Vastgoedexperts, vastgoedbijlage van 21 juni 2018

VASTGOEDEXPERTS Vastgoedbijlage van 21 juni 2018

Reportage

Analyse

Meer allochtone zorgverleners, maar nog altijd ‘Een verzorgingstehuis ver buiten het centrum weinig allochtone rusthuisbewoners p. 2 is niet meer van deze tijd’

Awards Vijf baanbrekende architectuurprojecten p. 6 in zorgvastgoed

p. 16

COHOUSING VOOR OUDEREN: EEN GAT IN DE MARKT

Alternatieve woonvormen voor zorgvastgoed

Een initiatief van Partner Content. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

REPORTAGE

NAUWELIJKS VRAAG VANUIT DE ALLOCHTONE GEMEENSCHAP

Waarom onze ouderenzorg nog altijd wit is Anno 2018 zijn de bewoners van onze zorginstellingen overwegend ‘wit’. Dat heeft te maken met cultuurverschillen, maar nog veel meer met het prijskaartje. Maar de etnisch-culturele diversiteit in de zorg is onafwendbaar. En daar moeten directeurs van zorginstellingen en projectontwikkelaars slim op inspelen.

n woonzorgcentrum Domino, ontstaan in de schoot van VZW Volkskliniek (Bond Moyson), wonen Blanca, Celina en Marguerite onder één dak met Roger en Nicole. Het woonzorgcentrum (WZC), dat 269 RVT-bedden telt voor ouderen die meer zorg nodig hebben en 218 assistentiewoningen, grenst aan de Sleepstraat, centrum van de Turkse gemeenschap in Gent. Het gebouw, oogt grijs en wat saai aan de buitenzijde, en dat staat in fel contrast met zijn bewoners. Martin Seeuws is er al 36 jaar directeur en zag hoe de zorginstelling veel ‘kleurrijker’ werd door de jaren heen. Seeuws: ‘Ons personeel komt uit 28 landen, de bewoners uit 7: Noord-Afrikanen, Ghanezen, Afghanen, Turken... Toen de eerste zwarte verzorgster bij ons startte, zei een Gentse bewoonster: Wat doet die Mure (Moor) hier aan mijn bed? Na veertien dagen waren ze de beste maatjes. Ons jaarlijks Nieuwjaarsfeest voor onze medewerkers is één groot feest met veel sfeer en speciale klederdracht met felle kleuren.’ De voertaal op de werkvloer is Nederlands. Wie in de zorg staat, moet volgens Seeuws Nederlands spreken of leren. Dat loopt niet altijd van een leien dakje. Bij een conflict door taalverwarring komt een personeelscoach tussenbeide. Seeuws: ‘Taal is belangrijk, maar onze bewoners, die vaak kampen met dementie of psychiatrische problemen, willen vooral voelen dat je het goed meent als zorgverlener. Onze Afrikaanse verzorgsters hebben enorm respect voor ouderen. Ze kijken anders naar ziek en oud zijn.’

Turks generatieconflict Dit woonzorgcentrum is een pionier in etnischculturele diversiteit. Pragmatische oplossingen primeren boven culturele of ideologische verschillen. ‘Medewerkers die discrimineren, krijgen meteen een negatieve evaluatie.’ En medewerkers mogen er een hoofddoek dragen. ‘Mij inte-

resseert het niet wat op je hoofd staat, maar wel wat er in dat hoofd zit, hoe je dus mensen verzorgt’, zegt Martin Seeuws kordaat. Het was even zoeken naar een woonzorgcentrum met zoveel culturele diversiteit. De meeste zorginstellingen – van woonzorgcentra tot assistentiewoningen – zijn nog altijd ‘wit’, ziekenhuizen uitgezonderd. Maar tijden veranderen en generaties evolueren, ook bij de allochtone bevolking. Dat weet Yvonne Denier, stafmedewerker ethiek bij Zorgnet Icuro en docent ethiek in gezondheidszorg aan de KU Leuven. Ze deed onderzoek naar culturele diversiteit in de zorgsector: ‘In bepaalde culturen zie je meer generatiegezinnen, waardoor de mantelzorg voor bejaarden vaak in familieverband gebeurt. Maar de tweede en derde generatie allochtonen zijn vaak tweeverdieners en nemen steeds meer westerse gewoonten over.’

Ons personeel komt uit 28 landen, en onze bewoners uit 7 landen. Martin Seeuws, WZC Domino

In Gent ziet Martin Seeuws een generatieconflict bij de Turkse gemeenschap. ‘Terwijl vroeger de jongste schoondochter moest instaan voor de zorg van de hulpbehoevende ouderen, staat dat nu voor het eerst ter discussie. Want in jonge Turkse gezinnen willen beide partners nu werken en vooruit komen.’ Yvonne Denier ziet vandaag zeker nog een financiële drempel bij allochtonen. ‘Maar het kan goed zijn dat die binnen tien jaar verdwenen is, omdat zij zich meer en sneller zullen voorberei-

Colofon Een initiatief van De Partner Content. Coördinatie: Alexia Mangelinckx - Lay-out: Mediafin Creative Studio Advertenties: Trustmedia, Maxine Meuleman - Tel. +32(0)2 422 05 33 - E-mail: maxine.meuleman@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever: Frederik Delaplace, Havenlaan 86c, bus 309, 1000 Brussel

Partner Content biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijd-community. De betrokken partner is zelf verantwoordelijk voor de inhoud.

