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第 四十七期 No.0 47
本期12版
2016年4月8日 / 丙申年 三月初二 星期五
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2016新财政年度 必须知道的税收政策变化
建筑大师扎哈·哈迪德 传世杰作珍藏
英房价恢复两位数涨幅 哪些城市买房比租房更划算?
梦想家该是什么样的 解密室内设计师的家装愿望清单
详见8版
详见6-7版
详见9版
详见10-11版
英国欧盟公投专题
详见第2-4版
探寻伦敦楼市的下一个黄金带
欧盟公投将如何影响英国楼市行情？ 详见第2版
欧盟公投在即 英镑汇率商业投资动向预测 详见第2版
警报响起： 欧盟公投已经对楼市造成影响？ 详见第3版
九成英国海外业主对脱欧影响“无认知” 详见第3版
英国欧盟公投去留利弊对比 详见第4版
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2 版 2016年4月8日 - 4月21日
编辑：金倩竹
封面专题
欧盟公投将如何影响英国楼市行情？ 今年 6 月 23 日，英国将进行是否继续留在欧 盟的全民公投。就像 2014 年苏格兰独立公投结果 的不确定性对房地产市场的影响类同，投资者目 前关注的焦点是欧盟公投结果将对房地产市场带 来什么影响？ 为此，我们特别编辑制作本期专题，希望能 从不同的角度分析投资者关心的问题。
脱不脱欧都有利好 关键是你如何选择 由于目前的民意调查显示，赞成留在欧盟的 比例和主张脱离欧盟的比例可谓旗鼓相当，因此 很难在投票结果公布之前预测到英国选民是选择 脱欧还是继续留在欧盟。既然无法预测，我们综 合英国众多大型机构的分析，从两种可能来分析 对房地产市场的影响： 一方面，如果公投结果是英国多数选民选择 继续留在欧盟，那么一切将依旧，公投这件事就 像 6 月 23 号夜里的一场梦，早上起来或许就被忘 掉了。这种情况下，英国尤其是伦敦房价将有一 个短期的超过正常行情的快速上涨。但是，由于 英镑受英国政局持续稳定的振奋也将一定幅度上 涨，政局稳定对吸引外来投资有利，但英镑上涨 反会削弱外来投资的购买力。 显然，如果英国继续留在欧盟，那么 6 月 23 日之前，将是一个类似于 2015 年大选之前、市 场相对低迷的投资窗口期。我清楚地记得，仅仅 2015 年 5 月 8 日大选结果公布当天，英国很多楼 盘价格上调至少 3%。 另一方面，如果投票结果是脱离欧盟，那么 英国楼市将面临史无前例的市场不确定性。根据 业界机构的分析，房价将会在短期内下滑一定比 例，大部分机构预测将下滑 5%-10%。与此同时， 英镑也将短期内迅速贬值大约 5% 到 15%。 从常理来看，无论是房价下滑，还是英镑贬 值，都将创造一个绝佳的投资窗口期。 显然，无论是留在欧盟还是脱离欧盟，都会 提供相应的投资窗口期。问题的关键是，因为没 有哪家机构能 100% 肯定地预测投票结果，对于 投资者而言，完全是一种押注。如果投资者押注 英国不会脱离欧盟，那么显然目前投资将能赶上 公投之后的大涨行情。如果投资者押注公投结果 是英国脱离欧盟，那么等到 6 月 23 日之后的房价 英镑双双下滑的窗口期，显然更加合适。 上述是从短期行情分析，即对欧盟公投前后 半年左右时期，英国楼市的预期变化以及相应的 投资选择。接下来，本文从英国尤其是伦敦房地
产市场的中长期行情，阐述投资规划。
供不应求局面难改 长线投资涨势依旧 众所周知，决定房价走势最关键的要素是供 需关系。 如果公投结果英国继续留在欧盟，那么“马照 跑、舞照跳”一切如常。对于英国楼市而言，也就 意味着供不应求的局面仍将继续，而且因为继续 留在欧盟，来自于东欧的劳工和中东北非战乱地 区的难民会更多，给住房供应带来更大的压力。 接下来，将会详细分析一下一旦遇到英国投 票脱离欧盟的史无前例的市场未知数，楼市在供 需方面可能会面临何种变化？ 不少人担心如果英国脱离欧盟，是否会对英 国尤其是伦敦带来一蹶不振的沉重打击，从而改 变楼市的供需现状 ( 严重供不应求 )。这应该从以 下几个方面分析： 1. 贸易方面，因为贸易直接影响英国经济， 一方面间接影响英国在房地产和基础建设方面的 投入，另一方面也会影响房地产的购买能力。从
目前各大机构的分析报告看，因为左右欧盟政策 的大国，比如德国在汽车等制造行业、法国、西 班牙、意大利等国在农业为主的产业方面，对英 国的出口贸易倚重程度，要大于英国对这些国家 的出口。如果欧盟拒绝对英国自由贸易，也将意 味着德、法等会受到的损失比英国更大。因此， 脱欧后的英国，跟没有英国的欧盟之间的自由贸 易，一定会以某种形式达到妥善解决。从中长期 看，这方面不会受影响。 2. 吸引投资方面，无论是房地产行业的投资 还是更广泛的投资，一旦英国脱欧，英镑会短期 大幅下跌，资产价格下滑，因为这种下滑不会持 久，一定能吸引大量抄底投资者。有不少人担心 英国脱欧之后综合国力衰落，对吸引外来投资不 利，从目前各大机构的详尽分析看，即使英国在 国际政治层面的影响力确实因为脱欧而削弱，但 经济层面大幅度衰落的可能性不大。 一旦英国脱欧，将有更大的自主权通过调整 税收等政策，加大吸引外来投资的优势。 3. 就业方面，很多人担心一旦英国脱欧，会 有不少机构企业搬迁到欧盟国家，导致英国中高 收入的人迅速减少，影响房产购买力。包括伦敦 市政府在内的机构研究称，因为欧洲大陆主要门
户城市，比如巴黎、法兰克福等，在法律体系、 办公室供应、人才储备、专业服务机构、语言等 众多方面不会立刻甚至不可能达到伦敦的完善配 套，因此对于绝大多数机构而言，搬迁安置的成 本，可能远远高于留下脱离欧盟之后的英国。另 外，由于欧盟大陆国家，尤其是法国的法规对商 业并不友好等负面因素，促使企业继续留在英国。 当然，不能绝对地说英国不会流失任何人才， 但是中高收入人才的大规模流失现象，不大可能 发生。而且，英国有足够的政策空间，出台吸引 全世界人才的签证移民政策。 4. 移民方面，就算部分欧盟居民外迁，英国 可以在人才引进上 ( 技术移民门槛 ) 对非欧盟国家 一视同仁，广纳全球优秀人才，对中国、美国等 非欧盟人才，更具吸引力。但是，如果英国公投 选择继续留在欧盟，目前涌入德国等大陆国家的 上百万难民，一旦拿到避难身份，将会有大量的 难民最终移居到英国，带来更加复杂的社会问题。 由于英国当前在对非欧盟移民政策方面格外 严格，因此有非常大的调整空间，吸引来自全世 界的优秀人才移民。 5. 在政治、国防等等各类上层建筑方面，英 国脱离欧盟，确确实实会产生较大影响，比如说 英国在联合国、世界银行等国际组织的地位受到 限制。但是，作为世界上目前排名第五的经济体， 只要英国依托文化、教育、法律、语言、税收等 方面强大的优势，保持在经济贸易、吸引投资、 就业移民方面的国际优势，就算政治方面的话语 权削弱，甘当一个类似于加拿大、澳大利亚、挪 威甚至瑞士、丹麦一类的国家，只要能保证国民 的安居乐业，就是民众的福祉。 综上所述，根据大部分机构预测，如果英国 脱欧，除了因脱欧造成的市场短期震荡之外，英 国不会伤筋动骨，伦敦所受影响也不会比 2008 年 金融危机更大，并不存在任何一蹶不振的可能。 这样看来，英国房地产长期的供不应求局面 并不会因为欧盟公投产生巨大变化，因此可以预 估，英国尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是上 行。 根据国家统计局的数据，英国女王伊莉莎 白二世出生以来的 90 年，英国平均房价上涨了 47,021%，从 1926 年 4 月的均价 619 英镑，上涨 到如今的均价 291,505 英镑 ( 详见第 5 版文章 )。 即使接下来的行情比历史表现差一些，也将是非 常乐观的。 《英国房产与投资周报》 主编 范慧勇
欧盟公投在即 英镑汇率商业投资动向预测 自从 2 月 20 日英国首相大卫·卡 梅伦宣布了将于今年 6 月 23 日对是否 将继续留在欧盟进行公投之后，市场 仍在消化这一即将到来的重大不确定 性。面对这种不确定性，市场将如何 变化？私人投资者将面临什么行情？
