Partenaires en immobilier (mai 2021)

PARTENAIRES EN IMMOBILIER / 06 MAI 2021

PARTENAIRES EN IMMOBILIER SUPPLÉMENT DU 06 MAI 2021

L'IMMOBILIER COMMERCIAL APRÈS LA CRISE DU CORONAVIRUS

Ce segment du marché paiera-t-il le prix fort de la pandémie?

ZOOM SUR

TREND

Investir dans l'immobilier commercial: mode d'emploi

Mode et coiffure: le magasin multi-concept gagne du terrain

Une initiative d'Echo Connect. Exclut la responsabilité de la rédaction de L'Echo.

A N A LY S E

L’IMMOBILIER COMMERCIAL TRAVERSE TOUJOURS UNE PÉRIODE DIFFICILE Une fois la crise sanitaire derrière nous, il y aura plus d'une normalité. Ce constat est valable pour le secteur immobilier. Si les maisons avec jardin et les appartements dotés de grands balcons sont très demandés, l'immobilier commercial semble être le segment le plus affecté. Veerle Coussée (KPMG) fait un état des lieux et nous éclaire sur les perspectives d'avenir: “Contrer le taux d'inoccupation dans les rues commerçantes relèvera de la gageure.” La pandémie de coronavirus a entraîné la fermeture de milliers de magasins, restaurants, salles de fitness et autres salons de coiffure pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Avec quel impact sur le marché immobilier? Les propriétaires de biens commerciaux vendront-ils leurs bâtiments à perte? Ou devront-ils en rendre les clés à leurs institutions financières en raison de l'accumulation des arriérés de loyer? “Au cours des derniers mois, des accords à l'amiable ont souvent été conclus entre les propriétaires et les locataires de biens immobiliers commerciaux”, déclare Veerle Coussée, conseillère fiscale et juridique et partenaire de KPMG spécialisée en immobilier. DES LOYERS FIXES AUX LOYERS VARIABLES “Les loyers ont été réduits, voire suspendus temporairement. Nous constatons que les locataires – actuels et potentiels – de biens commerciaux cherchent de plus en plus à lier les loyers des bâtiments, entièrement ou partiellement, au chiffre

d'affaires réalisé. Cela signifie que les revenus locatifs des propriétaires et des investisseurs dans l'immobilier commercial dépendront, au moins en partie, du succès des activités de leurs locataires. Les revenus locatifs ne seront alors plus fixes mais variables. Ce qui réduit certes le risque financier pour les locataires, mais accroît celui des propriétaires, qui ne seront plus certains du rendement mensuel et annuel de leur bien. Ce dernier facteur affecte à son tour le financement des opérations commerciales des propriétaires, par exemple.” ACHATS EN LIGNE ET ACHATS PHYGITAUX Dans le même temps, le commerce électronique est toujours en plein boom. Comment intégrer le shopping en ligne dans l'infrastructure existante de l'immobilier commercial? “Un nombre croissant de détaillants fusionnent les achats hors ligne et en ligne”, avance Veerle Coussée. Dans le cadre de ce concept commercial, ils évoluent vers des surfaces plus petites où les clients peuvent

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“Plus que jamais, la visite d'un centre commercial deviendra une excursion variée et riche en événements.”

Un nombre croissant de détaillants évoluent vers des surfaces plus petites où les clients peuvent récupérer des commandes en ligne, vivre une expérience unique, en plus de regarder et de toucher physiquement les produits du magasin.

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VEERLE COUSSÉE, conseillère fiscale et juridique et partenaire chez KPMG

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EXCURSION ET EXPÉRIENCE Après la fin de la pandémie, les promoteurs et gestionnaires de centres commerciaux devront se concentrer davantage sur le paramètre “expérience”. Plus encore qu'auparavant, les clients auront envie de passer un après-midi varié. “De nombreux complexes commerciaux disposaient déjà de cafés ou de restaurants intégrés avant la crise sanitaire, mais il y aura probablement une toute nouvelle gamme d'expériences et de divertissements à proposer”, prédit Veerle Coussée. Pensez à des spectacles live d'artistes, des animations pour enfants, des décors interactifs ou des visites guidées originales comme un safari urbain. “Plus que jamais, la visite d'un centre commercial deviendra une excursion variée et riche en événements.” INÉGALITÉ FISCALE Quel rôle le gouvernement et le secteur financier joueront-ils dans le développement et la commercialisation de l'immobilier commercial au lendemain de la crise sanitaire? Veerle Coussée estime d'ores et déjà positif le fait que la taxation fiscale des opérateurs internationaux de l’e-commerce provenant de pays hors UE soit renforcée. “Cela rend les magasins locaux nettement plus compétitifs en termes de prix de vente de leurs produits et services. La disparité fiscale dans ce domaine sera ainsi très atténuée.” Un élément qui pourrait donner un coup de pouce à l'immobilier commercial à long terme. UN MÉLANGE DE COMMERCES, DE LOGEMENT ET DE TRAVAIL Les autorités locales ont un autre

