Van huur naar koop

De woningmarkt verandert langzaam van een verkopers- naar een kopersmarkt. Dit biedt onder meer starters meer kans op het kopen van een woning. Toch lukt het ze vaak niet om de gewenste woning te financieren.

De leennormen staan die financiering niet toe, mede door de gestegen rente. Ze moeten noodgedwongen in een huurwoning blijven, met vaak hogere lasten dan wanneer ze de woning zouden aankopen en deze volledig zouden financieren.

Pilot duurhuur

Zo’n één miljoen huurders hebben hoge woonlasten. De woonquote voor de particuliere huursector ligt gemiddeld op 42,6% van het besteedbaar inkomen, met uitschieters tot zelfs 50%. De toegestane woonquote bij koop ligt voor starters rond de 25%.

Wel kunnen huren maar niet kunnen kopen is een veel gehoorde klacht onder huurders. NHG is vorig jaar gestart met een pilot voor duurhuurders; hieraan doen Aegon, BLG Wonen, ING en Florius mee. Ondanks de schreeuwende behoefte aan deze ‘explain’ is het aantal verstrekte hypotheken op de vingers van twee handen te tellen. Dat is bijzonder. Wat maakt dat er zo weinig gebruik van wordt gemaakt?

Ik denk dat een groot deel van het antwoord te vinden is in de verkopersmarkt. Een jaar geleden, toen de rente nog onder de 2% lag, was de druk op de woningmarkt groot. Overbieden was vaak noodzakelijk en verkopers gaven daarbij de voorkeur aan kopers die geen financieringsvoorbehoud verlangden. Tegelijkertijd hadden hypotheekadviseurs het druk, vooral met oversluiters. Ze konden vaak kiezen: kies ik voor twee makkelijke oversluitingen of ga ik voor een complex dossier om een duurhuurder te helpen?

Inmiddels is de woning- en hypotheekmarkt een stuk rustiger. Adviseurs hebben tijd over en verkopers zijn al blij dat een starter hun woning überhaupt wil kopen. Het maken van een financieringsvoorbehoud is geen belemmerende factor meer. Dat biedt nieuwe kansen.

Kwalitatieve explain

Een aspect dat ongetwijfeld een rol speelt, is dat de duurhuur-explain redelijk complex is. Het wordt namelijk gezien als een kwalitatieve explain. Deze vloeit voort uit artikel 4.1 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De beoordeling is klantspecifiek.

Dit betekent dat er een aannemelijke en aantoonbare onderbouwing met berekeningen moet worden gemaakt en vastgelegd. Hieruit moet blijken dat de aanleiding voor de afwijking (aantoonbaar een hogere last kunnen betalen) een bestendige situatie is. Dus enkel de motivatie dat de huurlasten hoger zijn, of dat de huurlast jaarlijks stijgt en de hypotheeklast niet, is onvoldoende.

Extra lasten voor woningeigenaar

Huurlasten zijn niet zonder meer te vergelijken met woonlasten. Een huurder kan, als het financieel tegenzit, de huur op korte termijn opzeggen. Een woningbezitter moet eerst de woning verkopen, mogelijk met verlies (vermogensrisico). Zeker bij een volledige financiering is het hebben van een financiële buffer voor dit risico noodzakelijk.

Daarnaast heeft een woningbezitter periodieke kosten die een huurder niet heeft. Denk aan kosten van (groot) onderhoud en eigenaarslasten, zoals belastingen (waterschap en onroerend zaak) en een opstalverzekering. Wil je hypotheeklasten vergelijken met huurlasten, dan zul je de huurlasten eerst moeten corrigeren voor deze extra kosten.

Het Nibud berekent jaarlijks wat die extra kosten zijn. Een woningeigenaar spendeert jaarlijks (gemiddeld) 1,069% van de waarde van de woning aan onderhoudskosten en zal ongeveer 0,239% kwijt zijn aan eigenaarslasten. Een correctie van in totaal zo’n 1,3% van de woningwaarde. Is sprake van servicekosten bij de koop (appartement), dan kan 50% van de te betalen servicekosten worden afgetrokken van de eigenaarslast.

