Universo Condomínio - Nº9/2017

EDITORIAL

EXPEDIENTE Redação:Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2413 -16º andar Cep: 01451-001 – São Paulo – S.P. Contato: contato@universocondominio.com.br Fone: (11) 3467-2109

O fim de ano está chegando e quando muita gente já está pensando em relaxar, nós da revista sabemos que ainda há muita coisa para fazermos. E isso não é só com a gente, final de ano é um dos períodos onde o síndico mais tem trabalho. São festas que acontecem no condomínio, decoração de natal, condômino que viaja, férias de funcionários, etc. É muito trabalho, mas vale a pena! E nós do Universo Condomínio estamos sempre ao lado do síndico e do morador para auxiliar no que for preciso.

Editor Lucas Perito

Nessa edição, falaremos sobre um assunto que anda permeando o mundo condominial: o uso de redes sociais no condomínio. Esse tipo de meio de comunicação vem ganhando cada vez mais usuários e ao mesmo tempo que é um auxílio na gestão do condomínio, pode trazer muitos problemas quando os moradores começam a utilizar estes meios para criticar a gestão de forma exacerbada.

Editor e Jornalista Responsável Lucas Perito

Contaremos quais são as formas legais, quando há abuso e como as redes sociais podem auxiliar o dia a dia dos condôminos sem prejudicar outras pessoas.

Diretor Geral Rodrigo Karpat

Assistente de Jornalismo Mariana Ciscato Diretor de Arte/Diagramação e Capa Pedro Khalil Comercial Carlos Germano Para anunciar: (11) 3467-2109 Impressão Centrográfica Distribuição Dirigida

Além disso, como sempre, a edição conta com suas colunas já tradicionais, entrevistas, dicas de sindicância e por aí vai!

Então, aproveite esse final de ano com a nossa companhia Até a próxima!

ÍNDICE

Fale com o especialista.............................07 Alteração de Fachada.............................. 10 Mercado imobiliário.................................11 Tiragem 10.000 Capa - Redes Sociais em Condomínio..12 Coluna Gabriel Karpat.............................16 A revista Universo Condomínio não se res- Congresso Gábor......................................17 ponsabiliza pelos produtos e serviços ofere- Reforma Trabalhista.................................18 cidos pelo seus anunciantes, bem como pelas Assessoramento Técnico para Condomímatérias assinadas cujo conteúdo é de inteira nios.............................................................22 responsabilidade de seus autores, não represenSeu Vizinho Incomoda?...........................24 tando necessariamente a opinião de Vazamento nas unidades.........................26 Universo Condomínio.

Viva Healthy..............................................27 www.universocondominio.com.br Conexão Brasília.......................................28 Conexão Salvador.....................................30 CNPJ: 13.744.133/0001-14 Jurisprudência...........................................31 *Todas as fotos são retiradas do site free pik Entretenimento.........................................32 Projetado por Freepik Bem-estar & Saúde...................................34 Projetado por Onlyyouqj - Freepik.com Projetado por Pressfoto - Freepik.com BDI.............................................................38 Projetado por Evening_tao - Freepik.com Projetado por Kjpargeter - Freepik.com Projetado por Prostooleh - Freepik.com Projetado por Jcomp - Freepik.com Projetado por Onlyyouqj - Freepik.com Projetado por Pressfoto - Freepik.com

Lucas Perito

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CONDOMÍNIOS: PRESTAÇÃO DE CONTAS

A

Por Rodrigo Karpat

prestação de contas é uma obrigação do síndico instituída pelo artigo 1.348, VIII do Código Civil, o qual aduz, dentre outras obrigações do síndico a de prestar contas em assembleia anualmente ou, frise-se, quando exigidas.

Desta forma, para que a gestão seja transparente, é salutar que o síndico contrate empresas de gestão condominial que disponibilizem os balancetes de forma analítica mensalmente atrás de portais na internet com acesso restrito aos condôminos, bem como, de forma sintética disponibilize a prestação de contas no boleto de condomínio inerente ao mês anterior.

Deve o síndico e sua administradora prestar a qualquer tempo os esclarecimentos necessários a gestão, lembrando-se sempre que tais solicitações não atentam contra o síndico ou não contam desconfiança necessariamente, pois assim como uma empresa deve prestar esclarecimentos aos seus sócios, o síndico deve prestar esclarecimentos aos condôminos.

Uma vez ao mês a pasta de prestação de contas contendo a movimentação do mês anterior, com os documentos originais, deve ser entregue pela administradora ao síndico e demais membros do corpo diretivo para análise e considerações. Documento que o condômino pode ter acesso.

As pastas devem ficar preferencialmente no condomínio e serem disponibilizadas aos condôminos sempre que solicitadas.

Porém, por se tratar de documentos originais, se tem por hábito que as mesmas sejam examinadas junto com um representante do condomínio ou administradora, nada de irregular na solicitação. E caso o condômino queira fazer uma análise mais profunda, poderá solicitar cópia das pastas à administradora mediante o pagamento das despesas com o xerox e envio dos documentos. Não obstante os Tribunais entendam que os condôminos 07 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

não tenham legitimidade para requerer em Juízo de forma isolada ação de prestação de contas. Tem o condômino o direito de exigir que as contas sejam prestadas nos termos do artigo 1.350 §2º do Código Civil uma vez ao ano em assembleia. O que é diferente de pedir prestação de contas.Quanto a ilegitimidade do condômino isoladamente pedir prestação de contas: AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – Ilegitimidade do condômino para, individualmente, exigir contas do síndico – Artigo 22, § 1º, alínea f, da Lei 4.591/64 – Compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos, não cabendo a um ou alguns condôminos, de forma individual postular tais contas– Sentença mantida. Apelação não provida.

(TJ-SP - APL: 10034923720158260590 SP 1003492-37.2015.8.26.0590, Relator: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 19/10/2015, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2015)

De toda forma, é certo que a prestação de contas é e sempre será o calcanhar de Aquiles do síndico, não por que este tenha cometido alguma irregularidade, mas porque uma assembleia mal conduzida, ou a falta de clareza ao apresentar as contas poderá acarretar em não aprovação da mesma. Sem se falar em dissidências políticas que podem levar a não aprovação de contas, pura e simplesmente por falta de empatia com a gestão.

Para esses casos o remédio é o sindico saber gerenciar a prestação de contas, contratando empresa administradora de primeira linha para fazer o balancete, formular resumo e apresentação do resultado da gestão em assembleia. Uma auditoria independente também minimiza riscos da gestão, e muitas vezes supre conselheiros desinteressados, que na hora da prestação de contas acabam por atrapalhar a aprovação quando não assinam as pastas de prestação de contas.

