IMMOBILIEN NEWS Schweiz • 1/ 2010
Weitgehend stabile Anlageimmobilien
samt ist die Zuwanderung jedoch weniger stark abgeflacht als angenommen. Diese Tatsache sowie die günstige Hypothekarzinssituation haben für Optimismus bei den Immobilienpromotoren gesorgt und zu einer erneut ansteigenden Zahl von neuen Gesuchen bei Wohnflächen geführt.
Das Volumen der Baugesuche bei Bürogebäuden liegt immer noch über dem langjährigen Durchschnitt.
Anhaltend tiefe Zinsen, positive Ertragsaussichten auf den kommerziellen Immobilienmärkten, eine Flächennachfrage, die weniger schlecht als befürchtet ausfällt, sowie solide Ergebnisse bei den Immobilienaktiengesellschaften bestimmen derzeit die Schweizer Immobilienmärkte. Bis 1850 reichen die Aufzeichnungen über die variablen Hypothekarzinsen in der Schweiz zurück. Noch nie konnten Hypotheken seither so preiswert abgeschlossen werden wie heute. Experten rechnen jedoch ab Ende 2010 mit einer Trendwende. Das Bevölkerungswachstum kann sich derzeit nur dank der Zuwanderung knapp über dem Mittelwert der letzten 10 Jahre halten, wobei die Nettozuwanderung im 1. Quartal dieses Jahres gut 20% tiefer ausfiel als im Vorjahreszeitraum. Insge-
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Bei den Büro- und Verkaufsflächenmärkten ist der Absatz neuer Flächen zwar schwieriger geworden, aber doch weniger schlecht als prognostiziert. Nach dem zunächst abrupten Rückgang von Projekten für Büroflächen ist nun eine Normalisierung eingetreten. Das Volumen der Gesuche pendelt sich gemäss Credit Suisse Economic Research derzeit bei rund 80% des einstigen Höchstwertes ein. Es liegt damit immer noch weit über dem langjährigen Durchschnitt. Da derzeit auch vermehrt gute Lagen ins Angebot gelangen, tendiert der durchschnittliche Angebots preis für Büroflächen leicht nach oben. Von Angebotsüberhängen und steigenden Leerständen dürften in diesem Jahr vorwiegend periphere Lagen betroffen sein. Zunehmend schwieriger wird der Absatz von Verkaufsflächen. Immerhin scheint sich die Flächenexpansion auf hohem Niveau zu stabilisieren. Das Angebot an Verkaufsflächen hat sich nochmals erhöht und lag im 1. Quartal 2010 mit rund 215 000 m² rund ein Drittel höher als im 1. Quartal 2009. Von der Marktbereinigung verschont bleiben werden nur gut erschlossene, stark frequentierte Lagen, die ein nachhaltiges Konzept vorweisen können. Anbieter zweit- und drittklassiger Lagen müssen vermehrt mit Mieterwechseln rechnen oder zu Konzessionen bei den Konditionen bereit sein. Dr. Hans Ueli Keller, Inhaber Engel & Völkers Commercial, Zürich
Liebe Leserinnen und Leser Das Thema (nachhaltige) Sanierungen von Liegenschaften und ihre Auswirkungen auf den Kosten-Nutzen-Effekt stehen derzeit vermehrt im Fokus von Immobilienbesitzern. Alexander Müller äussert sich auf Seite 2 unseres Newsletters zu diesem brisanten Thema. Der weitgehend intakte Schweizer Wohnungsmarkt sorgt seit mehreren Jahren dafür, dass die Renditen der indirekten Immobilienanlagen positiv auffallen. Die an der Börse kotierten Schweizer Immobilienfonds waren im letzten Jahr äusserst erfolgreich: Gemäss Credit Suisse Economic Research waren die erzielten Gesamtrenditen mit 18,7% bei den Immobilienfonds und mit 13,3% auch bei den Immobilien-Aktiengesellschaften aussergewöhnlich hoch. Lesen Sie dazu das Interview mit Ulrich Braun auf Seite 3. Mit freundlichen Grüssen Andreas Fassbind Leiter Anlageimmobilien
Inhalt Trends Anlageimmobilien S. 1
Sanierung von Liegenschaften S. 2 Immobilienfonds im Fokus S. 3
Immo-News S. 4
Sanierung von Liegenschaften: «Zuwarten heisst auf Deflation setzen» Alexander Müller, CEO der Colag Zürich und Geschäftsführer einer Liegenschaftsverwaltung, zum Thema Sanierung von Liegenschaften.