PARTNER CONTENT

De kostprijs van een rusthuiskamer of assistentiewoning all-in is te hoog voor de allochtone gemeenschap. Jason Jacobs, Realis

den op die oude dag.’ Ook Seeuws voorspelt dat er steeds meer mensen van andere origine in de residentiële ouderenzorg zullen belanden. ‘Wij hebben ons daar twintig jaar geleden al op voorbereid. We hadden vroeger regelmatig interculturele conflictsituaties, zoals over het eindelevensverhaal. Euthanasie is onbespreekbaar voor moslims, terwijl wij vertrekken van de vrije keuze van bewoners. Sommige medewerkers van andere origine hadden daar problemen mee. Nu hebben we afgesproken dat ze zo’n euthanasievraag van een bewoner alleen moeten melden, maar er zelf niet moeten aan meewerken.’

Price does matter Seeuws maakt er geen geheim van dat hun zorginstelling veruit de goedkoopste is in de regio. Vanaf 1 januari 2019 bouwt Domino vzw er nog 141 assistentiewoningen bij, hoewel die markt helemaal verzadigd is – er is zelfs structurele leegstand. Seeuws: ‘Onze prijzen liggen een fors stuk lager dan die van de concurrentie in de private commerciële sector. We hebben lange wachtlijsten. Het grote verschil met de commerciële sector? Wij kunnen het geld dat gegenereerd wordt, onmiddellijk weer herinvesteren. Collega’s in de privésector moeten eerst aan hun investeerders een rendement van 4 à 5 procent uitkeren. Daarnaast hebben we heel lage overheadkosten.’

WZC Domino, Gent. © Christophe Ketels

VASTGOEDEXPERTS / 21 JUNI 2018

REPORTAGE

De Antwerpse projectmakelaar Realis plaatst erkende assistentiewoningen en rusthuiskamers in de markt, zowel voor investeerders als voor eindgebruikers. Onder hun klanten zitten geen allochtonen, noch om te kopen, noch om te huren. Jason Jacobs, bestuurder en partner bij Realis: ‘We realiseren veel projecten in assistentiewoningen, maar alleen de lokale, autochtone gemeenschap is geïnteresseerd. De kostprijs van een rusthuiskamer of assistentiewoning all-in is te hoog voor de allochtone gemeenschap.’ Het prijskaartje is ook volgens Stefanie Vanden Broucke, algemeen directeur van de Gentse projectontwikkelaar Vanhaerents, dé reden waarom de allochtone markt voor ouderenzorg vandaag nauwelijks aangeboord wordt. Vanhaerents ontwikkelt binnenstedelijke pps-projecten voor een mix van doelgroepen, onder wie ouderen. ‘Als aannemer bouwden we al vele woonzorgcentra voor ziekenfondsen en christelijke congregaties, als ontwikkelaar bouwden we twee woonzorgcentra en een honderdtal assistentiewoningen. Hoe meer generaties je opschuift, hoe meer ze geïntegreerd raken en een deel van de westerse cultuur overnemen, maar het is een vrij traag proces. Allochtonen willen heel lang thuisblijven. Aangepast bouwen en zorg naar huis brengen, zal nog aan belang winnen. Je ziet wel steeds vaker allochtone zorgverleners in onze zorginstellingen, maar heel weinig allochtone bewoners’, vertelt Vanden Broucke. Vanhaerents krijgt bitter weinig leads uit de allochtone gemeenschap. ‘Vandaag verkopen we vooral aan Vlamingen met een mooie spaarpot, die zelf kunnen investeren in vastgoed, zoals assistentiewoningen. We denken nu hardop na over betaal-

baar huurzorgvastgoed op de private markt, waarbij we de gebouwen zelf in portefeuille houden en ze via sociale verhuurkantoren verhuren op lange termijn.’ Vanden Broucke ziet nog mogelijkheden. ‘De allochtone gemeenschap koestert haar familie en wil die dicht bij zich hebben. De locatie van toekomstige zorginstellingen is cruciaal. Wij kiezen niet voor een afgelegen buitengebied, maar wel voor het centrum van de stad of de gemeente, met winkels en terrasjes op wandelafstand. De leefwereld van hoogbejaarden – zowel autochtonen als allochtonen – is heel klein, hen wegrukken uit de wereld die ze kennen is niet goed.” Yvonne Denier van Zorgnet Icuro vindt het belangrijk om de familie mee in te schakelen in de zorg. ‘In de Limburgse mijngemeenten bijvoorbeeld, waar de migratiegeschiedenis al meer dan een halve eeuw bezig is, gebeurt dat vaak en zijn de interculturele competenties sterker aanwezig. Zo ontstaat er vertrouwen.’

Andere woonwensen?

Je ziet wel vaker allochtone zorgverleners in onze instellingen, maar heel weinig allochtone bewoners. Stefanie Vanden Broucke, Vanhaerents

WZC Domino, Gent. © Christophe Ketels

VASTGOEDEXPERTS / 21 JUNI 2018

Zullen meer allochtonen in zorginstellingen ook de bouw of renovatie van die instellingen beïnvloeden? Stefanie Vanden Broucke (Vanhaerents) denkt van wel: ‘Hun woonwensen zullen anders zijn dan die van ons en naarmate er meer in het circuit terechtkomen, zullen de vragen vanzelf bovendrijven. Zo brengen ze meer familie mee. Als de kamers heel klein zijn, kun je bijvoorbeeld extra ruimtes voorzien, waar ze met de hele familie kunnen koffiedrinken. Als private ontwikkelaar mogen we deze doelgroep in ieder geval niet in de kou laten staan.’ En moet er ook extra ruimte komen voor religieuze beleving? Stefanie Vanden Broucke: ‘Als we dat signaal krijgen, zouden we onze bouw aanpassen. Weet wel dat er nog altijd verzuiling is. En alle partners moeten zich daarvoor openstellen; ik weet niet of daar al voldoende draagkracht voor is.’ Volgens Jason Jacobs (Realis) zou het een vergissing zijn om zorginstellingen te bouwen voor bijvoorbeeld alleen moslims. Maar Yvonne Denier van Zorgnet Icuro meent wel dat je ruimte moet bieden aan plekken waar bewoners de laatste fase van hun leven op hun eigen existentieel-religieuze manier kunnen invullen. ‘Die culturele gevoeligheden, bijvoorbeeld rond afscheidsrituelen, mag je nooit onderschatten.’ Het Gentse WZC Domino heeft trouwens geen aparte gebedsruimtes. Martin Seeuws: ‘Elke godsdienstbeleving is mogelijk in onze gemeenschappelijke stille ruimte. Priesters of imams kunnen die zelf inrichten, maar zodra de dienst gedaan is, moeten de religieuze symbolen weer weg. Anders creëer je allen maar getto’s. En een zorginstelling is een weerspiegeling van de maatschappij, waarin we met z’n allen proberen samen te leven.’ l

