بغداد القرن الحادي والعشرين - المدينة التاريخية 5/5 . Baghdad 21st Century - The Historical City 5/5 by Turath

‫سقوط المدينة‬ ‫انهيار الدولة العباسية‬ ‫المسار الزمني لتاريخ المدينة‬ ‫حصار وغزوات‬ ‫مشاهدات الرحالة‬ ‫رحلة تافرنييه‬ ‫رحلة كارستن نيبور‬ ‫رحالت فيلكس جونز‬ ‫القرن التاسع عشر‬ ‫الهيكل الحضري‬ ‫سور المدينة‬ ‫بغداد والنهر‬ ‫شبكة الطرق‬ ‫النسيج الحضري‬ ‫المدينة في القرن العشرين‬ ‫بغداد عام ‪2017‬‬ ‫مائة عام من التطور‬ ‫اندثار المدينة القديمة‬ ‫تغير البنية الحضرية في القرن العشرين‬ ‫الربع االول من القرن‬ ‫الربع الثاني من القرن‬ ‫الربع الثالث من القرن‬ ‫الربع االخير‬ ‫سياسات التطوير في القرن العشرين‬ ‫مسار التطور‬ ‫تحديث المدينة‬ ‫المعضلة االساسية‬ ‫الموروث العمراني‬ ‫شارع الرشيد مثال‬ ‫حروب ونزاعات‬ ‫التمزق المتنامي‬

‫‪50‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪54‬‬ ‫‪56‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪62‬‬ ‫‪64‬‬ ‫‪66‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪93‬‬ ‫‪94‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪98‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪108‬‬ ‫‪112‬‬ ‫‪114‬‬ ‫‪115‬‬ ‫‪116‬‬ ‫‪124‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪127‬‬

‫‪128‬‬

‫المدينة في مستهل القرن الحادي والعشرين‬ ‫احساس المكان‬ ‫موقع المدينة التاريخية‬ ‫قلب المدينة‬ ‫نظرة على المنطقة‬ ‫مجتمع المدينة‬

‫‪130‬‬ ‫‪132‬‬ ‫‪134‬‬ ‫‪136‬‬ ‫‪138‬‬

‫الحالة الحضرية‬ ‫استعماالت االرض‬ ‫الوضع العمراني‬ ‫النقل والمرور‬ ‫البنى التحتية‬ ‫الهيكل الحضري‬ ‫ضفة النهر‬ ‫السدة الترابية‬ ‫بانوراما الواجهة النهرية‬ ‫المشهد الحضري‬ ‫االنحسار المتصاعد‬ ‫شارع الرشيد‬ ‫اختالل الوظائف الحضرية‬ ‫الوضع العمراني‬ ‫الطرز المعمارية‬ ‫حالة الشارع‬ ‫بانوراما جدار الشارع‬ ‫العناصر المعمارية‬ ‫المشهد الحضري‬ ‫تعريق الحداثة‬ ‫الساحات والمناطق المفتوحة‬ ‫ميادين المنطقة‬ ‫ساحة الباب الشرقي‬ ‫ساحة السنك‬ ‫ساحة حافظ القاضي‬ ‫ساحة جامع مرجان‬ ‫ساحة الرصافي‬ ‫ساحة الميدان‬ ‫باحة وزارة الدفاع‬ ‫المشهد الحضري‬ ‫امكانات مهدورة‬ ‫االسواق التجارية‬ ‫المحرك االقتصادي للمدينة‬ ‫اسواق الجملة‬ ‫حال االسواق العمرانية‬ ‫مسح االسواق‬ ‫المشهد الحضري‬ ‫اكتظاظ وفوضى‬ ‫االحياء واالزقة‬ ‫مسارات تاريخية‬ ‫حالة المباني التراثية‬ ‫المناطق السكنية القديمة‬ ‫استعماالت المباني التراثية‬

‫‪142‬‬ ‫‪144‬‬ ‫‪148‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪158‬‬ ‫‪160‬‬ ‫‪162‬‬ ‫‪178‬‬ ‫‪179‬‬ ‫‪183‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪188‬‬ ‫‪192‬‬ ‫‪194‬‬ ‫‪206‬‬ ‫‪220‬‬ ‫‪221‬‬ ‫‪222‬‬ ‫‪224‬‬ ‫‪226‬‬ ‫‪228‬‬ ‫‪230‬‬ ‫‪232‬‬ ‫‪234‬‬ ‫‪236‬‬ ‫‪238‬‬ ‫‪239‬‬ ‫‪240‬‬ ‫‪242‬‬ ‫‪245‬‬ ‫‪246‬‬ ‫‪258‬‬ ‫‪259‬‬ ‫‪262‬‬ ‫‪264‬‬ ‫‪266‬‬ ‫‪268‬‬

‫مقدمة بقلم د خالد السلطاني‬ ‫تقديم‬ ‫تقديم بقلم المؤلف‬

‫‪10‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪16‬‬

‫‪2‬‬

‫ما قبل النشوء‬ ‫بغداد والعالم القديم‬ ‫حضارات متعاقبة‬ ‫الموقع واصل االسم‬ ‫اختيار موقع المدينة‬

‫‪4‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪10‬‬

‫النشوء‬ ‫تخطيط المدينة‬ ‫المدينة المدورة‬ ‫اسوار المدينة‬ ‫مسجد المنصور‬ ‫الطاقات‬

‫‪12‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪22‬‬

‫تطور المدينة‬ ‫صعود المدينة المدورة‬ ‫توسع المدينة‬ ‫وصف المدينة‬ ‫مدينة العلوم‬ ‫مدينة اآلداب‬ ‫مدينة الفنون‬ ‫عمارة المدينة‬

‫‪24‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪40‬‬

‫تدهور المدينة‬ ‫نكبات المدينة‬ ‫بزوغ الرصافة‬ ‫مشاهدات ابن جبير‬

‫‪44‬‬ ‫‪46‬‬ ‫‪48‬‬

‫االستراتيجية السادسة‬ ‫البنى التحتية‬ ‫الخدمات‬ ‫المرور والمواصالت‬ ‫خالصة االستراتيجية السادسة‬ ‫االستراتيجية السابعة‬ ‫اعادة الذاكرة المدينية‬ ‫منهجية اعادة الذاكرة‬ ‫التراث العمراني‬ ‫الذاكرة المرتبطة‬ ‫مخطط مواقع الذاكرة المرتبطة‬ ‫التراث غير المادي‬ ‫خالصة االستراتيجية السابعة‬ ‫اعتبارات تخطيطية وتصميمية‬ ‫بغداد ‪ 21‬االطار الشامل‬ ‫المخطط الشامل لالحياء‬ ‫حصيلة المخطط الشامل‬ ‫الصورة النهائية‬ ‫النتائج المتوقعة‬ ‫الخالصة‬ ‫من اجل المستقبل‬ ‫الماضي يعود الى المستقبل‬

‫‪442‬‬ ‫‪444‬‬ ‫‪448‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪458‬‬ ‫‪460‬‬ ‫‪462‬‬ ‫‪482‬‬ ‫‪498‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪506‬‬ ‫‪508‬‬ ‫‪510‬‬

‫‪516‬‬ ‫‪517‬‬

‫‪520‬‬ ‫عدم استكمال المشاريع‬ ‫اخفاق السياسات المتبعة‬ ‫عدم كفاية التخصيصات‬ ‫تفتت العائديات العقارية‬ ‫انواع االمالك في المنطقة‬

‫‪520‬‬ ‫‪522‬‬ ‫‪522‬‬ ‫‪524‬‬ ‫‪526‬‬

‫تذليل التحديات‬ ‫توفير السيولة الالزمة للتنفيذ‬ ‫التجارب العالمية‬ ‫توطين التجارب الحضرية‬

‫‪544‬‬ ‫‪546‬‬ ‫‪547‬‬

‫‪548‬‬

‫‪512‬‬ ‫‪514‬‬

‫‪518‬‬

‫مقدمة‬ ‫مراجعة التحديات‬

‫المستلزمات والخطوات التنفيذية‬ ‫االطار التشريعي‬ ‫الشراكة ما بين القطاع العام والخاص‬ ‫المؤسسة العقارية للتطوير‬ ‫االعتبارات االدارية‬ ‫استراتيجيات التنفيذ‬ ‫مراحل التنفيذ‬ ‫حصيلة التنفيذ‬ ‫سلبيات وايجابيات‬ ‫من اجل التحقيق‬ ‫المدينة التاريخية‬

‫‪531‬‬ ‫‪532‬‬ ‫‪534‬‬ ‫‪536‬‬ ‫‪537‬‬ ‫‪540‬‬ ‫‪542‬‬

‫‪528‬‬ ‫‪529‬‬ ‫‪530‬‬

‫بغداد اليوم‬ ‫كلمة اخيرة‬

‫‪550‬‬ ‫‪552‬‬

‫المباني الدينية‬ ‫المباني االخرى‬ ‫المشهد الحضري لالحياء‬ ‫المشهد الحضري للمباني‬ ‫الحالة الحضرية للمدينة التاريخية‬ ‫المشهد الحضري العام‬ ‫فشل المركز‬

‫‪270‬‬ ‫‪274‬‬ ‫‪276‬‬ ‫‪277‬‬ ‫‪278‬‬ ‫‪280‬‬ ‫‪281‬‬

‫رؤية الحفاظ‬ ‫اشكالية االحياء الحضري‬ ‫اهداف التنمية المستدامة‬ ‫التعامل مع المناطق الحضرية‬ ‫االطار الشامل للتطوير‬ ‫مركز عصري عريق‬

‫‪336‬‬

‫‪282‬‬

‫مقدمة‬ ‫المدينة والمركز‬ ‫استرداد المركزية المفقودة‬

‫‪284‬‬ ‫‪289‬‬

‫المنهجية‬ ‫خطوات تحديد الرؤية‬ ‫تحديد مواطن الضعف‬ ‫اسواق الجملة‬ ‫االصالح والتمهيد‬ ‫بناء المستقبل‬ ‫المقومات الحضرية‬ ‫القيم‬ ‫القاعدة الحضرية‬ ‫مبادئ الرؤية‬ ‫المبادئ التوجيهية‬ ‫اعادة تجسيد التاريخ‬

‫‪286‬‬ ‫‪287‬‬ ‫‪289‬‬ ‫‪294‬‬ ‫‪296‬‬ ‫‪298‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪306‬‬ ‫‪308‬‬ ‫‪309‬‬

‫بغداد ‪21‬‬ ‫االهداف‬ ‫هيكلية الرؤية‬ ‫الرؤية ثالثية االبعاد‬ ‫اعادة التشكيل المكاني‬ ‫اعادة التوازن الوظيفي‬ ‫اعادة الذاكرة المدينية‬ ‫رؤية البنى التحتية‬ ‫الرؤية المرورية‬

‫‪310‬‬ ‫‪312‬‬ ‫‪314‬‬ ‫‪316‬‬ ‫‪318‬‬ ‫‪320‬‬ ‫‪324‬‬ ‫‪326‬‬

‫‪328‬‬ ‫‪330‬‬ ‫‪331‬‬ ‫‪332‬‬ ‫‪334‬‬ ‫‪335‬‬

‫مقدمة‬ ‫استراتيجيات التحول واالحياء‬ ‫السياسات التخطيطية العامة‬ ‫االستراتيجية االولى‬ ‫عودة النهر الى المدينة‬ ‫مخطط هيكلية ممشى النهر‬ ‫مخطط هيكلية الشرفة‬ ‫خالصة االستراتيجية االولى‬ ‫االستراتيجية الثانية‬ ‫ميادين لقاء وفرح‬ ‫مخطط منظومة الميادين‬ ‫خالصة االستراتيجية الثانية‬ ‫االستراتيجية الثالثة‬ ‫السفر عبر سيمفونية حضرية‬ ‫مخطط هيكلية احياء الشارع‬ ‫خالصة االستراتيجية الثالثة‬ ‫االستراتيجية الرابعة‬ ‫تجربة تسوق مميزة‬ ‫مخطط هيكلية االسواق‬ ‫خالصة االستراتيجية الرابعة‬ ‫االستراتيجية الخامسة‬ ‫قرى خضراء وسط المدينة‬ ‫المسارات التاريخية‬ ‫احياء النسيج العمراني‬ ‫مخطط احياء المسارات واالحياء‬ ‫خالصة االستراتيجية الخامسة‬

