UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY 免费赠阅
第 四十四期 No.0 44
本期12版
2016年2月26日 / 丙申年 正月十九 星期五
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King's Cross国王十字区域专题 国王十字重建区 伦敦楼市的“魔法圣地” 详见第2版
伦敦生物医药科研城 详见第2版
伦敦大学城知识园区 详见第2版
国王十字重建区 新建楼盘项目一览 详见第3-5版
国王十字重建区 项目概览图 详见第6-7版
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详见第2-7版
2 版 2016年2月26日 - 3月10日
编辑：董白白
封面专题
国王十字重建区
伦敦楼市的“魔法圣地” 《英国房产与投资周报》 文 / 范慧勇 董白白
在伦敦国王十字火车站大厅的一 角，总是会有来自世界各地的游客自 觉排队，在一个前半截嵌在墙里的行 李车前摆出各种姿势拍照留念——这 是全世界亿万哈利波特粉丝们趋之若 鹜的圣地之一——通往魔法世界的 9 又 3/4 站台。 以 这 个“ 魔 法 圣 地” 为 中 心 的 方 圆 一 公 里， 正 在 诞 生 另 一 个 魔 术 般奇迹——随着伦敦市政府和所在的 Camden 区政府的重点发展，以及伦敦 几大国际知名高校、科研机构、世界 大型科技、文化创意企业等的青睐， 伦敦国王十字区正在从单一的交通枢 纽和传统工业废地，迅速蜕变成市中 心最有潜力的重建区之一。 斥资数十亿英镑重建的国王十字 区，占地 27 公顷，是伦敦最为重要的 英国以及连同欧洲的交通枢纽，有直 接通往剑桥大学城和伦敦北部东部的 通勤火车，以及通往巴黎或布鲁塞尔 的欧洲之星高速火车。 据统计，国王十字交通枢纽每年 通勤人次为 8500 百万人，平均月人流 量 708 万人，相当于近整个伦敦的人口。 这也凸现了国王十字的战略重要性以 及此地未来的成长前景。随着纵贯铁 路 (Crossrail 2) 的立项开建，周边的房 价还将进一步大幅升值。 国王十字区的重建，外加英国数 十家科研学术机构联合打造的知识角、 医药研发城 ( 参见本期专题的其它文 章 ) 等项目，已经使这个区域成为伦敦
楼市最闪耀的中心。 随着伦敦艺术大学中央圣马丁学 院率先入驻，学院主建筑前的 Granary Square 成为深受公众喜爱的中心广场。 上千个喷头的大型喷泉组合能喷射近 3 米高，在夏天是儿童们流连忘返的嬉 戏之地。无论是学生、游客还是孩子 们和家长，或坐或卧，手中捧着咖啡，
静静的、看着来来往往的“艺术设计 新星”们。抑或是旁边某栋高档写字 楼里的职业精英，或者是等待欧洲之 星的游客们。这种具有高度凝聚力的 社区，正是政府和开发商追求的。 英国地产代理机构 Carter Jonas 的 分析员 Lee Layton 认为：“走到这里， 会感受到人们真正融合到了社区里，
伦敦生物医药科研城
伦 敦 科 技 城 (Tech City) 的 迅 速 崛 起，为英国政府通过整合高校科研资 源推动产业化提供了成功的榜样，于 是 伦 敦 生 物 医 药 科 研 城 (Med City) 在 2014 年应势而生。 以伦敦尤斯顿大街轴线，以国王 十字火车站为中心，生物医药科研城 将会整合伦敦、牛津、剑桥的大学、 企业和科学家来推动所谓的金三角 (Golden Triangle)。 该 计 划 将 会 采 取 伦 敦科技城的模式，因为科技城计划已 经吸引了科技公司如 Google 来到伦敦 设点，也孕育了蓬勃发展的不少新创 公司。 政府期待利用跟科技城一样的方 式，把伦敦和英国东南部打造成世界 的生命科学首都，来跟美国的生物科 技中心如波士顿和旧金山抗衡。 伦敦市长约翰逊 (Boris Johnson) 认 为，生命科学可以成为该地区经济的 另一个重要支柱，可以帮助减少对金 融服务的仰赖。他指出，“伦敦和英 国东南部具有各种成功因素，包括超 过 150 位曾经获得诺贝尔奖的科学家 以及这些科学家任职的学院。我们需
要把我们的科学突破转化成经济效益， 推动成立新公司。” 该计划目前获得伦敦市长办公室 和 英 国 高 等 教 育 资 金 协 会 (HEFCE)4 百万英镑的成立资金。而在过去互相 竞争的学术单位，例如伦敦国王学院、 伦敦帝国理工学院、伦敦大学学院、 牛津大学和剑桥大学等。世界最大的 生物医学研究基金之一的惠康基金 会 (Wellcome Trust)、以及英国医学研 究理事会、英国癌症基金会、英国弗 朗 西 斯· 克 里 克 研 究 院 (Francis Crick Institute)、以及葛兰素史克公司、阿斯 利康公司等机构也将积极参与。 伦敦和英国东南部传统以来都是 世界级的科学中心，但是却缺乏美国 生物科技聚落的资金。伦敦生物医药 科研城的成立将作为科技创新产业化 基地，结合学术界和企业界，方便寻 找投资者。 其实在过去十年，该地区的生命 科 学 一 直 都 是 成 长 最 强 劲 的 产 业。 在 整 个 就 业 市 场， 生 命 科 学 员 工 占 12%，在这个地区则有 21%。生命科 学产业雇用总人数超过 70 万人。
