UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY
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第 五 十 二 期 No . 05 2
本期12版
新浪微博：@英国房产与投资周报
2016年6月17日 / 丙申年 五月十三 星期五
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房产资讯
房价5年内至少上涨20% 权威机构最看好的31个通勤小镇
英国优质学区房 最高溢价45%
详见8版
中新财经特稿
详见8版
家装艺术
“不差钱”的中国房企 海外投资缘何屡屡碰壁?
阳光房改造中 除了砖块还有哪些材质可选?
详见9版
详见10、11版
欧盟公投如何影响英国楼市
详见第2-7版
JLL庞树东： Brexit=房地产投资者意向降低+市场不确定性持续 详见2版
欧盟公投华人两难选择 房产投资各有佳境 详见2版
欧盟公投如何影响英国房地产业？ 详见3版
脱欧对英国住宅市场意味着什么? 详见4版
欧盟公投如何影响英国房价? 详见4版
英国欧盟公投去留利弊对比 详见5版
欧盟公投,您必须明白的12大争论焦点 详见6-7版
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2 版 2016年6月17日 - 6月30日
编辑：董白白
封面专题
JLL庞树东：Brexit=房地产投资者意向降低+ 距离 6 月 23 日的欧盟公投只剩不 到一周时间，无论是去是留，都将对 英国的经济、其与主要贸易伙伴及世 界各国间的关系造成重大的影响。 为了更为全面的了解公投结果将 对英国房产市场造成何种影响，国际 房地产代理咨询行业领军机构仲量联 行 (JLL) 日前分别对 31 名在英国租用 写字楼的跨国公司高管和 53 位面向英 国的大型物业国际投资者进行调查。 调查结果的要点如下：（报告全 文和图表详见 3 版） ·JLL 的 84 份调查中，赞成英国 留在欧盟的大约占 80%，这一比例无 论在租户还是投资者方面差异不大。 ·然而，参与调查的人当中，约 有 32% 的租户和 45% 的物业投资者表 示在投票之前将对英国房地产市场持 观望态度。 ·将近一半的租户认为，如果英 国离开欧盟会导致英国重新评估物业 租用行业，也有 6 人认为脱欧不会影
响他们的战略投资。 ·在接受调查的租户中，10 个认 为脱欧会导致房屋租赁行为会减少，9 个人认为英国的员工总数将下降。 ·物业投资者则显得乐观一些， 62% 的人表示即使英国脱欧，既定的 投资战略也不会改变，然而有 77% 的 人认为伦敦的办公楼市场是最容易受 到投票结果冲击的部分。 ·产生这一统计结果也许是因为 投资者对英国地产投资市场在全球资 本市场范围内长足的吸引力有强大的 信心。 ·赞成英国继续留在欧盟意味着 稳定，同时脱欧对英国经济和房产市 场中、长期的影响有被夸大的可能。 ·然而，脱欧在短期内带来的不 稳定性可能会造成租赁和投资规模减 少，尤其是办公楼投资市场规模的缩 小。 如今，欧盟公投已进入读秒阶段， 而民意调查中的留欧和脱欧比例旗鼓
相当，并且脱欧的民意有领先的迹象。 欧盟公投这一行为对英国房地产 行业已经构成了何种影响？如果公投 选择继续留在欧盟、又或者脱离欧盟 将产生什么相应的后果？中资机构和 华人投资者应该如何看待公投的影 响？以及在英国拥有投票权的选民如 何理性投票？针对读者关心的问题， 《英国房产与投资周报》记者专访了 仲量联行驻英国中国业务负责人庞树 东 (Eric Pang)，和仲量联行驻英国中国 业务副董事杨乔峙 (George Yang)。 作为仲量联行驻英国中国业务部 的负责人，庞树东全程参与了包括海 航集团首次进军欧洲办公楼市场购买 伦 敦 金 丝 雀 码 头 金 融 区 地 标 建 筑 30 South Colonnade、保利集团在欧洲首个 物业项目成功收购伦敦金融城核心地 带的优质写字楼 5 Fleet Place、等多项 大型项目的交易过程。
伦敦商业地产倚重国际投资 公投结果将对市场影响巨大 《英国房产与投资周报》：决定 英国是否继续留在欧盟的全民公投临 近，这将对英国房地产行业产生什么 样的影响？ JLL 庞树东：就去年整个伦敦市 核心区大宗商业地产的交易来看，185 亿英镑的投资交易总额非常活跃健康， 可以媲美纽约及至世界上任何一个门 户城市。在交易流动性方面，伦敦市 场 70% 以上是国际投资者。这 70% 的 国际投资者之所以选择伦敦，就是看 中伦敦市场的确定性、稳定性特征。 但是，如果公投后的结果是离开 g
欧盟，这将给市场带来历史空前的不 确定性，还会造成市场的波动。这里 面涉及到汇率，涉及到与欧盟之间的 双边贸易和行业监管，涉及到租客的 需求，涉及到资产总体估值等等。前 几天一些银行高管表示，这可能会影 响其公司的许多预算和发展战略，比 如将有一部分投资需求会被转移到欧 洲大陆去。但是具体到执行层面，这 些举措实施的周期为何，预测的可信 度，持续时间等，都是不可预知的。 总而言之，它将创造出一系列的不确 定性。所以，仅从商业房地产投资这 一个角度，脱离欧盟完全是背离伦敦
作为国际投资目的地的初衷。 如果留在欧盟，整个房地产市场 的基本要素，无论是住宅市场还是商 业市场，无论是租户 / 居住者需求还 是投资者需求都会保持史上最强的地 位。如果留欧，一定程度上将刺激需 求进一步上升，从而与市场供给产生 健康的互动，促进市场发展。 《英国房产与投资周报》：您认为 如果公投结果是脱离欧盟，对国际投资 者产生的影响将表现在哪些方面？ JLL 庞树东：重复前述内容，脱
离欧盟是整个市场不确定性的巨大源 泉。对伦敦房地产市场来说，投资者 最看重的是市场的确定性，租户者需 要极强的确定性。作为 JLL 负责中英 双向投资的人来说，我确实希望能够 规避掉这些不确定性。 国际投资者选择伦敦就是为了提 高投资组合的多样性，规避自己本土 领域和市场的风险。如果脱欧，第一 会造成更多未来的不确定性，让他们远 离伦敦市场；第二，汇率和利率可能会 发生的波动将对以非英镑计价的国际 投资者的财务报表造成明显的影响或 是高额的对冲成本。整个市场的资产估
值将面临压力并有可能进入一个自我 强化的向下循环。可以预见将有很多国 际投资者在一段时间内选择远离这个 市场。 我们一直强调伦敦投资市场的基 本要素非常坚实。如果留欧，市场的 表现将因为基本要素的持续及强化而 保持积极发展。但是，如果公投最后 决定了脱离欧盟，虽然市场有较强的 基本要素，但短期市场会产生震荡及 诸多的不确定性，投资者要规避这些 风险，显然就要远离这个市场。
投资策略；另一方面，作为市场主导 的机构投资者都已经提前开始防范机 构自身将要面临的财务风险。如果公 投结果是脱欧，那么各大公募和上市 基金将会面临不小的资金赎回压力。 所以目前的情况下，他们更愿意持有 现金，提高自身的流动性。总而言之， 目前市场参与者的观望态度，并不是 对伦敦房地产市场基本面的担忧，而 更多的是投资者对自己资金流动性进 行风险管理的行为。 如果脱离欧盟，伦敦市场在短期
内会出现波动。但伦敦在全世界所有 的门户城市中所积累下的优势，包括 成熟的法律体系、社会创新的活力、 对国际投资的开放程度、金融服务行 业的综合水平、职业经理人的素质等 等还将依旧存在，从长期来看，这些 都是支持伦敦商业地产长期发展的基 本动力。
亚洲机构急切寻找国际投资 英国脱欧等同自动放弃机会 《英国房产与投资周报》：作为 中英房地产行业具有丰富大型交易经 验的资深人士，中国大型投资者如何 看待英国的欧盟公投？ JLL 庞树东：为了与中国投资者 充分互动，今年 4 月我在香港和台湾 停留了 2 周，5 月又用了 2 周，对包括 深圳、上海、北京在内的中国主要城市， 就公投这一话题，与投资者进行了广 泛的交流。 大家都知道，中国经济连续十余
主 编 说
年都拥有 2 位数的增长率，市场有巨 额的资金积累，目前正是一个对外净 投 资（Net investment）的 时 期。 今 年 上半年，甚至在去年的第四季度出现 了一些迹象：英国公投的政治不确定 性，已经为纽约等其它市场创造出一 大批机会。 如果英国脱离欧盟，对投资市场 而言将是个负面打击；这是因为英国 作为一个经济体，其自身内部为投资 者创造了一个相当的不确定性的投资 环境，等同于自动放弃了持续吸引国
际投资的机会。 《英国房产与投资周报》：您刚 提到的投资者远离市场的情况已经在 公投前的半年里明显显现出来，您是 如何分析的？ JLL 杨乔峙：今年前半年伦敦核 心区的商业地产的投资活动及交易额 有明显的降低，市场趋于平淡原因主 要是两方面的。一方面各个投资者面 对公投不确定性而采取了更加谨慎的
