UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY
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第 四 十 八 期 No . 048
本期12版
新浪微博：@英国房产与投资周报
2016年4月22日 / 丙申年 三月十六 星期五
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海航伦敦再下一城 1.31亿镑购新金融城瑞信总部大厦
RICS: 英国房价涨幅放缓 无论是否脱欧五年涨幅将达25%
中国楼市调控再转向 “托底盖帽”两极并行成常态?
关于规划许可 你可能还不知道的10件事
详见8版
详见8版
详见9版
详见10-11版
纵贯城铁房产投资专题
详见第2-7版
如何把握时机 投资纵贯城铁沿线房产?
纵贯城铁Crossrail 2须知常识 详见第2版
详见第2版
纵贯城铁沿线部分站点楼盘信息 详见第3-5版
纵贯城铁沿线站点总览图 详见第6、7版
图说：伊丽莎白线顺利施工通车在望之际，纵贯城铁将成为伦敦未来15年的又一重大基础设施建 设工程。图为女王考察以她名字命名的伊丽莎白线建设工地。
把握新建轨道交通沿线房产的投资时机 作为伊丽莎白线站点房产的业主，笔者经 历着新建轨道交通项目带来的巨大红利。 2007 年 底， 伊 丽 莎 白 线 当 时 还 是 原 称 横 贯 城 铁 (Crossrail 1)， 尚 未 开 工 建 设， 笔 者 选 定 了 位 于 伦 敦 西 五 区 的 规 划 站 点 Hayes and Harlington，在现有的火车站附近步行 5 分钟左 右区购买了一套公寓。 当时的 Hayes and Harlington 车站，往来乘 客零零散散，早上坐车总是有座位。短短半年 之后，当横贯城铁正式开工建设，在我家和火 车站之间的一处近 500 个单元的楼盘跟着开工 建设，并且进展迅速。 接下来的几年里，车站的乘客一天天增加， 上班时间也开始变得拥挤。随着新的小区完工 入伙，我也推荐自己的亲朋选房置业。随着横 贯城铁的工程推进，房子周边的社区也发生着 巨大的变化——原来破旧的公共图书馆被拆除 新建成集图书馆、游泳池、健身房一体的大型 公共设施；家边的运河沿岸的步行路被重新铺 设；一个大型的超市建设开业；一个大型的多 屏幕影院规划获批待建；就连原来几栋破旧的 写字楼也被开发商改建成住宅，其中一栋还吸 引了一个实力雄厚的中国投资者买走近一半的 期房用于转卖套现……房价方面，短短几年功 夫，按照周边的房价行情，笔者持有房产的涨
幅远超出同期伦敦的平均幅度。 到 2013 年，为了孩子需要选择优质的学区 换更大的房子时，出于对行情的充分信心，将 Hayes and Harlington 的房产作为出租房继续持 有。新的房产，笔者则毫不犹豫地选择在既是 优质学区又是规划的纵贯城铁 (Crossrail 2) 的站 点附近，从购买至今，房价已经上涨过半。 无论是笔者的亲身经历，还是各大机构的 专业报告，不断印证着新建轨道交通项目对沿 线站点的刺激推动。 显然，交通命脉将给沿线房产带来新的生 机，推动刺激沿线房产高于其它地区的额外升 值。按照伦敦交通便利程度和房价的比例关系， 通勤时间每减少 5 分钟，平均房价就高出约 10 万英镑的基本规律非常恰当。因此，任何一条 新修的地铁、开通的夜班服务所节省的旅途时 间，都将以房地产价格上升的形式兑现。 正如满身的经脉是人体生机活力的保障， 公共交通是大城市的命脉。伦敦市政府不断加 大公交投入，在建的伊丽莎白线将于明年区段 试运营 2019 年全线通车。已经获得批准的纵 贯城铁 (Crossrail 2) 有望于 2020 年开工建设、 Bakerloo 地铁线向伦敦东南地区延伸的规划立 项也在紧锣密鼓地进行中。根据不同机构的预 测，这些沿线的房地产价格增幅，势必超出其
它区域获得额外的大幅增值潜力。 伦敦作为最受推崇的国际大都市之一，从 150 年前发明了地铁公交系统以来，新建线路不 断开通运营。如今，面积仅有 1600 平方公里的 伦敦（不到北京全市面积的十分之一、上海的 四分之一、广州的五分之一），遍布着超过 670 公里的不低于 600 个车站的轨道公交网线（地铁、 轻轨、电车和火车等）。正是这些公交系统承 载着民众的正常出行，保持着伦敦的生机和活 力。在这样的系统下，每一个新建或改造的地 铁线路，将给经济注入新的血液，也就意味着 包括房地产在内的沿线经济指标利好。 按照伦敦市政府的预测，伦敦居民总量将 从当前 800 万人，在 2030 年超过 1000 万。这势 必给伦敦的住房市场和公共交通系统带来巨大 的压力。因此如何通过更新升级伦敦的命脉交 通系统，同时在伦敦大外环高速 M25 周边兴建 更多的住宅缓解房价飙升局面，成为政府的燃 眉之急。 根 据 英 国 房 地 产 网 站 emoov 的 预 测， 到 2019 年伦敦伊丽莎白全线通车之间，沿线站点 附近的房地产价格的平均增幅约为 60%，是同 时期伦敦房价预计平均涨幅 30% 的两倍。其中， 横贯城铁位于伦敦五、六区以及周边的房产将 呈现高于 60% 的更大增幅。
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emoov 还预测，伦敦市政府规划即将兴建 的纵贯城铁，将给沿线房产带来相同或更大的 刺激作用，5 年左右飙升 74% 左右。因为纵贯 城铁沿线有大量区域将是首次享有地铁的便利， 市中心通勤的时间将降低三分之一到一半左右。 这些最新预测与之前的政府或各大机构的数据 相互印证。 根据多家大型机构的专业分析 ( 详见第 2 版 文章 )，新建轨道交通项目沿线站点周边房产价 格上涨的红利期，有三个节点——项目获批、 开工建设、以及完工通车。这三个节点的前后， 是投资者趋之若鹜的高峰期，也是房价上涨最 客观的时期。至于房产距离站点的距离，专业 人士建议最好不要超过 1000 米，也就是步行时 间最好不超过 15 分钟。 如今，在伊丽莎白线顺利施工通车在望之 际，纵贯城铁将成为伦敦未来 15 年的又一重大 基础设施建设工程，对于中长期的价值投资者 而言，意味着一批又一批潜力巨大的项目推出。 祝愿各位把握机遇，财源广进！
《英国房产与投资周报》 主编 范慧勇
2 版 2016年4月22日 - 5月5日
编辑：金倩竹
封面专题
如何把握时机 投资纵贯城铁沿线房产？ 铁来说，将会全面带动沿线站点区域 的升级改造，至少新增 20 万新工作， 推动沿线新建住宅 20 余万套。
投资第一阶段: 规划期
【英国房产与投资周报董白白】 2016 年 3 月，Crossrail 2( 中文简称：纵 贯城铁 ) 获得了英国国家基础设施委员 会 (National Infrastructure Commission， 后 文 简 称 NIC） 的 许 可， 为 纵 贯 伦 敦南北的重要轨道交通工程的施工建 设铺平了道路。随后，在英国财政大 臣乔治·奥斯本的财政预算中，纵贯 城铁也获得中央预算批准，并获得了 8000 万英镑的拨款，用于总投资预计 为 320 亿英镑的启动。 国际著名的顾问服务机构毕马威 (KPMG) 日前发布的报告预测，纵贯城 铁将为伦敦带来不低于 1020 亿英镑的 经济收益。正如报告所预测，轨道交 通将大幅度提升沿线居民的通勤便利 度，推动沿线站点的经济发展、创造 近 20 万新的工作岗位、推动区域改造 升级从而刺激房价上涨等。 新的轨道交通规划项目对沿线房 价产生怎样的额外推升作用？以及在
哪些站点附近购房更为明智呢？本期 专题文章，我们为您分析。
向伊丽莎白线取经 虽然距离正式通车还有二到三年 时间，横贯伦敦南北的伊丽莎白线城 铁（Crossrail 1，原称横贯城铁）已经 为其沿线周边的房产带来了 55 亿英镑 的增值。 “自 2008 年伊丽莎白线项目获得 政府批准和皇家特许后，沿线站点 750 米范围内的房产价格比周边市场的额 外增幅高出 5% 甚至更多，一些站点的 价格甚至高出 40%，这不仅仅是因为 该项目提供的交通连接性的改善，同 时还受到沿线城市改造升级的工程的 推动，”莱坊住宅研究部主管 Grainne Gilmore 表示：“目前距离全线通车仍 有两到三年的时间，市场红利期还有 相当长时间。” 对于总投资 270 亿英镑的纵贯城