EXPERT ZORGBEDRIJF ANTWERPEN

‘Allesoplosser’ voor elke leeftijd Bij Zorgbedrijf Antwerpen kloppen elke dag duizenden jongeren én ouderen aan voor een uitgebreide waaier aan diensten. Zij kunnen hier decennia klant blijven. ‘Dat schept een vertrouwensband.’

‘We laten ons vaak inspireren door technologie uit andere sectoren’ Johan De Muynck, algemeen directeur Zorgbedrijf Antwerpen

lke generatie heeft haar eigen zorgen en behoeften. Daar speelt Zorgbedrijf Antwerpen slim op in met een extensief dienstenpakket dat zich richt tot alle leeftijden. ‘Senioren kunnen bijvoorbeeld terecht in onze serviceflats en woonzorgcentra, of een beroep doen op thuisdiensten zoals verzorging en nachtzorg, huishoud- en schoonmaakhulp of een oproepsysteem’, zegt directeur Johan De Muynck. ‘Maar ook alleenstaanden en gezinnen met kinderen kunnen bij ons aankloppen voor zowat alle woon-, zorgen thuisdiensten.’ ‘Al van bij de start negen jaar geleden was het onze ambitie om een “allesoplosser” te zijn.

fundamenteel van andere spelers in de sector. ‘We kozen er bewust voor om onze organisatie niet op te splitsen in entiteiten, en om geen activiteiten af te stoten’, zegt De Muynck. ‘Die strategie creëert synergie in onze bedrijfsvoering. Omdat we ons richten tot jong en oud, kunnen mensen bovendien decennia klant bij ons blijven. Dat schept een vertrouwensband, en die is niet onbelangrijk in de zorgsector.’

Innovatie Door de jaren heen zijn onze diensten systematisch uitgebreid, en ook geografisch bedienen we nu meer mensen dan vroeger. En daarbij hechten we veel belang aan vermaak. In onze diensten- en woonzorgcentra kunnen senioren bijvoorbeeld schilderen, sporten, een kookcursus of een workshop bloemschikken volgen, een taal leren, een feestje houden, enzovoort. We organiseren voor hen ook uitstapjes en midweekvakanties.’ Door dat allesomvattende dienstenpakket verschilt Zorgbedrijf Antwerpen

‘Je dienstenaanbod systematisch uitbreiden betekent ook: openstaan voor innovatie. In de afgelopen vijf jaar hebben we woonrechtcertificaten ingevoerd, korte herstelverblijven in onze rusthuizen geïntroduceerd en thuisdiensten per kwartier uitgewerkt. Dat zijn stuk voor stuk innovaties. Daarnaast implementeren we ook nieuwe technieken voor concrete problemen, zoals een oproepsysteem met doorschakeling of een slimme toegangsbadge die de sleutel vervangt. Daarvoor laten we ons inspireren door technologie uit andere sectoren.’

Zorgbedrijf Antwerpen participeert ook in jonge technologiebedrijven zoals Senso2Me. Deze start-up ontwikkelde een systeem dat via een samenspel van draadloze sensoren automatisch alarm slaat zodra iets niet in de haak is. Die oplossing kan zowel thuis als in woonzorgcentra gebruikt worden. Johan De Muynck: ‘We werken ook samen met telecomspelers Telenet, Proximus en Alcatel. Wij bieden hen de mogelijkheid om nieuwe systemen in onze omgeving uit te testen. Zo dragen we bij tot de ontwikkeling van allerlei innovaties.’ Hoewel slechts een vijfde van de klanten residentieel is, vormt vastgoed een belangrijke pijler in de dienstverlening van Zorgbedrijf Antwerpen. ‘Sommige geëxploiteerde gebouwen hebben we niet in eigendom, maar het merendeel bezitten we zelf’, zegt De Muynck. ‘We investeren jaarlijks 60 tot 70 miljoen euro in nieuw zorgvastgoed. We zijn dan ook op zoek naar een externe investeerder, die onze langetermijnvisie deelt en mee in het verhaal wil stappen.’ l

Zorgbedrijf Antwerpen in cijfers Bijna 20.000 klanten in en rond Antwerpen 50.000 tot 60.000 klantencontacten per week 4.350 gemotiveerde medewerkers 18 woonzorgcentra met 4 woonvormen

45 dienstencentra met tal van services en activiteiten 7 centra voor gespecialiseerde jeugdzorg Meer dan 3.300 serviceflats voor 65-plussers

Onder de verantwoordelijkheid van

ANALYSE

‘Niemand wil weggestopt worden’ Een verzorgingstehuis ver buiten het stadscentrum lijkt niet meer van deze tijd. Want de inplanting en de directe omgeving hebben een belangrijke invloed op de werking van een zorginstelling en het welbevinden van haar patiënten. Vooral in de ouderenzorg vindt daar een revolutie plaats.

ieuwe woonzorgcentra zijn zich veel meer bewust van het belang van hun sociale en maatschappelijke omgeving, en het nut van de omringende natuur. Ook de ouderzorg zelf is anders. Mensen die opgenomen worden in een rustoord zijn vandaag meer zorgbehoevend dan vijf jaar geleden. Dat komt hoofdzakelijk door de grotere rol van de thuisom-

geving. Ouderen wonen steeds langer zelfstandig: thuis, in cohousingprojecten of kangoeroewoningen, met behulp van dagcentra of in dienstenflats (lees meer op pagina 12). Ze maken – al dan niet onder invloed van familieleden en oproepen van ziekenfondsen en overheden – pas op latere leeftijd en met een hogere zorgnood de overstap naar een verzorgingstehuis.

