Gestaltung wagen

Gestaltung wagen Für den einen sind sie ein Paradies , für den ande ren seelenlose Konsummaschinen . Ein kaufscente r ve rände rn nachhaltig das Bild de r Städte . Welche Verant wo rtung hat die Politik auf Cha rakte r und Aus sehen eine r Stadt ? Treffen Kommunalpolitike r die richtigen Entscheidungen für den st ädtischen Lebens raum

Text: Ina Köhler. Fotos: Gesprächspartner. Illustration: Claudia Meitert@Caroline Seidler

Die Szenen sind imme gleich r :

Menschenmengen drängeln sich beim Start von großen Shoppingcentern durch die Gänge. So waren allein im Herbst 2014 bei der Eröffnung der Mall of Berlin am Leipziger Platz mehr als 10.000 Gäste mit dabei. Doch ein halbes Jahr später ist Normalität, um nicht zu sagen Ernüchterung im rund 76.000 Quadratmeter großen Shopping-Quartier eingekehrt: Mehr als ein Dutzend Geschäfte der ursprünglich 270 Läden stehen leer, viele Mieter klagen über Frequenzmangel. Zwar glaubt Christoph Meyer, ehrenamtlicher Leiter des Stadtentwicklungsausschusses der IHK Berlin an den Standort, der sich eben noch entwickeln müsse. Doch die Kritiker der Mallification sind hartnäckig. Die TAZ ätzte vor der Eröffnung, dass die Mall of Berlin nichts, aber auch gar nichts mit dem traditionsreichen Kaufhaus Wertheim zu tun habe, an dessen ehemaligen Standort das 67. Shoppingcenter der Hauptstadt steht. Die Zeitschrift „Die Zeit“ stellt Kommunalpolitiker an den Pranger, die anstatt ihre Planungshoheit geltend zu machen, „seelenlose Belanglosigkeiten und Scheußlichkeiten“ in Kauf nehmen würden. Christoph Stelzer, Geschäftsführer der Dfrost GmbH, einem Stuttgarter Unternehmen, das Einzelhandelsprojekte plant und realisiert, bemängelt auch in seiner Heimatstadt die mangelnde Initiative der städtischen Verantwortlichen: „Leider spielt die Politik eine zu schwache Rolle bei der Gestaltung der Innenstädte. Stuttgart ist in meinen Augen ein Paradebeispiel dafür, was in den Innenstädten gerade passiert.“ In der baden-württembergischen Hauptstadt sind jüngst große Einkaufscenter wie Gerber oder Milaneo entstanden. „Die Stadt hat es nicht geschafft, eine so große Baumasse vernünftig in ein innerstädtisches Gefüge einzupassen“, meint Stelzer. „Das gilt vor allem für das Gerber. Hier hat die Kommune versäumt, auf eine allseitige Öffnung der Erdgeschossfassaden zu bestehen. Die Einbindung in die bestehende Einkaufsstruktur ist so nur leidlich gelungen.“ Abgesehen von städteplanerischen Sünden – vor dem Hintergrund wachsender Einzelhandelsflächen und stagnierender Kaufkraft – sei die Frage erlaubt, ob sich jedes Center, das in Deutschland entsteht, wirklich lohnt.

Nicht die Neuesten sind die Besten

Es gibt sie, die Einkaufscenter, die laufen und laufen. An der Spitze liegt das Lago in Konstanz, dicht gefolgt vom Main-Taunus-Center in Frankfurt oder Breuningerland. Das ist ein Ergebnis des Shoppingcenter Performance Report des Beratungsunternehmens Ecostra. Auffallend: Es sind eben nicht die ganz schicken und neuen Vorzeigeobjekte, die rentabel arbeiten. Natürlich hilft dem Konstanzer Center die Nähe zur reichen Schweiz, allerdings sind auch die anderen Top-Ten-Kandidaten keine Glamour-Center, sondern eher solide Hausmannskost wie das 1964 eröffnete Main-Taunus-Center oder die Breuninger-Standorte in Sindelfingen und Ludwigsburg.

