Immobilien

E i n e T h e m e n z e i t u n g v o n S m a r t Me d i a

Immobilien Bauen und Modernisieren

August 2012

Facility Management Umfassende Betreuung von Gebäuden

Intelligentes Wohnen Das Haus denkt mit

Kauf und Verkauf Trautes Heim

André Biland «Spezialisten sind gefragter denn je»

Weiterbildung

Energieeffizienz

Liegenschaftsfinanzierung

Chancen im Immobilienbereich

Bauen mit Köpfchen

Hypotheken

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E d i t o ria l

«Mis Dach isch de Himmel vo Züri…»

Für sich sein, entspannen und Kraft schöpfen - die eigenen vier Wände sind für viele Menschen der Rückzugsort, um sich vom Alltag zu erholen und den Feierabend zu geniessen. Wer dies in seiner Eigentumswohnung oder seinem Häuschen tun kann, lebt zufriedener – dies zeigen verschiedene Studien und Umfragen.

Ansgar Gmür Direktor Hauseigentümer­ verband Schweiz

Die eigenen vier Wände lassen sich selbstständig gestalten, ohne auf Wünsche und Regeln des Vermieters Rücksicht nehmen zu müssen. Dementsprechend gefragt ist Wohneigentum: Über 70 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer wünschen sich, mal in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus wohnen zu können.

Der Bau oder die Sanierung eines Hauses macht aber nicht nur Freude, sondern stellt auch eine Herausforderung dar.

Viele stehen nur einmal im Leben vor solch einer Aufgabe.

Auch der Kauf einer Immobilie ist kein Alltagsgeschäft. Wen wundert’s, dass Fachwissen und Erfahrung nicht immer ausreichen, um mit Bau- und Immobilienprofis auf Augenhöhe zu diskutieren. Viele Probleme im Zusammenhang mit Immobilienkäufen oder Bauprojekten sind in anekdotischer Form bekannt. Hier lohnt es sich, mit Fachexperten vorgängig

Kontakt aufzunehmen und sich eingehend beraten zu lassen, um Enttäuschungen und Ärger vermeiden zu können.

Ist der Wunsch nach einem

»Wohneigentum ist gefragt.

Eigenheim da, empfehlen wir, sich zuerst über seine Bedürfnisse und Vorstellungen klar zu werden. Da sich zudem fast alle Käufer stark verschulden müssen, ist eine gute Finanzplanung und Tragbarkeitsrechnung wichtig. Für die Tragbarkeit einer Immobilie sind genügend Eigenkapital zu Beginn sowie die Amortisation der Hypothek auf längere Sicht bedeutend. Der Hauseigentümerverband engagiert sich mit seiner Initiative «Sicheres Wohnen im Alter» genau für

diesen Punkt: Sie ermöglicht die Streichung des Eigenmietwerts im Rentenalter.

Dies fördert die Abbezahlung der Hypothek und reduziert dadurch die Gefahr, dass eine Immobilie im Alter aus finanziellen Gründen nicht mehr gehalten werden kann.

Die vorliegende Beilage enthält viele spannende Informationen zum Thema Wohneigentum, Finanzierung, Bauen und Renovieren.

Wertvolle Tipps rund ums Wohneigentum finden Sie zudem auf der Website des Hauseigentümerverbands unter Hev-schweiz.ch. Ein Besuch lohnt sich!

Nun bleibt mir noch, Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre der Themenzeitung «Immobilien – Bauen und Modernisieren» und vor allem einen wunderschönen Sommer in Ihrem Zuhause zu wünschen! «Mis Dach ischs Dach vo mim Hüsli.»

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04 Bauen mit Köpfchen 06 Kauf und Verkauf 08 Interview mit André Biland 10 Das Haus denkt mit 11 Liegenschaftsfinan- zierung: Hypotheken 12 Liegenschafts­- verwaltung 13 Weiterbildung im Bereich Immobilien 14 Facility Manage- ment: umfassende Betreuung

Immobilien

Über Smart Media

Projektleitung: Alexandra Brändli, Galla Stambuk Produktionsleitung: Sarah Brandenberger, sarah.brandenberger@smartmediapublishing.com Text: Michael Jud, Stephan Eisler Foto Titelseite: Andreas Keller Produktion: Smart Media Publishing GmbH Druck: Ziegler Druck- und Verlags-AG Veröffentlicht mit der Weltwoche im August.

Für mehr Informationen, Fragen oder Inserate, Salar Roshandel, salar.roshandel@smart­mediapublishing.com, Smart Media Publishing Schweiz GmbH, Tel. 044 258 86 00

Smart Media entwickelt, produziert und veröffentlicht themenspezifische Zeitungen, die gemeinsam mit führenden Medien auf dem jeweiligen Markt vertrieben werden. Dank unseren kreativen Medienlösungen helfen wir unseren Kunden, Aufmerksamkeit zu erzeugen, Marken zu stärken und Interesse sowie Wissensstand über die Unternehmen in ihrem jeweiligen Geschäftsbereich zu erhöhen. Unsere Veröffentli­chungen zeichnen sich durch hohe Qualität und inspirierende redaktionelle Inhalte aus.

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Casa Cortile – die grüne Oase im Osten der Stadt Bern

Ein Projekt der Pirit AG Köniz „Casa Cortile“ liegt im SchönbergPark, einer grünen Oase unweit von Berns Zentrum. Zu Fuss erreichen Sie in wenigen Minuten den Rosengarten, den neuen Bärenpark und das Zentrum Paul Klee. Eine Lage, welche die Bezeichnung „privilegiert“ zu Recht trägt.

