Immo Experts - Novembre 2019 by Tijd - Echo Connect

IMMO EXPERTS SUPPLÉMENT DU 07 NOVEMBRE 2019

Le jardin de demain: plus que du gazon ©SASKIA VANDERSTICHELE

Quand biodiversité rime avec qualité de vie

A N A LY S E

SMART

TREND

“L'avenir est aux logements compacts situés aux bons endroits”

Une maison peut produire davantage d'énergie qu'elle n'en consomme

Flandre zélandaise: des maisons moins chères à la campagne

Une initiative d’Echo Connect. Excluant la responsabilité de L’Echo.

IMMO EXPERTS /07 NOVEMBRE 2019

“Avec ce que nous coûtait le bonus logement, nous pourrions construire 35.000 logements sociaux par an.”

A N A LY S E

PASCAL DE DECKER, urbaniste et sociologue

“Le logement doit devenir le pivot de notre politique” Nous devons construire massivement, et surtout des quartiers compacts, situés à proximité de gares, munis des équipements nécessaires et recelant suffisamment de logements sociaux. Ces mots ne sortent pas de la bouche d’un magnat du béton mais de celle du sociologue-urbaniste Pascal De Decker. “Les avantages ne se limiteront pas au secteur de la construction: c’est toute la société qui en profitera. Chaque euro public investi dans les logements sociaux rapportera le triple.” L

ÉVOLUTIONS SOCIALES “Logement, bien-être et aménagement du territoire sont intimement liés, alors que le monde politique les considère souvent comme des univers à part”, déplore Pascal De Decker. “C'est une occasion manquée. Nous devons développer une vision commune.” Son groupe de recherche s’est focalisé sur le vieillissement à la côte et à la campagne. “Les évolutions sociologiques sont connectées au territoire. On remarque qu’après leurs études, les

enfants ne reviennent pas là où habitaient leurs parents. De nombreux seniors résident dans des villages dénués d’équipement, des lotissements isolés ou des maisons en ruban le long des routes. Pourtant, leur mobilité diminue, ce qui les empêche de combler leurs besoins quotidiens.” “Les infirmières à domicile font 15 fois le tour de la Terre chaque jour. Et des dizaines de milliers d’octogénaires viendront grossir nos rangs au cours des années à venir. Si ces gens ne déménagent pas, nous ne pourrons plus leur fournir longtemps un service de qualité. Je parle de l’essence même des soins. On peut faire appel aux voisins pour échanger quelques mots ou faire une course. Mais changer les couches de quelqu’un ou mettre votre voisine sous la douche, c’est demander un peu trop à la plupart d’entre nous.” On peut également citer les “bakfietsers”, les “familles à vélo”. “Cette nouvelle génération opte pour un emplacement central. Ils achètent très jeunes une maison en ville ou dans une grosse agglomération à la campagne où l’on trouve des écoles, des hôpitaux, des commerces, etc. La question est alors: pouvons-nous maintenir ces gens à ces endroits? Le troisième groupe, ce

e professeur Pascal De Decker salue la suppression du bonus logement. “Je défends cette idée depuis des années, à condition de réinvestir l’argent économisé dans des logements sociaux. Le bonus logement coûtait 1,5 milliard d’euros par an. Selon l’Association des sociétés de logement flamandes, un tel montant permettrait de construire quelque 35.000 logements locatifs sociaux par an avec les taux d’intérêt actuels. C’est positif pour les plus fragiles d’entre nous, mais aussi pour le secteur de la construction. Car cela représente des années de travail pour les entrepreneurs et ferait du logement social un pionnier dans la rénovation de nos villes et villages. Malheureusement, nos gouvernants recherchent trop peu les situations gagnant-gagnant.”

Les bâtiments du quartier Vauban à Fribourg affichent au maximum quatre étages.

EXPERT

IMMO EXPERTS /07 NOVEMBRE 2019

“C’est le défi majeur: convaincre les gens d’emménager au bon moment dans une habitation adaptée. Encore faut-il qu’il y en ait!”

“L’économie locale est un puissant moteur de développement urbain” citydev.brussels mise sur des formules innovantes afin de rendre la ville de demain viable pour tout le monde. Une mixité réussie de logements et d’entreprises en constitue le fil rouge. “En tant que planificateur urbain centralisé, nous pouvons et devons faire du développement urbain”, affirme Benjamin Cadranel, administrateur général de citydev.brussels. “Il s’agit aussi bien de construire des logements que de favoriser et stimuler l’activité économique. Dans ce domaine, nous visons surtout les PME ainsi que l’économie durable et locale, car les multinationales et les entreprises qui ont un impact important sur la qualité de vie urbaine n’ont pas leur place en centre-ville.”

Pascal De Decker propose que nos dirigeants politiques, y compris dans les petites villes, réfléchissent davantage à l’environnement global et fondent leurs réflexions sur l’aménagement du territoire. “Selon Belgian Ageing Studies, 80% de la population vieillissante réside dans une habitation inadaptée

C’est le défi majeur: convaincre les personnes âgées d’emménager au bon moment dans une habitation adaptée. “Encore faut-il qu’il y en ait!”, s’exclame Pascal De Decker. “Je suggère une mesure simple et qui ne coûte presque rien: un règlement d’urbanisme qui impose à tous les appartements neufs ou rénovés d’être adaptés. Pour pouvoir se déplacer en fauteuil roulant dans une maison, on a besoin de portes plus larges et de prises de courant à la bonne hauteur. Imaginez que toutes les nouvelles constructions en soient équipées: les personnes âgées pourraient immédiatement emménager dans un tel appartement.” HABITER, TRAVAILLER, SE DÉTENDRE La géographie sociale est un domaine de recherche de moins en moins prisé. “On peut y voir une conséquence de l’internationalisation: nous nous intéressons moins au niveau local”, regrette Pascal De Decker. “Bruxelles est confrontée à des problèmes supplémentaires, comme le prix des

