1 Eine erste Übersicht über die Wirtschaft
Im vorliegenden Kapitel erhalten Sie einen Überblick über einige wirtschaftliche Grundbegriffe. Mit diesem Wissen bzw. diesen Fähigkeiten wird Ihnen der Einstieg in Ihren Berufs- und Lehralltag erleichtert. Sie erfahren, wie Betriebe oder Unternehmungen gegliedert werden können, und sind anschliessend in der Lage, Unternehmungen im Allgemeinen und Ihren eigenen Lehrbetrieb im Speziellen besser in einen Gesamtzusammenhang einzuordnen.
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Aufgaben 1 Wirtschaftssektoren und Unternehmungsgrössen 37 2 Aktiengesellschaft oder GmbH ? 38 3 Wem soll der Flughafen Zürich gehören ? 40 4 Warum Handelsbetriebe keine Schmarotzer sind .................................................. 42 5 Eine Unternehmung braucht viele andere Unternehmungen ................................. 44 Theorie 1 Vielfältige wirtschaftliche Aktivitäten ................................................................... 2 2 Unternehmungen orientieren sich an Bedürfnissen 2 3 Was machen Unternehmungen? – Wirtschaftliche Güter 6 4 Wirtschaftssektoren und Branchen 8 5 Unterschiedliche Unternehmungsgrössen 10 6 Die Rechtsform von Unternehmungen 12 7 Wem gehören die Unternehmungen? .................................................................. 16 8 Wie dürfen Unternehmungen heissen? 18 9 Ausgewählte Branchen aus dem Dienstleitungssektor 20 Das haben Sie gelernt 28 Diese Begriffe können Sie erklären 29 Übungen 1 Bedürfnisse ......................................................................................................... 30 2 Bedürfniskategorien 30 3 Wirtschaftliche Güter 31 4 Verschiedene Güterarten 31 5 Wirtschaftssektoren 32 6 Unternehmungsgrösse 32 7 Eigentumsverhältnisse / Rechtsform / Firma ............................................................ 33 8 Einzelunternehmung, GmbH oder AG ? 33 9 Dienstleistungsbranchen Banken / Versicherungen 34 10 Dienstleistungsbranchen Handel / Treuhand 34 11 Verschiedene Dienstleistungsbranchen 35
1 Vielfältige wirtschaftliche Aktivitäten
Aus der Vogelperspektive betrachtet, bietet der Wirtschaftsraum Schweiz ein faszinierendes Bild: Etwa 5,1 Mio. Beschäftigte arbeiten in mehr als 600 000 Unternehmungen1). Viele dieser Wirtschaftsteilnehmer arbeiten täglich Hand in Hand. Rohstoffe und Fertigprodukte werden durch Transportunternehmungen auf der Schiene oder Strasse, in der Luft oder eventuell auf dem Schiffsweg vom Lieferanten zum Kunden geliefert. Innerhalb einer einzelnen Unternehmung arbeiten viele Angestellte in unterschiedlichen Abteilungen zusammen und ergänzen sich in ihren Arbeitsbereichen je nach Position, Ausbildung und Fertigkeiten. Die Güter- und Personenströme machen nicht an der Grenze Halt: Rohstoffe werden aus dem Ausland eingeführt, Fertigprodukte und Dienstleistungen in alle Welt verkauft, Touristen besuchen die Schweiz als Ferienland, und Schweizerinnen und Schweizer verbringen ihre Ferien häufig im Ausland.