英国政府也一直期待推动生命科学 在英国的发展，还有推出不少鼓励政策 包括对知识产权提供特别税收优惠。 伦敦生物医药科研城成立之后即 将迎来的最大事件，将是弗朗西斯·克 里克研究院的建成启用。该研究院建 成后，将成为欧洲、乃至世界生物制 药研究创新领域规模最大的研究中心， 专注于攻克包括癌症在内的最常见也 是最致命的疾病。该所的成立被誉为 “英国生物医学领域一个时代最重要 的事件”。 弗朗西斯·克里克研究院以世界 著名的英国生物学家、物理学家及神 经科学家弗朗西斯· 克里克命名。他 于 1953 年在剑桥大学卡文迪许实验室 与詹姆斯·沃森共同发现了 DNA 的双 螺旋结构，二人也因此与莫里斯·威 尔金斯共同获得了 1962 年诺贝尔生理 及医学奖。 伦敦生物医药科研城的主席 Eliot Forster 指出，“该地区是进行医学试 验的最佳地点。伦敦的 800 万人口提 供了基因的多样性组合，任何人类基 因组合在这里都可以找到。”
这绝不是开发商简简单单盖几栋楼就 能成就的，而是需要像 Granary Square 广场的其乐融融，以及知名机构、公 共绿化和配套集于一体的凝聚力。” 按照规划，到 2020 年前后，国王 十字重建区将兴建约 2000 套住宅、一 座全新的小学、10 个公共广场、3 大 公园绿地、一个露天泳池，50 万平方
英尺的餐饮和商业区、340 万平方英尺 的办公区。 已经在附近办公的谷歌公司将把 紧挨国王十字火车站的新办公大楼作 为其欧洲总部。伦敦艺术大学中央圣 马丁学院新校区已经是广为传颂的成 功案例。享誉世界的英国《卫报》总 部同样是极具凝聚力的。“年轻、有 活力的艺术创意学生的加入，对这个 区域来说是一件充满朝气和生力的。 当然，这不是每个重建项目都能拥有 的，从这点看，国王十字重建项目是 幸运的，更是独特的”，Layton 表示。 此 外， 法 国 巴 黎 银 行、Louis Vuitton、环球唱片以及英国中央政府 和伦敦市的一些政府机构也将陆续搬 迁至此。 目 前， 已 经 开 盘 发 售 的 Onyx 、 Art House、Tapestry 和 The Plimsoll 等 （详见本期专题的新建楼盘一览）都 非常受投资或自主者欢迎。其中，Art House 项 目 中 的 114 套 公 寓、Tapestry 项目的 95 套个单元均已销售一空。 “国王十字重建区的住宅需求仍 十分巨大，”莱坊国际的合伙人 Priya Pannu 对英国《金融时报》表示，他认 为得天独厚的交通条件和谷歌等大型 知名公司的入驻，刺激了房产销售。 据莱坊的最新预测，未来 3 年左右， 这一区域的房产价格或将上涨 40%， 每平方英尺的均价将突破 2000 英镑。
伦敦大学城知识园区 以伦敦国王十字火车站为中心的 伦 敦 知 识 园 区 (Knowledge Quarter,KQ) 于 2014 年底由 35 家国际领先的学术、 文化、调查、科学和媒体机构发起成立， 如今机构成员已经增加到 45 家。 伦敦知识园区的创始成员包括 大 英 博 物 馆、 大 英 图 书 馆、 英 国 惠 康 基 金 会 (Wellcome Trust)、 英 国 弗 朗 西 斯· 克 里 克 研 究 院 (Francis Crick Institute)、谷歌公司、伦敦大学学院、 英国艺术基金会、中央圣马丁学院、 英国设计学会、卫报传媒集团等。这 些机构共有员工超过三万人，营业额 超过 25 亿英镑，并每年为超过 800 万 学者和访客服务。 伦敦知识园区的目标是利用这些 世界级机构聚集在一起的力量来提高 生产力，推进可持续性、包容性的经 济发展。“知识园区”注重知识交流 和合作，包括机构之间的合作项目； 关注能推动长期投资和经济增长的合 作事业和跨部门项目；改善当地的基 础设施和运输条件从而让到达此地区 的雇员和游客受益；加强与当地社区 结成联盟关系。
在伦敦知识园区成立仪式上，英 国财政大臣奥斯本表示，政府的长期 经济计划的重点是确保英国保持在科 学技术领域的最前沿。知识园区拥有 世界级的学术科研机构和知识产业化 的全方位配套，并具备便捷地与英国 的其他地方以及欧洲互访联系的交通 条件。 在知识园区成立的同时，英国政 府宣布阿兰·图灵数据科学研究院 (Alan Turing Institute) 总 部 落 户 于 大 英 图 书 馆。该中心以英国计算机先驱阿兰·图 灵命名，他曾在二战期间，协助军方 破解德国著名密码系统 Enigma。政府 在未来五年将注资 4200 万英镑建立阿 伦·图灵研究院，以加强英国在大数 据方面的分析和应用能力。 大英图书馆馆长 Roly Keating 表示， 大英图书馆今后将加快数字化和数据 化的发展步伐，我们的目标正与阿兰 • 图灵研究院的目标密切一致。我们期 待与英国各地的合作伙伴们共同合作， 将阿兰 • 图灵研究院打造成为一座卓 越研究的灯塔。”
