英国房产周刊 20150410 021 by 英国房产与投资周报

ISSN 2055-5490

免费赠阅本期12版

第二十一期 No.021 www.ukpropertyweekly.com 新浪微博：@英国房产周刊微信：ukpropertyweekly

2015年4月10日星期五乙未年二月廿二读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

深度报道

中新财经特稿

房东必读

家装艺术

如何增值扩建房产资深专家结合实例指点迷津

五个中央部委连发政策中国楼市打响“救市”枪

“买房出租”真的适合您吗？十大建议帮您作出明智决策

厨房地板哪家强？ 12种地板选材优劣势大比拼

详见8版

详见9版

详见10版

英国大选对房地产市场影响分析伦敦优质学区专题

详见11版

详见第2、3版

详见第4-7版

伦敦泰晤士河畔里士满区(Richmond-upon-Thames)是全伦敦乃至全英国公认的卓越学区。图为里士满镇中心

读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

编辑：明翾

2 版封面专题

2015年4月10日 - 4月23日

英国大选对房地产市场有哪些影响

英国政府换届选举在一定程度上会对房地产市场产生影响，其中税收与规划审批等政策将是受影响最大的领域。但是，根据专业机构的分析显示，在大选前后，英国主流房地产市场并不会受到显著的影响。国际领先的大型房地产服务机构世邦魏理仕 (CBRE) 分析认为，在英国普选的前后三个月里，房贷市场和房价都不会受到明显影响。然而，对于高净值人群（个人资产在 600 万元以上的人群）和海外投资者来说，情况

保守党

有些不同。这些购买者所持有的房产往往是一系列投资组合中的一部分。他们对资产的绩效更为担心，因为资产绩效会受到政治政策的影响。所以，在大选前，高净值人群和海外投资者做出的反应会有所不同。世邦魏理仕预计，在 2015 年英国大选前后，主流房地产市场并不会受到影响。但是伦敦的新建房产可能会受到一些微小的影响。开发商在大选结果出来之前一般不会轻举妄动，高净值人群和海外投资者也是如此。而

工党

即将到来的这次英国大选，由于对“豪宅税”争论不断，所以对于高净值人群来说尤为重要。工党和自由民主党都已经表示会对价值超过 200 万的房产征税。这也让这次的选举更加扑朔迷离。然而，需要指出的是，价值超过 200 万英镑的房产在整个市场中只占 2%（约 2， 500 套房产）。所以“豪宅税”产生的影响将十分有限。根据第一太平戴维斯 (Savills) 的研究表明，随着选举日的临近，住房问

英国独立党

题将会成为政客之间相互博弈的主要领域之一。目前的情况是，一些地区房价大幅上涨，年轻人购房压力巨大，而房屋一直以来又十分短缺。所以在这次几十年来最为扑朔迷离的普选前，政客们很有可能会对住房问题展开激烈争论。目前，关于工党征收“豪宅税” 的方案已经争论不断，甚至是其党派内部也无法达成一致。而关于“毫宅税” 的争议还远远没有结束。还有一个政客间争论的焦点将会是伦敦的“闲置房”问题。现在还没

自由民主党

政党

主要承诺

·为40岁以下的首次购房者新建20 ·2020年前每年新建20万套住房 ·优先向在当地出生的人群提供保 ·每年新建300000套住房万套住房，八折出售。障住房 ·在个人租赁市场中引入“长期租 ·在议案中写入至少十个“田园 ·向首次购房者推出新的“购房援赁协议”，控制房租的增长 ·放宽在已开发土地上新建项目的城镇”项目助储蓄帐户”(Help to Buy ISA) 限制，保护城市绿化带 ·鼓励银行为新建125000套住房提 ·2020年前每年让30000名租客拥 ·压低按揭利率，让住户更有安全供资金上的支持，这些住房面向的 ·建立相关机构向旧址新建项目提有自己的房子感是英格兰地区的首次购买者供资助与贷款 ·禁止房东出租保暖性能差能耗 ·将“购房援助贷款”计划延期至 ·将资金优先投入到房屋建设上， ·对于重大规划决策问题，地方政高的房屋 2020年让更多人有房可住府需要举行居民公投

资料来源：各政党官网

读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

有足够的证据表明“闲置房”的现象十分普遍，但是工党最近已经宣布了对“闲置房”的产权所有者征缴费用的方案，当中的具体细节还未公布。在鼓励首次购房者方面，各党派的意见是一致的。保守党打算在原有的“ 购房援助计划”(Help to Buy) 之上，再新增一项“首次置业援助计划” （Starter Home scheme）。而工党更是计划要在 2025 年前将首次购房者的数量翻一番。这在英国这样一个拥有一套住房还是众多人梦想的国家，无疑是十分具有吸引力的政治举措。选举临近，三个主要党派在住房问题上观点几何？事实上，政客们为赢得选举而提出的这些方案，并不见得最终会在市场中奏效。如果情况乐观，各种购房援助计划可能会解决一部分住房问题。情况如果不乐观，这些未经市场调查研究的政策也许会起到反效果。如果针对海外购房者的政策不利，就有可能会阻碍投资，进而影响房屋新建。现在的“豪宅税”就是一个例子。它很有可能会扭曲房产市场，并且对伦敦一些房价涨幅巨大的区块产生负面影响。第一太平戴维斯研究部的 Susan Emmett 指出，英国房产市场真正需要的是一些立足长远的解决方案，而不是政客为赢得选举的一时说辞。要想达成立足长远的解决方案，就需要党派之间相互协助。我们还需要支持一系列的参与者（小型企业、住房建设协会、当地政府）既去建造销售性住房，也建造一些用于出租的房屋和价格较为低廉的房屋。同时，我们也需要对一些竞选前的敏感话题进行开诚布公的讨论。令人欣慰的是，现在各党派都逐渐认识到建设更多房屋的重要性。如果现在的民意调查准确，那么很有可能会形成少数派政府或是联合政府。

2015年4月10日 - 4月23日

封面专题 3 版

工党自民党力推深度解析英国可能征收的“豪宅税” 距离 5 月 7 日的英国政府换届大选不到一个月时间，英国主要政党工党和自由民主党都承诺，一旦当选，将对价值超过 200 万英镑的豪宅征收额外的税费，被称之为“豪宅税”。根据国际领先的房地产顾问服务机构世邦魏理仕 (CBRE) 最新发布的豪宅税专题研究报告分析，工党和自民党对于“豪宅税”的征缴方案十分类似，都是对价值超过 200 万英镑的住宅征税。工党表示，价值介于 200 万英镑到 300 万英镑的住宅，每年需要缴纳 3000 英镑的税费。除此之外，关于一旦当选将从何时开始征收？具体的税率和征收方式等细节，还没有公布。 CBRE 的研究报告称，虽然“豪宅税”这个构想看似简单，但是在具体实施之前，还有很多复杂的问题需要理顺。这些问题包括：整体构想、如何对住宅进行估价、以何种方式征税，何时开始实施等。由于当前的大选行情中，英国最大的两个党派保守党和工党的支持率旗鼓相当，所以“豪宅税”到底会不会征收还是一个未知数。由于工党当选或主导新一届政府执政的可能性很大，因此所有房地产投资者都必须时刻关注“豪宅税”可能带来的影响。 CBRE 题为《征收豪宅税面临的挑战》专题报告分析认为： 1. “豪宅税”的理念并不复杂，但实施起来会困难重重； 2. 设立并开发一个新的税种的资金成本和时间成本都是巨大的。财政部有可能需要对现有的某个税种进行调整； 3. 不少人建议将“豪宅税”包含在“市政物业税”(Council Tax) 当中，但是“市政物业税”是一种地方税，设立一个国家标准并不符合实际； 4. “市政物业税”与“豪宅税” 两者概念相似，但是要将“市政物业税” 调整为一种包含“豪宅税”在内的税种将会十分复杂，而且也因此要对英格兰地区的 2000 万处房产进行重新估价； 5. 为“市政物业税”而重新对房产进行估价无比复杂。一次全面的房产重估可能会带来意想不到大规模影响，很多房产很可能要因此提高一个缴税级别； 6. 如果参照离岸公司持有英国房产的豪宅年费 (ATED) 征收“豪宅税”，似乎是可行的，虽然这并不符合该税种设立时的初衷； 7. 无论是对个人还是对企业， “豪宅税”的特征将是 ATED 的一种延伸，并可能默许政府将“豪宅税” 向低价值或低收入群体扩展； 8. 从立法程序等显示因素分析， 2015/2016 财政年度实施“豪宅税”的可能性不大，但很有可能在下一财年开始实施。以下是世邦魏理仕 (CBRE) 关于“豪宅税”焦点问题的详细解答：