最新调查显示，住在纵贯城铁沿 线站点附近的业主已经开始明显受益， 近几年的房价已经比平均行情额外上 涨。 莱坊公司公布的数据显示，纵贯 城 铁 线 路 沿 线 Seven Sisters 的 房 价 在 过去两年中已经出现了大幅提升，由 £221,000 涨 至 £373,000。2012 年 起， Dalston 地区的房价同样出现了大幅提 升，从£380,496 上涨至£590,107。 在 纵 贯 城 铁 最 北 端， 赫 特 福 德 郡 的 Broxbourne， 平 均 房 价 已 经 从 2012 年 的 £296,000 飙 升 至 2015 年 的 £369,000。而线路另一端的 Shepperton 站，其房价的涨幅则没有那么的剧烈。 从 2012 年 11 月 到 2015 年 11 月 这 时 间 内， 平 均 售 价 从 的 £300,000 升 至 £347,000，这也表明该地区的房价有较 大增幅空间，且房价相对较低。 英国房地产服务网站 emoov 预测 称，纵贯城铁将给沿线房产带来刺激， 未来 5 年左右飙升 74% 左右。因为纵 贯城铁沿线有大量区域将是首次享有 地铁的便利，市中心通勤的时间将降 低三分之一到一半左右。 “在规划期，投资者对车站周围的 房产有较大的升值预期，”仲量联行住 宅研究部主管 Adam Challis 分析称。 Challis 以横贯城铁沿线开发商购买 建设土地为例，大机构选择在 2008 年 项目获批之前已经购入大量住宅建设 土地。目前，纵贯城铁就是处于这个阶 段，“我们正处在第一阶段的中后期，” Challis 表示：“这个时期的投资者本着 长远的目标，购入时价格往往较低。市 场迹象表明，投资者已经开始了行动， 至少在项目获批之前和财政预算承诺 拨款前已经开始买进。”
投资第二、三阶段: 开工期和通 车期 第二阶段即施工正式开始，当开 掘隧道的大型盾构机开始进入伦敦地 下施工的时候，将激发另一波针对土 地及现有房产的购买潮。 “当纵贯城铁按计划开工，其影 响将是巨大的，”Countrywide 的研究 部负责人 Johnny Morris 表示：“一旦 开工，投资者对项目红利的预期将有 明确的信心。” 以目前在建即将通车的伊丽莎白 线 为 例， 自 2009 年 5 月 开 工 建 设 以 来，其沿线周边的平均房价已经飙升 了 52%，远高于同一时期内 30% 的全 英平均增幅。 其中，伦敦西部的 Ealing 与东部 的 Forest Gate 在这七年中的房价涨幅 最为猛烈，幅度均超过 60%。表现最 好的 15 个站点中，有超过一半站点属 于交通三区和四区。即使是那些涨幅
并不突出的站点，它们的表现也优于 英 国 平 均 水 平， 包 括 Twyford（ 涨 幅 38%），Brentwood（40%）Reading（涨 幅 41%）。 而且，伊丽莎白线的涨幅还在加 快。emoov 的最新预测称，从现在起 到 2019 年伦敦横贯城铁全线通车之间， 沿线站点附近的房地产价格将平均上 涨 16 万，增幅约为 60%，是同时期伦 敦房价平均涨幅 30% 的两倍。其中， 横贯城铁位于伦敦五、六区以及周边 的房产将呈现高于 60% 的更大增幅。 “新建轨道交通对行情的影响类 似，按照伊丽莎白线的变化情况，纵 贯城铁也将有类似的表现，”Johnny Morris 表示：“投资的第三阶段将是 项目完工通车之后（预计 2033 年之后）， 沿线站点的土地价值和房价进入最后 的上涨高潮。” “对于纵贯城铁沿线而言，无论 在 哪 个 阶 段 投 资， 赢 家 一 定 多 于 输 家，”Challis 表示。
纵贯城铁Crossrail 2须知常识 【英国房产与投资周报金倩竹】 虽然距离正式通车还有二到三年时 间，但横穿伦敦东西的伊丽莎白线城 铁 (Crossrail 1) 已经为其沿线周边的房 产带来了 55 亿英镑的增值。受此消息 鼓舞，英国中央政府在今年 3 月财政 预算案中，大力支持另外一项能够提 升伦敦交通网络的重要交通工程—— 纵贯伦敦南北的 Crossrail 2( 中文简称： 纵贯城铁 )。 这是一个全新的纵贯伦敦南北的 城市铁路工程，将连接伦敦南北郊区 现有的铁路网，中心段主线从南部的 Wimbledon到北部的Tottenham Hale区 间则通过地下隧道工程贯穿伦敦市中 心。 按照目前的规划，纵贯城铁是从 伦敦北部赫特福德郡的 Broxbourne 开 始南下，穿越伦敦市中心到达南部萨 里郡。 2016 年 3 月， 纵 贯 城 铁 获 得 了 国 家 基 础 设 施 委 员 会（National Infrastructure Commission， 后 文 简 称 NIC）的许可，为进行纵贯伦敦南北的 重要轨道交通工程的施工建设铺平了 道路。NIC 的主席阿多尼斯勋爵（Lord Adonis）表示，如果交通网络不能得到 巨大的改善，伦敦的发展到 2030 年代 将慢慢陷入停顿。
纵贯城铁途经哪些地方 在 伦 敦 中 心 段， 规 划 的 路 线 从 南 部 的 Wimbledon 开 始 北 上， 通 过 Clapham Junction、Victoria、Tottenham Court Road、Euston St Pancras、Dalston 等并继续北上到达 Tottenham Hale。 从 Dalston 开始，其中一条支线将
Hamptons International 住宅研究部 的负责人 Fionnuala Earley 也指出：“从 长远来看，无论是伊丽莎白线还是纵贯 城铁，都将带来巨大的区域升级改造工 程，加速一些长期规划项目的启动。” “临近现有及新建城铁车站的地 区，已经成为伦敦市中心外部线路大 型工程的焦点。”
与伊丽莎白线的区别 伊丽莎白线横穿了伦敦的东西， 而纵贯城铁将连接伦敦的南北。两条 线 路 在 Tottenham Court Road 站 交 汇 后，可实现伦敦东西南北四个方向的 连通。 伊丽莎白线的一期工程将连接从 Reading 到 Heathrow 以 及 Shenfield 到 Abbey Wood 这两短线路中的 40 多个 站点。预计于 2018 年 12 月可以全线 竣工，2019 年早期全线通车。
纵贯城铁何时完工
间通过 Turnpike Lane、Alexandra Palace 到达 New Southgate。 伦敦南部的线路将从 Wimbledon 的下一站 Raynes Park 开始分为 4 个分 支，与近郊的通勤线路连接，其中向 西的分支途经 Norbiton 和 Kingston 等 站点到达 Shepperton。 另外的分支将分别到达萨里 郡 的 Epsom、Hampton Court 以 及 Chessington South。 在最北端，线路的终点为赫特福 德 的 Broxbourne， 途 径 主 要 站 点 包
括 Cheshunt, Waltham Cross 和 Ponders End 等站。
专家如何评价纵贯城铁 “当纵贯城铁最终确定后，其影 响是巨大的，”Countrywide 研究部负 责人 Johnny Morris 表示：“纵贯城铁 所途径的区域目前与交通 3 区的连接 不是很好，尤其是一些通勤相对困难 的地区，比如 Kingston 区的房价都将 会出现巨大的涨幅。实际上，纵贯城 铁途经的全部站点都将受益。”
第一太平戴维斯住宅研究部的主 任 Susan Emmett 表示：“没有在早期 规划阶段关注伊丽莎白线 ( 横贯城铁 ) 沿线房产，是投资者错失的一个时机。 希望投资者从中吸取经验，提前关注 潜力将是巨大的纵贯城铁。” “纵贯城铁沿线新建 20 万套住宅 的预期是绝对实际的，对于 Tottenham Hale 这种区域将是通过建设较高密度 的楼盘小区来实现，但是在萨里区域可 能会遇到一些困难，因为那里是绿化 带，可供建新房的土地审批较为困难。”
