marzec 2013
projekt
numer 1
magazyn Studenckiego Koła Naukowego Nieruchomości Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicah
nieruchomości
gospodarka przestrzenna
urbanistyka
www.sknn.ue.katowice.pl
inwestycje
W numerze
Life is
15 brutal
Katowicki Dworzec PKP i Galeria Katowicka nowym centrum miasta. O kształtowaniu przestrzeni publiczno – prywatnych.
21
Domy Inteligentne
29
Nowoczesne technologie w życiu codziennym, poprawiają jakość życia człowieka w wielu sferach. Rozwój nie ominął również sektora nieruchomości.
Mieszkanie dla Młodych
O nowym rządowym programie wspierania młodych obywateli chcących nabyć swoje pierwsze mieszkanie. W perspektywie wygasającego już programu Rodzina na Swoim.
Energooszczędne rozwiązania w budynkach biurowych
25
Polepszanie sprawności energetycznej budynków w trosce o środowisko i zmniejszenie kosztów eksploatacji.
»redaktor naczelna« Anna Pyziak »redaktorzy« Joanna Żyła, Krystian Dróżdż, Wiktoria Kurzeja, Michał Bilnik, Anna Pyziak, Michał Lorbiecki, Krzysztof Gargula, Natalia Węglarz, Anna Soba, Katarzyna Pabaiańczyk, Sonia Piprek »Skład i opracowanie graficzne« Joanna Mękal »Kontakt« skn.projektnieruchomosci@gmail.com
2 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
Spis treści numer 1
W i ta m y
M
agazyn „Projekt nie-
4 SKN Nieruchomości
8 Spotkanie ze Specjalistą
10
ruchomości” wstał
z
po-
inicjatywy
Studentów Koła Naukowego SKN Nieruchomości. Chcielibyśmy przybliżyć
Praca Konkursowa
w niewielkim stopniu tematy Naszych
12
zainteresowań. Tematyka skierowana
Szkoła Urbanistyki jest nie tylko do studentów specjali-
15 Life is Brtutal. O inwestycji Neinvera
zujących się w rynku nieruchomości,
19
ale dla każdego, kto chciałby poznać
Home Staging
21 Mieszkanie dla Młodych w perspektywie Rodziny na Swoim
25 Energooszczędne rozwiązania w budynkach biurowych
nowości zarówno z dziedziny nieruchomości jak i gospodarki przestrzennej napisane przystępnym językiem naszych Kolegów i Koleżanek z Uniwersytetu. Życzę przyjemnej lektury!
29 Inteligentne domy - komfort mieszkania
Anna Pyziak Redaktor Naczelna
Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 3
SKN
NIERUCHOMOŚCI SKN Nieruchomości jest organizacją, która zrzesza studentów interesujących się rynkiem nieruchomości, a także gospodarką przestrzenną. W ramach działalności koła pogłębiamy swoją wiedzę teoretyczną i zdobywamy doświadczenie praktyczne, dzięki czemu łatwiej będzie się nam odnaleźć w przyszłym życiu zawodowym. Jest to możliwe miedzy innymi dzięki współpracy z podmiotami związanymi z rynkiem nieruchomości, a także organizacji własnych inicjatyw takich jak "Spotkanie Ze Specjalistą".
grupa zadaniowa
inwestycje i pośrednictwo Grupa zadaniowa ma umożliwić członkom koła zdobycie wiedzy i poszerzenie prak-
tycznych umiejętności z zakresie inwestowania oraz pośrednictwa na rynku nieruchomości. W ramach działalności grupy odbywać się będą spotkania, na których prowadzona będzie dyskusja oraz rozwiązywane kejsy z wcześniej ustalonego tematu. Na spotkaniach planowane jest poruszenie m. in. następujących tematów: >> analiza wybranych nieruchomości ze wskazaniem na cechy, które mogą mieć wpływ na cenę zbycia lub poziom czynszu; >> pozyskiwania informacji o nieruchomościach z ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; >> wykonanie badania lokalnego rynku nieruchomości dla ustalenia poziomu cen i poziomu czynszów dla wybranych grup nieruchomości. >> Krystian Dróżdż
4 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
grupa zadaniowa
wycena nieruchomości
W ramach działalności tej grupy zadaniowej, członkowie będą poszerzać swoją
wiedzę z zakresu wyceny nieruchomości zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych. mi
Będzie z
to
tej
możliwie
branży,
a
dzięki
także
spotkaniom
wspólnym
projektom,
ze
które
specjalista-
będą
wymaga-
ły od nas pogłębiania wiedzy teoretycznej oraz wykorzystania jej w praktyce.
Jednym
kowego cami ści,
z
takich
wybranej
Poza
tym
nieruchomości grupa
majątkowymi, którzy
projektów
podzielą
ma
bądź się
na
i celu
firmami ze
będzie
przygotowanie
poddanie
go
nawiązanie zajmującymi
studentami
swoim
ocenie
operatu
opiekunowi
współpracy się
szacun-
z
wyceną
doświadczeniem
koła.
rzeczoznawnieruchomoi
wiedzą.
>> Wiktoria Kurzeja
Koło działa przy katedrze Gospodarki Przestrzennej na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach, a naszym opiekunem jest Pan
dr Adam Polko, któremu
dziękujemy za wsparcie naszej działalności.
Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 5
grupa zadaniowa
zarządzanie nieruchomościami Z jak wielką odpowiedzialnością wiąże się zawód zarządcy świadczą (niestety) przykłady z wydarzeń ostatnich lat, jak np. tragedia w Międzynarodowych Targach Katowickich. Zarządzanie nieruchomościami zwykle kojarzy się z zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi i wykonywaniem ustawowych czynności, zawartych w odpowiednich regulacjach prawnych, przez wielu zresztą traktowanych pobłażliwie. Warto pamiętać jednak, że nowoczesne podejście do zarządzania (property management, facility management) dotyczy nie tylko zasobów mieszkaniowych ale także (a może przede wszystkim) obiektów biurowych, handlowych, przemysłowych, a nawet sportowych. Tematyka ta jest niezwykle złożona, wymagająca nie tylko wiedzy z zakresu prawa, budownictwa, ekonomii, a nawet psychologii ale także kładąca nacisk na zdolności menedżerskie, innowacyjność i konkurencyjność, wiedzę z zakresu procesu inwestycyjnego, zarządzania projektami, zarządzania relacjami czy wymagająca przysłowiowej „żyłki” do handlu. Grupa zadaniowa „Zarządzanie nieruchomościami” to grono członków SKN „Nieruchomości” zorientowanych na pełnienie w przyszłości tej bardzo odpowiedzialnej funkcji. Poszerzanie wiedzy z tego obszaru wydaje się być jeszcze ważniejsze w obliczu planowanego uwolnienia zawodu zarządcy, co pozwoli na świadczenie usług o wysokim standardzie. >> Michał Bilnik
6 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
grupa zadaniowa
miasto
Grupa zadaniowa MIASTO koncentruje swoje zainteresowania wokół szeroko rozumianej przestrzeni miejskiej. Zajmuje się m.in.: >> pogłębianiem wiedzy teoretycznej w zakresie badań planowania przestrzennego, urbanistyki oraz zagadnień związanych ze specjalistycznym oprogramowaniem GIS,
>> praktycznym zapoznaniem się z zasadami wykonywania i przynależności do zawodu urbanisty, planisty przestrzennego oraz specjalisty ds. GIS,
>> propagowaniem i rozpowszechnianiem tematów związanych z zastosowaniem najnowszych oprogramowań GIS na uczelni,
>> realizacją specjalistycznych projektów z zakresu analiz ekonomiczno przestrzennych oraz systemów informacji przestrzennej,
>> praktycznym rozwijaniem umiejętności z zakresu planowania przestrzennego i urbanistyki na podstawie najnowszych ogólnodostępnych dla studentów oprogramowań
komputerowych, >> analizą zmian przestrzennych, inwestycyjnych dokonujących się w najbliższej okolicy.
