英国房产与投资周报 060

UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY 第 六 十 期 No . 060

本期12版

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2016年10月07日 / 丙申年 九月初七 星期五

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5天紧锣密鼓，走访13家机构考察8个项目

首届英国房产开发与投资研修班成功举办 学员认真学习交流互动满载而归

2016年9月26日到9月30日，由《英国房产与投资周报》主办的第一期“英国房产开发 与投资实战研修班”在英国举办。 图为：9月26日在伦敦金融城的纳华律师事务所(Nabarro)举行的研讨班开幕式。

地缘优越明显 毗邻伦敦顶级资源 “四个都市乡村” 的规划理念 项目稳步进展 住宅项目备受追捧

伦敦VIP活动

西区最大规模 新都市中心投资机会私享会 《英国房产与投资周报》携手Earls Court开发商CAPCO，诚邀您参加Lillie Square 项目投资机会内部私享交流酒会

VIP酒会时间：2016年10月13日 仅限20名嘉宾参与 名额有限 敬请预约

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2 版 2016年10月7日 - 10月20日

编辑：董白白

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5天紧锣密鼓，走访13家机构考察8个项目 学员踊跃提问热烈互动，实用知识收获满满

首届英国房产开发与投资研修班成功举办 2016 年 9 月 26 日 到 9 月 30 日， 由《英国房产与投资周报》主办的第 一期“英国房产开发与投资实战研修 班”在英国举办。 参加研修班的嘉宾包括挪威北欧 集团董事长、首席执行官曹侃、郑凤 笙 夫 妇，ABP 伦 敦 投 资 公 司 首 席 执 行官许颖、升龙集团伦敦公司总经理 Cecilia Liu、上海索学投资公司蔡睿董 事长、重庆金杜房地产公司杜文梅董 事长、鼎天国际集团董事长杜耕、北 京致远投资公司董事长乔岗、上海旻 诚投资公司总经理姜南、英国 R Zen 投资公司董事长郑宇、传家宝 ( 上海 ) 文化艺术投资公司董事长汪铃、英国 Haohao Chen+ Partners 合伙人陈昊昊、 河南建达置业海外投资经理杨宸亮、 广东光大金控投资经理庄宗衡等。 研修班的开幕式在伦敦金融城的 纳华律师事务所 (Nabarro) 举行，《英 国房产与投资周报》和本次研修班的 特别顾问英国苏富比房地产公司主席 Robin Paterson、英中贸易协会主管中 国境外投资业务的副总裁翟乐思博士 (Dr Giles Blackburne) 应 邀 出 席 开 幕 式 并致欢迎辞。《英国房产与投资周报》 总经理周莹主持开幕式。 为期一周的研修班课程中，嘉宾 学 员 们 分 别 到 访 并 聆 听 了 13 家 顶 级 的房地产专业服务机构或投资开发企 业的专业知识或投资开发案例分析， 实地考察了 7 个不同类别和规模的项 目。到访的机构分别为纳华律师事务 所 (Nabarro)，中国万科集团在英国参 股投资的首个住宅项目、英国开发商 Galliard 公 司 主 导 的 The Stage 项 目， 普华永道英国事务所 (PwC)，第一太 平戴维斯（Savills），致同会计事务所

（Grant Thornton），仲量联行（JLL）， 伦敦西区最大的中心城区改造项目 Earl’s Court 的开发商 CAPCO，苏富 比（Sotheby’s）拍卖行，大型房地产 私募基金 AGC，总部位于布里斯托的 Coyne Group 和 Rengen 公司，负责东 伦敦最大的商住综合项目之一的 ABP 伦敦投资公司，以及伦敦 Halamar 资产

管理公司等。 研修班的最后环节——闭幕式上， 《英国房产与投资周报》总编辑范慧 勇和总经理周莹特别邀请研修班的嘉 宾们参观了报社总部。 范慧勇总编结合过去 14 年对英国 尤其是伦敦房地产市场的研究，向研 修班嘉宾们分享了英国脱欧行情下投 资者需要特别关注的 3 大时间节点以

及可能的市场影响、通过具体的区域 进行深度分析后，梳理伦敦有哪些区 域具有巨大增值空间的价值投资区域。 最后，周莹向研修班的嘉宾们颁 发了研修班证书，并合影留念。 在研修过程中，以北欧集团董事 长曹侃先生为楷模的学员们踊跃提问， 跟主讲嘉宾以及学员之间热烈互动， 知识和思想火花随着头脑风暴而迸发，

让整个研修课程变得无比充实。 在此，《英国房产与投资周报》 衷心地感谢每一位嘉宾的参与，谢谢 各位嘉宾在繁忙的工作中抽出宝贵的 时间，报名参加研修班，并且积极参 与每一场活动；热心好学、深入探讨、 乐于分享自己的实战经验。

研修班 Day 1

纳华(Nabarro)： 英国房地产投资必须熟知的法律常识 9 月 26 日 上 午，“2016 年 英 国 房产开发与投资实战研修班”在英国 商业房地产综合排名第一的法律服务 机构——纳华律师事务所开幕。《英 国房产与投资周报》和本次研修班的 特别顾问英国苏富比房地产公司主席 Robin Paterson、英中贸易协会主管中 国境外投资业务的副总裁翟乐思博士 (Dr Giles Blackburne) 应 邀 出 席 开 幕 式 并致欢迎辞。《英国房产与投资周报》 总经理周莹主持开幕式。 开幕式东道主纳华律师事务所的 高级合伙人 Simon Staite、合伙人 Clare Thomas 出席并主讲研修班的第一课， 为与会嘉宾详细解释了英国房地产投 资的程序步骤、投资方式和架构、融 资常见问题、房地产开发的注意事项， 并结合房地产收购、投资的实际案例 进行细节的分析解释。纳华律师事务 所中国部律师贾江江全程做了翻译。 针对首次进入英国市场的国内投 资者，纳华律师事务所的高级合伙人 Simon Staite 建议首个投资项目以购买 物业资产开始，然后第二和第三个项 目最好以合资的方式进行项目开发， 逐渐积累了经验之后，再考虑独资投 资开发项目的投资步骤。 针对众多中国企业和投资者感兴 趣的房产开发项目，纳华律师事务所 专门对此进行了详细解读，重点讲解 采光权、劳工法、缺陷保险、职业保 险等国内企业并不熟知，却在英国的 房产开发中相当重要的因素。

英国房产常见投资架构及融资问题 在融资方面，Simon Staite 提醒投 资者当前市场常规的做法是先用现金 完成交易，在交割更名后再对房产进 行抵押融资。因为针对伦敦优质物业

的投标过程很激烈，如果需要进行贷 款融资，对卖方来说就没有现金买家 那么具有吸引力。 在进行投资时，海外投资者一般 采用离岸架构，对英国物业来说最方 便就是英属的海峡群岛：比如泽西岛 等。其次，卢森堡架构也可以考虑。 排在第三位的是荷兰架构。最后，也 比较受中国投资者青睐的是英属维京 群岛或开曼岛。

提早进行反洗钱审查 可加快交易进程 英国政府对反洗钱的法律调查要 求越来越严格，因此纳华律师事务所 建议，投资者尽可能早地做资金来源 调查和证明，在竞标一个项目时，如 果能提前把项目公司准备好，并且做 好反洗钱的法律调查，可以使交易变

