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Master Thesis ǀ Tesis de Maestría submitted within the UNIGIS MSc programme presentada para el Programa UNIGIS MSc at/en

Interfaculty Department of Geoinformatics- Z_GIS Departamento de Geomática – Z_GIS University of Salzburg ǀ Universidad de Salzburg

Propuesta metodológica de valoración masiva predial utilizando SIG para el sector rural en Ecuador: Caso de Pangua, Cotopaxi.

Methodological proposal of massive property valuation using GIS for the rural sector in Ecuador: Pangua Municipality, Cotopaxi. by/por

Luis Enrique Tene Escobar 11851367 A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements of the degree of Master of Science (Geographical Information Science & Systems) – MSc (GIS) Advisor ǀ Supervisor: Carlos Mena PhD

Quito - Ecuador, Noviembre 2020

COMPROMISO DE CIENCIA

Por medio del presente documento, incluyendo mi firma personal certifico y aseguro que mi tesis es completamente resultado de mi propio trabajo. He citado todas las fuentes que he usado en mi tesis y en todos los casos he indicado su origen.

Quito, 15 de noviembre de 2020

(Lugar, Fecha)

Firma

AGRADECIMIENTOS

Un agradecimiento a todo el equipo de UNIGIS en especial al Dr. (PhD) Richard Resl y a la M.Sc María Fernanda Bonilla por la ayuda y conocimiento brindado en el desarrollo de la tesis. De igual manera, agradecer al Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pangua a la Agr. Mery Castillo, Directora de la Dirección de Catastros por toda la información y apoyo brindado y para el estudio.

DEDICATORIA

A mis amigos, mis compañeros y a mi familia, mis hermanos y mis padres que han sido y seguirán siendo el pilar fundamental de mis valores, ejemplo de superación y perseverancia; y a todos quienes me ha apoyado en todas mis metas.

RESUMEN La valoración masiva predial en el sector rural del Ecuador, se ha generado desde una visión legal y administrativa y en otros casos llegando a ser demasiado técnica, complicando su actualización y objetividad, por lo cual se propone identificar una metodología de valoración masiva predial rural utilizando Sistemas de Información Geográfica en función de los valores del mercado inmobiliario en el cantón Pangua de la provincia de Cotopaxi, Ecuador, para disminuir la subjetividad en el proceso y en la valoración individual de cada predio en la zona rural.

La propuesta metodológica considera realizar una recopilación, identificación y análisis de la información espacial y no espacial desde la base catastral del GADM Pangua, los estudios de mercado inmobiliario y la información que generan instituciones relacionadas con el sector rural, agropecuario y entre otros, que influyan en la valoración masiva. Una vez diseñada la metodología utilizando un SIG, se realizará simulaciones para obtener los valores de cada uno de los predios y por lo tanto el padrón predial de valoración del suelo y al final evaluar y analizar las dos metodologías de valoración la actual y la propuesta con SIG. Como resultado se obtuvo una propuesta metodológica con el uso de un SIG para la generación de zonificación de valores, una matriz de valores obtenidos del EMR por uso y cobertura de los predios, aplicación de factores de ajuste y la individualización del valor de suelo de cada predio; además de un comparativo de dos metodologías frente al EMR donde se observa que hay mayor ajuste al valor comercial del bien inmueble. Se concluye que aplicar una herramienta SIG para la valoración masiva predial rural incrementa la objetividad de los valores de mercado inmobiliario para el GADM Pangua. Se recomienda poner a prueba factores y zonificación dependiendo de las regiones en el área rural, normar la información de catastro para utilizar herramientas SIG y utilizar cartografía con mayor detalle para la individualización del valor del suelo en el predio.

Palabras claves: Metodología, Sector Rural, SIG, Valoración Masiva, Valor Comercial.

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ABSTRACT The massive property valuation in the rural sector from Ecuador has been generated from a legal and administrative perspective, and in other cases becoming too technical, complicating its updating and objectivity, for which reason it is proposed to identify a methodology proposal of massive property valuation using Geographic Information Systems. It is based on the values from real estate market at the Pangua municipality of the Cotopaxi province in Ecuador to reduce subjectivity at process and in the individual assessment of each property in the rural sector.

The methodological proposal considers a compilation, identification and analysis of spatial and non-spatial information from the GADM Pangua cadastral database, real estate market studies and the information generated by institutions related to rural, agricultural, and other sectors, that influence in the massive valuation. Once the methodology using GIS has been designed, simulations will be performed to obtain the values of each of the properties and therefore the property valuation register and in the end evaluate and analyze the two valuation methodologies, the current and the proposed using GIS. As a result, a methodological proposal was obtained with the use of a GIS for the generation of zoning values, a matrix of values obtained from the EMR by use and coverage of the properties, application of adjustment factors and the individualization of the land value of each estate; in addition to a comparison of two methodologies against the EMR where it is observed that there is a greater adjustment to the commercial value of the real estate. It is concluded that applying a GIS tool for the massive rural property valuation increases the objectivity of the real estate market values for the GADM Pangua. It is recommended to test factors and zoning depending on the regions in the rural area, to standardize the cadastre information to use GIS tools and to use cartography in greater detail to individualize the value of the land on the property.

Keys worlds: Commercial Value, GIS, Massive Valuation, Methodological, Rural Sector.

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TABLA DE CONTENIDO

1.INTRODUCCIÓN ..........................................................................................................12 1.1. ANTECEDENTES .....................................................................................................12 1.2. OBJETIVO GENERAL ..............................................................................................15 1.3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS .....................................................................................15 1.4. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN .........................................................................15 1.5. HIPÓTESIS............................................................................................................ 166 1.6. JUSTIFICACIÓN .................................................................................................... 166 1.7. ALCANCE .............................................................................................................. 177 2. REVISIÓN DE LITERATURA………………………………………………………………..19 2.1. MARCO TEÓRICO………………………………………………………………………….19 2.1.1. DEFINICIONES .................................................................................................... 19 2.1.2. NORMATIVA ...................................................................................................... 200 2.1.3. MÉTODOS TÉCNICOS ...................................................................................... 211 2.2. MARCO HISTÓRICO……..………………………………………………………………..22 2.2.1. LA VALORACIÓN RURAL MASIVA EN EL ECUADOR Y EN LA REGIÓN ......... 222 2.2.2. VALORACIÓN MASIVA RURAL A TRAVÉS DEL CATASTRO EN ECUADOR…..27 2.3. MARCO METODÓLOGICO .................................................................................. 288 3. METODOLOGÍA ........................................................................................................322 3.1. ÁREA DE ESTUDIO .............................................................................................. 322 3.2. FLUJOGRAMA DE METODOLOGÍA ......................................................................377 3.3. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA ................................................................377 3.3.1. FASE 1. MÉTODO DEDUCTIVO-INDUCTIVO DESDE LA ZONIFICACIÓN HACIA LA VALORACIÓN MASIVA RURAL E INDIVIDUAL DE CADA PREDIO. ..................... 388 3.3.2. FASE 2. APLICACIÓN DE LAS METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN MASIVA PREDIAL RURAL ACTUAL Y UTILIZANDO UN SIG ...................................................... 40 3.3.3. FASE 3. TÉCNICAS DE ANÁLISIS COMPARATIVO . .........................................400 3.4. JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA ..............................................................410 7

4. RESULTADOS Y DISCUSIÓN ....................................................................................48 4.1. RESULTADOS .........................................................................................................48 4.1.1. ANÁLISIS ESPACIAL DE LOS FACTORES QUE INFLUYEN EN LA GENERACIÓN DE LA PROPUESTA METODOLÓGICA DE VALORACIÓN RURAL MASIVA CON SIG .......................................................................................................4148 4.1.2. MODELO GEOESPACIAL PARA LAS ZONAS HOMOGÉNEAS DE VALOR ........50 4.1.3. ZONAS HOMOGÉNEAS DE VALOR .....................................................................53 4.1.4. MATRIZ DE VALOR DEL SUELO RESPECTO AL ESTUDIO DE MERCADO RURAL ........................................................................................................................... 55 4.1.5. MODELO GEOSPACIAL PARA LA VALORACIÓN MASIVA DE PREDIOS RURALES....................................................................................................................4157 4.1.6. PREDIOS VALORADOS CON METODOLOGÍA PROPUESTA USANDO UN SIG…………………………………………………………………………………………………61 4.1.7. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE PREDIOS RURALES SIN EL USO DE UN SIG…………………………………………………………………………………………………62 4.1.8. PREDIOS VALORADOS SIN EL USO DE HERRAMIENTAS SIG…………………63 4.1.9. COMPARATIVO ENTRE METODOLOGÍAS…………………………………………..64 4.2. DISCUSIÓN………………………………………………………………………………….71 5. CONCLUSIONES……………………………………………………………………………..77 6. REFERENCIAS ...........................................................................................................80

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INDICE DE FIGURAS Figura 1. Mapa de Predios Rurales del GADM Pangua……………………………....…….33 Figura 2. Etapas para la propuesta metodológica de valoración masiva………………… 38 Figura 3. Insumos para las zonas de valor del área rural…………..……………………… 39 Figura 4. Insumos para la valoración de predios del área rural ………...………………… 39 Figura 5. Matrices de gráficos de dispersión de base R: pares, de los factores que inciden en el valor del metro cuadrado del suelo ………………………………….………………….49 Figura 6. Modelo de correlación de Pearson”s para los factores que inciden en el valor del suelo …………………………………………………………………………..…………………. 50 Figura 7. Diagrama de flujo modelado para el Mapa de Zonas homogéneas de valor … 52 Figura 8. Mapa de Zonas Homogéneas de Valor metodología propuesta …….………… 53 Figura 9. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio. Parte 1 ……………………………………………………………………………… 57 Figura 10. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio. Parte 2 ……………………………………………………………..……………..…58 Figura 11. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio. Parte 3 …………………………………………………………….…………….…. 58 Figura 12. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Factores. Parte 4 …………...................................………………………….…..59 Figura 13. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Cálculo de las áreas. Parte 5……………………………………………………...60 Figura 14. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Cálculo de las áreas. Parte 6…………………………………………………….. 60 Figura 15. Mapa de predio valorados utilizando una metodología con un SIG………….. 61 Figura 16. Frecuencia de número de predios según su valor por hectárea en utilizando una metodología propuesta con el uso de un SIG .......…………………..………………....62 Figura 17. Matriz de valor de suelo por hectárea sin el uso de un SIG ...………………... 62 Figura 18. Mapa representativo de predios valorados con metodología sin el uso de un SIG…………………………………………………………………………………………..…….63 Figura 19. Mapa representativo de predios valorados con metodología sin el uso de un SIG…………………………………………………………………………………………………64

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INDICE DE TABLAS Tabla 1. Clases de tierras y puntajes de identificación ………………………………...……30 Tabla 2. Matriz de ponderaciones para la generación de zonas homogéneas de valor ...51 Tabla 3. Tabla 3. Matriz de valor con los precios correspondientes al uso del predio y la capacidad de uso de la tierra representada en sus coberturas ….…………………...……55 Tabla 4. Tabla 4. Número de zonas de valor para el suelo en el cantón Pangua, obtenidos por cada modelo………………………………………….………………………………...……66 Tabla 5. Comparativa de criterios para la matriz de valor en el cantón Pangua, para el cálculo de los valores ………………………………...…………………………………………67 Tabla 6. Número de Factores individuales aplicados al predio …..…………………...……69 Tabla 7. Valores obtenidos de las dos metodologías y el Estudio de mercado …...……70

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TABLA DE ACRÓNIMOS AME

Asociación de Municipalidades Ecuatorianas

COOTAD

Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización

DINAC

Dirección de Nacional de Avalúos y Catastros

EMR

Estudio de Mercado Rural

IGM

Instituto Geográfico Militar

INEGI

Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática de México

IVSC

International Valuation Standards

GADM

Gobiernos

Autónomos

Descentralizados

municipales

o

metropolitanos GIS

Geographic Information System

MAE

Ministerio del Ambiente

MAG

Ministerio de Agricultura y Ganadería

MIDUVI

Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda

NTNCURA

Normas Técnicas Nacionales para el Catastro de Bienes Inmuebles Urbanos — Rurales y Avalúos de Bienes

PDOT

Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial

SIGTIERRAS

Sistema Nacional de Información de Tierras Rurales.

SIG

Sistemas de Información Geográfica

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1. INTRODUCCIÓN Los avalúos prediales basados en el valor de mercado deberían guiarse en las normas propuestas, la definición y el marco conceptual de referencias establecidos por el International Valuation Standards Council (IVSC, 2013), este indica que el avalúo es el valor acordado entre las personas que realizan una compra –venta libre, en el marco de una comercialización apropiada, donde las partes hayan procedido de manera sensata, analizada y sin imposición por un bien o pasivo (Arias & Sánchez, 2014).

En el Ecuador el avalúo de los predios para los GADM, es el valor que consta en el catastro, según la normativa señala, “que los componentes como suelo y, de haberlas, las construcciones edificadas sobre este, definirán el valor de la propiedad; el cual es el valor individual, con sus características propias y especificaciones de cada bien inmueble”, que además servirá para el cobro de impuestos y para otro tipo de fines tributarios y no tributarios (Asamblea Nacional, 2015).

1.1. ANTECEDENTES

El valor catastral sirve como un valor para trámites administrativos; por ello es calculado para cada predio o bien inmueble partiendo de los datos resultantes en el Catastro Inmobiliario, motivo por el cual sirve de base o para determinados procesos administrativos en entidades públicas: como el impuesto predial, al patrimonio, entre otros y de carácter no tributario como expropiaciones, observatorios de valores, planificación y otras (Ayala, 2008).

