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Mietvertrag

Während beim Kaufvertrag der Käufer Eigentümer des Kaufgegenstandes wird, findet beim Mietvertrag kein Eigentümerwechsel statt; der Mieter wird lediglich Besitzer des Mietgegenstandes. Er kann ein gemietetes Fahrzeug oder eine gemietete Wohnung während der vereinbarten Mietdauer den Vertragsbedingungen entsprechend gebrauchen. Neben Vorschriften zur Miete von Gebrauchsgegenständen (Autos, Fernsehapparate oder Musikinstrumente) enthält das Mietrecht eine grosse Anzahl von Vorschriften, die sich auf die Miete von Wohnund Geschäftsräumen beziehen. Dies deshalb, weil solche Verträge für viele Unternehmungen, Privatpersonen und Familien eine zentrale Bedeutung haben. In der Schweiz leben ca. 60 % der Bevölkerung in Miete.

Wird der Mietvertrag für eine Geschäftsliegenschaft oder eine Familienwohnung plötzlich gekündigt, so kann dies für die betroffenen Mieterinnen und Mieter – je nach Situation des Marktes für Geschäftsräume oder Wohnungen – durchaus zu existenziellen Problemen führen. Ebenso kann eine Mietzinserhöhung das Haushaltsbudget einer Familie aus dem Lot bringen. Weil in vielen Situationen die Mieter als die schwächere, schutzbedürftigere Vertragspartei angesehen werden, enthält das Mietrecht viele Vorschriften zum Schutz dieser schwächeren Partei. Durch die Kenntnis der Rechtsvorschriften zum Mietvertrag lassen sich Konflikte zwischen Vermietern und Mietern eher vermeiden.

Theorie 20.1 20.2 20.3 20.4 20.5 20.6

Übungen

Gebrauchsüberlassung: Miete, Pacht und Leasing .............................................. Gestaltungsmöglichkeiten bei Mietverträgen ...................................................... Zielkonflikt Mietzins – missbräuchliche Mietzinsen .............................................. Mängel an der Mietsache – wer zahlt? ............................................................... Kündigung ........................................................................................................ Behörden und Verfahren ................................................................................... Das haben Sie gelernt ........................................................................................ Diese Begriffe können Sie erklären .....................................................................

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1 2 3 4 5 6 7 8

Verträge auf Gebrauchsüberlassung ..................................................................... Rechte und Pflichten im Mietvertrag .................................................................... Gesetzesartikel für verschiedene Mietobjekte ....................................................... Rund ums Leasing ................................................................................................ Zwingende und dispositive Rechtsvorschriften ...................................................... Mietzinsen: mehrmals rauf – auch mal runter? ..................................................... Kündigungen ....................................................................................................... Mieterschutz ........................................................................................................

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Aufgaben 1 2 3 4 5 6 7

Ein Mietauto für den Umzug ................................................................................ Festsetzung des Mietzinses .................................................................................. Ärger mit einer feuchten Wohnung ...................................................................... Kündigung – von Gründen, Fristen und Terminen ................................................. Anfechtung einer Kündigung ............................................................................... Wie erreichen Sie eine Mietzinssenkung? ............................................................. Immobilienrenditen .............................................................................................

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Mietvertrag

20.1

Gebrauchsüberlassung: Miete, Pacht und Leasing

In der Praxis kommen verschiedene Formen von «Gebrauchsüberlassungen» vor, die teilweise durch spezielle Verträge im Obligationenrecht geregelt werden. ■ Miete (Art. 253–273c OR) Die Miete ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, bei welchem dem Mieter eine Sache für eine begrenzte Zeit zum Gebrauch überlassen wird. Früher oder später muss der Mieter die Mietsache zurückgeben. Dies kann nach einer vereinbarten Zeit, nach einer Kündigung oder nach dem Tod des Mieters sein. Für die Überlassung der gemieteten Sache bezahlen die Mieter den Mietzins. ■ Schuld- und Forderungsverhältnis im Mietvertrag Vermieterin  ist verpﬂichtet, eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Schuldnerin)  ist berechtigt, den Mietzins zu fordern (Gläubigerin)

Schuld Mietgegenstand Forderung Schuld Mietzins Forderung

Mieter  ist berechtigt, die Mietsache vereinbarungsgemäss zu gebrauchen (Gläubiger)  ist verpﬂichtet, den Mietzins zu leisten (Schuldner)

Im Gegensatz zum Kaufvertrag handelt es sich beim Mietvertrag um ein «Dauerschuldverhältnis». Die Vertragspflichten bestehen über einen gewissen Zeitraum, der im Voraus häufig noch gar nicht bestimmt ist. Gemietet werden können grundsätzlich alle Sachen: Musikinstrumente, Autos, Segeljachten, Wohnungen oder Laden- und Büroräume. Wegen der unterschiedlichen Mietkonditionen wird zwischen der Miete von Immobilien und der Miete von anderen (beweglichen) Gegenständen unterschieden. Bei der Miete von Immobilien wird eine weitere Unterteilung nach der Verwendung des Mietobjektes vorgenommen: Dienen die vermieteten Räumlichkeiten vorwiegend als private Unterkunft, so spricht man von Wohnungsmiete; überwiegt jedoch die geschäftliche Nutzung (z. B. als Verkaufslokalität), handelt es sich um Geschäftsmiete. Entsprechend der grossen Bedeutung der Miete von Wohnund Geschäftsräumen beziehen sich die nachfolgenden Ausführungen zur Miete weitgehend auf diesen Bereich des Mietrechts. ■ Die wichtigsten Pflichten der Vermieter: Der Vermieter muss dem Mieter die gemietete Sache zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben, und zwar in demjenigen Zustand, der dem vereinbarten Gebrauch der Sache entspricht. Er muss dem Mieter auf dessen Verlangen Einblick in das Übergabeprotokoll des Vormieters gewähren und ihm auch die Höhe des Mietzinses des bisherigen Mietverhältnisses bekannt geben. Der Vermieter muss

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die Mietsache unterhalten und grössere Reparaturen auf seine Kosten ausführen lassen. Ebenfalls zulasten des Vermieters gehen «Lasten und Abgaben» wie z. B. die Liegenschaftssteuern. Der Vermieter muss eine allfällige Sicherheitsleistung (Kaution oder Depot) des Mieters auf einem Sparkonto, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen. ■ Die wichtigsten Pflichten der Mieter: Der Mieter hat primär den vereinbarten Mietzins inklusive allfälliger Nebenkosten (z. B. Reinigungs- und Heizkosten) zu bezahlen. Zwar muss gemäss Art. 257d OR der Zins monatlich, spätestens Ende Monat, bezahlt werden, üblicherweise wird jedoch die Fälligkeit des Mietzinses auf den 1. Tag des laufenden Monats festgelegt. Die Mietsache muss sorgfältig gebraucht werden. Für kleinere Reparaturen (z. B. die Reparatur einer elektrischen Steckdose) hat der Mieter selber aufzukommen. Grössere Mängel, die zulasten des Vermieters gehen (z. B. das Ersetzen eines defekten Backofens), muss der Mieter dem Vermieter mitteilen, und er hat (selbstverständlich) die notwendigen Reparatur- wie auch Unterhaltsarbeiten zu dulden. Eine Untermiete, d. h. die selbstständige Weitervermietung der Mietsache, ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich (allerdings darf der Vermieter eine Untermiete nur unter strengen Voraussetzungen verbieten). Wünscht ein Mieter, die Mietsache vorzeitig zurückzugeben, so ist dies möglich, sofern er dem Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlagen kann. ■ Pacht (Art. 275–304 OR) Die Pacht ist der Miete nahe verwandt. Sie wird auch im Gesetz unmittelbar im Anschluss an das Mietrecht behandelt. Bei der Pacht geht es um die dauerhafte Gebrauchsüberlassung von produktiven Mietgegenständen. Der Pächter oder die Pächterin kann und soll aus dem Gebrauch einen Ertrag erwirtschaften. Am häufigsten ist die Pacht in der Landwirtschaft anzutreffen, für welche die speziellen Vorschriften des landPachtflächen machen rund 45% der landwirtschaftlichen Gesamtfläche aus. Der Wert belegt wirtschaftlichen Pachtgesetzes gelten. Oft die grosse Bedeutung des Pachtlandes für werden auch Restaurants verpachtet, die Landwirtschaftsbetriebe. unter einem bereits bestehenden Namen geführt werden. In solchen Fällen kann die Pächterin oder der Pächter auch die spezielle Einrichtung sowie einen gewissen Kundenkreis übernehmen.

Aufgabe 1 Übung 1 Übung 2 Übung 3

Mietvertrag

■ Leasing Beim Leasing ermöglicht eine Partei (Leasinggeber) der anderen Partei (Leasingnehmer) für eine bestimmte Zeit die Nutzung eines Gegenstandes (Leasingobjekt), den sie zuvor von einer dritten Partei erworben hat. Dafür zahlt der Benutzer Leasinggebühren (Leasingraten), deren Höhe die Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie den Geschäftsgewinn des Leasinggebers (Leasingunternehmung) decken soll. Der Leasingvertrag ist im Obligationenrecht nicht geregelt. Bei der rechtlichen Beurteilung von Leasingverträgen werden – je nach Situation – die Vorschriften des Mietrechts, des Kaufvertrags und des Konsumkreditgesetzes angewandt. Das Konsumkreditgesetz (Art. 11 KKG) regelt insbesondere die Formvorschriften für den Abschluss eines Leasingvertrages. Ein Leasingvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und unter anderem folgende Inhaltspunkte enthalten: – Anzahl, Höhe und Fälligkeit der Leasingraten – Höhe einer allfälligen Kaution (Anzahlung) – effektiver Jahreszins – Widerrufsrecht und Widerrufsfrist ■ Die Parteien in einem Leasingvertrag (indirektes Leasing, drei Partner) Schuld Leasingobjekt Forderung Schuld Leasingraten Forderung

Ka u

e kt g ire un t d fer of slie Au Verkäufer Lieferant 1

oftmals gekoppelt mit einem «Rückkaufvertrag»

Leasinggeber Leasingunternehmung; ﬁnanziert den Leasinggegenstand  ist verpﬂichtet, eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Schuldnerin)  ist berechtigt, die Leasingraten zu fordern (Gläubigerin)

fp re Ka fv is u e ( L fg ea eg rtra sin e g ¹ go nst bj an ek d t)

Leasingnehmer Unternehmung oder Privatperson; interessiert an der Nutzung, nicht am Eigentum eines Objektes  ist berechtigt, die Leasingsache vereinbarungsgemäss zu gebrauchen (Gläubiger)  ist verpﬂichtet, die Leasingraten zu leisten (Schuldner)