全英国有多少业主需要缴纳 “豪宅税”？ 2013 年，政府统计显示，有 55000 处房产需要缴纳“豪宅税”，也有预测显示这个数字还要更大。2014

年，有约 3400 套房产的售价超过了两百万英镑，这 3400 套房产约占全部销售量的 0.4％。以这个比率计算，那么全英 2200 万套住宅中将会有 82000 套需要缴纳“豪宅税”。而全英需要缴纳最高税级“市政物业税”的住宅为 136000 套。工党称，只有 0.5％比例的住宅才需要缴纳“豪宅税”（也就是约 110000 套）。

“豪宅税”缴纳额度多少？工党已经表示，价值介于 200 万英镑到 300 万英镑之间的房产，每年需要缴纳 3000 英镑。这相当于房产价值的 0.1％。对于价值在 300 万英镑以上的房产，税率会更低，但具体税率尚不得知。在英国拥有第二套豪宅的海外业主可能需要支付更多的税费。

政府通过“豪宅税”可以征缴多少税款？工党已经表示，希望通过“豪宅税” 每年为政府带来 12 亿英镑的财政收入。世邦魏理仕估计，按照需要缴纳该税种的房产有 82000 处，其中约 44％，也就是 36000 套需要支付 3000 英镑的税费。这将带来将近 1.1 亿英镑的财政收入。按照政府的目标，其余的 46000 处房产的每年需要缴税 23775 英镑，才可能达到 11 亿英镑的财政收入。如果房价不断上涨，是不是会有

越来越多的房产需要缴纳“豪宅税”？工党称，随着“高价值”房产价格的上升，200 万英镑的征缴门槛也会提高。

英国各地价值超过两百万英镑的房产分布 Wales North

需要缴纳“豪宅税”的房产分布在哪？

Yorks & Humber

目前，伦敦 200 万英镑以上的豪宅率最高，达 80%；另外的 16% 分布在英国南部各地。剩下的 4% 分布在英国西北部。

East Midlands

无力支付“豪宅税”的业主怎么办？需要变卖房产吗？

North West

工党表示，如果房产所有者无力支付该税费，可以等到房产转手之后再进行缴纳。然而，关于允许延迟缴纳的具体细节还不清楚。比如说，无力支付指的是谁无力支付？是家庭、个人还是夫妻双方？当然，延缴税费也意味着在房产出售后，业主将面临一笔数额巨大的税费；英国国家统计局 (ONS) 的数据显示，英国业主持有房产的平均时期为 11 年。按照这个数字计算，如果业主在出售房产后，一次缴清 11 年的“豪宅税”，缴纳额将至少达 33000 英镑。

难道高收入的业主们不会避税吗？

West Midlands East Anglia South West South East Greater London 数据来源：CBRE 拥有豪宅的富豪业主们避税的手段包括：将一大套房屋折分成两所（拆分后再建一个连通门）；在法律意义上将一所房产分割成两套房产，其中一部分房产延续终身产权，另外一部分改成租赁权；或者是干脆将房产改作其它用途，如家庭旅馆 (B ＆ B) 等。但是这样做需要提前拿到相关的改建许可。而且这些避税可能的成本比缴纳税费更大。例如，拆分房屋就意味着，你在出售其中一套房产时，必须对增值部分缴纳“资本利得税” （Capital Gains Tax）。世邦魏理仕认为，避税手段的功效被过分夸大了。

自由民主党的“豪宅税”提案有何不同？ “豪宅税”最早是由自由民主党提出的，后来被工党作为主要政纲。自由民主党没有正式承诺征收的税费将用于增加英国公费医疗“英国国民康疗保健系统”（NHS）的投入。这也就说明了为什么自民党更加倾向于提高豪宅的“市政物业税”这一税种。自由民主党似乎对调整“市政物业税”税级的政策更为积极。他们表示，税级会根据房产均价（而不是高价值的房产价格）进行调整。而关于需要缴纳税费的房产数量是否会上升，他们也没有作出正式表态。自由民主党只承诺，将允许养老金领取者（非低收入者）延期至房屋出售时再缴纳税款。如果工党和自由民主党政党组成联合政府，那么两党可能就税费的一些细节问题进行协商，这也意味着，你更偏好这两个党派中的哪一个党派就无关紧要了。读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

“豪宅税”何时才能出台？尽管工党已经多次表示，但是新政府成立后就开始实施“豪宅税”的可能性非常小。出台的时机取决于协商时间的长短、立法的类型，和建立征税机制所耗费的时间。

“豪宅税”几种立法的可能 “豪宅税”很可能需要政府的立法机构进行立法。立法的类型主要有三种： 1. 财政法案财政法案是英国财政部出台和修订税法的主要工具，也是首要工具。这也是最为快捷，最为容易的出台“豪宅税”的方式。财政法案一般需要 4 个月的审批时间。 2. 地方政府财政法案如果“豪宅税”的征收也纳入“市政物业税”当中，地方政府财政法案将会是一种非常好的方式。地方法案的审批时间通常为 6 到 9 个月。 3. 单独设立“豪宅税”法案单独设立“豪宅税”法案既有利于税款的征收，也有利于税款的使用。独立法案的审批时间通常为 4 到 9 个月。

“豪宅税”出台时机 “豪宅税”最早的生效时间可能为 2016 年 4 月。前提是税费的框架已经成形，并且能够在 2015 年 7 月工党的预算案中公布。然后，该税法在 2015 年圣诞期间得到女王的御准之后就可以择日执行了。

编辑：汇鑫

4 版封面专题

2015年4月10日 - 4月23日

伦敦优质学区专题自从《英国房产周刊》在去年 7 月 4 日出版了一期“学区房专题”之后，不断有读者和业内人士希望我们提供有关伦敦学区房的详尽参考资料，比如伦敦的哪些区域拥有出色的学校？如何搜索选区房产？好的学区有哪些新的楼盘？伦敦高校区哪些新的项目值得关注等等问题。关于如何寻找学区房的问题，我们在去年的专题文章《如何网上搜索学区房详情》中进行了非常详细的介绍，读者可以扫描二维码阅读原文。本期封面专题，我们将重点介绍伦敦的优质学区，并以部分学区为例，列举新的楼盘。对于在伦敦生活居住的读者，从第 6、7 版的

《伦敦优质学区及市政府重点发展区域一览图》可以清楚地看出伦敦近郊的优质学区分布。《英国房产周刊》在图中一一标明了在英国教育部质量评级中获得 Outstanding 的重点学校分布。标识越密集的区域，比如 Richmond、Kingston、Harrow、 Barnet、Wandsworth 等区，重点中小学的数量越多。图中圈出的区域，是伦敦当地居民公认的优质学区。在总图右下角的《伦敦各区每万户拥有重点学校数量及排名图》中，我们根据英国教育部的统计，列出了平均到居民家庭的重点学校排名，供读者参考。当然，学区房不是单指学龄家庭

居住需要的房产，在伦敦市中心密集着大量世界知名的高等院校，其周边的楼盘，无不是值得投资的高校学区房，本期也将重点介绍一些区域。从本期专题开始，我们将深入分析不同的学区，从重点学校的招生范围，到区域内的新开发楼盘项目，以及区域房地产行情和增值潜力等。敬请读者持续关注《英国房产周刊》的微信和网站，我们会在新媒体平台及时发布最新的文章和研究报告。本期的学区房专题之后，我们还将陆续推出专题报道，重点分析伦敦哪些区域是潜力投资区域？哪些区域是高净资产一族休闲生活的区域？更多精彩，不断呈送给您，敬请关注。

扫描·阅读《如何网上搜索学区房详情》

英国顶级学区里士满

伦敦泰晤士河畔里士满区 (Richmond-upon-Thames) 是全伦敦乃至全英国公认的卓越学区，辖区内有全英国内最好的小学，以至于不少居住在伦敦市中心的家长们外迁到里士满学区定居。