英国财政大臣奥斯本（左二）在伦敦知识园区成立仪式上。
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封面专题
2016年2月26日 - 3月10日 3 版
编辑：董白白
伦敦King's Cross国王十字重建区 新建楼盘项目一览 Onyx Apartment御景湾 发展商：Taylor Wimpey Central London 位于伦敦的市中心国王十字中央车站旁 边的 Onyx Apartments 项目致力打造一个现 代化，优雅，高端的居住体验。由砖块和玻 璃组合而成的优雅外观使其成为摄政运河岸 边一栋引人注目的住宅楼。项目共 117 套 1-3 居室公寓住宅。 两站到达伦敦市中心商业区牛津街，卓 越的地理位置使得 Onyx Apartment 项目与伦 敦其他地区，英国各地乃至欧洲各大城市间 都保持着良好、快速的连接。周围浓厚的学 术、艺术氛围更是不可多得。2016 年 2 月 正式发售。公寓售价 675,000 英镑起。 御景湾采用了最为现代化的设计，厨卫 配备全套德国博世和西门子设备，为住户带 来顶尖的体验感，同时享有 10 年 NHBC 英 国国家建设委员会的质量保证。楼盘一共 11 层高，117 间单元，大部分户型带有阳台， 可以一览伦敦大都市的繁华景观。设施完善， 包括 24 小时大堂服务以及用户健身房等等。 尊贵地段配上顶级内部设施，是追求国际化 生活品位的时尚人士的不二选择。
Saxon Court & Roseberry Mansions 发展商：King's Cross Central Limited Partnership 由 Maccreanor Lavington 建筑师事务所负责设计的 Saxon Court 和 Roseberry Mansions 项目是国王十字区改造工 程中，住宅规划的一期工程，总计可提供 143 套经济适用房。已于 2013 年完工。 其中 Saxon Court 包括 63 套社会租赁用公寓以及 40 套共享产权住宅。Roseberry Mansions 项目可提供 40 套公寓， 设计中关注老年人的活动需求。满足老年群体独自居住的需求，并可提供看护服务。
The Plimsoll Building 发展商：King's Cross Central Limited Partnership The Plimsoll Building 项 目 户 型 集 一居室，两居室三居室公寓于一身， 可远眺国王十字区标志性的 Gasholder Park，摄政运河以及更远处的伦敦市区 景色。内部装饰采用了优质建材，并 配套现代化家用电器。 The Plimsoll Building 位于充满活力 的国王十字区核心位置，既是河景公 寓，又毗邻公园绿地。高 13 层的塔楼
可为业主优异的居住体验，在这里业 主可享受 24 小时利宾服务，先进的休 闲配套，私人用餐空间，屋顶花园， 业主休息厅以及地下车库和自行车存 放设施等。 此外，The Plimsoll Building 项目中 还包括 77 套经济型租赁房产，由合作 方 Dolphin Square Foundation 提供。
Gasholders 发展商：King's Cross Central Limited Partnership Gasholders 项目共 145 套运河水景公寓及豪华套房，由国家二级保护建筑翻新而成，位 于国王十字区的核心位置。123 个铸铁立柱构成了三栋全新公寓楼的外部框架，外部是玻璃 回廊，庭院中央有倒映池和观景平台。 楼内设有商务套房，休息室和会议室；娱乐套房配有酒吧，私人餐厅，餐饮设施以及 14 个座位的放映室；健身房；业主水疗中心，蒸汽房，桑拿房。此外，公寓还提供 24 小时礼 宾服务和搬运服务。
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4 版 2016年2月26日 - 3月10日
编辑：林 亦
封面专题
伦敦King's Cross国王十字重建区 新建楼盘项目一览
Tapestry
ArtHouse
发展商：King's Cross Central Limited Partnership
发展商：Argent for the King's Cross Central Limited Partnership
Tapestry 项目位于国王十字区，摄政运河 St Pancras Lock 旁，可俯瞰改造后 的 Gasholder Park。距离 King’s Cross 和 St Pancras 交通枢纽仅几分钟路程，交通 十分便利。6 条地铁线，两座枢纽火车站以及欧洲之星线路， 项目户型包括一居室，两居室，三居室公寓，联排别墅了顶层豪华套房。室 内设计精良，由著名设计师 Johnson Naylor 负责，配以优质传统材料。