Rentabilit ät auf dem Prüfstand

Galten vor wenigen Jahren Shoppingmalls noch als kommunale Vorzeigeobjekte und als Indikator für Fortschritt und Wohlstand einer Stadt, steht deren Rentabilität auf dem Prüfstand. Sogar verhältnismäßig neue Objekte wie das Frankfurter Skyline Plaza bekommen das zu spüren. Stimmt die Frequenz nicht, wie in dem 2013 eröffneten Center, drohen Mieter mit Mietreduzierung oder gar gleich mit Auszug. Warum in Einkaufscenter so gerne investiert wird, hat übrigens nicht unbedingt mit deren Performance zu tun: Kapitalstarke Investoren aus aller Welt setzen schon seit vielen Jahren auf Einzelhandelsimmobilien, insbesondere auf Shoppingcenter. Die Umsatzerwartungen, die an diese gekoppelt werden, sind entsprechend hoch. Doch die Flächenrentabilität sinkt,

„Die Kommune ist gef ragt , beim Branchen mi x einen guten Schl üssel zu finden : Tradi tionelle ode r inhabe rgef ührte Häuse r sind den Expansions gel üsten de r Branchen riesen schut zlos aus geliefe rt.“ Christoph Stel zer, Dfrost

immer mehr Einzelhandelsfläche und die starke Konkurrenz im Onlinehandel nagen an den Umsätzen. Im Gefolge gehen die Renditen in den Keller. Das sollte auch die Kommunalpolitiker auf den Plan rufen. Kalkulierte man vor Jahren noch lange Laufzeiten für Center, stimmt die Rechnung heute nicht mehr: „Grundsätzlich glaube ich, dass Laufzeiten von 15 Jahren und mehr in Einkaufszentren nicht mehr realistisch sind“, meint Christoph Stelzer von Dfrost. „Im Ladenbau gehen wir heute davon aus, dass sich ein Laden innerhalb von drei bis fünf Jahren amortisiert haben muss. Das war früher deutlich mehr – im Schnitt sieben bis zehn Jahre.“

GroSSst ädte laufen noch – die Periphe tut sich schwe gut rie r

Noch entwickeln sich zentrale Innenstadtlagen der Topstädte wie Berlin, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg oder Stuttgart mit teilweise hohen Mietsteigerungen gut. Doch in den Nebenlagen oder der Peripherie stagnieren die Mieten seit Jahren. Düster ist das Bild in manchen Kleinstädten im ländlichen Raum oder in strukturschwachen Gegenden. Der Heilsbringer heißt hier nur zu oft: ein weiteres Shoppingcenter, mal größer, mal kleiner. Trotz erwiesenermaßen fehlender oder sinkender Kaufkraft wird munter weiter in periphere Lagen oder in Städte mit sinkenden Einwohnerzahlen investiert. Jüngste Beispiele von Eröffnungen sind Orte wie Meppen, Solingen, Hagen, Recklinghausen oder Kaiserslautern. Ist das, gerade vor dem Hintergrund des demografischen Wandels, eine Investition in die Zukunft?

Kurzsichtige Planung

Ungemach droht nicht nur von der Demografie. Einer Studie des Kölner Instituts für Handelsforschung zufolge wird der stationäre Einzelhandel bis 2020 rund 20 Prozent seines Umsatzes auf rund 405 Milliarden Euro einbüßen. Das ficht die Planer der schönen neuen Shoppingwelten nicht an. Von 2005 bis 2014 stieg nach Angaben des EHI Retail Institute die Anzahl der Center in Deutschland von 363 auf 460, die Verkaufsfläche von 11,4 Millionen auf 14,4 Millionen Quadratmeter. Die Argumentation bei Planung oder Erweiterung läuft meist nach bewährtem Muster ab: Man verspricht Arbeitsplätze in Massen und Investitionen in die Zukunft der Städte. Wer könnte hier schon etwas dagegen

haben? Politiker, die sich diesen Versprechungen entgegenstellen, brauchen Mut und Rückgrat. Das musste gerade in Österreich eine Kommunalpolitikerin der Grünen erfahren. Astrid Rössler, Raumordnungsreferentin des Bundeslandes Salzburg, stoppte auf der Grundlage einer Studie die weitere Ansiedlung von großen Einzelhandelsflächen. Der Widerstand gegen dieses Vorhaben formierte sich sofort. Der Salzburger Europark beispielsweise, der bereits eine Fläche von

„Eine Renais sance in den Stadtke rnen ist be reits abseh ba r und sollte unte rst üt zt we rden : Das bringt Leben in die Orts zent ren und sch üt zt die Landschaft au SSerhalb de r Ortske rne vo r weite rem Verkeh r und Fl ächenve rbrauch .“ Ast rid Rössle r, Raumo rdnungs refe rentin Sal zbu rg

34.000 Quadratmetern bespielt, musste seine Erweiterungspläne zunächst auf Eis legen – und droht nun medienwirksam mit dem Abbau von 200 Jobs.