Cabe ao condomínio ou ao condômino nos termos do Art.1.350, parágrafo 2º, do Código Civil, requerer a assembleia para a prestação de contas e não ingressar com ação de prestação de contas contra o síndico. Nesse sentido: CONDOMÍNIO EDILÍCIO AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DESPESAS CONDOMINIAIS ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO CONTAS DO SÍNDICO QUE DEVEM SER JULGADAS PELA ASSEMBLEIA, CABENDO AO CONDOMÍNIO, NA OMISSÃO, EXIGIR A SUA APRESENTAÇÃO. SENTENÇA TERMINATIVA CONFIRMADA. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00438044320098260506 SP 004380443.2009.8.26.0506, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 06/11/2014, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2014)

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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ALTERAÇÃO DE FACHADA Por Eduardo Azevedo e Regina Vasconcelos

D

enomina-se Fachada do condomínio todas as paredes externas, as janelas e também as esquadrias dessas janelas, os portões de entrada de pedestres e entrada de veículos, muros do condomínio, guarita.O Código Civil, em seu artigo Artigo 1336, estabelece: “São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.” Sabemos, porém, que alterações nas fachadas acabam sendo mais comuns do que seria desejado.

Quando falamos de alteração de fachada, o principal problema começa com a negligência por parte do síndico em coibir pequenas alterações. Especialmente quando a gestão é feita por um síndico voluntário, que não quer se indispor com seus vizinhos.

Pequenas mudanças como a pintura ou revestimento de uma parede da varanda ou a substituição de um vidro fumê por um claro, podem passar sem serem coibidas. Ao perceber que um de seus vizinhos fez alguma mudança impunemente, outro vizinho pode desejar instalar um toldo (que nem aparece tanto quando fechado) ou, eventualmente, trocar uma esquadria lateral que estava com problema por outra “quase igual”, contando que também terá sua intervenção ignorada pelo gestor.

Com o passar do tempo a fachada do condomínio torna-se uma colcha de retalhos, dilapidando o valor do condomínio e de suas unidades. E aí vem o dilema: como reverter todas as alterações?

Com o respaldo legal e também da Convenção, o síndico pode a qualquer momento notificar os condôminos exigindo que voltem as alterações às condições originais do prédio. No entanto, por ser sempre uma iniciativa polêmica e que irá onerar aqueles que precisem desfazer suas alterações, o ideal é que a decisão seja compartilhada com os membros do conselho ou em assembléia com pauta específica.

Há ainda dois pontos que sempre geram debates: o fechamento de varandas e a instalação de aparelhos de ar condicionado.

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Fechamento de Varandas Em relação ao fechamento de varandas já há certo consenso de que é possível fazer desde que use-se vidros transparentes, sem esquadrias adicionais e seguindo uma padronização decidida em assembléia. É sempre importante lembrar que o fechamento das varandas implica em um peso considerável concentrado em uma extremidade da edificação e, portanto, deve ser precedida por um laudo de um engenheiro.

Ar Condicionado Já quando se trata de aparelhos de ar condicionado há várias questões a serem levadas em conta: a mais determinante é saber qual a capacidade da instalação elétrica do condomínio e se a mesma comporta a instalação dos aparelhos em todas as unidades. Caso não seja possível, é necessário solicitar a alteração junto à distribuidora antes de autorizar a instalação por qualquer condômino. Definida a capacidade de instalação, deve-se proceder a padronização de marca, modelo e local de instalação, lembrando-se de que, ao determinar o local de instalação, deve-se considerar a necessidade de drenos para água de condensação e acesso para manutenção.

No entanto, a alteração de fachada não é sempre um problema ou uma colcha de retalhos mal planejada. Há poucos anos, no Itaim Bibi, em São Paulo, um condomínio construído na década de 1970 construiu varandas como as dos condomínios atuais anexadas à frente da sua fachada original. Tal projeto, uma alteração radical na fachada do condomínio, além de trazer maior conforto aos condôminos, trouxe uma grande valorização ao patrimônio de todos. É sempre bom ressaltar que, para executar uma obra desse porte é fundamental a aprovação unânime em assembleia com pauta específica, bem como a contratação de um arquiteto que harmonize as mudanças com o projeto original, um projeto de engenharia detalhado e também o devido registro do projeto na prefeitura.

Devemos, portanto, estar atentos à melhor forma de proceder em relação às alterações que sejam de interesse da coletividade que co-habita o condomínio, agindo de forma equilibrada e zelando pela melhor manutenção e valorização do patrimônio de todos os condôminos.

Eduardo Azevedo e Regina vasconcelos são sócios da AZVAS Síndicos Profissionais. www.azvas.com.br contato@azvas.com.br

MERCADO IMOBILIÁRIO

Preço médio de venda dos imóveis fica estável em outubro Por Redação Sonho do Primeiro Imóvel

No ano de 2017, porém, o índice mantém variação negativa (-0,56%), graças à forte queda de preço em cidades como Rio de Janeiro e Fortaleza

O

Índice FipeZap – que acompanha o preço de venda de imóveis residenciais em 20 cidades brasileiras – manteve-se estável entre setembro e outubro de 2017. No ano, o índice apresenta ligeiro recuo nominal no preço médio do m2 (-0,56%). A tendência, em boa medida, é influenciada pela queda observada em cidades como Rio de Janeiro, Fortaleza e Niterói. Considerando-se que a inflação esperada* (IPCA/IBGE) é de 0,47% para o mês de outubro e de 2,26% no acumulado no ano até outubro, o Índice FipeZap aponta queda real do preço de venda dos imóveis residenciais nos dois horizontes temporais.

Individualmente, 10 das 20 cidades pesquisadas apresentaram recuo no preço de venda dos entre setembro e outubro, com destaque para Santos (-0,58%), Rio de Janeiro (-0,47%) e Distrito Federal (-0,38%).

Entre as cidades que registraram aumento nominal de preço no período, as maiores variações foram observadas em Florianópolis (+0,53%), Belo Horizonte (+0,51%) e Porto Alegre (+0,45%).

Considerando os últimos 12 meses, o Índice FipeZap registra queda no preço médio (-0,37%) dos imóveis residenciais.

Nesse horizonte de análise, 13 das 20 cidades pesquisadas apresentam recuo nominal no preço de venda, com destaque para Rio de Janeiro (-4,07%), Fortaleza (-3,68%) e Niterói (-2,83%). Por outro lado, entre as 7 cidades que apresentam alta no preço médio de venda, apenas em Belo Horizonte (+5,34%) e Florianópolis (+3,68%) as variações observadas superaram a inflação acumulada no período (+2,75%). Como resultado, o preço médio de venda de imóveis residenciais nas 20 cidades analisadas acumula queda real de 3,04% nos últimos 12 meses.

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Em outubro de 2017, o valor médio de venda dos imóveis residenciais nas 20 cidades monitoradas foi de R$ 7.633/m².

Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o m2 mais caro do país (R$ 9.871),

seguida por São Paulo (R$ 8.728) e Distrito Federal (R$ 8.255). Já as cidades com menor valor médio por m2 foram Contagem (R$ 3.538), Goiânia (R$ 4.104) e Vila Velha (R$ 4.628).

CAPA Redes Sociais em Condomínio

Condomínio: Redes Sociais

Não há como fugir de um mundo conectado.

Sendo assim, entenda como as redes sociais podem ser um auxílio no dia a dia dos condomínios Por Mariana Ciscato & Lucas Perito

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CAPA Redes Sociais em Condomínio

A

ascensão cada vez mais rápida da tecnologia, despertou no ser humano uma forma fundamental de comunicação: as redes sociais.

Hoje em dia, essas ferramentas possibilitam a troca de todos os tipos de informação e é difícil encontrar um lugar onde não há a presença desses meios.

No Brasil, esse crescimento é visível a todos, segundo a reportagem do portal TecMundo, nosso país é o segundo maior consumidor do Facebook desde 2013, além do Twitter e Youtube. Além disso, os dados apontam que 22% do tempo gasto na internet é destinado a redes sociais.

A pesquisa Digital in 2016, da We Are Social mostra que, em média, 45% dos brasileiros são ativos em todos os tipos de rede social.

Logo, o mundo dos condomínios não sai ileso dessa onda que invadiu o país e é comum encontrarmos perfis e grupos de edifícios nas redes sociais. Mas, afinal, isso ajuda a comunicação entre condôminos, síndicos e administradoras ou ultrapassa os limites da convivência e abre chances para mais polêmicas e discussões?

As redes sociais podem ser utilizadas nos condomínios desde que os condôminos e gestores o façam da maneira correta, sem abusar de tal facilidade, expor ou humilhar uns aos outros. O advogado e especialista em direito condominial, Rodrigo Karpat, orienta que as redes sociais não sejam o canal oficial do condomínio, mas apenas um espaço para replicar as informações.

Os edifícios possuem várias opções de meios de comunicação, como o portal da administradora, e-mails, correspondência, informativos nos elevadores, e a própria assembleia. Por isso, é aconselhável que o síndico escolha rapidamente um canal oficial que seja eficiente e não deixe espaço para polêmicas e dúvidas. Além disso, alguns síndicos preferem não participar de outros meios para evitar envolvimento em boatos.

Karpat ainda cita algumas dicas para que as redes sociais sirvam apenas para utilidade comum e não tragam problemas: “é importante pedir permissão ao morador antes de inclui-lo nos grupos, definir horários para trocar mensagens e não permitir insultos entre vizinhos”. Em condomínios que possuem muitas unidades é 013 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

comum haver mais de um grupo, mas isso deve sempre ser voltado para a integração de moradores e informações relevantes, nunca substituindo uma assembleia ou uma circular com avisos importantes.

Em casos que os condôminos perdem o bom senso e utilizam as redes sociais de maneira prejudicial, Rodrigo Karpat dá algumas orientações de como a vítima pode agir: “deve primeiramente tentar resolver a situação a partir das vias administrativas, como conversas, conciliação informal ou até multa”, já se o caso for mais grave, a vítima deve reunir provas, lavrar boletim de ocorrências e algumas vezes entrar com ação cível de reparação de danos morais.

As situações que exigem uma ação legal geralmente envolvem situações onde a vítima sofre calúnia, injúria ou difamação.

O advogado explica cada um dos termos: “A calúnia é a imputação falsa de um fato criminoso a alguém. A difamação ofende a reputação do indivíduo. Já a injúria é qualquer ofensa a dignidade da pessoa.”

Todas essas definições se encontram nos artigos 138, 139 e 140 do Código Civil.

Já no artigo 143 a obrigação é que se o indivíduo praticou calúnia ou difamação nos meios de comunicação, este deve retratar-se no mesmo meio.

Em casos de injúria por raça, cor, etnia, religião, origem ou condição de idoso ou deficiente físico, a pena pode chegar a três anos de prisão e multa. Karpat ainda destaca: “conforme o artigo 141, tais penas descritas acima, podem aumentar um terço se praticadas na presença de várias pessoas ou por meios que facilitem a rápida divulgação dos atos. ” Infelizmente os crimes virtuais crescem na mesma proporção que as redes sociais, e por isso expomos alguns casos práticos e recorrentes que merecem a atenção dos síndicos e gestores prediais, para que saibam como agir e não sejam responsabilizados por danos morais ou outras acusações.

Se o síndico ocasionalmente entra em uma discussão na assembleia condominial, e após o fato descobrir que um condômino começou a praticar difamação em redes sociais contra ele por meio de

comentários, ele pode tomar providências legais que solucionem o problema. “Caso exista ofensa contra sua honra, pode existir um desdobramento criminal com consequências morais, como o reembolso ou pagamento de algum valor,” explica o especialista.

Já o gestor ou administrador deve se atentar para não cometer abusos também, realizando cobranças em grupos informais, por exemplo. Como esclarece Rodrigo Karpat: “Qualquer cobrança que seja feita em uma rede social ou na Internet devido a débitos ou atraso de pagamentos se caracteriza como ato vexatório e exposição.”

Nesse caso, pode até chegar em uma indenização por danos morais caso a vítima se sinta ofendida.

Os condôminos que são responsáveis pela guarda de menores de idade devem se preocupar com os casos de bullying nas redes sociais. “Se depois de uma conversa amigável com os pais as crianças não pararem com a calúnia nas redes sociais ou

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qualquer outro tipo de difamação, caso os menores tenham entre 12 e 18 anos, eles podem sofrer notificações e até mesmo atos infracionais mais graves”, conforme aponta o advogado.

Outros casos que também estão cada vez mais frequentes, são as propagandas enganosas em sites de aluguel de imóveis.

O advogado orienta a não alugar imóveis sem ter certeza das condições e localização, além de não realizar operações em sites desconhecidos.

Mas em caso de imprevistos, o reembolso do prejuízo pode ser solicitado na justiça; “esses casos podem ser até mesmo con-

figurados como um crime de estelionato” destaca.

Portanto, é importante tomar cuidado com todas as questões que envolvem as redes sociais como canal do condomínio.

Síndicos e moradores devem sempre estarem atentos para situações que podem ser consideradas prejudiciais para a boa convivência entre vizinhos. Para não cair em situações constrangedoras e até ilegais, é importante não cair nas armadilhas de conversas informais e, assim que detectar um caso de crime virtual, recolher provas e tomar atitudes respaldadas na lei, sempre procurando a orientação de advogados especialistas.

Problemas de inadimplência em seu condomínio?

Com o novo código de processo civil em vigor, a cobrança de condomínio está mais rápida.

