‘Een eigen plekje onder de zon? Laat u goed begeleiden’

De meest aangewezen aanpak voor de aankoop van vastgoed in eigen land is daarom nog niet de perfecte constructie voor vastgoedaankopen in het buitenland. ‘Laat u goed informeren en begeleiden, zowel hier als daar’, raadt Marc Van de Vloet aan, estate planner bij Degroof Petercam.

Een mooie stek aan een Spaanse costa, aan de rand van een sappig groen bos in Frankrijk of gewoon aan de Vlaamse kust – wie droomt daar niet van? ‘Studies tonen aan dat ruim 850.000 Belgen twee of meer woningen bezitten. Ruim 175.000 Belgen bezitten een woning in het buitenland.’ Of zo’n tweede verblijf een goede investering is, daar wil Marc Van de Vloet zich niet over uit spreken. Maar hij wijst wel op enkele juridische en fiscale aandachtspunten bij de aankoop, het bezit en de overdracht ervan.

Waarop moet ik letten als ik een tweede verblijf wil kopen?

MARC VAN DE VLOET. ‘Begin met alle kosten op te sommen: de totale aankoopprijs inclusief fiscale kosten, kosten voor de lening, voor eventuele herstellingen of renovatie, recurrente kosten, kosten voor onderhoud en beheer van het patrimonium, … Die kosten hangen ook af van de ligging en van het type vastgoed: eigen gebruik, verhuur, toekomstige residentie, … De aankoop van een tweede verblijf vraagt een gedegen voorbereiding.’

‘Een gamechanger wordt naar alle waarschijnlijkheid de energiezuinigheid van het pand. In Vlaanderen geldt sinds dit jaar een renovatieverplichting. Huizen en appartementen met een energielabel E of F moet je binnen de vijf jaar na de aankoop minstens renoveren naar een label D en vanaf 2028 naar energielabel C. Transacties na 2045 krijgen een renovatieverplichting naar label

A. Het staat in de sterren geschreven dat ook de andere gewesten in ons land de internationale tendens naar energiezuinigheid zullen volgen en op regelgevend vlak zullen ingrijpen.’

Wat zijn de fiscale gevolgen van een tweede verblijf?

VAN DE VLOET. ‘In ons land wordt het bezit en vooral de (privatieve) verhuur van onroerend goed fiscaal doorgaans gunstig behandeld. De belastbare grondslag voor de onroerende inkomsten bestaat uit het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) x 1,4. Het KI is geen echt inkomen, maar een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat het onroerend goed zou opbrengen op een referentietijdstip. En dat tijdstip is … 1 januari 1975. Dat bedrag wordt jaarlijks geindexeerd, maar doorgaans blij het een voordelige belastbare basis. Daarnaast betaal je jaarlijks onroerende voorheffing, ook berekend op basis van het KI, en eventueel gemeentelijke taksen voor tweede verblijven. De werkelijke huurinkomsten worden vandaag in België enkel belast bij professionele verhuur.’

Wat is de beste manier om een tweede verblijf te financieren?

VAN DE VLOET. ‘Je zou spontaan denken aan een hypothecaire lening met het onroerend goed als onderpand. Maar er bestaan andere formules, bijvoorbeeld het zogenoemde “lombardkrediet”. Je gee daarbij niet de woning, maar een deel van je beleggingsportefeuille in onderpand. Dat is vooral handig als je buitenlands vastgoed koopt. Belgische banken zijn doorgaans niet happig om een buitenlands onroerend goed als onderpand te aanvaarden. Bovendien is een notariële tussenkomst niet verplicht en hoef je je beleggingsportefeuille niet te verkopen als je het krediet aangaat. Tot slot kun je ook met deze formule de intresten van de lening a rekken van je belastbare onroerende inkomsten.’

‘Het is meestal weinig interessant om je tweede verblijf via een vennootschap aan te kopen, al is een eenduidig standpunt hier niet mogelijk en blij het een case-by-case-benadering. Als je een vastgoedpatrimonium wilt uitbouwen met meerdere panden die professioneel worden beheerd en verhuurd of gebruikt, kan de vennootschap dan wel weer overwogen worden. Er zijn dan meer mogelijkheden tot kostena rek en het belastingtarief in de vennootschapsbelasting is doorgaans voordeliger dan de progressieve tarieven van de personenbelasting.’

Waarop moet ik letten bij de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland?