W ramach grupy "miasto" działa SZKOŁA URBANISTYKI to urozmaicenie zajęć dla studentów chcących poszerzać swoje horyzonty - poza murami uczelni (cykliczne spotkania odbywają się w oddziale TUP Katowice) głównym celem szkoły urbanistyki jest rozwój umiejętności praktycznych wykorzystywanych na co dzień w zawodzie urbanisty i planisty przestrzennego >> Joanna Żyła
Joanna Żyła
Michał Bilnik
Wiktoria Kurzeja
Krystian Dróżdż
Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 7
Spotkanie ze
s p e c j a l i s tą
T
ematem przewodnim „ IV Spotkania ze tury i Sportu „Stadion Śląski”, który jest również specjalistą”, które odbyło się 18 grud- asystentem w Katedrze Zarządzania Kulturą nia 2012 roku było zarządzanie nieru- Fizyczną i Turystyką Akademii Wychowania Fi-
chomościami. Na pierwszym panelu mieliśmy zycznego w Katowicach. zaszczyt gościć przedstawicieli Komunalnego
W pierwszej części spotkania mogliśmy przyj-
Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, w tym Dy- rzeć się bliżej wyzwaniom, jakie stawiane są rektor Katowickiego Zarządu Gospodarki Ko-
zarządcom mieszkań komunalnych; celom
munalnej Panią mgr inż. Barbarę Oborny, której i zadaniom KZGM-u oraz jego strukturze. Pani towarzyszyli Pan mgr Marcin Gawlik wicedy- Dyrektor przybliżyła nam samą istotę tej jed-
rektor KZGM oraz Pan Adam Jagiełło, który jest jednym z głównych specjalistów ds. ekonomicznych. Drugi panel poprowadził Pan dr Marek Szczerbowski dyrektor Wojewódzkiego Ośrodka Kul8 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
nostki budżetowej oraz zakres swoich obowiązków jako Dyrektora Zakładu, a także opowiedziała o zmianach jakie wprowadziła po objęciu stanowiska. Ponadto Pani Oborny zaprezentowała również przykładowe działania podejmowane przez KZGM (np. ul. Francuska
80 i ul. Cynkowa). Natomiast ostatnim punktem
w świetle obowiązującego prawa.
spotkania było omówienie finansów, w tym
Spotkanie pozwoliło Uczestnikom dostrzec
analiza finansowa jednostki oraz budżet Zakła- z jak trudnymi zadaniami mierzą się zarząddu.
cy oraz jak dużą odpowiedzialność na siebie
Drugi blok spotkania został poprowadzony
przyjmują. Podejście do zagadnienia od stro-
przez Pana dr Marka Szczerbowskiego, który ny praktyczniej, jakie zaprezentowali nam Pani zaprezentował nam najistotniejsze aspekty za-
mgr inż. Barbara Oborny oraz Pan dr Marek
rządzania obiektami sportowymi, odnosząc się Szczerbowski z pewnością pomoże osobą plado Stadionu Śląskiego w Chorzowie, którym
nującym rozwijać swoją karierę, w tym za-
zarządza.
wodzie zwrócić uwagę na kwestie dotyczące
Do najważniejszych zagadnień jakie poruszył przede wszystkim planowania inwestycji i bezPan Szczerbowski należało prowadzenie książki obiektu budowlanego, rozplanowanie infra-
pieczeństwa. Anna Pyziak
struktury towarzyszącej obiektom sportowym, a także zarządzanie infrastrukturą sportową
Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 9
W ramach "Spotkania ze Specjalistą IV" został zorganizowany konkurs dla uczestników. Pytanie konkursowe brzmiało: W jaki sposób zachęcił(a)byś przyjaciela / przyjaciółkę z innego miasta/ obcokrajowca do odwiedzenia Katowic? W jaki sposób przedstawił(a)byś mu miasto i jego walory, co polecił(a)byś mu odwiedzić? Zwycięzcą konkursu został Michał Lorbiecki, ponadto przyznane zostało wyróżnienie za pracę Natalii Węglarz. Zwycięzcom serdecznie gratulujemy!
Witam serdecznie, Chciałbym przedstawić moją odpowiedź konkur-
Śląskiego. To właśnie z tego miejsca wskazałbym
goś Katowicami.
wałem pokazując czarno-białe zdjęcia oraz pra-
sową dotyczącą zachęcenia/zainteresowania ko- dawny szyb kopalniany, który wcześniej krytyko-
M
oim pomysłem z całą pewnością byłoby chwilowe zanudzenie danej osoby czarno-białymi zdjęciami Katowic
cujące dźwigi opowiadając o procesie rewitalizacji tamtego miejsca. Następnie udalibyśmy się na
kładkę ponad DTŚ-ką wskazując na przebudowa-
ne niespełna 10 lat temu rondo gen. Jerzego Zięt-
podczas krótkiego przedstawienia przeszłości ka opowiadając jaki cudowny wpływ miało to na miasta na tle dawnego ustroju politycznego. Wy-
komunikację miasta pozostawiając jego wizualną
punktowałbym w złym świetle brud i naganny część do osobistej oceny. Wiem, że oprowadzana stan dworca, realia komunikacyjne, wpływ ko- przeze mnie osoba z pewnością zapytałaby o drapalń na środowisko i ogólny poziom życia mieszkańców. Wycieczkę zacząłbym od mojego ulubio-
pacz chmur jakim jest Altus i niewątpliwie glory-
fikowałbym go ze względu na brak rywali. Nie bez
nego miejsca w Katowicach, jakim jest Centrum powodu wybrałem wspomnianą wcześniej kładkę Informacji Naukowej i Biblioteka Akademicka jako punkt widokowy, gdyż jednocześnie z tam-
oraz wyjaśnił, że w moim odczuciu jest to jed- tego miejsca można zobaczyć ważne dla centrum no z najbardziej użytecznych - dla mnie - miejsc, Katowic modernistyczne gwiazdy oraz przy okaktóre jednocześnie dodaje nowoczesnej barwy
centrum miasta i otwiera wyobraźnie ku reali-
zji wspomniałbym o bogactwie miasta, jakim jest Szlak Moderny. Następnie udalibyśmy się pod Po-
zacji "miasteczka studenckiego" w sąsiedztwie mnik Powstańców Śląskich skąd wskazałbym na Uniwersytetu Ekonomicznego oraz Uniwersytetu
10 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
Spodek, który jest jednym z najważniejszych do-
minant architektonicznych miasta.
