英国房产与投资周报 062 by 英国房产与投资周报

UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY

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第六十二期 No . 062

本期12版

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2016年11月18日 / 丙申年十月十九星期五

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中企融巨资建新金融城重振后脱欧英国市场详见8版

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谷歌10亿镑伦敦建海外总部巩固伦敦硅谷地位详见9版

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新手指南如何选择合适的窗帘

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英国房产按揭贷款深度解读

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中国银行（英国）有限公司新华社伦敦分社《英国房产与投资周报》联合发布精编《英国房产投资指南》(中文版)

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2 版 2016年11月18日 - 12月1日

编辑：董白白

封面专题

常见问题盘点如何选择靠谱的按揭顾问在英国，近六成房地产按揭贷款申请人会聘请一位专业的按揭顾问帮他们打理贷款手续。对于一个网络高度发达，人们逐渐不再需要中间人的时代，这样的比例几乎是高的令人惊讶。使用网上银行，上网购买个人保险，这些已经成为人们的主流选择，但抵押贷款却成了一个例外。因为当涉及到上千英镑的财务计划时，大部分人还是本着谨慎，再谨慎的原则，确保他们选择的是最合适的贷款方案。面对成千上万种形式各色的贷款计划，顾问的职责就是帮您用最快的速度，锁定最适合的产品。本期《英国房产与投资周报》将为您盘点向贷款顾问寻求帮助时会遇到的常见问题，通过问答的形式，为您清晰、全面的展示贷款顾问的帮助。

何为抵押贷款顾问？抵押贷款顾问又称经纪人，负责确定贷款者的需求和目标。在英国有，贷款经纪人有很多种，重要的是您在选择前了解他们之间的区别。 1.独立经纪人（Independent mortgage adviser）作为独立经纪人，他们可以涉足整个贷款市场。经过事实调查，或向客户询问一些关于您个人需求及情况的问题，可以为您推荐一种最合适的贷款产品。这种代理人将代表客户做出判断并提供公正的建议。

2.固定经纪人（Tied agent）所谓固定代理人是指他们与某一贷款方保持着固定的合作关系。因此他们可能是某家银行或建筑协会的销售员。他们代表的是贷款产品提供方，只提供与该产品相关的信息和意见。 3.多重产品经纪人（Multi-tied agents）一些经纪公司与多家产品提供方保持合作关系。因此他们的经纪人可以针对一系列产品提供资讯和建议。

谁付钱给贷款顾问？贷款顾问会向贷款者收取服务费，或者他们从贷款方收取一部分佣金，或两者都收。在此需要提请各位读者，独立经纪人只能向您收取服务费，而

不能获得佣金。同时他们需要向您提供贷款服务明细单（Initial Disclosure Document），其中将包含意见如何收费以及付款计划。

可以信赖贷款顾问吗？

为什么需要贷款顾问？ 1. 好的顾问对市场上的主流贷款产品都十分熟悉，可以快速的筛选上千种产品，从中选到针对客户需求的一些贷款产品。由于银行和各大贷款协会的极力推销，很多申请者被一种利率极低的两年期固定利率贷款方案吸引，但是贷款经纪人却指出，5 年期较高利率的贷款方案更具有长期价值。 2. 贷款顾问掌握专业知识且经验丰

富，他们可以向您解释您所感兴趣的产品所涉及的条款并解答疑问。 3. 节省时间。贷款顾问可以通过电脑系统快速锁定适合您的产品。 4. 节省金钱。选择一款利率、费用都相对较低的贷款可以帮您实打实的省下数千英镑。 5. 独家待遇。很多贷款方会授权给经纪人一些独有的产品。与那些任何人都能拿到的高街产品相比，它们往往拥

有更好的利率和更低的手续费。 6. 经纪人还可以帮您选择一份最适合的住宅保险和财产保险。经纪人还可以为客户介绍保险项目，例如人寿保险，可以保证抵押贷款的偿还以及一旦家庭经济支柱意外死亡避免家庭受到驱逐。调查显示，一大批贷款申请者忽略了人寿保险，从而使家庭未来面临风险。

第三步：顾问会询问您一些细节上的问题，以便了解您的情况，确定哪种贷款最适合您。第四步：对市场中各个合适的贷款进行评估，第五步：对您感兴趣每款产品提供一份主要数据报告（Key Facts Illustration Document）, 将包括：贷款利率，月还款额和所有费用；贷款总额；手续费 / 佣金；

利率变化的风险及影响第六步：贷款审批的过程主要取决于您所提供的文件，有些人可以很快拿到结果，有些却需要等待数天。这将完全取决于贷款方。第七步：如果您的申请被拒绝，一些系统会自动为您推荐其他的贷款产品，另外一些则需要您重新进行一次申请流程。

与贷款顾问接触的流程第一步：顾问会和您明确他们的服务范围，是会提供建议还是只提供信息，以及如何收费。第二步：他们会给您一份贷款需求文件（Initial Disclosure Document），其中包括：他们是否提供建议或仅仅提供信息；他们是否涉足整个市场；付款形式是什么；如果出现问题向谁投诉，如何投诉

在 2004 年 10 月以前，英国贷款行业都还处在自我监管的时代。无论经验如何，任何人都可以注册成为贷款顾问。然而，在 2004 年 10 月之后，抵押贷款的销售和咨询都归为金融市场行为监管局（FCA）进行规范。如果您对咨询服务表示不满意，可以向金融检查专员服务机构（Financial Ombudsman Service）投诉并索取赔偿。在面向公众之前，贷款顾问也需要通过一系列考试才能获得资格认证。据抵押贷款咨询局（Mortgage Advice Bureau），自 2008 年信贷危机

以来，市场中充斥着各种各样的贷款方案，但是，这种巨大的选择使市场成为一个雷区，对于贷款者来说，专家的介入可以帮他们避免一些昂贵的错误。专家表示，不仅是首次购房者，那些准备搬家以及二次贷款的业主在选择合适贷款方案时也将面临巨大的挑战。如果选择得当，可以帮您在未来 2 至 10 年内获得一个最低的还款额。如果选的不好，不但可能会影响你每月的月供变高，还可能多支付上千英镑的费用。

谁需要聘请一位贷款顾问？从毫无经验的首次购房者，到忙碌的买房出租投资者，几乎任何一类贷款申请者都可以从贷款顾问处受益。首次购房者：如果您是第一次购买房产，并不熟悉购买流程，也不了解抵押贷款是如何运作的或者您的需求可能超出了一般要求，这时聘请贷款经纪人将成为最明智的决定。买房出租投资者：对于“买房出租”的投资者似乎更需要寻求经纪人的帮助，因为他们设计的贷款更加复杂，而且很多适用于“买房出租”的产品只能通过中介购买。自雇人员：自雇人员的财务状况通常不是很明确，经纪人则可以在此为他们提供帮助。无收入证明 / 多收入渠道人员：贷