Näher hingezoomt wird ersichtlich, dass zwischen den Wirtschaftsteilnehmern ein Wettbewerb stattfindet und dass keinesfalls vollkommene Harmonie besteht. Auf dem Mobilfunkmarkt bieten beispielsweise Swisscom, Sunrise und Salt fast identische Produkte an. Die Unternehmungen versuchen sich deshalb durch ihre Werbung voneinander abzuheben, um für sich selbst so viele Kunden wie möglich zu gewinnen. Unternehmungen, die nicht erfolgreich arbeiten, scheiden aus dem Wirtschaftsprozess aus. Die Angestellten verlieren ihre Arbeitsplätze, Eigentümer und weitere Kapitalgeber ihr investiertes Kapital. Auf der Suche nach einer neuen Stelle konkurrenzieren sich auch Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer gegenseitig: Für eine neu ausgeschriebene Stelle in einer Unternehmung bewerben sich vielleicht 50 bis 100 Personen gleichzeitig. Die Wirtschaftsteilnehmer entscheiden sich in den meisten Fällen aufgrund des Preises für das eine oder andere Produkt. Eine Unternehmung bezieht ihre Rohstoffe konsequent beim günstigsten Lieferanten. Ein anderes Mal ist vielleicht die Qualität eines Produktes oder einer Dienstleistung ausschlaggebend. Ein Arbeitgeber entscheidet sich aufgrund von Ausbildung, Erfahrung und Fachwissen, Leistungsbereitschaft, Team- und Kommunikationsfähigkeit für eine bestimmte Angestellte. Die vielen wirtschaftlichen Aktivitäten erfordern somit von allen Beteiligten eine Vielzahl von Entscheidungen.
1) «Unternehmungen» werden auch als «Betriebe»,
oder
2 Unternehmungen orientieren sich an Bedürfnissen
Unsere Bedürfnisse gelten als Ausgangspunkt des wirtschaftlichen Handelns. Unter einem Bedürfnis verstehen wir das Empfinden eines Mangels und den damit verbundenen Wunsch, diesen Mangel zu beheben. Wir haben Durst oder Hunger (d. h. einen Mangel an Flüssigkeit und Nahrung) und möchten deshalb etwas trinken oder essen (d. h. den Mangel beseitigen). Wenn jemand einen Mangel empfindet und über genügend Geldmittel verfügt, erwirbt er oder sie sich ein bestimmtes Produkt oder stellt das gewünschte Gut selber her.
■ Gliederung der Bedürfnisse
Unterscheidung der Bedürfnisse nach
der Dringlichkeit dem Bedürfnisträger dem Gegenstand
Existenzbedürfnisse
Wahlbedürfnisse
Grundbedürfnisse
Luxusbedürfnisse
Ind ividualbedürfnisse
Kollektivbedürfnisse
materielle Bedürfnisse
immaterielle Bedürfnisse
Mit den Existenzbedürfnissen werden die absolut lebensnotwendigen Bedürfnisse nach Nahrung, Kleidung und Unterkunft befriedigt. Sie sind in den ärmsten Ländern dieser Welt auch heute noch von zentraler Bedeutung.
In den reichen, hoch entwickelten Volkswirtschaften sind die lebensnotwendigen Bedürfnisse weitgehend befriedigt. Hier haben die Menschen die Wahl, welche weiteren Bedürfnisse befriedigt werden sollen; entsprechend spricht man von Wahlbedürfnissen. Die Grundbedürfnisse umfassen dabei diejenigen Bedürfnisse, die sich aus dem allgemeinen sozialen und gesellschaftlichen Lebensstandard ergeben. Dies können beispielsweise Wohnungseinrichtungen, Haushaltgegenstände, kulturelle Freizeitbedürfnisse wie Kino, Konzerte oder Theateraufführungen sein.
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Übung 1
In der Schweiz waren 2020 rund 3,5 Mio Menschen Pendlerinnen bzw. Pendler. Hiervon arbeiteten 71 % ausserhalb ihrer Wohngemeinde.
«Geschäfte»
«Firmen» bezeichnet, wobei «Firma» den rechtlichen Begriff für den Namen einer Unternehmung darstellt.
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Luxusbedürfnisse (z. B. ein Luxus- oder ein Zweitauto, teuren Schmuck oder eine Zweitwohnung) können sich nur Leute in gehobenen Einkommensklassen leisten. Die einzelnen Bedürfniskategorien sind nicht fix definiert. Die Zuordnung zu Grund- oder Luxusbedürfnissen ist fliessend und von den Wertvorstellungen der Gesellschaft einer bestimmten Epoche abhängig. Was für Ihre Grosseltern noch ein Luxusbedürfnis war, z. B. ein Geschirrspüler, gehört heute zur Standardausstattung einer gut ausgestatteten Mietwohnung und widerspiegelt damit ein Grundbedürfnis vieler Wohnungsmieter.