El valor de cada uno de los predios de un catastro es el fin de una valoración masiva predial en un sistema de gestión catastral, este debe ajustarse al valor de mercado, de manera que se logre la equidad, justicia social y fiscal en cuanto a la política tributaria; por lo cual es importante tomar la información de los precios locales de la comercialización de los bienes inmuebles y la base de información de cada uno de los predios en el sistema de gestión catastral. Es necesario que dicha valoración masiva predial sea producto de metodologías replicables, haciendo uso de las técnicas de estadística y geo estadística (MIDUVI, 2016).

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No se debe llegar al nivel de detalle que se exige en una tasación, ya que “el valor de tasación será obtenido de acuerdo a los criterios de la normativa vigente, y será el valor de dicho inmueble que se adopte con efectos jurídicos con la finalidad indicada en el mismo informe de tasación” (Álvarez, 2011).

En base a lo mencionado anteriormente, el insumo principal para el generar el valor predial es la información catastral que viene dada por un “Catastro Económico: es el registro en cuyas bases constan datos descriptivos correspondientes al valor de los inmuebles determinado a través de diferentes enfoques, bien como el mapa de valores del suelo a partir del cual se define política tributaria.” (MIDUVI, 2016).

De esta manera es obligación de los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales y metropolitanos actualizar cado dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural (Asamblea Nacional, 2015).

Anteriormente en materia de metodologías para valoración masiva predial rural en el Ecuador, para el año 1989 la Dirección de Nacional de Avalúos y CatastrosDINAC establece algunos criterios para la valoración de la tierra, “de esta manera la información necesaria para valorar los predios rurales contiene los siguientes parámetros:

condiciones

agroeconómicas,

topográficas,

climatológicas

de

explotación que se resumen en la clasificación agrológica; el destino económico o usos de la producción”. Para el año 2008 a nivel nacional se genera un “modelo de valoración a cargo del Ministerio de Agricultura y Ganadería-MAG que se basa en

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variables

agrupadas

en

cuatro

categorías:

bioestructurales,

hidroestructurales, ambientales y tecnoestructurales”, cada uno con su peso y en función de su importancia, estas a su vez las primeras categorías generan la unidad homogénea básica, para las zonas homogéneas vienen dadas por el precio de la tierra a través de las zonas de producción, con lo que se tiene zonas homogéneas básicas, económicas y tecnoestructurales, que al cruzarlas generan la zonas de valoración del tierra rural (Crecente, R., Miranda, D. & Reyes, F., 2012).

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Actualmente la valoración masiva predial rural está dada por sus componentes que son suelo y construcciones, para lo cual los criterios técnicos y principios fundamentales en la determinación de los valores catastrales se enmarcan en una cartografía mínima y temática la cual contenga una base cartográfica para la localización del inmueble, el catastro predial para la información del área del terreno, información específica de la producción, uso de la tierra y capacidad de la tierra (clases agrológicas), condiciones específicas que incidan en el suelo y la aptitud de la tierra de producción, mapa de valores de precios unitarios de mercado, y, otros factores importantes que se encuentren regulados como pendiente y accesibilidad, la finalidad es que con estos insumos se generará las zonas homogéneas y además con la información del estudio de mercado inmobiliario se diseñará la matriz de valor para el GADM en la zona rural, con lo cual se obtendrá un mapa de valor del suelo para el valor individual del suelo del predio ( MIDUVI, 2016).

El Cantón Pangua forma parte de la provincia de Cotopaxi en Ecuador; el estado de su catastro urbano y rural es el siguiente: la última actualización masiva del catastro urbano fue en el año 2013, mismo que se actualiza cada 2 años; actualmente el número de predios del área rural es de 12.287, correspondientes a las cuatro parroquias del cantón Pangua; mientras que el número de predios del área urbana registra 2.241 predios catastrados, con un total de 14.528 predios en todo el cantón. El 15% del total de predios del cantón corresponde al sector urbano y el 85% al sector rural; lo que indica que la población urbana concentrada es pequeña con relación al sector rural, siendo un cantón netamente rural. Dentro del área financiera los ingresos por cobro de impuesto y tasas a los predios catastrados es la siguiente: para predios rurales USD 174.012,78 y para los predios urbanos USD 56.640,45, llegando a un total de recaudación de USD 227.653,12, en relación a lo anterior se sigue observando que el ingreso por el cobro predial anual es del 76% para los predios rurales frente a un 24% de los predios urbanos. Actualmente se está realizando un barrido para la actualización de los predios Rurales, en convenio entre el GADM Pangua y el SIGTIERRAS; datos generados por el GADM Pangua y su Departamento de Avalúos y Catastros (GADM PANGUA, 2018).

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1.2. OBJETIVO GENERAL Identificar una metodología de valoración masiva predial rural utilizando SIG en función de los valores del mercado inmobiliario a nivel cantonal en la provincia de Cotopaxi, Ecuador.

1.3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 

Diseñar una propuesta de metodología de Valoración masiva predial rural utilizando un Sistema de Información Geográfica ajustada a la normativa legal vigente nacional para Catastros y Avalúos.



Aplicar las metodologías de valoración masiva predial rural actual y la diseñada en función del Estudio de Mercado Inmobiliario Rural- EMR del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pangua.



Comparar cuantitativamente los resultados de las metodologías actual y diseñada para la valoración masiva predial rural.

1.4. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN 

¿Qué se puede proponer para valorar los predios rurales masivamente utilizando un Sistema de Información Geográfica y que se encuentre ajustado a la normativa legal vigente nacional para catastros y avalúos?



¿Cuáles son las metodologías con las que se puede valorar masivamente los predios rurales en función del Estudio del Mercado Inmobiliario Rural- EMR del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pangua?



¿Qué acción se puede realizar para los resultados generados por las metodologías actual y diseñada para la valoración masiva predial rural?

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1.5. HIPÓTESIS La valoración masiva predial rural que aplicará un Sistema de Información Geográfica aumentará la objetividad de los valores de mercado inmobiliario, para el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pangua.

1.6. JUSTIFICACIÓN El uso de un Sistema de Información Geográfica como parte de una metodología para el proceso de valoración masiva predial rural agrega objetividad en función de los valores de mercado inmobiliario, “convirtiéndose en una herramienta muy poderosa para el análisis ágil y certero de grandes cantidades de datos que se utilizan en esta actividad profesional” (Arrieta, 2018); siendo esto de suma importancia ya que el valor catastral del predio tiene como objetivo un uso multifinalitario a nivel del GAD municipal (MIDUVI, 2016) y, debido a la normativa nacional Normas Técnicas Nacionales para el Catastro de Bienes Inmuebles Urbanos — Rurales y Avalúos de Bienes (NTNCURA) aplica en todos los GADM del país (Asamblea Nacional, 2015). En los últimos años la práctica de la valuación inmobiliaria se ha convertido en un trabajo de gran importancia y elevada responsabilidad. Su fin es el de formar un juicio objetivo del valor más probable que puede alcanzar un determinado inmueble, inmerso en unas coordenadas de tiempo y espacio propias (Alcázar, 2003) Para el caso del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal -GADM de Pangua en Cotopaxi, Ecuador. Se ha observado que la metodología aplicando un SIG en el proceso de valoración masiva, es necesaria debido a la desactualización catastral en cuanto a la información geográfica, la base de datos temática de coberturas, zonas de valor de tierras agropecuarias, matriz de precios de tierras rurales y además información alfanumérica (titularidad, propiedad o tenencia, información del propietario, de producción agropecuaria y uso de la propiedad) ya que para el año 2018, se encuentra en proceso de levantamiento de la información (GADM PANGUA, 2018).

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Al no contar con cartografía catastral no se utiliza la información generada por las instituciones competentes en el área rural (capacidad de uso del suelo agrícola, zonas de pendiente, zonas de riego – MAG (Ministerio de Agricultura y Ganadería), zonas de áreas de protección – MAE (Ministerio del Ambiente), mapa de vías características, infraestructura o equipamiento gubernamental -IGM (Instituto Geográfico Militar), y por ende, no existe un análisis de la información cartográfica (algebra de mapas) para generar insumos que ayuden a la generación de la metodología de valoración masiva predial rural utilizando herramientas de información geográfica.

Lo anterior mencionado, genera una ausencia de metodología para realizar un mapa de valor de tierras actualizado en el proceso de valoración masiva de predios del área rural, que sea producto del uso de la cartografía como insumos de línea base, factores que afecten la valoración y la información predial catastral gráfica.

1.7. ALCANCE El estudio propone una metodología de valoración masiva de predios en el sector rural del Ecuador para el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pangua, en función del valor de mercado inmobiliario – valor comercial, utilizando como herramienta para el proceso un Sistema de Información Geográfica.

El análisis de la información, donde se generará la metodología de valoración masiva de predios rurales se la realizará en los límites cantonales del GADM de Pangua que forma parte de la provincia de Cotopaxi en Ecuador. Se trabajará conforme a la normativa legal vigente, por lo tanto, los insumos geográficos para la cartográfica básica y temática mínima será de una escala de hasta 1:25.000 y para la información del catastro predial rural de una escala 1:5.000.

El Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pangua tiene una superficie de 72.300,00 ha de las cuales, aproximadamente 69.103, 21 ha son el área rural del cantón.

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Los resultados de esta investigación serán de utilidad para el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pangua, GADM municipales y metropolitanos del Ecuador, entidades relacionadas con el catastro y valoración del área rural, entidades financieras, directores de avalúos y catastros, peritos evaluadores y además el propietario o posesionario del predio, que es el beneficiario directo en cuanto a la valoración catastral de su predio.

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2. REVISIÓN DE LITERATURA 2.1 . MARCO TEÓRICO

2.1.1. DEFINICIONES La Valoración Inmobiliaria trata de identificar el valor o la valoración de una determina propiedad, bien inmueble o activos. Pudiendo ser esta una valoración rural o urbana. La rural hace referencia a cualquier propiedad situada en suelo rural o no urbano, constituida generalmente por suelo, edificación o inmueble a partir de los elementos que son propios y que pueden afectar directamente a su valor (Guadalajara, 2018; García, 2007).

La valoración es un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo con unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atendiendo las características propias del bien y las de su entorno; además a la integración de los SIG y técnicas estadísticas de análisis que adquieren una gran efectividad en la determinación del nivel de interacción del entorno en los valores inmobiliarios en el contexto espacial (García, 2007).

Según Guadalajara (2018) y García (2007) el valor de mercado es un estimador del precio de mercado o precio por el cual se intercambiarían, oferta y demanda, un bien en un mercado transparente, libre y de transacciones frecuentes.

Para los bienes inmobiliarios, existen otros valores diferentes al valor de mercado, estimados con otras finalidades tales cuales tenemos, valores catastrales (establecen impuesto en bienes inmuebles y el impuesto al patrimonio y de expropiación), valores de oferta (valor de referencia de una hipoteca utilizado por entidades financieras, no son valores de mercado; sin embargo, son utilizados para determinar el valor de los bienes por métodos comparativos. (Guadalajara, 2018; Asamblea Nacional, 2015).

Los bienes inmuebles no se pueden trasportar y se fijan permanentemente en un lugar, su ubicación está dada en un solo sitio geográfico y no puede moverse sin que sufran daños. Pudiendo ser bienes inmuebles por naturaleza o por

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incorporación, por accesión, entre otros; así mismo dentro del inmueble tenemos el suelo y las edificaciones para diversos usos. (Ayala, 2008; García, 2007).

2.1.2. NORMATIVA Según la Asamblea Nacional (2015) en cuanto a normativa y regulación legal de la valoración y sus fines se basan en la investigación de mercado que comprende la valoración con efectos fiscales para obtener el Impuesto sobre bienes inmuebles y demás ámbitos legales lo cuales detallan lo siguiente: 1.- El valor del suelo es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble; 2.- El valor de las edificaciones, es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y, 3.- El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

De tal manera la valoración total de los predios rurales es valor mediante la aplicación o suma de los elementos de valor del suelo, edificaciones y valor de reposición previstos en el COOTAD (2015); con este propósito, el Concejo del GADM aprobará, mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad al riego, accesos y vías de comunicación, calidad del suelo, agua potable, alcantarillado y otros elementos semejantes, así como los factores para la valoración de las edificaciones (Asamblea Nacional, 2015).

Según el MIDUVI (2016) el avalúo es la determinación del valor comercial de un bien, realizada por un profesional competente, de acuerdo a criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

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La Ordenanza Municipal es de carácter obligatorio, para todos los habitantes del territorio cantonal, con disposiciones que tienen la fuerza de una ley, y contienen mandatos imperativos que obligan a realizar algo, o prohíben algo o permiten algo. Así mismo, las ordenanzas, cualquiera sea su carácter y objetivo, no puede contradecir lo que mande o prohíba el COOTAD (Ortega, 2011).

2.1.3. MÉTODOS TÉCNICOS Los principios y metodologías de valoración masiva predial se detallan a continuación: Según García (2007) se basan en dos técnicas diferentes para conseguir su valor.

La primera considera el valor del inmueble en su totalidad y evalúa el conjunto de la misma, y la segunda evalúa los componentes que interviene en el valor del inmueble entendidos como valor del suelo y de la edificación (estimación aditiva).

La primera es la estimación conjunta del valor del inmueble la cual consiste de acuerdo al valor en oferta de propiedades de similares características o bien de la estimación de rentas próximo o de características parecidas, metodología de mercado o de capitalización de rendimientos.

La estimación aditiva del valor toma como punto de partida de la propiedad la suma de componentes valor suelo y valor de edificación, donde el valor del suelo es la internalización de sus factores y características y el valor de la edificación está dado por la metodología de coste de reposición.