Pytając o wstrętne centrum miasta ze zdjęć poka-
centrum miasta, ale nie zapomniałbym o wypiciu piwa na Mariackiej i wskazaniu palcem na neo-
załbym prace remontowe na al. Korfantego i idąc gotycki kościół oraz zaproponowaniu udania się wzdłuż niej opisałbym swoje nadzieje dotyczące Szlakiem Moderny pomiędzy kamienicami w cennajważniejszego miejsca w mieście - rynku.
trum miasta. W zależności od pory roku, zabrał-
Stamtąd udalibyśmy się w miejsce dworca kolejo- bym zainteresowaną osobę na rower w okolicę wego, który przedstawiłem wcześniej na zdjęciach Muchowca na Trzy Stawy, czy na łyżwy do Spodka i zapytał o opinie dotyczące rozwiązania jakim
zamiennie narzekając na stare autobusy i tramwa-
dworców kolejowego i autobusowego.
zmiany i przyszłość. ;-)
jest jego przebudowa w kompleks galerii z funkcją je i z błyskiem w oczach podkreślając realizowane Niewątpliwie najciekawszą częścią zwiedzania Katowic byłby boom inwestycyjny, jakim jest re-
witalizacja i przebudowy wspomnianych miejsc
Pozdrawiam, Michał Lorbiecki
Przewodnicząca Koła Katarzyna Zyśk oraz Michał Lorbiecki
Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 11
/ Szkola Urbanistyki kRZYSZTOF gARGULA
S
zkoła Urbanistyki to przede wszyst- ła wraz z rozpoczęciem się roku akademickim cykliczne seminaria w formie kiego 2012/2013 na UE w Katowicach. Do tej debat na temat aktualnych proble-
pory odbyły się trzy seminaria, a czwarte jest
mów urbanistycznych występują- już rozpisane w harmonogramie projektu na
cych w Polsce na obszarach lokalnych, regio- 14.03.2013r. nalnych oraz krajowych. Zawód urbanisty jest interdyscyplinarny, dlatego też na debaty za- W dniu 29.11.2012 r. odbyła się pierwsza debata praszani są nie tylko znamienici przedstawicie-
na temat „Rewitalizacji zdegradowanych prze-
le zawodu urbanisty, ale również praktycy z in- strzeni miasta”. Prelegentem seminarium był nych dziedzin związanych z kształtowaniem przestrzeni miejskiej np. architekci, działacze społeczni, prawnicy czy też ekonomiści. Idea szkoły urbanistyki oparta jest na elastycznym, dwubiegunowym rozwoju studentów Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach studiujących na wydziale Ekonomii – kierunku Gospodarka Przestrzenna zarówno w wymiarze teoretycznym jak i praktycznym pod kątem wzbogacenia ich wiedzy w dziedzinach związanych z ich przyszłą pracą w miejskich czy też prywatnych pracowniach urbanistyczno – planistycznych. Działalność swą Szkoła Urbanistyki rozpoczę12 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
społecznik lokalny, animator kultury Pan Wal- a k t y w demar Jan twórca programu Centrum Aktyw-
n o ś c i
ności Lokalnej rewitalizowanej dzielnicy Niki- lokalnej szowiec w Katowicach. Podczas seminarium o s i e d l a uczestnicy spotkania poznali metody wdraża-
Nikiszo-
nia miejskiego programu rewitalizacji od strony wiec akpraktycznej na podstawie przeprowadzonych t u a l n i e prac rewitalizacyjnych na osiedlu Nikiszowiec.
jest
na
W trakcie debaty okazało się, że na omawianym etapie ustalania szczegółowego harmonograosiedlu jest jeszcze dużo prac projektowych mu warsztatów urbanistycznych na osiedlu Nim.in. brak zagospodarowania kwartałów zabu- kiszowiec) . dowy mieszkaniowej osiedla. Zagadnienie to Drugie spotkanie odbyło się 17.01.2013 r., tewykształciło w głowach uczestników pomysł,
mat przewodni spotkania brzmiał „Urbanisty-
aby zając się tym obszarem bardziej szczegó- ka a media”. Głównym prelegentem był Pan łowo. Pomysł ten najprawdopodobniej uda się mgr inż. arch. Janusz Korzeń redaktor naczelzrealizować w ramach zajęć praktycznych Szko- ny kwartalnika „Przeglądu urbanistycznego” ły Urbanistyki w najbliższej przyszłości (współ- - jedynego czasopisma w Polsce zajmującepraca pomiędzy Szkołą Urbanistyki a centrum Widok z lotu ptaka na osiedle Nikiszowiec
go się tematyka związana stricte z zawodem urbanisty. Dodatkowym gościem spotkania był Pan prof. WST dr inż. arch. Andrzej Grzybowski. Spotkanie miało charakter wernisażu numeru poświęconego tematyce przestrzeni województwa śląskiego (Tom IV Przegląd Urbanistyczny). Podczas spotkania wśród tak znamienitego grona ludzi zajmujących się naszą polską przestrzenią rozwinęła się interesująca debata na temat przyszłości zawodu urbanisty, która była zaczynem pomysłu, aby bliżej przyjrzeć się sytuacji panującej na rynku pracy w zawodzie urbanisty i planisty przestrzennego. Badania na temat perspektyw zatrudnienia w zawodzie urbanisty i planisty przestrzennego Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 13
w województwie śląskim studenci związani ze
pracownik Katedry Gospodarki Przestrzennej.
szkołą urbanistyki mają zamiar przeprowadzić
Obecność kadry ekonomicznej w wycięskim
do końca semestru letniego. Trzecie spotkanie
zespole projektowym świadczy o tym, że w ak-
28.02.2013 r. poświęcone było umiejętnościom
tualnych warunkach makroekonomicznych przy
projektowym naszych śląskich urbanistów. Pre-
projektowaniu
legentem seminarium był Pan dr inż. arch. Mi-
danego obszaru nie wystarczy oczarować jury
chał Stangel - urbanista, adiunkt w Katedrze
konkursu olśniewającymi wizualizacjami kon-
Urbanistyki i Planowania Przestrzennego na Wy-
kursowego obszaru rodem z hollywoodzkich
dziale Architektury Politechniki Śląskiej – jeden
filmów, ale należy również potwierdzić swój po-
z autorów zwycięskiej pracy w międzynarodo-
mysł urbanistyczny solidną analizą ekonomicz-
wym konkursie urbanistycznym „Kraków Nowa
no – przestrzenną.
koncepcji
zagospodarowania
Huta Przyszłości”. Spotkanie autorskie na temat m.in. tego konkursu, z tak często nagradzanym śląskim urbanistą pozwoliło grupie zapoznać się z tajemnicą sukcesu autora w konkursach
Organizatorami projektu „Szkoła Urbanistyki” są Pan dr inż. arch. Maciej Borsa prezes oddziału katowickiego Towarzystwa Urbanistów Polskich oraz Krzysztof Gargula członek grupy zadaniowej Miasto. Seminaria organizowane są w siedzbie katowickiego oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich przy ul. Dyrekcyjnej 9 w Katowicach.
nAJBLIŻSZE sPOTKANIE 14.03.2013 "Katowicki Rynek - nowe myślenie" prelegenci: autorzy najnowszej koncepcji przebudowy
Fragment Projektu "Nowa Huta Przyszłości"
Ewa Przybył – Zboińska oraz Grzegorz Sowiński
urbanistycznych. Warty podkreślenia jest fakt, że w zwycięskim zespole autorskim znalazło się dwoje pracowników naszego Uniwersytetu Pan dr Adam Drobniak pracownik Katedry Badań Strategicznych i Regionalnych oraz opiekun naszego koła naukowego Pan dr Adam Polko 14 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
Jeżeli chcesz przystąpić do grupy studentów spragnionych dodatkowej wiedzy urbanistycznej to zapraszamy do skontaktowania się z organizatorem - krzysztof.garg@gmail.com
life iso inwestycji brutal Neinvera Podjęcie decyzji najpierw o przebudowie, a następnie o wyburzeniu katowickiego dworca kolejowego wzbudziło wiele emocji. Wszystko z powodu tego, że remont tego rodzaju obiektów, które stanowią reprezentacyjne miejsce miasta nie jest zwykłą inwestycją. W tym przypadku mamy do czynienia z wizytówką Katowic i zarazem całej Metropolii Silesia. Na dodatek inwestycja ta dotyczy wybitnego przykładu brutalizmu w Polsce.
