IMMO EXPERTS SUPPLÉMENT DU 11 JUIN 2020
Des logements économes en énergie
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Tout commence par une conception astucieuse
SMART
TREND
Plus de systèmes intelligents, plus de risques?
La crise du coronavirus accélère la numérisation des courtiers immobiliers
Une initiative d’Echo Connect. Excluant la responsabilité de L’Echo.
SMART
“Avec un plan de maintenance de qualité, les maisons à faible consommation d’énergie n’exigent pas plus d’entretien que les habitations traditionnelles” Les maisons à faible consommation d’énergie regorgent de systèmes intelligents. Ceux qui font construire ou rénover s’arrêtent néanmoins trop peu à l’entretien spécifique qu’exigent ces technologies novatrices. Or, tout commence dès la conception.
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“Si les panneaux solaires ont une durée de vie moyenne de 25 ans, la plupart des transformateurs rendent l’âme à la moitié de cette période.” THIJS STEGEN, coordinateur de projet Logement durable chez 3Wplus
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de la poussière, du sable et du pollen. L’eau de pluie évacue ensuite la plupart des dépôts.” Certains fabricants recommandent toutefois de faire nettoyer en profondeur ces panneaux autonettoyants à intervalles réguliers pour éliminer les dépôts tenaces.
es strictes exigences énergétiques imposées par les gouvernements belges aux nouvelles constructions et rénovations incitent un nombre croissant de propriétaires et de promoteurs immobiliers à opter pour des solutions à faible consommation d’énergie. Rien qu’en Flandre, près de 17.000 maisons QNE – dont la consommation d’énergie est quasiment nulle – ont été bâties ces 10 dernières années. Et dès 2021, la construction selon les principes QNE, avec un niveau d’énergie maximum d’E30, sera la norme pour les constructions en Flandre comme en Europe.
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ENTRETIEN DES PANNEAUX SOLAIRES Ces maisons contemporaines à faible consommation d’énergie sont presque toutes équipées de panneaux solaires. Auparavant, il était nécessaire de les faire nettoyer à intervalles réguliers. “Aujourd’hui, il existe heureusement des panneaux solaires autonettoyants”, indique Stijn Verbeke, directeur de recherche Building and District Energy chez EnergyVille/VITO. “Un revêtement spécial sur le verre protège les cellules photovoltaïques
Le différentiel de rendement énergétique ne dépasse pas quelques pour cent, nuance Thijs Stegen, coordinateur de projet Logement durable chez 3Wplus, un fournisseur de conseils indépendants. “Aujourd’hui, de nombreux panneaux solaires désactivent automatiquement les cellules très encrassées afin de maintenir une tension optimale sur le panneau. Il est également possible d’installer des optimizers qui gèrent au mieux la tension entre tous les panneaux du système.” Surveillez en outre la garantie des transformateurs et cherchez à obtenir une garantie d’au moins 10 ans, éventuellement via une extension. “Si les panneaux solaires ont une durée de vie moyenne de 25 ans, leurs transformateurs rendent souvent l’âme à la moitié de cette période.”
Les nouvelles habitations unifamiliales consomment de moins en moins d’énergie Le niveau E moyen des habitations unifamiliales ne cesse de baisser depuis plus de 10 ans, révèlent les chiffres de la VEA, l’Agence flamande de l’énergie. Pour l’année de demande 2006, elles affichaient encore un niveau E moyen d’E86, contre un niveau d’E28 pour l’année de demande 2016.
