od tradycyjnych kompleksów hotelowych.

Który model inwestycji w nieruchomość wybrać? Inwestowanie w aparthotele oraz condohotele ma zarówno wady, jaki i zalety. Zakup nieruchomości jest poważnym przedsięwzięciem, zatem warto dokładnie przeanalizować, który sposób ulokowania swoich nadwyżek finansowych, będzie odpowiedni. Oba modele inwestycji, nastawione są na wynajem krótkoterminowy. Na etapie początkowym nie różnią się niczym od klasycznego sposobu inwestowania w nieruchomość, która nastawiona jest na długoterminowy wynajem. Różnica polega na tym, że w przypadku zmiany decyzji dotyczącej wykorzystania mieszkania, nie zawsze będzie ona możliwa do zrealizowania. W przypadku condohoteli, nie ma możliwości innego zmiany przeznaczenia lokalu, nawet po pewnym czasie. Tego typu apartament zazwyczaj nie posiada aneksu kuchennego, należy on do bazy i infrastruktury hotelowej, urządzony jest w standardzie odpowiadającym z góry narzuconym wymogom. W związku z tym uniemożliwia to wykorzystanie mieszkania w condohotelu, jako typowego lokalu do zamieszkania. Aparthotele, nie ograniczają już tak bardzo właściciela, z uwagi na to, że są to typowe mieszkania z aneksem kuchennym lub kuchnią, posiadające kilka pokoi. Ponadto zwykle mieszczą się na atrakcyjnych osiedlach mieszkalnych. Od typowych mieszkań różni je jedynie, wyższy standard lub dodatkowe zalety jak np. dogodna lokalizacja w centrum miasta, wyjątkowe widoki z balkonu i okien. Nie istnieje więc żadna przeszkoda, aby w razie zmiany decyzji, mieszkanie zostało wykorzystywane jako normalny lokal do zamieszkania. Jeśli chodzi o obsługę apartamentów, zdecydowanie wygodniej jest zakupić mieszkanie typu condohotel. Właściciel nie musi przejmować się wynajmem swojego

apartamentu, jego sprzątaniem, wymianą zepsutych lub zużytych przedmiotów oraz bieżącymi naprawami. Odpowiedzialna jest za to firma hotelowa. W przypadku aparthoteli, właściciel osobiście musi o to dbać, bądź na własną rękę zatrudnić firmę zarządzającą wynajmem apartamentów na krótkoterminowy okres. Wiążę się to jednak z ryzykiem i dodatkowym stresem, ponieważ trudno znaleźć rzetelną firmę, której można powierzyć mieszkanie wraz z całym wyposażeniem. Klienci wynajmujący apartament w wysokim standardzie, cenią sobie dostęp do dodatkowych usług, takich jak siłownia, sauna, basen lub spa. Koniecznością jest również restauracja w tym samym budynku. W przypadku condohoteli jest to najczęściej zapewnione, jednak inwestując w mieszkanie typu aparthotel, bardzo ważne jest aby wybrać budynek, gwarantujący tego typu udogodnienia. Zatem każdy inwestor, powinien indywidualnie sprecyzować swoje oczekiwania i możliwości. Inwestorzy w Polsce, znacznie bardziej skłonni są do zakupu aparthotelu, niż condohotelu. Jest to spowodowane ostrożnością lub też faktem, że dotychczas w Polsce istnieje niewiele condohoteli, a istniejące są słabo rozreklamowane. Czy tego typu inwestycje są opłacalne? Inwestycje w nieruchomości na wynajem są zdecydowanie świetnym sposobem na zamrożenie kapitału, jednak na zyski tych przedsięwzięć trzeba cierpliwe czekać. Czy w przypadku inwestycji w condohotele i aparthotele jest inaczej? http://dlahoteli.com.pl/content/64-aparthotele-avangard-w-swinoujsciu

Nieruchomości condo, zazwyczaj gwarantują klientom stałą stopę zwrotu wynoszącą około 5%, jednak zależy to również od lokalizacji obiektu, ponieważ na rynku istnieją również oferty, które wynoszą od 7% lub nawet do 9% zysków. Jednakże nie zawsze jest to realna stawka, bowiem firmy deweloperskie stosują różne zabiegi marketingowe aby przyciągnąć inwestorów. Umowa może również gwarantować stałe zyski do pewnego momentu, natomiast po jakimś czasie, będą one malały ze względu na to, że condohotel, będzie wymagał odnowy lub straci najzwyczajniej na atrakcyjności. Należy również uwzględniać, koszty które nie zawsze będą odliczane od gwarantowanego zysku, czyli np. media, ubezpieczenie, comiesięczny czynsz oraz formę opodatkowania. Zatem zyski z każdej inwestycji powinny być oceniane indywidualnie.