VASTGOEDEXPERTS / 21 JUNI 2018

Woonzorgcentrum Hollebeek, Antwerpen

In zorginstellingen bepaalt de omgeving het menselijk contact. © Frans Parthesius

Nicole Devos, UPC KU Leuven/Campus Gasthuisberg

Die trend is een nieuwe ontwikkeling geworden. Eentje die mee op gang is gekomen door de manieren waarop verzorgingsinstellingen vandaag georganiseerd, ingedeeld en ruimtelijk ingeplant worden. Een mooi voorbeeld daarvan is de woonzorgcampus Oleyck in Landen, die ondertussen twee jaar oud is. Het OCMW gaf enkele jaren geleden de opdracht om het oude rusthuis te slopen, en te vervangen door een instelling die beantwoordt aan de hedendaagse noden. Vandaag staat op de site een woonzorgcentrum van 2 verdiepingen met 92 woongelegenheden, waaronder 6 voor kortverblijf. Gelijkvloers zijn er een foyer, wassalon en kapsalon. Daarnaast zijn er nog 40 aanpalende assistentiewoningen verdeeld over twee gebouwen, een dagverzorgingscentrum en binnenkort ook een kinderdagverblijf.

zorgingstehuis. Zo behouden ze hun aanspreekpunt. Dat werkt drempelverlagend.’ Ook tijdens activiteiten komen de bewoners van de assistentiewoningen in contact met de rusthuisbewoners. ‘We brengen ze ook samen via gezamenlijke bezigheden in de cafetaria van het woonzorgcentrum’, verduidelijkt Katrien Landuyt. ‘En we betrekken vrijwilligers bij onze werking: zowel voor de uitbating van de cafetaria, als bij de organisatie van groepsactiviteiten. Zo komen alle bewoners van de campus in contact met elkaar én met andere mensen.’ Een woonomgeving die sociaal contact stimuleert, is cruciaal voor het welbevinden van ouderen. Dat bevestigt Nicole Devos, ouderenpsycholoog verbonden aan UPC KU Leuven/Campus Gasthuisberg, die ook zorgteams coacht. ‘Veel ouderen voelen zich eenzaam. Hun grootste nood is sociaal contact. Gesprekken met leeftijdsgenoten zijn lang niet voldoende om die nood te beantwoorden. Een mix van sociaal contact met verschillende generaties is dus absoluut zinvol.’ De boemerangvorm van het gloednieuwe woonzorgcentrum Hollebeek in Antwerpen bevordert op een organische manier het sociaal contact. Binnen die unieke constructie zijn de kamers niet met gangen, maar via meanderende gemeenschappelijke ruimtes met elkaar verbonden, verduidelijkt Xaveer De Geyter, die het gebouw vorig jaar met zijn architectenbureau XDGA ontwierp. ‘Alle kamers op de vier bovenverdiepingen liggen aan de buitenbocht van het gebouw. De binnenbocht is een doorlopende zone met zachte onderverdelingen, zoals een zithoek, keuken, haard en televisiehoek. De bewoners hebben vanuit hun kamers rechtstreeks toegang tot die ruimte. En dat zorgt voor spontane ontmoetingen en extra uitwisseling.’

Intergenerationele zorgcampus

Huiselijke omgeving

Op één site verzamelen dus verschillende leeftijden en zorgbehoeftes. Die generatiemix brengt veel zichtbare en voelbare positieve gevolgen mee, bevestigt Katrien Landuyt, woonassistent en animatiecoördinator bij Zorgcampus Oleyck. Ze maakte de transformatie van de oude naar de nieuwe omgeving van dichtbij mee. ‘Ik werk nu de helft van de tijd samen met bewoners van het rusthuis en de andere helft met bewoners van de assistentiewoningen.’ ‘De overstap van een dienstenwoning naar het rusthuis is nu veel kleiner. Letterlijk, want ze liggen op dezelfde campus. Maar ook figuurlijk: de mensen ontmoeten mij en een aantal van mijn collega’s wanneer ze zelfstandig wonen, en ze blijven ons zien als ze doorstromen naar het ver-

Om het persoonlijk contact te bevorderen is de woonzorginstelling van Oleyck ook ingedeeld in woongroepen: in elk van die groepen is per halve dagshift één zorgkundige vrijgesteld van de pure zorgtaken. Zo kan die beter focussen op sociaal contact, op de individuele maat van de bewoners. Dat gebeurt door bijvoorbeeld samen te koken in een gemeenschappelijke keuken, tv te kijken en via diverse ontspanningsactiviteiten. Katrien Landuyt: ‘Dit is een volledig nieuw concept. Voorlopig werkt geen enkele andere zorginstelling in ons land met zogenoemde huismoeders. Die huiselijke omgeving verhoogt de kwaliteit van de zorg volgens mij: er is altijd iemand in de buurt met wie onze bewoners kunnen praten, en die ook permanent waakt over hun welbevinden.’