欧盟公投华人两难选择 房产投资各有佳境 欧盟公投进入读秒阶段，支持英国留在 欧盟和赞成脱离的民众处于胶着状态。无论 是茶余饭后的聊天，还是在微信群等社交媒 体，大家讨论的话题越来越集中在英国留欧 脱欧的利弊，很多讨论甚至火药味十足，不 时出现相互拉黑、退群等僵局，无不显现华 人面对欧盟公投的抉择困惑。 尽管英国大型机构的民意调查显示支持 脱欧的稍稍领先，但由于尚未决定的比例较 大，很难预测最终的投票结果。作为英国中 文媒体，《英国房产与投资周报》对华人的 民意更为关注。通过微信、网站和线下访谈 等形式进行的模拟公投民意调查，我们获知， 面对欧盟公投，广大华人深陷两难困境，尤 其是拥有投票权的英国华人。 截至发稿时，在近 900 位受访者中，拥有 投票权的留欧和脱欧比为 52:48，没有投票权 的留欧和脱欧比为 60:40，有个别受访者弃权。 见仁见智，各有考量 如上数据，通过微信、网站和线下的民 意调查显示，拥有投票权的英国华人倾向于 脱欧的比例占微弱优势，而没有投票权的华 人则非常明显地支持英国留在欧盟。针对有 投票权和无投票权的民意巨大差别，笔者分 别对 10 位有投票权和 10 位无投票权的英国 华人进行了深入调查，了解各自对欧盟公投 的各项考量。 对于拥有投票权赞成留欧的英籍华人， 最主要的原因是担心脱欧后英国经济或遭重 创，从而影响工作就业和收入，尤其是金融 财会行业的华人，对脱欧可能带来的大裁员 格外担心。其次的担心还有英国经济动荡可 能带来的行业不景气。支持留欧的华人更倾 向于稳定的现状，不希望生活出现任何不确
定性，尤其是一旦公投脱欧之后，英国政府 需要可能长达两年的脱欧谈判期。 计划投票脱离欧盟的英籍华人，最大的 担心是欧盟难民危机和欧盟内部不设任何限 制的移民问题。按照受访者的理解，流入欧 洲大陆的上百万难民中，会有不小的一部分 最终迁入英国，带来巨大的安全隐患。再加 上欧盟内部大量中低收入的移民涌入英国， 在教育、医疗、工作岗位、社区环境等方面 带来巨大压力。赞成脱欧的华人选民还认为， 一旦英国脱离欧盟，将更加依赖全球所有国 家，其中包括加强与中国的双边合作，从而 让更多华人受益。在签证政策方面，脱离欧 盟的英国将对中国人在技术移民、留学生、 创业或投资移民等方面更加公平。 对于没有投票权的华人明显赞成留欧的 现象，深度调查发现，这类人士主要是在英 工作学习生活但目前尚未入籍的华人。他们 最担心的是脱欧给自己的签证和接下来的永 居或入籍带来巨大不确定性，这其中包括失 业、创业项目受重创、工签岗位被削减等担忧。 没有投票权但赞成英国脱离欧盟的华人 则表示，一旦英国脱欧，将不得不倚重包括 华人在内的高技术人才，很有可能获益。 越是深入调查，越能了解到广大华人面 对欧盟公投的困惑和忧虑。在了解了基本民 意之后，我想回归房地产等投资者关心的问 题，不论英国是留欧还是脱欧，投资者如何 顺应形势投资获利。 无论脱欧留欧 房产投资各有佳境 在本报第 47 期的英国欧盟公投专题中， 我已经在《欧盟公投如何影响英国楼市行情》 一文中深入探讨了对市场的预测和对应的投
资策略。 当时的要点之一——如果英国继续留在 欧盟，那么 6 月 23 日之前，将是一个类似于 2015 年大选之前、市场相对低迷的投资窗口 期——已经得到验证。 其它方面，我依然强调以下要点： ·如果公投英国将脱欧，无论是房价下滑， 还是英镑贬值，都将创造一个绝佳的投资窗 口期； ·长期行情，无论留欧还是脱欧，英国房 地产长期供应短缺的局面仍将严峻，因此大 部分地区尤其是伦敦和英国南部地区房价长 期上涨的局面将持续； ·如果英国脱欧，对中国和来自国内的投 资者而言，无论从房价、汇率、签证移民等 政策，以及中国在方方面面和英国的谈判力， 都是利好。 如果公投结果是英国多数选民选择继续 留在欧盟，那么一切将依旧，“马照跑、舞照 跳”。这种情况下，英国尤其是伦敦房价将有 一个短期的超过正常行情的快速上涨。我清 楚地记得，仅仅 2015 年 5 月 8 日大选结果公 布当天，英国很多楼盘价格上调至少 3%。 另一方面，如果投票结果是脱离欧盟， 那么英国楼市将面临史无前例的市场不确定 性。根据业界机构的分析，房价将会在短 期内下滑一定比例，大部分机构预测将下滑 5%-10%。与此同时，英镑也将短期内迅速贬 值大约 5% 到 15%。无论是房价下滑，还是 英镑贬值，都将创造一个绝佳的投资窗口期。 来自仲量联行 (JLL)、普华永道 (PwC) 等 多家权威机构的资深专家预测，如果在 6 月 23 日的公投中，英国决定离开欧盟，国际投 资者们将趁资产价格下跌、英镑兑外币贬值 的机会，涌入英国、抢购写字楼、土地及豪
宅等，抄底投资。 仲量联行的最新报告明确表示：“即使存 在不确定性，考虑到伦敦拥有的巨大的人才 储备、英语语言环境、时区优势、国际连通性、 企业与机构的广泛资源，以及文化和娱乐产 业的传统优势，伦敦作为国际主要门户城市 的地位不会动摇。” 这样看来，英国房地产长期的供不应求 局面并不会因为欧盟公投产生巨大变化，因 此可以预估，英国尤其是伦敦房地产的长期 走势仍将是上行。 根据国家统计局的数据，英国女王伊莉 莎白二世出生以来的 90 年，尽管经历了第二 次世界大战、多次极为严重的金融危机、以 及世界各地的种种动荡危机，英国平均房价 上 涨 了 47,021%， 从 1926 年 4 月 的 均 价 619 英镑，上涨到如今的均价 291,505 英镑。即 使接下来的行情比历史表现差一些，也将是 非常乐观的。 行文至此，笔者想说：是留是脱各有利 弊，没有标准答案，更没有正邪之分，因为 每个有投票权的人，各自有不同的关心侧重。 因此，投票脱欧的华人，需要要做好市场动 荡的准备，不惧怕不后悔。投票留欧的，也 需要做好更多难民和欧盟劳工涌入、欧盟官 僚在公投之后为难英国的准备。无论何种结 果，过好每一天，爱护好家人，善待身边的 每一位人，认真做好每一件事，所在的社区 和国家，将更加美好！ 《英国房产与投资周报》主编 范慧勇
封面专题
2016年6月17日 - 6月30日 3 版
编辑：李 濛
+市场不确定性持续 公投事关长远 投票需要理性 《英国房产与投资周报》：目前 不少机构称，公投对市场的影响将类 似英国历届的大选或者前年的苏格兰 是否独立的公投，对市场的基本面不 会产生影响，您怎么看？ JLL 庞树东：我在英国工作生活， 关注了苏格兰公投，也经历了 2015 的 全国大选，以及今年的伦敦市长的换 届，我认为这样的政治体系里面，对 所有参与到其中的个体来说都是公正 的，选民有平等的表达意愿的机会。 但是，脱欧公投与政府换届选举、市 长选举有着很大差异，它将是对市场 经济基础产生深远影响的决定。 如果在这时候有所建议的话，我 希望更多的人应从理性角度参与平衡
思考、权衡。真正在乎自己权利和利 益的人，必将做出理性的选择，而不 是受到某种情绪冲动的支配。 当然每个人架构的决策模型中， 各方面因素所占的比重也不尽相同。 理性状态下决定是每个人的政治抉择， 理应受到尊重；但不应提倡的是受舆 论等误导的的情绪化判断。 《英国房产与投资周报》：对于 英国房地产市场而言，公投是一个变 化的因素，这些是不确定的；另外有 一些可以确定的因素，即无论脱欧还 是留欧，不会发生改变的因素又是哪 些？对投资者而言，如何以变应变？
我们长期合作在房地产领域对外 （outbound） 或 对 内（inbound） 投 资 的资本。我们看到比较比较聪明的做 法是：对于 10 天左右的公投后可能出 现的两种市场动态做出充分的模拟和 预判，从而有所针对准备、未雨绸缪。 如果英国选择留欧，可能会出现 大量资本短期集中行动，追逐市场上 可能出现的投资机会。在上半年中， 受到压抑的交易需求可能需要在短期 内得到释放，从而影响到投资估值及 资产的溢价现象。无论什么样的公投 结果，预计我们面临的暑期都将是繁 忙并充满市场博弈的，希望业内的朋 友们和我们一起做好准备。谢谢！
JLL 庞 树 东： 由 于 工 作 需 求，
作为穿梭于中英两国之 间的房地产行业资深人士， 庞树东先生在采访时难掩那 股先天下之忧的情怀。一方 面熟知中国和广大亚洲大型 机构投资者需求，另一方面 又对英国市场有精准把握和 大量实战成功经验，庞树东 希望通过借助自己对行业的 洞察，给广大读者一个专业 的分析，在欧盟公投票选的 过程中更加理性，为了市场 更加繁荣稳定，也为了英国 经济可持续发展，以及伦敦 作为国际主要门户城市的地 位不被动摇。
欧盟公投如何影响英国房地产业？ 仲量联行研究部 距离 6 月 23 日的欧盟公投只剩一周时间，无论是去是留，都将对英国的经济、与主要贸易伙伴及世界各国间的关系造成重大的影响。为了更全面的了解公投结果将对英国房产 市场造成何种影响，仲量联行分别进行了 2 项独立调查。 今年三月，仲量联行对 31 名在英国租用写字楼的跨国公司高管受访者进行了调查，随后在四月，又对 53 位面向英国的大型物业国际投资者询问了相似的问题。调查的问题涉 及受访者对投票结果的预测，随着公投临近各公司的策略，以及“如果英国脱离欧盟”对房产决策的影响。
