Thermokameras und Ionisatoren

Gewerbeimmobilien – In den USA und in Deutschland ziehen Projektentwickler die ersten pandemiesicheren Bürogebäude in die Höhe. Experten rechnen mit einer regen Nachfrage – und nicht zuletzt mit überdurchschnittlichen Mieteinnahmen

Von Richard Haimann – Fotos: zVg

Vor dem Eingang prüfen Thermokameras die Körpertemperatur. Nur wenn der Wert unter der Fieberschwelle von 37,7 Grad Celsius liegt, öffnen sich die Pforten. Die Luft im Innenraum wird nicht nur durch Filter von Bakterien, Pilzsporen und Viren gereinigt: Wie in Operationssälen von Spitälern machen Ionisatoren mit elektrisch aufgeladener Luft Krankheitserregern in Sekunden den Garaus. Sämtliche Türgriffe, Handläufe in Treppenaufgängen und Bedienknöpfe der Fahrstühle tragen antimikrobielle Oberflächen. Die Wasserhähne und Spülungen auf den Toiletten reagieren kontaktlos auf Handzeichen – in Bonn «Pandemie- am Rhein realisiert die MAG Grundbesitz Prävention spielt mit dem Projekt Greengate gerade eines aktuell eine Schlüsselrolle bei der weltweit ersten pandemiesicheren Bürogebäude. «Wir haben das Rad nicht neu erfunden, Immobilien.» aber wir sorgen dafür, dass es nun richResul Kilic, tig rund läuft», sagt MAG-GrundbesitzISG Frankfurt Inhaber Marc Asbeck. In dem 13-geschossigen Neubau, der gegenüber dem DHL Tower, dem Hauptsitz der Deutsche Post, entsteht, wird an Hygienetechnik zusammengefasst, was der Markt derzeit hergibt. «Nach dem derzeitigen Wissensstand wird kein Bakterium und kein Virus in der Innenluft in diesem Gebäude existieren können», sagt Asbeck. Mit dem Greengate zählt die MAG Grundbesitz zur europäischen Speerspitze eines von der CoronaPandemie ausgelösten neuen Trends an den Büromärkten, der von den USA ausgeht. Über dem Grossen Teich arbeiten Projektentwickler und Immobilienunternehmen mit Macht daran, die Bürotürme sicher zu machen. In New York etwa errichtet Columbia Property Trust, Eigentümer von Office Towers an der Ost- und Westküste mit zusammen 576.000 Quadratmetern Bürofläche, derzeit am Broadway gegenüber dem Union Square ein neues zwölfstöckiges Bürogebäude, dessen Türen, Fahrstühle, Lichtschalter, Waschbecken und Toiletten bedient werden, ohne Knöpfe oder Griffe zu berühren. Der Projektentwickler RAL Companies & Affiliates zieht an der 14th Street in Manhattan den 22-geschossigen Büroturm Zero Irving in die Höhe. Auch hier soll neueste Touchless-Technologie greifen. Per Smartphone-App werden die Beschäftigten Türen öffnen und Aufzüge rufen können. «Es wird ein völlig berührungsfreies Gebäude», erklärt RAL-Präsident Spencer Levine. Zudem erhalte jedes Stockwerk eine separate Klimaanlage, «damit Viren nicht von einem Geschoss ins andere gelangen können».

Beschäftigte ziehen sichere Immobilien vor

Ähnliche Gebäude planen Projektentwickler und Architekten in Chicago, Houston und Los Angeles. Das überrascht nicht: Mit 33,8 Millionen Infizierten und 607.157 Toten, Stand 2. Juli 2021, verzeichnen die Vereinigten Staaten nach Erhebungen der Johns Hopkins University in Baltimore mehr Opfer als jedes andere Land der Welt. Seit Beginn der Covid-19-Pandemie versuchen Eigentümer von Büro-, Detailhandels- und Wohnimmobilien die Ausbreitung des Sars-CoV-2Virus in ihren Gebäuden einzudämmen. «Pandemieprävention spielt aktuell eine Schlüsselrolle bei Immobilien», sagt Resul Kilic, Leiter der Niederlassung Frankfurt beim global tätigen, auf Um- und Ausbauten spezialisierten Baukonzern ISG. Das dürfte sich in den kommenden Jahren kaum ändern. «Sowohl für Eigentümer als auch für Mieter bietet ein Gebäude mit Pandemieschutz einen Wettbewerbsvorteil», sagt Thomas Veraguth, Head CIO Swiss & Global Real Estate Strategy der UBS. Die Besitzer solcher Immobilien könnten dadurch leichter Nutzer gewinnen. «Die Unter-