Das Projekt „Casa Cortile“ weist zwei Villen mit je vier hochwertigen 4½-Zimmerwohnungen und je einer Attika auf. Die Zugangsgeschosse der beiden Baukörper sind leicht zurückversetzt. Diese Bauweise verleiht den beiden Villen eine überraschende Leichtigkeit. Fast „schwebend“ stehen sie in der Parklandschaft. Sie profitieren von einer sonnigen Lage. Raumhohe Fenster öffnen eine bemerkenswerte Sicht in die Parkanlage. Die zur Auswahl stehenden Materialien für die Gestaltung der Innenräume sind von vorzüglicher Qualität. Echtholzparkett (Schiffboden), Küche von bulthaup etc. und modernste Haustechnik (Minergie-Standard) sorgen für ein angenehmes, natürliches „Wohngefühl“.

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C h a nce n

B a u e n u n d Ren o v i e r e n

Bauen mit Köpfchen Bauten kommen irgendwann in die Jahre – dann gilt es sie zu renovieren oder umzubauen.

Wer da ein Auge auf die Energieeffizienz wirft kann nur gewinnen. text Michael Jud

Wie baut man energieeffizient? Diese Frage ist gleichermassen berechtigt wie durchgekaut – dennoch gibt es keine pauschale Antwort dafür. Das Internet strotzt förmlich von Seiten mit Ratgebern und wir werden beinahe überall damit konfrontiert. Wo kriegt man nun aber die Informationen her, die man wirklich braucht?

Planen und beraten lassen

Wer sein Haus renovieren oder umbauen will – und das möglichst energieeffizient – der steht nicht alleine da. Know-how ist genügend vorhanden, denn viele Unternehmen, Kantone und Gemeinden bieten Beratungen in diesem Bereich an.

» Bei Risiken und Nebenwirkungen, fragen Sie Ihren Energiecoach.

Dabei handelt es sich einerseits um klassische Energieberatung, wo der momentane Zustand des Gebäudes erfasst wird und entsprechend dem Resultat geeignete Schritte

zur Steigerung der Energieeffizienz ausgearbeitet werden. Andererseits werden aber auch prozessbegleitende Beratungen angeboten, das heisst: Der Bauherr wird von der Planung bis zur Realisierung durch Fachleute begleitet und gecoacht. Die Umsetzung des Bauvorhabens liegt dann meist in der Hand eines Bauplaners oder Architekten und der Energiecoach fungiert als unabhängiger Berater und stellt eine Zweitmeinung. Ein solches Dreiergespann zahlt sich ebenfalls bei der Abklärung von technischen, rechtlichen oder finanziellen Fragen aus.

Diese Dienstleistungen sind oftmals kostenlos oder durch Förderprogramme vergünstigt. So spart man einiges an Zeit und Geld – und muss wichtige Entscheidungen nicht alleine treffen.

Alles andere als wurmstichig

Holz ist nach wie vor als Baustoff hoch im Kurs - nicht nur bei Einfamilienhäusern, sondern auch bei mehrgeschossigen Bauten. Bis zum Jahre 2005 war es aus feuerpolizeilichen Gründen nicht erlaubt, mehr als zweigeschossige Holzbauten zu erstellen. Seit die neuen Brandschutzvorschriften erlassen wurden, sind gemäss Hauseigentümerverband bereits rund 1500 mehrstöckige Holzbauten errichtet worden.

Wieso aber ist Holz ein energieeffizienter Baustoff? Holz leitet Wärme von Natur aus schlecht, dadurch und durch eine geei­gnete Dämmung lassen sich bereits sehr gute Energiewerte erreichen. Zudem lässt sich Holz sehr genau verarbeiten und behandeln, so wird beim Bau die unverzichtbare Dichtigkeit gewährleistet, damit es später nicht zu einem unkontrol-

» Der Bauherr wird von der Planung bis zur Realisierung durch Fachleute begleitet und gecoacht. lierten Energieverlust oder Schäden am Gebäude kommt. Fachleute sprechen gar davon, dass eine gleich dicke Holzwand, verglichen zum Massivbau, eine doppelt so gute Dämmwirkung aufweist. Das wiederum bedeutet, dass mit dünneren Wänden gebaut werden kann und somit mehr Wohnraum entsteht.

Holz lässt sich sehr genau verarbeiten und ge-

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Ch a nce n

Ba u en u nd Reno vi eren Zukunftsaussichten

Man blickt täglich durch, öffnet es, schliesst es wieder oder nervt sich über die mühsame Reinigung.

Aber dass mit modernen Fenstern einiges an Energie gespart werden kann, geht oft vergessen. Fenster

» Bei Neubauten werden heute praktisch nur noch dreifachverglaste Fenster verwendet.

währleistet so die unverzichtbare Dichtigkeit

sind heutzutage richtige Allroun­ der, innovative Modelle lassen zwar Sonnenwärme ins Gebäudeinnere, jedoch nur wenig Heizwärme nach aussen. Genauso soll auch der Lärm draussen bleiben.

Bereits die Zweifachverglasung wurde als Revolution gefeiert, heute geht es der Drei- und Vierfachverglasung so. Einfach mehrere Glasschichten übereinander zu legen, ist aber längst nicht alles. Die Clous sind viel mehr die Beschichtun­g­en, Folien, Gasfüllungen, optimierte Scharniere und hochsichere Rahmen.

Bei Neubauten werden heute prak­tisch nur noch dreifachverglaste Fenster verwendet. Diese sind nötig, um gewisse Werte zu erfüllen, damit die Mehrkosten der teueren Fenster durch den Bund und die

Kantone übernommen werden.

Man spart also doppelt, wenn man auf Energieeffizienz achtet. Ganz so einfach ist es allerdings nicht, mehrfachverglaste Fenster lassen nämlich nicht nur weniger Energie raus, sondern auch viel weniger Sonnenwärme rein. Somit empfehlen sich - speziell bei Südfassaden eher spezielle Isolierfenster, die nur zweifachverglast sind, jedoch eine höhere Durchlässigkeit zur Nutzung der Sonnenwärme aufweisen.

Welches Fenster für welches Bauvorhaben und welchen Einsatzort am besten geeignet ist, erläutert beispielsweise der Architekt oder der hinzugezogene Energiecoach.