对房地产市场的影响 市场已经在过去几个月经历了不 稳定的波动，虽然这其中也有全球经 济稍不景气的影响。投资规模在第一 季度有回落——整个英国相较 2015 年 第一季度降低了 31%，伦敦地区降低了 11%。然而这也只是大范围下跌中的一 部分，并且在 2015 年末就表现明显了。 调查结果显示，大部分人选择留 在欧盟，并且在结果产生之前仍然在 进行兼并和出售行为，交易规模在第 二季度不降反增。 而对于地产投资行为持观望态度 的人群的增多，可能是他们认为在结 果产生之后才能更好地做出暂停还是 改变兼并、出售的决定，而并非因为 市场的低迷。 然而，报告也显示，租户在脱欧 可能带来的短期、长期的影响上显得 更消极一些，几乎将近一半认为将来 会对所租用物业进行重新评估，1/3 认 为短期内会造成租赁行为的减少，长 期内则会导致员工总人数的下降。而 紧随其后的比例则认为脱欧将会带来 更多更直接的人员削减。只有 6 人认 为脱欧短期内不会带来影响，长期内 认为不会有影响的只剩 4 人。 接受调查的国际投资者显得更为 乐观一些。大约有 2/3 的人认为脱欧 在短期和长期内都不会带来影响，只
调查结果要点 有 1/3 的人认为英国房产市场的投资 份额会因此减少。同样也有一小部分 人认为从长期来看，脱欧可能会增加 房产市场的投资份额。 最后，从局部来看，伦敦商业物 业市场被认为是会受到直接影响的部 分，这也反映了对于伦敦和伦敦金融 区至关重要的金融服务类企业是最容 易受到英国退欧影响的。最显而易见 会受到影响的是“英国企业在欧盟自 由营商”问题，脱欧意味着在英国和 欧盟境内不能再畅通无阻地办公。其 它跨国企业还担心由此带来的进入某 一单一市场的门槛提高的可能。 然而，整个英国的经济有足够的 体量来吸收金融服务行业可能受到的 损失。无论最后投票结果如何，对于 大多数行业来说，伦敦在几个全球国 际大都市中的竞争优势依旧明显。事 实已经证明，伦敦核心区的商业物业 租赁市场是非常经得起考验的，其第 一季度的成交量基本与这十年的平均 值持平，这里面包含了伦敦金融城两 个面积超过 100,000 平方英尺的金融服 务企业的物业交易。 从另一方面来看，如果英国留在 欧盟，租赁和投资规模将会在 2016 年 下半年里强劲复苏。
·JLL 的 84 份调查中，赞成英国 留在欧盟的大约占 80%，这一比例无 论在租户还是投资者身上差异不大。 ·然而，参与调查的人当中，约 有 32% 的租户和 45% 的物业投资者表 示在投票之前将对英国房地产持观望 态度。 ·将近一半的租户认为，如果英 国离开欧盟会导致英国重新评估物业 租用行业，也有 6 人认为离开与否不 会有投资战略上的影响。 ·在接受调查的租户中，10 个认 为脱欧会引起更多谨慎，房屋租赁行 为会减少，9 个认为英国的员工总数将 变少。
·物业投资者则显得乐观一些， 62% 的人表示即使英国脱欧，既定的 投资战略也不会改变，然而有 77% 的 人认为伦敦的办公楼市场是最容易受 到投票结果冲击的部分。 ·产生这一统计结果也许是因为 投资者更加清楚英国地产投资市场对 全球资本市场长远的吸引力。 ·赞成英国继续留在欧盟意味着 稳定，同时脱欧对英国经济和房产市 场中、长期的影响有被夸大的可能。 ·然而，脱欧在短期内会带来不 稳定性，租赁和投资规模都有可能减 少，尤其是办公楼投资市场。
欧盟成员国的一致同意。如果脱欧， 英国作为欧盟的主要贸易伙伴，似乎 可以通过一些交换条件来实现双方共 同获益。 然而，这将需要一些时间来达成 一致，而且很有可能超过两年。同时 英国需要认识到，最终的协议可能无 法达到目前的自由贸易状态，尤其是 英国当前在欧盟占有主导优势的金融 和服务贸易方面。英国与欧元区之间 的贸易关系很大程度上围绕着几个主 要国家，比如爱尔兰、德国和荷兰等， 27 个成员国中可能 3 个国家将主导最 终的协定。 与此同时，英国还需要与非欧盟 成员国的主要贸易伙伴进行磋商，比 如美国和中国。 新的协议需要时间进行协商，这 将允许英国更为自由、有竞争力地与 这些大型经济体的相关优势领域进行 贸易往来，特别是考虑到主要国家都 与参与了诸如 TPP 和 TTIP 这类协议。 目前，英国没有该领域的专业人员同 时缺乏相关经验。
然而，即使存在不确定性，考虑到 伦敦拥有的巨大的人才储备、英语语言 环境、时区优势、国际连通性、企业与 机构的广泛资源，以及文化和娱乐产业 的传统优势，伦敦作为国际主要门户城 市的地位不会动摇。 在短期内，商业物业的投资及租赁 业务可能出现放缓，并可能受其他市场 的波动而加剧影响。 考虑到规模及全球性需求，某些制 造业集群及伦敦的写字楼市场可能会表 现的尤为敏感。 然而，无论是行业还是规模，伦敦 的办公室需求都非常的多样化，尤其是 近些年，科技、媒体及电信（TMT） 行业都表现强劲，而脱欧对这些行业的 影响也较弱。这表明，即使交易量出现 下降，但是后续需求仍相对强劲。租金 方面的任何潜在负面影响都将通过金融 城（City）， 伦 敦 西 区（WestEnd） 及 主要区域性城市的供应短缺予以缓解。
如果脱欧的潜在影响 如果英国决定离开欧盟，在法律 与监管层面上的即时影响将是微乎其 微的。在规章制度方面不会有剧烈动 荡，贸易关系的条款也将暂时保持不 变。然而，假设公投脱欧，将立刻启 动《里斯本条约》第 50 条规定的为期 2 年的退出欧盟的磋商条款，英国将面 临更大的不确定性。 英国将面临几个可能的选择，包 括跟欧盟签署类似挪威式的协议，即 英国加入欧洲自由贸易协定（EFTA）， 或通过瑞士模式，完全脱离欧洲自由 贸易协定，然后再签署自由贸易协定。 虽然两种选择有具有各自的优势 及劣势，但哪种更为可行，目前尚不 明朗。然而，很显然，英国希望脱离 欧盟但继续留在自由贸易共同体内的 企图，都需要向欧盟财政预算缴纳一 定比例的费用，以及接受某种程度的 劳工自由流动的条件。而这些因素， 尤其是劳工自由流动，被视为支持脱 离欧盟的关键原因。 一旦脱离欧盟，英国和欧盟的任 何协议最终条款都必须获得全部 27 个
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【本文转自仲量联行英国微信，了解 详情，敬请关注微信号：JLL_UK】
4 版 2016年6月17日 - 6月30日
编辑：李 濛
封面专题
脱欧对英国住宅市场意味着什么？ 伦敦房价下调的时间段里，伦敦市中 心的房价会相对便宜。 此外，脱欧会使伦敦摆脱欧盟各 类法规的束缚——例如英国政府一直 反对的金融交易税，可能会抬高伦敦 在世界金融行业的地位。为大型机构 投资者提供投资渠道的 Cogress 公司首 席财务官 Paul Israel 则认为：“脱欧可 能会更加确保伦敦在全球金融服务的 资本市场里的地位。” “这个地位会带来资本的流入和 稳定，这点对过去十年的英国房产市 场，尤其是伦敦房产市场来说至关重 要。从过去经验来看，来自全球的国 际买家购买伦敦房产并不是因为欧盟 单一市场的便利，这一点不会改变。 脱欧造成的短期动荡之后，会给经济 带来增长机会，相应地会给房产市场 带来繁荣的机会。” Williams 认为，英国“仍然将被看 作是通往欧洲的跳板，并且英国经济 很有可能加速发展。英国当前的发展 速度超过欧洲其他国家，如果稍微松 开英国身上的镣铐，那么其发展将会 更加快于欧盟的其它国家。”
受市场严重供不应求局面的影响， 英国尤其是伦敦房产市场的价格正在 不 断 被 抬 升， 但 是 由 于 英 国 正 在 为 2016 年 6 月 23 日的欧盟公投做准备， 脱欧来带的不确定性疑云也同时笼罩 着房产市场。 若英国在即将到来的公投中选择 脱欧，有一件事是已知的——那就是 更多的未知因素即将到来。不确定性 一直主导着公投前的争论，脱离了欧 盟的英国会是怎样的？多久才会正式 完成脱欧谈判过程？这种不确定性对 住宅市场有何等影响？
英国和国际投资者 受脱欧影响有差异 英 国 Hometrack 研 究 部 总 监 Richard Donnell 指出：“如果赞成留欧， 那么商业很快会恢复到正轨。如果选 择脱欧，除了更多的不确定性，我不 认为有人能够明白将会发生什么。” 英国住宅房产的买方需求来源于 两部分：国内和海外投资者。对于一 个打算在利兹郊区购买第一套自住房 产的买家，和准备在伦敦核心地区购 置 3000 万英镑公寓的俄罗斯富豪来说， 完全是两个世界。对他们来说，动机 不同，因而市场也不同，所以脱欧对 他们的影响也不一样。 对于自住房买家来说，脱欧与否 并不会带来什么影响，“只要兼顾国 内市场的供求局面，除非利率上涨过 快或超过当前预估水平，我认为不会 造成很大的危机”，Brewin Dolphin 的 分析师 Stephen Williams 认为：“当前 供求不平衡的局面仍然存在，需求仍 然在增加，而供应量却持续受到限制。 从英国国内投资者的角度来看，我认 为脱欧不会造成很大程度的影响。” 市场长期的变化使房价在某种程 度上受到人们工资水平变化的影响， 因此 Donnell 认为，欧盟公投给房地产 市场带来的结果之一将是其是否会影 响收入的涨幅：“长期来看，我无法 看出本质上的区别，但是如果政府打 算新建更多住房，想要创造一个稳定
“时间短，任务重” 的房产市场环境来促进更多按揭贷款 买房，让房产市场得到更多投资，包 括引进更多外资，那么不确定性和波 动就意味着政府可能得不到足够的资 金来保持稳定的市场。”
