UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY
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第 五 十 九 期 No . 05 9
本期12版
新浪微博：@英国房产与投资周报
2016年9月23日 / 丙申年 八月廿三 星期五
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供应匮乏将继续推高房价 五张图看透英国楼市行情 详见9版
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厨房改造中 十项可能被忽视的额外开销 详见10-11版
脱欧开创来英投资“蜜月期” 中国投资者趁势“圈地扫楼”
详见第2-7版
中民投快马加鞭挺近英伦 短短半月连购伦敦金融城两大楼 万科完成英国首笔商用物业交易 接盘脱欧后英国地产基金资产转售潮 碧桂园与伯明翰建立房产开发合作 将带来价值20亿英镑的经济刺激 脱欧后中国资本完成大笔酒店交易 佳辰资本7000万镑收购码头区希尔顿酒店 中资公司伦敦房地产项目概览图
图说：在脱欧后的不到 3 个月时间内，包括中国资本在内的海外投资机构强势发力， 在英国完成了多笔优质资产的收购交易。
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2 版 2016年9月23日 - 10月6日
编辑：董白白
封面专题
脱欧开创来英投资“蜜月期” 中国投资者趁势“圈地扫楼” 英国公投脱欧后，包括 中资机构的各路海外买家蜂 拥而至，借汇率利好抢购伦 敦市中心优质物业。其中最 快的一笔大型交易，从物业 标价上市到售出，仅仅用了 5 天时间，创下大型商业物 业交易的记录。 这笔伦敦地产市场历史 上最快的大型物业交易发生 在脱欧公投后不久的 7 月 中旬，由挪威主权财富基金 Norges Bank Real Estate Management 出 价 1.24 亿 英 镑 从 Aberdeen Asset Management 公司手中买下 伦敦市中心黄金商业带—— 牛津街的 Boots 旗舰店物业， 仅仅 5 天便完成出售。据悉
熟悉该交易的人士称，最终 的成交价格比卖方要价便宜 了约 15%。 无论是英镑贬值后的外 币购买力优势，还是优质买 家的议价能力大幅增强，都 是海外投资者抢购英国物业 的难得契机。从几千万英镑 的酒店项目，到近十亿英镑 的中长期大型投资，从商业 地产到连锁影院，在脱欧后 的不到 3 个月时间内，包括 中国资本在内的海外投资机 构强势发力，完成了多笔优 质资产收购交易。 本期专题，《英国房产 与投资周报》的小编再为您 梳理一下脱欧后的代表性投 资交易都有哪些。
中资机构威猛 两周狂扫三栋优质写字楼 在脱欧之后，中国最大的民营投 资机构、中国民生投资公司快马加鞭 联投两栋伦敦物业。 9 月 2 号，中民投通过控股的上置 集团以 8450 万英镑购买伦敦法兴银行 （Societe Generale）英国总部大楼。这 笔交易是脱欧后单笔最大中资对英地 产投资，也是脱欧后中资在英国的第 一笔写字楼收购。 在完成第一笔交易不到两周时间， 中民投基本敲定其在英国伦敦的第二 笔交易——以约 3250 万英镑的价格、 从德国基金管理公司 AIK 手中购买伦 敦 金 融 城 核 心 地 段 的 Cazenove 资 本 管 理 公 司 总 部 大 楼 (12-18 Moorgate, EC2)。交易预计将于 9 月 30 日完成。 就在中民投两笔交易的中间时期， 中国最大的房地产开发商万科集团以 1.15 亿英镑的价格，从英国 Henderson 房地产基金手中购买位于伦敦核心区 域 St James 的商业物业 Ryder Court。 成为万科集团进军英国商业地产的首 笔交易，同时也是英国脱欧后，大型 房地产基金承压转售物业资产的首笔 大型交易。该交易成为脱欧后单笔最 大中资对英地产投资。根据交易双方 交 换 的 合 同， 该 物 业 的 收 益 率 约 为
4.3%。 此前，万科集团已于去年通过注 资收购伦敦科技城中心地带大型住宅 楼盘 The Stage 约 20% 股份的形式，实 现英国房地产市场的零突破。 众多项目交易公布时，投资方均 表示对英国公投脱欧之后的市场有足 够信心，看好英国长远的发展，同时 脱欧之后的英镑贬值也让英国资产更 加有价格优势。 美国富国银行 (Wells Fargo) 达成一 笔 3 亿英镑的交易，买入伦敦金融区 核心地带 33 Central 的 11 层写字楼作 为新的欧洲总部。 与此同时，一位来自中东的私人 买 家 交 换 了 合 同， 以 9000 万 英 镑 购 买下位于伦敦金融城核心地段的 King William Street 5 号的办公楼，该大厦位 于中国工商银行伦敦大楼的路对面， 租客是日本投资银行大和资本（Daiwa Capital Markets）。 另外，一栋位于 Aldersgate Street 160 号的金融城写字楼也收到了海外私人投 资者的竞购，而新加坡房产开发商海峡 实业（Hoi Hup Realty）也就以 3000 万 英镑购买位于 Queen Victoria Street 63 号 写字楼的方案提出了收购要约。
图说：富国银行买入的伦敦金融区核心地带33 Central写字楼。
大型投资纷至沓来 脱欧不确定性暂时淡化 就在刚刚结束的中秋小长假，9 月 15 日，英国政府正式批准通过中国广 核集团与法国电力集团公司（EDF） 联合投资的欣克利角核电项目（Hinkley Point）。 9 月 5 日，英国第二大城市伯明翰 市议会代表与中国的碧桂园集团签署 备忘录，双方将在伯明翰及周边地区 的房地产开发项目建立合作关系，缓 解伯明翰的住房短缺问题。预计的投 资将为伯明翰带来 20 亿英镑的经济效 益。 7 月 21 日，四川国栋建设宣布将 在谢菲尔德市投资 2.2 亿英镑建设多个
项目，包括公寓、写字楼、休闲设施 以及该市第一家五星级酒店等。这是 四川国栋与该市达成的 60 年合作关系 的一部分。该市议会称，这是中国开 发商在伦敦以外达成的最大规模的房 地产交易。 万达集团通过旗下的 AMC 以 9.21 亿英镑收购英国欧迪恩 (Odeon) 连锁 影 院、 中 集 集 团 通 过 麾 下 中 集 车 辆 以 9170 万 英 磅 收 购 英 国 半 挂 车 企 业 Retlan 公司。 多家国际机构的分析师预测，万 达 AMC 收购欧迪恩连锁影院的交易， 是海外企业在英国逢低买入的首个重
图说：国栋董事长王春鸣和谢菲尔德市议会议长朱丽·多尔在签约仪式上。
要标志。 此 外， 中 国 复 星 集 团 还 以 4500 万英镑的价格收购英冠球队狼队，并 且获得该公司伦敦金融城资产之一的 Lloyds Chambers 改扩建的申请规划， 规划将该大厦的总面积扩大一倍，建 筑呈蝴蝶形，将成为伦敦金融城的新 地标建筑。 据英国《金融时报》报道，在脱 欧前，伦敦商业地产的买家主要是大 型的机构投资者，但是自从脱欧结果 公布后，为寻求利率方面的最大优势， 主要买家变为那些反应更敏捷的私人 投资者和公司。