‫‪338‬‬ ‫‪340‬‬ ‫‪341‬‬ ‫‪342‬‬ ‫‪356‬‬ ‫‪358‬‬ ‫‪360‬‬ ‫‪362‬‬ ‫‪372‬‬ ‫‪374‬‬ ‫‪376‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪402‬‬ ‫‪404‬‬ ‫‪418‬‬ ‫‪420‬‬ ‫‪422‬‬ ‫‪424‬‬ ‫‪434‬‬ ‫‪438‬‬ ‫‪440‬‬

‫تفاصيل لواهجة احد‬ ‫الاباي يف شارع الرش يد‬

‫احد الاواي اخلزفية‬ ‫الصنوعة يف بغداد‬ ‫واليت ترجع اىل‬ ‫العرص العابايس‬

‫من حق كل انسان ان يحلم ولكن من حق المدينة ان يتحول الحلم الى حقيقة وواقع يعيشه ويتمتع‬ ‫به سكانها وزوارها على حد سواء‪ .‬ومن حق بغداد ان تعود لتكون االفضل في كل شئ‪.‬‬ ‫في الواقع الذي نعيشه اليوم‪ ،‬فان اي رؤية ال يمكن تحقيقها ونقلها من مجرد امنيات على الورق‬ ‫الى حقيقة واقعة اال من خالل تأمين كافة مستلزمات التنفيذ‪ ،‬واهمها بالطبع تامين الموارد الالزمة‬ ‫للتنفيذ السليم‪.‬‬

‫‪519‬‬

518

‫مشاريع منجزة عىل الورق‬ ‫تعددت الشاريع اليت‬ ‫اعدت لدينة بغداد منذ‬ ‫س ابعينات القرن الايض ومل‬ ‫تس تطع اجلهات العنية‬ ‫تنفيذها بعد ان مت‬ ‫اس متالك اراضهيا وبقيت‬ ‫خالية حىت اليوم‪.‬‬ ‫اخملطط يف الوسط يابني‬ ‫الناطق الس متلكة منذ‬ ‫س ابعينات القرن الايض ومل‬ ‫يمت تطويرها معلمة ابالصفر‬ ‫اعىل اليسار‪ :‬مرشوع‬ ‫تطوير الرصافة‬ ‫اسفل اليسار‪ :‬مرشوع‬ ‫تطوير الكرخ‬ ‫الصور الاخرى تتعلق‬ ‫مبشاريع اخرى اس تمكلت‬ ‫دراساهتا ومل تنفذ مكرشوع‬ ‫تطوير ابو نواس والابتاويني‬ ‫واليدان ومناطق اخرى‬ ‫من الدينة‪.‬‬

‫‪521‬‬

‫قد يبدو للبعض ان ما مر في الفصل السابق ال يعدو ان يكون حلما غير قابل للتحقيق ومخططا‬ ‫طوبائيا لتصور بغداد المستقبل‪ .‬ولكن هل يمكن تحويل هذا الحلم الى حقيقة ؟‬

‫قصور الرؤية التخطيطية‬ ‫يف العقود امخلسة الاضية‬ ‫مل تنفذ مشاريع لتطوير‬ ‫بغداد ابلعىن التخطيطي‬ ‫وعىل الاخص يف مركزها‬ ‫التارخيي‬

‫على الصعيد االنساني ‪ ،‬علمتنا‬ ‫الحياة ان تحقيق االحالم يمكن من خالل‬ ‫الثقة بالقدرات وتحديد مواطن الضعف‪،‬‬ ‫ومن ثم تحديد االهداف واستغالل‬ ‫االمكانيات المتاحة ‪ .‬اما على الصعيد‬ ‫التخطيطي فان نفس هذه الخطوات‬ ‫تنطبق على امكانية تحقيق الرؤى‬ ‫الموضوعة للمدينة بمفردات مختلفة ‪.‬‬

‫اال انه وقبل الخوض في مستلزمات تحويل الرؤى الى واقع على االرض‪ ،‬ينبغي معرفة ماهية‬ ‫التحديات والتعرف على مشاكل التجارب السابقة التي واجهتها مشاريع التطوير في المدينة ‪.‬‬ ‫واقع مشاريع التطوير خالل القرن الماضي‬ ‫من االهمية بمكان التاكيد على عدم إمكانية تطوير مركز المدينة التاريخي من دون خطة شاملة‬ ‫متكاملة تتضمن كافة المحاور‪ .‬ومن هنا فان الحرص على انجاح مشاريع التطوير واإلحياء في المستقبل‬ ‫يحتم مراجعة سريعة لواقع مشاريع التطوير في مدينة بغداد في العقود الماضية من اجل التعرف على‬ ‫االشكاالت والعراقيل التي واجهتها هذه المشاريع واسباب فشلها‪.‬‬ ‫وبصورة عامة فان الحاجة الى كسب الرأي العام أدت الى اعتماد سياسات آنية ركزت على‬ ‫المحتوى التجميلي المحدود من دون االعتماد على خطط تنمية نوعية بمديات مختلفة من اجل النهوض‬ ‫بالمنطقة ‪ ،‬حيث ان السياسات المتبعة من قبل الجهات التنفيذية او التخطيطية على حد سواء دأبت على‬ ‫انفاق االموال من اجل اجراء عمليات تجميل ترقيعية‪ ،‬ال تمثل عملية تطوير حقيقية في الواقع‪ ،‬ولم تؤد‬ ‫اال الى نتائج عكسية كانت لها تاثيرات كارثية على هوية المدينة ونسيجها العمراني وتكاملها‬ ‫المورفولوجي والوظيفي‪.‬‬ ‫عدم استكمال المشاريع‬ ‫ان احد المشاكل التي تعاني منها مدينة بغداد عموما ومركزها بشكل خاص تكمن في عدم استكمال‬ ‫الخطط التنموية لتطوير المدينة‪ .‬ويتجلى هذا المثال في مشروع تطوير الكرخ اذ قامت الدولة بانشاء‬ ‫المباني التابعة لها في المخطط‪ ،‬بينما تخفي هذه المباني الحديثة مباني المواطنين الخربة التي تركت‬ ‫مهملة منذ عقود من الزمن ببنى تحتية متهالكة‪ .‬وينطبق هذا النموذج على مناطق متعددة من مركز بغداد‬ ‫مثل شارع الخلفاء وساحة الميدان وغيرها‪ .‬هذا التشابه بين هذه االمثلة يجعل المرء يتساءل عن مغزى‬ ‫واسباب توقف هذه المشاريع وعدم استكمالها وعلى االخص بعد مضي عدة عقود على المباشرة بها‪.‬‬

‫‪520‬‬

‫بعد ان مت شق شارع‬ ‫اخللفاء يف الرصافة وشارع‬ ‫حيفا يف الكرخ يف‬ ‫مخسينات وس ابعينات القرن‬ ‫الايض عىل التوايل ‪ ،‬سببا‬ ‫كسابقهام شارع الرش يد‬ ‫الكثري من ادلمار للنس يج‬ ‫احلرضي التارخيي للمنطقة‪.‬‬ ‫ورمغ ذكل مل تكمتل منذ‬ ‫ذكل الوقت صورة الشوارع‬ ‫اجلديدة وما ختفيه من‬ ‫خرائب خلفها‪.‬‬

‫شارع اخللفاء‬ ‫الرصافة‬

‫شارع حيفا‬ ‫الكرخ‬

‫بصورة عامة فان تدهور الوضع العمراني‬ ‫العام وخاصة في مركز المدينة التاريخي ادى الى‬ ‫اعتماد سياسات آنية ركزت على المحتوى التجميلي‬ ‫المحدود من دون االعتماد على خطط تنمية نوعية‬ ‫بمديات مختلفة من اجل النهوض بالمنطقة ‪ ،‬وذلك‬ ‫لحاجة الجهات التنفيذية الى كسب الرأي العام‬ ‫وتخفيف الضغوط الشعبية‪.‬‬ ‫دأبت السياسات المتبعة من قبل الجهات‬ ‫التنفيذية او التخطيطية على حد سواء على انفاق‬ ‫االموال من اجل اجراء عمليات تجميل ترقيعية‬ ‫ليست لها اي قيمة حقيقية في الواقع ولم تؤد اال الى‬ ‫نتائج عكسية كانت لها تاثيرات كارثية على هوية‬ ‫المدينة ونسيجها العمراني وتكاملها المورفولوجي‬ ‫والوظيفي‪.‬‬

‫ال ميكن تطوير النطقة‬ ‫عن طريق اعادة طالء‬ ‫الاباي وامنا ينبغي ان‬ ‫يكون ذكل مضن‬ ‫خمطط شامل‬

‫‪523‬‬

‫اخفاق السياسات المتبعة‬

‫دأبت االدارات المتعاقبة خالل القرن الماضي على اتباع سياسات تنفيذية لم تؤت ثمارها ضمن‬ ‫النموذجين التاليين‪:‬‬ ‫النموذج التقليدي‪ :‬ان النموذج التقليدي المتبع في تطوير مناطق محددة يتمثل في اتباع طريقة‬ ‫"االستمالك" اي الشراء االجباري لألمالك من قبل الدولة بموجب قانون االستمالك رقم ‪ 12‬لسنة ‪1981‬‬ ‫األمر الذي يمكنها من تطوير هذه المناطق بصورة شاملة‪.‬‬ ‫نموذج التطور الطبيعي‪ :‬ويتمثل الحل االخر في العمل على اساس التطوير التدريجي والمقنن بموجب‬ ‫الملكيات العائدة للدولة‪ ،‬وانتظار قيام اصحاب العقارات بتطوير عقاراتهم في المنطقة بموجب امكانياتهم‬ ‫وتوجهاتهم التي يمكن ان ال تتناسب والمخطط الشامل للتطوير‪.‬‬

‫قصور النظرة التخطيطية‬ ‫مل تمتكن الادارات السابقة‬ ‫سواء مهنا الركزية ام احمللية من‬ ‫تطوير النطقة تطويرا شامال‬ ‫بل اكتفت بابعض الشاريع‬ ‫الصورية والرتقيعية التفرقة‬

‫اال انه في حالة وحجم واتساع مركز بغداد التاريخي فان ايا من هذه البدائل ال يبدو قابال للتطبيق ‪.‬‬ ‫فالمبالغ الهائلة التي تستلزمها اي عملية استمالك لألراضي واألمالك وعلى االخص في مركز بغداد تجعل‬ ‫مجرد البدء في عملية التطوير عملية شبه مستحيلة تثقل كاهل الميزانية العامة للدولة في حالة اللجوء الى‬ ‫النموذج التقليدي‪.‬‬ ‫اما في حالة نموذج التطور الطبيعي فان اللجوء الى هذا الخيار سيؤدي الى اقامة جزر من المباني‬ ‫المحدثة العائدة للدولة ضمن بحر من المباني الخربة العائدة للقطاع الخاص‪ ،‬األمر الذي سيؤدي الى تخريب‬ ‫البنى التحتية واضمحاللها انتظارا إلعمار المنطقة برمتها الذي يمكن ان يتأخر لعقود من الزمن تبعا لظروف‬ ‫اصحاب المباني من القطاع الخاص‪.‬‬ ‫عدم كفاية التخصيصات الحكومية‬