Selon lui, l’avenir est aux quartiers de grande envergure, fruits de réflexions communes du secteur public, du privé et des habitants. “Ils seront de préférence situés à proximité des transports en commun, afin que les habitants puissent se rendre rapidement à leur travail, mais ils prévoiront aussi une place pour des bureaux et même de l’industrie manufacturière. Bien entendu, il n’est pas question d’implanter une entreprise de transport ou une porcherie industrielle dans un quartier résidentiel. Néanmoins, de petits ateliers ou des entreprises de réparation pourraient y trouver une place.” Pascal De Decker plaide pour des quartiers compacts… mais pas pour des logements compacts. “La plus-value sociale réside dans l’implantation des logements au bon endroit plutôt que dans la construction de logements plus petits. Une grande habitation est plus aisée à adapter ou à réduire de taille; l’inverse n'est pas vrai. Il est urgent de s’atteler à la construction de ces nouveaux quartiers. Et pour cela, j’inviterais le secteur privé. Nous devons rechercher une situation gagnant-gagnant, où l’habitat devient le pivot de notre politique de bien-être. Si nous avions développé le quartier de Gand-Saint-Pierre comme le quartier Vauban à Fribourg (lire l’encadré), il afficherait complet aujourd’hui. Garanti.” Lire la suite en p. 6

Un bel exemple de ce nouveau concept est Tivoli GreenCity, un projet mixte durable situé à Laeken. Près de 400 logements particulièrement économes en énergie, dont environ un tiers de logements

“Pour nous, la production numérique, mais aussi les ateliers de réparation ou la nouvelle industrie manufacturière qui répond à des besoins locaux, ont plus que jamais leur place en ville. Il en va de même pour les projets d’économie circulaire et l’agriculture urbaine. À l’inverse, les productions de masse à grande échelle, qui entraînent des nuisances environnementales ou sonores et qui peuvent rapidement se déplacer, n’en font pas partie.”

sociaux, y ont été construits. De plus, le site accueille deux écocrèches, de nombreux espaces (verts) communs, sept commerces, des abris pour vélos et de nombreuses places de stationnement. Le bâtiment Greenbizz, qui fait partie intégrante du quartier, propose plusieurs ateliers de production, un fablab public et un incubateur pour de nouvelles activités économiques durables dans l’économie circulaire. “Ce volet économique est au service des habitants: il crée de l’emploi local et met de la vie dans le quartier”, explique Benjamin Cadranel. “Cette vision, le gouvernement bruxellois veut la propager et la mettre en pratique ailleurs dans la ville durant les prochaines années.”

“À nos yeux, cette vision permet également de lutter contre la dualisation sociale milieu urbain. Nous voulons maintenir la classe moyenne en ville. Parallèlement, nous ne pouvons pas créer un ‘Brooklyn bruxellois’ avec des ménages à bas revenus qui sont systématiquement délogés par de nouveaux arrivants fortunés. La ville de demain est une ville de proximité dans laquelle nous vivons, où nous pouvons mélanger autant que possible logement et activités, et où les courtes distances pour tout et tout le monde sont la norme.” •

VILLE DE PROXIMITÉ Selon Benjamin Cadranel, Bruxelles dispose encore de très nombreuses localisations – souvent d’anciens sites industriels – qui ont un potentiel suffisant pour des projets mixtes innovants de ce type. “Nous sommes conscients du fait que nous ne pouvons pas simplement rénover toute la ville dans l’immédiat, mais il faut bien commencer quelque part et Bruxelles bénéficie encore d’espaces pour cela. Si l'on souhaite créer à terme une mixité sociale réussie, il faut développer des projets et des quartiers où chacun se sente chez soi.”

CONSTRUCTION SANS VISION “On construit à la pelle des appartements dans le cœur de nos villes et villages, mais en réalité, nous en savons trop peu au sujet de ces appartements”, pointe Pascal De Decker. “Qui sont les maîtres d’œuvre? Pourquoi construisent-ils? Qui sont les acquéreurs et pourquoi achètent-ils? Qui occupe ces appartements? Nous n’avons aucune réponse à ces questions. Nous ne pouvons que spéculer. Nous érigeons des immeubles à appartements pour des clients abstraits, sans guère de vision. Cela est dû pour beaucoup au caractère très fragmenté de nos politiques.”

à ses conditions de vie et mal située. Résultat: les jeunes ménages doivent eux aussi, par définition, construire de nouvelles maisons à des endroits inappropriés. On rend ainsi la structure existante encore plus mauvaise qu’elle ne l’est déjà.”

Ce n’est pas un hasard si citydev.brussels déploie une énergie considérable dans cette mixité de fonctions résidentielles et d’économie locale depuis plusieurs années. “Nous créons ainsi de nouveaux emplois qui, grâce au caractère local de ces activités et petites entreprises, sont difficilement délocalisables. Simultanément, cette économie locale représente un puissant moteur de notre développement urbain, et l’activité économique joue un rôle à ne pas sous-estimer dans l’évolution et le tissu social d’un quartier.”

logements. En outre, les conséquences de la migration s’y font plus lourdement sentir. Beaucoup de gens arrivent, mais là aussi, il n’y a pas de suivi structurel des mouvements de population. En Wallonie, l’émiettement est moins marqué, puisque la fièvre de la construction y a frappé moins fort qu’en Flandre.”

sont les démunis, les personnes auxquelles nous devons fournir un logement social. Dans la mesure où les ‘bakfietsers’ accaparent une grande partie du budget communal pour des pistes cyclables par exemple, il est impossible d’investir cet argent dans des logements sociaux.”

PASCAL DE DECKER, urbaniste et sociologue

Au pied de la Forêt-Noire allemande, le quartier Vauban est reconnu dans le monde entier comme un paradis écologique.

Sous la responsabilité de

Tivoli GreenCity, un projet mixte durable à Laeken, regroupe près de 400 logements particulièrement économes en énergie.

EXPERT

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Suite de la p. 4

Les habitations compactes hors des centres-villes ont de l’avenir Le nombre de jeunes ménages qui quittent les grandes villes a de nouveau légèrement augmenté l’an dernier, selon les statistiques anversoises et gantoises. La raison invoquée pour ces déménagements porte moins sur l’agitation propre aux centres-villes que sur le prix des logements. “Les habitations compactes en périphérie recueillent un succès croissant”, pointe-t-on chez Bostoen.

“Nous avons besoin de davantage d’îlots en Belgique”

Des logements trop chers, un manque d’écoles et trop peu de verdure: telles sont les raisons qui incitent les jeunes ménages à quitter la ville. Pour cette population, des maisons familiales compactes et agréables à vivre en dehors des villes constituent une alternative précieuse. C’est du moins l’opinion de Johan De Vlieger, CEO de l’entreprise de construction Bostoen, pionnière des maisons passives.