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按照规划预期能顺利进行的，纵 贯城铁将于 2033 年完工通车。 “没有什么原因会推迟工程的启 动和按时竣工。纵贯城铁将帮助伦敦 疏通必要的南北通勤，在创造成千上 万的住宅同时激发整个城市从南到北 的活力。” 国家基础设施委员会主席阿多尼 斯 勋 爵（Lord Adonis） 还 表 示：“ 到 2030 年代，伦敦将成为人口超过 1000 万的特大城市。即将通车的伊丽莎白 线和规划待建的纵贯城铁是迫在眉睫 的基建工程。如果没有这些巨大改善， 伦敦的发展仍将慢慢陷入停滞。”
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2016年4月22日 - 5月5日 3 版
编辑：范慧勇
纵贯城铁沿线部分站点楼盘信息 Dalston Dalston 多 尔 斯 顿 是 伦 敦 中心区域改造最令人瞩目的地 块，地理位置处于伦敦生活工 作核心金三角的正中间，也就 是在伦敦老金融城、新金融城 金丝雀码头、以及伦敦奥林匹 克购物中心的正中央。多尔斯 顿地段以众多的餐厅、咖啡厅 闻名于伦敦，是上班族放松休 闲的好去处。 伦敦市政府投资巨额资金 在 Dalston，要将此地打造成为 整个 Hackney 的中心区。包括 零售，办公，娱乐休闲以及住 宅一体化的综合城市体。此地 由于紧靠金融城，以及伦敦硅 谷 Shoreditch， 备 受 年 轻 工 作 族的青睐，据 Hackney 区政府 统 计， 超 过 60% 的 Dalston 的 住户为年轻工作族，行业占比 第一为信息技术产业，第二为 服务咨询业，第三为金融业。 另外在伦敦行业技术论坛统计 中，Dalston 又 是 IT 行 业 从 业 人员最愿意居住的地方。
Fifty Seven East 发展商：Taylor Wimpey 东岸 57 号位于东北伦敦的核心区多尔斯顿，属于伦敦 2 区，地理位置极佳， 步行 2 分钟可至 Dalston Kingsland 火车站。东岸 57 号由英国著名老牌开发商 Taylor Wimpey 开发，享有 10 年 NHBC 英国国家建设委员会的质量保证。楼盘高 15 层， 共 83 套 1、2、3 居室公寓，可一览伦敦大都市的繁华景观。 项目设计非常注重可持续发展、能源节省，为居住者提供顶级的用户体验。设 施完善，包括 24 小时大堂服务、可视门禁系统以及小区绿化等。对于首次购房者 以及投资用途的购房者都极具收藏价值。 东岸 57 号受益于邻近的两个城铁车站 Dalston Kingsland 站和 Dalston Junction 站， 可便捷地与整个伦敦交通系统相连，6 分钟可到达伦敦金融城，13 分钟到达奥林匹 克中心，18 分钟可至伦敦西区 / 牛津街。 售价£495,000 起。 租赁使用期：999 年 预期完工时间：2017 年第二 / 三季度
Dalston Curve 发展商：Taylor Wimpey Dalston Curve 项目集一居室、两居 室及三居室公寓住宅于一身，坐落于伦 敦中心区域改造最令人瞩目的地块。项 目附近的两座城铁车站，Dalston Junction 和 Dalston Kingsland（交通二区）均在步 行范围内。其中从 Dalston Kingsland 出发， 13 分钟可直达 Stratford。 Dalston Curve 项 目 位 于 Kingland High Street，是一个极具活力和生气的 地区。 Kingsland Road 及周边街区汇集 了众多潮流精品店、酒吧和咖啡厅，为 业 主 供 了 丰 富 多 样 的 选 择； 更 远 处 的 Hackney downs 和 London fields 的广阔开 放绿地也为业主休闲运动提供了好出去。 售 价 £675,000 起， 目 前 仅 剩 少 量 户型可选。
Vibe Dalston E8 发展商：Telford Homes 由 发 展 商 Telford Homes 打 造 的 Vibe 项 目 位于多尔斯顿的核心位 置。距离 Dalston Junction 火车站仅 2 分钟步行距 离，距离伦敦金融城约 2 英里。由于其优越的地理 位置，多尔斯顿被称为伦 敦最市场热门的居住区。 公寓内的厨房配备有全套 的 Smeg 电 器 以 及 Urban Myth 的定制橱柜。目前， 该项目已全部售罄，少量 二手房在售。
Dalston Square 发展商：Barratt London Dalston Square 项目位于东伦敦正在进行重建的 Dalston 地区的核心位置， 计划将建成超过 550 套住宅、一座图书馆、商铺、餐厅等设施。项目的新建 住宅中的大部分均为经济适用房。 与伦敦发展署协同合作，这一旗舰重建项目将连接由伦敦交通局（TfL） 以及 Hackney 区政府拥有的两个废弃地块。新近开通的 East London Line 延伸 工程将为该区域提供了地铁，铁路连接以及位于 Dalston Junction 的车站。项 目的另一特色是可持续性，其中的一居，两居，三居，三居以及六居室住宅 中都应用了一系列节能措施。
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4 版 2016年4月22日 - 5月5日
编辑：金倩竹
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纵贯城铁沿线部分站点楼盘信息 St Pancras (Euston, Kings Cross) 斥资数十亿英镑重建的国王十字区 , 占地 27 公顷 , 是伦敦最为重要 的英国以及连同欧洲的交通枢纽 , 有直接通往剑桥大学城和伦敦北部东 部的通勤火车 , 以及通往巴黎或布鲁塞尔的欧洲之星高速火车。 据统计 , 国王十字交通枢纽每年通勤人次为 8500 百万人 , 平均月人 流量 708 万人 , 相当于整个伦敦的人口。这也凸现了国王十字的战略重 要性以及此地未来的成长前景。随着纵贯铁路 (Crossrail 2) 的立项开建 , 周边的房价还将进一步大幅升值。 国王十字区的重建 , 外加英国数十家科研学术机构联合打造的知识 角、医药研发城等项目 , 已经使这个区域成为伦敦楼市最闪耀的中心。 按照规划 , 到 2020 年前后 , 国王十字重建区将兴建约 2000 套住宅、 一座全新的小学、10 个公共广场、3 大公园绿地、一个露天泳池、50 万平方英尺的餐饮和商业区、340 万平方英尺的办公区。已经在附近办 公的谷歌公司将把紧挨国王十字火车站的新办公大楼作为其欧洲总部。 伦敦艺术大学中央圣马丁学院新校区已经是广为传颂的成功案例。享誉 世界的英国《卫报》总部同样是极具凝聚力。
Onyx Apartment 御景湾 发展商: Taylor Wimpey Central London 位于伦敦的市中心国王十字中央 车站旁边的 Onyx Apartments 项目致力 于打造一个现代化 , 优雅 , 高端的居住 体验。由砖块和玻璃组合而成的优雅 外观使其成为摄政运河岸边一栋引人 注目的住宅楼。项目共 117 套 1-3 居 室公寓住宅。 两站到达伦敦市中心商业区牛 津 街 , 卓 越 的 地 理 位 置 使 得 Onyx Apartment 项目与伦敦其他地区 , 英国 各地乃至欧洲各大城市间都保持着良 好、快速的连接。周围浓厚的学术、
The Plimsoll Building 发展商: King's CrossCentral Limited Partnership
艺术氛围更是不可多得。2016 年 2 月 正式发售。公寓售价 675,000 英镑起。 御景湾采用了最为现代化的设计 , 厨卫配备全套德国博世和西门子设备 , 为住户带来顶尖的体验感 , 同时享有 10 年 NHBC 英国国家建设委员会的 质量保证。楼盘一共 11 层高 ,117 间单 元 , 大部分户型带有阳台 , 可以一览伦 敦大都市的繁华景观。设施完善 , 包括 24 小时大堂服务以及用户健身房等等。 尊贵地段配上顶级内部设施 , 是追求国 际化生活品位的时尚人士的不二选择。
