UKPIWeekly Magazine 201709

指 南 UK PROPERTY INVESTMENT GUIDE

September 2017

英房焦点 英国楼市正经历空前变局 已有近百亿英镑资金涌入 未来 影响伦敦楼市的9大事件 五年 全英哪20个地区房价增幅最高？

高端访谈 伦敦第三金融城总设计师许为平： 打造中英商贸文化的资源共享联盟 北欧集团曹侃: 投资陌生市场 需综合考虑三大要素确保成功

英国房产投资实战宝典 在英国买房需要缴纳哪些税费？ 利用房产赚钱的17个方法 主办

特 别 鸣谢

ISSN 2398-0230 1

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2

①

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目录 CONTENTS 英房焦点 10

英国楼市正经历空前变局 已有近百亿英镑资金涌入

14

未来五年，影响伦敦楼市的9大事件

26

6张图透析公投至今英国市经历了什么？

30

伦敦哪些区域房价领涨？

33

英国政府公布最新住房调查 七大要点不容错过

36

未来五年，全英哪20个地区房价增幅最高？

高端访谈 伦敦向东扩展 , 已 经 是 不 争 的 进 行 时。 如今 , 无论是从英国战 略发展的前瞻 , 还是整 体配套设施的完善 程 度 , 抑或作为商用地 产投资和收益的潜力 等多方面分析 , 东伦 敦尤其是皇家码头区 (Royal Docks) 无疑是 不二之选。

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42

伦敦第三金融城总设计师许为平: 打造中英商贸文化的资源共享联盟 伦敦中央商务新城何以在此崛起？

48

北欧集团曹侃: 投资陌生市场 需综合考虑三大要素确保成功

52

高力国际James Hall： 海外房产投资卓越服务 量身选择合适优质项目 交通便捷的宜居通勤区Colindale

UK Property Investment Guide

英国房产投资指南 房产宝典 57

英国买房必备手机应用程序(APPS)

总编辑 Editor in Chief Huiyong FAN 范慧勇

58

手把手教您如何在英国购买期房

总经理 Managing Director Daisy ZHOU 周 莹

60

房东新手指南 房客搬入前，房东必做的10件事

内容咨询 Consultant Xiaoming LI 李晓明

62

在英国买房需要缴纳哪些税费？

设计总监 Art Director Peipei YU 余培培

64

英国买房如何证明您的资金来源?

66

英国房地产交易的法律程序

67

排除英国买房的法律陷阱

68

利用房产赚钱的17个方法

70

在伦敦投资房产作Airbnb 哪些区域最受欢迎？

72

「买房出租」真的适合您吗？ 十大建议帮您作出明智决策

75

100%满租率的升值潜力区域 都有哪些共同点?

76

房屋扩建前需知道的20件事

80

英国房东保险那些事

82

购买英国老房子前必须清楚的十件事

资深编辑 Senior Editor Hua DONG 董 华 编辑记者 Editor Xuemeng MEI 梅雪濛 Qiusha WANG 王萩莎 Qianzhu JIN 金倩竹 Meng LI 李 濛 Jingbao FAN 范珒宝 Yue XU 徐 越 市场部 Marketing Hao LI 李 浩 投资顾问 Consultant Jiangjiang FENG 冯江江

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7

卷 首 语

经风历雨的英伦，有着全世界向往的持久繁荣

自英国公投脱欧以来，还经历了提前 大选、正式启动脱欧谈判、英伦还遭受几 次恐怖袭击等挑战。期间，特朗普当选美 国总统、欧洲多个城市遭受恐怖袭击、朝 鲜不断进行远程导弹和核武器试验，世界 似乎进入一个变数更大的时期。 越是充满变数的时期，人们，尤其是 高净值人士的本性，越是要寻找安全、可 持久的立足点，投资避险的资产。这正是 伦敦楼市将继续繁荣的驱动力之一。 当然，会有大量的人发出疑问，比如 最常见的问题有 ：英国脱欧是“反全球化”、 “闭关锁国”，怎么可能继续发展呢？面对 恐怖袭击，伦敦会一蹶不振吗？伦敦房价 有“泡沫”、会“暴跌”吗？ 这些担忧当然可以理解，因为对于大 多数中国人来说，由于信息严重不对称， 理解上的差异也就迥异。 脱欧绝非“反全球化”“闭关锁国” 形容英国公投脱欧是“反全球化”、是 “闭关锁国”，在很大程度上是一种误解。 英国作为一个小小的岛国，从数百上千年 的历史进程，绝非一个关起门来反全球化 的国家。相反，英国自古以来都是全球化、 开放市场、自由贸易的先锋队和主力军。 英国脱欧绝非“反全球化”，而是跳出 越来越封闭保守、越来越官僚的欧盟，在 尽最大努力保持与欧盟关系的同时，全力 推动面向非欧盟市场的更大范围的全球化。 在欧盟内部的英国，根本就没有权力跟同 为英联邦、母语同为英语的美国、加拿大、 澳大利亚、新西兰等发达国家谈自由贸易。 在欧盟内部的英国，同样没有权力跟中国、 印度、南非、巴西和俄罗斯等市场巨大的 新兴“金砖国”谈自由贸易。这和英国人 骨子里闯荡世界、全球贸易的基因格格不

8

入。公投脱欧，只是英国全面、全速推进 全球化的开始。 英 国 脱 欧 更 不 是“ 闭 关 锁 国 ”， 而 是 希望开放市场，欢迎包括欧盟在内的全世 界国家来进行更加自由的贸易、人才交流 等。在欧盟内部的英国，在人才引进政策 上备受束缚 ：一方面欧盟内部公民自由迁 徙，大量欧盟国家尤其是东欧国家劳工涌 入，他们即使在没有工作的情况下也能和 英国公民享有同等的福利待遇，公费医疗、 子女免费上学、有权申领失业救济等等。 但相反方面，由于欧盟劳工涌入造成外来 移民压力过大，英国政府不得不越来越收 紧对非欧盟的技术移民政策，包括留学生 毕业之后可以留英自由择业工作两年的 PSW 签证都是因此被取消的。当然，不少英国 公民投票脱欧，还担心欧盟为脸上贴金不 讲原则、甚至是纵容起负作用的难民政策。 过于放纵接收难民造成更多的难民冒死涌 向欧洲。另外，一旦数以百万计的难民涌 入欧洲大陆，必将有很大一部分为了工作、 福利等因素，最终涌向英国。这或许是压 倒英国留欧微弱优势的最后一根稻草。为 了国家利益面向全世界优选人才，而不是 没有任何自主权被动接受欧盟移民或难民， 绝非“闭关锁国”。 目前，英国政府在脱欧谈判期间，已 经开始放宽包括护士在内的更多的技术移 民工签短缺行业名单。脱欧之后，英国必 将逐步调整移民政策，广纳来自五湖四海 的精英人才，当然包括大量的优秀中国人 才。 恐袭让自由包容的英伦更加团结 公投脱欧之后，最闹心的莫过于伦敦 和曼彻斯特遭受恐怖袭击了。 显然，作为国际上最国际化、多元化

的都市，伦敦居住着来自全世界各地、不 同族裔、政见、信仰等的人，相互之间总 是会有摩擦冲突。 比 如 当 前 富 贵 区 域 的 诺 丁 山 Notting Hill( 电影《诺丁山》和诺丁山狂欢家那 个 区 域 )， 在 1950,60 年 代 是 加 勒 比 海 黑 人和周边居民的矛盾和小规模骚乱不断。 1960,70 年代，伦敦西郊的印度裔聚居区 Hounslow、Southall 一带，也是矛盾纠纷 不断。1980 年代，爱尔兰共和军几乎每个 月都在伦敦恐怖袭击事件。1990 年代以来， 也有 7.7 地铁爆炸、2011 黑人黑帮老大被 警察击毙引发的骚乱，以及最近的恐袭…… 社会问题不断，社会照样发展，这样的状 态更健康持久。 人不可能不生病，社会不可能没有任 何问题，是保持自由让问题有限地发泄出 来呢，还是纸包火、压制问题高压统治然 后有一天大爆发呢？英国伦敦这种最大限 度的自由、法治下的自然演变，循序改良 的社会，我个人认为更健康、更良性、更 可持续发展。 根据过去十几年在伦敦非常融入本地 的学习、工作、生活的认知，伦敦应该是 全世界最为多元化、最为包容、最自由的 城市。即使最近遭遇严重恐袭、和高楼火灾， 包括地铁、火车站在内的几乎所有公共场 所都没有安检，公共场所所有的街头艺人、 大规模社会活动都如期正常进行，一切照 常……天灾人祸哪个城市都有，非但不能 动摇侵蚀英伦发展的根基，反而加强了民 众的凝聚力，伦敦始终是最安全的国际大 都会之一。 也正是因为伦敦一贯的开放包容和自 然调节，即使在上述事件不断发生的过去 数百年时间里，伦敦的经济始终在持续地 发展，城市实力也在不断地壮大。

卷首语

楼市调整期打开的投资窗口期 虽然英国 2017 年的提前大选结果，跟 去年的欧盟公投一样，结果出人意料。尽 管保守党以议会议席最多的党派继续执政， 首相特蕾莎梅继续出任首相，但保守党在 议会的优势丧失，政局和市场的不确定性 增加。 如果说大选结果带来的最大变化，无 疑是选前的硬脱欧可能性在大选之后变得 几乎不可能。随着主张苏格兰独立的苏格 兰民族党 (SNP) 在大选中的明显失利，苏 格兰独立的声音明显减弱。在可预期的中 短期内，英国将可以集中精力进行脱欧谈 判，而不用担心苏格兰闹独立。 当然，投资者需要的是确定性，我的 理解是无论脱欧谈判的结果如何，无论是 通 常 理 解 的“ 好 结 果“ 还 是“ 坏 结 果“， 只要谈判基本结束事态明朗，就意味着一 种确定性。因为对英国政府而言，在谈判 结果的基础上，总会有针对“好结果”或 者“坏结果”的政治、财政、税务、贸易 等一系列应对措施。关键的是，只要有了 确定性，投资者将有明确的投资策略，政 府也将为了稳定和吸引投资方面出台相应 的措施。 在脱欧确定性之前的不确定期，英镑 汇率在低位徘徊、央行基准利率处于历史 最低位，都为海外买家提供了一个历史上 少有的、明显的汇率优势、按揭利率优势、 以及议价优势。 英伦楼市的确定性 回到房地产市场的基本面，楼市的决 定性要素就是——供需关系。 英国全国来看，中央政府的社区和地 方事务部 (DCLG) 的一个专项统计报告显示， 在未来 25 年里，伦敦之外的整个英格兰的

住房短缺约为 52 万套，而大伦敦市的住房 短缺数字将高达 625,000 套。伦敦的 33 个 行政区中，14 个行政区在过去一年的房屋 供应仅能满足该区域内房屋需求的 50%。 伦敦总体上严重供不应求的局面，在 可预期的将来，根本看不到改观。跟国内 房地产市场有本质差别的是，伦敦市场几 乎不存在房产空置状况。按照伦敦市政府 2015 年 4 月份的官方统计，大伦敦地区所 有房产的空置率仅为 0.6%( 每年居住不超 过 8 周的均被统计为空置 )。这些极少量的 空置房产绝大部分是国际千万亿万富豪们 买来用于度假的豪宅，根本不存在楼市“空 城泡沫”的可能。至于说伦敦局部区域、 个别项目在短期内的定价虚高，那是另外 的话题。 另据英国最大的房地产网站 Rightmove 于 2016 年 11 月统计的数据，伦敦地区出 租房的满租率为 98.5%。只要房东不要求空 档期用于修整房产什么的，中介能够几乎 一天不空地将房产出租出去。 伦敦市场的房产，每月租金能够轻轻 松松还上按揭月供。这是不争的事实。如 果不是遇到其它的严重财务危机，业主根 本不需要卖房子的。 最近，英国房地产行业正在发生巨大 的变化，大量机构投资者携巨资投入英国 房地产市场，因此当前市场，根本不存在 卖不出去的房子——已经有大机构投资者 整批整批地购买伦敦不少项目的大户型尾 盘单元。 比如，今年 3 月初，美国最大的公寓资 产投资和运营商 Greystar 联合 Henderson Park， 从 英 国 大 型 开 发 商 Barratt 公 司 以 1.405 亿英镑的价格，购买了位于伦敦 市中心多个楼盘的 172 套住房。其中包括 Aldgate Place(Barratt 和 British Land

合资楼盘 ) 的 29 套、Fulham Riverside 的 25 套、Nine Elms Point(Barratt 和 L&Q 合资楼盘 ) 中高楼项目的 118 套。详情参 见本刊第 8 页“英房焦点”《英国楼市正经 历空前变局》一文。 无论政局如何变化，对于投资者来说， 伦敦楼市有其非常关键的确定性 ：新增需 求不停地在增长，但由于土地极为有限、 规划审批严格、建设速度缓慢等约束，供 应量始终达不到需求量。因此房价上涨的 趋势非常明朗，当前市场只是下一轮大幅 上涨的调整期而已。 无论英国脱欧谈判的结果如何，英国 作为一个基础厚重坚实、高度自由开放、 法制健全完善、社会包容稳健、经济可持 续发展、政策灵活空间巨大的国家，都能 够应势而变，适应国际发展趋势，并确保 稳定增长的。

《英国房产投资指南》总编辑 范慧勇

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英国楼市正经历空前变局 已有近百亿英镑资金涌入

文 / 范慧勇 董白白

英国楼市当前正在经历的一场重大革命性投资布局，大量机 构投资者携巨额资金涌入私人租房市场 (Private Rented Sector，简 称 PRS) 。就是大型机构投资者，通过购买生地、熟地、在建住宅 楼或准现房等形式，大额投资“建成后用于出租”(Build-to-Rent， 简称 BTR) 的住宅物业。 跟个人投资者购买一套或多套住宅房产用于出租 (Buy-to-Let) 有本质的不同，机构投资者投资 BTR 房产，在开发建成后作为资 产持有，而且规模庞大动辄几百上千套，因此不但对出租房市场、 个人投资者，以及开发商、中介和物业管理等都将产生重大的影响， 因此将很大程度上左右今后很长时期的英国楼市发展趋势。 按照我们获得的不完全统计数据显示，在英国曼彻斯特市，当 前获得规划审批的住宅项目中，约有一半的房产属于 BTR 住宅物 业 ；在伦敦市场，BTR 物业占新批项目的约 25%。市场格局将发 生重大变化，游戏规则变化在即。 根据《英国房产与投资周报》与大量来自中国的机构投资者交 流得知，目前中资机构对英国楼市正在发生巨变的这轮战略布局性 质的投资，了解不够充分，根本没有做好准备，更谈不上跟国际大 型投资机构同步，牢牢抓住这个大局并参与游戏规则的制定了。

图说：帝国理工学院在西伦敦Acton地区的 The Perfume Factory公寓项目

楼市战略格局剧变 机构掘金BTR市场 机构投资者涌入住宅BTR市场 主要源于几个方面的原因

最近一年以来，随着英国房产印花税调整、额 外印花税实施，买房出租 (BTL) 的投资者积极性受到

传统的出租房个人投资者买房出租

构投资者瞄准住房匮乏的市场机会，

性，造成英国住宅市场当前的低迷状态。

的积极性受到打击。而持有大量资

大举投资，加快出租房建设。

但是，正是在这个市场调整的关键时期，一股

金的机构投资者，瞄准住宅市场的

5). 机构投资者无论是购地开

投资如“洪荒之力”涌入英国住宅市场。包括美国最

租金收益率高、现金流稳定、房价

发、还是买准现房，议价能力都远

大的公寓投资管理商、全球著名的私募、基金、大型

增幅可观、税费政策等众多优势。

远 高 于 个 人 投 资 者 ；从 早 期 介 入

开发企业等机构投资者，携带数亿、上十亿、总额近 百亿英镑的资金，趁市场低迷之机“跑马圈地” 。 这种最近异常火热的投资模式，属于英国房地产 行业对私人出租业务 (Private Rented Sector，简称

2). 英国租房一族的比例攀升， BTR 房产开发，在项目选择、户型 过去十年租房人群总量猛增了 59%， 设计、建筑成本、管理成本等方方 意味着需求量、和市场潜力巨大。

面面都有很强的优势。

3). 租房一族猛增的原因是，越

6). 按照明昊组织 (MSCI) 的统

来越多的工薪族因为没有足够的首

计，伦敦房产在过去 14 年或 40 年

据 英 国 房 产 联 合 会 (British Property

付款、或贷不到按揭，不完全统计

的平均年化回报率为 9.4%( 其中房

Federation，以下简称 BPF) 的报告显示，尽管 BTR

显示，英国至少有约 340 万自雇人

价 年 均 上 涨 6.2%、 租 金 年 均 收 益

投资和管理在德国或美国等国家非常成熟，但在英国

员和约 700 万的非全职雇员，将无

3.2%)。对于机构投资者而言，BTR

住房市场，长期以来除了各地方政府的公屋之外，绝

法达到银行要求的按揭条件，不得

的收益率高于这个平均回报率的优

大部分以自住房业主和出租房私人投资者持有为主。

不靠租房生活。

势更加明显。这种高回报率，将吸

PRS) 类别的投资，开发建设 Build-to-Rent 住宅物业。

机构投资者此前的资产多为回报不错现金流稳定的 学生公寓 ( 另类房地产投资 )。

10

1). 因为政府的税费政策调整， 为英国房地产最为严重的危机，机

挫伤，尤其是公投脱欧等重大事件带来的市场不确定

4). 居住房产严重短缺，已经成

引更多的资金进入。

英房焦点

图说：Greystar西伦敦 Greenford项目规划效果图

大额投资蜂拥而至 如

今，

包

括 Greystar、L&G、

全 年，Greystar 斥 资 2.3 亿 英 镑 分 别

Gallagher、Lendlease、Quintain、

在新金融城购买了 Galliard 等联合开发的

Essential Living、Westrock、Moda Living

2 Millharbour 项目的住宅公寓。Greystar

投资 秘笈 Greystar 英 国 公 司 发 展 总

等等越来越多的机构，动辄数亿英镑，甚至

同期还购买了葛兰素史克公司位于伦敦西部

监 Michela Hancock 明确表示，

上十亿英镑的资金投资英国不同区域的 BTR

Greenford 的旧总部大楼地块，是当时英

他们寻求购买的资产 ：

住宅物业。

国最大的 BTR 项目，预计建设 1514 套住宅

美国最大的公寓运营商 Greystar 自从

房，其中 546 套用于销售，剩余作为公司

2014 年 5 月开始进入英国市场以来，短短

持有并运营的资产，项目还包括超市、餐馆

时间通过大规模资产收购，已经拥有 28000

等综合配套设施。

1). 集中在伦敦的轨道交通 2 到5区； 2). 收购的公寓项目需要步行 5 分钟左右到达轨道交通站点 ；

套床位的学生公寓、成为英国最大的学生公

3 月初，Henderson Park 和 Greystar

3). 批量购买的公寓项目必须

寓资产持有和运营机构之一 ；并开始大举进

从 Barratt 公司以 1.405 亿英镑的价格，购

有超市、餐馆等必要的生活配套

入家庭住宅公寓的投资。

买了位于伦敦市中心几个住宅项目的 172 套

设施 ；

Greystar 希 望 通 过 准 现 房 批 量 购 买、

住房。

联合开发商共同开发等模式，在 2021 年前

其 中 包 括 Aldgate Place (Barratt 和

达到持有并管理至少 10000 套住宅的第一

British Land 合 资 楼 盘 ) 的 29 套、Fulham

期目标，预计追加投资总额高达 10 亿英镑。

Riverside 的 25 套、 Nine Elms Point (Barratt

让其英国业务成为全球 122 亿英镑资产的

和 L&Q 合资楼盘 ) 中高楼项目的 118 套。

4). 理想的收购项目规模在 250 套或以上 ； 5). 最大的愿望是，买一个项 目都能营造一个宜居的社区。

重要组成部分。

11

英房焦点

新近加入英国 BTR 投资热潮的、 澳大利亚最大的开发企业、在伦敦拥有 数个大型房产项目的 Lendlease 公司 首席执行官 Steve McCann 表示 ：

“伦敦是全世界住 房供应最为短缺的城 市， 在 加 快 住 房 建 设 和发展 BTR 出租房市 场 方 面， 政 府 的 鼓 励 政 策 越 来 越 多， 资 本 也趋之若鹜。”

澳大利亚最大的开发企业、在伦敦拥有 数个大型房产项目的 Lendlease 公司，在

投资 秘笈

零售等楼宇和公共配套设施。

3 月底委托地产顾问巨头 CBRE 面向全球寻

大 型 投 资 机 构 Legal & General

求 BTR 合作伙伴。Lendlease 计划投资约

从 去 年 开 始 大 举 投 资 BTR 项 目， 目 前

10 亿英镑，用于自主品牌的 BTR 物业投资。

正

在 London、Brighton、Oxford、

3 月 中 旬， 加 拿 大 养 老 基 金 之

Cambridge 和 Leeds 等 地 洽 谈 至 少 7 个

一 OMERS 旗 下 的 不 动 产 投 资 机 构

项目约 2200 套住宅的投资，计划投资约 6

OxfordProperties 表 示， 英 国 的 BTR 市 场

亿英镑，其中包括一个北伦敦约 600 套的

将是影响最深远的新投资模式，该公司计

住宅项目。该基金还联合养老金和资产投资

划投资至少 10 亿英镑，通过联合 BTR 伙伴

管理机构 PGGM、Urbanbubble 等机构，

开发大型住宅项目。Oxford Properties 目

计 划 投 资 10 亿 英 镑， 在 Salford、Bristol、

前在英国的投资项目都是商用物业，包括

Walthamstow 等城镇共同开发 BTR 住宅项

刚刚出售给中资机构 CC Land 的伦敦金

目。

融 城 最 高 楼 Leadenhall 大 厦 ( 该 公 司 层

英 国 投 资 界 大 佬 Tony Gallagher

拥 有 50.4% 的 股 份， 另 外 份 额 曾 属 British

创 办 的 Gallagher Estates 于 今 年 初 宣

Land)。

布， 至 少 投 资 10 亿 英 镑， 在 London、

2017 年 2 月 初， 伦 敦 西 北 近 郊

Manchester、Birmingham、Edinburgh、

WembleyPark 大型改造项目最大的开发商

Glasgow 和 Belfast 等城市购买 BTR 物业。

Quintain 宣布，将在 Wembley Park 建设

其中 5.2 亿英镑已经意向投资购买 London

5000 套只用于出租的公寓，成为英国最大

& Quadrant (L&Q) 公司的在建住宅公寓。

的 BTR 楼 盘。 作 为 WembleyPark 区 域 近

资金实力雄厚的高等院校，比如伦敦帝

乎垄断的开发商，Quintain 已经在该区域

国理工学院 (Imperial College London) 也

Legal & General 不动产投资部 BTR 基金经理 Dan Batterton 表示，该公司在伦敦选择投资 BTR 项目的标准 ： 1). 伦敦轨道交通 1 区以外的通勤圈 ； 2). 伦敦通勤圈内几乎无人问津 ( 投资时的议价能力高 ) 的可开发地块 ； 3). 理想的规模 300-600 套住宅和配套设施 ； 4). 希望从项目的规划阶段投资介入，可以共同开发适合 BTR 的物业 ； 5). 鉴于出租的速度极快，希望交房的速度越快越好。 在外地市场 1). 格外留意目标城市紧邻河段尤其是运河的旧工业改造项目 ； 2). 希望营造通勤便捷、生活配套完善的社区。

12

投资了 9 亿英镑，建设了多栋住宅、办公、

图说：开发商Quintain新近宣 布，将在Wembley Park建设 5000套BTR公寓，将成为英国 最大的BTR项目。

加入到 BTR 的淘金大潮中，该大学已经斥资 2.5 亿英镑，从 Essential Living 购买位于西 伦敦 Acton 地区的 The Perfume Factory 公寓项目的一半土地，用于开发 700 套学 生公寓。该大学至少已经拥有 3200 套床位 的 11 栋学生公寓，遍布伦敦各区。 Essential Living 已经在伦敦各区域投资 约 10 亿英镑，开发建设了近 1200 套 BTR 公寓，以学生公寓为主。 根据英国 Simpson Haugh 公司项目设 计师 Stefan Trebicki 分析， 在英国曼彻斯特， 最近申请建筑规划许可的住宅项目，约有一 半将用于 BTR。 大型机构投资者投资 BTR 的趋势，不光 在伦敦、曼彻斯特等英格兰大城市红红火火， 进入 2017 年，多家大型投资者开始在苏格 兰地区跑马圈地。 投资机构 Get Living 预计在 BTR 的投 资至少 5 亿英镑，其中 3 月初首次开拓伦敦 以外市场，斥资 2 亿英镑在格拉斯哥购买能 够建设 600 套住房的项目地块。 Moda Living 和 Apache Capital 在 同期宣布以 2.15 亿英镑购买一块位于苏格 兰首府爱丁堡的开发地块，计划开发 525 套住宅。Moda Living 已于去年投资了格拉 斯哥一块能建 365 套住房的地块。 各大机构之所以蜂拥而入 BTR 市场，原 因之一是英国中央和各地方政府非常急于加 快住房建设，并出台一系列优惠的审批和财 税鼓励政策。尤其是今年《英国住房白皮书》 中，不再特意强调居民购买房产拥有房产的 重要性，取而代之的是鼓励机构加快开发， 建设出租房产，取巧地解决住房危机。 无论从资金投入量、即将新建住宅的规 模总量，还有出租房产的市场比例等方面， BTR 都将对英国房地产市场产生极为重大和 深远的影响。为此， 《英国房产与投资周报》 将持续关注这个趋势，并及时为您更新重大 消息和深度分析。

图说：Manchester的Angel Gardens 项目，据统计，曼彻斯特近一半的新规划项 目将作为BTR开发。

13

未来五年 影响伦敦楼市的 9 大事件

14

英房焦点

1. 英国脱欧 2. 伊丽莎白线城铁 3. 牛津街人行道工程 4. 地铁 Northern Line 延伸工程 & 新商业区

我们生活的世界充满变化和不可预知。 脱欧公投将成为决定未来 5 年路伦敦楼市的

5. 新建跨河交通

关键因素。尽管最初的震惊已经被市场消化，

6. Stratford Waterfront 文化、教育区

但随着英国逐步明确并与更广阔的世界建立

7. 金融城天际线

起新的关系，未来的波动也是不可不免的。

8. 希斯罗机场第三条跑道 9. 纵贯城铁

同时，未来还面临更重要的事件。今年欧洲 几个国家即将迎来的大选也可能带来惊喜， 因此即使在公投后，2017 年英国的经济增长 预计也将领先于欧洲。 过去 7 年的平静表象使大家陷入一种安 全的假象中。在全球舞台上，政治稳定似乎 是多年来最不稳定的。同时在资本市场，各 类资产类别的收益都陷入前所未有的低谷。 与此同时，跨行业间的巨大科技变革不禁使 人联想到，在不远的未来世界会有多么不同。 在充满变数的时期，人类的本性是要寻 找安全、可持久的立足点。这也是伦敦将继 续繁荣的原因。尽管距离大英帝国最强大的 时 期（1825-1915） 已 经 过 去 了 1 个 世 纪， 但在过去 2 千多年中的大部分时间里，伦敦 在世界舞台上扮演了重要的角色。最近，伦 敦一直是世界文化、经济和旅游业的中心。 然而，退一步看，它曾是宗教、世界最大的 帝国、贸易及自动化领域创新的焦点。时间 地流逝或许会为伦敦创造新的机会，但有充 分的理由相信它将成为世界领先的。 回顾过去 5 年所取得的成绩正是未来积 极变化的证明。过去 5 年中，伦敦举办了一 次精彩的奥运会，乔治小王子诞生，全新地 标建筑拔地而起，同时也选出了首任穆斯林 市长。 下 面， 戴 德 梁 行 市 场 研 究 主 管 Elaine Rossall 将对未来 5 年内，影响伦敦未来的 9 个关键事件进行全面盘点。