Le sociologue et urbaniste Pascal De Decker a rédigé deux mémoires de maîtrise, l’un sur l’habitation en centre-ville, l’autre sur la ségrégation de l’habitat. Son doctorat portait sur la politique d’urbanisme, “qui était encore très légère à l’époque”. Cet expert a occupé plusieurs fonctions de chercheur, tant dans le monde académique qu’au sein de bureaux de recherche. Il a également travaillé dans des cabinets du gouvernement flamand et comme fonctionnaire pour la Ville de Gand. “L’aménagement du territoire et la politique du logement constituent les fils rouges de ma carrière.”

PASCAL DE DECKER, urbaniste et sociologue

“Nous croyons en de nouvelles formes d’habitat qui offrent davantage de calme, de verdure et de sécurité que les centres-villes. Et le marché nous suit. Une enquête menée auprès de 1.000 personnes par le bureau d’études de marché InSites Consulting révèle que 66% des Flamands préfèrent vivre dans un environnement rural. Ils ne sont que 10% à préférer la ville.”

“Lorsque j’ai commencé mes études en 1977, les villes étaient encore un endroit laid, sale et gris. Elles sont beaucoup plus vivables aujourd’hui. Mais il est possible de faire mieux. Beaucoup mieux. Un exemple réussi est le quartier Eilandje (“Îlot” en français, NDLR) à Anvers. C’est un très beau lieu de vie mais nous avons oublié d’y intégrer certaines fonctions, comme les soins et l’enseignement. Nous avons besoin de beaucoup plus d’îlots de ce type dans tout le pays. Et nous devons investir dans des logements axés sur l’avenir, de préférence en concertation avec l’administration, les occupants et le secteur privé.”

COHÉSION SOCIALE ET SÉCURITÉ Pour répondre à cette demande, Bostoen construit notamment des ensembles de maisons familiales compactes et respectueuses de l’environnement à De Pinte et Scheldewindeke, à la périphérie d’Ostende. Ces “quartiers nature” proposent des maisons familiales sobres en énergie et parfaitement orientées, avec jardins privatifs et

L’exemple: Vauban à Fribourg Fribourg-en-Brisgau, dans le Bade-Wurtemberg, est une ville allemande de plus de 200.000 habitants, proche de la frontière avec la Suisse et la France. Le quartier Vauban a été aménagé à 4 kilomètres du centre-ville, sur un terrain occupé précédemment par une base militaire française. Cet exemple international de développement urbain durable est né d’une protestation citoyenne contre la construction d’une centrale nucléaire. La production d’électricité et de chaleur à l’aide de pellets de bois est centralisée pour une grande partie du quartier. Celui-ci se compose de blocs d’appartements, de chambres d’étudiants et de grands parkings. Les bâtiments affichent au maximum quatre étages, et il n’y en a pas deux identiques. Les rues sont peu denses en circulation automobile. S’il est impossible de stationner sur le domaine privé, on peut y déposer ses courses. Les parkings sont aménagés en bordure du quartier. Bien entendu, des alternatives ont été prévues. Les habitants peuvent utiliser un réseau de tram et de bus bien développé et des systèmes de voitures partagées. Et ils disposent de larges trottoirs et pistes cyclables. Enfin, le quartier accueille une épicerie, un grand supermarché et des établissements horeca.

©BOSTOEN

“Nous érigeons des immeubles à appartements pour des clients abstraits, sans guère de vision. C’est dû en grande partie au caractère très fragmenté de nos politiques.”

espaces verts communautaires. Et la circulation automobile y est limitée. Autant de facteurs qui favorisent la cohésion sociale et la sécurité, affirme Joery Michiels, Head of Corporate Marketing & Sales chez Bostoen: “Pas de voiture dans les rues, cela signifie plus d’espace pour les enfants qui jouent et plus de possibilités de rencontre pour les résidents. Les maisons ont chacune leur jardin privatif, mais nous créons aussi beaucoup d’espaces verts communautaires sur le site. Car si l’on en croit les études de marché, les habitants rejettent de moins en moins l’idée de partager certains aménagements extérieurs.” TOUT LE MONDE INVESTISSEUR Avec des habitations familiales compactes hors du centre-ville, Bostoen parie à la fois sur les résidents et les investisseurs. En réalité, tout acquéreur d’un bien immobilier est aujourd’hui un investisseur, souligne Johan De Vlieger. “Les taux sont historiquement bas. Les livrets d’épargne et même de nombreux fonds d’actions ne rapportent presque plus rien. L’immobilier redevient l’un des investissements les plus fiables et sans doute les plus rentables qui soient.”

Les nouvelles constructions rendent par ailleurs le marché immobilier résidentiel plus durable. Elles doivent satisfaire à des normes énergétiques strictes. Celles-ci sont difficiles, voire impossibles à atteindre par des rénovations, affirme Joery Michiels. “Une maison neuve est porteuse de plus-value parce que les variables énergétiques ne cessent de gagner en importance pour les candidats acquéreurs ou locataires. Ajoutez-y les emplacements choisis avec soin en bordure des villes, et vous obtenez des biens qui présentent des perspectives très favorables.” IMMOBILIER FUTURE-PROOF Le meilleur emplacement pour un tel projet résidentiel? À proximité des carrefours de mobilité et d’activité actuels et futurs, répond-on chez Bostoen. Autrement dit, proches de bassins d’emploi et de bonnes connexions autoroutières et de transports en commun. Ceux qui achètent une maison compacte en périphérie verront sa valeur s’apprécier sur le long terme, conclut Johan De Vlieger. “La demande augmentera, notamment en raison du nombre croissant de familles monoparentales.” •

Johan De Vlieger (à gauche) et Joery Michiels, Bostoen: “Nous croyons en de nouvelles formes d’habitat plus calmes, vertes et sûres.”