款顾问可以帮他们安排自我认证抵押贷款（Self-certification Mortgage）。公屋申请者：顾问可以帮助政府公屋的承租人寻找、购买那些可出售的房产。加急型：如果您需要在几天内就拿到贷款，那么有些贷款顾问是可以帮您实现的。虽然这需要额外收费，但是您也能获得最有竞争力的贷款利率。数额巨大型：如果你需要一笔金额巨大的抵押贷款，经纪人也能帮您争取到最划算的利率，并确保贷款流程顺利进行。无暇顾及型：如果您没有时间去亲自挑选一款抵押贷款，那么经纪人可以帮您全权代理。

险较大。为了确保您在贷款到期前有能力还清欠款，建议您制定一个定期存款的计划，比如个人储蓄账户（ISA）或者储蓄保险。随着房价的不断上涨，很多初次买家都青睐选择纯利息型贷款，由于只需要偿还利息，也成为众多买家加入房东一族的唯一途径。

月供，并且无力偿还本金也没有能力选择搬迁。买家注意：如果您只能负担得起纯利息型贷款，那么您很可能并不适合购买这套房产。任何一家贷款机构都应该在批准您的贷款前告知您这一点，并且在没有大额押金以及足够的还款能力证明下不予批准您的贷款申请。如果您没有其他存款计划，仅是按月偿还利息，那么在贷款结束时，你可能会被强制出售房产以偿还本金。优势 - 低月供 - 适合月投资回报稳定的投资劣势 - 不偿还本金部分 - 总还款额高 - 需缴纳更多的押金 - 潜在风险大 - 在贷款还清前可能需要出售房产或进行二次抵押

哪个更适合个人财务安排？纯利息型还款VS还本付息贷款从选择贷款方，对比各家利率，到与经纪人接洽，完成申请手续，似乎您的贷款申请一旦获得审批就算大功告成。然而未来几年甚至十几年的还款之旅才刚刚开始。如何还款更省钱，哪种形式最适合您的个人财务状况？这些情况都需要在确定还款方式前就考虑清楚。本期《英国房产与投资指南》就为各位详细比对解读一下纯利息型抵押贷款（Interest-only）和本息偿还型贷款（Repayment）之间的差异。帮您理清思绪，快速锁定最合适的还款方案。纯本息偿还型贷款 Repayment 总体来讲，本息偿还型是一个安全系数 100% 的还款方式，可以确保贷款人在贷款到期是还清所有款项，而且从长期角度讲，可以为贷款人节省上千英镑。但是这种还款模式也意味着申请人的月供会高于纯利息型贷款月供。

对于任何的抵押贷款，在贷款结束前都需要还清您借贷的本金和利息。如果您选择的是本息型还款，就意味着您每月的还款额中包含一部分本金和一部分利息。由于您将按月偿还掉本金，因此您的总债务也将随之减少，同时未来需偿还的利息也在减少。针对本息型贷款的月供，通常会高于纯利型贷款的月供。但是您还的越多，您总体支付的金额则越少。因为您在不断地填补总债务的窟窿，随着债务的减少，利息也相应减少。但是在还款初期，您每月偿还的金额中的主要部分会用来偿还利息部分。有一点要特别注意的是，如果您计划在还款期的前几年内二次抵押贷款，那么您很可能并没有还掉多少本金。下面，小编就通过一个例子为大家演示一下本息型贷款这本账该如何计算。如果您以 5.5% 的利率申请了一个 25 年期，总额 100,000 英镑的贷款，不同的还款方式会对您支付的利息产

生多大影响呢？首先以纯利息型为例：您每月的还款额仅有 458.33 英镑。但是在到期前，除了要按月还清 137,500 的月供外，您还欠贷款方 100,000 英镑的本金。也就是说 25 年下来，您要向贷款方偿还 237,500 英镑。如果您选择的是本息型还款方式，您每月的还款额将为 614.09 英镑，但是 25 年算下来，您向贷款方偿还的总额仅为 184,227 英镑。与纯利息型相比，节省了 53,273 英镑。优势 - 确保在贷款期结束前还清债务 - 支付更少的利息劣势 - 月供较高纯利息型抵押贷款 Interest-only 如果您选择了纯利息型还款，那么您每月的还款额将仅用于偿还贷款的利息部分，并且在贷款结束前您将不会偿还任何本金。但是这种贷款风

高风险策略很多初次买家都认为房价将会持续上涨，因为他们可以通过将目前拥有的房产出售，赚取一定的利润后再重新购置一处房产。在进行二次贷款时，再选择本息型还款方式。而另一部分人则计划当他们的收入增加后再申请更改还款类型。此外还有一些人则寄希望于继承遗产或一些意外之财来还清他们向银行借贷的本金。然而，自从 2007 年的信贷危机，房价下跌，也造成很多人失业。众多选择了纯利息型贷款的借款人也深陷还款泥潭，他们只能负担的起每月的

2016年11月18日 - 12月1日 3 版

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4 版 2016年11月18日 - 12月1日

编辑：王萩莎

封面专题

信用记录不够好，无全职工作如何顺利申请到按揭贷款买房？日前，英国的房地产按揭贷款利率达到 2004 年来最低点，许多自由职业者或刚刚找到新工作的人无不希望通过抵押贷款的方式，来购置自己的房产。然而今年 4 月，英国中央银行发布的《抵押贷款市场报告》指出，银行、建筑协会及其它贷款机构必须要求他们的贷款申请者提供收入证明，以及有应对按揭贷款利率上涨的还款能力。因此，越来越多的房屋按揭贷款机构开始非常严格的审查贷款申请人的收入和日常开销。作为自由职业者，为获得和其他人相同的贷款额度，需要提供三年的账户明细，或个人报税单。但是不同的抵押贷款机构对不能完全满足贷款条件的申请人有不同的要求和标准。对于这部分贷款申请人来说，今年这样的变动会使他们很难满足贷款条件。那么在英国，是不是无法满足全部贷款条件就不能贷款了呢？其实不然，今天《英国房产与投资周报》的小编就为读者整理并分享以下几个途径，希望能帮助买家朋友们如愿以偿申请到按揭并买到心仪的房产。

向贷款机构寻求帮助

非常规固定资产如何获得抵押贷款 “我更喜欢随心所欲漂泊的生活。”Alice Codrington 如是说。作为英国皇家海军历史上著名的上将 Edward Codrington 的后裔， Alice 的家是一艘以纳瓦里诺海战中击沉过敌军战舰的友军名字命名的一艘 Narrowboat。

Alice 和她的朋友 Hanniah Brooks 以及他们 18 个月大的儿子 Bertie 住在牛津郡的牛津运河之上。 “作为老师，我们没有足够的资金去支付置办房产的费用，但是因为 Bertie 的上学问题，我们必须考虑安顿下来。所以我们决定拥有一个永久的

停泊位置。” Alice 通过将现在居住的船舶作为抵押设备，从 Shawbrook 银行获得了一个十年期固定利率的抵押贷款，用于购买停船泊位。

小贴士：并不是每家抵押贷款机构都接受非常规抵押物品的贷款人。规模稍小的本地抵押贷款机构更愿意贷款给这部分贷款人，因为他们更了解抵押物资的潜在价值和升值空间。希望自己购买土地建设房屋或者翻新房屋的贷款人可以通过 Halifax 银行或者 Earl Shilton Building Society 或者从 buildstore.co.uk 找到房屋贷款的信贷产品。注意登陆当地政府网站查找可供房屋自建的土地。英国有不少建筑师和工程师就是靠着自建房屋的方法，让自己原本的固定资产市值翻倍。