伦敦“安全港” 暂时处于不安全状态 对于伦敦市场来说，脱欧与否却 有着至关重要的影响。 脱欧的可能性已经影响到了英镑 的价值——若是脱欧，英镑在短期内 将会大幅贬值。 伦 敦 前 任 市 长 Boris Johnson 对 脱 欧的赞成带来了有力的政治影响。在 这之后，英镑对美元汇率跌到了七年 来最低值。 花旗银行和高盛集团等国际大型
机构都对脱欧发出警告，认为脱欧将 导致英镑贬值 20%。“对于英国来说， 这段时间注定难熬，不确定性给货币 本身带来的重压会超过给经济和投资 者带来的影响，这些都无可争辩”， FxPro 的首席经济学家 Simon Smith 称。 另外，伦敦高端豪宅市场对海外 投资较为依赖。国际地产投资顾问机 构莱坊的数据指出，伦敦市中心的房 产投资中，外资占 49%。 伦敦地产市场一直以来被看做是 国际资金的“避风港”，资产的保值 增值极为可靠，并且受到极为成熟的 法制保护。当战争、政治动荡和金融 危机引发世界动荡时，伦敦房产是经 受过历史考验的最佳资产之一。 国际地产顾问第一太平太维斯的 数据指出，欧洲国家投资者购买伦敦 中心区豪宅的比例约 15%。由于欧洲
资本可以自由流入英国市场，因而给 欧洲大陆投资者在伦敦置业带来了便 利。London Central Portfolio 的一份报 告显示，当激进左翼党派在 2015 年 1 月的希腊大选中获胜时，希腊富人投 资伦敦房产交易上升了十倍。 总部位于日内瓦的私人银行 Lombard Odier 的 首 席 经 济 家 Samy Chaar 告诫称，“脱欧会让投资者们尽 量避免过度依赖外资的投资领域，比 如伦敦核心地区的的房产。尽量不与 英国的银行打交道，不用英镑交易等。” Stephen Williams 认 为， 脱 欧 可 能 会使伦敦房价下滑，当前市场“比任 何时候都过热，我不认为伦敦‘安全港’ 的地位会被脱欧影响。” 由于英镑在脱欧结果下会贬值， 将给伦敦房产市场带来更多抄底的投 资机会。英镑在脱欧危机中骤然下跌、
“至少在短期时间内，欧盟公投 结果会给房产市场带来负面影响”， Hometrack 的 Donnell 通 过 分 析 2014 年 9 月苏格兰独立公投前的经历称， 在公投前的 18 个月里，投资交易量比 正常时期下跌了 10%。 “我认为应对脱欧这场战役的时 间短，但任务重，”Donnell 说道：“如 果拿苏格兰公投举例，那么公投势必 对楼市造成一定程度的影响。苏格兰 房地产市场活动在去年总体来看是达 到稳定的。” 他认为，由于英国尤其是伦敦和 东南地区的供应短缺，房地产市场受 公投脱欧可能的影响时间将不会太长， 投资者需要在短时间内应对各种变化， 因此战役繁重。他表示，当然希望造 成的影响越少越好。
欧盟公投如何影响英国房价？ 支持脱欧者认为 新移民群体是导致英国房价快速 上涨的关键原因，因而加强管制移民 数量有利于控制当前房价上涨过热的 现象，有助于社会合理规划住房供给 量。 几乎所有的经济学专家都相信若 脱欧，会导致英镑下跌，从而致使房 价也会下滑。 房屋需求量的适当减少有利于年 轻人买得起他们的第一套房，同时有 利于租房价格降温，因为这意味着买
房出租的投资者变少。 在经济领域，也是对房地产市场 最致命的影响就是欧元区当前的不稳 定状态。
支持留欧者认为 几乎所有的经济学家都认为，脱 欧造成的不确定性会暂时导致英镑下 跌，房价也将在短期内大幅下跌。 财政部预测显示，房价在 2018 年 年中之前会下跌 10%-18%，而房产按 揭贷款利率可能会由于金融市场的震
荡而被提高。 按揭贷款还款额增长额预计平均 每年约 920 英镑，首次购房者的额外 还款负担为 810 英镑，这增加了他们 买房的难度。 英 国 央 行 英 格 兰 银 行 行 长 Mark Carney 已经对经济动荡给按揭领域带 来的影响发出警告。 英 国 财 政 大 臣 George Osborne 的 话来说，这对房产市场来说将是一个 “两败俱伤”的局面。
独立机构分析认为 英国财政部认为，脱欧对房地产 市场带来的打击，将类似于 2008-09 年金融危机时的情形。 在那次金融危机期间，英国平均 房价受到英镑贬值等众多因素的影响， 在 18 个月里下跌了 16%，也见证了世 界性金融危机对房地产市场的重创。 金融危机以来，英国房价尤其是 伦敦和东南地区的房价强劲复苏，尽 管英国境内各地区差异很大，平均涨 幅也有 34%。
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国 际 信 用 评 级 机 构 S&P 和 Fitch 都认为，英国脱欧后房价会下跌，后 者更是预估房价下跌幅度将会达到 25%。 在央行基本利率为 0.5%（这一数 据七年保持不变）的情况下，按揭贷 款利率接近最低值。央行最新的统计 显示，按揭贷款的平均利率从三月的 2.49% 降到了四月的 2.41%。 英国政府预估，一年内需要新增 250,000 套房来满足市场需求。但是去 年，新建房数量仅为 142,890 套。
房产资讯
2016年6月17日 - 6月30日 5 版
编辑：董白白
英国欧盟公投去留利弊对比 留欧
STAY IN
- 欧盟是英国最大的贸易伙伴。英国通过欧盟自由贸易市场所 完成的交易约占其年出口额的 45%（2014）。 - 每年英国都在欧盟内部出口价值约 2270 亿英镑的商品与服务。 - 如今，欧盟仍是一个不断增长的国际市场，同时也是英国重 要的合作伙伴——英国最重要的贸易伙伴中有 7 个是欧盟国家。 - 英国持续按价值向欧盟增加出口，自 1999 年以来，平均年 增幅为 3.6%。
- 欧盟便于国际贸易，欧盟贸易协定承诺可为英国提供除欧盟 外超过 50 个市场的访问特权。 - 作为价值 118000 亿英镑以及 5 亿人口的经济体，与单独谈 判相比，欧盟的影响力可使英国获得更高质量的贸易机会。
- 欧盟规则与标准的协调便于企业更容易的进入新市场。 - 由于与欧盟适用同一套标准，英国的企业可以更简单的在其 他 27 个国家间进行交易，如果是非欧盟成员，将适用另一套不同 的规则。 - 根据英国商务部的估计，英国享用欧盟法规和标准的成本约 为 86 亿英镑 -94 亿英镑。
- 作为欧盟成员国，有助于英国保持在欧盟的各种影响。 - 英国成功地参与了欧盟规则的制定，比如创建欧洲经济共同 体等。 - 比如为了避免不必要的监管成本，英国与德国、荷兰以及爱 尔兰曾同时讨论了欧洲固定收益养老金法案的制定。 - 无论是否为欧盟成员，英国必将继续与欧盟进行贸易与合作， 作为成员国的代表将有利于保护英国利益。
- 作为欧盟的一部分，英国企业向欧洲统一市场开放出口。这 是很多来英投资的国际公司所看重的优势。 - 72% 的投资者提出单一市场是英国作为投资选择的重要吸引 力。
- 企业对技术工人的短缺问题的担忧逐渐增加，英国工业联合 会 (CBI) 中 55% 的成员担心他们无法雇佣到足够的技术工人。 - 欧盟内部人才的自由流动不仅为雇主提供了充足的资源，还 确保在英企业正常运转并保护了企业创造的内部人才职位。 - 人才自由流动同样允许英国公民到任何欧盟国家自由工作， 约有 180 万英国公民在欧盟生活和工作。
- 一个稳定并增长的欧元区也对英国有利。欧元区是英国最大 的贸易伙伴，约占英国出口的五分之二。 - 如果欧元区国家采取进一步措施，整合强化欧元区，也将对 英国产生积极影响。 - 如果英国离开欧盟，将在最重要的时候对其最亲密的欧元区 贸易伙伴增添很多不确定因素。
脱欧
欧盟贸易
国际贸易
欧盟法规
英国影响力
国际投资
劳动力
欧元区 一体化
VOTE LEAVE
- 虽然英国向欧盟的出口在增长，但随着英国对非欧盟国 家出口的增加，英国向欧盟出口的比例却在不断下降。 - 一些人认为，欧盟之外的国际经济增长才是英国出口贸 易的增长点，而欧盟阻碍了英国与其他新兴经济体进行贸易。
- 有人认为，无法独立签订贸易协定的欧盟规则限制了英 国与世界其他国家的贸易交流。 - 如果脱离欧盟，英国能够获得独立的贸易谈判权，这可 以增加与非欧盟国之间的国际贸易，其效率也将比作为 28 个成 员国之一时有所提升。
- 一些人认为准守欧盟法规是一个巨大负担，企业在实施 时也支付昂贵的代价。智库“开放的欧洲”（Open Europe）估 算欧盟法规的花费为 333 亿英镑。 - 欧盟过度干预了很多本应该属于各国政府的规章制度领 域。比如，工作时间问题，最好还是由成员国自主。只有离开， 英国才能不再受欧盟进一步邦联制的影响，重新拥有自主立法 的权力。
- 许多人认为，欧盟没有很好地代表英国的利益，特别是 在金融危机之后，在对英国经济至关重要的金融服务领域尤为 突出，欧盟一直试图制定法规限制英国在金融领域的发展。在 不符合国家利益时，英国曾多次否决欧盟制定的相关规则。 - 此外，随着欧盟的扩大，英国在欧盟内部的话语权和投 票比例正在不断被削弱。
- 英国自身具备非常强的竞争优势，比如灵活的劳动力市 场、时区、语言等，会使英国成为具有吸引力的国际投资目的地。 - 许多人认为，即使脱离欧盟，英国仍将保持同样的吸引 国际投资的能力。