NETTOYER LES SYSTÈMES DE VENTILATION La ventilation est assurée soit par des appareils de type C, dotés d’une aspiration passive de l’air frais et d’une évacuation mécanique de l’air vicié, soit par des appareils de type D, où l’aspiration comme l’évacuation sont mécaniques. Ces deux systèmes ont besoin d’un entretien fréquent. “Un grand fabricant de ventilation m’a révélé qu’il vendait davantage de nouveaux systèmes que de filtres”, confie Luc Dedeyne, architecte et consultant en énergie à la Bouwunie. “Cela prouve que de nombreux propriétaires négligent de remplacer leurs filtres tous les 18 à 24 mois. Sans doute beaucoup d’entre eux oublient-ils aussi de nettoyer ces filtres tous les trois mois.” Ces filtres ne sont pourtant pas plus difficiles à nettoyer et à remplacer que ceux d’une hotte ou d’un aspirateur. “Il est très facile de programmer ces interventions en configurant un rappel dans son agenda”, ajoute Stijn Verbeke. “Certains nouveaux systèmes préviennent même les utilisateurs qu’il faut remplacer le filtre via une application ou un petit témoin lumineux sur le ventilateur.” 3Wplus recommande un entretien des ventilateurs et un nettoyage des conduites tous les trois ans. LOGICIELS Les protections solaires automatiques, les thermostats intelligents et l’éclairage intelligent sont souvent connectés au réseau Wi-Fi. Leurs logiciels exigent des mises à jour régulières. “Un grand nombre de ces appareils se mettent à jour d’eux-mêmes via l’internet”, précise Thijs Stegen. “En principe, il n’est donc pas nécessaire de faire intervenir un homme de métier.” Il ne faut cependant pas hésiter à interroger le fabricant quant au nombre d’années de support garanti dont vous bénéficiez pour son système avant de procéder à l’installation. “Par exemple, un grand fabricant de fenêtres de toit automatique ne propose plus de nouvelles
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télécommandes sur ses modèles après cinq ans”, illustre Luc Dedeyne. “Une télécommande défaillante vous obligera alors à remplacer l’ensemble du moteur.” Un appareil plus ancien dont le logiciel n’est plus mis à jour peut tomber en panne, voire devenir une proie aisée pour des pirates informatiques. C’est pourquoi les marques de domotique devraient équiper leurs systèmes de protocoles et standards ouverts, estime Stijn Verbeke. “À la demande de la Commission européenne, nous avons développé un Smart Readiness Indicator qui sera lancé d’ici à la fin de l’année. Il indiquera dans quelle mesure les systèmes intelligents de différentes marques utilisés dans un même immeuble peuvent communiquer et se maintenir à jour les uns les autres.” OPTIMISATION DES POMPES À CHALEUR Il convient de faire contrôler votre pompe à chaleur par un homme de métier chaque année, insiste Luc Dedeyne: “Le réglage du système restera équilibré et le rendement optimal.” Les systèmes basés sur des forages verticaux à grande profondeur s’avèrent plus complexes, car des conduites qui pénètrent jusqu’à 80 mètres dans le sol sont exposées à des substances corrosives qui réduisent leur durée de vie. “Et elles sont presque impossibles à entretenir”, souligne Thijs Stegen.
“Aujourd’hui, il existe heureusement des panneaux solaires autonettoyants.” STIJN VERBEKE, directeur de recherche Building and District Energy chez EnergyVille/VITO
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un projet mûrement réfléchi”, conclut Luc Dedeyne. “De nombreuses habitations QNE ont tendance à surchauffer l’été ou pendant l’entre-saison,
car le système de ventilation ne parvient pas à les refroidir suffisamment. De petites fenêtres de ventilation antieffraction offrent alors une solution.” PUBLICITÉ
CONCEPTION Davantage de systèmes intelligents, cela signifie-t-il davantage de risques? “La place croissante de l’électronique dans les appareils à faible consommation d’énergie inquiète de nombreux acheteurs potentiels”, confirme Thijs Stegen. “Ils craignent non seulement qu’elle augmente le risque de panne, mais aussi qu’elle les empêche d’y remédier eux-mêmes. Or, de nombreux propriétaires de vieilles chaudières robustes, par exemple, les réparent de leurs propres mains. Heureusement, le rendement plus élevé des nouveaux systèmes permet d’amortir rapidement les frais d’entretien.” Les maisons à faible consommation d’énergie n’exigent pas beaucoup plus d’entretien que des habitations plus anciennes. “Tout commence par
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Propriétaires d’appartements en Flandre, attention: la certification CPE sera bientôt obligatoire pour les zones communes À compter du 1er janvier 2022, le certificat de performance énergétique sera également exigé, en Flandre, pour les zones communes de tous les bâtiments comportant au moins deux unités d'habitation. “Les propriétaires ou les associations de copropriétaires risquent une amende en l'absence de CPE.”