King's Cross Quarter 发展商：Regal Homes 由 伦 敦 住 宅 精 品 开 发 商 Regal Homes 倾 情 打 造 的 King' s Cross Quarter 项目位于伦敦最重要的重建 街区——国王十字区，属于伦敦一 区 核 心 地 段， 交 通 便 捷。 从 King's Cross Quarter 步行 2 分钟即可抵达国 王十字 (King's Cross) 和圣潘克勒斯 (St Pancras) 地铁站，不仅是伦敦市内重 要的交通枢纽 ( 六大地铁线交汇处 )， 更是连接欧洲其他重要城市的起点。 众多知名学 府，如伦敦政经学 院、威斯敏斯特大学、伦敦艺术大学 圣马丁学院等都坐落在 King's Cross Quarter 周边区域。不仅教育资源丰 富，周边的文化氛围也十分浓厚，艺 术画廊、图书馆、剧院和音乐厅环绕 四周，业主可尽享伦敦丰富多彩的文 化生活。 King's Cross Quarter 户 型 丰 富， 配有曼哈顿套房、一居室和二居室公 寓、三居室顶层豪华公寓，共 118 套。 每套公寓都配有私人室外空间，室内 设计也选取了高标准的优质材料，包 括德国著名品牌的整体厨房、石英工 作台、博世电器以及酒店级的浴室。 小区还为业主全面的现代生活配 套设施，包括电影室、一流的健身房、 游泳池、按摩浴缸、桑拿和蒸气房。 24 小时的安保和礼宾服务，为业主 者带来更多的安心与便利。
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2016年4月22日 - 5月5日 5 版
编辑：李 濛
Clapham Junction Clapham Junction 是一座位于伦敦旺兹沃思区巴特西的铁路车站， 该站是英国甚至是欧洲最繁忙的铁路车站之一。大部分来往伦敦两座最 繁忙的铁路总站——滑铁卢站和维多利亚站——的列车都经过该站。此 外，两条伦敦 Overground 线路也在此交汇。 Clapham Junction 的 巴 特 西 区 位 于 伦 敦 西 南 部， 距 离 伦 敦 中 心 Charing Cross 约 4.8 千米。该区域主要为居民住宅片区，由于交通便 捷、娱乐生活丰富等特点，该片区特别受年轻家庭欢迎。该区域还包括 了 Wandsworth 和 ClaphamCommons 是当地人最常去的户外活动区域， 而巴特西公园更是为该区域提供了超过 200 公顷的公共绿地。从教育资 源方面来看，巴特西区有两所重点小学（Outstanding）——Honeywell 和 Belleville，还有两所初中——靠近 Earlsfield 的 Burntwood 小学和在 Balham 的天主教女子学校 LaRetraite。独立预备私校有 Dolphin School 和 Lycée Francais & Charles de Gaulle WixSchool。
St. John's Hill 发展商：Peabody Estate St John’s Hill 项目位于伦敦西南 部，临近全伦敦最为繁忙的 Clapham Junction 火 车 站， 属 于 交 通 2 区。 从 Clapham Junction 乘 火 车， 只 需 5-10 分钟即可到达伦敦 Waterloo 火车站。
该项目的周边区域已经十分成熟，有 丰富多样的生活设施和商业配套提供 给当地居民，包括众多品牌店、超市、 酒吧、咖啡厅、健身中心和餐厅。户 型包括一房、两房、三房公寓。
Parkside St Peters 发展商：Thornsett
The Plimsoll Building 项目户型集一居室、两居 室三居室公寓于一身 , 可 远眺国王十字区标志性的 Gasholder Park, 摄政运河以 及更远处的伦敦市区景色。 The Plimsoll Building 位于充满活力的国王十字 区核心位置，既是河景公 寓，又毗邻公园绿地。高 13 层的塔楼可为业主优异 的居住体验，在这里业主 可享受 24 小时礼宾服务， 先进的休闲配套 , 私人用 餐空间、屋顶花园、业主 休息厅以及地下车库和自 行车存放设施等。内部装 饰采用了优质建材 , 并配 套现代化家用电器。 此 外，The Plimsoll Building 项 目 中 还 包 括 77 套 经 济 型 租 赁 房 产， 由 合 作 方 Dolphin Square Foundation 提供。
由著名的伦敦房产开发商 Thornsett 开 发 的 Plough Road 项 目 是 一个现代化的新建住宅小区，包含 43 套一居室、两居室和三居室公寓。项 目坐落于 Clapham Junction 车站 0.4 英 里范围内，位置优越，交通便利。从 Clapham Junction 出发，8 分钟可直达 伦敦市中心的 Waterloo 火车站，18 分 钟到达牛津街上的 Oxford Circus 站。 全部公寓均配有高标准的厨房家 电，现代化与时并享有 10 年建筑保修， 大部分户型配有私家阳台。在公寓内 部，地板采暖，内置衣柜，德国设计
的橱柜，石英工作台，浴室内的恒温 散热器等等，都将从每一个细微之处 为业主完善生活品质。小区配套完善 且人性化，包括礼宾服务，私人车位， 建筑照明，可视门禁系统，地下自行 车存放区。 距 离 繁 华 的 St John Hill 和 Northcote 不到 0.5 英里，无论是到餐 厅享受美味，还是去酒吧与朋友小聚， Parkside 的业主都有充足的选择空间， 此外周围还有购物中心，户外空间以 及休闲中心，满足各种生活所需。项 目预计 2016 年夏天完工。
Kingston
Hafer Road Hafer Road 是一个出色的小规模 住宅项目，共 16 套新建的一居至四居 室公寓，位于 Clapham Junction 车站的 东 南 部， 临 近 Northcote Road。Hafer Road 是一个安静的住宅街区，就位于 Battersea Rise。与汇聚着众多精品店， 独 立 酒 吧 及 餐 厅 的 购 物 街 Northcote
Road 只有举步之遥。由于毗邻伦敦重 要的交通枢纽 Clapham Junction 车站， 小区的交通也十分便利。 公寓配有定制厨房、家电、地板 采暖、橡木地板、可视门禁，并享有 新建住宅保修。
Queenshurst 发展商：St George ,Berkeley
历史悠久的 Kingston（金士顿）区 毗邻泰晤士河，位于伦敦的西南部。与 小镇隔河相对的是素有“英国凡尔赛” 之称的汉普顿宫，它是英国都铎式王宫 的建筑典范，也是亨利八世的住所。如今， 繁华的镇中心上坐落着 John Lewis 百货 商场、The Bentall Centre、Eden Walk 购 物 中 心、Waitrose 超 市、Odeon 电 影 院 等生活配套，而充满乡村风情的街道两 旁也遍布着各色餐厅、咖啡馆、酒吧。 金士顿虽然地处伦敦西南近郊，从 镇中心出发，乘火车约 30 分钟即可到达 伦敦市中心的 Waterloo 火车站，未来纵 贯城铁通车后，更加大幅缩短 Kingston 与伦敦其他地区的通勤时间。 此外，金士顿还是英国最优质的中 小学学区之一，除了金斯顿大学和金斯 顿学院，当地还有 43 家学校，可提供从 小学到大学的全阶段教育。
即 将 在 金 士 顿 区 推 出 的 Queenshurst 是 一 个全新的公寓及复 式公寓项目，由英 国著名房产开发商 Berkeley 集 团 开 发 建设，距离金士顿 过车站及镇中心仅 5 分 钟 步 行 距 离。 Queenshurst 项目内 新建的公园及中央 花园营造出一个轻 松，舒适的居住氛 围。Queenshurst 的 户型包括曼哈顿套 房，一居室，两居 室及三居室公寓。
Old Post Office Eden Quarter 发展商：St George 今 年 一 月， 开 发 商 St George 已 向金斯顿区政府提交了关于对金士顿 镇中心的 Old Post Office 和 Telephone Exchange 大厦所在地块的综合重建方 案，计划建设 380 套住宅。 面积 1.1 公顷的重建地块位于镇中 心 东 南， 属 于 Eden Quarter 改 造 区， 是该行政区重建规划中的重要部分。St George 计划保留已经空置的国家二级 保护建筑 Old Post Office 和 Telephone Exchange 大厦，并对它们进行翻新。 按照计划，Old Post Office 的地下室和
