UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY 第 五 十 五 期 No . 05 6
本期12版
微信：ukpropertyweekly 新浪微博：@英国房产与投资周报
2016年8月12日 / 丙申年 七月初十 星期五
www.ukpiweekly.com
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA 新政解读
房产宝典
英国央行降息 对投资者意味着什么？
出租房收益缩水？ 如何提升租金回报
详见8版
详见8版
中新财经特稿
恒大百亿买万科的背后: 许家印的3000亿野心
家装艺术
决定购买老房子前 需要考虑的十件事
详见9版
伦敦近郊最值得关注的潜力区域 伦敦房产需求猛增的五大区域 详见2版
UCL新校区2019年启用 后奥运刺激东伦敦房价超常增长 详见2版
横贯城铁东部明珠 Ilford大型项目提升社区面貌 详见4-5版
顶级公立学区 金斯顿镇中心升级改造获批 详见4-5版
学龄儿童家庭青睐 Sutton加快住房和公共设施升级 详见4-5版
西伦敦通勤新城 新市长督办Old Oak Common改造 详见4-5版
受益奥运新城红利 伦敦东北郊性价比超高区域Leyton 详见4-5版
伦敦最值得关注的潜力区域总览图 详见6-7版
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
详见10-11版
详见第2-7版
2 版 2016年8月12日 - 8月25日
编辑：董白白
封面专题
通勤圈系列之三
伦敦房产需求猛增的五大区域 伦敦平均房价在过去 3 个月的增 幅大幅放缓，尤其是英国公投脱欧之 前，房产市场近乎停滞。但是，伦敦 近郊和远郊通勤地带的房产需求量仍 在大幅度增加，根据英国房地产网上 中介 eMoov 的统计，伦敦的 Kingston Upon Tham es、 W alt h a m F o r e s t 、 Hackney、Southwark、Ealing 五大区域， 是公投前房产需求量增长最大的行政 区。 “在市场不确定期，购房者趋于 回归伦敦西部、西南部等传统的抗风 险成熟社区买房”，仲量联行的 Adam Challis 分析称：“公投之后，伦敦楼 市的主要驱动力，将是那些有紧迫居 住需要的家庭住房升级者，也就是能 够满足通勤、学校和成熟社区配套需 要的地方。” eMoov 通 过 对 伦 敦 市 场 房 产 的 需求和供应量的统计后，认为“那些 需求量仍在大幅度增长的区域，房价 上 涨 的 区 域 更 加 明 朗”，eMoov 公 司的 Russell Quirk 表示。伦敦地区需 求量不断增加的区域还包括 Bexley、 Hillingdon 等。
Kingston upon Thames 在过去三个月里，金斯顿区的房 产需求量增幅约 59%，是伦敦增幅最 大的区域。 “金斯顿区位于伦敦市中心和英 国最适合居住的萨里区的重合交界地 带，火车通勤时间约半个小时，能同 时享受大都市的便利和乡村生活的恬 静乐趣，”eMoov 公司的 Russell Quirk 分析金斯顿需求量猛增的部分原因。 “ 来 自 于 伦 敦 Richmond、 Wandsworth、Southfields、Clapham 或
未收人重视的区域，如今随着奥运新 城 Stratford 的迅猛崛起，而逐渐受到 首次购房者的关注。
Hackney 在过去 20 年里，Hackney 的平均 房价增长了 939%，而且需求量仍不停 增长。该区平均房价近 54 万英镑，南 部靠近金融城的黄金地段已经上涨迅 猛。 城 铁 (Overground) 通 勤、 以 及 规 划待建的纵贯城铁 (Crossrial 2) 将为该 区域带来巨大推动作用。 Foxtons 分 部 经 理 Daren Haysom 认 为，Hackney Wick、Clapton、 Homerton 等 地 段 的 房 价 正 在 追 赶 Hackney 行政区已经大幅上涨的行情， 而且上涨空间较为乐观。
Ealing
者 Wimbledon 的富有家庭在寻求房产 升级时，首选区域就是金斯顿，”大 型 中 介 KFH 的 Daniel Lavin 称：“ 伦 敦西南最大的购物中心、火车通勤便 利、学校出众，更不用说泰晤士河和 周边几个大型皇家公园的诱惑。” 该区域三居室别墅房产的价格集 中在 65 万到 100 万英镑区间。
Southwark 过去三个月的需求量增幅约 47%，
仅次于金斯顿区。 Southwark 区 的 地 理 位 置 从 市 中 心 的 South Bank 向 东 南 延 伸， Bermondsey、Camberwell、Dulwich 到 Peckham，区域平均房价差别较大，但 交通便利，尤其是受 Bakerloo 地铁线 路延伸的利好，需求增长强劲。 “主要新增需求来自于首次购房 者，并且该区域市场并未受脱欧影响”， Barnard Marcus 中介 Kennington 营业部 负责人 Adam Gould 认为，“受需求量 的助推，该区域房价仍将大幅增长。”
Waltham Forest 著 名 中 介 机 构 Foxtons 的 Haysom 称，Waltham Forest 的 房 价 仅 为 Islington 或者 Hackney 的一半左右，但 便利程度并未差太多。Waltham Forest 房产均价约 41.8 万英镑。 其 中 位 于 地 铁 Victoria 线 终 点 的 Walthamstow，堪称都市田园，在过去 一年里房价涨幅约 15%，在脱欧公投 前实属喜人。 Leyton 或 Leytonstone 一带过去并
伦敦西郊本已非常成熟的社区 Ealing， 受 益 于 伊 丽 莎 白 线 (Crossrail) 的建造，成为一个全面升级的区域。 2019 年通车之后，从 Ealing 到市中心 核心区仅需 11 分钟，将是何等的便利。 根据第一太平戴维斯 (Savills) 的统 计，目前尚未体会到伊丽莎白城铁线 便利的 Ealing 区平均房价有着巨大的 空间。一旦城铁通车，便利程度显现， 房价将再次迅速上涨。 Barnard Marcus 中介 Ealing 分部经 理 Gurpreet Maini 表示，首次购房者以 及海外买家越来越青睐 Ealing 尤其是 Ealing Broadway 这个横贯城铁上的“西 郊明珠”。 该 区 域 家 庭 住 房 从 45 万 英 镑 到 300 万英镑不等。
UCL新校区2019年启用 后奥运刺激东伦敦房价超常增长 自 2012 伦 敦 奥 运 会 成 功 举 办 以 来， 主 要 场 馆 集 中 的 东 伦 敦 Tower Hamlets、Newham 及 Hackney 这 三 个 行政区域的房价涨幅大幅度超出整个 伦敦的涨幅。 英 国 房 地 产 众 筹 平 台 Property Partner 的调查发现，过去 4 年中，伦 敦奥运主场馆及其邻近的 Hackney、 Newham、Barking & Dagenham、 Greenwich、Tower Hamlets 以 及 Waltham Forest 这 6 个 行 政 区 的 房 价 平均增长了 64%，比全伦敦平均数值 (52.8%) 高出了 11.2%。 最近官方公布将按期建设 Stratford 奥运新城的文化教育中心区域，其中 包 括 V&A 博 物 馆 等 国 际 顶 级 文 化 教 育机构密集入驻，以及伦敦大学学院 (UCL) 于 8 月 9 日发布位于奥运新城 的新校区设计方案，势必加快该区域 房价涨幅。 其 中， 表 现 最 为 抢 眼 的 Waltham Forest 行 政 区 排 在 各 行 政 区 之 首， 房 产 均 价 增 幅 达 76.6%；Lewisham 位 列 第二，涨幅为 67.9%；Hackney 增幅为 66.9%，Newham 以 62.6% 的 增 幅 紧 随 其后。 Tower Hamlets 行 政 区 也 出 现 了 60.6% 增长，领先 Barking & Dagenham 和 Greenwich，这两个行政区的房价增 幅分别为 59.9% 和 57.5%。 Property Partner 的首席执行官 Dan Gandesha 表示：“2012 伦敦奥运会是 投资流涌入伦敦的催化剂，其中的大 部分都注入了对伦敦落后行政区的升 级改造中。” “作为奥运会的经济遗产，支撑 了新的就业机会、鼓励贸易、外来投资， 旅游业以及交通设施的提升，因此这 6 个奥运行政区的房价也随之水涨船高。 奥运行政区与伦敦其他行政区之间在