封面专题
2016年9月23日 - 10月6日 3 版
编辑：范慧勇
资产安全收益稳定 零售物业备受青睐 国际投资者将伦敦市中心零售物 业作为极为安全、收益稳定的避险资 产，并不顾及英国脱欧可能造成的不 确定性，大规模投资收购伦敦的大型 零售物业。 7 月中旬，由挪威主权财富基金 Norges Bank Real Estate Management 出 价 1.24 亿 英 镑 从 Aberdeen Asset
Management 公司手中买下伦敦市中心 黄金商业带——牛津街的 Boots 旗舰店 物 业 (355-361 Oxford Street)， 仅 仅 5 天便完成出售。 时尚品牌 H&M 的亿万富翁董事 长 Stefan Persson 以 4 亿英镑的价格买 下牛津街的 Debenhams 百货公司大楼。 香港大亨刘銮雄 (Joseph Lau) 投资
1.83 亿英镑买下位于牛津街东段的全 新 Zara 店铺。 Sports Direct 的 创 始 人、 亿 万 富 翁 Mike Ashley 也 已 采 取 行 动， 花 费 1.08 亿英镑买下牛津街 167 号，计划 作为其新公司的总部兼线上奢侈品牌 Flannels 的首家旗舰店等。
图说：香港大亨刘銮雄家族投资1.83亿英镑买下牛津街全新Zara店铺(上左图)。
脱欧最大收益行业 英国酒店资产备注追捧 已经在伦敦拥有价值 20 亿英镑开 发项目的阿布扎比金融集团 (ADFG) 首 席执行官 Jassim Alseddiqi 表示，由于潜 在的竞争对手可能受到脱欧结果而放 弃竞购，他的公司将进一步寻求加快 收购伦敦地块的机会。ADFG 正计划 参与伦敦骑士桥 Hyde Park Barracks 项 目的竞标。该地块为英国国防部拥有， 目前正在寻求出售。 该项目紧邻全世 界最昂贵的超豪华公寓项目海德公园 一号。 在中资企业在英国加快投资收购 的同时，世界知名企业也在公投脱欧之 后陆续宣布大型收购项目，其中最为
瞩目的有日本科技巨头软银集团将以 243 亿英镑收购总部位于英国剑桥的国 际芯片企业 ARM Holdings(ARMH)。 房 产 顾 问 GM Real Estate 的 合 作 伙伴 Tony Gibbon 指出， 定价有所走弱， 尤其是那些不太令人满意的地块。 “虽然人们曾担心脱欧，但我们 已经目睹了公投前的周期性事件，” 他表示。“对持有非优质资产予以纠 正是非常必要的。这表明，优质资产 不断吸引竞标者，在后公投时期，长 期投资者也不会远离。相对而言，优 质资产收益仍具吸引力。”
英国脱欧后仅一周的 6 月 29 日， 香港华大地产宣布通过全资子公司以 7030 万 英 镑 买 下 伦 敦 King’s Cross Road 100 号的 Travelodge London Kings Cross Royal Scot Hotel。 随后香港渝太地产以 4233.6 万英 镑收购英国伦敦金融城核心区 Harrow Place1 Travelodge 酒 店 物 业， 香 港 上 海 大 酒 店 有 限 公 司 (HSH) 与 英 国
Grosvenor 公司就位于伦敦市中心 1-5 Grosvenor Place 地 标 性 伦 敦 半 岛 酒 店 (Peninsula London) 项目的重组达成一 致，将全权接管其豪华酒店及公寓项 目。 8 月 26 日， 佳 辰 资 本（Junson Capital） 以 8000 万 英 镑 的 价 格 收 购了位于英国伦敦码头区的酒店物 业 - 希 尔 顿 逸 林 酒 店（Double Tree
图说：位于Hyde Park Corner的伦敦半岛酒店（在建，上为效果图）
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by Hilton Hotel London - Docklands Riverside），首次进入英国市场。 英镑贬值，外币购买力大幅提高， 公投之后伦敦房地产市场的主要买家 为海外投资者。其中最为瞩目的交易 是，由沙特和英国投资者组成的财团 以 13 亿英镑竞购伦敦海都公园旁边著 名酒店 Grosvenor House hotel。
4 版 2016年9月23日 - 10月6日
编辑：董白白
封面专题
脱欧公投后中国公司英国投资项目 中民投快马加鞭挺近英伦 短短半月连购伦敦金融城两大楼 在脱欧之后，中国最大的民营投 资机构、中国民生投资公司快马加鞭 联投两栋伦敦物业。 9 月 2 号，中民投通过控股的上置 集团以 8450 万英镑购买伦敦法兴银行 （Societe Generale）英国总部大楼。这 笔交易是脱欧后单笔最大中资对英地 产投资，也是脱欧后中资在英国的第 一笔写字楼收购。 在完成第一笔交易不到两周内， 中民投再接再厉，从德国基金管理公 司 AIK 手 中， 以 约 3250 万 英 镑 的 价 格基本敲定了其在伦敦的第二笔房产 交易——位于伦敦金融城核心位置的 Cazenove 资本管理公司总部大楼（1218 Moorgate）。据悉，交易将于 9 月 30 日完成。 位 于 金 融 城 核 心 位 置 41 Tower Hill 的法兴银行总部大楼建于上世纪 80 年 代。 位 置 优 越 交 通 便 利， 临 近 Tower Gateway 站 及 伦 敦 地 标 性 建 筑 塔桥、伦敦塔。大厦建筑面积 17 万平
方 英 尺（ 约 合 1.6 万 平 米）。 本 次 交 易的买方律师为英国纳华律师事务所 （Nabarro），第一太平戴维斯（Savills） 担任卖方顾问。 该物业之前由法兴银行持有，中 民投买下后，与法兴银行间的租约将 持续至 2020 年 3 月并在其搬出后对大 厦进行重新装修。目前的租金为 596 万英镑 / 年。此前，法兴银行已表示 将在 2019 年将英国总部搬到伦敦金丝 雀码头金融城 1 Bank Street。 中民投即将完成交易购买的 1218 Moorgate 大 楼 为 永 久 产 权， 建 于 1998 年，总面积 33,941 平方英尺（约 为 3150 平方米）。目前是著名投资机 构 Cazenove Capital Management 公 司 的总部，年租金收入为 150 万英镑， 回报率为 4.33%，租约到 2023 年 6 月。 值得注意的是，租客在 2018 年有权进 行租约重估。 早 在 2015 年 6 月， 中 民 投 与 第 一 太 平 戴 维 斯 (Savills) 签 署 战 略 合 作
协 议 签 约， 成 立 中 民 第 一 太 平 戴 维 斯 欧 洲 投 资 基 金 (CMISIM European Investment Fund)。 由中民投的全资子公司中民投资 本管理有限公司与第一太平戴维斯旗 下专门负责投资管理的子公司 Savills Investment Management 共 同 设 立 基 金 管理平台。中民投资本作为该基金的 联合管理人和基石投资人，将与 Savills 一起进行该基金的募集、投资标的选 择和主动资产管理。 中国民生投资股份有限公司是由 全国工商联发起、59 家知名民营企业 联合设立、注册资本达 500 亿人民币 的大型民营投资公司。公司通过创新 的商业模式，以金融的思维和途径， 改造升级传统产业，打造具有世界水 平的产融集团。凭借着对全球经济与 产业趋势的深刻洞察，公司集聚民间 力量，发挥产融结合优势，服务国家“走 出去”战略，服务中国经济转型升级。
