UBS 100 Fragen, 100 Antworten

100 Fragen 100 Antworten Der Vorsorge-Ratgeber von UBS

Fredy H盲mmerli 路 Veronica Weisser

6.0 Immobilien

Immobilien – Fragen und Antworten

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6.1 Immobilien · Wohnung als Altersvorsorge

Bei Immobilien zählt vor allem die Lage Nächste Generation hat oft andere Lebensziele Wir sind 50 bzw. 60 Jahre alt und haben drei erwachsene Kinder, der Jüngste studiert noch. Unser langfristiges Einkommen liegt bei 8000 Franken monatlich. Nun hätten wir Gelegenheit, eine Eigentumswohnung für 500 000 Franken zu kaufen. Sie ist Baujahr 1973, grössere Renovationen sind absehbar. Die Hälfte könnten wir selbst aufbringen.

Wäre das eine sichere Anlage?

Generation sich ihr Leben vielleicht anderswo aufbauen will. Auch deshalb sollte die Lage so günstig sein, dass sich die Eigentumswohnung leicht wieder verkaufen lässt, wenn sie keines der Kinder übernehmen will.

Andernfalls eignen sich Wertschriften wohl besser für die Altersvorsorge als eine Eigen­ tumswohnung. Insbesondere auch, weil sich die Standortattraktivität langfristig ändern kann (siehe Kasten Seite 139).

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Immobilien sind sehr langfristig betrachtet eine gute, wertbeständige Anlage. Zentrale Voraussetzung ist aber, dass die Lage stimmt.

Denn nur an guten bis sehr guten Lagen genügt die Wertsteigerung, um die Altersent­ wertung und die Inflation zu kompensieren.

Liegt das Haus also zentrumsnah, sonnig und ruhig, sind Geschäfte und Schulen in der Nähe, so können Sie die Investition unter den gegebenen Voraussetzungen wagen.

Zu bedenken ist allerdings, dass die nächste

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6.2 Immobilien · Einkommen

Lebenshaltungskosten im Alter Notfalls kann eine Hypothek den Bedarf decken Ich bin 62, meine Frau 57. Wir haben ein Vermögen von rund 1,1 Millionen Franken, das breit diversifiziert angelegt ist. Unser Einfamilienhaus ist abbezahlt. Nebst der AHV leben wir künftig von schwankenden Einkünften aus einer Firmenbeteiligung (30 000 bis 70 000 Franken jährlich). Wir brauchen aktuell rund 120 000 Franken. Werden unsere Einkünfte auch in 20 Jahren noch reichen?

Ihre fixen Einkünfte schwanken künftig zwischen rund 50 000 und 90 000 Franken jährlich. Hinzu kommt der Ertrag aus rund 1,1 Millionen Franken liquidem Vermögen.

Selbst bei – langfristig – eher bescheidenen 2,5 Prozent Durchschnittsrendite ist Ihr Bedarf von 120 000 Franken jährlich somit bereits zu etwa 75 bis 95 Prozent gedeckt. Die verbleibende Differenz müssten Sie notfalls aus einem bescheidenen Vermögensverzehr decken. Sie befinden sich also auch unter der Annahme, dass sie hoffentlich sehr lange leben, in einer recht komfortablen Situation.

Ich würde Ihnen anraten, bei zwei oder drei Banken bzw. Vermögensberatern einen Anlagevorschlag einzuholen, dabei auch auf grösstmögliche Sicherheit für die kommenden fünf Jahre pochen. Auf 10 bis 40 Jahre hinaus dürfen das Risiko und damit die Ertragschan­ cen auch etwas höher sein. Das Renditeziel müsste auf einen mittleren Horizont von sie­ ben bis zehn Jahren bei 2,5 bis 3,5 Prozent lie­

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gen, sodass Ihre Lebenshaltungskosten auch ohne Vermögensverbrauch in der Regel ge­ deckt wären. Eine künftig nicht auszuschlies­ sende Teuerung scheint mir in Ihrem Fall auch kein wirklich gravierendes Problem zu sein. Denn die AHV wird – im Gegensatz zur Pensionskassenrente – von Gesetzes wegen der Teuerung und der allgemeinen Lohnent­ wicklung angepasst. Und auch Ihre Firmenbe­ teiligung bzw. die Erträge daraus dürften mit zunehmender Inflation zumindest nominell an Wert gewinnen, was die Teuerung tendenziell wohl ausgleichen würde.

Ihre Befürchtung, dass Sie künftig einmal zum Verkauf Ihres Hauses gezwungen sein könnten, scheint mir also unbegründet. Wenn es denn sein müsste, könnten Sie immer noch eine Hypothek aufnehmen. Bis zur Hälfte des Verkehrswerts ist dies auch im fortgeschritte­ nen Alter normalerweise kaum ein Problem, zumal die Tragbarkeit in Ihrem Fall weiterhin gegeben ist.