Eine weitere Unterscheidungsmöglichkeit ist jene zwischen Individual- und Kollektivbedürfnis. Der Entscheid für den Kauf eines iPods geht von einer individuellen Person aus –wir sprechen deshalb von einem Individualbedürfnis. Im Gegensatz dazu können Kollektivbedürfnisse nur von mehreren Menschen zusammen (im Kollektiv) befriedigt werden. Grossprojekte wie der Ausbau des öffentlichen Verkehrs, die Neue Eisenbahn-Alpen-Transversale (NEAT), ein zweiter Autobahntunnel durch den Gotthard, aber auch die gesamte Landesverteidigung können praktisch nur durch den Staat realisiert werden.
Schliesslich können wir die Bedürfnisse danach unterscheiden, ob sie auf Gegenstände abzielen, die man anfassen kann ( materielle Bedürfnisse), oder solche, die im religiösen, emotionalen oder geistigen Bereich befriedigt werden ( immaterielle Bedürfnisse). Beispiele für immaterielle Bedürfnisse sind das Verlangen nach Macht, Ansehen, Geborgenheit oder Gerechtigkeit.
■ Bedürfnisse ohne Ende
Auch in wirtschaftlich hoch entwickelten Ländern, in denen man vermuten würde, es seien sämtliche Bedürfnisse aller Menschen erfüllt, tauchen immer wieder neue Bedürfnisse auf: Obwohl die Menschen in den hoch entwickelten Industriestaaten nicht (mehr) an Hunger leiden, gibt es immer wieder neue Nahrungsmittel, die einfacher oder schneller zubereitet
werden können. Auch das Grundbedürfnis nach Kleidung ist in diesen Gesellschaften für die meisten Menschen vollständig abgedeckt. Trotzdem bieten Kleidergeschäfte Saison für Saison mit viel Erfolg neue Kleidungsstücke an, die von der Kundschaft auch gekauft werden, während noch gute, funktionsfähige Kleider über Kleidersammlungen karitativer Organisationen entsorgt werden (ein weiterer Hinweis dafür, dass der Übergang von Existenz- zu Grund- und Luxusbedürfnissen stark zeit- und gesellschaftsabhängig ist).
Der Rolls-Royce Boat Tail ist eine Luxusyacht für die Strasse, was er sowohl mit seinem Namen als auch seinem exorbitanten Preis von 23 Millionen Euro kundtut. Damit ist er momentan das teuerste «Serienfahrzeug» der Welt.
■ Die Bedürfnisse nach Maslow
Unabhängig von der eben vorgestellten Gliederung der Bedürfnisse nach ihrer Dringlichkeit hat der Soziologe Abraham Maslow eine «Bedürfnispyramide» mit fünf unterschiedlichen Bedürfniskategorien entwickelt. Gemäss seiner Theorie müssen die Bedürfnisse der jeweils unteren Stufe vollständig befriedigt sein, bevor die nächsthöheren Bedürfnisse für das menschliche Handeln überhaupt bestimmend werden.
5. Bedürfnis nach Selbstverwirklichung
4. Bedürfnis nach Wertschätzung
3. Soziale Bedürfnisse
2. Sicherheitsbedürfnisse
1. Grundbedürfnisse (physiologische Bedürfnisse)
Die fünf Bedürfniskategorien nach Maslow sind:
■ Grundbedürfnisse (= physiologische Bedürfnisse, z. B. Nahrung, Wärme, Schlaf, Selbsterhaltung, Sexualität oder Bewegung) haben eine körperliche Grundlage.
■ Unter den Sicherheitsbedürfnissen ist z. B. die Absicherung eines erreichten Einkommens oder des Arbeitsplatzes zu verstehen, aber auch das Absichern vor den Folgen von Unfall oder Krankheit durch eine entsprechende Versicherung.
■ Soziale Bedürfnisse umfassen Zugehörigkeitsbedürfnisse zu einer Gemeinschaft, zu einem Freundeskreis oder den Wunsch nach Geborgenheit in der Familie.
■ Das Bedürfnis nach Wertschätzung äussert sich im Wunsch nach Anerkennung durch ein soziales Bezugsgefüge (Achtung, Lob, Ruhm oder soziales Ansehen durch die Stellung in der Gesellschaft).
■ Selbstverwirklichungsbedürfnisse beinhalten das Streben nach Freiheit und Unabhängigkeit, das Bedürfnis, sich weiterzuentwickeln.