Les nouvelles façons de travailler après la pandémie alimenteront l’évolution ultérieure du marché des bureaux.

rôle majeur à jouer, cette fois dans la réduction du taux d'inoccupation des rues commerçantes. Et ce ne sont pas uniquement les petits commerçants locaux qui sont de plus en plus nombreux à jeter l’éponge ou à s'installer en dehors des centres-villes… L'inoccupation des biens commerciaux touche l'immobilier environnant dans une rue, un quartier ou même toute une région. “Le vide locatif nuit au centre commercial mais aussi à l'attractivité de l'ensemble du centre-ville.” Une politique de renforcement du noyau offrirait un début de solution. L'objectif est de créer un mix d’immobilier et de quartiers qui combinent des fonctions comme se loger, travailler et faire son shopping. IMMOBILIER COMMERCIAL ET FONDS DE PENSION Reste à jauger l'impact de la crise du coronavirus sur le marché de l'immobilier commercial pour les investisseurs privés et institutionnels, puisque la baisse des revenus locatifs influence les réserves de retraite. The Economist a calculé que le stock mondial de biens immobiliers commerciaux a quadruplé depuis 2000, pour atteindre 32 milliards de dollars. L'essentiel est détenu par des fonds de pension et des assureurs qui recherchaient des rendements sûrs. Or, on ne peut plus affirmer, désormais, que placer d'importantes sommes d'argent dans des immeubles commerciaux soit un gage de rendement.

©UNSPLASH

récupérer des commandes en ligne, vivre une expérience unique et, en plus de regarder et de toucher physiquement les produits du magasin, interagir avec certains éléments tels que des miroirs intelligents offrant des conseils vestimentaires personnalisés. “Ce concept de magasin phygital est assurément une tendance à suivre”, estime Veerle Coussée. La spécialiste souligne toutefois que tous les magasins physiques classiques ne seront pas réaménagés dans cette optique du jour au lendemain.

QUE FAIRE APRÈS LA CRISE… … DES HÔTELS ET DES RESTAURANTS? Ce secteur est peut-être le plus sévèrement touché par la crise du coronavirus. Certaines enseignes ne rouvriront jamais. Cela n’empêche pas Veerle Coussée d’anticiper un profond renouveau dès que les mesures de confinement auront été levées. “Ce qui pourrait se produire rapidement et drastiquement. Tout le monde est impatient de sortir au restaurant ou de prendre un verre. Sans oublier les voyages à l'étranger.” La réduction temporaire annoncée du taux de TVA à 6% sur les services de restauration et de traiteur constitue un coup de pouce supplémentaire pour l’horeca. … DE LA LOGISTIQUE ET DES ENTREPÔTS? Les zones de stockage, les entrepôts et les centres logistiques connaissent un essor tout à fait inédit. L'année dernière, de nombreux investisseurs se sont concentrés sur les bâtiments essentiels à l'économie de la livraison. L'envol du commerce électronique a soutenu ce segment d'activité. En outre, la Flandre a renforcé sa position dans le domaine des centres de distribution par rapport aux Pays-Bas. Les prix de l'immobilier logistique devraient continuer à augmenter dans les années à venir, et cela vaut également pour les terrains. … DES BUREAUX? Les nouvelles façons de travailler après la pandémie alimenteront l’évolution ultérieure du marché des bureaux. Le besoin d'espaces modulaires flexibles, de salles de réunion interactives où les gens sont réunis physiquement et numériquement, et d'installations avec des éléments d'expérience pour le brainstorming ou l'échange d'idées avec des collègues sont quelques-unes des tendances émergentes. Veerle Coussée ne s'attend pas à ce que les immeubles de bureaux deviennent plus petits; ils seront surtout conçus différemment.

EXPERT

Sous la responsabilité de

“Les parcs d’entreprises doivent devenir plus flexibles, plus durables et plus hybrides” Espaces flexibles et divisibles, services intégrés et verdure abondante: voilà les facteurs auxquels les entreprises et les employés accordent plus d’importance depuis le coronavirus. “L'immobilier commercial doit évoluer avec son temps”, estime-t-on chez Futurn. La pandémie de coronavirus a introduit de nouvelles habitudes dans les entreprises et parmi les employés. Le contenu des parcs d'entreprises doit évoluer lui aussi. Avant tout, les entreprises désirent que leurs bâtiments soient plus flexibles. C'est également l'expérience de Frederik Baert, Managing Partner de Futurn, spécialisé dans le (re)développement de l'immobilier d'entreprise depuis 10 ans: “Les entreprises veulent pouvoir passer plus facilement d'une activité ou d'une fonction à l'autre dans leurs bâtiments, et recherchent dès lors des espaces multifonctionnels et modulaires.” La notion d’hybridité a gagné elle aussi en importance. De nombreuses entreprises souhaitent un mélange hybride de fonctions et de services au sein du parc d'activités lui-même: outre les bâtiments industriels, les bureaux ou les zones de stockage, il est important de disposer d'une gamme de services d'appoint sur le site, tels que la restauration, les salles de réunion, les espaces événementiels ou un service de réparation de vélos. Ce qui favorise l'exploitation optimale de la surface disponible, avec une utilisation