15

英国脱欧 如果与欧盟间的谈判按照计划进行，英国将 在 5 年内彻底脱离欧盟，未来的政治和商业形势 可能与现在完全不同。到 2021 年，伦敦的经济

进入市场的好机会，”仲量联行负责欧洲，中东 及亚洲业务的负责人 Guy Grainger 在接受英国 《每日电讯》报采访时表示。

将有望稳步发展，目前它已从脱欧公投后的低谷

“不确定性导致的波动也是一种机会。有大

中恢复。根据贸易协商的结果，一些银行机构可

量的资本在等待时机，”普华永道（PwC）的房

能会迁移到欧盟，但伦敦的租户组合将呈现多元

地产负责人 Craig Hughes 表示。

化且科技公司将摇摆不定。在内伦敦范围，ICT

《英国房产和投资周报》分析认为，参照

行业的雇员总数预计在 2021 年超过金融行业，

2008 年金融危机和之后的行情，当时伦敦市场

随着银行 & 金融业雇员数量的减少，ICT 行业雇

房价有所下滑，但是市场上的房产供应量同样大

员数量将在未来 5 年内增加至 22,000 名。自由

幅下滑。考虑到伦敦和英国南部地区通勤城镇供

经济将会增长，部分遵循现有趋势，但当经济减

应短缺的局面，此次投资窗口期时间不会太长，

速时，新兴创业公司将带动其加速。

价格优势也不会太大。好行情稍纵即逝，投资者 且行且珍惜。

脱欧带来的房产市场机遇 面对未来充满不确定性的谈判周期，根据早 前众多权威机构的分析，脱欧结果将导致英镑在

据伦敦市政府官方推广机构——伦敦发展促

短期内迅速贬值大约 5% 到 20%。同时导致房价

进署近日发布的调查报告，2016 年，英国科技

在短期内下滑一定比例。因此无论是房价下滑，

企业吸引的投资超过任何其他欧洲国家。同时该

还是英镑贬值，都将创造一个绝佳的投资窗口期。

报告表明，伦敦仍然是全球重要的科技投资中心，

来自仲量联行 (JLL)、普华永道 (PwC) 等多 家权威机构的资深专家预测，英国决定离开欧盟，

其吸引的科技投资额，超过任何欧洲主要城市。 尽管 2016 年脱欧公投为伦敦带来了一系列

国际投资者们将趁资产价格下跌、英镑兑外币贬

的不确定因素，但伦敦仍在去年 11 月成功蝉联

值的机会，涌入英国、抢购写字楼、土地及豪宅

欧洲最适合科技创业和科技公司发展的城市这一

等，抄底投资。

殊荣。

公投前仲量联行 (JLL) 公布的一份调查报告

在 2016 年 11 月 举 行 的 英 国 工 商 联 合 会

指出，如果英国离开欧盟，下跌的英镑汇率将为

(CBI) 年会上，英国中央政府宣布，每年投资 20

海外资金和私人买家创造价格空间，并在商业地

亿英镑资助科技和创意产业的发展。受此利好消

产和住宅地产方面引发一次“脱欧”反弹。

息影响，英国具备科技研发资源，和适合科技创

“这将成为脱离欧盟的巨大讽刺，在脱欧事 件中，我们可能会看到房产价格的调整以及英镑 的下跌，而这些变动对国际投资者来说却是一个

16

强势而起的科技产业

业的区域，无疑将更加蓬勃地发展。

英房焦点

伊丽莎白线城铁 计划于 2018 年通车的伊丽莎白线城 铁将改变伦敦居民的出行方式，升级并改 善公共领域。届时，从伦敦西区的邦德街 到希斯罗国际机场只需 29 分钟，通勤时 间足足节省了 20 分钟。随着伊丽莎白线 城铁的建设接近完工，其沿线的房产市场 也经历着巨大的改变。 新建的 10 个无障碍车站将提升所有 人的通勤体验。新的基础设施将在伦敦东 部和西部开辟新兴区域，并重振现有站点 周边的各类活动。伊丽莎白线城铁沿线的 住宅和商业地产价值将在未来 5 年内有所 增长，且增值跑赢沿线外围地区。 据大型国际房产服务机构 CBRE 的研

类别的公司的入驻，预计将为该地区再新

周边的房价也增长了 46%，从£249,790

究，在所有条件相同的情况下，通勤时间

增 110000 个工作和生活的新增人口，无

升 至 £363,849。 据 CBRE 预 测，Abbey

每减少 10％，房价会上涨 6％。另外，自

疑将对周边房价上涨注入新的力量。

Wood 周边房价的平均年增幅为 5.8%。

伊丽莎白线城铁项目宣布以来，沿线站点 附近的房价增长了 31％。

与 此 同 时，Farringdon 将 成 为 伊 丽

在伦敦西部，Burnham 地区的房价

莎白线城铁沿线最大的辐射区。其他明显

增幅突出，达 40%，随后分别是 Slough

CBRE 预计，到伊丽莎白线铁路全线

受 益 者 包 括 ：Whitechapel（ 从 外 围 区

开通之际，沿线站点周边房价的年平均

（34%） 和 Maidenhead（32%） 。这些

域转变成真正的商业中心）；Tottenham

涨幅将比更广泛地区房价年增幅高 3.3%。

地区的房价增幅均远超英格兰东南部过去

Court Road（拉动牛津街沿线零售业） 。

2 年内 15% 的平均增幅。

平均到每一套房产，伊丽莎白线城铁带来

中心地带站点周边基础设施的建设

的 房 价 增 值 预 计 可 达 133,000 英 镑。 到

也会随之跟上，比如正在进行重点改造

2018 年伊丽莎白线城铁正式投入运营之

的 Tottenham Court Road， 周 边 将 新

际，沿线的 37 个站点附近的房屋房产的

建一个新的剧院，并引入包括 Zara,New

价值将累计增加 350 亿英镑。

Look 和 Primark 在内的品牌入驻。另一

另 据 Lloyds 银 行 的 调 查， 过 去 2 年

个 房 价 增 幅 显 著 的 站 点 是 Farringdon，

内，伊丽莎白线城铁沿线站点的房价平均

预计年增幅为 6.6%。到 2018 年，这里将

增长了 22%，远高于周边区域 14% 的增幅。

成为全英国最繁忙的车站，客流量翻至现

一 些 站 点， 比 如 Abbey Wood, Forest

在的 7 倍，每小时有 140 趟列车通过。此

Gate 和 West Drayton 的房价增幅更是

外，Farringdon 地铁站还将发展成周边

高达近 50%。

区域的商业中心。

伊丽莎白线全长 118 公里，西起希斯 罗机场 / 雷丁（Reading），东至 Abbey Wood/Shenfield， 连 接 伦 敦 和 伯 克 郡、 白金汉郡、埃塞克斯郡，将分阶段投入运 营。 利 物 浦 街 至 Shenfield 段 定 于 2017 年 5 月开通，从帕丁顿至 Abbey Wood 间线路主干部分定于 2018 年 12 月开通， 全线计划于 2019 年 12 月贯通，届时年运 送乘客可达 2 亿人次。 列车方面，共有 65 辆 200 米长的新

伊丽莎白线的通车将巩固对现有商业

伊丽莎白线城铁还将对更广泛地区

型列车投入使用，每辆列车可乘载 1500

枢纽，在劳动力流入方面，金丝雀码头将

的住宅和商业项目可行性形成支撑，并

名旅客。发车频次方面，东西双向每小时

成为主要受益者。随着横贯城铁即将全线

显 著 拉 动 60 分 钟 通 勤 圈。 在 东 伦 敦 地

会有 24 辆列车行驶，在伦敦范围内还会

开通，金丝雀码头金融区全面启动下一阶

区，Abbey Wood 和 Forest Gate 这

增派 10% 的车次。

段的大规模开发建设，在保持原有金融区

两个站点房价涨幅显著，分别为 47% 和

届时，将有 150 万上班族可以更快地

特色的基础上，新建的办公区域将吸引包

46%，均价分别为£288,789 和£483,362。

进入伦敦市区的主要办公地点，为英国带

括金融、科技、电信、媒体和创意产业等

更 为 靠 近 市 中 心 的 West Drayton 站 点

来 420 亿英镑的经济效益。

17

牛津街人行道工程 每天，牛津街都要迎来近 50 万人次。城市中不断增加 的新建基础设施在方便了人们出行的同时，也为一些道路带 来沉重的负担。伊丽莎白线城铁的 2 个车站预计每天将输送 超过 12 万旅客，增长达 40%。目前牛津街已经是欧洲内污 染最重的地方之一，也是英国的事故多发地。2014 年，伦敦 国王学院的一份调查指出，牛津街是地球上污染最严重的地 方，严重程度甚至超过北京。 为了克服这些问题已经有了许多方案。2016 年，伦敦市 长办公室宣布，到 2020 年牛津街将成为行人专用路。市政 厅表示，项目将分两个阶段实施，以减少对全长 1.2 英里的 牛津街的破坏。 首 先， 将 在 牛 津 街 东 侧，Tottenham Court Road 到 Oxford Circus 之间禁止机动车，并在 2020 年拓展至西侧 的 Selfridges 及邦德街地铁站出口。到 2025 年时将推广至 Marble Arch。这也是新市长萨迪克·汗解决空气污染的方 案之一。 最终方案并不是将整条牛津打造成没有出租车和公交车 的街道，还需要考虑其他利益相关者的需求。然而，在政治 意愿推动下的改变将使牛津街的体验变得更好。 尽管目前除周日外，每天早七点至晚七点间牛津街大部 分都是禁止机动车的，但它仍是公交车和出租车的主干道。 针对新市场提出的机动车禁行方案，最需要解决的问题 是如何处理牛津街上每小时 168 班次的公交车。许多街道周 边住宅化程度高，将公交路线转移会造成更严重的拥堵问题。

▼巴特西公园 Battersea Park

18

英房焦点

地铁 Northern Line 延伸工程 & 新商业区 地铁 Northern line 延伸工程将连接 巴特西与伦敦市中心，将目前到达伦敦西 区和金融城的旅程缩短 15 分钟，为延长 线辐射区创造更多的机会和交流。延伸 工程计划于 2020 年开通，包括 2 个新建 的一区站点 ：巴特西站和九榆站，并经过 Kennington 与现有地铁网络连接。这一 延伸工程将惠及许多通勤一族，在高峰期 为 Northern line 增加 20% 的运力，并在 这一区域内创造多达 2.5 万个新工作和 2 万套新建住宅。新地铁通达后，从新建的 巴特西站到达伦敦金融城 City 仅需 14 分 钟， 距 离 唐 人 街 Leicester Square 只 有 10 分钟。 近 日， 伦 敦 市 长 萨 迪 克· 汗 宣 布 伦 敦地铁 Northern Line 延伸的隧道工程将 于 2017 年 3 月开始，将地铁线路引入伦 敦巴特西地区。投资 12 亿英镑的地铁扩 建工程是继上个世纪 90 年代的 Jubilee Line 之后的首个大型拓建工程。 2011 年的一份调查报告显示，地铁

St.George’s Square 处修建一座人行天

600 套经济适用房，135,000 平方英尺商

桥。将泰晤士河南岸的九榆地区与北岸历

业场所，100,000 平方英尺零售空间，以

史悠久的 Pimlico Embankment 联系在

及包括商铺、咖啡馆和餐厅在内的休闲

一起。

和社区配套。项目将为九榆地区提供约

随着美国大使馆、丹麦大使馆和苹果 公司新总部落户快速发展的九榆地区，新

Northernline 延伸工程将具有以下经济效

的地铁线将有助于支持该区域的经济增

益：

长。它也是更广泛区域升级改造项目中的

- 扩大伦敦中央活动区——世界上最 具生产力的商业区之一

关键。 作为九榆地区升级改造计划的另一

- 产生高达79亿英镑的广泛经济效

重 要 组 成， 考 文 特 花 园 市 场 (Covent

益，并为英国国库带来高达45亿英镑

Garden) 将 迎 来 一 些 列 现 代 化 的 升 级。

的额外税收

按照计划，到 2021 年这个伦敦重要的花

- 增加的经济产出以及增长的外资对

卉果蔬市场将发展成一个成熟的商业区。

英投资将达到NLE项目开支的3-9倍。

考文特花园市场目前占据 3 大地块，

2000 个新的工作岗位，此外还有为市场 保留的 2500 个工作岗位。 该升级改造项目包括巴特西电站的重 建工程，带状公园等公共设施的升级改造。 其中，巴特西电站位于伦敦西南泰晤士河 南岸，改造面积达 42 英亩，总投资达 8 亿英镑。该项目预计将创造 15,000 个就 业岗位，3,500 套新建住宅，整个区域的 改造计划于 2025 年全部完整。 迅速发展的公共设施也为巴特西区

- 创造多达2.5万个新工作和2万套新

共 57 英亩，经过升级改造，将合并成占

域注入了不可小觑的生机和活力，方便

建住宅

地 37 英亩的单一地块，并腾出 20 英亩土

居民更全面的体验水畔生活。新的带状

地用于开发。

公园，社区广场和绿地，将连接现有的

与此同时，为了加巴特西地区与泰

这些区域将被改建成以住宅为主的优

晤士河北岸的联系，伦敦市政府计划在

质混合项目，约 3000 套新建住宅中包括

Vauxhall Pleasure Gardens 和巴特西公 园（Battersea Park） 。

19

英房焦点

新建跨河交通 与 East-West Cycle Superhighway 之 间的连接性，并加强泰晤士河北部与南岸 Thames Path 及 规 划 中 连 接 Southwark 的自行车线路的连接性。另外，Gallions Reach 的 DLR 跨河交通将有助于河两岸 的开发项目和新建住房市场，约有 1.7 万 套住宅建成。 新建公路隧道将为经济增长以及大 量住宅项目提供支持。Canada Water、 North Greenwich O2 周 边、Beckton、 Barking Riverside、Thamesmead 区 域 房 价 都 将 得 到 巨 大 提 振， 其 中 Canada Water 受益于直通金丝雀码头的步行和自 图说：获得通过的项目位置示意图 在伦敦东部，连接泰晤士河两岸的交

能是将在泰晤士河上建设一座全新的行人

步行和自行车通勤范围，房价必将上一个

通设施一直相对缺乏。2016 年伦敦市长批

专用道。该项目主要由私营企业出资，但

大台阶。

准的 3 座泰晤士河跨河交通将改善交通流

也有公共机构的支持，Garden Bridge 将

Silvertown 隧 道 的 修 建 将 满 足 日

量并减少污染。相应的，周边区域的经济

连接 Temple 与 Southwark，旨在展现伦

渐 增 加 的 交 通 需 求， 缓 解 与 之 相 邻 的

发展也将获得强劲支撑。其中计划在泰晤

敦的创新和创造力。

Blackwall 隧 道 的 交 通 堵 塞 状 况。 根 据

士河底建设一条新的隧道，连接格林威治

萨迪克·汗表示 ： “东伦敦需要更多

2016 年公布的最新计划，Silvertown 隧道

半岛和 West Silvertown。该隧道施工计划

连接泰晤士河两岸的交通解决方案。随着

将于 2023 年开放。预计建设成本约为 10

于 2018 年开始，并于 2022 年初完工。工

东伦敦地区新建住宅与经济的增长，建成

亿英镑。尽管在新方案中对环保方面进行

程将缩短旅程时间并缓解 Blackwall 隧道

更加环保的交通连接，可使居民更加快捷、

了调整，但是新市长批准的 Silvertown 隧

的拥堵，同时为货运列车提供可靠的跨河

容易的往返于泰晤士河两岸。”

道方案仍遇到了一些环保组织及地方组织

交通。其他建议的跨河交通包括连接金丝

“由于我们将继续开发东伦的经济潜

雀码头（Canary Wharf）与 Rotherhithe

力，因此必须确保可为在这一区域工作和

间 的 非 机 动 车 桥 梁， 以 及 将 DLR 从

生活的人们提供最好的交通基础设施。”

Gallions Reach 延 伸 至 Thamesmead

其中连接金丝雀码头与 Rotherhithe

的方案。未来 5 年伦敦最具争议的变化可

间的非机动车桥梁将加强泰晤士南岸居民

图说：连接金丝雀码头（Canary Wharf） 与 Rotherhithe 间 的 非机动车桥梁

20

行车桥的修建，将被纳入金丝雀金融城的

的反对。 然而，当伦敦交通局（TfL）面临经费 缩减及票价冻结等问题时，萨迪克·汗还 将面临这些新建桥梁的经费问题。

Stratford Waterfront 文化、教育区 受惠于随之而来的文化、教育区，及

补充该机构在伦敦的现有设施。整个计划

前“奥林匹克城”的便利，东伦敦作为主

将给 Stratford 及周边地区新增 3000 份工

要目的地的兴起将得以巩固。基于 2012

作，每年带来 150 万客流量和 28 亿英镑

年 奥 运 会 的 遗 产， 在 政 府 1.52 亿 英 镑

的经济收益。

资 金 的 支 持 下， 位 于 Queen Elizabeth

伦敦大学学院东校区的规划建设，占

Olympic Park 核 心 区 域 Stratford

地 11 英 亩， 总 投 资 约 2.7 亿 英 镑， 总

Waterfront 作为奥运新城的文化和教育

建筑面积将达 12.5 万平方米，是该校自

区块，在奥运会之后的改造计划备受瞩目。

1825 年成立以来最大的新校区建设。新

整 个 规 划 由 建 筑 师 Allies and Morrison

校 区 最 早 将 于 2019 学 年 启 用。 目 前，

和 O'Donnell Tuomey 联手打造，并集结

UCL 已 宣 布 选 择 Stanton Williams 和

了全世界建筑界的精英参与。

Lifschutz Davidson Sandilands 作 为 该

即将新建的世界级教育文化机构包 括 ：UCL 新校区，预计可容纳 3000 名学

大学位于伦敦奥运新城 Stratford 的东伦 敦新校区的设计机构。

座研究中心、美术馆和美国国家动物园等 国际顶级文化艺术场馆。即将在入驻伦敦

生 ；伦敦艺术大学时装学院（LCF）也计

V&A 博物馆新馆预计为七层，由知

划将 6500 名学生转移到这个全新的艺术

名建筑师 O”Donnell-Tuomey 设计，占

校区。此外，维多利亚和阿尔伯特博物馆

地 18,000 平 方 米。V&A 博 物 馆 新 馆 位

伦敦时装学院新校区位于美国史密森

也将在此设首个独立的数字艺术和设计空

于 扎 哈· 哈 迪 德 (Zaha Hadid) 设 计 的

尼学会伦敦展览馆的北侧，将会打造一个

间，而史密森学会在放弃自己运营后，也

伦 敦 水 上 运 动 中 心 (London Aquatics

32000 平方米的全球艺术创意教育和产业

与 V&A 达成了合作协议。这也是史密森

Centre) 紧邻的北侧。

中心，将包括两个教学和研究中心。

学会首次在美国之外设立永久画廊。此外，

史密森尼学会是美国一系列国际顶级

在 V&A 博物馆新馆北侧是拥有 600 个座

的博物馆和研究机构的集合组织，旗下拥

位的 Sadlers Wells 的新剧院以及舞蹈学

有包括美国国家自然历史博物馆、肯尼迪

校，Hip Hop 学院及灵活的舞蹈空间，以

艺术演出中心等在内的 19 座博物馆、9

奥运新城，意义非凡。

整 个 区 域 预 计 于 2021 年 底 向 陆 续 向 公 众 开 放， 其 中 V&A 博 物 馆 东 馆、 Sadler's Wells 新剧院、伦敦艺术大学时 装学院新校区的总投资约 8.5 亿英镑。 在 成 为 科 教 文 化 新 城 的 同 时， Stratford 也将成为具有英国首都近郊辅 都职能的中央政商新城。包括英国金融市 场行为监管局 ( 英国金管局 ,FCA) 和伦敦 市交通局 (TFL) 等政府机构已经签约、即 将入驻伦敦奥运新城中央国际商业区 (The International Quarter, TIQ)。 TIQ 中央国际商务区位于伦敦奥运新 城核心地带，是整个欧洲在建的最大的中 央商务区，建成后价值约 21 亿英镑，其 中包括总建筑面积约 37 万平方米的办公 用地，一座四星级酒店，幼儿园、公共绿地、 楼顶公共观景平台，以及近 5000 平方米 的酒吧、餐馆、零售物业等。 一旦各项设施齐全配套，将有更多的 中央部委行政机构或伦敦市政府的相关事

图说：上图粉红色部分为UCL东校区地块，蓝色部分为V&A新馆等文化教育中心区地块

业机构入驻。逐渐成为一个新的行政中心。

21

金融城天际线 上 世 纪 60 年 代 以 前， 伦 敦 还 不 是

和 22 Bishopsgate, EC2。 除 此 之 外，

尺 - 25,000 平方英尺，可满足各种租赁

现在这个伦敦。圣保罗大教堂占据伦敦

6-8 Bishopsgate, 40 Leadenhall Street

需求。

最高建筑的宝座长达 250 年之久。直到

和 1 Undershaft 也将开始施工，预计 1

1962 年，Post Office Tower 的 兴 建 终

Undershaft 将成为金融城最高建筑。下

于打破了这一纪录。如今，伦敦有多达

一批新建塔楼旨在提供更多办公空间，

135 栋摩天大楼正在等待政府的审批。随

以满足新一代商业的需求，在使用中增

高 304.94 米，共 73 层，将成为继碎片

着社会的发展，伦敦也在一天天长高，

加灵活性，并将混合用途住宿和高公共

大厦之后，西欧第二高建筑。目前，该

伦敦的天际线也正经历着翻天覆地的变

领域带入设计核心。

大厦已于 2016 年获得了规划许

化。

- The Scalpel 大 厦 计 划 于 2017 年 随着未来 5 年一批新建塔楼的完工，

伦 敦 金 融 城 天 际 线 将 继 续 长 高。 现 有

22

- 位于 22 Bishopsgate 的大厦高 62 层，高 278 米。计划于 2019 年初对外开放。 - 被称为 The Trellis（1 Undershaft）

- 40 Leadenhall Street 也是伦敦金

完工，高 190 米（620 英尺），共 38 层，

融城计划建设的办公塔楼之一，投资 4

由 Kohn Pedersen Fox 设计。

亿英镑，高 34 层。

的塔楼群将迎来多个新成员，包括 The

- 100 Bishopsgate 是一个多功能开

- 位于 6-8 Bishopsgate 地块的写字

Scalpel，52 Lime Street, EC3 ；70 St

发项目的一部分，塔楼高 40 层。其中有

楼项目高 40 层，紧邻 Cheesegrater 大

Mary Axe, EC3; 100 Bishopsgate, EC2

36 层为办公空间，面积从 19,000 平方英

厦，总面积为 770,000 平方英尺。

英房焦点

希斯罗机场第三条跑道 经过漫长的争论，英国政府最终批准了伦

长一段路要走，需经历公众咨询、议会投票等

敦希斯罗机场的拓建工程。尽管有些人对此有

过程。据估计，第三条跑道的任何施工至少要

争议，但第三条跑道将为伦敦的国际竞争力提

在 2020 年或 2021 年时才可能开始。最早要到

供强大支持。拥有三条跑道的希斯罗机场的运

2025 年才可能投入使用。

力将提升至 740,000 班次 / 年，并至少在 2040 年时应提供充足的枢纽机场运力。调查显示希 斯罗机场的拓建预计在 2030 年时为当地居民、

新跑道或使周边房价跳水 尽管新建第三条跑道对经济有利，但对机

伦敦及英格兰东南部人口将创造多达 7.7 万个

场附近的住户而言却不是有利的消息。据线上

工作机会。然而该计划具体完成仍有很长的路

房产调研机构 eMoov 的预测，由于噪音和空

要走，至少应在未来 5 年内完成规划过程。这

气污染增加，未来几年内希思罗机场附近的房

包括与该区域内的居民和企业确认 CPO，其中

价将会呈现下降趋势，降幅可达 20% 甚至更多，

包括英航总部。因为跑道施工需英航总部进行

某些业主可能不得不卖掉自己的住宅。

搬迁以腾空地块。 交通部长克里斯·格林说这项决定是“真

由 于 附 近 区 域 变 得 不 是 那 么 宜 居， 需 求 量也会大幅减少。受影响的地区包括最近的

正重要的”，并表示扩建跑道将改善英国与世界

Hounslow，Uxbridge， 甚 至 Maidenhead，

其他地区的联系，也能进一步加强贸易和就业。

Slough，Windsor 等地区。

许多工会和企业集团皆表示赞同扩建希思

为此，英国政府计划投资 7 亿英镑，为机

罗 机 场 跑 道 的 决 定。 英 国 工 会 联 盟（Trades

场附近住宅设置噪音绝缘设施。包括已经遭受

Union Congress） 的 Frances O'Grady 说，

现有跑道噪音危害的业主，以及即将遭受新跑

这项决议“对英国至关重要”，而英国工业联合

道噪音危害的业主在内，都有资格向政府申请

会（CBI）首席 Paul Drechsler 表示，它将创 造就业机会，促进经济增长。 希思罗机场管理部门表示，机场已经准备 好提供第三条跑道， “这是一个公平，可负担的， 并能确保此项扩展能为整个英国带来好处”。

项目获批仅是开始 去年 7 月，一份对希思罗机场扩张的评估 报告支持了建第三条跑道的提议。

噪音绝缘服务。 而 机 场 所 有 者 Heathrow Airport Holdings 表示，该公司将在所谓的强制性购 买订单的约束下，购买计划跑道周围的 750 栋 房屋。同时，该公司还将提供给受影响区域的 3,750 个业主出售他们房产的机会。 英国地产代理商协会主管 Mark Hayward 表示，第三跑道的增建对周边房价的负面影响 将会是非常深远的，即使政府会再投入 7 亿英 镑去修建噪音隔离带。

报告说，修建希思罗机场新跑道将在 2050

另一个值得注意的变化时，随着机场附近

年前给英国经济带来 1470 亿英镑的经济增长

住宅数量的减少，与机场相关的工作人员及者

和 70000 个就业机会。

途经机场乘客的居住需求则需要其他区域予

修建第三条跑道还将能把英国与 40 个新的

以 消 化。 受 此 影 响， 距 离 机 场 有 一 定 距离的

目的地连接起来。但这份评估报告说，新跑道

外 围 区 域， 例 如 Twickenham，Richmond，

应当降低环境和噪音等。

Chiswick，Weybridge 等区域的房屋需求量

然而从项目获批到最终开工建设间还有很

会有增加，这些地区的房价会得到进一步提升。

23

纵贯城铁 2016 年 3 月，Crossrail 2( 中

购买建设土地为例，大机构选择在

文 简 称 ：纵 贯 城 铁 ) 获 得 了 英 国

2008 年项目获批之前已经购入大量

国 家 基 础 设 施 委 员 会 (National

住宅建设土地。目前，纵贯城铁就是

Infrastructure Commission， 后 文

处于这个阶段，“我们正处在第一阶

简称 NIC) 的许可，为纵贯伦敦南北

段的中后期，”Challis 表示 ： “这个

的重要轨道交通工程的施工建设铺平

时期的投资者本着长远的目标，购入

了道路。在随后公布的春季财政预算

时价格往往较低。市场迹象表明，投

中，纵贯城铁也获得中央预算批准，

资者已经开始了行动，至少在项目获

并获得了 8000 万英镑的拨款，用于

批之前和财政预算承诺拨款前已经开

总投资预计为 320 亿英镑的启动。

始买进。”