Źródła: 1) http://www.biznes-firma.pl/na-czympolegaja-inwestycje-w-aparthotele-icondohotele/28629 2) https://togethermagazyn.pl/aparthotele-icondohotele-co-to-takiego/ 3) https://www.pb.pl/aparthotele-icondohotele-nowy-trend-inwestowania-wnieruchomosci-874569 4) http://www.propertynews.pl/hotele/aparthotel e-bardziej-rentowne-niz-mieszkania-podwynajem,33599.html 5) https://www.polskieradio.pl/42/277/Artykul/13 88133,Inwestycja-w-aparthotel-na-wynajemalternatywa-dla-bankowej-lokaty

W przypadku aparthoteli, stopy zwrotu zaczynają się od 4% a sięgają nawet do 8%. W miejscowościach sezonowych, realna stopa zwrotu może wynosić aż 10%. Jednak należy zaznaczyć, że mieszkanie w trakcie takiego kilkumiesięcznego sezonu, zarabia wtedy na swoje całoroczne utrzymanie. Odpowiadając na pytanie o opłacalność inwestycji, można stwierdzić, że jest to obecnie nisza na rynku, która rozwija się oraz zaczyna przekonywać do siebie coraz więcej inwestorów i prywatnych użytkowników.

KAROLINA GRZANKA Finanse i Rachunkowość, II rok, studia magisterskie

NADMIERNA URBANIZACJA PRZESTRZENNO-ARCHITEKTONICZNA TERENÓW PODMIEJSKICH Pewnie nie jeden raz w życiu pojawia się myśl dotycząca wymarzonego miejsca zamieszkania. Wybór pomiędzy ciekawym , aczkolwiek pełnym wyzwań życiem w mieście a terenami podmiejskimi - z dala od zgiełku, które przekonują do siebie ciszą, nie należy do najłatwiejszych. Analizując dane statystyczne GUS, Polacy częściej decydują się na życie poza centrami miast. Zarówno wizja jak i początkowy etap obserwowania świata z perspektywy innej niż miejska ma swój urok, ale czy dla każdego i w równym stopniu? Więcej wad aniżeli zalet nowego sąsiedztwa dostrzegają rdzenni mieszkańcy terenów podlegających stopniowej urbanizacji. Nowy sąsiad to nie tylko możliwość zetknięcia się z nowymi obyczajami czy kulturą, a także często jeden z czynników powodujących degradację nabytej przestrzeni. zasami zdarzają się przypadki złego użytkowania przestrzeni czy rozplanowania przeprowadzanych inwestycji. Bardzo szybko rozwijająca się infrastruktura - domy, osiedla - chociaż mogą urzekać nowoczesnym pięknem, powstają kosztem zagarniętej przestrzeni. Irytację nie budzi zatem sam fakt istnienia kolejnego budynku, utwardzonej powierzchni lecz braku części krajobrazu, z którą się kiedyś utożsamialiśmy . Obszary pozamiejskie mogą poszczycić się coraz mniejszym udziałem

malowniczych pól, łąk, zagajników czy lasów. Spada liczba miejsc na niedzielne spacery, przejażdżki rowerowe czy miejsc przykuwających spojrzenia i budzących wewnętrzny spokój oraz zachwyt. Człowiek zaczyna tracić kontakt z naturą, staje się bardziej niepewny, rozdrażniony. Sytuacja ta nie dotyka tylko zakorzenionych mieszkańców zmieniających się terenów, ale w dłuższej perspektywie i tych, którzy niegdyś podjęli decyzję o wybudowaniu się na łące czy polu, które tylko przez jakiś czas nie było użytkowane.

Zdjęcie

Osiedle

domów

jednorodzinnych

powstałe w Bytomiu – Stolarzowicach przy ulicy Czecha. Jeszcze kilkanaście lat temu była to polana bez zabudowy.