EXPERT

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Une caserne emblématique transformée en quartier urbain durable

SMART

La maison du futur produira davantage d’énergie qu’elle n’en consommera

La notoriété de la caserne Léopold dépasse largement les murs de Gand. Pendant plus de 100 ans, elle a accueilli des milliers de militaires et miliciens belges. Durant les années à venir, ce bâtiment historique sera transformé en un nouveau quartier urbain branché. À Gand, le concours initié par les autorités pour la réaffectation de la caserne Léopold a été remporté l’an dernier par les promoteurs immobiliers Matexi et Ciril (nouveau nom de DMI Vastgoed depuis juin 2019). Le site sera bientôt transformé en un quartier urbain durable et multifonctionnel qui accueillera des logements, des espaces de travail et des lieux de rencontre. Au centre, des espaces verts urbains, un jardin collectif adjacent aux logements et une nouvelle place qui connectera le site au reste de la ville. De plus, on y trouvera la nouvelle maison provinciale, un hôtel, une crèche, l’Institut supérieur des beaux-arts (HISK), un espace pour la Défense et un parking souterrain.

Jos Lichtenberg a construit sa maison selon un procédé qu’il a développé lui-même. Et grâce à quelques mesures intelligentes, la maison de ce Néerlandais affiche un bilan énergétique positif. Autrement dit, elle produit davantage d’électricité verte qu’elle n’en consomme. D

La vaste toiture recouverte de panneaux photovoltaïques produit, sur base annuelle, plus d’électricité que nécessaire pour les appareils électroménagers, une voiture électrique et la pompe à chaleur. “L’isolation est largement supérieure à la norme mais pas extrême”, souligne Jos Lichtenberg. “Notre solution produit plus de 15.000 kWh d’électricité verte par an. À peu près le double de ce dont a besoin un ménage qui consomme beaucoup.”

AUSSI CHEZ NOUS? Ce modèle est parfaitement déployable en Belgique, même si toutes les maisons ne disposent pas d’une toiture suffisamment vaste ou orientée correctement pour accueillir au moins 50 panneaux solaires. “Il faut observer la situation dans son ensemble”, estime Griet Verbeeck, professeure d’architecture à l’Université de Hasselt. “Il n’y a de sens à passer à l’énergie renouvelable que si nous réduisons les besoins énergétiques de nos maisons. Et pour y parvenir, nous devons notamment les isoler convenablement.” La maison de demain réglera elle-même sa production et sa consommation d’énergie, sans doute au niveau du quartier. Il sera ainsi possible de concentrer les panneaux solaires sur les maisons et les bâtiments les mieux orientés. “Aujourd’hui, les particuliers peuvent y arriver en partie en investissant dans des panneaux solaires de leur commune, de leur école ou de leur club sportif”, illustre Griet Verbeeck. “L’avenir est aux énergies renouvelables collectives et aux réseaux intelligents qui fixent le prix de l’électricité en fonction de la production.”

DES LOGEMENTS POUR TOUTES LES FAMILLES “Nous construisons 82 appartements et 10 maisons familiales”, précise Trui Tydgat, Business Manager pour la Flandre-Orientale chez Matexi. “De quoi vivre de façon originale parmi les tours, les murs et les arcades d’un site historique, véritable emblème au cœur de Gand.” Le projet, la forme et l’habillage architectural sont le fruit d’une collaboration intense entre les bureaux d’architectes 360 Architecten , B2Ai et Sergison Bates Architects, basés à Londres.

“Mon procédé réduit les délais de construction d’environ 50%, avec, à la clé, plus de 12% d’économies.” JOS LICHTENBERG, professeur en développement de produits à la TU Eindhoven ©DICK HOLTHUIS

PETITES CENTRALES PRIVÉES Nombre de maisons “quasi neutres en énergie” sont comparables à de petites centrales électriques. Les priorités, lors de leur construction, sont souvent l’isolation, la conservation de la chaleur et la production d’électricité renouvelable. La maison du futur conservera ce principe mais se concentrera à nouveau sur la qualité de l’habitat et le confort, estime Jos Lichtenberg. “Elle trouvera un meilleur équilibre entre l’efficacité et la santé. Avec beaucoup de lumière du jour via de grandes baies vitrées, une ventilation confortable et une surabondance d’énergie autoproduite et stockable.”

LE MARIAGE RÉUSSI ENTRE L’ANCIEN ET LE NOUVEAU L’architecte du patrimoine Maarten Dobbelaere, qui a lui aussi travaillé sur les plans, a veillé à préserver au mieux le caractère historique du site tout en y intégrant une architecture moderne. “Nous voulions maintenir le charme authentique et la valeur historique de la caserne Léopold, même s’il ne s’agit pas officiellement d’un bâtiment classé”, indique Werner Wouters, Development Director chez Ciril. “Tous les travaux de restauration, d’adaptation et de rénovation ont été décidés avec l’accord du maître-architecte gantois et des services de l’urbanisme et du patrimoine de la Ville de Gand. Cette collaboration public-privé a débouché sur un mariage réussi entre l’ancien et le nouveau.” UNIQUE Les murs historiques et restaurés de la caserne constitueront les façades des 10 maisons familiales qui sont, elles, de nouvelles constructions. Quelque 82 appartements seront aménagés au sein des bâtiments existants de la caserne. “Ces appartements dégageront un charme architectural unique, avec de hauts plafonds, des voûtes rénovées et la cage d’escalier d’origine”, souligne Trui Tydgat. “Équipés néanmoins de nouvelles toitures et de grandes baies vitrées, ils

seront tous différents en termes d’aménagement des espaces et des volumes. Il n’y a pas un type unique d’appartement: chacun d’entre eux est dessiné en fonction du bâtiment.”