得更加顺畅。

建议外来投资者分阶段投资 对于初次进入英国市场的投资者， 纳华律师事务所的主讲嘉宾给出的建 议是，更加稳妥地逐渐积累经验的投 资步骤。以一个客户为例，该客户的 第一个交易做了一笔资产收购，第二 笔交易以合资的方式参与一个项目开 发，由英国当地开发商负责主导，外 来客户以投资为主；目前这个客户正 在进行第三笔投资，是一个由客户主 导的开发项目。 与纯粹的投资收租的项目相比， 开发项目的回报要更高，但是高回报 也伴随着高风险。 Simon Staite 和 Clare Thomas 还 分 别就投资项目的产权、规划许可、施工、 销售或出租、保险、公司构架、税务、

当前最受投资者青睐的物业类型等一 系列问题进行了详细的分析。 Clare Thomas 援 引 该 律 所 在 今 年 早些时候对 300 位投资者、开发商及 中介的了调查数据称，目前大型物业 的租客群体正在发生转变，从过去的

金融行业为主导，转变为媒体创意、 金融科技、IT 行业的租赁需求比例迅 速上升。因此开发商也针对这一趋势， 重新设计开发项目，以满足新兴租客 的需要。 作为开发商，还要考虑未来的投 资者希望购买什么样的项目。因为开 发商的最终目的是，把楼建好租出去， 并且最终将物业转卖给新的投资者。 另外还有一个很有趣的现象，有 51% 的投资者表示希望购买学生公寓 项目。在英国，学生公寓不属于主流 业务，属于另类资产，但是现在越来 越多的投资者开始青睐学生公寓。 最后环节，纳华律师事务所的高级 合伙人 Simon Staite 强调，在英国的项 目投资中，律师扮演着很重要的角色。 因为房地产投资和开发项目通常会涉 及设计师、建筑师、项目经理、承建商、 特许测量师等等专业服务机构。其中， 只有律师是和投资者从筹备阶段、到物 业或地块交割、再到投后管理或项目开 发完成、甚至更长远的合作。因此，需 要律师在很早期就介入项目，并以团队 合作的方式完成投资计划。

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2016年10月7日 - 10月20日 3 版

编辑：范慧勇

普华永道(PwC)： 多方位解读英国房产投资与开发 一条龙服务助力正确决策

9 月 26 日，“英国房产开发与投 资实战研修班”成员到访普华永道英 国事务所。为了迎接此次“英国房产 开发与投资实战研修班”的嘉宾们， 普华永道英国所中国业务部动员了 10 余位资深专业人士，从多个方面讲解 在英国投资、开发或收购房地产资产 的一条龙服务要点。 普华永道英国所中国业务部主管 合伙人姜甦唯在致欢迎词时，首先引 用世界银行对几大主要国家的营商环 境、创业、融资、法律对投资者的保护、 税收政策等方面比较分析，阐述英国 是全世界最具优势的投资目的地。在 强调了伦敦最近再次蝉联全球最有竞 争力的“机遇之都“后，姜甦唯从市场、 人力资源、政策法规以及文化等四大 方面分析中国投资者面临的关键问题， 以及如何才能适应英国的商业环境。 普华永道房地产交易部资深经 理 Colin Davis、交易部财务尽调总监 Christian Cunneen 从 公 司 在 房 地 产 交 易业务的一条龙服务谈起，强调由于 受脱欧影响英镑贬值带来的英国资产 物美价廉、上市的房地产类企业或基 金的价值被低估、以及通过收购或参 股现有资产管理平台的难得机会。通 过对普华永道最近的实际案例分析， Colin Davis 和 Christian Cunneen 称， 如何从投资方或者资产拥有方从战略

的角度发现并瞄准市场机会，是投资 成功的关键因素之一。 英国房地产税务服务主管合伙人 Rob Walker 则从普华永道的专业团队 优势，解释如何构建全方位、最佳的 房产投资税务解决方案。之后，普华 永道英国法律事务所、中国业务部主 管陈志欣、房地产部主管 Amit Unadkat 阐述投资英国房地产的法律考量，通 过案例分析强调律师越早介入投资规 划和交易，对投资愈加有利。 普华永道英国事务所专家团队主 讲的内容刚要，分享如下：

伦敦——机遇之都 伦敦在 2016 年度普华永道全球城 市竞争力报告中，再次蝉联全球最具 竞争力城市之首，紧随其后的为新加 坡，多伦多与巴黎。可见英国公投退 欧后尽管经济上预期有短暂动荡，但 长远而言，伦敦在国际市场上的领导 地位依旧稳固。在世界银行经济排行 榜上英国尤其有两点引人注目，即政 府对投资者的有力保护和企业相对容 易的融资手段，在全球分别排在第二 和第五位。这两点加上英国较优惠的 税率，使英国的各类资产成为长线投 资这非常理想的选择。

英国现今房地产投资的契机 英国近几年的经济增长对商业和 住宅地产均产生结构性的利好。供求 关系和对未来增值的预期导致英国房 产市场最近一片繁荣。今年六月英国 作出退欧决定后，这个市场一度受到 打击，但很快短暂的颓势即被扭转， 目前各项指标均呈上升趋势。尤其是 近期英镑疲软，数次达到三十年来最 低点，令英国资产变相降价，为海外 房产投资者带来罕有的买入机会。其 中不但包括传统商业或住宅地产，还 包含市值因股市下滑而被低估的上市 地产公司，及银行以地产为抵押的债 务包也在折价销售。此次投资的窗口 为中国企业提供了很好的契机，但持 续时间不会太长。

需要支付的税负也会不同。因此，及 时了解政府在房产行业颁布的最新税 法，以及如何解读和利用，将是房产 投资者未来几年内的一个需要持续关 注的焦点。

投资者的常见误区

中国的投资者若能充分了解英国 的税制，尤其是针对商业地产，则可 充分规划避免不必要的税务开支，甚 至在退出投资后资本利得也无需支付 税负。而在住宅地产方面，由于近两 年海外投资者不断涌入，导致房价攀 升，政府预计在未来有各类税务政策 出台以维持房价平稳。投资房产的性 质，投资者的地域身份，以及投资者 的投资主体如果不尽相同，投资回报

尽管近年来中国投资者在海外投 资日趋成熟，但无论跨国企业还是私 人投资者，在英国房产开发与投资上， 也会偶尔碰壁，其中一个重要原因是 未能熟稔英中两国的文化差异。这些 差异并非单纯来自语言，更多的是商 业文化，包括行为风格的差异。例如 英国企业非常注重程序和规则，在各 类商业合作上，自招标开始到签订合 约，会严格遵守正规的程序、章则和 要求。但有些中国企业却仅重视商业 基本面和最终价格，一旦准备好资金 便认为可以越过这些程序直接进入签 约阶段。这样纵使价位合理，结果仍 会被对方拒绝。因此，如若成功，第 一步必须先充分了解英方的流程，尤 其是流程背后的缘由。 英国不同于中国的法律制度也是 中国企业或投资者容易踏入的误区。 例如曾经有中国企业购入房产后，本 意欲在原来租客合约期满后转成新的 租客以获得更丰厚的回报，但却不曾

Investec Structured Property Finance 手 中购买各自持股量的 20%，从而持有 整个项目约 20% 的股份。 占 地 2.3 英 亩 的 The Stage 项 目， 位于近年来迅速崛起并逐渐在业界和 美国硅谷齐名的伦敦科技城中心地带 Shoreditch。同时，The Stage 楼盘地块 处于英国文学艺术的宝地。伦敦第二

古老的剧院 Curtain 剧院位于楼盘中心 庭院位置，500 年前，青年莎士比亚曾 在位于这里的剧院登台表演过自己的 戏剧，包括那广为世人所知的《罗密 欧与朱丽叶》和《亨利五世》等剧目 的首演。 The Stage 楼盘开发商在项目破土 过程中发现了 Curtain 剧院的遗址，并