Terenów niezagospodarowanych, niezabudowanych nie przybywa, należy więc skupić się na racjonalnym wykorzystaniu tych zasobów albo na ich rekultywacji. Odpowiedzialność powinna spocząć w dużej mierze na deweloperach, którzy nierzadko prowadzą agresywną politykę budowlaną, napędzaną chęcią dużego zysku i zdobycia popularności. Także urzędy miejskie powinny dokonać rewizji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz być bardziej

restrykcyjne w odniesieniu do napływających pozwoleń na budowę. ożna zauważyć, że coraz częściej działki rolne przekształcają się na budowlane. Powoduje to wzrost ich wartości oraz możliwość postawienia kolejnego budynku mieszkalnego. obrą praktyką w zakresie poprawy lokalnej przestrzeni jest modernizacja istniejących nieruchomości, które stoją puste i bierne. Ostatnią kwestią może być rozpatrzenie czy człowiek powinien szukać nowych terenów i budować się tam, gdzie wokół nie ma jeszcze budynków.

Zdjęcie 2 Ta sama dzielnica Bytomia. Zamiana działek rolnych na budowlane.

Zdjęcie 3 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

nie

przewiduje

objęciem

ochrony przed urbanizacją tej dzielnicy miasta, zakłada jedynie utrzymanie koncepcji „miasta – ogrodu”. Czy takie działanie pomoże zachować wizerunek miejscowości? Co stanie się

terenem przedstawionym powyżej?

Po powstaniu takiego domu, w takim miejscu zagospodarowanie rozwija się lawinowo i po okresie ok 10 lat jest już w 100 % zamieszkałą okolicą. Ziemia jest towarem deficytowym. Niestety nowych terenów nie przybywa, chociaż Duńczycy podeszli innowacyjnie do tematu i stworzyli dodatkowe tereny do zamieszkania usypując nową wyspę. Każdy z nas powinien racjonalnie podejść do sposobu użytkowania otaczającej nas przestrzeni, aby nagle nie obudzić się w betonowym mieście bez ani jednego skrawka zieleni.

RAFAŁ GRZYB Ekonomia II rok, studia licencjackie

ZA WIELKĄ WODĄ Po kolejnym wysłuchaniu opowiadań kolegi jak to w Stanach było fajnie, że warto wyjechać na Campa i jakie to daje możliwości i doświadczenia na całe życie, postanowiłam, że jeśli inni mogą to ja też. No i się zaczęło - wielkie planowanie. Rodzina i znajomi już nie mogli słuchać o moich planach wyjazdu do USA, a ja po prostu nie potrafiłam już o nich zapomnieć. Udało się! Zanim się obejrzałam wsiadałam już do samolotu lecącego do Nowego Jorku. Czekała na mnie wielka przygoda. Ten artykuł nie będzie jednak relacją z mojej podróży na Campa a o tym, jak wyglądają amerykańskie miasta. Co w nich przyciąga i czemu wywołują tyle kontrowersji? Po pierwsze Nowy Jork jest ogromny.

najmniej 200 metrów. Jest to większa liczba

Od razu po wyjściu z pociągu na Grand

niż w jakimkolwiek innym mieście Ameryki

Central pojawiają się ogromne wieżowce i

Północnej. Jednak poza wieżowcami duża

drapacze chmur. W mieście jest bardzo

część

gorąco i praktycznie nie ma czym oddychać.

Jorku składa się z klasycznych szeregowców

czym

z elewacją z piaskowca, domków miejskich

zachwycać. Panorama Nowego Jorku dzięki

i kamienic, wybudowanych w okresie

licznym

szybkiego wzrostu w latach 1870–1930.

pierwszej

chwili

drapaczom

jest chmur

się

zdobyła

obszarów

cegła

stały

się

Nowego

światową rozpoznawalność, zaś w samym

Kamień

mieście, na przestrzeni lat, powstawały

materiałami konstrukcyjnymi w Nowym

najwyższe budynki na świecie. W sierpniu

Jorku po tym, jak wykorzystanie drewna w

2008 roku w mieście znajdowało się 5538

budowie obiektów zostało ograniczone w

wieżowców, w tym 50 o wysokościach co

następstwie Wielkiego Pożaru z 1835 roku.

mieszkalnych

głównymi

Nowy Jork dysponuje ponad 110 km² parków

miejskich,

publicznymi

także

łącznej

plażami

długości

głównej

ONZ,

kilku

uniwersytetów

licznych kulturowych atrakcji. Bronx

jest

najdalej na północ wysuniętym okręgiem

kilometrów. Nowojorskie parki miejskie

Nowego

uzupełniają parki federalne oraz stanowe,

Stadium (domowego stadionu drużyny New

które zajmują dziesiątki tysięcy akrów

York Yankees) i największej spółdzielni

powierzchni.

jest

mieszkaniowej w Stanach Zjednoczonych –

Central Park na Manhattanie.

