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FOCUS IMMOBILIER
IMMOBILIER DE BUREAUX
LA SOUS-LOCATION EN HAUSSE
Les principales tendances de l’immobilier de bureaux sont la flexibilisation du lieu de travail et la sous-location. Mais ces tendances générales et les effets de la crise sanitaire influencent-ils la manière dont les entreprises de transport concevront leurs bureaux à l’avenir ?
Peter Ooms
Selon Bart Vanderhoydonck (Cushman & Wakefield), certaines entreprises peuvent économiser 25 à 45 % de leur surface de bureaux. « Il y a six ans, le courtier international Jones Lang Lasalle annonçait que les flexspace allaient bientôt occuper 30 % du marché des bureaux. La Belgique est encore loin de ce pourcentage », explique Dirk Paelinck, fondateur d’Interoffices et Workero, des sociétés qui offrent des espaces de travail flexibles.
MOINS DE M2 ET DES CONTRATS PLUS COURTS
Cette tendance est également due à la flexibilisation croissante des contrats, tant du point de vue de la surface que de la durée. « Les entreprises désirent pouvoir louer plus ou moins de mètres carrés en fonction de leurs besoins du moment. Elles ne souhaitent donc plus s’engager sur le long terme. Finis les neuf ans. Elles optent pour des contrats de location d’un an. », explique Dirk Paelinck. La crise sanitaire renforce ces évolutions vers la flexibilisation et la sous-location. Les collaborateurs ont intégré le télétravail, et les entreprises ont ainsi tendance à réduire la taille de leurs bureaux. La Commission européenne, par exemple, veut réduire ses bureaux bruxellois de 780 000 à 580 000 m2. Une évolution également rendue possible par le fait que des espaces de travail sont traditionnellement mis à la disposition de consultants externes. Cela ne sera plus le cas à l’avenir. Ces contrats plus courts sont problématiques pour les propriétaires qui ont contracté des prêts beaucoup plus longs. Le Fonds Monétaire International a récemment publié
Le télétravail perdurera, mais certains collaborateurs ont hâte de pouvoir se retrouver. Les bureaux peuvent recevoir une nouvelle fonction et servir de local de formation, par exemple.
un rapport dans lequel il s’inquiète des conséquences de cette tendance sur l’évaluation des prêts concernés auprès des banques et sur les fonds qui investissent dans ces biens immobiliers. Par ailleurs, de nombreux employés souhaitent retourner au bureau. Dirk Paelinck imagine l’avenir comme un mélange de travail au bureau et de télétravail, accompagné de la création de sites décentralisés permettant aux collègues de travailler ensemble dans des bureaux régionaux.
LE TÉLÉTRAVAIL N’EST PAS TOUJOURS POSSIBLE
Bart Vanderhoydonck (Cushman & Wakefield) pointe toutefois une différence entre le secteur du transport et les autres branches. « Dans le transport, les bâtiments ont très fréquemment une fonction combinée : bureau, atelier et, de plus en plus souvent, entrepôts. Seules les très grandes entreprises ont des sièges sociaux distincts, qui ne diffèrent pas de ceux des multinationales d’autres secteurs. Dans ce cas-là, l’impact du confinement et du télétravail est comparable. Je m’attends donc à ce que ces entreprises réagissent de la même manière. Certaines sociétés donneront plus d’espace à leur personnel afin de garantir le maintien des distances de sécurité. Mais je pense qu’une grande majorité laisseront leur personnel travailler plus souvent à la maison et réduiront le nombre de postes de travail disponibles dans leurs bureaux. Les grandes organisations auraient ainsi besoin de 25 à 45 % de mètres carrés en moins. Une diminution qui leur permettrait de réaliser de larges économies », explique Bart Vanderhoydonck. « Toutes les entreprises ne peuvent pas se permettre de conserver un télétravail à 100 %. Cela dépend de la fonction des différents employés. Et je pense que dans une entreprise de transport moyenne, certaines tâches ne se prêtent pas facilement au télétravail. Les planificateurs, en particulier, bénéficient grandement du fait de pouvoir se réunir et communiquer directement les uns avec les autres. Une entreprise de transport moyenne compte peut-être six à dix planificateurs, qu’il vaut mieux en outre réunir dans une pièce. Cela ne changera pas. Dans les entreprises disposant de plus grands entrepôts, la coordination des magasiniers se fera, elle aussi, toujours sur place », explique Bart Vanderhoydonck.