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Telephone Exchange 的上面两层为办公 区域、商铺和餐厅设置在一层及夹层。 Old Post Office 大厦将用于建设社区与 休闲空间， 现 有 的 Argyll House 和 Brook House 办公楼以及现有的停车位将别拆 除，并为一系列层高在 4-21 层间的新 建住宅让路。新建楼盘包括办公室、 商铺、餐厅以及约 370 套住宅。此外， 该方案中还将在 Old Post Office 大厦周 围 以 及 Telephone Exchange 前 面 新 建 公共空间。
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West Drayton
Hayes & Harlington
(在建, 2019年通车)
Crossrail 1 横贯城铁
Southall
Hanwell
West Ealing
590,107 当前房产均价 / 英镑 55.09% 过去三年房价涨幅
Dalston 站名
横贯城铁(在建, 2019年通车)
纵贯城铁(规划获批待建)
Ealing Broadway
为伦敦市政府重点发展的潜力区域
Acton Main Line
1,434,850丨35.29%
King’s Road Chelsea
Paddington
Victoria
1,067,661丨31.85%
Tottenham Court Road
Waltham Cross
Cheshunt
293,709丨35.33%
Canary Wharf
Tottenham Hale
Custom House
Stratford
Northumberland Park 259,226丨53.28%
Angel Road
259,470丨42.46%
Ponders End
Brimsdown
281,714丨42.40%
Enfield Lock
247,567丨19.71%
212,494丨18.6%
287,952丨42.06%
Dalston
Broxbourne
369,487丨24.64%
248.903丨34.20%
590,107丨55.09%
Liverpool Street Farrington Whitechapel
1,438,966丨35.51%
Bond Street
558,924丨40.06%
Euston St. Pancras
811,533丨39.09%
Angel
372,715丨68.88%
Seven Sisters
434,666丨41.63%
Turnpike Lane
468,744丨48.47%
Alexandra Palace
400,995丨33.19%
New Southgate
纵贯城铁沿线站点总览图
(规划获批待建)
Crossrail 2 纵贯城铁
6 版 2016年4月22日 - 5月5日
Sunbury
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349,288丨42.17%
Tolworth
Epsom
日
期： 2016年4月
数据来源： 伦敦市交通局，英国土地注册署
图表制作： 余 林
Ewell West
393,992丨36.51%
Stoneleigh
472,181丨33.00%
Worcester Park
395,159丨24.94%
Motspur Park
Raynes Park
551,397丨47.64%
Wimbledon
705,565丨38.99%
458,060丨42.13%
362,856丨21.29%
数据整理： 《英国房产与投资周报》范慧勇 董白白 金倩竹 李 濛
4. Hammersmith and Fulham
UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY
316,553丨30.46%
Chessington North
Malden Manor
New Malden
439,953丨21.94%
391,175丨28.23%
400,757丨30.08%
Surbiton
Chessington South
3. Kensington and Chelsea
2. City of Westminster
Berrylands
447,609丨36.55%
288,084丨13.72%
Thames Ditton
663,305丨43.33%
Hampton Court
590,672丨27.70%
Kingston
Norbiton
419,898丨25.44%
489,413丨32.77%
Hampton Wick
Teddington
607,682丨31.10%
534,618丨22.91%
Fulwell
Hampton 524,589丨42.47% 514,912丨28.00%
1. City of London
346,987丨5.02%
Shepperton
249,977丨16.90%
Upper Halliford
315,509丨34.65%
Kempton Park
382,144丨67.14%
Heathrow
Clapham Junction
Balham
570,728丨32.35%
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Wealdstone Colindale/ Burnt Oak Mill Hill East Brent Cross Wembley Haringey Heartlands/ Wood Green Upper Lee Valley RAF Uxbridge West Drayton Heathrow Hayes Southall Great West Road “Golden Mile” Park Royal Old Oak Common White City Kensal Canalside West Hampstead Interchange Paddington Earls Court & West Kensington Wandsworth Euston King’s Cross-St Pancras Tottenham Court Road Victoria Vauxhall, Nine Elms, Battersea Waterloo Farringdon/ Smithfield Elephant & Castle London Bridge, Borough & Bankside City Fringe/Tech City Canada Water Old Kent Road Lower Lee Valley (including Stratford) Isle of Dogs Deptford Creek/ Greenwich Riverside Lewisham, Catford and New Cross Charlton Riverside Greenwich Peninsula Kidbrooke Ilford Royal Docks & Beckton Waterfront Woolwich Thamesmead and Abbey Wood Bexley Riverside Kingston upon Thames South Wimbledon/ Colliers Wood Croydon Bromley Barking Riverside
伦敦市政府重点发展区域
编辑：董白白 封面专题 7版
8 版 2016年4月22日 - 5月5日
编辑：董白白
房产新闻