ArtHouse 项目位置优越，周围环绕着众多画廊，音乐厅以及博物馆，几分钟即可到达伦敦市区著名的交通枢纽 国王十字车站。 公寓住宅规划巧妙，设计优美，大部分均配有宽敞的露台，使业主有机会欣赏摄政运河和伦敦市区的优美景色。 ArtHouse 项目内部环境宜人宜居，设计有公园和运动场。由于紧邻新开业的 Waitrose，极大程度的方便了 ArtHouse 的业主采购所需生活用品。
Plender Street Apartments 发展商：London Borough of Camden 该项目共两栋 5 层高的住宅楼。A 栋共 15 套住宅并配有商业单元，B 栋设 有社区活动中心和 16 套住宅。户型为 1-3 居室公寓。 项目位于一个充满成活氛围的住宅 区， 毗 邻 Richard Cobden 小 学。 步 行 到 达世界闻名的 Camden 市集只需 10 分钟。
St Pancras Place 发展商：Regal Homes 这一项目位于国王十字区的核心位置，集高端的单身公寓，一居室，两居室 和三居室于一身。步行至 Kings Cross 和 St Pancras stations 只需 3 分钟，交通便捷。 St Pancras Place 将建成国王十字区一个全新的居住街区，为周边提供丰富的 公寓和别墅住宅。 St Pancras Place 项目在保留了传统优雅特色的同时，巧妙运用现代材料。公 寓秉承高标准要求，注重细节修饰，旨在满足业主的品味和风格。
Langdale Place
North One 发展商：MIRUS HOMES North One 项目共 6 套豪华公寓， 位于一条安静的街道之上，距离伦 敦最大的交通枢纽 Kings Cross 车站 仅 2 分钟路程。优越的地理位置， 便捷的交通条件使该项目非常适合 “买房出租”投资者购买。 每套公寓都采用的单独的室内 设 计， 包 括 Poggenphol 厨 房， 地 采 暖以及 Shuco 的窗户等。项目预计于 2017 年第一季度完成。
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Langdale place 是 一 个 精 致 的 新 建 住 宅 项 目， 共 6 套 现 代 化 公 寓 住 宅， 位 于 Bloomsbury 的 核 心 位 置。 可 选户型包括一居室，两居室 和三居室公寓。精致的修凸 显出该项目的品质和定位， 其中值得一提的特色包括地 板采暖，橡木地板，视频门 禁，个性化厨房，西门子家 电等等。每个细节都精益求 精，力求为业主提供最舒适， 优质的居住体验。该项目公 寓的产权为 125 年。 项目周边最近的地铁站 是 Russell Square, Holborn 以 及 Chancery Lane，距离 Kings Cross 和 St Pancras 车 站 也 不 到一英里，可方便的到达金 融城或伦敦西区。
封面专题
2016年2月26日 - 3月10日 5 版
编辑：林 亦
XY Apartment 发展商：Camden’s Community Investment Programme XY 项目是一个及私有住宅，共享产权住宅及租赁房于一体的综合住宅项目，总计可提供 273 套住宅。项目位于 King's Cross 和 Camden 车站之间，兼项伦敦两个最为活跃街区的优势。 作为精致，现代化生活弓箭的代表，XY 项目的公寓设计有拓展式阳台和大窗户，让住户可以最大程度的欣赏伦 敦的城市精致。
The Platinum Collection 发展商：Galliard Homes 这栋公寓楼的前身是爱德华时代的库房，在上个世纪 30 年代被改造为 艺术装饰建筑，如今经过再次改造成为伦敦标志性的奢华阁楼式住宅。4 层 高的中庭顶部是一个玻璃圆顶。项目共 85 套 1 居室和 2 居室公寓。 The Platinum Collection 项目的位置优越，步行 8 分钟可到达摄政公园， 呼吸新鲜空气；乘坐地铁 5 分钟可至牛津街血拼购物。此外，距离国王十字 区改造项目不到 1 英里。
Pickstock Court
Rubicon Court
发展商：The Pickstock Group Pickstock Court 项目位于一个私有的庭院内，毗邻三栋格鲁吉亚式排屋， 可从 Gray's Inn Road 可进这个私人区域。Pickstock Court 是新建成的现代风格 住宅，共 9 套住宅，户型包含一居室，两居室和四居室公寓。每套公寓都采 用了开放式居住空间设计，落地窗不仅可以增强室内的采光还能更好的欣赏 到户外的庭院景色。室内设计高端大气。每套公寓的租约仅为 250 年。