Smart Facts Nachhaltige Reparatur: Jede Schalung wird durch Gebrauch abgenutzt und beschädigt. Mit dem Reparatursystem von Emplica kann sie jedoch schnell, einfach, dauerhaft und günstig repariert werden. Das neue System «Plicafix 200» ermöglicht eine völlig mühelose Reparatur von bis zu 20 Zentimeter langen Kratzern (zum Beispiel durch Rüttler oder Gabelstapler) in der Schalung. Emlica «Plicafix 200» Reparaturstreifen aus Sperrholz eignen sich perfekt für längliche Beschädigungen. www.emplica.com

2 Fragen an Hans-Peter Domanig Auf was ist beim energieeffizenten Bauen speziell zu achten?

Viele gute Energiekonzepte gehen im Laufe des Bauprozesses zugunsten von Änderungswünschen der Bauherrschaft und dem enormen Kostendruck in der Realisierungsphase verloren. Die Enttäuschung ist gross, wenn die in der Planung versprochenen Energieziele nicht erreicht werden. Die Bauwirtschaft muss ihre Kunden diesbezüglich besser begleiten und ihnen die Folgen von Änderungen – gerade im Hinblick auf die Energieeffizienz – vor Augen halten.

Wo versteckt sich das grösste Risiko?

Ein grosses Risiko besteht meines Erachtens darin, gar nicht erst energieeffizient zu bauen, weil die Wahrscheinlichkeit damit stark steigt, dass wir durch Energieineffizienz in Zukunft die finanziellen Konsequenzen tragen müssen.

Hans-Peter Domanig, Präsident VSGU Verband Schweizerischer Generalunternehmer

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H e r ausforderung

k a u fen u n d verka u fen

Checkliste für den Hauskauf: Diese Dinge sollten Sie vor dem Kauf unbedingt abklären, so ersparen Sie sich unangenehme Überraschungen.

Anbindung an ÖV und Strasse

Trautes Heim Irgendwann kommt der Wunsch nach einem eigenen Haus - und um dann das geeignete Domizil zu finden, sollten einige Punkte unbedingt beachtet werden. text Michael Jud

Wer träumt schon nicht vom eigenen Heim? Mit einem grossen Garten, wo die Kinder spielen und der Hund rumtollen kann, ein Garten für die eigenen Karotten und Salate sowie die wichtigsten Infrastrukturen in unmittelbarer Nähe des Hauses. Sucht man für die Familie ein geeignetes Zuhause, spielen nicht nur der Geschmack und die finanziellen Mittel eine wichtige Rolle.

Einkaufen und Schule

Neben einem Garten zum Spielen ist für die Kinder auch der Weg in den Kindergarten oder später die Schule entscheidend. Dieser sollte möglichst einfach, ungefährlich – also abseits von stark befahrenen Strassen - und später selbstständig zu meistern sein. Falls beide Eltern-

teile berufstätig sind und man sich nach Kinderkrippen umsieht, sollte diese möglichst in der Nähe liegen, einen guten Ruf und Plätze frei haben.

Weiter ist es von Vorteil, wenn sich eine Einkaufsmöglich­keit für Lebensmittel und Alltagsgegenstände in der näheren Umgebung befindet, sodass man wirklich «kurz was einkaufen gehen» kann und nicht gleich stundenweise weg ist.

Für grös­sere Einkaufstouren sollte auch ein Einkaufscenter mit dem Auto bequem erreichbar sein. Neben einer guten Verkehrsanbindung für das Auto ist auch der Blick auf die ÖV-Erschliessung nicht zu vernachlässigen. Anstrebens­ wert ist eine Anbindung mit Halbstundentakt in beide Richtungen, das bringt erstens eine flexible Gestaltung des Arbeitsweges und zweitens viele Möglichkeiten mit der Familie Ausflüge ins Grüne zu unternehmen. Aber auch für die Kinder wird der öffentliche Verkehr früher oder später zu einem wichtigen Element im Alltag, sie absolvieren eine Ausbildung

»Geld und Geschmack sind nicht länger alleinentscheidend. in einer anderen Ortschaft, gehen zur Berufsschule oder ins Gymnasium, machen Ausflüge mit Freunden oder besuchen Verwandte – denn aus Kindern werden schnell junge Erwachsene mit eigenen Bedürfnissen.

Flexibilität

Auf der Suche nach dem neuen Eigenheim ist aber nicht nur auf die Umgebung und die Infrastruktur zu achten. Genauso wichtig ist der Grundriss des Hauses, denn eine möglichst grosse Fläche alleine bringt nichts, diese muss schon ver­ nünftig aufgeteilt sein und mit der Zeit auch für andere Zwecke genutzt werden können.

Für die ersten Jahre macht es durchaus Sinn, wenn die Kinder in einem Zimmer

direkt neben dem Elternschlafzimmer untergebracht sind, da sie die Nähe zu den Eltern brauchen. Irgendwann werden die Kinder älter und geben sich nicht mehr damit zufrieden, das Zimmer mit einem Geschwister zu teilen.

Das heisst, das Spielzimmer oder Büro wird dann zu einem weiteren Kinderzimmer umfunktioniert und sollte dementsprechend auch eine gewisse Grösse aufweisen.

Sollten die Zimmer eher klein sein, so lassen sie sich in der Regel durch das Herausbrechen einer Wand miteinander verbinden oder zu einem späteren Zeitpunkt

»Flexibler Grundriss ist Gold wert. durch eine Gipswand wieder trennen. Das Haus sollte genauso flexibel sein wie seine neuen Bewohner, denn so entsteht ein harmonisches und zum Wohlfühlen prädestiniertes Zuhause.

• Wieso wird das Haus verkauft?

• Wer sind die Nachbarn?

• Wo sind die nächsten Lärmquellen?

• Wie sieht die Boden- ­beschaffenheit aus?

• Was für Betriebe sind in Riechweite?

(Landwirtschaft / Industrie) • Ist der Grundriss für uns geeignet?

• Ist uns die Innenein richtung gewachsen?