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Übung 2
Bedürfnisse als Ausgangspunkt des wirtschaftlichen Handelns definieren
Bedürfnisse in verschiedene Kategorien gliedern
Die Bedürfnispyramide gemäss der Theorie von Maslow erklären
Den Unterschied zwischen Bedürfnis und Nachfrage erklären
Freie und wirtschaftliche Güter unterscheiden
Hauptkategorien von wirtschaftlichen Gütern definieren und konkrete Beispiele von Gütern dieser Einteilung zuordnen
Die drei Wirtschaftssektoren definieren und konkrete Unternehmungen diesen Sektoren zuordnen
Unternehmungen nach der Anzahl der Beschäftigten unterschiedlichen Grössenkategorien zuordnen
Den Begriff «KMU» definieren und die Bedeutung der KMU begründen
Die unterschiedlichen Rechtsformen von Unternehmungen gliedern
Das Vorkommen von verschiedenen Rechtsformen von Unternehmungen erklären
Mögliche Eigentumsverhältnisse von Unternehmungen unterscheiden
Die Notwendigkeit von staatlichen Unternehmungen begründen
Grundsätze der Firmenbildung und diese auf konkrete Beispiele anwenden
Das Handelsregister in allgemeiner Art charakterisieren
Die Funktion von Warenhandelsbetrieben erklären
Den Begriff «Bruttogewinn» im Warenhandel definieren und den Unterschied zum «Reingewinn» begründen
Den Weg von Handelsgütern in der Handelskette erläutern
Das Geschäftsfeld der Banken beschreiben
Bankgeschäfte nach Zinsdifferenz- und Kommissionsgeschäft unterscheiden
Das Funktionsprinzip von Versicherungen beschreiben
Versicherungen nach dem Gegenstand der Versicherungen gliedern
Die Aufgabenbereiche von Treuhandunternehmungen beschreiben
Offene Fragen
1 Seite 28 Wirtschaftskreislauf Brennpunkt Betriebswirtschaft
Das haben Sie gelernt
Diese Begriffe können Sie erklären
Bedürfnis
Existenz-/Wahlbedürfnisse
Grund-/Luxusbedürfnisse
Individual-/Kollektivbedürfnisse
Materielle/immaterielle Bedürfnisse
Bedürfnispyramide nach Maslow
Güter
Freie Güter/wirtschaftliche Güter
Sachgüter/immaterielle Güter/Dienstleistungen/Rechte
Konsumgüter/Investitionsgüter
Gebrauchsgüter/Verbrauchsgüter
Branchen
Erster/primärer Wirtschaftssektor
Zweiter/sekundärer Wirtschaftssektor
Dritter/tertiärer Wirtschaftssektor
Unternehmungsgrösse
Mikrounternehmen /Kleine Unternehmen /Mittlere Unternehmen / Grosse Unternehmen /KMU
Rechtsformen
Einzelunternehmung
Gesellschaftsunternehmungen
Handelsgesellschaften
Genossenschaft
Personengesellschaften
Kollektivgesellschaft
Kapitalgesellschaften
Aktiengesellschaft
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Private Unternehmungen
Staatliche Unternehmungen
Service public
Gemischtwirtschaftliche Unternehmungen
Firmenrecht
Firma
Firmenwahrheit
Firmenausschliesslichkeit
Handelsregister
Handelsbetriebe
Beschaffungsfunktion
Lagerfunktion
Sortiments-/Beratungsfunktion
Bruttogewinn/Reingewinn
Grosshandel/Einzelhandel
Handelskette
Banken
Zinsdifferenzgeschäft
Kommissionsgeschäft
Versicherungen
Solidaritätsprinzip
Prämie/Police
Personen-/Sach-/Vermögensversicherung
Treuhandunternehmungen
Revisionen
1 Brennpunkt Betriebswirtschaft Eine erste Übersicht über die Wirtschaft Seite 29
Übung 1 Bedürfnisse
Welche Aussagen sind richtig (R); welche falsch (F)? Setzen Sie das zutreffende Symbol in das Kästchen und korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien.
a) Ausgangspunkt für wirtschaftliches Handeln ist die Werbung, welche die verfügbaren Güter und Dienstleistungen den Konsumenten bekannt macht.