DÉVELOPPEMENT DURABLE “Les maisons, les appartements et le site dans sa globalité seront en outre conçus de manière durable, avec plusieurs techniques et équipements intelligents”, embraie Werner Wouters. “Nous installerons des panneaux solaires partout où cela s’avérera possible. La maison provinciale aura recours à la géothermie. Les bâtiments privés et l’ensemble du site porteront le label BREEAM Very Good, un label de durabilité pour les réalisations durables ayant un impact écologique minimal.” TIMING La vente des maisons et appartements débutera au début de l’année prochaine. “Les personnes intéressées peuvent déjà s’inscrire sur la liste d’attente”, signale Trui Tydgat. “L’aménagement de la superstructure est prévu à l’automne 2020, pour pouvoir organiser la livraison de la maison provinciale, de l’hôtel et des logements sur le Kattenberg fin 2022. La livraison des logements du côté d’Eeckhout est prévue pour la fin 2023, avec l’achèvement définitif du site.” • WWW.KAZERNE.BE

©MATEXI

ans le petit village néerlandais de Sterksel, cette maison détonne dans la rue. Sa toiture en pente de 95 m², orientée au sud, est couverte de panneaux solaires. Professeur en développement de produits à la TU Eindhoven, Jos Lichtenberg a réalisé sa maison selon un concept de “construction intelligente” de sa création. “Il consiste à prévoir un moment où toutes les installations sont implantées en une seule étape, sans que les spécialistes du béton, les maçons, les plombiers et autres intervenants se succèdent ou se marchent sur les pieds.” Ce procédé réduit le délai de construction d’environ 50% et génère des économies qui peuvent dépasser 12%. De l’argent que Jos Lichtenberg s’est empressé de réinvestir dans des solutions énergétiques intelligentes.

Sous la responsabilité de

“Nous proposons de vivre de façon originale parmi les tours, les murs et les arcades d’un site historique", indique Trui Tydgat (Matexi).

EXPERT

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Living-as-a-Service: payez pour l’usage, pas la propriété

TECHNOLOGIE

4 innovations futuristes pour la construction et la rénovation

11% des locataires bruxellois sont des colocataires, révèle la dernière enquête sur les locataires menée par l’Observatoire des loyers. Une proportion tout à fait inédite. “On note une transition du logement purement fonctionnel vers le logement assorti d’une expérience”, souligne Sven Janssens (Home Invest Belgium).

Ceux qui construisent ou rénovent ont dorénavant le choix parmi un assortiment généreux de gadgets technologiques et d’innovations intelligentes. Voici plusieurs possibilités parmi les plus audacieuses et originales.

AUX QUATRE VENTS Vous habitez ou faites construire dans une zone ouverte? Pourquoi ne pas envisager une petite éolienne pour particuliers? Il en existe plusieurs versions que vous pouvez placer dans votre jardin ou sur le toit. Elles n’ont cependant de sens qu’en l’absence de bâtiments ou de collines qui protègent du vent à proximité. Vous aurez également besoin d’un permis d’environnement. La commune étudiera notamment l’impact visuel et les normes en matière de bruit.

Les chiffres de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) le montrent: le cohousing est en plein essor à Bruxelles. Inauguré en 2016, The Horizon compte parmi les premiers projets immobiliers innovants qui répondent à cette demande dans notre pays. Ce projet résidentiel, situé à Woluwe-Saint-Lambert, se compose d’un bâtiment avec 165 appartements et studios, ainsi que de plusieurs locaux communs et services intégrés, dont certains sont inclus dans le loyer. Les occupants ont à leur disposition une salle de cinéma, une autre de fitness, une cuisine, un salon avec une table de billard et une terrasse en toiture avec vue panoramique sur Bruxelles.

“Familles recomposées, célibataires, expatriés, personnes âgées: le marché de la location n’a jamais été aussi diversifié. La plupart des occupants attendent que leur environnement résidentiel leur apporte une expérience particulière. Nous en sommes convaincus: le Living-as-a-Service (LaaS) ne peut que gagner en importance au cours des années à venir.”

NOUVELLES FORMES D’HABITAT “La combinaison de locaux privés et d’infrastructures partagées est plus courante sur le marché des appartements-services et des immeubles de bureaux flexibles: avec The Horizon, nous avons appliqué ce principe au logement”, indique Sven Janssens, CEO de Home Invest Belgium, un fonds coté en Bourse spécialisé dans l’achat et la location d’immobilier résidentiel.

C’est donc sans surprise que cet immeuble d’appartements unique bénéficie d’un taux d’occupation élevé. “Pour 42% des locataires actuels, cette formule a été le facteur décisif dans leur choix en faveur de The Horizon, si l’on en croit une enquête que nous avons menée l’été dernier auprès de plus de 230 résidents”, chiffre Sven Janssens. “Le succès de notre projet-pilote prouve qu’il existe une réelle demande pour ces nouvelles formes d’habitat.”

INTÉRÊT DES LOCATAIRES Dans ce concept, le locataire entre en contact avec les autres résidents de l’immeuble par le biais d’espaces communautaires aménagés avec soin et recelant des possibilités d’activités communes.

LAAS 2.0 Home Invest Belgium compte réaliser d’autres bâtiments selon cette approche fondée sur le vécu. La société immobilière envisage par ailleurs de rendre accessibles une partie des locaux et services communautaires aux habitants du quartier. Cela favorisera l’interaction entre les résidents et leurs voisins. Et la prochaine génération de ce concept résidentiel pourrait inclure un espace commercial. D’autres fournisseurs s’inspirent déjà de cette approche, sourit Sven Janssens. “Cette forme d’habitat a été imitée en Belgique. Mais nous comptons exploiter au mieux notre avance sur le marché et l’expérience R&D que nous avons accumulée avec The Horizon pour lancer de nouveaux projets LaaS. Et ce, en plaçant toujours l’accent sur la flexibilité, tant en termes de durée du bail que de services intégrés qui créent une expérience unique pour les résidents.” •

FENÊTRES INTELLIGENTES Les jours des stores, rideaux et autres volets sont comptés. Bientôt, les fenêtres intelligentes s’adapteront aux besoins des occupants d’une simple pression sur un bouton. Selon le verre, elles s’adapteront en quelques secondes ou en quelques minutes. Utilisez-les comme protection solaire l’été et passez à la fonction occultante le soir. Vous pouvez les commander manuellement ou les associer à un capteur qui réglera automatiquement la quantité de lumière.

TOURNESOLS INTELLIGENTS La Solar Flower s’inspire des tournesols. Installez cette structure dans votre jardin (superficie exigée: 25 m²) et les panneaux solaires s’ouvriront selon un motif floral dès qu’il fera jour. Le système rotatif suit le soleil, ce qui vous permet de produire jusqu’à 40% d’énergie en plus qu’avec une installation classique sur le toit. Les tournesols se nettoient d’eux-mêmes à l’ouverture. Production annuelle moyenne: 5.000 kWh.