L'obtention d'un CPE lors de la vente ou de la location de maisons et d'appartements est obligatoire depuis plus de 10 ans. À compter de 2022, cependant, le CPE devra être obtenu pour les parties communes d'un immeuble d'habitation en Flandre. Ces parties comprennent le toit, les murs extérieurs et le sol. Mais aussi les fenêtres et les portes des espaces communs tels que le hall d'entrée, les couloirs et les installations collectives de chauffage et d'eau. “Les systèmes d'énergie solaire sont inclus”, ajoute Arnoud Leën, directeur de Vastgoedexperts, spécialiste des inspections (notamment liées au CPE) pour les particuliers et les agents immobiliers. NE TARDEZ PAS! Les propriétaires d'appartements et les associations de copropriétaires ont un délai de deux ans pour se mettre en règle. “Pour éviter les mauvaises surprises, nous conseillons aux propriétaires de ne pas reporter l'inspection. Le CPE des parties communes peut être réalisé dès maintenant – le nombre de demandes pour cette inspection spécifique augmente d’ailleurs de façon exponentielle. Nous nous attendons à un automne chargé.” ÉVITEZ LES ERREURS Il est essentiel que l'inspection énergétique soit effectuée avec précision et sans erreurs. Cette première
inspection fait en effet office de document principal. “Il a valeur de document de base pour toutes les futures inspections”, prévient Arnoud Leën. “Le propriétaire d'une maison peut demander une deuxième inspection s'il n'est pas d'accord avec les conclusions de la première. Dans le cas des zones communes d'un immeuble d'habitation, cela ne sera pas aussi simple.” Chaque expert qui établira ensuite le CPE devra partir de cette première inspection. “Toute erreur peut donc entraîner des problèmes potentiels.” RÉSERVÉ AUX SPÉCIALISTES Les 17 experts en énergie de Vastgoedexperts desservent la Flandre, la Wallonie et Bruxelles. “Ils mesurent tout eux-mêmes sur place”, précise Arnoud Leën. “Par la suite, un contrôleur de la qualité vérifie que tous les CPE délivrés sont pleinement conformes aux normes imposées par le gouvernement et à nos exigences de qualité élevées.” Afin que les propriétaires puissent améliorer leur score CPE, les inspecteurs offrent toujours des conseils et des astuces pour d'éventuelles rénovations visant une économie d’énergie. “Tout comme vous sollicitez le pharmacien pour le bon médicament et les conseils qui l'accompagnent, il est préférable de faire appel à un expert pour un CPE portant sur les parties communes.”
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"Nos inspecteurs fournissent également des astuces et des conseils sur les rénovations éconergétiques."
“Sollicitez de préférence un expert: la première certification fait office de document de référence.” ARNOUD LEËN, directeur de Vastgoedexperts
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Avec la crise du coronavirus, investir dans l’immobilier durable est plus pertinent que jamais En réaction aux mesures de confinement liées au Covid-19, la plupart des Belges désirent désormais disposer d’espaces verts et ouverts à proximité de leur logement. “La demande de logements abordables augmente fortement et dépasse largement la simple question du prix”, assure Alexandre Huyghe (Revive).
En cette période de turbulences boursières, l’immobilier représente toujours une source potentielle de plus-values. Cela ne concerne pas toutes les catégories d’immobilier résidentiel, cependant. “Une fois passée la crise du coronavirus, l’accès à la propriété se compliquera nettement pour de nombreux ménages issus de la classe moyenne”, estime Alexandre Huyghe, CIO de Revive, promoteur spécialiste de l’immobilier durable et abordable. “La demande de logements destinés à la location continue de croître. En particulier pour des projets situés en ville dans un environnement sain et dynamique.”