“Les entreprises veulent pouvoir passer plus facilement d'une activité ou d'une fonction à l'autre dans leurs bâtiments, et recherchent dès lors des espaces multifonctionnels et modulaires.” FREDERIK BAERT, Managing Partner de Futurn

intensive des espaces pour l'activité principale de l'entreprise et une exploitation partagée des places de parking, des espaces verts, des salles de réunion, etc. Avec, à la clé, un partage du coût de leur gestion. INNOVATION Les entreprises privilégient en outre des bâtiments plus durables, ce qui, pour Futurn, commence par la revitalisation d'anciens bâtiments et sites plutôt que par l'occupation de nouveaux espaces ouverts.

À cela s'ajoutent l'approvisionnement en énergie durable, la gestion de l'eau et un aménagement paysager de qualité, notamment. Westgate, à Grand-Bigard, est un projet récent qui concrétise les souhaits des entreprises depuis la pandémie. “Nous y réaménageons l'ancien site Mediahuis en un campus d'affaires multifonctionnel”, indique Raf De Blay, Business Developer chez Futurn. Le site offre à la fois de grands et de petits espaces, et dispose d'un bâtiment de service central. Les techniques durables telles que panneaux solaires, toits verts et récupération des eaux de pluie y sont largement mises en pratique. “Et les structures originelles de l'ancienne imprimerie, d’une belle solidité, ont été conservées.” RESPONSABILITÉ SOCIALE Cette philosophie unique de l'immobilier d'entreprise est ancrée dans l’ADN de Futurn. “Nous sommes une entreprise commerciale mais aussi une entreprise éthique”, résume Frederik Baert. “Nous prenons notre responsabilité très au sérieux et contribuons à la construction d'une société meilleure, au sens propre comme au figuré.”

©STUDIO DANN

“Nous revitalisons d'anciens immeubles et terrains au lieu d’occuper de nouveaux espaces.” De g. à d. GUNTHER BIDDELO FREDERIK BAERT ET RAF DE BLAY

CARTE BLANCHE

“LE BUREAU DE DEMAIN SERA UN HUB SOCIAL” Un retour au bureau sera bénéfique pour bon nombre d’entre nous, même si le modèle “bureau” que nous avons connu s’adaptera à l'évolution des usages. Parmi les priorités: valoriser l'aspect social, le travail collaboratif, et favoriser la créativité.

Plus de 72% des sondés désirent retourner sur leur lieu de travail. Après avoir expérimenté le télétravail de longue durée, près d’un collaborateur sur quatre dans le monde demande à travailler exclusivement au bureau. L’immense majorité des salariés souhaite continuer à aller au bureau (85%). Et les Belges sont tout particulièrement attachés aux liens sociaux qu’ils créent sur le lieu de travail, puisque 74% d’entre eux font du bureau

“Notre enquête a révélé que les entreprises font aujourd’hui de la santé de leurs salariés un sujet tout aussi prioritaire que les enjeux financiers!” JEAN-PHILIP VRONINKS, CEO de JLL Belux

le lieu de socialisation par excellence, contre 71% en moyenne. Le bureau de demain sera un hub social. De toute évidence, nous irons moins au bureau après la crise – trois jours par semaine, en moyenne. Lorsqu’on s’y rendra, ce sera dès lors pour y accomplir tout ce qu’il est difficile de réaliser par écrans interposés: réunions, brainstorming, collaboration, coaching, apprentissage... Pleinement conscientes de cette tendance, les entreprises veillent à matérialiser ce besoin de collectif dans la nouvelle palette d’espaces qu’elles veulent proposer à leurs collaborateurs. Les habitudes de travail distant ont fait émerger des réunions mêlant présentiel et distanciel. Ces échanges hybrides contraignent les collaborateurs sur site à s’isoler pour échanger avec

leurs collègues qui sont à distance. Si les postes de travail individuels ont de moins en moins la cote, le bureau post-Covid ne pourra s’affranchir d’espaces d’isolement, qu’il s’agisse de bulles ou de box téléphoniques. Les salariés attendent désormais de leur entreprise qu’elle leur offre une panoplie de services dédiés à leur bien-être et à leur santé. Or, notre enquête a révélé que les entreprises font aujourd’hui de la santé de leurs salariés un sujet tout aussi prioritaire que les enjeux financiers! Les choses changent. Et nous avons déjà accompagné plusieurs entreprises belges dans la réorganisation de leurs aménagements… En d’autres termes, le new way of working."

Jean-Philip Vroninks, CEO de JLL Belux

"Pour mieux cerner les contours de l’expérience de travail de demain, JLL a mené une enquête après de 2.033 salariés travaillant dans des bureaux à travers le monde. Sa conclusion? Les attentes vis-à-vis du bureau diffèrent en fonction de l’aspiration à télétravailler. Voici un an, le bureau était fréquemment remis en question; la crise aura démontré sa valeur ajoutée par rapport au travail à distance.