NOUVELLE FONCTION
Toutefois, d’autres tâches administratives, comme la facturation, ont été largement numérisées dans le secteur des transports et n’ont plus besoin d’être effectuées sur place. « La crise sanitaire a permis au télétravail de faire ses preuves. La productivité est restée satisfaisante, même sans contrôle direct. Mais certains collaborateurs ont hâte de pouvoir se retrouver. Les bureaux acquièrent une nouvelle fonction : ils deviennent des lieux de rencontre plus que des lieux de travail, avec l’échange d’informations comme clé de voûte. Cette évolution a une influence sur l’aménagement : grandes et petites salles de réunion, coins de rencontre, espaces de réunion informels, espaces pour téléphoner, etc. Les employés devront partager les postes de travail disponibles. Ils devront alors les réserver. Vous verrez que les lieux de travail auront l’air plus amusants et accueillants », ajoute Vanderhoydonck. Le coronavirus a renforcé cette tendance, mais a également créé d’autres exigences : un lieu de travail sain et des services supplémentaires. « Les entreprises souhaitent également renforcer l’expérience sur leur site, afin de stimuler la collaboration. Je pars du principe que les grandes entreprises, en particulier, sont plus exigeantes en matière d’immobilier : d’une part, les bureaux doivent être aussi flexibles que possible, mais d’autre part, ils doivent offrir des services supplémentaires à leurs utilisateurs finaux, être joliment et confortablement meublés, permettre d’organiser des conférences et des événements dans l’espace commun et, surtout, faciliter la collaboration avec des partenaires qui peuvent l’aider à progresser », déclare Dirk Paelinck. « Une autre tendance est le retour du travail décentralisé. Les jeunes ne veulent plus du long trajet quotidien vers Bruxelles. Les entreprises mettent donc en place des bureaux satellites dans les différentes provinces. Un changement qui renforce le besoin d’une surface limitée dans plusieurs sites répartis dans le pays, mais qui fait chuter le nombre de mètres carrés nécessaires au siège. »
MÈTRES CARRÉS EXCÉDENTAIRES
Les locataires loueront donc une surface plus petite et remettront ces mètres carrés inutilisés à la disposition du propriétaire. Les
Dirk Paelinck, Workero : « Des dizaines d’entreprises cherchent une solution pour leurs mètres carrés excédentaires. »
propriétaires des bâtiments ou ceux qui disposent de contrats à long terme chercheront de plus en plus à sous-louer cet espace. « Mais pour les entreprises de transport situées dans les zones industrielles, ce ne sera pas évident. Je pense qu’elles sont plus susceptibles d’utiliser elles-mêmes les espaces vides pour en faire des salles de réunion, une cafétéria ou des vestiaires supplémentaires pour les chauffeurs. Les espaces de détente gagnent également en popularité. », précise Bart Vanderhoydonck. « Avec Workero, nous sommes maintenant en contact avec des dizaines d’entreprises qui cherchent une solution pour leurs mètres carrés excédentaires. Je tiens également à préciser que la sous-location doit comprendre suffisamment de mètres carrés pour pouvoir couvrir les frais supplémentaires », explique Dirk Paelinck de Workero. Workero est un prestataire de services qui aide les entreprises à optimiser leur immobilier de bureau. En Belgique, Workero a déjà aidé de grandes entreprises telles que P&G et Décathlon à louer des espaces de travail vides à des partenaires afin de renforcer la collaboration entre des équipes mixtes de collaborateurs internes et externes ou de développer de nouveaux projets. Workero donne à ces surfaces vides une nouvelle fonction en facilitant l’innovation ouverte. « Nous gérons désormais 2000 m2 de bureaux pour P&G, où 42 startups se sont établies et ont un accès direct aux experts de la multinationale dans différents domaines », explique Dirk Paelinck. Le logiciel de Workero assure une gestion efficace de ces postes de travail et de la relation entre les utilisateurs finaux et les propriétaires de bâtiments et entreprises.
1,9 % DE POSTES DE TRAVAIL FLEXIBLES
En Belgique, les postes de travail flexibles n’en sont qu’à leurs balbutiements, car ils ne représentent que 1,9 % des 21 millions de mètres carrés disponibles. Aux États-Unis, ce pourcentage s’élève déjà à 27,2 %.
LA ‘VILLE DU QUART D’HEURE’
La stratégie des grandes villes qui souhaitent devenir des ‘ villes du quart d’heure’» n’est pas sans conséquence pour les entreprises qui désirent rendre leurs biens immobiliers plus attirants. « Les défenseurs de ce projet, comme la maire de Paris, Anne Hidalgo, veulent limiter le trafic et les déplacements dans la ville en veillant à ce que les habitants aient accès à tout ce dont ils ont besoin dans un rayon de 15 minutes à pied ou à vélo. Des enquêtes montrent que les jeunes travailleurs sont aussi en faveur de cette ville du quart d’heure. 68 % d’entre eux sont même prêts à accepter un salaire inférieur contre de meilleures conditions de vie, comme un trajet domicile-travail plus court », ajoute Dirk Paelinck. Ce concept s’inscrit parfaitement dans l’objectif de réduction des émissions de CO2 fixé par l’Accord de Paris et concrétisé par le Green Deal de la Commission européenne. « Il ne faut pas oublier que les bâtiments sont les plus gros émetteurs de gaz à effet de serre. Avec 35 %, la fonction occupe la première place du podium. La mobilité, par exemple, obtient un score de 16 %. Cela est dû à la forte demande en énergie du chauffage et de la climatisation des bâtiments. La Commission met maintenant à disposition d’énormes sommes pour la mise en place de mesures drastiques. Les émissions doivent donc être réduites rapidement et de manière drastique. L’objectif est de parvenir à la neutralité carbone d’ici 2050. Cela signifie également que de nombreux bâtiments devront être rénovés pour satisfaire aux nouvelles normes. La Commission européenne souhaite au minimum doubler le taux de rénovation en le faisant passer de 1 % à au moins 2 %. Cela aura un effet radical sur les émissions et cela créera plus d’un million de nouveaux emplois », déclare Dirk Paelinck.