50%

72h

De aumento da inadimplência nos condomínios desde o início da crise. (Dados SECOVI)

É o prazo que o inadimplente tem para pagar a parcela em atraso.

Não havendo o pagamento do débito, o imóvel do devedor deve ser penhorado.

Conforme o Art. 828 do novo Código de Processo Civil, é possível reter o bem do devedor quase que imediatamente.

O devedor também é obrigado a pagar as custas para se defender.

Segundo o Art. 914, o mesmo poderá ser punido no caso de atrasar o processo.

No caso de não haver o pagamento da dívida, o imóvel deve ser leiloado. Neste caso, o síndico (credor) pode fazer a indicação da Zukerman Leilões para alienar o ativo.

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Regulamentar a profissão de síndico é a solução?

Por Gabriel Karpat

M

uito se fala sobre a regulamentação da profissão de síndico. Sobre esse assunto, ficam duas questões: ela é realmente necessária?

E qualificará mais os profissionais?

A Constituição Federal estabelece o princípio da liberdade de exercício de qualquer atividade profissional. Ao se falar em regulamentação, o que significa que a categoria passará a ter conselhos profissionais reguladores e fiscalizadores, devemos considerar, certamente, uma restrição de acesso ao mercado de trabalho a uma significativa parcela da população, que eventualmente não preencherá as normas impostas pela lei, embora exerçam a função atualmente com muita competência.

Tudo isso sem falar nos síndicos voluntários, que se enquadram na mesma situação, e que, mesmo não sendo legalmente profissionais, desenvolvem a ocupação com qualificação.

O tema já foi objeto de discussão inclusive na Consultoria Jurídica do Senado Federal. Na Nota Informativa 1858/2017, divulgada neste ano, avaliou-se uma solicitação do Senador Hélio José (PMDB/DF) sobre a possibilidade de regulamentação da profissão de síndico e posicionou-se de forma contrária por entender que ela “invade, de certa forma, a autonomia do condômino em dispor de sua propriedade na medida em que ficará refém de uma legislação que o obriga à contratação de profissional cuja formação técnica ou acadêmica ainda não está disseminada no País”.

Faz-se importante mencionar que o exercício da sindicância, profissional ou não, é uma atividade com vínculo empregatício ou de carteira assinada, onde se assume uma responsabilidade para o qual foi eleito espontaneamente por uma comunidade.

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As atividades dos síndicos estão claramente expressas no Código Civil. A interferência do estado na função através da sua regulamentação seria tirar a prerrogativa da livre iniciativa de cada condomínio, cada comunidade, per si decidir o que melhor lhe convém. Igualmente, dispõe o Código Civil a possibilidade de destituição do síndico em assembleia geral dos condôminos.

A profissionalização do segmento é o primeiro passo para a capacitação e valorização dos profissionais que atuam nesse segmento. A regulamentação, talvez num outro contexto, no futuro, seja uma necessidade. Hoje, entretanto, o mais indicado seria o reconhecimento da profissão ao invés de sua regulamentação.

O reconhecimento da profissão do síndico permitirá a criação de escolas de formação autorizadas pelos órgãos competentes.

E, qualificados, melhor preparados, exercerão a atividade com necessário preparo.

Capacitação, vale destacar, é a chave para a eficiência dos que assumem essa incumbência cada vez mais relevante no nosso dia a dia.

* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br

CONGRESSO DISCUTE FUTURO DAS ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS NO BRASIL Por Mariana Ciscato

O

2º Congresso de Síndicos e Administradores promovido pela Gabor RH ocorreu no dia 20 de outubro em São Paulo e reuniu profissionais e especialistas para discutir “Gestão, Corrupção Sistêmica e Ações Integradas”.

A abertura do evento contou com a presença do jornalista e apresentador Ricardo Boechat (Rede Bandeirantes) em um bate-papo com o administrador de empresas Ricardo Karpat. Gestão, sistemas e corrupção foram os temas debatidos.

Além disso, o evento recebeu o presidente da SECOVI BA - Kelsor Fernandes, ex -presidente do SECOVI PB - Inaldo Dantas, Leandro Schneider - vice-presidente do SECOVI RJ, junto com Aldo Junior e Gabriel Karpat que discutiram sobre o futuro da administração condominial no país.

O advogado especialista em direito condominial Rodrigo Karpat falou sobre a importância de uma assessoria jurídica junto a gestão do condomínio, e o desembargador Silvo de Salvo Venosa fechou o evento com uma palestra sobre a importância jurídica de síndicos e gestores, e assuntos polêmicos em condomínios.

Com uma temática bastante atual e recorrente, o congresso inovou na mesa de debates com representantes de 5 estados para debater perspectivas para os próximos anos no setor de administração condominial. O objetivo principal do evento, foi o de aprimorar gestores, síndicos e administradores para lidarem com questões e contratempos do dia-a-dia, segundo Ricardo Karpat, diretor da Gabor.

Nas fotos: Ricardo Karpat, Ricardo Boechat, Aldo Junior, Gabriel Karpat, Inaldo Dantas, Kelsor Fernandes, Leonardo Schneide, Rodrigo Karpat, Silvio de Salvo Venosa

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A REFORMA TRABALHISTA E OS CONDOMÍNIOS Por Anderson Lincoln Vital da Silva

dineiros, limpadores de piscinas e outras atividades que ocorriam de caráter planejado, passam a ser aceitos pela legislação.

D

esde o dia 11 de novembro de 2017, entrou em vigor a Lei 13.467 de 2017, alterando a redação, incluindo e revogando alguns artigos da Consolidação das Leis Trabalhistas. Recentemente foi publicado nesta Revista, um artigo sobre Terceirização e Contratos de Trabalhos em Condomínios, do qual já se mencionava quanto as possíveis alterações que passamos a vivenciar.

Se de um lado tínhamos uma legislação da década de 40, em que se vivenciava um período de constituição e urbanização das cidades, migração do campo para urbano, trabalhadores necessitando de proteção em suas relações de trabalho, bem como parâmetros de jornada, salários e remunerações para suas atividades laborais. Hoje, não podemos negar que novas profissões, novos modos de trabalhar e de empreender surgem em nosso cotidiano, necessitando também, um processo de regulamentação e que proporcione segurança tanto para o empregado quanto para o empregador.

Durante todo esse tempo, inúmeras súmulas e orientações jurisprudências foram publicadas, editadas e revogadas com o objetivo de dar conta desta dinâmica laboral e de interação social. O que de fato legislações laborais buscam para além da proteção e garantia das condições dignas aos trabalhadores, consistem na adequa018 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

ção do tempo de trabalho a necessidades biológicas e sociais, crescimento da população empregada no sistema formal, condições de saúde e segurança do trabalhador, proteção salarial e com estímulos de crescimento de vínculos de trabalho.