EXPERT Sous la responsabilité de

Un partenaire intègre dans la jungle du marché des bureaux Comment une entreprise peut-elle avoir l’assurance de conclure le meilleur contrat de location pour ses bureaux ou services logistiques? “Ne jouez pas cavalier seul, optez pour un accompagnement de qualité”, répond Daniel Coltof. Business Space, l’entreprise qu’il a fondée, n’est pas un courtier mais une organisation indépendante uniquement active dans la Tenant Representation. “Nous avons pu optimiser les bureaux du Cefic, la représentation de l’industrie chimique européenne, en passant de 10.000 à moins de 6.000 m².”

Le Néerlandais Daniel Coltof a posé ses valises à Bruxelles voici plus de 30 ans. Il s’est immédiatement passionné pour l’immobilier et a rapidement fait carrière chez Knight Frank, l’un des plus grands acteurs mondiaux de l’immobilier commercial. “Un jour, on m’a confié la recherche de 10.000 m² de bureaux pour une multinationale japonaise de l’électronique. Le client m’a alors demandé si je pouvais défendre uniquement ses intérêts. Dans la pratique, cela n’arrive presque jamais: les courtiers traditionnels représentent les deux côtés de la table et empochent des marges tant chez les propriétaires-bailleurs que chez les locataires. ‘Pauvres locataires!’, ai-je pensé.”

“Durabilité et intégrité ne cessent de gagner en importance dans cette jungle qu’est le marché immobilier”, poursuit Daniel Coltof. “Il est important que les entreprises et organisations en Belgique ouvrent les yeux. Rechercher l’immeuble adéquat ne se résume pas à frapper à la porte d’une agence. Nous commençons toujours par une analyse objective. De quoi le client a-t-il exactement besoin? Cet élément s’est particulièrement imposé avec la crise sanitaire et la percée définitive de nouvelles méthodes de travail. De nombreux salariés travaillent plusieurs jours par semaine depuis leur domicile. Nous avons ainsi pu optimiser les bureaux du Cefic, la représentation de l’industrie chimique européenne, qui a quitté un

immeuble de 10.000 m² pour un autre de moins de 6.000 m².”

LE ROBIN DES BOIS DU MARCHÉ IMMOBILIER Partant de cette idée et inspiré par des exemples anglo-saxons, Daniel Coltof a fondé Business Space en 2006, la première entreprise active exclusivement dans la Tenant Representation sur le marché bruxellois des bureaux. “On nous appelle les ‘Robin des Bois du secteur immobilier’”, sourit Daniel Coltof, même s’il reconnaît gérer une entreprise commerciale. “Grâce à notre connaissance du marché – tant la mienne que celle de mon équipe – nous pouvons garder les courtiers et les propriétaires dans le droit chemin. Ce n’est pas une muraille de Chine mais un mur de Berlin qui nous sépare. Nous n’avons absolument rien à voir avec les intérêts des propriétaires. Nous ne défendons donc pas les intérêts de deux parties opposées.”

DANIEL COLTOF, Senior Partner de Business Space

"Les courtiers traditionnels représentent les deux côtés de la table et empochent des marges des deux côtés, tant auprès du propriétairebailleur que du locataire." DANIEL COLTOF, Senior Partner de Business Space

Business Space propose également des services de conseil, fait exécuter des audits techniques – “le HVAC répond-il aux besoins du locataire?”, notamment –, épluche les contrats sous l’angle juridique et envoie des Change Managers sur le terrain pour mettre en pratique la nouvelle méthode de travail. “Pour le Cefic, par exemple, il ne s’agissait pas uniquement de déployer des postes de travail ouverts, mais aussi de développer suffisamment de possibilités de travailler dans le calme, téléphoner, se réunir, etc. Même des membres de la direction n’ont plus de bureaux à eux. Il s’agit vraiment de ‘diriger par l’exemple’.” NO CURE, NO PAY Cette approche alternative va de pair avec un système de rémunération tout aussi innovant. “Un courtier classique reçoit une commission par immeuble en fonction de la superficie et du loyer. Il a donc tout intérêt à louer aussi grand et cher que possible. Nous travaillons quant à nous sur la base d’une philosophie no cure, no pay. Le client nous rémunère principalement en fonction des économies que nous lui permettons de faire. Nous avons donc tout intérêt à ce que nos conseils et notre offre lui soient favorables! Souvent, nos clients restent simplement à l’endroit où ils étaient déjà. D’ailleurs, nous n’intervenons pas que sur le loyer: nous nous intéressons aux charges communes et aux frais de remise en état que le propriétaire facture au terme du contrat.”

TREND

DIVISER POUR MIEUX RÉGNER: LE MAGASIN MULTI-CONCEPT GAGNE DU TERRAIN Pour attirer une clientèle de plus en plus diversifiée, les commerçants combinent fréquemment plusieurs services. Avec, à la clé, des associations pour le moins inhabituelles et des magasins multiconcepts originaux. Quatre entrepreneurs expliquent comment leur double activité a vu le jour et évoquent les défis posés par la crise sanitaire.