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Einem Leasingnehmer geht es beim Leasing um die Nutzung, und nicht um das Eigentum an der geleasten Sache. Dies ist die Grundidee des sogenannten Finanzierungsleasings. Die Leasinggesellschaft kauft sich das vom Leasingnehmer gewünschte Objekt von einem Dritten und stellt es dem Leasingnehmer zum Gebrauch zur Verfügung. Nach Ablauf der Vertragszeit geht das Leasingobjekt an den Leasinggeber zurück (der Leasingnehmer ist ja in der Regel nicht am Eigentum interessiert). Je nach den Bedürfnissen des Leasingnehmers wird dann der Vertrag mit einem neuen Leasingobjekt erneuert. Für einen Copy-Shop bringt dies z. B. den Vorteil, dass er immer mit Geräten der neusten Generation ausgerüstet ist, diese jedoch weder kaufen noch verkaufen muss. Beim Finanzierungs- oder Investitionsgüterleasing geht es um Gebrauch und Nutzung eines Investitionsgutes, z. B. einer Maschine, die gewerblichen Zwecken dient. Eine Unternehmung muss in diesem Fall die Eigenmittel für die Investition nicht im Voraus erwirtschaften, sondern kann die Investitionskosten mit dem Ertrag zahlen («Pay as you earn», d. h., «Zahle mit dem, was du verdienst»). Beim Konsumgüterleasing steht dagegen die private Nutzung an Konsumgütern, z. B. Autos oder Unterhaltungselektronik, im Vordergrund. Hier geht es häufig darum, Konsumgüter für den privaten Gebrauch zu «erwerben», ohne dass man die teuren Geräte kaufen muss (z. B. weil man das entsprechende Kapital gar nicht hat). Man schätzt, dass heute jedes zweite Auto, das auf die Strasse kommt, geleast ist. Beim Konsumgüterleasing spielt selbstverständlich das «Pay as you earn»-Prinzip nicht, weil in diesem Fall mit der Leasingsache keine Erträge erwirtschaftet werden. Weil anders als im Mietvertrag der Leasingnehmer die Gefahr eines zufälligen Verlustes des Leasinggegenstandes tragen muss, hat er in den allermeisten Fällen die Pflicht, den Leasinggegenstand zu versichern. Beim Autoleasing kommt dafür nur eine MotorfahrzeugVollkasko-Versicherung infrage. Beim (privaten) Autoleasing erhält der Leasingnehmer häufig eine Kaufoption, d. h., er kann das Fahrzeug nach Ablauf der Vertragszeit zu einem bestimmten Betrag übernehmen. Ein solches Leasing entspricht eher einem Abzahlungsverkauf und wird bei Streitigkeiten eher nach den OR-Vorschriften des Abzahlungskaufs beurteilt. Privat-Leasingverträge, die dem Konsumkreditgesetz (KKG) unterstehen, können jeweils auf Ende einer dreimonatigen Leasingdauer gekündigt werden. In einem solchen Fall werden die Leasingraten neu berechnet und rückwirkend definitiv festgesetzt.

Autoleasing ist teurer als die Aufnahme eines Kredites; am billigsten ist immer der Barkauf.

Übung 4

Mietvertrag

20.2 Gestaltungsmöglichkeiten bei Mietverträgen Zwar können die Parteien die Mietbedingungen grundsätzlich frei aushandeln und den individuellen Bedürfnissen anpassen. Es gibt aber eine Vielzahl von zwingenden Vorschriften, die beim Aufsetzen, Ändern oder Kündigen eines Mietvertrages zu beachten sind. ■ Grundsatz der Formfreiheit Das Gesetz sieht für den Abschluss eines Mietvertrages keine besondere Form vor. Aus Gründen der Rechtssicherheit wird aber in den meisten Fällen trotzdem die schriftliche Form gewählt. Der Gesetzgeber verlangt im Gegensatz dazu im Bereich der Wohnungsmiete für viele spezielle Vereinbarungen und einseitige Mitteilungen die einfache oder qualifizierte Schriftlichkeit. Für die Vermietung von Wohnräumen bestehen oft Formularmietverträge, die von den Interessenverbänden der Hauseigentümer und Mieter entwickelt wurden. Häuﬁg werden im eigentlichen Mietvertragsformular lediglich die wichtigsten Daten (Vertragspartner, Mietobjekt, Mietzins und Beginn der Miete) festgehalten. Alle übrigen Rechte und Pﬂichten der Parteien enthalten die sogenannten Allgemeinen Bedingungen, die als integrierender (= dazugehörender) Bestandteil des Vertrages gelten. Beispielsweise kann darin ein sogenannter Mietzinsvorbehalt («Mietzinsreserve») angefügt werden. Damit macht eine Vermieterin geltend, dass sie von einer Gelegenheit zur Mietzinserhöhung (z. B. aufgrund eines höheren HypoDie Verbände von Mietern und Vermietern machen in Formularmietthekarzinses) nicht Gebrauch gemacht hat, diesen verträgen Vorschläge für sinnvolle Schritt aber eventuell später nachholen möchte. Der Regelungen der dispositiven Bereiche. Mieter geht mit dieser Klausel das Risiko ein, zu einem späteren Zeitpunkt eine (evtl. massive) Mietzinserhöhung akzeptieren zu müssen. Ein Mietzinsvorbehalt ist nur dann rechtsverbindlich, wenn er in einer Beilage zum Mietvertrag ausführlich begründet und präzise angegeben wird (z. B. in Prozenten des aktuellen Mietzinses).

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■ Eine Vielzahl von zwingenden Vorschriften Im Bestreben, den Wohnungsmieter als eher schwächeren Partner vor unfairen Vertragsbedingungen zu schützen, werden im Obligationenrecht in Bezug auf die Miete von Wohnund Geschäftsräumen viele Detailfragen geregelt. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, handelt es sich bei den entsprechenden Artikeln um zwingende Rechtsvorschriften, die durch die Vertragsparteien nicht frei festgelegt werden können. Verlangt z. B. ein Vermieter von Wohnräumen vom Mieter eine Kaution (Sicherheitsleistung, Depot), so muss er diese auf einem Bankkonto, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen. Dabei darf der Betrag höchstens drei Monatsmieten umfassen (Art. 257e Abs. 1 OR). Ein weiteres Beispiel zwingender Rechtsvorschriften ist Art. 266l Abs. 2 OR: Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Mag ein Vertrag oder ein Anhang zu einem Vertrag auch noch so offiziell aussehen: Die darin enthaltenen Bestimmungen sind ungültig, wenn sie zwingenden Rechtsvorschriften widersprechen. Einzelne Fragen können dagegen von den Vertragsparteien frei festgelegt, d. h. disponiert, werden. Ein Beispiel dispositiver Rechtsvorschriften ist Art. 266a Abs. 1 OR: Die Parteien haben die Möglichkeit, das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben. Übung 5

20.3 Zielkonflikt Mietzins – missbräuchliche Mietzinsen Die Frage nach dem «richtigen» Mietzins lässt sich auf drei Arten wie folgt stellen: – betriebswirtschaftlich: Ist der Mietzins kostendeckend? – volkswirtschaftlich: Ist der Mietzins marktgerecht? – rechtlich: Ist der Mietzins rechtlich zulässig? Weil einerseits die Hauseigentümer mit den Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen neben der Abdeckung ihrer Kosten zusätzlich einen Gewinn erzielen möchten, der Mietzins andererseits für viele Mieterinnen und Mieter einen sehr gewichtigen Budgetposten darstellt, verwundert es wenig, dass das Gesetz zur Regelung dieses Zielkonfliktes eine Reihe von Bestimmungen zur Mietzinsgestaltung enthält. ■ Wann ist der Mietzins «gerecht»? (Art. 269 ff. OR) Im Mietrecht findet sich keine Antwort auf die Frage, wie hoch ein «gerechter» Mietzins ist. Die Gesetzesartikel umschreiben lediglich, wann Mietzinse «missbräuchlich» sind. Aufgabe 2

Missbräuchlich ist ein Mietzins, wenn … – damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder … – wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Als Regel gilt, dass der Vermieter aus dem Mietzins sämtliche Kosten decken und mit dem Mietobjekt noch eine Rendite erzielen darf, die dem aktuell üblichen Zinsniveau entspricht. Ob die Rendite noch zulässig ist, wird bei Alt- und Neubauten unterschiedlich ermittelt. Als Vergleichsgrösse dient der sogenannte Referenzzinssatz. Der vom Bund publizierte Referenzzinssatz beruht auf der (vierteljährlich erhobenen) durchschnittlichen Verzinsung von Hypotheken der ganzen Schweiz. Seit Mitte 2015 liegt dieser Satz bei 1,75 %; der Durchschnittswert wird jeweils auf ein Viertelprozent gerundet. Für die Beurteilung von Mietzinsen bei Neubauten dient die kostendeckende Bruttorendite; diese berechnet sich aus dem Jahresmietzins und den Anlagekosten wie folgt: kostendeckende Bruttorendite

Jahresmietzins × 100 Anlagekosten

Als kostendeckend gilt eine Bruttorendite, die 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegt. Als Neubauten gelten Gebäude, die nicht älter als zehn Jahre sind. Dieses Verfahren eignet sich somit vor allem zur Festlegung des Anfangsmietzinses neu erstellter Liegenschaften. Kann allerdings der so ermittelte Mietzins mangels Nachfrage nicht realisiert werden, wird häufig ein Mietzinsvorbehalt angebracht, dass der vereinbarte Anfangsmietzins nicht kostendeckend sei. Für Altbauten sind die Anlagekosten nicht mehr aktuell, deshalb dient für solche Objekte die Rendite des Eigenkapitals als Beurteilungskriterium: Rendite des Eigenkapitals (Nettorendite)

(Jahresmietzins – Liegenschaftsaufwand) × 100 investiertes Eigenkapital

Die Eigenkapitalrendite des Vermieters darf den Referenzzinssatz um höchstens einen halben Prozentpunkt übersteigen. Ein Mietzins ist gemäss OR auch dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der ortsoder quartierüblichen Mietzinsen liegt. Das Verfahren zur Anfechtung einer Mietzinserhöhung oder zur Anfechtung des Anfangsmietzinses wird im Kapitel 6 auf Seite 12 beschrieben.