英镑 面对脱欧公投，首当其冲受到打 击的便是英镑。 公投日期确定后的一周多，英镑 兑美元的汇率跌至 7 年来最低位。自 2 月 19 日，在两周多的时间内英镑兑美 元汇率的下跌了近 3.5%。 虽然这有利于到英国旅游的游客 以及英国出口，但是巨大的跌幅同样 意味着外汇交易员对英国未来的负面 看法。他们悲观情绪反映出，一旦切 断与欧洲之间的政治与贸易联系，将 对英国经济增长造成打击。 摩 根 大 通 资 产 管 理（JPMorgan Asset Management）的欧洲市场首席策 略 Stephanie Flanders 表 示：“ 负 面 结 果将在投票后的 12 个月造成 1% 的增 长率，考虑到 2016 年的增长预估约为 2%，这将是一个显著的打击。” 如果在脱欧后英国 GDP 出现衰退， 英国央行将恢复量化宽松计划，此举 将增加资金供给，以缓解经济困境， 但是会对货币造成打击。 欧盟公投将进一步反映出英国经 济的弱点，比如国家财政赤字，以及 英国与其他国家的贸易逆差等。 资产管理公司贝莱德集团
（BlackRock）的策略团队在一份研究 报告中表示：“由于英镑是最具流动 性的英国金融资产，因此在脱欧担忧 的影响下，英镑是最为脆弱的。脱欧 将为英国预算和现金账户赤字造成压 力，损害货币并引发信贷评级下降。 相反，如果英国最终留在欧盟，英镑 将有可能反弹。”
商业投资 对投票结果的观望也导致企业的 在英投资有所减少。最新官方数据显 示，2015 年的最后 3 个月中，英国吸 引外来投资下降了 2.1%，而此前 9 个 月的平均涨幅为 1.4%。 摩根大通的 Flanders 女士认为： “我 们无法知道这些下滑中有多少是因为
对公投的恐慌，但是它强调了，对企 业而言在这一时刻没有其他需要担忧 的因素。” “公投造成的 25% 投资缩减，在 理论上会为第二季度的经济增长下滑 0.25%。” 但 是 英 国 股 市， 换 言 之 富 时 100 指数和富时 250 指数，自卡梅伦确定 了脱欧公投的投票时间后都出现了上 涨。 富时 100 指数有许多在英国之外 运 营 的 公 司， 比 如 Rio Tinto 和 BHP Billiton，他们的命运更多的与中国经 济的增长以及大宗商品的需求相关， 而非英国政治。 虽然英国政府警告脱欧将不利于 英国的出口，至少在短期内，由公投 引发的英镑下跌，已经提高了出口企
业 的 预 期， 比 如， 由 于 英 镑 走 低， Rolls-Royce 和 BAE Systems 的股票表 现的都很好。 凯投宏观（Capital Economics）的 分析师指出，1992 年时富时指数飙升 20%，当年英国脱离了欧洲汇率机制 （ERM）。 然而，这次投资者不应期待富时 100 指数指出能出现如此突出的表现。 因为英镑不可能像脱离 ERM 时一样大 幅下跌。 凯投宏观（Capital Economics）的 John Higgins 表示：“与我们预测与英 国公民投票离开欧盟这一事件相比， 1992 年的英镑下跌是突发的。” 因此，在短期内，投资者无需过 度担心富时 100 指数。但是需要对那 些对英镑变化敏感的资产保持关注，
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比如出口商；以及对利率敏感的行业， 包括银行、房屋建筑以及实物财产的 股票。 对于脱欧的不确定性，世界顶级 的经济学家也存在严重的预测分歧。 投 资 银 行 UBS 的 策 略 家 Justin Knight 相信英国会留在欧盟。在此情况下， 将出现英镑走强和利率上涨。 “英国经济相对强劲的动态—— 包括经济刺激措施——已经在过去的 几个月中发生并很可能至少持续至投 票，”他分析称，“如果英国人民投 票决定留在欧盟，那么市场预计英国 央行将进行一次加息，同时英镑也将 走强。”
封面专题
2016年4月8日 - 4月21日 3 版
编辑：范慧勇
警报响起： 欧盟公投已经对楼市造成影响？ 《英国房产与投资周报》 文 / 董白白
英国是否将继续留在欧盟的全民 公投将对英国楼市以及个人的投资行 为产生什么影响？一份针对掌管着上 亿数资产的国际大额投资者人士的调 查已经开始预警。 国际大型顾问服务机构毕马威 （KPMG） 日 前 对 管 理 着 价 值 超 过 4000 亿英镑资产的全球 25 个地产投资 机构进行了调查，结果显示，有三分 之二的人认为脱欧将导致这些机构在 一定程度上对英国房产及房产公司投 资的减少。大家一致认为，与稳定的 后脱欧时期相比，初期的不确定性将 可能对英国的房产市场造成更加直接 的损害。 “由于欧盟公投在即，房产界对 在英投资表现出明显的紧张情绪，” 毕马威公司房地产负责人 Andy Pyle 表 示，“在当前的不确定时期，大型投 资机构更愿意按兵不动。” Pyle 也认为，更重要的风险是潜 在的社会影响，如果缺乏投资，将对 房屋建造率造成打击，加剧住宅危机。 该调查体现出来的基本讯息显示， 脱欧可能会延长英国房产行业投资者 与开发商的不确定性，这将对新建住 宅供应量造成危害，并由此拉高房价， 据 Halifax 的数据，2015 年英国的平均 房价已经上涨了近 10%。 “我们被告知：‘欧盟未设置成员国 家脱离的程序，这将使脱离谈判的过 程变得很复杂冗长，’”一位基金经 理表示，“这一定会影响短期行情。”
不确定性困扰市场 Grosvenor Group 的执行董事 Mark Preston 在接受英国《每日电讯》采访 时表示，非常难以理解英国政府为什 么会进行欧盟公投，无缘无故地给市 场增添不确定性：“根本就不应该有 这样一次公投，这表明我们的政治家 们缺乏政治主见”。 “我们是在冒险，就像针对苏格 兰问题的公投一样愚蠢。选民往往根 据投票前一周的新闻资讯和投票时的 主观情绪为依据投票。正是这种不确 定性造成的损失最大，”Mark Preston 补充道。 国际大型房产经纪公司第一太 平 戴 维 斯（Savills） 警 告， 英 国 的 住 宅和商业投资市场在欧盟公投前期 “ 被 抑 制”。 皇 家 特 许 测 量 师 学 会 （The Royal Institution of Chartered Surveyors）也表示了相同观点，指出 公投将导致“市场产生一定程度的不 确定性，让买家持币观望，这会使多 行业产生负面影响。”
其原因在于，压抑的需求在投票 之后得到了释放。但是针对欧盟公投， 如果后脱欧时代的不确定性打击了投 资者和买家的信心，受抑制的供给， 房价可能会进一步走高。
可供参照的苏格兰公投
传统上，大选会在某种程度上对 房产销售造成麻痹效果，尤其是伦敦 的豪宅市场，因为买家更多权衡的是 是否要购买投资房产，而不是简单的 通过搬家获得更多住房空间。比如， 去年大选前市场对工党豪宅税的担心， 导致大选前投资者购买房地产的行为 几乎停滞。
对 Hamptons International 和 Jefferies 的调查发现，大选前交易放缓， 但是一旦投票结果确定，其后的六个 月内价格出现大幅上涨。 根据历史行情的分析发现，平均 而 言， 每 次 大 选 前 12 个 月 价 格 略 低 4.9%， 而 大 选 后 12 个 月 的 价 格 略 高 8.6%。
英国大选前后房价变化图
对于公投，最近的一次可以参照 的便是苏格兰是否独立的全民公投， 它同样对市场造成了打击，尤其是豪 宅。2014 年 8 月，也就是苏格兰公投 前一个月，其房产销量与传统的季节 趋势相比低了 8%。 房产顾问 Carter Jonas 的首席执行 官 Mark Granger 表示：“在苏格兰独 立公投前，我们看到很多租户和投资 者都推迟了他们的决定。随着欧盟公 投的临近，我们预计会出现一个类似 的‘观望”形势，这可能会影响市场 情绪和行为。” 最近，莱坊发出警告“2014 年苏 格兰公投的经验表明，随着投票日期 的临近，我们应该预料到房产市场活 动的放缓。” 然 而，Hometrack 的 调 研 总 监 Richard Donnell 表 示， 这 个 短 暂 的 窗 口“可能造成的破坏性肯能小于苏格 兰的公投，当时辩论主要集中可能对 就业造成的影响以及苏格兰经济。欧 盟公投带来的负面影响可能不会很大， 但会产生一定影响，尤其是考虑到针 对买房出租投资者实施的新印花税变 化。”房产经纪公司 Countrywide 的研 究部总监 Johnny Morris 也表示赞同。