Co-op City. W Bronksie znajduje się Bronx

Jest on najczęściej odwiedzanym parkiem w

Zoo – największe miejskie zoo w Stanach

Stanach

Zjednoczonych, zajmujące 265 akrów i

milionami gości każdego roku. Na terenie

zamieszkałe przez ponad 6 tysięcy zwierząt.

parku znajdują się liczne atrakcje, a wśród

Bronx jest ponadto miejscem narodzin rapu i

nich

dwa

kultury hip hopu. Z wyjątkiem niewielkiego

lodowiska, Central Park Zoo, Conservatory

skrawka Manhattanu, Bronx jest jedyną

Garden

zbiornik

dzielnicą Nowego Jorku, która znajduje się

retencyjny Jackie Onasis Reservoir. Do

na stałym lądzie. Brooklyn położony w

zadaszonych obiektów w Central Parku

zachodniej części Long Island, najbardziej

należy między innymi zamek Belvedere

zaludniony

Castle,

(dzielnic)- było niezależnym miastem do

oczywiście

Najbardziej

Zjednoczonych,

kilka oraz

jezior

znanym

stawów,

106-hektarowy

historyczna

ponad

karuzela,

także

budynek teatru marionetek.

siedziba

wszystkich

Yankee

boroughs

1898 roku. Brooklyn znany jest ze swojej

W samym Nowym Jorku istnieje pięć dużych dzielnic: Brooklyn, Queens, Manhattan i Bronx i Staten Island. Jeśli każda z nich byłaby osobnym miastem to należałyby do najludniejszych miast w Stanach Zjednoczonych. Każda z tych dzielnic bardzo się od siebie różni i przechodząc z jednej do drugiej od razu to zauważamy. Manhattan

Jorku,

jest najgęściej

zaludnioną dzielnicą; na jej terenie znajduje się Central Park i większość nowojorskich wieżowców, stanowi finansowe centrum miasta i siedzibę wielu korporacji, kwatery

kulturowej,

społecznej

różnorodności, artystycznej,

etnicznej

niezależnej specyfiki

sceny

poszczególnych

dzielnic oraz wyjątkowego zróżnicowania architektonicznego.

Queens

powstałe

kilkunastu małych miasteczek i wiosek założonych stanowi

przez przede

mieszkalny

dla

Holendrów,

obecnie

wszystkim

obszar

przedstawicieli

klasy

średniej. W Queens znajdują się ponadto dwa

trzech

najważniejszych

portów

lotniczych obszaru metropolitalnego Nowy Jork: LaGuardia Airport i John F. Kennedy International Airport .Staten Island

najbardziej podmiejski charakter spośród

Ogólnie mówiąc Nowy Jork jest tak

wszystkich pięciu dzielnic Nowego Jorku

ogromnym miastem, że mieszkając tam

Najpopularniejszą z atrakcji turystycznych

przez całe życie można nie znać całego

w Nowym Jorku jest Staten Island Ferry,

miasta oprócz swojej ulicy. Nawet to

jako

Statuę

czasami jest wyzwaniem. Przeplatają się tam

Wolności, Wyspę Ellis i dolny Manhattan.

różne kultury, style. Mieszają się ze sobą

Położony

że

zapewnia

centrum

Staten

Island,

bogactwo i biedota. Ja będą tam tylko przez

2500

akrów

3 dni czuję ogromny niedosyt. Nie da się

Greenbelt zawiera około 45 kilometrów

zobaczyć wszystkiego w tak krótkim czasie.

szlaków turystycznych i jest jednym z

Jedyna opcja to wrócić tam znowu.

zajmujący

widok

powierzchnię

ostatnich nienaruszonych przez człowieka lasów w Nowym Jorku. Powstały w 1984 roku, by chronić naturalną przyrodę wyspy, Greenbelt składa się w sumie z siedmiu parków miejskich.

Kolejnym miastem, które miałam okazję zwiedzić i chciałabym Wam o nim opowiedzieć jest Los Angeles. Każdy z nas zna

przepiękne

plaże

słonecznej

Kalifornii i słynny napis Hollywood z telewizji. LA jest drugim miastem pod względem

wielkości

Stanach

Zjednoczonych. Miasto powstało 4 września 1781 roku po

zakończeniu wojny o

niepodległość Meksyku. Zwane często City of Angels lub po prostu L.A., Los Angeles stanowi światowe centrum biznesu, handlu międzynarodowego,

rozrywki,

kultury,

mediów, mody, nauki, sportu, technologii i edukacji. Los Angeles uznane zostało za 3. najbogatsze oraz 5. najbardziej wpływowe miasto świata. Jako że Los Angeles jest siedzibą Hollywood, zyskało przydomek „Światowej Stolicy Rozrywki”, przodując w produkcji filmów, programów telewizyjnych, sztuk scenicznych, gier wideo oraz muzyki. Ze względu na to, miasto zamieszkuje szerokie grono słynnych osób powiązanych

z tymi branżami. Los Angeles dzieli się na

natomiast autobusy docierają do najdalszych

ponad 80 dzielnic i osiedli.

miejsc metropolii.