英国正式批准中资参与的180亿
图说：中民投购买的Cazenove总部大楼(上左)和法兴银行总部大楼(上右)。
碧桂园与伯明翰建立房产开发合作 带来价值20亿英镑的经济刺激 9 月 5 日，伯明翰市议会代表与碧 桂园集团签署备忘录，双方将在伯明 翰及周边地区的房地产开发项目上建 立合作关系，以缓解伯明翰的住房短 缺问题。预计的投资将为伯明翰带来 20 亿英镑的经济效益。 作为英国第二大城市，伯明翰不 仅是英国制造业的中心之一，更是英 格兰中部重要铁路枢纽。根据规划， 伯明翰地区需要在下一个十年内建造 超过 10 万户新建住宅和与之配套的商 业中心来维持经济的可持续发展。 考 虑 开 发 的 地 块 包 括 Curzon Street Eastside 区域，位于 old Wholesale Markets 地 块 的 Smithfield 项 目 以 及 位 于 Ladywood 的 Icknield Port Loop。
据悉，除了房产开发方面的合作， 碧桂园公司将在大伯明翰地区内挖掘 大型投资机会，重点关注与英国高速 铁路（HS2）项目相关的升级改造和投 资机会。 伯 明 翰 市 长 约 翰 • 克 兰 西（John Clancy）访问中国期间表示，之所以选 择与碧桂园合作，一是看重公司规模 与体量，二是碧桂园集团董事局主席 杨国强的故事令他动容，“伯明翰在 价值观上是和碧桂园相似的，希望世 界因为我们的努力而变得更好”。 “脱欧后，格局已经不可避免的 改变了。此次签署的协议将为伯明翰 带来优质的住宅与工作机会。过去 20 年中，碧桂园作为房产开发商，在满
足中国快速扩张经济需求中扮演了主 要角色。把这种水平的投资和经验带 到伯明翰，对于区域的商业，技术储 备和家庭而言，都是巨大的经济推动。 它将迅速地为城市带来大量，新的资 本。”克兰西表示。 作为中国房地产十强企业，碧桂 园成立于 1992 年，总部位于广东顺德， 业务包含物业发展、建安、装修、物 业管理、物业投资、酒店开发和管理等。 2007 年在香港联交所主板上市，市值 超过 900 亿港元，今年正式跻身世界 五百强。除了刚刚确定意向的英国之 外，碧桂园在马来西亚及澳大利亚均 有开发项目。
就在刚刚结束的中秋小长假，9 月 15 日，英国政府正式批准通过中国广 核集团与法国电力集团公司（EDF）联 合投资的欣克利角 C 核电项目（Hinkley Point）。 该项目拟建设 2 台采用 EPR 技术 的核电机组，项目装机容量 3.2GW， 总造价高达 180 亿英镑（约 1564 亿元 人民币）建成后可满足英国 7% 的电力 需求，是中英最大核电站项目。 按照去年 10 月，习近平主席访英 期间，法电集团和中广核达成的协议， 双方将共同投资欣克利角核电项目， 其中中方占股 33.5%。 值得关注的是，在英国政府的批 准申明中增加了新条件，为日后投资 英国重要基础设施建设的外国投资新 增法律框架，确保英国政府在欣克利 角核电站投入运营之前和之后、在法 国投资方 EDF 出售控股权时进行干预。 同时，新条件中规定，今后的所有核 电项目，英政府都要参股，对于关键
图说：碧桂园集团和伯明翰议会代表签署投资备忘录。
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性基础设施项目要审查。 除了将解决英国核电站逐渐退 役，必须有新的能源供应衔接问题， 欣克利角项目的整个建筑工程还将为 英国创造 2.5 万个岗位，高峰时期会有 5600 人同时在工地上工作。核电站建 成运营后将雇佣 900 人。 遭遇搁置 项目获批一波三折 在脱欧公投结果公布当天，前首 相大卫·卡梅伦的辞职之举不仅为英 国政坛带来不小震动，还使得本就经 历了重重考验的欣克利角核电项目陷 入尴尬的搁置境地。 如果没有英国脱欧，卡梅伦辞职 风波，欣克利角核电站项目原计划是 在今年 7 月 29 日正式签署合同。然而 就在签约前 11 个小时，英国政府宣布 暂缓就该项目作出最终决策。新首项 对中国略显保守的态度则直接反映在 了对核电站的决策上。 8 月，中国驻英大使在英国媒体撰
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2016年9月23日 - 10月6日 5 版
编辑：董白白
目 万科完成英国首笔商用物业交易 接盘脱欧后英国地产基金资产转售潮 9 月 6 日，中国最大的房地产开发 商万科集团完成交换合同，以 1.15 亿 英镑 (10.22 亿人民币 ) 的价格，从英国 Henderson 房地产基金手中购买位于伦 敦核心区域 St James 的商业物业 Ryder Court。成为万科集团进军英国商业地 产的首笔交易，同时也是英国脱欧后， 大型房地产基金承压转售物业资产的 首笔大型交易。该交易成为脱欧后单 笔最大中资对英地产投资。根据交易 双方交换的合同，该物业的收益率约 为 4.3%。 此前，万科集团已于 2015 年通过 注资收购伦敦科技城中心地带大型住 宅楼盘 The Stage 约 20% 股份的形式，
实现英国房地产市场的零突破。 万科集团在此次英国地产基金 转 售 潮 中 购 买 的 Ryder Court 总 面 积 约 61,573 平 方 英 尺， 是 Henderson 房 地 产 基 金 于 2013 年 10 月 以 8200 万 英 镑 购 得。 位 于 伦 敦 最 核 心 的 St James 区 域。 主 要 租 户 包 括 Korn Ferry、OMV、Maple Securities、Alba Investment Properties、Futurestep UK 以 及 NubukeInvestments 等 公 司。Ryder Court 是有限产权物业，永久产权归英 国皇室房地产公司 (Crown Estate) 所有。 目前剩余产权还有近 98 年。 受托欧冲击，今年 7 月内，包括 梅菲尔在内的伦敦市中心和伦敦西
区 写 字 楼 物 业 的 价 值 下 跌 了 3%， 据 MSCI 公布的 IPD 房地产指数。 此次交易的卖方为英国大型开放 式 房 地 产 基 金 Henderson 地 产 基 金， 为了应对脱欧后投资者赎回的压力， Henderson 房 地 产 基 金 将 所 持 有 的 部 分物业推向市场公开发售，其中包括 此 次 万 科 集 团 购 买 的 Ryder Court， 以及另一处位于伦敦核心区域的 440 Strand、英国著名的私人银行 Coutts( 数 百年来为英国女王等皇室和富贵客户 服务 ) 的总部大厦。440 Strand 大厦的 市场标价为 2.2 亿英镑。此次交易中， 高力国际 (Colliers International) 代理服 务 Henderson 房地产基金。