©YVAN GLAVIE

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CONSTRUCTION MODULAIRE Les SAM (modules adaptables intelligents) de l’entreprise belge Bao Living combinent chauffage, eau, électricité, ventilation, domotique, salle de bains et cuisine dans des éléments mobiliers configurés et montés à l’avance. Il est ainsi possible de construire très vite. Le remplacement des murs intérieurs par des armoires accroît la superficie habitable. La solution s'avère en outre jusqu’à 30% moins chère que les méthodes classiques.

Sous la responsabilité de

Les occupants de The Horizon ont à leur disposition un salon avec une table de billard et une terrasse en toiture avec vue panoramique sur Bruxelles.

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ZOOM IN

L’herbe plus verte La plupart des jardins de notre pays ressemblent à des îlots cachés derrière des murets ou des clôtures. Pris ensemble, tous ces îlots recèlent pourtant un énorme potentiel. Et le naturel s’impose peu à peu dans nos vies. Les administrations publiques et les développeurs de projets font œuvre de pionniers dans les espaces publics, notamment pour des raisons financières. “Nous avons tendance à considérer le jardin comme une parcelle individuelle qui, à son échelle, n’apporte pas grand-chose à la nature et au climat”, pointe Paul Verschueren, architecte paysagiste au Centre de connaissances tuin+ de la haute école Érasme à Bruxelles. “Pour peu que l’on prenne un peu de distance, cependant, on réalise rapidement l’impact global que peuvent avoir de petits changements opérés dans chaque jardin.” “Étrangement, jusqu’il y a quelques années encore, les jardins n’étaient pas un sujet de recherche très prisé. Et force est de constater qu’ils ne se situent toujours pas très haut dans l’agenda des chercheurs, alors qu’ils représentent 9% de la superficie totale de la Flandre. Voire un cinquième si l’on inclut les zones vertes autour des entreprises, des écoles, etc. L’addition de tous ces jardins peut faire la différence pour la nature et pour nousmêmes. Une plantation naturaliste qui fait la part belle à la diversité intensifie l’expérience, réduit le

stress, stimule des émotions positives et améliore la qualité de vie et la santé.” CHAMP DE FLEURS “Pour entretenir proprement le gazon, il faut le tondre 35 fois par an en moyenne”, chiffre Marc Verachtert, journaliste spécialisé en jardinage. “Cela peut représenter une corvée pour les particuliers et un poste de coût fondamental pour les administrations publiques et les entreprises. Si l’on transforme les jardins en champs de fleurs, il ne faut plus tondre que deux fois par an. Certes, la tonte nécessite des machines plus puissantes et constitue un travail plus intense. Mais un champ de fleurs, cela entraîne aussi une baisse sensible des frais d’entretien.” Ces champs de fleurs se rencontrent de plus en plus fréquemment dans les espaces publics. Plus riches en couleurs et en parfums, ils ont également un impact positif sur la biodiversité.

Un gazon doit être tondu 35 fois par an en moyenne. Un champ de fleurs, deux fois seulement.

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Un jardin du futur… •p rend l’environnement comme point de départ •e st orienté climat • t ient compte des réseaux et des cycles •e st réalisé avec et pour la biodiversité • r epose sur l’implication et l’engagement •a ssocie biodiversité et attractivité

Car un gazon tondu de près n’apporte rien aux abeilles, aux oiseaux et aux papillons. “Pourtant, le gazon occupe toujours une place centrale dans la plupart des jardins. Les enfants peuvent y jouer, et c’est un point de refuge visuel qui met mieux en valeur les parterres. Grâce à l’interdiction des produits phytosanitaires, on note néanmoins que les gazons gagnent en variété et en couleurs. On y voit par exemple davantage de trèfles et de renoncules rampantes.” Avec leur attention croissante portée à l’écologie, les pouvoirs publics donnent le ton. “Et ils commencent à inspirer les particuliers, bien qu’il reste beaucoup à faire”, poursuit Marc Verachtert. “Les

plantes et les arbres rafraîchissent l’atmosphère, pas le béton. Il est ainsi préférable de remplacer une grande terrasse en pierre devant votre maison par une terrasse plus petite en bois ou en matériau perméable, plus loin dans le jardin. Les arbres apportent quant à eux de la fraîcheur. Sans exagérer pour autant: il n’y a aucun sens à planter un chêne indigène ou un tilleul dans un petit jardin en centre-ville. Optez plutôt pour un arbre fruitier de taille modeste. Il apportera de l’ombre, et vous profiterez de ses magnifiques fleurs au printemps et de votre propre récolte à l’automne.” JARDINS DU FUTUR Selon Paul Verschueren, un jardin naturel n’est pas condamné à se développer en savane inextricable. “Le naturel peut lui aussi être net et joli. Nombre de plantations naturalistes modernes recèlent une vraie structure. Toutefois, travailler avec des associations et communautés de végétaux naturalistes exige certaines connaissances, et c’est souvent ici que le bât blesse. C’est pourquoi nous avons lancé le projet ‘Jardins du futur’ avec tuin+. En partenariat avec des bureaux paysagistes, des professionnels du jardinage et des promoteurs, nous voulons propager des manières innovantes et durables de dessiner et gérer les jardins.” “La dernière chose que nous souhaitons, c’est de dire ce qu’il ne faut pas faire. Notre but est avant tout d’inspirer par des exemples prouvant que la

“Si l’on transforme un gazon en champ de fleurs, il ne faut plus tondre que deux fois par an. Les frais d’entretien baissent significativement.” MARC VERACHTERT, journaliste spécialisé en jardinage

biodiversité peut rimer avec un vécu émotionnel. Une simple pièce d’eau – même très petite – donne par exemple un énorme coup de fouet à la biodiversité dans un jardin.” “Contrairement aux architectes, nous travaillons avec du matériel vivant. Cela exige une méthodologie particulière, centrée sur la croissance et la dynamique. Heureusement, les administrations communales et les professionnels de l’immobilier commencent à en prendre conscience. Les espaces verts dépassent peu à peu leur simple rang de décor statique dans un environnement bâti. En outre, la présence d’espaces verts à proximité accroît la valeur de l’immobilier.”