VAN DE VLOET. ‘Het is dan nog belangrijker om je te laten bijstaan door professionele experts, aangezien elk land zijn eigen fiscale en juridische regels kent. Wie als Belg een buitenverblijf in het buitenland koopt, wordt in de meeste gevallen in dat land belast. Dat geldt zowel voor de belasting op de aankoop (registratierechten of btw), als voor de belasting op het bezit of op de eventuele inkomsten uit de verhuur.’

‘In een aantal landen word je onderworpen aan een of andere vorm van vermogensbelasting. Frans onroerend goed wordt aan een jaarlijkse vermogensbelasting onderworpen als de nettowaarde 1,3 miljoen euro overstijgt. Ook Spanje kent een vermogensbelasting, maar de tarieven verschillen per regio.’

‘In veel landen moet je ook meerwaardebelasting betalen als je het vastgoed overdraagt. Dat is het geval in bijvoorbeeld Frankrijk, Spanje en Portugal. In België wordt de meerwaarde die een particulier realiseert op een onroerend goed slechts in bepaalde gevallen belast.’

Moet ik mijn buitenlands vastgoed opnemen in de aangi e van de personenbelasting in België?

VAN DE VLOET. ‘Ja. Als Belgisch rijksinwoner moet je je wereldwijde inkomen aangeven: de inkomsten van al je onroerende goederen, ongeacht hun geografische oorsprong en ongeacht of ze al in het buitenland zijn belast. Sinds vorig jaar wordt de belastbare grondslag voor inkomen uit onroerend goed in het buitenland op dezelfde manier bepaald als voor vastgoed in België. Voor vastgoed dat je niet verhuurt of privé verhuurt, zal de belastbare grondslag bepaald worden aan de hand van het KI van het buitenlands vastgoed. Let wel, op basis van dubbelbelastingverdragen wordt de “heffingsbevoegdheid” doorgaans toegekend aan het land waar het onroerend goed zich bevindt.’

Hoe zit het met de successieplanning van een tweede verblijf in het buitenland?

VAN DE VLOET. ‘Bij overlijden is je tweede verblijf doorgaans aan successiebelasting onderworpen in het land waar het zich bevindt. Maar als een Belg ster , moeten zijn erfgenamen in België erfbelasting betalen op zijn wereldwijde vermogen. Theoretisch is er dus mogelijkheid op dubbele belasting. Als het over successierechten gaat, hee België alleen dubbelbelastingverdragen met Frankrijk en Zweden. Anderzijds is er een bepaling in het interne Belgische recht die voorziet dat de in het buitenland betaalde successiebelasting kan worden verrekend met de Belgische successierechten.’

‘Als je het tweede verblijf schenkt, is de situatie anders. Dan moet je meestal schenkbelasting betalen in het land waar het vastgoed ligt. Bij ons hoef je géén bijkomende schenkbelasting te betalen. Dat biedt planningsopportuniteiten in landen met lage schenkbelasting, bijvoorbeeld Portugal.’

Kan ik in het buitenland ook gebruikmaken van de populaire techniek van ‘gesplitste aankoop’?

VAN DE VLOET. ‘Je kunt anticiperen op de successierechten door je kinderen te betrekken bij de aankoop van een onroerend goed. De ouders kopen het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. Zij financieren de aankoop meestal met geld dat ze voorafgaand van de ouders kregen. Het voordeel: bij overlijden van de langstlevende vruchtgebruiker doo het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch volle eigenaar, zonder dat ze er elasting hoeven te betalen.’

‘Daarvoor is het wel belangrijk dat bepaalde “spelregels” worden gerespecteerd, onder andere in het kader van de schenking die de aankoop voorafgaat, en die zijn anders in Vlaanderen dan in het Brussels en Waals Gewest. Dat kan tot absurde situaties leiden, want als de vruchtgebruiker na de gesplitste aankoop naar een ander gewest verhuist, dan stemt de voorafgaande schenking mogelijks niet meer overeen met de voorwaarden die daar van kracht zijn.

‘Ook Frankrijk, Italië en Portugal kennen zulke aankooptechnieken, maar de fiscale gevolgen bij overlijden kunnen verschillend zijn. In Spanje moet je bijvoorbeeld toch nog registratierechten betalen bij overlijden van de vruchtgebruiker.’

‘De planningstechnieken die in België worden gebruikt zijn niet zomaar toepasbaar in het buitenland. En omgekeerd: de in het buitenland gebruikelijke vastgoedplanning is niet altijd de beste vanuit het standpunt van de Belgische resident. Dat bewijst nog eens dat een goede voorbereiding én begeleiding bij de aankoop van een tweede verblijf een must is.’ www.degroofpetercam.com