‫ان السبب الرئيسي في فشل وتوقف مشاريع التطوير يعود الى عدم كفاية التخصيصات الحكومية‬ ‫للمشروع‪ ،‬اذ يتوقف المشروع بعد انجاز جزء يسير منه بالنظر لنفاد الموارد الالزمة الكماله‪ .‬حيث يتحول‬ ‫الى مشروع مجتزأ لبناء بعض المباني او تجديد بعض االسواق بشكل ال يخدم اهداف التطوير الشامل‪ .‬السبب‬ ‫اآلخر يكمن في غياب السياسات التخطيطية ضمن مخطط شامل للتطوير‪ ،‬حيث يتم االكتفاء بالشكليات ويتم‬ ‫تطوير المناطق المطلة على الشوارع الرئيسية فقط وتهمل المناطق الداخلية التي تشكل جوهر البنية الحضرية‪.‬‬ ‫مشكلة االستمالكات‬ ‫السبب االخر هو االصطدام بمشكلة االستمالكات‪ .‬فاالستمالك من قبل الدولة يعني (نزع الملكية ألجل‬ ‫المنفعة العامة مقابل تعويض عادل) وهو ما يواجه عمليات التطوير اذ تزيد هذه المشكلة من تفاقم العجز‬ ‫المالي للمشروع بالنظر لما تتطلبه من مبالغ باهضة قبل البدء بالمشروع مما يسبب توقفه‪.‬‬ ‫ويبدو واضحا ان مشكلة عدم كفاية التخصيصات الحكومية للمشاريع هي احدى اهم المعوقات التي‬ ‫تجهض خطط التطوير لما تشكله من اعباء اضافية على الدولة ولتعارضها مع اولويات التنمية في بلد يحتاج‬ ‫الى استثمارات هائلة في شتى المجاالت‪.‬‬

‫‪522‬‬

‫عالوة على المساجد المنتشرة في المنطقة فان االوقاف‬ ‫"السنية" تملك الكثير من األمالك الموقوفة وخاصة منها‬ ‫الخانات والعديد من المواقع التجارية داخل االسواق التاريخية‪.‬‬ ‫وتشاركها االوقاف الشيعية والمسيحية التي تعود ملكية األماكن‬ ‫الدينية والمزارات التابعة لها‪.‬جامع مرجان مثال ؟‬ ‫ان التشابك المعقد للملكيات وتعدد جهات اتخاذ القرار‬ ‫تعدان من اهم العوائق التي تواجه اية عملية للحفاظ على‬ ‫الموروث العمراني وصيانته‪ .‬فمن جهة يعيق تشابك الملكيات‬ ‫سهولة اتخاذ القرارات المتعلقة بهذه االمالك واستمرار اهمالها‪،‬‬ ‫ومن جهة ثانية يشكل تعدد المرجعيات والجهات وعدم وجود‬ ‫جهة او مرجعية تتولى السيطرة على نوعية اعمال الترميم‬ ‫والصيانة في هذه المباني في كثير من االحيان الى فقدان القيمة‬ ‫التاريخية والتراثية لهذه المباني بشكل غير مقصود‪.‬‬

‫قطاع ب‬

‫قطاع ج‬

‫قطاع د‬

‫امالك يمكن استثمارها‬ ‫امالك ينبغي الحفاظ عليها‬ ‫امالك ذات اهمية تراثية‬ ‫فضاءات عامة‬

‫قطاع هـ‬

‫قطاع و‬

‫‪525‬‬

‫تفتت وتعدد الملكيات والعائديات العقارية‬ ‫يشكل تشابك وتعدد الملكيات والعائديات العقارية في المنطقة القديمة احد القضايا‬ ‫الرئيسية التي تواجه عملية التطوير والحفاظ في مدينة بغداد عموما وفي مركز المدينة القديم‬ ‫بشكل خاص‪.‬‬ ‫فغالبا ما يكون هنالك العشرات بل المئات من الورثة المالكين لمبنى واحد وبالتالي فانه‬ ‫من شبه المستحيل ان يجمع هؤالء المالكين لالتفاق واالنفاق على مبنى متهريء وعلى االخص‬ ‫فان اغلب هؤالء قد يكونون غير متواجدين في البالد اصال او انهم غير مهتمين بصرف اي‬ ‫جهد مادي ا و معنوي من اجل استثمار هذه المباني لعدم جدواها االقتصادية كونها في مناطق‬ ‫متهرئة ومهجورة او يكونون ببساطة غير قادرين على تحمل نفقات التطوير والصيانة‪.‬‬ ‫المباني المملوكة للقطاع العام‬ ‫كما ان وجود الكثير من المباني المستملكة من قبل دوائر حكومية ووزارات او تابعة‬ ‫للمديرية العامة لعقارات الدولة التابعة لوزارة المالية حيث تعاني هذه االمالك من ضعف‬ ‫االدارة والبيروقراطية وعدم وجود تخصيصات للصيانة مما يعرضها للتلف واالندثار‪.‬‬

‫وثيقة بيع عقار يف‬ ‫بغداد تعود اىل‬ ‫العام ‪1865‬م‬

‫قطاع أ‬

‫رمس بياي لعائدية اللكيات‬ ‫العقارية يف مركز بغداد‬ ‫التارخيي‬

‫‪524‬‬

‫تشكل الملكيات العقارية العائدة للقطاع‬ ‫العام ‪ %55‬من اجمالي مساحة العقارات‬ ‫في المنطقة‬

‫‪527‬‬

‫االمالك ما بين التراثية والحفاظية واالستثمارية‬ ‫يبين المخطط ادناه خارطة توزيع الملكيات حسب انواعها ‪:‬‬

‫احلل الافضل لعاجلة‬ ‫الاشاكالت التعلقة‬ ‫ابللكيات العقارية ميكن ان‬ ‫يمت عن طريق ترشيع ما‬ ‫يتيح العمل عىل تطوير‬ ‫النطقة من قبل مؤسسة‬ ‫عقارية من ماليك العقارات‬ ‫والصاحل ابلنطقة‬

‫‪ ‬التراثية‬ ‫وهي المبانى او المنشآت التي تتميز بقيمة تاريخية او رمزية او معمارية‬ ‫او عمرانية او اجتماعية والتي ينبغي االحتفاظ بها وصيانتها بعناية‬ ‫قصوى باعتبارها ارثا حضاريا‪.‬‬ ‫‪ ‬الحفاظية‬ ‫وهي المباني ذات الطابع المعماري المقبول والمتناغم مع طابع المنطقة‬ ‫والتي يكون هيكلها االنشائي بحالة جيدة يمكن ان يدوم لعقود قادمة‪.‬‬ ‫‪ ‬االستثمارية‬ ‫وهي العقارات التي تعود سواء للقطاع العام او الخاص والتي يمكن اعادة‬ ‫بنائها واستثمارها ضمن قواعد البناء ومخطط استعماالت االرض‪.‬‬ ‫‪ ‬الفضاءات العامة‬ ‫وهي المساحات التي تم تخصيصها للنفع العام او كمساحات مفتوحة او‬ ‫خضراء‪.‬‬

‫متر مربع‬

‫حفاظ‬

‫امالك ذات طبيعة تراثية (تراث)‬ ‫امالك ينبغي الحفاظ عليها (حفاظ)‬

‫في مركز بغداد التاريخي‬

‫‪526‬‬

‫امالك يمكن استثمارها (استثمار)‬ ‫مار)‬ ‫فضاءات عامة مفتوحة‬

‫لقد اظهرت عمليات التطوير لمراكز المدن في اماكن اخرى من العالم بان االطار المؤسساتي الذي يشكل لتنفيذ‬ ‫هذه االعمال يوازي في اهميته اهمية مفاهيم التخطيط وآليات التحفيز والتطوير ذاتها‪ ،‬وبالتالي فان االطار المؤسساتي‬ ‫وتوفير االموال الالزمة للتطوير يكاد يكون اهم االدوات التي يمكن ان تجعل من المخطط حقيقة واقعة وتنقل االفكار‬ ‫والمخططات من كونها مجرد امنيات الى واقع ايجابي يعيشه ويتفاعل معه مواطنو المدينة‪.‬‬ ‫من المهم العمل على معرفة النماذج الحضرية المشابهة في العالم من ناحية التمويل والحجم مما يمكننا من‬ ‫معرفة الطرق واالساليب التي اتبعت في تمويل وانجاز هذه المشاريع العمالقة بنجاح يشهد له‪.‬‬

‫مشروع ال ديفنس‪ /‬باريس ‪La Défense, Paris‬‬ ‫رعت الحكومة الفرنسية انشاء هذا في ضواحي العاصمة باريس وقد غطى المشروع‬ ‫حوالي ‪ 161‬هكتارا وتم تنفيذه على مراحل وبدعم من الحكومة الفرنسية وبلدية باريس‪.‬‬

‫مشروع كناري وورف‪ /‬لندن (‪)Canary Wharf , London‬‬ ‫هذا المشروع المقام وسط مدينة لندن على مساحة ‪ 39‬هكتارا واقيم على منطقة تضم‬ ‫منصات تحميل وميناء قديم ‪ .‬المشروع مول وانشئ من قبل القطاع الخاص‬

‫مشروع تطوير وسط بيروت التجاري (السوليدير) (‪)Solidere, Beirut‬‬ ‫اقيم على انقاض مركز المدينة بعد انتهاء الحرب االهلية اللبنانية وغطى مساحة ‪118‬‬ ‫هكتار من االرض‪ .‬ولم تتحمل الحكومة اللبنانية اية اعباء مالية النجاز المشروع‬

‫‪529‬‬

‫حيث ان البالد اليوم في امس الحاجة للسيولة من اجل توفير الخدمات والبنى التحتية والسكن‬ ‫العادة االعمار الشامل ‪ ،‬ليس في بغداد فحسب وانما في عموم العراق وفي المناطق التي تضررت‬ ‫بسبب الحرب على االرهاب ‪ ،‬فان كل هذه االسباب تجعل من هذه الخيارات خيارات غير ممكنة من‬ ‫الناحية العملية ‪.‬‬ ‫وبالتالي ينبغي والحالة هذه ولصعوبة توفير المبالغ الالزمة لعملية االستمالك والتطوير من ناحية‬ ‫ولصعوبة امكان تطبيق عملية التطوير من خالل المؤسسات العامة الحالية او خارطة الملكيات العقارية‬ ‫الحالية من ناحية اخرى االمر الذي يحتم البحث عن حلول بديلة لتنفيذ المشروع عن طريق العمل على‬ ‫التوفيق ما بين المصالح العامة والخاصة واالستفادة من التجارب العالمية االخرى في هذا المجال‪.‬‬

‫‪528‬‬

‫ان تعزيز امكانية تنفيذ المشروع من اجل ان يصبح حقيقة واقعة ملموسة في المدينة يتطلب تأمين الهيكلية الكاملة‬ ‫للمشروع بكافة مفاصله التشريعية والمالية واالدارية والفنية والمجتمعية من اجل ضمان نجاح المشروع واستدامته‬ ‫عالوة على العمل على تهيئة البيئة الحضرية للتنفيذ‪.‬‬