Mietvertrag

■ Vorschriften über Mietzinserhöhungen und -senkungen (Art. 269a ff. OR) Vermieterinnen und Vermieter wollen bei Änderungen des Liegenschaftsaufwandes ihre Rendite sichern – für Mieterinnen und Mieter bedeuten höhere Mietzinsen eine Änderung ihres Haushaltbudgets. Das Mietrecht beinhaltet für diesen Interessenkonflikt eine Vielzahl von differenzierten Vorschriften. So muss der Vermieter z. B. eine Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Eine Mietzinserhöhung ist zudem nur bei folgenden inhaltlichen Voraussetzungen erlaubt: ■ Kostensteigerungen: Wenn der Referenzzinssatz um _14 % ansteigt, dürfen die Vermieter die Mietzinsen um 3 % anheben. Bei ordnungsgemäss unterhaltenen Liegenschaften sind unter dem Titel «Allgemeine Kostensteigerungen» Erhöhungen des Mietzinses von 1 _ bis 1 % pro Jahr erlaubt. 2 ■ Wertvermehrende Investitionen: Neue Einrichtungen (z. B. neue Küche, neues Bad, Umbau des Balkons als Wintergarten) berechtigen zu einer Mietzinserhöhung. ■ Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital: Die allgemeine Teuerung wird mit dem Index der Konsumentenpreise gemessen. 40 % dieser Teuerung dürfen auf die Mietzinsen überwälzt werden. Damit soll der Ertrag des risikotragenden Kapitals (= investiertes Eigenkapital) angepasst werden. ■ Erreichen der kostendeckenden Bruttorendite: Unter Umständen kann der Vermieter eine neue Wohnung nicht zu kostendeckenden Preisen vermieten. Falls er den Mieter im Mietvertrag darauf aufmerksam macht (Stichwort Mietzinsvorbehalt), kann der Mietzins später mit dieser Begründung erhöht werden. ■ Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinsen: Bei einem Wechsel des Eigentümers kann der neue Vermieter eine Anpassung der Mietzinsen an das orts- und quartierübliche Niveau verlangen. Der Vermieter muss die Orts- oder Quartierüblichkeit beweisen und in der Regel mit fünf vergleichbaren Objekten belegen. So wie es Gründe für eine Erhöhung von Mieten gibt, haben die Mieterinnen und Mieter in den beiden folgenden Fällen Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses: ■ Wenn der Referenzzinssatz sinkt, besteht ein Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses im ungefähr gleichen Ausmass, wie dies bei steigenden Hypothekarzinssätzen der Fall ist. Dabei spielt es keine Rolle, wo sich der Vermieter die Hypothek beschafft hat. Falls ein Vermieter die Senkung nicht von sich aus weitergibt, kann der Mieter eine solche verlangen. Häufig führen allerdings tiefere Hypothekarzinssätze nicht automatisch zu tieferen Mietzinsen. Zwei Argumente kann der Vermieter einem Senkungsanspruch entgegenhalten: – Verrechnung mit Mehrkosten (Teuerung, Kostensteigerung für Unterhalt, wertvermehrende Investitionen) – Verrechnung des im Mietvertrag formulierten «Mietzinsvorbehalts».

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■ Beeinträchtigung im Gebrauch: Bei schweren Mängeln wie unzureichender Heizung, Feuchtigkeit oder unzumutbarem Lärm durch Bauarbeiten können Mieterinnen und Mieter eine Zinsreduktion verlangen. Die Höhe der Reduktion kann zwischen dem Vermieter und dem Mieter ausgehandelt werden; für kurze Zeit (z. B. Isolationsarbeiten an der Fassade) sind jedoch auch schwere Mängel zu dulden. Übung 6

20.4 Mängel an der Mietsache – wer zahlt? Falls der ordnungsgemässe Gebrauch der Mietsache durch irgendwelche Unzulänglichkeiten beeinträchtigt wird, stellt sich die Frage, wer für die Reparaturkosten aufkommen muss. ■ Kleinere Mängel Kleinere lnstandstellungsarbeiten und Reparaturen muss der Mieter auf eigene Kosten beseitigen. In Art. 259 OR wird dabei auf den Ortsgebrauch als Massstab für die Zumutbarkeit einer Reparatur verwiesen. Üblicherweise gelten die folgenden Schäden und Verschmutzungen als kleiner Mangel: defekte Türschlösser, gerissene Rollladengurten bzw. defekte Kurbeln von Der verstopfte Ablauf eines Lavabos ist ein typiRollladen und Storen oder verstopfte Absches Beispiel für einen kleinen Mangel, den läufe in Küche oder Bad. Die meisten Mietein Mieter zu seinen Lasten beheben lassen muss. verträge sehen eine Kostenlimite in einem Frankenbetrag (CHF 130.– bis CHF 150.–) oder in Prozenten des Jahresmietzinses (1 bis 1 _21 %) vor; der Betrag sollte allerdings CHF 150.– nicht übersteigen. Wenn die Reparatur eines Gerätes nach Ablauf der durchschnittlichen Lebensdauer altersbedingt vorgenommen werden muss, ist sie vom Vermieter zu tragen. Falls ein Gerät wegen eines kleinen Mangels zu ersetzen ist, muss der Mieter nur für den Restwert aufkommen. Weil nicht alle Formularmietverträge diese Bestimmung enthalten, ist ein vorgängiges, klärendes Gespräch mit dem Vermieter über die Verteilung allfälliger Reparaturkosten sinnvoll.

Mietvertrag

■ Schwerwiegende Mängel Die Behebung von schwerwiegenden Mängeln wie z. B. der Ausfall der Heizung oder Feuchtigkeitsmängel in einer Wohnung gehen zulasten des Vermieters. Treten solche Mängel auf, so hat der Mieter gemäss Art. 259a OR verschiedene Möglichkeiten: Er kann verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet. Bei der Miete eines Wohn- oder Geschäftsraumes besteht zudem die Möglichkeit, den Mietzins bis zur Behebung des Mangels auf ein Sperrkonto bei der Schlichtungsbehörde zu hinterlegen. Der Mieter kann damit seine wichtigste Pflicht weiterhin ordnungsgemäss erfüllen und den Vermieter trotzdem unter Druck setzen, den Mangel möglichst bald zu beheben. Weitere Beispiele von schweren Mängeln sind z. B. Funktionsstörungen bei (gemieteten) Autos oder elektronischen Geräten. Bestehen solch schwerwiegende Mängel bereits bei Mietantritt, kann der Mieter nach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen (Art. 97 – 109 OR): Wenn die zur Behebung des Mangels gesetzte Frist (etwa eine Woche) abgelaufen ist, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz für seine entstandenen Kosten (Einstellen der Möbel, Hotelunterkunft) fordern. ■ Pflichten der Mieterinnen und Mieter bei Mängeln Das Gesetz auferlegt dem Mieter bei auftretenden Mängeln auch gewisse Pflichten: ■ Meldepflicht: Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel so bald als möglich mitteilen. Unterlässt er dies, so kann er mindestens teilweise die Ansprüche aus Art. 259a OR verlieren. Verschlimmert sich ein nicht mitgeteilter Schaden im Verlaufe der Zeit, so wird der Mieter zudem gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig. Für die Mitteilung ist keine Form vorgeschrieben. Aus Beweisgründen empfiehlt sich aber auch hier ein eingeschriebener Brief. ■ Duldungspflicht: Der Mieter muss dem Vermieter die Vornahme von Unterhaltsarbeiten und damit den Zutritt zur Mietsache gestatten. Bei einer Wohnungsmiete bedeutet dies, dass der Vermieter ein Recht darauf hat, die Wohnung regelmässig auf Mängel zu untersuchen und diese auch zu beheben. Allerdings müssen Termine mit dem Mieter abgesprochen werden; der Vermieter darf die Wohnung nicht auf eigene Faust betreten. Aufgabe 3

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20.5 Kündigung Ist ein Mietvertrag für eine bestimmte Dauer abgeschlossen worden, bedarf es zu dessen Auflösung keiner Kündigung. Unbefristete Mietverträge müssen hingegen mit einer Kündigung aufgelöst werden. Je nach Mietobjekt gelten unterschiedliche Fristen und Termine. ■ Der Kündigungstermin ist der Tag, auf den das Vertragsverhältnis infolge einer Kündigung der einen oder andern Partei enden kann. Er wird in erster Linie durch den Vertrag bestimmt. Fehlt eine Vereinbarung im Vertrag, ist das Mietverhältnis auf einen ortsüblichen Termin gültig kündbar; in vielen Kantonen gibt es dabei drei Termine pro Jahr (jeweils Ende März, Juni und September). Ortsgebrauch liegt vor, wenn in einer bestimmten Region seit längerer Zeit ein bestimmtes Verhalten als üblich angesehen wird. ■ Beispiel aus einem Formularmietvertrag Beginn und Beendigung Mietbeginn: ________________ mittags 12 Uhr Kündigung monatlich (mindestens 3 Monate) zum Voraus auf Ende jeden Monats, ausgenommen Ende Dezember, oder wahlweise auf die ortsüblichen Termine, d. h. Ende März, Ende Juni, Ende September

■ Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der mindestens zwischen dem Empfang der Kündigung und der Beendigung des Vertragsverhältnisses liegen muss. Die Kündigungsfrist beträgt für Mietwohnungen drei, für Geschäftsräume sechs Monate. Die Parteien sind frei, längere Fristen zu vereinbaren. ■ Ordentliche Kündigung (Art. 266–266f OR) Halten sich die Parteien an die vertraglichen Kündigungstermine (z. B. Ende März, Ende Juni, Ende September), so wird von einer ordentlichen Kündigung gesprochen. Für Kündigungen bestehen besondere Formvorschriften: Die Kündigung durch den Mieter muss schriftlich abgefasst sein (einfache Schriftlichkeit). Familienwohnungen können zudem nur von beiden Ehepartnern gemeinsam gekündigt werden. Die Kündigung durch den Vermieter muss auf einem vom Kanton genehmigten speziellen Formular erfolgen (Formvorschrift der qualiﬁzierten Schriftlichkeit). Die Kündigung einer Familienwohnung vom Vermieter aus ist nur dann gültig, wenn sie gegenüber beiden Ehepartnern ausgesprochen wird (in separaten Kuverts!).

Mietvertrag

Kündigungen sind empfangsbedürftige Willenserklärungen; d. h., die Fristen beginnen erst zu laufen, wenn die Mitteilung beim Empfänger eingetroffen ist. Aus Beweisgründen werden Kündigungen deshalb mit Vorteil eingeschrieben versandt. Es empﬁehlt sich zudem, ein Kündigungsschreiben frühzeitig aufzusetzen und zu versenden. Wenn z. B. eine Kündigung beim Vermieter am 1. April anstatt am 31. März eintrifft, beginnt die Kündigungsfrist erst Ende April zu laufen. Wird im Vertrag auf die ortsüblichen Kündigungstermine verwiesen, kann dies im ungünstigsten Fall zu einer Verzögerung um drei Monate führen. Beispiel 1: Eine Kündigung wird am 28. März (Donnerstag) versandt, Eingang beim Empfänger am 29. März (Freitag). 1. Kündigungstermin

März

2. Kündigungstermin

April

Mai

Juni

3. Kündigungstermin

Juli

August

September

Kündigungsfrist (3 Monate)

Empfang der Kündigung

gültiger Kündigungstermin

Beispiel 2: Auswirkung eines «verspäteten» Empfangs einer Kündigung Eine Kündigung wird am 30. März (Samstag) versandt, Eingang beim Empfänger am 1. April (Montag). 1. Kündigungstermin

März

2. Kündigungstermin

April

Mai

Juni

3. Kündigungstermin

Juli

August

September

Kündigungsfrist (3 Monate)

Empfang der Kündigung

gültiger Kündigungstermin

■ Ausserordentliche Kündigung (Art. 266g–266k OR) Bei einer ausserordentlichen Kündigung verlieren die vertraglich fixierten Termine und Fristen ihre Bedeutung. Die gesetzlichen Fristen müssen in der Regel jedoch eingehalten werden; die kündigende Partei hat sich aber nicht mehr an den ortsüblichen Terminen zu orientieren. Sowohl Mieter wie Vermieter haben das Recht, aus wichtigen Gründen die Mietsache vorzeitig zu kündigen (Art. 266g OR).