Según Guadalajara (2018) y el MIDUVI (2016) la técnica de valoración más frecuente utilizada es el método de mercado que emplea precios y otra información relevante generado por medio de las transacciones en el mercado con activos, pasivos, un grupo de activos o pasivos idénticos o comparables (similares), relacionada con el principio de oferta y demanda, en un tiempo determinado.

Guadalajara (2018) indica, además que las limitaciones en este método se encuentran cuando se trata de valorar inmuebles con un limitado mercado o en ámbitos de transacciones con poca dinámica de mercado. Lo que implica buscar 21

valores en zonas similares en condiciones o metodologías alternativas, como puede ser la metodología aditiva y también realizando analogías, propio del mercado inmobiliario en la zona rural.

Guadalajara (2018) y el MIDUVI (2016) indican que el método de costo es el importe que se requeriría a la actualidad para reemplazar o generar la capacidad de servicio de un activo, con las características a actuales o condiciones en las que se encuentre (denominado en algunos casos coste de reposición actual). Es una metodología muy apropiada para evaluar exclusivamente el valor de las construcciones o edificaciones y generar la aplicación de la metodología aditiva del inmueble, a este se encuentra muy ligado el método residual ya que descontando el valor de la edificación se obtendrá el valor del suelo como valor residual.

El método de la renta o capitalización de rendimiento es el adecuado para propiedades de explotación económica, estima el valor presente para el importe futuro (con el uso del flujo de efectivo o ingresos o gastos) en un único importe actualizado retribuidos su uso o explotación. El valor es igual a los rendimientos dividido para el índice de capitalización; fundamentada su capitalización en perpetuidad, y por anualidades o compuesta (Guadalajara, 2018; MIDUVI, 2016)

2.2. MARCO HISTÓRICO 2.2.1. LA VALORACIÓN RURAL MASIVA EN EL ECUADOR Y EN LA REGIÓN La valoración predial rural masiva es administrativa, tributaria, legal y normada. La evolución que ha venido sufriendo la administración de la tierra en Ecuador es conforme a las circunstancias a nivel mundial, presentándose necesidades primeramente fiscales, luego, de fortalecimiento de mercados de tierra, casi a la par con la seguridad de tenencia y finalmente de planificación; más las políticas adoptadas durante toda esta evolución para hacer efectivo el control de estos cambios, no han pasado por el fortalecimiento del catastro. La utilización de metodologías complejas de valoración y la poca experiencia de los funcionarios y técnicos en este ámbito dificultan su aplicación (Crecente, R., Miranda, D. & Reyes, F., 2012).

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En la mayoría de provincias en el Ecuador y sus cantones a cargo de estas funciones, tal es el caso de municipios de Latacunga y Pujilí,

se identifica

problemas en el manejo catastral, un pobre desarrollo catastral rural, a esto se suman o derivan situaciones como las técnicas obsoletas utilizadas para el levantamiento de cartografía catastral, el almacenamiento de información catastral en bases de datos alfanuméricas sin vincular la información geográfica, la falta de capacitación y la falta de personal técnico principalmente, la falta de una mayor dotación de equipos y dispositivos tecnológicos para la adecuada formación, conservación y mantenimiento del catastro a través de una actualización permanente de la información lo que implica que no se revisen a profundidad las ordenanzas en valoración y cuantificación impositiva predial;

además de lo

anteriormente mencionado falta disponer de un sistema informático más flexible y ajustable a los requerimientos institucionales que permita contar con una plataforma que integre la información y permita llevar automatizada mente todos los procesos (Benavides, 2015).

Según Jaramillo, M., Salgado, J. & Vega, M. (2017) en referencia a la valoración de la propiedad en el área rural del Ecuador, de una encuesta a 71 municipios se obtuvieron: que el 66 % del universo investigado, tiene datos y el 34% no dispone de datos, de los datos entregados, se conoce que el 9.85 % de los municipios administran el valor de la propiedad en base a las normas establecidas en la Ley de Régimen Municipal, el 52,11% de los Municipios administran el valor de la propiedad en base a las normas establecidas en la Ley Orgánica de Régimen Municipal (entre los años 2006 y 2010) y el 11,26 % de los Municipios administran el valor de la propiedad en base a las normas establecidas en el COOTAD a partir 2010.

Por lo general para la valoración del suelo rural, se estima primordialmente observar la naturaleza agrícola en el momento de la tasación o valoración y no considera las expectativas derivadas de la asignación de edificación y uso de esta, dependiendo de la ley o normativa se podrá realizar la posibilidad de corregir con factores a su incremento en función de la localización estratégica, accesibilidad, núcleo de la población o al centro de la actividad económica. Así, la valoración sintética es la estimación del valor de una finca por comparación con 23

fincas similares, y es quizá el procedimiento de valoración más antiguo.

Actualmente se denomina método comparativo (Hernández, 2016).

Para la aplicación de metodologías de valoración masiva según Hernández (2016) se cuenta con la metodología de valoración analítica, que consiste en la capitalización de la renta, a un tipo de interés; sin embargo, los principales problemas que presenta esta valoración son la falta de fuentes de información de valores de mercado, no existen bases de datos y aunado a esto se tiene lo opaco de la información en las operaciones de compra venta. Estos factores entre otros, constituyen una gran limitante dentro de la metodología de valoración analítica y por lo tanto dificulta la aplicación de los métodos econométricos. Sin embargo, al realizar los métodos econométricos, parte de una valoración analítica, se puede basarse en la aplicación del análisis de regresión simple ó múltiple, para obtener una relación funcional que ligue el valor de mercado con un conjunto de variables explicativas y que han adquirido carta de naturaleza en los tratados modernos bajo el epígrafe de métodos o valoración estadísticos. No cabe duda, por lo tanto, que estos métodos son una extensión natural de la metodología sintética o método comparativo.

García y Segura (1993) para los métodos econométricos en la valoración masiva parten de la interpretación del proceso de valoración de la denominada Escuela Americana de Valoración, y del papel que desempeña en la misma el mercado del inmobiliario rural; además indican que la mayoría en América, aun reconociendo que, en líneas generales, las condiciones de mercado no son asimilables en su totalidad a las de competencia perfecta; consideran que a través de los estudios empíricos, se puede reconstruir un mercado que actúa con un reconocible orden, en contraposición a la afirmación de que los mercados inmobiliarios son caóticos, irracionales, cosmopolitas y de difícil formulación, sobre todo cuando se actúa en una zona geográfica con características en similares condiciones (citados por Hernández, 2008).

De acuerdo con García y Segura (1993) las imperfecciones en el mercado generan distorsiones que no pueden ser captadas con absoluta precisión para la estimación del precio de mercado, dándole a la valoración un carácter predictivo.

El análisis del comportamiento del mercado y la predicción del precio no puede 24

hacerse sin referencias al pasado: El más probable precio de venta de un bien inmueble depende de los datos de ventas de bienes similares en similares circunstancias, ahora bien, los datos del mercado pueden utilizarse para tratar de determinar el comportamiento real de ese mercado, y no, para hacer un manejo matemático de la información con el objetivo de lograr un particular objetivo o confirmar unas condiciones ideales en los valores. El valor de mercado no debe determinarse, en algún hipotético, no existente, mercado perfecto, solamente poblado por prudentes y relajados compradores y vendedores, perfectamente informados y no sometidos a presión por sus actos. Es en el mercado real en el que el cliente debe hacer sus movimientos y este mercado es notoriamente imperfecto. Se pretende por tanto la estimación del precio de venta o compra del bien objeto (citados por Hernández, 2008).

Las aplicaciones fundamentales de los métodos econométricos: a) su uso para la predicción, en la técnica estimativa habitual y b) para la determinación de los componentes del mercado de la tierra y la cuantificación de sus efectos. Dentro de la metodología aplicada por Hernández (2018) entre los factores económicos se pueden mencionar los siguientes: el nivel de ingreso, el mercado para los productos cultivados, el consumo doméstico o autoconsumo del propio productor, la cantidad exportada e importada, la población económicamente activa en las labores agrícolas y la productividad de la tierra.

Según Hernández (2008) adicionalmente la política económica y la agrícola también influyen de modo significativo, sobre todo por el impacto que estas tienen en los cambios sobre los precios de los productos e insumos, los impuestos, la tenencia de la tierra y sus condiciones, en este aspecto hay que hacer hincapié en la influencia directa que este tiene sobre la agricultura, sea pequeña propiedad o ejidal; la política crediticia, la política de comercialización, las prioridades nacionales, los tratados comerciales.

De los aspectos geográficos hay que destacar aquellos que determinan el tipo de plantas de ser susceptibles de ser cultivadas en forma eficiente, en términos de la duración de la luz del día, temperaturas, precipitación, índice de radiación e índice de aridez, índice de siniestralidad, entre otros. Sobre los aspectos físicos o también llamados “factores limitantes”, destacan aquellos que de manera notoria 25

inciden en el uso potencial del suelo agropecuario o rústico. Entre estos cabe destacar los siguientes: a) Deficiencia de agua b) Pendiente del terreno c) Salinidad d) Erosión e) Obstrucciones f) Inundaciones g) Drenaje interno h) Profundidad efectiva del suelo i) Inestabilidad j) Alcalinidad – modicidad k) Acidez l) Fijación del fósforo (Hernández, 2008; Jaramillo, M., Salgado, J. & Vega, M., 2017).

Hernández (2008) y Jaramillo et al. (2017) indican que para efectos de valuación o valoración es muy importante tomar en cuenta las características físicas del predio y analizarlas, a continuación las principales: la calidad del suelo, el uso potencial del mismo, los cultivos existentes en el sector, es decir, el uso actual de la finca, la productividad, la humedad del suelo (cantidad y disponibilidad), los minerales que forman parte del predio sujeto a la valoración, la cantidad, calidad y duración del suministro de agua para uso doméstico en la granja y para irrigación, la forma del predio, la calidad, extensión y suficiencia del drenaje y las condiciones en que se encuentra la tubería y los ductos, el grado de erosión, la localización de la propiedad con respecto a poblaciones, mercados y otras propiedades similares, el acceso al predio, las condiciones climatológicas del área, la localización, calidad y condiciones de cercas, tanto en los linderos como dentro del predio, la superficie de cada cultivo, siembra, pasto y tierras baldías, agotadas, erosionadas, etc., las mejoras: edificaciones y de tipo estructural como caminos y otras. Los autores

señalan además la importancia que tiene la

obtención de datos relevantes sobre los alrededores del predio a valorar, como son: linderos, prácticas agrícolas característica del área, tipo de suelo, características climatológicas que afectan la regularidad de la siembra, como inundaciones, tormentas, heladas, (índice de siniestralidad), etc., calidad, cantidad y duración del agua disponible para consumo doméstico, ganadero y para irrigación (donde esta última existe), zonas donde el drenaje es importante: información sobre sistemas de drenaje y eficiencia en época de lluvias, servicios comunitarios: localización y calidad de escuelas, iglesias, mercados y otras facilidades, caminos y carreteras en la zona, tipo y calidad del transporte en la región, servicios de electricidad, teléfono, telégrafo, correo, etc., zonificación y

26

otras restricciones de uso, impuestos, disponibilidad de crédito, otra información que se considere pertinente (vecinos, comerciantes, oficinas gubernamentales).

2.2.2. VALORACIÓN MASIVA RURAL A TRAVÉS DEL CATASTRO EN ECUADOR En el Ecuador en cuanto a generación de metodologías de valoración están relacionadas con los gestores de catastros y valoración predial rural, así según Erba (2015), en una encuesta aplicada por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) en el año 2014, a los responsables de la gestión catastral en 132 GADM, mostró que el 25% de GADM no dispone de un Sistema de Información Geográfica, y que, si bien el 92% cuenta con internet de banda ancha, el 66% considera que las Direcciones de Catastro no disponen de la infraestructura tecnológica necesaria. Esta encuesta muestra también que hay mucho espacio para la integración del catastro municipal con órganos del gobierno local y externos. En el área económica, la tendencia fuerte es consolidar observatorios de valores liderados por las instituciones catastrales. Los excelentes resultados arrojados por los observatorios existentes en diferentes ciudades latinoamericanas son suficientemente elocuentes y pedagógicos, como para mostrar a los administradores que es ventajoso contar con una estructura de monitoreo del mercado inmobiliario que se articule a los actores más involucrados con la compraventa de inmuebles, créditos hipotecarios, traslación de dominio, entre otros. En tal sentido, la elaboración de mapas de valor basados en técnicas econométricas con apoyo de geo estadística, actualmente de conocimiento casi exclusivo de consultores particulares y no se encuentran socializados a los gestores de los catastros en el país, pero estos se incorporarán paulatinamente en los equipos de funcionarios públicos de los catastros territoriales.

27

2.3 MARCO METODOLÓGICO La metodología para valoración rural de predios señala Ortega (2011) que se la puede realizar utilizando el siguiente método: Analítico – sintético, para el cálculo del avalúo comercial de las propiedades, conforme a lo que determina la Ley de Régimen Municipal de su localidad, procediendo de forma separada la valoración del lote y de la o las edificaciones.

Para determinar los valores reales de precios de suelo y la construcción que son producto de una investigación de ofertas y transacciones que se ha realizado en el último año en el mercado inmobiliario de la ciudad de Pangua. Esta investigación consistió en la realización de algunos puntos de investigación en las diferentes zonas de la ciudad, a través de formularios diseñados para este fin consultando a compradores y vendedores de inmuebles.