Luft so rein wie in Operationssälen von Spitälern: Büroimmobilie Greengate

nehmen, die Büroflächen in solchen Gebäuden anmieten, wiederum haben einen Vorteil im Konkurrenzkampf um die schrumpfende Zahl von Fachkräften», so Veraguth. «Vor die Wahl gestellt, ob sie in einem normalen Bürogebäude arbeiten wollen oder in einem mit Schutzvorkehrungen, dürfte sich die Mehrheit der Beschäftigten für letztere Variante entscheiden.» Für diese Annahme spricht auch eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Pew Research Center in Washington, D.C. Danach wollen 71 Prozent der derzeit im Homeoffice tätigen Bürobeschäftigten in den USA aus Angst vor einer Infektion «solange es irgendwie möglich ist» weiterhin von daheim aus arbeiten. Die Sorge der Beschäftigten kann Asbeck gut nachvollziehen. «Klassische Büroarbeitsplätze sind Virenschleudern.» Vor Covid-19 hätten jedes Jahr im Spätherbst und Winter grippale Infekte und die Influenza die Krankenstände in den Unternehmen in die Höhe getrieben. «Sieben Prozent der Beschäftigten sind deshalb im langjährigen Durchschnitt zeitweise ausgefallen», sagt Asbeck. Es sind diese Zahlen, die in ihm die Idee für Greengate reifen liessen – lange vor der Corona-Pandemie. «Am Anfang stand die Frage, wie ein Bürogebäude konzipiert werden muss, um Infektionen zu verhindern, damit die Produktivität der Unternehmen im Winterhalbjahr nicht sinkt», sagt Asbeck, der selbst schon lange darauf achtet, sich nicht die Grippe zuzuziehen: «Von November bis März schüttle ich seit Jahren niemandem die Hand.»

«Das Zero Irving Von der Einzellösung zum maximal Machbaren Bis zu Beginn der Pandemie dürfte der Projektentwickler mit dieser Haltung wird ein völlig berührungsfreies Gebäude.» eher ein Aussenseiter gewesen sein. Vor Spencer Levine, Covid-19 sei es schwierig gewesen, Im- RAL Companies & mobilien unter dem Aspekt des Infek- Affiliates tionsschutzes zu vermarkten, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der internationalen Immobilienberatungsgesellschaft Catella. «Heute ist dies in den USA und zunehmend in Europa zu einem massiven Verkaufs- und Vermietungsargument geworden.» Bislang haben Immobilienbesitzer und Mieter in der Pandemie zu diversen Massnahmen gegriffen, um Infektionen einzudämmen – und im Zwei-

felsfall jeden Beschäftigten, der dies konnte, daheim im Homeoffice arbeiten lassen. «Mal wird vor Arbeitsbeginn Fieber gemessen, mal werden Luftfilter aufgestellt, mal Türgriffe und Oberflächen öfter desinfiziert», sagt Asbeck. «Bei der Konzeption von Greengate haben wir all die bisherigen Einzellösungen zum maximal Machbaren kombiniert.» Zum Gesamtpaket im neuen Bonner Bürogebäude zählen sogar sensorgesteuerte Desinfektionsmittelspender vor jeder einzelnen, automatisierten Tür im Gebäude. Nur wer sich die Hände von Bakterien, Pilzen und Viren gesäubert hat, wird «Sowohl für in den nächsten Raum gelangen können. Der hohe technische Aufwand klingt Eigentümer als auch zwar, als würde er immense Geldbeträfür Mieter bietet ein ge verschlingen. «Tatsächlich ist der InGebäude mit Pande- fektionsschutz jedoch gar nicht teuer», mieschutz einen Wettbewerbsvorteil.» sagt Asbeck. «Die Mehrkosten betragen nur sieben bis zehn Prozent gegenüber einem herkömmlichen Büroneubau, weil Thomas Veraguth, sämtliche angewendeten Technologien UBS Wealth Management längst entwickelt sind.» Auch bereits bestehende Bürotürme könnten entsprechend nachgerüstet werden, sollten die Eigentümer bereit sein, die nötigen Investitionen zu tätigen und deren Nutzer entsprechend höhere Mieten akzeptieren. Das dürften nicht wenige sein, vermutet Researcher Beyerle. «Eigentümer pandemiesicherer Immobilien können höhere Mieten erzielen, weil Nutzer solche Flächen suchen.» Das steigere automatisch den Marktwert dieser Liegenschaften. «Investoren legen deshalb mehr Geld für solche Objekte auf den Tisch», sagt Beyerle. Immer mehr Immobilieneigentümer und deren Nutzer ringen sich deshalb dazu durch, Büroflächen entsprechend nachzurüsten. «Derzeit sind unsere Kunden bereit, zum Pandemieschutz höhere Ausgaben zu tätigen, um eigene Anforderungen zu erfüllen, die über die Arbeitsstättenverordnung hinausgehen», sagt auch Kilic. «Sogar Luftreinigungssysteme aus Krankenhäusern, die mit UV-CLicht Viren und Keime beseitigen können, kommen nun in Büroliegenschaften zum Einsatz.» In der Schweiz ist dies bisher kaum der Fall. Doch das könnte sich bald ändern. So wie Zertifizierungen für energiesparende Gebäude heute üblich sind, könnte bald auch der Präventionsschutz gegen Infektionskrankheiten ein Auszeichnungskriterium darstellen. «Werden Gebäude neu gebaut oder aufwendig modernisiert, sollten sie immer