Dzielnica Hollywood

kojarzy nam się z przepychem, bogactwem, znanymi gwiazdami filmu i estrady spacerującymi po "Walk of Fame". Rzeczywistość

jest

jednak

inna.

Hollywood ma lata świetności już za sobą. Jest zaniedbane, zniszczone i brudne.

Niczym

nie

przypomina

miasta z telewizji czy zdjęć. Przy "alei gwiazd" znajduje się mnóstwo kiczowatych sklepów z pamiątkami i tanią odzieżą. Na próżno szukać tutaj oscar’owych

klimatów,

znanych

postaci. Najsłynniejszym miejscem w

Wiele z nich stanowią wchłonięte przez miasto obszary

Beverly Hills jest ulica Rodeo Drive.

niemunicypalne i municypalne.

Wzdłuż ulicy usytuowane są luksusowe

Los Angeles to miasto kontrastów. Z

sklepy

oraz

butiki

najsłynniejszych

jednej strony Beverly Hills, a z drugiej - w

projektantów mody, a także ekskluzywne

centrum dystrykt ludzi bezdomnych. L.A.

hotele. Giorgio Armani, Bvlgari, Burberry,

upodobali

różnych

Cartier, Chanel, Christian Dior, Dolce &

gangów, którzy walczą między sobą o

Gabbana. Ulica jest symbolem bogactwa,

wpływy na danym terenie. Zdarza się, że w

luksusu i przepychu.

sobie

członkowie

obrębie jednego kwartału ulic działa od

Na koniec plaże Santa Monica, które

trzech do czterech wzajemnie zwalczających

są turystycznym symbolem Los Angeles.

się gangów. Są rejony miasta, gdzie po

Największą atrakcją

zapadnięciu zmroku nawet policja stara się

Monica Pier" zbudowane w 1929 wraz z

nie

diabelskim

wkraczać

bez

wyraźnej

potrzeby.

młynem

tutaj jest "Santa oraz

wesołym

Poruszanie się po Los Angeles nie nastręcza

miasteczkiem. Na molo swój symboliczny

większych problemów. Mimo że metro jest

koniec ma też najsłynniejsza amerykańska

słabo rozwiniętym środkiem komunikacji,

droga - Route 66, popularnie nazywana

komunikacja

Mother Road (Droga-Matka). Pierwotnie

rekompensuje. Metrem dojedziemy m.in. do

łączyła Chicago z Los Angeles i została

Hollywood, Long Beach czy Pasadeny,

oddana do użytku w 1926 roku, a w 1936

autobusowa

pełni

roku przedłużona do Santa Monica. Jej

spotykają się na całe dnie, aby odpocząć od

całkowita długość to 3939 km. Plaża jest

miejskiego ziegłku.

przeogromna i przepiękna, a ocean bardzo głośny. Jest to miejsce gdzie rodziny

Podsumowując USA jest tak ogromnym i ciekawym państwem, że po pierwsze nie da się zobaczyć wszystkiego w jedne wakacje a po drugie nie da się zmieścić wszystkiego w tak krótkim artykule. Nigdy nie ma się dosyć tego poczucia bycia ciągle w drodze, wolności i chęci odkrywania świata. Wyjazd nauczył mnie bardzo wiele, czego nawet nie da się opisać. Jestem bardzo szczęśliwa że udało mi się spełnić mój american dream i bardzo chciałabym jeszcze tam wrócić. Mam nadzieję, że ten artykuł zainspiruje także Was do odkrywania świata. Pamiętajcie, że najlepiej wydane pieniądze to te po których pozostają wspomnienia na całe życie.

Wish it, dream it, do it. JUSTYNA KOKOSZKA Gospodarka przestrzenna, II rok, studia magisterskie * zdjęcia - opracowanie własne

CHCESZ WIÄ&#x2DC;CEJ?

www.sknn.ue.katowice.pl www.facebook.com/sknn.ue.katowice www.issuu.com/skn.projektnieruchomosci