Jaramillo et al. (2017) indican que la metodología para la valoración económica del precio de los terrenos en el área rural del cantón sobre la base técnica conceptual territorial del manejo del espacio rural, y la realidad que dinámicamente en territorio rural en el tiempo experimenta ritmos de desarrollo físico, socio económico, político y ambiental, elementos sobre los cuales se consideran para la estructuración de una metodología, con variables e indicadores, que en conjunto permiten configurar el subsistema de valoración de terrenos, los cuales se describen a continuación: Delimitación

del

área

de

estudio:

condiciones

físicas,

componentes,

características y propiedades intrínsecas del suelo.

El componente suelo se sustenta en los datos agronómicos de su formación, clasificación taxonómica y la clasificación agrológica.

Para la jerarquización territorial rural se debe tener en cuenta la Infraestructura básica del territorio rural, infraestructura de riego y drenaje, servicios, cercanía a centros poblados, zonas vulnerables y de riesgo.

Para la determinación de sectores homogéneos, que son la base fundamental para proponer una metodología, es que el área rural cantonal de intervención esté definida, bajo parámetros jurídicos, políticos y de previsión, considerados por el 28

instrumento regulador; como es el Plan de Ordenamiento Territorial. Un área rural para definirse como tal, es decir; es que su territorio esté habilitado para su conservación, protección y uso sustentable, que prevenga su degradación. a. Proceso metodológico de la valoración de terrenos rurales: Según García (2007) y Jaramillo et al. (2017) determinan el siguiente proceso empezando con la administración municipal tiene definido lo que es el territorio rural, es en la aplicación de la norma del ordenamiento territorial. Al interior del territorio rural existen normas de ordenamiento y regulación, como la zonificación, plan de uso y ocupación del suelo. Así la dinámica del territorio rural se registra en el inventario predial o catastro de la propiedad rural, que es otra de las competencias que la ejercen las municipalidades, este inventario debe constar con el valor de la propiedad actualizado. El COOTAD contiene en varios de sus artículos, referentes conceptuales y operativos de valor, de precio, de avalúo. b. Implementación de la Metodología b.1. Determinación del área de intervención la determinación del área de intervención y el alcance de la valoración masiva predial, parten de la intervención territorial del catastro, por lo tanto, con esta información se obtiene la valoración de la propiedad rural, se debe tener identificado cómo la municipalidad administra el territorio cantonal, en urbano y en rural, en base a la normativa nacional y la que ha sido aprobada por la legislación local. Lo rural se origina a partir de una política territorial del GADM, si el territorio rural para determinar el valor del suelo se establece en zonas similares u homogéneas, definidos en base a la clasificación agrológica de los suelos y la jerarquización territorial. La base legal se encuentra en el COOTAD (2016), que a más en el artículo 515, indica que el “Sujeto Pasivo. - Son sujetos pasivos del impuesto a los predios rurales, los propietarios o poseedores de los predios situados fuera de los límites de las zonas urbanas.” b.2. Análisis preliminar y recolección de datos, García (2007) y Jaramillo et al.

(2017), indican identificar los siguientes elementos: definición de suelo, características de los suelos, formación de los suelos, horizontes del suelo, clasificación de los suelos, capacidad productiva de los suelos, y la Generación 29

del Plano de clases de Tierras, con el diseño de muestras de suelo y toma de muestra de suelo, además se debe recolectar las agregaciones o grupos de los cultivos y la jerarquización del área rural; a continuación la tabla de las clases agrológicas: TABLA 1. CLASES DE TIERRAS Y PUNTAJES DE IDENTIFICACIÓN

Clases de tierras y puntajes de identificación I

89.1 a 100

II

78.1 a 89

III

67.1 a 78

IV

56.1 a 67

V

45.1 a 56

VI

34.1 a 45

VII

23.1 a 34

VIII

12.1

a 23

c.- Análisis de información con la información temática de infraestructura rural, se analiza la cobertura de cada servicio y se establecen los sectores jerárquicos a nivel cantonal, el sector jerárquico con mejores servicios y conforme decrecen los servicios tendrá la numeración siguiente, el producto de este estudio es el plano de jerarquización del territorio rural. d.- Determinación de sectores homogéneos con la superposición y análisis del plano de clasificación agrológica de tierra con el plano de sectores jerárquicos, se establece el plano de sectores homogéneos, el número se sectores homogéneos a nivel cantonal, depende de la extensión territorial, de las características geomorfológicos y climáticas entre otras. e.- Estudio de mercado es que la investigación de precios de la tierra o estudio de mercado, inspección física del inmueble, es determinado mediante el proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, entrega una amplia base de datos:

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f.- Tabulación de las encuestas y análisis estadístico. Realizadas las encuestas de precios de los terrenos en los Sectores Homogéneos se debe efectuar el análisis estadístico para determinar el pecio base de cada sector homogéneo, se aplica el Método de Centralización de la Mediana y Desviación Estándar, con un correcto criterio de homogenización de los precios comparables y determinar un precio compraventa (Jaramillo et al., 2017; Ayala, 2008) g.- Elaboración del plano de valor de la tierra. Con la información de los precios base se elabora el plano de valor de la tierra, este valor base será el referente de valoración predial, además con precio base se confecciona la tabla precios por sector homogéneo: El plano del valor de la tierra contiene: información de la calidad del suelo; sectores homogéneos en el área de intervención, el valor base por hectárea de cada uno de los sectores homogéneos.

El valor de mercado del suelo de cada uno de los predios es producto del área del terreno por el costo de la hectárea que se ha investigado en cada una las zonas homogéneas del mapa de valor del suelo del estudio de mercado inmobiliario y los factores de modificación del suelo como tipo de suelo para la producción agropecuaria, la ubicación del terreno, tamaño entre otros. El valor del suelo en el predio rural tendrá las siguientes características: -

Costo del suelo = costo por hectárea de la zona homogéneas x factor de modificación x área.

-

Costo de otras construcciones permanentes en el predio

-

Costo de plantaciones permanentes.

-

Costo de coberturas forestales.

h.- Valoración de Edificaciones se lo determina a través del costo reposición, el cual tiene por objetivo la valoración de la edificación al realizar el análisis de los costos de una de obra de construcción al presente, tomando en cuenta el factor de demérito de depreciación en función del tiempo de vida útil de la edificación.

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“El procedimiento para determinar el valor de la edificación, se realiza a partir de la inversión realizada en los procesos de construcción de las edificaciones en las áreas de intervención del catastro Urbano y Rural, mediante el Método de Reposición, es decir, a partir de la identificación de los precios unitarios actualizados, incorporados en los rubros de la construcción, para establecer el valor de las edificaciones” (García, 2007).

3. METODOLOGÍA 3.1. ÁREA DE ESTUDIO El cantón Pangua pertenece a la provincia de Cotopaxi del Ecuador, con una superficie de 723 km2, una altitud de entre 100 y 3600 msnm, los límites cantonales son al norte y este Pujilí y la Maná al sur, el Guaranda y al oeste Quinsaloma, como se observa en la figura 1.

Su clima es subtropical, su temperatura se encuentra entre 15 y 20 °C, con una precipitación de 1000 a 3500 mm/año (GADM PANGUA, 2018) La división política del GADM Pangua consta de 1 parroquia urbana El Corazón y 3 parroquias rurales: Moraspungo, Pinlloptata y Ramón campaña (GADM PANGUA, 2018)

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Figura 1.- Mapa de los predios rurales del GADM Pangua Fuente: GADM Pangua, 2018

3.1.1. Relieve El cantón de Pangua, está caracterizado por dos grandes unidades geológicas bien diferenciadas por su material parental y relieve. Así en la parte oriental afloran materiales volcánicos y volcano – sedimentarios de edad Cretácica, están relacionados con el levantamiento de la Cordillera de Los Andes; estos materiales forman a su vez relieves heterogéneos con profundos drenajes cuyos ríos fluyen hacia el oeste del cantón y en la parte occidental se hallan materiales constituidos por rocas basálticas, con lavas almohadillas que forman relieves un poco más homogéneos y un poco bajos (GADM PANGUA, 2018).

3.1.2. Geología

En el cantón encontramos dos formaciones geológicas bien definidas, ellas son: la formación Macuchi (cretácico superior – paleógeno). Esta formación aflora en la parte oriental del cantón, la principal característica es el relieve montañoso que en

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forma generalizada cubre una gran superficie del cantón; éstos son escarpados, heterogéneos, disectados, con laderas de fuertes pendientes, cimas agudas en su mayor parte y un drenaje dendrítico y la formación Pinón de la Sierra. Ocupa una pequeña parte del cantón, en el extremo occidental, presenta un relieve colinado bajo moderadamente disectado, con cimas redondeadas y vertientes convexas.

Localmente se hallan pequeñas superficies con suaves pendientes, así como también pequeños valles aluviales (GADM PANGUA, 2018).

3.1.3. Geomorfología

Geomorfológicamente el cantón se caracteriza por la presencia de valles y terrazas aluviales, conos de deyección y esparcimiento; coluvión, coluvio aluviales y relieves montañosos, en el Gran Paisaje denominado Región Andina, Comprende geográficamente la mayor parte de la Cordillera de los Andes, la que se presenta alargada en sentido norte–sur. El cantón Pangua se encuentra únicamente afectado en su parte occidental por las estribaciones de la Cordillera de los Andes (GADM PANGUA, 2018).

3.1.4. Fisiografía

Fisiográficamente corresponden a un conjunto de mesas, cuestas, quebradas, montañas y colinas de pendientes moderadas a muy fuertes, por estas condiciones los procesos erosivos de tipo gravitacional e hidrodinámico son muy activos, especialmente estas características se encuentran localizadas en la zona media y alta del cantón (GADM PANGUA, 2018).

3.1.5. Orografía

La población de Pangua se encuentra asentada, en terreno donde su mayor parte es montaña con pendientes promedios de 70%, el terreno está bastante elevado del nivel del río; y por consiguiente la evacuación de aguas lluvias y residuales no constituye ningún problema. El Cantón, presenta una orografía interesante, es así que la mayoría de la zona oriental de la misma, es prácticamente plana con 34

ligeras

pendientes

y

con

poca

susceptibilidad

a

deslizamientos,

pero

inversamente susceptible a inundaciones. La parte occidental de cantón presenta diferencias de elevación altas en cortas distancias, hecho que indica pendientes pronunciadas y mayor riesgo a deslizamientos (GADM PANGUA, 2018).

3.1.6. Suelos En el cantón Pangua las aptitudes del territorio se basa fundamentalmente en la clasificación del suelo mediante categorías, las mismas que están diferenciadas tomando en consideración la topografía o pendientes, las precipitaciones y el tipo o textura del suelo (geología y taxonomía), aspectos que nos permite establecer las limitaciones y aptitudes del suelo para las actividades que recepta el territorio.

Los suelos que se encuentran en gran parte del Cantón son suelos característicos de cordillera, por presentar dos grandes unidades geológicas claramente diferenciadas por su material parental y relieve, son suelos generalmente volcánicos y volcano – sedimentarios relacionados con el levantamiento de la Cordillera de Los Andes (GADM PANGUA, 2018).

3.1.7. Uso y Cobertura de Suelo.

En el cantón Pangua la mayoría de la superficie corresponde al área agrícola con un 60 % de su territorio, bosque, montañas naturales y áreas de conservación con un 15 % del total del territorio con alto valor ecológico, la parte agropecuaria ocupa un 15 % de superficie, los pastos cultivados con un 5 %, paramo con un 0,12 % y entre otras áreas y clases de cultivos con 4,88 % de la superficie total.

Con respecto al uso del suelo determinamos que si hay diversidad climática es directamente incluyente en el desarrollo de diferentes tipos de cultivos en el área territorial del cantón Pangua. Con una superficie total de 79.551 has.

Destacándose la arboricultura como uno de los principales ejes de explotación económica de los ciudadanos (GADM PANGUA, 2018).

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3.1.8. Productividad agrícola Los productos agrícolas son vendidos directamente desde las fincas a intermediarios, los cuales expenden los productos tanto en el mercado local, o son transportados hacia otros centros de venta fuera del cantón como a Portoviejo, Manta, Santo Domingo, Guayaquil, Quevedo, Ventanas entre otros, el agricultor dueño de la finca un valor relativamente bajo a comparación del ingreso que percibe el intermediario, esta falencia ocurre debido a la inexistencia de un centro de acopio y/o procesadoras de materia primas (GADM PANGUA, 2018).

Las bases de datos del cantón, donde se estableció las zonas agroproductivas (ciclo corto, cultivos permanentes, pastizales); identificando la aptitud agrícola con los siguientes parámetros; aptas para la agricultura (anuales o de ciclo corto), aptas para la agricultura con limitaciones ligeras, aptas para la agricultura con mecanización difícil, aptas para la agricultura, mecanización y riego, área urbana, bosque, pastos, sin usos agropecuarios (citado por GADM PANGUA, 2018).

3.1.8. Organizaciones económicas: sector comunitario Las organizaciones constituidas por familias, grupos humanos o pequeñas comunidades fundadas en identidades étnicas, culturales y territoriales, urbanas o rurales, dedicadas a la producción de bienes o de servicios, orientados a satisfacer sus necesidades de consumo y reproducir las condiciones de su entorno próximo (GADM PANGUA, 2018).

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3.2. Flujograma de Metodología En la figura 3 se procederá a realizar la propuesta metodológica de valoración masiva aplicando un SIG, en ella se observará el diseño de la propuesta metodológica, la cual necesitará utilizar toda la información relevante en el ámbito espacial de la información disponible del GADM Pangua, del Ministerio Agricultura y Ganadería, Ministerio del Ambiente, Instituto Geográfico Militar y los actores relacionados con la información geográfica rural, no espacial con la información disponible del GADM específicamente de la Dirección de Planificación, Avalúos y Catastros, documentos técnicos y legales como el COOTAD, la Normativa referente a avalúos masivos en el área rural del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda. Para generar la valoración masiva rural, con la metodología propuesta, una vez diseñada la metodología que se basará en el método comparativo con la utilización de un SIG, se aplicará el análisis y generación de la información que interviene en la valoración apoyado en el método geográfico a través de modelos cartográficos, algebras de mapas con lo que se obtendrá la simulación de la valoración masiva del cantón y a la par la consecución de pasos para la metodología actual, con la que trabaja el GADM, como resultado se obtendrá un proceso de valoración masiva con SIG y a la vez el padrón de los valores catastrales por predio.