- 已经从欧盟其他国家移居英国的移民，对现有公共服务， 如健康和教育部门造成了巨大压力，造成英国本地居民不满。 - 只要英国仍是欧盟成员，就无法控制来自欧盟的移民， 这意味着必须限制来自欧盟以外的技术移民。 - 很多人还认为，由于欧盟中低端人才的涌入，阻碍了英 国从非欧盟国家引进实力更强的技术移民，降低了英国的人才 储备和技术水平。 - 欧元区国家将持续紧密合作，在决策时会忽略英国的利 益，这将对欧盟内部的非欧元区国家产生不利影响。 - 如果英国不离开欧盟，最终将同化为“欧盟邦联国”的 一个成员，并毫无选择地只能接受使用欧元。
- 英国每年需要给欧盟缴纳年费作为欧盟预算，这不仅仅是单 一市场的准入费，同时还有助于研究项目的合作、农业支持以及 区域性筹资。
欧盟年费
- 2014 年，英国政府向欧盟缴纳的费用为 143 亿英镑。这 部分钱可以更好的在国内使用，同时还可以冲销脱离欧盟产生 的负面影响。
- 总体而言，欧盟成员国的各项福利对英国经济产生的是积极 影响。与欧盟进行开放、自由的贸易，坚持国际直接投资，获得 技术的能力以及通过欧盟贸易协定突破的国际市场壁垒，都确保 了英国商业增长并为英国本地社会创造工作机会。
英国经济的 总体影响
- 英国每年为其欧盟成员身份支付数十亿英镑。 - 由于全球范围内关税成本的下降，零关税的优势也不再 明显。 - 将英国的欧盟预算贡献花在国内，可得到更好的利用。
公投的影响
- 即使脱离欧盟，英国经济仍将表现良好。 - 众多人认为，脱离欧盟的长期优势完全可以弥补短期的 经济波动，并获得独立签署贸易协定的能力。
- 如果继续留在欧盟，将促进英国经济保持稳定并不断增长。 - 反之，投票离开欧盟将引发商业、经济等多方面的不确定性。
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6 版 2016年6月17日 - 6月30日
欧盟公投,您必须明
欧盟公投进入倒计时！如今，留欧派和脱欧派的拉票战也进入最后冲刺阶段。 自又有哪些诉求和主张？小编综合整理了最受关注的12个辩论焦点，通过两派的
消费事务
成员国会费
产品定价，质量安全监测，消费者是否得到公 平对待
英国作欧盟成员国的代价与收获 争论焦点： • 英国是欧盟预算的净资助国 • 2015年英国为欧盟贡献178亿英镑，获得49亿英 镑预算回扣 • 欧盟另向英国政府拨款44亿英镑，用于农业补助 和其他项目
争论焦点： • 欧盟立法保护消费者权益，监管交易标准 • 欧盟单一市场的既定目标是促进竞争和贸易，提 高效率，提升质量，降低价格 • 脱欧派和留欧派对家庭支出受到的影响莫衷一是
VOTE LEAVE
脱欧派
※ 欧盟手续繁琐，抬高了商品和服务价格 ※ 卫生巾税引起争议，说明欧盟权利过大。 英国应有权制定本国增值税 ※ 消费者保护法限于欧盟产生，英国脱欧后 将继续生效
VOTE LEAVE
STAY IN
留欧派
※ 欧盟成员国可享受更廉价的商品，英国民 众平均每人每年节省450英镑
脱欧派
STAY IN
留欧派
※ 留在欧盟让英国每周支出3.5亿英镑
※ 欧盟成员国带来的经济收益远超支出
※ 如果英国脱欧，数十亿英镑的经费可用于 别处
※ 其他国家人均会费比英国多
※ 机票和话费价格更便宜 ※ 欧盟能够保证进口商品符合欧洲质量标准
※ 英国也可以决定如何利用欧盟预算回扣
※ 为保证进入单一市场，英国脱欧后也得为 欧盟预算作贡献
教育与科研
能源和环境
教育、科技和医学研究与欧盟成员国身份的关 系
能源利用率与环保
争论焦点： • 成员国政府对本国教育负责，但欧盟会促进成员 国间的教育合作 • 欧盟计划2014年至2020年间，为“地平线2020 计划”投入800亿欧元用于科研
争论焦点： • 欧盟计划建立一体化能源市场 • 欧盟已经制定了一些共同应对气候变化的政策， 如排放交易计划 • 欧盟也对水质和空气污染等问题立法
脱欧派
STAY IN
留欧派
※ 英国只有3%的研发经费来自欧盟
※ 欧盟为英国高校提供数千万研究经费
※ 脱欧后，原本要缴费欧盟的会费可用于科 研投资
※ 在欧盟的资助下，很多英国顶尖科学家来 自欧洲其他国家
※ 英国可以自主制定移民政策，让科学家和 毕业生进入求职快速通道
※ 伊拉斯谟计划让英国学生可以去海外留学
VOTE LEAVE
VOTE LEAVE
VOTE LEAVE
脱欧派
※ 欧盟的环境立法将为企业带来不必要的负 担，推高能源价格 ※ 若英国脱欧，其他欧洲国家也会向英国出 售电力 ※ 英国大部分油气进口来自挪威，而不是依 赖于俄罗斯
STAY IN
留欧派
※ 脱欧将导致能源开销增加5亿英镑 ※ 欧盟是一个整体，英国作为成员国能源更 加安全 ※ 欧盟环保措施使英国的水和空气更洁净， 温室气体排放量减少
农业和渔业
全球角色和国防
欧盟共同农业政策（CAP）和共同渔业政策 （CFP）对英国的影响
包含英国的国际影响力
争论焦点： • 虽然CAP开支占欧盟预算的比例不断降低，但它 仍是欧盟最大的部分开支 • 英国农田收入的一半来自欧盟补贴 • CFP规定每个国家的渔船能打捞鱼类的数量
争论焦点： • 近年来，英国在外交事务中扮演越来越重要的角色 • 英国的外交政策由欧盟外交事务高级代表制定， 后者受欧盟对外事务部协助 • 成员国可对外交政策提案保留否决权
脱欧派
STAY IN
留欧派
※ 英国对CAP的投入大于产出，脱欧意味 着英国农户将获得更多资金
※ 没有CAP的扶植，很多英国农户将会歇业 ※ 英国73%的农业出口面向欧盟
※ CAP在繁杂的手续上开销太多
※ 法德对英国牛肉解禁是迫于欧盟的压力
※ CFP沉重打击了英国渔业
※ 渔业必须防止过度捕捞
VOTE LEAVE
脱欧派
STAY IN
留欧派
※ 与欧盟相比，北约和联合国安理会对英国 国防更重要
※ 英国应该帮助欧盟做出重大决策，而不是 袖手旁观
※ 欧盟干涉成员国国防采购，且计划建立自 己的军队
※ 脱欧将削弱英国在国际舞台的影响力
※ 一个独立的英国将在国际舞台上发挥更强 的影响力
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※ 与欧盟邻国合作共同应对威胁让英国更加 安全
编辑：董白白
7版
封面专题
明白的12大争论焦点
据BBC多场民调显示，两大阵营势均力敌。他们争论的焦点问题包括哪些？各 的观点交锋，为您明确去留利益间的轻重关系。
VOTE LEAVE
移民
治安与安全
包括移民以及欧盟间人员自由流动
包括跨境治安和安全合作、人员自由流动
争论焦点： • 英国政府的目标是将每年净移民人数控制在10万 以内，实际数字却超过30万 • 最新官方数据显示，每年来自欧盟成员国的净移 民数为184,000人，来自非欧盟国家的净移民数为 188,000人。 • 欧盟民众有权在任何成员国工作生活
争论焦点： • 巴黎和布鲁塞尔恐袭使安保成为争论的焦点 • 英国不在申根区内，但欧盟民众有权自由流动 • 若威胁公共安全，英国可拒绝当事人入境
脱欧派
※ 作为欧盟成员国，英国不可能控制移民数量 ※ 移民为公共服务带来压力 ※ 移民拉低了英国工人的工资 ※ 来自欧盟的移民应纳入积分制的移民系统
STAY IN
留欧派
VOTE LEAVE
脱欧派
※ 移民的税款比福利高，尤其是欧盟内部的 移民
※ 如果英国是欧盟的一部分，恐怖分子进入 英国并不困难
※ 卡梅伦与欧盟达成的协议规定，欧盟移民 前四年无法享受英国就业福利
※ 欧洲法院为欧盟的最高法院，英国无权驱 逐暴力罪犯
※ 即便脱离欧盟，英国若想自由进出欧洲单 一市场，仍需接受人员自由流动
※ 英国脱欧后仍可与其他欧洲国家展开反恐 合作，英美合作就是范例
STAY IN
留欧派
※ 英国不是申根国家，并未对外开放边境 ※ 英国是欧洲刑警组织的成员，可以共享情 报，打击跨境犯罪 ※ 欧洲逮捕令将1000多名罪犯遣返英国接 受制裁
※ 移民有益于经济
VOTE LEAVE
主权和法律
贸易和经济
指英国在制定法律和管理国家方面的自由
欧盟成员国身份将如何影响英国的经济和贸易
争论焦点： • 英国必须遵守欧盟的指令。欧洲法规对所有成员 国有约束力 • 欧盟法律由欧盟委员会提议，大多数必须获得至 少16个国家政府和欧洲议会的同意 • 欧洲法院负责执法
争论焦点： • 英国约一半贸易面向欧盟 • 欧盟单一市场允许商品、服务、资本和劳动力的 自由流动 • 欧盟作为整体而不是单一国家展开全球贸易谈判
脱欧派
STAY IN
留欧派
VOTE LEAVE
脱欧派
STAY IN
留欧派
※ 大多数英国法律由欧盟制定
※ 只有一小部分英国法律由欧盟制定
※ 英国企业无需遵守欧盟法规
※ 脱欧将带来经济冲击，经济增速放缓
※ 其他成员国可不顾英国反对强推决议通过
※ 英国在很多重点领域仍保留否决权
※ 欧洲法院多次宣判英国政府败诉
※ 卡梅伦与欧盟的协议使英国议会有权阻挠 欧盟立法
※ 英国从欧洲其他国家的进口大于出口，因 此脱欧后贸易往来仍将继续
※ 英国对欧盟的依赖度高于欧盟对英国的依 赖度
※ 英国可以与其他国家自行谈判贸易协定
※ 英国若进入单一市场，仍需遵守欧盟规定
※ 脱欧是英国重获主权完整的唯一途径
※ 一部分主权共享对保证欧洲公平贸易至关 重要