里士满区则在英国教育部对小学阶段的考试成绩统计排名中，除了语法科目屈居第二外，其它所有的关键科目均位列第一。里士满的重点学校的学区通常非常小，有些小区的学区仅仅覆盖十几

个街区。正是这种稀缺性，学区房的出售价格一直保持坚挺。泰晤士河畔里士满区是伦敦各区中最富裕的之一，位于伦敦西南部的近郊，历史悠久，拥有四大皇家园林，其中包括有英国凡尔赛宫之称的汉普

顿宫。泰晤士河从南向东北穿越里士满区，沿途有众多公园和开放空间，包括英国皇家植物园 (Kew Gardens)、世界上最大的城市公园——皇家里士满公园 (Richmond Park)，以及面积稍小的布什公园 (Bushy Park)。里士满镇

中心的 Richmond Hill 是英国唯一通过国会专门立法重点保护的景观保护区。由于里士满区的发展完善，新建楼盘小区很少，此次专题列举的 Brewery Wharf 是学区内难得的新建楼盘。

楼盘：Brewery Wharf 开发商：St James Brewery Wharf 是伦敦富贵区里士满少有的中等规模的新建小区。Brewery Wharf 楼盘为数栋小高层公寓构成，紧邻 Twickenham 火车站和小运河。从小区到达伦敦市中心的 Waterloo 火车站仅需 20 分钟，通勤十分便捷。 Brewery Wharf 小区是典型的优质学区房，毗邻两所国立重点学校，所处的伦敦里士满区是英国教育质量最高的区域。对于富裕家庭，周边还有可供选择的出色私立贵族学校。

楼盘：Forsyth House 开发商：Mizen Forsyth House 是一栋改造的公寓小楼盘，位于里士满镇中心的北侧。楼盘共有 27 套住宅公寓和 31 个地下停车位，以及健身房等配套设施。对于寸土寸金的里士满镇中心附近的楼盘，停车位等设施实为难得。 Forsyth House 楼盘已经于 2014 年地开始动工建设，预计需要 14 个月完工。楼盘将于近期发售。读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

2015年4月10日 - 4月23日编辑：明翾

封面专题 5 版

伦敦城北高校学区投资房伦敦市中心北侧的 Euston Road 和 City Road 沿线，也就是以 Euston Square, King's Cross, Angel, Old Street, 和 Aldgate 地铁站沿线，分布着众多的国际知名高等院校和科研文教机构。这个沿线区域，依托毗邻的伦敦金融城和众多国际知名高校和科研机构，已经被英国中央政府、伦敦市政府重点发展成享誉世界的科技城、医药科研城，成为国际创业界的焦点。沿线聚集着一大批享誉世界的高校科研机构，包括伦敦大学学院 (UCL)、伦敦城市大学 (City)、伦敦政治经济学院 (LSE)、伦敦国王学院、伦敦艺术大学中央圣马丁学院、伦敦时装学院、威斯敏斯特大学等。该沿线东北部不远，是 2012 年伦敦奥运会主会场所在地 Stratford，将成为伦敦新的文化艺术中心区之一。随着大量的国际学生、银行家、艺术家、 IT 精英、设计师、创意产业新秀、生物医药科研学者等高收入人士的青睐，伦敦北部这一地带，迅速成为房地产投资的黄金旺地。沿线最新开发的楼盘有 250 City Road、 Lexicon 等。

楼盘：250 City Road 开发商：Berkeley 250 City Road 由英国最具创新性和备受赞誉的福斯特建筑设计事务所（Foster Partners）精心设计打造，将为住户提供一个理想的工作和生活之地。一期项目共 263 套公寓，其中包括一座该区域楼

层最高的楼宇——共总 42 层的塔楼。另外一座总共 36 层的塔楼将在下期推出。裙楼的高度超过其周边建筑，从此地可纵览整个伦敦金融城及伦敦周边地区的全貌。

楼盘：Lexicon 开发商：Mount Anvil Lexicon 由世界第一高楼迪拜的哈利法塔背后的工程师斯基德莫尔奥因斯和美林为您联手打造。楼盘位于伦敦发展的黄金区域。这座 36 层的塔楼为您打造 146 间包含了一居室 , 两居室 , 三居室的私人公寓。公寓毗邻伦敦摄政运河和城市码头，金融城的水畔生活，并结合大胆、先进、舒适的设计理念，让整个公寓洋溢着温暖、豪华和现代化的气息。

牛津剑桥升学率最高的学区伦敦泰晤士河畔的皇家金斯顿区 (Royal Borough of Kingston-uponThames) 是全伦敦仅次于里士满区的卓越学区。金斯顿区历史悠久，是英格兰王国的诞生地，早期的撒克逊国王中，有 7 位国王在金斯顿加冕。本区是伦敦西南最大的都市中心，拥有近千年历史的集市，和现代化时尚的大型购物中心。区域人文历史悠久，周边多个大型皇家公园环绕，中小学教育质量在英国名列前茅，并拥有金斯顿大学等知名院校。正因为历史悠久，社区成熟，辖区新建小区非常罕见。除了本期列举的 Kingston Riverside( 已售罄入伙，市场上仅有少量二手房 )。正在规划待建的 Eden Quarter 改造项目是这个千年古镇难得的大型项目，预计兴建 700 套住宅，并且改造一大批配套的购物休闲中心。尽管在英国教育部的中小学的阶段考试中的平均成绩稍逊里士满区，

但是由于金斯顿区拥有数所英国一流的国立文法重点中学，因此该区历年来都稳居牛津剑桥等英国名校升学率的榜首，其中辖区中学的牛津和剑桥两所大学的平均升学率接近 17%。金斯顿区学龄儿童家庭拥有的重点学校在伦敦排名第一。作为伦敦面积最小的区域之一，金斯顿区共拥有 34 所中小学，其中被教育部评为优秀 (Outstanding) 的学校有 24 家，其中 9 所学校跻身全英同等级学校最优秀的 10% 之列。提奋女子中学 (Tiffin Girl) 和提奋男子中学 (Tiffin School) 的成绩居全英国中学前 50 名，每年牛津剑桥的升学率为 25% 左右。泰晤士河从金斯顿区西侧流经。世界上最大的城市公园——皇家里士满公园 (Richmond Park) 位于金斯顿区的东北侧。辖区南部的 Chessington World of Adventures 是英国最大的游乐和动物综合园区之一。

楼盘：Kingston Riverside 开发商：Red Row Kingston Riverside 位于金斯顿镇中心的泰晤士河畔，其巨型帆船式的建筑设计别具匠心。由于近水楼台且周边优秀学校众多，整个楼盘的 210 套豪华公寓已售罄入伙，日前偶尔有少量二手房上市转售，是可遇而不可求的投资机会。

(更多优质学区和楼盘，敬请关注《英国房产周刊》微信：ukpropertyweekly）读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

6 版封面专题

伦敦优质学区及市政府重点发展区域（图中“ ”为教育部质量评级获得Outstanding 的重点学校分布；“ ”所在区域为伦敦市政府重点发展的潜力区域；橙色块为伦敦优质学区）

Enfield Barnet

Harrow

03 Mill Hill East

06 Haringey Heartlands / Wood

02 Colindale / Burnt Oak

01 Wealdstone

Is gt

lin

Camden

05 Wembley

W F

Haringey

04 Brent Cross

Brent

Hillingdon

Upper Lee Valley 0

Hackney

18 West Hampstead Interchange 08 RAF Uxbridge

Ealing

09 West Drayton 11 Hayes

Euston 22

Old Oak Common 15

17 Kensal Canalside 19 Paddington

White City 16

12 Southall

Vauxhall, Nine Elms, Battersea 26

Hounslow

21 Wandsworth

Wandsworth

Richmond upon Thames

23 King’s Cross-St Pancras 31 City Fringe 28 24 Tottenham Court Road

Waterloo 27 25 Victoria

Earls Court & West Kensington 20

Great West Road “Golden Mile” 13 10 Heathrow

14 Park Royal

30 London Bridge, Bo

Canada Water 32 29 Elephant & Castle

Old Kent Road 33

uth

Lewisham, Catford and New

Lambeth

Merton

46 Kingston upon Thames

1. City of London 2. City of Westminster 3. Kensington and Chelsea 4. Hammersmith and Fulham

数据整理：图表制作：数据来源：日期：

《英国房产周刊》范慧勇董白白梅雪蒙余米英国教育部，伦敦市政府，伦敦各区政府规划管理委员会 2015年4月

47 South Wimbledon / Colliers Wood

Kingston upon Thames

Sutton

Croydon Croydon 48

编辑：董白白

2015年4月10日 - 4月23日

7版

伦敦市政府重点发展区域

域一览图

d Green

Waltham Forest

Redbridge 41 Ilford

y 34 Lower Lee Valley (including Stratford)