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Ausserordentliche Kündigungen durch den Vermieter sind insbesondere bei Zahlungsverzug oder Verletzung der Sorgfaltspﬂicht durch den Mieter vorgesehen. Ebenso bei Eigentümerwechsel, wobei der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen nachweisen muss, dass er die Mieträume für sich oder nahe Verwandte braucht. Fast immer ist es jedoch der Mieter, der die ausserordentliche Kündigung wünscht: Weil Wohnungen oft sehr kurzfristig zur Neuvermietung ausgeschrieben werden, steht der Mieter bei einem Wohnungswechsel häuﬁg vor der Wahl, entweder eine Zeit lang ohne Wohnung zu sein oder zwei Wohnungen zu bezahlen. Das Gesetz erlaubt dem Mieter in Art. 264 OR die vorzeitige Rückgabe, sofern er dem Vermieter einen zumutbaren (zahlungsfähigen) Aufgabe 4 neuen Mieter vorschlägt, der den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Übung 7

20.6 Behörden und Verfahren Verfahren in Miet- und Pachtstreitigkeiten laufen nach den Regeln der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) ab und sind deshalb in der ganzen Schweiz gleich. Unterschiede kann es jedoch bei der Bezeichnung und Zusammensetzung der Behörden geben, denn diese liegen in der Kompetenz der Kantone. Für Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher Sachen ist grundsätzlich das Gericht am Ort der Sache zuständig. Bei Mietstreitigkeiten versucht eine besondere Schlichtungsbehörde (oder Schlichtungsstelle) für Mietsachen, eine einvernehmliche Regelung ohne eigentlichen Prozess zu erreichen. ■ Schlichtungsbehörde – Verfahrensablauf Die Durchführung einer Schlichtungsverhandlung ist zwingend vorgeschrieben, d. h., es ist in der Regel nicht möglich, wegen eines mietrechtlichen Streits direkt an ein Gericht zu gelangen. Die Schlichtungsbehörde besteht in der Regel aus drei Personen und ist paritätisch zusammengesetzt. Das heisst, dass neben einer unabhängigen Vorsitzenden (meistens einer Amts- oder Gerichtsperson) ein Vertreter des Mieterinnen- und Mieterverbandes sowie eine Vertreterin des Hauseigentümerverbandes Einsitz nehmen. Häuﬁg sind alle Mitglieder einer solchen Behörde juristisch geschulte Personen (z. B. Rechtsanwälte oder Fürsprecherinnen). Die Schlichtungsbehörde hat primär beratende und, wie ihr Name schon sagt, schlichtende Funktion. Sie versucht, bei Streitigkeiten eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen. Das Verfahren ist kostenlos und kann mit einer Einigung oder Nichteinigung der Parteien, einem Urteilsvorschlag oder einem Entscheid enden. Kommt es zu keiner Einigung, so erteilt die Schlichtungsbehörde eine sogenannte Klagebewilligung. Diese ermächtigt die betreffende Partei innert 30 Tagen zur Anrufung eines Gerichts. Im Gegensatz zum Verfahren vor der Schlichtungsbehörde sind Entscheide der Gerichte nicht mehr kostenlos.

Die SchlichtungsbehĂśrde kann den Parteien aber auch einen Urteilsvorschlag unterbreiten. Dieser wird rechtskrĂ¤ftig, wenn er von keiner Partei innert 20 Tagen abgelehnt wird; er hat dann dieselbe Wirkung wie ein Gerichtsurteil. Wird der Urteilsvorschlag jedoch von einer Partei abgelehnt, stellt die SchlichtungsbehĂśrde ebenfalls eine Klagebewilligung aus, mit der ein Gericht angerufen werden kann.

Mietvertrag

Herabsetzungsbegehren des Mieters auf den nöchstmöglichen Kündigungstermin

Wenn die Kündigung von der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich erklärt wird, läuft das Mietverhältnis normal weiter. Der Vermieter kann dem Mieter während der nächsten drei Jahre nur noch in Ausnahmefällen kündigen. Diese Bestimmung (Art. 271a Abs. 1, lit. e, Ziff. 1 OR) verhindert, dass Vermieter sich an Mietern, die sich für ihre Rechte einsetzen, unmittelbar mit einer Kündigung rächen können. Neben den in Art. 271a Abs. 1 OR angeführten Gründen gelten auch reine Schikanen als Verstoss gegen den «Grundsatz von Treu und Glauben» und damit als missbräuchliche Kündigungen, z. B. eine Kündigung wegen der Hautfarbe des Freundes der Mieterin, wegen politischer Zugehörigkeit des Mieters oder weil ausnahmsweise eine Zahlung des Mietzinses etwas verspätet eintrifft.

Stellungnahme Vermieter, innert 30 Tagen

■ Erstreckung des Mietverhältnisses – bis zu 4 Jahren (Art. 272 ff. OR)

■ Anfechtung des missbräuchlichen Mietzinses (Art. 270–270d OR) Im Gesetz sind drei Fälle vorgesehen, in denen der Mieter gegen missbräuchliche Mietzinsen vorgehen kann. Der Ablauf des Verfahrens ist in allen drei Fällen sehr ähnlich: Zu hoher Anfangsmietzins

Anfechtung des Mietzinses während der Mietdauer

Ungerechtfertigte Mietzinserhöhung

Art. 270 OR

Art. 270a OR

Art. 270b OR

Bei Abschluss des Mietvertrages wegen persönlicher Notlage, Wohnungsmangel oder einer erheblichen Erhöhung des Mietzinses gegenüber Vormieter

keine Stellungnahme

oder Ablehnung

Gesuch an die Schlichtungsbehörde Schlichtungsverhandlung innert 2 Monaten, Abschluss spätestens nach 12 Monaten

Möglichkeit der Behörde keine

Einigung der Parteien Anrufung Gericht innert 30 Tagen

Einigung

Klagebewilligung

Urteilsvorschlag

Ablehnung durch eine der Parteien

Um den Mieter vor allfälligen Repressalien zu schützen, gewährt ihm das Gesetz nach einem erfolgreichen Verfahren einen Kündigungsschutz von 3 Jahren. Zudem enthält das Strafgesetzbuch für diesen Fall spezielle Bestimmungen (vgl. Art. 325bis StGB.). ■ Anfechtung der Kündigung – bei Erfolg 3 Jahre Kündigungsschutz (Art. 271 f. OR) Wie die Mitteilung einer Mietzinserhöhung muss auch die Kündigung auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen, sonst ist sie ungültig. Ungültig ist auch die Kündigung einer Familienwohnung, wenn sie nicht beiden Ehepartnern mit separater Post zugestellt wird. Neben diesen formellen Erfordernissen darf eine Kündigung auch nicht gegen den «Grundsatz von Treu und Glauben» verstossen (Art. 271 Abs. 1 OR), der besagt, dass sich die Vertragspartner offen und fair verhalten sollen. Die Kündigungsfreiheit der Vermieter wird eingeschränkt durch das Recht der Mieter, den Kündigungsgrund zu erfahren und missbräuchliche Kündigungen anzufechten. In Art. 271a OR werden einzelne Verstösse gegen den «Grundsatz von Treu und Glauben» näher formuliert, so z. B., wenn der Vermieter kündigt, weil sich der Mieter früher für seine Rechte gewehrt hat.

Die Erstreckung eines Mietverhältnisses bedeutet, dass der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auch nach einer rechtsgültigen Kündigung gegen den Willen des Vermieters für einige Zeit in den Räumen verbleiben darf. Selbstverständlich müssen dazu gute Gründe vorliegen. Im Wesentlichen wird dabei zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern abgewogen. In Art. 272 Abs. 2 OR werden verschiedene Kriterien genannt, die bei der Entscheidungsfindung ins Gewicht fallen. Grundsätzlich kommen alle Umstände, welche die Wohnungssuche erschweren, als Härtegründe in Betracht. Beispiele von Härtegründen: Interessen der Mieterinnen und Mieter

Interessen der Vermieter

■ Eine Familie mit einem Einkommen von CHF 4000.–, die keine vergleichbare Wohnung für CHF 1300.– findet. ■ Eine invalide Rentnerin kann erst in 10 Monaten ins Altersheim umziehen, weil eine lange Warteliste besteht. ■ Eine Mieterin ist im sechsten Monat schwanger und hatte während der Schwangerschaft bereits Komplikationen.

■ Der Vermieter, der im gleichen Haus wohnt, will kündigen, weil seine alleinstehende Mutter nach einer Hüftoperation seine Betreuung benötigt. ■ Der Vermieter kündigt eine Dachwohnung, weil die Sanierungsarbeiten sehr dringend vorgenommen werden müssen, um die Bausubstanz zu erhalten.