VOTE LEAVE
旅游和国外定居
工作和薪资
包括休闲或商务旅行，以及在欧盟其他国家定 居
欧盟成员国身份对工作条件和工资水平的影响
争论焦点： • 至少100万英国人定居于其他欧洲国家，每年数 百万英国人赴其他欧盟国家旅行 • 欧盟成员国公民可以任意成员国工作和定居 • 欧盟制定的规章对访问欧洲国家的游客产生影响
争论焦点： • 欧盟失业率在10%以上，几乎是英国的两倍 • 欧盟法规可赋予员工一些权力，但薪资、福利和 最低工资由英国政府决定
脱欧派
※ 脱欧后，英国人去欧洲度假不受影响 ※ 现行国际法规定，旅居海外的英国人不会 被遣返回国 ※ 英国与很多国家达成协议，为英国人移居 海外提供便捷
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留欧派
※ 欧盟成员国民众可享受低廉的机票和话费 优惠 ※ 英国游客可在其他欧盟国家享受免费或廉 价的医疗服务 ※ 若英国脱欧，无法保证旅居海外的英国能 继续留在当地
VOTE LEAVE
脱欧派
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留欧派
※ 减少劳动法律条文可创造更多就业
※ 英国近300万就业岗位与英欧贸易相关
※ 若非英国提出修改意见，产假和假日津贴 不会改变
※ 欧盟已实现对带薪休假、带薪产假和职工 保护的承诺
※ 脱欧后的英国能获得更多外商投资
※ 英国每日从欧盟获得6600万英镑投资
※ 减少移民能推高薪资
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8 版 2016年6月17日 - 6月30日
编辑：董白白
房产资讯
房价5年内至少上涨20% 权威机构最看好的31个通勤小镇 随着伦敦房价不断上涨，伦敦与 英国东南部地区房价之间的差距不断 加大，以省钱为动机的向外围搬迁也 受到了买房者的更多关注。第一太平 戴维斯的最新调查指出，由于需求增 加，下一波房价上涨即将到来，而其 中大部分地点都分布在不断扩张的伦 敦外围通勤带中。 “金融危机以来，伦敦房价表现 超常，与东南部地区间的价格差也逐 渐增大。那些不愿蜗居，而是追求更 宽敞的居住空间的人们，正在考虑搬 到更远的区域居住，”第一太平戴维 斯住宅研究部的负责人 Lucian Cook 表 示。 高速的宽带及灵活的工作模式也 鼓励人们向乡村分散，同时 Cook 指出 “从众心理”也是原因之一。随着一 些先行者率先搬迁到通勤带中的地点 定居，他们的朋友通常也会搬到附近 的地方。毕竟，对大房子的羡慕也是 非常有力的驱动。 那么，问题来了，通勤带那么大， 哪些区域才更值得购买呢？根据第一太 平戴维斯的调查，以下 31 个地点的房 价在未来 5 年中预计将增长 20% 以上。
Bromley, Greater London 由于来自内伦敦的首次购房者希 望寻找房价更低的区域，再加上年轻 家 庭 也 在 找 寻 可 负 担 的 二 套 住 宅， 2015 年 中，Bromley 的 房 价 被 拉 高 了 10%。“ 人 们 开 始 意 识 到， 通 勤 距 离 的少许增加并不会造成通勤时间的大 幅提升，却能用同样的钱在伦敦郊区 买到更大的房产，还能更容易的获得 教育资源”第一太平戴维斯的 Simon Scott 表示。
Hart, Hampshire 汉普郡的 Hart 不仅具有便宜的房价 优势，还有出色的公立学校和优美的田 园风光。小镇 Fleet 的高街十分繁华， 从这里到达伦敦市中心的通勤时间约为 40 分 钟。 风 景 如 画 的 村 庄 Crondall 和 Church Crookham 都有自己独立的初中。
Winchester, Hampshire 居住在汉普郡的温彻斯特，总会 有 很 多 事 情 可 做， 比 如 漫 步 简· 奥 斯 汀 路 线， 或 参 观 科 技 中 心 和 天 文 馆。每年的 7 月 1 日，这里还会举办 历时 1 个月的汉普郡美食节。“这里 对各类型的买家都充满吸引力：年轻
East Hampshire 有独立的车站，可轻松到达受保 护 的 乡 村， 小 镇 Petersfield 因 此 吸 引 了 不 少 关 注。“ 但 是 在 整 个 区 域， 我们发现了需求和价格上的大幅上 涨，”当地中介公司 Bourne 的 Steven Grantham 表示。 那些寻求更好价值住宅的买家 开 始 涌 入 Clandon, Horndean 和 East Meon。“我们见到很多 40 多岁的买家， 由于他们伦敦的住房升值巨大，想在 不借助抵押贷款的情况下，到这里更 换一套面积相同或更大的住宅，”他 补充道。
家庭，中年夫妇，换小房子的业主以 及 退 休 老 人，” 莱 坊 公 司 的 Edward Cunningham 指出。从温彻斯特搭乘火 车到伦敦市中心的滑铁卢车站只需一 个小时左右，同时这里还可以方便的 进入 M3, M27 和 A34 号公路。距离南 安普顿机场也仅有 15-20 分钟的车程。 Tunbridge Wells, Kent “Tunbridge Wells 越 来 越 受 从 伦 敦搬来的年轻家庭及海外归来的侨民 欢 迎，” 第 一 太 平 戴 维 斯 的 Robert Jacobs 表示。“他们喜欢这里便捷的通 勤条件，学校资源以及小镇的氛围。 这里有出色的建筑，绿地，娱乐设施， 还有充足的餐馆，咖啡厅喝酒吧。” 从这里到达伦敦市中心的 Charing Cross 只需 55 分钟。 Basingstoke and Deane, Hampshire Basingstoke 算得上是比 Reading 更 加划算的替代选择，也是伊丽莎白线 进入伦敦的第一个站点。随着越来越 多的银行以及制药公司选择在 Reading 建 立 他 们 的 二 级 办 事 处，Basingstoke 正在成为一个通勤者的枢纽。据莱坊 公 司 的 Edward Cunningham 介 绍， Basingstoke 周围的乡村也吸引这年轻家 庭。“由于这里教育资源出色，房价 也备受追捧。几所好学校分别是位于 Headley 的 Cheam； 位 于 Long Sutton 的 Lord Wandsworth College 和 位 于 Stratfield Turgis 的 Daneshill。”
学校
所在地方政府
St Luke's Primary School Crowland Primary School Bodriggy Academy Trowse Primary School St Julie's Catholic Primary School Stoke Prior First School Anton Junior School The Croft Primary School Springdale First School Brierley Church of England Voluntary Controlled Primary School Copley Primary School Hall Green Infant School Wortham Primary School Ashton-on-Ribble St Andrew's Church of England Primary School Valley View Primary School Darley Dale Primary School Thames View Infants' School Pewithall Primary School St Michael and All Angels Catholic Primary School Victoria Park Junior School
Brighton and Hove Haringey Cornwall Norfolk St Helens Worcestershire Hampshire Swindon Poole
£334,692 £442,017 £237,629 £257,025 £133,329 £256,074 £231,715 £214,086 £391,561
£485,813 £635,833 £321,000 £346,286 £179,500 £344,100 £311,316 £284,581 £519,202
45.15 43.85 35.08 34.73 34.63 34.38 34.35 32.93 32.6
Barnsley
£105,247
£138,999
32.07
Calderdale Birmingham South Norfolk
£159,937 £195,361 £247,884
£209,960 £252,444 £320,305
31.28 29.22 29.22
Lancashire
£153,764
£198,326
28.98
South Tyneside Derbyshire Barking and Dagenham Halton