No caso dos condomínios, uma parte da receita destina-se ao pagamento dos colaboradores e prestadores de serviços.

Ainda assim, esta receita poderá ser direcionada ao pagamento de demandas trabalhistas, advindos tanto da contratação direta ou via terceirização em processos judiciais.

Sendo assim, com a reforma trabalhista, os condomínios poderão contratar jardineiros, faxineiros, pintores, como trabalhadores autônomos, devendo ocorrer um contrato especifico e desde que, este trabalhador não tenha sido empregado do condomínios nos últimos 180 dias.

No que tange a modalidade contratação, o contrato de trabalho do modo intermitente poderá ocorrer conforme preconiza o art. 443, §3º da nova CLT, destaca-se que para esta condição, haverá a prestação de serviços, com subordinação, de forma não contínua, ocorrendo com alternância de períodos de prestação de serviços e de inatividade, determinados em horas, dias ou meses, independentemente do tipo de atividade do empregado e do empregador. Ou seja, trabalhadores tais como jar-

No caso das férias, estas poderão ser desde que haja concordância do empregado, ser usufruídas em até três períodos, sendo que um deles não poderá ser inferior a quatorze dias corridos e os demais não poderão ser inferiores a cinco dias corridos. Nesta hipótese será possível realizar uma planejamento das vagas, não necessitando uma nova contratação e flexibilização entre empregados e empregadores.

Quanto aos procedimentos de rescisão do contrato de trabalho, as alterações estão desde a dispensa da homologação da rescisão no sindicato, pois a anotação na carteira de trabalho do empregado, com a data da saída, passa o habilitá-lo ao pagamento de suas verbas rescisórias no prazo de 10 dias, bem como o pagamento do FGTS e recebimento do seguro desemprego. Destaca-se ainda quanto a possibilidade homologação de acordo extrajudicial firmado entre empregado e empregador, desde que ambos estejam assistidos por advogados.

Com os diversos procedimentos sendo vivenciados com o advento da nova CLT, muitas dúvidas podem ocorrer durante a gestão do síndico; O que se recomenda e a participação em fórum promovidos pelas diversas instituições, bem como esta assessorado por profissional jurídico da área.

* Advogado. Sócio da Vital & França Advogados.

Mestre em Ciências do Ambiente e Sustentabilidade na Amazônia pela Universidade Federal do Amazonas. Graduado em Direito pelo Centro Universitário Luterano de Manaus e Bacharel em Ciências Sociais pela Universidade Federal do Amazonas. Especialista em Direito Tributário pela Faculdade Metropolitana de Manaus - FAMETRO. Vice-Presidente da Comissão de Proteção a Criança e ao Adolescente - OAB/AM.

ASSESSORAMENTO TÉCNICO PARA CONDOMÍNIOS

Por Ronaldo Sá Oliveira

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sto não é novidade, nem estamos descrevendo uma inovação, mas muitos condomínios não possuem assessoramento para a suas tomadas de decisões, cabendo a bel prazer de administradores, ou de fornecedores, as análises da solução de engenharia ou intervenção a serem realizadas em condomínios. É uma pena, que nem todos ainda tenham em mente que a gestão de um condomínio necessita de acompanhamento profissional para os assuntos ADMINISTRATIVOS, JURÍDICOS e o mais negligenciado: os ASSUNTOS TÉCNICOS. Um edifício é composto de diversos sistemas técnicos, muitos deles com valores enormes no caso de reparo, ou perda de desempenho, alguns condomínios são geridos por pessoas sem o mínimo conhecimento técnico, onde os contratos são realizados, sem a análise técnica do que está sendo proposto, alinhamento com o sistema, impacto nos demais sistemas da edificação, ou parâmetros técnicos que são indispensáveis, além do monitoramento das realizações e verificação de atendimentos as normas sejam elas, das concessionárias, ABNT ou do Ministério do Trabalho, quanto a segurança de todos os envolvidos, muitos síndicos desconhecem todos estes parâmetros e ainda acreditam que analisar contrato, é somente analisar o com o menor preço, e isto, COMPROVADAMENTE, ESTÁ ERRADO. Como já descrevemos, todo o edifício hoje em dia é obrigado a possuir um PLANO DE MANUTENÇÃO, caso contrário suas garantias estarão comprometidas e com certeza seus gastos são maiores.

Outro ponto que demanda de assessoramento técnico: para análises de SOLICITAÇÃO DE REFORMAS, pois diferente do “pensamento popular” não basta exigir a ART ou RRT para as reformas, se faz necessário uma análise bem mais ampla, 020 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

quanto projeto, impactos e o preenchimento das responsabilidade técnicas.

Aqui deixamos uma dica, se as solicitações de reformas vem com responsabilidade técnica (ART ou RRT) escrito “REFORMA DA UNIDADE”, saiba que este documento não possui valor algum, e pela nossa experiencia mais de 90% dos documentos vem com esta frase em sua descrição de responsabilidade, portanto revise os pedidos de reforma e solicite ajuste imediatamente, caso contrários, recairá sobre o síndico a responsabilidade civil e até mesmo criminal sobre os passivos do edifício.

Os síndicos, independentemente de serem voluntários ou profissionais, necessitam entender que não adianta ser esforçado, fazer cursos e assistir vídeos de na internet e do mesmo modo que um síndico, não comparece a um tribunal sem um advogado, não deve tomar decisões técnicas de seu condomínio, caso não possua conhecimento especifico e esteja habilitado para isto.

Vamos dar um exemplo rotineiro que nos deparamos: o PORTÃO DO CONDOMÍNIO toda semana quebrava, e o condomínio sempre chamava o profissional que recebia por atendimento e serviço prestado, não precisa imaginar muito que o portão nunca passava de 10 dias sem um chamado de conserto, assim que o condomínio passou a contar com assessoramento técnico, foi realizado um estudo do sistema, proposta uma solução definitiva, e implementação de vistorias rotineiras e ações de manutenção simples e o mesmo portão a mais de 2 anos, não quebra e não impossibilita o trânsito dos moradores.

Em condomínios que possuem assessoramento técnicos, as tomadas de decisões passam por critérios técnicos, os contratos são analisados por soluções e não simplesmente por preço, e as reformas não

impactam a segurança de todos, e o investimento neste profissional, é mínimo se comparado com os custos das decisões erradas, passivos dos empreendimentos, perdas de garantia, do imóvel desvalorização e DIMINUIÇÃO DE CORRUPÇÃO, onde empresas mal intencionadas atuam não por capacidade de prestação do serviço.

Se seu condomínio, não possui assessoramento técnico, exija o estudo sobre o tema, caso contrário o seu patrimônio, poderá sofrer séria DESVALORIZAÇÃO.