Hat die Kündigung für den Mieter eine übermässige Härte zur Folge, die in einem krassen Missverhältnis zu den Interessen des Vermieters steht, so wird für Wohnräume eine maximale Erstreckung von 4 Jahren (für Geschäftsräume 6 Jahre) gewährt. Die Höchstgrenze wird nur Aufgabe 5 in wirklichen Härtefällen gewährt. Meistens kommt es zu einer ersten, kurzen Erstreckungs- Aufgabe 6 dauer, nach deren Ablauf jedoch ein zweites Erstreckungsgesuch eingereicht werden kann. Übung 8

Mietvertrag

 Das haben Sie gelernt Rechte und Pflichten der Vertragsparteien am Beispiel des Mietvertrages aufzählen Die Wesensmerkmale des Mietvertrages und mietähnlicher Verträge unterscheiden Die Gestaltungsmöglichkeiten der Vertragsparteien bei Mietverträgen beschreiben Zwingende und dispositive Rechtsvorschriften im Mietrecht bestimmen Die Voraussetzung für das Vorliegen von missbräuchlichen Mietzinsen nennen Mietzinserhöhungen mithilfe des Gesetzes auf ihre Gültigkeit überprüfen Ausbleibende Mietzinssenkungen bei sinkenden Hypothekarzinsen erklären Das Vorgehen und die Rechtsfolgen bei Mängeln an der Mietsache beschreiben Arten und Voraussetzungen von rechtsgültigen Kündigungen beschreiben Für konkrete Beispiele die Kündigungsfrist und den frühestmöglichen Kündigungstermin bestimmen Zusammensetzung und Aufgabe der Schlichtungsbehörde nennen Das Vorgehen bei Anfechtung von Kündigungen und Mieterstreckungen mithilfe des Gesetzes bestimmen

Offene Fragen

15 16

 Diese Begriffe können Sie erklären Miete Pacht Leasing Formularmietvertrag Mietzinsvorbehalt Zwingende Vorschriften Dispositive Vorschriften Ortsgebrauch Missbräuchliche Mietzinsen Kostendeckende Bruttorendite Rendite des Eigenkapitals Referenzzinssatz Orts- und Quartierüblichkeit Hypothekarzinsveränderung wertvermehrende Investition Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital Kündigungstermin Kündigungsfrist Ordentliche Kündigung Ausserordentliche Kündigung Schlichtungsbehörde Paritätische Zusammensetzung Anfechtung einer Kündigung Grundsatz von Treu und Glauben Mieterstreckung

Mietvertrag

Übung 1 Verträge auf Gebrauchsüberlassung

Partei A

Partei B

Überlassung einer Sache zum Gebrauch

Welche Aussagen sind richtig (R), welche falsch (F)? Überprüfen Sie die folgenden Aussagen, indem Sie Ihr OR konsultieren, und setzen Sie den zutreffenden Buchstaben in das Kästchen. Korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien. a) Die sorgfältige Behandlung der Mietsache ist ausschliesslich Sache des Mieters; er kann dem Vermieter einen Kontrollgang in der Wohnung verbieten.

Vermieter Zahlung des Mietzinses

Vertragsart:

b) Wenn die Mieterin einer Wohnung das Mietobjekt vorsätzlich schwer beschädigt, so kann der Vermieter fristlos kündigen.

Gesetzesartikel:

Partei A

Überlassung einer Sache oder eines Rechtes zur Nutzung und zum Bezug der Erträge

Partei B

c) Eine zerbrochene Scheibe oder ein tropfender Wasserhahn zählen zum «kleinen Unterhalt» und müssen vom Mieter selber ersetzt bzw. repariert werden.

Zahlung des Pachtzinses

Vertragsart:

Gesetzesartikel:

Partei A

Überlassung einer Sache zum unentgeltlichen Gebrauch

Partei B

d) Kleine Ausbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen hat, sind solche, die jede handwerklich begabte Person selbstständig beheben kann.

Rückgabe der Sache

Vertragsart:

e) Wenn Mängel an der Mietsache auftreten, kann der Mieter fristlos kündigen.

Gesetzesartikel:

Partei A

Übertragung des Eigentums an einer Summe Geld

Partei B

f) Der Vermieter muss auf Verlangen des Mieters die Höhe des Mietzinses des vorangegangenen Mietverhältnisses bekannt geben.

Rückerstattung der Summe (Zinszahlung nur, wenn vereinbart oder unter Kauﬂeuten)

Vertragsart:

Gesetzesartikel:

Partei A

Partei B

Überlassung zur Nutzung Zahlung der Leasingrate

Vertragsart:

Gesetzesartikel:

Übung 2 Rechte und Pflichten im Mietvertrag

In den folgenden Umschreibungen wird jeweils eine Sache zum Gebrauch überlassen. Bestimmen Sie aufgrund der Hauptpflichten die jeweilige Vertragsart, suchen Sie im OR mithilfe des Inhaltsverzeichnisses die entsprechenden Gesetzesartikel und bestimmen Sie die korrekte Bezeichnung der Vertragsparteien. a)

Übung 3 Gesetzesartikel für verschiedene Mietobjekte

Übung 4 Rund ums Leasing

Die folgenden gesetzlichen Bestimmungen gelten immer nur für ganz bestimmte Mietverhältnisse. Suchen Sie die Artikel im OR und bestimmen Sie, für welche Mietobjekte die Bestimmungen gelten.

Welche Aussagen sind richtig (R), welche falsch (F)? Setzen Sie das zutreffende Symbol in das Kästchen und korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien. a ) Die Leasingunternehmung räumt dem Leasinggeber die Nutzung am Leasingobjekt gegen ein Entgelt, dem Leasingzins, ein.

Art. 257b

Art. 257e Abs. 2

Art. 261b

Art. 263

Art. 266e

Art. 266f

Art. 266k

Art. 266m

Art. 268

b) Leasingraten decken die Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie einen Gewinnanteil für den Leasinggeber ab.

c) Neben einem Leasingvertrag besteht auch noch ein Kaufvertrag, der zwischen dem Lieferanten des Leasingobjektes und dem Leasingnehmer abgeschlossen wird.

d) Die strengen Formvorschriften, die für den Abschluss eines Leasingvertrages gelten, wonach mehrere ganz bestimmte Inhaltspunkte für einen gültigen Vertrag vorgeschrieben sind, bezeichnet man als «qualifizierte Beurkundung».

e) Nach Ablauf der Vertragszeit geht das Leasingobjekt in der Regel ins Eigentum des Leasingnehmers über.

f) Unter «Finanzierungsleasing» versteht man das Gleiche wie unter «Investitionsgüterleasing». j)

Art. 268b

Art. 269c

Art. 273

g) Beim Finanzierungsleasing kann man die Leasinggebühren gemäss dem Slogan «pay as you earn» mit dem Ertrag des Leasingobjektes bezahlen.

Mietvertrag

Übung 5 Zwingende und dispositive Rechtsvorschriften

Art. 253a Abs. 2

Art. 257c

Art. 257g Abs. 1

Art. 266a Abs. 1

zwingend

dispositiv

Entscheiden Sie, ob die folgenden Gesetzesartikel im Obligationenrecht zwingend (= nicht abänderbar) oder dispositiv (= durch die Vertragsparteien änderbar) sind. Begründen Sie Ihre Antwort mit den entsprechenden Formulierungen der Gesetzesartikel.

b ) Welche der folgenden Antworten liefert die beste Begründung für die folgende Aussage? «Nicht jede Hypothekarzinssenkung führt automatisch zu einer Senkung der Mietzinsen, weil … 1. … auch im Mietvertrag grundsätzlich Vertragsfreiheit herrscht.»

Formulierung

2. … es darauf ankommt, bei welcher Bank der Vermieter seine Hypothek aufgenommen hat (nicht alle Banken haben genau die gleichen Hypothekarzinssätze).» 3. … der Vermieter tiefere Hypothekarzinssätze mit allfälligen Mehrkosten oder mit im Mietvertrag formulierten Mietzinsvorbehalten verrechnen darf.» 4. … der Vermieter unter Umständen mit den geltenden Mietzinsen noch keine kostendeckende Bruttorendite erreicht.»

Übung 6 Mietzinsen: mehrmals rauf – auch mal runter? a) Mietzinserhöhungen sind nur bei bestimmten inhaltlichen Voraussetzungen erlaubt. Bestimmen Sie für die folgenden Sachverhalte die entsprechenden Voraussetzungen, indem Sie die zutreffende Gesetzesbestimmung im OR (Art. 269a lit. a, b, c, d, e oder f) und die dazugehörigen Fachbezeichnungen notieren. 1. Der Vermieter erhöht den Mietzins, weil er eine moderne und komfortablere Küche hat einbauen lassen. 2. Der Vermieter erhöht den Mietzins mit der Begründung, dass sämtliche Lebenshaltungskosten gestiegen seien.

3. Der Vermieter erhöht den Mietzins mit der Begründung, dass ähnliche Wohnungen in der Nachbarschaft teurer seien.

c ) Welche Aussagen sind richtig (R), welche falsch (F)? Setzen Sie das zutreffende Symbol in das Kästchen und korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien. 1. Bei Altbauten sind die Anlagekosten des Mietobjektes nicht mehr aktuell, deshalb dient die Rendite des Eigenkapitals als Beurteilungskriterium.

Art. 269a lit. …

2. Die Bruttorendite für ein Mietobjekt berechnet sich aus der Formel Anlagekosten mal hundert geteilt durch Jahresmietzins. Art. 269a lit. …

3. Um die Orts- oder Quartierüblichkeit einer Miete zu belegen, muss ein Vermieter drei gleichartige Wohnungen nennen können, für die höhere Mietzinsen bezahlt werden. Art. 269a lit. …

Übung 7 Kündigungen

Übung 8 Mieterschutz

a ) Welche Aussagen sind richtig (R), welche falsch (F)? Setzen Sie das zutreffende Symbol in das Kästchen und korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien.

Welche Aussagen sind richtig (R), welche falsch (F)? Setzen Sie das zutreffende Symbol in das Kästchen und korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien.

1. Als Kündigungsfrist können die Parteien entweder Ende Monat oder alternativ die ortsüblichen Fristen von Ende März, Juni oder September vereinbaren.

a ) Wenn sich ein Mieter in seinen Rechten verletzt fühlt, erhält er vom Friedensrichter bzw. der Friedensrichterin kostenlos und kompetent Auskunft.

2. Für Geschäftsräume beträgt die (gesetzliche) Kündigungsfrist sechs Monate; die Frist kann von den Parteien im Vertrag auch verlängert werden.

b) Missbräuchliche Kündigungen sind nichtig.

3. Während für den Abschluss eines Mietvertrages keine Formvorschriften bestehen, gilt es, bei der Kündigung besondere Formvorschriften zu beachten.

c) Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen mit Erfolg eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen, eine ungerechtfertigte Erhöhung sowie einen zu hohen Anfangsmietzins anfechten.

b ) Die folgenden Auswahlaufgaben enthalten immer zwei Aussagen, die miteinander verknüpft sind. Entscheiden Sie sich jeweils für eine der folgenden Antwortmöglichkeiten: A +weil+

B +/+

C +/–

D –/+

E –/–

Beide Aussagen richtig, Verknüpfung trifft zu

Beide Aussagen richtig, Verknüpfung trifft nicht zu

Erste Aussage richtig, zweite Aussage falsch

Erste Aussage falsch, zweite Aussage richtig

Beide Aussagen falsch

d) Wenn der Vermieter mündlich kündigt, ist die Kündigung nichtig.

e) Eine ordentliche Kündigung, die für die Mieterin eine besondere Härte mit sich bringt, ist anfechtbar.

Begründen Sie falsche Verknüpfungen oder die falsche Teilaussage in wenigen Worten.

f) Bei der Erstreckung des Mietverhältnisses werden die Interessen der Mieter stärker als die Interessen der Vermieter berücksichtigt.