Imogen Gardam，一位 24 岁的公共关系主管，去年 7 月在伦敦东部买了一套公寓。而她差一点就不能获得贷款。在英国，大部分贷款机构偏向借款给购买独栋或者连栋别墅的贷款人，对购买高层建筑物，尤其是五层楼以上公寓的贷款人不抱好感。除了那些希望购买伦敦最近正在修建的摩天大楼中公寓的人。

因此， Imogen 积极的与当地的测量师沟通交流，银行和建筑协会也竭尽全力的给 Imogen 提供了他们的建议，寻找贷款政策更宽松的贷款机构。 London &Country Mortgages 的抵押贷款经理人 David Hollingworth 说： “Halifax 是一个不错的选择。一些抵押贷款机构，如 Precise 和 Kensington 的抵押贷款就比大多数机构持有更开放的态度。”

小贴士：寻求住建协会金融机构的帮助，他们可以指导你找到贷款要求更宽松的贷款方。提高自己的信用记录。如果你的信用卡记录很少，不妨多使用信用卡购买一些大额的物品，并很快偿还。有助于提升自己的信用记录和贷款额度。

出示尽可能完整的材料 Charlotte Bell 上个月搬进了一套三间卧室的半独立式住宅。此前她也曾一度因为没有一份稳定的全职工作合同而无法满足贷款条件。这位纽卡斯尔的初级医生即将开始一项为期三年的培训计划。 Charlotte Bell 联系了约克郡建筑协会。在协会的建议下，Charlotte 向母亲寻求帮助给出了约 20% 的大额押金，又请自己的雇主出具合同副本，担保了她未来有足够的还贷能力，终于如

愿获得贷款。 “我去年圣诞节就开始考虑买房，因为我的工作性质，但我一直拿不到贷款。”Charlotte 说。来自 John Charcol 贷款代理公司的职业经纪人 Ray Boulger 表示：“自由职业者贷款人申请贷款时，需要出示至少签订了 1 年的合同或现有的还有 6 个月以上的时间才结束的工作合同。而很多贷款人通常会提供他们按每小时或每周支付收入的合同。

小贴士：提供尽可能大额的担保押金；提供尽可能完整的收入证明。很多抵押贷款机构只会简单的平均过去 2-3 年的数据，另一部分机构则至需要最近的数据，还有一些机构只看近三年内最低的数据。

持续下跌的按揭贷款利率拉动了英国房产市场。英国央行最新数据显示，自英国脱欧以后，英国的抵押贷款获批率达到三个月以来最高。十月份按揭贷款较上月增加 320 万英镑，达到六月以来最大值。英国经济和房产市场比预期的表现更良好，央行预计本周不会继续降息。虽然考虑贷款买房的人越来越多，但是 David Hollingworth 表示：“对于

那些无法满足全部贷款申请要求的申

Q3：弹性抵押贷款（Flexible mortgage）对你来说重要吗？

率的变化而变化，但还款额会有一个封顶限制。

是：弹性还款的抵押贷款允许申请者每月偿还一笔较大或较小的金额，然而这并不意味着您可以在任何时间还款，只是与普通抵押贷款相比，这种形式的灵活性更大。

Q5：你计划每几年更换一次抵押贷款吗？

请者，一旦选择了不合适的贷款方很可能遭到拒绝。”虽然了解问题的原因很重要，但是这并不意味着会放贷。” 自 2008 年全球金融海啸以来，全世界金融机构对信贷危机至今仍心有余悸，各位贷款人对于抵押贷款的行为，还是应该谨慎处理。

5分钟快速检测看哪种贷款方案适合你？选购抵押贷款产品可不像到超市买个水果饮料一样简单，直接。抵押贷款的种类、形式纷繁复杂，一不小心，就会陷入各种产品的比较迷局。作为消费者，在确定购买一款抵押贷款产品前务必要切记，合适的贷款产品需要根据您的个人需求以及财务状况来确定。本期《英国房产与投资周报》就为大家准备了一个简短的测试，通过几个基本的问题，帮你扫清干扰，锁定合适的贷款方案。

否：继续回答 Q4 Q4：你是否愿意为还款设定一个限制？

Q1：你愿意冒险吗？是：纯利息型（Interest-only）。纯利息型抵押贷款要求申请人在贷款结束时付清全部的资本债务。由于您只需支付贷款的利息，这意味着您每月的还款额会很低。但是这种贷款风险较大。否：还款型（Repayment）这种类型可以确保申请人在贷款到期时还清所有款项，还款安全系数

是：固定利率抵押贷款是指你的还款额是固定的。无论未来利率上涨多少，你的还款都不会随之增加。反之，即使利率下调，你也无法享受其优惠。 100%。但是这也意味着申请人每月的月供会高于纯利息型贷款的月供。 Q2：你是否有存款或储蓄计划？是：如果你有一定的存款，或者计

划每月都会存一些钱，那么抵消贷款（offset mortgage）则更适合你。因为这种类型的抵押贷款可以允许用存款抵消一部分贷款，减少利息支出。否：继续回答 Q3

不知道：封顶利率如果不确定你需要固定利率还是可变利率，可以考虑为贷款设置一个封顶利率。这种类型的抵押贷款会随着利

是：折扣利率（Discountedrate）这种贷款在变化利率的基础上可以提供给申请人一个颇具竞争力的折扣。这意味着你的还款额会随着利率的浮动而变化。在折扣期结束后，你的贷款利率将会增加，因此你可能需要进行二次抵押贷款。否：长期浮动利率（Lifetime tracker）这种类型的抵押贷款会在整个借款期内，与基本利率一起浮动，并保持一个固定的数值差距。这种利率非常具有竞争力且公开透明，因为你的还款额直接受到利率变化的影响。

封面专题

2016年11月18日 - 12月1日 5 版

编辑：王萩莎

申请多少贷款可应对自如承受能力评估考察哪些要素？在申请一份抵押贷款前，你需要考虑的不仅仅是能够负担的其每月的款款额。贷款提供方还将对您的收入，支出等情况进行考察，以确保即使出现加息或工作、家庭发生一些变化，您也依旧可以持续还款。那么，银行都是根据那些条件来判定，贷多少款给您呢？

贷款方如何判定您的的可负担能力？在过去，贷款机构主要是根据您收入的倍数来确定发放的贷款金额。这也是所谓的次贷收入比。举个例子，如果您的年收入为 50,000 英镑，您可能申请到的贷款额度将是年收入的 3-5 倍，也就是说您最多可以贷到 250,000 英镑。而现在，借贷方会将次贷收入比限制在年收入的 4-4.5 倍。此外，他们还会将考虑您的月供水平，以及一系列多种多样的个人及与生活相关的因素。这被称为承受能力评估。这些改变是在 2014 年，对抵押贷款市场进行全面审查后，由金融管理局颁布实施的。在新规下，作为贷款方必须提前对您的还款能力进行“压力测试”。这意味着需要将可能出现的加息，您生活可能发生的改变，如裁员，生孩子或职业变化等情况提前予以考虑。如果贷款方经过评定后认为您在遇到这些情况后无法继续负担贷款，他们将限制您的贷款额度。通过一些比较网站可以帮您找到一份适合的抵押贷款。在此，小编也向各位推荐几家不错的网站，仅供参考 : Money Saving Expert Money Supermarket Moneyfacts Which? 具体来讲，究竟哪些因素会是贷