Nibud berekent gemiddelde percentages. Het kan dus zijn dat voor jouw klant hogere percentages gelden. In onderhoud maakt het bijvoorbeeld groot verschil of je een nieuwbouwwoning koopt of een bestaande woning.

NHG-duurhuurnorm

Naast de financiële onderbouwing moet worden aangetoond dat de koper de hogere lasten aantoonbaar kan blijven betalen. Het is natuurlijk onmogelijk om in de toekomst te kijken, maar het verleden kan wel enige zekerheid bieden over de betaalkracht van de klant. De bestendigheid van iemand die al jarenlang een hoge huur betaalt is groter dan wanneer iemand nog maar kort hoge huurlasten betaalt. Ook kan worden gekeken naar de vermogensontwikkeling. Heeft iemand tijdens de dure huurperiode kunnen sparen, of is er geleend (en zo ja, waarvoor)? Wat moet je als referentie gebruiken?

De NHG-duurhuurexplain biedt een aantal handvatten. Deze kun je als uitgangspunt gebruiken voor al je aanvragen. NHG stelt dat het huurverleden minimaal 36 maanden moet bedragen en dat de huur in de laatste twee jaar aantoonbaar op tijd moet zijn betaald. Dit is eenvoudig aan te tonen met bankafschriften waaruit de huurafschrijvingen blijken.

Ook moet worden aangetoond dat het spaarvermogen de laatste drie jaar stabiel is geweest. Hier kunnen bankafschriften eveneens inzicht bieden. Er mogen geen extra schulden zijn gemaakt voor de huishouding. Als er wel schulden zijn gemaakt of het saldo is toegenomen, moet worden aangetoond dat dit niet is besteed aan huishouden. Een uitzondering hierop geldt voor kleine kredieten (maximaal € 1.000).

Tot slot geldt de eis dat het inkomen gedurende de huurperiode stabiel is geweest. Dit kun je aantonen met een UWV-bericht of een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV). Een stabiel inkomen ontwikkelt zich gelijkmatig. Een sterke stijging gedurende drie jaar huurverleden is altijd goed. Een daling zorgt ervoor dat de blijvende betaalbaarheid niet afdoende kan worden aangetoond. Het toetsinkomen kan nooit hoger zijn dan het actuele inkomen.

Financiële onderbouwing

Tot slot stelt NHG nog een bovengrens aan de overschrijding. Ten eerste mag er maximaal 30% meer worden geleend dan de reguliere norm. Daarnaast mag de financierings-

Voorbeeld

Pernille en Sander wonen ruim drie jaar in een huurwoning. Ze willen een woning kopen van € 320.000. Pernille verdient € 35.000 en op de IKV van Sander staat een inkomen van € 33.000. Ze hebben geen schulden en kunnen de bijkomende kosten betalen uit spaargeld.

De maximaal toegestane financieringslast bij een toetsrente van 4,4% bedraagt € 1.530. Dit komt overeen met een hypotheek van € 305.535. Willen ze de woning kopen, dan moeten ze beschikken over ruim € 15.000 aan eigen middelen.

Maandelijks betalen ze € 1.950 aan huur (exclusief voorschotten). Om de maximale hypotheek te bepalen op basis van de huur moet eerst de huur worden gecorrigeerd voor de eigenaarslasten op basis van de Nibud-normen. De correctie bedraagt 1,3019% * € 320.000 / 12) = € 347,17.

De toegestane financieringslast bedraagt derhalve € 1.602,83. Uitgaande van de annuïteitenfactor (199,6961) bedraagt de maximale hypotheek op het inkomen € 320.078. Dit is een overschrijding van 4,76% ten opzichte van de standaardnormen. Ze voldoen hiermee aan de voorwaarden van de pilot (maximaal 30%).

last, vermeerderd met de eigenaarslasten, niet hoger zijn dan de huidige huurlasten.

Verhogen hypotheek

Als de klant binnen zes maanden na passeren de hypotheek wil verhogen, mag nog worden getoetst op grond van het duurhuurkader. Na deze periode wordt geacht dat de klant gewend is aan de nieuwe woonlast en dient toetsing op reguliere wijze te gebeuren. Het is belangrijk om deze voorwaarden expliciet met je klant te bespreken. I