1. Bei der Kündigung einer Familienwohnung durch ein Ehepaar spricht man von qualifizierter Schriftlichkeit, weil beide Ehepartner zustimmen müssen.

g) Wer eine Kündigung erfolgreich angefochten hat, erhält automatisch Mieterstreckung.

2. Bei einer Kündigung durch den Vermieter spricht man von qualifizierter Schriftlichkeit, weil ein vom Bund genehmigtes Formular vorgeschrieben ist. 3. Eine Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, weil die Fristen erst dann zu laufen beginnen, wenn die Mitteilung beim Empfänger eintrifft.

Mietvertrag

Aufgabe 1 Ein Mietauto für den Umzug Franz Lehner zieht um. Er mietet dafür einen kleinen Transporter. Der Automietvertrag, den er unterschrieben hat, enthält auf der Rückseite eine Vielzahl von Miet- und Versicherungsbedingungen.

Autovermietung

Carrosserie

Die Firma Sievi AG, Weinfelden, nachstehend als Vermieter genannt, überlässt dem Mieter zu nachstehenden Bedingungen ein Automobil zum Selbstfahren. 1. Miete Alle Mieten beginnen und enden am Domizil des Vermieters. Falls das Mietobjekt nicht während der Bürozeit zurückgegeben wird, haftet der Mieter für alle Schäden bis Büroöffnung. Die Mietdauer ist immer dem Vermieter möglichst genau bekannt zu geben. Wird die Miete nicht zur festgesetzten Zeit angetreten oder nachträglich verlängert, so ist der Vermieter rechtzeitig telefonisch zu benachrichtigen. Telefon 071 622 40 80. Im Unterlassungsfall hat der Mieter dem Vermieter einen evtl. Mietausfall bzw. alle Kosten, welche aus Nichtbefolgung dieser Vorschrift entstehen, zu vergüten. Wenn ein Wagen infolge unvorhergesehener Umstände dem Mieter nicht rechtzeitig oder gar nicht zur Verfügung gestellt werden kann, wird der Vermieter nach Möglichkeit einen Ersatzwagen stellen, er kann jedoch nicht wegen Nichterfüllung des Vertrages verantwortlich gemacht werden oder als schadenersatzpflichtig erklärt werden. Die Untervermietung an Dritte ist nicht gestattet. Für Auslandfahrten ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Spritzwerk

Telefon 071 622 40 80 Fax 071 622 52 69

Automietvertrag

2. Fahrer Der Wagen darf nur von der im Vertrag erwähnten Person gelenkt werden, welche im Besitze eines gültigen Schweizer oder internationalen Führerausweises ist. Mieter und Fahrer haften solidarisch. Wird der Wagen von einer anderen als im Vertrag erwähnten Person gelenkt, so ist der Mieter für allen Schaden verantwortlich sowie deren weitere Folgen. Ebenso fällt auch der Versicherungsschutz dahin.

Mieter:

Fahrer:

Geburtsdatum:

Prüfungsdatum:

Wagen:

TG Nr.:

Mietbeginn:

Mietdauer:

Rückgabe:

Kilometerstand bei Mietbeginn: km

, in Worten

Kaskoselbstbehalt CHF 1000.– Der Mieter bestätigt, vom Tarif und den umstehenden Miet- und Versicherungsbedingungen Kenntnis zu haben, und verpflichtet sich, das Mietauto mit grösster Sorgfalt zu behandeln und bei Verlängerung der Miete uns vorher telefonisch Mitteilung zu machen. Für alle sich aus diesem Vertrag ergebenden Rechtsstreitigkeiten wird der Gerichtsstand Weinfelden vereinbart. Es ist ausschliesslich schweizerisches Recht anwendbar.

Im Doppel ausgefertigt, Weinfelden, den

Der Vermieter:

3. Haftpflicht-Versicherung Hier gelten die allgemeinen Versicherungsbedingungen. Die Haftpflicht-Versicherungsdeckung gegenüber Drittpersonen beträgt CHF 1 000 000.–. In jedem einzelnen Schadenfalle ist der Selbstbehalt des Mieters CHF 1000.–. Wird der Wagen durch eine andere als die im Verträge bezeichnete Person gelenkt, sieht der Versicherungsgesellschaft das Recht zu, volle Deckung vom Mieter zu verlangen (Regressrecht). 4. Kasko-Versicherung Die Versicherung deckt Schäden, welche unabhängig vom Willen des Lenkers dem Automobil durch plötzliche gewaltsame äussere Einwirkung zustossen. Mutwillige oder böswillige Beschädigungen durch Dritte sind ausgeschlossen. Die Versicherung erstreckt sich auf Diebstahl des Wagens sowie der fest damit verbundenen Teile sowie gegen Feuer und Glasbruch. In jedem Schadenfall sind im Maximum die ersten Fr 1000.– durch den Mieter zu decken.

QUITTUNG über erhaltene Kaution

CHF

Miet- und Versicherungsbedingungen

Der Mieter:

Ausgeschlossen von der Versicherung sind: 1. Beschädigungen, verursacht an den Fahrzeugaufbauten (z. B. Blache oder Kasten). 2. Schäden, die infolge von Witterungseinflüssen wie Kälte, Hitze oder Feuchtigkeit an der Kühleinrichtung oder anderen Teilen des Motors oder Fahrzeuges entstehen. Einfrieren des Kühlers und Motors oder Defekte, die durch Nachfüllen mit kaltem Wasser entstanden sind. 3. Maschinen- und Bruchschaden, herrührend aus Material- oder Konstruktionsfehlern. 4. Durch Abnützung oder Überanstrengung des Fahrzeuges, vor allem auch durch schlechte Fahrbahn oder durch plötzliche Abbremsung verursachte Schäden, Bremsschäden. 5. Schäden, die dem Fahrzeug durch Wett- oder Rennfahrten zustossen. 6. Schäden durch Krieg, Unruhen, Streik.

SIEVI AG WEINFELDEN

5. Beschädigung oder Verlust des Wagens Der Mieter erklärt, dass er das Fahrzeug bei Antritt der Miete geprüft und in Ordnung befunden hat. Er trägt jedes Risiko und haftet für jeden Schaden, welcher dem Wagen während der Mietzeit zustösst. Für Reparaturen, welche auf Defekte,

die auf normale Abnützung oder Materialfehler zurückzuführen sind, haftet der Vermieter. Hingegen ist der Mieter für die Reparaturkosten verantwortlich, welche durch Unkenntnis und Missachtung entstehen. Die Reparaturen sollen möglichst in der Werkstatt des Vermieters ausgeführt werden. Allfällige Störungen oder notwendige Reparaturen sollen sofort telefonisch dem Vermieter gemeldet werden. Ist eine Reparatur des Wagens, für deren Kosten der Mieter ganz oder teilweise aufzukommen hat, nötig, so bezahlt der Mieter an den Vermieter ausser den Reparaturkosten bzw. vertraglichen Selbstbehalt eine angemessene Entschädigung für am Wagen evtl. entstandenen Minderwert, sowie CHF 50.– pro Tag Reparaturzeit als Entschädigung für Betriebsausfall (Chômage), für Lieferwagen (Chômage) CHF 100.– pro Tag, im Maximum jedoch für 20 Tage.

a) Markieren Sie die Rechte (grün) und Pflichten (rot) des Mieters im vorliegenden Automietvertrag. Notieren Sie, was Ihnen beim Betrachten der Miet- und Versicherungsbedingungen auffällt (gelb)?

6. Unfall Bei jedem dem Wagen zustossenden Unfall hat der Mieter folgende Pflichten: 1. Sofortige Benachrichtigung von Vermieter und Polizei. 2. Aufnahme eines Tatbestandes und Skizze, Feststellung aller beteiligten Personen und Fahrzeuge mit Namen und Polizeinummer sowie Namen von evtl. Zeugen. 3. Verweigerung jeder mündlichen Abmachung und Versprechung bezüglich Vergütung an die Geschädigten. 4. Erteilung jeder gewünschten Auskunft über den Hergang des Unfalls an die Versicherung.

b) Vergleichen Sie die Pflichten des Mieters im vorliegenden Automietvertrag (Punkte: 1. Miete, 5. Beschädigung oder Verlust des Wagens und 6. Unfall) mit jenen des Gesetzes.

7. Haftung Der Vermieter haftet persönlich weder dem Fahrer noch einer Drittperson aus einem Unfall während der Miete, noch für irgendwelche Schäden gleich welcher Art, die dem Fahrer dadurch entstehen sollten, dass dem Wagen oder dem Motor irgendwelcher Defekt zustösst, der eine Weiterreise verhindert oder einen Zeitverlust verursacht.

Pflichten nach Vertrag: (Punkte: 1. Miete, 5. Beschädigung oder Verlust des Wagens und 6. Unfall)

8. Kaution Die Kaution ist im jeweils gültigen Tarif festgesetzt. Diese haftet für alle Ansprüche aus Unfällen, für den Mietbetrag, für verursachte Schäden am Mietobjekt und dadurch entstandene Reparaturkosten, für einen Betriebsausfall während der Reparaturzeit und für alle Umtriebe, die aus einem Schadenfall für den Mieter entstehen und überhaupt für jegliche Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter. 9. Gerichtsstand Als Gerichtsstand wird von beiden Teilen Weinfelden anerkannt bei evtl. Ansprüchen aus diesem Vertrag

Pflichten nach Gesetz (Mietvertrag, Erster Abschnitt, E. Pflichten des Mieters)

Mietvertrag

c ) Aus welchen Gründen hat wohl die Sievi AG in ihren Mietbedingungen so viele Haftungs- und Schadenersatzfragen detailliert (zulasten der Mieter) geregelt?