Paard van Troje – livres et café Pour Bart Van Aken, la visite d'une librairie new-yorkaise avec un bar à café fut une révélation. “Vous payez votre livre et vous vous installez au bar avec votre nouvel achat. N’est-ce pas génial?” S’inspirant de ce concept, il a créé Paard van Troje sur le Kouter à Gand. FERMETURE PAR SOLIDARITÉ “Notre collection de livres est sélectionnée avec soin. Nous voulions étendre cette norme de haute qualité au bar, avec un barista et un bon torréfacteur. Mais au début de la crise sanitaire, le bar a été fermé, par solidarité avec les autres cafés. À présent, il y a une table de lecture et nous vendons proportionnellement plus de livres qu'avant. C'est encourageant. Le fait que nous soyons sortis indemnes de la crise relève en réalité du miracle. Nous ne savons pas encore si nous allons rouvrir complètement le bar. Lorsque nous avons débuté, il s'agissait d'une attraction, mais maintenant, c'est la librairie qui fait tourner l'affaire. Je préfère laisser le café à des collègues qui s'en sortent plus difficilement.”

Knoopsschat – alimentation naturelle et design

L’E-COMMERCE COMME PLAN B “Nous avons lancé notre boutique en ligne voici neuf ans. Même si nos clients sont principalement originaires de la région, ils aiment jeter un œil sur le site avant de venir faire leurs achats. L'envoi de commandes relevait de l'exception. Désormais, c'est ce qui nous permet de garder la tête hors de l'eau. Le coronavirus nous a fait un peu peur. Mais la force de notre concept est l'énergie qu'il nous transmet. Nous sommes toujours aussi passionnés. Nous défendons chaque article de notre entreprise et vivons du contact avec nos clients. Nous leur sommes très reconnaissants.”

“J'ai créé le magasin avec mon partenaire Luc Van de Walle en 1979”, se souvient Martine Rots, gérante de Knoopsschat à Aalter. “Outre les aliments naturels, nous avons vendu dans un premier temps des céramiques, des matériaux de création, de la laine, etc. Nous avons rapidement évolué vers le petit mobilier, les vêtements et le design. La crise sanitaire nous a affectés: nous avons dû fermer nos portes pendant trois semaines. D'importants travaux ayant été entrepris dans notre rue, notre chiffre d'affaires a baissé et nous sommes devenus un peu plus prudents dans nos achats.”

“Notre chiffre d'affaires a baissé mais notre activité nous enthousiasme toujours autant.” MARTINE ROTS, gérante de Knoopsschat

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“Le café est une activité secondaire.”

The Little Green Shop – fleurs et thé Boire un thé épicé en attendant votre bouquet? Cette promesse, Sarah Maheu et Nicolas Dermine la tiennent depuis 2014 dans leur Little Green Shop à Forest. “Nous sommes à la fois un salon de thé et un magasin de fleurs”, indique Sarah. “Ceci dit, nous allons fermer notre magasin de Forest pour ouvrir un nouveau concept store à la campagne cette année.”

BART VAN AKEN, propriétaire de la librairie-café Paard van Troje

NOUVEAU PROJET “Nous avons dû faire preuve d'une grande créativité l'an dernier. Les fêtes et les mariages ont été largement annulés, alors qu'ils représentaient un marché important pour nous. Notre magasin a dû fermer ses portes au printemps 2020. Nous avons été contraints de jeter beaucoup de fleurs, ce qui est dommage pour nos fleurs comme pour notre chiffre d'affaires. Je ne nierai pas que, pendant un certain temps, nous avons hésité à rester indépendants. Quand toute votre source de revenus est coupée, vous ne pouvez plus être sûr de rien! Mais aujourd'hui, nous regardons positivement vers l'avenir. Notre magasin de Forest fermera le 15 mai et notre nouveau projet, La Grange Conceptstore, prend forme, tout comme notre boutique en ligne. C'est très excitant, nous avons hâte d'y être.”

“2020 fut l’année de la créativité.” SARAH MAHEU, gérante du magasin de fleurs/salon de thé The Little Green Shop

Maison CoiBeau – mode et coiffure Coiffeuse depuis 19 ans, Wendy Hertoghe gère la boutique de coiffure-mode Maison CoiBeau à Merelbeke. “Rendre les gens beaux, c'est ma passion. Lorsqu'il nous a été possible de nous développer il y a cinq ans, il nous a semblé logique de proposer une petite collection de vêtements en plus de la coiffure.”

CHAUSSURES ET BISCUITS “Au fil des ans, cette collection s'est agrandie. L'activité occupe tous mes lundis libres: parcourir les nouvelles collections, établir les budgets… Aux Pays-Bas, on peut parfaitement vendre des chaussures en même temps que des biscuits, mais ici, les gens ont dû s'habituer au concept. L'affaire est florissante, cependant. Hélas, mon espace n'étant pas uniquement dédié au salon, je n'ai pas pu bénéficier des primes pour le coronavirus. Le magasin m'a permis de garder le cap car je continue à voir des clients heureux. Il y a du surstockage, oui. Mais je suis optimiste et j'ai déjà commandé la collection d'hiver. J'ai également commencé récemment à proposer des chaussures et des articles ‘preloved’ ou de seconde main plus chic. Et il pourrait aussi bien y avoir d'autres choses encore.”