对伦敦豪宅又一打击 公投的不确定性以及可能的脱欧， 已经在伦敦核心区豪宅市场酝酿着危 机。这不仅仅是关于销售数量，还涉 及到供给与投资者对市场是否受到威 胁的信心。目前，针对低迷的市场大 量的在建高档公寓已经造成了供给过 度的担忧。 毕马威进行的调查发现，66% 的 房产专家认为脱欧将对进入英国的投 资造成负面影响，英国作为避险天堂 的观点也将受到打击。 此外，额外印花税政策将对机构 投资者造成负面影响。很多业内人士 认为，这将对新兴的私人租赁行业造 成阻碍。 莱坊研究分析称，伦敦中心房产 投 资 者 中 有 49% 为 外 国 人。Berkeley 集团的总经理 Rob Perrins 表示，他担 心脱欧将可能阻碍进入伦敦的投资， “为了维持影响力，我们必须保持与
欧洲的联系，留在欧盟比脱离好的多。” 住 宅 开 发 融 资 提 供 者 Urban Exposure 的 首 席 执 行 官 Randeesh Sandhu 表示，脱欧可能影响高端市场 的投资，以及出租房投资产业：“不 确定性将对流入英国的资本造成负面 影响。很多开发商都由海外资本投资， 其中一些可能希望在投资前观望市场 情况。” 仲量联行高管分析表示，即使投 票结果是留在欧盟，该公司预计英国 房产投资量“由于公投前的不确定性， 在 2016 年仍会下跌”。然而，一些被 压抑的需求可能会被推迟至 2016 年底， 届时出现激增。
供应危机加剧 英国高端房产开发商 Berkeley 集 团 的 主 席 Tony Pidgley 表 示， 脱 欧 将 加剧供应危机。由于住宅建筑行业依 靠大量来自欧盟的雇员，他认为“离 开”欧盟将对公司造成不利影响，“我 们承建商雇用的 14,000 名建筑技工中 有 50% 来自东欧。脱欧将使局面变得 大不相同。” 凯投宏观（Capital Economics）的 经济学家 Hansen Lu 表示：“固然，根 据 2011 年的人口普查，从事建筑施工 的人口中仅有 10% 是外来人口，尽管 考虑到劳动危机的趋势，目前这一数 字可能接近 12%。” “然而，对熟练工的培训需要花 费数年，移民是满足现有劳动力短缺 的最简单途径。因此，如果与现有的 劳动力短缺综合考虑，脱欧将对住宅 开工造成持续的抑制作用。” Jefferies 的 Anthony Codling 也赞同 这一观点。“如果我们投票离开欧盟， 同时英国的汇率走低，对于海外劳动 者的吸引力将减小，他们可能会选择 离开英国。因此可能造成熟练工的减 少，如果建筑技工短缺严重化，将迫 使房价上涨。带来更加严重的供应危 机。” 然而，这反过来可能对陷入停滞 的豪宅销售造成积极影响。Sandhu 先 生表示：“英镑已经贬值，将意味着 国际投资者可以以更低的价格买入英 国房产。这种资本流入可能弥补那些 正在观望的投资资本。” 大部分房产专家认为，公投引发 的焦虑以及脱欧的不确定性将是短暂 的。但是，随着明年一月可能出现的 加息、中低档的普通居民住房供应严 重短缺将会成为真正的问题。这一系 列不利因素将掀起更大的房产危机。
九成英国海外业主对脱欧影响“无认知” 根据对欧盟公投日进行的最新调 查显示，有 90% 的在海外有房产的英 国业主承认，他们并未意识到英国离 开欧盟将会对他们现有的房产造成什 么影响。同时，只有约 42% 的被访者 表示，他们关心潜在的脱欧将会对他 们的海外房产造成何种影响。 目前，有 220 万英国公民居住在 英国以外的欧盟区域，约 100 万人拥 有度假屋。在过去 2 年中，英镑走强 与优质房产刺激了海外房产投资出现 回潮。 最 近 一 份 由 A Place in the Sun 完 成的调查发现，每 10 名 45 岁及以上 的英国人中就有一人正在考虑用他们 可支配的养老金来购买英国之外的房 产。即将到来的公投似乎并没有阻止 房产买家们，超过 70% 的英国人表示， 英国离开欧盟将不会阻止甚至延缓他 们任何未来的房产购买计划。 最近的研究表明，75% 的英国人 认为购买海外房产会提高他们未来的 生活质量，70% 的人考虑的是正在变
暖的气候。26% 的人认为，拥有一套 海外房产或许能够改善他们的财务状 况，而 27% 的人坦白他们只是想拥有 更好的房产。 海外房产的投资者的投资意向并 没有被潜在的脱欧所影响。英国留在 欧盟与否对海外业主造成的直接影响 可能是最小的。 A Place in the Sun 的 总 经 理 Andy Bridge 评价道： “我认为，大部分被调查者并没有将 脱欧和海外房产拥有权相联系起来的 原因是他们并没有认识到这两个话题 之间的联系。然而，脱欧会导致持有 英国房产的非欧盟公民适应不同的税 务系统。所以，所有卖家在做出决定 前都应该谨慎进行咨询。” A Place in the Sun 的 笔 者 Nigel Lewis 分析了现有业主可能会面对的潜 在变化，综合以下预测，英国是否该 离开欧盟？
永久居民
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根据欧盟法律，任何在欧盟国家 居住超过 5 年的人都可以申请长期居 民身份。但是与现有的欧盟公民身份 相比，这一身份将受到更多限制，而 且对长期居留可能会有“集成规则”， 比如需要会说所在国家的语言。
度假屋业主 在到访欧盟成员国时，欧盟将要 求英国公民申请签证。对于度假屋的 所有者，这可能意味着一系列问题， 比如在度假地的停留时间，申请者的 收入以及健康保险等。
房产业主 和其他国际的业主一样，英国公 民很可能可以继续自由在欧盟范围内 拥有房产。就跟很多美国公民在法国 拥有房产一样。主要争论的领域是， 房产如何继承以及如何在这些人中施 行税务法。目前，对于欧盟和非欧盟 公民的规定还是有区别的。
4 版 2016年4月8日 - 4月21日
编辑：金倩竹
封面专题
英国欧盟公投去留利弊对比 留欧
STAY IN
- 欧盟是英国最大的贸易伙伴。英国通过欧盟自由贸易市场所 完成的交易约占其年出口额的 45%（2014）。 - 每年英国都在欧盟内部出口价值约 2270 亿英镑的商品与服务。 - 如今，欧盟仍是一个不断增长的国际市场，同时也是英国重 要的合作伙伴——英国最重要的贸易伙伴中有 7 个是欧盟国家。 - 英国持续按价值向欧盟增加出口，自 1999 年以来，平均年 增幅为 3.6%。
- 欧盟便于国际贸易，欧盟贸易协定承诺可为英国提供除欧盟 外超过 50 个市场的访问特权。 - 作为价值 118000 亿英镑以及 5 亿人口的经济体，与单独谈 判相比，欧盟的影响力可使英国获得更高质量的贸易机会。
- 欧盟规则与标准的协调便于企业更容易的进入新市场。 - 由于与欧盟适用同一套标准，英国的企业可以更简单的在其 他 27 各国家间进行交易，如果是非欧盟成员，将适用另一套不同 的规则。 - 根据英国商务部的估计，英国享用欧盟法规和标准的成本约 为 86 亿英镑 -94 亿英镑。
- 作为欧盟成员国，有助于英国保持在欧盟的各种影响。 - 英国成功地参与了欧盟规则的制定，比如创建欧洲经济共同 体等。 - 比如为了避免不必要的监管成本，英国与德国、荷兰以及爱 尔兰曾同时讨论了欧洲固定收益养老金法案的制定。 - 无论是否为欧盟成员，英国必将继续与欧盟进行贸易与合作， 作为成员国的代表将有利于保护英国利益。
- 作为欧盟的一部分，英国企业向欧洲统一市场开放出口。这 是很多来英投资的国际公司所看重的优势。 - 72% 的投资者提出单一市场是英国作为投资选择的重要吸引 力。