发展商：King's Cross Central Limited Partnership Rubicon Court 项目是国王十字区的首批住宅项目，于 2012 年夏季完成。项目共 117 套经济适用房，其中 78 套 社会租赁房产，24 套为共享产权，15 套扶助性住房。 项目中接近三成的住宅为家庭住户设计，配有三到四间卧室。超过一半得得住宅设计有宽敞的阳台，可观赏到 伦敦市区景色。
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Saint Pancras Gardens
St Pancras Hospital
Onyx Apartment
数据整理： 《英国房产与投资周报》范慧勇 董白白 图表制作： 余 林 数据来源： 伦敦市政府，伦敦Camden区政府 日 期： 2016年2月
Gasholders
Plimsoll Building
Camley Street Natural Park
Tapestry
伦敦国王十字 重建区项目概览图
Granary Square
伦敦艺术大学 中央圣马丁学院
Cubitt Square
Cubitt Park
Saxon Court
Urbanest 学生公寓
XY Apartment
Regent's Canal
ArtHouse
Handyside Park
Rubicon Court
6 版 2016年2月26日 - 3月10日
Euston 火车站
伦敦Camden区政府
（欧洲之星伦敦主站）
St Pancras Place
Esmée Fairbairn 基金会
North One
伦敦运河博物馆 Macmillan 出版社
Kings Cross 火车站 St Pancras火车站
大英图书馆
Francis Crick 研究院
9又3/4站台
Google谷歌 欧洲总部
Pancras Square
UNIVERSAL MUSIC
英国《卫报》总部
编辑：董白白 封面专题
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7版
8 版 2016年2月26日 - 3月10日
编辑：董白白
房产资讯
伦敦地铁站点房产均价图
伦敦沿地铁站买房必备 一站之差就能省下近百万英镑 《英国房产与投资周报》 总览整个伦敦地铁网，它不仅是一张川流不息，承载着数千万人次运力的通 勤网络，更是一张蕴藏着无限升值空间的房产潜力网。地铁站的存在会对周边的 房价造成巨大影响。 在英国房地产经纪网站 eMoov 的最新调查展示出，在伦敦 280 个地铁站中， 哪些车站对周边的房价影响最紧密，以及哪两座车站之间的房价差距最大。
交通一区内房价最低的站点
地铁站点周边房产差价排行 地铁站点
交通区
平均房价
Wembley Park
4
£404,228
Finchley Road
2
£1,443,069
Golders Green
3
£962,230
Hampstead
2
£1,443,069
Acton Town
3
£568,305
Turnham Green
2
£992,413
价格差别 £1,038,841
交通二区内房价最低的站点
地铁1区房价最便宜的站点
平均房价
地铁2区房价最便宜的站点
平均房价
Aldgate East
£535, 920
West Ham
£313, 054
Lambeth North
£600, 167
Canning Town
£323, 601
Borough
£664, 838
Bromley-by-Bow
£329, 778
Waterloo
£669, 743
Stratford
£339, 600
Vauxhall
£689, 556
North Acton
£384, 626
地铁1区平均房价
£1,256,149
地铁2区平均房价
£795, 981
£480,839
£424,108
房价差异最为显著的是 Wembley Park 与 Finchley Road。虽然这并不是全伦敦 范围内最大的价格差，但 Finchley Road 的平均房价已经超过了 140 万英镑。而只 要您愿意沿着 Metropolitan 地铁线再多坐 8 分钟到达 Wembley Park，几乎可以在 购房时省下 100 万英镑。
在 Northern Line 上，位于交通 2 区的 Hampstead 均价 约为 140 万英镑，而与它仅有一站只差，位于交通 3 区的 Golders Green 的均价只要 962,000 英镑，二者间的差价接近 50 万英镑。 下面把目光投向伦敦西部，如果将购房地点从 Turnham Green 移到 Acton Town，可省下 424,000 英镑。交通 2 区内 的 Turnham Green 均 价 约 为 992,000 英 镑， 而 乘 坐 District Line 或 Piccadilly Line 只需 4 分钟就能到达 Acton Town，这 里的均价仅为 568,000 英镑。巨大的房价差异就体现在一站 地铁和一个分区上。