经济，社会及环境方面的差距正在缩 小。” “在接下来的几年中，伦敦还将 受惠于大型基础设施的完工，尤其是 伊丽莎白线城铁 (Crossrail 1) 沿线一些 交通不畅的区域，将变得近在咫尺。 和奥运效应类似，尽管英国决定脱欧 为房产市场带来了极大的不确定性， 但伊丽莎白线城铁沿线的 40 个站点却 持续着上涨趋势。”
UCL发布东校区规划图 计划2019学年启用 8 月 9 日，伦敦大学学院 (UCL) 宣 布， 选 择 Stanton Williams 和 Lifschutz Davidson Sandilands 作为该大学位于伦敦奥 运新城 Stratford 的东伦敦新校区的设 计机构。 其中 Stanton Williams 将负责位于 奥运会主场馆旁的 Orbit tower 南面的 地块 Marshgate 新校区的设计，建筑面 积 约 3.35 万 平 方 米。Stanton Williams 上周刚刚赢得了位于伦敦奥运新城 的 美 国 史 密 森 尼 学 会（Smithsonian Institution）伦敦展览馆的设计招标。 Lifschutz Davidson Sandilands 将 负 责 UCL 在新校区的 Pool Street 地块的 设计，规划面积 1.65 万平方米，位于 扎哈·哈迪德 (Zaha Hadid) 设计的伦敦 水上运动中心 (London Aquatics Centre) 的南侧。 伦敦大学学院东校区的规划建设， 占地 11 英亩，总投资约 2.7 亿英镑， 总建筑面积将达 12.5 万平方米，是该 校自 1825 年成立以来最大的新校区建 设。新校区最早将于 2019 学年启用。
奥运新城文化教育中心区
位 于 QueenElizabeth Olympic Park 核心区域 Stratford Waterfront 作为奥运 新城的文化和教育区块，在奥运会之 后的改造计划备受瞩目。整个规划由 建筑师 Allies and Morrison 和 O'Donnell Tuomey 联手打造，并集结了全世界建 筑界的精英参与。 Stratford Waterfront 有 望 成 为 世 界级的文化教育和创意中心。即将新 建的世界级教育文化机构包括：V&A 博物馆东馆、有 550 个座位的 Sadler's Wells 新 剧 院、 美 国 史 密 森 尼 学 会 （Smithsonian Institution）伦敦展览馆、 以及伦敦艺术大学时装学院（LCF） 新校区等。整个计划将给 Stratford 及 周边地区新增 3000 份工作，每年带来 150 万客流量和 28 亿英镑的经济收益。
奥运新城 在 成 为 科 教 文 化 新 城 的 同 时， Stratford 也将成为具有英国首都近郊辅 都职能的中央政商新城。包括英国金 融市场行为监管局 ( 英国金管局 ,FCA) 和伦敦市交通局 (TFL) 等政府机构已 经签约、即将入驻伦敦奥运新城中央 国 际 商 业 区 (TheInternational Quarter, TIQ)。 TIQ 中央国际商务区位于伦敦奥 运新城核心地带，是整个欧洲在建的 最大的中央商务区，建成后价值约 21 亿英镑，其中包括总建筑面积约 37 万 平方米的办公用地，一座四星级酒店， 幼儿园、公共绿地、楼顶公共观景平台， 以及近 5000 平方米的酒吧、餐馆、零 售物业等。 一旦各项设施齐全配套，将有更 多的中央部委行政机构或伦敦市政府 的相关事业机构入驻。逐渐成为一个 新的行政中心。
2016年8月12日 - 8月25日 3 版
广 告
8月11日独家首发 42.5万英镑起售 - 位于西伦敦公认的传统富人住宅区 - 社区环境教育通勤购物一应俱全 - 紧邻西伦敦最大的高端商务办公区 - 坐拥逾8000高收入房客资源 - 泰晤士河、皇家公园、植物园近在咫尺 - 步行4分钟可达地铁站 - 有曼哈顿公寓、一居室，两居室及三居室公寓可选
www.redrow.co.uk/500chiswickhighroad VIP 热线：Nicole Wang 07840977219；Effie Chia 07872171131 读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
伦敦戴德梁行住宅部
4 版 2016年8月12日 - 8月25日
编辑：李 濛
封面专题
通勤圈系列之三
伦敦近郊最值得关注的潜力区域 横贯城铁东部明珠 Ilford大型项目提升社区面貌 Ilford 作为伦敦伊丽莎白城铁线路 上的主要站点，将是伦敦东北郊奥运 新城之外最新的一个“都市中心”。 按照伦敦市政府重点规划发展的 规划，该地区将建设 5000 套住房。全 面的重建地带将再次巩固该区域作为 一个“都市中心”角色，并确立其新 的休闲娱乐区，为更广泛的周边区域 服务的优势。 对于该地区的远期发展，作为镇 中心综合升级改造的一部分，办公室 区域的规划需要与公共交通，尤其是 伊丽莎白城铁和 East London Transit 的 有效融合。 目前，Ilford 镇中心大型连锁超市 Sainsbury’s 的正在积极进行升级改造 的规划。尽管区政府规划审批委员会 拒绝了已经提交的规划，但开发机构 认为，将进一步修改方案，保证项目 获批，早日启动。 该 改 造 项 目 包 括 在 Ilford 火 车 站 ( 伊 丽 莎 白 城 铁 站 ) 附 近 的 Roden Street 开发 700 套住宅，并新建一个大 型 Sainsbury’s 商铺以代替现有的陈旧 设施。
顶级公立学区 金斯顿镇中心升级改造获批
这块面积 4.8 英亩的地块还将提供 商业和办公空间。据悉，Sainsbury’s 已经公布了 Ilford 改造项目未来样貌的 实体模型图片。Sainsbury’s 希望可以 对辖区 Redbridge 在 2021 年新建 2,000 套住宅的目标做出“巨大”贡献。 Ilford 的区议员 Mike Gapes 表示： “Sainsbury’s 关 于 Roden Street 地 块 的提议，对于 Ilford 升级改造工程而言 是很重要的一步，并使该项目成为镇 中心其他项目的催化剂。” Sainsbury’s 的 开 发 经 理 Jonathan Rawnsley 表 示：“ 在 Ilford 考 虑 配 合 2019 年通车的伊丽莎白线城铁展开更 广泛的升级改造时，我们希望该项目 能成为镇中心升级改造的重要部分。 也很高兴该项目能创造约 200 个新工 作机会。” Redbridge 区政府负责人 Jas Athwal 表示：“Ilford 正在经历着一些令人兴 奋的重建工程，对镇中心进行一个全 面的升级改造。伊丽莎白线城铁带来 的机会是巨大的，我们对 Ilford 在就业、 住宅和区域升级方面充满信心。”
日 前， 由 British Land 和 Universities Superannuation Scheme 联合 开发的金斯顿镇中心 Eden Walk 购物 中心升级改造方案获得批准。 金斯顿区作为英国历史最悠久的 市 镇 中 心 之 一， 可 开 发 用 地 匮 乏， Eden Walk 是这个千年古镇难得的大型 升级改造项目。该项目计划投资 4 亿 英镑，方案包括新建商铺及餐厅、在 一座翻新的多层停车楼顶层新建一家 电影院，及 400 多套新建公寓住宅等。 Eden Walk 购物中心建于 1960 年 代，目前设有一处多层停车楼、28 家 商店、餐厅和咖啡馆及办公空间。 新的方案将为金斯顿镇中心带来 新的活力，以便提升金斯顿作为伦敦 西南近郊最大的购物中心的地位。升 级改造后的 Eden Walk 购物中心，楼 层介于 5 至 10 层之间，其中最高一栋 建筑高 16 层。项目施工期间将创造近 700 个工作机会。 伦敦泰晤士河畔的皇家金斯顿 区 (Royal Borough of Kingston-uponThames) 是全伦敦仅次于里士满区的卓 越学区。金斯顿区历史悠久，是英格 兰王国的诞生地，早期的撒克逊国王 中，有 7 位国王在金斯顿加冕。 本区是伦敦西南最大的都市中心， 拥有近千年历史的集市，和现代化时
学龄儿童家庭青睐 Sutton加快住房和