/ Tech City

Newham

Barking and Dagenham

Havering

50 Barking Riverside

Tower Hamlets 42 Royal Docks & Beckton Waterfront orough & Bankside 39 Greenwich Peninsula 44 Thamesmead and Abbey Wood 35 Isle of Dogs 43 Woolwich Charlton Riverside 38 36 Deptford Creek / Greenwich Riverside Bexley Riverside 45

Greenwich

40 Kidbrooke

Cross 37

ewisham

Bexley

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Wealdstone Colindale/ Burnt Oak Mill Hill East Brent Cross Wembley Haringey Heartlands/ Wood Green Upper Lee Valley RAF Uxbridge West Drayton Heathrow Hayes Southall Great West Road “Golden Mile” Park Royal Old Oak Common White City Kensal Canalside West Hampstead Interchange Paddington Earls Court & West Kensington Wandsworth Euston King’s Cross-St Pancras Tottenham Court Road Victoria Vauxhall, Nine Elms, Battersea Waterloo Farringdon/ Smithfield Elephant & Castle London Bridge, Borough & Bankside City Fringe/Tech City Canada Water Old Kent Road Lower Lee Valley (including Stratford) Isle of Dogs Deptford Creek/ Greenwich Riverside Lewisham, Catford and New Cross Charlton Riverside Greenwich Peninsula Kidbrooke Ilford Royal Docks & Beckton Waterfront Woolwich Thamesmead and Abbey Wood Bexley Riverside Kingston upon Thames South Wimbledon/ Colliers Wood Croydon Bromley Barking Riverside

伦敦各区每万户拥有重点学校数量及排名图按照英国教育系统对中小学校的教育质量评级，第一等，Outstanding 为最优秀的重点学校；第二等，Good 优良；第三等， Requires Improvment 有待提高；最末等，Inadequate 不合格。本表格按照每一万户家庭平均拥有的 Outstanding 学校数量进行排序。

49 Bromley

Bromley

数据源自英国教育部。

编辑：董白白

8 版深度报道

2015年4月10日 - 4月23日

如何增值扩建房产资深专家结合实例指点迷津 3 月 25 日，由圆明园地产主办，《英国房产周刊》承办的“英国房产增值扩建改造系列讲座”第一讲在圆明园地产伦敦总部成功举办。拥有十几年从业经验的行内专家与数十位嘉宾进行了面对面交流，就房产改扩建经验、增值途经、如何申请扩建、如何选择扩建类型等诸多读者关心的热点话题进行了深入细致的探讨。

明确用途合理拓建为房产增值 ——设计师颜志宇看结构，不是看外观买好房子，做好投资，除了最重要的“地段”因素之外，另一个要素是“室内环境”。针对室内装修，要考虑的重要方面很多，比如采光如何、窗户是否会被遮挡、通风如何、与邻居房子之间的间距否合适等等。这些因素都直接影响着居住体验。在选择房产时，最好先不去看外观，而是拿到户型平面图，了解各个房间构造。因为房屋结构对未来投资有着直接的关系。如果选择一个室内布局好的房产，可以节省下各种改建所涉及的费用。因此在选择房产时，地点、室内结构格外重要。在考察房产结构时，需要注意的方面有：首先是隔音。因为如果隔音不好需要对墙体进行加厚处理，也是一笔不小的投入。其次是采光和通风，也就是窗户的设置要合理以及开窗尺寸。一般来

说窗户是越大越好。如果需要额外增加一扇窗户，在英国是要进行申请的。虽然大部分情况都会获得批准，但是等待申请结果的时间成本也是需要考虑的。之后是层高，这也直接影响到居住体验。还有门宽，不能低于 80 厘米。这是满足防火逃生要求和残疾人需求的最低尺寸。此外，在看房时还要特别注意房产的污水排放情况。确定这栋房子的排污是通过现有的污水井还是污水管道。这些问题看起来有些生僻，但无论是对未来居住还是对投资都会产生影响。对于一些没有经验的购房者，在看房时可能只注意到了房子的外观是否漂亮，或者交通是否便利等因素，而没有考虑房产的排污能力。如果其排污能力较小，在未来居住时可能会出现无法承载的情况。如果未来您需要对房屋进行改扩建，也会产生额外的费用。

阳光房Vs阁楼需求决定类型是扩建阳光房，还是改造阁楼呢？这是两种完全不同的改建概念，如何选择也需要根据您的实际需求来判断。很多业主都希望通过扩建阳光房来增加使用面积。那么是否是房间越多就越好呢？在此通过一个案例来为各位读者解答一下扩建的房产与室内结构间的关系。我曾经在爱丁堡做过一个项目。这位房东有四个孩子，当他找到我最扩建的时候表示，现在他们夫妇正在计划要第五个孩子，这样一来家里的房间就不够用了，他希望通过增加一个阳光房来为即将出生的孩子准备出一个独立的房间。那么，如果按照客户的需求进行扩建，那么这套房产将一共拥有五间卧室，虽然目前满足了他们一家人的居住需求，但是当十几年后，几个孩子相继成家立业从这里搬出去后，他们的房产的卧室有 5-6 间，而客厅的面积却没有增加过。这样的

房产要就将面临一个增值的瓶颈？即便要将房产出售，也只能去寻找和他们有同样想法，同样需求的家庭来接手。无形中，眼前的改造计划就为未来的出售增添了限制和困难。因此，房产的使用计划也是进行改建装修前需要仔细考虑。如果是自己使用，要根据自己的需求进行规划。比如 5 年内进行投资，或是考虑孩子的居住使用等。如果是用于投资，则要提前考虑到使用或者购买人群的需求。

影响规划申请结果的因素为什么类同的两个房产，同样的图纸，有的申请可以通过，有些申请会被拒绝？在英国，虽然申请的规定是一样的，但不同的区域管辖政府审批的偏向不同。另外，规划师的背景也会有所影响，有的设计师的专业是景观，有些是建筑，有些是室内设计。因此他们的主观因素会影响到申请是否通过。很多房东都会遇到这样一个问题：为什么有的别墅后院可以进行房屋扩建，有些却不可以？在对别墅的后院进行拓建时，首先需要考虑到对旁边邻居的影响，保证邻居的视线不被遮挡。其次需要满足相应的扩建规定。针对单层后院扩展，依附式建筑不能超过原有房产后方墙体向外延伸 3 米，如果是独立的房产，该限至为 4 米。截止到 2016 年 5 月 30 日，试行条例可允许以上两个限制分别增加值 6 米和 8 米。此外，扩建区域不得高出原有建筑的高度。单层扩建的高度不得超过 4 米。对于 3 米之内的扩建是不需要申请规划许可，但是需要向地方议会提交一个符合规定的证明。对于一些利用花园进行扩建的项目，需要特别提醒各位房东，不要一味的寻求大空间而牺牲掉花园的面积。在英国出售房产时，很多时候花园的面积比阳光房更吸引买家。一般来说，房屋改扩建都会有一个征求意见期。在此期间，地方议会会在需要改造的房产前张贴一个告示通知您的邻居。如果邻居对您的改建计划不满，他们有权提出反对意见，这也会影响到规划许可的获批与否。因此建议各位房东在申请前与自己的邻居提前进行协商。

详解四种房产改造途经如何为房产增值 ——圆明园地产部总监陈文宏观层面的增值途经首先，如何将面积最大化。最简单直接的方法就是扩建，前面，后面，侧面以及阁楼的扩建。如果您在某个地点购买了一个 30 万英镑的联排屋，一般来说面积在 80100 平方米间。每平米的价格在 3000 英镑左右。在这个基础上扩建出约 18 平方米的面积。在出售房产时，扩建的 18 平米也可以按照 3000 英镑的价格出售，相当于这次扩建使房产增值了 54,000 英镑，而扩建的成本远低于之后的增值收入。对于阁楼改造，其成本要更低，每平米的成本约在 850 英镑左右。而改造后的增值价格也可