Die Sache mit der Beule: Als Franz Lehner den Transporter nach dem Umzug zurückbringt, steht der Garagist derart unter Zeitdruck, dass er lediglich den Kilometer- und Benzinstand überprüft. Die Beule, die Franz Lehner beim ersten Transport in die rechte Vordertür gedrückt hat, wird vom Garagisten übersehen. Franz Lehner bezahlt die Mietkosten unter Anrechnung der geleisteten Kaution. Eine Woche später teilt ihm der Garagist schriftlich mit, dass er beim Waschen des Wagens eine Beule in der rechten Vordertür entdeckt habe. Für die Ausbesserung stellt er Franz Lehner CHF 450.– in Rechnung. e) Wie würden Sie in der Situation von Franz Lehner handeln? Begründen Sie Ihre Antwort.

d ) Die ursprüngliche Umschreibung von Mietbeginn und Mietende hat bei der Firma Sievi AG zu Problemen geführt, sodass der entsprechende Passus angepasst werden musste. Vergleichen Sie die beiden Formulierungen miteinander und suchen Sie nach Gründen, weshalb die Rückgabe der Miete präzisiert werden musste. Ursprüngliche Fassung

Überarbeitete Formulierung

1. Miete Alle Mieten beginnen am Domizil des Vermieters und enden, wenn der Wagen dorthin zurückkehrt. Die Mietdauer ist …

1. Miete Alle Mieten beginnen und enden am Domizil des Vermieters. Falls das Mietobjekt nicht während der Bürozeit zurückgegeben wird, haftet der Mieter für alle Schäden bis Büroöffnung. Die Mietdauer ist …

Aufgabe 2 Festsetzung des Mietzinses Ursula Schmid traut ihren Augen nicht: Sie hat von ihrem Götti ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in Luzern geerbt. Ihr Götti war als guter Mensch bekannt. Das spürt Ursula Schmid auch, als sie die Liegenschaft und ihre Mieter genauer betrachtet: Sämtliche Mieter wohnen mindestens 20 % günstiger als in vergleichbaren Wohnungen des Quartiers. Die Rentnerin im Parterre bezahlt gar CHF 150.– weniger Miete als ihr Nachbar, der junge Bankangestellte, für die gleiche Wohnung. Im zweiten Stock wohnen seit zehn Jahren zwei Familien mit insgesamt sechs Kindern. Im dritten Stock wohnen zwei Familien mit vier Kindern, und die beiden Dachwohnungen sind an Studenten vermietet. Auf der Liegenschaft lastet eine Hypothek von CHF 600 000.–, die zu 3 _12 % verzinst werden muss.

b) Suchen Sie im Obligationenrecht Gesetzesartikel über die Festsetzung des Mietzinses und notieren Sie die in den einzelnen Artikeln vorgesehenen Kriterien. Arbeiten Sie zur Orientierung mit dem Inhaltsverzeichnis Ihres Gesetzbuches.

a ) Welche Kriterien müssten Ihrer Meinung nach bei der Festlegung der Mietzinse berücksichtigt werden?

Mietvertrag

Aufgabe 3 Ärger mit einer feuchten Wohnung Die fünfköpfige Familie Zimmerli hat nach längerer Suche endlich eine grössere Wohnung gefunden. Es handelt sich zwar um ein rund dreissigjähriges Mehrfamilienhaus mit durchschnittlichem Komfort, aber die Miete ist derart tief, dass die Familie dies gern in Kauf nimmt; zudem werden alle Räume vom Vermieter frisch gestrichen und neu tapeziert. Kurze Zeit nach dem Einzug bilden sich auf den weiss gestrichenen Flächen graue und dunkle Flecken; die Tapete löst sich an einzelnen Stellen von der Wand ab. Nach wenigen Wochen tauchen bei Herrn Zimmerli gesundheitliche Probleme auf, die unter anderem auf eine übermässige Feuchtigkeit in der Wohnung schliessen lassen. Abklärungen von Fachleuten bestätigen diesen Verdacht. Der Arzt gibt Herrn Zimmerli den dringenden Rat, die Wohnung sofort zu verlassen und, mangels anderer Alternativen, vorläufig in ein Hotel zu ziehen. Zudem verordnet er Herrn Zimmerli eine vierwöchige Spezialtherapie. Der Vermieter wurde von Familie Zimmerli bisher nicht benachrichtigt. Informieren Sie die Familie Zimmerli über das weitere Vorgehen und klären Sie ab, welche Ansprüche allenfalls gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden können. Beantworten Sie dazu die folgenden Fragen.

c) Nennen Sie die Tatbestandsmerkmale und die Rechtsfolgen des entsprechenden Artikels und prüfen Sie, ob diese für den vorliegenden Sachverhalt zutreffen.

Art. Rechtlich bedeutsame Merkmale des Tatbestandes

259a OR

Daraus sich ergebende à TBM Rechtsfolgen

à RF

a ) Was ist passiert? Beachten Sie insbesondere die finanziellen Folgen.

d) Welches sind Ihrer Meinung nach die umstrittenen Punkte, falls ein Prozess notwendig wird und der Richter ein Urteil fällen muss?

b) Konsultieren Sie zu diesem Sachverhalt das Obligationenrecht. Welcher Artikel trifft auf diesen Sachverhalt am ehesten zu?

e) Welche Pflicht hat die Familie Zimmerli gegenüber dem Vermieter?

Aufgabe 4 Kündigung – von Gründen, Fristen und Terminen Marlene Zünd hat vor zwei Jahren ein Geschäftslokal in der Altstadt gemietet und dort ein «Gschenklädeli» eröffnet, in dem sie vor allem Modeschmuck anbietet. Sie hat einen Mietvertrag mit einem monatlichen Mietzins von CHF 3000.– unterschrieben. Das Geschäft läuft im Moment sehr schlecht, und Marlene Zünd konnte deshalb den Mietzins während zweier Monate nicht bezahlen. Am 13. November ist nun die Vermieterin Sandra Forster, von der sie nie etwas vernommen hatte, im Geschäft erschienen, hat die Schlösser auswechseln lassen, ihr das Betreten der Lokalitäten untersagt und wörtlich angefügt: «Hiermit kündige ich den Mietvertrag fristlos!» Marlene Zünd fordert sie auf, ihr einen Zahlungsaufschub von zwei Monaten zu gewähren.

c) Nennen Sie die Tatbestandsmerkmale und Rechtsfolgen von Art. 257d OR. Artikel 257d Abs. 1 OR Rechtlich bedeutsame Merkmale des Tatbestandes

Daraus sich ergebende à TBM Rechtsfolgen

1) Mit Mietzinszahlung im Rückstand

à RF

1) Zahlungsfrist schriftlich ansetzen 2) Kündigungsandrohung

Artikel 257d Abs. 2 OR Rechtlich bedeutsame Merkmale des Tatbestandes

a) Was ist passiert? Stellen Sie den Sachverhalt in einer Skizze dar.

Daraus sich ergebende à TBM Rechtsfolgen

à RF

d) Sandra Forster und Marlene Zünd treffen nach einem Gespräch folgende Vereinbarung: «Nachfrist für die Zahlung sämtlicher ausstehender Mietzinse Ende Februar.» Ende Februar kann Marlene Zünd die Mietzinse allerdings nicht bezahlen; sie will ihr Sortiment zum Abschluss in einem Totalausverkauf verkaufen. Wie lange darf Marlene Zünd das Geschäftslokal noch benutzen, wenn Sandra Forster auf eine Betreibung verzichtet, dafür aber am 3. März die Kündigung per A-Post zustellt? Erstellen Sie eine übersichtliche Skizze (auf welcher Kündigungsfrist und Kündigungstermin deutlich ersichtlich sind), um die Frage zu beantworten. b ) Dieser Sachverhalt ist unter den allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts geregelt. Welche Artikel im OR sind für diesen Sachverhalt massgebend?

Mietvertrag

Aufgabe 5 Anfechtung einer Kündigung Hans Müller ist im ganzen Dorf bekannt, weil er regelmässig provozierende Leserbriefe an die Lokalzeitung schreibt. Dabei schiesst er manchmal etwas über das Ziel hinaus, was ihm nun eine Verurteilung wegen Ehrverletzung eingetragen hat. Über die Verurteilung wird auch auf der Frontseite des Lokalblattes ausführlich berichtet; illustriert ist der Artikel mit einer Aussenaufnahme seines Wohnhauses mit genauer Adressangabe. Zwei Tage später, am 4. März, erhalten sowohl Hans Müller als auch seine Ehefrau überraschend einen eingeschriebenen Brief ihres Vermieters, in dem ihnen dieser die Kündigung ihrer 5-Zimmer-Wohnung auf den 30. Juni mitteilt. Als sich Hans Müller beim Vermieter nach den Gründen erkundigt, teilt ihm dieser in barschem Ton mit, dass er sich keine rufschädigenden Mieter leisten könne und schon gar nicht solche, die mit dem Gesetz in Konflikt kämen. Ein Auszug auf den angegebenen Termin ist für Hans Müller und seine 8-köpfige Familie undenkbar; er könnte innert dieser kurzen Zeit unmöglich eine passende Wohnung finden. Ausserdem findet er die Begründung des Vermieters ungerecht. Er will sich deshalb gegen die Kündigung wehren. a ) Auf welchen Gesetzesartikel kann sich Hans Müller berufen, wenn er die Kündigung anfechten will?

Aufgabe 6 Wie erreichen Sie eine Mietzinssenkung? Vor einem Jahr sind Sie in eine neue Wohnung gezogen, wobei bei der Mietzinsberechnung von einem Hypothekarzins von 2,75 % ausgegangen wurde. Mittlerweile ist der Hypothekarzins aber auf 1,75 % gesunken, ohne dass der Mietzins angepasst worden wäre. Nun wollen Sie im Gesetz nachsehen, ob Sie einen Rechtsanspruch auf Mietzinssenkung haben und wie Sie diesen Anspruch allenfalls durchsetzen könnten. a ) Welcher Gesetzesartikel regelt den hier geschilderten Sachverhalt?

b ) Wie gehen Sie gemäss dem massgebenden OR-Artikel konkret vor, wenn Sie eine Mietzinssenkung erreichen wollen? Zählen Sie die Schritte einzeln auf.

b) Hans Müller hat von seinem Vermieter eine schriftliche Begründung verlangt. Im Gegensatz zur mündlichen Auskunft nennt der Vermieter nun aber «Eigenbedarf» als Kündigungsgrund. («Meine Tochter braucht ab Sommer eine eigene Wohnung, weil sie ein Studium beginnt.») Die Chancen für eine Anfechtung der Kündigung sind damit gering. Welche Lösung bleibt Hans Müller gemäss Art. 272ff. OR noch, und wie lange könnte er maximal in der Wohnung beiben?

c ) Wie schätzen Sie die Chancen von Hans Müller ein?

c) Studieren Sie den folgenden Auszug aus dem Informationsblatt zum mietrechtlichen Schlichtungsverfahren des Bundesamtes für Wohnungswesen. Beschreiben Sie die wichtigsten Merkmale und Aufgaben der Schlichtungsbehörden, den Ablauf sowie die möglichen Abschlüsse des Verfahrens. Halten Sie Ihre Notizen in Form einer Mindmap auf einem separaten Blatt fest.