海航伦敦再下一城 1.31亿镑购新金融城瑞信总部大厦 海 航 国 际 投 资 集 团 公 司 (HNA,0521.HK) 今 天 发 布 公 告 称， 已 同 意 以 1.31 亿 英 镑 购 买 位 于 伦 敦 金 丝 雀 码 头 金 融 城 的 大 型 商 用 物 业 17 Columbus Courtyard100% 的 业 权。 一 旦交易完成，这将成为该集团继去年 8 月成功收购同样位于金丝雀码头金 融城的英国路透社总部大楼 (30 South Colonnade) 之后的第二笔大型投资。 根据海航集团与 Vico Capital 签署 的 协 议， 购 买 17 Columbus Courtyard 的价格为 1.31 亿英镑，交易费为 900 万英镑。海航集团已经于 4 月 18 日支 付交易订金，如果该交易于今年 9 月 1 日之前无法成功结束，卖方有权保留 订金的 50%。该交易还有待股东以及 香港证交所批准确定。 该交易将是海航在伦敦的第二个 投资项目，也是该集团 2015 年 11 月 在香港完成 2.46 亿英镑供股之后的首 个海外投资项目。 17 Columbus Courtyard 物 业 位 于 金丝雀码头金融区的核心位置，1999 年建成启用，距离海航去年收购的路 透社总部大楼不到 300 米，周边国际 大型金融机构云集，包括汇丰控股的 全球总部、花旗银行、美国银行、巴 克莱银行、摩根士丹利等。楼面面积 19.54 万 平 方 英 尺， 包 含 A 级 办 公 室 及相关配套。目前该物业整租给国际 知名投行——瑞信投资银行，租约到 2024 年 11 月，且有选择权续租 15 年，
图说：海航签约购买的17 Columbus Courtyard大厦效果图 截至去年 12 月底，该物业年租金为约 640 万英镑。海航国际投资认为，该交 易将为其股东提供稳定的回报和现金 流。 根据卖方 Vico Capital 的代理机构 莱坊 (Knight Frank) 早前的报告称，金 丝 雀 码 头 的 周 边 房 价 在 过 去 12 个 月
增长 9.2%，是大量国际金融和传媒机 构的全球或区域总部。该物业毗邻将 于 2019 年全线通车的伊丽莎白城铁线 (Crossrail, 原称横贯城铁）的金丝雀码 头站，交通便利，周边物业租赁有着 持续旺盛的需求，未来可以向银行抵 押按揭以提升项目整体投资回报率，
RICS：英国房价涨幅放缓 无论是否脱欧五年涨幅将达25%
因而此项目将是符合市场预期的低风 险稳定回报投资。 近年来，海航集团加快海外投资 步伐，2015 年 7 月，海航以 27.3 亿瑞 士法郎 ( 约合 28.67 亿美元 ) 收购了瑞 士空港公司 (Swissport International AG); 同月海航集团旗下的渤海租赁以 26.21
UBS:开发商库存土地渐枯竭 加剧英国房价上涨 由于长期以来的供不应求局面， 英国房价不断飙升。英国最大的房地 产网站 Rightmove 最新公布的数据显 示，过去的一个月里英国房产均价上 涨 了 3,800 英 镑， 创 下 又 一 新 高。 英 格兰和威尔士地区的平均房价上涨了 1.3%，至 307,033 英镑，与去年同期相 比，上涨了 7.3%。 要解决住房的供求矛盾，建造更 多的经济适用住宅是根本方法，然而， 来自瑞银 (UBS) 的 Daniel Porter 与他的 团队的一份内部报告重点关注了直接 影响着建造更多房屋的关键因素—— 英国众多开发商们库存的可开发土地 即将用尽。 该团队通过对英国最大的住宅建 筑 商 之 一、 年 营 收 接 近 30 亿 英 镑 的 Persimmon 公司进行了案例分析，并对 全行业进行土地库存进行了研究。 瑞银的报告指出，虽然房地产行
·投资者赶在4月1日额外印花税实施之前的抢购潮之后，需求量和销售量均出现下降，在短期内的上 涨动力减弱； ·接受调查的测量师们认为，受欧盟公投、额外印花税执行、以及英国地方政府换届选举等，带来众多 不确定性； ·房价涨幅放缓，预示着市场从过去高速增长期回归理性的正常上涨； ·皇家特许测量师协会的首席经济学家Simon Rubinsohn认为，长期来看，无论欧盟公投和地方政府 换届选举的结果如何，供需不平衡状态仍将是决定房价走势的关键因素，接下来5年，平均房价的涨幅 将达25%。 英国皇家特许测量师协会 (RICS) 最新公布的调查报告称，受即将于 6 月 23 日进行的英国是否脱离欧盟的全 民公投带来的不确定性等因素影响， 英国房价增幅放缓到 9 个月来的最低 水平。 RICS 针对皇家特许测量师的调查 显示，尽管房价具备上涨的各种要素， 但是在短期内，受到 6 月份的欧盟公投、 5 月份的苏格兰和威尔士地区、以及大 伦敦地区的政府选举，以及 3% 额外印 花税政策实施等因素，英国房价的涨 幅将有所放缓，交易量将面临自 2008 年金融危机恢复以来的首次下滑。 另 外， 英 国 最 大 的 房 地 产 网 站
Rightmove 的 数 据 显 示，2015 年 12 月 到 2016 年 2 月 底 针 对 购 买 出 租 房 (Buy-to-Let) 感兴趣的投资者查询数量 比上年同期上涨 24%。但随着额外印 花税执行的日子临近，3 月份投资者的 查询数量比去年 3 月份下降了 27%。 英国最大的按揭贷款银行 Halifax 也称，欧盟公投将对市场造成主要干 扰，投票结果的不确定性让投资者持 币观望。 “欧盟公投对房地产市场的负面 影响开始显现，尤其是伦敦市场，” 皇家特许测量师协会的首席经济学家 Simon Rubinsohn 分析称。 皇家特许测量师协会 (RICS) 的调
亿元人民币收购爱尔兰飞机租赁公司 Avolon。 2015 年 8 月 28 日， 海 航 集 团 签 约完成其在伦敦的大手笔收购项目， 购买位于金丝雀码头金融区核心位 置 的 英 国 路 透 社 总 部 大 楼 (30 South Colonnade)。该大楼高 10 层，室内总 面积约 3 万平方米，最大租户为国际 金融信息媒体路透社 (Reuters)。 今年 4 月，海航开始在纽约投资 房产。海航资本以 4.63 亿美元的价格 在纽约曼哈顿完成一栋写字楼 (850 3rd AVE) 的收购交易。该写字楼位于纽约 最黄金地段，总面积 61.7 万平方英尺 ( 约合 5.73 万平方米 )，周边有中央车 站、联合国总部等地标建筑及众多世 界五百强企业。 据 悉， 海 航 国 际 投 资 集 团， 原 为 首 长 科 技 集 团 有 限 公 司 (Shougang Concord Technology Holdings Limited)，2013 年海航集团入股并成为 其第一大股东。2015 年，其业务从高 科技实业集团转向多元化国际投资业 务，并更名为海航国际投资集团有限 公司，其业务主要涵盖项目投资、资 产管理、基金管理、信托业务等，已 逐步构建成为海航集团多元化的产业 投融资平台。海航集团自 1993 年成立 以来，不断走向国际化，已成功跻身《财 富》世界 500 强。
查显示，接受调查的测量师多数认为， 接下来的 3 个月，伦敦平均房价涨幅 将下滑，甚至出现下跌行情。伦敦之 外的其它地区，接受调查的测量师们 对市场的信心仍然较强。其中英国西 北地区、北爱尔兰地区大部分接受调 查的测量师们认为，房价涨幅将加快。 “无论公投结果如何，英国房地 产市场的供需不平衡状态仍将是决定 房价走势的关键因素，因此我们预测， 接 下 来 5 年， 平 均 房 价 的 涨 幅 将 达 25%，”皇家特许测量师协会的首席经 济学家 Simon Rubinsohn 认为。
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业的销售状况是健康的，但仍有一个 关键问题——“库存土地量持续受到 强大销售量的压力。” 对 Persimmon 而 言， 强 势 的 销 售 意味着库存的可开发土地更快地减少， 而市场上可供开发建设的土地同样在 快速减少，导致开发商增加土地库存 的难度不断增加。报告称，这种现象 是英国房地产行业普遍面临的难题。 据英国皇家特许测量师学会 (RICS)、第一太平戴维斯 (Savills)，英 国抵押贷款理事会的调查分析称，未 来五年，受供应制约，房价仍将持续 上涨至少 25%。由 Santander 银行公布 的一项调研显示，英国的平均房价将 在 未 来 15 年 上 涨 至 少 一 倍， 升 至 约 500,000 英镑。 因此，一旦缺乏新建住宅用地成 为一个严重的问题，供求关系的不平 衡现状将进一步恶化。
房产新闻
2016年4月22日 - 5月5日 9 版
编辑：董白白