作为中国最大的专注于住宅开发 的企业之一，早在 2014 年初，万科集 团董事局主席王石就在伦敦表示，根 据国际著名咨询公司麦肯锡提供给万 科的战略建议，未来万科的发展重点 是两个地区，北美和欧洲，三个国家， 美国、加拿大和英国，这将是万科的 发展战略。2015 年初，万科集团英国 公司聘请 Lily Lin 担任总经理全面负责 英国业务并加快步伐。毕业于国际名 校美国南加州大学并拥有 INSEAD 商 学院 MBA 学位的 Lily Lin，曾在 UBS 瑞银集团从事房地产相关的投资、资 产管理及地产金融服务多年，在业界 资深。
亿镑核电项目 文表示，英国政府推迟批准核电项目 已经使得中英两国关系到了“关键的 历史关头”，如果英国政府决定不批 准这个核电站项目，中英两国“互信” 可能会受到威胁。 本月初，特里莎·梅在杭州 G20 峰会上首次以英国新首相身份与习近 平主席进行会晤。就在峰会结束的 10 天，英国政府宣布批准了这一中英合 作的重大项目。 批准欣克利角核电项目是梅首相 上台以来做出的首个重大战略决策， 表明英国脱欧后希望保持与法国、中 国等重要国家良好关系的态度。 欣克利角核电站位于英国英格兰 的西南部萨默塞特郡，目前这里已经 建有两大核电站，分别为欣克利角 A 和欣克利角 B 核电站。前者属于压水 堆核电站，2000 年已被关闭，后者属 于高温气冷堆核电站，预计将于今年 底关闭。
图说：万科在伦敦刚收购的Ryder Court和去年参股住宅项目The Stage。
脱欧后中国资本完成最大笔酒店交易 佳辰资本7亿收购码头区希尔顿酒店
图说：佳辰资本收购的位于英国伦敦码头区的酒店物业——希尔顿逸林酒店。 8 月 26 日， 总 部 位 于 香 港 的 佳 辰 资 本（Junson Capital） 以 8000 万 英镑（约合 7 亿人民币）的价格成功 收购伦敦码头区的希尔顿逸林酒店 （Double Tree by Hilton Hotel London - Docklands Riverside）。顺利完成置 业英伦的首秀。该交易也成为英国脱 欧后，海外资本对伦敦酒店物业的最 大收购交易之一。 脱欧公投后，英国酒店资产备受 追捧。脱欧后不到一周的 6 月 29 日， 香港华大地产宣布通过全资子公司以
7030 万 英 镑 买 下 伦 敦 King’s Cross Road 100 号的 Travelodge London Kings Cross Royal Scot Hotel。 随 后 香 港 渝 太 地 产 以 4233.6 万 英镑收购了伦敦金融城核心区 Harrow Place1 Travelodge 酒 店 物 业， 香 港 上 海 大 酒 店 有 限 公 司 (HSH) 与 英 国 Grosvenor 公司就位于伦敦市中心 1-5 Grosvenor Place 地 标 性 伦 敦 半 岛 酒 店 (Peninsula London) 项 目 的 重 组 达 成 一 致，将全权接管其豪华酒店及公寓项目。 交易完成后，希尔顿全球酒店集 团（Hilton Worldwide）将继续对酒店
进行管理。该子品牌，希尔顿逸林酒 店在全球拥有超过 450 家酒店，是希 尔顿集团在英国经营的六大酒店品牌 之一。 据英国媒体 Property Week，佳辰 资本此次购买的 4 星级酒店物业—— 希尔顿逸林酒店位于伦敦东部的码头 区，泰晤士南岸，与伦敦新金融城金 丝雀码头隔河相望。 酒店总面积 147,168 平方英尺（约 合 13,672 平方 米），共 378 间客房， 年回报率 6%。本次交易的卖方为美国
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投资基金 HIG 旗下的 Bayside Capital。 2014 年，Bayside Capital 以 6 千万英镑 的价格从瑞典投资机构 Pandox AB 买 下该酒店，之后便进行了大规模翻新， 同时，酒店品牌也进行了重新定位， 从希尔顿改为希尔顿逸林酒店。翻新 结束后，Bayside Capital 于 2015 年 8 月 将该酒店再次放回市场出售。 高力国际负责酒店及度假村咨询 的负责人 Marc Finney 表示：“这笔收 购是英国脱欧公投后，由海外买家完 成的单笔最大酒店交易，这表明伦敦 的酒店资产仍被认为是一个有吸引力 的投资机会。” Marc 补充道：“佳辰资本在酒店 收购方面有丰富经验，但此次是他们 在英国的首笔酒店收购，代表了大量 资本进入伦敦市场。” 总部位于中国香港的佳辰资本是 一家著名的投资管理公司，拥有多种 投资策略，业务遍及全球。其业范围 务涉及地产，金融资产及私募股权。 佳辰资本由龙湖地产联合创始人 蔡奎，于 2013 年在香港成立，蔡奎为 龙湖地产主席（前中国女首富）吴亚 军前夫。2009 年，龙湖地产在香港联 交 所 上 市 时， 吴 亚 军 持 股 46.9%， 蔡 奎 持 股 31.3%。 佳 辰 资 本 今 年 2 月 曾 联合韩国未来资产（Mirae Asset Global Investments）出资 4.4 亿欧元（约 31.7 亿人民币）收购了德国科隆市政厅和 全球第五大体育场科隆朗盛竞技场。 房产服务机构高力国际（Colliers International）的顾问团队协助佳辰资 本进行此次收购与债务融资事宜。
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中国海外发展 Carmelite Riverside
银杏树投资 33 Holborn
保利地产 5 Fleet Place
世茂集团 Christ Church Court 中国银行
中民投 41 Tower Hill
泰康人寿 Milton Gate
中国工商银行
银杏树投资 Drapers Gardens 中国建行 111 Old Broad Street
中投公司 Winchester House (已转售)
中国海外发展 1 Finsbury Circus
平安集团 Tower Place
太平保险(前业主 为华彬国际) 55 Mark Lane
平安集团 Lloyds Building
中国人寿 99 Bishopsgate
万科集团 The Stage
华彬国际 10 Trinity Square
北京首控 Friary Court
中资公司伦敦房地产项目概览图
数据整理： 《英国房产周刊》范慧勇 董白白 范珒宝
中国海外发展 61 Aldwych
UK PROPERTY AND INVESTMENT WEEKLY
复星集团 Thomas More Square
中民投 12-18 Moorgate
复星集团 Lloyds Chambers
远东集团 Matrix Aldgate
中国人寿 Aldgate Tower
6 版 2016年9月23日 - 10月6日
绿地集团 Ram Quarter (兰姆公馆)
2012/03
2012/06
2013/03
2013/05
2013/06
2013/07
2013/10
2013/10
2013/11
2014/01
2014/01
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2014/03