Mit Shopping pa rks an de r EU-Spit ze

Österreich verfügt schon jetzt über doppelt so viel Verkaufsfläche pro Einwohner wie der EU-Schnitt. Im Bundesland Salzburg sind es durchschnittlich 1,96 Quadratmeter, in der Landeshauptstadt gar 2,8 Quadratmeter. Der Einzelhandelsforscher Roland Murauer, Verfasser der Studie, warnt schon lange vor Einkaufszentren-Ruinen, Leerstand und zerstörten Ortskernen: „Es werden weiter Einkaufszentren gebaut, die niemand mehr braucht, nur weil große Mengen Geld für diese Investitionen vorhanden sind.“ Politikerin Astrid Rössler argumentiert, dass es in der Vergangenheit zu Kaufkraftabzug gekommen sei: „Gerade in den letzten zehn Jahren hat es im Land Salzburg sehr große Verkaufsflächenzuwächse gegeben, der weitere Ausbau soll daher genau geprüft werden. Da die Kaufkraft in den letzten Jahren kaum mehr angestiegen ist, kommt es durch zusätzliche Verkaufsflächen bereits zu Kannibalisierungseffekten zwischen einzelnen Orten bzw. Regionen.“ Grund genug für sie, um der ungehemmten Flächenentwicklung einen Riegel vorzuschieben. Rössler sieht die Zukunft nicht im ungehemmten Ausbau, sondern in der qualitativen Entwicklung der Städte: „Die Zukunft des ‚analogen Einzelhandels‘ liegt nicht im Ausbau der Quantität wie bisher, sondern der Qualität. Eine Renaissance in den Stadtkernen ist bereits absehbar und sollte unterstützt werden: Das bringt Leben in die Ortszentren und schützt die Landschaft außerhalb der Ortskerne vor weiterem Verkehr und Flächenverbrauch.“ Schon jetzt beträgt in Salzburg der Anteil von Bekleidung an der innerstädtischen Verkaufsfläche 54 Prozent. Die (Weit-)Sicht der Politikerin teilt man auch anderswo. „Die Kommune ist gefragt, beim Branchenmix einen guten Schlüssel zu finden: Traditionelle oder inhabergeführte Häuser sind den Expansionsgelüsten der Branchenriesen schutzlos ausgeliefert“, meint auch Christoph Stelzer von Dfrost. Gerade für Stuttgart sei das bedenklich: „In der Königstraße zum Beispiel finden Sie keine gute Sitzgelegenheit mehr, kein Café und kein richtiges Restaurant mehr, weil sich ausschließlich Modeläden aneinanderreihen.“ Das Phänomen ist bekannt und gut dokumentiert: In dem 2014 erschienenen österreichischen Film „Global Shopping Village“ zeigt Ulli Gladik die teilweise fatalen Mechanismen der Shoppingcenterentwickler und die Auswirkungen auf die Gemeinden in ihrem Umfeld.

Wide rstand gibt es auch ande rswo

Auch in Deutschland formiert sich an manchen Stellen Widerstand gegen die „Malleritis“, insbesondere wenn es um Factory Outlets geht: Gegen den geplanten Ausbau des Hugo Boss Outlets in Metzingen wollen die benachbarten Städte Tübingen und Reutlingen gemeinsam vorgehen. In Metzingen will die Holy AG die ehemalige Tuchfabrik Ganslen & Völter als 8.000 Quadratmeter großes Outlet-Center ausbauen und zusätzliche Flächen von fast 3.000 Quadratmeter erschließen. Die umliegenden Städte klagen jetzt schon über einen Kaufkraftabfluss von rund 15 bis 20 Prozent in das bereits jetzt rund 30.000 Quadratmeter große Outlet. In Münster hat sich die „Initiative Starke Innenstadt“ gegründet, ein Bündnis aus Händlern, Dienstleistern, Gastronomiebetreibern und Immobilieneigentümern, die für ein Ziel stehen: Die Innenstadt langfristig durch ein Bündel von Maßnahmen attraktiv zu halten. Eigentlich ein Thema für die Politik.