£130,181 £229,356 £250,105 £130,638
£167,427 57% 47% 36%
28.61 26.28 24.53 23.54
Knowsley
£100,153
53%
22.73
Trafford
£173,157
42%
学区平均房价
溢价（%）
其他区域房产均价高出的部分。 此 外，HouseSimple 还 发 现， 有 超过一半的高溢价重点学区分布在英 格兰南部。除了 St Luke's 学区，伦敦 Haringey 行 政 区 的 Crowland Primary School 学 区 以 及 位 于 Cornwall 的 Bodriggy School 学 区 的 溢 价 也 相 当 突 出， 分 别 为 43.85% 和 35.08%。 令 人 惊 讶 的 是， 伦 敦 的 Crowland Primary School 所在区域的平均房价为 442,017 英 镑， 而 紧 邻 学 校 的 学 区 房 均 价 为 635,833 英镑，溢价价值接近 20 万英镑。 然 而， 也 有 一 些 学 校 周 边 的 房 产 售 价 呈 现 出 相 反 的 趋 势。 比 如 Essex 的 The Mayflower Primary School，伦敦 Lambeth 行政区的 Henry Cavendish Primary School， 莱 斯 特 的 HighfieldsPrimary School 以及 Walsall 的 Elmore Green Primary School， 这 些 学 校附近的房产售价均低于同邮编范围 其他地区房产的售价。
平均房价
Hart Bromley East Hampshire Winchester Tunbridge Wells Basingstoke and Deane Horsham Wycombe Three Rivers Surrey Heath Spelthorne Chiltern Dacorum Sutton South Oxfordshire West Berkshire Hillingdon Watford Rushmoor Croydon Reigate and Banstead Tandridge Enfield Cherwell Sevenoaks Adur Crawley West Oxfordshire South Cambridgeshire Runnymede Harrow
Hampshire Greater London East Hampshire Hampshire Kent Hampshire West Sussex Buckinghamshire Hertfordshire Surrey Surrey Buckinghamshire Hertfordshire Greater London South Oxfordshire West Berkshire Greater London Greater London Hampshire Greater London Surrey Surrey Greater London Oxfordshire Kent West Sussex West Sussex West Oxfordshire South Cambridgeshire Surrey Greater London
£410,076 £443,767 £368,332 £434,616 £404,464 £292,678 £375,412 £398,629 £504,672 £406,069 £347,250 £566,570 £402,499 £360,968 £437,397 £356,687 £398,754 £336,479 £267,391 £343,578 £424,914 £465,344 £393,274 £291,918 £461,436 £288,638 £261,185 £337,349 £367,990 £437,299 £464,990
2005-2015年 房价涨幅
46% 63% 32% 41% 39% 31% 35% 36% 51% 40% 46% 50% 49% 53% 44% 35% 57% 47% 36% 53% 42% 40% 56% 36% 42% 45% 36% 34% 45% 42% 59%
最高年涨27.3%,大伦敦14.5%,全英8.2%
额外印花税难挡房价持续上涨 权威数据显示，尽管今年 4 月份 房产交易量比今年 4 月 1 日之前、3% 额外印花税实施前的抢购潮有所下滑， 但是房价仍然保持上涨趋势。 英国国际统计局 (ONS) 今天刚刚 公布的英国房价指数（UK House Price Index），截至今年四月的过去一年中， 英国各地的房价均保持上涨，其中大 伦敦地区的涨幅为 14.5%；全英范围内， 房价上涨了 8.2%，平均房价为 209,054 英镑。英国东北部的房价年增幅最小， 为 0.1%。 但是今年三月至四月间，英国东 北部、威尔士及西南部的价格甚至出 现下跌，下滑幅度分别为 0.9%，1.9% 和 2.8%。 房价区域化差异 目前，伦敦的平均房价为 470,025 英 镑， 而 英 格 兰 北 部 地 区 均 价 仅 为 121,719 英镑。 在威尔士，房价的年增幅为 1.7%，
22.66 数据来源：HouseSimple.com
为了让孩子有机会进入当地最好 的学校，您愿意多花多少钱呢？一份 最新的调查显示，想要住在英国教育 部 质 量 评 级 中 获 得“Outstanding” 的 重点小学附近，英格兰地区的家庭平 均 需 要 多 支 付 44,000 英 镑 的 房 产 溢 价，平均溢价率为 18%。其中，伦敦 Crowland Primary School 学区的房产溢 价接近 20 万英镑。 调 查 还 发 现， 位 于 Brighton and Hove 的 St Luke's Primary School 学区房 溢价高达 45%，这意味着家长如果计 划在此购买房产需要额外花费 150,000 英镑。与该重点校同一邮编的平均房 价为 334,692 英镑，而学校周边的房产 均价却到达 485,813 英镑。 网 络 房 产 经 纪 公 司 HouseSimple. com 根据 Zoopla 的房屋销售数据，对 50 所公立英语小学所在区域的房产售 价进行了分析。学区溢价是指重点小 学周边的平均房价比同一邮编范围内
区域
数据来源：第一太平戴维斯
英国优质学区房最高溢价45% 当地平均房价
地点
英国各区域房价涨幅
调查发现，在伦敦 Richmond upon Thames 的 Orleans Primary School 周边， 其学区房的溢价最小，仅为 1.23%，然 而该区域的平均房价却高达 755,392 英 镑。 HouseSimple.com 的 首 席 执 行 官 Alex Gosling 表示：“优质教育是我们 能送给孩子们的最好礼物。同时，很 多家长都愿意竭尽全力地让自己的孩 子享受到全国最好的教育，但优质的 免费教育也是需要付出代价的。” “对很多家庭而言，私立教育是 遥不可及的，而这也成为优质公立小 学需求巨大的原因之一。但是，有限 的资源也导致了这些受欢迎的小学周 边房价，在近几年中呈快速上涨趋势。” “进入好的公立学校接受优质教 育，但是随着优质公立学校学区房的 平均溢价涨至 18%，多花钱才能挤进 好学区已经逐渐与免费教育的初衷相 去甚远了。”
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平均房价为 139,385 英镑。苏格兰地区 的平均房价则出现了 3.3% 的增幅，至 138,445 英镑。 今年 4 月中，英格兰西北部的平 均房价出现了最高涨幅，与三月相比 增 长 了 2.3%， 至 为 145,149 英 镑。 同 一周期内，伦敦的房价上涨了 0.6%。 房产类型差异 在房产类型方面，价值年增幅最 大 一 类 是 联 排 别 墅， 其 均 价 上 涨 了 10% 至 183,666 英镑。 连 襟 别 墅 的 价 格 上 涨 了 9.7% 至 209,075 英 镑， 而 公 寓 的 均 价 上 涨 了 9.3%，至 210,281 英镑。 此外，独栋别墅也实现了 7.3% 的 增值，最新的均价为 332,968 英镑。 新公布的英国房价指数由国家统 计局整理，数据来源于土地注册局、 苏格兰注册局、北爱尔兰土地及房产 服务机构。该指数将按月公布，北爱 尔兰部分将按季度公布。
房产资讯
2016年6月17日 - 6月30日 9 版
编辑：李 濛
“不差钱”的中国房企 海外投资缘何屡屡碰壁？
CHINA NEWS SERVICE
中新财经特稿