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LOGEMENT OPTIMAL, REVENUS LOCATIFS EN HAUSSE Selon Revive, il est possible de proposer à la location des logements garantissant une excellente qualité de vie aux résidents. Or, les locataires qui se sentent bien dans leur environnement sont plus heureux et demeurent plus durablement dans leur habitation. “Tous nos projets doivent répondre à des critères internes”, pointe Alexandre Huyghe. “Chaque quartier urbain Revive doit par exemple comporter au moins 30% d’espaces verts. Et nous
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tentons de trouver un équilibre entre les différentes catégories de locataires.” Cette mixité sociale fait naître une véritable communauté où tous les besoins des habitants sont satisfaits, notamment en termes de contacts sociaux, de loisirs et de mobilité. Lorsque ces conditions sont réunies, les locataires restent plus longtemps dans leur logement, ce qui réduit les pertes potentielles de revenus locatifs lors des changements d’occupants. Ces dimensions, importantes pour les consommateurs comme pour les investisseurs, sont devenues incontournables avec la crise du Covid-19. “Le quartier joue lui aussi un rôle essentiel dans l’augmentation de la valeur de votre propriété au fil des ans”, indique Alexandre Huyghe. “Avec elle, ce sont les revenus locatifs qui progressent et la vacance qui diminue.” ÉCOLOGIQUE ET ÉCONOMIQUE En construisant des quartiers aisément accessibles – avec du confort durable et certains accents plus locaux, tels que des réseaux de distribution de chaleur, des panneaux solaires et des techniques de récupération de l’eau – Revive réduit au
maximum l’empreinte écologique de ses projets ainsi que les charges. “Nous y voyons le moteur principal d’une plus-value à long terme”, poursuit Alexandre Huyghe. “Grâce à cette approche, nous veillons autant sur la nature que sur le budget du locataire. Après 25 ans, l’investissement correspondra encore aux normes du marché, ce qui permet d’espérer une plus-value élevée.” La période est idéale pour envisager d’investir dans un projet immobilier durable, juge le CIO de Revive. “Les taux bas rendent les capitaux bon marché et accroissent l’attractivité de ce type d’investissement. En d’autres termes, le segment en pleine croissance du marché locatif urbain est aussi intéressant pour les investisseurs que pour la société. Les propriétaires n’investissent pas uniquement dans l’intérêt de la communauté, ils perçoivent également des revenus à l’épreuve de l’inflation.”
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TREND
La crise du coronavirus accélère la numérisation des courtiers immobiliers La crise du coronavirus a paralysé le marché immobilier belge ces derniers mois. De nombreux courtiers ont profité de cette période pour analyser leurs activités et, le cas échéant, procéder à des ajustements. “L'interaction humaine est une dimension plus importante que jamais de notre métier.” ersonne n'était préparé au Covid-19. Les courtiers immobiliers, quant à eux, n'ont plus ouvert de nouveaux dossiers ni organisé de visites. “Heureusement, grâce à la signature numérique officielle, les transactions en cours ont pu être finalisées”, déclare Daniel Buschman, président de la Confédération des professions immobilières (CIB).
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UN AVENIR AUTOMATISÉ Il est impensable de revenir en arrière, estime la CIB: “Dans les années à venir, de plus en plus de ventes de maisons et d'appartements aboutiront sur une signature numérique.” La gestion numérisée et les “tours du propriétaire” virtuels permettront aux agences immobilières de travailler plus efficacement. Les courtiers immobiliers auront la possibilité d’utiliser le temps ainsi libéré pour renforcer leur expertise du marché et la dimension sociale de leur métier. “Beaucoup de candidats à l’achat immobilier recherchent un logement neuf”, pointe Daniel Buschman. “La visite reste indispensable, tout comme l'explication professionnelle. N'importe qui peut faire visiter une maison mais tout
le monde ne maîtrise pas les facteurs immobiliers importants. En la matière, les agents immobiliers continuent d'offrir une vraie plus-value.” CHALLENGERS NUMÉRIQUES Cette dimension humaine est totalement absente de nombreuses plateformes numériques qui prennent d'assaut le marché immobilier et qui, selon certains, mettent en péril le travail des courtiers immobiliers. “Ces plateformes disparaîtront aussi vite qu'elles sont arrivées”, tranche Daniel Buschman. “Une plateforme demande facilement 2.000 à 3.000 euros pour certaines démarches administratives, alors que le vendeur doit tout organiser lui-même. Ce n'est pas une ‘solution totale’.” Les plateformes numériques n'attirent qu'un certain pourcentage d'acquéreurs et de vendeurs, souligne encore la CIB. Les jeunes qui quittent le nid familial peuvent s'y aventurer, certes, mais les quinquagénaires et les sexagénaires ne sont pas prêts à finaliser une transaction immobilière par écrans interposés. “Ils attendent un contact humain et quelqu'un pour les guider”, confirme Daniel Buschman. “Si un obstacle se dresse
“Les plateformes numériques ne sont pas assurées contre les fautes professionnelles, car ce ne sont pas des courtiers immobiliers.” DANIEL BUSCHMAN, président de la Confédération des professions immobilières (CIB) ©DOC
pendant ou après la vente, l'agent immobilier peut vous aider et est assuré jusqu'à 1,5 million d'euros. Les plateformes numériques ne sont pas assurées contre les fautes professionnelles, car ce ne sont pas des courtiers immobiliers.” VISION DE LONG TERME Crise du coronavirus oblige, de nombreux courtiers prennent conscience de la nécessité d'une solide vision de long terme. “Certaines agences ont travaillé au jour le jour”, conclut Daniel Buschman. “Elles pourraient rencontrer des difficultés financières cette année. Mais beaucoup en sortiront plus fortes qu’avant la pandémie.”