“Je crois en moi et en mon entreprise.” WENDY HERTOGHE, propriétaire de la boutique de coiffure-mode Maison CoiBeau

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Crise ou pas, l'immobilier résidentiel reste très populaire. Or, la hausse des prix peut pousser l'investisseur à se poser quelques questions: ne serait-il pas préférable d'opter pour l'immobilier commercial? Et dans ce cas, à quoi faut-il prêter attention?

Les particuliers qui investissent dans des biens immobiliers choisissent généralement l'immobilier résidentiel. C'est le marché qu'ils connaissent le mieux. En outre, le choix est vaste et ils obtiennent aisément informations et conseils indépendants. En règle générale, les biens résidentiels sont également faciles à louer ou à vendre, alors que le seuil d'accès à l'immobilier commercial est plus élevé. “Contrairement à la propriété résidentielle, le marché de la propriété commerciale est très fermé”, confirme Wouter Vermeyen, stratège immobilier chez KBC. “On ne trouve guère d'informations sur l’internet, et ce que l'on trouve est souvent dépassé ou hautement spécialisé. L'immobilier commercial demande beaucoup de travail: surveiller les prix de vente et de location, rechercher les opportunités, connaître les besoins des utilisateurs, maîtriser la législation sur les loyers commerciaux, etc. Il est donc conseillé à toute personne souhaitant investir

dans l'immobilier commercial de demander l'aide d'un expert.” Quiconque franchit le pas serait bien avisé de choisir d'abord un ou deux segments et de les suivre durant quelques années. “Il est préférable de s'entourer de spécialistes ou de courtiers qui sont à l'aise dans ces segments”, poursuit Wouter Vermeyen. Autre point d'attention: les biens commerciaux ne sont pas loués ou vendus à des particuliers mais à des professionnels. “Ceuxci sont accompagnés d'avocats, d'architectes, d'évaluateurs, de comptables… Celui qui veut investir dans l'immobilier commercial doit pouvoir se battre à armes égales. Dans ce secteur, les gens agissent et négocient d'une manière différente.” Enfin, il ne faut pas oublier que la performance énergétique revêt une importance croissante sur le marché de l'immobilier commercial. Les

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EXPERT

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“Les projets de développement à usage mixte dans les centres-villes: voilà l'avenir!” Le marché immobilier a été frappé de plein fouet par la pandémie de coronavirus, c’est indéniable. Le promoteur et investisseur immobilier Alides constate une nette évolution des solutions économiques, avec une attention accrue portée à la qualité, tant dans l'immobilier résidentiel que dans les immeubles de bureaux: “Les bureaux paysagers où les employés sont serrés comme des sardines appartiennent au passé.” Vivre, travailler et se détendre dans le même environnement urbain: la crise du coronavirus a donné un coup d’accélérateur à cette nouvelle tendance immobilière. Le promoteur et investisseur immobilier Alides, une entreprise familiale belge qui, depuis sa création en 1892, a traversé les nombreuses évolutions et crises du marché, l'a lui aussi remarqué.

juste équilibre entre les contacts sociaux physiques avec les collègues au bureau et la réalisation de tâches individuelles et de concentration à la maison pendant un ou deux jours sans interruption”, indique le CEO d’Alides. Cette évolution accroît le besoin de bureaux dotés d'espaces d'interaction bien pensés et d'agencements flexibles. “Les bureaux paysagers

dans lesquels les employés étaient serrés comme des sardines appartiennent au passé”, conclut Rikkert Leeman. “Aucun employé ne voudra plus s'asseoir dans un îlot de bureaux avec cinq collègues à un mètre les uns des autres. Sécurité, espace et confort: voilà ce que les entreprises doivent offrir à leurs employés. Et en tant qu'acteur pluridisciplinaire de l'immobilier, nous pouvons les y aider.”

Le cocooning revêt une importance croissante dans l'immobilier résidentiel. Pour les clients, la qualité de vie est plus essentielle que jamais. Et cet argument l’emporte souvent sur le budget. “Les consommateurs sont prêts à consentir un effort financier supplémentaire pour un appartement doté d'une plus grande terrasse, d'un espace de vie plus vaste et situé sur un meilleur emplacement”, confirme Rikkert Leeman. ESPACE ET CONFORT DANS DES BUREAUX HYBRIDES Cette tendance s'observe également sur le marché des bureaux. Ici aussi, la qualité est devenue le facteur le plus important. L'époque où tout le monde devait être présent au bureau à plein temps semble révolue. “Le travail hybride présente un

‘“Les consommateurs sont prêts à consentir un effort financier supplémentaire pour un appartement doté d'une plus grande terrasse, d'un espace de vie plus vaste et situé sur un meilleur emplacement.” © XX

Travailler à domicile, se promener à pied ou à vélo dans la région et faire ses courses à proximité: pour la plupart des gens, ce mode de vie est autrement agréable que les heures d'embouteillages ou de navette en transports publics. La concentration de plusieurs fonctions en un seul lieu est donc plus attrayante que jamais. “Les projets de développement à usage mixte dans les centres-villes, voilà l'avenir!”, résume Rikkert Leeman.