考虑到 120 万英镑的平均房价，目前交通 1 区内的站点 周边再也找不到低于 50 万英镑的房产了。但是，仍有 5 座 车站周边的平均房价尚未达到 70 万英镑。交通 1 区内均价 最低的站点是 Aldgate East，为 53.6 万英镑，其余四个低价 车站分别是 Lambeth North, Borough, Waterloo 和 Vauxhall。 越往外走房价越低。在交通 2 区的平均房价是 79.6 万 英镑，比 1 区便宜 37%。此外，1 区、2 区界限的重新规划， 也为市场带来了一批更加实惠的房产。在伦敦东部，刚刚升 级为 2 区站点的 West Ham, Canning Town, Stratford 以及原有 的 Bromley-by-Bow 和 North Acton 一起，是房价最经济的 5 个站点。
交通三区内房价最低的站点 地铁3区房价最便宜的站点
平均房价
East Ham
£274, 206
Upton Park
£283, 134
Plaistow
£284,692
Leyton
£364, 067
Park Royal
£371, 114
地铁3区平均房价
£594, 673
伦敦东部汇聚了交通 3 区内的大部分便宜站点。目 前，交通 3 区的房屋均价是 59.5 万 英 镑， 而 East Ham 仅 为 27.4 万英镑。在伦敦西部， 2 区内最便宜的站点是均价 37.1 万英镑的 Park Royal。 eMoov.co.uk 的 创 始 人 兼 CEO，Russell Quirk 先生表示： “尽管地铁经常受到罢工威 胁，但是对房产而言，能够
紧邻地铁站，位于一条好的 地铁线上仍是排在房价之后 最受欢迎的因素。大部分情 况下，紧邻地铁站的也是相 当吸引人眼球的卖点，让您 有理由开出更高的要价。” “提前做好准备对打算 买房的业主来说非常有必要， 因为根据这个调查结果，几分 钟的地铁车程也许就能帮您 省下一笔客观的购房支出。”
全伦敦房价最低的地铁站点
交通区
平均房价
Barking Dagenham East Becontree
4 5 5
£237, 337 £237, 792 £240, 294
希望通过地铁网最大化房产潜力的人们，可以关注交通 4 区和 5 区的房 产，它们在整个地铁网络中可负担性最强。房价最低的 3 个站点分别是 Barking, DagenhamEast 和 Becontree，价格范围在 237,000 英镑到 240,000 英镑之间。
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封面专题
2016年2月26日 - 3月10日 9 版
编辑：董白白
英国出租房投资必须考虑清楚的问题 《英国房产与投资周报》
长期以来，买房出租可 投资者提供者两位数的投资 回报，但近期逐渐笼罩的政 策阴影却为这种投资的前景 带来更多不确定性。 来自额外印花税、按揭 利息免税限额以及租赁条例 的挑战，很可能造成投资收 益的缩水。但是， “买房出租” 真的要没落了吗？接下来小 编就从正、反两方面为大家 梳理一下，投资英国出租房 之前需要考虑清楚的利与弊。
负面因素
利好因素
1. 出租房或二套房产的额外印花税
1. 租客的需求不减
买房中涉及的印花税按照购房金额，适用 不同级别的税率进行征收。 比如，房款中的首个 12.5 万英镑是免税的， 125,001 英镑 到 250,000 英镑征收 2% 的税率， 25 万英镑到 92.5 万英镑之间的部分税率为 5%， 92.5 万英镑到 150 万英镑之间的部分执行 10% 的税率，房价中超过 150 万英镑的按照 12% 缴 纳印花税。 然而，从今年 4 月 1 日起，对购买第二套
据 Respublica，如今有 20% 的家庭从私人 房东那里租房。这不仅是因为日渐增高的房价 让人难以负担，或许也因为人们更注重灵活性。 据 Kent Reliance，2015 年最后一季度租户
住宅或出租房的业主将征收额外 3% 的印花税。 即房价在 40,001 英镑到 125,000 英镑间，税率 为 3%，25 万英镑至 92.5 万英镑间的税率为 8%， 高于 92.5 万英镑的印花税为 13%，并逐级增长。 很明显，这一变化将大大增加购房成本。 比如，购买一套 27.5 万英镑的房产，其印花税 为 3,750 英镑。但是，4 月 1 日以后，这套房产 的印花税将增加至 12,000 英镑。
的需求居高不下。在接受调查的人中，43% 的 人表示，与前一季度相比需求呈现“增长”或“红 火”的趋势。
2. 按揭利率处于有史以来最低位 受英国央行基本利率保持在历史最低位的 利好，无论是住宅抵押贷款还是“买房出租” 贷款，其利率都跌至历史最低。 对房东而言，住宅贷款选择的增多也是一
3.