尚的大型购物中心。区域人文历史悠 久，周边多个大型皇家公园环绕，中 小学教育质量在英国名列前茅，并拥 有金斯顿大学等知名院校。正因为历 史悠久，社区成熟，辖区新建小区非 常罕见。 尽管在英国教育部的中小学的阶 段考试中的平均成绩稍逊里士满区， 但是由于金斯顿区拥有数所英国一流 的国立文法重点中学，因此该区历年 来都稳居牛津剑桥等英国名校升学率 的榜首，其中辖区中学的牛津和剑桥 两所大学的平均升学率接近 17%。 金斯顿区学龄儿童家庭拥有的重 点学校在伦敦排名第一。作为伦敦面 积最小的区域之一，金斯顿区共拥有 34 所中小学，其中被教育部评为优秀 (Outstanding) 的 学 校 有 24 家， 其 中 9 所学校跻身全英同等级学校最优秀的 10% 之 列。 提 奋 女 子 中 学 (Tiffin Girl) 和提奋男子中学 (Tiffin School) 的成绩 居全英国中学前 50 名，每年牛津剑桥 的升学率为 25% 左右。 泰晤士河从金斯顿区西侧流经。 世界上最大的城市公园——皇家里士 满 公 园 (Richmond Park) 位 于 金 斯 顿 区的东北侧。辖区南部的 Chessington World of Adventures 是英国最大的游乐 和动物综合园区之一。
英国知名的线上房地产服务商 eMoov 发布的统计调查显示，英国东 南部地区的房产购买需求量大幅度飙 升，其中在伦敦西南郊区 Sutton 地区 寻找房源的意向购房者已经超越伦敦 东郊的 Bexley，成为全英国房产需求 量最大的区域之一。 日前，Sutton 区政府启动了针对“我 们区的未来应是什么样”的市民意见 征集并公布了该区 2031 年远景规划方 案。 该方案计划创造数千个工作机会 及住宅，更好的交通连接，新建的学 校及世界领先医院设施。同时，方案 还规定了当地政府应对超过 31200 的 预期人口增长策略。 伦 敦 市 政 府 预 测， 未 来 15 年 Sutton 将需要超过 7000 个工作岗位， 对办公场所的潜在需求相当于 9 个足 球场大小。 按照规划设计，进入公众咨询阶 段的方案包括镇中心的升级改造，以 及建设一个世界第二大、全球领先的 癌症研究和治疗中心。 Sutton 区 议 会 的 住 房、 经 济 及 商
Ilford区域房产行情
Kingston区域房产行情
Sutton区域房产行情
平均价格 £367,386 平均成交价 £367,250
平均价格 £742,172 平均成交价 £740,986
平均价格 £511,236 平均成交价 £526,858
相比3个月前
-0.43%
相比6个月前
1.16%
相比1年前
7.61%
相比5年前
39.39%
相比10年前
42.66%
相比20年前
350.89%
出售平均标价 £414,556 出租平均标价 £1,315 pcm
£367,250 £391,268 £362,303 £305,621 £269,045 £200,628
相比3个月前
-0.38%
相比6个月前
3.21%
相比1年前
3.42%
相比5年前
33.40%
相比10年前
46.14%
相比20年前
342.60%
IG2平均售房标价 / 待售房产103套
出售平均标价 £1,382,241 出租平均标价 £2,330 pcm
£740,986
£342,500
£487,067
£496,496
£239,472
£280,533
£455,833
一居室
两居室
三居室
£239,472
£287,823
£482,496
£496,496
-1.08%
£695,961
相比6个月前
1.24%
£724,077
相比1年前
3.18%
相比5年前
35.98%
£367,05
相比10年前
41.55%
£33
相比20年前
324.24%
£599,960 £519,074 £362,199
£481,550 £446,253
SM2平均售房标价 / 待售
£634,667
£192,967
£623,731
£919,233
——
——
£336,463
£479,288
£546,984
——
四居室
五居室
一居室
两居室
三居室
四居室
£634,667
£323,418
£499,211
£832,664
£155,000
£445,833
——
£227,000
£305,179
五居室
一居室
两居室
£224,429
£317,065
£1,172,392 £2,136,296
£1,172,392 £2,136,296
数据来源：Zoopla
IG2平均租房标价 / 待租房产133套
£526,858
相比3个月前
KT2平均售房标价 / 待售房产221套
——
出售 出租
数据来源：Zoopla
KT2平均租房标价 / 待租房产239套
数据单位：月
SM2平均租房标价 / 待租
数据单位：月
£742
£1,525
£1,683
£2,087
£2,734
£1,101
£1,736
£2,067
£3,100
£4,668
£836
£1,361
£1,016 一居室 £952
£1,304 两居室 £1,311
£1,638 三居室 £1,676
——
——
四居室 £2,087
五居室 £2,734
£1,320 一居室 £1,314
£1,607 两居室 £1,623
£2,081 三居室 £2,079
£1,900 四居室 £3,044
——
£929 一居室 £918
£1,199 两居室 £1,212
数据来源：Zoopla
72%
综合指数 各项指数
五居室 £4,668 数据来源：Zoopla
综合指数 各项指数
舒适度&安全性
餐饮&商业配套
舒适度&安全性
餐饮&商业配套
娱乐&夜生活
学校&公共配套
娱乐&夜生活
学校&公共配套
公园&休闲设施
交通&旅行
公园&休闲设施
交通&旅行
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
93%
各项指数 舒适度&安全性 娱乐&夜生活 公园&休闲设施
封面专题
睐 和公共设施升级
2016年8月12日 - 8月25日 5 版
编辑：董白白
西伦敦通勤新城 新市长督办Old Oak Common改造
业委员会主席 Jayne McCoy 表示：“伦 敦住房危机已经使 Sutton 面临压力， 因此现在正是决定我们这个行政区未 来面貌的合适时候。我们需要在保留 Sutton 固有特征的同时确保增长。” 对 Sutton 商业街的升级改造将新 增公共艺术设施并为企业创造空间。 6 大主要项目包括重建文娱中心、在 Metro Bank 以南创建一个文化中心， 并 推 动 独 立 店 铺 建 设， 将 St Nicholas Centre 打造成一个举办各项活动的综 合文娱中心。 此 外，Sutton 依 托 其 优 异 的 公 立 教育资源，吸引越来越多的学龄家庭 入住。根据当地政府的规划，为了应 对该区不断增长的出生率和学龄儿童 的增长，还需建设一所小学和一所中 学，至少新增 4025 个小学位置和 1485 个中学位置。 规划文件中还表明，新建学校需 要在 2019/20 学年启用。 Sutton 区 政 府 强 调， 该 区 的 任 何 新建或改造项目，必须保证对 Sutton 历史文化遗产及绿地的保护，从而维 持整个地区的个性及环境。
情
售平均标价 £618,456 租平均标价 £1,293 pcm
56
37,413 £240,827
随 着 即 将 于 2019 年 通 车 的 伊 丽 莎白城铁在 Old Oak Common 区域的 Acton Main Line 设立主站，以及中央 政府已经立项正在规划待建的 2 号高 铁项目（HS2 一期从伦敦到伯明翰） 将在 Old Oak Common 设立站点，作 为高铁到达伦敦后换乘希斯罗快线的 中转枢纽站。依托便利的交通优势， 这片目前为铁路物资和物流仓储的区 域，成为伦敦市政府解决伦敦西郊住 宅供应严重不足的新建升级改造重点 区域。 伦敦市长萨迪克 • 汗将对在 Harlesden 和 Park Royal 区域内建设新 城的方案进行督办，以确保方案包含 足够数量的经济适用住宅。 根据这项长达 30 年的方案，将建 成 一 座 占 地 950 公 顷， 名 为 Old Oak Park 的新城，其中包括多达 7,000 套新 建住宅、50 栋新建建筑、中心广场及 周边的社区体育设施、商铺、名为 Old Oak Walk 的商业街。与此同时，规划 方案中还囊括了一所新建小学、社区 中心以及一处医疗机构。 为了高效地统筹资源加快升级改 造建设 , 伦敦市政府还专门成立了名 称为 Old Oak Park Royal Development Corporation (OPDC) 的项目管理公司 , 直接向伦敦市政府市长负责。 该 项 目 将 跨 越 Brent、Ealing、 Hammersmith & Fulham 三 个 行 政 区，