2014/04
2014/06
2014/06
2014/08
2014/10
10 Trinity Square
Drapers Gardens
1 Finsbury Circus
ABP London
One Nine Elms
Lloyds Building
Lloyds Chambers
61 Aldwych
Greenwich Peninsula
Chiswick Park
Alpha Square
Ram Brewery
55 Mark Lane
Hertsmere
33 Holborn
10 Upper Bank Street
111 Old Broad Street
Fosse retail park
Carmelite Riverside
华彬国际
银杏树投资
中国海外发展
总部基地
万达集团
平安集团
复星集团
中国海外发展
郑家纯
中投公司
远东集团
绿地集团
华彬国际
绿地集团
银杏树投资
中国人寿
中国建行
银杏树投资
中国海外发展
1 亿英镑
2009/11
2010/07
1 Lothbury
81 King William St
中国银行
中国工商银行
Convoys Wharf
和记黄埔
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1.43 亿英镑
商业办公楼
大型零售园区
3.45 亿英镑 (50% shares)
商业办公楼
7.8 亿英镑 (70% shares)
商业办公楼
商业办公楼
3.1 亿英镑 (Tishman JV)
1.1 亿英镑
住宅商业综合区
办公楼、零售
住宅商业综合区
综合楼盘
商业办公园区
大型商住综合区
商业办公楼
商业办公楼
商业办公楼
住宅商业综合区
综合商住园区
商业办公楼
商业办公楼
酒店、住宅
商业办公楼
商业办公楼
综合商住园区
综合商住园区
楼盘性质
6 亿英镑
9200 万英镑
6 亿英镑
5 亿英镑
7.8 亿英镑
30 亿英镑
1.7 亿英镑
6450 万英镑
2.6 亿英镑
7 亿英镑
10 亿英镑
1.52 亿英镑
2.85 亿英镑
1.2 亿英镑
1650 万英镑
10 亿英镑
10 亿英镑
2000
2005/05
Chelsea Waterfront
长江地产
项目投资 / 价值
收购 / 入股时间
项目名称
City of London
Leicester
City of London
Canary Wharf
London
Canary Wharf
City of London
Wandsworth
Canary Wharf
Chiswick,London
Greenwich
London
City of London
City of London
Nine Elms
Royal Albert Dock
City of London
City of London
City of London
City of London
City of London
Deptford
Chelsea
所在区域
银杏树投资 UPP Griffon学生公寓 (资产之一)
长江地产 Chelsea Waterfront
基汇资本
9 万平方米
1.3 万平方米
5.3 万平方米
1.14 万平米
9.2 万平方米
3.05 万平米
9.8 万平方米
1.5 万平方米
9 万平方米
6.5 万平方米
17 万平方米
130 万平米
1.7 万平方米
1.8 万平方米
3.3 万平方米
11.5 万平米
44 万平方米
1.95 万平米
2.72 万平米
3.86 万平米
5000 平方米
1.07 万平米
42 万平方米
2015/08
Kew Green 30 South Colonnade
港中旅 海航集团
基汇资本 ( 财团 )
60 Curzon Street
2015/12
2016/09 2016/09
Ryder Court 12-18 Moorgate 中民投
2016/09
41 Tower Hill 中民投 万科集团
2016/07 2016/08
Harrow Place1 Hilton Docklands Riverside 佳辰资本
2016/07
61 Oxford Street 渝太地产
2016/06
100 King’s Cross Road
2016/05
2016/04
2016/04
2016/03
华人置业
伦敦金库
Aldgate Tower
17 Columbus Courtyard
Thomas More Square
华大公司
中国工商银行
中国人寿
海航集团
复星国际
信泰 / 中信资本
2015/12
2015/11
123-151 Buckingham Palace Road 5 Fleet Place
2015/10
Friary Court
北京首控
保利地产
2015/10
55 Mark Lane
太平保险
2015/10
2015/07 2015/08
Christ Church Court
世茂集团
The Stage
2015/06
2015/01
平安集团 99 Bishopsgate
2015/01
Milton Gate Tower Place
泰康人寿
中国人寿
收购 / 入股时间
万科集团
长江地产 Convoys Wharf
海航集团 路透办公大楼
远东集团 Alpha Square
绿地集团 Hertsmere大厦
海航集团
商业办公楼
商业办公楼
商业办公楼
酒店
酒店
零售物业
酒店
贵重金属库
商业办公楼
商业办公楼
办公楼、零售
超高档住宅
商业办公楼
办公楼、零售
商业办公楼
2016/09
3150 平方米
6500 平方米
1.6 万平方米
378 房间
142 房间
4700 平方米
408 房间
2000 吨储量
3.1 万平方米
1.8 万平方米
5.2 万平方米
9290 平方米
1.2 万平方米
4.5 万平方米
7000 平米
1.5 万平方米
2.4 万平方米
2.84 万平米
55 家酒店
2.8 万平方米
3 万平方米
3.6 万平方米
1.9 万平方米
总建筑面积
总部基地 ABP London
制表：余 林
City of London
London
City of London
London
City of London
London
London
保密
City of London
Canary Wharf
City of London
London
City of London
London
City of London
City of London
Shoreditch
Canary Wharf
全英国
City of London
City of London
City of London
City of London
数据整理：《英国房产周刊》范慧勇 董白白
3250 万英镑
1.15 亿英镑
8450 万英镑
8000 万英镑
4233.6 万英镑
1.83 亿英镑
7030 万英镑
——
3.46 亿英镑
1.31 亿英镑
3 亿英镑
6 亿英镑
1.45 亿英镑
5 亿英镑
6700 万英镑