• Ist die Aussenhülle des Gebäudes intakt?

• Werden die Fenster den Ansprüchen der Energieeffizienz gerecht?

• Zustand des Dachs (Regenrinnen / Dachstuhl) • Zustand der Böden • Was für eine Heizung ist verbaut (Kostenpunkt)?

Sollten Sie weitere Fragen haben oder etwas unklar sein, so stehen Sie garantiert nicht alleine im Regen. Im Internet gibt es zahlreiche Portale wo Immobilien angeboten werden, dort finden sich zahlreiche Ratgeber die einem weiterhelfen können.

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In t e r view

«Spezialisten sind gefragter denn je» Die Schweizer Baubranche stagniert nicht, sondern boomt nach wie vor. Insbesondere deshalb, weil sie eine stetige Spezialisierung durchläuft. Als Messeleiter weiss André Biland über diese Entwicklung bestens Bescheid. Wir haben ihn daher zu aktuellen und zukünftigen Trends befragt. text Stephan Eisler

André Biland ist Mitinhaber der ZT Fachmessen AG und Messeleiter der grössten jährlich stattfindenden Baumesse «Bauen & Modernisieren» in Zürich. Er führt zu­sammen mit seinem Bruder Marco Biland das traditionsreiche Familienunternehmen in dritter Generation mit rund 20 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in Birmenstorf AG. Die zehn Eigenmessen, darunter Fach- und Publikumsmessen mit 2200 Ausstellern, ziehen jährlich rund 180 000 Besucherinnen und Besucher an. Nachhaltigkeit zieht sich durch die Geschichte des national tätigen Messeveranstalters und ist seit der ersten Messedurchführung 1969 Teil der Firmenphilosophie.

Was erwartet die Besucher der diesjährigen Messe «Bauen & Modernisieren»?

600 Aussteller geben Ideen und Information zum Bauen und Wohnen. Sie führen in vier Tagen durch ihre Produktegalerien, wecken Emotionen und vermitteln die Bautrends und Entwicklungen 2012. Wer auf der Suche nach einem Eigenheim ist, findet im Sonderbereich Eigenheim-Messe Schweiz zahlreiche Immobilienangebote. Elf Sonderschauen sowie spannende Fachreferate locken zum Besuch der grössten jährlich Anzeige

» Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sind zentrale Themen unserer Messen. stattfindenden Baumesse der Schweiz.

Besonders erwähnen möchte ich die Verleihung des Architekturpreises «ArcAward» für die innovativsten Schweizer Wohnbauten am Freitag, 31. August.

Welche Trends zeichnen sich derzeit im Wohnungs- und Eigenheimbau ab?

Die Schweizer Wirtschaft profitiert dank der noch immer stark anhaltenden Bautätigkeit, den tiefen Zinsen und der starken Zuwanderung. Die Ansprüche sind je nach persönlicher Lebenssituati­ on und Budget, ob Stadt oder Land, verschieden. Der Trend geht jedoch hin zu grösseren, hellen Wohnungen mit hohem Komfort, gefolgt von Wohnküchen und Bädern. Als absolutes Trendbeispiel gilt das Bad, das heute nicht mehr nur zum Duschen dient, sondern sich zum Rückzugsort und zur persönlichen Wellnessoase gewandelt hat. Der Wunsch nach energieeffizienten Technologien, innovativen Heizsystemen und intel-

ligenter Hausautomation ist ebenfalls brennend. «Bauen und Erneuern nach Minergie» ist daher ein zentrales und für viele Hauseigentümer relevantes Messethema. Immer mehr Bauherrschaften setzen auf saubere Wärme und Strom von der Sonne, weil ihnen Umweltverträglichkeit, langfristige Kosteneinsparungen und die Unabhäng­ig­ keit von fossilen Energien wichtig sind.

In Fachvorträgen und Sonderschauen zeigen wir unter anderem die Möglichkeiten von Solarthermie, Solarstrom, Holzenergie und Geothermie auf.

Was wird 2012 von den Kunden am meisten nachgefragt?

Unsere Besucher sind zu 60 Prozent Hauseigentümer, 20 Prozent Architekten, Planer und Investoren, 20 Prozent angehende Bauherren, die Eigentum erwerben wollen. Sehr aktuell sind, wie schon erwähnt, die energetische Modernisierung von Gebäudehülle und Heizung sowie Informationen zu Förderbeiträgen, im Speziellen die Einspeisevergütung bei Fotovoltaikanlagen. Dauerbrenner sind die klassischen Themen Fensterersatz, Küche, Bad und Boden. Neubau oder Modernisierung sind in der Regel langfristige Projekte.

Daher kommen die Messebesucher je-

André Biland: «Die Schweizer Wirtschaft profitiert dank

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Int e r view des Jahr gerne wieder, um Rat zu holen.

Oft höre ich, wie sehr die Besucher das fundierte, topaktuelle Fachwissen aus erster Hand an der «Bauen & Modernisieren» schätzen. Das zeigt mir, wie hoch der Stellenwert der 43. Messeausgabetrotz der heutzutage beliebten Informationsquelle Internet ist.

Welchen Stellenwert hat die Nachhaltigkeit im heutigen Baugewerbe?

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sind zentrale Themen unserer Messen. Viel Positives ist geschehen, eine gewisse Sensibilisierung ist da,

» Sehr aktuell ist die energetische Modernisierung von Gebäudehülle und Heizung.

der noch immer stark anhaltenden Bautätigkeit.»

aber wir sind noch lange nicht am Ziel. Die Besucher sind bereit, für eine bessere Umwelt nachhaltig und innovativ zu bauen, aber nicht um jeden Preis. Deshalb richte ich meinen Appell an die ausführende Seite und damit an die Bauwirtschaft, noch mehr Anstrengungen bezüglich Aufklärung, Aus- und Weiterbildung zu unternehmen. Spezialisten sind gefragter denn je! Ich komme ursprünglich selber aus dem Baubereich, habe kürzlich ein Eigenheim gebaut und stellte fest: Man muss die Augen offen halten, Refe-

renzen einholen und alle Bauschritte sorgfältig abklären. Ich empfehle bei technisch anspruchsvollen Fragen, kompetente Fachleute beizuziehen.