6.3 Immobilien · indirekte Amortisation

Indirekte Amortisation oder mehr Eigenkapital?

Verpfändung des Säule-3a-Kontos lohnt sich nicht immer Mein Mann und ich möchten ein Reihenhaus kaufen. Rund ein Viertel des Kaufpreises könnten wir aus unseren beiden Konti der Säule 3a bezahlen. Nun ist uns aber nicht klar, ob wir das Geld als Eigenkapital einsetzen oder damit indirekt amortisieren sollen. Wird das Konto bei einer indirekten Amortisation aufgelöst? Oder darf man die 3a-Einzahlungen weiterhin vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen? aber bereits einen relativ grossen Betrag auf dem 3a-Konto angespart haben, können Sie dieses Geld selbstverständlich auch direkt als Eigenkapital nutzen. Jedenfalls macht es keinen Sinn, die Hypothek künstlich hochzu­ schrauben, nur um sie indirekt amortisieren zu können. Ich würde Ihnen also empfehlen, Ihre 3a-Konti aufzulösen und in Ihre Eigentums­ wohnung zu investieren. Sollten Sie trotzdem eine zweite Hypothek benötigen, können Sie zusätzlich die Vorteile der indirekten Amorti­ sation nutzen, indem Sie – wie oben beschrie­ ben – die Amortisationstranchen künftig auf ein der Bank verpfändetes 3a-Konto einzahlen.

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Bei der indirekten Amortisation geht es darum, eine 3. Säule aufzubauen statt Amortisations­ zahlungen zu leisten. Dabei wird das 3aKonto der finanzierenden Bank als Sicherheit verpfändet, muss aber regelmässig zumindest in der Höhe der fälligen Amortisationstranche gespeist werden. Nach einer vereinbarten Zeit – meist 15 oder 20 Jahre – wird dann das 3a-Konto aufgelöst und zur Tilgung der Hy­ pothekarschuld in der entsprechenden Höhe benutzt. Während der Ansparzeit dürfen Sie die geleisteten Beiträge weiterhin von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.

Soviel zum Mechanismus. Wenn Sie nun

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6.4 Immobilien · WEF verpfänden

Verpfändung ist oft besser als der Vorbezug Finanzierung von Wohneigentum über die Pensionskasse Wir sind beide 46 Jahre alt und haben drei schulpflichtige Kinder. Unser Nettoeinkommen liegt bei monatlich 9000 Franken. Die erste Hypothek auf unserem Haus haben wir ausgeschöpft. Nun möchten wir aber einen Anbau für 70 000 Franken erstellen.

Sollen wir zu diesem Zweck die Hypothek aufstocken oder Pensionskassenkapital vorbeziehen?

Die Hypothek aufzustocken, ist die erste Wahl. Dies zumindest, wenn Sie dafür noch die Zinsbedingungen der ersten Hypothek erhalten.

Sollte der Griff in die Pensionskasse (PK) erforderlich sein, würde ich Ihnen eher zur Verpfändung raten. So dient das PK-Gutha­ ben der Bank als Sicherheit für einen weiteren Kredit zum Zins einer ersten Hypothek.

Der effektive Vorbezug schmälert nicht nur Ihr Altersguthaben, sondern vielfach schon die

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Leistungen bei Invalidität und Todesfall. Dies ist gerade bei Familien mit Kindern ein Risiko.

Bei der Verpfändung muss der Betrag spätes­ tens bei Erreichen des Rentenalters zurückbe­ zahlt werden; beim Vorbezug ist die Rück­ zahlung freiwillig. Erfolgt sie nicht, reduzieren sich Rente oder Kapitalbezug entsprechend.

Steuerwirksame Einkäufe in die Pensionskasse sind allerdings erst nach Rückzahlung des Vorbezugs wieder möglich.

6.5 Immobilien · Hyporückzahlung

Rückzahlung der Hypothek lohnt sich für die meisten Schuldner Den Hypozins mit dem eigenen Anlageerfolg regelmässig zu schlagen, schaffen auch Profis kaum Ich bin Eigentümer von vier Liegenschaften, wovon drei vermietet sind, die vierte bewohnen wir selbst. Auf allen Liegenschaften zusammen habe ich eine Hypothek von 400 000 Franken. Ich werde nun eine Liegenschaft verkaufen und hätte somit die Gelegenheit, die Hypothek vollständig zu tilgen. Ist das eine gute Idee? lohnt sich also nur, wenn Sie mit ganz grosser Sicherheit auf Ihr Kapital Jahr für Jahr mehr als 1,75 Prozent Rendite herausholen (nach Steu­ ern und nach Gebühren). Das schaffen – erst noch auf einen relativ kurzen Horizont – sogar die Profis kaum.

Wenn auch Sie zu all jenen gehören, die eine Nettorendite von 1,75 Prozent jährlich nicht schaffen, würde ich Ihnen den Abbau der Hypothek empfehlen.