办公楼、零售
商住综合楼盘
3000 万英镑 (20% 股份 ) 1.3 亿英镑
商业办公楼
酒店资产包 2.15 亿英镑
4 亿英镑
商业办公楼
商业办公楼
1.7 亿英镑 (50% shares) ——
商业办公楼
商业办公楼
楼盘性质 3.27 亿英镑
1.98 亿英镑
项目投资 / 价值
所在区域
郑家纯 骑士龙公司 Greenwich Peninsula
中国人寿 10 Upper Bank Street
中资公司伦敦购买或投资的大型房地产项目概览表 项目名称
中资楼宇密集区 （详见大图）
公司名称
万达集团 One Nine Elms
总建筑面积
万科集团 Ryder Court
123-151 Buckingham Palace Road
Elaine Zhang 伦敦 Elaine酒店
中资公司伦敦购买或投资的大型房地产项目概览表
远东集团Shepherds Bush Dorsett酒店
公司名称
（全英55家酒店）
港中旅维景收购英国 Kew Green酒店公司
凤凰卫视伦敦办公楼
中投公司Chiswick Park办公园区
图表制作： 余 林 日 期： 2016年9月
编辑：范慧勇 封面专题 7版
8 版 2016年9月23日 - 10月6日
编辑：范珒宝
房产资讯
利用房产赚钱的17个方法 作为精打细算、具有投资眼光的房东， 虽然住在自己的房子里，却依旧能找到不 少利用房子赚钱的门道。虽然有些方法可 能仅仅带来每月几十镑的额外收益，但从 长远来看，这仍是一笔数额不菲的利润。 如何最大限度发挥房子的潜在“赚钱”价 值，又巧妙避免陷阱。哪些房产拥有特殊 的盈利技能？ 下面，《英国房产与投资周报》小编 精心整理了 17 个赚钱方法，供您参考。 当然，我们本着“每一篇文章都为您带来 有价值的信息”的宗旨。
1. 买房出租(Buy to Let)
如果您家临近机场或大型娱乐场所，您甚至可以提供停车换乘。看看网站 parkatmyhouse.com。当然也 要当心规划，税务和保险问题。
这些日子，每个人似乎都有一到两套出租房产。由于市场总的租赁需求巨大，看上去，它比将 钱存在银行更为明智。赚起钱来也更容易。也许你也认同这种投资，但是切勿在对这个行业进行全 面了解前开始行动。确保你能拿到一份具有竞争力的贷款方案，选择一个热门区域，聘请合适的房 屋中介帮您维护并出租房产。
2. 升级改造 如果房产需要少许粉刷、一个新的厨房、浴室以及翻新花园，你可以通过几个月的时间对其进 行改造，然后把它重新放到市场上以一个更高的价格出售。和买房出租一样，投资者也需要提早做 好功课，同时不要期待这个“高价”能打破市场中的记录。当然，在计算潜在收益时，别忽略了出 售成本和资本利得税。
3. 低价入手 如果恰好赶上您的邻居急于将手中的房产出售，那您是幸运的。但大多数情况下，想要买到低 价好房，可能要与当地的房产中介保持紧密联系，并努力搜索房源。 但是，过时的装潢、结构问题及区域破败都会拉低价格。虽然前两个问题可以弥补，但是区域 问题非常值得注意。
4. 发现升值潜力区域 如果您所在的区域即将迎来政府的重点工程，比如纵贯城铁项目（Crossrail 2），项目完工时， 周边区域的房价也将迎来巨大增值。在规划或施工阶段介入。当大部分人意识到这些区域的潜力时， 您已经抢占了先机。
5. 分而治之 可以考虑购买一套大型的家庭别墅，然后分割成多套公寓。您需要权衡公寓的改造成本及改造 带来的增值。因为您的改造需要许可，应在购买前与当地的规划人员确认。如果房产所在街道有其 他房子已经成功改造成多套公寓，那么您获得许可的可能性也相对更大。
6. 变身拍摄场
9. 转租花园 如果您讨厌园艺或者认为这部分工作太过繁重，不妨将这块闲置土地转租出去。 可能有很多人愿意在您家的花园中租下一块地。每一小块土地的年收入在 10 镑 至 30 镑之间。如 果您希望尝到家门口的新鲜蔬菜，也可以用土地上收获的作物与承租人作笔交易。
10. 露营营地 如果您在景色优美的地方有一个大花园，可以考虑把它作为一个营地。与当地政府确认，您的想 法是否需要特殊许可或执照。您可能需要提供一些营地必备设置，比如厕所或浴室，甚至通过提 供Wifi，电力或早餐来吸引露营者。露营者愿意为营地支付每晚高达40英镑的费用。您可以登录 campinmygarden.com了解更多信息。
11. 手机天线塔 如果您同意在花园中架设手机天线塔，通信运营商可能会向您支付高达 7000 英镑 / 年的费用。如 果您不太介意天线塔带来的影响，也没有邻居反对，这算是一个赚钱的好途径。然而，值得注意的是， 当您在出售房产时，它会拉低房产价值。
12. 安装绿色电力 投资太阳能板或风力发电机，你会发现还可以把自已用不掉的电力出售给国家电网。虽然在安装 设备初期需要投入上千英镑，但是只需 4-6 年就能回本了。此后您不仅可以享受免费电力，还可以把 它们卖给电力公司获利。 13.
利用围墙
在围墙上开辟一块广告空间也是一个生财之道。不用说，这个方案需要您家围墙朝向繁忙的街道，或 墙壁很高很长。值得注意的是，您需要向当地政府申请规划许可。然而，这种户外广告过去很流行， 未来也许还有再度流行的机会。
如何利用自住房增加些额外收益呢？其中一个方式是，把房子打造成一个电影取景地或电视录 制间。最厉害的业主每天就能收益 2,500 英镑。这个生财之道并不需要房子的位置多优越，但是房 产本身一定要很有特点。比如仿古小屋，简约的阁楼公寓或拥有优美的视野。
14. 短租
7. 寻找一位室友
您还可以在外出度假时将自己的房子段租出去。如果您家住在温布尔登球场附近，每年 7 月的前 两个星期一定非常火爆。那些靠近大型体育场馆，展览中心的房产比较适合这种赚钱方式。比如，奥 运会期间，Stratford 和 East London 的房产每周的租金可高达 5000 英镑。近期，政府针对伦敦房产的 短租行为发布了一些新规定。如果您有计划将房产短租，需提前了解当地的规定。
将空闲房间出租是最简单的赚钱之道。一年中，租金收益的免税额为 4,250 英镑。除了增加收 益外，给自己找一位室友还有其他不少优势。比如可以是一个很好的陪伴或帮您照顾宠物。
8. 把车库租出去 如果你有一个车库，哪怕是一个车道，都有机会把它们租出去。如果您的房产临近一个繁忙的 车站且车站的停车成本也过高，您可能会发现，有人愿意为以 100 英镑 / 月的价格租下您家的车库。
15. 提供储藏空间 如果您家有些闲置空间，比如阁楼或酒窖，可以 30 英镑 / 镑的价格出租。可登陆 www.storemates. co.uk 了解您家周边的租赁价格。建议您按照当地自助储藏设施价格的一半进行定价。此外，网站还 会为您提供所需的合同及保险，让租赁过程更简单。
16. 在拍卖会上入手 虽然拍卖会可能会让您捡到便宜，但应警惕 一时冲动。毕竟，在拍卖会上出售的房产总是有 原因的。切勿购买没有亲眼看过的东西，并仔细 阅读法律条款。如果您成功拍到一套房产，但银 行最终拒绝了贷款申请，您则要白白支付定金。 拍卖前就决定好最高出价，并一直坚持。失望总 比经济损失要好。