VASTGOEDEXPERTS / 21 JUNI 2018

ANALYSE

Vastgoedtips voor een positieve zorgomgeving Het Nederlandse Centrum Zorg & Bouw onderzocht welke omgevingselementen een gunstig effect hebben op (zieke) mensen in een zorginstelling. Een kleine greep uit de resultaten.

Huiselijkheid © Zorgcentrum Oleyck

Groen in de nabije omgeving, om in te rusten of op uit te kijken, bevordert de woonkwaliteit in Zorgcentrum Oleyck.

In de stad of op het platteland? Ook mensen in zorginstellingen voelen de behoefte om in de natuur even aan de drukte te ontsnappen, meent Xaveer De Geyter. ‘Groen in de nabije omgeving om in te rusten of rechtstreeks op uit te kijken via een raam, dat bevordert zonder meer de woonkwaliteit.’ ‘Onze campus ligt vlak bij natuurreservaat De Beemden’, vertelt Katrien Landuyt. ‘Daar is een overaanbod aan bomen, gras, vijvers, fonteinen en dieren. Ook op de campus is er voldoende groen met zitbanken.’ Toch mag een zorginstelling zeker nooit té ver buiten een stad ingeplant worden, vindt Nicole Devos. ‘Een verzorgingstehuis ver buiten het stadscentrum is niet meer van deze tijd. Want daar raken de bewoners compleet geïsoleerd van de samenleving. Dat is bijvoorbeeld het geval bij architecturaal mooie woonzorgcentra in de Ardense bossen of in andere desolate natuuromgevingen. Het is daar wel rustig, maar andere mensen, winkels, cafés of restaurants zijn er in kilometers omtrek niet te bespeuren.’ Xaveer De Geyter is het daarmee eens: ‘Zorginstellingen moeten midden in, of zo dicht mogelijk bij het dagelijkse leven staan. En dat is per definitie in een stad. Als je niet goed meer kunt bewegen, dan is het zinvol om vanuit je kamer – of een gemeenschappelijke ruimte – visueel contact te hebben met de buitenwereld: de straat, een plein en de mensen daar. Hoe meer beweging er te zien is, hoe beter. Uiteraard is deze oplossing niet voor iedereen zaligmakend. Er zijn altijd mensen die een rustoord op het platteland verkiezen.’ Rusthuisbewoners in verafgelegen instellingen zitten vaak dag in dag uit, maandenlang op hun kamer; en kwijnen zo stilletjes weg, vult Nicole

Als de indeling van de instelling lijkt op de inrichting van een huis, ervaren bewoners een zekere vorm van herkenbaarheid, en voelen ze zich veiliger en comfortabeler.

Uitzicht & beschutting Mensen verkiezen bij een zorginstelling visueel contact met de omliggende omgeving. Maar zoeken ook beschutting. Dat kun je in de praktijk realiseren door ruimtes met veel of grote ramen af te wisselen met ruimtes die onderverdeeld zijn in kleinere zones.

Geluidsreductie © Zorgcentrum Oleyck

Devos aan. ‘Dat is triest. Niemand wil weggestopt worden. De omgeving bepaalt bij zorginstellingen het menselijk contact.’

Geïntegreerd in de samenleving De omgeving van de zorginstelling definieert met andere woorden de mate waarin de bewoners afgesloten of geïntegreerd zitten in onze maatschappij, besluit Katrien Landuyt. ‘Wij halen in Landen de maatschappij naar binnen door sociale contacten tussen generaties te stimuleren. En we integreren de ouderen ook in de maatschappij, door ze op één site te laten wonen met andere generaties, en groepsactiviteiten en uitstappen te organiseren. Dat is voor mij het grootste verschil met vroeger. Een rusthuis was toen een van de buitenwereld afgeknipte instelling. Vandaag zit het steeds hechter ingebed in de omgeving en in onze samenleving. En dat vind ik een positieve evolutie.’ l

VASTGOEDEXPERTS / 21 JUNI 2018

Lawaai luidt tot ergernis bij patiënten, maar ook tot meer slaapproblemen, gevolgen voor het immuunsysteem en verhoogde bloeddruk. Geluid kun je verminderen via akoestische plafonds en wanden. Of je elimineert het via bijvoorbeeld geluidsloze oproepsystemen en door apparatuur die niet in gebruik is, uit te schakelen.

Lichtoptimalisatie Ook de juiste hoeveelheid licht heeft een invloed op de gezondheid. Taken worden beter uitgevoerd bij een omgevingslichtsterkte van minimaal 1.500 lux, wat belangrijk is voor het zorgpersoneel. Natuurlijk daglicht stuurt dan weer de biologische klok van mensen beter aan, en dat heeft een invloed op onder meer de lichaamstemperatuur en het slaap-waakritme.

ALTERNATIEVE WOONVORMEN

50-PLUSSERS DENKEN BEWUSTER NA OVER HUN LATERE LEVENSFASE

Cohousing voor ouderen: een gat in de markt Een steeds grotere groep van 50-plussers staat open voor een alternatieve woonvorm zoals cohousing. Marktkenners noemen het een gat in de markt, al blijft het vooralsnog echt pionierswerk.