Übung 2 Bedürfniskategorien
Zu welchen Bedürfniskategorien gehören die folgenden Aussagen?
Es sind Mehrfachnennungen möglich.
b) Bedürfnisse können nach ihrer Dringlichkeit in Existenz- und Wahlbedürfnisse und nach dem Bedürfnisträger in materielle und immaterielle Bedürfnisse gegliedert werden.
a) Marc Bucher hätte gerne ein Sony-Heimkinosystem.
c) Grund- und Luxusbedürfnisse sind Unterkategorien der Wahlbedürfnisse. Die Zuordnung einzelner Güter zu diesen beiden Gruppen ist auch von den Wertvorstellungen einer Gesellschaft abhängig.
b) Beatrice Kummer sieht sich Filme lieber in einem «richtigen» Kino an. Sie freut sich auf das neue Multiplex-Kino in ihrer Stadt.
c) Politiker fordern eine «zweite Röhre» (Autobahntunnel) durch den Gotthard.
d) Wenn in einer Gesellschaft nach den Grund- auch die Luxusbedürfnisse abgedeckt sind, stagniert die Wirtschaft auf hohem Niveau.
d) Carla Biasotto aus Affoltern am Albis verbringt fast jedes Wochenende in ihrer Zweitwohnung im Tessin.
e) In der Auffangstelle in Kreuzlingen werden Asylsuchende mit dem Nötigsten versorgt.
e) Das Selbstverwirklichungsbedürfnis steht gemäss der Theorie von Maslow an der Spitze der fünfstufigen Pyramide.
f) Rund 60 % aller Schülerinnen und Schüler des Bildungszentrums Bolgen verpflegen sich in der Mensa.
g) Oliver besucht die Grundschule (2. Primarklasse) in seiner Wohngemeinde.
f) Die sozialen Bedürfnisse sind gemäss Maslow durch das Bedürfnis nach sozialem Ansehen bzw. der Stellung in der Gesellschaft definiert.
h) Irène, seine Klassenkameradin, besucht in der Nachbargemeinde zusätzlich zwei Lektionen «English for Kids» bei einer Privatlehrerin.
i) Roberto trainiert pro Woche zweimal in einem Fitnesscenter.
j) Simone feiert mit ihrem Mann Leon den 5. Hochzeitstag in einem exklusiven Feinschmecker-Restaurant.
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Existenzbedürfnis Wahlbedürfnis Grundbedürfnis Luxusbedürfnis Individualbedürfnis Kollektivbedürfnis Materielles Bedürfnis Immaterielles Bedürfnis A B C D E F G H
Übung 3 Wirtschaftliche Güter
Welche Aussagen sind richtig (R); welche falsch (F)? Setzen Sie das zutreffende Symbol in das Kästchen und korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien.
a) Unternehmungen stellen durch den Einsatz der Produktionsfaktoren Güter her und bieten diese am Markt an.
Übung 4 Verschiedene Güterarten
Zu welcher Güterart gehören die folgenden Güter? Es sind Mehrfachnennungen möglich.
b) Das Angebot der Unternehmungen trifft am Markt auf die Bedürfnisse der Menschen.
a) Finanzberatung einer Bank für eine Schreinerei
b) Schleifmaschine in einer Schreinerei
c) Erst wenn die Bedürfnisse mit genügend Kaufkraft ausgestattet sind, entsteht am Markt ein Angebot.
c) Heizöl im Tank eines Einfamilienhauses
d) Mietvertrag für das Auto einer Touristin
d) Unter dem Produktionsfaktor Arbeit verstehen wir neben der reinen Arbeit auch das «Wissen» für die Herstellung von Sachgütern und Dienstleistungen.
e) Mietauto auf dem Areal einer Autovermietung
f) Sitzgruppe im Wohnzimmer der Familie Gerber
e) Wenn ein Gut in unbeschränktem Mass vorhanden ist, sodass es nicht bewirtschaftet werden kann, sprechen wir von einem freien Gut.
g) Werkstattgebäude einer Malerei
h) Hotelübernachtung eines Aussendienstmitarbeiters
f) «Konsumgüter» ist der Überbegriff für die Gesamtheit der von den Unternehmungen hergestellten Güter.