利用税务规划使房产投资回报最大化

料到英国法律对租客保护意识非常强 烈，使原租客在期满后可以优先按旧 合约相同条件延长租约，令其原计划 的高回报无法实现。其实这个问题是 完全可以避免的。只要在最初立约时， 预先要求放弃该选项，原租客即无法 自动续租。如果这家中国企业开始仔 细研究英国的相关租赁法律，或聘用 业内的法律专家，即能避免陷入这种 窘境。

普华英国的专业团队 普华永道在英国有百余年的历史， 在过去曾为欧洲约 30% 的房地产投资 项目提供专业服务，对协助企业和投 资者进行英国房地产开发和投资具有 丰富经验。近年来也为中资企业在英 国房产市场的众多项目提供了专业服 务。客户群体包括了国内大型保险公 司，房地产开发商，投资基金及高净 值投资者。 普华英国拥有超过 500 名物业专 家、60 名专业房产评估师、测量师、 及 65 名建筑工程师，具有强大的实力 为房地产投资者提供各类咨询服务， 包括财务尽调、估值、投资顾问、税务、 法务、会计及规范等建议。

万科Stage： 实地考察伦敦万科项目 嘉宾就楼盘开发深入探讨 9 月 26 日，研修班的第二个环节 是前往中国万科集团参股的伦敦优质 住宅开发项目 The Stage 进行实地考察。 该项目的主导机构、英国著名房 地 产 公 司 Galliard 的 The Stage 项 目 经 理 Richard Rothensal 和中国部经理 Mia Kong——向研修班的嘉宾详细地介绍 了 The Stage 项目的购地、规划申请、

项目中的历史文物莎士比亚剧场的文 物抢救性保护、项目与周边社区的协 调发展、楼宇设计布局、设施配套、 销售等问题。 2016 年 初， 万 科 集 团 出 资 超 过 3000 万 英 镑， 从 The Stage 项 目 原 有 的合资伙伴企业 CainHoy Enterprises、 McCourt Global、Galliard Homes 和

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立刻向辖区政府提出规划修改，将剧 院所在地发掘保护，建成和周边时尚 创意社区融为一体的博物馆式小型剧 院和户外演出场地。 The Stage 楼盘将共有 385 套公寓， 主楼高 40 层。整个楼盘配套的还有一 个由 150 年历史的维多利亚时期的铁 路桥改建的休闲购物餐饮区。

4 版 2016年10月7日 - 10月20日

编辑：董白白

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研修班 Day 2

第一太平戴维斯： 大数据透析伦敦楼市行情

9 月 27 日《英国房产与投资周报》 主办 “英国房产开发与投资实战研修 班” 的第二天，来自中国，挪威以及 英国投资机构的嘉宾们齐聚一堂，聆 听了国际顶级房地产顾问服务机构第 一太平戴维斯（Savills）对于英国房产 投资走势的透彻分析。 第一太平戴维斯研究部商业地产 研究员 Ben Raywood 详细介绍了伦敦 商业地产的市场行情、脱欧后的投资 现状，未来市场预测，以及投资注意 事项等。 第二位演讲嘉宾是第一太平戴

维 斯 研 究 部 住 宅 地 产 研 究 员 Emily Donovan，她首先从宏观角度向与会嘉 宾介绍了伦敦主流房产的大致区位分 布，并强调了伦敦住房市场面临着严 重的供不应求的局面。 随 着 2018 年 伊 丽 莎 白 线 城 铁 （Crossrail 1）的通车，Emily 预测伦敦 的主流房产分布将会被重新定义。另 外，Emily 还特别提到伦敦富人区的发 展变化，着重分析了新开发城市建设 与高端楼盘之间的关系。结合大数据 和英国税收政策，脱欧后的政治形势， 投资者将在 2019 年迎来英国房产强劲

反弹。 在嘉宾们对英国的投资潜力有了 深度了解之后，随后问答环节中，第 一太平戴维斯的专家又向大家分享了 中资企业在英投资的案例。会后，嘉 宾们对英国房地产的投资动向展开了 热烈讨论。 关 于 伦 敦 住 宅 市 场，Emily Donovan 的分析要点如下：

伦敦住宅市场的供需矛盾 Emily Donovan 根据统计数据分析

称，过去 10 年中，伦敦住宅市场一直 处在供不应求的状态。供应长期处在 短 缺 状 态， 每 年 缺 口 在 6.4 万 套。 到 2015 年，住宅的供应刚刚能满足需求 量的 50% 左右。而这也是未来伦敦住 宅市场继续增长的最主要宏观因素。 将住房需求按价格分类，供求矛 盾最大的一类是每平方英尺价格低于 450 镑的房产，每年短缺量约为 2.6 万 套。而主流中高端市场（每平方英尺 450 英镑 -700 英镑，及 700 英镑 -1000 英镑间）的房产供需基本平衡。 对于一座城市，基础设施的改善 和兴建对解决住宅需求矛盾也至关重 要。目前伦敦正在及规划建设的两大 重要的基础设施工程分别是东西走向 的伊丽莎白线城铁（Crossrail 1）和南 北走向的纵贯城铁（Crossrail 2）。这 两条城铁的修建将为外伦敦地区提供 更多住宅，尤其是低价位住宅，对供 应量补给起到重要作用。

税务及脱欧对住宅市场的影响 今年三月份，也就是额外印花税 执行前，市中心的高端房产的成交量 明显上扬。进入今年 4 月，新政策正 式执行后，高端住宅的成交量也出现 了明显的下跌。 今年 6 月的脱欧公投也对市中心 的房价造成了一定的负面影响。在市 中心，尤其是一些高端房产，销量趋缓。 而未来的房价走势也与整个市场对英

国脱欧的态度以及未来的信心紧密相 连。相比之前提到的主流市场，其价 格变动更加敏感。但与此同时，脱欧 后英镑汇率的走弱，对吸引海外投资 者起到了比较积极的作用。从开发商 处收集的数据也显示，最近国际买家 的数量明显增多。 在这样的市场环境下，如果房产 价格较高，依旧可以吸引大量资本涌 入，但是对于当地买家，更多的关注 价值投资区域，不会购买太高端的房 产，而是关注长期的投资回报，花费 更多的时间看房，整个投资决策过程 会拉的更长。

对比各大门户城市 伦敦吸引力强劲 以同样价值的房产为例，对各大国 际主要门户城市的购买、持有和卖出房 产成本进行比较，可以看出伦敦仍具有 很大吸引力，因为伦敦的交易成本相对 较低。在购买成本的对比中，排名第一 的是加拿大的渥太华，而香港的购买成 本也很高。相比之下，伦敦的购买成本 排在纽约之后。而在 5 年的持有成本方 面，伦敦是很低的。 此外，其实很多宏观层面的基本面 因素并没有因为脱欧而发生任何的改 变，尤其是在教育方面。对海外投资者 来说，投资伦敦很大程度的原因是为了 子女的教育。此外，包括文化，传统等 因素依旧会保留，也为伦敦未来房产市 场的基本面提供了强劲的支撑。 在第一太平戴维斯全球市场指数 中，对各个城市的交通连接度、便利 度以及经济、人才等方面进行比较， 将各个因素综合考虑，伦敦以 89% 的 得分位列第一。 针对未来市中心高端房产的预测， Emily 表示，过去 2-3 年中，市场处在 一个周期性的调整期。由于房产市场 的周期性明显，2017 年市中心的高端 楼盘会趋于稳定，2019 年开始会再一 次见证价格的增值。2019 年的反弹力 度可以达到 8%。