Sind Eigentümer überhaupt an energie technischen Verbesserungen interessiert, da sie die Energiekosten ja auf die Neben kosten überwälzen können? Die Gesamtkosten sind wichtig. Jeder Mieter fragt nach den Nebenkosten und damit den Gesamtkosten. Mieter sind kostenbewusst.
Wie haben sich die Ansprüche von Mietern bezüglich Stan dards in den letzten 10 Jahren verändert? Je nach Publikum sind die Bedürfnisse verschieden. Während Studenten eher günstige Wohnungen suchen, sind Berufstätige anspruchsvoller punkto Fläche, Komfort und Ausbau. Gleich wichtig ist beiden die zentrale Lage. Sanierte und gepflegte Altbauten werden dabei präferiert. Wichtig ist der Ausbaustandard von Nasszellen und Küche; altes, knarrendes Parkett wird eher in Kauf genommen als undichte Fenster. Neubauwohnungen am Stadtrand und im Einzugsgebiet der S-Bahnen sind eher bei Jungfamilien gesucht.
Wie kann man mit «geringem» Aufwand gute Verbesserungen realisieren? Nasszellen und Küche sanieren. Estrich und Keller isolieren sowie neue Fenster einbauen. Bei Bauten aus den 60er- und 70er-Jahren sollte man unbedingt auch die Steigleitungen sanieren, die sind sicher bald fällig.
Achten Mieter vermehrt darauf, ob eine Liegenschaft energieeffizient ist? Noch wenig. In Zürich ist es aber, ehrlich gesagt, wichtiger, überhaupt eine Wohnung zu finden. Sehr wählerisch kann man eigentlich nicht sein, ausser das Budget lässt alles zu. Ich glaube auch nicht an die 2000-Watt-Gesellschaft. Der Mensch ist unvernünftig und egoistisch. Wie erklären Sie sonst zum Beispiel so viele Übergewichtige, obwohl alle um das Risiko wissen? Lohnen sich für den Eigentümer die Kos ten für eine nachhaltige Sanierung, z. B. bezüglich Wertsteigerung oder reduzier tem Leerstandrisiko? In Phasen grosser Nachfrage ist diese ketzerische Frage berechtigt. Man kann sowieso vermieten, und wenn ein Objekt völlig heruntergewirtschaftet ist, wird man noch belohnt. Man darf abreissen und muss nicht sanieren. Dazu braucht man aber auch Nerven. Im Hinterkopf sollte man sich jedoch für schwere Zeiten positionieren. Dann werden besser unterhaltene Liegenschaften leichter zu vermieten sein als schlechtere und billigere leichter als teurere.