an aanleunwoningen over serviceflats tot woonzorgcentra: in functie van de nodige zorg lijkt er voor iedereen wel een gepaste woonvorm op onze Belgische vastgoedmarkt. ‘Toch valt een grote groep uit de boot’, merkt Eef Tanghe, zaakvoerder van Cohousing Projects, dat cohousingprojecten begeleidt en er ook zelf in investeert. Ze verwijst naar de 55-plussers die nog heel actief zijn, wel nadenken over hun latere woonsituatie, maar zich nog veel te vitaal voelen om al te kiezen voor het traditionele zorgvastgoed. ‘Het zijn mensen van wie de ouders vaak in een serviceflat wonen. Daar voelen ze zich dus nog veel te jong voor.’ Voor steeds meer 50-plussers blijkt cohousing een alternatief, ook al associëren veel mensen dat nog met jonge gezinnen. Hoewel dat een belangrijke doelgroep is, vertegenwoordigen de 50-plussers bij de projecten van Cohousing Projects toch al zowat de helft van de bewonersgroepen. Ze willen zelfstandig wonen, maar wel in een dynamische omgeving met een sterke sociale cohesie. Elk gezin heeft nog altijd een eigen woning, terwijl er ook veel gemeenschappelijke delen zijn. Vergelijk het met een appartementsgebouw: iedereen heeft zijn eigen appartement en deelt een kelder, een traphal of een tuin. Maar bij cohousing zijn die gemeenschappelijke delen nog veel uitgebreider. Denk maar aan een gemeenschappelijke woonkamer, eetkamer, bureauruimte, bibliotheek, stille ruimte of zelfs een sauna. Veel cohousingprojecten zijn ook aangepast aan mensen die minder mobiel zijn. ‘De bewoners zitten mee aan de tekentafel. Een verandering in hun gezondheidstoestand is echt wel een bezorgdheid, en dat vertaalt zich ook naar het ontwerp’, zegt Tanghe. Dat gaat onder

meer over voldoende manoeuvreerruimte voor een rolstoel, verdiepingen die bereikbaar zijn met een lift of brede rolstoelvriendelijke paden naar de woning.

Alleen voor ouderen Terwijl in reguliere cohousingprojecten generaties samenleven, duiken er ook projecten op die zich heel specifiek richten op 55-plussers. Vaak gaat het om initiatieven van OCMW’s of sociale huisvestingmaatschappijen. De inspiratie komt van de Abbeyfieldhuizen, naar de Britse non-profitorganisatie die in de nasleep van de Tweede Wereldoorlog probeerde om de eenzaamheid bij alleenstaanden tegen te gaan. De Abbeyfieldhuizen zijn kleinschalige groepswoningen specifiek gericht op 55-plussers. De meestal alleenstaande bewoners leven zelfstandig: ze hebben een appartementje, met een badkamer, eetkamer, leefruimte en kitchenette. Maar daarnaast zijn er ook een gemeenschappelijke keuken, eetkamer en woonkamer. Die vormen het hart van het groepsleven. In Groot-Brittannië zijn er zo’n 2.000 Abbeyfieldwoningen. In ons land zijn er 6 en in Vlaanderen komen er 3 nieuwe woningen bij in Leuven, Gent en Malle. ‘Mensen denken veel bewuster na over de manier waarop ze hun latere levensfase willen doorbrengen. Specifiek voor alleenstaanden komt daar nog eens de vrees voor vereenzaming bij. Door in groep te wonen hopen veel alleenstaande ouderen sociale contacten te onderhouden en bovendien zelfstandig te blijven wonen’, zegt Charlotte Hanssens van Abbeyfield Vlaanderen. ‘Het is nooit het expliciete uitgangspunt dat bewoners elkaars mantelzorger zijn. Maar in de praktijk draait het toch vaak zo uit.’

VASTGOEDEXPERTS / 21 JUNI 2018

Meestal zijn alle woningen in een cohousingproject al verkocht nog voor de eerste steen is gelegd. Eef Tanghe, Cohousing Projects

Cohousingproject Wijg & co in Wijgmaal.

Een woning voor het leven ‘Ik begrijp niet dat er projectontwikkelaars zijn die de principes van levenslang wonen nog altijd niet toepassen. Het is toch logisch dat je een woning bouwt waar mensen kunnen blijven wonen, ook als ze zorgbehoevend zijn?’, zegt Hendrik Leurs, vastgoedmakelaar, projectontwikkelaar en bestuurder bij de Federatie van Experten en Promotoren in Vastgoed (Fexpro). Leurs is een grote pleitbezorger van levenslang wonen of universal design. Die ontwerpaanpak vertrekt van de expliciete doelstelling dat een gebouw moet beantwoorden aan de noden en wensen van iedereen, ongeacht leeftijd of mate van mobiliteit. ‘Het is een grote misvatting dat universal

design inhoudt dat je woningen bouwt voor oude mensen of gehandicapten. Wat als je na een ski-ongeval een paar weken in een rolstoel moet zitten? Ook dan moet je in je eigen huis kunnen functioneren’, vindt Hendrik Leurs.

Keukenblok Een woning futureproof maken, dat zit vaak in kleine dingen: overal voldoende ruimte voor een draaicirkel van 1,5 meter, zodat mensen met een rolstoel of rollator zich makkelijk kunnen verplaatsen, bredere deuren, geen drempels die de toegang tot de woning bemoeilijken, en keukenblokken of wastafels waar je makkelijk met een rolstoel

VASTGOEDEXPERTS / 21 JUNI 2018

onder kunt. Volgens Leurs creëren die aanpassingen een te verwaarlozen meerprijs bij de bouw. ‘België is een paradijs voor mensen die gebruik willen maken van thuiszorg: van schoonmaak tot verpleging, van klusjesdienst tot maaltijdbezorging, van herstelmassage tot intieme massage. Alleen in uitzonderlijke gevallen van hulpbehoevendheid heb je dus een specifiek aangepaste zorgomgeving nodig. Maar dat veronderstelt wel dat we bij het ontwerp van onze woningen al meteen rekening houden met een potentiele zorgsituatie. Besparen op toegankelijkheid, veiligheid en mobiliteit: dat is je horloge stilzetten om tijd te winnen’, besluit Leurs.

ALTERNATIEVE WOONVORMEN

Kopen versus huren

Cohousing Vinderhoute.