- 企业对技术工人的短缺问题的担忧逐渐增加，英国工业联合 会 (CBI) 中 55% 的成员担心他们无法雇佣到足够的技术工人。 - 欧盟内部人才的自由流动不仅为雇主提供了充足的资源，还 确保在英企业正常运转并保护了企业创造的内部人才职位。 - 人才自由流动同样允许英国公民到任何欧盟国家自由工作， 约有 180 万英国公民在欧盟生活和工作。
- 一个稳定并增长的欧元区也对英国有力。欧元区是英国最大 的贸易伙伴，约占英国出口的五分之二。 - 如果欧元区国家采取进一步措施，整合强化欧元区，也将对 英国产生积极影响。 - 如果英国离开欧盟，将在最重要的时候对其最亲密的欧元区 贸易伙伴增添很多不确定因素。
脱欧
欧盟贸易
国际贸易
欧盟法规
英国影响力
国际投资
劳动力
欧元区 一体化
VOTE LEAVE
- 虽然英国向欧盟的出口在增长，但随着英国对非欧盟国 家出口的增加，英国向欧盟出口的比例却在不断下降。 - 一些人认为，欧盟之外的国际经济增长才是英国出口贸 易的增长点，而欧盟阻碍了英国与其他新兴经济体进行贸易。
- 有人认为，无法独立签订贸易协定的欧盟规则限制了英 国与世界其他国家的贸易交流。 - 如果脱离欧盟，英国能够获得独立的贸易谈判权，这可 以增加与非欧盟国之间的国际贸易，其效率也将比作为 28 个成 员国之一时有所提升。
- 一些人认为准守欧盟法规是一个巨大负担，企业在实施 时也支付昂贵的代价。智库“开放的欧洲”（Open Europe）估 算欧盟法规的花费为 333 亿英镑。 - 欧盟过度干预了很多本应该属于各国政府的规章制度领 域。比如，工作时间问题，最好还是由成员国自主。只有离开， 英国才能不再受欧盟进一步邦联制的影响，重新拥有自主立法 的权力。
- 许多人认为，欧盟没有很好地代表英国的利益。 - 特别是在金融危机之后，在对英国经济至关重要的金融 服务领域尤为突出，欧盟一直试图制定法规限制英国在金融领 域的发展。在不符合国家利益时，英国曾多次否决欧盟制定的 相关规则。 - 此外，随着欧盟的扩大，英国在欧盟内部的话语权和投 票比例正在不断被削弱。
- 英国自身具备非常强的竞争优势，比如灵活的劳动力市 场、时区、语言等，会使英国成为具有吸引力的国际投资目的地。 - 许多人认为，即使脱离欧盟，英国仍将保持同样的吸引 国际投资的能力。
- 已经从欧盟其他国家移居英国的移民，对现有公共服务， 如健康和教育部门造成了巨大压力，造成英国本地居民不满。 - 只要英国仍是欧盟成员，就无法控制来自欧盟的移民， 这意味着必须限制来自欧盟以外的技术移民。 - 很多人还认为，由于欧盟中低端人才的涌入，阻碍了英 国从非欧盟国家引进实力更强的技术移民，降低了英国的人才 储备和技术水平。 - 欧元区国家将持续紧密合作，在决策时会忽略英国的利 益，这将对欧盟内部的非欧元区国家产生不利影响。 - 如果英国不离开欧盟，最终将同化为“欧盟邦联国”的 一个成员，并毫无选择地只能接受使用欧元。
- 英国每年需要给欧盟缴纳年费作为欧盟预算，这不仅仅是单 一市场的准入费，同时还有助于研究项目的合作、农业支持以及 区域性筹资。
欧盟年费
- 2014 年，英国政府向欧盟缴纳的费用为 143 亿英镑。这 部分钱可以更好的在国内使用，同时还可以冲销脱离欧盟产生 的负面影响。
- 总体而言，欧盟成员国的各项福利对英国经济产生的是积极 影响。与欧盟进行开放、自由的贸易，坚持国际直接投资，获得 技术的能力以及通过欧盟贸易协定突破的国际市场壁垒，都确保 了英国商业增长并为英国本地社会创造工作机会。
英国经济的 总体影响
- 英国每年为其欧盟成员身份支付数十亿英镑。 - 由于全球范围内关税成本的下降，零关税的优势也不再 明显。 - 将英国的欧盟预算贡献花在国内，可得到更好的利用。
公投的影响
- 即使脱离欧盟，英国经济仍将表现良好。 - 众多人认为，脱离欧盟的长期优势完全可以弥补短期的 经济波动，并获得独立签署贸易协定的能力。
- 如果继续留在欧盟，将促进英国经济保持稳定并不断增长。 - 反之，投票离开欧盟将引发商业、经济等多方面的不确定性。
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房产资讯
2016年4月8日 - 4月21日 5 版
编辑：李 濛
远超黄金、股票涨幅
英国房价从女王出生以来90年上涨470倍 《英国房产与投资周报》 文 / 董白白
英 国 房 地 产 顾 问 机 构 JacksonStops& Staff 根据国家统计局的数据分 析 称， 即 将 于 4 月 21 日 迎 来 90 岁 生 日的英国现任女王伊莉莎白二世出生 以 来， 英 国 房 价 上 涨 了 47,021%， 从 1926 年 4 月的均价 619 英镑，上涨到 如今的均价 291,505 英镑。 Jackson-Stops& Staff 公 司 总 裁 Nick Leeming 撰 写 的 分 析 报 告 称， 英 国 房 产 均 价 从 1926 年 至 今 上 涨 47,021%，远远超出同时期黄金价格的 上涨 (20,425%)，以及同期股票的表现 ( 上涨 11,685%)。同时期，英国的平均 生活成本上涨了 5,413%。 NickLeeming 认为，英国房价在过 去 90 年里的涨幅超过黄金和股价等并 不太惊奇，令人叹为观止的是，英国 房价上涨的庞大规模，就像是从一个 比餐桌还低的 65 厘米的小树苗，长成 一株 306 米的参天巨树，几乎跟伦敦 和欧洲的最高楼碎片大厦一样高。 如果按照不同时期看，英国平均 房价从 1926 年女王出生时的 619 英镑， 到 1939 年第二次世界大战爆发，只上 涨 了 40 英 镑， 涨 幅 6.5%。 从 1939 年 到 1953 年女王加冕时，英国房价上涨 近三倍到 2,006 英镑。到 1966 年英国 赢得足球世界杯时，房价涨到了 3,840
女王出生以来的90年英国日常食品价格变化
女王40岁至今（1966-2016）英国房价均价变化 £350,000 £300,000
英 镑。 十 年 后 的 1976 年， 房 产 均 价 12,704%，1986 年为 36,276，之后十年 再次翻倍到 1996 年的 69,889 英镑。 90年后伦敦业主个个都是亿万土豪 Jackson-Stops& Staff 的 报 告 称， 接下来的 90 年房价再次上涨到当前的
1926年女王出生时投资619英镑到不同产品至今的价值 £350,000 £300,000
£291,504
£250,000 £200,000 £150,000
×471 £127,051
£100,000 ×205
£50,000 £0
£72,952 ×118
房产
黄金
股票
£34,105 ×55 日常消费品
数据来源： Barclays Equity Gilts Study 2015, ONS, Bank of England and Jackson-Stops & Staff
471 倍的可能性不大。不过该报告还是 按照历史涨幅预测称，到 2038 年查尔 斯王子 90 大寿时，英国平均房价或将 达到 130 万英镑。到 2072 年威廉王子 90 大寿的时候，房价将达到 1130 万英 镑。 而 等 到 2103 年 乔 治 王 子 90 岁 大 寿时，英国的平均房价或将达到 8680 万英镑！ 众所周知，伦敦房产均价涨幅要 超出英国平均值。如果按照伦敦房产 均 价 在 过 去 23 年 的 涨 幅 ( 年 均 8.5%) 预 测 接 下 来 23 年 的 房 价， 到 2038 年 查尔斯王子 90 大寿时，伦敦平均房价 或将达到 350 万英镑。到 2072 年威廉 王子 90 大寿的时候，房价将达到 5240 万 英 镑。 而 等 到 2103 年 乔 治 王 子 90 岁大寿时，伦敦的平均房价或将达到 6.67 亿 英 镑！！！（ 相 信 吗， 伦 敦 业 主个个都是亿万英镑大土豪！！！） 尽管该报告没有考虑同时期通货 膨胀以及英镑货币购买力等细节，但 指出，由于英伦小岛面积有限，而人 口增长尤其是来自全世界的高净值、 超高净值人士的增长，对房价上涨有 持续助推刺激作用，因此房产供需矛 盾急待解决。