温馨提示——查看信用报告在申请前，非常有必要查看您的信用报告。这样做可以为您提供修正错误信息的机会，还能帮您发现是否存在因疏忽而忘记的还款。尽早将这些问题解决，避免银行或借贷机构因为您的信用报告不好而拒绝您的贷款申请。 3. 可能对您产生影响的变化对于可能存贷的风险，贷款方也要做出周全的评价和考虑，尤其要考虑那些为您的还款带来压力的变化。 ·加息 ·您或您的伴侣失业 ·因为疾病导致无法工作 ·生活方式的改变：如生孩子或改变职业

款方对申请人进行测试时最为关心的方面呢？ 1. 您的收入 ·您的基本收入 ·您的其他收入——例如，通过加班，提成，奖金，兼职或自由职业所获得的收入 ·年金或投资的收入 ·子女赡养费以及来自前配偶的赡养费

·在向银行递交申请时，您需要提供工资单和银行对账单作为收入证明。如果您是自雇人士，则需要提供公司账户，银行对账单以及您为收入交税的证明。 2. 您的支出 ·信用卡还款 ·其他任何贷款或您拥有的信贷

·各种账单，如市政税，水费，煤气费，电费，通讯费，网络费 ·保险——建筑保险，财产保险，旅行保险，宠物保险，人寿保险等等贷款方还会询问您的日常开销，比如花费在购置衣物上的费用，一些基本的娱乐开支以及对儿童保育费。他们可能会要求您提供一些近期的银行流水，以佐证您的开支额度。

协议 ·赡养费

其实不仅对于银行，对申请人自身而言，提前考虑到未来可能会发生的变数也是非常重要的。这样可以将您的还款压力降低至最小，将一些变故带来的影响减少到最轻。比如，您可以通过建立一份持续的存款计划来应对可能出现的降薪。确保您的银行存款足够支付三个月的还款额和您三个月的日常开支。这种健康积极的理财观念可以为您避免很多不必要的贷款风险。同时，在申请贷款时，也是一个积极的抗压证明。

如何提高贷款通过率？为了能够顺利快速的申请到贷款，作为申请人可以从很多方面来提升自身的条件，从而增加贷款通过的几率。途径一：有一份稳定的工作作为贷款方，他们更愿意将贷款发放给一个有稳定工作的申请人，尤其期望您在现有职位已经工作了一年以上时间。如果您正在考虑换工作，那么最好在您工作步入正轨之后再考虑贷款申请的事项。如果您刚刚换了一份新工作，那么可以将申请暂时搁置，等到您的工作稳定，拥有了一年左右的经验之后再进行申请。如果您是自雇人士，那么一定要向贷款方提供充足的收入证明。对于有固定职业的申请者，他们可以通过每月的薪资向贷款方证明自己的收入来源和收入水平。然而，对于自雇人士，收入证明不仅仅是将您的工资单钉在

一起交上去。这样的做法是很危险的。作为自雇人士，贷款者需要要求提供过去三年内可以证明收入的文件。因此，务必保存好那些报税报单等可以证明您收入的文件，在您未来申请贷款时会相当有用。一些贷款方还会要求提供税务报表或有会计签字的公司账务。此外，他们还希望看到您未来的收入证明，比如已经签订的合同等。途径二：最大化您的信用记录信用记录越好，贷款方越倾向将贷款发放给您。如果您从来没有信用记录，或者您的债务偿还出现了问题，尤其是在近期，那么您的申请可能会受到一定阻碍。针对这种情况，您需要建立一个正面的信用记录，然而重塑信用记录可能会是一个比较耗时的过程。想要建立信用记录，一个可行的

措施便是开始使用信用卡，并用其支付一些小额的开支。但是，未来确保您可以获得良好的信用记录，切记每个月都要全额还款。途径三：提高定金一般来说，提高贷款定金的比例也有助于让贷款方批准您的申请并为您体用一个更合理的利率。申请贷款时，您最少需要支付 5% 的首付，但是对于大多数首次购房者来说，他们都会存够房款的 20%。因此，如果您要购买的房产价值 150,000 英镑，那么您至少需要支付 7,500 的首付，并申请到 142,500 英镑的贷款。需要再次注意的是，5% 的首付只是一个最低要求；如果希望增大贷款的批准率，专家建议适当提高首付比例。

首先，适当提高首付比例，可以帮您获得一个更优的贷款方案。因为较大的首付可以降低您的借贷风险，因此，贷款方可以为您提供一份更优竞争力的低利率。其次，所有贷款方都会对根据您的收入和支出对您的还款能力作评估。如果您仅支付最低的首付，再考虑到未来每月新增的月供负担，您很可能无法通过还款能力测试。最后，可以降低您的借贷风险。如果您缴纳了较大比例的首付，则不太容易陷入“负资产”的困境。一旦您出现了“负资产”的状况，那么在更改贷款或搬家时会变得更加困难。途径四：提交申请时要格外注意切勿在同一时间申请多个抵押贷款，这会对您的信用档案照成负面影响。面对众多贷款机构上百种贷款方案，只选择您最想获得的一个方案进

行申请。如果您不幸被一个贷款方拒绝，那么在再次申请前，最好留出足够的空档期。在提交申请时你需要提交的信息： - 收入证明； - 房产信息，包括地点，建筑年份，建筑类型； - 就业信息，是雇员还是自雇者，全职还是兼职； - 退休计划，这将判断您的贷款是否将持续到退休 - 月开支，包括餐饮，交通，水电费等日常开销 - 目前的财务状况，是否有信用卡，透支，贷款，租赁协议以及其他常规开销； - 针对以上信息，贷款方都会要求您提供一定的文件证明，比如工资单，银行账单等。

抵押贷款过程中涉及的各项费用全解读在过去，放贷方会收取一部分费用，用来弥补管理贷款的成本。但是，自从利率变得更具竞争力，很多放贷方都开始依赖这部分费用，用于贴补他们的税收，因此他们也逐渐增大了收费的比例。在过去十年中，申请、偿还抵押贷款是所需支出的各项费用已经翻了三倍之多。很多看似极具吸引力的利率背后也许就藏着各种隐性费用。为此本期《英国房产与投资周报》就将针对抵押贷款过程中涉及的各项费用，进行一个全面的解读，力争让您在选择贷款方案前做到心中有数。产品费又称为预订费，需要先期预付。通常来说，产品费的起价在 299 英镑左右，但是随着各家费用的上调，也经常会碰到预订费在 1,000 英镑或以上的抵押贷款产品。一般情况下，这部分预订费会在贷款中抵消。但还是建议申请人在完成申请时再缴纳这部分费用。