‫الفاصل‬

‫التحدايت‬

‫حرضية‬

‫ترشيعية‬

‫مالية‬

‫ادارية‬

‫فنية‬

‫جممتعية‬

‫اسواق‬ ‫امجلةل‬

‫قصور‬ ‫القوانني‬

‫عدم كفاية‬ ‫التخصيصات‬

‫ضعف اجلهاز‬ ‫الاداري‬

‫قةل الكفاءات‬ ‫الفنية‬

‫اخنفاض‬ ‫الوعي‬

‫العاجلة‬

‫اسرتاتيجية العالج‬

‫اخلطوات‬

‫تدريب‬ ‫الهيلك‬ ‫الاداري‬ ‫للتنفيذ‬

‫اعداد الاهجزة‬ ‫الفنية الالزمة‬

‫رفع الوعي‬ ‫امجلاهريي‬

‫اعداد دراسات مراكز‬ ‫اسواق امجلةل‬

‫قانون احملمية الرتاثية‬

‫انشاء الؤسسة العقارية‬ ‫من القطاعني العام‬ ‫واخلاص‬

‫تشكيل اللجنة العليا‬ ‫لتنفيذ اخلطة‬

‫هتيئة الكوادر الفنية‬ ‫الالزمة للتنفيذ‬

‫ارشاك اجملمتع ورفع‬ ‫الوعي امجلاهريي‬

‫انشاء مراكز اسواق‬ ‫امجلةل اجلديدة‬

‫تعديالت قانون‬ ‫الاس متالك‬

‫اصدار الاسهم الحصاب‬ ‫الامالك‬

‫هتيئة الكوادر الادارية‬ ‫الكفوءة‬

‫قانون الؤسسة العقارية‬

‫طرح الاسهم التابقية‬ ‫لالكتتاب العام‬

‫اعداد مراكز‬ ‫اسواق امجلةل‬

‫ترشيع القوانني‬ ‫التعلقة‬ ‫ابلتنفيذ‬

‫انشاء الؤسسة‬ ‫العقارية‬

‫‪531‬‬

‫ان اكثر السيناريوهات العالمية قربا لمشهد مركز بغداد التاريخي اليوم من الناحية الشكلية والموضوعية هو‬ ‫نموذج مشروع اعمار وسط بيروت التجاري‪ .‬فالنموذج الفرنسي ممول من قبل الحكومة الفرنسية اوال ومن ثم فهو ال‬ ‫يغطي منطقة منكوبة وال مركزا مدنيا في حاجة الى تطوير‪ .‬اما النموذج االنجليزي فهو ايضا نموذج حديث ال يعنى‬ ‫بمركز تراثي للمدينة كما انه ممول بالكامل من قبل القطاع الخاص ‪.‬‬ ‫ان اهمية التمويل الذاتي للمشروع هي من اولويات تنفيذ الخطة بالنظر لمحدودية التمويل الحكومي والمخاطر‬ ‫التي تحيط به من الناحية االقتصادية اوال‪ ،‬ومن ناحية الملكيات العقارية ثانيا‪ .‬ومن هنا فان النموذج اللبناني هو االقرب‬ ‫لتلبية احتياجات المشروع من ناحية آلية التمويل وعلى االخص الطريقة التي تم فيها انجاز المشروع من دون ان تتكلف‬ ‫الدولة اية مبالغ نتيجة لذلك ومدى الفائدة التي نتجت عن تنفيذ المشروع بهذه الطريقة سواء القتصاديات الدولة والمدينة‬ ‫او للتجار واصحاب االمالك والمصالح والمواطنين‪.‬‬ ‫وعلى الرغم من االنتقادات التي وجهت الى مشروع السوليدير‪ ،‬فان هذا المشروع قدد ادى الى إعمار مركز‬ ‫المدينة المحطم بسبب الحرب االهلية من دون ان تتكلف الدولة شيئا‪ .‬اما االنتقادات فقد انحصرت في ثالث نقاط‪ :‬االولى‬ ‫تتحدث عن عدم مراعاة التراث العمراني للمدينة والثانية تنتقد اخراج الطبقة المتوسطة والفقيرة من مركز المدينة واالخيرة‬ ‫تنتقد التخطيط القسري لمركز المدينة وعدم اعطاء الحرية للتطور التلقائي لها‪.‬‬ ‫قد تكون هذه االعتراضات صحيحة نسبيا اال ان ما يهمنا هنا هو ان االيجابيات التي قدمها المشروع تطغى على‬ ‫السلبيات التي قد تكون مستحيلة التحقيق في النموذج اللبناني بالنظر للظروف التي احاطت بالمشروع واستحالة تمويله‬ ‫من قبل الدولة‪ .‬كما ان توطين مثل هذه التجربة يفترض اللجوء الى استعمال ايجابياتها والمتمثلة بطريقة التمويل الذاتي‬ ‫عالوة على الحلول التي وفرتها في القضاء على مشكلة تعدد الملكيات وهما اهم االشكاالت التي قد تواجه تنفيذ المشروع‬ ‫‪.‬‬ ‫سيتيح تاسيس المؤسسة العقارية حلوال ناجعة لمشكلة تشعب وتعدد الملكيات حيث سيمنح كل صاحب حصة في‬ ‫العقار اسهما بمقدار حصته في الوقت الذي تتحول فيه حقوق التصرف الى المؤسسة‬ ‫كما سيقدم تاسيس المؤسسة الحل الناجح لمشكلة تعدد المرجعيات العقارية‪ :‬اذ ستكون المؤسسة هي المرجعية‬ ‫الرئيسية التي ستدير مشروع التطوير وتكون مسؤولة عن المباني الواقعة ضمن مركز بغداد التاريخي‪ ،‬وذلك بالتنسيق‬ ‫مع اللجنة العليا لمشروع إحياء مركز مدينة بغداد التاريخي والمؤسسات المالكة‬

‫‪530‬‬

‫اجراء التعديالت على القوانين السارية لتسمح بتعويض املالكين باسهم‬ ‫عينية مقابل امالكهم‬ ‫قانون االستمالك رقم ‪ 12‬لسنة ‪1981‬‬ ‫اجراء التعديالت المطلوبة على قانون االستمالك رقم ‪ 12‬لسنة ‪ 1981‬المعدل (المادة‬ ‫‪ )9‬منه بحيث يسمح للدولة (او من ينوب عنها) بتعويض اصحاب األمالك من القطاعين العام‬ ‫والخاص بضمنها هيئات االوقاف بأسهم عينية مقابل استمالك عقاراتهم اضافة الى تعديالت‬ ‫اخرى بموجب ذلك‪.‬‬

‫العمل على تشريع قانون انشاء املؤسسة العقارية‬ ‫واالنظمة املتعلقة بها‬ ‫قانون المؤسسة العقارية‬ ‫هذه القوانين واالنظمة ستعمل على جعل امكانية تحقيق تطوير شامل وحقيقي لكامل‬ ‫المنطقة اضافة الى ضمان حماية الموروث العمراني للمدينة القديمة امن خالل انشاء مؤسسة‬ ‫متخصصة تعنى بتوفير االليات الالزمة لتامين الموارد المالية والتنفيذية واالدارية المطلوبة‬ ‫لتنفيذ المشروع ‪ .‬كما سيشكل ذلك االجراء قاعدة يمكن تكرارها في مواقع اخرى في المدينة‬ ‫والدولة‪.‬‬

‫خمطط يابني‬ ‫قطاعات‬ ‫احلفاظ اخملتلفة‬

‫‪533‬‬

‫ان العمل على تامين القاعدة القانونية التي يستند اليها تنفيذ مشروع اعادة اإلحياء وتمويله‬ ‫هو من اهم الخطوات التي ينبغي العمل عليها مع الجهات التشريعية والتنفيذية‪ .‬هذه الخطوات‬ ‫تتعلق بالتشريعات التالية‪:‬‬

‫النطقة احملمية‬

‫اعالن وتحديد منطقة وسط بغداد منطقة تراثية محمية خاضعة لقوانين‬

‫ان اعالن مركز الدينة التارخيي منطقة‬ ‫تراثية محمية يمت عن طريق خطوات‬ ‫جادة تتخذها اجلهات العنية القامئة‬ ‫عىل النطقة‪.‬‬ ‫تتلخص هذه اخلطوات ابلابدء برتممي‬ ‫الاباي واحلفاظ عىل النس يج احلرضي‬ ‫برقابة دامئة وبذكل فان النطقة س تتبع‬ ‫انظمة خاصة مشددة تؤهلها يف‬ ‫مراحل متقدمة من مض النطقة ليك‬ ‫تكون محمية تراثية عالية‪.‬‬ ‫هذه اخلطوات تمت ابلتنس يق والتعاون‬ ‫منظميت الآيكوموس واليونسكو حيث‬ ‫تقومان بدور استشاري ورقايب‪.‬‬

‫وانظمة خاصة‬ ‫منطقة تراثية محمية‬ ‫بصورة عامة يعد مركز المدينة التاريخي منطقة حفاظية من الدرجة االولى‪ ،‬وان الهدف‬ ‫من عملية التطوير هو تحقيق عملية حفاظية دقيقة ذات جودة عالية لترميم مجمل المنطقة‪ ،‬مع‬ ‫ايالء عناية خاصة بالمباني ذات القيمة التراثية والمعمارية العالية‪ .‬كما يجب العمل على امالء‬ ‫المواقع الخالية والفراغات المتفرقة ضمن النسيج الحضري للمركزبتصاميم سياقية تتالءم مع‬ ‫تحديدات جدار الشارع ومميزاته في كل منطقة على حدة وان توضع تصاميمها بعناية وحساسية‬ ‫لتنتمي وتتناغم مع السياق التاريخي للمنطقة‪.‬‬ ‫وبالتالي فان شارع الرشيد سيتبع سياسات خاصة‪،‬‬ ‫جانب منها عام‪ ،‬والجانب االخر خاص بكل قطاع من‬ ‫قطاعاته الستة التي يتميز كل منها عن االخر بخصوصيات‬ ‫معينة‪.‬‬ ‫كما ان االسواق ستتبع سياسات تنبع من خصوصية‬ ‫تلك االسواق وتنوعها وظيفيا منها التاريخي ومنها‬ ‫الفولكلوري والتراثي‪ ،‬ومعماريا منها المسقوف ومنها‬ ‫المعقود والمفتوح‪ ،‬اضافة الى تنوعها الوظيفي كأسواق‬ ‫للجملة والمفرد ومراكز للتسوق وغيرها‪.‬‬ ‫ستتبع األحياء السكنية الجديدة في مناطق جديد‬ ‫حسن باشا والمربعة سياسات خاصة من اجل الحصول‬ ‫على بيئة سكنية ذات جودة عالية من خالل توفير البنى‬ ‫التحتية الالزمة سواء منها المجتمعية ام الخدمية‪.‬‬ ‫اما ضفة النهر فان السياسات الموضوعة لها ستتسم‬ ‫بقدر من الحرية التي ستتيح توفير اقصى قدر من المرونة‬ ‫لدمج الخدمات الترفيهية الجديدة بالنسيج الحضري للمنطقة‪.‬‬

‫‪532‬‬

‫وكنتيجة النشاء المؤسسة سيتوفر غطاء نقدي‬ ‫يقدر باكثر من مليار ونصف المليار دوالر وغطاء‬ ‫نقدي يقدر بأربع مليارات دوالر مما سيتيح للمؤسسة‬ ‫المباشرة بتنفيذ االعمال من جهة وكسب ثقة‬ ‫المستثمرين العالميين من جهة اخرى‪.‬‬ ‫غطاء مالي مؤقت‬ ‫كما انه من المهم توفير غطاء مالي مؤقت يمنح‬ ‫للمؤسسة كقرض مؤقت لتغطية نفقاتها ونشاطاتها‬ ‫للفترة من تاريخ انشائها وحتى طرح اسهمها بالسوق‬ ‫المالي على ان يسترد هذا القرض عند توفر السيولة‬ ‫المادية لدى المؤسسة فور استكمال بيع االسهم في‬ ‫السوق‪.‬‬ ‫حق االعتراض وعدم المشاركة‬ ‫يحق ألصحاب االمالك عدم المشاركة في‬ ‫الشركة المساهمة اال انه ينبغي عليهم االلتزام بالخطة‬ ‫الموضوعة والمخطط االساسي الستعماالت االرض‬ ‫والتوقيتات الزمنية لبدء واكتمال االعمال اضافة الى‬ ‫االلتزام الصارم بالمواصفات الموضوعة مقابل دفع‬ ‫رسوم االشراف العام من قبل الشركة على تلك‬ ‫االعمال‪.‬‬

‫يعمتد متويل الرشوع عىل الرشاكة ما‬ ‫بني القطاع العام واخلاص من ماليك‬ ‫العقارات لتاسيس مؤسسة عقارية‬

‫‪535‬‬

‫يعد تامين الميزانية الالزمة لتنفيذ مشروع التطوير ركنا اساسيا لنجاح المشروع‬ ‫واستمراريته‪.‬‬

‫س تكون الؤسسة احدى اخضم‬ ‫الؤسسات العراقية ونواة لتاسيس‬ ‫مؤسسات حملية اخرى تعىن‬ ‫بتطوير خمتلف القطاعات‬