Machen Neubauten angesichts des immer knapper werdenden Baulandes und der hohen Leerstände überhaupt noch Sinn?

Die Herausforderungen im Schweizer Haus- und Wohnungsbau wachsen und die Meinungen gehen auseinander.

Im Kampf gegen die Zersiedelung ist verdichtetes Bauen angesagt. Ich möchte deshalb auf den oft vergessenen Renovationsbedarf hinweisen. Hier liegt noch vieles brach. Dabei ist das Potenzial inder Altbausanierung beträchtlich und es gibt ausgezeichnete Lösungen, auch wenn die Investitionen relativ hoch sind. Als Beispiele verweise ich auf die Fachvorträge der Sonderschau IG Altbau «Altbauten stimmungsvoll und substanzgerecht renovieren», die Referate des Architekturbüros HaagWagner «Umbauen für die Generation 50+» sowie die BFE-Vortragsreihe «Die Gebäudesanierung – der attraktive Schritt zu mehr Lebensqualität».

ZT Fachmessen AG ist ein Familienunter­nehmen in dritter Generation. Wie hat sich das Messebusiness in den letzten Jahren verändert?

Ich bin in einer Messefamilie aufgewachsen. Meine Grosseltern gründeten 1956 das erste eigene Messegelände in Spreitenbach. Sie legten den Grundstein für eine Erfolgsgeschichte und nannten die Firma «Zürich-Tor», später ZT Fachmessen AG. Heute

führe ich mit meinem Bruder Marco zusammen das Unternehmen, das zu 100 Prozent in Familienbesitz ist und zu einer der grössten privaten Messeveranstalter der Schweiz gehört, nun in der dritten Generation weiter.

Wir machen seit 43 Jahren Messen und sind stolz auf unseren Kundenkreis und des Portfolio, das wir über all die Jahre aufgebaut haben. Während meine Eltern 1969 mit 60 Ausstellern auf dem Messegelände in Spreitenbach gestartet sind, zählt die «Bauen & Modernisieren» dieses Jahr 600 Aussteller! Das Bauen ist heute sehr komplex und nicht mehr vergleichbar mit früher.

Und da jeder Budgetrahmen seine Grenzen hat, ist es noch wichti­g­er geworden, sich vor dem Entscheid umfassend und eingehend zu informieren.

Smart Facts Der Messeveranstalter: ZT Fachmessen AG, zu 100 Prozent in Familienbesitz Das Portfolio: www.fachmessen.ch Die Baumesse: Bauen & Modernisieren Wo: Messe Zürich Wann: 30. August – 2. September 2012, 10-18 Uhr Info: www.bauen-modernisieren.ch

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Fo kus

I n telli ge n tes Wo h n e n

Per Tablet-PC können Ofen vorgeheizt und Fenster geschlossen werden

Das Haus denkt mit Zeitschaltuhren und offengelassene Fenster gehören bald der Vergangenheit an, denn unsere Häuser denken mit. text Michael Jud

Was sich erstmal liest wie der Text auf der Rückseite einer DVD ist in Tat und Wahrheit gar nicht so fiktional, sondern viel mehr die Zukunft des Wohnens – dem Smart Home.

Wie von Zauberhand

Gebäudeautomation erfolgt in der Regel mit einem sogenannten Bussystem, das die verschiedenen Geräte miteinander verbindet, ganz egal ob es sich dabei um Haus-

halts- oder Multimediageräte handelt oder um Smart Meters (Energiezähler, Wasserzähler, Gaszähler und so weiter).

Auf das Bus- beziehungsweise Hausautomationssystem kann man mit einer Vielzahl von Geräten zugreifen, sei es das Smartphone, Tablet oder Notebook. So kann man bereits aus dem Auto den Ofen vorheizen oder im Zug via Fernsteuerung die Fenster schliessen, die man aus Versehen offen gelassen hat.

Vieles lässt sich auch automatisieren, wie zum Beispiel das Öffnen und Schliessen des Garagentors, was im Endeffekt zu einer Komforterhöhung führt und zudem die Sicherheit steigert. Der

Einsatz von Schlüssel könn­te auch bald der Vergangenheit angehören, denn moderne Zu­trittssysteme unterstützen Code-Eingabefelder und Fingerabdruckleser – so bleibt der Ärger über verlorene oder vergessene Schlüssel aus, dennoch müssen keine Einbussen im Sicherheitsbereich hingenommen werden.

Auf den mobilen Geräten hat man stets den Überblick über das traute Heim, so zeigt einem die Software durch Kon­takte im Fensterrahmen auf einen Blick, welche Fenster offen oder geschlossen sind. Sollte einmal ein Fenster offen bleiben, so reduziert das System automatisch die Lüftung und Heizung

im betroffenen Raum.

Nebst den meisten Geräten im Haus lassen sich auch die Rollläden automatisieren.

Je nach Anspruch fahren bei Dunkelheit die Läden automatisch herunter oder sie werden individuell von einem Steuergerät aus angesteuert.

Zähler mit Köpfchen

Gebäudeautomation beschäftigt sich längst nicht nur mit der Steuerung von elektronischen Geräten und Rollladen, sondern auch mit der Geldbörse des Wohneigentümers und unserem Klima. Dies funktioniert mit dem Einsatz von sogenannten intelligenten Zählern, die neben dem reinen Energiever-

brauch zusätzliche Faktoren messen und weiterleiten können. So werden nicht nur die verbrauchten Strommengen gemessen, sondern beispielsweise auch der entsprechende Zeitraum. Ziel ist es, von der zentralen Stromerzeugung wegzukommen und stattdessen die Energie von dezentralen Erzeugungsanlagen zu beziehen. Das heisst, in den Zeiten wo wenig Strom verbraucht wird, kann das Bussystem beispielsweise den hauseigenen Energiespeicher, der durch Solarzellen gefüllt wird, anzapfen und sobald mehr Strom benötigt wird, kann dieser von einer anderen oder zusätzlichen Quelle bezogen werden.