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Die kantonalen Gesetze betreffen nur Um bauten, Anbauten und Ausbauten. Ist dies ein Grund dafür, dass bisher nicht häufi ger nachhaltig saniert wurde? Der grösste Hemmschuh ist die Bürokratie, speziell in der Stadt. In diesem Wald von Verordnungen und Paragrafen kennen sich nicht einmal mehr die Beamten aus – geschweige denn die Hausbesitzer. Ich rate jedem Bauherrn, sich jede einzelne Bestimmung aufzeigen zu lassen. Wer nicht kritisch ist, der wird überfahren. Energieeffizienz ist gut bei Neubauten und dort auch planbar. Bei Altbauten sind es städteplanerische Gestaltungsideen und die Denkmalpflege, die abblocken und verhindern. Dabei sollte man sich einmal überlegen, wie viel Raum künftig zur Verfügung steht, wenn wir weiter so viel
unter Schutz stellen. Dies ist nicht zuletzt ein Kostenfaktor. Werden nicht-energieeffiziente Liegen schaften an Wert verlieren? Ich denke nein. Marktwirtschaftlich betrachtet, scheinen sie zwar auf den ersten Blick zu verlieren. In der Zukunft wird Energie aber nicht mehr das Problem sein. Sonnenenergie wird nach Aussage gewisser Zukunftswissenschaftler in 10 Jahren Erdöl und Gas ersetzen. Die Gestehungskosten werden mit dem zunehmenden Angebot von Sonnenkollektoren unter Preisdruck geraten. Sonnenwärme und Fotovoltaik werden zunehmen. Problematisch ist aber, wenn gewisse Liegenschaften diese Kollektoren nicht nutzen dürfen. Können diese dann eine Entschädigung fordern oder subventionierten Strom? Anders gefragt: Wird Nachhaltigkeit zum Selektionskriterium für «Blue Chips»? Langfristig entscheiden die Lage und die Bauordnung. Nachhaltigkeit gibt mittelfristig Schutz und verbessert die Anlage für die nächsten 20 Jahre, dann ist die getätigte Investition schon wieder abgeschrieben und wertlos. Das Spiel beginnt von Neuem. Eine ausgewogen unterhaltene Liegenschaft ergibt den grössten Kosten-Nutzen-Effekt und auch den besten Gewinn. Warum also mit einem Umbau oder einer Sanierung zuwarten? Je später damit begonnen wird, desto später stellt sich der höhere Gewinn ein. Zuwarten heisst auf Deflation setzen.
Immobilienfonds: «Renditeerwartungen von 4 bis 5 Prozent sind über zehn Jahre ein realistisches Ziel» Immobilien-Anlagefonds eignen sich als Ersatz oder als Ergänzung einer optimalen Immobilien-Anlagestruktur. Engel & Völkers Commercial hat Ulrich Braun vom Real Estate Asset Management der Credit Suisse AG zu den Auswahlkriterien, Strategien und Renditeerwartungen befragt. Welches sind die Auswahlkriterien für die Objekte eines Immobilienfonds? Zunächst einmal hat jeder unserer Fonds eine vordefinierte Anlagestrategie. Um ein Beispiel zu nehmen: Der Credit Suisse Real Estate Fund Siat investiert vorwiegend in Mehrfamilienhäuser in den Schweizer Gross- und Mittelzentren sowie deren Agglomerationen. Damit ist die Auswahl bereits vorselektioniert. Weitere Auswahlkriterien sind attraktive Lagen sowie möglichst ansprechende Rendite-Risiko-Profile der einzelnen Objekte/Projekte. Welches ist die durchschnittliche Investi tionsgrösse pro Objekt? Die minimalen Objektgrössen liegen bei etwa 5 Mio Franken. Bei Bauprojekten investieren wir in der Regel nicht unter 15 Mio Franken. Selbstverständlich sind das keine absoluten Grenzen, sondern sie werden von Fall zu Fall analysiert – so sind Portfoliokäufe auch mit kleineren Objekten durchaus möglich. Über alle unsere Fonds betrachtet liegt der durchschnittliche Verkehrswert von Wohnbauten bei 10 Mio Franken, bei kommerziell genutzten Liegenschaften bei 35 Mio Franken. Für wen eignen sich indirekte Immobili enanlagen? Grundsätzlich eignet sich die Investition in Immobilien-Anlagefonds für nahezu jedermann, da sie gute Diversifikationseigenschaften aufweisen. Portfolio-Optimierungen zeigen, dass die Berücksichtigung von Immobilienanlagen in einem gemischten Portfolio nahezu immer Sinn macht, wobei der Anteil der Immobilienanlage durchaus 10 bis 20 Prozent des
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Vermögens ausmachen kann. Eine Studie zum Schweizer Markt hat zudem gezeigt, dass die Berücksichtigung von indirekten Immobilienanlagen auch dann Sinn macht, wenn der Investor selbst ein Einfamilienhaus oder eine Stockwerkeigentumswohnung besitzt. Selbst für Besitzer von Anlageimmobilien eignen sich indirekte Immobilienanlagen, indem damit eine regionale oder sektorale Diversifikation hergestellt werden kann.