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Ostende se dote d’un nouveau “poumon vert” Devenir une oasis de paix à la périphérie de la ville: telle est l'ambition du nouveau quartier que Burco Coast développe sur le quai Hendrik Baels à Ostende. “Nous créons un poumon vert pour les résidents locaux.”
La tour Central Park est actuellement en construction sur l'Oosteroever à Ostende. Lorsqu'il sera achevé en 2022, ce bâtiment remarquable offrira une vue sur la skyline de la ville, la mer et les dunes. “Il dépasse la simple attraction architecturale”, prévient Sofie Van Loo, Project Manager au sein du constructeur Burco Coast. “Le bâtiment relie le site à un parc de 1,2 hectare – le cœur battant et le moteur de ce nouveau quartier. La paix et le calme à deux pas du centre.”
©BURCO COAST
UN ÉCOSYSTÈME DURABLE Central Park@Sea – le nom et le projet font tous deux référence au célèbre parc new-yorkais – assure aux propriétaires d'appartements et aux résidents locaux diverses possibilités de se rencontrer et d'échapper à l'agitation urbaine. Les arbres, les plantes et les plans d'eau transforment la zone en un véritable “poumon vert” au cœur de la ville. “Le constructeur Jean De Cloedt place des œuvres d'art de sa collection privée dans le parc”, ajoute Sofie Van Loo. “Et nous avons acheté un morceau du mur de Berlin lors d'une vente aux enchères de charité organisée par la Brussels Art Fair. Il sera bientôt lui aussi exposé dans le parc.”
Central Park Tower, Central Park@Sea à Oostende.
En outre, un vaste système de canalisations sous le parc crée un lien avec l'ambitieux projet Cityriver, dans lequel une large gouttière centralise l'eau de pluie collectée. Cette “rivière urbaine” se remplit lorsqu'il pleut et retrouve ensuite son débit initial. “D'une part, cela crée une grande capacité de stockage pour la réutilisation de l'eau; de l'autre, les averses intenses peuvent être recueillies de manière optimale et évacuées plus tard”, précise Sofie Van Loo. Les zones d'infiltration et autres zones vertes arment ainsi le site contre le changement climatique. LE VERT EN BONUS Pour l'instant, le constructeur demeure propriétaire du parc, ce qui est un atout. Les acheteurs et les résidents des appartements de la résidence Central Park Tower et des bâtiments adjacents, de ce fait, n'auront pas à payer de frais supplémentaires. “Le maître d'ouvrage est responsable de l'entretien”, souligne Sofie Van Loo. “Les charges communes pour les résidents de Central Park Tower comprennent l'utilisation de la piscine écologique reliée au réseau de chaleur, ainsi que de la salle de fitness au rez-de-chaussée.”
Au cours des huit à dix prochaines années, d'autres bâtiments et espaces verts compléteront l’ensemble en plusieurs phases. Au total, plus de 800 appartements verront le jour sur le site. Le Central Park@Sea sera lui aussi agrandi par étapes au cours de cette période. “Dès que le parc sera entièrement terminé, il sera en principe transféré à la ville”, conclut Sofie Van Loo. “De cette manière, l'utilisation du parc restera gratuite et totalement exempte de frais d'entretien pour les résidents locaux.”
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