以按照 3000 英镑 / 平方米来计算。其次，对内部布局的改造。20132014 年间，据不完全统计，英国出租房的缺口在 15% 左右。租赁市场呈现供不应求的状态，而租赁的价格也在一直攀升。对于投资旧房改造的投资者，可以对就楼进行重新规划，增加房间数量。未来用于出租使用，期利润空间相当可观。第三，对原有图纸的改造。如果对原有房产的格局、类型不满意，可以通过向地方议会提出改建申请，对其进行重建的城建。对于华人投资较多餐馆房产，可以讲其进行分隔改造。底层依旧保留为商用餐馆，上面改造成住宅用的公寓。当房产类型做了改

变，房产自然也增值了。第四，对于商业房产的改造。受经济危机的影响，很多高街店铺都受到了不同程度的打击。面对这种现状，以及伦敦租房市场的日益火爆。想要在这种困境中为商用房产增值可以考虑为房产转型。即将商业房产改造为住宅类型的房产，面向租赁市场。

区域化投资前景伦敦房产就像一个卷心菜，2008 年经济危机过后，伦敦的房产的成交价格没有实质的下降，出现下跌的都是伦敦以外的房产。随着伦敦铁路网的扩建，伦敦的区域化差异越来越小。

买房子最重要的永远都是地理位置。而周边区域未来发前景也会对房产的价值有所影响。

房产承建中的疑难问题首先，房产是否处在环保区。其次是土壤表面的状态。比如伦敦有泰晤士河，很多地方是冲击沙形成的，也就是说地基不是很牢固。在这种地区进行改造就需要遵守特殊标准。此外，地皮周围树木的状态也会对地基造成影响。第三，要注意建材的放射性。很多 1950、1960 年代建造的房产屋顶有一定的放射性物质，会对人体造成伤

害，比如呼吸道和皮肤。因此都需要进行特殊处理。有些是地方议会负责处理。如果在房产改造时不了解情况，遇到邻居向相关部门举报，政府会强制施工队到医院进行健康检查。第四，地下管道的影响和排污是否通畅。管道角度需要在 45%-135% 之间，以防止管道堵塞。最后，工字梁的结构。遇到工字梁结构时，普通砖是无法承受它们的压力的，必须要增加水泥梁。任何有关英国房产扩建、改造或装修等疑问，欢迎随时致电： 07449552939 / 02033718978

读者热线: 020 7659 2209 / 广告热线: 020 7659 2187 / 读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: 77 Oxford Street, London W1D 2ES

2015年4月10日 - 4月23日编辑：明翾

行业资讯 9 版

中国楼市打响“救市”枪

CHINA NEWS SERVICE

中新财经特稿

【中国新闻社庞无忌】五个中央部门四天内密集出台三项房地产刺激政策，中国政府铁腕救楼市的态度不言而喻。有人将这一系列房地产新政评论为 2009 年以来力度最大、最密集的救市行动，不过业内认为，这可能仅仅是个开始。去年以来快速收缩的房地产业不仅成为中国宏观经济的主要风险点之一，还被业内视为引爆其他重大风险的“导火线”。近期一篇由中国住房和城乡建设部两名官员联合发表的署名文章指出，考虑到房地产和其它行业的产业关联，房地产占中国 GDP 比重超过 1/3。中国经济“房地产化”短期内难以扭转。而房地产业过快收缩，将对宏观经济产生连锁反应和共振效应，比如加剧产能过剩矛盾、诱发平台债务违约和引爆影子银行风险等。在此背景下，官方必须稳定房地产市场，为结构调整和体制改革创造时间和空间。而稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。这就不难理解为何近期多部门联袂出台降低二套房首付比例、出售住房免征营业税年限调整等刺激需求的“救市”政策。正处于“换挡”中的房地产业能否迎来“又一春”？楼市二季度成交放量是业内人士普遍预估的结果。一家经营二手房买卖为主的中介机构称，在新政落地后一周，该机构在深圳市

峻。

的业绩相较去年 10 月第一周（央行松绑限贷之后的首周），上涨 150%；上海上涨 100%，北京上涨 80%，而重庆厦门等城市的业绩涨幅也超过 100%。不过，这种由政策所带来的短期升温能持续多久？中国龙头房企万科

总裁郁亮直言，目前无论任何政策出台，并没法改变这个行业进入“白银时代”的趋势。“白银时代”相较房价疯涨的“黄金时代”，显现出需求减退，增长放缓的态势。地产行业也将退出“最赚钱行业”的榜单。

伦敦房价涨幅最快的区域 (附详细站点区域名单) 【英国房产周刊董白白】《英国房产周刊》从专业机构获得的最新统计数据显示，受到交通便利、新建改造项目、价格尚可承受，以及工薪族家庭居住刚性需求等要素的支撑，伦敦地铁交通的三区环状地带，成为伦敦房价涨幅最快的区域。据英国房地产网站 eMoov 最新发布的统计报告称，随着新建或改建的公共交通网、商业街改造、新开辟的公共设施和绿地、开放的水畔休闲场所、新建或改建的购物中心等，对伦敦地铁交通的三区产生了正面的刺激作用。这个环状区域吸引了大批买家选购价格区间在 250,000 英镑至 750,000 英镑的房产。其中伦敦西部的 Ealing 和东部的 Leyton，成为增幅最大的区域。对于大部分对购房没有特殊区域要求的买家而言，选择伦敦三区的房产，意味着花同样的钱，可以买到比市中心面积更大的房产。《英国房产周刊》获得的统计数据显示，平均而言，伦敦三区的房价与二区相比低 41%，平均房价分别为 474,569 英镑和 797,410 英镑。越来越多购房者纷纷沿着地铁线路向外围寻求低价房产，呈现出一种购房“外溢”现象。比如，在去年颇受关注的 Balham，均价约为 576,622 英镑，而同样位于三区且有地铁 Northern 线经过的 Colliers Wood，其均价仅为 364,949 英镑。目前，各大地产开发商也纷纷瞄准伦敦三区，正在逐步进行新房建设。开发商相信在未来十年，受伦敦人口激增的影响，这些地区的强劲购房需求将创造出价值上涨空间。在 Brent Cross 和 Cricklewood 一带，数个大型楼盘在热售中。该区域规划建设 7,500 套新建住宅，三所新的学校和新的 Thameslink 站点，12 分钟可抵达伦敦中心区。就在不久前，位于东伦敦格林威治地区的 Peninsula 项目也正式开盘，项目将建成一个共 15,000 套房产的住宅新区。对于这些房价相对便宜的区域，新建的公共交通基础设施也成为这些区域重建的催化剂。伦敦城铁向东延长至 Barking 的建设工程正在进行，而计划中的地铁 Bakerloo 线的东南端延长线也将到达 Beckenham。

伦敦地铁三区潜力区域南部 Ladywell, Hither Green, Streatham, Catford, Colliers Wood, Honor Oak, Sydenham, Crystal Palace, West Norwood;

更为深层次的问题是，中国人口拐点已现，人口结构发生逆转，与之相伴随的是住房需求缩水。但在惯性等影响下，楼市供应规模却仍在持续增加，高企的库存在未来 5 年内依然难以消化，房地产市场的形势十分严

鉴于此，专家分析称，官方出台的房地产的提振政策可能只有两三个月的效果。在前期政策失效后，当局可能再出台一轮新政策，如此往复。事实上，高层也做过此类表述。针对不断加大的经济下行压力，中国国务院总理李克强曾透露，由于这几年没有采取短期强刺激的政策，官方运用政策的回旋余地还比较大，“我们‘工具箱’里的工具还比较多”。从如今出台的政策来看，官方还储备着“下调二手房交易税”、“进一步取消限购”、“重启房地产信托投资基金”等“工具”留待日后之用。值得注意的是，前述住建部官员在文章中称，设立国家住房银行的条件已经成熟。国家住房银行的概念倡议利用现有的中国 342 个公积金管理中心机构、网点和人员，组建国家住房银行分行和支行，在中央设立总行，实行垂直管理。此举可以盘活 3.7 万亿元人民币的住房公积金，打破公积金使用的地域限制，增加住房消费需求。有分析称，此观点与中国之前设立民营银行试点、推进市场化等金融行业政策趋势有部分思路一致之处。不过市场化在带来利润的同时，也面临风险，今后官方是否要走这一步棋，尚不确定。