Het is nooit het expliciete uitgangspunt dat bewoners elkaar mantelzorger zijn. Maar in de praktijk draait het toch vaak zo uit. Charlotte Hanssens, Abbeyfield Vlaanderen

Bij de groepswoningen die zich specifiek richten op ouderen gaat het bijna altijd om huurprojecten. De bewoners zijn geen eigenaar en ze betalen maandelijks huur. ‘Wij doen heel hard ons best om de woningen toegankelijk te maken voor mensen met minder financiële middelen. Dat maakt de zoektocht naar investeerders of projectontwikkelaars niet vanzelfsprekend. Als je je uitdrukkelijk richt op kwetsbare groepen en inzet op betaalbaarheid, dan kun je daar natuurlijk geen grote financiële return van verwachten’, zegt Hanssens. Bij de reguliere cohousingprojecten ligt dat anders. Het zijn meestal koopprojecten: de bewoners zijn allemaal mede-eigenaars die zelf investeren in het project. Daardoor ligt de financiële drempel om in te stappen ook hoger. ‘Het is voor vijftigplussers niet vanzelfsprekend om nog een banklening te krijgen. In de praktijk worden onze projecten daardoor meestal bewoond door ouderen met enige financiële reserve of een woning die ze konden verkopen’, zegt Tanghe. Cohousing Projects experimenteert intussen op kleine schaal wel met enkele huurwoningen in een cohousingproject.

Pioniersfase In verhouding tot de gehele woningmarkt blijft cohousing natuurlijk eerder een fenomeen in de marge. ‘Maar er is echt wel een markt voor en ik ben ervan overtuigd dat ook projecten die zich uitdrukkelijk richten op 55-plussers een gat in de markt zijn. Maar we zitten nog in volle pioniersfase’, zegt Tanghe. Dat kan veranderen naarmate meer vastgoedontwikkelaars deze nieuwe markt aanboren. ‘Voor steeds meer van onze projecten werken we samen met ontwikkelaars. Dat is een fijne evolutie, omdat het de slaagkans van een project vergroot’, zegt

Wie woont waar? Een kangoeroewoning is een woning die uit twee wooneenheden bestaat en waar twee generaties onder hetzelfde dak leven. Meestal gaat het om ouders die op deze manier bij de kinderen wonen.

Cohousing of groepswonen is een woonvorm waarbij verschillende gezinnen samenwonen. Elk gezin beschikt over een volwaardige privéwoning, maar daarnaast zijn er ook gemeenschappelijke ruimten. Verschillende generaties leven er samen en kunnen zo elkaar ondersteunen.

In Groot-Brittannië̈ bestaat dit systeem van woongemeenschappen al lang: de Abbeyfieldhuizen. Die worden beheerd door de bewoners zelf, in tegenstelling tot assistentiewoningen, die beheerd door worden professionals.

VISIE VAN DE EXPERT ZORGBEDRIJF ANTWERPEN

Tanghe. Want zonder projectontwikkelaar moeten de bouwers zelf nog een stuk grond zoeken en heel veel kosten voorfinancieren. ‘Maar ook de projectontwikkelaars zijn vaak aangenaam verrast als ze aan een cohousingproject beginnen, want meestal zijn alle woningen verkocht nog voor de eerste steen is gelegd. Dat geeft hen veel meer financiële zekerheid.’ De stap van een regulier cohousingproject naar groepswonen specifiek voor ouderen lijkt nog een brug te ver. Dat geldt alvast voor bouwonderneming Bostoen, dat al verschillende cohousingprojecten realiseerde. ‘We geloven niet in projecten met een te beperkte doelgroepafbakening. Cohousing is een nichemarkt. Dit woonconcept dan nog verengen heeft weinig economische en maatschappelijke waarde’, vindt gedelegeerd bestuurder Johan De Vlieger. Niet elke vastgoedspecialist is het daarmee eens. Hendrik Leurs ziet wel mogelijkheden voor de groepswoningen voor ouderen. Leurs is bestuurder bij de Federatie van Experten en Promotoren in Vastgoed (Fexpro) en oprichter van het eerste cohousingproject in Vlaanderen. Hij verwijst naar Gent, waar er 16.000 woningen nodig zijn en waar tegelijkertijd honderden woningen te groot zijn voor het aantal bewoners, denk aan grote herenhuizen waar één koppel woont. Die woningen kunnen volgens Leurs perfect omgevormd worden tot Abbeyfieldhuizen, om zo al een deel van de woningnood op te vangen. ‘Vastgoedpromotoren kunnen op dat vlak echt wel woonoplossingen ontwikkelen. Op voorwaarde natuurlijk dat ook het beleid dat mogelijk maakt. Dat lukt niet met het huidige beperkende regelgevende kader. Dat obstakel moet eerst van de baan’, besluit Leurs. l

Welke innovaties zijn in 2025 ingeburgerd in zorgvastgoed? Besparen op toegankelijkheid, veiligheid en mobiliteit, dat is je horloge stilzetten om tijd te winnen.

‘We krijgen almaar meer plug-andplaytoestellen die volledig mobiel en gepersonaliseerd zijn. Wie in 2025 verhuist naar een assistentiewoning of een woonzorgcentrum, neemt gewoon zijn eigen apparaten mee naar die nieuwe woning. Door de opkomst van de deeleconomie zullen zulke toestellen ook meer en meer geleaset in plaats van gekocht worden.’

Hendrik Leurs, Fexpro

‘Kamers in assistentiewoningen en woonzorgcentra krijgen een steeds persoonlijker en vertrouwder karakter. Vaste interieurelementen in de ruimtes - zoals behangpapier, schilderijen en lichtarmaturen - worden ingeruild voor realistische visualisaties op beeldschermen. Die maken een aanpak op maat mogelijk, volledig aangepast aan de voorkeur van de bewoner.’