IMMO EXPERTS /07 NOVEMBRE 2019

TREND

Un petit coin de Pays-Bas Entre l’Escaut occidental et notre pays se niche un petit coin de paradis où un nombre croissant de Belges décident de s’installer ou d’acquérir une résidence secondaire. “Ils choisissent la Flandre zélandaise en raison du prix réduit des maisons, de ses paysages ruraux et des avantages fiscaux dont bénéficient les propriétaires outre-Moerdijk”, explique le courtier Sven Langenberg.

“La nature reste un pôle d’attraction important”, embraie Sven Langenberg, de l’agence immobilière ZwinRegio (Knokke et Sluis). “La côte est toujours proche et l’arrière-pays se compose de vastes étendues agricoles émaillées de zones naturelles, une compensation pour l’approfondissement

de l’Escaut occidental. Ces vues naturelles, sans constructions en rangées, sont presque exotiques pour de nombreux Belges.” Sven Langenberg est un vrai Flamand zélandais: il est né et a grandi à Sluis, aux Pays-Bas, mais il a étudié le courtage en Belgique et son agence est implantée à la fois dans notre pays et juste au-delà de la frontière. “Riche en calme et en verdure, la Flandre zélandaise ne se trouve pourtant qu’à une demi-heure de Bruges, Gand et Anvers.” CONVIVIALITÉ Le marché immobilier néerlandais se caractérise par une forte coloration régionale. Aux Pays-Bas, il existe un véritable gouffre entre les villes et la campagne. La Zélande et surtout la Flandre zélandaise sont très éloignées de la Randstad et moins bien desservie par le rail. “Les prix réduits attirent les jeunes ménages du nord de la Flandre-Occidentale, pour qui

Le nombre de Belges qui émigrent en Flandre zélandaise a nettement augmenté ces dernières années. La Stichting Zeeuws & Vlaanderen a recensé 801 arrivées de Belges en 2017, soit une hausse de 8% par rapport à 2016. Depuis 2011, le compteur affiche 4.659 immigrés belges. Selon Peter Zuurveld, président de la fondation, l’aspect financier demeure déterminant: “Ici, les maisons sont en moyenne 50.000 euros moins chères qu’en Belgique. Et tant les droits d’enregistrement que les frais de notaire sont beaucoup moins élevés aux Pays-Bas.”

En Flandre zélandaise, les maisons sont en moyenne 50.000 euros moins chères qu’en Belgique.

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Malgré les différences entre les Belges et les Néerlandais, l’intégration se passe très bien. “Les habitants de cette enclave néerlandaise ont l’habitude de fréquenter les écoles et les hôpitaux belges, par exemple. Néanmoins, des différences subsistent. Les Néerlandais sont plus extravertis, ils échangent toujours quelques mots avec leurs voisins.” Si la langue ne constitue pas un obstacle pour les Flamands, les Bruxellois et les Wallons commencent également – bien que prudemment – à franchir la frontière. “Il s’agit surtout de Belges fortunés qui recherchent une résidence secondaire dans le

FISCALEMENT AVANTAGEUX Aux Pays-Bas aussi, le prix des résidences secondaires dépend étroitement de l’aspect touristique. En Zélande, la demande correspond à l’offre. De nombreux appartements et maisons de vacances neufs arrivent sur le marché, souvent dans un décor plus naturel qu’en Belgique. “À Cadzand mais aussi plus loin, à Breskens ou Walcheren, sur l’autre rive de l’Escaut occidental.” “Les Belges y achètent des résidences secondaires à la fois pour eux et pour les revenus locatifs. Et ils auraient tort de s’en priver. Aux Pays-Bas, les acquéreurs d’une nouvelle construction paient 21% de TVA. Toutefois, une subtilité fiscale permet aux particuliers de demander eux aussi un numéro de

“En Flandre zélandaise, les Belges fortunés succombent à un charme rural qui disparaît peu à peu de Knokke, victime de l’urbanisation.” SVEN LANGENBERG, gestionnaire de ZwinRegio

triangle d’or Knokke-Cadzand-Sluis. Ils sont nombreux à succomber à un charme rural qui disparaît peu à peu de Knokke, victime de l’urbanisation.” “Si Cadzand est en vogue auprès des Belges, cela s’explique sans doute par le Zwin qu’ils connaissent de Knokke, le village de Retranchement qui en est presque la banlieue, le port de plaisance dont Knokke est dénuée, et des noms célèbres comme Sergio Herman qui y ont ouvert des établissements horeca prestigieux – car la Flandre zélandaise est gourmande… Cadzand s’inscrit dans le prolongement de Knokke, notamment grâce aux investissements de la Compagnie du Zoute, un nom bien connu qui inspire confiance.”

TVA: ils deviennent alors une vakantiebestedingsbedrijf, une entreprise de vacances, avec, à la clé, la possibilité de déduire la TVA sur l’achat de la nouvelle construction, mais aussi sur tous les frais à venir, à condition de proposer l’habitation en location pendant 10 ans. Les acheteurs peuvent ainsi tabler sur des rendements attrayants.” “En outre, le prix affiché aux Pays-Bas est le prix TVA comprise, clé sur porte, sans frais supplémentaires comme en Belgique. Ceux qui achètent une maison existante ne paieront d’ailleurs que 2% de droits de transfert, soit très peu par rapport aux droits d’enregistrement sur l’achat d’un logement en Flandre.”

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En Zélande, les maisons de vacances neuves sont nombreuses à apparaître sur le marché, souvent dans un cadre beaucoup plus naturel qu'en Belgique.

©BELGAIMAGE

les maisons sont inabordables dans la région de Knokke et de Bruges”, avance Sven Langenberg.

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EXPERT

Immobilier du futur: flexible, rapide et durable LA DYNAMIQUE PARTICULIÈRE DU SECTEUR IMMOBILIER complique l’émergence d’idées disruptives. La planification, la réalisation et la gestion des projets exigent une vision à long terme, parfois difficile à déployer dans un monde en rapide mutation. Voici trois défis posés à nos quatre experts.