国际著名的顾问服务机构毕马威

“对于纵贯城铁沿线而言，无论

(KPMG) 日前发布的报告预测，纵贯

在哪个阶段投资，赢家一定多于输

城铁将为伦敦带来不低于 1020 亿英

家，”Challis 表示。

镑的经济收益。正如报告所预测，轨

“当纵贯城铁最终确定后，其影

道交通将大幅度提升沿线居民的通勤

响是巨大的，”Countrywide 研究部

便利度，推动沿线站点的经济发展、

负责人 Johnny Morris 表示 ： “纵贯

创造近 20 万新的工作岗位、推动区

城铁所途径的区域目前与交通 3 区的

域改造升级从而刺激房价上涨等。

连接不是很好，尤其是一些通勤相对

最新调查显示，住在纵贯城铁沿

困难的地区，比如 Kingston 区的房

线站点附近的业主已经开始明显受

价都将会出现巨大的涨幅。实际上，

益，近几年的房价已经比平均行情额

纵贯城铁途经的全部站点都将受益。”

外上涨。

第一太平戴维斯住宅研究部的主 任 Susan Emmett 表示 ： “没有在早

项目规划期的红利

期规划阶段关注伊丽莎白线城铁沿线

莱坊公司公布的数据显示，纵

房产，是投资者错失的一个时机。希

贯城铁线路沿线 Seven Sisters 的房

望投资者从中吸取经验，提前关注潜

价在过去两年中已经出现了大幅提

力将是巨大的纵贯城铁。”

升，由 221,000 镑涨至 373,000 镑。 2012 年 起，Dalston 地 区 的 房 价 同 样 出 现 了 大 幅 提 升， 从 380,496 镑 上涨至 590,107 镑。 在纵贯城铁最北端，赫特福德

在伦敦中心段，规划的路线从 南 部 的 Wimbledon 开 始 北 上， 通 过 Clapham Junction、Victoria、

郡的 Broxbourne，平均房价已经从

Tottenham Court Road、Euston

2012 年 的 296,000 镑 飙 升 至 2015

St Pancras、Dalston 等并继续北上

年 的 369,000 镑。 而 线 路 另 一 端 的

到达 Tottenham Hale。

Shepperton 站， 其 房 价 的 涨 幅 则

从 Dalston 开 始， 其 中 一 条

没有那么的剧烈。从 2012 年 11 月

支 线 将 间 通 过 Turnpike Lane、

到 2015 年 11 月这时间内，平均售

Alexandra Palace 到

价从的 300,000 镑升至 347,000 镑，

Southgate。

这也表明该地区的房价有较大增幅空 间，且房价相对较低。

达 New

伦 敦 南 部 的 线 路 将 从 Wimbledon 的 下 一 站 RaynesPark

英国房地产服务网站 emoov 预

开 始 分 为 4 个 分 支， 与 近 郊 的 通

测称，纵贯城铁将给沿线房产带来

勤线路连接，其中向西的分支途经

刺激，未来 5 年左右飙升 74% 左右。

Norbiton 和 Kingston 等 站 点 到 达

因为纵贯城铁沿线有大量区域将是首

Shepperton。

次享有地铁的便利，市中心通勤的时 间将降低三分之一到一半左右。 “在规划期，投资者对车站周围

另外的分支将分别到达萨里郡 的 Epsom、Hampton Court 以 及 Chessington South。

的房产有较大的升值预期，”仲量联

在最北端，线路的终点为赫特

行住宅研究部主管 Adam Challis 分

福德的 Broxbourne，途径主要站点

析称。

包 括 Cheshunt,Waltham Cross 和

Challis 以横贯城铁沿线开发商

24

纵贯城铁途经哪些地方

Ponders End 等站。"

25

6 张图透析

公投至今英国楼市经历了什么？ 如果做一次曝光率统计，从 2016 年至今，与英国房产市场相关新闻中出现、重复频 率最高的关键词一定是“脱欧”。从脱欧前的各种具有争论性的预测，到脱欧后消极与更 消极的展望，市场在调整，投资者也在适应。 一年过去了，据普华永道的最新的分析预测，今年英国的平均房价年增幅将放缓至 3.7%，相比之下，原来的预期增幅只有 1%。 虽然实际表现好于业界预测，但这并不脱欧对英国楼市没有影响。 作为一个周期性明显的行业，在公投结果公布以来的一年多时间内，英国房产市场究 竟经历了什么？下面 6 张图标或许能给出答案。 26

英房焦点

1. 交易量：与房价相 比，它受到的打击最大 PwC 表示，房屋买卖的 数量比房价相比经历了更多， 因为不确定性会导致卖家的 观望。 交易量从去年前2个 月 的 155,000 跌 至 今 年 的 132,000，而去年 4 月起执行 的额外 3% 印花税政策使问题 变得复杂化。

2.房价增长减半 尽管房价增幅并没有遭受预期严重的打击，但是也下降了约一半。PwC 预测，英国房价年增幅将由 2016 年的 7% 收窄至 2017 年的 3.7%。年初传统的销售旺季也未能迎来快速的增长。

3.伦敦受冲击最大 尽 管 脱 欧 的 打 击 是 全 英 范 围 的， 但 伦 敦 地 区受到的影响最大 ：2016 年伦敦的房价年增幅 为 14%， 进 入 2017 年 则 已 经 跌 至 3% 左 右， 在 2018-2020 年间将维持在 4% 以下。但 PwC 认为， 供应的短缺将使房价增幅高于工资增长。

27

4.伦敦市中心经历了什么？ 传统来讲，伦敦市中心行政区的房 价增幅最大，但是考虑到印花税新政和 妥投的不确定性，外围行政区增势强劲。 PwC 的调查发现，近期伦敦住宅 市场发生了结构性变化，增幅趋势向外 围区域转移。 “伦敦地区增长的不确定性，加上政策 的变化，导致伦敦核心区的房价放缓， 而外围行政区及通勤带的价格看涨。”

5.通勤圈蓬勃发展 从伦敦中心，越往外走房价增幅越高。过去两年，通勤小镇的房价已经超过了伦敦市 中心 4% 的平均增幅。通勤带中的 Braintree, Colchester, Brentwood 和 Basildon 今年 的房价增幅预计可达 10%。

6.2025年英国房价突破30万关口 尽管未来存在不确定性，但由于需求不 断增加且供应短缺，未来英国的房价仍将 维持上涨。到 2025 年，英国的平均房价将 由 2016 年的 21.2 万镑增值 30.2 万镑。即 使房屋建造量从目前的 19 万套 / 年增至 25 万套 / 年，那么对房价的影响也只是减少 5000 镑，到 2025 年均价仍将达到 29.7 万镑。 当然，考虑到脱欧后可能面临的技术工 人流失、材料成本增加、实现扩大建筑量的 目标仍具有挑战，供不应求的困局难以改善。 跌 至 今 年 的 132,000， 而 去 年 4 月 起 执行的额外 3% 印花税政策使问题变得复杂 化。

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英房焦点

伦敦哪些区域领涨房价？ 金融危机至今 , 各区房价涨幅榜揭晓 劳埃德银行 （Lloyds Bank） 独家研究显示， 金融危机以来伦敦房价独领风骚， 2009 年伦敦物业房产均价为£362,641， 如今则为£578,381， 增幅 59%。其中 Waltham Forest 和伦敦金融城房价直接翻倍。 过去十年，是世界经济格局发生巨变的十年。针对英国的房产市场，从时间线来看，过去十年经历了金融危机前的高峰，金融危机期 间的低迷，随后的逐步复苏以及脱欧公投导致的一度冷却。 从区域来看，过去十年全英房价走势差异较大。据 PwC 的最新数据，约 25% 的英国地方政府，其平均房价仍低于 2007 年金融危机 前的最高水平。而与此同时，伦敦房价却大幅上涨，甚至翻倍。

那么回顾2009年至今，伦敦地区的房 价增幅存在哪些地域差异？ 以 东 伦 敦 的 Newham 和 Barking &

上。在外界利好因素的带动下，这两个地区

益于大批新建高端住宅的兴起，住在这周

Dagenham 两个行政区为例，这两个地区

的房价也迅速回弹，仅在过去两年中就飙

边 变 得 越 来 越 流 行。 尽 管 如 此， 这 样 一

的平均房价在 2008 至 2009 年的金融危机

升了 32%。Newham 平均房价由£270,000

个热门抢手的地段平均房价也刚刚超过

中重挫 15%。

飙升至£357,000 ；Barking & Dagenham

£900,000。

然而伦敦向东发展，已经是不争的进

的房价也超过£285,000。

行时。从金丝雀码头金融区的成功崛起，

另一个房价涨幅巨大的行政区是伦敦 2012 年奥运会的举办地 Waltham Forest。

到 2012 年奥运会主场区域的新兴都市中

奔房价下跌最严重地区做好准备，冷静应

从 09 年 至 今， 这 里 的 房 价 已 经 增 长 了

心，再到正式开工建设即将兴起的伦敦最

对。

97%，目前平均房价已超过£433,000。

新的中央商务区 ABP。东部各行政区的发 展潜力已经逐一体现到了快速增长的房价

30

调查表明，低迷时期聪明的买家应直

在 伦 敦 金 融 城（City of London） ， 2009 年以来这里的房价已经翻了一倍。得

纵 观 全 伦 敦， 即 便 是 增 幅 表 现 最 差 的 东 伦 敦 Tower Hamlets 地 区，09 年 以

——2009 年至 2016 年伦敦各行政区房价变化——

来 房 价 涨 幅 也 达 到 54%， 平 均 房 价 站 稳 £513,000。足以碾压同一时期内英格兰和 威尔士加在一起平均 31% 的房价增幅。 2009 年至 2016 年间，伦敦核心地带 （Prime London）房价居高不下，但涨幅 放缓。目前，伦敦房价最昂贵地区依旧是 Kensington & Chelsea， 平 均 房 价 高 达 £186 万镑。

地区

2016均价

2009均价

增幅

City of London

£908,759

£455,020

100%

Waltham Forest

£433,105

£220,298

97%

Hackney

£606,269

£314,144

93%

Westminster

£1,424,388

£741,299

92%

Southwark

£636,040

£338,262

88%

Lewisham

£439,811

£239,459

84%

Islington

£753,673

£414,829

82%

Haringey

£350,522

£272,422

78%

Kensington and Chelsea

£1,857,287

£1,046,104

78%

Camden

£1,056,705

£599,335

76%

Lambeth

£593,542

£336,584

76%

Harrow

£507,698

£291,078

74%

Hillingdon

£443,599

£255,523

74%

Newham

£356,638

£206,004

73%

Barking and Dagenham

£285,129

£166,432

71%

Brent

£549,704

£322,303

71%

Merton

£606,295

£359,367

69%

Kingston upon Thames

£552,473

£328,578

68%

Ealing

£549,489

£329,483

67%

Enfield

£446,322

£266,891

67%

Redbridge

£425,028

£255,885

66%

Wandsworth

£758,034

£460,055

65%

Bexley

£343,093

£209,576

64%

Greenwich

£433,742

£265,005

64%

Hammersmith and Fulham

£914,478

£556,678

64%

Sutton

£392,297

£239,760

64%

Croydon

£377,257

£233,153

62%

Bromley

£481,733

£302,581

59%

Havering

£359,895

£225,933

59%

Richmond upon Thames

£797,959

£507,773

57%

Barnet

£595,756

£382,630

56%

Hounslow

£492,561

£314,988

56%

Tower Hamlets

£513,092

£334,172

54% 来源：Land Registry 31

如果将时间线拉长至过去20年，伦敦 的房价增幅更为显著 Lloyds 银行的研究表明，该时间周期 内伦敦部分行政区的房产均价上涨了 150 万 英 镑。 其 中 备 受 关 注 的 Kensington & Chelsea 房产均价上涨了 648％，相当于 每天上涨约£200。 全伦敦房产均价与工资比也从 20 年前 的 3.9 飙升至了 2016 年的 11.6。当然，这 些数字没有根据通货膨胀来调整。 与 此 同 时， 伦 敦 周 边 一 些 更 为 经 济 实 惠 的 地 区 房 价 也 在 过 去 20 年 内 飙 升。 比 如 上 文 提 到 的 Waltham Forest 和 Newham，他们的平均房价分别上涨 617% 和 612%。

过去两年，外围行政区成增幅关键 劳埃德银行抵押贷款部负责人 Andy Mason 表示，房价复苏最初是由伦敦核心 区域的房价飙升拉动的。不过，2014 年以来， 核心区房价增速放缓，而外围行政区开始 加速跟进。 单看 2009 年至 2014 年，伦敦金融城、 Westminster、Kensington & Chelsea 这 些地区平均增幅高达 80%。受到一系列外 因的影响，近两年来趋于增幅平缓。随着 买家向外扩张的步伐，过去两年外围行政 区 房 价 平 均 涨 幅 达 19%， 核 心 区（Prime London） 的 增 幅 仅 为 4%， 内 环 行 政 区 （Inner London） 的 增 幅 为 12%。 增 幅 排 名前 10 的行政区中，9 个来自外围行政区， 且增幅均在 25%-32% 之间。 最贵地区的平均 房 价 涨 幅 趋 于 平 稳， 而伦敦那些价格更亲民的高性价比地区房 价涨幅则呈现出健康的涨势。合理的解释 是 2012 年伦敦奥运会带来了持续的影响， 同时，诸如 Newham 这些伦敦外围地区 将受惠于伊丽莎白线城铁，届时从这些区 域可直达伦敦金融城、西区等地。 此外，脱欧公投为市场带来的不明朗 因素虽使得投资者布局资产更为谨慎，但 普华永道（Pwc）最新报告显示，后脱欧 时代英国房价将进入短期低迷，全英房价 年增幅将由 2016 年的 7% 收窄至 2017 年 的 3.7%。但由于需求不断增加且供应短缺， 预计英国平均房价将由 2017 年的 21.2 万 英镑升至 2025 年的超过£302,000。暗示脱 欧后对英国房产市场信心不减，缓解了投 资者对后脱欧时代英国房价的焦虑不安。

32

英房焦点

英国政府公布最新住房调查

七大要点不容错过 老龄化的首次购房者，数百万渴望拥有自己房产的租客，更加难以承受的房价，以上这些被诸多媒体反复 报道的现象并非虚张声势。它们都是英国政府公布的最新版住房调查（2015-16）中的一些关键的结论。 作为一项针对英国居民的住房和财产情况的调查，它也是英国政府持续时间最长的一项调查。首次调查是 在 50 年前的 1967 年进行的，而最新公布的这份调查数据收集于 2015 年 4 月至 2016 年 3 月间，早于英国 脱欧公投。 在长达数百页的文件中，Zoopla 的房产专家选出 7 个值得关注的要点。 1. 年轻的新居民更幸福 2015-2016 年间对 13,468 户家庭的调查中， 大部分人对他们的社区持积极态度，其中 88% 认 为他们生活的很幸福。然而，与刚刚搬来的新居 民相比，那些在一个地方住了 10 年以上的老居民 对社区的不满意度相对更高，并表示社区在过去 2 年中出现退步。 95% 的被调查者表示，种族或宗教骚扰在他 们的社区中不是问题，然而，普通的社区安全却 是需要关注。75 岁以上的被受访者中，60% 的人 对夜晚出行表示担心。相比之下，年龄在 25-44 岁的受访者中只有 27% 的人有同样担忧。

2. 首次购房者面临更大困难 在最新的调查中，约 654,000 户家庭是首次 购房者，占比约 3%。这一数字创下 10 年以来的 最低值，与 20 年前相比低了 92.2 万，凸显了人 们成为有房一族的困难。 2015-16 年间，首次购房者的平均年龄为 32 岁，10 年前为 31 岁。21% 的首次购房者的年龄 在 35-44 岁之间， 与 10 年前的 16% 相比有所增长。

3. 买得起房的人们有更多现金 过去 20 年间，借助抵押贷款买房的人数有所 下 降。20 年 前 的 1995-96 年， 有 近 一 半（42%） 的买家会从银行或建筑协会申请贷款。10 年前的 2005-06 年，这一比例为 39%，到了 2016-17 年， 该比例进一步下降至 29%。 同 时，2015-16 年 间 超 过 三 分 之 一（34%） 的家庭拥有自己房产的全部产权，而 20 年前，这 一比例仅为 25%。

33

4. 买房比租房更便宜 2015-16 年度的调查还发现， 一般来说买房比租房更便宜。 据调查，私人租户每周的租金 开销为£184 ( 或伦敦地区为£300)， 而业主平均每周的还款金额为 £159。 对于那些借助贷款买房的人 们， 还 款 额 平 均 是 他 们 工 资 的 18%，而租客向房东支付的租金比 例约占他们每月收入的 35%。

5. 住房质量普遍转好 2015 年， 约 100 万 套 房 产 （4%） 的 存 在 潮 湿 的 问 题， 与 1996 年 时 的 260 万 套（13%） 相比有所好转。英格兰地区普通 维修的平均成本也从 2001 年的 27 英镑 / 平米降至了 2015 年的 16 英镑 / 平米。

34

英房焦点

6. 更多的人选择租房 过去几十年间，私人租赁行业几乎翻了一倍。 2015-16 年中，约 45 万家庭是租房租住，占全英房产 的 20%。与上个世纪 80、90 年代的 10% 相比，翻了一倍。 与此同时，租客呈年轻化趋势。年龄在 25-43 岁间的租 客比例从 2005-06 年时的 24% 增至 2015-16 年时的 46%。 而 在 出 租 房 中 抚 养 孩 子 的 家 庭 比 例 也 从 2005-06 年 时 的 30% 升至了 2015-16 年间的 36%。

7. 尽管面临可负担性障碍，但自住房所 有权前景乐观 据调查，2015-16 年时，超过一半 (59%) 的私人租户盼望未来有一天可以拥有自己的 房产。但是 65% 的人表示可负担性是他们面 临的主要障碍。 事 实 上， 认 为 可 负 担 性 是 买 房 主 要 障 碍 的 租 客 数 量 从 2005-06 年 时 的 56% 增 值 2015-16 年 时 的 70%。 对 大 多 数（97%） 的 自住业主预计将长期住在现有的房产中。

35

权威机构分析

未来五年 全英哪 20 个地区房价增幅最高？ 尽管目前英国的房价增势陷 入瓶颈期，但从长期来看，英国 房产市场仍将继续稳步上涨，那 么在摆脱了脱欧疑云，一切回归 正轨后，哪些地区的房产最具投 资潜力？巴克莱银行的最新调查 给出了答案。 该调查考察了 12 个与房价 走势息息相关的因素，包括过去 的房价走势和租金涨幅，目前就 业形势，通勤模式和收入水平， 未来人口预期增长水平及就业率 的增长 下面小编就来一一盘点，挤 进全英前 20 的投资热区各自具

第 20 名

备哪些亮点？未来 5 年哪儿的房

Stratford-upon-Avon

价增幅最大？

英格兰的 West Midlands 就业率很高，其中 Stratford-upon-Avon 的平 均家庭收入水平尤其突出。据巴克莱的预测，到 2021 年这里的平均房价将增长 23%，而全英平均房价涨幅预计为 6.1%。

第 19 名 汉普郡的 Hart Hart 地 区 租 金 经 历 了 大 幅 增 长， 预 示 着这里的房产需求可 能 进 一 步 增 加。 预 计 至 2021 年，这里均价 涨幅将达 23.4%。

36

英房焦点

第 17 名 伯克郡的 Windsor 和 Maidenhead 区域的高创业率和增长率使 Windsor 和 Maidenhead 成为英格 兰东南部的房产热点区。由于高创业率增加了该地区的住房需求，到 2021 年，温莎和 Maidenhead 的平均房价预计将增长 24.9%。

第 18 名

第 16 名

苏格兰的 East Renfrewshire

Rushcliffe

East Renfrewshire 是苏格兰唯一挤进前 20 的热门地区。这里收

Rushcliffe 位于诺丁汉东南部，在 East Midlands 房产市场中增速

入水平高，居民素质高，53% 的人口具有本科及以上学历。这些条件

排名第二。在当地居民高收入的影响下，目前 Rushcliffe 的均价已高于

决定了该地区未来的收入水平会更高，同时也会相应地推高房价。

全国 20%。预计未来五年，这里的平均房价涨幅将达 25.5%。

37

英房焦点

第 15 名 萨里的 Elmbridge 巴克莱预测这里的房价至 2021 年将增长 26.4%， 由于该地区的租房需求大大增加，主要集中在 Waltonon-Thames，巴克莱银行预测 Elmbridge 的平均房价到 2021 年将增长 26.4%。此外，巴克莱还发现英格兰东南部的房产 投资者平均拥有 3 套房产，总值超过 150 万镑。

第 11 名 South Northamptonshire 这 里 位 于 Milton Keynes 的 西 北 部，

第 14 名

是 East Midlands 均 价 增 幅 最 大 的 地 区，

East Dorset

预 计 到 2021 年 将 增 长 29.3%。 该 地 区

巴克莱银行预测，到 2021 年 East Dorset 的均价涨幅将 达 27.4%，主要集中在 Wimborne Minster 周边区域。造成

83.7% 的超高就业率推动了当地房产市场 的发展，也增加了房产间的竞争。

房价大幅增长的部分原因是该地的高创业率和就业率。

第 13 名

第 12 名

萨里的 Waverley

赫特福德郡的 Hertsmere

到 2021 年，包括 Godalming、Farnham 和 Haslemere 在内的英格兰乡村地区的平均房价预计将增长 27.8%。部分原 因在于这里私人租赁需求的增长，尤其来自家庭租户的需求， 推高了投资收益。

这个行政区包括了 Borehamwood 和 Potters Bar，到 2021 年其平均房价预计将增长 28.1%。 英格兰东部的投资者平均拥有 1~2 套房产，价值 95 万镑。在 一份调查中，巴克莱银行发现，18% 的人计划在未来 3-5 年购买新 的房产。

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第 10 名 华威 未来 5 年，华威平均房价涨幅预计将达到 29.5%。 华威有着 West Midlands 最高的平均工资，高出全英平均水平 18%。同时这里的人均最高的创业率也推动了当地的就业和经济。

第9名 第8名 埃塞克斯的 Uttlesford 未来 5 年，包括集市城镇 Saffron Walden 在内

萨里的 Mole Valle 未来五年这里的平均房价预计增长 29.8%，排在英格兰东南部涨幅之 首。部分归功于这里较高的商业创业率及增长率。

的 Uttlesford 地区，其平均房价预计可增长 30%。

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第7名 伦敦西南部 Wandsworth 到 2021 年，这个位于伦敦西南的 行政区 Wandsworth 的平均房价预计 将增长 31.1%，为伦敦范围内房价增幅 最高的地区之一。据巴克莱银行，这里 人口基数的增大，及就业率的提升都推 动了房价增长。

第6名 Cotswold 排在第 6 为的热点地区还包括 Gloucestershire 的 Cirencester， 未来 5 年平均房价增幅或将达到 31.8%，位列英格兰西南部之首。巴 克莱银行认为，这里的高创业率是主 要原因。

第5名 伦敦一区的威斯敏斯特 据巴克莱银行的预测，已经寸土寸金威斯敏斯特地区，其平均 房价在未来 5 年还将进一步增长，增幅可达 31.9%。来自伦敦的房 产投资者平均拥有 4 套房产，总值超过 220 万镑。 调查显示，79% 的伦敦投资者表示会在未来 3-5 年内投资新的 房产。

第4名 伦敦一区的 Camdon 位于伦敦北一区的 Camdon 也是近年来非常炙 手可热的地区之一，未来 5 年平均房价预计将增长 33.9%。据巴克莱银行的调查，全英范围内的所有受 访房东，有五分之一的人在伦敦持有房产。

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第3名 Three Rivers, Herts 这 个 地 区 包 含 了 伦 敦 西 北 部 通 勤 重 镇 Rickmansworth。未来 5 年 平均房价增幅将达 34.6%。

第2名 St Albans 这里可能是未来 5 年内，英格 兰东部平均房价增幅最高的地区， 增幅将达 38.8%。位列全国平均房 价 涨 幅 第 二。 高 于 全 国 平 均 水 平 46% 的收入水平是这里房价大幅增 长的原因之一。

第1名 伦敦的 Richmond-upon-Thames 未 来 5 年， 位 于 伦 敦 西 南 的 宜 居 行 政 区 Richmond-upon-Thames， 将 以 39.1% 的 增 幅 排在全英平均房价涨幅首位。 这里居民的平均收入比全国高出 45.7%，从 而推高了当地房产价格，此外高就业率也是原因 之一。

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伦敦第三金融城总设计师许为平：

打造中英商贸文化的资源共 “在海外投资，中资企业最不缺的是硬实力，比如盖一两栋 高楼、或者买几栋大楼。但在硬实力之外，我们缺乏的是一种 开创房地产新模式、新生态的软实力，缺乏中英企业优势资源 的共享联盟。这正是我们总部基地伦敦 ABP( 亚洲商务港 ) 项目 希望贯通中西地产、商贸和文化的目标”，站在位于东伦敦皇家 阿尔伯特码头伦敦总部基地 (ABP London) 5 楼办公室宽大通 透的落地窗前，总部基地全球控股集团董事局主席许为平先生， 时而低头给记者示意项目沙盘上的标志性建筑，时而抬头指着 窗外占地面积 35 英亩的项目地块上不远处正在忙碌筹备项目奠 基的挖掘机。 作为最早投资英国房地产开发的中资企业，总部基地集团 早在 2007 年就开始考察伦敦投资的潜在项目，经过严格的竞标 过程，总部基地从 12 家竞标企业中脱颖而出，并于 2013 年 5 月 29 日在伦敦市政厅市长办公室正式签约成为东伦敦皇家阿尔 伯特码头地块的开发商。 按照总部基地竞标过程中对地块的战略规划，该占地 35 英 亩的大型水畔项目定位是“伦敦第三个金融城”，正式名称为亚 洲商务港 (ABP)。当前预估，整个项目的交付成本是 17 亿英镑， 项目总开发价值估计超过 30 亿英镑。从 2013 年签约，到顺利

图说：中国驻英国大使刘晓明、英国国际贸易部长兼伦敦部长格雷 格·汉兹(Greg Hands)与总部基地全球控股集团(ABP Global) 董事长许为平为项目培土奠基。