Finalmente se realizará un análisis comparativo de las metodologías para determinar las diferencias mínimas y la objetividad de cada una de ellas frente al estudio de mercado rural el cual es el valor real de transacción en el mercado inmobiliario, al igual que se tendrá en cuenta recursos y herramientas.

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Figura 2. Etapas para la propuesta metodológica de valoración masiva

3.3. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA 3.3.1. FASE 1. MÉTODO DEDUCTIVO-INDUCTIVO DESDE LA ZONIFICACIÓN HACIA LA VALORACIÓN MASIVA RURAL E INDIVIDUAL DE CADA PREDIO. Para diseñar la propuesta de metodología de valoración masiva de predios rurales aplicando un SIG 1.- Recopilar la información alfanumérica con relación a la zona rural del GADM Pangua, con ello se analizará la Normativa legal en el país con la que se está trabajando en la actualidad, en cuanto a materia de avalúos masivos de predios rurales. Una vez con los parámetros legales se compilará la información referente a la aplicación de metodología y el método comparativo, además del estudio de Mercado Rural en relación con el área rural objeto del estudio (información técnica de los estudios de mercado rural del GADM Pangua.

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2.- Identificar y recopilar la información espacial en relación a la zona rural del GADM Pangua, y de las instituciones que generan cartografía en cuanto a suelo y producción, coberturas vegetales, áreas protegidas, entre otras y aquellas que se encuentren dentro de los factores involucrados en la valoración del suelo rural.

Figura 3. Insumos para las zonas de valor del área rural

Figura 4. Insumos para la valoración de predios del área rural

3.- Generar la propuesta metodológica de valoración masiva rural con un SIG, se generarán zonas homogéneas de valor a través de análisis estadístico, una matriz de valor de suelo, la aplicación de factores y sus pesos que influyen en los precios de los predios rurales; además de toda información espacial y no espacial generada para generar la valoración uno a uno de los predios rurales como resultado se entregará un modelo geográfico para la automatización del proceso.

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3.3.2. FASE 2. APLICACIÓN DE LAS METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN MASIVA PREDIAL RURAL ACTUAL Y UTILIZANDO UN SIG 1.- Simular la propuesta de metodología para valoración masiva utilizando un SIG, con la información catastral e información cartográfica temática existente, en función del Estudio de Mercado Inmobiliario Rural del GADM Pangua y los factores de corrección, se aplicará el Método Geográfico, una vez analizada y generada la metodología de valoración masiva se generará el modelamiento cartográfico donde ingresará la información gráfica y alfanumérica.

2.- Analizar la información técnica de la metodología de valoración masiva de predios rurales sin SIG (actual), esta información entregada por el GADM de Pangua), la recopilación de la información de la metodología actual, la base de datos catastral y generación con la metodología actual.

3 Generar la simulación de la metodología con un SIG en función del Estudio Inmobiliario de tierras rurales del GADM Pangua y obtener del Padrón o registro de avalúos de predios rurales de la metodología con SIG. 4. Generar la simulación de la metodología actual en función del Estudio Inmobiliario de tierras rurales del GADM Pangua y obtener del Padrón o registro de avalúos de predios rurales.

3.3.3. FASE 3. TÉCNICAS DE ANÁLISIS COMPARATIVO de los resultados de las metodologías de la valoración masiva predial rural en función del Estudio de mercado inmobiliario de manera cuantitativa valores adecuados de los predios rurales y de manera cualitativa a través de una matriz de uso de recursos y herramientas empleadas.

1.- Evaluar la propuesta metodológica para valoración con un SIG a través de herramientas estadísticas.

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2. Analizar la comparación de los padrones de valor de los predios rurales obtenidos de las dos metodologías con respecto al muestreo de los valores del EMR, que responderá a la diferencia mínima de valores.

3.- Generar la matriz comparativa de los recursos y las herramientas utilizadas en las metodologías.

Se procederá a comparar las variables: valor del suelo, características del predio, factores de suelo.

3.4. JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Una vez diseñada la metodología propuesta de valoración masiva predial rural, se la debe aplicar para generar los valores individuales de cada uno de los predios con una aplicación automatizada y masiva, para ello es necesario que se enmarque en la normativa técnica de valoración nacional con la que se norma el GADM para la valoración catastral predial (MIDUVI, 2016).

Así la valoración masiva debe cumplir con los siguientes criterios:

a) Una metodología de fácil manejo, que permita continuar ajustando los valores a presente, que no involucre tasaciones, que no sea manipulable y que pueda dar trasparencia en la administración pública. b) Debe ser lo más objetiva y medible para evitar la subjetividad dentro de todo el proceso de la valoración masiva rural. c) Usar nuevas metodologías para la obtención de los datos y así tener una mayor fuente de diversidad de bases de información para generar un sistema integrado de datos relacionados con la información. d) La información resultante de esta valoración masiva debería ser fuente de consulta para actores tanto públicos y privados del mercado inmobiliario. e) Una vez calculados los valores deben ser fáciles de leer y responder a las condiciones propias del predio y factores que lo afecten. f) La normativa legal deberá ser el eje fundamental para generar la metodología.

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g) Es indispensable que se utilice los resultados de la valoración masiva predial rural, en este caso el valor individual del predio para los fines de recaudación, impuestos y tasas administrativas.

El valor del suelo de un predio será la aproximación de un valor administrativo que es el resultado de la simulación y estudio del levantamiento de información en campo del mercado inmobiliario que se identificó en cada uno de los predios individuales y con sus peculiaridades propias que se va a valorar. La metodología para aplicar genera los valores diseñados a través de la ciencia y el estudio comparativo, enmarcado en la legislación lo que permite tomar de base para el valor catastral que servirá para los impuestos y otros trámites administrativos.

La normativa legal indica que el valor deberá ser calculado a partir de la información catastral levantada y administrada por el GADM, lo que implica tener un valor del suelo y de la edificación como base; además indica la normativa MIDUVI, 2016 que el método para obtener el valor del suelo rural será a través del Método Comparativo:

a) Costo del suelo, precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por el análisis comparativo de los valores de la unidad de venta de fincas o propiedades rurales de igual características y además típicas de la zona a investigar, este valor será multiplicado por el área total del predio;

Para obtener el costo de las edificaciones en el área rural el método normado es el de “COSTO REPOSICIÓN”: b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y, c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

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Para el cálculo objetivo se aplicarán los siguientes factores: Valor del Predio = Valor del SUELO + Valor de la Edificación La cual se puede continuar desagregando y seguir obteniendo los factores que continúen modificando el valor del suelo así: Valor del Predio = Sumatoria del valor de las coberturas del predio + Sumatoria de las construcciones

Estas desagregaciones son un tanto subjetivas, pero que se irán analizando de manera independiente para agruparse con lo que se obtendrá el valor catastral del predio resultado de la información de la propia base catastral del GADM. La obtención de los datos (precios de mercado inmobiliario) para la metodología de valoración que usa el método comparativo en el suelo puede ser de diferentes maneras:

-

A través de Observatorios de mercado inmobiliario el cual ofrece información masiva ya que se tiene datos de varios lugares, tipologías constructivas, varias zonas de producción entre otras, sin embargo, en el país no se cuenta con esta fuente de información oficial.

-

Y por medio de un Estudio de mercado inmobiliario que es por el cual se realizar una investigación en campo y se obtiene valores en ese instante y con las realidades que el investigador puede ir capturando, se requiere desplegar mayor logística.

Jaramillo et al. (2017) indica que el estudio de mercado rural tiene como objetivo recolectar información a través de entrevistas en el sitio de cada predio o finca en el área rural, los cuales entregan el precio para poder valorar, según los registros de mercado que se den en la zona, con las ventajas de que al tener a disposición las fuentes se puede obtener detalles que servirán para precisar y ajustar la información de los precios.

43

A pesar de que la estadística es una herramienta que ayuda a disolver la subjetividad, debido a que el mercado inmobiliario tiene varios factores en los procesos catastrales, la estadística será un apoyo mas no la metodología.

Mapa de cobertura del suelo y clasificación agroecológica La información espacial en este caso los cultivos que se encuentran dentro de un mapa de cobertura y pertenecen a una calidad de suelo que se encuentra relacionado con el catastro rural en tanto que servirá para la planificación del área rural agro productiva y además para proceso de la valoración del suelo rural se deberá tomar en cuenta por su diferenciación económica que incluso lo exige la normativa legal.

Como por ejemplo tenemos zonas agrícolas y centro poblados con sectores dedicados a ciertos tipos de actividades agrícolas, pecuarias, forestales y entre otras que responden a un conjunto de variables explicativas del valor del predio rural ciertamente similares: cereales, huertos familiares, plantaciones típicas de un cantón o región tal es caos de las bananeras, cacaoteras, etc. Con ello definiremos submercados de condiciones similares en un territorio (zona agroeconómica homogénea de cada GADM), en función de sus productos reales, potencial o factores propios de la zona en su ámbito económico.

Así se empieza a diferenciar y determinar las variables a utilizar que en este caso serán los cultivos agrupados dependiendo de su tipo de producción, mercado, entre otros que además se verificarán, medirán y cuantificarán con el EMR.

44

AGREGACIONES La práctica agronómica-catastral pone de manifiesto que en una determinada zona las agregaciones se mantienen en el tiempo, pues los agricultores y ganaderos tienden a buscar el mayor y mejor uso de sus terrenos. Y esta tendencia va en aumento, en tanto los medios de transporte y comercialización han mejorado, y no es necesario dedicar terrenos y esfuerzos a generar productos básicos que no eran adecuados al medio ambiente dentro del que se cultivaban. La disponibilidad de estos productos, procedentes de otras zonas más aptas para su obtención, favorece la homogenización de las agregaciones propuestas; es decir: cada vez será más reducido el mosaico de cultivos y aprovechamientos, y más ajustada la tendencia hacia el aprovechamiento óptimo del terreno. Sin lugar a dudas, quedarán predios explotados por familias en una clara perspectiva de subsistencia; pero la mejora económica y social del país tenderá a reducir su número. Sin llegarse a monocultivos, cada vez será menor la diversidad y mayor el grado de similitud en los procesos productivos agrarios: semilla, maquinaria, cuidados culturales, ganadería, comercialización, etc.

El Modelado Cartográfico Según Moreno (2003) es una metodología general, pero bien definida, que se usa para abordar diversas aplicaciones de los SIG de un modo sencillo. Es una técnica usada tanto para SIG raster como vectorial y, como su propio nombre indica, el modelado cartográfico supone el uso de modelos (de información geoespacial) representados cartográficamente (como mapas).

El

Modelado

Cartográfico

se

usa

para

analizar

simultáneamente

las

características tanto espaciales como temáticas de la información geoespacial.

Aisladamente, la componente temática de la información geoespacial se analiza mediante la realización de operaciones estadísticas sobre los datos (ej. hallando la media y la desviación típica), mientras que las características espaciales de la información geoespacial se describen mediante técnicas de análisis espacial (que se basan en coordenadas).

45

La Superposición en un SIG, Los Sistemas de Información Geográfica se usan para realizar una serie de operaciones fundamentales de análisis espacial, las cuales pueden usar gran cantidad de procesos analíticos. Sin embargo, casi todos los análisis espaciales utilizan seis operaciones fundamentales: Superposición Topológica de Mapas, generación de corredores (buffers), extracción de Información, fusión de información y las dos operaciones de base de datos relacional (unión y relación).

El principal objetivo de este módulo es definir y presentar los conceptos y algoritmos asociados a los procesos de superposición topológica de mapas, específicamente en lo que se refiere a SIG Vectoriales.

46

Superposición Topológica de Mapas La superposición Topológica genera nuevos mapas, mediante la integración de la información espacial y no espacial de los mismos. Toda la información que se ingrese entre dos mapas podrá ser integrada en un mapa resultante así se tendrá un nuevo mapa temático y una nueva tabla de atributos.

Si se requiera la combinación de más de dos mapas, el proceso debe darse a través de la combinación dual y paso a paso, para ir obteniendo información de cada uno de los mapas y el resultante sucesivamente pueda combinarse con uno siguiente y obtener la mayor cantidad de información más clara y precisa.

Además, para desarrollar la metodología de valoración masiva con SIG se deberá completar con la Lógica Booleana que es útil para realizar cálculos con la información alfanumérica y gráfica de mapas temáticos que responden a entidades geográficas en un SIG. la ventaja de esta es que se puede realizar tanto con información de tipo vector o raster, para ello podemos utilizar las condiciones de unión, intersección, diferencia entre otras que ayudaran a realizar una superposición de mapas y con ello una automatización de los procesos con GIS.

47

4. RESULTADOS Y DISCUSIÓN 4.1 RESULTADOS Se presentan los siguientes resultados de la investigación realizada de los procesos o análisis realizados y mencionados en la metodología. Para obtener estos se ha tomado en cuenta generar la propuesta metodológica de valoración masiva rural aplicando un SIG que comienza con el análisis y tratamiento de la información de valores de mercado proporcionado por el Estudio de mercado rural del GADM luego la comprobación y aplicación del modelo con el catastro rural y comparación entre una metodología con SIG y sin SIG exclusivamente para el componente suelo, ya que las construcciones como se describió en la metodología responde al estudio resultado del análisis de precios unitarios que no depende de la condición geográfica y la normativa legal así lo requiere .