英国千亿镑养老金投资解禁或掀起中低价位房产抢购潮【英国房产周刊李龙】从 4 月 6 日开始，英国政府将解除总额高达 1400 亿英镑的养老金此前只能购买年金的限制，数十万即将退休的养老者将对自己的养老金拥有自由的支配和投资权。根据专业机构统计，为寻求更高的投资收益率，赚取更多的退休收入，将有大量退休养老者加入投资出租房 (Buy-to-Let) 购房大军，或将掀起一轮中低价位房产的抢购潮，并持续推高中低端房产的价格上涨。英国财政大臣 George Osborne 在 2014 年度财政预算中公布，从今年 4 月 6 日开始，达到退休年龄的养老金缴纳者能够自由地选择养老金投资产品，不再局限于只能投资购买年金维持养老需要。英国国家统计局 (ONS) 的数据显示，“解禁”的养老金总额高达 1400 亿英镑。专业人士预测，面临解禁的养老金会有一部分流向房地产业。英国大型房产连锁代理机构 Winkoworth 伦敦诺丁山 (Notting Hill) 分部的主管 Alex Thompson 认为，养老金投资解禁后，人们很有可能会抓住机会在房地产业进行投资，尤其是一些小型、易管理的房产，用来出租，将会是非常好的投资。第一太平戴维斯 (Savills) 的预估也表明，在富裕的退休人员群体中，有五分之一决定将部分养老金投资到出租房产。其优势在于，只要在合同结束前将房产转卖，他们就无需偿还全部贷款。此外，如果该房产升值，那么差价部分则都是业主的利润。英国最大的房地产网站 Rightmove 分析认为，这种现象势必催升低端房产的价格。据英国各地的房产中介反

东部 Canning Town, Leytonstone, Forest Gate, Royal Docks, Manor Park, Walthamstow; 北部 Cricklewood, Harlesden, Hornsey, Tottenham, Park Royal; 西部 White City, Acton, Gunnersbury, Brentford, Ealing;

读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

映，即使 4 月新规实施前，已有大量此类购房者咨询出租房投资事宜。 Righmove 援引了英国抵押贷款机构协会 (CML) 公布的数据，数据显示：即使在养老金新规实施前，房价已经经历了一轮上涨，2014 年“以房养租” 类按揭贷款数量上升了 23%。 Rightmove 的商务总监 Miles Shipside 表示，很多即将退休的首次购房者都对投资“以租养房”表现出了极高的兴趣。中低端房产市场是一个投资少、回报高的市场，所以拥有高额养老金的投资者主要还是会涌入这一领域。他还指出，受到首次购房者和投资者追捧的低端房产，在众多地方将供不应求。因为放货机构之间竞争愈发激烈，他们争向为购房者提供低利率的贷款。也有相关房产商与房产顾问称，尽管不少人认为养老金新政会抬高房价的说法是夸大其辞，但四月份仍有掀起“以租养房”类房产抢购热潮的可能。更有业内人士担心，养老金投资者的老年房东可能低估了投资出租房产所需要的时间和所需的精力。英国住宅业主协会主席艾伦·沃德便是其中之一：“我担心的是，有些人可能已经看到了购房出租计划的利润空间，但并没有准备承担起作为房东的责任，或是没有准备好承担相应的维修费用。” 尽管购房者可以享受按揭贷款减税的政策，但是要缴纳的税费仍然价格不菲，比如说租金收入的个人所得税、房屋购置的印花税，以及房产相关的其它税费，这些税费有可能会让不少购房者望而却步。

编辑：董白白 2015年4月10日 - 4月23日

10 版房产宝典

“买房出租”真的适合您吗？十大建议帮您作出明智决策在目前这样一个低利率兼股市波动期，很多选择买房出租的投资者都是看中了它可观的投资回报率。但是如果你考虑投资房产的话，或者希望通过出租已有房产来增加收入。那么有些方面就不得不用心考虑了。对于那些有足够资金缴纳购产订金的投资者来说，买房出租可观的投资收益相当具有吸引力，尤其是与银行的低存款利率和处在波动期的股市相比。与此同时，房地产市场的回暖也刺激了更多投资者将希望寄托在投资房产升值之中。和任何投资一样，买房出租也不是没有风险的。虽然处在历史地位的贷款利率在一定程度上帮助了买房出租的投资者进行投资，如果按最大比例支付定金，那么 5 年期的抵押贷款利率仅为 3% 左右。但是，低利率并不会永远存在。总有一天利率会上涨，作为投资者，则应该清楚一旦利率上涨，它对您的投资项目将造成何种程度的影响，这种影响您是否可以承受。经济危机使很多在 2007 年前投资房产的投资者纷纷陷入利率上涨所带来的困境。而当基准利率下调至 0.5%，又好像为他们抛出了一条救生索。除去潜在可能上涨的投资成本，租赁市场的供不应求，不断上涨的租金以及更加优惠的抵押贷款方案都进一步吸引了投资者的关注。本期《英国房产周刊》为各位对“买房出租”感兴趣的读者总结出 10 个必须了解的建议。

1. 了解市场如果您从来没接触过买房出租，那么对市场的了解就显得相当重要。因为了解投资的风险和了解投资收益一样重要。在做足功课后，确定买房出租是您想要的投资形式。因为如果将钱投在别的地方，也许会获得更好的收益。通常来说，选择买房出租需要支付一笔至少上千英镑的首付，并申请一份抵押贷款。如果房价有所上涨，也就意味着你的收益可以超过贷款债务，但是如果房价下跌，您所背负的贷款压力并不会因此而改变。如果你身边有亲戚朋友已经是买房出租的投资者，不妨多向他们咨询，毕竟亲身经验要比网上做的调查更能指导您作出准确的判断。了解的

4. 货比三家选贷款千万别看到一家银行或者建筑协会就决定在他家申请贷款。这中情况虽然听上去不符合常理，但是当人们需要一项金融服务时，大部分都是这样做的，而这也正是银行每年获利百万的原因。在比较贷款方案时，可以聘请一位有经验的独立经纪人。他们不仅可以向您讲解哪种贷款可选，还可帮您比较哪种最适合您，是选择笃定利率还是浮动利率。当然，除了咨询专业人士，您还是需要自己做些功课的。这样在和贷款方谈判时可以做到有备而来。

房东来说可是一个好消息。此外，购买一份租金保障保险也十分有必要的，它可以在租户未能缴纳租金时为您提供保障。保费并不贵，大约 50 英镑。您可以选择单独购买或和其他房东保险一起购买。

9. 了解投资陷阱

5. 切勿贪心虽然投资者都希望同时收获房价的增值，但是专家指出，投资收益并不是短期的资本增值。比较不同房产的价值可以参考他们各自的收益率。收益率的是指年租金占购买价格的百分比。比如，价值 200,000 英镑的房产的年收益为 10,000 英镑，其收益率为 5%。越透彻，您对这项投资的把控能力也就越强。

2. 选择潜力区域所谓的潜力区并不代表这里的房价就最贵或最便宜。潜力区域是指这里可以适合居住，而适合居住的原因却可以有很多种。也许因为这里交通十分便利，是上班族的首选，也许因为这里有优质的学校，可以吸引有孩子的家庭，也许因为这里位于大学周边，有众多学生寻求在此租房。根据您可以负担的房产，以及您心仪的地段，您需要了解它作为出租房会吸引哪种租户。这个问题虽然看起来很简单，但却是影响您投资成功的重要方面。在大多数情况下，人们倾向去投资他们居住区域的房产。从积极方面考虑，他们对该区域最为熟悉，对房型和地点都心中有数。而且日后的管理也更加方便。然而值得各位投资者留意的是，如果您已经在居住地拥有一套房产，那么换个类型，换个区域也不失为一个不错的选择。