2007 - Credit Crunch
£250,000 £200,000
1996 - Spice Girls release "Wannable"
£150,000 £100,000 £50,000 £0
1966 - England wins World Cup
1979 - Margaret Thatcher becomes Prime Minister 1989 - The Berlin Wall collapse
1966 1978 1970 1972 1974 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
女王出生之后40年（1926-1966）英国房价均价变化 £4,500 £4,000
1966 - England wins World Cup
£3,500 £3,000 £2,500 £2,000 £1,500
1929 - The Great Depression Hits
£1,000
1945 - Atomic bomb hits Hiroshima and Nagasaki
£500 £0
1953 - Queen's coronation
1939 - Outbreak of the Second World War
1926 1928 1930 1932 1934 1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966
英国央行打压房东信贷 将对出租房投资者进行全面风险评估 须：
英国中央银行英格兰银行 (Bank of England) 金 融 审 慎 监 管 局 (PRA) 于 3 月 29 日 发 布 针 对 出 租 房 (Buy-to-let) 投资者信贷严格审查的制度预案，将 进一步加大力度限制针对出租房产的 贷款比例、额度，以及对房东还贷能 力进行全面评估等，希望以此防范出 租房投资市场给英国房地产行业带来 的可能的潜在风险。 英国央行计划出台的最新政策， 外加英国财政部已于 4 月 1 日开始执 行的出租房或第二套房产的 3% 额外交 易印花税，以及对高收入人士房东按 揭利息免税比例的限制，都将进一步 打击出租房产投资者的收益率和投资 热情。 英国央行金融审慎监管局的新政 征求意见稿中的政策预案以及可能带 来的影响细节如下：
* 考虑一旦针对出租房房产的借贷 利率上调，房东在至少五年内的偿付 能力和财务风险等； * 必须测试房东在贷款利率上调至 少 2% 之后，是否仍然能够正常还款； * 假设房东的出租房贷款利率至 少为 5.5%( 即使实际借贷利率远低于 5.5%) 的情况下，房东的偿付能力等。
拥有资产组合的房东 (Portfolio landlords)
承受能力测试 金融审慎监管局希望所有的出租 房信贷机构更加严格地评估审查投资 者的承受能力，尤其是借贷利率上调 时的风险承受能力。 目前，出租房产的房租收入和房 价上涨额度是银行借贷的主要参考要 素。 通 常 情 况 下， 银 行 要 求 投 资 者 至少首付房款的 25%，并且要求每月 的房租收入应该至少达到银行借贷还 款额的 125%( 加入每月需要还给银行 1000 英镑，那么对应出租房每月的房 租收入至少应为 1250 英镑 )；而且当 前的出租房借款允许投资者只偿还利
息 (interest-only)。 根据新的政策预案，英国央行希 望金融机构不但要评估房租收入，而 且必须综合评估房东的财务状况、出 租房产投资的税费以及可能的财务风 险等更多要素： * 综合评估出租房房东投资者的利 息保障率 (ICR)，测试房东通过房租收 入偿还银行利息的能力； * 综合评估房东的个人财务状况， 能否在出租房收入出现问题时继续偿
付银行贷款。 * 同时，信贷机构还需要综合评估 一旦借贷利率上调，房东在至少五年 内的偿付能力和财务风险等。 这些政策具体还包括： * 必须全面考虑房东需要支付的出 租房所有费用； * 房东需要缴纳的出租房负税； * 出租房投资者的个人住房还款、 个人所得税、国民福利保险金、个人 其它借贷的偿付、生活必要支出、以
及其它生活成本等。
利率上涨承受能力测试 考虑到出租房投资市场的潜在波 动性，以及按揭借贷利率固定期较短， 还有只偿还利息等特点。英国央行金 融审慎监管局认为，所有出租房产的 借贷机构必须全面评估并且确保房东 能够承受可能的利率上涨。 英国央行要求所有的信贷机构必
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根据英国央行的统计显示，拥有 四套或以上出租房产资产组合的房东， 在遇到利率上调等市场风险时的违约 率更高，因此央行要求严格控制此类 房东的风险。 * 持有四套或四套以上出租房产的 房东将被定义为拥有资产组合的房东 (Portfolio landlords)； * 贷款机构需要更加严格地综合评 估拥有资产组合的房东的偿付能力和 风险。 金融机构必须拥有更健全的风险 管理、系统和控制能力，尤其是对出 租房产的房东投资者的系统性潜在风 险。 英国央行金融审慎监管局发布针 对 出 租 房 (Buy-to-let) 投 资 者 信 贷 严 格审查制度的征求意见稿，面向公众 征求各类建议的截止时间为 6 月 29 日 ( 周三 )，任何建议或看法，可发送至 英国央行专设的官方邮箱：CP11_16@ bankofengland.co.uk。
6 版 2016年4月8日 - 4月21日
建筑大师扎哈·哈迪德传世杰作珍
Zaha Hadid 女士
或许是天妒英才，上帝太喜爱他赐给世人的才子， 以至于提早将他们召唤回身边？好在大师们的杰作传 世，让我们在缅怀的同时，领略那些霸气十足的建筑曲 线中压抑不住的优雅。 国际久负盛名的大师扎哈·哈迪德女爵士 (Dame Zaha Hadid)，于 2016 年 3 月 31 日，在美国佛罗里达 州迈阿密因突发心脏病逝世，享年 65 岁。 哈迪德女士 1950 年 10 月 31 日出生于伊拉克巴格 达，后定居英国并获得英国国籍，于 2004 年成为首位 获得普利策克建筑奖的女性建筑师，是获得普利策克奖 的第三位英国建筑师。2012 年被英国女王册封为女爵士 (Dame)。2015 年，英国建筑界最高奖项“皇家金奖” （Royal Gold Medal）宣布今年的金奖颁给扎哈·哈迪德，成为 该奖项历史上的首位女性获奖者。 哈迪德的女士遍布全球的建筑作品众多，其中 2012 年伦敦奥运会水上运动中心为英国人熟知。 在中国国内由她设计的著名建筑包括广州大剧院、 北京的望京 SOHO 和银河 SOHO、上海凌空 SOHO、南京青 奥中心、长沙梅溪湖国际文化艺术中心等。 扎哈·哈迪德在大学本科阶段在黎巴嫩就读于数学 系。1972 年，她从黎巴嫩移居到英国，就读于伦敦的建 筑 联 盟 学 院（AA，Architectural Association） 学 习 建筑学，1977 年毕业获得伦敦建筑联盟硕士学位。此后 加入大都会建筑事务所，并执教于 AA 建筑学院，1979 年开始成立自己的建筑师事务所。1994 年在哈佛大学设 计研究生院执掌丹下健三（KenzoTange）教席。 1983 年，扎哈·哈迪德的作品开始出现在重要国际 建筑竞图的入选者中，使她引起世人的注目，一开始是 1983 年香港的“峰”俱乐部（The Peak Club），接着 是 1986 年柏林的 Kufurstendamm 购物街，都是一等优 胜奖。然后是 1989 年杜赛道夫的艺术媒体中心和 1994 年的卡迪夫歌剧院。 她的设计才华也不仅止于建筑，还包括了室内设计 与产品设计，1985 年，扎哈·哈迪德曾为伦敦 Bitar 品 牌，设计过家具与室内装饰。其承接的建筑案中，不少 室内设计都出自哈迪德之手。 黎巴嫩电视台有一次在采访哈迪德时曾问道：“是 什么让你取得今天的成功，是命运还是幸运？”哈迪德 严肃地回答说：“都不是！是努力！” 大师陨落，最好的缅怀，莫过于欣赏她传世的杰作。