中国楼市调控再转向 “托底盖帽”两极并行成常态？ 【中国新闻社庞无忌】沪深楼市 的疯狂终于在调控新政压制下开始消 退；北京主城区限购并没有“如期” 升级，但廊坊等环京区域却出现一轮 政策收紧；南京、苏州等核心二线城 市虽然有调控楼市的新政出台但房市 依旧火爆。在这个乍暖还寒的春天， 中国楼市出现一个奇特的现象——统 一的楼市政策正在消失，各地政策打 压、托底并存，而且力度不尽相同， 房地产研究人员也很难再如此前一般 找到一个统一的政策倾向或者趋势， “因城施策”真正成为近期楼市的主 旋律。 分化的楼市和分化的政策 3 月下旬，苏州、上海、深圳、武 汉、南京等城市接连发布房地产市场 调控政策，尽管在信贷和限购上的力 度规定上不尽相同，但“收紧”基调 显而易见。随后，合肥、廊坊等城市 也出台约束性政策，为之前疯涨的楼 市降温。 一句话可以简单概括本轮一二线 楼 市 疯 涨 的 原 因： 一 系 列 本 是 针 对 三四线城市巨量库存的“去库存”政 策意外地引爆了“北上广深”以及南京、 杭州、合肥等一二线楼市。房价畸高
的一线楼市率先出现一轮暴涨，不过， 近期在一系列降温政策的影响下，房 价上涨中心逐渐后移，二线楼市成为 当前的楼市“主战场”。 调控政策最为严厉的沪深楼市降 温也最为明显。深圳新房成交连续 5 周 下 跌， 上 周（4 月 4 日 -10 日） 深
圳二手房成交环比降幅达 62%；上海 二手房成交也下降 57%。而且目前沪 深报价下跌的房源数量已经超过报价 上涨的房源，政策的短期效应已现。 但苏州、南京、武汉等一些政策 收紧的二线城市，政策力度缓和，其 楼市成交水平均未受影响，依然处于
英国农田价格十年涨三倍 短期行情波动或现投资窗口期
【英国房产与投资周报董白白】 根据国际房地产顾问机构第一太平戴 维斯 (Savills) 最新的报告显示，过去 10 年中，英国农田价格上涨的速度超过 黄金、股票甚至伦敦地区的一些房产。 目前，英国每英亩优质农田的平均价 格 约 为 8000 英 镑， 是 2006 年 平 均 价 格的三倍。 出现如此大幅上涨的部分原因包 括农场扩张，大城市居民移居乡村自 住，作为投资产品等。其中来自伦敦 等大城市居民寻求更高质量的生活， 选择购买农场的趋势呈快速增长，选 择投资并经营小型农场、饲养牲畜、 种植自己的蔬菜水果。 同时，来自伦敦、伯明翰等大城 市的高净值人士，投资拥有能够改建 扩建房产的农场，作为周末或度假自 住，农田则通过外包的方式委托专业 人士或机构经营。
寻求更好的生活方式 在过去 10 年中，城市居民为了寻 求更好的生活方式，投资购买农场的 需求推高了农田的价格。与喧嚣紧张 的城市生活相比，越来越多英国人倾 向于拥有自己的农产，自己饲养牲畜， 种植蔬菜水果。 “典型的农场买家是 40 岁左右，”总 部设在西南威尔士的专业地产经纪公 司 The Smallholding Centre 的 Martyn Buck 表示。他们通常需要一块一至五 英亩的土地，来培育自己的蔬菜和水 果。他们往往都具有环保意识。 “虽 然西南威尔士的价格较低，但是他们 需要卖掉南部的房子，同时往往要每 周在家里工作几天或经营一个生意。 这是一种生活方式，而不是一个生计。” 然而大部分人希望可以在靠近 伦 敦 的 地 方 这 样 做。“Wye Valley 和
Cotswolds 能 提 供 更 好 的 生 活 还 可 以 与 伦 敦 保 持 联 系，”Knight Frank 的 James Prewett 表示。大部分农场主会持 有地产 10-15 年，然后选择搬走。
短期行情波动 第一太平戴维斯报告同时预测， 尽管过去十年涨幅巨大，但接下来几 年，英国农业用地价格面临一个调整 期，到 2020 年其价值预计将下降 4.1%， 成为 1995-2000 年之后市场的首次下 跌，当时价格跌幅达 10%。 报告称，英国可能脱欧以及农作 物价格变动等或将成为主要的下行风 险。 “英国的退出将为农场收益和土 地价值造成巨大的负面影响，”第一 太平戴维斯指出了离开欧盟的影响。 “预计熊市将持续三至四年，” 直到大宗商品交易价格开始恢复。此
市场高位。如南京，4 月 2 日至 4 日， 共认购商品住宅 1352 套，创 6 年来新 高。苏州楼市尽管成交有所回落，但 土地市场依然疯狂，大量房企涌入苏 州拿地。上周苏州有 13 宗宅地成交， 合计卖地收入超过 250 亿元人民币， 平均楼面地价溢价率高达 203%。
CHINA NEWS SERVICE
中新财经特稿
“托底盖帽”两级并行 在部分城市收紧政策的同时，一 些城市仍在忙于推动库存消化。比如： 上周湖南省提出鼓励农民进城购房； 沈阳也在 3 月底出台 22 条去库存组合 政策，包括提供购房补贴、降低二手 房交易税费、放宽公积金门槛、鼓励 学生买房等。不过，上周，沈阳再次 出台楼市新政称，个别区域房价上涨 过快将被调控。 有专家指出，这一轮楼市收紧更 多是一二线城市基于对金融风险的担 忧而主动发起的。上海、深圳、南京 的楼市新政均涉及禁止运用资金杠杆 付首付。例如：上海新政严禁房地产 开发企业、房产中介机构从事首付贷、 过桥贷及自我融资、自我担保、设立 资金池等场外配资金融业务。深圳也 明确表示要加强房地产金融风险防控。 各地自发调节楼市冷热，说明楼 市调控风向已经发生转变：未来的政 策方向将不再是一刀切地为去库存而 “托底”，而是分城施策：库存高的 三四线城市“托底”，楼市热的一二 线城市“盖帽”。这两种政策在不同 城市、甚至同一城市都可能并行。如 此可能形成中国楼市“新常态”。
亿万壕抢购伦敦旧地铁站 深挖商机变废为宝
外，第一太平戴维斯发现，走弱的农 作物价格成为阻碍农田价格进一步上 涨的主要障碍。 “根据近期市场证据，大宗商品 价格的中短期与相应的农场盈利能力， 我们调低了未来 5 年的预期，”该顾 问机构表示。 包括联合国（UN），国际国币基 金组织（IMF）以及美国农业部在内的 全球主要预测机构，对于现在到 2020 年的大宗商品交易价格都持有悲观态 度。其他一些国家的土地市场，比如 美国，由于盈利能力低，已经出现了 温和下跌。
长期走势依旧乐观 由于优质农田的将持续增值，近 几年价格“更加多样化”，针对英国 农田的价格走势，第一太平戴维斯还 表达了另一种预期。 “如果将全部有利因素叠加在一 起，好价格仍是可以达到的。但是反 过来，可能有很多未达到潜在预期价 格农场将不再出售，”第一太平戴维 斯指出。 从长期来看，第一太平戴维斯对 英国农田的价格表示了乐观的态度。 他们认为， “处在历史地位的供给， 有限的产量，矛盾的土地用途，所有 权动机，都将在长期内支撑农田的继 续增值。”
日前，来自乌克兰的一位亿万富 豪投资者以 5300 万英镑的价格，从英 国国防部手中买下了伦敦市区黄金地 段废弃的 Brompton Road 地铁站。据 悉，这位乌克兰买家是击败了卡塔尔 皇室的出价，才抢到这个面积 28,000 平方英尺的建筑，同时买家还宣布将 把这座建筑改造成一系列奢华公寓和 高档会所。 Brompton Road 地 铁 站 曾 是 Piccadilly 线 上 的 一 个 站 点， 位 于 寸 土寸金的骑士桥和南肯辛顿之间的位 置， 临 近 伦 敦 世 界 闻 名 的 购 物 中 心 Harrods，步行到自然历史博物馆、维 多利亚和阿尔伯特博物馆、科技馆、 布朗普顿圣堂 (Brompton Oratory) 都很 方便。车站于 1906 年开放，后因为乘 客稀少于 1934 年关闭。这个废旧车站 包含演练厅、车库、办公室和食堂， 以及地面一下的房间间、楼梯和隧道。 Brompton Road 地 铁 站 由 英 国 建 筑设计师 Leslie Green 设计，独特的枣 红色外观和半圆形窗户十分具有识别 性。 由于废旧的地铁站被富豪们抢购， 英 国 不 少 人 深 觉 惋 惜。Old London Underground Company 的 Ajit Chambers 就表示：“卖给了外国投资者后，改 成私用，我们就失去了一个重要的历 史遗产。”日前，为了削减成本增加 收入，英国国防部将面积 28,000 平方 英尺的废弃地铁站出售