TIPS: 如何计算您的投资回报率如果您申请了抵押贷款购房，房产的增值并不能算作您的收益。对于一栋价值 100,000 英镑的房产，按租金 500 英镑 / 月计算，您需要支付一个 25,000 英镑的订金以及约 2,000 英镑的手续费。按 5% 的贷款利率：75,000 英镑的抵押贷款的利息为 £312.50 年租金收益为：£500 x 12 = £6,000 差价为：£2,250 总投资为：£27,000 年收益率：8.3% 在此还要特别提醒各位投资者，还要考虑到税款，维护成本以及其他作为房东需要支付的费用等对收益的影响。如果您的租金收益可以抵消抵押贷款，一旦您存够了足够的应急资金，你就可以开始着手其他的投资了。

7. 突破区域和房型上的局限大部分买房出租的投资者倾向于在自己居住的地区购买房产。但是，您居住的地方并不一定是最适合投资的区域。虽然选择离家较近房产的优势在于方便管理，但是如果您是通过中介公司来大理，这样的优势也就不存在了。将眼光放远一点，投资者可以选择一些交通便利，受家庭欢迎或者位于大学周边的区域进行投资。选择一些需要进行升级改造的房产也可以帮助您的投资增值。一些老房子或者需要重新翻修的房产通常比较好讨价还价，如果您可以要到一个很合适的价格，之后将其翻修也可以使房产增值。通过这个方法，您可以快速的看到投资回报。因为是房产增值也是提高投资安全性的一个重要手段。然而，切记购买这种房产时它的价格要足够低，可以抵消一部分翻新费用，从而留出足够的利润空间。

3. 精打细算在准备找房子前，不妨拿出纸笔，仔细盘算一下您的预算以及未来的租金收入。买房出租的贷款方通常希望租金收入可以达到抵押贷款还款额的 125%，而目前大部分都需要支付 25% 甚至更多的首付款，利率则比自住房产按揭贷款利率要高。然而，利率好的买房出租贷款通常意味着您需要支付一笔较大数目的申请费。当然，针对买房出租这种投资形式，千万不要漏掉维护费用这项投资成本。还有一旦房租出现空置，你该怎么处理？每月的还款压力是多少？您申请的贷款是否是浮动利率？这些问题都需要全面考虑。提早做好最糟糕的设想，对投资者而言绝对是有益无害的。

6. 设想潜在租客与其设想你是否会住在购买的出租房内，不如设身处地的站在租户的角度来考虑下。谁会租住您的房产？他们需要什么？如果是学生，那么房间需要设计的易于清洁和舒适，而无需太过奢华。如果是年轻的白领，那么房间应该设计的现代，有调性。如果是家庭租户，他们往往会携带很多行李，这就需要为他们留出足够的空间，供他们自由发挥。切记，一定要允许租户在房子中留下属于他们的印记，比如可以进行小规模的装饰，增加一些装饰画，或者伴奏他们不需要的家具等等。这样做都是为租户营造出归属感。从而吸引住户可以长期的承租您的房产，毕竟固定的长期租户对

中帮您占得优势。如果这套房子卖了很久都没有成交，那么就要好好地讨价还价了。该地区房产出售的平均周期以及持有时间都是对您很有帮助的信息，应提前做好准备。对于那些持有房产时间很久的房东，现金买家对他们更有吸引力，他们往往会因为希望尽快完成交易而接受一个较低的价格。

8. 讲价作为买房出租的投资者，您在讲价时有和首次购房者同样的优势。如果您不需要依靠出售其他房产来购买，那么您所面临的风险也相对较小。而这也成为讲价时的最大筹码。尽量压低报价，避免花冤枉钱。此外，对市场有一个基本的认知可以在讲价

读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

不论是买房还是炒股，在您决定涉足任何一种形式的投资前，都应该详细的了解这项投资消极和积极的方面。不妨多设想一些悲观的情况，在决定投资前多问自己几个问题。目前正处在房价上涨阶段，但涨幅逐渐放缓并有可能再次下跌。如果房产贬值，作为投资人您还能自己进行投资吗？与此同时，现阶段的利率也处在低位，这刺激了人们投资的欲望，因为租金可以很轻松的抵消掉贷款的压力，但是如果利率上涨，您能承受的起吗？即使房产的地段很受欢迎，这并不代表不会出现房产空置的现象。根据经验，一些投资者会按照每年 2 个月空置期提前做好准备，为自己留一个缓冲期。此外，只要是房子就会遇到一些维修的问题，如果您无法负担一些日常维修的花费，那么还是暂时搁置一下投资计划为好。

10. 如何管理买房只是万里长征的第一步。那么您是准备自己管理还是交给中介公司呢？如果选择中介公司，则需要支付给他们管理费，但是他们可以帮您解决房租出租中遇到的一切问题，而且这种公司还与水管工，电工等其他技术人员保持良好的合作关系，一旦你的房子出现了问题，都可以顺利的解决。当然，如果想要自己管理也是可行的，不过这需要您做好牺牲掉周末和晚上的休息时间的准备，因为您需要有足够灵活、空闲的时间来带租户看房，给自己做广告甚至是变身维修工人解决各种故障。如果决定做个甩手掌柜，就没必要选择那些高街品牌的中介公司，很多独立的中介公司都可以提供非常专业和周到服务。您要做的是筛选出一个中介公司的备选名单，并逐一询问他们能为您提供哪些服务。在管理中，与租户保持良好的关系也非常重要。对大部分买房出租的投资者来说，最大的挑战就是房屋空置期。一些好的租户通常会帮您尽量减小损失。即便他们要搬走，也会将进的房产推荐他们认识的其他朋友。因此，千万不要忽略租户提出的各种维修要求，确保您的房子始终保持一个良好的状态，同时建议您与租户保持良好的关系。这些看似不起眼的细节，却会直接影响到您的租金收益。

2015年4月10日 - 4月23日

编辑：董白白

家装艺术 11版

厨房地板哪家强？ 12 种地板选材优劣势大比拼（上）如何选择厨房地板可是一个非常艰巨的任务，因为它不仅要经得住泥泞鞋底对它造成的损耗，还要保证牛奶，酱汁等污渍洒到上面后依旧能清洁如新。因此，选择一款材质适合的地板是保持整个厨房整洁的关键。从经典的石料、木材到实用性强的瓷砖，再到前卫新颖的橡胶和混凝土，对于家装菜鸟来说，似乎除了价位的区别，很难判断哪种材料最适合你家厨房。选材的主要原则是确定你的主要

需求。你是喜欢光滑的表面还是倾向于纹理带来的层次感？你家的厨房需要服务于一个很大的家庭还是只需要满足小两口的生活需求？你是喜欢大胆开放的设计还是钟爱低调保守的风格？当然，无论你最终选中哪种材质，在开始厨房装修前都要做好计划。家装设计师 Andrew Petherick 建议，对于任何一种地板材质，最重要的是考虑到地板有多宽或者瓷砖有多大，以及

未来各种橱柜、电器放在上面的效果。如果地板与地板或瓷砖与瓷砖间的接缝与前面不平行，而是成一个角度，则会产生令人不舒服的视觉感受。本期《英国房产周刊》就为大家总结下市面上最为流行的 12 种厨房地板选材各自的优劣势，帮您在选择厨房地板时贡献一份力量。

石材不论是石灰岩，花岗岩还是板岩，石材是一个经久不衰的地板选材。石材的美就在于天然、独特的变化。因为这个世界上不存在两块完全一样的石砖，即使是微妙的纹理变化也会对整体色调造成影响。值得注意的是，越是不常见的石材越难整齐的排列在一起。如果你选择的是带有凹凸纹理的仿古石砖，灌浆线会很厚且不易于保持清洁。而经过打磨的亚光表面则通常用于现代风格的厨房设计。板岩的质地相对较软，但是也会有一些坚硬的品种。比如 Cumbrian slate。优势：石材最大的优势就是天然花纹，经典和高档。而且石材很耐用也易于保养。如果家中采用的是地采暖，石材也是很好的热导体。通常来说，石材的热传导周期约为一个小时。劣势：如果你需要长时间的泡在厨房，那么选择石材的话，对你的脚也是一项挑战。而且，由于石材质地坚硬，如果有什么陶瓷餐具、厨具掉在地上，对它们来说几乎也是毁灭性的打击。如果没有地采暖，如果没有地采暖，石材地板会比较冷。石材表面的凹凸纹理还成为细菌滋生的温床。