Na początek trochę o brutaliźmie
Jerzego Mokrzyńskiego, Eugeniusza Wierzbickiego oraz konstruktora Wacława Zalewskiego. Projekt dworca powstał w 1959 roku, a sam budynek został wzniesiony w latach 1966-1972, zastępując tym samym stary dworzec na ulicy Dworcowej. Jego charakterystyczne elementy to 16 żelbetowych kielichów w dwóch rzędach. Przy konstruowaniu drewnianych form do odlewu kielichów pracowali najlepsi okrętowi mistrzowie ciesielscy, którzy stworzyli wygiętą w dwóch płaszczyznach powłokę kielicha.
Jest to nurt późnego modernizmu powstały w końcu lat 40. XX wieku. Termin Brutalizm pochodzi z języka francuskiego béton brut, czyli surowy beton i to go charakteryzuje. Brutalistyczne budynki, to surowy beton uformowany w powtarzalne geometryczne kształty. Charakterystyczne elementy tego nurtu, to także twarde i surowe kształty, blokowaty wygląd oraz ekspresja elementów strukturalnych. Najważniejsze założenia stanowi przestrzeń, konstrukcja, i uwrażliwienie na właściwości zastoNiebywała konstrukcja kielichów sowanych materiałów. Cały urok kielichów tkwi w ich konstrukcji O katowickim dworcu, czyli najlepszym wykorzystującej powierzchnie hiperboliczprzykładzie architektury brutalistycz- ne. Grubość powłoki takiego kielicha jest stała nej i jednej z najciekawszych konstruk- i stanowi zaledwie 6cm! Jeden kielich potrafi przykryć powierzchnię o wymiarach 19x19 cji kielichowych na świecie. Dworzec w Katowicach to dzieło tzw. „war- metrów, czyli ponad 360 m.kw.! A wszystko to, szawskich tygrysów”: Wacława Kłyszewskiego, dzięki powłoce wygiętej w dwóch płaszczyMarzec 2013 » Projekt nieruchomości « 15
znach, która przenosi obciążenia na sam słup. Słupy te posiadają niesamowite właściwości konstrukcyjne, mogą być bardzo cienkie, a zarazem sztywne i wytrzymałe. W tamtych czasach był to istny majstersztyk. Konstrukcję tą najbardziej udoskonalił i rozpowszechnił hiszpański architekt Felix Candela.
zły stan kielichów. W jego miejsce powstał całkiem nowoczesny dworzec z odtworzonymi kielichami. W trakcie budowy jest jeszcze galeria handlowa i podziemny dworzec komunikacji miejskiej. Inwestorem całego projektu jest hiszpańska firma NEINVER.
Dlaczego więc zdecydowano się na Dworzec obecnie 29 października 2012 roku nastąpiło oficjalne wyburzenie? Nowo wybudowany dworzec z początku za- oddanie do użytku hali dworca. Stanowi on jechwycał, był chlubą mieszkańców. Jednak w den z najnowocześniejszych dworców w kraju wyniku braku bieżących remontów i konser- o powierzchni około 6000 mkw., Posiada on 31
wacji stawał się coraz bardziej brudny i odstraszający. Zaczęły przykrywać go kolorowe reklamy i budki. Trwałość tego obiektu była zapewne duża, tym bardziej, że każdy kielich stał na osobnym fundamencie, pracując niezależnie. Dodatkowy atut stanowiła konstrukcja dostosowana do terenów, na których występują szkody górnicze. Jednak w wyniku braku remontów oraz bieżących konserwacji stan budynku uległ znacznemu pogorszeniu. Po 40 latach jego istnienia postanowiono go wyburzyć, powołując się na 16 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
punktów handlowych, 49 kamer monitoringu, dziewięć kas oraz dwa punkty obsługi podróżnych, a także inteligentny system zarządzania. Oceniając zupełnie obiektywnie powstały dworzec, bez poruszania wątku autentyczności kielichów można stwierdzić, że jest on stosunkowo dość atrakcyjny. Nowoczesne wnętrze współgra z surowym betonem. Elementy szklane, w tym świetlik przepuszcza światło, tak jak za dawnych lat robiły to długie przeszklenia. Bezpośrednie połączenie z peronami zwiększa funkcjonalność, która
w przyszłości może jeszcze wzrosnąć po dokończeniu prac nad dworcem autobusowym. Ponadto jest to przestrzeń przyjazna dla osób niepełnosprawnych, cała hala dworca znajduje się na jednym poziomie. Mimo, iż nie jest to autentyczny budynek z lat 70. XX wieku i może nie da się odczuć tutaj klimatu miejsca, to spełnia on oczekiwania mieszkańców i użytkowników.
z przełomu XIX i XX wieku. Tego rodzaju obiekty, jeżeli są już w bardzo nowoczesnym stylu, to nie powinny być lokowane w centrum miasta, które posiada historyczne budynki. Idąc dalej każdy zastanawia się, co z problema-
A co z samą galerią? Problem może stanowić jedynie kolejna inwestycja powstająca wraz z dworcem, a mianowicie Galeria Katowicka. Jej powierzchnia handlowo-usługowa ma mieć powierzchnię 53 000 mkw. i 250 punktów usługowych. Może słusznym wydawać się tutaj stwierdzenie, iż niegdyś dworzec zastąpił stary dworzec, a teraz sam może być zastąpiony. A wszystko to przez wzmożony model konsumpcyjny. Patrząc z ulicy Stawowej na dworzec widzimy, jak jeszcze niedokończona galeria przytłacza dworzec a co dopiero, gdy jej budowa dobiegnie końca. Inwestycja ta stała się bardzo kontrowersyjna z wielu względów. Po pierwsze jak już zostało wspomniane galeria przyćmiewa dworzec ze względu na swoje gabaryty oraz nowatorską architekturę. Poza tym, ze słynnych kielichów możemy podziwiać od strony frontowej praktycznie tylko trzy, cała architektura budynku nie jest okazale wyeksponowana. Kolejną rzeczą jest to, że „nowoczesny” styl dworca nie do końca współgra z nowoczesnością galerii. Linie proste i zaokrąglenia są czymś przeciwnym, elementem wspólnym pozostaje tylko szkło. Poza tym główne wejście do Galerii wzbudza trochę dziwne uczucia. Bardzo razi też fakt sąsiedztwa tego obiektu z kamienicami
mi komunikacyjnymi. Na dzień dzisiejszy użytkownicy miasta muszą się borykać ze znacznym utrudnieniem komunikacyjnym jakim jest zatłoczenie ulic w godzinach szczytu. Na początku funkcjonowania tego obiektu problemy te będą na pewno bardzo widoczne, ze względu na początkowe duże zainteresowanie nowym centrum handlowym. Problem tkwi także w miejscach parkingowych nie tylko tych, które zaoferuje galeria (1200), ale również tych nielicznych jak na Katowice, w samym centrum miasta. Kwestią sporną pozostaje również lokacja tego rodzaju obiektów w centrach miast. Procesu tego dokonano już w paru miastach, w KatoMarzec 2013 » Projekt nieruchomości « 17
wicach umieszczono go w ścisłym centrum. Może to stanowić duże zagrożenie dla okolicznych punktów handlowych, gdyż centra handlowe to istne magnesy konsumpcji. Dopiero czas pokaże jak wpłynie to na pobliskie sklepy. Jednak można już zaobserwować, jakie skutki wywołało to w innych miastach np. w Łodzi (kryzys ul. Piotrkowskiej). Ostatnie zagadnienie dotyczy ryzyka zużycia funkcjonalnego tego obiektu. Zapewne inwestor walczył o każdy mkw., a władze nic z tym nie zrobiły mając nadzieję, że inwestor wszystko zrobi za nich, poprawiając tym samym jakoś centrum. Jednak pomysł budowy takich obiektów to nie rozwiązanie problemu, gdyż zużywają się one funkcjonalnie wraz z postępem technologicznym. Kiedyś Galeria SCC stała się nowsza, niż Trzy Stawy, a teraz Galeria Katowicka wyznaczy nowy pułap jakościowy przejmując dominację wśród tych obiektów. Możliwe, że za parę lat pojawi się kolejne centrum handlowe, które zdeklasuje Galerię Katowicką. W efekcie czego stanie się ona zwykłym centrum handlowym i nie będzie już tak atrakcyjna.