获得规划审批，目前已经全面开工建设，ABP 项目作为伦敦“第

悦，从伦敦 ABP 项目竞标的全过程，到项目作为伦敦第三

三金融城”、亚洲和英国金融商贸中心的未来地位和潜在影响力，

金融商务中心的特点优势，再到如何通过项目打造并体现他

已经被伦敦市政府、英国房地产界所公认。

说追求的革命性创新和软实力彰显等等细节，许先生如数家

建筑面积为 44 万平方米，将为英国经济带来 3 万个就业机会，

近两个半小时的采访中，许先生毫不掩饰自己的欣慰和喜

珍，娓娓道来。 图为坐落在项目中央广场 黄金位置的B型办公楼

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高端访谈

共享联盟 “虽然遇到很多艰辛， 都是一种学习享受” 许先生清楚地记得 2013 年 5 月 29 日

到 10 个月的时间。

的专业角度审视每个竞标企业的方案”，许

在伦敦市政府市长办公室正式中标成为伦

“对于我们中国的企业来说，都是一个

敦皇家阿尔伯特码头项目开发商签约仪式

全新的考验”许先生回忆说 ： “因为我们在

的每一个细节。在快速地回忆描述了出席

中国投资、开发建设大规模项目，就一份

嘉宾、甚至每个人的神情之后，许先生回

材料提交，提交之后大概半个月左右的时

顾称 ： “签约仪式，其实只是竞标环节的结

间，很快就有了答复。但是按照英国和欧

束，和更多重要环节的开始。”

盟的法律体系，单单公开统一招标的资格

走向海外的中资企业的斗志以及智慧，每

预审阶段，就经过 10 个月左右的时间。”

一个环节都是不能忘怀的刻骨铭心。”

早在 2007 年、英国金融危机之前，许 先生就开始关注东伦敦皇家阿尔伯特码头

“ 后 来 才 发 现 参 与 竞 标 的 12 家 企 业，

开发项目。“我们在 2007 年观察这个项目

只有一家中国背景的企业，就是我们”，许

的时候，已经深深地留下了印象”许先生

先生说 :“这个过程非常公开公正，它不分

回想正式竞标前的那个阶段， “一直到 2010

颜色、不分国籍，都可以来竞标。整个过

年，这三年多时间，实际上是我们 ABP 集

程也学到很多东西，它这种严谨性对中国

团对走出中国来到英国伦敦发展一种全新

企业来说，非常宝贵。”

经济理念，就是总部经济的战略构思和完 善阶段”。

第二阶段主要是项目申报，每一家投

先生回顾说 ： “这个阶段按淘汰制，更是一 个很残酷的过程。比如同时竞标的企业还 有伦敦第二金融城的开发商，大家同台竞 技，这个过程的艰辛，特别锻炼一个初次

就这样，许先生带领总部基地集团的 竞标团队，从最初的投资意向、签约拿地、 规划申请、项目获批后引进战略伙伴，一 直到当前项目即将奠基全面启动的一系列 过程。 “作为项目的战略构架、投资人，实际

标单位需要阐明自己对地块的开发规划，

上我主要是享受过程。这个过程太重要了。 我们不是在追求那种躁动，也不是追求假

许先生分析说，一旦进入正式竞标环

能为地区的经济、对未来发展，以及将展

节，我们必须有区别于其他投资者的规划

现给英国、欧洲、乃至全世界一个什么样

设计理念，才有可能胜出。“我希望把这个

的项目前景。

大空。我们就是在追求如何在英国地上去 实现一步一个脚印，脚踏实地地每一个节

项目投资，提升为一个国际化的新经济业

“ 招 标 专 家 委 员 会 的 成 员， 除 了 协 调

态。就是在英国伦敦，为东西方的各类成

委员代表之外，其余的分别有律师、建筑

熟企业、先进企业、优秀企业创造一个大

规划设计师、精算师、会计师、项目开发、

中虽然遇到很多的艰辛，但是实际上作为

的共享空间、共享平台。”许先生接着分析

管理等业内资深专家顾问等。他们从不同

一个创业者、投资者来说，都是一种享受。”

点，每一个过程”，许先生感慨道 ： “过程

称，当融入大量的企业后，将应运而生一 种让入驻企业互利共赢的营商环境，一种 良性生态系统的总部经济。 “必须要有新思路、新思想。我们不是 要来英国、到欧洲来吃人家现成饭的，也 不能抱着捡人家便宜的心态。如果这么想， 你的发展太有局限，你可能能够挣到一定 的钱，但是挣不长久，也不是人家真正发 自内心欢迎你的”，许先生不停强调，只有 创新才能真正在竞标过程中打动评审委员 会中一个个独立的、不同领域的专家。 ABP 在 2010 年正式向伦敦政府递交资 格认定和竞标皇家阿尔伯特码头地块的开 发权。从预备期对项目的了解、学习观察， 到竞标资格认证、项目申报等等，大概有 8

2013年5月29日，总部基地集团和大伦敦市政府关于伦敦总部基地项 目的签约仪式在大伦敦市政府大楼举行。

43

伦敦第三金融商务城 海陆空优势和历史底蕴 回顾了竞标的艰辛过程之后，许先生

不够的，需要应运而生很多软实力，才能

许先生认为，作为伦敦 ABP 项目的总设计

如数家珍地向记者描述 ABP 项目的特点和

具有更强大地位、深远的影响”，作为伦敦

师，他不会将目光局限在盖几十栋写字楼、

他的期许。

ABP 的领军人物、总设计师，许先生更明

或商铺等物业上。

“我想整个房地产界都公认 ABP 项目的

了硬件之外软实力的重要性。

“盖房子不需要我，我们有英国非常专

优势，海、陆、空交通应有尽有。在陆路

伦 敦 ABP 项 目 所 处 的 位 置， 曾 经 是

业、敬业，既有经验、又有质量管控能力

交通上，轻轨 DLR 早就正常运营了，马上

150 年前到 100 年前那段时期，英国乃至

的团队或合作伙伴。我只要帮他们把融资

要通车的横贯城铁 ( 伊丽莎白线 ) 高速城铁

全世界最大、最先进的航海运输中心，当

将是欧洲最先进、快捷的城铁”，许先生还

时的皇家船坞区有大量往返于中国、东亚

依次列举 ABP 项目在空中交通、水上交通

等 国 的 大 型 贸 易 商 船， 运 送 丝 绸、 茶 叶、

的丰富发达资源，比如紧邻伦敦市中心的

瓷器等。由于 ABP 地块所在皇家船坞区曾

城市机场、皇家船坞区的水运设施等。

经在中英、亚洲和英国贸易中承担着重要

伦敦 ABP 项目在具体的优势之外，因

的历史地位。如今，适逢中英全方位交流

其 属 于 伦 敦 市 政 府 斥 资 260 亿 英 镑 重 点

合作的“黄金时代”，以及“一带一路”建

打 造 的 东 伦 敦“ 机 会 之 弧（The Arc of

设的欧洲桥头堡地位， “使得伦敦 ABP 更具

Opportunity） ”上，将成为继伦敦老金融城、

价值和潜力，更显其对脱欧后中英、亚洲

伦敦金丝雀码头金融城之外，即将崛起的

和英国金融商贸的重要性”，许先生分析称。

第三金融商务中心。

“伦敦 ABP 项目作为一带一路的欧洲

做好，资金到位，战略把控、市场定位做好。 我需要重点关注的事情，就是把软实力聚 集起来，把碎片做成整体，把入驻企业的 个体优势协调整合成共享优势，从而实现 联盟效应的总部经济”。 许先生相信，通过与战略伙伴中信集 团、主分包商和承建商 Multiplex 等公司的 强强联合，工程进度将按期推进。 按照计划，耗资 3.2 亿英镑的第一期工 程将于 2019 年上半年完工。整个 ABP 项

桥头堡地位，将体现其巨大的软实力优势。

目预计在 10 年内完工，但许先生同时也指

Excel 会展中心等都只是硬实力。但我认

中英黄金时代、一带一路，两个重大因素

出，大伦敦市政府签订的协议允许公司在

为一个战略性的项目，光有硬实力是远远

将给伦敦总部基地带来巨大的价值提升”，

26 年的时间内完成项目。

瓷器和丝绸贸易，在现代“中英黄金时代”

大量传统企业、老企业 ；让中国优势企业

发扬光大。

激发英国企业 ；推动英国激发欧洲、激发

“ 我 想 这 些 水、 陆、 空， 包 括 伦 敦

软实力中心彰显价值 共享联盟点睛总部经济 为了在基础建设之外，让伦敦 ABP 项 目长期可持续繁荣发展，并且彰显总部经 济的特色和创新，许先生思考和督促落实 的主要事务，是体现 ABP 项目的软实力方 面。

重心会在哪方面呢？ “我希望加快速度，推行构思已久的软

中国企业。作为总部基地集团的战略目标 之一，围绕总部经济，推动更多的资源共 享服务”，许先生按捺不住的激情。

我 们 希 望 通 过 合 适 的 形 式， 在 伦 敦

实力平台建设。还希望成立皇家船坞区的

ABP 项目内面向欧洲推广中国的茶、丝绸

酒店服务联盟”，许先生解释道，希望企业

目即将奠基，我深深体会到英国人的严谨，

和瓷器等文化、促进中国和英国的文化互

共享联盟的建立，能够推动各类优势资源

对历史的尊重，对文化的尊重。尊重历史

动交流活动。希望通过为世界 500 强企业

的共享经济。

的民族都是非常了不起的” 。因此，中国房

顶 尖 人 物、 政 治 领 袖、 商 业 精 英、 科 技、 学术界泰斗常设一个交流对话的平台等。 许先生描绘自己对伦敦 ABP 软实力共享平 台的思路。 许先生讲，希望这些软实力中心，将 皇家码头区百年前最辉煌时期的中国茶、

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在项目正式奠基之后，许先生的工作

酒店联盟之外，还希望服务伦敦 ABP 入驻企业的另外一个重要共享服务思路是，

“从最初考察项目，到今天伦敦 ABP 项

地产企业如果希望得到英国本地民众的青 睐和尊重，绝不能仅仅局限在建一俩栋高

“中信集团作为伦敦 ABP 项目的投资方，也

楼，卖卖房子。我们必须尊重英国的历史，

有助于创建一个全面的金融服务平台，不

一步一个脚印扎扎实实地用软实力换来他

但为入驻企业提供基础融资服务，还希望

们发自内心的尊重，许为平语重心长地说。

能提供并购重组、金融衍生品服务。激发

高端访谈

伦敦最新中央商务区何以在此崛起？ 伦敦向东扩展，已经是不争的进行时。从金丝雀码头金融区的成功建设，到 2012 年奥运 会主场区域的新兴都市中心。如今，无论是从英国战略发展的前瞻，还是整体配套设施的完善 程度，抑或作为商用地产投资和收益的潜力等多方面分析，东伦敦尤其是皇家码头区（Royal Docks）无疑是不二之选，而区内唯一一个大规模中央商务区、正在皇家阿尔伯特码头稳步崛 起的亚洲商务港亦因此备受瞩目。

“一带一路”欧洲桥头堡 从近处着眼，英国最关键的发展取决

符合这两个双向互动合作的最直接的

于脱欧大背景下，如何加强与欧盟以外国

战略工程，就是由中国牵头的横贯亚欧大

家建立更加密切的经贸往来，尤其是全球

陆的“一带一路”工程。从古代的骆驼贸

ABP 皇家阿尔伯特码头项目，也正是

最大的市场中国的贸易。

易商队，到 100 多年前大型商船，再到如

在昔日与东方频繁互动的贸易港口地面上

今驰骋在亚欧大陆上的一趟趟“钢铁驼队”，

崛起。恰逢中英两国开启“黄金时代”，以

从中国浙江义乌到伦敦的中欧班列开启了

及英国脱欧的关键时刻，亚洲商务港项目

两国之间全新的贸易物流通道。伦敦作为

可谓占尽天时、地利、人和。

从全世界经济发展的远景看，中国的 崛起势不可挡，如何在国际贸易中和包括 中国在内的亚洲市场建立稳固的亲密联系， 对英国至关重要。

进中英贸易、加强一带一路沿线地区文化 交流发展方面承载着重要的使命。

“一带一路”的欧洲桥头堡国际都市，在促

专业配套服务已经完善 随着伦敦经济中心的东移，皇家码头

法律、财税、人才等服务，金丝雀码头新

既有配套服务、水陆空交通、商业生态建设、

区也将一扫过去几十年的沉寂，成为一个

金融城、奥运新城商务中心等已经迅速崛

脱欧后新兴国家市场对接、尤其是商业物

更具活力的、蒸蒸日上的伦敦新商务中心。

起，已经成为伦敦在过去几十年中屡试不

业当前的租金和增值前景等方面，ABP 皇

爽的发展模式。

家阿尔伯特码头项目的优势、实力和潜力

最新的中央商务区的成长，是扎扎实 实地依托在成熟商务区极为完善的专业配

如今，无论是国际机构或企业寻求进

套服务基础之上的。借力伦敦老金融城、

军英伦业务的办公楼宇，还是伦敦现有企

伦敦西区超级完善的国际最优质最专业的

业需要更大、更新一代的办公空间等。在

凸显。

交通网络完美联接 作为新兴的中央商务区，交通联接当 然是重中之重的硬指标。皇家阿尔伯特码

间的直飞将被列入其常规航程表中。

最后，作为皇家码头区的特色，丰富

按照规划，在不远的将来，从皇家阿

发达的水上交通资源也是 ABP 项目的一大

头具备了水、陆、空多维立体的交通网络，

尔伯特码头项目的民航服务中心将可直接

亮点。无论是市政的公共快艇服务、企业

在整个伦敦几乎不可能有与之媲美的。

办理值机登机牌、行李托运、以及专属交

高管的私人游艇、还是水上娱乐项目等，

通直接到达航站楼的服务。

都将为用户提供更多选择和便利。

在轨道交通方面，目前皇家阿尔伯特 码头地区拥有码头区轻轨（DLR），将其与 伦敦金融城、金丝雀码头这两个重要的金 融中心相连接。 2018 年，横贯伦敦东西的伊丽莎白线 城铁将进一步激活皇家阿尔伯特码头的通 勤能力，大幅缩短东部码头区与伦敦市中 心、伦敦西区，希斯罗机场之间的通勤时间。 更值得一提的是，码头区还有内伦敦 市唯一的一个机场——伦敦城市机场，直 飞超过 40 个欧洲商务城市，也可经爱尔兰 Shannon 转达纽约，当即将开展的扩建工 程完成后，直飞纽约、迪拜、莫斯科、孟 买指日可待。目前，包括来自中国的大型 航空公司，都对从城市机场开通直飞世界 各地的航班表现出浓厚的兴趣，国际都市

45

高端访谈

ABP商务中心租金优势 受市中心传统办公区域租金高昂影响，

Carter Jonas 今年第二季度伦敦写字

力。

越来越多的商业机构在寻求更大、更新标

楼租金的统计显示，伦敦金融城核心区写

准的办公空间时，不断向伦敦外围租金低

字楼的租金价格高达每平方英尺 92.5 英镑，

公空间是一个关键问题。ABP 项目中的楼

廉的区域搬迁。

金丝雀码头金融区的租金高达 50 英镑，伦

面面积介于 17,000 平方英尺至 28,000 平

敦最贵的西区及市中心（梅菲尔 / 圣詹姆斯）

方英尺，不仅为中等规模的企业提供了一

地区的租金高达 125 英镑。

个使用整栋办公楼的机会，仅是市中心租

据 Savills( 第 一 太 平 戴 维 斯 ) 发 布 的《London’s future homes and

对于伦敦的中小型企业，可负担的办

workplaces - the next five years》，伦敦

相比而言，据 ABP 测算，交通便利尤

金三分之一的实惠租赁成本，以及更加环

市中心的办公室租金创历史新高，未来的

其是欧洲航班格外便捷的皇家阿尔伯特码

保节能、互联网速度、等科技含量更高的

发展重点将转向城市的外围行政区，通过

头的租金，最高才 38.5 英镑每平方英尺。

办公场所，也让入驻企业有着更广阔的发

更加灵活且租金经济实惠的办公空间，满

与伦敦传统的金融商务中心相比，ABP 皇

展空间。

足伦敦不断增长的发展需求。

家阿尔伯特码头项目的价格优势极具吸引

ABP国际联盟的配套 作为一个中央商务区，皇家阿尔伯特 码头的首要任务是为入驻企业提供办公空 间、活动配套等硬件设施。然而 ABP 更希 望将商务园做到软硬兼备。 伦敦 ABP 项目既可以通过高品质、低 价格的办公空间，解决许多亚洲企业走出

把入驻企业的个体优势协调整合成共 享优势，从而实现联盟效应的总部经济。

业、老企业；让中国优势企业激发英国企业；

比如正在规划设想阶段的皇家船坞区

推动英国激发欧洲、激发中国企业。作为

的酒店服务联盟。就是用互联网的思维模

总部基地集团的战略目标之一，围绕总部

式，打造一个企业共享联盟，由此推动各

经济，推动更多的资源共享服务。

类优势资源的共享经济。

此外，ABP 还在探寻合适的模式，在商

国门，进入欧洲市场的落户问题 ；又能秉

又比如，ABP 项目将为入驻企业创建

务园内面向欧洲推广中国的茶、丝绸和瓷

承着强强联合，互利共赢的原则，为入驻

一个全面的金融服务平台。不但为入驻企

器等文化、促进中国和英国的文化互动交

企业提供更多的软件服务。

业提供基础融资服务，还希望能提供并购

流活动。

自生商机无限 伦敦 ABP 皇家阿尔伯特码头项目不仅 仅依靠老金融城和金丝雀码头金融城的现 有优势资源，ABP 亚洲商务港本身的崛起， 自生的商业机会，将在推动区域经济发展 壮大的同时，成为伦敦整体发展的新引擎。 尽管 ABP 项目刚刚开工奠基，但已经 得到了海内外的支持和认可，包括中英两 国政府、伦敦市长等，该项目被视为中国 企业“走出去”和开拓欧洲市场的绝佳平台。 按照计划，耗资 3.2 亿英镑的第一期工程将 于 2019 年上半年完工。 在 6 月 28 日总部基地的奠基仪式上， 伦敦市长萨迪克·汗宣布将新设一个专家 团队，负责推动皇家码头区的再生发展。 这个由伦敦市长和纽汉政府设立的团队将 牵头改造该区，令其成为一个宜商、宜居 和充满活力的地区，4 万个工作机会将在此 诞生，推动社区发展和实现更大的经济效 益。 伦敦作为国际之都，自由包容、繁荣 稳定，皇家阿尔伯特码头作为最新中央商 务区的崛起已是万事俱备，而 6 月 28 日的 奠基仪式，可谓春风送暖。商务区的红火 繁华，想必指日可期。

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重组、金融衍生品服务。激发大量传统企

伦敦第三金融城——总部基地亚洲 商务港(ABP)项目效果图

ABP ROYAL ALBERT DOCK LONDON'S NEWEST BUSINESS DISTRICT CREATED ESPECIALLY FOR ASIAN ENTERPRISES ABP伦敦总部基地皇家阿尔伯特码头 专为亚洲企业打造的英国伦敦全新商务区

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北欧集团曹侃：

投资陌生市场 需综合考虑三大要素确保成功 在“英国房产开发与投资高端研修班”

Fredrikstad 的黄金地段 , 占地 3.5 万平方米，

北欧集团董事长曹侃先生及夫人郑凤笙女士

建筑面积逾 8 万平米，其中包含 1000 多套

从研修班开幕式的第一堂课程，就迅速获得

公寓以及学校、商铺等配套建筑设施，项目

主讲人和研修班学员的敬重——在主讲环节，

规模逾 40 亿挪威克朗 ( 约 4 亿英镑 )。

曹侃先生一边聚精会神地听讲，一边不时地

因为长期致力于房产领域，曹侃先生有

做笔记 ；在问答环节，曹侃先生拿着笔记上

着极为丰富的房地产开发和投资经验以及扎

列出的问题清单，一一询问连主讲嘉宾都觉

实的理论功底，林林总总，还未有过失败案例，

得有挑战性的房产投资过程中的实际问题。

因此他的每一个提问都有着宝贵的参考价值。

曹 侃 先 生 1980 年 代 初 到 挪 威 自 费 留

5 天的研修过程中，嘉宾们高密度地听取顶

学，分别获得理科和工科硕士学位并被录取

级专业机构一线专家的主讲、走访优质的房

为博士研究生。由于工作需要，他还花费了

产开发或投资企业、实地考察不同规模或类

6-7 年时间自学了经济、法律、建筑等学科。

型的项目。随着课程的推进和实战知识的深

1990 年代初期他们夫妇在挪威第二大城市 --

入，曹侃先生的问题也愈加尖锐、具体，并

西部沿海城市卑尔根从事小型房地产开发，

且都是房地产开发或投资过程中常见的或关

扎扎实实稳步发展，随后创立了北欧集团。

键性的问题。从投资初期的公司构架，到购地、

曹侃先生以物理学者的严谨思维严格要求投

规划、审批、承建，技术标准、再到成本核

资质量、工程质量 ；以祖籍福建人的商业精

算控制、税务细则，以及项目销售或投后管理，

神严格管控风险，遵循“巩固、发展、再巩

甚至到访企业在过往投资中是否有失败案例、

固、再发展”的稳健发展原则；以“东方犹太”

如何规避风险等等问题等无不涉略。

华人的独到眼光竞标投资开发最好的地块项

48

每次课程，曹总都积极提问，不但给研 修班的同学们带来巨大启发，也感染了更多

目。

图片说明：“英国房产开发与投资 实战研修班”成员到访普华永道英 国事务所，受到普华永道英国所中 国业务部主管合伙人姜甦唯等高管 的欢迎。来自普华永道的10余位资 深专业人士，从多个方面讲解在英 国投资、开发或收购房地产资产的 一条龙服务要点。

项目西施园 (Cicignon Park)。西施园地处

为期 5 天的行程中，来自挪威的著名华商、

如今，北欧集团已经成长为挪威主流社

的学员们踊跃提问，跟主讲嘉宾以及学员之

会最具实力的开发商之一，项目遍布北欧集

间热烈互动，知识和思想火花随着头脑风暴

团总部所在城市卑尔根、首都奥斯陆等各大

而迸发，让整个研修课程变得无比充实，深

城市，规模从中小项目到高达千余套的大型

受同行的、来自中国、英国的房地产或投资

城市升级改造项目。其中在挪威房地产界知

界的公司董事长、高管或投资新秀们的尊崇。

名的项目有位于首都奥斯陆的挪威现任皇后

在研修班闭幕之后，《英国房产与投资周

宋雅童年和少年的故居林苑高档住宅建造、

报》特地专访了曹侃董事长，聆听他对开发

奥斯陆 Hasle 住宅商区的开发、以及挪威南

企业来英投资的一些分析，以及对英国市场

部城市 Fredrikstad 市中心最大的升级改造

的洞察。

高端访谈

来英投资 需要考虑哪些要素 《英国房产与投资周报》：通过这周的 研修，以及您这么多年对英国市场的了解， 您认为来英国进行房地产开发或投资需要 考虑的关键问题有哪些？ 曹侃 ：至少需要从经济、技术、法律 三个方面来考虑问题。 首先是经济方面，涉及到项目的经济效 率、发展潜力、市场需求、供求平衡、风 险分析、敏感度分析、公司构架、投资成本、 税务、融资成本、渠道、贷款杠杆率、土 地印花税、增值税、所得税、资产利得税等。 第二是技术方面，主要指的是英国这 边的建筑习惯、建筑标准、客户对楼盘质 量的期待、政府的要求等技术层面问题。 具体到项目中，应避免一些结构、阳光权、 地质等方面的问题产生。 第三，在法律方面，涉及到开发相关 常见的规划、建筑法规、合同法、赔偿法、

保险法、劳动保护法、LPA 机关的地方规 划计划、规划许可、永久产权、租赁产权、 技术评估、尽职调查、抵押贷款等。 从海外投资者的角度，全面透彻地了 解这三大方面的问题，有助于降低投资的 风险，也就意味着投资成功率的提高。 经济、技术、法律这三个方面，是需要 综合考虑的，仅注重某一、两个方面是不够 的。不管在哪个国家进行投资开发，都是 综合性问题，至少要综合考虑这三个方面。 要先建立其一个概念，再将问题拆分，最 后再综合考虑。要既看到树木，又看到森林。 比如，中国企业可能通常期待大强度的劳动 施工，比如每天工作 12 个小时，一周工作 7 天。但是在欧洲开发项目时，也有这种期 待的话，就属于很低级的错误。越是在一个 相对陌生的市场，越是要防范和控制风险， 不能做超越自己实力和风险控制能力的事。

选择最优秀合作伙伴 对接最合适的当地资源 《英国房产与投资周报》: 在研修课程 中，多个主讲嘉宾强调本地合作伙伴的重 要性。请问如果在英国投资，您觉得有哪 些选择合作伙伴的标准？ 曹侃 ：首先我们希望合作伙伴能够挑 选公司最优秀的 20% 的人才来服务。由于 我们在挪威具有很强的实力和威望，我们 通常会要求合作伙伴精选最出色的 10% 来 服务。如果刚来英国投资，我们暂时缺乏 在挪威的优势，因此在人才要求方面的标 准可以放到现实一点的 20%。 另外，由于我们暂时在英国市场还没 有业绩，会缺少谈判、议价方面的优势。 但是我们会针对性地选择，接触在同一领 域的几家潜在合作伙伴，并从中选择最为 踏实、规模适合项目的、最优秀的团队。 《英国房产与投资周报》：作为外来投

资者，在初次进入伦敦市场时，针对当地 一些资源对接，您认为目前急需哪些方面 的帮助？ 曹 侃 ：挪 威 与 英 国 有 许 多 相 似 之 处， 比如法制、物权法健全，房地产市场成熟等。 在目前专业队伍、专业咨询伙伴尚未组建 起来的时候，还是要归回最初考虑问题的 三大方面：经济方面、法律方面和技术方面。 难度最大的将是寻找合适的建筑公司。 因为寻找会计、法律方面的专业公司不是 那么难，总体的工作量也不是那么大。而 建筑方面的工作量最大，涉及的工种也最 多，包括土工、木工、水泥、水电管道工等等。 最 大 的 挑 战 在 于， 由 于 是 初 次 合 作， 对相互性格的了解，对行业知识深广度、 知识结构、对质量要求的评估，实力、执 行力、双方的磨合等都是很重要的。需要 一个相互适应的过程。

《英国房产与投资周报》参加过本次房 产研修班后，根据您的经验，目前更青睐 英国的哪些区域？作为外来开发商，哪些 项目会更安全？ 曹侃 ：从地理位置来讲，首先还是大 伦敦地区。因为伦敦的刚性需求量巨大。 根据房价外溢的涟漪效应，需求也会逐渐 蔓延到外围区域。即使出现销售不佳的情 况，也可以用作出租。大学城也是有吸引 力的。在大伦敦范围内主要是根据交通情 况选择，比如距离地铁站 500 米、1000 米 范围内这类交通方便的区域。 其次会选择一些价格较低的区域，这 样升值的空间较大。 此外，在选择区域时，会注重测算每 平方米地皮成本、建筑成本、资本成本、 管理成本、出售和出租价格等。 《英国房产与投资周报》: 如果决定在 英国市场投资，对项目规模、盈利等方面 有哪些预期？

图说：挪威北欧集团董事长、首席执行官曹侃、郑凤笙夫妇全程参加了“英国房产开发与投资实战 研修班”。

曹侃 ：在未来 3-5 年内，英国面临的 其中一个重要问题是脱欧过程和脱欧后的 正负面影响。最糟糕的情况可能是 GDP 的 下降对英国各行业带来不利的影响。但对 大伦敦住宅市场，尤其对非高端住宅市场 的刚性需求影响将会有限。 另外一点是汇率波动，如果打算在英 国长期投资，汇率因素就可以忽略不计了。 如果第一次进入伦敦市场，回报率很 重要，但同样重要的是利用项目虚心学习 行业知识、积累各方面实际运作经验。