旨在通过 150 亿的投资方案创造一系 列新建住宅及超过 8000 个工作岗位， 提振区域经济。 负 责 住 房 的 副 市 长 James Murray 表示：“Old Oak and Park Royal 是伦 敦众多重现项目中最重要的一个，将 为伦敦带来数以万计的住宅和工作机 会。虽然要在下一个十年初期才将完 成这一大规模的建造计划，但我们现 在就要行动，确保这个项目可以尽快 的让更多的伦敦人受益。” 在新城的规划案中还包括了一座 新建的火车站交通枢纽，该站将实现 HS2 高铁与伊丽莎白线城铁的交汇， 为该区域带来高速轨道交通。 按照规划，, 英国 HS2 高铁的 Old Oak Common 站将于 2026 年正式建成。 该站将连接伦敦伊丽莎白城铁路线的 Acton Main Line 主站，预计每天乘客 将达 25 万人次。新站的建立将极大地 提高 Old Oak 到伦敦市中心乃至全英 的便利性。尤其是从伦敦希思罗机场 和盖特威可机场出发的旅客将会从 Old Oak Common 站 转 乘 换 车。Old Oak 车站的建设将给伦敦及其周边区域带 来巨大的连锁利好反应。约有三分之 一的伦敦人可以从 Old Oak 出发乘坐 HS2 前往其他城市。其中 , 到达伯明翰 将只需要 38 分钟。另外 , Overground 和伊丽莎白线的连接会为很多生活在 伦敦的人带来更大的便利。
Leyton区域房产行情
平均价格 £547,544 平均成交价 £601,975
平均价格 £382,490 平均成交价 £411,739
相比3个月前
-0.72%
相比6个月前
2.92%
相比1年前
5.44%
相比5年前
49.69%
相比10年前
69.10%
相比20年前
415.52%
出售平均标价 £692,002 出租平均标价 £1,683 pcm
£601,975 £571,321 £574,675 £494,685 £407,520 £257,064
相比3个月前
-0.89%
相比6个月前
0.51%
相比1年前
4.61%
相比5年前
51.98%
相比10年前
60.34%
相比20年前
420.27%
£549,958
£871,806
£1,606,273
£362,450
£464,527
£760,474
£392,308
——
——
£346,901
£459,363
£569,914
£686,667
——
三居室
四居室
五居室
一居室
两居室
三居室
四居室
五居室
£497,408
£871,806
£1,075,842 £1,021,948
£1,606,273
£347,289
£459,622
£684,499
£1,066,502 £1,021,948
数据来源：Zoopla
£411,739 £420,102 £400,885 £301,441 £259,544 £170,226
——
£454,166
£553,315
£596,538
£651,917
£261,842
£331,858
£407,222
——
——
一居室
两居室
三居室
四居室
五居室
£261,842
£342,977
£536,239
£596,538
£651,917
数据来源：Zoopla
数据来源：Zoopla
NW10平均租房标价 / 待租房产633套
数据单位：月
£2,439
£2,574
£754
£1,550
£2,619
£3,594
£3,360
£1,399 三居室 £2,163
——
——
£2,104 三居室 £2,286
£3,792
五居室 £2,574
£1,675 两居室 £1,667
£2,435
四居室 £2,439
£1,245 一居室 £1,149
四居室 £3,463
五居室 £3,417
数据来源：Zoopla
E10平均租房标价 / 待租房产185套
数据单位：月
£2,673
80%
出售平均标价 £461,720 出租平均标价 £1,484 pcm
E10平均售房标价 / 待售房产200套
NW10平均售房标价 / 待售房产566套
租房产115套
奥运遗产开发公司（LLDC）联合投资。 在 2012 年 伦 敦 奥 运 会 时，Eton Manor 建设了唯一一座残奥会专用场 馆，并曾经举办了轮椅网球赛。该场 馆作为奥运遗产改造的一部分，最终 成为了 Lee Valley 曲棍球和网球中心。 自 2014 年 5 月开放至今，该场馆 举办了社区网球和曲棍球活动计划， 以及 Euro Hockey 锦标赛、轮椅网球大 师赛、曲棍球冠军吧等活动。 Lee Valley Regional Park Authority 的主席 Paul Osborn 表示：“这个全新 的入口可以让 Waltham Forest 的居民更 加方便的进入伊丽莎白奥林匹克公园。 我希望它能让 Waltham Forest 的居民更 加直接地使用 Lee Valley 曲棍球和网球 中心，并享参与其中的运动计划及世 界级赛事。” 预计，受奥运新城升级改造的推 进，Leyton 也 将 受 益 各 大 机 构 入 驻 Stratford，房价水涨船高。
位于东伦敦 Waltham Forest 行政区 的 Leyton 毗邻 2012 伦敦奥运会的举办 地 ——Stratford， 距 离 仅 1.5 英 里。 在 2012 年伦敦奥运会之后，在方方面面 受益奥运红利，但房价比 Stratford 明 显偏低。 经过 8 年多的蜕变，尤其是 2012 年伦敦奥运会成功举办，Stratford 以及 邻近的 Leyton 等周边区域正迅速崛起 成英国伦敦乃至全欧洲最具活力的科 教文化和中央商务新城，周边一两公 里内的区域，麻雀变凤凰，成为伦敦 东北近郊房价最具增值潜力的绝佳投 资自住区域。 日前，伊丽莎白奥林匹克公园专 门在 Leyton 地区新开辟了一处入口， 打通 Waltham Forest 区与伊丽莎白女王 奥林匹克公园间的连接。 该 入 口 位 于 Leyton 的 Eton Manor，由 Waltham Forest 区政府、Lee Valley Regional Park Authority 以及伦敦
Old Oak Common区域房产行情
售房产154套
综合指数
受益奥运新城红利 伦敦东北郊性价比超高区域Leyton
£847
£1,349
£1,874
£2,181
£2,404
£1,075 一居室 £1,015
£1,380 两居室 £1,379
£1,523 三居室 £1,763
£2,133 四居室 £2,176
五居室 £2,404
各项指数
75%
——
数据来源：Zoopla
数据来源：Zoopla
综合指数
数据单位：月
综合指数 各项指数 舒适度&安全性
餐饮&商业配套
餐饮&商业配套
舒适度&安全性
餐饮&商业配套
娱乐&夜生活
学校&公共配套
学校&公共配套
娱乐&夜生活
学校&公共配套
公园&休闲设施
交通&旅行
交通&旅行
公园&休闲设施
交通&旅行
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
78%
6 版 2016年8月12日 - 8月25日
伦敦最值得关注的潜力 Enfield
为伦敦市政府重点发展的潜力区域； 橙色块为伦敦优质学区）
①
横贯城铁(建设中)
Barnet
纵贯城铁(规划中) Bakerloo地铁延伸(规划中)
03 Mill Hill East
Harrow
06 Haringey Heartlands / Wood
02 Colindale / Burnt Oak
01 Wealdstone
⑧
Is gt
lin
Camden
05 Wembley
W F
Haringey
04 Brent Cross
Brent
Hillingdon
Upper Lee Valley 0
Hackney
on
18 West Hampstead Interchange 08 RAF Uxbridge
Ealing
09 West Drayton
12 Southall
11 Hayes
14 Park Royal
10 Heathrow
White City 16
4
③
2
3
Vauxhall, Nine Elms, Battersea 26
21 Wandsworth
Wandsworth
Richmond upon Thames
23 King’s Cross-St Pancras 31 City Fringe 28 24 Tottenham Court Road
Waterloo 27 25 Victoria
Earls Court & West Kensington 20
Hounslow