4.1.1. Análisis espacial de los factores que influyen en la generación de la propuesta metodológica de valoración rural masiva con SIG. Para valoración masiva rural es necesario la generación de Zonas Homogéneas de valor, como se observa en la figura 5 donde los factores que inciden en la valoración masiva han sido analizados a través de un modelo de regresión múltiple como podemos ver en la , así el valor del metro cuadrado del suelo dependerá de

las siguientes variables: superficie por metro cuadrado,

accesibilidad a cada predio, escrituras para la legalización del predio, el riego, los servicios básicos, la pendiente de los predios, el uso del predio y su cobertura vegetal.

48

SUPERFICIE E

ACCESO ESCRITURA S

SERVICIOS OS

Figura 5. Matrices de gráficos de dispersión de base R: pares, de los factores que inciden en el valor del metro cuadrado del suelo.

Se observa que el diagrama de dispersión entre las variables muestra fuerte relación entre el valor del precio por metro cuadrado y la pendiente del terreno presente en el cantón Pangua; siendo esta negativa por lo tanto mientras la variable pendiente aumenta el valor del suelo por m2 disminuye; de igual manera se observa con el tamaño del predio; mientras aumenta su tamaño el valor por m2 disminuye. Para la variable accesibilidad al predio entre menos accesible el predio el valor por m2 disminuye; con las demás variables no tiene una relación directa con el valor por metro cuadrado; es decir no existe una correlación significativa tal es el caso del riego, la legalización, servicios básicos y el uso distinto del predio.

49

Figura 6. Modelo de correlación de Pearson”s para los factores que inciden en el valor del suelo.

En la figura 6 se observa que existe una correlación positiva baja del 8%, la ajustada del 7% en donde la variable pendiente y servicios básicos son altamente significativo y significativo con 0.0000000229 y 0.029499 respectivamente.

4.1.2. Modelo geoespacial para las zonas homogéneas de valor

Con el análisis de las variables se procedió a realizar un modelo de zonificación para zonas homogéneas de valor que consiste en generar un mapa de características de producción, cobertura y pendiente del suelo además de características como accesibilidad y tamaño del predio, la cual incluye variables de clasificación ponderadas, como se muestra en la figura 7; además en la figura 8 se indicad el diagrama de flujo modelado para las zonas homogéneas de valor en ModelBuilder de ArcGis.

50

Tabla 2.- Matriz de ponderaciones para la generación de zonas homogéneas de valor Ponderaciones zonas 20 %

10 %

50 %

10 %

10 %

Variable

Rango

Valor

Arcgis

CLASES DE SUELO -CUT

No aplicable

1

1

VI, VII, VIII

7

3

IV,V, Tierras Misceláneas

13

6

II,III

20

9

SIN COBERTURA

2

2

CONSERVACIÓN

3

3

AGRICULTURA MIXTA

6

5

AGRCULTURA COMERCIAL

9

8

HABITACIONAL

10

9

ESCARPADA

1

1

MUY FUERTE

11

2

FUERTE

17

3

MEDIA

28

5

SUAVE

44

8

PLANA

50

9

MUY BAJA

1

1

COBERTURA DEL SUELO

PENDIENTE

ACCESIBILIDAD

TAMAÑO

BAJA

2

2

REGULAR

4

4

MODERADA

5

5

ALTA

9

8

MUY ALTA

10

9

1m2 - 400 m2

1

9

400m2 - 2400 m2

2

8

2400m2 - 7000 m2

3

5

7000m2 - 15500 m2

4

4

15500 m2 - 38000 m2

5

2

38000m2 - adelante

6

1

Las ponderaciones son el resultado del análisis de las variables que intervienen en los valores del suelo provenientes del Estudio de Mercado Rural en los cuales la pendiente es el factor mas influyente para este cantón, siendo después de este, de mayor importancia la capacidad de uso de la tierra, ya que de esta dependerá la producción de la tierra, su cobertura vegetal, y por lo tanto el valor del suelo en el mercado.

51

Figura 7.- Diagrama de flujo modelado para el Mapa de Zonas homogéneas de valor

52

4.1.3. Zonas homogéneas de valor La figura 8 muestra las Zonas homogéneas de valor obtenidas para el cantón, este se localiza en la zona de estribaciones de la cordillera occidental de los Andes, por lo cual presenta pendientes es pronunciada desde escarpadas y muy fuertes; sin embargo, hacia la zona litoral o costa se observa que la pendiente disminuye siendo esta suave y plana; lo que determina la clase de capacidad de la tierra y la producción para el suelo rural; es por ello que resultado del análisis se presenta 3 zonas de valor en el cantón muy bien definidas.

Figura 8. Mapa de Zonas Homogéneas de Valor metodología propuesta.

53

Se obtuvieron 3 zonas homogéneas de valor en el área rural con las siguientes características: la zona 1 en mayor porcentaje con estribaciones de la cordillera occidental de los Andes, con una pendiente muy fuerte y fuerte, la capacidad de uso de la tierra VI, VII y VIII; la clase VI con altas restricciones para la agricultura, y las clases VII y VIII destinadas para la conservación del suelo, el uso del suelo y coberturas presente en esta zona son vegetación natural y cultivos de la zona andina y además esta zona se encuentra cerca de la cabecera cantonal, el destino de los productos agrícolas son para la comercialización local, en cuanto a la accesibilidad y tamaño del predios esta zona cuenta con diversidad desde una alta y baja accesibilidad y en tamaño del predio desde pequeños predios tipo urbano hasta fincas netamente agrícolas y de conservación.

La zona 2 es una zona de transición entre las zonas 1 y 3 es de pendiente media e incluye a la cabecera cantonal de Pangua – El Corazón y las cabeceras parroquiales de Pinllopata y Ramón Campaña, que son centros económicos del cantón, cuenta con las siguientes características pendiente fuerte y media, capacidad de uso de la tierra clase IV y V con limitaciones altas para la agricultura, las coberturas presentes en esta zona es por lo general productos agrícolas para comercialización local, cuenta con pastos y caña de azúcar; además de una agricultura de subsistencia; en cuanto a la accesibilidad y tamaño del predios esta zona cuenta con diversidad desde una alta y baja accesibilidad y en tamaño desde pequeños predios tipo urbano hasta fincas netamente agrícolas.

La zona 3 cuenta con las siguientes características por relevancia la pendiente es de moderada a plana, la capacidad de uso de la tierra con clase II y III con limitaciones muy bajas para la agricultura son los mejores suelos del cantón, las coberturas que tiene presente esta zona es por lo general de agricultura para comercialización local y nacional; además en cuanto a la accesibilidad y tamaño del predio esta zona cuenta con diversidad desde una alta y regular accesibilidad y en tamaño desde pequeños predios tipo urbano hasta fincas netamente agrícolas, además predominan lotizaciones con predios de tipo urbano.

54

4.1.4. Matriz de valor del suelo respecto al Estudio de Mercado Rural El resultado del análisis del Estudio de Mercado se lo puede observar en la tabla 3 que es la matriz de precios del suelo para este cantón según las zonas homogéneas con una normalización, análisis estadístico, de las muestras, estas se presentan con el valor por hectárea por estar en el área rural, pero dependerá del uso que se le otorgue al predio su valor pudiendo llegar a ser por metro cuadrado si este se encuentra con uso habitacional si fuere el caso.

Tabla 3. Matriz de valor con los precios correspondientes al uso del predio y la capacidad de uso de la tierra representada en sus coberturas.

ZONIFICACIÓN

CARÁCTERÍSTICAS DE LOS PREDIOS RURALES USO DEL PREDIO OtrosHabitacional Otros

AGREGACIÓNCOBERTURA SUELO ÁREA CONSTRUIDA ÁREA SIN COBERTURA VEGETAL

ZONA 1 NO TECNIFI CADO USD/HA

ZONA 2

TECNIFI CADO USD/HA

NO TECNIFI CADO USD/HA

1936

NO APLICA

1457

ZONA 3

TECNIFI CADO USD/HA

NO TECNIFI CADO USD/HA

TECNIFI CADO USD/HA

3057

NO APLICA

8153

NO APLICA

NO APLICA

1457

NO APLICA

4076

NO APLICA

Agrícola

BANANO

7134

8134

7134

8134

9153

10191

Agrícola

CACAO

4076

5076

4076

5076

9357

9866

Agrícola

CAFÉ

1529

2529

2548

3548

9134

9134

Agrícola

CAÑA DE AZÚCAR

2038

3038

4076

5076

8153

9153

Agrícola

CICLO CORTO

2548

3548

3567

4567

8153

8866

2548

3548

#N/A

#N/A

4586

4586

8153

9153

8153

9153

10191

11191

#N/A

#N/A

#N/A

#N/A

#N/A

#N/A

Agrícola Forestal Forestal

FLOR SIN PROTECCIÓN FORESTAL MADERABLE FORESTAL NO COMERCIALES

Agrícola

FRUTALES PERMANENTES

6000

6600

6000

6600

8153

10191

Agrícola

FRUTALES SEMIPERMANENT ES

1631

2631

5299

5700

9357

9866

Agrícola

HUERTA

1936

2936

5096

5500

9153

9662

3567

NO APLICA

8153

NO APLICA

3567

4567

8153

8866

Agrícola

OTRAS AREAS

1936

NO APLICA

Agrícola

OTRAS COBERTURAS VEGETALES

1529

2529

55

ZONIFICACIÓN

CARÁCTERÍSTICAS DE LOS PREDIOS RURALES

ZONA 1

ZONA 2

ZONA 3

Agrícola

PALMA AFRICANA

11210

11720

#N/A

#N/A

11210

11720

Agrícola

PALMITO

7643

8153

#N/A

#N/A

7643

8153

Pecuario

PASTOS

1529

2529

3057

3567

7643

8153

1070

1770

1783

2483

5350

5707

30000

NO APLICA

25000

NO APLICA

30000

NO APLICA

Pecuario Otros – Habitacional

PASTOS NATURALES UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO1

Otros – Habitacional

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO2

40000

NO APLICA

30000

NO APLICA

40000

NO APLICA

Otros – Habitacional

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO3

60000

NO APLICA

50000

NO APLICA

50000

NO APLICA

Otros – Habitacional

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO4

70000

NO APLICA

65000

NO APLICA

97413

NO APLICA

Otros – Habitacional

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO5

80000

NO APLICA

75000

NO APLICA

80000

NO APLICA

Otros – Habitacional

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO6

87000

NO APLICA

87000

NO APLICA

90000

NO APLICA

Otros – Habitacional

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO7

97000

NO APLICA

98000

NO APLICA

100000

NO APLICA

Otros – Habitacional

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO8

108000

NO APLICA

108000

NO APLICA

310294

NO APLICA

Otros – Habitacional

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO9

122000

NO APLICA

123000

NO APLICA

258578

NO APLICA

Conservaci ón

VEGETACIÓN NATURAL

1936

NO APLICA

1457

NO APLICA

5000

NO APLICA

56

4.1.5. Modelo geoespacial para la valoración masiva de predios rurales La individualización de los valores de los predios rurales tomando en cuenta sus características propias tanto alfanuméricas (uso del predio, grado de tecnificación de los cultivos), como las características espaciales como cobertura y el predio generaran cálculos gráficos y por lo tanto las áreas resultantes se multiplican por el valor de los precios de la matriz de Estudio de mercado en cada zona de valor.

Una vez realizado el cálculo el valor se aplicará con los factores alfanuméricos, riego, titularidad y los factores gráficos como pendiente y accesibilidad, que se otorgarán de acuerdo con el uso y cobertura del predio y las áreas geográficas que correspondan al predio. La figura 8 muestra los insumos que forman parte del modelo valoración individual de cada predio por zona homogénea realizado en el ModelBuilder de ArcGis.

Figura 9. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio.

Parte 1

57

Figura 10. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio. Parte 2

Figura 11. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio. Parte 3

58

Figura 12. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Factores. Parte 4

59

Figura 13. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Cálculo de las áreas. Parte 5

Figura 14. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Cálculo de las áreas. Parte 6

60

4.1.6. PREDIOS VALORADOS CON METODOLOGÍA PROPUESTA USANDO UN SIG La figura 14 muestra los valores del suelo de los predios rurales ajustados aplicando una metodología con el uso de una herramienta SIG los valores por ha de suelo van desde los 900 USD hasta los 16700 USD por ha, siendo los valores más bajos en la zona 1, zona de estribaciones con pendientes fuertes y con clases agrológicas de menor producción y los valores más altos se presentan en la zona 3, donde la pendiente es plana y suave y la clases agrológicas de la tierra son las mejores no tienen limitaciones fuertes para la agricultura. En general la figura 14 indica que la mayoría de los predios alrededor de 11.000 se encuentran en el primer rango de 900 a 11000 USD/ha.

Figura 15. Mapa de predio valorados utilizando una metodología con un SIG.

61

Figura 16. Frecuencia de número de predios según su valor por hectárea en utilizando una metodología propuesta con el uso de un SIG.

4.1.7. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE PREDIOS RURALES SIN EL USO DE UN SIG. La figura 16 muestra la matriz de valor de suelo utilizada con el Estudio de mercado rural para la metodología sin el uso del SIG, utiliza la zonificación y la capacidad de uso de la tierra como criterio para la generación de matriz de valor del GADM Pangua metodología de la municipalidad.

MATRIZ DE VALOR DE SUELO:

Figura 17. Matriz de valor de suelo por hectárea sin el uso de un SIG.