‘Behangpapier wordt ingeruild voor realistische visualisaties op beeldschermen’ Johan De Muynck, Zorgbedrijf Antwerpen

Een dagverzorgingscentrum biedt overdag opvang en verzorging aan ouderen. Het neemt tijdelijk de opvang en zorg over van de mensen die normaal voor de oudere zorgen, denk aan mantelzorgers of thuisverplegers. Het dagcentrum maakt meestal deel uit van een woonzorgcentrum.

Een woonzorgcentrum is de nieuwe benaming voor een rusthuis. Het biedt permanente opvang en verzorging aan ouderen. Het is in de eerste plaats bedoeld voor wie niet meer thuis kan wonen en bijna permanent verzorging nodig heeft.

In een serviceflat of assistentiewoning woont u zelfstandig, maar kunt u wel gebruik maken van zorgdiensten wanneer dat nodig is. Dat kan gaan om schoonmaakhulp, een klusjesdienst, warme maaltijden of thuisverpleging.

Aanleunwoningen zijn een vorm van ondersteund wonen. De woningen zijn gebouwd in de onmiddellijke nabijheid van een rusthuis of een verzorgingstehuis, zodat de bewoners van de service in deze instelling gebruik kunnen maken.

‘Vandaag streeft Zorgbedrijf Antwerpen al naar aanpasbare bouwvormen die levensloopbestendig wonen ondersteunen. Anno 2025 zal duurzame skeletbouw de norm zijn in zorgvastgoed. Die vormt de basis voor flexibele aanpassingen van het gebouw door de jaren heen. Minimale structuren leiden zo tot een maximale moduleerbaarheid van de woon- en leefruimtes.’

Onder de verantwoordelijkheid van Zorgbedrijf Antwerpen

AWARDS RUBRIEK INNOVERENDE PROJECTEN UIT BINNEN- EN BUITENLAND

Architectuur doorbreekt sociaal isolement Architectuur in zorgvastgoed past zich aan de noden van de patiënten aan. Een selectie van innoverende en bekroonde projecten die het isolement van bewoners willen doorbreken.

Prijs voor de beste zorgvoorziening voor senioren in Europa 2017, European Association for Homes and Services for the Ageing (EAHSA)

Groene aanpak voor mensen met dementie De helft van de 180 bewoners van woonzorgcentrum Het Heiveld in Gent lijdt aan dementie. ‘Groene’ activiteiten maken patiënten daar onafhankelijker: fruit en groenten aanplanten, bemesten, oogsten … om dan later met die oogst te koken in de zorgchalet, waar andere bewoners ondertussen zorgen voor kleine dieren. Een ergotherapeut houdt een oogje in het zeil, zodat de bewoners zich er echt thuis voelen. www.ocmwgent.be/Het-heiveld © wzc Het Heiveld/OCMW Gent

Eerste prijs in de categorie Ziekenhuizen/Medische centra 2017, International Architecture Award (IAA)

Mobiele tandarts in San Francisco Patiënten van het Amerikaanse Studio Dental hebben de keuze: een afspraak in hun gebouw of een mobiel tandartsbezoek, ergens in San Francisco. Een aanhangwagen van 8 m lang werd geluiddicht ingericht voor twee tandartsen. De houten panelen van de steriele ruimte worden opgerold tot een bank voor de wachtzaal, met geïntegreerde tablet. De uitrusting voor twee tandartsen en het geluids- en aircosysteem zitten verborgen achter het centrale houten paneel. www.studiodental.com

VASTGOEDEXPERTS / 21 JUNI 2018

Eerste prijs in de categorie Design in de gezondheidszorg 2017, American Institute of Architects (AIA)

Daklozen sensibiliseren rond zelfzorg Het Meridian Center for Health in Seattle, deels gesubsidieerd door de overheid, is een gezondheidszorgcentrum voor mensen aan de rand van de maatschappij. Om daklozen te motiveren om voor zichzelf te zorgen, is een bezoek heel goedkoop of zelfs gratis. Onder hetzelfde dak vinden de patiënten een ruime waaier aan gemeenschappelijke ruimtes en medische, tandheelkundige of mentale gezondheidsdiensten. Er zijn ook teams beschikbaar na de openingsuren voor buurtverenigingen. www.meridiancenterforhealth.org © NBBJ/Sean Airhart

Medisch onderzoekcentrum in ecologische omgeving

Laureaat in de categorie Beste gezondheidszorgontwikkeling 2018, Mipim Awards

De Tour Maersk in Kopenhagen, onderzoekscentrum van de Faculteit gezondheid en medische wetenschappen van de Universiteit van Kopenhagen, is het meest energiezuinige gebouw van het land. De koperen gevel is ontworpen om de klimaatsveranderingen te weerstaan: een derde van de lamellen volgt de beweging van de zon en zorgt zo voor een optimaal energieverbruik. Onder het plein zit een waterreservoir om regenwater op te vangen en opnieuw te gebruiken. www.maersktower.ku.dk/architecure

Eerste Nederlandse hospice voor jongeren

Laureaat van de Architectuurprijs voor gezondheidsinstellingen, Hedy d'Ancona 2016

In het Xenia-hospice krijgen jongeren van 16 tot 35 jaar medische zorg in een huiselijke omgeving in het Leidense stadscentrum: in terminale fase, voor langetermijnzorg of pijnbeheersing. Er verblijven zes patiënten in Xenia, een project van verpleegkundige Jacqueline Bouts. De hospice ligt in het centrum, open naar de stad en haar bewoners. Omdat de omgeving en benadering van patiënten afgestemd moeten zijn op hun leeftijdscategorie. © Xenia Hospice