阿塞拜疆 Heydar Aliyev Cultural Centre 文化中心 (2012)
中国上海凌空 SOHO(2014) 读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
编辑：董白白
7版
特 辑
珍藏
中国北京 SOHO
中国北京新机场规划方案（待定）
伦敦奥运水上运动中心 中国上海凌空 SOHO(2014)
意大利罗马 21 世纪国家艺术博 物馆 (1998-2010, 获得 2010 年 Stirling Prize)
维也纳经济大学图书馆 (2013) 北京银河 SOHO 设计师 Zaha Hadid 亲临开幕现场 info@ukpiweekly.com // 7-10 Adam Adam House, House, 7-10 Adam Adam St, St, London London WC2N WC2N 6AA 6AA 读者邮箱: 读者邮箱: info@ukpiweekly.com
8 版 2016年4月8日 - 4月21日
编辑：董白白
房产资讯
2016新财政年度 必须知道的税收政策变化 《英国房产与投资周报》
文 / 董白白
4 月 6 日，新的财政年度即将开始，每年这个时刻，都 会有不少新的财税政策开始执行。今年，您必须知道的最新 财税变动或新的政策有哪些？尤其是与您生活息息相关的个 人所得税、养老金、印花税、储蓄以及和工作收入相关的一 系列税收等政策方面的会有哪些变化呢？ 今天，小编就来为您全面盘点一下这些变化以及它们将 对您的生活带来哪些影响。
个人所得税 从 4 月 6 日新的财政年度，英国开始执行新的个人所得税免税额，税率保持不变。具体的免税额如下表：
个人所得税免税额(2016-17财政年度) 具体项目
免税额度
Personal Allowance
房产投资者 第二套住房或出租房额外印花税 新财年开始后，在英格兰、威尔 士以及北爱尔兰的投资者，在购买第 二套住宅或者出租房 (Buy to Let) 时将 额外征收 3% 的印花税。 投资者即使在英国之外拥有一套 自住房产，在英国投资的房产也将按 照第二套房产对待，必须如实申报并 交纳额外印花税。如果投资者在购买 英国房产用于自住后的 36 个月内出 售原有房产，则可向英国税务机构申 请返还缴纳的 3% 额外印花税。 买房中涉及的印花税按照购房金 额，适用不同级别的税率进行征收。 比如，房款中的首个 12.5 万英镑是免 税的，125,001 英镑到 250,000 英镑征 收 2% 的 税 率， 25 万 到 92.5 万 之 间 的部分税率为 5%，92.5 万到 150 万之 间的部分执行 10% 的税率，房价中超
过 150 万的按照 12% 缴纳印花税。 然而，从今年 4 月 1 日起，对购 买第二套住宅或出租房的业主将征收 额外 3% 的印花税。即房东需为房款 的第一个 12.5 万英镑支付 3% 的印花 税， 剩 余 125,001-250,000 英 镑 部 分 的税率也从过去的 2% 上涨至 5%，25 万镑至 92.5 万镑间的税率为 8%，高 于 92.5 万英镑的印花税为 13%，并逐 级增长。 以购买一套价值 25 万英镑的二 套住宅或出租房为例，进入新财年之 后，房东需要缴纳的印花税为 10,000 英镑。而如果是自住房的购买者，需 要交纳的印花税仅为 2,500 英镑。 在苏格兰地区，根据土地和建筑 物交易税，购买第二套房产时同样需 要交纳额外 3% 的税款。
出租房日常维修维护费用免税额 进入新财年后，对于那些拥有带 装修房产的出租房房东们们，将无法 继续大额享有维修维护的免税额。过 去，该政策是指房东在年终报税时， 政府允许从租金收入中扣除 10%，用 于让房东对房产进行维修以及更换配
在新的政策下，只有家具及家电 的实际开支是可以被扣除的，包括对 旧物品的处置成本。同时，新规定不 适用于带装修的度假屋。
股息免税额
个人储蓄利息免税额
（DIVIDEND ALLOWANCE）
（PERSONAL SAVINGS ALLOWANCE）
投资者通过持有外部的税务友好 股份获得股息收益将可以获得每年高 达 5,000 英镑的免税额。 如果收入高于这一标准，基本税 率的纳税人需要按 7.5% 的税率交税。 高利率纳税人需按照 32.5% 的税率纳 税，附加税率纳税人按 38.1% 的税率 纳税。
目前，通过银行和建筑协会账 户的利息收入的税率为 20%，对于高 税率和附加税率的纳税人，需要对 任何额外的税收回报进行申报。 但是，进入新财年后，全新的 个人储蓄津贴取消了储蓄收入的税 款，对于基础税率的纳税人，每年 的补贴额度最高为 1,000 英镑，高税 率纳税人的最高额度为 500 英镑。 附加税率纳税人不享受这一津贴。 在不计利息和其他收益的情况 下，如果你存入 1000 英镑年末你账 户里将有 1250 英镑，如果存满 4000 英镑，账户里的金额将会变成 5000 英镑。 银行和建筑协会将不再从源头 进行扣税，税务总署将对个人的免 税代码进行判断并收取它们认为的 欠款。
ISAs 个人免税储蓄或投资账号的 最高额在新财年，仍将维持 15,240 英 镑的额度。
£11,000
Income limit for personal allowance
£100,000
Income limit for married couple’s allowance
£27,700
Marriage allowance Marriage allowance
£1,100
Married couple' s allowance for those born before 6 April 1935 Maximum amount of married couple’s allowance
£8,355
Minimum amount of married couple’s allowance
£3,220
Blind person' s allowance Blind person’s allowance
£5,000
Personal savings allowance Personal savings allowance for basic rate taxpayers
£1,000
Personal savings allowance for higher rate taxpayers
£500 数据来源：英国财政部、税务总署
养老金
件。
储蓄和投资
ISAs 个人免税储蓄账户
Personal Allowance
国家基本养老金 从新的财政年度，英国将对出生 于 1951 年 4 月 6 日及以后的男性、及 1953 年 4 月 6 日及以后出生的女性， 实行全新的国家基本养老金，每周金 额为 155.65 英镑，每个人可领取的基 本养老金额度可能会在此基础上有所 微调。 具体的金额将取决于个人国家福 利保险 (National Insurance) 的缴纳年数。 且必须缴满 35 年的退休者，每周才能
领取全额的 155.65 英镑。 与此同时，在旧的政策下领取养 老金的退休者，基本养老金将上调 2.9% 至 119.30 英镑 / 周。收入需按照个人 所得纳税。 养老金制度愈加复杂化，感兴趣 的 人 士 可 通 过 pensionsadvisoryservice. org.uk 网站的养老金咨询服务寻求专业 人士的指导。
具体的养老金额度，可以通过政府官方网 站获取个人的养老金评估报告。 访问网站: tax.service.gov.uk/checkmystatepension 拨打电话: 0345 3000 168 邮寄地址: The Pension Service 9, Mail Handling Site A, Wolverhampton WV98 1LU.