【中国新闻社庞无忌】在中国房 地产企业海外投资金额逐年创出新高 的同时，豪掷千金拿下的海外项目却 时常曝出“进展不顺”的消息。“有 钱任性”的房企“出海”之后为何屡 屡碰壁？ 伴随中国房地产业十余年繁荣， 暴利的房地产开发商也成为“有钱任 性”的代名词——其不仅可以左右地 方政府的政策，甚至一些时候还能影 响中国经济的走向。不过，在国内市 场上呼风唤雨的房企，近年来却频频 曝出海外项目发展不力的消息。 船大“出海”未必无波 中国首富王健林所经营的万达集 团近期就在西班牙大厦的“拆迁”问 题上遇到麻烦。2014 年 7 月，万达集 团出资 2.65 亿欧元购得西班牙大厦， 计划在大厦原址上将其改建为豪华酒 店、商业中心等。然而这一计划至今 未能展开，原因是重建计划一边遭到 马德里 7 万市民的联名反对，另一边 原有协议因为大选后政党更迭而不再 被承认。 如今万达方面称，拆与不拆，万 达仍正在等待马德里政府出具正式函 件。不过，据当地媒体报道，万达集 团已经厌倦这场与马德里市政府之间 无休止的拉锯战，并预计于本周内正 式宣布放弃原计划投资 7 亿欧元的西 班牙大厦改建项目。王健林将之引以 为教训，近日公开表示“今后不能投 资没有获得规划许可的项目”。 万达在西班牙“铩羽”并非个案。
高速走向国际化的绿地集团近期也遇 到波折。绿地集团一周多前终止了与 悉 尼 建 工 集 团 Brookfield Multiplex 的 合作关系，两公司原定合建本月起动 工、总投资 7 亿澳元的悉尼最高住宅楼。 绿地方面解释称，解约源自于在“部 分商业条款上的不同意见”，并指明 未来两家企业仍有可能在绿地的其他 建筑项目合作。 不过，这并非绿地在海外遇到的 首个“麻烦事”。绿地在韩国济州岛 的“梦塔”项目曾搁浅一年多时间，
去年 8 月才重新启动。其原因是 2014 年新上任的韩国济州道知事对这一项 目采取“不允许建设”的强硬态度。 在多番交涉后，项目得以重启，不过， 整体楼高和楼层“缩水”，而且作为 回报，绿地也开始在当地进行多种公 益活动和赞助。 除万达、绿地之外，近年来也不 断有房企海外投资受阻的消息传来。 如 2011 年，因当地政府将土地由售改 租，中航地产宣布终止对斯里兰卡科 伦坡中航广场项目的投资，这也是该
企业首个海外业务拓展落空。而此前 马航失联的事件，也使中企在马来西 亚投资的房地产项目受挫。 缘何水土不服？ 6 月 1 日，万科和美国 Brightstone Capital Partners 联 合 宣 布 在 纽 约 建立一个全球地产投资管理平台 “Brightstone”。万科总裁郁亮认为， 国内房地产行业已经由高速增长的黄 金时代过渡到白银时代，万科正在进
行积极转型，国际化是万科的长期发 展方向之一，Brightstone 平台的建立将 增强万科在海外的投资布局能力，有 助于公司整合全球资源。 从郁亮的判断不难理解为何大型 房地产企业纷纷寻求“出海”发展—— 考虑到中国国内房地产市场增长放缓， 选择向海外扩张对房企具有战略必要 性。 但经济学家易宪容认为，中国房 地产开发商投资海外时难免会继续用 在国内经营、国内思维方式与行为方 式从事。但在不同的国家，其法律观念、 社会风气、企业与政府之关系，及企 业的经营模式等都与国内完全不同。 第一太平戴维斯中国首席执行官 刘 德 扬（Albert Lau） 表 示：“ 在 中 国地方政府那里，一切都可以商量。 开发商被当作上帝一样对待。但在更 成熟的市场，监管更标准化。就连一 位不满意的老太太都可能扰乱你的项 目。” 这样的说法不无道理。在中国， 地方政府完全主导了土地市场，而土 地财政及 GDP 等政绩指标也需要房地 产的带动，因此房地产开发商往往极 受看重。但在美国等西方国家则有很 多其他因素需要考虑。 除了政治、法律、文化等因素外， 在很多国家生产的项目或产品有没有 民意基础十分关键。易宪容认为，如 果没有民意基础，中国房地产开发商 要在这些国家发展是举步维艰的。有 钱的中国开发商出海后可能难以继续 任性。
一张图通晓伦敦地铁站点房价 近 日， 英 国 信 用 借 贷 网 站 Totallymoney.com 根据最大的房地产网 站 Zoopla 的数据统计，列出全伦敦所 有地铁站点周边方圆半公里范围内房 产每平方英尺的均价，为购房者提供 最直观的了解行情的数据图，给购房 者 ß 提供了极为有价值的信息。 根 据 该 统 计 结 果， 东 伦 敦 的 Bromley-by-Bow 车站附近的房产平均
为 358,000 英镑，每平方英尺仅为 447 英镑，最适合依赖便利交通的首次购 房者。该站位于地铁的 2 区和 3 区的 交 界 处， 到 Liverpool Street 的 通 勤 时 间在 10 分钟左右，如果伊丽莎白线路 开通，通勤时间会比以前更快，因而 房价的性价比也会随之成为众多地铁 站中的最高一个。 位于伦敦西部的 North Acton 地铁
站周边房产均价每平方英尺约 487 英 镑，同样位于 2 区和 3 区交界，距离 伊丽莎白线的 Acton mainline 车站步行 不到 10 分钟。报告分析显示，上述两 个车站周边房价正在快速上涨。 英国知名房地产服务机构 Hamptons International 的 研 究 部 总 监 Johnny Morris 表示，英国的众多买家 是从卧室数量和总价来衡量房产，但
越来越多的投资者从每平方英尺的价 格来考量房产的价格是否合理，决定 投资可行性，因为按单位面积考量价 格更具有透明性。 该 研 究 发 现，Metropolitan 地 铁 线沿线站点周边的房产均价最低，平 均每平方英尺约为 500 英镑。但是沿 线低于均价的房产都位于 4 区的车站 Northwick Park 以外，向市中心方向，
最高价格则为均价的 3 倍， Johnny Morris 表 示， 伦 敦 居 民 更 倾向于在距离地铁站较近的区域购买 房产，但在外伦敦的郊区，优质学校 和街区更受欢迎。 位 于 Central line 线 路 上 6 区 的 Loughton 站，每平方英尺的均价为 294 英镑，是全伦敦地铁站点房价最低的 一站。
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10版 2016年6月17日 - 6月30日
设计 锦囊
编辑：董白白
家装艺术
阳光房改造中 除了砖块还有哪些材质可选？ 在进行阳光房拓展时，砖块往往是默认的选材，但实际上还有很多可选的材料，比如玻璃， 木材，铜板等。其实，只有敢于大胆地尝试这些不同质地的建材，才更容易创造出特殊的视觉效果， 同时还能满足各种等级的预算需求。 今天，小编就通过一系列阳光房改造的案例，为大家盘点一下，除了呆板，保守的砖块，还 有哪些替代建材可供您选择。
钢材，木材与玻璃 一般来说，以玻璃为主角的拓展工程没必要过分追求科技感。在玻璃墙面上，钢材和木材相互交错， 营造出精致，典雅的感觉。
底灰和木材 不同质地的建材也能进行混搭，经过合理配比后应用于外 墙的不同位置。比如这个改造案例，就运用了底灰和木材两种 材料，在厚重与轻巧之间创造出一种反差的时尚感。
有色金属 选择有色金属作 为阳光房拓展的框架 不 仅 实 用、 耐 用， 还 能与建筑原有的砖块 结构形成明显的区隔。
铜 数百年来，铜都被用作建筑中的覆层材料。它不仅 耐用还非常奢华。在这个阳光房改造方案中，铜质表层 不仅看上去干净，有光泽，还流露出淡淡的年代感。
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家装艺术
2016年6月17日 - 6月30日 11版
编辑：董白白
木材
石材和木材
第一眼看上去，这个木质结构的阳光房拓展制作的十分精美，似乎是出自 手工木匠之手。 一条条正棋排列的金色木板与两边的砖块构成了强烈的视觉对比。
在这栋建筑中，设计师大胆的将石材和木材混搭到了一起。虚实之间，相映成趣。
玻璃 玻璃是阳光房改造中 非常流行的一种建材。虽 然玻璃阳光房外观优美， 但在设计中却又很多需要 注意的地方，比如应尽量 避免某个区域的阳光过于 集中、强劲。此外，如果 使用的玻璃过多，则很难 符合建筑法规中有关能效 方面的标准。 在这个案例中，玻璃 材质的融入将原有建筑和 新增建筑明确地区分开 来，在厚重的砖块与轻灵 的玻璃间，在新与旧之间 创造出一份视觉差异。
底灰 从传统上讲，底灰是 由沙子和水泥混合成的， 但全新的抗裂丙烯酸底灰 不仅和传统底灰具有一样 的功能，而且还更划算， 尤其是作为砖墙表面的涂 料时使用。 简洁即是美的原则在 这个案例中展现无遗，新 型底灰的运用使整个墙体 看上去既牢固又干净。
混凝土砖
风化铜
木材与锌
这个由朴素的混凝土砖构成的拓展传递出一种“未完工”的感觉。同时， 用混凝土砖作为扩展工程的主材料，不仅施工工艺简单，还非常经济实惠。
如果未经处理，在天气的自然作用下，铜会自 动生成绿色的铜锈，看起来也别有一番风味。
当本身具有温暖质地感的木材遇到色彩柔和的灰 色镀锌屋顶，既能为拓展的部分增添一分现代感，又不 会太过冰冷，而失掉家的温馨。
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12版 2016年6月17日 - 6月30日
广 告
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