Feltham
17 Kensal Canalside 19 Paddington
⑩
②
Great West Road “Golden Mile” 13
Euston 22
Old Oak Common 15
1
30 London Bridge, Bo
Canada Water 32 29 Elephant & Castle
Old Kent Road 33
So
uth
wa
rk
Lewisham, Catford and New
Lambeth
Le
Merton
⑪ 46 Kingston upon Thames
1. City of London 2. City of Westminster 3. Kensington and Chelsea 4. Hammersmith and Fulham
47 South Wimbledon / Colliers Wood
Kingston upon Thames
Sutton ⑫
数据整理： 图表制作： 数据来源： 日 期：
《英国房产周刊》范慧勇 董白白 梅雪蒙 余 林 伦敦市政府，伦敦各区政府规划管理委员会 2016年8月 读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
Croydon Croydon 48 ④
编辑：范慧勇
7版
封面专题
伦敦市政府重点发展区域
伦敦通勤潜力区域名单 ① Enfield ② Hayes and Harlington ③ Feltham ④ Croydon ⑤ Woolwich ⑥ Stratford ⑦ Ilford ⑧ Wood Green and Tottenham ⑨ Leyton ⑩ Old Oak Common ⑪ Kingston ⑫ Sutton
力区域图
07
d Green
Waltham Forest
Redbridge 41 Ilford
⑦
⑨
y
⑥ Lee Valley (including Stratford) 34 Lower
/ Tech City
Newham
Barking and Dagenham
Havering
50 Barking Riverside
Tower Hamlets 42 Royal Docks & Beckton Waterfront orough & Bankside 39 Greenwich Peninsula 44 Thamesmead and Abbey Wood 35 Isle of Dogs 43 Woolwich Charlton Riverside 38 ⑤ 36 Deptford Creek / Greenwich Riverside Bexley Riverside 45
Greenwich
40 Kidbrooke
Cross 37
Bexley
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Wealdstone Colindale/ Burnt Oak Mill Hill East Brent Cross Wembley Haringey Heartlands/ Wood Green Upper Lee Valley RAF Uxbridge West Drayton Heathrow Hayes and Harlington Southall Great West Road “Golden Mile” Park Royal Old Oak Common White City Kensal Canalside West Hampstead Interchange Paddington Earls Court & West Kensington Wandsworth Euston King’s Cross-St Pancras Tottenham Court Road Victoria Vauxhall, Nine Elms, Battersea Waterloo Farringdon/ Smithfield Elephant & Castle London Bridge, Borough & Bankside City Fringe/Tech City Canada Water Old Kent Road Lower Lee Valley (including Stratford) Isle of Dogs Deptford Creek/ Greenwich Riverside Lewisham, Catford and New Cross Charlton Riverside Greenwich Peninsula Kidbrooke Ilford Royal Docks & Beckton Waterfront Woolwich Thamesmead and Abbey Wood Bexley Riverside Kingston upon Thames South Wimbledon/ Colliers Wood Croydon Bromley Barking Riverside
ewisham London - Stansted - Cambridge - Peterborough 经济带
London - Luton Bedford 经济带
49 Bromley
Bromley
Wood Green
Romford
Harrow Ilford
Shepherds Bush
Uxbridge 西部经济带
泰晤士河出海口
Ealing
市中心黄金区域 内伦敦 都市中心 潜力发展区域 集约化区域
Hounslow
城市改造区域
Kingston
Bromley Croydon Sutton
info@ukpiweekly.com // 7-10 Adam Adam House, House, 7-10 Adam Adam St, St, London London WC2N WC2N 6AA 6AA 读者邮箱: 读者邮箱: info@ukpiweekly.com
郊区重点发展区域 国家经济增长区 地方合作区 2012奥运会中心区 国家大型公园绿地保护区 地区及公园绿地带 绿化带 主要机场 横贯铁路 纵贯铁路 Thameslink East London Line
8 版 2016年8月12日 - 8月25日
编辑：范珒宝
房产资讯
英国央行降息 对投资者意味着什么？ 2016 年 8 月 4 日，英国央行宣布 将 基 准 利 率 由 2009 年 3 月 份 以 来 的 0.5%，下调至 0.25%，是英国央行 322 年历史以来的最低利率。同时，央行 还宣布了一系列的经济刺激措施，包 括购买 600 亿英镑的国债以及多达 100 亿英镑的公司债券。 成为英国央行有 史以来最大的一个一揽子政策。 消息一出，英镑兑美元等绝大多 数外币应声跳水，英国股市富时 100 指数猛涨逾 100 点。 “ 自 公 投 以 来， 经 济 数 据 走 弱。 现 在 正 是 需 要 更 多 刺 激 的 时 刻，”Pantheon Macroeconomics 的 首 席经济学家 Samuel Tombs 表示。 英国央行货币政策委员会 (MPC) 前成员，现任美国达特茅斯学院的经 济学教授 David Blanchflower 表示，英 国央行必须降息：“如果数据好转，
央行可以再度调整。如果他们现在不 行动并演变成被迫降息，那时情况会 更糟。” MPC 前 成 员， 现 任 普 华 永 道 （PwC） 高 级 经 济 顾 问 的 Andrew Sentence 表示，在这一点上降息可能是 “浪费的举措”。“与降息相比，QE 更缺乏吸引力，”Sentence 先生表示， “当 2009 年引入 QE 时，金融市场曾 处在如此脆弱的状态；而现在的情况 与当初不同。现在并不像当时一样动 荡，可能会使事情变得更糟。” 尽管经济学家各持己见，但是降 息以及量化宽松政策已成事实，下面， 《英国房产与投资周报》小编就为大 家梳理一下，央行降息后，对海外投 资者、抵押贷款人、以及储户将会产 生哪些影响？
储户 银行降息不仅减少了贷款人的负 担，同时对储户而言，它意味着储蓄 回报的减少。按照银行的理论，这些 结果将刺激人们进行消费以提振经济。 同时也将有利于商业的发展，可获得 更多投资。 但就储户个人而言，降息着实是 一则坏消息。