Informationsblatt zum mietrechtlichen Schlichtungsverfahren (Auszug, Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen) Die Schlichtungsbehörden ■ Bei mietrechtlichen Streitigkeiten ist die Durchführung einer Schlichtungsverhandlung zwingend vorgeschrieben. In der Regel ist es nicht möglich, ohne einen Schlichtungsversuch direkt ans Gericht zu gelangen. ■ … die Parteien können bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken gemeinsam auf die Durchführung des Schlichtungsverfahrens verzichten. ■ Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort, wo sich die Mietsache befindet. ■ Die Schlichtungsbehörde ist paritätisch zusammengesetzt, d. h., der Behörde gehören mindestens ein Vertreter der Vermieterschaft und der Mieterschaft an. Den Vorsitz führt eine unabhängige Person. ■ Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist grundsätzlich kostenlos, d. h., es werden keine Parteientschädigungen und keine Gerichtskosten gesprochen. … ■ Die Aufgaben der Schlichtungsbehörden bestehen einerseits aus der Rechtsberatung und andererseits aus der Schlichtungstätigkeit, welche als Kernfunktion die Durchführung eines Schlichtungsversuchs zwischen den Parteien verlangt. Die Einleitung des Schlichtungsverfahrens ■ Das Verfahren wird durch das Einreichen des Schlichtungsgesuchs eingeleitet. Dieses kann von den Parteien mündlich, schriftlich oder elektronisch (mit einer anerkannten elektronischen Signatur) eingereicht werden. Die inhaltlichen Anforderungen an das Gesuch sind gering. Es braucht weder eine umfassende Darstellung des Sachverhalts noch eine ausführliche Begründung. Die klagende Partei hat jedoch die Gegenpartei, das Rechtsbegehren und den Streitgegenstand zu bezeichnen. …

■ Die Schlichtungsverhandlung sollte innert zwei Monaten seit Eingang des Gesuchs stattfinden und das Verfahren spätestens nach 12 Monaten abgeschlossen sein. ■ Die Parteien müssen in der Regel persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. … ■ … ■ Die Einreichung eines Schlichtungsgesuchs begründet Rechtshängigkeit und löst eine Kündigungssperre aus (Art. 271a Abs. 1 Bst. d OR). ■ Die Verhandlungen sind in der Regel nicht öffentlich. Die Durchführung der Verhandlung ■ Der Schlichtungsversuch zwischen den Parteien findet im Rahmen einer formlosen Verhandlung statt. … ■ Das Verfahren ist vertraulich. … ■ Ein eigentliches Beweisverfahren findet nicht statt. Die Schlichtungsbehörde stellt jedoch sicher, dass ihr alle nötigen Unterlagen vorgelegt werden. Sie kann auch einen Augenschein durchführen. Das Verfahren soll möglichst formlos und einfach bleiben. … ■ Anders verhält es sich, wenn ein Urteilsvorschlag oder ein Entscheid in Frage kommen. Hier dürfen die Aussagen der Parteien protokolliert und verwendet werden und es dürfen ergänzende Beweise abgenommen werden. … ■ … Die Beendigung des Schlichtungsverfahrens Das Schlichtungsverfahren kennt hauptsächlich vier Erledigungsarten: Einigung der Parteien Eine Einigung der Parteien kann einen Vergleich, eine Klageanerkennung oder einen vorbehaltlosen Klagerückzug umfassen. Es wird ein Protokoll erstellt, das von den Parteien unterschrieben wird. In allen drei Fällen hat die Einigung die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids.

Nichteinigung der Parteien Kommt es zu keiner Einigung, wird die Klagebewilligung erteilt. Die Klagebewilligung ermächtigt die betreffende Partei zur Einreichung einer Klage beim urteilenden Gericht. Die Klagefrist beträgt bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen 30 Tage. Nach Ablauf der Frist fällt die Klagebewilligung dahin. … Urteilsvorschlag Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten. … Der Urteilsvorschlag hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt. Bei Ablehnung des Urteilvorschlags stellt die Schlichtungsbehörde eine Klagebewilligung aus. Der Urteilsvorschlag ist möglich: ■ bei Streitigkeiten aus Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, wenn die Hinterlegung von Mietzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung eines Mietverhältnisses betroffen sind, dies unabhängig vom Streitwert; ■ bei den übrigen mietrechtlichen Forderungsstreitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5 000 Franken. Die Schlichtungsbehörde kann frei entscheiden, ob sie den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten will oder nicht. Entscheid Bei mietrechtlichen Forderungsstreitigkeiten bis zu einem Streitwert von 2 000 Franken kann die Schlichtungsbehörde über den Streitgegenstand entscheiden, sofern die klagende Partei einen entsprechenden Antrag stellt. Der Antrag kann auch erst an der Schlichtungsverhandlung gestellt werden … Ein Entscheid der Schlichtungsbehörde ist mit Beschwerde bei der Rechtsmittelinstanz anfechtbar. Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage.

Mietvertrag

Aufgabe 7 Immobilienrenditen Susanne Müller erhält von ihrem Onkel eine Erbschaft von CHF 2 300 000.–. CHF 200 000.– legt Sie für private Zwecke in eher kurzfristig liquidierbare Anlagen an. Für die übrigen CHF 2 100 000.– sucht sie nach einer guten Anlagemöglichkeit. Auf dem Bankkonto ist die Rendite sehr schlecht, und Aktien sind Susanne Müller zu risikoreich. Sie überlegt sich deshalb eine Investition in Immobilien, da ihr Onkel auch ein Mehrfamilienhaus besessen hat. Nach einem ersten Beratungsgespräch mit ihrem Treuhänder ergeben sich zwei Varianten:

a) Berechnen Sie für diese Variante die Brutto- und die Nettorendite.

Variante 1: Direkte Investition in Immobilien Susanne Müller könnte ein Mehrfamilienhaus in der Ostschweiz erwerben. Die 20-jährige Liegenschaft ist vollvermietet und in einem guten Zustand (kein aufgestauter Unterhalt). Der Kaufpreis von CHF 2 500 000.– ist gemäss ihrem Treuhänder moderat und entspricht der Liegenschaftenschätzung. Sie würde eine Hypothek von CHF 500 000.– von ihrer Hausbank aufnehmen (Laufzeit 10 Jahre; Verzinsung 2 %). CHF 100 000.– möchte sie als Reserve für Unvorhergesehenes auf einem Bankkonto stehen lassen. Es sind Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschreibungen) von CHF 18 000.– und Rückstellungen von CHF 15 000.– pro Jahr einzurechnen. Mieterspiegel Haus Muster, Musterdorf Objekt Bezeichnung Mieter m 2 1001 1002 1011 1012 1013 1021 1022 70001 70002 70003 70004 70005 70006 90001 90002 90003 1739

fällig / Jahr Nettomiete

4,5-ZWG EG links 100101 110 12 4,5-ZWG EG rechts 100201 110 12 3,5-ZWG 1.OG links 101101 68 12 3,5-ZWG 1.OG rechts 101202 68 12 3,5-ZWG 1.OG mitte 101203 68 12 4,5-ZWG 2.OG links 102101 110 12 4,5-ZWG 2.OG rechts 102201 110 12 Garage Nr. 1 100001 12 Garage Nr. 2 100002 12 Garage Nr. 3 102101 12 Garage Nr. 4 101101 12 Garage Nr. 5 100101 12 Garage Nr. 6 100101 12 Parkplatz Nr. 1 101202 12 Parkplatz Nr. 2 101202 12 Parkplatz Nr. 3 9000301 12 Musterstrasse 644 Total Monat Musterdorf KT ZH Total Jahr HK / NK pro m 2 Total Vermietet / Jahr Total Leerstand / Monat Total Leerstand / Jahr

1800 1800 1280 1280 1240 1850 1850 120 120 120 120 120 120 30 30 30 11 910 142 920 142 920

Akonto HK / NK 285 285 200 200 200 285 285

1740 20 880 32 20 880 0 0

Total 2085 2085 1480 1480 1440 2135 2135 120 120 120 120 120 120 30 30 30 13 650 163 800 163 800

Mietvertrag

Variante 2: Indirekte Investition in Immobilienfonds Als Alternative könnte Susanne Müller auch indirekt über einen Fonds in Immobilien investieren. Ein Immobilienfonds ist ein Anlagefonds, in welchem Gelder von interessierten Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage gesammelt werden. Das so aufgebrachte Vermögen wird von einer professionellen Fondsleitung in verschiedene Liegenschaften und Grundstücke investiert. Dabei wird auf eine geografische und objektmässige Risikostreuung geachtet. Für ihre Einlage in den Fonds erhalten die Anleger Anteilscheine, die an der Börse gehandelt werden; damit kann ein Anleger bei Bedarf seine Beteiligung am Fonds grundsätzlich schnell und unkompliziert verkaufen. Der Treuhänder legt Susanne Müller als mögliches Beispiel ein Factsheet eines Immobilienfonds vor, der im Jahr 2015 eine Ausschüttungsrendite von 2,64 % aufwies. b ) Für welche der beiden Varianten würden Sie sich entscheiden? Begründen Sie Ihre Antwort.

Aufteilung nach Regionen

31.12.15

Immobilienfonds | ausschüttend

Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca September 2016 | Ausgabe Schweiz Valoren-Nummer: 3743094 | ISIN-Nummer: CH0037430946 | Bloomberg: SIC SW

Beschreibung

Indexierte Performance in CHF

30.09.16

Der Fonds investiert vorwiegend in Wohnliegenschaften in der Schweiz. Mit der regionalen und objektspezifischen Streuung reduziert sich das Risiko im Vergleich zu einer Investition in eine einzelne Liegenschaft.

Die vergangene Performance ist kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung und bietet keine Garantie für den Erfolg in der Zukunft. Die Performancedaten wurden ohne Berücksichtigung der bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile/Aktien erhobenen Kommissionen und Kosten und auf der Basis der Wiederanlage etwaiger Ausschüttungen berechnet. Die Berechnung erfolgt in der Rechnungswährung CHF. Die Rendite in anderen Währungen kann infolge von Währungsschwankungen steigen oder fallen.

Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund IFCA ist an der Schweizer Börse (SIX) kotiert.

Profil/Eignung Dieser Fonds eignet sich für Anleger, die • sich an Wohnliegenschaften in der Schweiz beteiligen möchten. • an einem regelmässigen Einkommen interessiert sind. • einen langen Anlagehorizont im Auge haben. • bereit sind, Kursschwankungen in Kauf zu nehmen. • ein gewisses Risiko in Kauf nehmen wollen. Mit der Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen, verbunden. Die Risiken sind im Einzelnen im Verkaufsprospekt dargelegt.

Kennzahlen Jahresbericht

Quelle: Lipper, a Thomson Reuters Company

Performance bis 30.09.2016

Lauf. Jahr

12M

seit Lanc. p.a.

2011

2012

2013

2014

2015

Fonds (Tranche)

-1.31% -0.29% 10.93% 15.75% 30.29% 6.91%

1.12% 12.41% -7.00% 14.18%

4.35%

Benchmark

0.31%

6.83%

4.17%

0.88%

7.39% 10.39% 29.89%

n/a

6.27% -2.77% 14.99%

Anlagerendite Ausschüttungsrendite Fremdfinanzierungsquote Mietzinsausfallrate Agio

6.20% 2.64% 17.76% 3.72% 23.91%