致同会计事务所： 详解英国房地产财税政策 9 月 27 日下午，“英国房产开发 与投资实战研修班”的成员们来到致同 会计师事务所，开始了下午紧张而充实 的知识吸收和头脑风暴。 致同会计师事务所负责房地产税 务的合伙人 Kersten Muller 首先向来宾 们致欢迎辞。紧接着，房产税务部的经 理 Melissa Ng 为嘉宾们概述了英国主要 税务构成，包括商业税和个人税务的大 致定义。Melissa 更细致的对英国个人 住宅投资税务构成进行解读，并结合案 例向成员提出了最佳的房产投资税务 方案。 Melissa 指出，在英国进行投资前， 作出全面的税务规划是很重要的。特别 是在确定了投资目标之后，应尽快做出 前期架构，可以为您带来总体的节税效 果时报，投资回报率会更高。接下来需 要注意的是进行税务登记注册。以后的

每年也都有合规申报的义务。 在英国，确保税务合规是很重要 的。这样可以避免一些不必要的支出及 不良记录。假如英国税务局认为一家 企业存在故意隐藏或逃税行为，他们 有权进行罚款，款额可达欠缴金额的 100%。企业完成申报后，政府也可以 做出相关的调查，如果一旦被调查，最 好寻求专业人士的帮助，与英国税务局 进行谈判。 整个英国的税务制度是非常良好 的，会鼓励本地及国际资本到英国进行 投资。 在英国重要的减免措施叫做资本 减免，这也是在英国很受欢迎的一个制 度。简单来说，资本减免是将资本设备 折旧，从公司每年的利润中减免，这样 可以减少利润，节省企业税。不同房产 类型有不同资本减免的比例。

国际企业转移定价合理避税 致同税务部的高级经理刘崴 (Chris Liu) 通过最近被热议的星巴克公司在国 际市场通过各种转让定价的手段，将利 润转移至各个税负低的国家，从而从集 团的层面实现税收节约为案例，分析如 何在投资过程中通过优化的企业构架， 合理合法地降低税负的重要性。 转让定价听起来有些陌生，但是 在大多数跨国运营的业务中都会出现。 针对房地产领域，其中转让定价会出现 在哪些环节呢？ Chris 结合案例分析， 对此加以深入详细的解释。

最近几年，由于美国的跨国企业 过分利用转让定价避税，国际经合组织 （OECD） 和 G20 成 员 国 等， 开 始 出 台一系列针对国际税收和利润转移的 限制性法规管制。 因此 Chris 建议，如果投资英国房 产，在企业构架和税务方面，尽可能密 切关注政策变化，并且严谨规划，向专 业机构咨询。 最 后， 房 地 产 税 务 部 的 总 监 Williams 详细向学员们介绍了住宅租赁 市场 (PRS) 的区域分析模型。在模型中， 有三个需要考虑的关键因素。首先是租 户，从模型上来讲。考虑租户愿意付多 少租金将直接影响到投资的收益。而我

们不能把他们当做单纯的租户，而是要 当做一名客户，这点和酒店运营是一样 的。第二个关键因素是产品。用什么样 的产品可以让租金收益最大化。第三个 是地点。哪个地点可以实现投资的利益 最大化。 他同时介绍了致同所掌握的全英 领先的大数据库，以此来更准确的分析 英国房地产市场的脉搏跳动。在会议 的最后，Williams 播放了一段关于伦敦 Stratford 地区房产规划的精彩短片。 会后，嘉宾们与致同事务所的专家 针对国内外房地产投资税务流程和政 策导向进行了深入探讨。

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2016年10月7日 - 10月20日 5 版

编辑：范慧勇

研修班 Day 3

AGC:

JLL：

用数据说话 全面解读伦敦商业、住宅地产

9 月 28 日，《英国房产与投资周 报》主办的“英国房产开发与投资实 战研修班”进入第三天的学习和考察。 由于前两天的行程安排一天比一天紧 凑充实，伦敦开发项目实地考察对研 修班嘉宾们非常有启发，再加上研修 期间学员们提问踊跃，跟主讲机构的 专家交流互动脑力风暴，让学员们对 第三天更加期待，兴致盎然。 仲量联行驻英国中国业务副董事 杨乔峙和他的研究部同事 James Norton 为嘉宾们详细介绍了伦敦商业地产和 住宅地产的市场行情，并将现有的发 展和投资趋势与过去进行了详细的数 据比较，同时还进行了未来市场预测。 以充实的数据为支撑，从周期长、 可预见性强，风险偏好低这三个方面， 为研修班成员全面展示了伦敦开发市

场的特点。与此同时，嘉宾还结合脱 欧影响，具体分析了不同市场环境下， 更具吸引力的产品类型。

伦敦商业地产是否有泡沫？ James Norton 分析称，谈到房地产， 大家总会谈到资产泡沫，比如日本， 比如 2007，08 年的美国。其实如果房 地产市场产生泡沫，主要是有两个因 素影响。第一是供给远超过了需求。 另外一个是债务。比如一直利用杠杆， 用财务手段将价格推上去的话，也不 是一个持续性的行为。 首先，从需求的角度，现在的空 置与 2007 年相比更低。当前的空置率 达到了 15 年以来的最低水平。

投资翘楚AGC 学习房地产投资秘笈

另外，从风险角度，谈到伦敦大 家都会想到“金融城”。在 2007 年时， 金融市场占到了整个市场 30% 的需求， 风险也更倾向于一个单一的行业。从 07 年到现在，伦敦的创意产业，科技 产业在逐步的发展。整个市场的需求 也更加多元化，需求角度的风险也更 加分散。 最后是杠杆因素。之前在做开发， 做投资的贷款比例可能高达 70%-80% 甚至更高。但是自从金融危机之后， 从银行的角度，他们对杠杆风险控制 的更加严格。现在做项目，贷款的比 例基本上在 50%-55%。 之后，James 分析了伦敦商业地产 的三个细分市场，金融城（City）、西 区（West End）和东部市场的未来趋势。

在品尝了美味的干邑之后，研修 班的成员们又来到在房地产界享誉盛 名的私募基金 AGC。 在 AGC 副总 裁陈一畅和同事的带领下，成员们 了解了 AGC 在欧洲的几个主要重要 项目，例如位于法兰克福的 Aculeum Tower, 位于爱尔兰首都都柏林的普 华永道总部等。在这个过程中，嘉宾 们对于在欧洲市场的投资方式以及过 程也有了更深一步的了解。 此外，AGC 副总裁陈一畅和她 的同事还从投资角度分别分析了在商 业地产方面，欧洲市场和英国市场的 投资优势。最后，还以在都柏林的普

华永道项目为例，向嘉宾们介绍了这 个项目的交易过程，让嘉宾们对私募 基金的运作模式有了更好的了解。 结束了在 AGC 的投资实战案例 分析的学习之后，研修班嘉宾们欣 然接受了 AGC 在伦敦历史最悠久的 Savile 俱乐部的晚餐宴请。在美味佳 肴，轻松愉快的互动交流中结束了充 实满满的研修第三天。 凭借范围广泛的另类投资基金， AGC 在全球范围内对私募股权，房 地产，二级市场和对冲基金进行投 资，尤其侧重于欧洲和北美的资产。

伦敦住宅 供不应求局面难改善 对于伦敦的住宅开发市场，James Norton 从三大特点阐述。第一，周期 很长；第二，可预见性强；第三，对 风险的偏好更低。基于这三点，以及 07、08 年金融危机造成的延期，在明 年和后年会有很多新的写字楼建成并 投入市场。所以短期内市场可能会承 受一定压力。另外，按照开发周期， 如果 18、19 年市场上要有新的写字楼 进入，那么至少在现在这个时间节点 应该已经获得了规划许可。由此预测， 在 2018、19 年，可能会出现供不应求 的状况。 另外值得注意的一点是，英国房 产市场的透明性很高。对房地产投资 者来说，国内二线、三线城市很多东 西可能会看不准，第一是因为没有那 么的信息，第二是因为信息的可靠性 也不那么高。但是在伦敦，每一个项 目的进展程度，已经预租出多少，自 身租金，周围租金等，所有信息都是 非常公开透明的。从外国投资者角度， 由于没有那么多不对称的信息，大家