房产按揭贷款 对于抵押贷款的借贷业主而言， 降息将是个好消息。 与央行利率挂钩 的浮动利率按揭 (baserate linked)，将根 据条款直接受益；标准浮动利率按揭 (StandardVariable Rate(SVR)) 的 业 主 将 根据贷款银行的政策在一定时间内开 始受益，固定利率按揭的客户在固定 期间利率不会改变。 据抵押贷款机构协会 (CML) 预计， 约有 1100 万家庭拥有抵押贷款房产按 揭，平均每个家庭按揭的未还款额约 为 11.6 万英镑。 浮 动 利 率 按 揭（Tracker Mortgages）的贷款人可以立刻受益， 换言之，这种贷款的利率直接与英国 央行决定挂钩，随之上涨与下跌。
根据英国国家统计局 (ONS) 房价 数据，以一套价值 211,000 英镑的普通 住宅，首付 20%，申请了一份 25 年期 浮动利率抵押贷款为例，基准利率降 低至 0.25% 意味着每月还款额可减少 22 英镑，还款额将至 779 英镑。 一些浮动利率抵押贷款的贷款人 期 待 自 己 的 利 率 会 下 调， 但 一 些 贷 款 方 的 反 映 可 能 会 滞 后， 数 据 公 司 Moneyfacts 的 Rachel Springall 提示。她 表示：“任何持有浮动利率抵押贷款 的贷款人都希望他们的月供可以有所 减少。然而，贷款方在执行时总会有 一些延迟。” 而事实上，英国央行行长马克·卡 尼表示银行没有借口不将降息传递给
按揭贷款的业主。 最后，对于申请了固定利率贷款 的贷款人而言，降息不会为他们带来 改变。这部分群体约占全部贷款人的 46%。 如果你的抵押贷款就快到期，当 申请新贷款时可能会发现还款总额有 所减少。即使在央行还未宣布降息时， 新固定利率抵押贷款方案中，利率已 经有所下降。 然而，并非所有贷款人都能从降 息中获益对于那些固定利率抵押贷款 借款人或希望通过存款获得收益的人 们来说，降息并不是一件好事。
抓住极为难得的汇率优势，大举买进 或投资英国资产，大型交易深度报告， 点击阅读：脱欧窗口期 , 哪些投资者 壕买伦敦物业？中资企业收了哪些项 目？ 对于需要在英国按揭贷款的客户， 贷款机构的按揭利率将在一定时间内
进行调整，总体而言将是利好。 由于当前 8 月份属于英国的暑假， 是房地产行业的传统淡季，而且投资 者需要进一步消化理解降息的影响， 至于降息是否会对楼市有大幅提振， 尚需时间观察。
海外投资者 目前，普通储蓄账户的平均利率 为 0.65%。如果根据基本利率进行调整， 平均储蓄利率将降至 0.4%。以存款 1 万英镑为例，每年的利息收益为 40 英 镑，与降息前相比减少了 25 英镑。而 近年来，储蓄利率实在低的可怜。对 于那些 5 年期定期存款的储户，平均 利率也只有 1.97%。
英国央行下调基准利率，最直接 的影响是英镑对美元等外币再次贬值， 这对海外投资者而言，是公投脱欧之 后英镑贬值利好的锦上添花，资产价 格按照美元、人民币等多数外币计价， 更加便宜。 自从公投以来，大量海外投资者
出租房收益缩水？如何提升租金回报 过去一年， “出租房 (Buy-to-Let)” 投资们不断受到政策打压，税收减免 政策的取消、额外印花税以及抵押贷 款政策的收紧等，无不挤压出租房的 收益率。 尽管面对诸多不利因素，要将租 金收入最大化，提升收益率也并非完 全无望。越来越多有经验的投资者逐 渐意识到一个能够提高总体收益的机 会，即将房产分别租给个人或家庭的 多租房 (HMO)。 据 Mortgages for Business 的统计， 普通出租房产在 2016 年前三个月的投 资收益为 5.8%，而 HMOs 的平均收益 为 10.2%。 当然，这种出租方式管理起来会 更加复杂，还需要向地方政府申请许 可执照，而且房产的维护成本也会相 应提升。但是，这一切努力都是有回 报的。 政府规定中指出，HMO 是指至少 有来自一个家庭以上的 3 名租客，居 住设有公共卫生间、浴室或厨房的住 宅中。如果租客超过 5 人或住宅超过 3 层，则视为大型 HMO。大型 HMO 需 要向当地政府申请执照并适用其他要 求。 合租房产 (HMO) 如果您将房产租用给多个不属于 同一个家庭的租客，那么您的房产属 于“多租房产”（HMO）。 同时满足以下的两条，则您的房 产属于 HMO： - 至少有三名租客，组成一个以 上家庭； - 卫生间、浴室和厨房等设备是 共享的； - 一个家庭是指单一的租客或来 居住在一起的家庭成员。这包括已婚 夫妇或同居伴侣以及同性恋伴侣。 HMO执照 以下情况的 HMO 房产必须申请 执照 : -3 层或更高； - 居住了 5 人及 5 人以上； 当地辖区政府可能有更严格的规 定，要求 HMOs 房产必须申请执照。 您需要从辖区政府了解办理 HMO 执 照所需资料。 风险评估
所需费用则根据房产的大小决定。 Bramham 表示：“若要将房产改 成 HMOs，房东还需要了解建筑法规 以及如何对房产进行改造。这将促使 他们思考，在财务方面，将房产改为 HMO 是否可行。因为 HMOs 涉及到 许多复杂的法规。” 此 外， 如 果 您 计 划 将 房 产 改 为 HMO，还有必要与抵押贷款银行进行 沟通，因为这可能会违反您的抵押贷 款条款。 “考虑到涉及的风险，并非所有 贷款方都热衷于 HMOs，因此您在制 定任何方案前需提前有所了解，”Tan 补充道。
在获得执照 5 年内，辖区的地方 政府会对 HMO 房产进行房屋健康和 安全系统风险评估。 信息更新 以下情况，您必须向辖区政府主 管部门提供信息更新： - 变更为 HMO 的计划； - 房客的变更； - 房客情况变更 ( 例如有了孩子 )。 更高回报的HMO 相 比 普 通 的 出 租 型 房 产，HMOs 的 收 益 往 往 更 高， 其 年 投 资 回 报 在 8%-12% 之间，而普通的出租房产年租 金回报约为 5%。主要原因在于，房东 可以将每个房间的单价提高，尤其是 学生公寓。 比如，在一套 4 居室的别墅中， 每个房间的月租金可以要到 600 英镑。 与之相对，同样大小的房产，如果只 有一份租赁协议，其月租金只能要到 1200 英镑。 Bramham 表 示：“ 其 结 果 是， 越 来越多有经验的房东开始转向这类出 租房。那些拥有多套房产，经验丰富 的房东，同样有能力在一套 HMO 住 宅中设立多份租约，从而提高他们的 投资收益。” 与此同时，对这类共享式住宅有 需求的租户也在逐步增多，与租住一 整套房产相比，只租下一个房间的租
金更为便宜。 对此类住宅表现出需求的群体也 不 仅 限 于 学 生。Shawbrook Bank 最 近 公布的一份报告显示，目前，大量职 业人士因为经济或社会的原因，在寻 找这种类型的住宅。 据英国空余房间出租信息网站 Spareroom.co.uk 的数据显示，住在合租 屋的英国成人中，只有 31% 的人能够 完全靠自己负担起房租，而伦敦这类地 区的租金几乎占到租客月收入的 50%。 Shawbrook Bank 的 Emma Cox 表 示：“这促使房东向他们的项目投入 更多心思和努力，也是这种类型的住 宅成为投资和住房中的主流。” HMO风险也高 虽然 HMO 市场越来也趋于迎合 年轻的专业人士，但更大的份额仍为 学生住宅。最近，一些大型机构投资 者已经开始在大学城镇中，有目的地 建造学生公寓。 Cox 表示，在一些大学城的在建 学生公寓规模达 300 套 -400 套，而一 些 HMO 房东则正在被挤出市场。她 补充道：“随着需求的减少，这类房 产的价值和对它的期待也在减少，所 有者们在尽力出售房产。” Cox 还警告，对于那些经验较少 的房东，可能会高估他们 HMO 的盈 利能力。 “贷款方发现，受到高收益率的
吸引，传统买房出租投资者对 HMOs 的关注有所提高，”她表示，“然而， 他们可能并没有管理 HMO 的经验， 可能也不了解其运营所需的成本和时 间。” 此外，房东还需要考虑的是，哪 种租户是他们的目标。Cox 表示：“投 资者最大的烦恼是，如果遇到了‘错误’ 的租户，不仅可能会造成冲突，还会 增加管理成本。由于 HMO 逐渐成为 主流投资途径，增加的需求会提升一 些区域过度供应的风险。在一些区域， 逐渐出现了投资者将 HMO 改回普通 出租住宅的趋势。” 另外，任何利率上升所造成的打 击也使 HMO 面临更高的风险。 HMO 估值通常依照投资收益和租 金的倍数进行判断，且二者均容易出 现波动。受此影响，HMO 的价值更容 易受到明显波动的影响，尤其是对那 些借款比例较大的房东们。 寻找合适的房产 根据法律规定，HMO 的房东需要 确保房产的安全，并严格坚持准则， 包括确按时检查煤气的安全，为租客 提供足够的共享设施，比如适合的盥 洗设施和完善厨房。 如果出于某种原因您的房产不符 合要求，在改造成 HMO 前，您需要 将问题解决。同时，无论是否需要申 请 HMO 执照，您都需要对此进行检查。