17. 经营B&B(或Airbnb) 经营 B&B 不一定需要一栋大房子，一个房 间足以。但这意味着，您需要在房子里欢迎客人 并为他们提供早餐。经营 B&B 需要为客人提供 合适的停车设施，并定期进行打扫。为您的房子 做做广告是十分有必要的。即使位置不佳，也会 有一定的客源。经营 B&B 的收益约在 40 英镑 / 晚 -100 英镑 / 晚之间。此外，如果您的房产带 有大面积土地，还可提供豪华露营服务。
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房产宝典
2016年9月23日 - 10月6日 9 版
编辑：范珒宝
供应匮乏将继续推高房价 五张图看透英国楼市行情 英国国家统计局刚刚发布 的 统 计 显 示， 全 英 平 均 房 价 在截至 7 月底的一年里上涨了 17000 英镑，达到 21.7 万英镑， 涨幅 8.3%。尽管房价涨幅略有 放 缓， 但 仍 是 同 期 2.4% 通 货 膨胀率的 3.5 倍。截至 7 月底 的房价年增幅比 6 月底的 9.7% 略有放缓。 从不同区域看，英格兰地 区平均房价年增长 9.1%，达到 23.3 万英镑。威尔士年涨 4%， 达到 14.5 万英镑。苏格兰年涨 3.4%，达到 14.4 万英镑。北爱 尔兰当前房产均价约 12.3 万英 镑。 其中伦敦地区年涨为 12.3%，均价达到 48.5 万英镑， 保 持 两 位 数 涨 幅。 英 国 东 部 地 区， 包 括 Cambridgeshire、 Essex、Hertfordshire、 Norfolk、Suffolk 等 的 涨 幅 为 13.2%，当前平均房价 31.3 万 英 镑。 英 国 东 南 地 区 涨 幅 为
11.9%，当前平均房价 27.4 万 英镑。 英国皇家特许测量师学会 (RICS) 前 主 席 Jeremy Leaf 分 析称，这份英国公投脱欧之后 的首份官方统计报告显示，尽 管英国房价的涨幅放缓，但平 均涨幅仍然超出公投前的悲观 预期。由于购房者更加谨慎， 价格谈判异常激烈，我们预计 房价涨幅在短期内仍将放缓。 涨幅最快的区域 统计显示，平均房价涨幅 最快的区域是白金汉郡南部地 区 (South Buckinghamshire)， 涨 幅 22.7%。 紧 随 其 后 的 是 Slough、Newham、Stevenage 等， 涨幅均超过 20%。 房价不涨反降、幅度最大 的是 Aberdeen，房产均价在过 去一年下滑 6.9%。伦敦市中心 的 Kensington & Chelsea 在 过 去一年也下滑了 3%。
图一：英国房产租住份额变化图 英国的年轻一代可谓“租客一代”。国家统计局统计显示， 2014 年，36-40 岁年龄段，20% 的人靠租房居住，而 2008 年， 这个比例只有 12.6%。 英国房产业主的比例在过去 30 年变化不大，但是全款买房 和已经付清按揭的业主比例，从 1986 年度的 23.7%，上涨到了 2014 年度的 35.3%。
五张图看透英国楼市行情 英国房地产市场最近的行情怎样呢？下面这5张图表将让您一目了然地把握核心数据。
图三：全英新建住宅变化图 英国房产当前严重供不应求的局面由来已久，其中最主要的 原因是新房建设逐年下滑，从 1960 年代末每年新建近 40 万套住 宅，连年下滑到 2014 年度新建住房仅约 15 万套，但是期间人口 却不断增长，住房供需矛盾日益严重、恶化。
图二：购房者年龄比例每隔十年的变化图 这个变化也很明显，年轻人越来越买不起房子。1991 年度， 购房者大部分是年龄处于 25 岁至 34 岁之间。2014 财年，25-34 岁的购房者比例降至 35.8%。 相反，在 65 岁或以上的购房者数量却逐步增长。在 1981 年， 65-74 岁的居民中，有 50% 的人拥有自己的房产。2014 财年，这 个比例升至 78.6%。
图四：英国平均房价与实际工资收入的倍数变化图 过去 33 年中，受到平均工资水平、房价的不同变化，平均房价 与实际工资收入的倍数在 1996 年到历史最低位，平均房价仅是工资 的 2.2 倍，但是 2007 年第二季度，房价达到平均工资的 5.4 倍，购房 能力达到历史最低位。当前 (2016 年第二季度 ) 平均房价是收入的 5.3 倍，接近历史最高位。收入和房价的巨大差距在伦敦地区表现更加明 显，房价是收入倍数从低位的 3.7 倍飙升至 9 倍多。购房难上加难， 再次成为朝野关注的焦点。
图五：全英平均房价过去11年的变化图 英国国家统计局刚刚发布的统计显示，全英平均房价在截至 7 月底的一年里上涨了 17000 英镑，达到 21.7 万英镑，涨幅 8.3%。 过去 11 年，全英平均房价上涨约 45%，其中伦敦均价上涨了 130%，伦敦部分区域涨幅约 10 倍。
如何慧眼识金锁定房价升值区 每个人都期待自己可以慧眼识金， 提早锁定房价升值潜力巨大的区域投 资买房。然而，究竟要怎么做才能先 人一步发掘这种正处在上升期的区域 呢？ 英国最大的连锁房地产中介 Winkworth 的 专 家 Sam Floy 总 结 称， 对比下具有艺术气息咖啡馆的数量与 炸鸡店的数量，当前者多于后者时， 就是这个区域的房产了。 那么，在炸鸡店与咖啡馆等参考 因素之外，还有哪些其它的要诀可供 投资者留意呢？ 周围是否会有新的轨道交通车站？ 虽然这不是什么科学原理，但是 铁路连接的改善，缩短的通勤时间都 是某个地区房价上涨的先兆。比如已 经带动房价快速增值的伦敦横贯城 铁——伊丽莎白线站点周边，再比如 即 将 在 Brent Cross 与 Cricklewood 开 通的 Thameslink 服务就是一个很好的 案例。如今，投资者还期待纵贯城铁
Waitrose 超市平均可以周边房产带来 12% 的增值。 街道两旁是否有建筑商的装卸车？ 虽然它们的出现可能很碍眼，但 通常能为业主们提供某个区域适合长 期投资的确凿证据。 年轻的职业人士都搬到哪去了？ 西装革履的住户们通常也是一个 好征兆。因为那些年轻的，高薪职业 者们才是经济增长的主要动力。
以及 Bakerloo 地铁线路的延伸等。
民们很希望家门口拥有这类配套设施。
区域内是否有那种很酷很独特的商铺 出现？ 无论是一家独立书店、复古精品 店还是特色咖啡馆，这类商铺的存在 也是住宅上升区的一个标志，因为居
周围是否有新的Waitrose超市即将开 业？ 这已经成为一个老生常谈，因为 它真的很实用。由劳埃德银行今年早 些 时 候 完 成 的 一 份 调 查 发 现， 每 家
夏天时，酒吧、咖啡厅是否有露天座 位？ 这听起来是一个太微不足道的小 事，但是宽阔的人行道以及繁荣的咖 啡文化，也是一个社区安全、放心的 表现。 周边学校的状况如何？ 家长们会参考各种排名以及英国 教 育 质 量 评 级（OFSTED）。 如 果 一
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个地区的教育资源有发展空间，那么 它 具 有 的 机 会 也 更 多。 比 如 位 于 北 伦 敦 Wood Green 的 St Thomas More Catholic School 就是一所迅速成长的学 校，而 Wood Green 也因此非常值得关 注。 相邻街区如何？ 最近几个月房价出现了大幅增长 并颇受欢迎的区域。因为，通常来说 如果一个区域的房价快速增长，那些 无法负担此处的居民会寻找临近的街 区搬迁，从而为周边区域带来不错的 投资回报。 最后，要提请各位投资者，不要 期待您所选择的区域能符合每一项条 件。要把区域看做一个整体，生活配套、 邻居、交通等等因素都要考虑，并适 当的承受一点点风险，才有机会成为 投资赢家。