瓷砖Ceramic tiles 瓷砖是以黏土、石英沙等材料，经过研磨、混合、压制、施釉、烧结等过程制作而成的。瓷砖有各种不同的形状，大小，纹理和颜色，甚至可以模仿其他材质。在挑选瓷砖时，一定要注意其边缘是否平滑、整齐。如果边缘不直，将会影响到灌浆线，不便于日后的清洁工作。设计师建议，在厨房铺设瓷砖尽量不要使用白色水泥浆。与porcelain tiles相比，瓷砖的价格较低，只有表面有一层瓷釉，但是却和porcelain一样坚硬且易于清洁。丰富多样的设计可以满足不同预算的需求。而且瓷砖可以配合地采暖系统使用。瓷砖没有porcelain那样耐用，而且会出现裂缝，因此铺设瓷砖需要一个非常稳固、平整的地面做基础。瓷砖的触感也比较冰冷，坚硬，脚感略差。

橡胶

地砖Porcelain tiles

耐用，温暖，保用性强是橡胶地板的最大特点。与混凝土材质相比，橡胶地板的表面要柔软很多，却也颇具现代感。在厨房装修时，可以选择砖形橡胶，但是如果想要提升视觉效果及弹力，可以选择大面积的橡胶铺设方案。此外，橡胶地板也可以印制花纹，但通常来说光面橡胶地板更加易于清洁。

如果希望日后维修的费用为零，地砖绝对是你的不二之选。它无需密封还非常耐用。此外，地砖还可以模拟出其他材质的效果，比如木头，水泥甚至是皮革。

优势：由于橡胶本身具有弹性的特质，它不仅触感很好还经久耐磨。此外，橡胶还有一个优势——可以保护你的双脚以及家中的小朋友。当然还有那些属于易碎品的瓷器厨具。橡胶丰富的配色选择也是它的另一优势，可以开阔你的思维，让厨房设计更加大胆、有个性。作为厨房地板材质的选择之一，易于清洁和无缝隙是橡胶最具竞争力的优势。因此也不会出现污渍渗透到地板下面的情况。劣势：一方面，光滑的橡胶地面很容易打滑。另一方面桌椅腿和一些掉落的重物也会在橡胶地板上留下痕迹长，同时长时间的光照很用以使彩色橡胶褪色。铺设橡胶地板时，对于最下面一层地板的要求较高，需要确保它们足够平整，并且覆盖一层胶合板。不是所有的橡胶地板都可以使用地采暖，在确定铺设前应该与供应商进行确认。

光面水泥对前卫的艺术爱好者来说，没有一种材料能战胜光面水泥。无论你是想营造工业厂房风格，或者仅仅是追求现代简洁风，光面水泥都可以满足你的需求。 Jamie Blake 特别指出，在选材时不要贪图便宜而把整个厨房装修搞砸。铺设水泥地面的技术性很强，需要有专业人员进行操作。优势：耐用且易于打理，只要保护得当可以使用很多年。光面水泥的散热性很好，白天吸收热量，晚上释放。在铺设时对现有地面的平整度要求不高，可直接在现有地面上浇筑。此外，光面水泥也有很多不同的颜色选择，室内、室外都可以使用。最后，水泥地面也很方面清洁，不容易滋生虫害，也可以安装地板采暖。劣势：虽然听起来有些夸张，但水泥地面很容易出现裂缝或缺口。由于质地坚硬，水泥地面可以算得上是厨房易碎品们的克星之一。对于小孩来说也缺乏安全性。Jamie还补充道，水泥地面比较滑。虽然水泥地面可以对裂缝等瑕疵进行修改，但是一旦出现问题，很难恢复成原貌。对于很多注重细节的朋友，这点需要特别注意。

干净，耐磨，可水洗是瓷砖的三大优势。瓷砖还可以配合地采暖使用。一般来说，每块瓷砖的大小都均等，这样可以缩小瓷砖与瓷砖间的灌浆线，减少污垢存留。

如果你渴望营造温暖、个性的氛围，还是不要考虑瓷砖了，因为它一定会让你失望的。一般来说，选择瓷砖作地板的成本较高，一旦出现磕碰也很难维修。此外瓷砖还不适合安装地采暖。

实木地板世界上没有一种材料可以将木材的美完全的复制出来。它具有木材自然生长的纹理，是热的不良导体，能起到冬暖夏凉的作用，脚感舒适，使用安全的特点。从极度的现代主义到乡村别墅风格，都可以完美融入还不会过时。实木地板的保养程序较为复杂，需要经常打蜡使其保持一个良好的状态。在清洁时需要用干净的湿布而不能用拖把。实木地板的触感很好还兼具可持续性和可回收性。不论是颜色还是纹理，实木地板都是相当漂亮的。经过打磨，就可以让实木地板焕然一新。实木地板不适合潮湿的环境。在铺设时需安装一个底层地板，增加了施工成本。如果不额外铺设地毯，实木地板并不适合营造安静的家居环境。此外，对于水槽，料理台这种经常使用的区域，实木地板容易出现磨损和划痕。虽然实木地板可以重新抛光，但操作过程却很脏，会制造大量的灰尘。对实木地板来说，地采暖是它的克星，这样也在某种程度上限制了业主的选择范围。另外 6 种地板选材对比详情请见 4 月 24 日刊

读者邮箱: info@ukpropertyweekly.com / 地址: Level 28,One Canada Square,London, E14 5AB

12 版广告

2015年4月10日 - 4月23日

动动手指一通电话

英国

海居热线

搜房，咨询，购买，答疑一切都有我们来搞定

海外专业房产投资顾问

更多房源请拨打海居热线 020 3006 2208 / Hendon Waterside

New South Quarter

伦敦北三区新房处于Northern line黑线上，交通便利生活方便区域潜力巨大，尚处于开发初期增值空间极高 28万英镑起年底完工一二三房户型可选

Greenland Place

伦敦南部克罗伊登新房处于火车站，地上轻轨，电车站附近，交通便利新型金融区域，上涨空间极大适合投资 24万英镑起即将完工一二三房户型可选

Caspian Wharf

Woodbury Down

- 伦敦东二区Canada Water区新房 - 处于Canada Water地铁站与Surrey Quays轻轨站附近 - 临近绿化带，购物中心与24小时大型超市，生活便利风景优美 - 为数不多的二区可选楼盘之一 - 31.7万英镑起即将完工 - 单身公寓与三房户型可选仅剩6套

- 伦敦北二区Manor House与Finsbury Park区新房，交通极其便利 - 南临两大湖景，北望Woodbury区绿林，风景优美环境幽静 - 北二区稀缺水畔豪宅 - 潜力区域，增值空间巨大 - 47.2万英镑起 2017年完工 - 一二三房户型可选

Southwark 251

0776 1188 754 / 078 0178 9877

The Batten

- 伦敦核心一区新房 - 地理位置便利，临近黑线Angel站及Essex Road 火车站 - 古董市集，各国美食，特色服饰店一应俱全 - Regents canal河道散步，Highbury field绿地野餐 - 45万英镑起 - 一二房公寓可选

City Road 250

伦敦一区泰晤士河塔桥南部新房临近泰特艺术馆国家话剧院等景点，风景优美靠近Southwark地铁站，交通便利学区房，周围共6所重点学校 17年建成大型购物中心，生活便利 47.5万英镑起一二三房户型可选

伦敦北一区新房临近Angel与Old Street地铁站，交通极其方便区域文化气息浓厚，环境优美属于伦敦一区大型改造区域，发展潜力巨大 86万英镑起 2019年完工一二三房户型可选

伦敦东二区现房现代风格水景公寓金融城周边，上班一族首选交通便利，靠近轻轨Devons Road站超大落地窗，金融城景色尽收眼底 33万英镑起一房户型仅剩3套

Nine Elms Point

伦敦西南一区新房毗邻泰晤士河，河景与地标建筑风景共存临近Vauxhall地铁站，交通便利处于九榆新区，为伦敦重点建设区域之一 62万英镑起 2016年夏天完工一二三房户型可选

Printed at The Guardian Print Centre, Rick Roberts Way, Stratford, London E15 2GN 本报由《卫报》印刷中心印刷