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MANUFAKT8048: Flexibel und vernetzt in die Zukunft

Glas, Metall und Sichtbeton – die neue Gewerbeliegenschaft MANUFAKT8048 entstand als minimalistischer Rohling und zugleich Prototyp für zukunftsfähige Dienstleistungs- und Produktionsstätten. In unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Zürich-Altstetten bietet der von der Steiner AG entwickelte Bau auf insgesamt 14.500 m2 repräsentative Gewerbeflächen, die individuell gestaltet werden können.

Am 1. Juli 2021 konnte die imposante Gewerbeliegenschaft MANUFAKT8048, die auf einem der letzten freien Industrieareale der Stadt Zürich errichtet wurde, nach rund anderthalbjähriger Bauzeit feierlich eröffnet werden. Der Bau, der direkt am Gleisfeld beim Bahnhof Zürich-Altstetten liegt und für die Bauherrschaft Swisscanto Anlagestiftungen realisiert wurde, besitzt Vorbildcharakter. Denn mit dem innovativen Konzept und der Marke «Manufakt» bringt die Steiner AG Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zurück in die Stadt. Das Quartier Altstetten Nord hat sich rund um den Bahnhof in den letzten Jahren stark verändert und vom Industrie- zum Dienstleistungsstandort entwickelt. Im bevölkerungsreichsten Stadtteil Zürichs ist neben entsprechenden Gewerbeflächen und neuem Wohnraum auch ein vielfältiges urbanes Angebot an Gastronomie-, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten entstanden. Hier soll das Multi-Tenant-Gebäude MANUFAKT verschiedensten KMU aus innovativen Branchen flexiblen Raum für Produktion, Verwaltung und Dienstleistung bieten. Attraktive Shared Spaces, wie komplett ausgestattete Meetingräume, Begegnungszonen und ein zentraler Innenhof, tragen dazu bei, dass sich die Mieter einfach untereinander vernetzen können.

Im Auftrag der Steiner AG wurde dafür eigens die Marke «Manufakt» entwickelt. Gemeinsam mit einer Branding-Agentur entstand ein White Book, das die Grundprinzipien der Marke festlegt, die für modulare Gebäudekomplexe im urbanen Kontext steht. Manufakt setzt konsequent auf ressourcenschonende Bau- und Energiestandards sowie auf Energieeffizienz und eine nachhaltige Immobilienbewirtschaftung. Peter Herzog, Head Real Estate Development für Zürich bei Steiner, erklärt darüber hinaus: «Für uns steht Manufakt für qualitatives Handwerk der Zukunft, für die Industrie 4.0, die Digitalisierung der industriellen Produktion.» Die «kuratierte Vernetzung» der Manufakt-Gebäude ist in doppeltem Sinne zu verstehen, neben der digitalen soll auch die analoge Vernetzung im Gebäude, die insbesondere über den offenen Hof erfolgt, gefördert werden. Othmar Ulrich, Head Real Estate Development Region East, führt aus: «Wir bieten der Industrie und dem Gewerbe eine Umgebung, die den Mietern die Möglichkeit gibt, ihr Netzwerk weiter auszubauen.» Manufakt soll schon bald in vielen zentrumsnahen Gewerbegebieten in der Schweiz zum Einsatz kommen und dabei auch untereinander Synergien bilden. In Wädenswil wird in den kommenden Jahren der zweite Gewerbepark als MANUFAKT8804 entstehen. In der Planung ist zudem der Standort MANUFAKT8409 in Winterthur-Neuhegi. Für jedes der Gebäude, die im Namen als Erkennungszeichen die jeweilige Postleitzahl des Standorts enthalten, wird ein eigenes Nutzungs- und Betriebskonzept erstellt. Denn «ein Manufakt in einem städtischen Umfeld bedingt eine andere Herangehensweise und spricht andere Zielgruppen an als die Entwicklung eines Standorts an einer peripheren Lage», erklärt Othmar Ulrich.