获得的信息都一样，因此可以很容易 的进入市场。与之相对的，想要追求 非常高的回报也非常困难。因为你知 道的大家也知道，你能做的大家都能 做。这就是这个市场的特点。 是否应该投资伦敦以外的其它 城 市， 北 欧 集 团 的 曹 侃 董 事 长 分 享 了 如 何 遵 循“Location，Location， Location” 的 前 提 下， 投 资 中 有 一 个 AB 理 论， 即 在 B 级 市 场， 选 择 A 级 的位置。 在面对几个选项投资时，如何选 择风险最低、回报最高的区域。但是 如果要做对比，英国一些区域城市核 心位置的房产和伦敦不是同一个级别 的，可能要和投资重庆、成都这种国 内的二线城市对比。而投伦敦是需要 和北京、上海比较。他们的属性不同， 思考的角度也不同。最开始就要确定 您需要做哪种投资，是追求回报，可 以承担更多风险。其实每个市场都可 以赚钱，就看投资者对市场的了解。

苏富比： 研修考察小憩 品赏传世佳酿路易十三干邑 9 月 28 日， 结 束 了 Lillie Square 项目的实地考察之后，研 修班成员们又紧接着赶赴位于 伦敦新邦德街的苏富比拍卖行 进行参观。 在 参 观 的 同 时， 苏 富 比 拍 卖行私人客户部负责人郑姝和 路易十三干邑的私人客户总监 Athila Roos 邀 请 成 员 们 品 尝 了 路易十三与爱马仕合作的干邑， 同时，还向嘉宾们详细介绍了 路易十三的发展历史，制造方 法以及品尝方式。 苏 富 比 拍 卖 行 始 创 于 1744 年，自此，苏富比逐渐扩展，从 拍卖书籍发展到拍卖各种各类的 艺术品。如今，苏富比已经是全 球历史最悠久、规模最大的国际 知名艺术拍卖行，业务包括艺术 拍卖、私人艺术买卖及艺术贷款。 苏富比业务遍及全球 40 个 国家，包括北京、莫斯科及多 哈等新兴市场；主要拍卖中心 设在美国纽约约克大道、英国 伦敦新邦德街、巴黎圣多诺黑 区 街 及 香 港， 并 定 期 在 另 外 6 个拍卖中心举行拍卖。

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6 版 2016年10月7日 - 10月20日

研修班学员专访

北欧集团曹侃：

投资陌生市场，需综合考虑三大要素 在“英国房产开发与投资高端研 修班”为期 5 天的行程中，来自挪威 的著名华商、北欧集团董事长曹侃先 生及夫人郑凤笙女士从研修班开幕式 的第一堂课程，就迅速获得主讲人和 研修班学员的敬重——在主讲环节， 曹侃先生一边聚精会神地听讲，一边 不时地做笔记；在问答环节，曹侃先 生拿着笔记上列出的问题清单，一一 询问连主讲嘉宾都觉得有挑战性的房 产投资过程中的实际问题。 曹侃先生 1980 年代初到挪威自费 留学，分别获得理科和工科硕士学位 并被录取为博士研究生。由于工作需 要，他还花费了 6-7 年时间自学了经 济、法律、建筑等学科。1990 年代初 期他们夫妇在挪威第二大城市 -- 西 部沿海城市卑尔根从事小型房地产开 发，扎扎实实稳步发展，随后创立了 北欧集团。曹侃先生以物理学者的严 谨思维严格要求投资质量、工程质量； 以祖籍福建人的商业精神严格管控风 险，遵循“巩固、发展、再巩固、再 发展”的稳健发展原则；以“东方犹太” 华人的独到眼光竞标投资开发最好的

地块项目。 如今，北欧集团已经成长为挪威 主流社会最具实力的开发商之一，项 目遍布北欧集团总部所在城市卑尔根、 首都奥斯陆等各大城市，规模从中小 项目到高达千余套的大型城市升级改 造项目。其中在挪威房地产界知名的 项目有位于首都奥斯陆的挪威现任皇 后宋雅童年和少年的故居林苑高档住 宅建造、奥斯陆 Hasle 住宅商区的开发、 以及挪威南部城市 Fredrikstad 市中心 最大的升级改造项目西施园 (Cicignon Park)。西施园地处 Fredrikstad 的黄金 地 段 , 占 地 3.5 万 平 方 米， 建 筑 面 积 逾 8 万平米，其中包含 1000 多套公寓 以及学校、商铺等配套建筑设施，项 目规模逾 40 亿挪威克朗 ( 约 4 亿英镑 )。 因为长期致力于房产领域，曹侃 先生有着极为丰富的房地产开发和投 资经验以及扎实的理论功底，林林总 总，还未有过失败案例，因此他的每 一个提问都有着宝贵的参考价值。5 天的研修过程中，嘉宾们高密度地听 取顶级专业机构一线专家的主讲、走 访优质的房产开发或投资企业、实地

考察不同规模或类型的项目。随着课 程的推进和实战知识的深入，曹侃先 生的问题也愈加尖锐、具体，并且都 是房地产开发或投资过程中常见的或 关键性的问题。从投资初期的公司构 架，到购地、规划、审批、承建，技 术标准、再到成本核算控制、税务细 则，以及项目销售或投后管理，甚至 到访企业在过往投资中是否有失败案 例、如何规避风险等等问题等无不涉 略。 每次课程，曹总都积极提问，不 但给研修班的同学们带来巨大启发， 也感染了更多的学员们踊跃提问，跟 主讲嘉宾以及学员之间热烈互动，知 识和思想火花随着头脑风暴而迸发， 让整个研修课程变得无比充实，深受 同行的、来自中国、英国的房地产或 投资界的公司董事长、高管或投资新 秀们的尊崇。 在研修班闭幕之后，《英国房产 与投资周报》特地专访了曹侃董事长， 聆听他对开发企业来英投资的一些分 析，以及对英国市场的洞察。

选择最优秀合作伙伴 对接最合适的当地资源

来英投资 需要考虑哪些要素 《英国房产与投资周报》：通过 这周的研修，以及您这么多年对英国 市场的了解，您认为来英国进行房地 产开发或投资需要考虑的关键问题有 哪些？ 曹侃：至少需要从经济、技术、 法律三个方面来考虑问题。 首先是经济方面，涉及到项目的 经济效率、发展潜力、市场需求、供 求平衡、风险分析、敏感度分析、公 司构架、投资成本、税务、融资成本、 渠道、贷款杠杆率、土地印花税、增 值税、所得税、资产利得税等。 第二是技术方面，主要指的是英

国这边的建筑习惯、建筑标准、客户 对楼盘质量的期待、政府的要求等技 术层面问题。具体到项目中，应避免 一些结构、阳光权、地质等方面的问 题产生。 第三，在法律方面，涉及到开发 相关常见的规划、建筑法规、合同法、 赔 偿 法、 保 险 法、 劳 动 保 护 法、LPA 机关的地方规划计划、规划许可、永 久产权、租赁产权、技术评估、尽职 调查、抵押贷款等。 从海外投资者的角度，全面透彻 地了解这三大方面的问题，有助于降 低投资的风险，也就意味着投资成功 率的提高。