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变废为宝深挖商机 亿万富豪们不惜重金抢购废旧地 铁站，并且变废为宝改建成扩建成豪 华公寓或会所，让英国政府再次认识 到大量的商机。根据巴克莱银行估计， 伦敦废弃的地铁站和地下设施的资产 价值至少有 40 亿英镑。 由于线路迁移或乘客量过少等原 因，在伦敦地铁网络中，至少有 32 座 和 Brompton Road 车站类似的废旧车站。 其中最著名的要数紧挨着 LSE( 伦 敦政治经济学院 ) 的 Aldwych，最初被 称为 Strand 的车站。该车站于 1907 年 开放，但因为维护成本以及乘客量等 原因，最终于 1994 年被关闭。 靠近海德公园的 Down Street 车站 于 1932 年关闭，曾经是丘吉尔的防空 洞。1939 年时，还在里面安装了一个 浴缸，被戏称为“丘吉尔的浴缸”。 在 Central 线上，大英博物馆也曾 拥有自己的车站。该车站于 1900 年开 放，但是自 1933 年以来都没有被公众 使用。最近的 Holborn 与它仅有几百 码的距离。 由 于 使 用 不 足，York Road 车 站 于 1932 年关闭，而封闭的 North End 车站甚至从未开放过。由于经济原因， 这座地铁站与 1906 年停止了施工。 其他空置的还包括 Northern 线上 的 City Road 站，Metropolitan 线 上 的 Marlborough Road 站，South Kentish Town 站。
10版 2016年4月22日 - 5月5日
实 用 贴
编辑：董白白
家装艺术
关于规划许可
你可能还不知道的10件事 《英国房产与投资周报》 文 / 董白白
在英国，房产规划针对不同类型的房屋有着不一样的规则。对于新建房、老房子或者受保护的比如历史遗留房屋 等类型，规划许可就与独栋的建筑或是建筑内一部分房屋的类型不一样。因此，在申请规划许可时需要对各个类型的 房屋有所区分。如果您考虑购买一栋房产后再通过对其扩建来增加其价值，您便需要对如何获得相关类型房屋的规划 许可有一个明确、全面的了解。 今天，小编为您梳理了在申请规划许可时，您可能还不清楚的 10 件事。当然，这些都只是初步的概念。在这个 既专业又复杂的话题面前，您准备的越充足，成功的几率也相对越大。不过，除了自学有关规划许可的相关知识外， 更直接、有效的途径便是 z 咨询有住宅经验的建筑师的专业意见。
预申请建议 规划申请的第一步便是确定您 的房产是在允许开发范围内的。如 果属于规划范围内的房产，您便可 以省去漫长的规划申请流程。 无论是否预约，一些当地政府 都会允许您与负责规划的代表就方 案进行简要的会面讨论。然而， 伦 敦大部分行政区所提供的付费服务 主要局限于咨询部分。根据政府的 工作效率，这可能会花费和普通规
许可开发 (Permitted Development) 划申请同样长的时间，一般为 2 个 月或者更久。 专家的建议是，无论您需要一 个标准的扩建申请还是其他形式的 更改申请，如果能从政府那里获得 建议总是有帮助的。根据不同的政 府， 收 费 标 准 也 不 尽 相 同， 通 常 情况下会高于规划许可费。您可以 登 录 当 地 政 府 的‘pre-application advice’的页面，了解详细信息。
对标准扩建，改造和附属建筑 等不同类型的许可，这种简化的申 请方法对规划许可申请非常有帮 助。 根 据 经 验， 如 果 您 计 划 对 房 屋后面进行 3 米以内的扩建，这基 本 上 属 于“ 许 可 开 发” 的 范 畴。 专 家 建 议， 您 只 需 要 提 交 一 份 法 定 开 发 证 书（Lawful Development Certificate），它将以书面形式证明你
的申请的确是在许可开发的范围内。 如果您的扩建在 3 米至 6 米之 间，首先最好与您的邻居商量，确 保不会出现遮挡视线的问题。作为 Prior Notification Application 的一部 分，政府也同样会在您申请后把结 果通知您的邻居。如果该流程的结 果对您不利，专家建议您仍然可以 尝试提交一份‘开发许可’申请来 获得最终的书面决定。
多重扩展意味着多
如果您相对房屋的某一层进行一个 程，那么则需要针对每一部分的扩建分别 比如，阁楼改造或天窗基本上都属于‘许 而如果要对后院进行大型改造，则需要提 规划申请。
“许可开发”分级 A级：包括对房屋进行修缮或改建。比如后院的 扩建或侧面扩建或者类似更换门窗这种一般的改 建过程。 B级：包括增建或改造屋顶以扩大房屋面积。比 如带天窗的阁楼改建。 C级：针对屋顶的其他改建。比如更换屋顶或为 屋顶安装照明灯。 D级：包括外门以外的地方。比如门廊的建筑物。 E级：包括预备建筑以及房屋周围土地上的其他 开发。 F级：包括房屋周围土地上的硬表面，比如车 道。 G级：包括安装，改造或更换烟囱，暖气管或通 风管。 H级：包括安装，改造或更换微波天线，如卫星 天线。 当然以上这些都有规定限制，也就是说您可 能需要提前申请规划许可。
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家装艺术
2016年4月22日 - 5月5日 11版
编辑：董白白
双层扩建需谨慎 如果您只是进行一个单层 的扩建而且房屋不在保护区内 也不属于保护建筑时，大部分 后院的扩建都可以得到一个‘许 可开发’。然而， 如果您要进 行双层扩建并涉及很多玻璃工 程，则可能需要申请一个规划 许可。 如果您拥有一个一层或两 层的公寓或希望扩建成两层公 寓，那么则需要申请一个全面 规划许可。如果您拥有整套房 产，那么您可能需要申请‘业 主 规 划 许 可 ’（Householder Planning Permission）。 它 与 规 划许可略有不同。 如果您对申请许可的类别 不是很了解，最有效的方法是 向政府咨询。
普通法规不适用 特殊区域的房屋 如果您住在一栋老房子中，了解这 条法规是很有别要的。因为政府有权取 消对这些特殊地块或区域的‘允许开发 权’，这些特殊位置通常位于保护区内。 如果政府对一个特定的地块或区域 颁布了 Article 4Direction，这意味着你需 要为平时无需规划许可就能进行的施工 提交一份规划申请。
需特殊考虑的保护区 什么是保护区呢？简单来说，他们是政府制定的特殊利益区域。在实际生活中，您要留心在改造该区域的房 产时，需要遵守另一套指导方案和建议。同时，您也需要得到保护区关于对您的申请做出的批示。比如在伦敦很 多的保护区内，尤其是对房屋的前花园和大门等位置进行的改造将会比在其他城市对房屋同位置的改造更难以获 得许可。
多次申请
个多重的扩建工 别进行独立申请。 许可开发’，然 提交一份全面的
公寓没有豁免权 如果您计划将房产拆分成独立的公寓，即使不对外部进行任何改造，也需要获得规划许可。这是因为房产在 分割后会有更多的所有者或者租户，因此需要更多空间来安排配套设施，垃圾桶以及车位。 最重要的是，任何新建公寓都要遵守最低房屋面积标准。这一标准可以避免开发商用一个单身公寓的面积凑 出一套两居室户型。
新建住宅更严格 接下来要向业主们提醒一个经常被忽略的事实 : 一旦收到了规划许可，您需 要在 3 年之内开始施工。在过去，开发者为了拖延施工，仅仅在通过架设围栏或 简单的挖掘等措施便可以保持许可的有效期。而如今，您需要向政府证明，您的 施工是‘有效的开始’。
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完全不同的 受保护建筑 受保护的建筑划分为三个基表，I，II* 和 II 级，通常这种建筑会有一份明确的附加 说明来表明房产的那些部分是被保护的，这 也体现了它们的历史意义。如果您想对名单 中受保护的部分做任何的修改或移除，您需 要提交一份‘保护建筑同意书‘。另外，这 是唯一一个免费的申请，如果您计划对受保 护的房产进行扩建施工，那么还需要在提交 时附加适当的规划许可。 对于受保护建筑，并不是只有出现在名 单上的部分才受到保护，而是整栋房产。而 且在日常生活中，区分哪些需要受到保护哪 些可以进行改造的住房是极为困难的。这需 要专业人士或者官员的意见。在此要特别说 明一下，在没有获得同意书的前提下对受保 护的建筑进行施工改造属于违法行为。各位 业主千万不要只图方便而为自己找麻烦。
12版 2016年4月22日 - 5月5日
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