i) Der Arbeitsvertrag einer Angestellten bei einem Reisebüro
j) Mobilfunk-Lizenz für das Gebiet der Schweiz
g) Unter einer Lizenz verstehen wir das Recht zur alleinigen Nutzung oder Verwertung einer Erfindung.
k) Nachtessen im Kreis von Freunden und Freundinnen
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Sachgüter Immaterielle Güter Dienstleistungen Rechte Konsumgüter Investitionsgüter Gebrauchsgüter Verbrauchsgüter A B C D E F G H
Übung 5 Wirtschaftssektoren
Bestimmen Sie, welchem Wirtschaftssektor (1, 2 oder 3) die folgenden Unternehmungen bzw. Tätigkeitsbereiche einzelner Unternehmungen angehören.
a) Bauernhof Charlottenfels, Neuhausen am Rheinfall
b) Mode Vabene, Wil
c) Glarner Kantonalbank, Glarus
d) Amrein Bau AG, Emmen
e) Metallwalzwerke AG, Menziken
f) Leinenweberei, Langenthal
g) Kieswerk Rubigen, Bolligen
h) Spital Thurgau AG, Frauenfeld
i) Oberflächenbeschichtung
Hafner AG, Flawil
j) Pastorini Spielwaren, Zürich
Übung 6 Unternehmungsgrösse
Welche Aussagen sind richtig (R); welche falsch (F)? Setzen Sie das zutreffende Symbol in das Kästchen und korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien.
Arni, Gartenbau und Planung
k) Bereich «Planung Gartenanlagen»
l) Bereich «Baumschulen»
a) In der Schweiz sind weit über 90 % aller Betriebe sogenannte KMU; sie beschäftigen zwei Drittel aller Arbeitskräfte.
b) Unter KMU verstehen wir Unternehmen mit bis zu 100 Beschäftigten.
Antiquitäten Hermann Zwicker
m) Bereich «An- und Verkauf»
n) Bereich «Renovation alter Möbel»
A. Läubli, Fischerei und Fischhandel
o) Bereich «Fischfang»
p) Bereich «Handel mit Nordseelachs»
q) Bereich «Fisch-Räucherei»
c) Mikrounternehmen sind kleine Betriebe mit bis zu 9 Beschäftigten.
Welche Kriterien sind bei den folgenden Branchen für Betriebsgrössenvergleiche, neben der Anzahl der Beschäftigten, am aussagekräftigsten?
d) Detailhandel
e) Banken
f) Versicherungen
g) Transportunternehmungen
h) Energieerzeugung
i) Treuhandunternehmungen
j) Produktionsbetriebe
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Umsatz in Franken Honorarvolumen Prämienerträge Vermögen (Bilanzsumme) Anzahl Filialen Kapazität Output (Produktionsmenge) U H P V F K O
str teachware Urs Saxer Thomas Tobler Heinz Rüfenacht Brennpunkt Wirtschaft und Gesellschaft Recht / Gesellschaft © STR Teachware. Der Inhalt dieser Print-Broschüre / PDF-Datei ist urheberrechtlich geschützt und darf ausschliesslich durch die lizenzierte Person für den eigenen Gebrauch genutzt werden. Die digitale Weitergabe der PDF-Datei an Dritte ist nicht zulässig. Ausgabe 2022/2023 Mietvertrag 14 Mit Berücksichtigung neuer Referenzzinssatz Juni 2023
Missbräuchlich ist ein Mietzins, wenn … – damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder …
– wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht.
Als Regel gilt, dass der Vermieter aus dem Mietzins sämtliche Kosten decken und mit dem Mietobjekt noch eine Rendite erzielen darf, die dem aktuell üblichen Zinsniveau entspricht. Ob die Rendite noch zulässig ist, wird bei Alt- und Neubauten unterschiedlich ermittelt. Als Vergleichsgrösse dient der sogenannte hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser vom Bund publizierte Referenzzinssatz beruht auf der (vierteljährlich erhobenen) durchschnittlichen Verzinsung von Hypotheken der ganzen Schweiz, der Durchschnittswert wird jeweils auf ein Viertelprozent gerundet. Im Juni 2023 wurde der Referenzzinssatz von 1,25% auf 1,5% erhöht; dies führte zu vielen Mietzinserhöhungen.