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Auf 400 000 Franken Hypothek zahlen Sie aktuell bei rund 2,5 Prozent Hypothekarzins rund 10 000 Franken jährlich. Die Steuerer­ sparnis wegen des Schuldzinsabzugs auf das steuerbare Einkommen beträgt geschätzt rund 3000 Franken (Annahme: Grenzsteuer­ satz 30 Prozent). Nach Steuern bleiben also 7000 Franken, die Sie die Hypothek jährlich tatsächlich kostet. Dies entspricht 1,75 Pro­ zent. Die Hypothek künstlich hoch zu halten

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6.6 Immobilien · Hyporückzahlung

Hyporückzahlung lohnt sich oft, aber nicht immer Entscheidend sind die langfristigen Zins- und Renditeerwartungen Es wird regelmässig dazu geraten, die Hypothek abzuzahlen, weil sich die Hypothekar­ zinsen trotz Schuldzinsabzug bei den Steuern meist nicht rechnen. Ich habe eine Liborhypothek von 300 000 Franken. Der Zinssatz liegt derzeit bei 0,9 Prozent. Mit meinem Vermögen habe ich in den vergangenen zwei Jahren über 2 Prozent Ertrag im Jahr erwirtschaftet. Was raten Sie? Wenn Sie sich zutrauen, auch weiterhin 2 Prozent Bruttorendite zu erwirtschaften, wäre die Rückzahlung der Hypothek ein Fehler. Denn bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 33 Prozent bleiben Ihnen netto nach Steuern mindestens 1,3 Prozent.

Besteht die Bruttorendite teilweise oder gar vollständig aus Kapitalgewinn, wäre dieser für Sie als Privatperson sogar steuerfrei. Zieht man von Ihrem steuerbereinigten Gewinn noch die 0,6 Prozent Zins für die Liborhypothek ab (wie­ derum netto nach Schuldzinsabzug; brutto vor Steuern 0,9 Prozent), so bleibt Ihnen ein effektiver Nettoertrag von 0,7 Prozent (Netto­

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ertrag aus Anlagen abzüglich Nettokosten für Hypothek). Es lohnt sich für Sie in diesem Fall also, die Hypothek nicht abzuzahlen.

Diese Rechnung geht allerdings nur auf, wenn Ihre Liborhypothek bei rund 1 Prozent bleibt. Wenn Sie aber Zweifel haben, den um den Schuldzinsabzug bereinigten Hypothe­ karzinssatz langfristig schlagen zu können, drängt sich die Rückzahlung auf. Denn den Hypothekarzins zahlen Sie auf sicher, Vermö­ genserträge dagegen sind primär einmal eine Hoffnung. Schauen Sie sich also die Entwick­ lung Ihres Depots einmal über die letzten fünf bis zehn Jahre an und entscheiden Sie dann.

6.7 Immobilien · Hyporückzahlung

Bei sinkendem Einkommen nicht mehr amortisieren 3a- und Freizügigkeitsgelder nach Möglichkeit laufen lassen Ich bin 56 Jahre alt und möchte mit 60 mein Arbeitspensum auf 80 Prozent senken.

Mein Einkommen liegt bei 78 000 Franken. Im kommenden Jahr wird unsere Hypothek zur Erneuerung fällig. Ich könnte sie aus 3a- und Freizügigkeitsgeldern zurückzahlen.

Oder soll ich sie besser verlängern? zwischen dem 3a-Zins und dem Hypothe­ karzins kaum spürbar wird. Auch das Frei­ zügigkeitskonto Ihrer Frau würde ich vorerst nicht antasten, da sie dieses Geld auch ohne Erwerbstätigkeit in den meisten Kantonen noch bis zu ihrem 69. Altersjahr liegen lassen darf – im Gegensatz zu den 3a-Geldern, die ohne Erwerbstätigkeit bis spätestens Alter 64 (Frauen) bzw. 65 (Männer) zu beziehen sind.

Bis dahin ist das Freizügigkeitskapital eine be­ scheidene, aber sicher verzinste und vor allem steuerfreie Anlage.

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Grundsätzlich bin ich der Ansicht, dass man seine Hypothek über die Jahre hin teilweise oder gar vollständig amortisieren sollte, damit sie auch im Alter tragbar bleibt. In Ihrem Fall bin ich ausnahmsweise anderer Meinung. Bei einer Pensumsreduktion um 20 Prozent ver­ ringert sich Ihr Einkommen auf rund 62 000 Franken. Ein Wiederaufstocken der Hypothek im Notfall würde die Bank unter diesen Um­ ständen wohl kaum akzeptieren. Zudem gehe ich davon aus, dass Sie Ihre Festhypothek nächstes Jahr nochmals zu einem günstigen Zins verlängern können, sodass die Differenz

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