Facts & Figures

Projekt: MANUFAKT8048 Standort: Zürich-Altstetten Bauherrschaft: Swisscanto Anlagestiftungen Immobilienentwickler und Totalunternehmer: Steiner AG Grundstücksfläche: 5.979 m2 Hauptnutzfläche: 14.500 m2 Bauzeit: Februar 2020 bis Juli 2021

www.manufakt8048.ch

Ikonisch schlichte Architektur

Der Entwurf des Gebäudes in Altstetten wurde von Theo Hotz Partner Architekten entwickelt. Die klare Formensprache des Lowtech-Gebäudes ergibt sich aus einem schlichten kubischen Aufriss mit sechs Geschossen. Der stringente und funktionale Innenausbau beinhaltet Heizung und sanitäre Anlagen. Die Technikräume befinden sich im Untergeschoss und auf dem Dach. Im Zentrum des Baus liegt ein luftiges Atrium, das als offener Innenhof der Erschliessung dient und zum Anziehungspunkt, Treffpunkt und Erholungsraum für Mieter und Nutzer wird. Die Lebendigkeit im Innenhof wird unterstützt durch eine Begrünung, die zu einem positiven Klima im Hof beitragen wird. Die Erschliessung der Geschosse erfolgt im Innenhof über grosszügige Lifte und auskragende Laubengänge. Die sechs Geschosse des Gebäudes lassen sich flexibel unterteilen und die Flächen von den eingemieteten Firmen individuell gestalten. Die bis zu 4,5 m hohen Räume können so ganz nach Bedarf in Produktions- und Büroflächen, Labore oder Showrooms verwandelt werden. Auch zusätzlich gewünschte Ausbauten lassen sich realisieren oder die Flächen entsprechend den individuellen Wünschen zuschneiden. Je nach Anforderung bieten die Räume Platz für 200 bis 500 Arbeitsplätze.

Funktionale und ökonomische Konstruktion

Flexibilität und Effizienz sind bei der Konstruktion des Manufakts ebenso wichtig wie Wertigkeit und Beständigkeit. Sämtliche Flächen werden im funktionstüchtigen Edelrohbau abgegeben. Die Reduktion auf wenige, aber sehr effektive Konstruktionselemente ist baulich effizient, da weniger Schnittstellen und Arbeitsschritte anfallen und dadurch auch die Unterhaltskosten reduziert werden können. Konstruktionen und Materialien werden ihren Eigenschaften entsprechend eingesetzt. Vorfabrizierte Betonfertigteile wie Stützen, Brüstungen, Kragplatten oder Treppenläufe erlauben schnelles Bauen und eine hohe Wirtschaftlichkeit. Die Stahlbetonflachdecken in konventioneller Bauweise sind ökonomisch, ermöglichen einen einfachen Schall- und Brandschutz und ersparen zudem zusätzliche Verkleidungen.

Optimierte Grundausstattung und Shared Spaces

Für einen erfolgreichen Gewerbebetrieb sind anhaltende Optimierungen im Betriebsablauf und damit die Anpassbarkeit der Mietflächen marktentscheidend. So können durch modulare Fassaden- und Brüstungselemente auch später noch grosse Maschinen oder Güter in die Mietflächen eingebracht werden. Auch die Raumaufteilung kann jederzeit im Betrieb verändert werden. Die Steiner AG legt Wert darauf, ein vorausschauendes Konzept bieten zu können, das aktuellen, aber auch zukünftigen Anforderungen und Erwartungen an Gewerbe- und Bürogebäude gerecht werden kann. Hier spielen die Shared Spaces, die allen Mietern zur Verfügung stehen, eine wichtige Rolle, wie Peter Herzog darstellt: «Die Mieter haben die Möglichkeit, Räume und Angebote ausserhalb ihrer eigentlichen Mietfläche zu nutzen. Gemeinsame Meetingräume, temporäre Arbeitsplätze, Begegnungszonen, ein digitaler Front Desk für alle Mieter oder auch Verpflegungsangebote stehen zur Verfügung.» Damit sinken die direkten Raumkosten und die Betriebskosten, da diese Zusatznutzungen nach Bedarf dazugemietet werden können. Manufakt spricht vor allem Preis-Leistungs-bewusste Mieter an, die effiziente, hochfunktionale und gut belichtete Arbeitsflächen in robuster Materialisierung suchen. Und die dabei die angebotenen Zusatzräume und Dienstleistungen sowie das offene und kommunikative Konzept des Gebäudes als Chance zur Vernetzung schätzen. Im MANUFAKT8048 können Gewerbebetriebe ihre Zukunft langfristig mit klaren Rahmenbedingungen planen und das Fundament für eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit legen. Dies an gut erschlossener städtischer Lage mit einer hohen Verfügbarkeit von qualifizierten Arbeitskräften. Die vielfältigen Vorteile weiss insbesondere auch die neue Ankermieterin zu schätzen, ein stark wachsendes Schweizer Technologieunternehmen, das im Jahr 2001 als ETH-Spin-off gegründet wurde.