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11 Hypo theken

Fo kus

Liegenschaftsfinanzierung: Hypotheken Wer eine Liegenschaft baut, renoviert oder kauft, der braucht Kapital. Meistens wird dafür ein Kredit aufgenommen. Dabei sollten die dadurch anfallenden Hypothekarzinsen berücksichtigt werden. text Stephan Eisler

In jedem Fall lohnt es sich, das Bau- oder Renovationsvorhaben mit verschiedenen Banken zu besprechen, da nicht alle die

» Auch Kombinationen sind möglich. gleichen Richtlinien befolgen beziehungsweise mit anderen Zinssätzen und Kennziffern bei der Berechnung vorgehen.

In jedem Fall wichtig für die Berechnung sind der Verkehrs­ wert der Liegenschaft, der Kaufpreis, das Bruttoeinkomm­en, der zur Verfügung stehende Anteil an Eigenkapital sowie eventuell vorhandene Sicherheiten wie Wertpapiere.

Aber auch Amortisation und Unterhalt der Liegenschaft können bei der Festlegung der

Hypothek eine Rolle spielen.

Zweithypotheken sind wegen des höheren Risikos für den Kreditgeber in der Regel immer höher verzinst.

Arten von Hypotheken

Die ursprünglichste Form von Hypothek ist die variable Variante mit einer offenen Laufzeit.

Ihr Zinssatz ändert sich mit dem allgemeinen Zinsniveau.

Daher kann die Zinsbelastung auch nicht abschliessend budgetiert werden. Für eine variable Hypothek sollte man sich entscheid­en, wenn künftig konstante oder sinkende Zinsen zu erwarten sind. Die variable Hypothek eignet sich auch dann, wenn die Finanzierung nur kurzfristig sein soll, beispielsweise wenn der baldige Verkauf der Liegen­ schaft geplant ist. Die Anpass­ung der Zinssätze ist oft nicht

zu durchschauen. Sie unterliegt verschiedenen Strömungen, wie etwa politischen Einflüssen. Die Zukunft wird insbesondere darin liegen, dass der variable Zinssatz sich stärker an klar definierten Leitzinsen orientier­en wird. Aber auch Kombinationen von unterschie­dlichen Zinsarten und Laufzeiten sind möglich.

Der Zinssatz einer Festhypothek wird beim Vertragsab­ schluss für eine bestimmte Laufzeit festgelegt und ist bis zu deren Ablauf auch nicht mehr zu ändern. Während der Laufzeit besteht daher keine Möglichkeit, von konjunkturbedingten sinkenden Zinssätzen zu profitieren. Der Vorteil hingegen ist, dass die zu erwartende Zinslast eindeutig feststeht. Festhypotheken sind für Laufzeiten von einem bis zehn Jahren vereinbar.

Hypotheken durchschauen: fest, variabel oder kombiniert

Feste Hypotheken können sich lohnen, wenn steigende Zinssätze zu erwarten sind.

Sie sind auch für Kreditnehmer lukrativ, die eine bestimmte maximale Zinssatzbelastung nicht überschreiten dürfen oder können. In diesem Falle steht die Zuverlässigkeit der Budgetier­ung an oberster Stelle.

Entscheidend ist immer der Zeitraum der Zinsfestlegung.

Da Zinssätze über zehn Jahre hinweg schlecht einschätzbar sind, werden feste Hypotheken in der Regel über etwa drei bis fünf Jahre abgeschlossen.

Ein neueres Modell ist die abgestufte Hypothek. Dabei verteilen sich die Zinszahlungen über eine feste Laufzeit nach einer eigens dafür erstellten Berechnung. Die zukünftige Zinsbelastung ist dadurch bekannt und wird planbar. Davon profitieren vor allem neue Eigenheimbesitzer: Sie sind in der Anfangsphase der Zinszahlungen weniger belastet und können mit der Zeit und zunehmender Bonität ihre Zinslast schrittweise erhöhen.

Vor allem neue Eigenheim­ besitzer können so ihre Be­lastung in der Anfangsphase reduzieren und über die Zeit schrittweise erhöhen.

Kombinierte Varianten Mix- oder Kombihypotheken bieten verschiedene Möglichkeiten für den Kreditnehmer. Es ist für ihn möglich, ein Modell zu wählen respektive zusammenzustellen, das seinen Bedürfnissen und seiner aktuellen und künftig zu erwartenden Finanzlage gerecht wird.

Mischvarianten von Hypotheken sind somit eine Art Kompromiss.

Sie weisen Elemente und Vorgehensweisen von variablen wie auch festen Hypotheken auf. Das heisst, dass beispielsweise ein Teil des Kredits fest verzinst wird, während der Rest sich nicht den konjunkturellen Zinsschwankungen richtet.

Der Kreditnehmer hat so die Möglichkeit, sein Zinsrisiko besser abschätzen, einteilen und schlussendlich tragen zu können.

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Fo kus

L i e g e n s c h a fts v e r w a ltu n g

Der Verwaltungsaufwand für eine Liegenschaft ist schnell hoch

Die Wahl der Liegenschaftsverwaltung Eine Liegenschaftsverwaltung lohnt sich für Immobilienbesitzer aus vielerlei Gründen. Denn oft fehlt vor allem Neubesitzern das nötige Know-how, ein Gebäude angemessen bewirtschaften zu können. text Stephan EisleR

schnell überfordert und macht elementare Fehler. Die Ausla­ gerung dieser Aufgaben an eine Liegenschaftsverwaltung kostet zwar, doch kann diese Investition andere Ausgazben mindern oder gar von vornherein unnötig machen. Doch bei der Wahl gilt es einige Punkte zu beachten.