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高端访谈

为期一周的“英国房产开发与投资实战研修班”，嘉宾学员们分别到访并聆听了13家顶级的房地产专业服务机构或投资开发企业的专业知识或投资开发 案例分析，实地考察了7个不同类别和规模的项目。到访的机构分别为纳华律师事务所(Nabarro)，中国万科集团在英国参股投资的首个住宅项目、英 国开发商Galliard公司主导的The Stage项目，普华永道英国事务所(PwC)，第一太平戴维斯(Savills)，致同会计事务所(Grant Thornton)，仲量 联行(JLL)，伦敦西区最大的中心城区改造项目Earl's Court的开发商CAPCO，苏富比(Sotheby's)拍卖行，大型房地产私募基金AGC，总部位于 布里斯托的Coyne Group和Rengen公司，负责东伦敦最大的商住综合项目之一的ABP伦敦投资公司，以及伦敦Halamar资产管理公司等。

优势明显 英国市场机会巨大 《英国房产与投资周报》: 作为从挪威来 英国投资的潜在投资者，您认为英国市场总 体上具有哪些优势，会吸引您到英国投资？ 曹侃 ：英国法制和物权法健全，房地产 市场成熟，有规模和发展潜力。伦敦地区大 小项目、各种规模类型的都有，有相当多有 潜力的项目。 在脱欧之后，商业物业的风险比较大， 但是非高档住宅的价格还是有上升空间。 因为伦敦住宅市场的需求和供给很不平衡， 特别是中低等价位的房产严重短缺，如果能 抓住这个机会，投资还是很有把握的。

者们提供了一个建议性的进入方案，可以先 尝试购买现有的物业，然后尝试合资的项目， 积累一定经验后再自己拿项目开发。您对这 个建议看法如何？ 曹侃 ：我认为这个建议有道理。但是对 我们来说可能没有太大意义。 我们更大的兴趣还是在开发项目方面。 我们可以接受利润低一些，没有必要从买楼 开始，把大笔资金锁定在一栋物业上。我们 更希望通过 1-2 个项目，把挪威的经验运用 到伦敦这边。初期可以用回报率较低的项目 来积累经验，看到更多问题，解决更多问题。

《英国房产与投资周报》：您对研修班有 何建议，未来有哪些可以改进的地方？ 曹侃 ：我认为这次的研修班课程安排的 很好，非常难得。特别值得一提的是演讲嘉 宾所代表的企业均是英国或地方上的顶级专 业机构，体现了《英国房产与投资周报》的 人脉资源和业界地位。在整个过程中，向演 讲嘉宾和研修班学员学习、相互讨论让我们 有很大收获。如在英国做事，金科玉律必得 遵从。非常感谢《英国房产与投资周报》并 希望继续提供学习交流平台，使更多的投资 者和专业人士受益。

《英国房产与投资周报》: 经过了几天研 修班的考察，您认为英国在法律制度，开发 环节方面有哪些相对优势或劣势？ 曹侃：目前对英国的认识还是比较感性。 但是初步感觉英国国情与挪威相似。优势是 法律制度、法规很大程度受到政府部门和行 业的遵循，尤其英国中央、地方政府对经济 发展、增加就业、税收有很高的积极性。英 国在审批时间，审批层次方面的限制也较多， 但由于政府有积极性，致使灵活性比较大， 很多事情可以和政府进行协商。 我们通常将房地产投资分成财务投资和 开发投资两大类。针对项目开发投资，它是 房地产投资中风险最大的部分，一定要具备 经验和扎实的行业知识，不然很容易失败。 买楼出租的财务投资，即使收益率低一些， 风险也相应低。 《英国房产与投资周报》: 在研修班的首 日，纳华律师事务所为初次进入市场的投资

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图说：“英国房产开发与投资实战研修班”在位于伦敦金融城的纳华律师事务所(Nabarro，已更名 为CMS)总部举行开幕式。纳华律师事务所的高级合伙人Simon Staite、合伙人Clare Thomas 出席并主讲研修班的第一课，为与会嘉宾详细解释了英国房地产投资的程序步骤、投资方式和架构、 融资常见问题、房地产开发的注意事项，并结合房地产收购、投资的实际案例进行细节的分析解释。

51

高端访谈

高力国际James Hall：

海外房产投资卓越服务 量身选择合适优质项目 高力国际 (Colliers International) 是全球领先的地产机构 之一。通过卓越的服务文化和服务的主动性，高力国际整 合了全球地产专家资源，来帮助客户取得成功。总部位于 美国西雅图，在全球共有超过 512 个办事处，共享品牌文 化理念，致力提供最优服务体验。高力国际为住户、业主、 投资者在地方、区域、国家、国际范围内提供最全面综合 的地产服务。 根据亚洲客户需求 量身选择合适项目 作为与亚洲投资者保持紧密联系 的专业国际房产服务机构，在多年的

特色定位在“售后服务”，力求以高质 量的服务，而非单纯的销售，从亚洲 市场激烈的竞争中脱颖而出。 在 如 此 漫 长 的 整 个 投 资 周 期 中，

实战操作中，高力国际对于亚洲买家

每个阶段高力国际的销售顾问都会以

的购买习惯、有着精准的把握。高力

专业的服务为投资者保驾护航，包括

国际国际物业董事总经理 James Hall

前期项目筛选，提供购房相关的财务

表示，亚洲买家更注重房产中短期资

建议，解决买家可能遇到的任何问题，

本增值的潜力。由此，高力国际在选

在预定的时间内选择家具和配件 ；确

择项目到国内市场进行推广时，也会

保客户及时付款 ；帮助买家快速简便

根据买家的投资标准作出相应的规划。

地验房收房。

一般来说，销售的房产需要具备以下 条件 ：房产质量好，内部配备精良 ； 开发商有良好的信誉 ；拥有亚洲买家

强大的团队保障服务质量 一个团队要为客户提供优质的服

关于James Hall

及英国本地买家都认可的地理位置 ；

务，除了理念、态度方面这些软实力

交通便利 ；所在区域有潜在租赁需求

的培养，也离不开强大的团队硬实力

James 在高力国际，担任亚太区

且商业、教育等配套丰富、完善 ；房

做支撑。高力国际成立于 1992 年，是

国际物业董事总经理一职。主要负责英

产的景观要好，小区内带有一定比例

亚洲规模最大，经验最丰富的国际项

国与澳大利亚业务，在亚洲市场的推

的配套设施 ；价格有竞争力。

目营销商业机构，专注于为亚洲为中 心的买家提供住宅投资产品。

注重售前、售后服务

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高力国际亚太区 国际物业董事总经理 James Hall

全面服务平台不断成长，覆盖范

广，并且管理销售团队。James 在国 内、国际住宅项目销售和市场方面有超 过 22 年的从业经验。

过去 3-5 年中，多家国际知名的

围大于任何竞争对手。销售团队的规

房产服务机构纷纷在国内一线城市设

模和经验都是无与伦比的 ：首先，高

立了国际地产销售部门。当国内的限

力国际的国际地产部拥有亚洲最大国

购遇上迅速贬值的英镑，一时间英国

际销售团队。通过在接触更多地区的

和周末饮茶点心。因工作原因，James

房产投资成为不少中产阶级关注的热

买家，致力于在尽可能短的周期内为

在伦敦居住过 2 年。伦敦是座令人赞叹

门投资话题，随之而来的当然也包括

客户达成尽可能好的成交结果。一般

的城市，他喜欢伦敦所提供的建筑、历

同行业之间日益激烈的竞争。

他在香港居住超过 7 年，最喜欢亚 洲文化中节日的部分和美食，比如龙舟

来讲，常规年份高力国际的住宅销售

史、教育资源。尽管来自澳大利亚，他

海外投资不是一锤子买卖。从前

业绩超过数千套。其次，销售团队经

也选择在伦敦投资。英国的住宅市场是

期的选择项目，到签订购买协议，到

验也是出类拔萃的，新加坡和香港地

非常不错的投资，空置率低、需求强劲。

后期的收房验房，出租管理，一项投

区 业 务 的 负 责 人 从 业 经 验 均 超 过 20

他有两个女儿，他喜欢划船、徒步旅行、

资持续的时间短则 3-5 年，长的会达

年 ；在上海和广州也设有专门的团队，

游泳以及与家人共度节假日。

到 10 余年。因此，高力国际将自身的

在不断成长。

《英国房产与投资周报》：根据高力国际多年 的经验分析，中国买家投资伦敦房产最直接的 原因有哪些？

基本都会自己做些研究和调查，这是非常好的，

高力国际 Samantha 答：

利率或者房产的信息不太准确。我们常常说，专

国内买家投资英国伦敦基本上的原因一个 是教育，为了孩子将来做打算；另一个则是投资， 投资的原因有很多。 对比资产配置的几个主流国家，如美国、澳

但是网络上的信息不完全是正确的或者不是最 新的。我们经常遇到客户来找我们时，对于贷款 业的事情交给专业的人来处理。 最好、最快速的了解方式，就是选择像高力 这样的国际大型公司来咨询，一次性地把海外置 业流程及税费都了解详尽。当然，我们也会遇到

洲、加拿大和英国，英国的出租回报率较高，购

一些没有接触过的问题，那么我们也会请律师、

房成本低，优势非常容易突显出来。另外就是脱

会计师及相关专业人士来为我们的客户解答。我

欧之后英镑贬值，也让全世界都把焦点聚集到这

还是觉得，大部分的顾虑都是来自于不够了解和

个国家。

熟悉英国房产，咨询专家是最好的选择。

《英国房产与投资周报》：已经在英国买房的 客户中，投资用途和自住用途的比例各占多 少？

《英国房产与投资周报》：高力国际有哪些类 别的英国房产可供不同需求的投资者选择？

高力国际 Samantha 答： 85% 的客户还是做投资规划为主，可能后 面会有孩子教育或是自住的需求。但初期的时候 还是会先以投资为主，主要是希望尽快进入到伦 敦这个市场，有利于后面置换。 《英国房产与投资周报》：从高力国际服务的 客户或者项目看，中国投资者最青睐哪些区 域、类别、价位的房产？ 高力国际 Samantha 答： 不同的客户有完全不同的喜好，就算一样

专业的事， 请交给专业 的我们！

高力国际 Samantha 答： 目前高力国际在英国在售的房源有超过 30 个以上，我们会根据客户不同的需求来推介最适 合的项目。 《英国房产与投资周报》：房源之外，高力国 际还能从哪些方面帮助客户在英国投资置业？ 高力国际 Samantha 答：

高力国际·国际物业部 华东区负责人 Samantha Yu 余玫萱

除了非常丰富的房源外，高力在售后服务上 面也是非常出名的，买家从高力这里买房后，后 续的事情都会有人去协助。包括贷款，家具购买，

的投资预算和目的，还是会选择不相同的项目。

租赁管理及每年固定评估和转卖。我们会一直服

一般我们可以把客户分类成两种，一种是看重房

务到我们的客户把房产卖出，这也是为什么我们

产的升值空间及回报率，另一类则是作为资产配

有非常多的客户一直支持我们，并把我们介绍给

置，更看重的是核心位置的地位和价值。

他们身边的朋友们。不单单这样，我们每年也会

看重房产升值空间的客户，一般希望是可以

固定办一些回馈我们客户的活动，他们可以有机

电话：400-138-3883 地址：中国上海市淮海中路 300 号 香港新世界大厦 16 楼

做到以租养贷或是以房养学，投资的金额一般为

会和其他买家交流，还有定期获取最新关于英国

http://colliersresedentialip.com.cn/

70 万英镑以下。这类投资者特别喜欢选择半成

房产的信息。

熟的区域，最好在购买后两三年后交房的，可以 利用杠杆投资。而对于进行资产配置的客户，一 般来说都会选择在已经成熟的区域，尤其是伦敦

《英国房产与投资周报》：中国上海的投资者 在海外房产投资方面有什么不同点？因应这些 不同，高力国际如何有针对性地帮助客户？

一区和传统的伦敦富人区。 高力国际 Samantha 答： 上海的客户一般对于伦敦还是比较熟悉的，

《英国房产与投资周报》：中国投资者对英国 房产又有哪些方面的顾虑？如何帮助客户缓解 这些方面的疑虑？

关注的重点在于项目整体规划和数字。不管是合

高力国际 Samantha 答：

求都是很严谨的，客户看中的是高力的品牌和未

由于现在资讯发达及国际化的因素，投资者

作的开发商，还是项目的筛选上，高力国际的要

关注二维码 关注高力国际微信公众号

来的持续服务。

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高端访谈

潜力区域推荐——交通便捷的宜居通勤区 Colindale 作为地铁 Northern Line 上房价最便宜的站点之一，Colindale 是一个 极具升级潜力的区域，也是伦敦市政府《伦敦 2020 远景规划》中强调的重 点发展区域之一。 它地处伦敦西北部边缘，临近通往英格兰北部的主要公路和铁路。区域 内有运动场、郊野公园、有适合中产阶级的连襟别墅也有适合年轻人的新建 公寓。同时凭借便利的交通，可以快捷的到达西区、金融城、国王十字等主 要就业区。曾经，这里曾是通勤于伦敦西区（West End）和金融城的中产 阶级通勤家庭们的住宅区。然而，在被伦敦前市长鲍里斯·约翰逊规划为住 房增长区后，这里正在迎来一系列改变。随着区域升级改造和交通条件的改善， Colindale 已经成为年轻伦敦人青睐的住宅区。

Barnet 政府新址选定 Colindale 振兴伦敦北部华人聚居区 《 英 国 房 产 与 投 资 周 报 》 获 悉，Barnet

伦敦的华人聚居区之一。距离 Colindale 仅

针 对 家 庭 居 住 者，Colindale 的 教 育 资

政府正在寻求将他们的办公地点搬迁至在

2 站地铁的 Brent Cross 购物中心是伦敦西北

源也极具吸引力，有多所重点中小学可供选

Colindale 重建区域的核心位置。计划的新

部最大的购物场所之一，内部设有 Fenwick，

择。其中 Barnfield Primary School 的评级为

办公室将位于 Lanacre Avenue 南段，靠近

John Lewis，Waitrose 等，可满足当地居民

“Outstanding” ， 另 外，Blessed Dominic

与 Grahame ParkWay 的 交 口 处。Barnet

的购物需求。未来，Brent Cross 购物中心及

RC School、BeisYaakov Primary School、

政 府 将 占 用 该 混 合 用 途 建 筑 的 一 部 分， 其

周边地区还将迎来总投资额约 45 亿英镑的升

Colindale Primary School、Sunnyfields

他 部 分 包 括 Barnet College， 公 寓 以 及 一

级改造。届时购物中心的规模将会扩大到现在

Primary School、Oliver Goldsmith Primary

间 Sainsbury’s 超市。新的办公楼可提供约

的两倍，同时将新建通向北环路的人行天桥。

School 是评级为“Good”的小学 ；在中学

90,000 平方英尺的空间，可容纳近 1200 名员

商 户 数 量 将 增 加 至 200 个， 同 时 还 包 括 40

教育资源方面，St James' Catholic High 和

工。

家全新的餐厅，一座电影院和酒店设施。到

Kingsbury High School 的 评 级 为“Good”

2022 年，Brent Cross 将 赶 超 Westfield， 成

的中学，步行 14 分钟可至的 North London

为伦敦最大购物中心。

Grammar School 是一所私立学校。

Colindale 站已经于 2016 年 11 月 18 日

便宜的区域及泰晤士河南岸与伦敦西区、国

价涨幅最大的地段。业内人士安德鲁·帕尔默

开通了 24 小时运营服务。相信对于很多夜猫

王十字区、金融城这些主要就业中心向相连

表示 ： “毫无疑问，通宵地铁将增加市中心以

子来说，Northern Line 的通宵服务绝对是巨

接， 还 连 通 着 Clapham、Camden 和 Old

外住宅区的吸引力。购房者跳过 1 到 2 区、在

大利好。

Street 这类现下正红的夜生活“要塞”。

北伦敦寻找更高性价比地段投资，本来就已经

作为一个生活社区，Colindale 拥有大型 华人超市、酒楼等餐饮、零售和服务机构，是

地铁夜班车提振沿线房价 Colindale 迎来购房风潮

作 为 唯 一 一 条 纵 贯 伦 敦 南 北 的 地 铁 线， Northern Line 不仅将伦敦南北两端房价相对

Northern Line 沿线地区，特别是地铁站 步行可达的距离内，未来 5 年内将成为伦敦房

是一股风潮了。” 据 房 产 中 介 Hamptons 数 据 显 示， Northern Line 上 4 区站点周边的平均房产均 价比 3 区沿线站点周边低了约 30%，分别为 504,989 镑和 722,673 镑。根据“涟漪原则”， 那些无力负担核心区房价的居民必将根据地铁 通勤线路向城市外围区域扩散。 受 惠 于 地 铁 Nothern Line 便 捷 的 通 勤， 从 Colindale 出发，23 分钟可直达国王十字 车站，25 分钟到达 Tottenham Court Road （ 牛 津 街 & 大 英 博 物 馆 ），31 分 钟 到 达 伦 敦 金 融 城（Bank），30 分 钟 到 达 Waterloo 车 站（伦敦眼）。此外，由于靠近高速公路（M1 和 A5） ， 驾 车 出 行 也 较 为 方 便。 从 附 近 的 Hendon 火车站搭乘火车，可方便地到达伦 敦 Luton 机场。 与此同时，房地产开发商 Redrow 已承 诺投资 1100 万英镑，对 Colindale 地铁站进 行升级改造，工程将为原有地铁站增加一个新 的公交站，提升周边的通勤便利性。

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宜人宜居 大型公园环抱 地 处 伦 敦 北 4 区，Colindale 周 边 的 生活环境十分宜居，多个大型绿地环绕周 围。其中距离 Colindale 最近的大型公园 是 Fryent Country Park，这里有 250 英亩 林地，就像点缀在喧嚣都市之间宁静田园。 在 Colindale 周 围 还 有 许 多 运 动 场 和体育场。其中最大的 Copthall Leisure Centre 内部包括 3 个游泳池，健身房及大 型体育场。其东部紧邻的是 Hendon Golf Course，南部是 Sunny Hill Park。

潜力项目——Colindale Gardens 作为伦敦政府规划的潜力区域，Colindale 内占地 49 英亩的前伦敦警察署（Metropolitan Police）培训中心 Peel Centre 地块将迎来一次 全面的改造。在英国房产开发商 Redrow 的精心 打造下，这里将被新定义为一个集 2,900 套住宅， 新建小学及 9 英亩公共绿地、商铺、餐厅于一身 的综合住宅项目，即 Colindale Gardens。 此外，地块的一部将为伦敦警察署保留，作 为其新的培训基地。整个项目总价值达到 10 亿 英镑，需耗时 12 年完成，最终将容纳 6,000 名 居民到此生活。 项目位置优越，交通便利，步行 5 分钟即 可到达 Colindale 地铁站 ；开车 6 分钟可至 M1 的 入 口 Staples Corner 及 连 接 着 A1, M40 和 M25 高速的 A406 North Circular。当 2018 年 伊丽莎白城铁通车之后，从 Mill Hill Broadway 乘坐 Thameslink，可直达 Farringdon 换乘横贯 伦敦东西的城际铁路服务。 小区规划有 9 英亩绿地空间，商铺、咖啡馆、 餐厅及专供业主使用的健身房。 Colindale Gardens 户型丰富，单身公寓， 一居室，两居室，三居室公寓及二至四居室联排 别墅，可满足不同人群的置业需求。每套公寓均 满足高标准建筑要求，为业主提供 10 年 LABC 质保。

400-138-3883 ip.china@colliers.com

55

英国房产投资

56

实战宝典

房产宝典

英国买房必备 手机应用程序(APPS) 买房准备期

了解区域

寻找融资

当你决定要买房或租房时，Rightmove

如果你已经找到一个合适的新家，在

买房时大部分人都要申请抵押贷

和 Zoopla 这两大网站是一定要关注的。你

你浪费时间去谈判或者花费一笔诉讼费之

款。 为 此， 小 编 也 搜 罗 了 一 些 手 机 应 用

可以设置自动提醒功能，一旦有符合你需求

前，其实有很多值得你提早检查的事情去

程序帮你解决这方面的困难。一些银行推

的房子出现时就会有消息发送到你的手机。

做。 比 如 一 个 很 简 单， 却 相 当 重 要 的 事

出 的 APP 可 以 帮 你 搜 索 符 合 你 需 求 的 房

或通过网站 Adzuna.co.uk 在搜寻每个楼

情——用 Speedtest.net 检查宽带的链接

屋 和 抵 押 贷 款 产 品， 如 Barclays Home

盘的信息。

速度。而 Cell Phone Coverage Map 可

在 Unmodernised.com 可

以

查

以帮你检测手机信号的强弱。

到 所 有 需 要 施 工 的 房 屋 信 息， 而 网 站

如果以上事情你都已经完成了，还可

PropertySnake.co.uk 则 列 举 出 所 有 已 经

以了解下周边在售房产的价格。此外，一

降价的房屋信息。

款名为 Plane Finder 的 APP 可以帮助潜

Owner 和 Halifax Home Finder。 当 你 回 到

家，MoneySavingExpert mortgage

calculator 可以为你提供很多详细信息并 且它可以确保你没有忽略贷款安排费等。

在 买 家 查 询 该 房 产 是 否 靠 近 航 线。 洪 水

当然，这些服务都可以在线完成。In-

PropertyBee。它可以对各大房地产资讯网

或者土地受到污染这类的环境威胁很可

Deed 这款软件就可以提供类似服务。如

站， 如 Rightmove， 上 的 信 息 进 行 追 踪。

能 会 影 响 房 价。 登 录 The Environment

果你担心在你离开办公室时有文件需要签

例如，对于出首次进入房产市场的房屋，如

Agency 可以查询你的新家是否受到洪水

署，那么在手机里下载 Docu Sign Ink 可

果出现降价，或者是已经被预定但是又出现

的威胁。

以帮你消除这个困扰。

另 外 一 个 相 对 复 杂 的 网 站 是

降价的情况。 对于那些追求建筑杰作的人们来说，一

此外，政府还发布了一些列鲜为人知 但相当实用的 APP，帮你查找新家最近的

款 名 为 Architectural Glossary 的 APP，

各种实用资讯，从药剂师到最近的邮筒等

可以给这些未来国家遗产的托管人们提供

各种信息应有尽有。

很有用的指导。对于喜欢老房子的人来说， 这款 APP 也属于必备项目。 MapFinder 这款应用可以用来查看房 屋周边的道路信息，尤其是了解非常具体的 人行道信息，这样可以帮助你快速的探索新 家周边的特色，了解附近街区的情况。 如果你想了解到达该区域的交通状况，

搬家 买了新房子之后，下一步面临的就是

HM Land Registry 可 以 提 供 几 乎 所

搬家了。The Removal and Storage 可以

有 的 交 易 记 录。Mouseprice 可 以 帮 你

帮你计算在搬家时你需要多少个箱子并且

查询到你所在位置附近正在出售的房屋。

帮你提供一个搬家公司的报价。如果你还

HMRC 可以查询你所需要的印花税。

担 心 你 会 遗 漏 一 些 事 情，Moving House

如果你是买房出租的买家，收益率一

可以帮你跟踪记录整个过程。此外，网上

定是您最需要关心的。卖房子的中介公司

购物交易可以确保你在搬进新家的第一晚

可以为给你提供一些指导，Rental Yield

可以进行庆祝活动。

住在伦敦的朋友可以使用 CommuteFrom.