经济、技术、法律这三个方面， 是需要综合考虑的，仅注重某一、两 个方面是不够的。不管在哪个国家进 行投资开发，都是综合性问题，至少 要综合考虑这三个方面。要先建立其 一个概念，再将问题拆分，最后再综 合考虑。要既看到树木，又看到森林。 比如，中国企业可能通常期待大强度 的劳动施工，比如每天工作 12 个小时， 一周工作 7 天。但是在欧洲开发项目时， 也有这种期待的话，就属于很低级的 错误。越是在一个相对陌生的市场， 越是要防范和控制风险，不能做超越 自己实力和风险控制能力的事。

《英国房产与投资周报》: 在研修课 程中，多个主讲嘉宾强调本地合作伙伴 的重要性。请问如果在英国投资，您觉 得有哪些选择合作伙伴的标准？

《英国房产与投资周报》：作为外 来投资者，在初次进入伦敦市场时，针 对当地一些资源对接，您认为目前急需 哪些方面的帮助？

曹侃：首先我们希望合作伙伴能够 挑选公司最优秀的 20% 的人才来服务。 由于我们在挪威具有很强的实力和威 望，我们通常会要求合作伙伴精选最出 色的 10% 来服务。如果刚来英国投资， 我们暂时缺乏在挪威的优势，因此在人 才要求方面的标准可以放到现实一点的 20%。 另外，由于我们暂时在英国市场还 没有业绩，会缺少谈判、议价方面的优势。 但是我们会针对性地选择，接触在同一 领域的几家潜在合作伙伴，并从中选择 最为踏实、规模适合项目的、最优秀的 团队。

曹侃：挪威与英国有许多相似之处， 比如法制、物权法健全，房地产市场成 熟等。在目前专业队伍、专业咨询伙伴 尚未组建起来的时候，还是要归回最初 考虑问题的三大方面：经济方面、法律 方面和技术方面。 难度最大的将是寻找合适的建筑公 司。因为寻找会计、法律方面的专业公 司不是那么难，总体的工作量也不是那 么大。而建筑方面的工作量最大，涉及 的工种也最多，包括土工、木工、水泥、 水电管道工等等。 最大的挑战在于，由于是初次合作， 对相互性格的了解，对行业知识深广度、 知识结构、对质量要求的评估，实力、

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编辑：范慧勇

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7版

素确保成功

执行力、双方的磨合等都是很重要的。 需要一个相互适应的过程。 《英国房产与投资周报》参加过本 次房产研修班后，根据您的经验，目前 更青睐英国的哪些区域？作为外来开发 商，哪些项目会更安全？ 曹侃：从地理位置来讲，首先还是 大伦敦地区。因为伦敦的刚性需求量巨 大。根据房价外溢的涟漪效应，需求也 会逐渐蔓延到外围区域。即使出现销售 不佳的情况，也可以用作出租。大学城 也是有吸引力的。 在大伦敦范围内主要是根据交通情 况选择，比如距离地铁站 500 米、1000 米范围内这类交通方便的区域。 其次会选择一些价格较低的区域， 这样升值的空间较大。 此外，在选择区域时，会注重测算 每平方米地皮成本、建筑成本、资本成本、

管理成本、出售和出租价格等。 《英国房产与投资周报》: 如果决定 在英国市场投资，对项目规模、盈利等 方面有哪些预期？ 曹侃：在未来 3-5 年内，英国面临 的其中一个重要问题是脱欧过程和脱欧 后的正负面影响。最糟糕的情况可能是 GDP 的下降对英国各行业带来不利的影 响。但对大伦敦住宅市场，尤其对非高 端住宅市场的刚性需求影响将会有限。 另外一点是汇率波动，如果打算在 英国长期投资，汇率因素就可以忽略不 计了。 如果第一次进入伦敦市场，回报率 很重要，但同样重要的是利用项目虚心 学习行业知识、积累各方面实际运作经 验。

优势明显 英国市场机会巨大 《英国房产与投资周报》: 作为从 挪威来英国投资的潜在投资者，您认 为英国市场总体上具有哪些优势，会 吸引您到英国投资？ 曹侃：英国法制和物权法健全， 房地产市场成熟，有规模和发展潜力。 伦敦地区大小项目、各种规模类型的 都有，有相当多有潜力的项目。 在脱欧之后，商业物业的风险比 较大， 但是非高档住宅的价格还是有 上升空间。 因为伦敦住宅市场的需求 和供给很不平衡，特别是中低等价位的 房产严重短缺，如果能抓住这个机会， 投资还是很有把握的。 《英国房产与投资周报》: 经过了 几天研修班的考察，您认为英国在法 律制度，开发环节方面有哪些相对优

势或劣势？

险也相应低。

经验，看到更多问题，解决更多问题。

曹侃：目前对英国的认识还是比 较感性。但是初步感觉英国国情与挪 威相似。优势是法律制度、法规很大 程度受到政府部门和行业的遵循，尤 其英国中央、地方政府对经济发展、 增加就业、税收有很高的积极性。英 国在审批时间，审批层次方面的限制 也较多，但由于政府有积极性，致使 灵活性比较大，很多事情可以和政府 进行协商。 我们通常将房地产投资分成财务 投资和开发投资两大类。针对项目开 发投资，它是房地产投资中风险最大 的部分，一定要具备经验和扎实的行 业知识，不然很容易失败。买楼出租 的财务投资，即使收益率低一些，风

《英国房产与投资周报》: 在研修 班的首日，纳华律师事务所为初次进 入市场的投资者们提供了一个建议性 的进入方案，可以先尝试购买现有的 物业，然后尝试合资的项目，积累一 定经验后再自己拿项目开发。您对这 个建议看法如何？

《英国房产与投资周报》：您对 研修班有何建议，未来有哪些可以改 进的地方？

曹侃：我认为这个建议有道理。 但是对我们来说可能没有太大意义。 我们更大的兴趣还是在开发项目 方面。我们可以接受利润低一些，没有 必要从买楼开始，把大笔资金锁定在 一栋物业上。我们更希望通过 1-2 个 项目，把挪威的经验运用到伦敦这边。 初期可以用回报率较低的项目来积累

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曹侃：我认为这次的研修班课程 安排的很好，非常难得。特别值得一提 的是演讲嘉宾所代表的企业均是英国 或地方上的顶级专业机构，体现了《英 国房产与投资周报》的人脉资源和业 界地位。在整个过程中，向演讲嘉宾和 研修班学员学习、相互讨论让我们有很 大收获。如在英国做事，金科玉律必 得遵从。非常感谢《英国房产与投资 周报》并希望继续提供学习交流平台， 使更多的投资者和专业人士受益。

8 版 2016年10月7日 - 10月20日

编辑：董白白

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研修班 Day 3

CAPCO： 伦敦市中心西区最大改造项目 Earls Court将成新的都市中心

“英国房产开发与投资实战研修 班”进入第三天的下午，研修班成员 们来到了著名开发商 CAPCO 位于伦 敦西区最大的中心城区改造工程现场。 CAPCO 公司销售总监 James Lane 向 研 修 班 的 嘉 宾 们 详 细 介 绍 了 Earls Court 的未来发展规划，包括项目购地、 项目与周边地区的协调发、室内格局布 置，设施配置，销售等问题。同时，负 责人还带领研修班的嘉宾们还对 Lillie Square 项目进行了实地考察。 位于伦敦西部，毗邻伦敦著名的 肯辛顿地区的 Earls Court 正经历着一系 列升级改造工程。占地 77 英亩的 Earls Court Opportunity Area 将为 21 世纪的 伦敦提供约 7,500 套新建住宅，其他一 系列配套休闲设施，以及 1 万个工作岗 位，总价值 12 亿英镑。 处于伦敦顶级豪宅区域的边缘地 带，Earls Court 被认定为伦敦西区中心 最具潜力的区域之一。随着改造地顺利 进行，凭借着良好的交通条件和完善 的生活设施，Earls Court 逐渐受到更多 家庭和职业人士的追捧。据 Zoopla 的 数 据， 过 去 10 年 中，Earls Court 地 区 房价增幅接近 70%。