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IMMOBILIER MIXTE EN CENTRE-VILLE “Pendant le confinement, la plupart des gens ont été tributaires de leur environnement immédiat”, avance Rikkert Leeman, CEO d'Alides. “Comme ils n’étaient pas autorisés à voyager ou qu’ils ne s’y risquaient pas, ils ont redécouvert les qualités de leur quartier… ou réalisé au contraire que l'environnement dans lequel ils vivaient n'était finalement pas aussi agréable que cela.”

Rikkert Leeman, CEO d’Alides

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INVESTIR DANS UN BIEN COMMERCIAL COTÉ? Le seuil d'accès à l'immobilier commercial est plus élevé.

Si vous désirez investir dans l'immobilier commercial, vous pouvez vous tourner vers le marché boursier. De nombreuses sociétés immobilières sont en effet cotées en Bourse; il est ainsi possible d'investir indirectement dans l'immobilier. “L'un des grands avantages est le faible seuil d'entrée: à partir de quelques milliers d'euros seulement, vous pouvez investir dans plusieurs régions et segments, y compris dans l'immobilier résidentiel (tel que l'immobilier de soins), ce qui vous permet de diversifier les risques”, éclaire Sandra Vandersmissen, Senior Advisor Listed Real Estate & Income chez BNP Paribas Fortis. “Le cours des actions immobilières augmente en fonction de la valeur du parc immobilier mesurée par action. Ce sont aussi typiquement des actions à dividendes. Au lieu d'un loyer, vous pouvez percevoir un dividende une ou deux fois par an. L'immobilier coté est également plus liquide que l'immobilier physique: il peut être acheté ou vendu d'un clic, sans l'intervention d'un notaire. Enfin, on peut citer la facilité d'utilisation: vous ne devez pas négocier les loyers, vous occuper de l'entretien ni trouver des locataires ou des acheteurs.” Principal inconvénient de l'immobilier coté en Bourse: vous devez être capable de faire face aux fluctuations de cours. “La valeur de l'immobilier coté en Bourse peut augmenter ou diminuer de quelques pour cent du jour au lendemain, alors que cette volatilité est moins prononcée pour les biens immobiliers physiques”, indique Sandra Vandersmissen. “Néanmoins, les investisseurs ne doivent pas perdre de vue le potentiel de création de valeur à long terme. Enfin, une catégorie n'exclut pas l'autre: il est toujours possible d'investir pour partie dans l'immobilier physique et pour partie dans l'immobilier coté.”

entreprises optent de plus en plus pour des locaux respectueux de l'environnement. “Une fois toutes ces conditions de base remplies, il est possible de réaliser de bonnes affaires et d'obtenir un rendement supérieur à celui de l'immobilier résidentiel… bien qu'un rendement plus élevé s'accompagne d'un risque plus élevé”, déclare Wouter Vermeyen. QUELLES SONT LES POSSIBILITÉS EN LA MATIÈRE? Magasins Les magasins de détail traversent des difficultés en raison de la crise sanitaire et du commerce électronique. “Nous prévoyons une augmentation des taux d'inoccupation et une baisse des loyers. Certaines chaînes lient aujourd'hui leur chiffre d'affaires au loyer qu'elles sont prêtes à payer. À l'exception des magasins d'alimentation et des entrepôts commerciaux nouvellement construits – en raison de leur bonne performance énergétique – les locaux commerciaux ne constituent généralement plus un investissement intéressant.”

Unités PME Ici, les cartes sont plus favorables, avance Wouter Vermeyen. “La plupart des unités PME se vendent et se louent désormais sans réel problème, à condition d’être aisément accessibles et livrées casco, de disposer d’une entrée sectionnelle et de places de stationnement, et d’afficher une superficie d'environ 300 m² bien visibles.”

Entrepôts de stockage Ces dernières semaines, KBC a vu ce segment se redresser fortement grâce à l'effet Suez. “Le blocage du canal a convaincu de nombreux entrepreneurs que le just-in-time n'était pas la meilleure solution et qu'il était préférable de conserver des stocks plus importants. Reste à savoir si cette tendance est durable. Il est donc important d'observer son évolution.”

Entrepôts pour le commerce électronique Les opérateurs professionnels misent massivement sur cette dimension. Les rendements sont élevés et le segment très populaire. Mais de tels méga-investissements ne sont guère à la portée des particuliers.