个人或职业养老金投资额度下调 新财年开始后，个人的私人或职 业养老金的返税投资总额度，将从 125 万英镑缩减至 100 万英镑，其中包含 由政府提供部分的税收减免额度。 针对一些已经接近或达到终身限
额的个人，可通过一项保护政策，以 减少新政策对他们的影响。额度已经 达到 100 万英镑的个人可在今年 7 月 起申请保护，确保他们的最高额度仍 能达到 125 万英镑。
对于在 4 月 5 日时，终身限额已 经达到 125 万英镑的个人，可以申请 保护，在 2017 年 4 月 5 日前，终身限 额的最高额度为 150 万英镑。
税，将仍延续目前的税率，40% 个人 所得税人士出售房产的资本利得税税 率仍按 28% 税率，20% 个人所得税税 率人士，仍然按照 18% 的资本利得税
税率征收。自住房产出售获利，仍然 豁免资本利得税。
资本利得税 从 2016 财政年度，英国政府将资 本利得税从 18% 大幅度下调到 10%； 从 28% 税率大幅下调到 20%。 但是，针对住宅房产的资本利得
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行业资讯
2016年4月8日 - 4月21日 9 版
编辑：董白白
英房价恢复两位数涨幅
哪些城市买房比租房更划算？ 《英国房产与投资周报》 文 / 金倩竹
·英国房价重回两位数涨幅 10.1% ·在英国48%的城市，按揭贷 款的月还款比房租更便宜 ·其中格拉斯哥、考文垂和伯 明翰等城市买房比租房便宜 ·剑桥、伦敦和布莱顿租房比 买房划算 英国最大的房地产按揭贷款银行 Halifax 最新公布的房价指数报告称， 英国平均房价从去年 3 月以来的一年 里 上 涨 了 21,587 英 镑， 或 10.1%， 恢 复到两位数涨幅，是自 2014 年 7 月份 以来的最大年涨幅。 与此同时，根据英国大型房地产 网站 Zoopla 的最数据显示，在房价不 断上涨的今天，英国将近一半的城市， 买房比租房更便宜。其中在英国的某 些地方，买房每月需要偿还的按揭贷 款和租房相比，可以节省多达 600 英 镑。Zoopla 称，买房比租房便宜的英 国城市比例从去年的 36% 猛涨到如今 的 48%。该统计是综合英国 50 个城市 房产市场的实际价格和两居室的租金， 按揭还款额是按照 10% 首付款的 25 年 期按揭，利率按照 4.5% 计算所得。数 据不包含其他买房租房相关的花费，
英国十大买房比租房更便宜的城市
英国十大租房比买房更便宜的城市
城市
月租金/镑
按揭月供/镑
差别率
城市
25% 20% 18% 18% 17% 14% 14% 13% 12% 11%
Glasgow
578
450
Coventry
726
595
Birmingham
752
595
Bradford
496
412
Newcastle
591
500
Bolton
478
415
Peterborough
661
575
Nottingham
652
574
Barnsley
452
400
Stoke-on-Trent
526
470
按揭月供/镑
差别率
Cambridge
1104
1873
London
2109
3377
52% 46% 29% 29% 23% 21% 20% 19% 16% 15%
Brighton
1200
1601
Swansea
600
800
Wigan
437
550
Aberdeen
752
930
Reading
1104
1351
Bournemouth
826
1000
Rotherham
426
500
Southampton
778
900
数据来源：Zoopla 比如说房屋的维修保护费并没有被计 算在租金内。 该统计显示，在考文垂 (Coventry)、 伯明翰和布拉德福德 (Bradford)，买房 远比租房划算。这几个城市的租房成 本大约要比按揭房贷价格高出 20%。 在苏格兰城市格拉斯哥买房的按 揭供款平均每月只需要 450 英镑，而 租房平均却需花费 578 镑，相当于买 房每月可以比租房省出 128 镑，因此 这里成为了最适合购房而不是租房的
城市。 不过，在平均房价大约 374,500 英 镑的剑桥和均价 675,000 英镑的伦敦， 按揭还款的价格要比租房贵差不多两 倍。这并不是说在这些城市租房就很 便宜。恰恰相反，在剑桥两居室的月 平均租金是 1104 英镑，伦敦的数据是 每月 2000 英镑。而剑桥和伦敦的按揭 支 付 款 额 分 别 是 1872 英 镑 和 3377 英 镑，远远超过租房的价格。在布莱顿 (Brighton) 和斯旺西 (Swansea) 这样的按
年损7.55亿镑
英国金融诈骗案件猛增
据 Financial Fraud Action UK（ 简 称 FFA UK）的最新数据，2015 年内， 犯罪分子通过盗窃或伪造银行借记卡、 电子银行以及支票等造成的金融诈骗 损失总额达 7.55 亿英镑，比 2014 年飚 升 26%。同时，英国金融机构和警方 在 2015 年总计阻止了价值 17.6 亿英镑 的诈骗案发生，相当于每 10 英镑中有 7 英镑的诈骗行为被银行或信用卡公司 阻止。 2015 年，网上电子银行和电话银 行诈骗案的受害者呈上升趋势。远程 银行诈骗的损失总额飙升了 72%，至 1.686 亿英镑。网上银行诈骗的损失上 涨了 64%，至 1.335 亿英镑，而电话银 行诈骗损失激增 92%，至 3230 万英镑。 新证据显示，犯罪分子们经常团 伙作案，以个人和公司商业账号用户 为目标，远程从账户诈骗盗窃款项。 此外，犯罪分子通过盗窃或伪造 借记卡信息造成的损失总额达 5.675 亿 英镑，比前一年的 4.79 亿英镑上涨了 18%。支票诈骗的总损失为 1890 千万 英 镑， 与 2014 年 的 2020 千 万 英 镑 相 比有所下降，也是往年损失最少的一 年。 越来越多银行用户被骗子锁定， 并通过一些技巧或电话通话伎俩从用 户的现金账户中套取盗窃现金。 FFA UK 表示，去年共有 5.246 亿 英镑的远程银行诈骗被安保系统阻止。 在这些欺诈案件中，受害人给出他们 的个人和密码等信息呈现激增趋势。 犯罪贩子会通过这些细节通过电子银 行或克隆银行卡等方式从受害者账户 中提取资金。 其中常见的诈骗案件中，犯罪分 子会通过含有钓鱼程序的恶意电子邮
月租金/镑
件，从电脑中盗取受害者的登陆信息， 并伪造银行来电，说服受害者将存款 转移到一个“安全”账户中。 此 外，FFA UK 还 表 示， 互 联 网 诈骗上升了 23%，相比的损失率达到 64%。这表明犯罪分子将重点转移至高 净值的个人，或商业账号的客户，而 且越来越猖獗。而前几年，由于账户 中往往持有较大数额的存款，交易众 多，且众多员工均可登陆网络银行， 因此小型商业用户是骗子们的主要目 标。 FFA UK 的 负 责 人 Katy Worobec 表示：“随着假冒诈骗和数据泄露的 不断上升，所有客户都面临风险。在 需要提供个人或财务信息时，每个人 都应该保持谨慎和警惕，持有用户数 据的机构应该尽可能的保护人们的私 人信息。” FFA UK 表示，金融行业正在开发 创新的安全工具，包括使用生物识别 技术和客户行为分析这类更为复杂的 客户身份验证系统。 “犯罪分子会尽一切可能让他们 的行为看上去正常，所以警惕这一点 很重要，”Dedicated Card and Payment Crime Unit 的高级防欺诈官 Tony Blake 表示。 “如果你接到索取个人信息的电 话、短信或电子邮件，直接挂掉电话 或忽略信息。并等待 5 分钟左右 ( 部分 诈骗电话在挂断后的短时间内仍处于 连接状态，您外拨的电话很可能通向 诈骗分子 )，或者换一部电话直接致电 你的银行，提醒他们可能会发生诈骗， 您可以从银行卡的背面或登录银行的 官方网站获得真实可靠的银行电话号 码。”
数据来源：Zoopla 揭比租金要高大约 30% 的城市，租房 还是划算的选择。 Zoopla 的 Lawrence Hall 说 : “ 一 旦你交付了像首付款和印花税之后， 根据我们的经验，这会是你享受买房 红利的捷径。尤其是在苏格兰、北英 格兰和英格兰中西部地区，迈出拥有 房产的第一步远远比租房便宜很多。” 不过他也说道，“在伦敦或者英国南 部又是另外一种情况了。虽然像伦敦、 剑桥、布莱顿等城市里的租金很高，
伦敦房价每天上涨近500镑 牛津居民房产购买能力最低
根据英国国家统计局 (ONS) 公布 的最新房价统计显示，2016 年 1 月份， 伦敦房价每天上涨近 500 英镑。但是， 尽管伦敦为主的英国东南地区房价以 每年两位数的百分比速度上涨，英国 的威尔士、苏格兰和北爱尔兰大部分 地区的平均房价几乎停滞或小幅下滑。 同 时， 英 国 大 型 金 融 机 构 Lloyds 银行最新的房产购买能力指数显示， 英 国 平 均 房 价 是 居 民 平 均 收 入 的 6.6 倍， 比 去 年 同 期 的 6.2 倍 再 度 上 涨， 其中牛津、温彻斯特 (Winchester) 房产 此外，其他类型的诈骗也逐渐增 均价接近当地居民人均收入的 11 倍。 多，比如伪造发票诈骗和假装成律师 尽管伦敦的房产均价最贵，但排名在 这类你可能会使用的公司，然后欺骗 牛津和温彻斯特之后，是人均收入的 10.06 倍。 受害者银行信息发生了变更。 英国房产购买力最强的城市是北 爱尔兰的 Londonderry，房产均价仅是 常见盗取银行密码欺诈骗局 平均收入的 3.81 倍；紧随的是苏格兰 城市 Stirling(4.11 倍 ) 和英格兰北部城 - 假冒银行来电 市 Bradford(4.31 倍 )。 劝说客户将钱转到“安全账户”中。 国家统计局数据显示，伦敦平均 他们通常很善言谈而且很有谈话技巧。 - 恶意钓鱼邮件 比较常见的包括伪造税务局 HMRC 的退税，或伪造一些知名品牌 公司的促销活动，通过现金等利益诱 导客户点击链接，这些链接会强制在 客户电脑安装恶意程序，盗窃客户的 银行账号和登录密码等信息。 一般来说，HMRC 从来不会通过 电子邮件沟通退税问题。但是，电子 邮件的口吻总会使用户产生疑虑，从 而点击其中的链接，被安装恶意程序 而让犯罪分子得逞。 - 手机信息诈骗 骗子发给你的信息中可能会弹出 一段你会与银行发生的真实信息。诈 骗短信会说，您可能受到诈骗，并提 供一个电话号码，在您拨通电话后， 骗子会诱导您泄露一些重要的密码等 关键私密细节。 - 快递诈骗 通常会有人假装从银行或警局打 来电话，表示你的信用卡或借记卡被 泄露。随后他们会派一名快递上门取 卡并询问密码等信息。