因为，如果您的申请被拒，放贷方并不会退还您提前缴纳的预订费。或者因为您改变主意，而白白交了预订费而没享受到贷款产品。

多放贷方都试图向购房者出售他们自家的保险产品，而且一旦购房者不选择放贷方提供的保险，还需要交纳 25 英镑的罚款。

估价费作为放贷方，他们需要确定您的房产至少与他们发放的贷款额度等值。这部分费用是用来聘请专业的测量师来对房产进行估价。估价费的多少取决于您所购房产的价值，但即使是同一套房产，不同的放贷方也会有所差异。出具的《购房者报告》或《建筑调查》中会涉及很多细节，并包括估计费用，且必须由受放贷方认可的专业的测量员完成。

法律费当您申请到抵押贷款时，放贷方会产生法律费用，通常来说是 500 英镑 -750 英镑。大部分放贷方都希望申请人来支付这部分费用。如果您将来搬家，放贷方通常会联系同一位律师。律师会询问您是否需要申请贷款，他们通常会自动的将费用放贷方的费用加到他们的报价上。在此需要提醒各位，有些贷款方案是免法律费用的，选择这种可以为您节约一笔不小的开销。

保险罚款抵押贷款的放贷方会要求申请人购买住宅保险。一旦您的房产遭遇了火灾或者受到损坏，他们的资产也能受到保护。在过去，购房者可以从贷款提供方免费获得保险。而现在，很

CHAPS 费 CHAPS 费（Clearing House Automated PaymentSystem）也被称为电汇手续费，是用于负担放贷方将资金汇至您的律师账户时产生的费用。目前，这部分的费用约为 40-50 英镑。

退出费

您还清了贷款，还是选择新的贷款方，

The Mortgage Exit Administration

都需要支付这部分费用。在过去的 10

Fee(MEAF) 是放贷方在您赎回抵押贷

年中，这部分费用已经增加了四倍。

款时收取的一部分费用。无论是因为

平均的费用为 75 英镑 -300 英镑。

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7版

8 版 2016年11月18日 - 12月1日

编辑：董白白

房产新闻

中企融巨资建新金融城重振后脱欧英国市场尽管脱欧之后的英国面临着许多不确定因素，英镑下跌及国内的楼市泡沫却反而使中国资本对英国房地产市场充满了信心。据全球最大商业地产服务及投资公司世邦魏理仕（CBRE）中国部数据估计，今年中国资本在伦敦房地产市场的投资将超 30 亿英镑，或再刷新高。不过，早在脱欧开创的“蜜月房产投资期”之前，一家中国地产开发商就看到了海外合作商机，并同英政府签约，拿下位于伦敦皇家阿尔伯特码头地产开发项目，宣布计划斥资 17 亿英镑，将 19 世纪末英国最大且最先进的码头打造成集现代办公、住宅、休闲一体的第三个伦敦金融城——“亚洲商业港”。

商这个斥资 17 亿镑的项目说明了纽汉是一个向商务企开放的地方。施工将于明年年初启动，将会建造一个以商务为主导的多功能社区，包含 845 新住宅单位，预计创造 3 万就业机会，这对于纽汉地区来说是个好消息。”

亚洲资金热捧重振脱欧信心

打造第三个金融城吸引中企入驻 8 年前，中国地产开发商 ABP （Advanced Business Park）总部基地开始寻求海外机会，在对欧、美、非三洲进行深入市场调查之后，敲定了英国伦敦这一国际金融中心作为海外目标。2011 年，机遇也找到了他们，英国政府在公开竞标东伦敦土地改造项目，经历了复杂的采购审查过程之后，他们成功打败了其他 12 名竞标者获得了开发权。 2013 年 5 月，ABP 总部基地（中国）控股集团有限公司与伦敦市政府签署协议，正式成为项目开发商。前伦敦市长鲍里斯在签约仪式上表示，这个占地面积达 35 英亩的商业地产项目将被打造成为继伦敦金融城和金丝雀码头之外的第三个金融商务中心，不仅能创造三万个全职就业岗位，还将新增约 60 亿英镑的产值。 ABP 总部基地董事长许为平则强调了该项目定位的特殊性：将会把皇家阿尔伯特码头打造为继金融城、金丝雀码头之后的伦敦第三个金融中心，重点吸引亚洲企业尤其是中国金融企业到欧洲开展业务。而且，该项目位于伦敦唯一的政府特批企业区内，享受一揽子优惠政策，除了只收取伦敦市中心价格的三分之一的租金以外，

图说: 总部基地亚洲商业港效果图还可享受营业税减免、相应资本免税额、自有产权、高投资回报率以及距离城市机场 5 分钟车程的交通优势，进一步鼓励企业走出来。 2015 年 10 月，在国家主席习近平与英国前首相卡梅伦的见证下，中信集团子公司中信建设与 ABP 总部基地签署《总承包协议》，正式成为该项目的总承包商。第一批签约入驻一期办公场所有十余家中、英、印企业，均对该地楼盘升值空间充满信心。

东伦敦中国投资峰会进一步落实项目 2016 年 11 月 10 日，由 ABP 总部基地、中信集团、纽汉姆市承办的东伦敦中国投资峰会在伦敦召开。会上，中信集团旗下中信银行牵头中国四大商业银行（中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行）与总部基地签订了皇家阿尔伯特码头项目的融资协议，对于包揽 12 亿镑融资需求具有浓厚兴趣。同时，泰国卜蜂（正大）集团也成为第三个投资方，与 ABP 总部基地、

中信集团合资成立东伦敦开发集团。该项目得到进一步细化、落实。据总部基地董事长许为平介绍，皇家阿尔伯特码头首批资金达 3.2 亿镑，将在 2017 年年初启动共包括六期项目的一期工程，将为亚欧企业提供一个促进国际贸易和商贸联络的平台。 ABP 总部基地承诺，在未来 8 年内，亚洲投资者将通过重大投资活动持续注资。这一巨资的融入向其他投资者发出了强有力的信号，证明了伦敦在后脱欧时代依旧保持开放性。以中信银行牵头，中国四大商业银行 ( 中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行 ) 均热切希望包揽该耗资 17 亿镑项目中 12 亿镑融资需求。这也将令他们通过皇家阿尔伯特码头首次进军东伦敦。这不仅关乎中国资金进入英国市场，来自泰国最大规模企业之一—— 卜蜂（正大）集团的投资，也表明了其他亚洲国家对英国市场的关注。卜蜂（正大）集团将在 ABP 总部基地与中信集团新成立的平台公司“东伦敦开发集团”中控股 25%，并将通过该公司投资的第一个项目，皇家阿尔伯特码头项目作为切入点，通过当

伦敦华埠六角亭将闪亮重生带您看看新规划

上周，曾经承载着无数在英华人记忆的伦敦唐人街六角亭被拆除了。看了拆除现场的照片，许多曾经英国生活学习的小伙伴都对六角亭的拆除感到遗憾。毕竟，在伦敦的中国城，它不仅仅是一座六角亭，还见证了过去三十多年众多华人在英国的艰苦奋斗历程。其实，不仅仅是六角亭，未来六角亭一带 Newport Place 还将迎来大规模的升级改造。今天，小编就带大家看看未来中国城的规划方案。