Auswahlverfahren

Wer Ein- oder Mehrfamilienhäuser besitzt, hat schnell einen hohen Verwaltungsaufwand zu bewältigen. An Mieten und Hypotheken muss gedacht werden, der Unterhalt muss geregelt sein und die finanzielle Zukunft der Liegenschaft muss im Auge behalten werden. Da darunter noch viele einzelne Spezialaufgaben fallen, ist man als Neuling

Die richtige Liegenschaftsverwaltung zu finden ist möglich, benötigt aber Zeit. Zunächst sollten die Verwaltungen in der Nähe ausgesucht und kurz miteinander verglichen werden.

Egal ob kleine oder grosse Unternehmen, das Erscheinungsbild und Prestige muss einem zusagen. Verwaltungen mit schlechtem Ruf sollten gemieden

»Verwal-

tungen mit schlechtem Ruf sollten gemieden werden.

werden, da dadurch die Chance Wohnungen rasch vermieten zu können sinken kann. Über andere Hausbesitz­er oder Anfragen beim Schweizerisch­en Hauseigentümerverband lassen sich erste Information einholen.

In einem nächsten Schritt muss man sich und seine Liegenschaft bei den in Frage kommenden Verwaltungen vorstellen und Offerten einholen. Dies ist einerseits deshalb wichtig, damit die potenzielle Verwaltung den künftigen Aufgabenbereich und den damit verbundenen Verwaltungsaufwand abschätzen kann.

Andererseits wird abgeklärt, welche Aufgaben vom Eigentümer übernommen werden und welche an die Verwaltung abgegeben werden sollen.

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Dies ist nicht nur bei der Anstellung eines Hauswarts von Interesse, sondern auch im Falle von möglichen künftigen Rechtsstreitigkeiten sehr wichtig.

Die Entscheidung

Grundsätzlich gilt, dass einem die Verwaltung und deren Personal sym­pathisch sind und man auf der gleichen Wellenlänge liegt. Schliesslich bildet sie die Schnittstelle zwischen dem Eigentümer und den Mietern wie auch den involvierten Behörden. Die letztendliche Auswahl sollte aber nicht nur von Sympathie abhängig sein.

All­zu hohe Liegenschaftskosten können dazu führen, dass das dafür aufgewendete Geld später beim Unterhalt fehlt.

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13 Wei terbi ldu ng

Ch a nce n

Weiterbildungen im Bereich Immobilien Sich weiterzubilden ist immer lohnenswert, auch im Bereich Immobilien. Die angebotenen Ausbildungen lohnen sich insbesondere für die Eigentümer von Immobilien. text Stephan Eisler

An Hoch- sowie Fachhochschulen wie auch in Abendund Fernkursen werden immer mehr Lehrgänge angeboten, die sich mit Immobilien befassen. Unter anderem kann man sich zum Immobilenmakler, Verwalter, Bewirtschafter und vieles mehr ausbilden lassen. Diese Ausbildungsgänge lohnen sich aber nicht nur für Menschen, die in dieser Branche arbeiten möchten.

Immer mehr Immobilienbesitzer bilden sich weiter, um beispielsweise in Sachen Verwaltung mitreden zu können und sich nicht rein auf die Expertise einer Liegenschaftsverwaltung verlassen zu müssen.

erlernte Wissen bei seinem eigenen Immobilienportfolio anwenden lässt. Liegenschaftsverwaltungen nehmen einem Immobilienbesitzer viel Arbeit ab, aber haben meist auch wenig Zeit, um alle Arbeitsschritte und die rechtlichen Grundlagen ausführlich erklären zu können. Es bringt der Zusammenarbeit von Besitzer und Verwaltung viel, wenn nicht mehr viel erklärt werden muss und man weiss, wovon in einer Sitzung gesprochen wird.

Der Schweizer Hauseigen­ tümerverband bietet für Mit­glieder kostengünstige Kurse an, die fast alle notwendigen Wissensgebiete rund um Immobilien abdecken.

Beispiele für vermittelte Wissensgebiete sind die Bewirtschaftung, rechtliche Grundlagen, Anlagenwartung,

nachhaltiges Wohnen, Facility Management und so weiter.

Die Mitgliedschaft selbst lohnt sich schon immens, da man die offizielle Zeitung des Verbandes erhält, die sich aktuellen und wissenswerten Themen im Zusammenhang mit Wohneigentum befasst.

Die Stellenangebote spiegeln den Markt wider: Mit zunehmender Technisierung und Komplexität der Immobilienbranche steigt das Bedürfnis nach gut ausgebildeten Fachleuten.

Auch wenn die Baubranche selbst stagnieren sollte,

Der Quereinstieg

» Die Stellenangebote

Eine Aus- oder Weiterbildung in der Immobilienbranche lohnt sich aber auch für Menschen, die einen Beruf in diesem Umfeld suchen.

Ein Quereinstieg bietet sich beispielsweise an, wenn man zuvor eine Handelsschule absolviert hat und im Sektor Wirtschaft gearbeitet hat. Aber auch KV-Absolventen, die in einer Verwaltung gearbeitet haben, können von der zusätzlichen Ausbildung profitieren.

Was Hänschen nicht lernt...

Eine zusätzliche Ausbildung bezüglich Immobilien kann sich auszahlen, wenn sich das

Auch für Immobilienbesitzer kann sich eine Weiterbildung lohnen

spiegeln den Markt wider. so werden doch stets Leute für Handel, Bewertung und Verwaltung von Immobilien gesucht. Entsprechende Lehrgänge, Bachelor- und Masterstudiengänge werden immer zahlreicher und decken dieses Bedürfnis ab.

Bei Fernstudien sollte jedoch darauf geachtet werden, dass Studienabschluss und Diplom eidgenössisch anerkannt sind.

Wer bereits in der Immobilienbranche tätig oder angestellt ist, kann berufsbegleitend studieren und dadurch Theorie und Praxis optimal verbinden, statt das Gelernte nach dem Studium «on the Job» festigen zu müssen.