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
贷款选择更加严格 英国两家最大的买房出租贷款机 构都不太热衷于 HMOs 类型的房产的 贷款业务，因为他们认为这种房产的 风险要高于普通出租房产。 但是也有许多贷款方专门从事这 种比较小众的专业贷款机构。这些贷 款机构都需要通过贷款经纪人进行接 触，可为业主提供购买 HMO 房产时 所需的抵押贷款，或将已有房产改为 HMO 住宅改造时，再抵押成专业贷款 方案。 在 HMO 行 业 中 表 现 的 比 较 积 极 的 贷 款 方 包 括：Paragon Mortgages, Fleet Mortgages, Precise Mortgages, Axis Bank, Shawbrook Bank, Aldermore Bank, Foundation Home Loans 以 及 Kent Reliance 等。 大 部 分 贷 款 银 行 可 为 HMOs 提 供最高 75% 的贷款，2 年期的利率约 为 3.79%， 手 续 费 为 1.5%， 其 中 Kent Reliance 可提供高达房产价值 85% 的 贷款。Paragon Mortgages 可提供 3.75% 年息两年固定利率，房价 65% 的按揭 贷款，手续费同样是 1.5%。要求房产 的月租金收益是月供还款额的 130% 等 严格要求。 与之相对，市场中针对同类产品 的标准 BTL 贷款方案可以做到 2.25% 的利率，及 2,000 英镑手续费。 抵 押 贷 款 经 纪 公 司 SPFPrivate Clients 的 MarkHarris 表 示：“HMOs 和多租房通常会承担更高的经济担保、 更高的利率和较低的贷款比例。部分 贷款方认为只有那些经验丰富的投资 者才可以考虑这类投资。”
房产宝典
2016年8月12日 - 8月25日 9 版
编辑：范珒宝
恒大百亿买万科的背后: 许家印的3000亿野心
CHINA NEWS SERVICE
中新财经特稿
【中国新闻社庞无忌】作为突然 “杀入”混战的迟来者，恒大的强势 入局可能会让万科股权之争的结局变 得更为扑朔迷离。恒大意欲何为？又 会对万科之争带来什么样的变数？让 我们来看看“新玩家”恒大和其掌门 人许家印背后可能隐藏的更大一幅图。 频繁收购背后的逻辑 除了持万科 5% 的股份之外，中国 恒大这半年时间内还陆续控股了嘉凯 城、成为廊坊发展第一大股东。 今年 4 月，恒大宣布以 36.09 亿元 （人民币，下同）的对价，协议受让 嘉凯城集团 52.78% 的股份，成为嘉凯 城的控股股东。嘉凯城股价一路飙升， 半年涨幅超 100%。 恒大今年内还三次举牌廊坊发展。 根据廊坊发展 8 月 7 日发布的公告， 恒大地产累计持有廊坊发展股份达到 15%，持股比例超越原第一大股东廊坊 控股，成为上市公司的新第一大股东。 ——买地太贵不如买上市公司 分析人士认为，恒大频繁在资本 市场上运作，其主要原因之一是“以 收购房企股权来获得土地或者项目储 备”。业务集中在长三角的嘉凯城和 主打京津冀概念的廊坊发展能为恒大 提供在这两个热门区域获得低价土地 储备或项目的机会。 今年一二线城市“地王”井喷， 有 200 多宗地块成交价超过 10 亿元。 在地价飙升之下，房地产业内普遍出 现“买地不如买企业股权”的说法。 有机构统计，目前在 A 股公布半
年报的 306 家上市公司，合计上半年 净 利 润 总 额 为 510.16 亿 元。 但 这 500 多亿的利润总额，只够买 4 块今年成 交的总价“地王”（前 7 个月成交总 价 最 高 的 4 宗 地）。 据 统 计， 今 年 前 10 宗 总 价 最 高 土 地 的 成 交 额 高 达 922.69 亿元。 反观恒大仅以 36 亿的代价成为嘉 凯城控股股东，从而获得嘉凯城约 50
个项目资源，不得不说，比买地划算。 ——借壳 回A股 也有人猜测，恒大投资嘉凯城和 廊坊发展是在 A 股寻求合适的壳资源， 从而为重返 A 股铺路。赴港上市的内 地房企大都面临被低估的尴尬，恒大 5-6 倍的市盈率明显低于 A 股同类上 市企业。如万达等房企已经启动私有
化进程，以重回 A 股。恒大似乎也有 同样的计划。 过去两年恒大连续回购港股，可 能是在为私有化做准备。资料显示， 去年恒大共回购约 19.23 亿股，涉及资 金 102.99 亿港元。2014 年恒大同样实 施了巨资回购，以约 58.50 亿港元回购 了 17.63 亿股，目前大股东的持股比例 已近 75%，距离私有化仅一步之遥。
许家印的3000亿计划 无论是增加土地储备还是借壳重 返 A 股，亦或是举牌万科都可能是许 家印 3000 亿计划中的重要环节。 去年以来，恒大的业绩突飞猛进。 在刚刚挤进 2000 亿俱乐部之后，许家 印就将目光投向了更高的 3000 亿规模。 今年前 7 个月，恒大累积合约销售金 额已达 1848 亿元，销售大增使其调高 了销售目标。 中国恒大 8 月 9 日发布公告称， 将 2016 年 合 约 销 售 目 标 上 调 至 3000 亿元，较原定目标上升 50%。而 3000 亿也恰好是万科今年的销售目标。 但受到万宝之争的拖累，万科 7 月份业绩环比出现三成多的下滑。恒 大的快速赶超如果与万科的经营受到 拖累相结合，可能会让恒大超越万科 成为全球规模最大的房企。 有一种声音认为，从恒大持股万 科的时间点来看，恒大似乎是在给宝 万之争制造麻烦，但同时也为其提升 销售金额和超越万科争取更多的时间。 万科股权争夺战目前成为舆论的焦点， 恒大的介入虽然姗姗来迟，但也能争 取难以计量的舆论效应。就如投资足 球，虽然是大笔砸钱，却让许家印赚 足了吆喝。 尤其是恒大目前计划回归 A 股的 敏感时间节点，许家印可能会愿意付 出较大的代价，以争夺龙头老大的地 位。这不但对企业的品牌和声望是一 次巨大的提升，更是能够最大限度地 提高恒大在 A 股的估值。
合法避税, 商住两用型房产成投资者新宠 税率为 5%。 同 时， 从 今 年 4 月 1 日 起， 凡 是 购买第二套住宅或投资型住宅的业主， 还需多缴纳 3% 的额外印花税。
为了应对诸如额外印花税，出租 房利息免税额取消等一系列新政策的 对收益的侵蚀，商业地产以及商住两 用型房产逐渐受到出租房投资者们的 追捧。尤其是对于那些资金较少的投 资者，混合用途的房产成为一个不错 的投资替代方案。 今年 4 月 1 日起，在购买第二套 住宅购或投资出租房时需要交纳额外 3% 的印花税。然而，商住混合型房产 免于征收额外印花税。这意味着，这 两类房产的投资者的税单大大降低。 此外，下调的商业抵押贷款利率 及将于明年开始执行的一系列新税收 政策，均使这类房产变得更具吸引力。
接下来要明确的是，何为商业地 产。通俗的讲，就是与商业用途相关 的房产，一般包括超市、酒吧、写字 楼等。而混合型房产由商业地产与住 宅地产组合而成，比如底层为超市， 二层为公寓的房产，又或者房屋的一 侧是酒吧，另一侧为住宅。 为什么现在是最佳投资时机？ 今年 3 月，前财政大臣公布的财 政预算案中对商业地产交易印花税进 行了调整。调整后，低于 15 万英镑的 商业地产交易的印花税减免为 0。超过 15 万英镑到 25 万英镑之间的 10 万英 镑，按 2% 税率；超过 25 万英镑的部分，
当这两项新政策的共同作用 对投资者的影响是哪些呢？ 这意味着，投资者购买一套价值 50 万英镑的住宅性质的 BtL 投资房产， 需交纳印花税是 3 万英镑；而购买等 价的商业或半商业地产，需缴纳的印 花税仅为 1.4 万英镑。单是印花税一项， 投资者就节省一半的税款。 此外，商业地产的收益率往往也 高于住宅地产。专家表示，伦敦商业 地产的收益率约为 6%，是住宅地产平 均 3% 收益率的两倍。 Mortgages for Business 最新公布的 研究结果显示，约有 20% 的投资者目 前正在考虑半商业地产，与去年 11 月 相比，这一数字明显增加。 Mortgages for Business 的 总 经 理 David Whittaker 表 示：“ 更 高 的 收 益 率使得投资者大规模转更为复杂的房 产类型。” “由于无需像住宅地产那样支付 额外印花税，针对商业地产以及半商 业地产的投资兴趣也在增长。” “直接投资纯商业地产对普通投 资者而言难度较大，而半商业地产则 是一个比较折中的选择，比如带住宅 的 商 铺 或 与 酒 吧 相 邻 住 宅，”Private Finance 的 Shaun Church 表示。 “对新手来说，带底商的公寓是 最好的选择，”他补充道。 “你可以一次性拥有两种类型的 房产，因此可以轻松的分散并降低投 资风险，而且商业地产的印花税也十 分诱人。” 对于个人投资者，购买商业地产 时必须申请商业抵押贷款，与普通的 BtL 贷款相比，利率略高。目前，商业 贷款利率约为 3.5%。 而 且， 与 BtL 房 产 相 比， 购 买 商 业地产时申请付息抵押贷款（interest-