据伦敦中国城辖区威斯敏斯特政府规划委员会获得的资料显示，伦敦中国城东部大片区域的零售商铺、餐馆和酒吧物业的改建和扩建规划申请日前正式获批。该大片物业业主 Shaftesbury 房地产信托公司是包括伦敦中国城在内的伦敦西区黄金地段商业物业最大的地主之一。 Shaftesbury 提交的这一扩建改造规划设计，计划投资至少 1000 万英镑，对中国城六角亭一侧的 Newport Court 以及 Newport Place，一直到 Charing

Cross Road 大部分临街店面商铺进行大规模结构改造和物业用途进行调整。 Shaftesbury 于 2014 年三月收购了这一片物业，刚刚获批的规划，将重整约 32000 平方英尺的店铺，以及 13500 平方英尺的餐馆物业。该物业距离 2018 年全线通车的伦敦伊丽莎白线城铁 (Crossrail 1) 中心站点 Tottenham Court Road 步行不到 10 分钟，具有显著的发展潜力。据《英国房产与投资周报》获得的资料显示，Newport Court 面向 Charing Cross Road 超过 100 米临街店铺将进行比较大规模的调整，包括将现有店面前的公共长廊封闭到零售店铺内部，同时规划还将重新增强 Newport Court 作为行人进入中国城通道的重要性。Newport Place 的餐厅还将增强中国城的餐饮特色。按照规划，改造工程将于 2016 年初开始动工，计划在 2017 年底、伦敦横贯城铁全线通车之前完工。 Shaftesbury 是伦敦西区的唐人街、 Carnaby、Covent Garen 和 Soho 一带最大的业主之一，拥有超过 26 亿英镑的店铺、餐馆、住宅等地产物业。该公司在伦敦唐人街拥有 6 亿英镑的物业，包括 72 家商铺店位 (8640 平米 )、 71 家餐馆酒吧和咖啡馆铺位 (18900 平米 )、和 98 套住宅房产 (6040 平米 )。

地开发的其他基建和住房项目为当地市场注入更多资金。该公司亦成为该项目继 ABP 总部基地与中信集团后第三个投资方。与卜蜂（正大）集团的合作开启了国际合作的开端，也将见证英国首都伦敦在未来获得数十亿镑的投资。这一重大投资向其他投资者发出了强有力的信号，伦敦对外商欢迎开放。这将会是中信建设在英国开展的第一个项目，也是由中国承建商在英国开展的最大规模房地产开发项目。 ABP 总部基地董事长许为平表示： “这一重大宣布是对英国退欧公投后的伦敦和英国市场投下的信心之票， ABP 很高兴能够与中信集团和卜蜂 ( 正大 ) 集团合作，共同开发皇家阿尔伯特码头项目。东伦敦快速地成为在伦敦做生意的最生机勃勃的一个地方，我们很高兴其他亚洲投资者也看到了这个地区的发展潜力。” 纽汉自治市市长罗宾·威尔士爵士表示 : “这些让皇家阿尔伯特码头重振伦敦经济生活心脏地位的计划在地区政府的重镇计划中取得重大进展，对此我们感到很高兴。中国大型开发

英国市场在脱欧后反而得到重大亚洲资金的热捧，无论是英镑贬值后的外币购买力优势，还是优质买家的议价能力大幅增强，都是海外投资者抢购英国物业的难得契机。从几千万英镑的酒店项目，到近十亿英镑的中长期大型投资，从商业地产到连锁影院，在脱欧后的不到 3 个月时间内，包括中国资本在内的海外投资机构强势发力，完成了多笔优质资产收购交易。上周恰遇英国脱欧公投后首次中英财金对话，在危机与机遇并存的时刻，亚洲多项企业资金的注入无疑让英国楼市吃了一颗定心丸。驻英使馆金旭公参称 ABP 总部基地为“先驱者”， “摸着石头过河”。东伦敦中国投资峰会上，中英多家知名企业负责人、英国政府官员参与了两场分别关于“‘黄金时代’中国企业投资机遇与挑战”及“泛亚企业进驻投资东伦敦”的小组讨论，表达了对后脱欧时代的中英合作交流的信心。英国国际贸易部资深顾问 Edward Lister 详细解释了政府伦敦东移改造计划，皇家阿尔伯特地区将成为新中心。 ABP 总部基地首席运营官苗志勇在接受记者采访时表示，中国企业在后脱欧时代进军英国，要抓紧机遇、注重合作。随着中英经济文化交流、国家级别的对话日益增多，英语依然是英国在欧洲吸引合作的优势，加上英国成熟清晰的法律环境，值得中国企业在海外投资时考虑。此次斥巨资的皇家阿尔伯特码头地产开发项目既是“合作力量”的见证，也是首次亚洲混合型经济体重振脱欧公投后英国市场的典范。

InvestUK与基汇资本推出投资移民教育债券位于香港的不动产私募公司 -- 基汇资本 (GAW Capital Partners) 称，与 InvestUK 联合推出针对留英中国学生的新型投资移民产品“教育债券”。据基汇资本新闻稿，此项目预期募集 10 亿英镑的境外直接投资，其中不少于 50% 的债券将用于投资高收益抵押债券，剩余部分可投入英国政府债券。通过教育债券募集的资金将会用于投资英国地产相关的项目，其中包括平价住房领域，部分投资收益将成为教育基金可用以支付学生的学费。债券投资者将有资格在五年投资期满后获得英国永久居留权。教育债券的最低认购金额为 200 万英镑，并只在投资者取得第一层级（Tier 1）投资者签证才启动投资。 InvestUK 主席高德佑（Rupert Gather）称，教育债券是一项创新的解决方案，它既能为英国平价住房提供投资，也能持续不断地吸引世界级人才前往英国顶尖大学就学，同时，教

育债券还能为债券投资者提供实质的收益。 “这是一个三赢产品，也是英国移民谘询委员会一直鼓励的产品类别。”他说，“教育债券无论在形式还是实质上都符合英国投资签证规则，将对英国实体经济产生切实、可量化的影响。” InvestUK 是一家境外直接投资平台，也是英国政府“对内投资支持体系” 的成员之一。新闻稿指出，每年有近 7 万名中国学生前往英国留学，教育债券将有助于解决英国平价住房的供给短缺。英国政府正着手处理供给短缺问题，英国首相并承诺增加住房建设，在新增的政府支出之外，更多的机构资金将流向平价住房市场。基汇资本专注于大中华区房地产市场及全球其他高进入门槛市场的投资，2005 年以来募集股本已达 69 亿美元，管理资产金额达 127 亿美元。