大利好因素，考虑到近期并没有加息的迹象， 也 为 房 东 提 供 了 更 多 具 有 竞 争 力 的 方 案。 据 Moneyfacts，目前市场上有超过 1,000 种出租房 产的按揭产品，而 2012 年仅为 486 种。
租金收益稳定
收益率是至年租金占购房成本的比值。例 如，售价£200,000 的房产可产生£10,000 的租 金收益，其收益率为 5%。 据 Kent Reliance，2015 年 底， 租 金 毛 收 益
率平均为 6.3%，与第三季度的 6.4% 相比有小 幅下滑。2016 年，房东期待收益率能与 2015 年 保持同一水平，即 6.4%。
2. 按揭贷款利息免税的限制 曾经，按揭利息能够最多减免 40% 或 45% 所得税，是买房出租投资的一大优势。然而， 这个优势在未来即将成为吃掉房东利润的劣势。 按照现行政策，任何出租房房东，为出租 房支付的银行按揭利息，可以从房租收入的个 人所得税中免于交税。比如，很多个人所得税 税率达到 40% 或 45% 税率的高收入人士，免税 幅度幅度也高达对应的 40% 或 45%。 英国政府将限制出租房贷款利息免税的税 率，从 2020 年开始，所有房东的免税税率统一
限制在 20%。该政策由财政大臣乔治·奥斯本 在去年 7 月的财政预算案中公布，并将于 2017 年 4 月开始，并通过 4 年逐步实行。这一新政 策限制了房东从房产投资中可索回的税款额度， 对很多人来说，这意味着购置以及租赁房产对 将不再可行。 那些有抵押贷款的房东，且个人税率为 40% 或 45% 的权利是主要目标。但是，由于被纳入 更高级税率范围，一些缴纳基本税率的纳税人也 会因此增加税款支出。
4. 出租权利
3. 出租房日常磨损减税 从今年 4 月起，所有出租房的“日常磨损 免税额”将受到严格限制。只有真正装修出租 房和更新家具的实际花费，才能从房租收入中 减免个人所得税。现行政策，无论出租房房东
每年是否真实装修房产或更换家具，10% 的房 租收入都能自动享受税收减免，从今年 4 月开 始，只有实际花费才能减免税收。
4. 出租房按揭的更严格限制 买房出租抵押贷款所占比例越来越大。据 Council of Mortgage Lenders，2015 年最后一季度， 房东贷款占新贷款比例的 17.1%，与 2014 年末 的 14.2% 相比有所增长。 对此，英国央行也对过热的买房出租市场表 示出担忧。逐步增加的租赁房产也侵蚀了首次购 房者的可选范围，而房屋短缺将持续促使房价上 涨。 去年，财政部受援银行通过他的金融政策委
员会对市场进行监管。对房东而言，贷款限制政 策意味着他们需要交纳更高比例的订金以及对对 租金控制的减弱。 随着 2016 年欧盟新规则（抵押信贷管理） 的引入，贷款申请规则将变得更加困难。任何房 东都将被视作消费者，而非专业人士，将被要求 进行更为严格的承受能力和收入测试。这意味着 申请买房出租抵押贷款变得更加困难，申请过程 也更漫长。
2016 年 2 月 1 日起，政府要求出租房房东 对新搬入的访客进行移民身份检查的新规正式 生效。新规中，房东有权对 18 岁以上的租户的 护照或其他有效证件进行检查并进行备份，并 向内政部举报任何可疑情况。同时，未对租客 进行移民身份检查房东或面临 3000 英镑罚款。 这些“出租权利”条款已于 2016 年 1 月 1
日被写入英格兰的新租赁协议。现有租赁协议 不会受到影响，且该计划适用于整个英格兰地 区。 此外，如果房客失去了在英的合法居留权， 房东也有权对其进行驱逐。
5.以公司形式持有房产能避开额外印花税 以公司形式持有房产意味着你仍然可以享 受抵押贷款利率减免，因为您只需对利润纳税， 同时财务成本可以与收入相抵。此外你需要支 付公司税，而非个人所得税。 为了应对 4 月起执行的新政策，以有限公 司形式申请买房出租贷款的数量已经出现了增 长势头。 专业贷款经纪 Mortgagesfor Business 最新发
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Central Court, 25 Southampton Buildings, London WC2A 1AL
布的 Buy-to-Let 指数发现，2015 年 12 月中，公 司申请贷款的比例占 38%，与 10 月的 15% 相比 出现巨大涨幅。 当然，以公司形式持有房产也有一定的劣 势。将房产转移至公司名下需支付资本利得税， 而且针对公司的贷款选择也相对较少。目前只 有 12% 的贷款产品适合有限公司的形式。
10版 2016年2月26日 - 3月10日
编辑：董白白
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帮您顺利拿到审批
申请规划许可中必知的10大真相 《英国房产与投资周报》 文 / 董白白
虽然出于保护村 庄，城镇以及对公共 利益方面，但规划体 制同样可能造成不少 阻碍。没有需规划申 请的许可项目需要 完成大量工作，但是 如果您对自己充满信 心，能完成全部规划 许可，就要全力准备 了。下面是在规划申 请 时 需 要 考 虑 的 10 个要点，仅供各位参 考。避免一些常见误 区有助于您的申请顺 利获得批准。
接受不可预知性