Diretor da RSO ASSESSORIA e CONDOMINIO EM ORDEM, possui MBA em Gestão pela Universidade Anhembi Morumbi; especialista em normalização, atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos Mais informações: ronaldo@rsoassessoria.com.br

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SEU VIZINHO INCOMODA? Por Jullis Paulo Duarte Santos

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bordaremos nesse artigo o direito de vizinhança, trazendo temas atuais e corriqueiros na relação social, tratando também sobre algumas ações para solução dessas lides. Viver em sociedade está ficando a cada dia mais difícil e, com o aumento desenfreado das cidades, com a construção de apartamentos, casa, cada dia menores e mais próximas uma das outras, o atrito entre os vizinhos cresce de forma assustadora e desenfreada, seja um vizinho residencial ou comercial.

O ideal é que todos os problemas de convivência se resolvam com uma conversa amigável, mas às vezes não é possível e as relações não se estabelecem mais.Porém, na prática, o que a lei permite que seja feito quando o vizinho extrapola no seu direito?

Analisaremos as opções para a solução da lide, vejamos: Primeiro iremos explorar alguns aspectos gerais da propriedade, sua função social e o direito de vizinhança.

Nosso ordenamento jurídico não traz uma definição legal de propriedade. Assim, sua definição é extraída do artigo 1.228 do Código Civil que define o proprietário, vejamos: Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Em consonância com o acatado, podemos afirmar que a propriedade é definida como o direito real de USAR, GOZAR, DISPOR e REIVINDICAR a coisa de quem quer que injustamente a detenha.

Em nossa Constituição Federal em seu artigo 5º , inciso XXII encontramos a garantia ao direito de propriedade, importante também é analisarmos o inciso XXIII, vejamos: XXII - é garantido o direito de propriedade, XXIII - a propriedade atenderá a sua função social. Portanto é claro o direito de propriedade, previsto tanto em nossa Carta Maior (Constituição) como na legislação extravagante e no Código Civil, incluídas as limitações decorrentes do direito de vizinhança.

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Luiz Antonio Scavone Junior relata uma observação importante, veja: O conceito de vizinho é amplo: vizinho não é apenas o limítrofe, mas todo o prejudicado.

E também traz dois tipos de regras no Direito de Vizinhança: Primeira, regras de abstenção de certos atos.Segunda, regras de sujeição, vale dizer, que sujeitam o proprietário a uma invasão da sua órbita de domínio Depois dessa breve explanação pergunto: quais são os meios no direito civil para satisfação de uma regra?

Hely Lopes Meirelles, na sua obra magistral DIREITO DE CONSTRUIR, apresenta uma relação de ações de vizinhança, vejamos: Ação de indenização de danos de vizinhança; Ação de nunciação de obra nova; Ação demolitória; Caução de dano iminente; Ação de construção e conservação de tapume divisório; Ação de travejamento em parede divisória; Ação de passagem forçada; Ação de servidão de aqueduto; Ações possessórias; Ações de loteamento; Ações de condomínios; Ações de demarcação e de divisão; Abordamos acima diversas ações de vizinhança, mas para desenvolvimento do assunto não trataremos de todas, abordaremos as coniventes com o tema.

No Código Civil, o direito de vizinhança é tratado através dos seguintes temas: Mau uso da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, passagem de cabos e tubulações, águas, limites entre prédios, direito de construir. Nesse artigo trataremos somente do mau uso da propriedade pois é o objetivo deste, expor situações de incômodo para outros, caracterizando o mau uso da propriedade.

1.MAU USO DA PROPRIEDADE Já vimos que a propriedade deve ser exercida com respeito a função social e ao direito dos vizinhos, ou seja, de acordo com a boa-fé e os bons costumes em conformidade com sua finalidade econômica e social. Fora do conceito acima estabelecido, a propriedade está no uso anormal, alguns atributos do domínio que afronta

a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos.

Para conter o mau uso, os vizinhos encontram a AÇÃO DE DANO INFECTO, que será adiante analisada e encontra fundamento material nos artigos 1.277 a 1.281 do Código Civil, vejamos: Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Constituem mau uso da propriedade e justificam a ação de dano infecto as situações presentes nas quais o dano ainda esta ocorrendo, ou seja nas situações presentes e dotadas de continuidade. Se o dano já se consumou não haverá alternativa senão uma ação de reparação por responsabilidade civil, com supedâneo no artigo 186 do Código Civil.

1.1 E quais são os critérios para a verificação?

Importante é ressaltar que o uso da propriedade, ainda que dentro dos limites da lei, pode ensejar um ato ilícito. E identificar se o ato praticado pelo vizinho decorre de exercício regular de direito ou é abuso de direito é árduo, difícil caracterização, mas demonstraremos alguns atos.

Não se pode negar, outrossim, a dificuldade do magistrado na solução do conflito que lhe é apresentado, posta assim a questão, ainda que os critérios não sejam objetivos, o juiz deve ponderar e verificar: A natureza da utilização, a localização do prédio e a tolerância ordinária entre vizinhos. Tudo de acordo com as normas municipais de zoneamento.

A natureza da utilização, a localização do prédio e a tolerância ordinária entre vizinhos. Tudo de acordo com as normas municipais de zoneamento. Outros sim, havendo INTERESSE PÚBLICO, o vizinho é obrigado a tolerar a interferência nociva à saúde, sossego ou segurança, mas pode exigir indenização (Código Civil art. 1.278).

Percebemos que as normas que impedem o uso anormal da propriedade colimam garantir a utilização social da propriedade, em respeito às normas de Direito Público, de Direito Privado, ou mesmo as normas institucionais normativas decorrentes de convenções condominiais.

A ação de dano infecto nesses casos pode ser cumulada com perdas e danos, materiais (danos emergentes e lucros cessantes) e morais. Pode ser requerido o pedido de cessação da interferência nociva à saúde, sossego e segurança do vizinho prejudicado.

As manifestações de turbação da vizinhança podem ser OLFATIVAS, MATERIAIS, AUDITIVAS.

Importante mencionarmos, na vida social, em todas as suas modalidades, é evidente que podem ocorrer os danos morais, ou seja, os danos interferem na esfera de consideração pessoal (intimidade, honra, afeição, segredo), ou na esfera de consideração social (reputação, conceito, consideração, identificação) da vítima. Todavia, a reparação por dano moral visa compensar e não recompensar os prejuízos, além de servir de exemplo à sociedade, inibindo práticas semelhantes Portanto é possível exigir danos matérias e morais, do vizinho incomodo.