房产新闻

2016年11月18日 - 12月1日 9 版

编辑：董白白

谷歌投资10亿镑在伦敦建全球海外总部巩固伦敦"硅谷"地位际互联网巨头谷歌公司 (Google)11 月 15 日确认，将投资 10 亿英镑，在伦敦国王十字 (King's Cross) 升级改造区建造一栋高 10 层、总面积 650,000 平方英尺的全球海外总部大楼。这将是谷歌在美国以外自主设计并全资拥有的第一栋大楼，在伦敦已有 4000 员工的基础上至少额外创造 3000 个工作岗位，于 2020 年总员工规模至少达到 7000 人。今年早些时候，谷歌位于伦敦国王十字区的新办公楼已经正式投入使用。大约 800 名谷歌工程师搬入了这座位于潘克斯广场 6 号的新总部，还将有 2000 名谷歌员工在 2016 年底之前陆续搬入该办公楼工作。下一期的办公楼建筑施工即将启动，计划于 2018 年启用。谷歌此举则对英国表达了信心，被英国财政大臣哈蒙德形容为：对英国投下的一张“信心票”。谷歌 CEO 桑达尔· 皮查伊 (Sundar Pichai) 表示：“在英国，我很清楚的一点是，计算机科学有着光明的前途和未来。这里有大量的人才、高等学府、完善的配套服务和创新热情。我们将致力于在英国的发展，并继续投资建设位于伦敦的全球海外总部。" 尽管 Sundar 表示，谷歌将继续推进在英国的扩张计划，但同时也希望英国政府在技术移民方面更加开放。 Sundar 称：“越来越多复杂的问题需要我们把不同学科、不同背景的人汇聚在一起，共同去解决。”

在欧盟受阻更倚重英国

发垄断调查。此前谷歌法律总顾问肯特· 沃克（Kent Walker）就反驳了欧盟反垄断指控，并称：Android 系统加强了市场竞争，而非伤害竞争。一周前，谷歌再次反驳了欧盟对谷歌利用网络搜索功能不公平地推广自家购物服务，并网络搜索广告中打压对手的两项指控。据悉，此前谷歌伦敦总部的建设计划并不顺利。2015 年时，美国加州谷歌总部就拒绝过在伦敦建设海外总部大楼的建议。原先的计划仅是在园内建一面攀岩墙、一个室内游泳池和室内足球场。此时谷歌加大在英国的投资与规模，或将有利于谷歌处理欧洲的业务。英国今年 6 月 23 日脱欧公投通过之后，震惊了全球科技界巨头和各大银行，英国政府随后也努力说服投资者并声称英国仍是“最好的投资对象”。伦敦市长萨迪克·汗表示：“伦敦是世界领先的科技中心之一，脱欧之后科技发展依然强劲，此次谷歌的扩张将进一步加强伦敦的声誉，并肯定伦敦在数字技术领域处于全球领先地位。” 谷歌此举，无疑为伦敦世界科技与金融中心的地位，再添一笔强有力的证明。随着伦敦市政府和所在的 Camden 区政府的重点发展 , 以及伦敦几大国际知名高校、科研机构、世界大型科技、文化创意企业等的青睐 , 伦敦国王十字区正在从单一的交通枢纽和传统工业废地 , 迅速蜕变成市中心最有潜力的重建区之一。

当前，谷歌正在积极应对欧盟的

打败纽约、悉尼，伦敦当选世界最佳城市尽管脱欧公投将英国导向了一段充满不确定性的未知旅程，但伦敦的光芒和魅力却从未衰退。凭借着丰富全面的购物体验，融合各国特色的餐馆以及种族多样性，在由咨询公司 Resonance 公布的一份最新调查中，伦敦击败了包括纽约，巴黎和悉尼在内的其他国际门户城市，荣登 2016 全球最佳城市品牌（Best City Brands）排行榜榜首。在调查中，Resonance 对各大门户城市的 6 个方面进行了综合考察，包括城市的自然环境；艺术文化氛围；经济繁荣程度；公共配套设施（如大学和机构），人口构成以及城市口碑。

世界最佳城市品牌排行 1

London

Singapore

New York

Paris

Sydney

Amsterdam

Los Angeles

Tokyo

San Francisco

Toronto

据报告，自 2012 年举办奥运会后，伦敦成功地利用了这一国际焦点吸引了全世界的目光。凭借便利的机场连接性，伦敦在硬件设施方面排名第一。已有的 5 大机场及希斯罗机场第三条跑道的扩展方案使伦敦成为去往全世界各个角落最为便利的门户城市。此外，伦敦出色的购物环境、丰富多样的餐厅以及众多国际知名高等学府（超过 40 所）都是吸引游客和学生的主要因素。 2015 年，伦敦吸引的国际游客达到创纪录的 3150 万人，比 5 年前增长了 20%。而 2016 年的的状况将会更好。在网络反馈方面，伦敦收获的好评也

特朗普胜选或将促进伦敦住宅市场

远超其他城市。排名第二的是新加坡，低犯罪率和低失业率是吸引人们到此生活的主要考虑因素。纽约和巴黎分别排在第三和第四的位置，这两座城市的文化和娱乐丰富程度也令人赞叹。此外，美国还有 2 座城市排进前 10，分别是洛杉矶和旧金山，而悉尼是澳大利亚唯一上榜的城市。值得一提的是，该排名并非伦敦首次击败其他主要国际城市，此前不久，在普华永道公布的“全球机会城市排名”和日本森纪念财团发布的“全球最具实力城市”排名中，伦敦均排名第一。

最佳城市品牌是如何评选的？报告关注了以下6大方面： • 自然环境：关注城市先天及后天环境的质量。从空气质量，平均的晴天天数，到犯罪率，备受推荐的公园和户外运动等，均在考核范围。 • 艺术文化氛围：这一项主要考察城市的艺术、文化和娱乐等方面，包括购物体验，艺术演出，餐饮，夜生活等。 • 经济繁荣程度：考察的因素包括失业率，GDP和全球500 强公司总部数量。 • 公共配套设施：重点考量一个城市的主要机构，景点和基础设施等硬件设施。具体包括世界排名领先的大学，博物馆，会议中心，国际知名机构，机场等。 • 居民构成：居民构成可以反映一座城市的多样性和包容性，该项主要关注非英国出生的人口比例。 • 城市口碑：游客的口碑是一座城市展示自身魅力的能力及渠道。在这个方面中，报告主要参考了谷歌和TripAdvisor 中的信息及评价。来源: Resonance

特朗普赢得美国大选，不管今夜美国人民在如何欢呼或心碎，这一结果已经间接地刷爆了中国网友们的朋友圈，挤爆了加拿大的移民网站。而精明的英国人却发现，在意外之余，精明的特朗普获胜可能导致伦敦市中心住宅需求量上升。华尔街著名投资银行 Jefferies 的分析师 Anthony Codling 表示，从短期来看，特朗普当选后，一些对选举结果失望的美国人可能会搬迁至伦敦，进而促进伦敦住宅市场。 “我们最青睐的新建项目位于伦敦的九榆地区，这里也是新美国大使馆的所在地，受到一些失望的美国公民想要‘逃离’的影响，这一区域可能会出现需求的上升，”他解释到。与此同时，梅菲尔地区一家房产中介 Wetherell 的老板指出，以房产开发起家的特朗普作为总统入主白宫也是历史上首次。 Codling 表示：“ 潜在的赢家是伯克利集团和伦敦市中心的房产中介们。” 对于英国其他地区，影响是有限的，他补充道。当然，对于那些计划“逃离”美国的人来说，伦敦并不是唯一选择。今年早些时候，加拿大布雷顿角岛还建立了一个网站，邀请美国人在特朗普当选后去那里开始新生活。