‫هذه السيولة يمكن ان تتوفر عن طريق الشراكة ما بين القطاعين الخاص والعام‬ ‫وذلك باعتماد النموذج اللبناني مع اجراء التعديالت الالزمة عليه وذلك عن طريق‬ ‫تاسيس مؤسسة عقارية يكون مساهموها الرئيسيون اصحاب االمالك والمصالح‬ ‫من القطاعين العام والخاص حيث يمتلك كل مالك اسهما في المؤسسة كل بموجب‬ ‫قيم عقاراته عالوة على طرح االسهم المتبقية لالكتتاب العام‪.‬‬

‫ايجابيات الشراكة‬ ‫سيتيح تاسيس المؤسسة العقارية حلوال ناجعة لمشكلة تشعب وتعدد الملكيات حيث سيمنح كل‬ ‫صاحب حصة في العقار اسهما بمقدار حصته في الوقت الذي تتحول حقوق التصرف فيه الى المؤسسة‬ ‫كما سيقدم تاسيس المؤسسة الحل الناجح لمشكلة تعدد المرجعيات العقارية‪ :‬اذ ستكون المؤسسة‬ ‫هي المرجعية الرئيسية التي ستدير مشروع اإلحياء وتكون مسؤولة عن المباني الواقعة ضمن مركز‬ ‫بغداد التاريخي وذلك بالتنسيق مع اللجنة العليا للمشروع والمؤسسات المالكة‪.‬‬ ‫القاعدة المالية‬

‫سيشكل حوالي ‪ 80‬هيكتار من االراضي والعقارات في المنطقة اسهما قيمتها التقريبية تجاوز‬ ‫االربعة مليارات دوالر‪ ،‬هي حصة مالكي مركز بغداد القديم واصحاب الحقوق و(المستاجرين)‬ ‫بضمنهم الدوائر الخاصة بامالك الدولة وامانة بغداد ودوائر االوقاف المختلفة‪ .‬سيشكل مجموع هذه‬ ‫االمالك القيمة العينية للمؤسسة‪.‬‬ ‫يتم تقييم هذه االمالك للمالكين السابقين بواسطة لجنة مستقلة مرتبطة بالجهاز القضائي تعين من‬ ‫قبل الدولة وتتبع نفس اسس واجراءات االستمالك حيث تتحول حقوق التصرف في العقار الى المؤسسة‬ ‫العقارية‪.‬‬ ‫الجزء اآلخر وهو الموارد النقدية المباشرة للمؤسسة سيتم جمعها عن طريق بيع االسهم المتبقية‬ ‫باالكتتاب في سوق االسهم ‪ ،‬تقدر قيمة المبيعات باكثر من مليار ونصف المليار دوالر‬ ‫تدرج اسهم المؤسسة العقارية في سوق االوراق المالية للسماح الصحاب االسهم باالستفادة من‬ ‫القيمة ال مضافة من عمليات الشركة اذ سترتفع قيمة االسهم مع تطور العمل في المشروع وتنفيذ البنى‬ ‫التحتية الجديدة مما سيؤدي الى ارتفاع اسعار العقارات واالمالك فيها االمر الذي سيوفر بالتالي ارباحا‬ ‫مضافة الى حاملي االسهم ومنها دوائر الدولة المالكة والتي ستقلص مسؤولياتها وترشق هياكلها‬ ‫وتضيف عوائد اضافية للدولة بدال من استنزاف ميزانياتها‪.‬‬

‫‪534‬‬

‫تطوير البنية التحتية‬ ‫الشركة مسؤولة نيابة عن الدولة عن تمويل وادارة كافة اعمال البنية‬ ‫التحتية في المنطقة التاريخية وهذا يشمل شبكة الطرق واالرصفة والمساحات‬ ‫المفتوحة العامة واثاث الشوراع ووحدات محوالت القوة الكهربائية واماكن‬ ‫ومرائب وقوف السيارات العامة والخاصة الخ‪.‬‬ ‫المشاريع االستثمارية في المحمية التراثية‬ ‫كما وتقوم الشركة بمشاريع التطوير العقاري للمنطقة اضافة الى‬ ‫نشاطات تسويق االستثمار ومتابعته وفقا للتصميم االساس ومتطلبات السوق‪.‬‬ ‫الحفاظ‬ ‫تقوم المؤسسة بقيادة وادارة عملية الحفاظ على المباني التراثية وتكون‬ ‫مسؤولة عن اعادة اعتبار وصيانة هذه المباني والحفاظ عليها وصيانتها والعمل‬ ‫على ضمان استدامتها‪.‬‬ ‫ادارة االمالك والخدمات والعمليات‬ ‫مسوولية الشركة تشمل ايضا التأجير والصيانة وادارة ملكية السندات‬ ‫وقد تقوم الشركة بتقديم مثل هذه الخدمات الى مالكين آخرين وهي مجهزة‬ ‫لضمان االدارة والخدمات العمليات للبنية التحيتية والمنافع العامة ومواقف‬ ‫السيارت واالماكن المفتوحة‪.‬‬ ‫االشراف على عمليات المؤسسة‬ ‫اللجنة العليا وهي هيئة مستقلة مرتبطة برئاسة الوزراء يتكون‬ ‫اعضاؤها من الجهات المعنية بتطوير المنطقة وتكون مهمتها تذليل المصاعب‬ ‫والتنسيق ما بين االطراف ذات العالقة لضمان التنفيذ الناجح للمشروع‬ ‫والرقابة الدورية على نشاطات المؤسسة العقارية‪.‬‬ ‫االعالم‬ ‫ان العمل على رفع الوعي الجماهيري واشراك اصحاب االمالك في‬ ‫عملية اإلحياء من خالل خطة اعالمية يعد احدى الوسائل الرئيسية النجاح‬ ‫خطة اإلحياء‬

‫‪537‬‬

‫وهي شركة مساهمة خاصة مالكوها هم اصحاب االمالك المساهمون‬ ‫من القطاعين العام والخاص اضافة الى المستثمرين‪ ،‬ويتكون رأسمالها من‬ ‫نوعين من االسهم‪:‬‬ ‫اوال ‪ :‬االسهم نوع (أ) وتعادل ثلثي مجموع االسهم وهي حصص‬ ‫اصحاب االمالك من القطاعين العام والخاص والتي تعادل قيمة امالكهم‬ ‫العقارية ويكون لهم حق التصويت والعضوية في الجمعية العمومية للمؤسسة‬ ‫وثانيا ‪ :‬االسهم نوع (ب) وتعادل الثلث المتبقي من مجموع االسهم‬ ‫وتمثل الحصص المباعة للمستثمرين في السوق المالي مقابل المساهمة المالية‬ ‫وهذه الحصص متداولة بشكل عام وليس الصحابها حق التصويت في الجمعية‬ ‫العمومية‪.‬‬ ‫يعهد الى المؤسسة تطوير االرض والعقار في عموم المنطقة وكذلك‬ ‫االشراف على الترميم وتطوير العقارات وتحديث البنى التحتية للمنطقة‬ ‫وتشمل المهام‪:‬‬ ‫العمل على اتمام اجراءات القاعدة التشريعية وعملية التمويل المالي‬ ‫العمل فور انشاء المؤسسة على استكمال القاعدة التشريعية الالزمة من‬ ‫جهة والمعامالت االجرائية آللية التمويل الذاتي من جهة اخرى‪.‬‬ ‫تطوير خطة اإلحياء‬ ‫وهذا يتضمن اتمام التصميم االساس من خالل استكمال للدراسات‬ ‫التفصيلية للقطاعات المختلفة وتفاصيلها العملية و التنفيذية‪.‬‬ ‫تنفيذ خطة اإلحياء‬ ‫العمل على تنفيذ مخطط اإلحياء بموجب الخطط التنفيذية ومراحلها‬ ‫بموجب المدد الزمنية المحددة من خالل االشراف على التنفيذ وضمان الجودة‪.‬‬

‫‪536‬‬

‫ان اعادة إحياء مركز بغداد التاريخي يشكل نظرة تخطيطية‬ ‫وتصميمية شاملة‪ ،‬اال ان تحقيق هذه الرؤية مرتبط بتوفير هيكل‬ ‫شرعي ومؤسساتي مناسب‪ ،‬واساس هذه الشرعية هو النظام الذي‬ ‫يوفر االدوات المناسبة ويعالج االشكاليات والعوائق لتسهيل العمل من‬ ‫اجل تطوير المنطقة وفقا للتصميم االساسي للمنطقة‪ .‬و يالحظ في‬ ‫النماذج العالمية لمشاريع التطوير الحضري الكبرى وجود مؤسسة‬ ‫مقتدرة متخصصة الدارة المشروع تناط بها المسؤولية لتطوير وتنفيذ‬ ‫المشروع ومن ثم ادارته‪.‬‬ ‫ان افضل السبل لتنفيذ ذلك هو تشكيل جهاز مؤسسي خاص‬ ‫يعنى بهذه العملية ويكون مسؤوال عن ادارة شؤون هذه المنطقة وتنفيذ‬ ‫التصميم األساسي بالتنسيق مع المؤسسات العامة والقطاع الخاص‪.‬‬ ‫هذا الجهاز ينبغي ان يكون مملوكا ألصحاب العقارات والمصالح من‬ ‫القطاعين العام والخاص ويؤمن تمويله من خالل آليات السوق‪.‬‬ ‫ان انشاء هذا الجهاز وتامينه يجب ان يتم عن طريق‬ ‫المؤسسات التشريعية في الدولة وان ينظم ذلك بقانون‪.‬اال ان ذلك ال‬ ‫يعني على االطالق ان يكون جهازا حكوميا مملوكا لها‪ ،‬الن نجاح‬ ‫هذه المؤسسة يكمن في كونها تابعة للقطاع المشترك ولديها انظمتها‬ ‫الخاصة كي تتمكن من التحرك والعمل على تنفيذ المشروع ضمن‬ ‫خطة محددة وان ال ترتبط بالروتين الحكومي من جهة وال تكلف‬ ‫الدولة اعباءا مادية وادارية اضافية من جهة اخرى‪.‬‬ ‫اال ان المؤسسة ستعمل تحت اشراف اللجنة العليا لمشروع‬ ‫إحياء مركز بغداد القديمة وهي هيئة مستقلة مرتبطة برئاسة الوزراء‬ ‫يتكون اعضاؤها من الجهات المعنية بتطوير المنطقة وتكون مهمتها‬ ‫تذليل المصاعب والتنسيق ما بين االطراف ذات العالقة لضمان التنفيذ‬ ‫الناجح للمشروع من جهة والرقابة الدورية على نشاطات المؤسسة‬ ‫العقارية من جهة اخرى‪.‬‬ ‫تكون مهمة هذا الجهاز المؤسسي العمل على تطوير وتنفيذ‬ ‫خطة اإلحياء وادارة شؤونها المختلفة بكافة مراحلها ابتداء من‬ ‫الدراسات المختلفة وحتى انتهاء التنفيذ ومن ثم تولي ادارة شئون‬ ‫المنطقة والعمل على صيانة االعمال واستدامتها‪.‬‬

‫المؤسسات التخطيطية و التنفيذية‬ ‫ان عملية التطوير واعادة اإلحياء‬ ‫لمركز مدينة بثقل مدينة بغداد وسمعتها‬ ‫التاريخية يجب ان يتم على اسس متينة‬ ‫نابعة من دراسات جدية جدية ومعمقة‬ ‫عالية المستوى‪.‬‬ ‫قصور القوانين والتشريعات‬ ‫اما قصور القوانين والتشريعات‬ ‫الخاصة بالحفاظ والتي اثبتت عدم‬ ‫فعاليتها خالل العقود المنصرمة وفشلها‬ ‫في الحد من فقدان المباني التراثية‬ ‫ووقف اندثارها ‪،‬فيشكل هذا القصور‬ ‫احد العوامل الرئيسية التي ينبغي‬ ‫معالجتها وايجاد الحلول الناجعة من‬ ‫خالل تشريعات واقعية رصينة وتوفير‬ ‫االدوات االلزمة لتنفيذها بصورة جدية‪.‬‬ ‫عدم تواجد مستثمرين جادين‬ ‫ان انشاء المؤسسة العقارية برأسمال‬ ‫ضخم سيجعل المستثمرين يسعون‬ ‫للحصول على فرص استثمارية مع‬ ‫المؤسسة العقارية بالنظر لقاعدتها‬ ‫المالية المتينة‪.‬‬