Welches sind Ihre Szenarien betreffend Zinsentwicklung und wie geht Ihr Fonds damit um? Wir gehen davon aus, dass die Zinsen von den heute rekordtiefen Niveaus langsam ansteigen dürften. Gründe für einen schnellen und kräftigen Zinsanstieg orten wir im Moment nicht. Entsprechend dürften die Auswirkungen der Zinsentwicklung auf unsere Fonds auch vorderhand gering bleiben.
Mit welchem Zeithorizont muss man als Anleger rechnen? Immobilienanlagen sind in meinen Augen immer langfristige Anlagen – unabhängig davon, ob man diese direkt oder indirekt erwirbt. Deshalb sollte der Anlagehorizont mindestens 5 bis 10 Jahre betragen.
Welches sind die Vorteile gegenüber einer Immobilien-Direktanlage? Die Eintrittshürden sind tief: Bereits ab weniger als hundert Franken ist ein Engagement im Schweizer Immobilienmarkt möglich. Dann die grosse Flexibilität: Anteile an kotierten Immobilienfonds können
Gesamtrendite, Index 1.1.2001 = 100
200 180
KGast
160
SXI Real Estate Shares
(Immobilienanlagestiftungen)
Swiss Performance Index
140
(Aktien Schweiz)
Swiss Bond Index
(Obligationen Schweiz)
120
SXI Real Estate Funds
100 80 60 40
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Welches ist das angestrebte Verhältnis von Eigen-/Fremdkapital? Gesetzlich können Schweizer Immobilienfonds eine Fremdverschuldung von maximal 50 Prozent aufweisen. In der Praxis sind die Fonds aber viel konservativer investiert. Der Durchschnitt der Fremdfinanzierungsquote liegt im Bereich zwischen 15 und 20 Prozent. Welche Renditezahlen sind das Ziel? Die Ausschüttungsrendite von Schweizer Immobilienfonds liegt im Durchschnitt bei rund 3 ½ Prozent. Über einen Zeitraum von zehn Jahren sind Renditeerwartungen von 4 bis 5 Prozent ein realistisches Ziel.
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jederzeit an der Börse gekauft, veräussert oder unter Einhaltung der Kündigungsfrist an die Fondsleitung zurückgegeben werden. Zudem die breite Diversifikation: Das Anlagerisiko ist auf eine Vielzahl von Liegenschaften an unterschiedlichen Standorten verteilt. Wertvoll ist auch der Zeitgewinn: Immobilienfonds entlasten die Anleger von sämtlichen Arbeiten im Zusammenhang mit dem Kauf und der Bewirtschaftung von Liegenschaften. Nicht zuletzt ist das professionelle Management zu nennen, denn die Fondsmanager und ihre externen Partner beschäftigen sich tagtäglich mit dem Schweizer Immobilienmarkt und den Liegenschaften in ihrem Portfolio.