Bureaux KBC voit ici des forces opposées à l'œuvre. “D'une part, la poursuite de la généralisation du télétravail aura un impact négatif. De l'autre, le bureau du futur affichera un aspect différent. Les idées les plus récentes vont dans le sens d'un lieu de rencontre avec une diversité de postes de travail prévoyant une distance suffisante entre eux: espace favorisant la concentration, zones de brainstorming, salles de réunion... La grande question qui se pose alors est la suivante: un effet compensera-t-il l'autre? Les immeubles de bureaux modernes et écologiques bénéficiant d'un bon emplacement resteront de toute façon populaires. Les bâtiments anciens, situés dans des endroits moins favorables et souffrant d’une mauvaise performance énergétique, présentent en revanche des perspectives négatives.”

Terres agricoles L'intérêt pour ce segment croît parmi les investisseurs, les passionnés de chevaux et les agriculteurs amateurs. “Les prix ont déjà fortement augmenté: pour les agriculteurs proprement dits, acheter ses propres terres n’est que peu rentable actuellement”, estime le stratège immobilier. Une nouvelle tendance émerge: les entreprises acquièrent des terres agricoles pour leur propre usage, afin d'être moins dépendants de leurs fournisseurs. Le groupe Colruyt, entre autres, a annoncé qu'il voulait devenir le plus grand agriculteur de Belgique en achetant des terres agricoles, en laissant les agriculteurs les cultiver et en vendant la récolte dans ses propres supermarchés.

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LE FACTEUR DOLLAR Après Londres, Paris et les grandes villes allemandes, les investisseurs coréens ont misé sur les bureaux bruxellois. Dans la capitale de l’Europe, ils ont acquis des biens loués sur le long terme – au moins 12 ans – en général à des occupants publics, ce qui garantit des revenus récurrents indexés. C’est d’ailleurs l’un des facteurs déterminants pour les investisseurs coréens: une sécurité des revenus locatifs à long terme, qui leur permet de maximiser leur “business model” à un horizon de temps de cinq à sept ans. La Tour Astro, le siège d’Engie, le Square de Meeûs 8, l’Egmont, le TDO (siège de la Régie des bâtiments) et bien sûr la célèbre Tour des Finances – à elle seule, 1,3 milliard d’euros sur les 6,2 milliards de transactions d’immobilier commercial réalisées en 2020 – sont tombés dans leur escarcelle. Les taux d’intérêt bas pour le financement ajoutaient à l’attrait de notre capitale, tandis que le taux de change entre l’euro et la devise locale, le won, s’avérait très séduisant et leur permettait de gagner 150 à 200 points de base de rendement par comparaison avec leurs investissements coréens. “Depuis quelques mois, le taux de change favorise davantage les transactions en dollar que celles en euro”, signale Marc-Antoine Buysschaert. “Les investisseurs coréens tendent désormais à se réorienter vers les États-Unis. Il convient de rajouter à cela le fait que les premières transactions datent

de cinq à sept ans maintenant. Les investisseurs coréens pourraient donc être tentés de revendre certains biens à Bruxelles. Cela ne peut qu’ouvrir des perspectives pour les investisseurs européens, qui sont de nouveau au premier plan sur le marché de l’investissement. Le tout dans un contexte immobilier qui demeure porteur malgré la crise sanitaire: les prix des immeubles loués sur le long terme continuent en effet de croître et les paramètres macroéconomiques sont bien orientés.”

“Comme les fonds d’investissement défensifs, les investisseurs coréens raisonnent en rendement cash-on-cash, c’est-à-dire qu’ils demandent un return annuel”, poursuit Cédric Van Meerbeeck, Head of Research & Marketing. “Les investisseurs anglo-saxons, par contraste, calculent la rentabilité au moment de la revente, en taux de rendement interne – IRR, ou internal rate of return.”

Tour des Finances, Egmont, Tour Astro, siège d’Engie… Depuis 2015, des immeubles bruxellois emblématiques battent pavillon du pays du Matin calme. Mais aujourd’hui, les Coréens arbitrent leur portefeuille à la faveur d’un dollar plus attractif et pourraient dès lors se désinvestir de certains actifs bien connus de la place de Bruxelles, ce qui devrait ouvrir des possibilités aux Européens, dévoilent deux experts de Cushman & Wakefield.

“Les investisseurs coréens ont commencé à s’intéresser à l’Europe quand la rentabilité de leurs investissements immobiliers à Séoul a chuté, autour de 2013”, relate Marc-Antoine BuysschaertCountry head Belgium chez Cushman & Wakefield, le leader de l’immobilier commercial en Belgique. “Il faut savoir qu’ils cherchent des taux de rentabilité annuels de 8 à 10% (après levier financier), réalistes seulement quand le marché n’est pas trop sous pression. Or, à Séoul, marché de taille limitée avec beaucoup de capital disponible à allouer, les rendements (après levier financier) étaient tombés autour de 6%.”

Bureaux à Bruxelles : les Coréens détiennent les plus grands immeubles bruxellois... mais plus pour longtemps

"Avec un taux de change qui favorise le dollar et des transactions qui datent de plusieurs années déjà, les investisseurs coréens pourraient être tentés de revendre certains biens à Bruxelles." MARC-ANTOINE BUYSSCHAERT, Country Head Belgium chez Cushman & Wakefield

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