18 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
To jednak ma być ta galeria, czy nie? Łączenie funkcji dworca kolejowego i handlu jest dobrym pomysłem. Z dworca codziennie korzysta wiele osób, co jest korzystne dla centrum handlowego. Galeria może podnieść rangę otoczenia, przyciągnie ludzi do okolicznych, bardziej ekskluzywnych kawiarni i restauracji, które mają powstać w pobliskich kamienicach. Jednak nie może to być kolejny zwykły blaszak o mało oryginalnych kształtach i materiałach. Ogłoszenie konkursu na projekt galerii umożliwiłby wybór rozwiązań architektonicznych. Poza tym w przypadku Katowic galeria ta nie musi być, aż tak duża, ileż w końcu można konsumować? Czy nie lepiej by było zbudować trochę mniejszą galerię? Powstało by wtedy trochę przestrzeni publicznej przed obiektem, którą można by atrakcyjniej zagospodarować. Natalia Węglarz
Anna Soba
Czyli jak w kilka dni podnieść wartość swojej nieruchomości
H
ome Staging w dosłownym tłuma-
mylić z wystrojem wnętrz, który jest znacz-
czeniu oznacza inscenizację domu, nie droższy i trzeba poświeci mu więcej uwanatomiast w praktyce polega on na
gi. Najważniejszą różnicą jest to, że wystój
skorzystaniu ze skutecznych sposobów mar- wnętrz polega na przystosowaniu mieszkania ketingowych, budujących przewagę konku- dla konkretnego klienta, zaś HS skupia się na rencyjną sprzedawanego domu lub mieszka- tym, żeby nieruchomość była „uniwersalna”. nia. W USA znany on jest już od około 30 lat, Należy pamiętać, że klient podejmuje swoją w zachodnich krajach Europy stosuje się go decyzje w ciągu kilku do kilkunastu pierwod kilkunastu lat, w Polsce usługa dostępna
szych sekund, kierując się najpierw emocjami,
jest od niedawna. Polega ona na takiej aran- a dopiero później rozsądkiem należy jednak żacji wnętrza, która umożliwia potencjalnemu
wpłynąć na obie te kwestie. Gwarancją dobrej
kupującemu znalezienie w nim miejsca dla realizacji takiego projektu jest przestrzeganie siebie. Home Stagingu (HS) nie należy jednak
siedmiu podstawowych zasad.
Przykładowe ceny konsultacji w Polsce: Miejscowość Łódź Katowice Kraków Będzin Warszawa Piła
Indywidualne konsultacje Od 100 zł 150 zł 470 zł (z VAT) 350 zł 300 zł (z VAT) 350 zł ( z VAT) Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 19
HOME STAGnER Jest to osoba, która profesjonalnie urządzi nieruchomość, dzięki czemu wzrośnie jej wartość. Aby zostać Home Stagnerem należy posiadać wiedzę z zakresu aranżacji wnętrz, rynku nieruchomości i marketingu. W Polsce wiedzę taką można uzyskać na szkoleniach organizowanych między innymi przez Home Stagres Network Polska. Jest to firma zrzeszająca najlepszych profesjonalistów w tej dziedzinie. Jako pierwsi w Polsce oferują szkolenia z dziedziny Home Stagingu, takie jak: „Home Staging – techniki przygotowania nieruchomości do szybkiej i zyskownej sprzedaży” (cena kursu: 1450zł), „Prezentowanie nieruchomości na żywo”, oraz „Mój biznes w Homestagingu – podstawy sukcesu własnej firmy w ramach sieci franczyzowej HSNP)” cena kursu: 1450zł. Home Stagner świadczy usługi, na których realizację składają się trzy kroki: indywidualna konsultacja, realizacja projektu oraz profesjonalna obsługa fotograficzna. Konsultacja indywidualna najczęściej polega na ocenie obecnego stanu nieruchomości, następnie stworzeniu wspólnego planu zawierającego proponowane zmiany, z uwzględ-
nieniem technik HS, a także możliwości finansowych klienta. Następnie klient może sam dokonać realizacji projektu lub skorzystać z dalszej pomocy Home Stagnera. Jeśli klient zdecyduje się sam zrealizować projekt, ponosi tylko koszty konsultacji, które często są związane z wielkością nieruchomości oraz jej odległością od biura Home Stagnera. Klient może też zdecydować się na kolejny etap współpracy z Home Stagerem, a mianowicie może mu zlecić realizację stworzonego wspólnie projektu. Cena tego etapu jest uzależniona od wcześniejszych ustaleń.Podsumowując cała inwestycja trwa zazwyczaj 10 dni i pochłania około 2% wartości nieruchomości. Firmy, które zajmują się Home Stagingiem często także realizują usługi w zakresie pośrednictwa nieruchomości lub wystroju wnętrz. Na Polskim rynku wciąż jest mało firm oferujących tę usługę, wynika to między innymi z tego, iż klienci nie zgłaszają zapotrzebowania na tego typu usługę. Może być to związane zarówno z ich nie wiedzą, że istnieje taka oferta lub chęcią oszczędzenia.
PODSTAWOWE ZASADY HS
01. Należy dokładnie posprzątać swoją nieruchomość tak, aby nie było śladu, że ktoś korzystał z łazienki, kuchni lub sypialni. 02. Następnie powinno się pozbyć wszystkich przedmiotów ozdobnych mniejszych od piłki do koszykówki oraz połowy książek z biblioteczki. 03. Trzecim krokiem jest usunięcie wszystkich rodzinnych pamiątek, zdjęć i rzeczy osobistych. 04. Kolejny ruchem jest zneutralizowanie kolorów. Nie znaczy to jednak, że należy przemalować wszystko na biało, dobrym wyborem są kolory takie jak beże, brązy i zielenie, które pozwolą optycznie powiększyć pomieszczenie. 05. Piąta z zasad mówi o tym, że należy
przygotować przestrzeń tak, aby wchodząc do niej nie miało się wrażenia, że jest to salon meblowy, gdzie wszystkie meble są w jednym miejscu. 06. Ważne jest także to, aby pokoje były przytulne i ładne, warto zadbać o drobne dekoracje. 07. Ostatnią z zasad podawaną przez zagranicznych specjalistów w tej dziedzinie, lecz nie najmniej ważną jest dbałość o dobre oświetlenie nieruchomości. Powinno się więc, przed przyjściem przyszłych właścicieli włączyć wszystkie światła i odsłonić wszystkie okna. W Stanach Zjednoczonych oraz na zachodzie zajmują się takim wystrojem specjalnie do tego wyszkoleni ludzie, w Polsce jednak wciąż jest ich nie wielu.