only mortgage） 的 难 度 也 更 大。 对 于 混合用途房产，资本偿还贷款（capital repayment loans）是最常见的。 但专家表示，商业抵押贷款利率 正在逐步降低，同时专家预计，由于 业主们考虑规避从明年 4 月起针对出 租房收益的高税率，将有更多主流贷 款方开始提供商业抵押贷款。 出租房利息免税额取消 政策不适用于商业地产 按照现行政策，任何拥有出租房 产的房东，用于支付出租房的银行按 揭利息，可以从房租收入的个人所得 税中免于交税。对于很多个人所得税 税率达到 40% 或 45% 税率的高收入人 士而言，这项税收减免的幅度也高达 对应的 40% 或 45%。英国政府将限制 出租房按揭利息免税的税率，从 2020 年开始，所有房东的免税税率统一限 制在 20%。 该政策由前财政大臣乔治·奥斯 本于 2015 年 7 月的财政预算案中公布， 将于 2017 年 4 月开始，并通过 4 年逐 步实行。 这一新政策限制了房东从房产投 资中可索回的税款额度，对很多人来 说，这意味着购置以及租赁房产对将 不再可行。据财政部预测，到 2021 年， 税务减免变化可净赚 10 亿英镑 / 年。 由于以公司形式持有房产适用的 是较低的企业税，因此，一些专家建 议房东通过成立有限公司的方法来避 免较高的税率。 而商业地产将不适用这一新政策。 即使新政策执行后，购买混合用途房 产的个人房东仍可继续申请利息减免， 也使这一类型投资在未来更具吸引力， Whittaker 先生表示。 “即使到 2020 年，新政策全面执 行时，您仍可抵消利息。目前，您可 能在抵押贷款方面多支出了一些，但 银行方面已经表明，混合用途房产的 利率将会下降，”他表示。
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / 7-10 Adam House, Adam St, London WC2N 6AA
下面小编就通过一个案 例，为您展示一下，当出租房 利息免税额取消后，个人所得 税税率为 40% 的房东将受到 哪些影响？ 现在： 房 屋 租 金 收 入：20,000 英镑 / 年 纯 利 息 型 贷 款 成 本： 13,000 英镑 / 年 需纳税的部分为，“租金 收入”-“贷款成本”，即 7,000 英镑 按 照 40% 的 税 率， 需 向 HMRC 缴 纳 2,800 英 镑， 净 利润为 4,200 英镑 2020年： 届时将对全部 20,000 英 镑的租金收益征税，减去基本 利率下抵押贷款利息的免额 度。 贷 款 成 本 按 20% 的 基 本 税 率 交 税， 即 13,000 英 镑 *20%=2,600 英镑 HMRC 收 取 的 税 款 为： 8,000 英 镑 -2,600 英 镑 =5400 英镑 房东收益为 1,600 英镑 房东的税单因此上涨 93%
10版 2016年8月12日 - 8月25日
编辑：董白白
家装艺术
决定购买老房子前
需要考虑的十件事 不论是伦敦老牌街区中的维多利亚时期联排别墅，还是散落在英伦乡村，韵味十足的 田园小屋，古老且传统的英国有太多有年头的房产可供选择。这些富有历史的房产不仅有 漂亮的外观，高高的天花板，同时还具有通过改造或拓展获得增值的潜力。然而，对旧房 子进行升级改造却是一个又费时又给钱的大工程。因此，在您决定投资购买一套年代房产 前，务必要仔细考虑清楚购买后将涉及的一系列问题。 今天，小编就为您盘点下，在购买老房子前需要提前想清楚的 10 件事。
// 考虑投资价值
如果您愿意花精力参与到一项大工程，雇佣一名建筑师对整套房产进行重新设计，那 么您可以考虑购买那种需要大规模改造的房产。虽然对房产的恢复工程可能比较耗时，但 是您从中获得的增值会更多。如果您购买的房产状态还不错，那么相应地增值空间也会减少。 切记，未来的某个阶段您可能需要将其出售，因此对于买房这种大型投资，一定要跟 随自己的心意做决定。
// 制定预算
改造老房子前需要设定一个合理的预算，因为改造开支可能 会超过房产本身。一旦确定了改造方案，工料测量师可以帮您确 定预算。在此提醒您，越早考虑开支对您越有利。
// 保温隔热方面的开支
作为一项基本规则，对老房子进行隔热处 理，不仅要增加外部保温层，还需要在内部使 用干燥的内衬。 外墙保温需要在房产的外部增加一层保温 材料，并在其外部进行防水处理。这是最实际 的解决方案，并意味着它不会对任何内部结构 产生影响。然而，这可能需要您在房产外观上 有所让步。虽然您可以按照房屋的原有构造恢 复一些细节，但窗户或屋檐周围可能无法进行 恢复。 另一方面，虽然在内墙铺设干燥的内衬可 以维持外观，但它效果有限。这一工程需要在 墙壁上固定石膏板，这可能会使房间的面积稍 稍减小一些。同时，您还需要对檐口和门窗等 木工制品进行更换及改装。
// 关注采光
无论您看中的是哪个时代的房产，采光都是一定要考虑的问 题之一。比如，您需要考虑后花园的朝向，朝南或西都非常有利 于全天的采光。 然而，如果后花园朝北，也并不意味着完全无计可施。只要 能增加一个阳光房拓展，仍可以获得来自东边和西边的光线；或 者在房产的一侧增开一扇窗户。对起居室来说，最为理想的方案 是早上阳光从东面照进来，晚上时阳光从西面照进来。
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
家装艺术
2016年8月12日 - 8月25日 11版
编辑：董白白
// 现代化设计
在结构规划方面，老房子和新 建房产也存在着巨大的差异。如果 您购买的房产尚未现代化，您可以 考虑创造一个更加现代化的开放式 起居空间。 考虑下房屋目前有哪些房间及 空间，以及它们是否符合您的需要。 之后您需要考虑，如何在现有的结 构上实现新设计，以及是否需要进 行扩展等问题。 一般来说，改造工程需要拆除 部分墙壁并引入钢梁。同时，如果 您要新增一间浴室，可能会需要移 动排水系统。
// 房产加固
任何长时间的排水泄 漏都可能对老房子的地基 造 成 危 害。 如 果 是 这 样 的 话， 需 及 时 对 房 产 的 支 撑 结构进行结构性改善。 在购买房产前，检查房 产是否已经做过加固。房屋 供应商需向您出具该房屋 的工程文档，以便您了解房 屋 状 态。 如 果 房 产 没 有 加 固，可以咨询结构工程师， 确定该房产是否需要加固。 仔细检查房产是否有裂痕， 尤其是在窗户及门上方这 些位置。
// 更换旧的排水系统
大部分旧房子使用的都是黏土排水管。这种管 道是由很多节短管连接而成的，时间一久，接口处 容易形成漏水。而这种泄漏可能会对地面承载力造 成损害，严重的话会导致房产出现裂痕和塌陷。 咨询专业人士，确定您所购买的房产是否使用 了这种材质的排水管如果是，最好将它们更换为 PVC 材质的。
// 决定花园的最佳大小 在对老房子进行改造时，您可能会考虑增加一 个阳光房来扩大居住面积。这一方案对很多小房子 都是非常实际的。这时您就需要考虑好完成阳光房 改造后，剩余的花园面积。 家庭需求决定着您需要一个多大的花园。比如， 有孩子的家庭对花园的需求可能更大；如果只是夫 妻二人居住，一般来说花园小一点也没有太大影响。
// 保留时代特征 大部分老房子的魅力都藏在那 些具有年代特征的结构中，比如水 磨石地面，檐口，壁炉，楼梯以及 推拉窗。然而，一旦您需要对房产 进行保温处理或现代化装修，将不 可避免地失去一些年代特征。因此， 您需要在开工前做好心理准备。 檐口的损失可以通过复制原有 设计得以恢复。相类似，如果能为 暖气管找到合适位置，那么水磨石 地板也是可以保留的。至于推拉窗 户，虽然也可以找木工进行恢复， 但这部分开支往往较大。
// 确定时间表 一旦规划好施工中的改造阶段和拓展阶段，您需要考 虑整个项目需要花费多长时间。根据施工需求，整个改造 可能从几周持续到半年时间不等。 如果在施工时您计划住在其他住所，那么这一阶段的 租金或还贷压力也是需要提前考虑的。
读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
12版 2016年8月12日 - 8月25日
广 告
Printed at The Guardian Print Centre, Rick Roberts Way, Stratford, London E15 2GN 本报由《卫报》印刷中心印刷