62

4.1.8. PREDIOS VALORADOS SIN EL USO DE HERRAMIENTAS SIG La figura 17 muestra los valores del suelo de los predios rurales ajustados aplicando una metodología sin el uso de una herramienta SIG, los valores por ha de suelo van desde los 260 USD hasta los 15000 USD por ha, siendo los valores más bajos en la zona 5.3, donde se puede observar que responde a un accesibilidad muy baja en la zona con pendientes fuertes, las clases agrológicas son de baja calidad en la mayoría del cantón y los valores más altos en la zona 4.1, donde la pendiente es plana y suave y presenta los mejores suelos que no tienen ningún tipo de limitación para la agricultura, además esta zona se encuentra en las cabeceras cantonal y parroquiales. En general la figura 19 indica que la mayoría de los predios que son alrededor de 14.000 se encuentran en el rango de 275 a 3700 USD/ha.

Figura 18. Mapa representativo de predios valorados con metodología sin el uso de un SIG.

63

Figura 19. Mapa representativo de predios valorados con metodología sin el uso de un SIG.

4.1.9. COMPARATIVO ENTRE METODOLOGÍAS A continuación, se presentan los resultados obtenidos del proceso de comparación entre la metodología con un SIG y sin un SIG, se organizó la presentación tomando como criterios los factores de ajuste que se utilizan en una metodología masiva de valoración de predios para el componente suelo, para las zonas homogéneas se cuenta con 6 zonas homogéneas de valor o sectores homogéneos SH 3.2, SH 4.1, SH 4.2, SH 4.3, SH 5.2 y la zona SH 5.3. Para el caso de la metodología propuesta utilizando un SIG, se ha generado 3 zonas homogéneas zona homogénea 1, zona homogénea 2 y zona homogénea 3, esta diferencia es debido a que se ha tomado en cuenta un proceso estadístico con un modelo de regresión múltiple para tomar en cuenta los factores más relevantes que influyen en el valor del suelo, y con ello se obtuvo que el factor que determina los valores de suelo en este cantón es la pendiente para a continuación realizar un proceso de sobre posición de capas con la ponderación de estos factores, además tomando en cuenta los lineamientos generales normativa y a que los predios a valorar se encuentran en la zona rural se ha tomado en cuenta las clases agrológicas y el uso que el predio, mientras que la metodología que no usa SIG, pondera como factor principal para las zonas homogéneas de valor la capacidad de uso de la tierra (CUT); es por ello que encontramos zonas basadas en las clases agrológicas y su nomenclatura se relacionan en si a las capacidad de uso de la tierra, por ello tenemos que el cantón presenta para esta metodología la clases agroecológicas del suelo de tipo III, con ello se aplica el 64

valor de suelo a cada zona, y de acuerdo a esta zonificación se aplicará según la metodología con Uso o sin uso del SIG, los valores que vienen del Estudio de Mercado Rural.

Para la metodología sin un SIG los factores que se tomó en cuenta vienen de una tabla plana y cuenta con características geométricos los cuales son: forma del predio, poblaciones cercanas, superficie, topografía, accesibilidad al riego, acceso y vías de comunicación, calidad del suelo, erosión, drenaje y servicios básicos.

Para la metodología utilizando un SIG además de los factores mencionados se ha tomado en cuenta la de capacidad de uso del suelo a través de agregaciones con su área.

Otro de los factores importantes de ajuste de los valores del suelo en el cantón por zona son las agregaciones o conjunto de coberturas que tiene el suelo y la capacidad de uso del suelo, que para el caso de la metodología sin SIG utiliza las 8 categorías del CUT (I, II, III, IV, V, VI, VII y VIII) y para la que usa un SIG, serán tomadas en cuenta que las coberturas del suelo, se desarrollan en estas clases de suelo, el uso agropecuario y de conservación que se van limitando y son propias de la capacidad de producción de la tierra; además se incrementa el uso habitacional de los predios en el área rural.

También se observa que los factores individuales aplicados a cada predio para ajustar su valor por cada uno dependiendo de sus características tenemos la siguiente información, en el caso de la metodología sin SIG: geométricos (forma del predio, poblaciones cercanas y superficie), topográficos, accesibilidad al riego, accesos y vías de comunicación, calidad del suelo (tipo de riesgos, erosión, drenaje) y servicios básicos, cabe señalar que esta información proviene de una fuente que se obtiene de una ficha catastral alfanumérica y no es fuente de una cartografía temática, es por ello que se aplica un promedio de todas estas características (factores) al predio, para el caso de la propuesta metodológica se aplican los factores propias del catastro que son el riego, cobertura (edad de la plantación), información legal; y además a estos se ha incluido cartografía temática de pendientes, accesibilidad y coberturas de uso al predio mediante el

65

cual se otorgaría el porcentaje exacto en áreas al cual apliquen los factores su coeficiente y no un promedio por todo el predio en general.

Tabla 4. Número de zonas de valor para el suelo en el cantón Pangua, obtenidos por cada modelo.

Metodología sin SIG

Propuesta Metodología con SIG Zonas

Sector Homogéneo

Homogéneas de valor

Nombre

Descripción

Nombre

Descripción

SH 3.2

Jerarquía territorial de

Zona 3

Zona de predios con valor

SH 4.1

SH 4.2

SH 4.3

SH 5.2

SH 5.3

Tercera para clase de

de suelo alto, con

tierra II

producción agropecuaria

Jerarquía territorial de

intensiva, clase de suelo II,

Cuarta para clase de

III y IV, pendiente planas y

tierra I

suave, alta accesibilidad.

Jerarquía territorial de

Zona 2

Zona de predios con valor de

Cuarta para clase de

suelo medio, con producción

tierra II

agropecuaria intensiva, clase

Jerarquía territorial de

de suelo III, IV y V.

Cuarta para clase de

Pendientes medias,

tierra III

accesibilidad media.

Jerarquía territorial de

Zona 3

Zona de predios con valor de

Quinta para clase de

suelo bajo con producción

tierra II en adelante.

agropecuaria intensiva, clase

Jerarquía territorial de

de suelo III, IV y V.

Quinta para clase de

Pendientes fueres y muy

tierra III en adelante.

fuertes, accesibilidad baja o nula.

Total

6 zonas

Total

3 zonas

66

Tabla 5. Comparativa de criterios para la matriz de valor en el cantón Pangua, para el cálculo de los valores.

Metodología sin SIG Matriz

de

Propuesta Metodología con SIG

valor:

clases Matriz de valor: uso y cobertura del suelo –

agrologicas

agregaciones

Nombre

Descripción

Nombre

Clase I

Tierras sin limitaciones Uso agropecuario– Suelos en su uso.

Clase II

Tierras

Descripción

banano, con

ligeras café,

limitaciones en su uso.

a

la

cacao, agricultura

intensiva

para

frutales mercados

locales

y

permanentes, palma

dedicados

nacionales

africana,

palmito.

Clase III

Tierras

con

algunas Uso agropecuario

limitaciones en su uso.

Clase IV

Clase V

Suelos

dedicados

Caña de azúcar, agricultura

y

a

la

pecuario

Tierras con limitaciones arroz Ciclo Corto, intensiva y extensiva para en su uso, aptas para pastos tecnificado

mercados

locales

pastos, arroz y frutales

exclusivamente. y nacionales

Tierras con limitaciones

en pequeña proporción.

en su uso, no apta para cultivos, recomendable para pastos, bosques y vida silvestre.

Clase VI

– Suelos

Tierras con limitaciones

Uso

en su uso, sirven para

agropecuario

vegetación espontánea

Pastos naturales y y

permanente y

forestales

bosques protectores.

dedicados

a

la

agricultura en menor medida pecuario

extensiva

intensiva en

y

mayor

frecuencia además del uso para forestales dedicados al mercado

local

y

de

subsistencia.

Clase VII

Tierras con grandes

Uso Conservación Suelos

dedicados

limitaciones en su uso

-Vegetación

conservación

recomendadas para

Natural

vegetación y forestales

bosques protectores y

y forestales.

de

a

la la

vida silvestre.

67

Metodología sin SIG

Propuesta Metodología con SIG Matriz de valor: uso y cobertura del suelo –

Matriz de valor: clases agrologicas Nombre Clase VIII

agregaciones

Descripción Tierras

con

Nombre

Descripción

fuerte Uso Conservación Suelos

dedicados

dificultades en su uso, -Vegetación

conservación

solo

vegetación y forestales

se

para protectora

recomienda Natural

de

a

la la

vegetación y forestales. de

las

cuencas hidrográficas, páramos,

glaciares

y

barrancos.

N/A

N/A

Otros

usos

con Suelos que indistintamente

cobertura de suelo sean de su capacidad o habitacional, industrial,

vocación

del

suelo

son

entre dedicados a otros usos que

otros denominada no sea agropecuario. unidad alternativa al agrario.

68

Tabla 6. Número de Factores individuales aplicados al predio Metodología sin SIG

Propuesta Metodología con SIG

Número Descripción

Número Descripción

1

1

Forma del Predio

Tecnificación

del

Cultivo

con

superficie de la cartografía.

2

Poblaciones Cercanas

2

Acceso al riego

3

Superficie

3

Edad del Cultivo

4

Topografía

4

Legalidad del predio

5

Accesibilidad al riego

5

Pendientes

en

el

predio

con

superficie de la cartografía 6

Accesos

y

vías

de 6

comunicación 7

Calidad

Accesibilidad en el predio con superficie de la cartografía

del

Suelo

– 7

del

Suelo

–

del

Suelo

–

Factor de ajuste opcional

Riesgos 8

Calidad Erosión

9

Calidad Drenaje

10

Servicios Básicos

Total

10 factores

Total

7 factores

69

Tabla 7. Valores obtenidos de las dos metodologías y el Estudio de mercado N

Código

Estudi

catastral

o

de

Metodolog

Variaci

Zonificaci

ía Sin SIG

ón

ón

Variaci

Zonificaci

ón

ón

1048

330

31%

SH 5.3

1239,04

118%

ZH 1

1454

622

43%

SH 4.3

1149,08

79%

ZH 1

1536

589

38%

SH 4.3

1406,06

92%

ZH 1

12797

4515

35%

SH 3.2

9263,43

72%

ZH 3

11900

1485

12%

SH 4.3

7964

67%

ZH 3

13500

2127

16%

SH 4.3

11210

83%

ZH 3

4079

1323

32%

SH 4.3

3609,02

88%

ZH 2

1321

1848

140%

SH 3.2

1573

119%

ZH2

2791

1431

51%

SH 4.2

2796

100%

ZH2

2536

2822

111%

Sh 4.1

2293

90%

ZH 2

1634

879

54%

SH 5.2

1411

86%

ZH1

1420

518,9

37%

SH 5.2

1146,75

81%

ZH1

Mercad o Rural 1.

005035101408 56

5

005035100202 18

6

005035101008 95

7

005035101503 35

8

005035300506 10

9

SIG

005035000206 22

4

Con

050350001051 4

3

ía

005035103400 28

2

Metodolog

050353002014 4

1

005035000700

0

32

1

050352004054

1

2

1

050352003011

2

6

Promedio comparativo

50%

Promedio comparativo

90%

Se ha realizado una evaluación y comparación de metodologías frente al estudio de mercado tomando unas muestras en las distintas zonas generadas y en ese caso se obtiene el ajuste al EMR, es del 50% en la metodología sin SIG y del 90% de la metodología con SIG. 70

4.2. DISCUSIÓN

La información catastral para fines multifinalitarios en el Ecuador se da por normativa debe ser georeferenciada tanto para el área urbana como para el área rural es por ello sus bases catastrales deben contener información gráfica y alfanumérica enlazada; el catastro rural contiene la información gráfica y alfanumérica de sus predios que son responsabilidad de los GADM, en cuanto a su levantamiento, mantenimiento y gestión dentro de un sistema de información geográfica para gestión catastral (COOTAD, 2015); es por ello que permite tener los insumos para que los predios sean valorados en el componente suelo principalmente a través de una propuesta de metodología masiva de valoración de los predios rurales utilizando un Sistema de Información Geográfica con las herramientas que permiten su cálculo tal es el caso para el cantón Pangua, respondiendo una normativa legal.

Según el COOTAD (2015) los GADM dentro de sus atribuciones tiene la competencia de la generación de los avalúos de predios de manera masiva cada bienio; por tal motivo se ha diseñado una metodología o proceso para la valoración masiva rural de suelo utilizando una herramienta SIG, con la información

disponible

tanto

cartográfica

y

alfanumérica

que

ha

sido

proporcionada por el GADM, el MAG y el IGM.

Para el análisis estadístico se ha realizado una regresión múltiple según lo analizado en Vidal (2019), que entregó los criterios para la generación de zonas homogéneas de valor con la información disponible anteriormente mencionada; los datos fueron de predios, coberturas, capacidad de uso de la tierra, pendientes y accesibilidad que fue información cartográfica y como información alfanumérica la legalidad, características como servicios básicos, titularidad y riego; con estos insumos y el estudio de mercado que nos entregó la información del valor del suelo por hectárea, por uso y por cobertura con la que se encuentre la propiedad, se aplicó el método comparativo, para suelo lo que permitió que se ha realizado la zonificación por la cual el valor del suelo es generalizado en cada sector o cuales

71

son las condicionantes que cambian los valores de suelo de acuerdo a cada región, la variable más significativa es la pendiente resultado de un modelo de regresión múltiple; es decir si el predio se encuentra en una zona con una pendiente muy alta el valor del predio disminuye significativamente, con lo cual añadido los otros factores con su ponderación se generó las zonas macro (zonas homogéneas de valor).

Estas zonas homogéneas de valor darán los precios base o brutos para la homogeneización del valor en suelo de todos los predios en el cantón tal como lo indica MIDUVI (2016), para ello se realizó el proceso geomático un over map (superposiciones con ponderaciones), para disminuir la subjetividad del proceso.