‫‪539‬‬

‫ميتكل القطاع العام ما‬ ‫يقارب ‪ %51‬من العقارات‬ ‫يف النطقة والابايق يه‬ ‫ممتلاكت للقطاع اخلاص‬

‫يتطلب وضع هذه الشراكة موضع التنفيذ اتخاذ الخطوات‬ ‫التالية‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬

‫‪.4‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫‪.8‬‬

‫‪538‬‬

‫تشكيل اللجنة العليا لمشروع إحياء مركز بغداد‬ ‫القديمة‬ ‫اعالن مركز مدينة بغداد القديم منطقة ذات طبيعة‬ ‫خاصة‬ ‫العمل على تشريع قانون المؤسسة العقارية مع‬ ‫التعديالت المطلوبة على قانون االستمالك رقم ‪12‬‬ ‫لسنة ‪ 1981‬المعدل (المادة ‪ )9‬منه ليسمح للدولة‬ ‫بتعويض المالكين باسهم عينية مقابل استمالك‬ ‫امالكهم لصالح المؤسسة العقارية‬ ‫تكليف المؤسسة العقارية بتمويل وادارة مشروع‬ ‫اعادة اإلحياء للمنطقة المحددة‬ ‫الحصول على التخويالت والموافقات الالزمة‬ ‫للتنفيذ‬ ‫تنفيذ كامل مخطط التطوير وتفاصيله وفق‬ ‫البرنامج الزمني للخطة‬ ‫بناء واستكمال البنى التحتية والخدمات لمركز‬ ‫المدينة‬ ‫ادارة المباني والخدمات بعد االنجاز بما يضمن‬ ‫استدامة المنطقة تحت اشراف اللجنة العليا‬

‫ان المدد المتوقعة للتنفيذ بمراحله المختلفة تعتمد على‬ ‫عدة عوامل اهمها توفر السيولة المالية المتاحة للتنفيذ عالوة‬ ‫على الوضع االمني وامكانيات التنفيذ االدارية وتوفر‬ ‫الكفاءات والكوادر التنفيذية من فنيين ومقاولين‪.‬‬ ‫اال انه يمكن بصورة عامة بافتراض توفر كافة‬ ‫االمكانيات المالية واالدارية والتنفيذية فان المدد المتوقعة‬ ‫للتنفيذ بموجب الجداول والبيانات التالية‪:‬‬

‫موقع العمل‬

‫سنة ‪1‬‬

‫كافة القطاعات‬

‫دراسات وخطط‬ ‫تنفيذ‬

‫مواقع متفرقة‬ ‫خارج المنطقة‬ ‫كافة القطاعات‬ ‫كافة القطاعات‬

‫سنة ‪2‬‬

‫سنة ‪5‬‬

‫سنة ‪4‬‬

‫سنة ‪3‬‬

‫انتقال‬

‫تنفيذ‬

‫دراسات وخطط‬ ‫اجراءا ت‬ ‫اجراءا ت‬

‫من باب الشرقي حتى السنك‬

‫تحضيرات‬

‫تنفيذ‬

‫من باب المعظم حتى الميدان‬

‫تحضيرات‬

‫تنفيذ‬

‫من السنك حتى حافظ القاضي‬

‫تحضيرات‬

‫تنفيذ‬

‫من ساحة الميدان حتى ساحة الرصافي‬

‫تحضيرات‬

‫تنفيذ‬

‫من حافظ القاضي حتى السوق العربي‬

‫تحضيرات‬

‫تنفيذ‬

‫من حافظ القاضي حتى السوق العربي‬

‫تحضيرات‬

‫تنفيذ‬

‫المرحلة االولى‬ ‫المرحلة الثانية‬ ‫المرحلة الثالثة‬

‫سنة ‪6‬‬

‫صيانة وادارة وادامة‬ ‫صيانة وادارة وادامة‬ ‫صيانة وادارة وادامة‬

‫‪541‬‬

‫ان عمليات التطوير والحفاظ التي يتم تنفيذها وادامتها من‬ ‫قبل المؤسسة العقارية تتضمن اعمال التهيئة والتنفيذ واالدامة‬ ‫بشكل متكامل ومتعاقب حسبما يلي‪:‬‬ ‫المرحلة التمهيدية‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬

‫استكمال الدراسات الفنية والخطط الالزمة لتنفيذ المشروع‬ ‫تنفيذ العمليات العاجلة وتتضمن التدخالت العاجلة لبعض‬ ‫المباني التاريخية والتراثية‬ ‫التاسيس للخطوات التشريعية الالزمة لهيكلة االجهزة المالية‬ ‫واالدارية والفنية‬ ‫حماية مناطق الحفاظ وفق خطة رئيسة تتضمن اتخاذ الخطوات‬ ‫الطارئة لحماية وحفظ المباني في المنطقة‬ ‫استكمال متطلبات المشاريع المطلوب تنفيذها خارج المنطقة‬ ‫والمتعلقة منها باسواق الجملة‬ ‫العمل على التوعية ورفع الوعي الجماهيري باهمية المشروع‬ ‫واشراك اصحاب االمالك في اتخاذ القرارات‬ ‫مرحلة التنفيذ‬

‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬

‫البدء بعمليات تنفيذ البنى التحتية للمراحل المختلفة في الموقع‬ ‫استكمال البنى التحتية وتنفيذ مخطط اإلحياء لكل مقطع على‬ ‫حدة وربطه بالمقاطع االخرى‬ ‫المباشرة بعملية انتقال اسواق الجملة الى مراكز االسواق‬ ‫الجملة الجديدة خارج المنطقة‬ ‫الترويج للمناطق الخاضعة لالستثمار ومراقبة اداء المقاولين‬ ‫والمستثمرين‬ ‫التشغيل والمراجعة‬ ‫مرحلة المراقبة والصيانة‬

‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬

‫‪540‬‬

‫مراقبة االداء الحضري لمشروع اإلحياء ومراجعته دوريا‬ ‫ادارة المباني والبنى التحتية وصيانتها‬ ‫العمل على ضمان االستدامة االقتصادية والبيئية للمنطقة‬ ‫وضع جرد كامل توثيقي بالمباني التاريخية والتراثية في‬ ‫المنطقة‬

‫نوع العمل‬ ‫استكمال الخطط والمستلزمات الفنية للتنفيذ‬ ‫تدخالت عاجلة‬ ‫مراكز اسواق الجملة الجديدة‬ ‫قوانين واستكمال المتطلبات التنفيذية‬ ‫تاسيس المؤسسة العقارية‬ ‫اعمال تنفيذ المرحلة االولى‬

‫اعمال تنفيذ المرحلة الثانية‬

‫اعمال تنفيذ المرحلة الثالثة‬

‫ادارة وادامة وتسويق‬

‫جدول يابني تفاصيل ومساحات‬ ‫القطاعات للمراحل الس تة من خمطط‬ ‫التنفيذ القرتح‬

‫‪2‬‬

‫‪3‬‬

‫املرحلة الثانية‬ ‫‪ 2‬جنوب‬

‫نقطة االلتقاء‬ ‫( اكتمال التنفيذ )‬

‫املرحلة الثالثة‬ ‫‪ 3‬جنوب‬

‫‪3‬‬

‫املرحلة الثالثة‬ ‫‪ 3‬جنوب‬

‫‪2‬‬ ‫املرحلة الثانية‬ ‫‪ 2‬جنوب‬

‫المساحة‬ ‫االجمالية‬

‫المرحلة‬

‫طول ضفة‬ ‫النهر‬

‫طول شارع‬ ‫الرشيد‬

‫الرحةل ‪ 1‬شامل‬

‫‪520‬م‬

‫‪540‬م‬

‫‪239,000‬‬

‫الرحةل ‪1‬جنوب‬

‫‪740‬م‬

‫‪650‬م‬

‫‪122,000‬م‪2‬‬

‫الرحةل ‪ 2‬شامل‬

‫‪480‬م‬

‫‪630‬م‬

‫‪192,000‬م‪2‬‬

‫الرحةل ‪ 2‬جنوب‬

‫‪420‬م‬

‫‪610‬م‬

‫‪84,000‬م‪2‬‬

‫م‪2‬‬

‫الرحةل ‪ 3‬شامل‬

‫‪190‬م‬

‫‪510‬م‬

‫‪99,000‬م‪2‬‬

‫الرحةل ‪ 3‬جنوب‬

‫‪580‬م‬

‫‪520‬م‬

‫‪95,000‬م‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫نقطة بداية‬ ‫التنفيذ‬

‫املرحلة االولى‬ ‫‪ 1‬جنوب‬

‫الرحةل الاوىل شامل‬ ‫الرحةل الاوىل جنوب‬

‫املرحلة الثانية‬ ‫‪ 2‬جنوب‬

‫املرحلة‬ ‫‪ 3‬جنوب‬

‫املرحلة‬ ‫الثالثة‬ ‫‪ 3‬شمال‬

‫الرحةل الثانية شامل‬ ‫الرحةل الثانية جنوب‬

‫املرحلة الثانية‬ ‫‪ 2‬شمال‬

‫املرحلة االولى‬ ‫‪ 1‬شمال‬

‫الرحةل الثالثة شامل‬ ‫الرحةل الثالثة جنوب‬

‫‪543‬‬

‫احلفاظ والعمليات التدخلية العاجةل‬ ‫ان معلية احلفاظ عىل الاباي الرتاثية‬ ‫الآيةل للسقوط او اليت يف حاجة اىل‬ ‫اجراءات عاجةل ينبغي العمل فهيا‬ ‫مبوجب برانمج خاص مواز لراحل‬ ‫التنفيذ بغض النظر عن مواقع هذه‬ ‫الاباي والراحل اليت تتبعها‪.‬‬

‫نظرا لخصوصية المنطقة التي تتميز بديناميكيتها كونها قلب المدينة التجاري واإلداري‬ ‫والمالي‪ ،‬فإن البدء بمشاريع تطويرية ضخمة بهذا الحجم فيها قد يؤدي إلى تعطل وتلكؤ هذه‬ ‫الفعاليات مما يضيف عبئا اضافيا‪ ،‬عالوة على ما يسببه ذلك من ازمات مرورية في مركز المدينة‬ ‫وعاصمة البلد‪.‬‬ ‫يتطلب األمر إعداد دراسات وإجراء مفاضلة تحليلية ألي منها يحتاج إلى تدخل سريع‬ ‫وبكلفة اقل وبمشاكل ملكية اقل وذات تأثير محدود على الفعاليات في هذه المنطقة الحساسة‪ .‬ان‬ ‫المقصود هنا هو وضع برنامج تنفيذي زمني لتنفيذ المشروع على مراحل متعددة وتحليل النتائج‬ ‫والمعوقات لغرض االستفادة منها عند الشروع بالمراحل التالية والتي تتضمن عناصر اكثر تعقيدا‬ ‫وسعة‪.‬‬ ‫ومن ناحية المبدا فان تقسيم المنطقة الى ست مناطق تختلف من حيث المساحة وحالة‬ ‫العناصر العمرانية اضافة الى نوعية النشاط التجاري قد يتوافق مع هذه الفرضيات‪.‬‬ ‫ان الفكرة الرئيسيبة لهذا التقسيم تتركز على االبتداء بطرفي المنطقة واالنتهاء بالمركز‬ ‫الذي تقع فيه اسواق الجملة بالنظر للعوامل واالسباب التالية‪:‬‬ ‫‪ ‬ديناميكية المنطقة االقتصادية تجعل من الصعب‬ ‫تعطيل مصالح المواطنين مدة طويلة حيث يتم عزل‬ ‫المناطق التي يبدأ فيها العمل ‪ ،‬والتي ال يتجاوز طول‬ ‫كل منها (‪ 400‬الى ‪ 600‬متر) في الوقت الذي‬ ‫تستمر فيه الحياة في المناطق االخرى‪.‬‬ ‫‪ ‬سهولة العمل نسبيا في االطراف (منطقة باب‬ ‫الشرقي ‪ -‬السنك ومنطقة الميدان ‪ -‬باب المعظم) التي‬ ‫سيبدا العمل فيها لتكون نموذجا لباقي القطاعات مما‬ ‫يجعل العمل انسيابيا بصورة اكبر في المراحل‬ ‫التالية‪.‬‬ ‫‪ ‬وجود منطقة اسواق الجملة في وسط المنطقة (اي‬ ‫المرحلة االخيرة) مما يعطي فسحة من الوقت من‬ ‫اجل انشاء اسواق الجملة الجديدة واالنتقال اليها قبل‬ ‫بدء العمل في المرحلة الثالثة‪.‬‬ ‫كما ينبغي العمل على تجزئة كل مرحلة الى‬ ‫مراحل متعددة بموجب برنامج عمل خاص ياخذ في‬ ‫االعتبار سالسة العمل وتحويل المرور وضمان عدم‬ ‫تعطيل المصالح التجارية لفترة طويلة‪.‬‬