新规划方案将根据“四个都市乡 村和一条贯穿的商业街”的理念，由 蜚声国际的英国著名建筑师和城市规 划师特里 • 法雷尔爵士亲自操刀设计。 每个都市村庄都具有独特的个性，与周 边社区的性格相呼应并融入城市结构。 占 地 7.5 英 亩 的 绿 地 空 间 将 包 括 Lost River Park。 按 照 规 划，Lost River Park 将沿着泰晤士河的古代支流 Counter's Creek， 穿过整个项目的中心。 公 园 由 RHS 切 尔 西 花 展 的 金 牌 得 主 Andy Sturgeon 设计，将在总面积 77 英 亩的 Earls Court 项目中占据 5 英亩大小。 此外，高档餐厅和咖啡厅将服务于居 民和游客，适合各年龄段孩子进行活 动的游乐区也被纳入整体布局。 详细设计中将采用最新的可持续 发展技术，总体规划方案中的 7,500 套 住定位广泛，包括高端豪宅，智能家 庭住宅，阁楼式公寓及经济适用住宅。 区域升级改造无疑将带来一系列 社区福利。其中包括 1,500 套经济适用 住宅；改善街道和公共领域的改善，新 建包括花园广场和公共花园在内的 7.5 英亩绿地；对地铁站和公交服务进行 提升改善，并对自行车租赁点，停车位

及车道进行投资；建设全新的社区配套 设施，包括一所新建小学，社区活动 中心，休闲中心，健康中心，文化空间； 提供多达 1 万个永久职位，价值 800 万 英镑的就业与技能培训项目。 Lillie Square 是整个改造区域最早 期的住宅项目，位于占地 7.5 英亩的 Seagrave Road 停车场地块，总计可提 供 808 套住宅 , 其中包括 608 套私人公 寓及 200 套经济适用房。目前一期项目 已售罄。二期工程——Lillie Square East 部分现已全新开盘，包括豪华的一居 室、两居室和三居室公寓，及带有私 人花园的复式公寓。 Earls Court Opportunity Area 与 伦 敦南肯辛顿地区的世界级的科技文教 中近在咫尺，可便利地享用三大博物馆 （维多利亚和阿尔伯特博物馆、自然 历史博物馆、科技博物馆），以及伦敦 帝国理工学院、皇家阿尔伯特音乐厅、 皇家音乐学院、皇家艺术学院和皇家地 理学会等公共资源。号称伦敦最有名、 最高档，有着一百多年历史的英国百货 公司——哈罗德百货同样是举步之劳。

研修班 Day 4

布里斯托、巴斯实地考察 探究不同类别房产项目投资利弊 连续三天紧凑的行程之后，研修 班嘉宾在第四天到伦敦之外的大学和 金融城布里斯托、世界文化遗产和大 学城巴斯的项目考察之旅也是紧张而 充实。9 月 29 日，英国房产开发与投 资研修班的成员们驱车从伦敦前往以 船舶工业、高等教育和金融业聚集而 出名的美丽小城布里斯托，以及英国 古城和大学城巴斯，进行了为期一天 的有关英国房地产开发流程，从买地 到申请获得政府开发许可到施工建设， 再到房地产产品等相关流程的实际案 例分析学习和项目考察。 细数中型开发项目投资利弊 9 月 29 日清晨 7 点，研修班的嘉

宾们准时从伦敦出发，赶赴位于英国 西部的布里斯托。行程的第一站来到 在布里斯托拥有多年中小型房地产开 发建设项目的 Coyne Group 考察，该 公司投资者关系总监 Robin Campbell 向研修班嘉宾们一一介绍了在英国选 择地产开发投资机构时的要素以及在 投资时需要注意的问题，比如注重投 资机构的职业操守、价值观和团队精 神等一系列的衡量标准，以及法律文 件和投资机构的透明度。Robin 先生将 英国的地产投资方式分为了四种：生 地变熟地、旧楼翻新楼、新楼建设和 最近新兴的学生公寓投资热潮，并向 研修班的嘉宾们详细介绍了不同类别 投资的关键点。

此 外，Robin 还 向 嘉 宾 们 介 绍 了 Coyne Group 的投资架构包括了合资项 目投资架构以及单项多投的方式。在 第 二 个 环 节，Coyne Group 的 创 始 人 Mike 来到会议现场，向嘉宾分享了公 司的发展历程和未来业务规划。会后， 由于嘉宾们对于中型开发项目的交易 架构饶有兴趣，在座的嘉宾们与 Mike 和 Robin 就开发项目过程中的各项数 据以及每个步骤的价格展开了热烈的 讨论。到了午餐时间，大家仍然意犹 未尽的对项目数据进行分析和探究。 随后，研修班一行人跟随 Robin 参观 了 Coyne Group 开发的正在建设中的 独栋别墅和位于市中心的学生公寓项 目。

探究学生公寓投资潜力 下午三点，在布里斯托港口小憩 之后，研修班的成员们来到了位于布 里斯托的另一家房地产投资开发公司 Rengen。该公司的业务聚焦在布里斯 托和巴斯等地的学生公寓开发项目。 该公司的 CEO Iestyn Lewis 先生亲自到 场向研修班的嘉宾们介绍了该公司的 多个改造项目。在场的嘉宾们对于房 地产开发过程中拿到政府许可的流程 充满了热情，对政府许可这一流程提 出了许多尖锐而深刻的问题。 在办公室进行了对公司项目的分 析之后，研修班一行人跟随 Iestyn 来到 了该公司所属的部分学生公寓项目现 场考察。首先考察的是位于布里斯托

市中心的豪华学生公寓。参观完第一 个项目后，研修班的成员们马不停蹄 的又赶到了位于巴斯市中心的两栋旧 楼改新楼的开发项目。其中一个从海 军俱乐部规划改造成学生公寓的项目， 另外一个从经历了二战战火的保护建 筑改造成的学生公寓的项目。Iestyn 向 大家解释了在英国拿到政府许可需要 考虑到很多方面的因素，从遗产保护 到环境协会再到当地居民的态度，尤 其是此类项目在投资、申请规划、开 发建设等每一个环节的疑难点。 最后，大家在巴斯结束了全天的 学习。虽然返回伦敦时深夜已经临近， 成员们依然兴奋不已，期待着周五的 研修活动。

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2016年10月7日 - 10月20日 9 版

编辑：范慧勇

研修班 Day 5

伦敦总部基地ABP： 抢占东伦敦发展先机 打造英国与亚洲贸易桥头堡

研修班的行程也到了最后一站，学 员嘉宾们受邀参观访问了位于东伦敦 由中资企业总部基地集团开发的亚洲 商务港（ABP）项目。 9 月 30 日上午，研修班的成员们 受 ABP 伦敦投资公司首席执行官许颖 的邀请，聚集在位于东伦敦皇家阿尔 伯特码头船坞区的亚洲商务港 ABP 总 部 办 公 楼， 聆 听 ABP 项 目 销 售 经 理 Patrick Hurley 先生、传讯专员陈琰女士 对此总部基地伦敦亚洲商务港项目的

深入介绍。 在交流活动中，Patrick 先生通过吸 引企业入住的三大要素：成本、劳动力 及交通连接性，对总部基地项目的强 大吸引力及未来发展空间进行了分析。 首先，作为伦敦唯一一个企业区，ABP 可享受政府提供的一系列税收减免。其 次，ABP 项目周边拥有众多新开发的 大型住宅项目及东伦敦大学，为商务港 提供充足的雇员来源。最后，受惠于伦 敦城市机场、即将于 2018 年通车的伊