HEV Schweiz Wer sich nur in spezifischen Teilgebieten und zum Selbstzweck weiterbilden möchte, der findet beim Hauseigentümerverband Schweiz eine ideale Plattform für seine Bedürfnisse. Der Verband hält nicht nur Kurse ab, sondern bietet mit seiner Mitgliederzeitung und seinem Internetauftritt ein breites Fachwissen an. Hilfsmittel wie Merkblätter, Checklisten, Aufstellungen von Richtlinien, Anleitungen und Ähnliches werden zur Verfügung gestellt. Auch kann Fachliteratur zu guten Konditionen bestellt werden. Nicht zuletzt stehen verbandsinterne Fachleute wie Berater und Juristen gerne für Fragen zur Verfügung.

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Ü berblick

F a c i l i t y M a n a ge me n t

3 Fragen an Dr. Peter Staub: Facility Management bietet einen gesamtheitlichen Ansatz für einen möglichst wirtschaftlichen und optimalen Betrieb grösserer Anlagen

Umfassende Betreuung von Gebäuden Wer grosse Anlagen und und gleichzeitig dennoch nachhaltiger Bewirtschaftungsansatz öffentliche Gebäude unterhält, steht vor vielen gefordert ist, wird Facility Aufgaben. Facility Manage- Management immer wichtiger.

Laien stossen schnell an ihre ment bietet die Chance, diese an Experten auszu- Grenzen, sei dies bei der Planungsphase von Anlagen, bei lagern. text Stephan Eisler

der Auswahl der Infrastruktur, der Kalkulation oder beim täglichen Unterhalt des fertigen Objekts. Werden diese Aufgaben an Spezialisten ausgelagert, so können Unternehmen, Anlagen- und Liegenschaftsbesitzer sich auf ihre Kernkompetenzen und –aufgaben konzentrieren.

Die Auslagerung hat aber auch den Vorteil, dass ein grosser Teil potenziell anfallender Kosten sowie das Risiko minimiert werden können.

Je grösser und komplexer ein Gebäude oder eine Anlage ist, desto mehr Verwaltungsaufwand fällt dafür an. Facility Management ist eine spezialisierte Form der Liegenschaftsverwaltung, die vor allem komplexe Sekundärprozesse betreut. Dies können infrastrukturelle, technische aber auch kaufmännische Aufgaben sein, die die Kompetenzen und Möglichkeiten des Betreibers übersteigen.

Die Möglichkeiten

FM in Kürze

Facility Management ist keine standardisierte Vorgehensweise.

Facilitys bezeichnet jene Teile von Grundstücken, Anlagen, Versorgungseinrichtungen und Gebäuden, die für den Betrieb und allgemein für die Sicherstellung der wichtigen Prozesse gedacht sind. Dies schliesst viele verschiedene und oft technische Prozesse ein, wie etwa die Beleuchtung, die Luftumwälzung, die Beheizung oder etwa die Wasseraufbereitung. Besonders heute, wo ein wirtschaftlicher

» Facility Manage-

ment ist keine standardisierte Vorgehensweise.

Stets befinden sich die betroffene Anlage und deren spezieller Zweck im Fokus, wenn es um die Ausarbeitung einer zugeschnittenen Managementstrategie geht. Daher lassen sich erfolgreiche FM-Modelle nicht eins zu eins auf sich ähnelnde Anlagen übertragen. Jede In­ frastruktur braucht ihr eigenes Konzept. Dabei gilt es nicht nur alleine den Betrieb und dessen notwendige Prozesse zu betrachten, sondern auch die Umwelteinflüsse in das Management zu integrieren. So muss

beispielsweise bei einem Stadion nicht nur auf die Beleuchtung und Wasseraufbereitung geachtet werden, sondern auch aktuelle und zu erwartende Besucherzahlen und Standortfaktoren, also demografische Kennzahlen, berücksichtigt werden. FM bietet einen gesamtheitlichen Ansatz für einen möglichst wirtschaftlichen und optimalen Betrieb grösserer Anlagen. Aber die eine richtige Lösung gibt es kaum. Oft hilft es, mehrere Pläne für das Gebäudemanagement erstellen zu lassen, bevor man sich für ein Unterhaltspaket entscheidet.

Der Markt

Die Nachfrage bezüglich Nachhaltigkeit, veränderte wirt­schaftliche Anforderungen und fortlaufende Technisier­ung überlasten heute so manchen Anlagenbetreiber. Da liegt ein Outsourcing nahe. Und eben dieser Trend zeigt sich auf dem Markt: FM-Leistungen werden zunehmend gefragter und die nachgefragten Leistungen immer differenzierter und komplexer.

Dieser Trend wird voraussichtlich nicht nur anhalten, sondern sich in den nächsten Jahren noch verstärken, unter anderem wegen technischer Neuerungen.

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Wie sehen Sie den FM-Markt?

Der Markt ist in Bewegung. Geringe Wachstumstendenzen sind sichtbar bei der Strategiedefinition, insbesondere Umweltstrategie. Die Nachfrage an Kennzahlen zur Optimierung des eigenen oder betreuten Portfolios ist weiterhin hoch.

Welche Entwicklungen sind zu erwarten?

Der Kampf um Marktanteile wird schärfer.

Professionalisierungen und ein steigender Wettbewerb bei Preis und Qualität verstärken Konsolidierungstendenzen, aber auch Nischenbildungen für spezialisierte Dienstleister. Dem Druck bei Investitionen und Optimierungen wird nur ein gesamtheitliches Immobilienmanagement standhalten.

Wie fördert FM Nachhaltigkeit?

Der Einbezug von FM in ein Bauvorhaben fördert den sparsamen Umgang mit Energien und Kapital; spätere Betriebskosten werden gesenkt. Weitere Optimierungspotenziale liefert ein Benchmarking. Pom+ veröffentlicht dazu jährlich den FM Monitor, Fmmonitor.ch.

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