‫‪542‬‬

‫نقطة بداية‬ ‫التنفيذ‬

‫‪1‬‬ ‫املرحلة االولى‬ ‫‪ 1‬جنوب‬

‫املرحلة االولى‬ ‫‪ 1‬جنوب‬

‫الفوائد التي يمكن ان تجنيها المدينة والمجتمع‬

‫خلق االالف من فرص العمل المباشرة‬ ‫واضعافها من الفرص غير المباشرة‬

‫يتم تنفيذ كامل المشروع وبناه التحتية من‬ ‫دون ان تتكلف الدولة شيئا‬

‫ارتفاع قيمة عقارات المنطقة اضافة الى‬ ‫حصول اصحابها على عوائد سنوية‬

‫ستشكل اعادة إحياء المركز مصدر توحيد‬ ‫واعتزاز وفخر ورمز لالمل والتجديد‬

‫جذب االهتمام المباشر والسريع لكبار‬ ‫المستثمرين العالميين الجادين‬

‫سيقود المشروع قطاعات اقتصادية مهمة مثل‬ ‫السياحة والتطوير العقاري‬

‫االرتفاع االيجابي والفوري للتغطية االعالمية‬ ‫إلحياء المنطقة على المستوى العالمي‬

‫المشروع محفز رئيسي نشيط للحركة‬ ‫االقتصادية في المدينة والدولة‬

‫طرح اسهم المؤسسة العقارية دعم لسوق‬ ‫االسهم وخطوة لتنمية القطاع الخاص‬

‫يشكل حافزا لتحسين نوعية الحياة وتوفير‬ ‫الخدمات للمواطنين‬

‫سيشكل محفزا رئيسيا لتطوير وتنشيط‬ ‫الحركة االقتصادية في المدينة والدولة‬

‫مركز للتعايش واالحتفال بالتاريخ والتراث‬ ‫البغدادي والثقافة االجتماعية‬

‫حافز لتنشيط المشاريع الصغيرة و للخلق‬ ‫واالبداع لالجيال الجديدة‬

‫تركة حضارية هامة الي جهة تنفيذية او‬ ‫مؤسسة تقوم بقيادة المشروع‬

‫احد المشاريع الكبرى في جدول اعمال اي‬ ‫جهاز تنفيذي‬

‫االرتقاء بالوعي الحضري والمعماري لدى‬ ‫المواطنين واالرتقاء بالذوق العام‬

‫‪545‬‬

‫االضرار التي يمكن ان تنجم عن اهمال مركز المدينة‬

‫استمرار فشل مركز المدينة في تادية‬ ‫دوره كمركز للتعايش االجتماعي‬ ‫تردي اوضاع المنطقة وتفاقم مشكلة‬ ‫اسواق الجملة‬ ‫تدهور الوضع االقتصادي‬ ‫لمركز المدينة‬

‫يمثل وجود مخطط تطوير‬ ‫لمركز مدينة بغداد مع آليات‬ ‫تنفيذه فرصة العادة الحياة‬ ‫الى مركز مدينة بغداد القديم‬

‫تآكل وانهيار البنى التحتية‬ ‫للمنطقة‬

‫فقدان الموروث العمراني الفريد للمدينة‬ ‫عموما وشارع الرشيد خصوصا‬ ‫فقدان الهوية التاريخية والحضارية‬ ‫للمدينة‬ ‫تفاقم المشاكل المرورية في المنطقة وتاثيرها‬ ‫على منظومة الطرق في المدينة‬ ‫تدهور البيئة الحضرية نتيجة التلوث‬ ‫وانعدام السيطرة‬

‫‪544‬‬

‫لم يعد الحفاظ على المدن القديمة وتراثها الحضري عمال ثقافيا وحضاريا‬ ‫فقط‪ ،‬ولكنه ايضا عمل له مردوده االقتصادي واالجتماعي في الوقت الذي ال بد فيه‬ ‫من تنظيم اللوائح والقوانين التي تتضمن احترام التراث العمراني والقوانين التي‬ ‫تمهد لحل االشكاالت المادية المتعلقة بالتمويل والقانونية المتعلقة بتشابك الملكيات‬ ‫العقارية فيها‪.‬‬ ‫وبذلك تصبح عملية إحياء المدينة التاريخية وتاهيلها ثقافيا واجتماعيا‬ ‫واقتصاديا عملية مركبة تتطلب شكال متطورا من اشكال التنظيم واالدارة التي تغطي‬ ‫جميع هذه الفعاليات وتعمل بصفة مستمرة بدءا من اعمال التخطيط الى التصميم‬ ‫واعمال التنفيذ والتطوير واالدارة بحيث يتم التعامل مع المدينة التاريخية ككل‬ ‫سواء في مرحلة التخطيط او التنفيذ وعلى االخص في ادارتها بعد التنفيذ لضمان‬ ‫فعاليتها واستدامتها‪.‬‬

‫ان إحياء المدينة التاريخية على بعد خطوات من ان يكون حقيقة واقعة يمكن‬ ‫ان نعيشها بعد سنوات قليلة‪ ،‬اال ان ذلك يحتاج منا الى اصرار ومشاركة ومن‬ ‫الجهات التشريعية والتنفيذية الى اتخاذ خطوات تاريخية جريئة تحيل الحلم الى‬ ‫حقيقة وتبدأ مسيرة التطوير الحقيقية‪.‬‬ ‫آن االوان العتماد رؤية مستقبلية حقيقية واالبتعاد عن الحلول المؤقتة‬ ‫والترقيعية التي تتكرر من دون جدوى بل على العكس تسيئ الى المدينة التاريخية‬ ‫العريقة التي تنتظر حملة حقيقية لتطويرها والحفاظ عليها منذ قرن من الزمان‪.‬‬

‫‪547‬‬

‫اماكانت همدورة‬ ‫مل تنفذ اي من اخلطط وادلراسات‬ ‫اليت اجريت واكن آآخرها ادلراسة‬ ‫اليت اجريت يف الاعوام ‪2009‬‬ ‫وحىت ‪ 2012‬لالسف‬ ‫وال تزال الدينة القدمية تأن يف انتظار‬ ‫حلظة اختاذ القرارات التنفيذية يوما ما‬

‫هذه الخطوات تمثل خارطة طريق اولية في سبيل الوصول الى تحقيق‬ ‫إحياء المدينة القديمة والتي يتعين على الجهات التنفيذية اتخاذها‬ ‫لغرض انقاذ المدينة القديمة من ما تعانيه ونقلها من بيئة حضرية‬ ‫متهرئة تشكل مصدرا للمشاكل البيئية واالقتصادية واالجتماعية الى‬ ‫منطقة فاعلة في اقتصاد المدينة وموقعا لبيئة مثالية ومصدرا للرفاه‬ ‫والرخاء ومكانا مناسبا للعيش ومصدرا لفرص العمل الواعدة‪.‬‬

‫‪546‬‬

‫تفاصيل قبة ادلخل يف‬ ‫بيت اخلضريي يف الس نك‬

‫احد الاواين اخلزفية‬ ‫املصنوعة يف بغداد‬ ‫واليت ترجع اىل‬ ‫العرص العبايس‬

‫قد تكون مدينة بغداد التاريخية قد فقدت الكثير من مقوماتها التخطيطية والمعمارية‬ ‫المميزة نتيجة الجهل بقيمتها مرة وبسبب التجاهل مرات اخرى‪ ،‬اال انها ما تزال تمتلك‬ ‫نسيجا حضريا مميزا وعددا كبيرا من المباني األثرية والتراثية الفريدة التي تنتشر في‬ ‫شوارعها وازقتها ‪.‬‬ ‫هذه المدينة القديمة بمركزها الذي يقع في قلب بغداد الكبرى اليوم لم تمت وانما‬ ‫دخلت في سبات ستصحو منه قريبا لتكون احد المقاصد الرئيسية الممتعة التي تزهو بعبق‬ ‫التاريخ بنكهة عصرية بهيجة‪.‬‬

‫‪549‬‬

‫الاعىل‪ :‬قامئة اسوأ املدن‬ ‫مسعة يف العامل ‪،‬‬ ‫بغداد يف املقدمة‬ ‫الاسفل‪ :‬قامئة اسوأ املدن‬ ‫يف نوعية املعيشة ‪ ،‬بغداد‬ ‫ايضا يف ذيل القامئة‬

‫بغداد في اسفل القوائم‬ ‫اشارت التقديرات والمسوحات التي اجريت في العام‬ ‫‪ 2015‬و‪ 2016‬الى ان مدينة بغداد من أسوأ المدن في العالم‬ ‫سمعة على االطالق فيما اشار تقرير آخر الى تبوأ المدينة‬ ‫الترتيب االخير من ناحية نوعية الحياة‪.‬‬ ‫وعلى عاتقنا نحن ‪ ،‬اهالي المدينة ‪ ،‬تقع مسؤولية‬ ‫انتشال هذه المدينة من هذه القوائم ونقلها الى مصاف المدن‬ ‫االحسن سمعة واالفضل من حيث نوعية الحياة واالجمل ‪ ،‬وهي‬ ‫مسؤولية تجعلنا نشد العزم من خالل بذل جهود مضاعفة على‬ ‫بالمدينة من كبوتها التي طالت‬ ‫كافة المستويات للنهو‬ ‫وتعمقت‪.‬‬ ‫تخطيط شامل ونقلة نوعية‬ ‫هذه الحقائق تجعلنا نؤكد على ان المدينة بحاجة الى‬ ‫خطط شاملة تعيد رسم خارطتها وتنقلها نقلة نوعية الى مصاف‬ ‫القرن الحادي والعشرين وليس الى معالجات أنية او خطط‬ ‫لترقيع المشاكل واخفائها‪.‬‬ ‫هذه النقلة النوعية ال يمكن الوصول اليها اال عن‬ ‫طريق وضع الخطط العمرانية الشاملة والتي تراعي المشاكل‬ ‫الحضرية للمنطقة وتضع استدامتها االقتصادية واالجتماعية‬ ‫ضمن اهدافها‪.‬‬

‫بغداد مدينة فاشةل مبعايري املدن‬ ‫فهل يرىض ساكهنا العيش يف مدينة فاشةل ام س يعمل عىل بناء‬ ‫مس تقبلها ؟‬

‫‪551‬‬

‫املشاركة اجملمتعية‬ ‫اتخذ املشاركة اجملمتعية يف‬ ‫اختاذ القرارات املتعلقة ابملدينة‬ ‫وتمنيهتا حزيا همام يف العملية‬ ‫التخطيطية املعارصة‬ ‫كام وتسهم يف رفع مس توى‬ ‫الوعي اجملمتعي واملسؤولية‬ ‫املشرتكة دلى امجلاهري من‬ ‫انحية اخرى‪.‬‬