Für die Beurteilung von Mietzinsen bei Neubauten dient die kostendeckende Bruttorendite; diese berechnet sich aus dem Jahresmietzins und den Anlagekosten wie folgt:
kostendeckende Bruttorendite = Jahresmietzins × 100 Anlagekosten
Als kostendeckend gilt eine Bruttorendite, die 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegt. Als Neubauten gelten Gebäude, die nicht älter als zehn Jahre sind. Dieses Verfahren eignet sich somit vor allem zur Festlegung des Anfangsmietzinses neu erstellter Liegenschaften. Kann allerdings der so ermittelte Mietzins mangels Nachfrage nicht realisiert werden, wird häufig ein Mietzinsvorbehalt angebracht, dass der vereinbarte Anfangsmietzins nicht kostendeckend sei.
Für Altbauten sind die Anlagekosten nicht mehr aktuell, deshalb dient für solche Objekte die Rendite des Eigenkapitals als Beurteilungskriterium:
Rendite des Eigenkapitals ( Nettorendite ) = ( Jahresmietzins – Liegenschaftsaufwand ) × 100 investiertes Eigenkapital
Die Eigenkapitalrendite des Vermieters darf den Referenzzinssatz um höchstens einen halben Prozentpunkt übersteigen.
Ein Mietzins ist gemäss OR auch dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der ortsoder quartierüblichen Mietzinsen liegt.
Das Verfahren zur Anfechtung einer Mietzinserhöhung oder zur Anfechtung des Anfangsmietzinses wird im Kapitel 6 auf Seite 12 beschrieben.
14 Brennpunkt Recht / Gesellschaft Mietvertrag Seite 7
Aufgabe 5 Anfechtung einer Kündigung
Hans Müller ist im ganzen Dorf bekannt, weil er regelmässig provozierende Leserbriefe an die Lokalzeitung schreibt. Dabei schiesst er manchmal etwas über das Ziel hinaus, was ihm nun eine Verurteilung wegen Ehrverletzung eingetragen hat. Über die Verurteilung wird auch auf der Frontseite des Lokalblattes ausführlich berichtet; illustriert ist der Artikel mit einer Aussenaufnahme seines Wohnhauses mit genauer Adressangabe.
Zwei Tage später, am 4. März, erhalten sowohl Hans Müller als auch seine Ehefrau überraschend einen eingeschriebenen Brief ihres Vermieters, in dem ihnen dieser die Kündigung ihrer 5-Zimmer-Wohnung auf den 30. Juni mitteilt. Als sich Hans Müller beim Vermieter nach den Gründen erkundigt, teilt ihm dieser in barschem Ton mit, dass er sich keine rufschädigenden Mieter leisten könne und schon gar nicht solche, die mit dem Gesetz in Konflikt kämen.
Ein Auszug auf den angegebenen Termin ist für Hans Müller und seine 8-köpfige Familie undenkbar; er könnte innert dieser kurzen Zeit unmöglich eine passende Wohnung finden. Ausserdem findet er die Begründung des Vermieters ungerecht. Er will sich deshalb gegen die Kündigung wehren.
a) Auf welchen Gesetzesartikel kann sich Hans Müller berufen, wenn er die Kündigung anfechten will?
Aufgabe 6 Mietzinssenkungen und Mietzinserhöhungen
Milena ist im Februar 2020 in eine neue Wohnung in der Stadt Schaffhausen gezogen, wobei bei der Mietzinsberechnung von einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 2,75% ausgegangen wurde. Nachdem im März 2020 der Referenzzinssatz auf 1,25% gesenkt wurde, will Milena wissen, ob Sie einen Rechtsanspruch auf Mietzinssenkung hat und wie sie diesen Anspruch allenfalls durchsetzen könnte.
a) Welcher Gesetzesartikel regelt den hier geschilderten Sachverhalt?
b) Hans Müller hat von seinem Vermieter eine schriftliche Begründung verlangt. Im Gegensatz zur mündlichen Auskunft nennt der Vermieter nun aber «Eigenbedarf» als Kündigungsgrund. («Meine Tochter braucht ab Sommer eine eigene Wohnung, weil sie ein Studium beginnt.») Die Chancen für eine Anfechtung der Kündigung sind damit gering. Welche Lösung bleibt Hans Müller gemäss Art. 272ff. OR noch, und wie lange könnte er maximal in der Wohnung bleiben?