20 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
Mieszkanie dla Młodych w perspektywie
Rodziny na Swoim
P
rogram Mieszkanie dla Młodych (MDM) terminem wejścia ustawy w życie jest pierwszy powstaje głównie, z myślą o młodych lu- lipca 2013 roku. dziach poniżej 35 lat, którzy chcą nabyć
Głównymi odbiorcami Programu są osoby po-
swoje pierwsze mieszkanie. Ma zastąpić wyga-
niżej 35 roku życia oraz małżeństwa (w tym
sający już program Rodzina na Swoim (RnS). przypadku brany jest pod uwagę wiek młodDo końca 2012r. rozpatrzone i sfinansowane
szego z małżonków). Warunkiem jest, aby oso-
zostały ostatnie wnioski, oczywiście w dalszym by te wcześniej nie były właścicielami żadnej ciągu pokrywane będą zobowiązania z całego nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. okresu funkcjonowania programu. Oba progra-
Tak jak w przypadku RnS Program ma pokry-
my powstały głównie w celu realizacji przyjętej wać część kosztów zakupu mieszkania. Różpolityki prorodzinnej, a dokładnie w celu za-
nicą jest jednak to, że w przypadku MDM są
spokojenia potrzeb mieszkaniowych młodych
to mieszkania wyłącznie z rynku pierwotnego,
oraz zmniejszeniu deficytu mieszkaniowego
a których powierzchnia użytkowa nie przekro-
na rynku. Program Mieszkanie dla Młodych ma stanowić „naturalną kontynuację części programu Rodzina na Swoim” . Ma on również wpłynąć pozytywnie na branże budowlaną, poprzez zwiększenie popytu na rynku nieruchomości. Artykuł opiera się głównie na projekcie ustawy „o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych”. Planowanym Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 21
czy 75 m.kw. Właśnie tutaj pojawia się pierwszy sto planujących założenie rodziny, a co za tym problem, jakim jest dostępność mieszkań z ryn- idzie również jej powiększenie to pytanie: czy ku pierwotnego, nie we wszystkich gminach
75 m.kw. to nie za dużo? Nie jest do końca wła-
bowiem realizowane są inwestycje pozwalają-
ściwe. Jak bowiem zmieścić 3,4, czy 5 osobową
ce zapewnić odpowiednią podaż na tym rynku.
rodzinę w 35-50 m.kw. Polska nie jest krajem
Z drugiej strony pojawia się też pytanie, czy gdzie przeciętny obywatel przeprowadza się co w przypadku mniejszych miejscowości gdzie najmniej 3-4 razy. Polacy kupują mieszkania na występują nadwyżki lokali z rynku wtórnego całe życie z nadzieją przekazania ich później (często spowodowane migracjami mieszkań-
swoim spadkobiercom.
ców w poszukiwaniu lepszych możliwości zarobkowych) jest to potrzebne? Po co budować Wsparcie dla przeciętnego beneficjenta wynoskoro mieszkania już są i skoro na nowe nie bę- sić będzie 10% wartości mieszkania (wartość dzie wystarczającego popytu, albo doprowadzi
odtworzeniowa) i jest to poziom dla mieszkań
to do niszczenia już istniejących zasobów? Czy
do 50 m.kw. natomiast dla lokali przekracza-
więc program skierowany jest do mieszkańców
jących tę powierzchnię podstawą zostaje 50
większych miast, w których dostatecznie rozwi-
m.kw. , ale poziom dofinansowania zostaję do-
nięte są inwestycje deweloperskie?
pasowany indywidualnie.
Oprócz tego pojawiły się również pytania czy
Na dodatkowe dofinansowanie liczyć mogą
75 m.kw. powierzchni to nie za wysoki standard
osoby wychowujące dzieci, a jego poziom
i czy nie powinna być ona mniejsza? Skoro jest
zwiększa się dzięki temu o 5% bez względu na
to jednak mieszkanie dla ludzi młodych czę-
liczbę potomstwa. Stan ten odnosi się do dnia
22 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
zawarcia umowy jednak, jeżeli w trakcie pierw- do nich wysokość wkładu własnego, która nie szych pięciu lat od czasu podpisania umowy
może przekroczyć 50% wartości odtworzenio-
rodzina powiększy się o kolejne dziecko moż- wej mieszkania. W razie, gdy potencjalny krena ubiegać się o dodatkowe 5%. Warunkiem dytobiorca nie posiada zdolności kredytowej, jest, że będzie to co najmniej trzecie dziecko
to do umowy mogą zostać włączone inne pod-
(odnosi się to zarówno do dzieci biologicznych
mioty tj. rodzice, rodzeństwo i ich małżonkowie,
jak i adoptowanych). Określane jest to mianem
ojczym, macocha oraz teściowie; dodatkowo
dotacji jednorazowej, a konkretnie chodzi o to, w umowie zawarte powinno być zabezpieczeże dotację taką można otrzymać tylko raz, przy
nie, że w przypadku wcześniejszej spłaty za-
narodzinach kolejnych dzieci nie będzie możli-
dłużenia beneficjent nie ponosi dodatkowych
wości zwiększenia jej o kolejne 5%.
kosztów z tym związanych.
Oznacza to, że program umożliwi pozyskanie
Jak większość programów rządowych, czy unij-
środków w wysokości od 10 – 20% wartości
nych także ten posiada pewne ograniczenia,
nabytej nieruchomości. W porównaniu z RnS
które w tym przypadku dotyczą okresu pierw-
gdzie uzyskać można było nawet 25% wartości
szych pięciu lat od zawarcia umowy, w tym cza-
nieruchomości oznacza to zmniejszenie do-
sie lokal nie może zostać sprzedany, wynajęty
tacji. Ponadto w przypadku MDM dotacja jest
w całości lub części, a także nie można dokonać
zwiększeniem wkładu własnego, który nie był
zmiany jego przeznaczenie na inne niż miesz-
wymagany przy RnS, co jest kolejną przeszko-
kalne. Ponadto kredytobiorca nie może w tym
dą, dość istotną dla młodych kredytobiorców.
okresie nabyć prawa do innego lokalu miesz-
Wymagania stawiane beneficjentom ubiegają-
kalnego, czy domu jednorodzinnego (jedynym
cym się o finansowanie określone będą ramo-
wyjątkiem jest uzyskanie prawa własności
wo i nie będzie ich za wiele, a zaliczać się będzie
w postaci spadku), a także spółdzielczego właMarzec 2013 » Projekt nieruchomości « 23
snościowego prawa do lokalu. Gdyby jednak doszło do jednej z wymienionych sytuacji konieczny będzie zwrot całej lub części dotacji. Program finansowany będzie z budżetu pań-
P
rogram powstaje po to, aby młodym ludziom łatwiej było kupić swoje pierwsze mieszkanie, a ponadto, aby konty-
nuować zadania Rodziny na Swoim. Jednakże
stwa poprzez Fundusz Dopłat, którym kierował warunki jakie osoby ubiegające się o dofinanbędzie Bank Gospodarstwa Krajowego. Bank
sowanie muszą spełnić są o wiele trudniejsze
będąc w kontakcie z Ministerstwem Transpor-
niż w przypadku RnS, co w dużej mierze ograni-
tu, Budownictwa i Gospodarki Miejskiej oraz czy ilość korzystających z Programu i wykluczy Ministerstwem Finansów będzie przekazywał wiele osób które miałyby szanse gdyby została informacje dotyczące finansowania i efektów zachowana RnS. W dodatku wyłączony został programu w celu efektywnego wykorzystywa-
rynek wtórny i domy jednorodzinne, co wyklu-
nia środków, a także stałego monitorowania
cza z możliwości skorzystania z MDM większą
przebiegu realizacji zadania. BGK odpowiada
część obywateli. Najważniejszymi jednak wa-
również za rejestr osób korzystających z dofi- dami Programu jest konieczność posiadania nansowania. Ponadto w przypadku gdy ilość wkładu własnego i niższa kwota dotacji niż środków z Funduszu Dopłat będzie niewystar- w przypadku RnS. Jak widzimy do tej pory MDM czająca na pokrycie zobowiązań, pokryje je jest pod każdym względem mniej przyjazny poBGK z środków własnych, które w późniejszym
tencjalnym kredytobiorcom niż jego poprzed-
terminie ma obowiązek zwrócić minister wła-
nik zwłaszcza w stosunku do osób uboższych.