‫قد تفسر هذه الكلمات للسير ونستون تشرتشل‪ ،‬رئيس وزراء بريطانيا ابان الحرب‬ ‫العالمية الثانية واقع المدينة اليوم الذي وصلت اليه بسبب السياسات التي اتبعت خالل العقود‬ ‫الماضية والتي اتسمت بعدم التخطيط واعتماد الحلول الترقيعية والمؤقتة‪.‬‬ ‫واذ تتوافق عملية االنتهاء من كتابة هذا الكتاب مع المناسبة المئوية االولى لشارع‬ ‫الرشيد والتي تحتفل االوساط الرسمية والشعبية فيه ‪ ،‬اجد من المفارقة ان تتم االحتفاالت بالشارع‬ ‫الذي اتم اعوامه المائة في مدينة تجاوزعمرها العشرة قرون لنجدها مدينة محطمة تئن احياءها‬ ‫القديمة وتشكو االهمال فيما يتهدد تراثها خطر االندثار‪.‬‬ ‫دور المجتمع‬ ‫وبصراحة فاننا اذ يمكننا ان نلقي بالالئمة على الحكومات والجهات المسؤولة عن‬ ‫المدينة لتقصيرها الواضح وضعف ادائها واهمالها المستمر ‪ -‬وعلى االخص للجوانب التخطيطية‬ ‫ اال اننا يجب ان نؤشر الى مشاركة المجتمع المديني في خلق واستمرار هذه الظواهر من خالل‬‫االهمال وعدم االلتزام بالقوانين واالنظمة الحضرية هو ناتج طبيعي النخفا الوعي المجتمعي‬ ‫وتدني الذوق العام وانعدام الشعور بالمسؤولية المشتركة وهي ما يشكل ايضا المسببات الرئيسية‬ ‫للفوضى القائمة اليوم‪.‬‬ ‫ان شخصية المجتمع هي نتاج تفاعل لمجمل المكونات المكانية والزمانية والعوامل‬ ‫المؤثرة األخرى منها تأثر المدينة بالقيم الريفية والعشائرية االمر الذي ادى الى تراجع القيم‬ ‫الحضرية في المدينة والتي يظهر تاثيرها الواضح في اسواقها ومركزها التاريخي‪.‬‬ ‫ان دراسة هذه الظواهر ‪ ،‬وعلى االخص منها الظواهر االجتماعية ‪ ،‬ورسم الخطط‬ ‫الكفيلة بمعالجتها على المدى القصير والبعيد يجب ان تنطلق بجدية بموازاة الخطط العمرانية‬ ‫على الرغم من ما يقتضيه االمر من جهد وكلفة ‪ ،‬حيث ان بوسعنا اليوم ان نختصر ما يتطلبه‬ ‫التصدي لما سيترتب عن تفاقم هذه الظواهر وتعاظم االذى في المستقبل اذا تم اهمالها‪.‬‬ ‫وفي حين ان التطور والتحضر هو امر مطلوب العمل على ان يشمل كل مفاصل المدينة‬ ‫وبوقت قياسي‪ ،‬اال انه في غياب التخطيط فان اي تطورايجابي مستدام لن يكون اال سرابا عابرا‪.‬‬

‫متى تستعيد بغداد مكانتها الضائعة وتجدد حضارتها الرائعة في جميع نواحي‬ ‫التمدن في الهندسة و والعلوم والفنون واالداب فابناؤها اليوم هم احفاد اولئك الذين‬ ‫اعلوا حضارتها واعموا تجارتها وجعلوها زاهرة زاهية في مختلف االوجه الحياة‬ ‫المدنية والشؤون الحضارية‬ ‫وقد انشد الشاعر جميل صدقي الزهاوي ‪:‬‬ ‫كانت محطا للعلوم واهلها‬ ‫اليوم هي بيت العلوم باسرها‬ ‫أيام مد األمن وارف ظله‬ ‫أيام بغداد تضيئ جميلة‬ ‫أيعاد ما قد مر من عمرانها‬

‫وقرارة للمجد وااليجاد‬ ‫مدفونة بمقابر االجداد‬ ‫فيها‪ ،‬كانت جنة المرتاد‬ ‫فتلوح مثل الكوكب الوتاد‬ ‫أم ذلك العمران غير معاد ؟‬

‫واليوم نرجو لبغداد ان تحيا من جديد ‪ ،‬واألحياء ال يأتي بالتمنيات ‪ ،‬فالتمنيات‬ ‫ال تحيي مدينة وال تصنع حضارة بل ان ما يفعل ذلك هو التخطيط السليم وهمة‬ ‫واصرار ابنائها وحكمة مسؤوليها‪ .‬ان بغداد اليوم بحاجة الى االعتماد على الخطط‬ ‫والعمل الجاد ‪ ،‬الى االعتماد على الخبرات المخلصة والفكر المبدع ‪ ،‬كما هي بحاجة‬ ‫لالستفادة من تجارب االخرين من اجل أالرتقاء بالمدينة والحفاظ على ثروتها‬ ‫الحضارية ودفعها باتجاه المستقبل‪.‬‬ ‫قلب المدينة ومركزها التاريخي اليوم في انتظار ولهفة لوقفة صادقة من‬ ‫اهلها وقرارات شجاعة من القائمين عليها النهاء المعاناة التي طالت واشتدت‬ ‫وطأتها واالخذ بيدها الى بر االمان والعبور بموروث االجداد الى عصر االحفاد‪.‬‬ ‫فهل سياتي قريبا اليوم الذي تتحقق فيك االماني ونشهد احالمنا وقد اصبحت‬ ‫واقعا ؟ هذا ما نتمناه لك ايتها العزيزة على كل قلب ‪...‬‬

‫‪553‬‬

‫ارجو ان يشكل ما تم عرضه في هذا الكتاب نواة لخدمة مدينتا العزيزة‪،‬‬ ‫وعلى وجه الخصوص مركزها التاريخي ‪ ،‬اذ اننا اليوم لسنا بحاجة الى الحفاظ‬ ‫على تراث المدينة المهدد فحسب وانما النقاذه وايقاف تدهوره واندثاره عن طريق‬ ‫احياء المدينة القديمة واستغالل ديناميكيتها في تحفيز اقتصاديات المنطقة‬ ‫واستدامتها‪.‬‬ ‫ان القلق من المخاطر التي تهدد التراث المعماري نتيجة االعتداءات اليومية‬ ‫عليه نابع من الخوف مما سيؤدي اليه ذلك من طمس للهوية التاريخية للمدينة‬ ‫وتدهور نسيجها العمراني ومشهدها الحضري ‪ ،‬لذا فاننا اليوم في امس الحاجة‬ ‫الى تكثيف الجهود الحياء مركز بغداد التاريخي والعمل على كل ما من شأنه ازالة‬ ‫المخاطر عنه وترميمه والمحافظة عليه وتوظيفه بشكل امثل ‪.‬‬ ‫وعلى عاتقنا جميعا ‪ ،‬نحن أهل بغداد وسكانها اليوم ‪ ،‬تقع مسؤولية المحافظة‬ ‫على ما تبقى من تراث حضري للمدينة القديمة وحمايتها من اجل ان نحفظ لمدينتنا‬ ‫هويتها التي نفخر بها وان نحافظ على ما تبقى من ارثها الحضاري لالجيال القادمة‪.‬‬ ‫ان‪ ،‬احياء مركز بغداد التاريخي ذو اهمية كبرى ليس لمدينة بغداد فحسب‬ ‫بل للعراق وللمنطقة ككل‪ ، .‬ذلك الن نهوض مركزها مرة اخرى واعادة تأهيله‬ ‫وتخطيطه والحفاظ على موروث المدينة العمراني والثقافي والمعماري سيعطى‬ ‫رسالة واضحة ومحددة عن وجه العراق الجديد وتطلعاته المستقبلية وسيكون‬ ‫درسا ً تخطيطيا ومعماريا غاية في األهمية وحدثا مهنيا وثقافيا جديرا بالدراسة‬ ‫والتأمل من قبل الجميع‪ :‬مهنيين وغير مهنيين‪ .‬فالمنطقة المعنية ليست حيا عاديا‬ ‫وانما منطقة تاريخية موغلة في القدم ‪ ،‬ومن هنا تنبع الخصوصية واألهمية‬ ‫القصوى الحيائها من جديد‪.‬‬ ‫ليس كثيرا ان تمتلك بغداد مشروعا طموحا يعيد لمركزها ومنطقته الغنية‬ ‫بشواهد الموروث العمراني ألقها السابق‪ ،‬ويتطلع الن يكون مركز بغداد القديمة‬ ‫اهم واجمل منطقة حضرية في العاصمة العراقية يتعايش فيها الموروث الحضاري‬ ‫مع متطلبات الحداثة‪.‬‬

‫المؤلف‬

‫اسم الكتاب‬

‫السنة‬

‫دار النشر‬

‫المصادر باللغة االنجليزية‬

‫‪1‬‬

‫‪Beirut City Center Recovery‬‬

‫‪Robert Saliba‬‬

‫‪Steidl-Germany‬‬

‫‪2003‬‬

‫‪2‬‬

‫‪Beirut Reborn‬‬

‫‪Angus Gavin, Ramez Maluf‬‬

‫‪Academy Editions-UK‬‬

‫‪1996‬‬

‫‪3‬‬

‫‪New City Life‬‬

‫& ‪Gehl,Gemzoe,Kirknaes‬‬ ‫‪Sondergaard‬‬

‫‪Danish Architectural Press-Denmark‬‬

‫‪2006‬‬

‫‪4‬‬

‫‪New City Spaces‬‬

‫‪5‬‬

‫‪Public Square Landscape‬‬

‫‪6‬‬

‫‪Living Buildings‬‬

‫‪Gehl & Gemzoe‬‬ ‫‪Design Media Publishing‬‬ ‫‪Ltd‬‬ ‫‪Donald Insall‬‬

‫‪Danish Architectural Press-Denmark‬‬ ‫‪Design Media Publishing Ltd-Hong‬‬ ‫‪Kong‬‬ ‫‪Images Publishing-Australia‬‬

‫‪2006‬‬

‫‪2008‬‬

‫‪7‬‬

‫‪Urban Code‬‬

‫‪Anne Mikoleit, Moritz‬‬ ‫‪Purckhauer‬‬

‫‪MIT Press-USA‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪8‬‬

‫‪The Long Road to Baghdad‬‬

‫‪Edmond Candler‬‬

‫‪-‬‬

‫‪1919‬‬

‫‪-‬‬

‫‪1984‬‬

‫‪-‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪9‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪10‬‬

‫‪JCP‬‬ ‫‪Rusafa Development Study‬‬ ‫‪Al Mimari Consulting‬‬ ‫‪Rasheed Street Development‬‬ ‫‪Bureau‬‬ ‫نقابة المهندسين العراقية‬ ‫محمد مكية ‪ ،‬احمد سوسة ‪،‬‬ ‫بغداد‬

‫‪1974‬‬

‫‪12‬‬

‫شارع الرشيد في الذاكرة العراقية‬

‫سالم االلوسي‬

‫دار ميزوبوتاميا‪-‬العراق‬

‫‪2013‬‬

‫‪13‬‬

‫شارع الرشيد‬

‫باسم عبد الحميد حمودي‬

‫الدار العربية للموسوعات‪-‬العراق‬

‫‪2004‬‬

‫‪14‬‬

‫البغداديون ايام زمان‬

‫راسم الجميلي‬

‫مطبعة الزوراء‪-‬العراق‬

‫‪1982‬‬

‫‪15‬‬

‫بغداد في القديم والحديث‬

‫علي ظريف االعظمي‬

‫دار المرتضى‪-‬العراق‬

‫‪2005‬‬

‫‪16‬‬

‫تاريخ علماء بغداد‬

‫ابي المعالي محمد بن رافع السالمي‬

‫الدار العربية للموسوعات‪-‬لبنان‬

‫‪2000‬‬

‫‪17‬‬

‫خانات بغداد‬

‫برهان نزر محمد علي المياح‬