Calc 可以帮你计算租金回报率。如果你

com。对于住在伦敦的人来说，新家离哪

购 买 了 一 栋 房 产 然 后 用 于 出 租， 可 以 用

个地铁站最近往往是他们最关心的问题。

Inventory Pro 帮你管理你的出租房。

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分步解读

手把手教您如何 在英国购买期房

1. 预算

2. 挑选物业

根据贷款额度 , 计算出自己有多少资金可用于房产投 资。除了房产本身售价，还要考虑到买房交易中的一次 性费用（平均为房产售价的 5%），如印花税 , 房产律师费 费以及每年的一些持续性费用，如市政务业税，物业管 理费，房产委托租赁服务费，维修费用等。如果需要贷 款购房，不要忘记在此时取得银行的贷款意向书。

根据您个人对物业地段和配置的需求，可登陆英国 房地产信息网站 Zoopla，Rightmove 等查询新建在售 的楼盘信息，或通过地产中介公司，由专业的房产顾问 为您提供咨询服务。此外，您还需进一步明确购房目的， 例如 ：买房出租 , 儿女求学，移民投资等，因为这将影响 您购买房产的类型、户型、地段等诸多因素。

6. 第二笔定金10% 根据交房的期限，一般情况 下，您需在交换合同后 6 个月支 付第二笔购房定金（房款的 10%， 共两次）。

7. 安排按揭贷款 在交房前的 3- 4 个月 , 您可以正式提交贷款的 申请。这一阶段您需要格外注意时间的安排，防止 出现交房时贷款不到位的情况。

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房产宝典

作为全世界最开放、最自由的市场之一，

其中，让购房者直接获益的优势在于，

住宅小区不允许在实际竣工前转售，或在建

英国伦敦对来自全世界的购房者没有任何限

购买期房可在建筑完工前转售该房产且无需

筑完工前只允许转售一次。然而，投资期房

制，而正在考虑进行海外投资的高净值人士，

支付印花税和土地税，从而实现资本增值 /

当然也存在风险。如果房产价格跌落或开发

非常有必要投资至少一套伦敦房产作为其海

收益。一般情况下，交换合同完成后，即使

外资产配置的主要投资产品。

房产仍在建设过程中时，您也可以将产权转

对于精明的投资者，在伦敦购买国际投

售出去，利用市场升值机会获得资本增值。

资性房地产期房具有诸多好处。比如有机会

除了诸多可直接获益的好处，在英国购买期

在特定开发项目中获得最好的公寓或房子 ；

房还非常方便，尤其是对定居海外的投资者，

享受开发商提供的折扣价，以获得资金支付

甚至无需前往伦敦即可完成投资性购置。

建筑成本 ；获得在建房地产为期 10 年的保 障等。

在此，需特别提醒各位投资者，签订合

商遇到经济困难，您的投资可能面临危险。 虽然购置期房的操作方法和所有住宅房 地产购置相同，但仍存在显著不同。下面， 小编将重点关注在英国购置期房的各个环 节，从确定购房意向到交换合同，再到收房 验房，为您逐一详解在英国购买期房的流程。

同前务必确认好其中的各项条款，因为有些

3. 交付定金

4. 委托律师

在争取到一个您认为满意的价格 后，开发商会与您签署一个购房意向书 并 收 取 1000-2000 镑 的 定 金 , 约 定 在 15- 20 个工作日内交换合同。对于这类 购置，开发商会设立严格的期限。

在签署购房意向书后，您需要 聘用一位地产律师与开发商的律师 尽快开始对该物业进行各项法律问 题的调查以及合同的确认。您可选 用开发商推荐的律师行或自行选择。

5. 交换购房合同 在交换合同时，您要支付购房价 5%-10% 的定金 ( 减掉之 前已付过的 1000- 2000 镑定金 )。 此时，您的律师会把一切 与该房产有关的法律信息提供给你，如该房屋周边的污染情况， 水淹历史，当地政府的近期规划等，并回答您的任何法律方面 的疑问。一旦完成合同交换，房产交易便受到法律的保护。

8. 验房

9. 完成交易日期

在最终竣工前进行为期两周 的检查，确认房屋没有缺陷，一 切设施都完好并可正常使用。

在双方共同认可的交易日期，您的律师会进行土地注册的相关事宜 , 包括支付印花税和其他注册费用。支付完成后 , 您可拿到房契。至此，您 的购房流程也全部完成。

59

房东新手指南

房客搬入前，房东必做的10件事 随着海外投资日渐盛行，在金融杠杆的 帮助下，没有限购的海外房产为许多投资者 打开了一扇新的大门。前期投入一到两百万 人民币就能到海外做房东，其实赚外国人的 房租也不是什么难事儿。 不管您是已经在伦敦生活学习了多年的 老江湖，还是只打算远程遥控的海外投资客， 在英国做房东，既是一件值得考虑的长线投 资，又是一项充满挑战的考验。从前期挑选 租客，到成功签约后各项繁琐的检查，再到 日常的维护、收房租，每个细节都不容忽视。 毕竟，任何一个小的失误，都会直接影响您 的租金收益。 那么，头一次当英国人的房东，需要哪 些注意事项呢？不管您是否已经委托了租赁 公司全权打理，下面这些注意事项都应做到 心中有数。 如果您是海外 BtL 投资者，可直接跳至 第 4 点。

1、检查您的产权

的 要 求 都 需 要 购 买 建 筑 保 险 (Building

东。

Insurance)。但是对于拥有出租房产 (Buy-

如果您的房产是永久产权，房子整体 都是属于您自己的，因此在对外出租时没 有 限 制。 如 果 您 的 房 子 是 一 套 租 赁 产 权

4、准备好钥匙 租户和业主需要各自有一套房产的钥

to-Let) 的房东而言，是否为出租房产购买 房东保险 (Landlord Insurance)，因为不 是法规强制必须购买，很多房东犹豫不决。

（leasehold） 公 寓， 在 一 些 个 别 街 区 中，

匙，另外中介公司也需要有一套备用钥匙，

租约可能会限制您对外出租房产。但受限

方便带您解决一些问题。当然，只要委托

理想的情况下，当房产出租后，房东

制的房产比例较小，目前伦敦市场中出售

一间靠谱的租赁中介，他们可以帮您打理

须为其购买额外的保险。这可以包括公共

的绝大部分新建公寓都可以自由地出租。

好这些琐碎的小事。

责任保险，防止租户或维修人员在房产内

2、检查您的抵押贷款

5、购买烟雾报警器

受伤。此外，如果房产长时间内没有出租，

针 对 自 住 房 产， 抵 押 贷 款 经 纪 人

英国的法律规定，用于出租的房产中

Aaron Strutt 表示，如果您打算从现在这套

必须安装一氧化碳和烟雾报警器，具体安

房子搬出去，并将其出租，那么需要得到

装在房子的什么位置，需要安装几个报警

贷款方的许可。如果未经同意，可能会违

器，这些要根据房产的大小决定。

的贷款利率，”他补充道。

3、用旧房产融资 针对英国本地生活的业主，如果家里

60

“ 当 房 产 出 租 时， 重 要 的 是 通 知您的 建筑保险公司，确保您投保正确，”Aaron

6、通知水电煤气公司 在房客搬进去之前，别忘了通知煤气，

8、获得燃气安全证书

电话，宽带，供电，供水以及市政府物业

如果房产内有燃气锅炉，房东需要请

税部门，确保您结清了所有费用，并将房

工程师到家里对锅炉及烟道进行检查，并

客产生的各种账单转移到他们的名下。

出具一份《业主燃气安全记录》（Landlord Gas Safety Record）。当租户搬入时，业

添了小孩需要换大房子，多数人会选择将 现有房产转为“BtL”进行二次抵押，从中

客的费用。

Strutt 表示。

反贷款条件。“但需要注意的是，如果贷款 方允许您将房产对外出租，可能会提高您

应确保保险处于无效期内，或覆盖驱逐租

7、通知保险公司

融资来购买下一套房产。这样不仅能满足

对 于 英 国 业 主， 无 论 房 产 是 自 住 还

增加的住房空间需求，还使自己做上了房

是 出 租， 根 据 规 定， 以 及 按 揭 贷 款 银 行

主需要为他们提供该证书的复印件。此外， 房东还应维护房产中的管道及其他燃气设 备，比如为暖气提供维护，保证其使用安全。

房产宝典

9、通知左邻右里 如果跟邻居关系还不错，当租赁公司

英国政府官网房东指南频道

的人不在现场时，可以摆脱邻居帮忙照看

www.gov.uk/browse/housing-local-services/landlords

一下自己的房产。如果租户或房产出现问

相关协会：

题，邻居往往能第一时间了解到一些消息。

· 英国房东协会 www.landlords.org.uk · 英国民用住宅房东协会 www.rla.org.uk

10、常用网站

· 房客押金保护计划服务机构 www.depositprotection.com / www.

和任何投资一样，买房出租也不是没

mydeposits.co.uk / www.tds.gb.com

有风险的。做多功课能在一定程度上帮您

· 英国税务总署(所有跟税费相关的问题)

把控投资风险，轻松做好海外房东。以下

www.gov.uk/government/organisations/hm-revenue-customs

几个网站仅供各位“准房东”和“现房东”

· 综合信息网站 www.landlordzone.co.uk

们参考。

省心秘籍 其实，不管是本地居民还是海外买家，在选择 BtL 这项投资后，通常会委托专业的房屋租赁中介代为打理。换句话说，以上 所有麻烦，都有专业人士帮您解决。下面，小编就再八一八，如何规避出租房管理危机，选择专业中介代为管理房产？ 首先，聘请租赁代理公司帮您找到合适的租客，他们将收取一次性的费用，约为租金的 10%-15%。 其次，如果您平时工作繁忙，没有充足的时间来打理这些出租房，您也可以聘请租赁代理公司代为管理。其费用约为租金收 益的 10%-15%。 在这里小编要解释一下，10%-15% 的收费比例是英国租赁市场行规，如果低于这个价格的报价，或多或少会在服务中打折。 作为房东收租的确很轻松，但您不知道的是，每套出租房产可以正常运作，背后都有 5-6 名专业人员在为您服务。

代理协议的类型

部内用，以及从租客处收取租金以及任

代理公司，因此也要确保您了解他们将

招租

何现金款项的服务。

代替您进行哪些工作，以及哪些工作您 希望亲自完成。例如，您可能希望自己

由代理公司为您的出租房产寻找合 适的租客。他们将对房产进行广告宣传， 带领租客看房。 出租 这一协议包括寻找租客服务，起草

全部管理 这个包括管理“买房出租”房产的

这种协议包括租户搬入以及此前的每一 个过程。 出租与收取租金 这个协议包括了“出租”协议的全

3) 无论是代理公司还是房东本人，

全部内容，包括寻找租客，制定法律文件，

都需要确保房产符合法律要求，例如持

收取租金以及管理照看房产。这种服务

有最新的煤气安全证书，或是符合家具

的收费额度为租金收益的 15% 左右。

和装修规范。

选择租赁代理公司时的5个注意事项

这里列出了哪些方面是代理公司不负责

4) 核对“免责或赔偿条款”部分，

租赁合同，获得并提交参考资料，制作 财产清单并收取订金收据。简单地说，

来处理房屋的维修事宜。

1) 仔细的与租赁代理公司核对您的 租赁协议。这有可能是一份很长的文件，

的，通常或涉及到房东的过错。 5) 核对“终止协议”部分。这是指

通常会有 30 页 -40 页的长度。此外，协

您在与代理公司结束租赁协议前需要预

议里还包括，如果您自行出租房产需要

留出一个通知期，通常来说这个期限是

支付的一系列费用。

一至两个月。

2) 作为房东，您需要亲自任命一家

61

房产宝典

在英国买房. 需要缴纳哪些税费？ 最近几年，随着中国人对英国尤其是伦敦房地产市场的逐渐了解，越 来越多的华人选择来英国投资房地产。无论是自住还是投资，无论是常住 英国还是来自海外，在英国购产置业，都会涉及各种各样的税赋和费用。 购房过程中，投资者主要面临的税费有印花税、律师费、增值税、房 产价值评估费、按揭贷款手续费和房产登记费等。

印花税 Stamp Duty Land Tax

具体的费用和税款清单。增值税的税率为 20%。

在英国购买房产，成交时必须向税务局 缴纳印花税 (SDLT)，买卖交易才能最终获政 府认可。 英国财政部公布的最新税率如下：

在英国购买房产，必须通过律师进行严

针对首次购房者 ：房地产成交价格中的

谨的法律文件审查，才能保障购买过程中棘

12.5 万英镑不用缴纳任何印花税，成交价格

手繁琐的法律文书、政府文件等处理环节不

从 12.5 万到 25 万之间的部分按照 2% 税率

会出现法律纰漏，确保产权完整，避免纠纷。

的住宅为例，通过算是为您展示

计算， 25 万到 92.5 万之间的部分税率为 5%，

律师的费用根据购买房产程序的复杂度和房

首套房买家与额外住宅的购房者

92.5 万到 150 万之间的部分执行 10% 的税

产价值的升高而升高。律师费用通常为房产

需缴纳印花税的区别 ：

率，房价中超过 150 万的按照 12% 缴纳印

价值的 0.2%-1%。以当前伦敦平均房价 50

花税。

万英镑为例，房产交易的律师费约为 1000

以购买一套价值 27.5 万英镑

购买了价值 27.5 万英镑房产 的买家，根据目前税率，需缴纳 印花税 3,750 英镑。

从 2016 年 4 月 1 日起，针对于购买额

英镑（加上增值税后总费用为 1200 英镑） 。

外住宅的购房者，如买房出租 (Buy-to-Let)

房产价值评估费 Valuation / Survey fees

计算方式如下 ：

投资者或购买第二套住宅的购房者，将额外

£125,000 = £0

征收 3% 的印花税。新印花税政策不适用于

£125,000 *2%= £2,500

40,000 英镑以下的部分。即成交价格在 4 万

根据具体情况，购房者可以选择对房

£25,000 *5% = £1,250

英镑至 12.5 万英镑之间的税率为 3%，12.5

产进行不同等级的价值评估。在英国，房地

总计 = £3,750

万至 25 万亿英镑的税率为 5%，25 万至 50

产的价值评估，必须由皇家特许测量师协会

万英镑的税率为 8%。

(RICS) 登记注册的特许测量师进行，通常有 三个等级的价值评估，费用根据等级不同，

增加了额外的 3% 印花税之 后，其账单为 ：

62

律师费 Solicitor / Conveyancing fees

增值税 VAT

从 300-1000 英镑不等。

£125,000 * 3% = £3,750

增值税是指对在英国经营期间，提供商

基本评估 (Basic Valuation) 通常由按

£125,000 *5% = £6,250

品或服务产生的增值部分所征收的赋税。在

揭贷款银行委托进行，部分贷款银行减免这

£25,000 *8% = £2,000

购房过程中，几乎所有的律师、会计服务，

部分费用，但是也有部分按揭银行因为房产

总计 = £12,000

都需要交纳增值税。提供服务的律师事务所

价值评估费用较高而向购房者收取。这个等

将根据具体的服务事项，在房产成交前提供

级的评估级别最低，费用最低，但是，购房

者不能因为成交之后房产出现异常状况而向

权。房产登记费根据价格不同，约为房价的

评估人或按揭银行进行任何形式的索赔。

0.1%-0.2%。

买房委托评估 (Homebuyers Survey / Report) 除了包括基本评估的内容外，还包

由于房产登记环节是由购房者律师进行

面，仍然可能遗漏房产的一些问题。

个 人 所 得 税 免 税 额 上 调 至 £11,500，40% 个人所得税的起征点将从£42,385 提高至

的，因此这部分费用将由律师代收。

£45,000。

市政物业税 Council Tax

取房租，等英国财政年度结束的时候补交一

括房产状况、有待改进的地方等提出报告。 这个级别的评估只能算中等的，内容并不全

根 据 英 国 最 新 税 法，2017 年 4 月 起，

通常情况下，是由房主或代理机构先收 年所应缴纳的税款。

全 面 结 构 调 查 (Full Structural Survey)

在英国，所有的房产每年都要向所在地

按照规定，房东可以用正当的物业支

属于最高级别的全面价值评估，内容包括房

方政府上缴市政物业税，用来支付地方政府

出抵消部分税金。如果您在购买房产时向银

产的结构、装修等问题，同时还包括房产周

公共服务设施的费用，如区内图书馆、学校、

行申请了按揭贷款，那么付给银行的按揭贷

边环境、犯罪率、就业率、学校配套、大型

交通、垃圾回收、环卫等。

款的利息部分（不含本金） ，可以免于交税。

改造项目等可能影响房产价值的内容。如果

根据物业总价的不同，市政物业税的额

对于很多个人所得税税率达到 40% 或 45%

此级别的报告出现疏漏而造成房产价值受

度也不同。在房产成交后，购房者有责任联

税率的高收入人士而言，这项税收减免的

损，购买者有权按照法律程序索赔。

系当地政府，获得所购房产的市政物业税的

幅度也高达对应的 40% 或 45%。然而，从

额度和缴纳方式。通常情况下，英国的市政

银行按揭费 Mortgage Arrangement / Application Fee

物业税额每年在 900-3000 英镑之间。 在很多情况下，房主可以申请减免市政 物业税。比如，房客全部为全日制学生的，

如果购房者需要通过银行按揭支付部分

可以向政府申请免缴市政物业税 ；大多数出

房款，通常需要向银行缴纳贷款手续费。这

租房的市政物业税由房客承担 ；如果房子没

个费用根据银行按揭产品、首付款比例等不

有被出租，但并不是房主的主要居住地，房

同，费用不等。通常在 300-2000 英镑。大

主可申请减免物业税 ；只有一个成年人居住

部分银行允许购房者将这部分费用累计在按

的房产可以申请减免市政物业税等。

揭中，分期偿付。

房产登记费 Land Registry Fees 购买英国房产的最后一个环节是通过 律师在英国土地注册局登记所购房产的产

个人所得税 Income Tax 按照英国税法，无论是英国常住人口， 还是海外投资者，其在英国的房产租赁收入，

2017 年起，英国政府将逐步限制出租房利 息免税额，到 2020 年，所有房东的免税税 率统一限制在 20%。 与此同时，所有的物业的装修、维修等 维护成本也可以用来抵消部分税金。此外， 对于海外投资者，房主用于投资房管理业务 的往来交通费用，同样能抵消税金。 另外，英国的个人收入还有一定的免税 额度，个人所得税税率按照层级递增。对于 中国投资者而言，按照中英两国政府签订的 税收协定，明确申明任何来自英国的财产的 收益，如果已经在英国交税，在中国将享受 免税政策，避免了中国房产投资者重复纳税。

都需要缴纳个人所得税。

63

英国买房

如何证明您的资金来源？

最近凡是有计划在英国购房 的人都会发现，英国对于资金来 源的证明要求越来越严了。不光

按照英国的反洗钱法，任何机构或者公司在自己正常 的业务范围内不得为洗钱行为提供任何便利条件，要采取 合理的步骤在自己的经营中杜绝一切洗钱行为，同时，一

是银行在贷款时要求当事人必须

旦发现任何洗钱的嫌疑行为必须立刻上报相关的反洗钱组

提供证据，来证明自己首付的真

任何人，组织或者公司如果违反了这些法律规定都有可能

实来源 ；律师在房产交易完成前

面临刑事起诉的后果。

会要求购房的客人提供相关的银

的黑钱通过正常的商业或者消费行为变成合理的钱财或者

行流水单和其他能够证明资金来

物业。比如一个人使用毒品走私得来的钱财， 用来购买物业，

源的证据 ；而且就是中介也开始

合法的了。那么什么又是黑钱呢？就是那些来路不正的钱。

要求购房者在看中房子之后，必 须提供一定的资金证明。

64

购房为什么要提供资金来源证明？

织。不但不可以通风报信， 而且连惊动当事人都是不允许的。

那么什么是洗钱行为呢？简单地说，就是把来路不明

将来这些物业再出售给别人时，这些钱财就摇身一变成了 其实，按照反洗钱法的规定，任何钱款如果没有合理的来 源说明，都是算作黑钱的。对于黑钱，相关执法机构有权 申请没收。如果有证据证明，当事人存在非法的活动，警

房产宝典

察或者反洗钱机构将会提出刑事起诉。 房产交易由于涉及到巨额钱款交易，历 来都是洗钱活动的频发地域。从事房产交易

真实财产的。如果您有充分的证据可以证明，

己，以资助自己在英国购买物业。然而，由

自己购买房产的钱款是家人或者亲戚赠与或

于这些钱款都是他们一点点积存起来，然后

者借给自己的话，您自然是无须担心的。

再放贷出去，平时并没有存放在银行账户里。 只是现在需要了，才把钱收回来存进了银行。

的律师行，银行甚至是中介都有法律责任确 保在房产交易的过程中，没有洗钱行为的发 生。

如何准备资金来源证明？ 根据资金来源的渠道不同，资金合法性

提供不了资金来源证明会产 生什么后果？

的证明可以通过下面的方式来进行 ： · 房产买卖的契约

正是由于上面的原因，银行，律师行甚

如果您的购房资金是自己或者别人卖房

至是房产中介一般都会要求当事人在购买房

所得到的款项，您自然需要提供相关的房产

产时，必须提供证据来证明自己钱款的合法

证明，房产交易合同。如果有可能的话，能

性。如果不能证明这一点的话，不但物业购

够提供公证书自然是最好的。这可以是您或

买会受到耽搁，取消，当事人的钱款甚至会

者别人现在卖房的款项，也可以是您或者别

面临被没收的危险。我们在去年的时候就曾

人以前卖房的款项。

经收到过这样的咨询。 当时那位客人想在英国购买一座价值 600,000 镑的房产。由于中国大陆的外汇管

· 股票或者其他理财收益的收据 如果您说您的钱款来自于自己的股票投

制，一个人一年内只能汇往境外大约 30，

资或者其他理财项目，您自然需要提供相关

000 镑的钱。这位客人由于找不到那么多人

的股票交易记录或者理财项目收益记录。这

帮忙汇钱，最后只有委托香港的一家公司帮

些证据可以是您出售给别人股票的合同，也

忙把钱汇到英国。问题在于，这位客人没有

可以是证券市场或者理财公司所开具的证

把这些钱汇入自己的账户，而是直接汇入到

明。当然，相关的银行单也是可以体现这些

卖方的账户。现在卖方一定要客人提供出这

交易的。

些钱款的合法来源证明，否则不但不同意完 成交易，而且还拒绝把钱还给客人。同时，

· 遗嘱或者其他馈赠证明

香港的那家公司却并不愿意配合。最后，这

遗嘱是证明遗产的最好方式。如果您说

位客人不但房子没有买成，反而这一大笔钱

您的钱款是某位亲戚以前留给您的，您自然

陷在对方的账户中无法取出。

需要提供出相应的遗嘱来。如果某位亲戚馈

此外，对于那些正在领取福利的购房 者来说，证明自己房款的合法来源，还有另

赠给了您一笔钱款，由律师起草或者见证的 馈赠书自然会有帮助的。

外一个重要的作用。按照法律规定，任何人 在申请福利的时候都必须如实申报自己的财

因此，是很难提供出来来源证明的。 这种情况固然是真实的，因为在相当大 的程度上，中国仍然是个现金社会，特别是 在农村。多数的工资和商业交易都是用现金 来支付的，很难证明资金的来源。然而这也 不是说，在这种情况下就完全提供不出任何 证明来的。当事人可以详细地说明一下自己 的钱款是怎样积累的。比如他可以详细地解 释，自己是做什么工作的，在什么地方上班， 工作了多少年，每年的工资是多少，自己的 花销是多少，自己一年的收入可以剩余多少 钱，然后自己是积累了多少年才积累了这些 钱。如果这些说明可以在律师面前见证一下， 会更好一些。只要这些解释是合理的，也是 非常好的资金来源证明。 最后需要说明的一点是，资金来源证明 最重要的是证明最初资金的来源，而不是证 明资金在不同人之间的转让。比如您说您的 钱款是别人借给您的。单单提供一张借据并 不能说明这些钱的来源就是合法的了。借钱 给您的那个人是需要提供证据来证明他的钱 是如何来的。话又说回来了，只要这个人可 以证明自己的钱款的合法来源，至于这笔钱 后来是如何转让的，经过了多少人手倒不是 大的问题了。 同样的道理，只要您的资金来源可以证 明了，您最后由于中国的外汇管制不得不委 托他人帮您把钱转出来，倒不是大的问题了， 因为这些人就不需要再次证明钱的来源了。

· 一生积蓄所得

产，无论是英国境内的还是境外的。如果您

好多客人都曾经反映过，自己的购房款

不久前还在领取福利，现在忽然间购买了物

是自己的父母或者亲戚一生的积蓄所得。他

业。福利部一旦知道，是有可能会调查您的

们现在把这些钱或者借给自己或者馈赠给自

此文由微信公众号丽莎知道 ( 微信号 ： UK-LISA）授权刊发。转载请联系原作者。

65

英国房地产 交易的法律程序 对买房者来说，在英国交易房产时涉及的法律程序可能 是最为繁琐，也需要专业知识的一个过程。其中涉及到聘请 专业的房产交易律师，如何顺利推荐交易过程，交易前期需 要准备的文件材料以及在英国不同地区交易房产的手续差异 等多个话题。房产专家将针对以上的几个方面，为您一一解 答在英国买房过户中将涉及的法律问题。

解房产交易律师的职责有哪些？

选择房产交易律师时的需要注意什么？

- 向卖方提问咨询，例如与邻里是否存

1．在开始找房前，至少比较三位房产

- 尽可能全面的将基本信息提供给房产

在矛盾以及房产包括哪些固定财产和家具。

交易律师的报价。最好向朋友、家人以及地

交易律师，例如抵押贷款放贷者的信息，卖

产经纪人征求意见。

家的信息，你的身份证明以及一些你需要通

- 检查房产的全部担保证书的副本，规 划许可书的细节以及结构监管证书。 - 确认卖方是否真正拥有该房屋的所有

2．如果想提前回答一些具体的问题，

- 检查地方权威的索引以及房产所在区 域的规划方案。 - 支付房产印花税 - 安排将不动产登记在你名下

过律师向卖家询问的问题。

请告之你的房产交易律师。

权并为您出具一份报告。

3．让房产交易律师知道你希望何时交

- 完成抵押贷款申请表，尽快回答律师 的疑问。

换合同并完成。告诉律师你需要了解购买进 程。

- 使用挂号邮件或亲自送达文件以节省 时间。

4．与律师协商， 如果购房交易没有完成，

- 仔细检查卖家对提问的反馈。

将不支付任何律师费用。 5. 仔细比较各个律师提供的报价，确认 报价是否合理。决定你是否需要地产律师提

- 有任何疑问随时咨询你的房产交易律 师。 - 从买卖双方确认交易到交换合同，一

供一份环境调查，以了解该区域的基本信息，

般需 21 天。21 天是从买家代理律师收到卖家

如洪水风险，化学物质水平等。

律师所发送的全部房屋资料的那天开始起算。

在前期调查和法律手续需要的文件准备

程后决定放弃购买，不仅无法拿回押金还可

交房日期由买家所购公寓的具体完工日期决

妥当之后，最重要的环节就是签署并交换合

能面临卖家的法律行为。在这个阶段，购买

定，时间范围从几周到四年不等。剩余房款

同。针对英格兰和威尔士的买家，在不损失

一份房屋保险是十分必要的。此外买家还需

也需在交房日期前 1-2 周付给开发商。

你的押金和产生任何法律成本的前提下，互

要考虑购买其他的保险，如人寿保险。

相交换合同是整个法律流程的最后一步并且 是不可反悔的。

66

如何尽快完成过户中的法律手续？

通常来说，对二手房而言，交房日期至

当资金到位后，房产交易律师会通知买 家，之后你就可以领取钥匙并搬入新家了。

少会设置在交换合同后的 2 周。这样可以留

接下来律师还会发给你一份完工报告。买家

在交换合同的同时，买家会被要求支

出充足的时间给买家搬进新家。所有的资金

需要仔细阅读这份报告，因为它需要反映出

付一定数额的押金，通常情况押金为房款的

都通过后该交易才算正式完成。此时买家才

最初的报价。

10%，有些情况为 5%。如果买家在这个流

真正拥有了该房产的法律权利。对期房而言，

房产宝典

Bloomsbury律师事务所Andy Ho：

排除英国买房的法律陷阱 在英国购房是一个相当复杂的过程，其 中涉及到的法律问题也十分琐碎。虽然问题 小，却各个都很重要，与购房者的切身利益 息息相关。

很多新楼盘没有停车位，而且停车位也 是购房者在选购时非常敏感的一各方面。 如果您的合约中涉及停车位，请注意是 否将其列为租约。如果是，也要确认其租约

首先，什么是房产卖卖合同截至期限和

的年限，以及是否与您所购房产配套。停车

房产交易完成通知？这是购房过程中非常重

位租约和使用权之间的区别也是很大的。租

要的一个时间节点。过了这一期限，买家方

约是有产权的，可以到相关部门去进行登记。

可通过通知废止或终止合同并且要求返还押

而使用权只是开发商授予您的使用权限，开

金。交易完成通知是指卖家或开发商通常给

发商有权将其收回。使用权是不允许转售的。

买家发出通知，要求其在 10 个工作日之内

此外，停车位的管理等问题也需要您提前有

完成交易。否则买家的押金将不予以返还。

所了解。是否收费，收费多少等细节都应做

在此也提醒购房者注意，卖家在不同阶段都

到心中有数。

会跟进房产交易进度。 在签署购房合同时，以下一系列问题都

另外，很多新建的高层建筑都建有阳台。 这也引发了一个有趣的现象。为什么有的阳

应格外注意。比如您缴纳的押金由谁持有，

台不涵盖在租约之内？如果您的阳台面对一

是以保管形式还是代理形式持有？谁将授权

条街道这类政府拥有的公共区域，那么您将

押金交付，具体地比例是多少？是否有独立

无法获得阳台的所有权，只能获得使用权。

的支付证明？一般来说，购买新建房产的押

此外，由于您只拥有使用权，如何保护您的

金是用来购买建材，也就是说买房需要使用

使用权，阳台的维修等一系列问题也都需要

您所支付的押金用于建房。因此，对于这部

有所了解。

分押金的监管也显得尤为重要。其中很重要

在签订合约时，购房者需注意卖方是否

的一点是，卖方所持有用于建房的地皮是否

在合约中规定了一个面积减少百分比。因为

具有抵押权，买方是否可以在出现问题时通

房屋在建造过程中不可能 100% 的与预计相

过出售地皮来拿回押金？而购买现房则不

同，因此允许一定范围内的误差。购房者应

同，从缴纳定金到拿到房产钥匙这期间，押

注意卖方是否在合同中保留权利，允许达到

金是不允许直接支付给卖方的。此外，买家

10% 的误差。如果在收房时，使用面积减少

在购买时是否由新成立公司代表买家？如果

了 10%，作为购房者是没有权利投诉的。另

是以公司形式代表买家购买，该公司是否可

一方面，很多管理费是依照使用面积来收取

对永久产权的房产进行抵押？这也是很多购

的，如果使用面积减少，那么管理费也应相

房者会遇到的问题。

对减少。

有多长时间来进行修复。如果只涉及到一些 小的缺陷，购房者没有权利去投诉。因此一 定要将小的缺陷与大的缺陷合并到一起寻求 解决方案。理想情况下，购房者在被通知拿 房的 10 个工作日之内可以去验房，验房后 通知对方并确认维修的时间。有些发开商允 许购房者确认房屋修好，没有问题的情况下 才完成购买，而有些合同则不允许。因此您 在签署合同时应注意是否有此项条款。 细微缺陷和主要缺陷 最后，一些在居住过程中将涉及到的 问题也是购房者在签约时就需要提前考虑到 的。比如管理公司是哪家？买房是否有管理 公司的股份？如果您拥有管理公司的股份， 则有权进行投票，决定选择或更换一些服务 公司。这是一项非常重要的权利。此外，如