ściwy do spraw budownictwa, lokalnego pla-
Niemniej jednak w niewielkim stopniu zwięk-
nowania i zagospodarowania przestrzennego sza szanse młodych na zakup swojego pierworaz mieszkalnictwa.
szego mieszkania. Anna Pyziak
24 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
Energooszczędne
rozwiązania w budynkach biurowych Katarzyna Pabiańczyk
N
ieruchomości
przezna-
obiektów biurowych określających specyficzne ce-
czone są do prowadzenia działalności
chy tego typu nieruchomości. Cechy te mogą być
gospodarczej i generowania zysku. Za-
rozpatrywane z punktu widzenia oceny jakości bu-
rządca obiektu będzie dążył do osiągnięcia jak naj-
dynku zwanej w skrócie BQA. Ocenę tą przedsta-
większego dochodu, przy jednoczesnym zmniej-
wiono ze szczególnym uwzględnieniem biurow-
szaniu kosztów funkcjonowania budynku. Obiekty
ców . Wg niej budynek taki m.in.: dostarcza miejsca
biurowe, w których wykorzystywane są nowocze-
do wykonywania określonych czynności oraz kreu-
sne rozwiązana energooszczędne przynoszą ko-
je wizerunek firmy. Kategorie oceniane w BQA to
rzyści dla właścicieli jak również dla użytkowników.
na przykład: otoczenie, usługi prowadzone przez
Można tu wyróżnić korzyści finansowe i behawio-
firmę, sprzęt codziennego użytku, poczucie bez-
ralne. Korzyści finansowe wiążą się z poprawą ren-
pieczeństwa, podatność budynku na zarządzanie,
towności obiektu oraz wskaźników finansowych,
wizerunek architektoniczny. Biurowiec powinien
korzyści behawioralne natomiast z bezpośrednią
posiadać nie tylko estetyczny wygląd, ale również
poprawą jakości pracy osób przebywających w bu-
zapewniać komfort i bezpieczeństwo użytkowni-
dynku.
ków. Cechy te mają swoje odzwierciedlenie w tak
komercyjne
Z nieruchomościami komercyjnymi związa-
ważnej dla właściciela kwestii jaką są koszty utrzy-
ne są przede wszystkim obiekty biurowe, jak sama
mania budynku. Za duży koszt utrzymania czysto-
nazwa wskazuje - służące działalności o charak-
ści lub ogrzewania może świadczyć, że w sposób
terze biurowym. Ich charakterystyka będzie miała
niewłaściwy przygotowano projekt architektonicz-
zatem swoje odzwierciedlenie w standardach dla
ny.
Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 25
Odpowiedni rozkład pomieszczeń w obiekcie jak i sam budynek powinien zachęcać do wynajmowania powierzchni. Nawiązując do tego w swoim artykule A. Płazak porównuje lokal do towaru, który
U
życie nowoczesnych technik oceniono za najbardziej istotną kwestię w sferze nowoczesnego zarządzania nierucho-
mościami. Innowacje te są wykorzystywane na
należy niejednokrotnie dopasowywać do oczeki-
wszystkich płaszczyznach zarządzania. Zastoso-
wań przyszłych najemców .
wanie urządzeń najnowszej generacji w obiekcie
Aby obniżyć koszty funkcjonowania obiektu warto
przyczynia się do poprawy konkurencyjności na
zastosować w nim nowoczesne rozwiązania tech-
rynku, komfortu użytkowników, jak również obni-
nologiczne, mając na uwadze wykorzystanie ener-
żenia kosztów utrzymania nieruchomości. Zmniej-
gooszczędnych źródeł energii. Energooszczędność
szenie kosztów przyczynia się w rezultacie do uzy-
odgrywa tutaj niebagatelną rolę. Osiąga się ją po-
skiwania większych przychodów z nieruchomości,
przez projektowanie budynków w sposób pasywny
jednak Innowacyjne Technologie wiążą się z zain-
(zabezpieczenie obiektów przed utratą ciepła) lub
westowaniem większego kapitału.
poprzez rozwiązania aktywne związane bezpo-
P. Nowicki odwołując się do koncepcji Facility Ma-
średnio z nowoczesnymi technologiami jak np. ko-
nagement - uważa, że „podstawowym źródłem
rzystanie z systemów sterowania automatycznego.
wzrostu wartości nieruchomości jest kontrola i re-
Budynek energooszczędny w Katowiach 26 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
dukcja kosztów” . Zwraca on również uwagę na
rzędzi wykorzystywanych przez zarządcę do ulep-
inne sposoby zmniejszenia kosztów, jak np. polityka
szenia zarządzania obiektami .
inwestycyjna, która polegać będzie na zainstalowa-
Dostosowanie się do potrzeb najemców jest moż-
niu nowoczesnych urządzeń w nieruchomościach.
liwe dzięki oferowaniu rozwiązań z zakresu: oświe-
Następną kwestią w zarządzaniu obiektami tego
tlenia, akustyki czy architektury wnętrz. Rozwią-
typu jest zawodność urządzeń technicznych, a co
zania te są nie tylko ekonomicznie, ale również
za tym idzie, potrzeba ich stałej kontroli. Rola za-
sprzyjają efektywności pracy użytkowników. Wy-
rządcy budynku inteligentnego polegać będzie na
dajność energetyczna również będzie tu pełniła
nadzorze jak i zarządzaniu ich sprawnością. Nad-
znaczącą rolę.
zór nad urządzeniami, częste ich kontrole oraz ko-
wa jest dzięki coraz popularniejszemu systemowi
K
„hot line” - systemu szybkiego reagowania drogą
nie zużycia energii w budynkach biurowych wyni-
telefoniczną. Ograniczenie kosztów jest również
ka z technologicznego rozwoju tego typu nieru-
możliwe dzięki zastosowaniu w budynkach inte-
chomości . Nie bez znaczenia są też coraz większe
ligentnych nowoczesnego systemu nadzoru BMS,
opłaty za energię, skłaniające do poprawy gospo-
przykładem może być np. obniżenie kosztów kli-
darki energetycznej nieruchomości.
matyzacji i wentylacji dzięki automatycznemu za-
Poprawa
mykaniu okien.
możliwa dzięki unowocześnieniu m.in.: urządzeń
rzystanie z usług serwisów technicznych wydłuża okres ich wykorzystania. Oszczędność wynikająca z szybkiej reakcji na usterki techniczne możli-
onieczność
polepszenia
sprawności
energetycznej budynku wynika z troski o środowisko, lepszą pozycję na rynku
oraz co najważniejsze - wartość obiektu. Zwiększe-
efektywności
ekonomicznej
będzie
grzewczych, systemu wentylacyjnego, instalacji Głównym celem właścicieli nieruchomości, którzy
wodnych czy zastosowaniu alternatywnych metod
decydują się na zastosowanie w swoich budynkach
pozyskiwania energii. Zastosowanie tych ulepszeń
nowoczesnych technologii jest obniżenie kosztów
umożliwia stałą kontrolę danych o zużyciu. Inteli-
eksploatacji budynku. Innowacyjne rozwiązania
gentny budynek ułatwia także sterowanie kilkoma
wprowadzone w nieruchomościach to często za-
urządzeniami równocześnie, co w efekcie zwiększa
mierzona strategia, która ma skłonić do wynajmu
korzyści ekonomiczne.