伦敦的吸引力在哪？ Stirling Ackroyd 的住宅开发主管 Nick Davies 则认为：“最近英镑对美元汇率的下跌意味着伦敦住宅对大西洋彼岸的买家来说非常划算。对于本地买家，伦敦的房价同比去年增长了 13%，而对于那些用美元支付的买家们，伦敦的房价与一年前相比却便宜了 10%。” 就一套伦敦市中心的典型房产而言，这相当于节省了 $62,000。而在美

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国人热衷的市中心地段，汇率优势所节约的资金就更多了。 “我们有转变英美贸易关系游戏的前景，并看到美国对英国房产投资的激增，”Wetherell 补充道。针对选举结果，Montagu Evans 的住宅合作伙伴 Samuel Blake 也评论道： “我们认为伦敦将受惠于特朗普的政策。然而，我们也认为可能产生的影响并不是来自那些逃离美国的人，而是那些曾经考虑搬迁至纽约的有钱人，尤其是来自东中，欧洲和中国的高净值资产人士。” 西区的文化底蕴，英国数千年的历史，出色的就业机会，伦敦能提供给美国买家的很多，并不仅仅是生活成本的降低。当然，英国的冬天不像加拿大那样寒冷也成为一个考虑因素。最近一项民意调查表明，如果特朗普当选，28% 的美国人考虑移民。在 2011 年英国最近一次人口普查中，在英国生活的美国人有 63,000 人，主要分布在 Camden, Kensington & Chelsea 和 Westminster 这三个行政区。

纯正面影响和未来不确定性 London Central Portfolio 也认为特朗普的获胜将对伦敦市场产生一个“纯正面影响”。其首席执行官 Naomi Heaton 表示：“随着政治和经济不确定性的再次提高，转向投资蓝筹股或保值增值功能更强的资产。” 与此同时，美国大选的结果可能会使全球关注的焦点从英国脱欧上转移。前 Rics 住宅部主席 Jeremy Leaf 补充道：“即使特朗普早前的一些和解言论令人鼓舞，但可能会有进一步的不确定阶段，因为直到他明年 1 月中旬上任前，都无法采取任何决定。” “另一需要担心的问题是，在采取行动之后的一段时间，市场也会维持不确定性。”

10版 2016年11月18日 - 12月1日

编辑：董白白

家装艺术

新手指南：

如何选择合适的窗帘？好的窗帘也是一项投资，它不仅是经济上的，更关系到房产的整体风格。因此，选到对的窗帘非常重要。在选择窗帘时，最重要的原则就是，在您能接受的价格范围内，尽量选择质量最好的那个。在您设计窗帘时，不仅有许多面料、颜色、花纹可选，还有一些规则需要遵守。比如，如果您选了带图案的窗帘，那么房间中其他位置应尽量避免使用带图案的装饰。除了花色，在选择窗帘时还有哪些事项需要注意？今天，小编就来盘点一下选择合适窗帘都要注意什么。

为什么要选择优质窗帘？在为您家选择窗帘时，需要考虑的不仅仅是美观问题，好的窗帘还具有非常实用的保温隔热效果，同时还有助于抑制噪音。优质窗帘将在窗户与室内形成一道屏蔽，减少能量消耗，节约日常的账单开销并减少碳排放。在夏天，光是拉上窗帘，可以减少 33% 的热量获取。小贴士：带内衬或中间内衬的窗帘保温隔热效果更好，内衬层可以避免窗帘因为长时间的阳光直射而褪色。同时，内衬层还有助于使窗帘面料更加均匀地垂落。

选择面料在选择窗帘时，面料是需要考虑的关键因素之一。面料的选择将决定着窗帘的功能和使用年限。厚重的面料不太容易折叠或形成褶皱，而过轻的面料其垂度可能不太好。带内衬的，丝绸或天鹅绒都是不错的选择，它们既容易有褶皱效果又能有很好的垂度。多花费一些时间来搜集面料小样。大部分面料店是提供现成的色板，也有一些店面提供定制服务。小贴士 : 在最终决定前，拿着面料小样到自己的窗户前实际比对一下找找感觉，并试试这种面料的褶皱效果和垂顺度。在经济允许的条件下，尽量选择最优质的带内衬窗帘，因为质量好的窗帘是可以用很久的。选购窗帘轨道时，需要考虑所选窗帘的重量，比如，金属材质的轨道比塑料材质的要坚固许多。

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家装艺术

2016年11月18日 - 12月1日 11版

编辑：董白白

盖住窗帘轨道一些注重细节的业主希望将窗帘轨道隐藏起来。在这间优雅的客厅中，设计师用石膏装饰板遮挡住了窗帘轨道。这个小小的设计细节不仅不会破坏整个房产的风格，也不会影响窗帘的长度。

如果是为飘窗设计窗帘，则需要使用曲线窗帘轨道，可以根据飘窗的尺寸进行定做，或选择可弯曲的特殊金属轨道。

用颜色提亮房间窗帘颜色的选择也非常丰富，可以是麦片色，奶油色，灰色或米色。左面这个案例中蓝绿色的窗帘与房间中的地毯，沙发，床头板形成呼应，提亮了整个房间的色彩。在选择窗帘的图案和花纹时，要考虑到拉上窗帘及打开窗帘时的效果。

有哪些风格可以考虑？首先，窗帘所选的风格需要与您家内饰的风格保持和谐。虽然每个房间的布局、功能可能有所区别，但大部分都需要安装窗帘。比如，卧室中可能需要安装 2-3 层的窗帘，一层用来装饰窗户，一层用来保护隐私，一层用来阻挡光线。如果私密性不是起居室主要考虑的问题，可能只需要安装一个装饰用的窗帘。然而，在儿童房，则需要安装遮光、隔音效果更好的窗帘。小贴士：想象您要如何向一位陌生人描述你的家。这将有助于您决定选哪种风格的窗帘。

窗帘的长度与宽度让窗帘的长度超过窗户的长度将增加房间的视觉高度。如果可以，窗帘应至少高于窗框上部 15cm。如果想创造更加戏剧化的效果，可以将窗帘挂到更高的位置，比如从天花板开始。这样可以让天花板看起来更高。切记窗帘需与窗户相配合。根据经验，每侧的窗帘杆应留出额外 10% 的长度，如果您选择的是厚重面料，这个长度应更多些。小贴士：当窗帘打开时，折叠在一起的窗帘被称为“the stack”，而“the stack”不应该挡住过多窗户面积。

选择厚重的面料前面已经提到了，好的窗帘可以起到保温隔热的作用。尤其是在没有中央供暖之前，窗帘在这方面的任务还是非常艰巨的。因此，如果您居住在一套年代房产中，且没有更新双层玻璃窗，那么选择较为厚重的面料做窗帘可以帮您节约一部分供暖账单。对于大部分现代住宅，在挑选卧室窗帘时可以选择一些厚重面料，比如天鹅绒。这样有助于阻挡光线，保证睡眠质量。

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12版 2016年11月18日 - 12月1日

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