b) Wie muss Milena gemäss dem massgebenden OR-Artikel konkret vorgehen, wenn sie eine Mietzinssenkung erreichen will? Zählen Sie die Schritte einzeln auf.
c) Wie schätzen Sie die Chancen von Hans Müller ein?
c) Studieren Sie mit dem nebenstehenden QR-Code/Link den Auszug aus dem Informationsblatt zum mietrechtlichen Schlichtungsverfahren des Bundesamtes für Wohnungswesen. Beschreiben Sie die wichtigsten Merkmale und Aufgaben der Schlichtungsbehörden, den Ablauf sowie die möglichen Abschlüsse des Verfahrens. Halten Sie Ihre Notizen in Form einer Mindmap auf der Seite 30 fest.
14 Seite 28 Mietvertrag Brennpunkt Recht / Gesellschaft
d) Im Juni 2023 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz erstmals seit seiner Einführung im September 2008 erhöht, von 1,25% auf 1,5%. Am 6. Juni erhält Milena mit einem eingeschriebenen Brief die folgende Mietvertrags-Änderung per 01.10.2023:
Berechnung von Mietzinsveränderungen
Sie können entweder unten den Ort der Mietsache eingeben und das Berechnungsformular enthält bereits die wichtigsten Berechnungsfaktoren.
Oder: Wenn Sie alle Berechnungsfaktoren vollständig haben, können Sie die Berechnung auf dem speziellen Formular ohne Vorgaben vornehmen.
Ort: Schaffhausen Ort wechseln
Der Mietzins
Monatliche Nettomiete Fr. pro Monat 0 bei letzter Anpassung oder Vertrag
Allfällige Nebenräume Fr. pro Monat 0 bei letzter Anpassung oder Vertrag
Heiz- und Nebenkosten keine Eingabe
Der Referenzzins (Hypothekarzins)
Kanton der Liegenschaft Schaffhausen (gem. Ortseingabe)
Milena möchte wissen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Auf der Website www.mietrecht.ch findet sie ein Formular zur Berechnung der Mietzinsveränderung. Berechnen Sie mithilfe dieses Formulars (QR-Code/Link), ob die Nettomietzins-Änderung von CHF 66.– gerechtfertigt ist, wenn die letzte Mietzinsanpassung am 1. April 2022 erfolgte? Weil die Nebenkosten durch die Erhöhung des Referenzzinssatzes in der Regel unverändert bleiben, werden sie in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.
Monat/Jahr letzte
Mietzinsanpassung Juni 2023 letzte Erhöhung oder Vertrag (nimmt 1. des Monats)
Monat/Jahr nächster
Kündigungstermin Juni 2023 Kündigungsfrist beachten; nimmt Folgemonat (s. Hilfe)
Die Teuerung Indexbasis 2020
Monat/Jahr letzte Teuerungsaufrechnung Juni 2023 letzte Erhöhung oder Vertrag aktueller Monat/Jahr Juni 2023 nimmt Vormonat (s. Hilfe
Die allgemeinen Kostensteigerungen
Pauschalsatz 0.00% pro Jahr
Praxis der Behörde: 0%–1% (Beurteilung im Einzelfall nach Plausibilität)
Monat/Jahr letzte Kostenaufrechnung Juni 2023 Erhöhung oder Vertrag, nimmt Folgemonat aktueller Monat/Jahr Juni 2023 wird mitberechnet (s. Hilfe)
Sonderfälle Wertvermehrende Investitionen und Vorbehalte werden nicht berechnet. Sie dienen hier lediglich als Ergänzung, damit sämliche Berechnungsfaktoren aufgeführt sind.
Wertvermehrende Investitionen
Mietzinserhöhung in Franken 0 wird so übernommen oder
Mietzinserhöhung in Prozent 0 wird so übernommen
Mietzinsvorbehalt (Reserve)
Mietzinserhöhung in Franken 0 wird so übernommen oder
Mietzinserhöhung in Prozent 0 wird so übernommen
Berechnen
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14 Brennpunkt Recht / Gesellschaft Mietvertrag Seite 29