powierzchni użytkowych. Obok urządzeń, nowo-
Doskonałym przykładem wykorzystania nowocze-
czesne technologie obejmują również szereg na-
snych technologii jest budynek energooszczędny
Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 27
znajdujący się na terenie Parku Naukowo – Tech-
Mimo pozytywnych aspektów związanych ze
nologicznego „Euro – Centrum” w Katowicach.
stosowaniem nowoczesnych rozwiązań w nie-
Wybudowany został na zrewitalizowanym terenie
ruchomościach nadal jest to dziedzina mało
po dawnych Zakładach Chemicznych. Oddano go
znana, ciesząca się jednak coraz większym
do użytku w kwietniu 2009 roku; jest jednym z naj-
zainteresowaniem. Inwestorów mogą znie-
nowocześniejszych
energooszczęd-
chęcać duże koszty wdrożeniowe jak również
nych w Polsce. Rozwiązania zastosowane w tym
wiedza, którą należy posiadać, aby poprawnie
inteligentnym budynku, które sprawiają, że jest
korzystać ze specjalistycznych urządzeń. Jed-
on wysoce wydajnym energetycznie obiektem to:
nak w najbliższych latach z uwagi na środowi-
system BMS (system sterowania żaluzjami); kon-
sko, czy coraz większe koszty związane z ener-
strukcja ścian wykonana z żelbetonu (zimą izolują,
gią budynek inteligentny stanie się rzeczywistą
a latem ochładzają budynek); system BKT (w środ-
koncepcją budowy obiektów biurowych. Kraje
ku ścian zamontowano rury, które w zależności od
członkowskie Unii Europejskiej zobowiązane
pory roku nagrzewają albo ochładzają budynek);
są do budowy po 31 grudnia 2020 r. budynków
zamontowana pompa ciepła (geotermalne ocie-
o niemal zerowym zużyciu energii (Dyrekty-
planie budynku); atrialna konstrukcja budynku oraz
wą Parlamentu Europejskiego i Rady Europy).
szklany dach (oszczędność kosztów oświetlenia).
U naszych zachodnich sąsiadów „większość
System BMS jest popularny nie tylko w nierucho-
nowych budynków już teraz ma charakter pa-
mościach biurowych, ale także w budynkach uży-
sywny”.
budynków
teczności publicznej, którego przykładem może być budynek A na terenie Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach.
28 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
R
komfort mieszkania ozwój nowoczesnych technologii, któ- i była niejako „efektem ubocznym” stosowary w ostatnich latach bardzo szybko i
nia systemów kontroli automatycznej w sek-
intensywnie rozkwita na całym świecie
torze przemysłowym. Pierwszym takim budyn-
bezsprzecznie przyczynia się do poprawy jako-
kiem był biurowiec Lloyd w Londynie (Rysunek
ści życia człowieka w wielu sferach. Ułatwienia
2). Zastosowane w nim technologie nie były
jakie wynikają z zastosowania tych technologii
dość rozbudowane, a poszczególne systemy
nie ominęły również sektora nieruchomości.
nie współpracowały ze sobą, co wiązało się
Budowa domu w dzisiejszych czasach to nie
z wieloma utrudnieniami. Czego nie udało się
tylko kwestia rozplanowania pomieszczeń, in-
osiągnąć w budynku Lloyda udało się w latach
stalacji elektrycznej czy gazowej. W aktualnie
90-tych. Powstały wówczas pierwsze w całości
tworzonych projektach bardzo często uwzględ-
połączone struktury budynku inteligentnego.
nia się zastosowanie inteligentnych systemów
Jedną z głównych przeszkód w tworzeniu bu-
sterowania. Jest wiele obszarów ich zastoso-
dynków inteligentnych było połączenie pod-
wań, niektóre z nich przedstawia Rysunek 1.
systemów w jeden główny system nadzorujący,
Mimo, że często bardzo się różnią i dotyczą poprzez strukturę sieci podobną do sieci kominnych sfer działania mają jeden wspólny cel – jak najdalej idące ułatwienie użytkowania danej nieruchomości. Idea budynków inteligentnych zrodziła się w latach 70. XX wieku w Stanach Zjednoczonych Rysunek 1 Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 29
puterowej. Rozwiązanie tego problemu otwarło podczas deszczu lub burzy. Daje to możliwość drogę dla szybkiego i wszechstronnego rozwo- ustawienia systemu w taki sposób, by o odpoju inteligentnych systemów sterowania.
D
wiedniej porze włączało się ogrzewanie, tak, by moc wrócić do ciepłego domu. Kiedy jesteśmy
o
najpopularniejszych
rozwiązań,
poza domem, a pogoda nagle się zmieni, pozo-
stosowanych w inteligentnej insta-
stawione otwarte okna zostaną automatycz-
lacji zaliczyć można integrację sys-
nie zamknięte. Popularnością cieszy się także
temu pogodowego z systemem ogrzewania
opcja uruchomienia i sterowania oświetleniem
i dodatkowo, z czujnikiem zamykania okien
budynku, zarówno wewnątrz jak i na zewnątrz. Inne możliwości jakie daje zastosowanie
inteligentnych
systemów sterowania to np. informowanie o ulatniającym się gazie, dymie, uszkodzeniu rolet lub drzwi czy wyciekającej wodzie. System przekazuje te informacje na dowolny nośnik – komputer lub smartphone.
Kwestią pewnie dla wielu
ludzi najważniejszą jest cena takiego luksusu. Koszty zainstalowania oraz serwisowania nie są wcale takie wysokie. Oczywiście zależy to od rodzaju i zaawansowania technologii. Jednak podstawowe i najbardziej popularne rozwiązania inteligentne można wdrożyć, przy mieszkaniach lub domach o powierzchni około 100 Rysunek 2 Lloyd w Londynie - pierwszy inteligentny budynek
30 » Projekt nieruchomości « Marzec 2013
m.kw. już za niewiele ponad 10
tys. złotych. Jest to jednak inwestycja, która z pewnością się zwróci. Korzyści jakie płyną z zastosowania inteligentnych systemów sterowania nie mają wymiaru jedynie finansowego, można bowiem dostrzec pozytywny wpływ tych zastosowań na środowisko naturalne. Coraz więcej systemów doskonale współpracuje z ekologicznymi systemami grzewczymi czy bateriami słonecznymi.
Jest więc oczywistym fakt, iż roz-
wój tych technologii zdecydowanie podnosi komfort i jakość życia ludzi, zwiększa ich poczucie bezpieczeństwa, przyczynia się do zmniejszenia kosztów użytkowania nieruchomości oraz poprawia jakość środowiska naturalnego. Trudno doszukiwać się wad tych technologii wobec tylu pozytywnych aspektów ich stosowania. Zainteresowanie
?
Chcesz d o n a s DOŁĄCZYĆ
» Przyjdź na spotkanie! WTOREK b 17.10 //301A Środa a 15.20 //302B
inteligentnymi domami w Polsce jest coraz większe. Wzrasta bowiem liczba ludzi, którzy kochają komfort i wysoką jakość mieszkania, a do ich osiągnięcia wykorzystują właśnie inteligentne systemy sterowania domem.
Wypełnij formularz! «
www.sknn.ue.katowice.pl/dolacz-do-nas
Sonia Piprek
ZAPRASZAMY! Marzec 2013 » Projekt nieruchomości « 31
Nie przegap następnego numeru! projekt
www.sknn.ue.katowice.pl