Innenstadtgestaltung – abe r richtig

In Düsseldorf wurden auf Seiten der Verantwortlichen schon recht früh die Weichen für eine langfristige Planung gestellt. „Düsseldorfs Textileinzelhandel entwickelt sich überwiegend organisch im Bestand“, erklärt Uwe Kerkmann, Leiter der Wirtschaftsförderung. „Der Kö-Bogen als Architekturikone mitten in der Innenstadt in bester Lage am Ende der Königsallee ist eines der herausragenden Beispiele für eine zukunftsfähige Einzelhandelsentwicklung.“ Die Immobilie mit dem Ankermieter Breuninger hat für die Innenstadt ein Highlight gesetzt. Generell spielt der textile Einzelhandel in Düsseldorf eine zentrale Rolle: Etwa 1.300 Einzelhändler (inklusive

„Eine ungesteu erte Ausweisung von Ein zelhan delsfl ächen , häufig wohn ortfe rn und autoo rientie rt, ist eine Gefah r für die gewach senen und funk tionie renden Verso rgungs st ruktu ren eine r Stadt .“ Uwe Kerkmann , Wirtschafts förde rung Düsseldo rf

Umland) erwirtschaften einen Umsatz von etwa 5,8 Milliarden Euro. In den vergangenen Jahren gab es eine Reihe von Investments in der Innenstadt, dadurch habe sich nach vorsichtigen Schätzungen die Fläche um zirka 20 Prozent erweitert. „Die Rolle der Politik kommt in einer Stadt – insbesondere im Zusammenhang mit der kommunalen Selbstverwaltung und der hoheitlichen Zuständigkeit für die Bauleitplanung – eine zentrale Bedeutung zu“,

so Uwe Kerkmann. „Eine ungesteuerte Ausweisung von Einzelhandelsflächen, häufig wohnortfern und autoorientiert, ist in der Tat eine Gefahr für die gewachsenen und funktionierenden Versorgungsstrukturen einer Stadt. Verwaltung und Politik in Düsseldorf haben früh auf diese Entwicklung reagiert.“ Das meint im Klartext: Innerhalb des Stadtgebiets sind Zentren mit unterschiedlichen Funktionen definiert. Textileinzelhandel ist nur in definierten zentralen Versorgungsbereichen zulässig und über deren Größe entscheiden die Fachausschüsse und letztlich der Rat.

Privatinitiative zählt

Denn eines ist klar, stehen Einkaufscenter erst einmal leer, hat nicht nur der Vermieter, sondern auch die Stadt ein Problem. Doch was passiert mit ungenutzten Flächen, die es auch in Boomtowns wie Düsseldorf oder Stuttgart gibt? In der baden-württembergischen Hauptstadt wurde die denkmalgeschützte Calwer Passage aus den 1960er- und 1970er-Jahren in Privatinitiative zur alternativen Einkaufsmeile Fluxus umgewandelt. Pop-up-Stores sollen für mehr Frequenz sorgen. Neues Leben also? „Ladenbetreiber sollten mehr Mut für Pop-up-Konzepte haben“, meint Christoph Stelzer. „Dafür sprechen viele Gründe: Die Halbwertszeit von Stores ist ohnehin geringer, zudem wird der Wert einer Marke nicht nur daran gemessen, ob sie mit edlen Materialien arbeitet. Für Immobilienbesitzer hingegen können Pop-up-Konzepte ihre Immobilie wieder aufwerten und diesen mehr Aufmerksamkeit und Frequenz verschaffen.“

Münster gilt als attraktive Einkaufsstadt m it überregionalem Einzugsgebiet. style in progress sprach m it Andreas Weitkam p, Inhaber des traditionsreichen Modehauses Schnitzler, über den Einfluss der Lokalpolitik auf das Gesicht der Stadt. Interview: Ina Köhler. Foto: Schnitzler

Welche Rolle spielt in Ihren Augen die Politik bei de r Gestaltung de r Innen

stadt ? In Münster traditionell eine große, weil sich die Politik in die Gestaltung sehr stark einbringt. Wir haben eine Altstadtsatzung, diese regelt Details wie Schriften in einem bestimmten Farbton, keine Neonleuchten, keine auffälligen Aufbauten, keine beschrifteten Schirme. Sie schreibt vor, wie sich jeder einzelne zu verhalten hat. Das schafft eine gewisse Einheitlichkeit und sorgt für ein sauberes und gepflegtes Gesamtbild. Es ist einfach, wenn die Spielregeln für alle klar sind.