Os casos que podem ensejar a ação de dano infecto são, de fato, os mais diversos, em jurisprudência trouxemos para esse artigo a analise de alguns temas que deram causa à ação de dano infecto, em razão do uso anormal da propriedade, vejamos: a)Manutenção de animais em apartamento, sem condições de higiene, em desacordo com a convenção; b)Construção de aterro junto à parede divisória; c)Utilização de produtos tóxicos em lava -rápido; d)Construção de esterqueira sem os requisitos de higiene; e)Insuficiência, no prédio vizinho, dos mecanismos destinados à exaustão da fumaça e gases da gordura; f)Produção excessiva de ruídos; g)Infiltrações decorrentes de apartamento vizinho; h)Desaterro, provocando erosão; i)Produção de fumaça decorrente de churrasqueira.

Grifei as causas com maior ocorrência, situações corriqueiras, principalmente em condomínios.

Portanto analisamos até aqui de forma teórica e prática sobre o direito de vizinhança através do tema de mau uso da propriedade, mostramos de forma categórica a causas que acontecem na zona urbana, acontece em sua vizinhança, apresentaremos a seguir o remédio para sanar, corrigir, recuperar ou indenizar pelo dano.

1.MEU VIZINHO INCOMODA, E AGORA? Uma opção quando seu vizinho incomoda na esfera civil é a AÇÃO DE DANO INFECTO, já falamos sobre ela acima no artigo, para relembrar as situações presentes nas quais o dano ainda esta ocorrendo, ou seja, nas situações presentes e dotadas de continuidade, se o dano já se consumou não haverá alternativa senão uma ação de reparação por responsabilidade civil, com supedâneo no artigo 186 do Código Civil. .

Outra opção na mesma esfera civil é a AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA, que o conceito é muito simples, uma ação por finalidade intimar a pessoa que está construindo em prejuízo a interesse alheio. Para que não continue com a construção. É uma forma de proteção aos direitos de vizinhança por obra abusiva ou ilegal através da cominação de multa (astreinte) com o intuito de paralisar a obra, portanto, não cabe o embargo da construção, mas apenas a ação demolitória.

Existe alguns aspectos sobre essa ação e é estritamente necessário o auxilio de um profissional devidamente habilitado (advogado), não somente nessa demanda como nas outras anunciadas aqui nesse artigo, consulte sempre um advogado.

2.1 E NA ESFERA CRIMINAL, POSSO FAZER ALGUMA COISA? Falaremos de forma simplificada, pois o artigo foca na esfera civil, do direito imobiliário, mas é importante mencionarmos sobre a esfera criminal, pois atenta à liberdade, vejamos: Dentre muitas, podemos enumerar algumas: a Lei das Contravenções Penais estabelece no artigo 42: Art. 42 - Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios: I – com gritaria ou algazarra; II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.

O artigo 65 da mesma legislação, objetiva proteger a tranquilidade pessoal: Molestar alguém ou perturba-lhe a tranquilidade, por acinte ou por motivo reprovável: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 02 (dois) meses, ou multa.

A Lei nº 9.605/98 (Lei dos Crimes Ambientais) prevê em seu artigo 54, caput, pena de reclusão de um a quatro anos, e multa para quem: “Causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana…”

Art. 54. Causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora: Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa.

As principais causas para aplicação dos artigos acima segundo dados são: Carros estacionados em lugares impróprios, lixos depositados em locais inapropriados, bitucas de cigarros jogados ao chão, cachorros que defecam na grama ou calçadas, sons nos últimos decibéis, altas horas da noite, gritarias, discussões de casais e filhos, uso e tráfico de drogas nos arredores, etc. É uma perturbação que atinge níveis insuportáveis. Mesmo com multas e até prisão que penalizam os que incomodam, o problema pode ser resolvido até com uma simples conversa amigável.

2. CONCLUSÃO Ao terminarmos esse trabalho entendemos que o síndico do condomínio pode ser um intermediário na condução da lide. Entretanto, quando não há como suportar a encrenca, recorra-se a lei para tentar resolver o incômodo do vizinho que aborrece. O ideal é que inexistisse desordem. Afinal, civilidade e educação não faz mal a ninguém.

Outrossim, caso não seja resolvido de forma amigável, conciliadora a lei está vigente para lhe proteger e auxiliar nas situações incomodas, procure sempre um profissional habilitado para lhe prestar serviço com excelência, em conformidade com a lei e buscando justiça.

Jullis Paulo Duarte Santos Advogado, pós graduando em direito imobiliário, atuante em Direito Civil e Processo Civil.

Rocha Advogados www.rochadvogados.com.br

Vazamento nas unidades: de quem é a responsabilidade?

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Por Redação Universo Condomínio

azamento em condomínios é um fantasma que está sempre presente assombrando síndicos, subsíndicos, conselheiros e s moradores.

Um problema muito comum é que, diante de qualquer vazamento, os condôminos acionam o síndico, o zelador e até mesmo a administradora. Acontece que, na maioria das vezes, este problema não é de responsabilidade do condomínio, e não há muito o que os gestores possam fazer. É importante entender que a rede de água do condomínio está dividida em horizontal e vertical. Quando vazamentos nas unidades forem oriundos de canos horizontais, ou seja (ramais), a responsabilidade de reparo é dos moradores. Já os vazamentos dentro das unidades originário dos canos verticais (colunas), são de responsabilidade do condomínio.

A manutenção e a troca de colunas precisam ser realizadas de forma preventiva e conforme a periodicidade necessária.

Por isso é fundamental que, assim que

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for constatado qualquer tipo de vazamento nas unidades, o morador contate um encanador ou engenheiro para definir a origem deste problema. Resguardado por um documento assinado pelo profissional, o morador pode questionar de quem é a responsabilidade de solucionar o caso.

Se o problema derivar da coluna do edifício, o condomínio é o responsável pelo reparo e devolução das condições anteriores no apartamento. Caso seja inviável a reposição da forma original, o síndico deve negociar um reparo com o proprietário da unidade. Nesta situação, o condômino somente deverá fornecer o acesso da empresa contratada para o serviço na unidade.

Já se for comprovado que o problema tem origem nos ramais entre as unidades, o morador deverá reparar o vazamento e arcar com os custos necessários. Em caso deste não o fazer, o condômino prejudicado pode ingressar nos Juizados Especiais Cíveis exigindo reparo e ressarcimento.

Porém, antes de tal medida, é preciso notificar a unidade informando a intenção.

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VAZAMENTO. ESGOTO CLOACAL. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. Comprovado nos autos que houve vazamento de esgoto cloacal no apartamento da autora. Obras realizadas voluntariamente pelo condomínio que não supriram integralmente os danos sofridos pela autora. Dever de indenizar confirmado. Abalo moral evidenciado. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70050197672, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 25/04/2013) (TJ -RS - AC: 70050197672 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 25/04/2013, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/05/2013) Fique atento para não incorrer em erros!

Gestão e condôminos bem informados fazem do condomínio um lugar melhor!

O que nunca me falaram depois que nasce o primeiro filho!