但购买一套房产的负担更加沉重，因 为买房比租房要贵很多” 另外一份报告则称，从 4 月 1 日 执行额外印花税政策开始，住宅房屋 的租金价格也将上涨。房产众筹平台 （Crowdfunding） 称， 很 多 在 四 月 初 发布到市场上招租的房产，租金比以 前最多上调了近 20%。
房价于 2016 年 1 月底达到 55.1 万英镑， 比 2015 年 12 月底的 53.6 万英镑高出 15,000 英镑，相当于每天上涨 484 英镑。 全英国的平均房价 1 月底为 291,504 英 镑，比去年 12 月底上涨了近 4,000 英镑。 比 两 年 前 的 2014 年 1 月 底 的 251,935 英镑，高出近 40,000 英镑，两年上涨 约 16%。 英 国 东 南 地 区、 伦 敦 地 区 和 英 国东部地区平均房价年增长分别为 11.7%、10.8% 和 9.8%； 与 此 成 鲜 明 对比的是，威尔士地区房价同期下滑 0.3%，苏格兰、北爱尔兰平均房价仅 仅上浮 0.1% 和 0.9%。 另外，根据英国最大的房地产网 络 Rightmove 统 计，2016 年 2 月 全 英 各个房地产中介平均持有的房产数量 为 54 套，包括卖家已经接受买家报价 进入交易程序但尚未成交的房产。由 于中介房产持有量仍处于历史最低位， 房产供应矛盾依然严峻，尤其是伦敦 和英国东南地区。
英国房产购买能力最低的城市 排名
城市
区域
英国房产购买能力最高的城市
房价/收入
1
Oxford
South East
10.68
2
Winchester
East Anglia
10.54
3
Greater London
4
Cambridge
5
Bath
6
Brighton
South East
9.60
7
Truro
South West
8
St Albans
9
Chichester
10
Exeter
排名
城市
区域
房价/收入
1
Londonderry
Northern Ireland
3.81
2
Stirling
Scotland
4.11
Yorkshire &Humber Northern Ireland West Midlands Northern Ireland
4.31
10.06
3
Bradford
Anglia
9.90
4
Belfast
South West
9.77
5
Hereford
9.11
6
Lisburn
South East
8.66
7
Durham
North
4.73
South East
8.58
8
Lancaster
North West
4.89
South West
8.36
9
Carlisle
North
5.03
10
Glasgow
Scotland
5.07 5.11
4.42 4.55 4.64
11 Southampton South East
8.33
12
Salisbury
South West
8.12
11
Hull
13
Bristol
South West
7.80
Yorkshire &Humber
Liverpool
North West
5.23
14
Lichfield
West Midlands
12
7.53
13
Perth
Scotland
5.24
15
York
Yorkshire
7.50
=14 Sunderland
North
5.28
=15
Wales
5.28
全英平均 6.62 数据来源：Lloyds Bank
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Swansea
全英平均 6.62 数据来源：Lloyds Bank
10版 2016年4月8日 - 4月21日
编辑：董白白
家装艺术
解密室内设计师的家装愿望清单 《英国房产与投资周报》 文 / 董白白
如果可以不考虑成本、时间以及位置，你梦想中的家会是什么样？作为一名室内设计师，经 常帮客人实现他们的想象，设计出她们梦想中的漂亮房子，但是对于她们自己，那个梦想的家会 是什么样的呢？ 一位室内设计师分享了她的愿望清单。下面就和小编一起，走进这位室内设计师的梦想，看 看作为专业人士的她，更注重家居设计中的哪些功能，哪些元素？
露天电影院 拥有一个露天电影 院真是超酷的一个梦 想。设想在一个盛夏的 夜晚，香槟，烛光再配 上一部浪漫的电影，还 有什么比这种时刻更为 惬意舒服呢？ 多亏折叠门和玻璃 门的使用，才可以将室 外空间变成家居空间的 一 部 分。 在 这 个 设 计 中，无论是和朋友家人 一起在户外欣赏电影还 是回到室内的厨房制作 饮品，都是那么得心应 手。 如果您的预算不够 设置一个户外屏幕，那 么安装一个户外扩音器 来播放音乐也是一个不 错的备选方案，而且还 更为经济实惠。
影响第一印象的走廊 无论什么时候，第一印象都很重要，对于一个完美 的家也不例外。因此，如何在迎接可认识让他们感受到 一种突如其来的惊喜相当重要。在设计师的愿望清单中， 她希望走廊中可以有一个巨大的旋转楼梯，漂亮的水晶 灯并可以看到房子的中庭。 此外，为了配合这样的一个走廊，抛光的地板，精 美的艺术品以及低层次照明也是必不可少的。
让墙壁充满生机
最爱的四柱床
这种有生命的植物墙就像是为 家里带来了一个奇迹，总是很能打 动人。它们不需要投入过多关注， 保持正常的浇灌就足够了。想要更 加实惠的方案，也可以选择人工的 植物墙。 如果决定在家中安置一面植 物 墙， 那 么 您 需 要 仔 细 考 虑 所 选 的 植 物， 如 果 您 的 房 子 位 于 Northumberland 的海岸，选择热带 植物就显得不太明智。提前做好功 课是很重要的。
在设计师的愿望清单上， 一夜良好的睡眠怎能少了浪漫 的四柱床呢？对于拥有少女心 的女性们，单是躺在这样一张 代表着优雅，高贵，梦幻，浪 漫的四柱床上，就已经是好梦 的开始了。此外，浪漫的四柱 床的实用性与设计性都很强， 如果不喜欢过于沉重的装饰， 更可大胆的选择简洁路线。 然而，在选择四柱床后时 要注意你家的挑高。四柱床的 加入可能会使房间看上去变小 了，而且如果床柱过高，可也 能使天花板看起来变低了。
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家装艺术
2016年4月8日 - 4月21日 11版
编辑：董白白
在温泉水疗中尽情放松 即使不是游泳爱好者，但如果能在地下室设置一个温泉水疗也是很好的享受，而且还非常有益于身体健康。 设计师认为，地下室是安排温泉水疗的理想地点，其原因有二。第一，梦想中的水疗需要保持昏暗，私密和诱惑。第二， 氯气的味道可能会太受欢迎，放在地下室比较保险。虽然人们喜欢对朋友夸耀说自己家有一个游泳池，但是如果你家闻起 来想游泳池，可不是一个好效果。
属于自己的图书馆 虽然如今很多人都已经通过电子设备进行阅读了，但设计师认为，家 里仍需要保留一个空间，用来存放那些实实在在书籍。如果能有一个房间 专门用来读书写字，就再完美不过了。 设计师认为，即便是科技飞速发展的今天，适量的书籍仍是家庭生活 重要的组成部分。书籍不仅有益于隔音，还能为家居空间增添色彩与纹理。 此外，如果有客人到访，向他们一一介绍每本书背后的故事也是打破尴尬 的好方法。
婚姻幸福的关键 一套洗手盆可以成为婚姻幸福的关键，但是这样的美好 愿望需要足够的空间才能实现。如果空间不够，硬塞进两个 洗手盆也容易引发矛盾。想要浴室的双洗手盆设计发挥效果， 就一定要客观的认识浴室的大小。
一定要三角钢琴
隐藏一个秘密酒吧
虽然很多人并不是真正的会弹奏钢琴，但是一家漂亮的三角钢琴却是很多人 的梦想。当然，这架钢琴最后很可能会沦为展示品甚至陈列架。 一架钢琴不仅能为房间增加艺术氛围，还能经历时间的考验传给后代。无论 实用性如何，除了优美的外观，钢琴还是一件投资品。
还有什么是比家里藏着一个秘密的迷你酒吧更疯狂的呢？在设计师的 愿望清单中，她希望拥有一个巨大的空间并存有足够各种原料，来制作最 爱的鸡尾酒。 双层门设计也很贴心，需要娱乐的时候可以让橱柜保持敞开状态，回 归常态后，把橱柜门一关，一切都好像不存在了。
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12版 2016年4月8日 - 4月21日
广 告
英国投资 华人聚富
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