随着楼市日渐火爆，很多开发商都通过

在验房时，购房者应注意房产是否存在

果您买房用于出租，也需注意是否有选择租

各种优惠方式来吸引购房者。卖方可以提供

一定的缺陷，比如地板、天花板等建材是否

房中介的权利。如果需要改建、装修，是否

的优惠种类也包括很多不同类型，比如现金

有问题，承诺的家具是否缺少等。验房时切

需要通知大房东？是否需要申请许可文件？

回扣，赦免预订费用，减免家具费，物业费

记拍照留存并将其例如缺陷校验清单。一般

如果您的房产可能会出租，需注意房产所在

或地租津贴，房租担保计划等。如果您获得

情况下，购房者有 6 个月的时间进行投诉。

的地皮是否被限制了只能出租给学生？如果

了优惠，切记要及时通知贷款方。如果不申

在此提醒各位购房者注意自己合同中规定的

是，这类型的房产在出租或转手时将受到一

报的话，则属于违法行为。

投诉权利，包括投诉期限，以及投诉后对方

定的限制。

67

房产宝典

实用收藏贴

利用房产赚钱的 17 个方法 作为精打细算、具有投资眼光的房东，虽然住在自己的房子里，却依旧能找到不少 利用房子赚钱的门道。虽然有些方法可能仅仅带来每月几十镑的额外收益，但从长远来看， 这仍是一笔数额不菲的利润。如何最大限度发挥房子的潜在“赚钱”价值，又巧妙避免陷阱。 哪些房产拥有特殊的盈利技能？ 我们本着“每一篇文章都为您带来有价值的信息”的宗旨，小编整理了 17 个赚钱方 法供您参考。

1. 买房出租(Buy to Let) 如今，每个人似乎都有一到两套出租 房产。由于市场总的租赁需求巨大，看上去， 它比将钱存在银行更为明智。赚起钱来也 更容易。也许你也认同这种投资，但是切 记在对这个行业进行全面了解前开始行动。 确包你能拿到一份具有竞争力的贷款方案， 选择一个热门区域，聘请合适的房屋中介 帮您维护并出租房产。

2. 升级改造 如果房产需要少许粉刷、一个新的厨 房、浴室以及翻新花园，你可以通过几个 月的时间对其进行改造，然后把它重新放 到市场上以一个更高的价格出售。和买房 出租一样，投资者也需要提早做好功课， 同时不要期待这个“高价”能打破市场中 的记录。当然，在计算潜在收益时，别忽 略了出售成本和资本利得税。

3. 低价入手 如果恰好赶上您的邻居急于将手中的

造需要许可，应在购买前与当地的规划人 员确认。如果房产所在街道有其他房子已

房产出售，那您是幸运的。但大多数情况下，

经成功改造成多套公寓，那么您获得许可

想要买到低价好房，可能要与当地的房产

的可能性也相对更大。

中介保持紧密联系，并努力搜索房源。 但是，过时的装潢、结构问题及区域 破败都会拉低价格。虽然前两个问题可以 弥补，但是区域问题非常值得注意。

6. 变身拍摄场 如何利用自住房增加些额外收益呢？ 其中一个方式是，把房子打造成一个电影 取景地或电视录制间。最厉害的业主每天

4. 发现升值潜力区域 如果您所在的区域即将迎来政府的重

就能收益£2,500。这个生财之道并不需要 房子的位置多优越，但是房产本身一定要

点工程，比如纵贯城铁项目（Crossrail 2），

很有特点。比如仿古小屋，简约的阁楼公

项目完工时，周边区域的房价也将迎来巨

寓或拥有优美的视野。

大增值。在规划或施工阶段介入。当大部 分人意识到这些区域的潜力时，您已经抢 占了先机。

7. 寻找一位室友 将空闲房间出租是最简单的赚钱之道。 一年中，租金收益的免税额为£4,250。除

5. 分而治之 可 以 考 虑 购 买 一 套 大 型 的 家 庭 别 墅， 然后分割成多套公寓。您需要权衡公寓的 改造成本及改造带来的增值。因为您的改

68

了增加收益外，给自己找一位室友还有其 他不少优势。比如可以是一个很好的陪伴 或帮您照顾宠物。

8. 把车库租出去

/ 年的费用。如果您不太介意天线塔带来的

15. 提供储藏空间

影响，也没有邻居反对，这算是一个赚钱

如果您家有些闲置空间，比如阁楼或

都有机会把它们租出去。如果您的房产临

的好途径。值得注意的是，当您在出售房

酒窖，可以 30 英镑 / 天的价格出租。可登

近一个繁忙的车站且车站的停车成本也过

产时，它会拉低房产价值。

陆 www.storemates.co.uk 了解您家周边

如果你有一个车库，哪怕是一个车道，

高，您可能会发现，有人愿意为以 100 英 镑 / 月的价格租下您家的车库。

的租赁价格。建议您按照当地自助储藏设

12. 安装绿色电力

如果您家临近机场或大型娱乐场

投资太阳能板或风力发电机，你会发

所，您甚至可以提供停车换乘。看看网站

现没准可以把自已用不掉的电力出售给国

parkatmyhouse.com。 当 然 也 要 当 心 规

家电网。

划，税务和保险问题。

9. 转租花园 如果您讨厌园艺或者认为这部分工作

虽然在安装设备初期需要投入上千英

下一块地。每一小块土地的年收入在£10 至

为您提供所需的合同及保险，让租赁过程 更简单。

16. 在拍卖会上入手

镑，但是只需 4-6 年就能回本了。此后您不

虽然拍卖会可能会让您捡到便宜，但

仅可以享受免费电力，还可以把它们卖给

应警惕一时冲动。毕竟，在拍卖会上出售

电力公司获利。

的房产总是有原因的。切勿购买没有亲眼

太过繁重，不妨将这块闲置土地转租出去。 可能有很多人愿意在您家的花园中租

施价格的一半进行定价。此外，网站还会

看过的东西，并仔细阅读法律条款。如果

13. 利用围墙

您成功拍到一套房产，但银行最终拒绝了

在围墙上开辟一块广告空间也是一个

贷款申请，您则要白白损失定金。拍卖前

£30 间。如果您希望尝到家门口的新鲜蔬菜，

生财之道。不用说，这个方案需要您家围

就决定好最高出价，并一直坚持。失望总

也可以用土地上收获的作物与承租人作笔

墙朝向繁忙的街道，或墙壁很高很长。需

比经济损失要好。

交易。

要注意的是，您需要向当地政府申请规划 许 可。 然而， 这 种 户 外 广 告 过 去 很 流 行，

10. 露营营地

未来也许还有再度流行的机会。

如果您在景色优美的地方有一个大花 园，可以考虑把它作为一个营地。与当地 政府确认，您的想法是否需要特殊许可或

17. 经营B&B(或Airbnb) 经营 B&B 不一定需要一栋大房子，一 个房间足以。但这意味着，您需要在房子

14. 短租

里欢迎客人并为他们提供早餐。经营 B&B

您还可以在外出度假时将自己的房子

需要为客人提供合适的停车设施，并定期

执照。您可能需要提供一些营地必备设置，

段租出去。如果您家住在温布尔登球场附

进行打扫。为您的房子做做广告是十分有

比如厕所或浴室，甚至通过提供 Wifi，电力

近，每年 7 月的前两个星期一定非常火爆。

必要的。即使位置不佳，也会有一定的客源。

或早餐来吸引露营者。露营者愿意为营地

那些靠近大型体育场馆，展览中心的房产

经营 B&B 的收益约在 40 英镑 / 晚 -100 英

支付每晚高达 40 英镑的费用。您可以登录

比较适合这种赚钱方式。比如，奥运会期间，

镑 / 晚之间。此外，如果您的房产带有大面

campinmygarden.com 了解更多信息。

Stratford 和 East London 的房产每周的租

积土地，还可提供豪华露营服务。

11. 手机天线塔 如果您同意在花园中架设手机天线塔， 通信运营商可能会向您支付高达 7000 英镑

金可高达 5000 英镑。近期，政府针对伦敦

当然，通过房地产赚钱的方法远不止

房产的短租行为发布了一些新规定。如果

上面的这些方法，我们本着“每一篇文章

您有计划将房产短租，需提前了解当地的

都为您带来有价值的信息”的宗旨，将持续

规定。

为您提供更多的实用信息，

69

在伦敦投资房产作Airbnb 哪些区域最受欢迎？ 十 分 方 便。 如 果 想 到 市 中 心 的 West End

庭游客，而我们预计金融城（City）的房产

Airbnb 已经扩张到全球约 34,000 个城市。

从 2008 年 成 立 至 今， 房 屋 出 租 网 站

观光游览，也有多条地铁线路可以到到达。

将受公司旅客的青睐。”

在英国，无论是 Airbnb 上的房屋数量，还

而与市中心相比，Tower Hamlets 区的房

是来自英国及世界各地旅客的居住需求，

租则更加经济实惠。

布的报告指出，2016 年 2 月至 6 月间，伦

都在逐渐上涨。从伦敦码头区的船屋到苏

在 Tower Hamlets 区，四个人一晚的

敦 的 短 租 房 产 数 量 增 长 了 27% 至 42,646

格兰城堡，客人可以体验各种类型的居住

住宿费用平均为 151 英镑，其中包括的区

套。然而，针对今年出现的快速增长，RLA

体验。而对于那些拥有空闲房间的业主，

域有 Spitalfields，Benthal Greenn，以及

认为这可能会剥夺伦敦租赁市场中的房产。

甚至是一些住在大房子里的空巢老人们来

毗邻新金融城的狗岛（Isle of Dog）。与之

2015 年初，英国政府颁布新规定，允

说，这还是一个增加额外收入的好机会。

相对，全伦敦范围的租金均价为 172 英镑 /

许房产持有者将其房产中的空闲房间进行 短期出租的时限提高到每年 3 个月。 据悉，

最 新 调 查 发 现， 在 伦 敦 最 受 欢 迎 的

晚， 市中心的威斯敏斯特区为 226 英镑 / 晚。

Airbnb 房 产 集 中 在 东 部， 而 非 游 客 们 热

以预定 11 月的住宿为例 ：如果想在伦

衷 的 市 中 心 地 带。 数 据 显 示， 在 Tower

敦时尚前卫的 Brick Lane 市集附近住上一

Hamlets 行政区，通过短租网站出租的公

晚，一套两居室阁楼的开销为 158 英镑 ；

Emily van Eyssem 就是一位放弃传统

寓及别墅的满租率达到 94%。

而临近码头区轻轨（DLR）Crossharbour 站，

长期租赁，转而通过 Airbnb 进行短租的房

能欣赏金丝雀码头区迷人景致的两居室公

东。“利润让人难以置信，”她解释道。“我

寓，每晚租金为 121 英镑。

的收入快速增加，以一套出租公寓为例，

得益于便捷的交通，无论是到达伦敦 新、老金融城，住在 Tower Hamlets 区都

受欢迎程度排在第二的是 Hackney 行

热门预定区域排行

单凭出租空房间，其年收入便可达数千英 镑。

过去每月的毛收益是£1,300，而通过短租

1

Tower Hamlets

94%

政区，随后是市中心的肯辛顿和切尔西区。

2

Hackney

90%

这一排名由房产短租管理公司 My Property

同时这一决议还为更多的旅游者带来

3

Kensington and Chelsea

87%

Host 完成。该公司的总经理 Elena Lopez

了实惠，为他们提供了一个融入伦敦人真

4

City of London

86%

表示 ： “Tower Hamlets 和 Hackney 的流

实生活的机会。就像 Airbnb 广告中说的那

5

Islington

83%

6

Hammersmith and Fulham

80%

行得益于良好的交通连接，时尚的知名度

样 ：体验生活，而不只是做个观光客。放

Camden

80%

及具有竞争力的租金价格 ：这些正是人们

下自拍杆，像个当地人一样生活。下面是

预定 Airbnb 是最看重的要素。”

小编为大家搜集的一些 Airbnb 上，带有特

6=

70

2016 年 8 月，住宅业主协会 (RLA) 公

可以做到£3,000 每个月。”

8

Westminster

75%

9

Southwark

74%

“但是随着 Airbnb 越来越受家庭和商

殊回忆，充满英伦情怀的房子们。想要像

10

Lambeth

70%

务旅客的欢迎，热门地区可能会被重新划

个伦敦人一样生活，不妨先从住进伦敦人

数据来源：My Property Host

定。更大范围的交通 2 区和 3 区将吸引家

家里开始吧。

房产宝典

钟塔公寓 地点：St Pancras, London 上面这套公寓的位置必须用“独一无二”来形容。因为它就位于伦敦国王十字地区，圣潘克拉斯国际火 车站 (St Pancras's International) 的钟塔内部，钟面的正下方。公寓面积不大，有一间带卫浴的卧室，独 立厨房及小客厅。 圣潘克拉斯国际火车站建成于 1868 年，由英国著名的建筑大师乔治·吉尔伯特·斯科特爵士（Sir George Gilbert Scott）设计，采用了哥特式复兴设计。 目前，公寓以 151 英镑 / 晚的价格出租。

湖区城堡 地点：Cumbria United Kingdom 这栋英式城堡建于 1841， 位 于 约 克 郡 的 边 缘， 距 离 英 国 北 部 著 名 的 湖 区（Lake District）仅有不到半小时车程， 非常适合探索英格兰北部的游 客。 在这里，有炮塔，有都铎 时 期 的 镶 板， 有 哥 特 式 窗 户， 有彩色玻璃窗 ；在这里，你可 以是国王， 女王， 公主或者王子， 只要你想，没有什么不能实现。

世界冠军之家 位置：Bath，United Kingdom 在 Airbnb 上， 还 可 以 找 到 橄 榄 球 世 界 杯的获奖队员 Lewis Moody 位于英国巴斯 (Bath) 的一栋 4 居室别墅的出租信息。 别墅中，布置了很多这位已经退休的英 国兰篮球明星年轻时获得的各种奖杯，别墅 距离 Bath's Recreation Ground 不远。房子 最多可容纳 8 名客人，而且每晚只需要£150。 对于球迷客人，Moody 还会提供免费的 橄榄球课程。“我曾是一个获得过橄榄球世界 杯的球员，现在是一名橄榄球教练。和每一 个橄榄球家庭一样，我们非常欢迎来自世界 各地的球迷，”Moody 在网站上写到。

71

「买房出租」真的适合您吗？ 十大建议帮您作出明智决策 在目前这样一个低利率兼股市波动期，很多选择买房出租的投资者都 是看中了它可观的投资回报率。 但是如果你考虑投资房产的话，或者希望通过出租已有房产来增加收 入。那么有些方面就不得不用心考虑了。 对于那些有足够资金缴纳购产订金的投资者来说，买房出租可观的投 资收益相当具有吸引力，尤其是与银行的低存款利率和处在波动期的股市 相比。与此同时，房地产市场的回暖也刺激了更多投资者将希望寄托在投 资房产升值之中。 和任何投资一样，买房出租也不是没有风险的。虽然处在历史低位的 贷款利率在一定程度上帮助了买房出租的投资者进行投资，如果按最大比 例支付定金，那么 5 年期的抵押贷款利率仅为 3% 左右。但是，低利率并 不会永远存在。总有一天利率会上涨，作为投资者，则应该清楚一旦利率 上涨，它对您的投资项目将造成何种程度的影响，这种影响您是否可以承 受。 经济危机使很多在 2007 年前投资房产的投资者纷纷陷入利率上涨所 带来的困境。而当基准利率下调至 0.5%， 又好像为他们抛出了一条救生索。 除去潜在可能上涨的投资成本，租赁市场的供不应求，不断上涨的租 金以及更加优惠的抵押贷款方案都进一步吸引了投资者的关注。本期《英 国房产周刊》为各位对“买房出租”感兴趣的读者总结出 10 个必须了解 的建议。

72

房产宝典

1. 了解市场 如果您从来没接触过买房出租，那么对

6.5

市场的了解就显得相当重要。因为了解投资

6.0

的风险和了解投资收益一样重要。在做足功

5.5

课后，确定买房出租是您想要的投资形式。 因为如果将钱投在别的地方，也许会获得更 好的收益。 通常来说，选择买房出租需要支付一笔

5.0 4.5

Long run average

4.0

至少上千英镑的首付，并申请一份抵押贷款。

3.5

如果房价有所上涨，也就意味着你的收益可

3.0

以超过贷款债务，但是如果房价下跌，您所

2.5

背负的贷款压力并不会因此而改变。

2.0 1985

如果你身边有亲戚朋友已经是买房出租

房价与收益比走势

7.0

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

2015

数据来源：Nationwide, ONS

的投资者，不妨多向他们咨询，毕竟亲身经 验要比网上做的调查更能指导您作出准确的 判断。了解的越透彻，您对这项投资的把控 能力也就越强。

买房出租的贷款方通常希望租金收入 可以达到抵押贷款还款额的 125%，而目前

5.切勿贪心 虽然投资者都希望同时收获房价的增

大部分都需要支付 25% 甚至更多的首付款，

2.选择潜力区域 所谓的潜力区并不代表这里的房价就最 贵或最便宜。潜力区域是指这里可以适合居 住，而适合居住的原因却可以有很多种。也 许因为这里交通十分便利，是上班族的首选， 也许因为这里有优质的学校，可以吸引有孩 子的家庭，也许因为这里位于大学周边，有 众多学生寻求在此租房。 根据您可以负担的房产，以及您心仪的

利率则比自住房产按揭贷款利率要高。 然而，利率好的买房出租贷款通常意味

值，但是专家指出，投资收益并不是短期的 资本增值。 比较不同房产的价值可以参考他们各自

着您需要支付一笔较大数目的申请费。 当 然， 针 对 买 房 出 租 这 种 投 资 形 式， 千万不要漏掉维护费用这项投资成本。

的收益率。收益率的是指年租金占购买价格 的百分比。 比如，价值 200,000 英镑的房产的年收

还有一旦房租出现空置，你该怎么处 理？每月的还款压力是多少？您申请的贷款

益为 10,000 英镑，其收益率为 5%。

是否是浮动利率？这些问题都需要全面考 虑。提早做好最糟糕的设想，对投资者而言

6.设想潜在租客

绝对是有益无害的。

地段，您需要了解它作为出租房会吸引哪种

与其设想你是否会住在购买的出租房

租户。这个问题虽然看起来很简单，但却是

内，不如设身处地的站在租户的角度来考虑

影响您投资成功的重要方面。

4.货比三家选贷款

在大多数情况下，人们倾向去投资他们

千万别看到一家银行或者建筑协会就决

居住区域的房产。从积极方面考虑，他们对

定在他家申请贷款。这中情况虽然听上去不

该区域最为熟悉，对房型和地点都心中有数。

符合常理，但是当人们需要一项金融服务时，

而且日后的管理也更加方便。

大部分都是这样做的，而这也正是银行每年

然而值得各位投资者留意的是，如果您 已经在居住地拥有一套房产，那么换个类型， 换个区域也不失为一个不错的选择。

获利百万的原因。 在比较贷款方案时，可以聘请一位有经 验的独立经纪人。他们不仅可以向您讲解哪 种贷款可选，还可帮您比较哪种最适合您，

3.精打细算 在准备找房子前，不妨拿出纸笔，仔细 盘算一下预算以及未来的租金收入。

是选择固定利率还是浮动利率。 当然，除了咨询专业人士，还是需要自 己做些功课。这样和贷款方谈判时做到有备 而来。

下。谁会租住您的房产？他们需要什么？如 果是学生，那么房间需要设计的易于清洁和 舒适，而无需太过奢华。如果是年轻的白领， 那么房间应该设计的现代，有调性。如果是 家庭租户，他们往往会携带很多行李，这就 需要为他们留出足够的空间，供他们自由发 挥。 切记，一定要允许租户在房子中留下属 于他们的印记，比如可以进行小规模的装饰， 增加一些装饰画，或者搬走他们不需要的家 具等等。这样做都是为租户营造出归属感。 从而吸引住户可以长期承租您的房产，毕竟 固定的长期租户对房东来说可是一个好消息。

73

如何计算您的投资回报率?

此外，购买一份租金保障保险也十分有

何一种形式的投资前，都应该详细的了解这

必要的，它可以在租户未能缴纳租金时为您

项投资消极和积极的方面。不妨多设想一些

提供保障。保费并不贵，大约 50 英镑。您可

悲观的情况，在决定投资前多问自己几个问

以选择单独购买或和其他房东保险一起购买。

题。

7.突破区域和房型上的 局限

放缓并有可能再次下跌。如果房产贬值，作

如果您申请了抵押贷款购房，房产

目前正处在房价上涨阶段，但涨幅逐渐

的增值并不能算作您的收益。 对 于 一 栋 价 值 100,000 英 镑 的 房 产， 按 租 金 500 英 镑 / 月 计 算， 您 需 要支付一个 25,000 英镑的订金以及约 2,000 英镑的手续费。 按 5% 的 贷 款 利 率 ：75,000 英 镑 的抵押贷款的利息为£312.50 年租金收益为：£500 x 12 = £6,000 差价为 ：£2,250 总投资为 ：£27,000 年收益率 ：8.3% 在此还要特别提醒各位投资者，还

大部分买房出租的投资者倾向于在自己 居住的地区购买房产。但是，您居住的地方

轻松的抵消掉贷款的压力，但是如果利率上

并不一定是最适合投资的区域。虽然选择离

涨，您能承受的起吗？

家较近房产的优势在于方便管理，但是如果

即使房产的地段很受欢迎，这并不代表

您是通过中介公司来打理，这样的优势也就

不会出现房产空置的现象。根据经验，一些

不存在了。

投资者会按照每年 2 个月空置期提前做好准

将眼光放远一点，投资者可以选择一些

房东需要支付的费用等对收益的影响。

交通便利，受家庭欢迎或者位于大学周边的

款，一旦您存够了足够的应急资金，你 就可以开始着手其他的投资了。

与此同时，现阶段的利率也处在低位， 这刺激了人们投资的欲望，因为租金可以很

要考虑到税款，维护成本以及其他作为 如果您的租金收益可以抵消抵押贷

为投资人您还能自己进行投资吗？

区域进行投资。 选择一些需要进行升级改造的房产也可

备，为自己留一个缓冲期。 此外，只要是房子就会遇到一些维修的 问题，如果您无法负担一些日常维修的花费， 那么还是暂时搁置一下投资计划为好。

以帮助您的投资增值。一些老房子或者需要 重新翻修的房产通常比较好讨价还价，如果 您可以要到一个很合适的价格，之后将其翻 修也可以使房产增值。 通过这个方法，您可以快速的看到投资 回报。因为使房产增值也是提高投资安全性 的一个重要手段。

10.如何管理 买房只是万里长征的第一步。那么您是 准备自己管理还是交给中介公司呢？ 如果选择中介公司，则需要支付给他们管 理费，但是他们可以帮您解决房租出租中遇到

然而，切记购买这种房产时它的价格要

的一切问题，而且这种公司还与水管工，电工

足够低，可以抵消一部分翻新费用，从而留

等其他技术人员保持良好的合作关系，一旦你

出足够的利润空间。

的房子出现了问题，都可以顺利的解决。

8. 讲价

不过这需要您做好牺牲掉周末和晚上的休息

当然，如果想要自己管理也是可行的，

作为买房出租的投资者，您在讲价时有 和首次购房者同样的优势。 如果您不需要依靠出售其他房产来购 买，那么您所面临的风险也相对较小。而这 也成为讲价时的最大筹码。尽量压低报价， 避免花冤枉钱。 此外，对市场有一个基本的认知可以在 讲价中帮您占得优势。如果这套房子卖了很 久都没有成交，那么就要好好地讨价还价了。 该地区房产出售的平均周期以及持有时间都 是对您很有帮助的信息，应提前做好准备。 对于那些持有房产时间很久的房东，现 金买家对他们更有吸引力，他们往往会因为 希望尽快完成交易而接受一个较低的价格。

时间的准备，因为您需要有足够灵活、空闲 的时间来带租户看房，给自己做广告甚至是 变身维修工人解决各种故障。 如果决定做个甩手掌柜，就没必要选择 那些高街品牌的中介公司，很多独立的中介 公司都可以提供非常专业和周到服务。您要 做的是筛选出一个中介公司的备选名单，并 逐一询问他们能为您提供哪些服务。 在管理中，与租户保持良好的关系也非 常重要。对大部分买房出租的投资者来说， 最大的挑战就是房屋空置期。一些好的租户 通常会帮您尽量减小损失。即便他们要搬走， 也会将房产推荐他们认识的其他朋友。 因此，千万不要忽略租户提出的各种维 修要求，确保您的房子始终保持一个良好的

9.了解投资陷阱 不论是买房还是炒股，在您决定涉足任

74

状态，同时建议您与租户保持良好的关系。 这些看似不起眼的细节，却会直接影响到您 的租金收益。

房产宝典

100%满租率的升值潜力区域 都有哪些共同点？ 根据英国最大的房地产网站 Rightmove 统 计， 伦 敦 市 场 上 98.4% 的租赁房产能做到满租状态、 没有空置期。该研究发现，市场上 能做到 100% 满租率的“出租房” 投资区域均具备以下几个共同点。

区域升级改造

•

在伦敦投资，有一条黄金规则不能忽

选择买房出租街区时考虑的差异点

到各个大学招生人数限制的解除利好，进

是什么？

一步提升回报率。

略 ：大型的升级改造工程会对房价产生巨

•

它是否在通勤带上？

大影响。伦敦作为全球目的地的名气是无

•

该区域交通连接如何？

可否认的。今年三月，伦敦被 Trip Advisor

•

是否临近交通升级工程？

国家——美国、澳大利亚等，但来自中东、

评为最佳旅游目的地 ；今年 5 月，据国际

•

经济震荡后市场表现如何？

以及包括中国的亚洲国家针对学生公寓的 投资也在迅速增长。

领先的房地产服务机构莱坊公司的 Wealth Insight 报告显示，在千万美元富豪数量的

如果一个区域现在很受欢迎，那么该

排名中，伦敦领先其他城市，吸引了世界

地区要么处于升级改造中，要么它在很长

上最多的千万富翁。同时，伦敦还是 2014

一段时间内都是热点区域。稠密的人口是

年评选出的最令员工向往的城市。

“买房出租市场”健康的标准之一。

在这种情况下，一个“有前途的”投 资区域并不意味着就是最便宜或最贵的地 区，而是人们选择在 此 工 作， 抚 育 孩 子， 度过周末的地方。 在选择投资区域前，您需问问自己以 下几个问题 ：