10版 2016年9月23日 - 10月6日
编辑：董白白
家装艺术
厨房改造中 十项可能被忽视的额外开销 计划对厨房进行改建时，预算可能是最先考虑的事情，但是您有没 有注意到一些隐藏的成本呢？有些时候，只有在开启额外工作后，比如 新的管道或重新布线，问题才显现出来，而这些预算外的工程可能会导 致施工进度拖延，进而使预算增加。此外，为承建方提供停车位或靠微 波食品生活几个星期这些细节，也会对预算甚至您的日常生活造成影响。 专家建议拿出预算金额的 10%-15% 作为偶然性花费资金。然而， 想要彻底消除那些令人“意外”的开销，不妨在开工期前检查下，您是 否考虑到了以下 10 个可能会产生费用的方面。
厨房设计费 一些公司在设计厨房方案时，会按照设计时间收费。这可能会高达几 百英镑。因此，在第一次与厨房公司接触时，需明确相关的设计成本。 向公司支付了设计费用意味着您要与他们继续合作，特别是如果您选 了一个确定订单。 但是，这真的是与某家公司进行合作的原因吗？如果您付了钱，却对 他们的设计并不是 100% 的满意，又该怎么呢？专家建议，自由地货比三家， 直到您找到最合适的确切设计，产品和服务。
您的时间
不按规定施工 对于任何新工程，最重要的一点就是确定您是否需要规划许可（Planning Permission），以及建筑法规（Building Regulations）将如何影响您的项目。 如果您计划对房产进行扩建，则需要对扩建的大小或高度限制进行确认； 如果是对电路进行调整，则需要符合建筑法规。在为您的新厨房划拨资金前， 与设计师，建筑师或在当地政府工作的专业人员交流，同时，在为您的新厨房 过多投资前，查询政府的规划网站了解相关信息。 没有充分的功课准备意味着您的项目有不合格的风险，并面临日后进行返 工修改造成的额外开支。最坏的情况是，您的施工需要全面拆除，所有投入的 工作，时间，金钱都浪费了。
永远不要低估自己的时间成 本。在初始阶段，无论是参观样 板间，与设计师沟通，还是从不 同的供应商和承建方获取报价， 都需要花费一定时间。 一旦施工开始，您每天都要 出现在现场，为施工人员开门并 监督施工进度，或者您可以把房 产钥匙交给施工方，以保证您每 天的日常事务不受影响。虽然交 出钥匙的方案看上去对您的影响 更小，请务必在项目初期就提出 这一想法，以便了解将有哪些人 员以及建材出现在您家中。 如果您计划变身全职监工， 那么因此而使用的年假或带薪休 假也应算作改造成本。如果您是 自由职业者，那么厨房施工可能 会是您的工作效率有所下降，间 接造成财务上的影响。
准备工作 规划一个新厨房需要许多工作，而不仅仅是拆旧换新。根据您家房产的年 龄和新厨房方案的要求，您可能需要更换现有电线系统和所有的管道。此外， 墙壁上还需要一层新的石膏涂层。 针对这些准备工作，建议您多参考几个报价后选择一家靠谱的承建方。但 值得注意的是，有时候这些工作会造成不受欢迎的意外和进一步开支。这有可 能是受潮；或者墙壁不合适；或电线系统不符合建筑法规。以上这些问题是无 法提前预知的，通常也是 10%-15% 的应急预算的用处。
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家装艺术
延误
2016年9月23日 - 10月6日 11版
编辑：董白白
您自身
不可预计的问题一旦被发现，不 仅会产生潜在的额外费用还会拉长施 工周期。对于大型项目更是如此，延 误意味着公司不得不重新安排交易， 如果一些物品早在几周甚至几个月前 就订满时，产生的影响会更大。 比如，你可能会发现现有橱柜下 面的受潮或水渍需要在安装新橱柜前 解决。甚至可能造成额外的防潮开支。 当然，这也会对施工整体进度产生影 响，招致更多开销，比如停车时间， 晚饭等等。
虽然这一项有些出乎意 料。但施工中最大的隐藏成 本可能是您自己。虽然在项 目中改变想法是您的特权， 但别忘了，如果在施工后期 改变主意，可能要为此付出 一定的金钱代价。 比如，如果您想要更换 一个操作台面板，而最初看 中的面板已经按照需要切割 成立合适的大小。那么，您 不得不为两块面板付账。此 外，提前确定哪些产品可以 退货，哪些不可以。除了建 材，家电的退换货也会产生 额外的运输费等。
没有厨房用的不便 还有一个很容易忽略，却影响颇多的细节：施工期 间，您家的厨房将处在无法使用状态。这通常意味着您 需要为一家人的一日三餐另谋出路。要么选择出去下馆 子，要么到朋友家蹭饭，又或者靠微波食品度日。 很多家庭会选择在施工期间，全家人到酒店暂住或 特意安排一次度假。 其他开销可能还会包括施工期间的宠物照顾费。许 多家庭会将宠物寄宿费纳入预算之中，确保施工期间宠 物的安全并避免它们受到施工噪音的惊吓。
达到安全要求 意外的缺口 许多业主选择在改造厨房时重新铺 设地板，但是如果您决定保留现有地面， 您了解现有家电、家具下面的地面状况 吗？ 有一位业主发现，在她扔掉的酒柜 下面的地板有一个巨大的缺口。这些问 题，只会在移动家电、家具时才会发现， 因为新的厨房格局可能会将缺口暴露出 来。幸运的是，工人们可以重新安排橱 柜的位置，来盖住缺口，但是如果不能， 业主则需要对厨房的地面进行整体更换。 这些问题不仅仅隐藏在橱柜底部：重 新安排房间的布局都会引发该问题，比如 拆掉一面墙壁也会在地板上留下空隙。 此外，除了地板，厨房的吊顶也需 考虑：新的格局通常要重新安排灯具的 位置。确保您提前考虑到，移动灯具位 置后天花板上留下的痕迹是可以修补的。
停车位 对厨房进行施工，首先就需要满足施工车 辆的出入问题。如果您家所在区域是按咪表收 费的，在最初的规划阶段，需与承建方明确施 工期间各种车辆产生的停车费由谁来支付。无 论是申请的装卸区被停用，还是为咪表充值或 储备访问许可，这笔费用可能会迅速增加。 在大部分区域，商人可以申请贸易许可， 但您需要确认是否适用。通常，您需要为停在 您家附近的两辆机动车支付费用。
更换厨房家电时，不能简单 地根据外观选择。新家电通常对 电力负荷有更高要求，因此应在 厨房中安装一个保险丝板。 同理，如果在改造过程中发 现有不符合电力要求的地方，您 的承建方会建议您进行更换。预 先讨论这些问题，以便将潜在成 本计算进去。在水暖和结构损坏 方面也存在类似翻修，更新问题。
虽然施工中存在着众多难以预计的环 节，选择一位优秀的设计师，并与之保持良 好的沟通可以减少成本增加的风险。凭借设 计师的经验，他们会在方案开展的初期与您 沟通各种可能出现的情况，同时，您与设计 师之间的关系也是决定最终结果的关键。 读者邮箱: info@ukpiweekly.com / Adam House, 7-10 Adam St, London WC2N 6AA
12版 2016年9月23日 - 10月6日
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