LA GÉNÉRATION DU BABY-BOOM PROVOQUERA BIENTÔT UNE BRUTALE INTENSIFICATION DU VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION. QUELLE SOLUTION LE SECTEUR IMMOBILIER OFFRE-T-IL POUR QUE CES SENIORS PUISSENT RESTER CHEZ EUX DANS UN CONFORT MAXIMAL? Johan De Vlieger, CEO de Bostoen: “Nous croyons en des entités résidentielles dotées d’espaces flexibles et personnalisables, qui évoluent avec leurs occupants. Un bureau au rez-de-chaussée que l’on transforme en chambre, une remise en salle de bains… Avec des équipements bien pensés pour le confort ultérieur: de larges ouvertures de portes et des escaliers adaptés aux fauteuils roulants ou à un monte-escalier.” Benjamin Cadranel, administrateur général de citydev.brussels: “Je crois énormément dans le potentiel et la plus-value des nouvelles technologies. Si nous souhaitons que les seniors vivent plus longtemps de manière autonome, nous devons faire en sorte qu’ils ne doivent pas aller en maison de retraite ou à l’hôpital au moindre revers de fortune. Notre secteur doit par conséquent davantage miser sur la technologie et sa facilitation.” Trui Tydgat, Business Manager chez Matexi: “Une habitation confortable accroît la qualité de

vie des personnes âgées. Ce confort ne dépend pas seulement des équipements présents dans les habitations, mais aussi des aménagements extérieurs. Je vois une solution dans des quartiers résidentiels mixtes où se côtoient des personnes âgées, de jeunes ménages et même des étudiants. De tels quartiers créent une dynamique et un mix intergénérationnel sains.” Sven Janssens, CEO de Home Invest Belgium: “Cette génération de personnes âgées recherche du vécu et de l’expérience, y compris en matière de logement. Un appartement dans un concept Living-as-a-Service (LaaS) qui intègre divers services, infrastructures et possibilités de rencontrer les autres résidents répond à leurs attentes. En particulier quand leur immeuble accueille d’autres générations.” LES PROCÉDURES LIÉES À L’ACHAT OU À LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER DEMEURENT LONGUES ET COÛTEUSES. LES NOUVELLES TECHNOLOGIES PEUVENT-ELLES SIMPLIFIER CES TRANSACTIONS? Johan De Vlieger: “La blockchain peut assurément doper l’efficacité des transactions immobilières. Le notariat d’aujourd’hui n’est pas assez durable, rapide et bon marché. Il est donc possible d’améliorer les choses. En outre, un trop grand nombre d’autres parties sont impliquées dans

les transactions immobilières: départements juridiques, comptables… Autant de personnes qu’il serait préférable d’affecter à des endroits et à des tâches qui apportent une véritable valeur ajoutée pour les particuliers et les clients professionnels.” Benjamin Cadranel: “Je ne pense pas que le secteur immobilier doive accélérer les transactions immobilières et accroître la volatilité du marché. Nous avons déjà vu que l’immobilier peut jouer un rôle important dans les bulles économiques, avec toutes les conséquences que cela implique. Nous voulons avant tout offrir aux personnes un foyer stable.” Trui Tydgat: “Des solutions sont effectivement nécessaires pour rationaliser et numériser les documents liés à l’achat et à la vente d’un bien immobilier. En outre, une telle solution doit être transparente et conviviale pour toutes les parties. La blockchain peut aider mais nous ne devons pas nous focaliser sur une technologie unique. Les priorités doivent rester la convivialité et l’efficacité. Comme lors de l’introduction d’une demande de permis de bâtir: c’est déjà possible sans document papier.” Sven Janssens: “J’en suis convaincu, les nouvelles technologies vont bouleverser les transactions immobilières. Tout sera plus rapide et moins cher.

Ceci étant dit, un grand nombre de solutions ne sont pas encore opérationnelles. Les acteurs du dossier se regardent en chiens de faïence, et cela durera jusqu’à ce que quelqu’un concrétise une nouvelle application. La blockchain pâtit quelque peu des scandales liés aux cryptomonnaies, et notre secteur tente de s’en protéger. Elle a pourtant du potentiel, même si c’est encore trop tôt selon moi.” LORSQU’ILS ENVISAGENT UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER, LES PROPRIÉTAIRES PLACENT LA SANTÉ DE PLUS EN PLUS HAUT SUR LEUR LISTE DE PRIORITÉS. LA “CONSTRUCTION VERTE” EST DAVANTAGE QU’UNE TENDANCE. OÙ ENTREVOYEZ-VOUS DES MARGES D’AMÉLIORATION DANS L’IMMOBILIER DE DEMAIN? Johan De Vlieger: “Des capteurs intelligents et autres solutions proptech peuvent accroître l’efficacité énergétique des maisons et appartements. Ils détectent qui est présent à quel moment et adaptent le fonctionnement de certains appareils, de l’éclairage et du chauffage. On peut ainsi lisser les pics de consommation et optimiser le recours aux énergies renouvelables. Les projets immobiliers qui organisent eux-mêmes la gestion de l’eau – avec filtrage, captage et traitement – peuvent également représenter une solution.” Benjamin Cadranel: “En tant qu’organisme public, nous devons simplement jouer un rôle d’exemple: nous ne construisons pas seulement pour nos clients, mais aussi pour la ville et pour l’avenir. La durabilité doit être ancrée de nos gènes. Nous devons avoir conscience du fait que toute la ville bénéficie de nos investissements durables. Et démontrer au secteur privé qu’il est parfaitement possible de placer la barre très haut sur le plan écologique tout en étant rentable.” Trui Tydgat: “Un environnement vert est indispensable, tant en matière de logement que de vie en général. Les gens veulent pouvoir flâner, aller courir ou promener leur chien calmement dans leur quartier. Nous avons besoin de logements qui répondent parfaitement à ces besoins et réunissent espaces verts, lieux de rencontre sans stress, habitat et travail.” Sven Janssens: “Il est important que les projets de construction nouent une relation durable avec leur environnement. Par exemple, la présence de verdure entre les habitations, dans des cours intérieures et autour des bâtiments améliore nettement la qualité de vie. Il faut néanmoins tenir compte du fait que ces espaces verts croîtront. Il ne suffit pas de planter quelques arbres en vitesse pour l’inauguration d’un nouveau projet de construction. Cette nature commune doit être entretenue et gérée. Le LaaS apporte également une solution à ce problème.”

“L’introduction d’une demande de permis de bâtir est déjà possible sans document papier.”

“La blockchain a du potentiel, même si c’est encore trop tôt selon moi.”

TRUI TYDGAT, Business Manager chez Matexi

SVEN JANSSENS, CEO de Home Invest Belgium