目前的学生公寓投资主要来自于英语

高校周边学生需求

进军学生公寓市场应考虑区域是否具 备以下条件 ： •

已有一定的学生群体；

•

低犯罪率；

•

众多酒吧和娱乐休闲场所；

•

最后也是最关键的，距离大学等高 教生源越近越好。

英国学生公寓的建设投资在最近两年 增加了近 43%，并且 2017 年到 2020 年间 规划的工程总价值将近 20 亿英镑。学生公 寓的需求量保持着稳定的增长，并且将受

收益率vs.资本增值 对于投资者而言，通过出租房投资赚 钱的途径主要有两方面 ：一是稳定的租金 收益 ；另一个是房价增长即资本增值。二 者结合起来构成租赁房产的总回报率。 根 据 这 一 标 准， 过 去 一 年， 伦 敦 以 18.2% 的 收 益 率 保 持 着 年 收 益 率 最 好 的 城 市 地 位。 具 体 到 不 同 区 域， 西 伦 敦 的 Brentford 正在经历升级改造带来的增长， 而今年夏天东伦敦部分区域的平均租金收 益为 7.4%。 虽然房价增长很难预测，但也有一些 预示潜在增长的指标可供参考 ： •

20-30岁年轻人口聚集的区域具有 巨大的价格增长潜力；

•

当地商业街日渐繁荣，有众多独立 餐厅、商铺以满足租客需求；

•

房产中介尚未占领每个街角。

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房产宝典

房屋扩建前需知道的20件事 尽管公投脱欧为英国的房产市场带来了不小的不确定性，但是英国房价依旧 保持是保值增值的首选投资之一。随着房价越涨越贵，无法负担换大房子的业主们 逐渐将目光投向了对现有房产的改扩建上。因此增加居住空间也变得越来越流行。 但是很多业主在决定进行房屋扩建前，对工程涉及的设计，法律，施工及规划等方 面事宜并不了解。而这很容易造成一些不必要的失误，影响到施工进度及开支。

1. 法律规定的采光权

有卫生间都需要有洗手盆和通风设施。

行保障。

如果您家的扩建可能会挡住邻居家的

另外，只要空间允许，你还可以将淋

窗户，他们是有权阻止您进行扩建的。在

浴房安排在任何位置。一间普通淋浴房要

您需要施工保险或无人居住的建筑保险，

英国的法律中，明确规定了房产的“采光

求满足 90cm*180cm（或 90cm*260cm，

保期通常是 6 个月起。在正式开工前，业

权”。

包含卫生间和洗手盆）。在卧室中增加一间

主需联系现有承保方告知您的扩建施工。

采光权属于地役权的一种，并高于任

淋浴房的成本约为 2,500-3,000 镑。

何可获的规划许可及允许开发权。因此， 它在理论上防止您的扩展施工对邻居的窗

如果在施工期间您将搬出房产，那么

5. 避免穿过房间的设计 3. 天花板高度要求

在房屋扩建中，制定最有效、实用的

户形成阻挡。然而，它仅为建筑提供合理

尽管建筑法规已经取消了对天花板高

行动路线往往是设计中最大的挑战。不要

的采光。这并不意味着您家的扩建不能阻

度的最低要求，但仍有一个实际使用的最小

做出太多牺牲，因小失大。比如为了给新

挡邻居的窗户及视野或减少阳光的射入。

高度要求，尤其是改造地窖或阁楼时需要特

增的卧室让出一条通道，而被迫打破其他

这些需要具体情况具体考虑。

别注意。从实际使用角度，所有房间从地板

房间的格局。

通常采光权主要 涉 及 市 中 心 的 房 产，

到天花板的高度不应低于 2.1 米（标准高度

除非现有的房间面积足够大且家具安

这些区域房产较为密集。针对这种情况，

为 2.4 米） 。对于斜屋顶的房间，至少应有

排的很合理，否则不要用现有的房间作为

您需要联系房产律师进行解决。

50% 的楼面面积满足 2.1 米的挑高要求。

连通扩展建筑的通道。因为，这样安排往

2. 随意设置卫生间和淋浴房

4. 需要购买施工工地保险

往会让这个房间变成一间走廊，甚至是拖 过去，出于卫生原因，建筑法规要求

放杂物的区域。

很多人可能不知道，如果要更改建筑

交通空间对房产功能健康运转非常重

的结构，比如房屋扩建，改造或装修，大

要，可确保房产是宜居的并合理利用全部

部分房屋保险是不承保的。如果需要施工，

空间。如果扩建房屋，则需重新考虑每个

或杂物间旁的私密性更强，但已经不属于

业主应选择 A 级保险商购买一份“施工保

房间的功能，确保主要房间，厨房、餐厅

建筑法规的要求中了。然而，根据规定所

险”（Site Insurance），对整个施工过程进

和起居室都可直接与内部的主要走廊相连。

卫生间和其他房间中需要隔一个走廊。 尽管将卫生间安排在走廊尽头，大厅

如果房产较小，并没有足够空间设置 独立的走廊，至少应规划一个小的客厅或 封闭的门廊。

6. 将阳光房作为家的一部分 您可以将阳光房与现有房产整合成一 个整体，使其成为现有房间的扩展， 建筑法规要求大部分阳光房需与通过 室外门，与现有房产分开。这种带门的走 廊会让人觉得新建空间和原有的房子是分 离的，除非阳光房面积足够到可作为一个 独立房间使用（最小 3m*4m），否则这种 分离的设计容易使阳光房变成一个既昂贵 又未被充分利用的区域。

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保持两扇门的开启可以在一定程度上

8. 考虑增加地下室空间

交一份“Building Notice”及相关费用。

拉近阳光房和房产间的距离感，但是尽管

如 果 房 产 原 来 就 有 一 个 酒 窖， 根 据

通常，Building Notice 并不需要详细

使用了双层玻璃的阳光房仍然很容易损失

允 许 开 发 权（permitted development

的施工图纸，更适合简单的施工，但是它

热量，而且一到冬天，大部分人们都会选

rights），您可以将其改造为起居空间。为

也能在任何项目中使用，但受保护建筑例

择放暂停使用阳光房，从而保证主房产的

地下室增加窗户及外部入口通常不需要规

内部温度并节约取暖费用。

划许可，但最好还是要确认下当地政府对

通过重新设计，以减少玻璃的使用并拆 除与现有房产相隔的外向部分，将阳光房 真正的变成一间扩展。借助抹灰墙壁和隔

地下室的政策要求。同时所有施工应遵守 建筑法规的要求。 在有足够头顶空间的前提下，将地下

外。 对 于 大 部 分 扩 展， 最 好 应 获 得 Full Plans 申请。包括详细的图纸，法规，和当 地政府出具的当地检查方案，以及申请报 和申请费。

热屋顶，阳光房可作为餐厅或厨房的拓展。

室改造为起居空间的成本约为 1,000-1,500

想要将阳光房改造为房屋拓展，您需向当

镑 / ㎡。另外，在现有建筑下方新增地下室

建筑管理部门需要在 5 个星期内给出

地建筑管理部门提供系列计算数据，以证

也是可行的。但成本略高，约为 3,000-4,000

反馈，在您的同意下延长至 2 个月。提交

明窗户，门，阳光房 / 扩展的屋顶中使用的

镑 / ㎡。考虑到成本因素，这种新增地下室

一份 Full Plans 可以帮您在开始施工前解决

玻璃面积，以及原有建筑的窗户，门及天

的扩建在伦敦市中心比较常见。

掉一切违规问题。

窗的面积未超过阳光房楼面面积的 25%。 根据建筑法规，阳光房 / 扩展的新增门 窗需要满足目前的 U-values 标准。

如果采用 Building Notice，建筑管理

9. 平衡需求 尽管没有任何法律规规定房产中浴室 数量必超过一个，但是从实际角度考虑，

7. 了解与房屋扩展相关的建筑法规 即使您不需要为房屋扩展申请规划许 可，但同样需要通过建筑法规的批准。建

每一层都至少应该有一间浴室。对于大家 庭，更理想的情况是主卧中自带一间浴室。 让卧室数量满足加成成员的需要是在

部门可能需要您提交任一阶段完工的证明， 因此须确保在需要时，可以接受所有必要 的检查并提供任何结构计算。 当项目完成并接受了当地政府的检查 后，您将拿到一份完工证明。如果未来需

筑法规为结构完整性， 消 防 安 全， 能 效，

房屋扩建是首要考虑的因素，但是在增加

要出售房产，也需要提交该证明。申请费

防潮，通风等重要方面设定了最低标准，

卧室时还应该注意平衡卧室与浴室的数量。

用是由个地方政府自行决定的。

确保建筑的安全性。

毕竟未来的买家也会考虑二者之间的平成，

大部分修复工程不在建筑法规的要求

一套四居室或五居室的别墅至少应配有一

内。但是也有例外，比如更换窗户，加强

间浴室和一间淋浴房。低于这一水平将对

房屋支撑和重新布线。

房产的价值造成限制。

需要批准的典型例子 ：

最后的选择是在一层规划一间额外浴

1. 房屋扩展，如厨房、卧室、客厅等

室，这样做虽然可以满足基本需求但是对

2. 阁楼改造。内部结构改变，比如拆

房产增值效果很小，因为远离卧室的浴室

除承重墙。

并不实用。

其实，生活中有时并不需要靠墙壁来 界定房间。拆掉部分墙壁，创造一个更大， 更开放的空间会让房产看上去更加通透。 同时，房产中的墙壁越少，可用使用的空 间和光线也更多。 界定房间功能的方式有很多。通过家

3. 增加浴室，淋浴房，卫生间等涉及 新排水管道的施工。

11. 是否要拆除部分墙面？

10. 在通知建筑管理部门48小时后开工

具，灯光，地板、装潢，以及地板或天花

一旦处理好规划，如果您非常急于施

板的高度都能实现。另外，厨房中的岛式

5. 新的烟囱或烟道

工，通常来说可以在通知当地政府建筑管

工作台，壁炉，开放式展架甚至楼梯也都

6. 为新窗户变更开口

理部门 48 小时后立刻开始施工。您需要提

较为常见。

4. 安装新的供暖设备

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12. 受保护建筑的扩展 允许开发权并不适用于受保护建筑，因此任

一个简单的阁楼改造的成本在 600 镑 / ㎡ 起，较为复杂的改造成本可高达 1,500 镑 / ㎡。

何扩展都需要规划许可和保护建筑许可。同时， 为受保护建筑进行设计扩展方案也需要非常高的 质量，并且需要请由专业的设计师或测量师设计。

14. 改造保护区内房产适用不同规则 如果您住在受保护的区域内，那么您的允

与当地政府的相关人员保持紧密合作，每个

许开发权将受到限制。每个地方政府对于保护

工作人员对于保护建筑特色的改变都拥有自己的

区内房产的要求不尽相同，但基本上都是要确

看法。在未取得保护建筑许可的情况下，对受保

保尽可能少的对该区域造成破坏。因此，住在

护房产的内部或外部进行改造属于违法行为。

保护区内的业主在考虑对房屋进行改扩建时， 首先应与当地政府联系。

13. 您是否认真考虑了阁楼改造计划？

因此，增加天窗或任何改变现有屋顶高度

在决定进行昂贵的阁楼改造前，您应该仔细

和形状的施工都需要规划许可。这意味着，保

考虑改造的成本以及改造可获得的使用空间，以

护区内房产在进行阁楼改造时通常需要申请规

及改造对现有住处的影响。在遵守建筑法规的前

划许可。

提下，如果要将屋顶空间改造为额外的卧室，您 可能需要对地面进行加固，同时屋顶需要至少 150mm 的隔热处理，外加 50mm 的空气缝隙（air gap）。

在新规定下，为独栋房产增加一个单层扩 展，可从原有建筑的后侧开始，向后延伸 8 米

为了将阁楼空间改造为适宜居住的区域，天

进 深。 如 果 是 连 襟 别 墅 或 联 排 别 墅， 这 一 限

花板通常将降低 60-100mm，而地板需要提升至

制 为 6 米。 如 果 您 的 扩 展 方 案 在 房 产 边 界 的

少 15-20mm。这些改变都将减少房间的净空高度。

3 米 内， 那 么 根 据 允 许 开 发 要 求（Permitted

如果可用空间受限，可以考虑提升屋顶的高 度，或减少下方屋顶的高度。此外，改造一个用

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15. 允许开发并不总是明确的

Development） ，屋檐的高度则限制在 2 米。 如果您计划建设一个 2 层的扩展（高度不

于居住的阁楼还需要增加一个固定楼梯，这也需

超过主房产），则可从原有后墙向上延伸 3 米，

要占用一部分空间。

且距房产边界不少于 7 米。此外还需要注意的

房产宝典

是，扩展不得超过主房产高度，或位于房

边界 3 米范围内建造或挖地基，共享墙或

产前侧。如果是侧部扩展，宽度不能超过

共享墙结构，在边界 6 米内挖地基，那么

未经允许改变受 TPO 保护的树木属于犯罪

房屋宽度的一半。

施工需要遵守 Party Wall Act。针对以上

行为，可能导致高额罚款。因此如果您的

另外，新建扩展需要选用与房屋主体 “外观类似”的建材。尽管是依据允许开发

情况，您需要聘请一位测量师。该法案不 适用于苏格兰地区。

权进行改扩建，但仍有许多细节需要考虑。

保护区内的所有树木都受 TPO 保护。

改扩建方案靠近受保护树木，则需要格外 小心。

18. 预算和报价间的区别 16. 房屋最小面积 在对房屋进行规划时，还需注意房间 的最小面积。忽略这一点可能导致某个房

估算通常只是承建方对整个扩展开始 的预估。无伦是以哪种形式给出的预算， 都不具有法律约束力。 而报价则是一个明确的价格。在决定

间丧失了原有功能。 在申请房屋改造时，大部分地方政府 都有建议的房屋最小面积，规划申请也必

选择那个承建方时，最少应该对比两家公 司给出的书面报价。 书 面 报 价 应 列 举 出 需 要 完 成 的 工 作，

须满足其要求。然而这些要求更适合社会 性住房，对私人住宅通常会有所放宽。 此 外， 房 间 还 必 须 带 有 向 外 的 窗 户。

免 大 部 分 扩 展 都 需 为 人 工， 材 料 缴 纳 20% 的增值税，尤其当您聘请承包商完成 这一工作时。如果与您合作的当地商人没 有进行增值税注册，那么则可以帮您省掉

并提供各项施工的开支，总开支，并标明

人工部分 20% 的增值税，但是您仍需为建

该价格是否包含了增值税。当您收到投标

材缴纳 20% 的税款。

但是非居住用房，比如厨房，浴室，餐厅

后，应检查是否存在可能产生额外开支的

及书房则无此要求。

事项。

17. 了解共享墙壁法案 如果您要利用与隔壁房产的边界墙壁

20. 进行改扩建可能无法申请增值税减

一些扩建项目有权获得增值税减免 ： 比如保护建筑的施工（零税率），改变现有 住宅单元数量的改建（税率为 5%），以及

19. 当心树木问题

改建空置 2 年以上的建筑（税率为 5%）。

进行扩建，您的邻居是无法阻止的。根据

一 些 树 木 受 到 Tree Preservation

1996 年颁布的共享墙壁法案允许您进行此

Orders 的保护。即使您的扩展无需规划许

类施工，甚至是涉及邻居的土地和建筑，

可，在没有规划许可的情况下，也不能随

装修一套空置房产，想要利用增值税减免

但是该法案也会保护每个人的利益。

意对受到 TPO 保护的树木进行改变甚至修

的优惠则必须与有增值税注册的承建方合

剪。

作，您无法自行申请增值税减免。

如果您的扩展涉及以下情况 ：在房产

如果您是对保护建筑进行扩建或重新

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投资者须知

英国房东保险那些事

对于英国业主，无论房产是自住还是 出租，根据规定，以及按揭贷款银行的要求 都需要购买建筑保险 (Building Insurance)。 但 是 对 于 拥 有 出 租 房 产 (Buy-to-Let) 的 房 东 而 言， 是 否 为 出 租 房 产 购 买 房 东 保 险 (Landlord Insurance)，因为不是法规强制 必须购买，很多房东犹豫不决。 研究显示，将近半数的自住房改作出租 的房产处于未被保险的状态，原来用作自住 的房产的保险是自住保险，而房产转作出租 之后，原来的自住房产保险将失效。因为房 东较一般的房主会面临更多的风险，导致一 般的保险不能够覆盖房东潜在的花费。尽管 大多数人是因为不清楚需要转换保险类别， 但是有 11% 的新房东是顾虑到房东保险价 格可能更加昂贵而没有进行转换。 由于针对自住房产的保险并不适用于出 租房。如果你没有向保险公司申明你的房子 是用于出租，那么你原来的自住房房屋保险 很可能无效，保险公司有可能拒绝赔付或会 降低赔款额度。保单的具体条款还可能会根 据租客类型的不同有变化。

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房东保险覆盖范围 房东保险 (LandlordInsurance) 是一个 比较宽泛的称谓。但是不同的保单有不同的 细节，房东在购买保险时一定要仔细阅读具 体条款。此外，由于房东还需要根据房产和 自身的具体情况，考虑购买更全面的保险。 全面的房东保险通常覆盖承保以下的事 项： • 房 东 建 筑 保 险 (Landlord building insurance) 为房产提供按揭的金融机构会要求房东 必须购买建筑保险，即使您是全款购买的房 产，建筑保险通常也是最基本和非常重要的 保险。建筑保险通常对建筑主体、固件和配 件的损坏承保 ；对因飓风、水灾、雷电或地 震等灾害造成的损失理赔 ；对车辆、机械或 动物给建筑造成的损坏进行赔付 ；对倒塌的 大树等造成的损失理赔 ；以及覆盖不良或犯 罪分子造成的损坏等。 • 租 金 损 失 保 险 (Loss ofrent insurance) 针对一旦与房客发生纠纷等原因造成的

房产宝典

明了拥有房东保险至关重要。然而，随着对 气候变化的担忧以及对洪水、暴风雨等灾害

天气（Weather） 当寒流来袭时记得确保房产能及时供

的赔偿条款的不断完善，保险覆盖范围不断

热。众所周知，租客总是会说自己不在家里，

减少正在演变成一种趋势。

所以建议他们外出时把暖气调到低温状态。 如果他们要长时间外出，双方协议下关掉供

怎样才能使风险最小化 即使购买了房东保险，房东自己管理维

尽管在 2007 年洪灾之后，各保险公司

险公司来索赔出租房的维护费用，通常会抬

都遵循 Statement of Principles 的规定给予

高接下来续保时的价格。

洪水灾难险合理的价格，他们也仍然会采取 精密的洪水测量工具可以使他们测定出

购买保险，如果选择明智，也可能更加划算。

洪水理赔风险，被视为高风险的房产的保单

房东想要减少保险费用其实也有不少方

里可能会增加过度性惩罚赔偿声明和具体条

租客调查（Tenants Checks） 要求任何可能成为租客的人提供推荐信 (Reference) 并进行调查。 不接受现金提前付款，这有可能是因为

修期间的租金损失等。 (Landlordcontents insurance) 例如承保由洪水导致的房屋损坏等 ；房

措施缩小理赔风险。

等的保险通过提供服务的水电气等公司单独

法，很多也确实可行 ：

• 出 租 房 配 置 物 品 保 险

洪水（Flooding）

护好出租物业也十分必要。如果房东通过保

也有的房东选择将锅炉、天然气、管道

租金损失、如果房产被房客破坏需要空置维

水排水的电源防止水管爆裂更为妥善。

款来规避风险。房东能做的有， 1.

在环保局的网站上查到要出租的

房子遭遇洪水的风险概率。如果房子恰好在 洪水高发区，保险公司可能会要求屋主填写 保险相关的信息请求。

租客不想让房东在之后收租的日子来查看房

2.

考虑规避洪水的措施，例如

子的使用情况。这种情况下有过把房屋转租

• 给排水管安装止逆阀

或开设大麻农场造成重大危害的案例。

• 给门窗按上防洪壁垒

东保险通常也会对出租房内部由房东提供的

检查（Inspection）

• 在空心砖和通风口安装自动封闭的外壳

物品例如炊具、地毯、窗帘等。

房东或其代理人需要经常对房子进行

• 用防水膜层砌砖

• 房客产生纠纷的法律保险

检查来确认是否需要进行修复以达到租住条

• 提高电插座的高度

如果房东同时有多栋出租房，房东通常

件。每个季度一查是一个很好的做法，但是

• 在地下室的地板上铺砖

可以一同投保。房东保险通常会对常见的风

在租客报告发现的问题之后选择其他合适的

房东和租客都可以在名为 Environment

险承保，但是不同的保单有不同的细节，房

时间登门检查也是需要的。房东或代理人需

Agency Floodline Warnings Direct 的网站

东在购买保险时一定要仔细阅读具体条款。

要登门检查时，应至少提前 24 小时告知租

下免费注册，它可以通过电话，短信或者邮

客。

件的形式提供洪水警报信息。这样会使房东

另外，房东保险也提供多种选项，房东 可以针对需要紧急维修的物件进行保险，比

如果没有经常性的检查，那么房屋的毛

和租客提前做好洪水到来的准备，以保证生

如水管爆裂、天然气泄漏或者虫害等。房东

病只有在出现问题时才能被发现。如果在保

命和财产安全。环保局强烈建议房东们做出

的选项不同，保险费用也不同。

险生效期内保单转到了其他保险公司下，那

房子预防洪水的规划并告知房客。

英国保险市场的竞争非常激烈，货比三

么由哪个公司来承保这份保单将会很难理

家才能物有所值。另外， 英国房东协会 (NLA)

清。同时，每一份保单都根据承保险别有具

( 免责声明 ：本指南提供英国房地产资

等也可能会给其成员提供保险的优惠。虽然

体的理赔时间限定。当租客不小心给房屋造

讯和知识普及文章内容，并非具有法律效力

价格会决定你最后选择哪个保险，但是也要

成损害的时候，他们可能不会及时告诉房东，

的投资建议，如需寻求专业咨询，敬请回复

保证你选择的保险赔保数额可接受，并且完

也不要指望他们会向保险公司提供一份完整

具体需求联系，我们乐意推荐英国最专业的

全覆盖了你需要被保险的范围。

的索赔申请。因此，在告知租客的情况下对

服务机构和专家。)

2013 年 12 月英国北部的大面积洪水证

房屋进行定期检查是十分有必要的。

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购买英国老房子前

必须清楚的十件事 不论是伦敦老牌街区中的维多利亚时期联排别墅，还是散落在英伦乡村，韵味十足 的田园小屋，古老且传统的英国有太多有年头的房产可供选择。这些富有历史的房产不 仅有漂亮的外观，高高的天花板，同时还具有通过改造或拓展获得增值的潜力。然而， 对旧房子进行升级改造却是一个又费时又给钱的大工程。因此，在您决定投资购买一套 年代房产前，务必要仔细考虑清楚购买后将涉及的一系列问题。 下面，小编就为您盘点下，在购买老房子前需要提前想清楚的 10 件事。

考虑投资价值 如果您愿意花精力参与到一项大工程，雇佣一名建 筑师对整套房产进行重新设计，那么您可以考虑购买那 种需要大规模改造的房产。虽然对房产的恢复工程可能 比较耗时，但是您从中获得的增值会更多。如果您购买 的房产状态还不错，那么相应地增值空间也会减少。 切记，未来的某个阶段您可能需要将其出售，因此 对于买房这种大型投资，一定要跟随自己的心意做决定。

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房产宝典

制定预算 改造老房子前需要设定一个合理的预 算，因为改造开支可能会超过房产本身。 一旦确定了改造方案，工料测量师可以帮 您确定预算。在此提醒您，越早考虑开支 对您越有利。

保温隔热方面的开支 作为一项基本规则，对老房子进行隔热处理，不 仅要增加外部保温层，还需要在内部使用干燥的内衬。 外墙保温需要在房产的外部增加一层保温材料，并 在其外部进行防水处理。这是最实际的解决方案，并意 味着它不会对任何内部结构产生影响。然而，这可能需 要您在房产外观上有所让步。虽然您可以按照房屋的原 有构造恢复一些细节，但窗户或屋檐周围可能无法进行 恢复。 另一方面，虽然在内墙铺设干燥的内衬可以维持 外观，但它效果有限。这一工程需要在墙壁上固定石膏 板，这可能会使房间的面积稍稍减小一些。同时，您还 需要对檐口和门窗等木工制品进行更换及改装。

关注采光 无论您看中的是 哪个时代的房产，采 光都是一定要考虑的 问题之一。比如，您 需要考虑后花园的朝 向，朝南或西都非常 有利于全天的采光。 然而，如果后花 园朝北，也并不意味 着完全无计可施。只 要能增加一个阳光房 拓展，仍可以获得来 自东边和西边的光线 ； 或者在房产的一侧增 开一扇窗户。对起居 室来说，最为理想的 方案是早上阳光从东 面照进来，晚上时阳 光从西面照进来。

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房产宝典

现代化设计 在结构规划方面，老房子和新建房产也存在 着巨大的差异。如果您购买的房产尚未现代化， 您可以考虑创造一个更加现代化的开放式起居空 间。 考虑下房屋目前有哪些房间及空间，以及它 们是否符合您的需要。之后您需要考虑，如何在 现有的结构上实现新设计，以及是否需要进行扩 展等问题。 一般来说，改造工程需要拆除部分墙壁并引 入钢梁。同时，如果您要新增一间浴室，可能会 需要移动排水系统。

保留时代特征 大部分老房子的魅力都 藏在那些具有年代特征的结 构中，比如水磨石地面，檐口， 壁炉，楼梯以及推拉窗。然 而，一旦您需要对房产进行保 温处理或现代化装修，将不可 避免地失去一些年代特征。因 此，您需要在开工前做好心理 准备。 檐口的损失可以通过复 制原有设计得以恢复。相类 似，如果能为暖气管找到合适 位置，那么水磨石地板也是可 以保留的。至于推拉窗户，虽 然也可以找木工进行恢复，但 这部分开支往往较大。

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房产加固 任何长时间的排水泄漏都可能对老房子的地基造成危害。 如果是这样的话，需及时对房产的支撑结构进行结构性改善。 在购买房产前，检查房产是否已经做过加固。房屋供应商 需向您出具该房屋的工程文档，以便您了解房屋状态。如果房 产没有加固，可以咨询结构工程师，确定该房产是否需要加固。 仔细检查房产是否有裂痕，尤其是在窗户及门上方这些位置。

更换旧的排水系统 大部分旧房子使用的都是黏土排水管。 这种管道是由很多节短管连接而成的，时 间一久，接口处容易形成漏水。而这种泄 漏可能会对地面承载力造成损害，严重的 话会导致房产出现裂痕和塌陷。 咨询专业人士，确定您所购买的房产 是否使用了这种材质的排水管如果是，最 好将它们更换为 PVC 材质的。

决定花园的最佳大小 在对老房子进行改造时，您可能会考虑增加一个阳光房

确定时间表 一旦规划好施工中的改造阶段和拓展阶段，您

来扩大居住面积。这一方案对很多小房子都是非常实际的。

需要考虑整个项目需要花费多长时间。根据施工需

这时您就需要考虑好完成阳光房改造后，剩余的花园面积。

求，整个改造可能从几周持续到半年时间不等。

家庭需求决定着您需要一个多大的花园。比如，有孩子 的家庭对花园的需求可能更大 ；如果只是夫妻二人居住，一

如果在施工时您计划住在其他住所，那么这一 阶段的租金或还贷压力也是需要提前考虑的。

般来说花园小一点也没有太大影响。

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