Immo-News
Hypothekarzinsentwicklung in der Schweiz (fix und variabel)
Moderater Zinsanstieg
Richtsatzvergleich von bedeutenden Kreditgebern Anbieter variabel
Allianz Suisse Axa Winterthur Bank Coop Clientis Zürich Credit Suisse Generali Graubündner KB Luzerner KB Migrosbank PostFinance Raiffeisen Schweiz Regiobank Solothurn SUVA Swiss Life Thurgauer KB UBS Valiant Zuger KB Zürcher KB (ZKB) Zürich Versicherung
2,50 3,00 2,62 2,50 2,85 2,75 2,75 2,45 2,50 2,87 2,75 2,75 2,75 2,95 2,95 2,50 2,50 2,75
Stand: August 2010, Quelle: VZ (www.vermoegenszentrum.ch)
3 Jahre fest
1,71 1,37 1,69 1,67 1,65 1,70 1,65 1,63 1,40 1,65 1,65 1,60 1,87 1,99 1,65 1,80 1,85 1,67 1,63 1,50
5 Jahre fest
2,04 1,73 2,03 1,93 2,00 2,00 1,95 1,98 1,74 2,15 2,00 1,95 2,25 2,03 1,95 2,13 2,25 2,02 1,88 1,90
7 Jahre fest
2,37 2,03 2,34 2,04 2,30 2,40 2,25 2,26 2,10 2,60 2,30 2,30 2,50 2,11 2,20 2,42 2,60 2,29 2,07 2,20
Nach Einschätzung des Hauseigentümerverbands (HEV) Schweiz von Mitte August steht der Schweizer Immobilienmarkt auf solidem Fundament. Die derzeitige Situation sei keinesfalls mit der Immobilienblase von 1990 vergleichbar und Übertreibungen bei den Preisen seien auf wenige Hotspots beschränkt. Die Nachfrage nach Wohnraum werde nicht plötzlich wegbrechen. Nach Ansicht des HEV wird die Schweizerische Nationalbank die noch fragile Konjunktur nicht abwürgen wollen. Deshalb sei davon auszugehen, dass die Nationalbank das Zinsband in Zinsschritten von 0,25 bis 0,5 Prozent anheben wird – nach Möglichkeit im Dreimonats-Rhythmus. www.hev-schweiz.ch
Wohn- & Geschäftshaus an bester Verkehrs- und Passantenlage in Pontresina Das Wohn- und Geschäftshaus «Chesa Flück» befindet sich an sehr guter Verkehrs- und Passantenlage im historischen Dorfteil Laret in Pontresina, der Heimat des Piz Bernina. Die Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel (Engadinbus) sind in unmittelbarer Nähe und können bequem zu Fuss erreicht werden. Verkaufsobjekt ist die Liegenschaft als Ganzes. Sie umfasst insgesamt fünf Wohnungen und drei separate Zimmer, Estrichräume und eine Terrasse im Dachgeschoss sowie Räumlichkeiten für Läden
und Lager im Erd- und Untergeschoss. Die Liegenschaft verfügt über ein äusserst interessantes Nutzungspotenzial als Geschäfts- wie auch als Wohnliegenschaft.
Objektdaten: Baujahr Erweiterung im UG Geschosse Landfläche Bruttogeschossfläche Nettowohn-/Nettonutzfläche Gebäudekubatur
1971 1993 5 419 m2 693 m2 770 m2 3537 m3
Objektbesonderheiten: Erdgeschoss / Untergeschoss NWF/NNF 2 Ladenräumlichkeiten (1EG/1EG + 1UG) 225 m2 Lagerräume, Heizraum, Schutzkeller 130 m2 1. Obergeschoss 2-Zimmer-Wohnung 4½-Zimmer-Wohnung
48 m2 93 m2
2. Obergeschoss NWF/NNF 4-Zimmer-Wohnung 4½-Zimmer-Wohnung
84 m2 94 m2
Dachgeschoss 2-Zimmer-Wohnung 47 m2 Zimmer mit Estrichraum 17 m2 Zimmer mit Estrichraum 15 m2 Zimmer mit Estrichraum 17 m2 Estrichräume für Wohnungen im 1./2. OG Waschküche und Terrasse 1 Doppelgarage 25 m2
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ENGEL & VÖLKERS SCHWEIZ INVEST AG Manessestrasse 170 / 8045 Zürich Tel. + 41 (0) 44 206 15 15 / Fax + 41 (0) 44 206 15 16 www.engelvoelkers.ch / ZuerichAIM@engelvoelkers.com