Die Städte haben zudem Einfluss auf die Spiel regeln , indem sie Projekte genehmi gen ode r auch nicht . Auch in Münste r gab es Planungen

für die grüne Wiese . 1999 sollte mit dem Preußenpark ein neues Fußballstadion in Verbindung mit einem Einkaufscenter

„Verantwo rtung auf die Politik abw äl zen , ist einfach “

vom ECE gebaut werden. Das wurde damals ziemlich kontrovers diskutiert. Sowohl der Stadtrat als auch die Landesregierung NRW hatten das Projekt genehmigt, allerdings gab es eine Klage, die den Bau schließlich stoppte. In diesem Zusammenhang hatte sich die Kaufmannschaft sehr stark in Position gebracht. Später hat dann ECE die Münster Arkaden mitten im Zentrum gebaut, diese haben sich zum Magneten entwickelt, von dem heute die hier ansässigen Händler profitieren. Mittlerweile entscheidet der Stadtrat gezielt pro Innenstadt. Zurzeit gibt es beispielsweise einen Rechtsstreit mit Decathlon, die sich in einem Industriegebiet in der Peripherie ansiedeln wollten, das hat man nicht genehmigt.

Gibt es in Münste r viel Kon ku rren z auf de r Ein zelhan delsfl äche ? Imme rhin liegen Sie laut Immobilienve rband Deutschland (IVD) mit du rch schnittlich 150 Euro pro Quad ratmete r Mietp reis noch

vo r Düsseldo rf. Ja, das kann ich bestätigen – angesichts von 300.000 Einwohnern haben wir hier sehr viel textile Einzelhandelsfläche. Beinahe jeder namhafte Multibrand-Store ist vor Ort – von Appelrath & Cüpper bis hin zu P&C, zusätzlich zu den Vertikalen. Das sorgt natürlich für viel Konkurrenz. Gott sei dank gibt es noch inhabergeführte Läden in 1-a-Lage, allerdings ist die Verdrängung zu spüren. Alles, was neu entsteht, ist in 1-b-Lage angesiedelt.

Könnte Rahmenbedingungen die Stadt besse re zen

Da bin ich mir gar nicht so sicher. Jeder Händler muss letztlich selbst auskundschaften, was er für sich nutzt. In Münster werden zum Beispiel keine verkaufsoffenen Sonntage vor Weihnachten genehmigt. Das wurde immer wieder gefordert und immer wieder abgelehnt – mal von den Kirchen, mal von der Gewerkschaft, mal von den Politikern. In meinen Augen ist das der einzige Punkt, an dem wir Differenzen hätten, denn sonst läuft es sehr gut. Es gibt kaum Leerstand, die Stadt lebt vom Zuzug und der dadurch steigenden Kaufkraft. Politik und die gut organisierte Kaufmannschaft haben sich immer gut verstanden und letztere greift dort ein, wo die Politik nicht weiterkommt.

Gibt es daf ür Beispiele ? Die Kaufmannschaft hat vor zwei Jahren entschieden, unseren Schlossplatz durch einen Architektenwettbewerb wiederzubeleben. Dann gibt es die Initiative Starke Innenstadt (ISI), in der Gastronomen und Händler zusammenarbeiten. Sie kümmert sich um verkaufsoffene Sonntage, Events und Angebote, um die Innenstadt für Bürger und Besucher aufzuwerten. Auf Seiten der Stadt bündelt das Münster Marketing die Initiativen. Die Wertschätzung auf beiden Seiten wirkt insgesamt sehr produktiv. Man macht es sich zu einfach, wenn man die Verantwortung nur auf die Politik abwälzt.