对于这种涉及自身利益的大事， 谁都希望把握大一点，但事实却很难 如愿，规划过程中充满未知性。您认 为完全不会遇到困难的项目也可能遭 到拒绝，而一些不确定的问题反而有 可能通过。如果有实实在在的进行申 请流程，很难得到任何确定的内容。 因此，专家给出的第一条建议就
熟悉当地政策
是，接受充满不确定性的申请过程， 并为自己的第一次尝试留出充足的时 间，以防万一。很多人都因为时间紧 迫而遇到问题，不得已只能被迫重新 再安排 8 个星期左右的时间。曾经有 一位业内人士开玩笑的说，“申请规 划许可时，最贵的就是自己太过匆忙”。
弄明白“先例”的真正含义
充分了解地方政策和设计指导 能大大提升您获得通过的几率。每 个地方政府都有很多规划政策，并 辅助以类似“住宅扩建”这类的实 用的指导性文件。这些材料虽然无 趣却很适用，能帮您了解方案是否 正确。
如果您的设计与一条政策完全 对立，您可能要对其重新考虑。规 划部门花费大量的时间，精力和资 源制定这些政策，如果您提交的计 划没有参考任何指导文件，很难抓 住他们的眼球。
借助咨询系统的帮助
很多人都会这样假设：因为街道 两边的房产已经存在某种变化，那么 他们也进行申请，就不会遇到什么障 碍。然而，这些“先例” 的分量往往 并没有那么重。 首先，如果一些房产中的某些功 能已经存在了一段时间，而规划政策
很可能已经发生了变化。又比如，一 些邻居的屋顶露台可能并未获得规划 审批，但已经存在了很长很长时间， 就有可能被认为是“已建立的”。但 是这并不意味着，如果您计划新建一 个类似的屋顶露台就一定能获得许可。
准备申请前，可以与规划官员 就 项 目 中 哪 些 可 能 获 得 审 批， 哪 些不能这种问题进行一次细致的讨 论。 由于地方政府资金缩减，近来 免费咨询的数量也逐渐受到限制。 但是您可以选择付费的方式获得
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“预申请建议”。虽然这项服务可 能会花费数百英镑，但也能帮您省 下不少时间和开支。该建议会标注 出他们认为恰当的具体政策，并通 过会议或书面的形式为您提供具体 的反馈。
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2016年2月26日 - 3月10日 11版
编辑：董白白
提供充足信息
别耍花招
外界似乎流传着很多关于“说 服”规划官员的理论。最常见的点 子是，让谈判界限超过您想要达成 基础，这样就与余地与规划官员进 行谈判，从而以退为进，实现最初 的要求。也有人认为他们能偷偷的 让一些事情不被发现，加入到一个
看似平淡的申请中，从而实现更多 的改造工程。 而专业人士认为，这些所谓的 “技巧”完全没有作用，甚至会造 成延迟和阻碍，严重的还会被强制。 因此，最好的策略就是，提出你的 想法并在政策下自圆其说。
切记政策是关键
如果规划官认为申请中的信息 不充足，通常都不会予以通过。因 此尽量确保您提供了全面，必要的 信息。 提供一套明确标注有“现有” 和“计划”字样图纸是很基本的要 求，其中还需标明比例尺，正北方
抱有积极心态
向以及位置信息。即使您只对房子 中的一层进行改造，规划官员通常 也希望对其他楼层的规划，高度等 有所了解。有某情况下，您需要提 价额外信息，比如车位调查或蝙蝠 调查等。
做一份设计说明 很多人因为没通过申请就火冒 三丈的指责规划官。规划官员们需 要根据政策作决定，而政策有时就 是不合理的，或者说是不适合特定 背景的。有些情况下，虽然申请非 常合理，但是受政策限制却依旧无 法通过。
虽然政策中有不可合理的解 释，但不要以为“甜言蜜语”能够 说服规划官员为一些违反政策的申 请开绿灯。他们需要遵循规则，而 他们的自有抉择权也比你想想的要 低。
与邻居进行沟通
很对人认为，受保护建筑和保护 区中的建筑几乎没有希望进行任何改 动了。实际情况并非如此，很多有人 都在这两方面挑战成功了。 关键在于和有经验的设计师合作， 他们会考虑到各种限制条件，并另辟 蹊径从而达到您的目标。
就像上文提到的，充足的信息 很对规划官员们的胃口，因此在申 请阶段，与草图一起提交一份设计 说明也很有益处。它可以表明您在 设计时如何考虑相关政策。此外， 如果您的申请与一些政策并不完全
吻合，正好能借此机会解释您的想 法，是否受一些特殊情况或环境因 素的影响才这样进行设计。切记， 不要把说明准备的太啰嗦，保持简 洁，明确是最好的。
提前与邻居进行沟通不仅是出 于礼貌，更是为将来的和谐共处做 打算。 然而，有些人误以为邻居的反 对将为规划申请将造成致命打击。 专家指出，邻居的意见只会凸显政
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策问题，而规划官员永远都要坚持 政策要求。在实践中，很多规划遭 到了邻居的强力反对最终也获得通 过，反之，很多得到当地大力支持 的项目却被拒绝了。
12版 2016年2月26日 - 3月10日
广 告
英国私校申请秘笈 和
伦敦房产投资趋势私享会 Luxury Life in London Property and Education
17th March 2016
凭邀请函入场 报名从速
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