丽莎白线城铁，DLR 及共公路路网， ABP 项目具有其他商业区或金融城都 无可匹敌的交通连接性。 随着伦敦发展的逐步东移，伦敦 市政府对 ABP 项目高度重视，总部基 地也励志将亚洲商务港项目打造成伦 敦继伦敦城、金丝雀码头之后，伦敦第 三个金融城，并将重点服务亚洲企业。 总部基地商务港总投资达 17 亿英镑， 创造 3 万个就业岗位，行业涉及金融、 创意产业、高新产业、生命科学等不同

领域，预计为英国来带 60 亿英镑的总 产值。 同时，总部基地项目也是一带一 路的重要节点，受到两国政府的高度重 视。2013 年 10 月，时任伦敦市长鲍里 斯 • 约翰逊访华期间，有 60 家企业签 署了合作意向书，确认将于伦敦项目交 付时入驻。 2015 年，中国国家主席习近平访 英期间，见证了总部基地集团与中信集 团的合作签约仪式。

值得一提的是，这次研修班中来自 挪威北欧集团的董事长曹侃先生的严 谨好学好问的态度，深深地感染了研修 班每一个人的学习热情。在每一次会议 主讲之后，曹先生都会提出一连串深刻 的问题，其中包括具体的疑难点、成本、 税费等深度问题等。比如此次 ABP 项 目报告结束后，曹先生放弃了午餐机 会，与 Patrick 就整个项目的楼盘设计 等多方面进行了深入交流与讨论。

过去 14 年对英国尤其是伦敦房地产市 场的研究，向研修班嘉宾们分享了英 国脱欧行情下投资者需要特别关注的 3 大时间节点以及可能的市场影响、通 过具体的区域进行深度分析后，梳理 伦敦有哪些区域具有巨大增值空间的 价值投资区域。最后，周莹向研修班 的嘉宾们颁发了研修班证书，并合影 留念。 至此，为期一周的“英国房产开 发与投资实战高端研修班“在轻松愉

快的气氛中圆满结束。 在此，《英国房产与投资周报》 的小编也衷心地感谢每一位嘉宾的参 与，谢谢各位嘉宾在繁忙的工作中抽 出宝贵的时间，报名参加研修班，并 且积极参与每一场活动；热心好学、 深入探讨、乐于分享自己的实战经验。

研修班 Day 5

闭幕式总结伦敦投资潜力区域 研修班的行程也到了最后一站， 学员们上午专程访问考察了总部基 地 集 团 在 伦 敦 的 亚 洲 商 务 港 ABP 之 后，研修班学员们在下午来到了伦敦 Halamar 资产管理公司，和该公司的高 管们一道深入探究伦敦房地产的潜在 投资机会。该公司代表在会上介绍了 几个从工业园区转向住宅区的项目以 及这些项目的投资架构， 包括投资回 报率、融资成本等等。嘉宾们对于英 国本土的经济适用房产生了浓厚的兴

趣，并进行了深入的讨论。 研修班的最后环节——闭幕式上， 《英国房产与投资周报》总编辑范慧 勇和总经理周莹特别邀请研修班的嘉 宾们参观了报社总部。 范慧勇总编结合过去 14 年对英国 尤其是伦敦房地产市场的研究，向研 修班嘉宾们分享了英国脱欧行情下投 资者需要特别关注的 3 大时间节点以 及可能的市场影响、通过具体的区域 进行深度分析后，梳理伦敦有哪些区

域具有巨大增值空间的价值投资区域。 最后，周莹向研修班的嘉宾们颁 发了研修班证书，并合影留念。 圆满结业 范慧勇总编梳理5天课程精华 研修班的最后环节——闭幕式上， 《英国房产与投资周报》总编范慧勇 和总经理周莹特别邀请研修班的嘉宾 们参观了报社总部。范慧勇总编结合

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10版 2016年10月7日 - 10月20日

编辑：董白白

家装艺术

2016 伦敦设计节中 哪些流行趋势值得参考？ 如果您正在犹豫是否要为家里选择大理石防溅板， 金色水龙头或是抛光水泥地面？不妨参考下 2016 年伦 敦设计节上有哪些新材料成为关注的焦点，看看哪种 颜色最吸引人眼球，让未来的流行趋势来帮您做决定。

改造版飞翼扶手椅

人们对中世纪事物的钟情似乎并未完全减弱，且一直在发展。从各种设计作品中都能发现人 们的复古情结，但这种扶手椅尤为明显。作为中世纪风格的经典设计，这种扶手椅非常具有识别性， 尤其是与头一样高度的翅膀，给了设计师很大的改造空间。

墨绿色成焦点 在今年的伦敦设计节 中，这款经典颜色出现的非 常多。此外，在今年 8 月时， 它还当选了 2017 年多乐士 年度官方色彩。不想被潮流 抛弃的话，尽早选用这款墨 绿色吧。

自然风主导 热爱自然的天性（Biophilia）正式 成为今年伦敦设计节的主题。在设计 节的所有的展示中，植物的身影无处 不在，尤其是那些适合小型居住空间 的小型植物。

巨型吊灯与圆润造型 尽管一些体积很夸张，具有工厂风的吊饰依然流行，但 这种超大号的新品种吊灯正在慢慢兴起。图中这款超大号吊 灯来自丹麦设计品牌 New Works，采用了哑光金属黑色与纹 理的组合，看上去更像一个大型的折纸作品。

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如图中所示，这位设计师借用 几条木板和绳子，组成了一个极简 的花架，悬挂了几盆藤蔓植物。

家装艺术

2016年10月7日 - 10月20日 11版

编辑：董白白

纹理瓷砖的流行 尽管瓷砖的应用早已无处不在，但这种 带有纹理、图案的瓷砖在本次艺术中却成为 亮点。与过去单纯依靠颜色来构建图案的瓷 砖不同，此次成为流行趋势的瓷砖以纹理的 组合为主。尤其是具有 3D 效果的瓷砖，可 以使瓷砖在整体设计中脱颖而出。

大理石的新位置 过去，大理石是一种传统的地板材质选择。 而浏览众多最新的设计方案，灰色、白色的大理 石逐渐受到追捧。在今年的伦敦设计节中不难发 现，有更多粉色，褐色的大理石应用到设计中。 此外大理石应用的位置也发生了改变。

混凝土的演变 这套由法国公司 Concrete LCDA 在今 年早些时候的 Clerkenwell 设计周上发布的 厨房方案预示着混凝土将朝着更加时尚， 去工业化的方向发展。另一款彩虹色彩渐 变的混凝土墙壁装饰也令人耳目一新，彻 底更新了混凝土冰冷、沉默的旧形象。

尝试水磨石地板

金属色的新出路

作为大理石的竞争对手，水磨石的斑 点更为鲜明。其实水磨石早已被广泛使用， 可作为地板或墙壁的表面材料。在上个世纪 50-60 年代时，许多公共楼梯都选用了水磨石。

过去几年中，这种闪亮的金属色曾引领过一次潮流， 但是近几年却很少见到它们的身影。金色和黄铜色仍会 出现在一些小型设计的细节中，比如把手。一些家具中 也采用了类似的设计方法，将金色和黄铜色融入细节。

但是这并不意味着金属色的 过时，而是以一种新的形式出现， 比如氧化或生锈的形式。与之类似 的是，复古镜子也逐渐流行起来。 如今的趋势是以一种更为融入的 形式，将这些金属色特征，与橘 色和棕色这类温暖的色调一起添 加到一个空间中。

图中这款作品的设计灵感 便来源于这种复古材料。

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12版 2016年10月7日 - 10月20日

广 告

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