Es por ello que se obtuvieron 3 zonas.

Una vez generadas las zonas se tomó en cuenta la información actual y el uso que tiene cada uno de los predios individualizados y se los agrupa para poder definir que superficies dependiendo al uso corresponde el valor generado en la matriz por zonas homogéneas de valor, esto realizado con las herramientas GIS que permite relacionar el área del predio, su uso y el valor que tenga cada uno de ellos, por lo cual no será un estimado si no un valor real y ajustado, una vez ingresados los valores del Estudio de mercado Rural analizado y los factores propios de cada predio se realizó el cálculo del área de la superficie del área del predio con su respectivo uso y valor y sus factores de ajustes como se observa en la figura 13 de predios valorados donde la zona 1 es la de menor valor de 900 a 3700 usd/ha por poseer las pendientes más abruptas lo que no permite realizar una agricultura adecuada (clase de tierra predominante V, VI, VII, VIII) por este motivo los predios son destinados solo ciertas áreas a esta actividad y lo que resta de superficie su uso es de conservación con la presencia de vegetación natural que se identifica en la cobertura actual del predio y adicional a ello menor accesibilidad en los predios o fincas, la zona 2 es de transición, e incluso son los centros poblados que a pesar de no tener las mejoras tierras para la agricultura, se presentan predios en la mayoría pastos y caña de azúcar, la infraestructura económica permite mayor valor del suelo que va desde 3700 a 6300 usd/ha, además de que las pendientes empiezan a disminuir siendo media, y la accesibilidad es mejor para el acceso a mercados e insumos. En la zona 3 el valor

72

de suelo se incrementa desde los 6300 hasta los 14700 usd/ha, debido a que la pendiente es plana y suave, donde además de esta el costo por ha dependerá del uso que se le esté dando al predio en este caso desde conservación hasta producción agropecuaria y las mejoras que se le haya dado al predio, con mayor incremento reflejado en el precio por la capacidad del suelo que tenga para producir y además su accesibilidad será un factor determinante.

Se puede observar que además el estudio de mercado responde a ciertos valores que no son propios del área rural, sino más bien tienen otro comportamiento ya que el uso que se está dando al predio no es netamente rural, sino más bien habitacional en la zona rural es por ello por lo que en la Figura 14. Mapa de predio valorados utilizando una metodología con un SIG se puedo observar valores que van desde los 16.700,01 usd/ha o 1,67 usd/m2 hasta los 115.000,00 usd/ha o 11,50 usd/m2,

los cuales responde a factores como los servicios básicos y

accesibilidad a la que dispongan los predios, por lo tanto más que a una realidad de capacidad de uso de la tierra, el valor del suelo por su uso no será para una actividad agropecuaria si no uso habitacional, por ello se puede ver estos predios en todo el cantón formando conglomerados urbanos y en zonas periurbanas. En la figura 18 mapa de predios valorados con metodología sin SIG, se observa la metodología de valoración en función a la información declaratoria de áreas y características del predio sin el uso de cartografía predial basado en la guía de la Asociación de Municipalidades del Ecuador. (2018), por lo que cada predio tiene un estimado que corresponde a la localización de este y es general su cálculo con el sector homogéneo que se le asigne, sin tomar en cuenta las distintas características que puede tener dentro del predio, relacionadas con áreas o superficies geográficas por pequeñas que estas sean; así esta metodología tan solo se realiza el cálculo del valor del suelo a través de una ficha alfanumérica. La generación de sectores viene de la información temática de suelos, para establecer la clasificación agrológica de la tierra, así también la infraestructura vial, riego y centros poblados, para configurar la jerarquía del territorio rural, con estos dos componentes configurar los sectores homogéneos, con los cuales no se analiza de una forma más detalla que factores no espaciales, además son los que influyen dentro del valor de suelo rural, con una ponderación de accesibilidad 73

como el predominante o significativo con 10 puntos seguidos de los factores riego y centros poblados con 6 puntos respectivamente y la infraestructura, la cercanía a centros poblados con 4 puntos respectivamente y al final su servicios básicos con 2 puntos. De los cual se obtuvo 6 sectores homogéneos, que responde a la jerarquía del cantón encontrándose este en un cantón de 3era categoría, ya que su accesibilidad es media, el equipamiento rural es bajo y sus centros poblados tiene una cercanía a nivel cantonal no provincial; con este análisis se identifican 6 sectores que el valor bruto de cada uno de ellos o sin ajuste dependerá netamente de la capacidad de uso de la tierra al momento de aplicar los factores de cada uno de los predios se tiene los siguiente: la jerarquía SH 4.1 con el mejor suelo tiene un valor mayor entre 9.828,00 a 15.000,00 usd/ha, es decir los predios se encuentra en una zona con alta accesibilidad, y cercana a centros poblados con una capacidad de tierra productiva II, sin ningún tipo de limitación para la generación de esta actividad donde se encuentran la mayoría de cultivos, la zona SH 3.2 con un suelo de calidad III, cuenta con un valor de entre los 5.000,00 a 9.800,00 usd/ha, es decir la accesibilidad disminuye y se va alejando de los centros poblados al igual que la infraestructura rural, además las actividades agrícolas pueden desarrollarse con limitaciones. Las zonas SH 4,2 y 5,2 cuenta con un valor de entre 3.500,00 a 5.000,00 usd/ha, debido a que se van alejándose de los centros poblados a pesar de que cuentan con una clase de tierra productiva III donde se puede realizar la actividad agropecuaria sin muchas limitaciones. En las zonas SH 4.3 y 5.3 con un valor de entre 275,00 a 3.500,00 usd/ha son predios alejados principalmente de los centros poblados sin accesibilidad y con clases de tierra desde la IV a la VIII, que tiene severas limitaciones para la agricultura y en el caso de la clase VI, VI y VIII la recomendación es netamente para conservación del suelo con la permanencia de la vegetación natural.

74

Análisis de los resultados de generados por las metodologías Al observar la comparación entre los valores calculados pro las dos metodologías frente al estudio de mercado, se puede ver que la metodología propuesta genera 3 zonas homogéneas de valor a nivel cantonal tomando en cuenta la variación del precio del suelo tomando en cuenta factores de calidad de suelo, accesibilidad, pendientes, mercado y poblaciones cercanas, donde estos definieron 3 zonas principales, frente a la metodología sin SIG que genera 6 zonas que toma en cuenta principalmente al capacidad de producción de la tierra, lo cual hace que no se vea el factor principal para este cantón que será a más de este la pendiente y los cambios de uso de los predios rurales, que indica que a pesar de que la tierra no tenga la mayor capacidad de producción pero el uso del predio es que otorgará el precio al suelo, es por ello que la generación de la zonas dependerá de donde se encuentre el cantón siendo este la región, zona o incluso si este es netamente agrícola, por lo que se necesita de un análisis y tratamiento de la información del estudio de mercado, para generar la ponderación utilizando el número de variables representativas del sector rural.

En cuanto a los valores brutos o de base que se aplicó a cada uno de los predios sin los factores de ajuste, se puede observar que las clases de suelo aplicado por las zonas donde la metodología que no usa SIG, son limitantes ya que no toma las adecuaciones y el uso actual del predio se puede observar en la Tabla 5.

Comparativa de criterios para la matriz de valor en el cantón Pangua, para el cálculo de los valores; en cambio la metodología propuesta que indica que los valores de mercado, van a depender del uso y cobertura actual de cada predio.

Para este cantón los usos pueden ser para el área agropecuaria, la conservación y otras actividades como el caso el uso habitacional que pueden darse en el catastro rural del país, debido a la formación y planificación de estos (GADM Pangua, 2018).

75

En la tabla 6 Número de Factores individuales aplicados al predio se puede observar que los factores individuales utilizados en la metodología sin uso del SIG, llega a un número de 10, los cuales realizó un mayor afinamiento del valor final o ajustado del predio; sin embargo todos los valores que utilizan son a demérito (a disminuir el precio bruto o base), a excepción del factor tamaño que si realiza una duplicación del valor base - valor de la matriz con un coeficiente de 2,26 para predios de hasta 50 metros cuadrados, que puede solventar el valor del uso del predio, sin tomarlo como un dato espacial; sino como un dato alfanumérico. En cuanto a la metodología propuesta utilizando un SIG utilizó 7 factores, de los cuales 2 de ellos son cartográficos y ligados a la cobertura y uso del suelo, por lo que genera un cálculo con las áreas que se encuentran dentro de estas características como es la pendiente y accesibilidad, que fueron los que inciden al final en el valor ajustado del suelo y pueden hacer que estos suban o bajen su valor dentro de la zona homogénea de valor.

En la Tabla 7 valores obtenidos de las dos metodologías y el Estudio de mercado se observa el comparativo de los resultados de las metodologías, el cual indica que hay menor variación de los valores del suelo de los predios frente al estudio de mercado cuando utilizamos herramientas SIG, ya que se ha hecho el comparativo de cada zona y los valores varían llegando a un 90% en promedio lo que indica que los valores van hacia el ajuste y este es alto frente al EMR frente a al metodología sin SIG que su variación es del 57% que indica que es bajo el ajuste frente al EMR.

76

5. CONCLUSIONES Se propuso una metodología de Valoración masiva predial rural para el componente suelo utilizando herramientas de SIG e insumos geográficos a través de una recopilación, análisis, uso de herramientas estadísticas y además el uso actual y la cobertura de suelo del predio rural permitieron generar 3 zonas homogéneas de valor en el área rural del GADM Pangua y de una manera objetiva llegar a la aplicación de factores de características espaciales y no espaciales que pueden ajustar los valores individuales al suelo de cada predio de una manera específica, dando como resultado la valoración masiva rural de los predios en el componente suelo a través de la metodología propuesta con un SIG del GADM; teniendo como base el valor del inmobiliario del mercado tal como lo indica la normativa legal vigente nacional para avalúos y catastros MIDUVI (2016) y Asamblea Nacional (2015). Se observó que las herramientas SIG disminuyeron la subjetividad ya que existió relación significativa entre los factores geográficos y el valor del suelo de los predios, siendo el factor más influyente la pendiente del terreno para el caso del cantón Pangua, ya que definió junto al mapa de ubicación de la capacidad de uso de la tierra las zonas homogéneas de valor en el suelo rural.

77

Las metodologías aplicadas para la valoración masiva predial rural en el GADM de Pangua, son: la propuesta que utiliza herramientas SIG y la que no utiliza una herramienta SIG. La metodología que no utiliza herramientas SIG en la generación de zonas de valor aplica una ponderación a partir de parámetros espaciales y no espaciales y por ser un proceso generado a nivel nacional responde a ciertos criterios sin análisis local, por lo cual entrega la posibilidad de que existan 7 jerarquías de zonificación que además de ser en la zona rural se relacionan directamente con las clases agrológicas del suelo y al momento de aplicar los factores de ajuste a cada predio esto no responde a un ámbito geográfico solo a uno descriptivo no espacial. La metodología propuesta aplicando un SIG propone un análisis de los factores principales con una relación espacial en el cantón con el cual se pondera y analiza a través de correlación cuales son los factores que influyen en el valor del suelo en el sector rural del cantón, para su zonificación por lo cual se obtiene 3 zonas de valor que comparten características similares de capacidad del suelo, accesibilidad, servicios básicos y sobre todo dentro del análisis estadístico fue el factor pendiente el que mayor influencia tuvo sobre la variación del suelo. Para la individualización del valor del suelo de los predios se utilizaron factores espaciales que ajustaron el valor del predio conforme al Estudio de Mercado Rural; además garantiza una homogeneidad de los valores por zonas de valor y hace que sea imparcial y automatizado el valor de cada uno de los predios.

En concordancia con Vidal, 2019 no se ha realizado un análisis de las construcciones ya que estas se basan en las tipologías de construcción tal como lo indica la normativa vigente, y no responde a una relación de espacio, por lo cual se recomienda realizar la valoración a través de sus tipologías, sin utilizar una herramienta SIG, en su análisis, con las dos metodologías.

78

Al realizar la comparación entre las dos metodologías frente al Estudio de Mercado Rural se observa que la metodología aplicando herramientas SIG presenta un ajuste mayor al 70% a los valores de mercado del suelo y conforme lo indica la normativa COOTAD (2016) el porcentaje de ajuste debe ser entre el 70 y 100% del valor comercial o de mercado; en cambio la metodología sin la utilización de herramientas SIG llegó a una variación del precio menor a un 70%; por lo cual el propietario debería solicitar la actualización del valor del predio si así lo requiere.

Con ello se concluye que la hipótesis fue acertada ya que al utilizar herramientas SIG, se incrementó la objetividad de los valores que se obtuvieron para los predios conforme al valor del mercado inmobiliario para el GADM Pangua.

RECOMENDACIONES Se recomienda probar factores y zonificaciones por regiones en el país, para poder normalizar u orientar acerca de los factores que influyen dentro de la variación de valores de suelo por lo menos en el área rural del país.

Se requiere normar la información de las bases catastrales conforme lo solicita la normativa nacional para poder manejar los mismos modelos y campos al utilizar la metodología de valoración y ejecutar el modelo a nivel nacional ya que no se podría utilizar un SIG, sin los insumos cartográficos necesarios de los predios.

Se recomienda trabajar con cartografía hasta 1:25000, debido a que menor escala podría generar datos erróneos al momento de obtener el valor individual de cada predio, ya que la valoración de los predios es usada para la tributación de impuestos, para los certificados de avalúos catastrales y además para la planificación de la ciudad tanto productiva como de urbanismo lo que generaría el uso multifinalitario de los valores.

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