Twee nieuwe goedkeuringen voor vrijstelling overdrachtsbelasting

MR. TOM PETERS , DIRECTEUR IMPACT KENNISCENTRUM

Sinds 1 januari 2021 geldt een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor verkrijgers die bij de (juridische) levering tussen de 18 en 35 jaar oud zijn. In twee recente besluiten heeft het ministerie van Financiën goedkeuring gegeven voor de vrijstelling in bijzondere situaties.

De ‘startersvrijstelling’ geldt uitsluitend als de verkrijgers de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf in gebruik nemen. Bovendien mag de koopsom en marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan € 440.000. In een beleidsbesluit van de Staatssecretaris van Financiën is een aantal goedkeuringen opgenomen voor deze startersvrijstelling (en het verlaagde 2%-tarief). Op 2 maart 2023 zijn hieraan twee nieuwe goedkeuringen toegevoegd.

Economisch en juridisch eigendom

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat – voorafgaand aan de overdracht van het juridisch eigendom – eerst het economisch eigendom overgaat van de verkoper(s) op de koper(s). Op grond van de Wet belastingen van rechtsverkeer (Wbr) kan bij economische eigendomsoverdracht geen beroep worden gedaan op de vrijstelling of op het 2%-tarief. Dit pakt met name vervelend uit als de overdracht van het economische eigendom wordt gevolgd door de juridische eigendomsoverdracht en beide overdrachten met elkaar samenhangen.

Het voorafgaand aan de juridische levering overgaan van het economische eigendom komt bijvoorbeeld voor bij een zogenaamde sleutelverklaring. In dit geval krijgt de koper al voor de overdracht bij de notaris de beschikking over de woning om bijvoorbeeld een verbouwing uit te voeren.

Een strikte toepassing van de Wbr zou ertoe leiden, dat bij het verkrijgen van economisch eigendom gevolgd door het verkrijgen van juridisch eigendom twee keer een heffingsmoment voor de overdrachtsbelasting plaatsvindt. Bij de economische eigendomsoverdracht moet dan belasting worden geheven tegen het algemene tarief (10,4%), terwijl bij de juridische eigendomsoverdracht de vrijstelling dan wel het 2%-tarief kan worden toegepast.

De staatssecretaris vindt dubbele heffing ongewenst en keurt daarom goed dat in een dergelijke situatie de vrijstelling of het 2%tarief van toepassing is. Aan deze goedkeuring wordt een aantal voorwaarden verbonden:

• De verkrijging van economisch eigendom vindt plaats gelijktijdig met of na het sluiten van de koopovereenkomst.

• Er bestaat een directe samenhang tussen de verkrijging van het juridisch eigendom en de daaraan voorafgaande verkrijging van het economisch eigendom.

• De verkrijger doet aangifte van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging.

• Er wordt voldaan aan alle overige wettelijke vereisten voor de vrijstelling of het 2%-tarief.

Bij de overdracht van economisch eigendom moeten zowel de verkoper als de koper aangifte doen. De verkoper moet de overdracht binnen twee weken aan de Belastingdienst melden middels een zogenaamd meldingsformulier overdrachtsbelasting. Voor de koper geldt een termijn van één maand na de eigendomsverkrijging. Binnen deze termijn moet aangifte zijn gedaan en eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting zijn betaald.

Opname in een verpleeghuis

De tweede nieuwe goedkeuring ziet toe op de situatie waarin bij het tekenen van de koopovereenkomst al duidelijk is dat één van de verkrijgers de woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan gaan gebruiken, omdat deze verkrijger binnen afzienbare tijd langdurig in een verpleeghuis (of soortgelijke instelling) zal worden opgenomen. Zonder de goedkeuring zou over het eigendomsaandeel van deze verkrijger 10,4% overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Ook deze uitkomst wordt gezien als ongewenst. Daarom mag op de verkrijging van deze persoon het verlaagde tarief (2%) worden toegepast. De verkrijger moet in dat geval wel een CIZ-indicatie voor langdurige zorg kunnen overleggen.

Overige goedkeuringen

Naast de twee hiervoor genoemde nieuwe goedkeuringen zijn in het beleidsbesluit twee andere goedkeuringen opgenomen. Het gaat hierbij om:

• Een correctiemogelijkheid als op het tijdstip van de verkrijging géén beroep is gedaan op de vrijstelling of het 2%-tarief (onderdeel 2); en

• De toepassing van de vrijstelling of het 2%-tarief in de situatie waarin het blote eigendom en een beperkt recht met betrekking tot een woning op dezelfde dag overgaan op de verkrijger(s) (onderdeel 3).

Conclusie

Dit artikel beschrijft twee nieuwe goedkeuringen voor de toepassing van de vrijstelling en het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. De goedkeuringen hebben betrekking op de overdracht van economisch eigendom voorafgaand aan de juridische levering (bijvoorbeeld bij een sleutelverklaring) en de situatie waarin bij het tekenen van de koopovereenkomst reeds duidelijk is dat één van de verkrijgers door een snelle en langdurige opname in een verpleeghuis de woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan gebruiken. Als Erkend Financieel Adviseur is het uiteraard essentieel dat u voldoende op de hoogte bent van dergelijke goedkeuringen. I

Economisch versus juridisch eigendom

De verkrijger van een woning wordt juridisch eigenaar nadat de overdracht bij de notaris is voltooid. Als dit nog niet het geval is, kan toch al sprake zijn van overdracht van economisch eigendom. Hierbij krijgt de verkrijger wel al het woongenot, betaalt deze de kosten en lasten en heeft deze belang bij de waardeontwikkeling van de woning. Voor de inkomstenbelasting volstaat economisch eigendom om de woning ook daadwerkelijk als eigen woning aan te merken.

Voorbeeld

Gwen en Duco (beiden 27 jaar) kopen op 1 juli 2023 hun eerste eigen woning voor € 420.000 (tevens marktwaarde). De overdracht van de woning bij de notaris staat gepland op 4 september 2023. Omdat Gwen en Duco de zomervakantie graag zouden gebruiken om in de woning te klussen en de verkopers inmiddels al naar een volgende woning zijn verhuisd, spreken zij met de verkopers af dat ze al op 1 augustus 2023 de sleutel van de woning krijgen.

Op 1 augustus 2023 gaat het economische eigendom over. De juridische eigendomsoverdracht vindt pas plaats op 4 september 2023. Een strikte toepassing van de Wbr zou ertoe leiden dat Gwen en Duco bij de economische eigendomsoverdracht 10,4% overdrachtsbelasting (€ 43.680) moeten betalen. Bij de juridische eigendomsoverdracht kunnen ze vervolgens de vrijstelling toepassen.

Door de goedkeuring kan de vrijstelling nu zowel bij de economische als bij de juridische levering worden toegepast. Gwen en Duco zijn hierdoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Levensverzekering