Por Nathalie Perlman

M

inha primeira gestação foi super na surpresa, não estava esperando engravidar, mas hoje digo de coração aberto que foi a melhor melhor surpresa que eu já tive! Eu nunca tinha trocado uma fralda antes, não curtia pegar recém-nascido no colo e quando descobri que estava gravida fiquei em choque. Não me preparei em nada e nem busquei informações, então eu digo que, para mim, ser mãe de primeira viagem foi “um tapa na cara”, depois de nove meses eu estava cuidando de um ser pequenino e nem sabia por onde começar! Descobri tudo na prática, sem manual, sem livros e leituras, e muitas coisas ninguém conta para nós, por isso vou listar o que ninguém me contou e que acabei aprendendo com o meu “tapa na cara”: 1.O peito vaza leite e precisa usar absorvente para os seios, depois que sai do banho o peito parece uma torneira mal fechada, com gotejamento; 2.O peito na gestação fica grande, mas na amamentação fica maior ainda;

8.A gente chora e fica muito sensível, mas com o tempo melhora; 9.A gente não fica cansada, a gente fica exausta; 10.Todo mês tem consulta ao pediatra; 11.Instinto materno é fortíssimo, o instinto de proteção então, nem se fale, eu parecia uma mãe leoa; 12.Eu me dei conta de que nós somos bichos selvagens e que vivemos de aparência, a nossa verdadeira essência é a animal; 13.O amor é algo que se constrói a cada mamada, troca de fralda, cuidado, carinho, noites mal dormidas; 14.Só se sabe amar como mãe depois que se tem um filho; 15.O casamento muda;

17.A vida tem mais sentido; 18.A vida que se tinha antes não vai mais existir; 19.Dormir é luxo; 20. O amor é tão grande que chega a doer; 21.Um sorriso banguelo é lindo; 22.Eu não precisaria ter medo do parto e que ele seria o dia mais lindo da minha vida; 23.A gente esquece de todas as noites mal dormidas e de todo o cansaço; 24.Depois de um ano já quer ter outro filho!

Eu sei, nem tudo foi glamoroso, mas essa foi a minha experiência e eu amei ter vivenciado ela desse jeito!

16.As prioridades mudam;

3.O peito dói na primeira semana de amamentação, eu chegava até ver estrelas de tanta dor, mas depois passa; 4.Amamentar não é tão fácil quanto se parece, não é só colocar o filho no peito e pronto, precisa ter a tal da “pega” correta; 5.Amamentar é uma delícia, é uma troca de olhares, de carinho e afeto; 6.Cólica não melhora com nada! Não adianta massagem, remedinho e nem nada, só muita paciência e carinho para o bebê; 7.Palpites alheios NÃO são bem-vindos!; 025 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

* Nathalie é blogueira e proprietária do site Viva Healthy www.vivahealthy.com.br @vivahealthy - Instagram contato@vivahealthy.com.br

CONEXÃO BRASÍLIA

A perigosa “zona de conforto” do síndico

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Por Aldo Júnior

odo mundo vive falando da tal “zona de conforto” mas o que representa isso na gestão condominial? Em primeiro lugar, nem sempre é conveniente ou a mehor forma de agir, mas o mais importante de tudo é: como sabemos se estamos ou não dentro desta dita zona de conforto?

Pois bem, na prática, quando falamos em zona de conforto dentro de um contexto condominial nos referimos ao conjunto de ações, circunstâncias, ações e comportamentos aos quais determinado síndico se acostuma perigosamente em seu dia a dia.

Esse conjunto de situações não traz, ao síndico, qualquer tipo de risco e não gera ansiedade ou receio no primeiro momento. Em suma, é aquele ponto, dentro da gestão condominial, no qual o síndico tem a clara sensação de que não há qualquer ameaça administrativa.

A zona de conforto é um ponto no qual a maioria dos síndicos desenvolve uma estratégia ou comportamento que cria um desempenho ou nível de trabalho constante sem maiores esforços, garantindo uma posição neutra e sem riscos, porém deixando de arriscar numa possível melhoria de sua gestão administrativa e financeira ou de capacitação e treinamento para o exercício do cargo.

Claro, que os riscos na gestão condominial são iminentes, e por vezes inevitáveis, como um rompimento de uma tubulação, a quebra de um vidro ou até um acidente de trabalho.

Mas a sensação de “conforto” aparente impede os síndicos de detectar os riscos à sua volta – até mesmo o instinto, o receio e desconfiança naturais do ser humano desaparecem, pela, falta de questionamentos, levando o síndico naturalmente a zona de conforto.

A perigosa zona de conforto do síndico, se torna invisível e dá alertas com erros de gestão principalmente, quando o gestor identifica problemas claros e transparentes na gestão com um todo, mas como não há qualquer cobrança por parte de 026 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

condôminos, a acomodação e o descaso tomam conta, e uma cortina imaginária de segurança se forma a sua volta. È exatamente aí o perigo.

Problemas notórios, mas constantemente mascarados pelos síndicos, principalmente com prestadores de serviços que apresentam serviços muito básicos e incompletos, que dirá quase já ultrapassados e insuficientes, profissionais que na verdade são “ marreteiros de plantão” e mantidos pela administração simplesmente porque cobram muito barato e são convenientes.

Mas quando acontece um problema real?

E quando chega repentinamente um novo condômino crítico de natureza e criterioso de formação – não existente anteriormente - e começa a exigir tudo do síndico?

Neste momento, a zona de conforto se transforma em zona de impacto direto, e para piorar as respostas não vem em tempo hábil ao condômino questionador pelo síndico e pelos profissionais ou fornecedores contratados do condomínio, e mantidos pelo síndico por acomodação.

E quais são os sinais e os indicativos de que você se encontra na zona de conforto em sua gestão? Vejamos: •Problemas visíveis e que você disfarça não existirem; •Profissionais despreparados e limitados que lhe prestam serviços; •Prestação de contas mensal de difícil compreensão ; •Fornecedores com produtos de segunda linha; •Grandes períodos de tempo sem prestação de contas aos condôminos; •Falta de entrega de pastas de prestação de contas ao conselho fiscal; •Aquisições e compras desnecessárias e sem controle;

•Formação de caixa com valores excessivos e sem comprovação; •Eternas desculpas administrativas sem soluções práticas e a contento; E como sair da zona de conforto? Primeiro imagine que um belo dia, um condô-mino vai bater a sua porta e exigir de você tudo aquilo que sempre deixa para depois, ou ainda pior , que por negligência ou omissão ficam em segundo plano.

Muito cuidado com essas atitudes comodistas, e se quiser mudar este quadro tenha muita disciplina, e pense nas consequências futuras. É compreensível imaginar que seu cotidiano extremamente confortável pela absoluta falta de criticas ou cobranças dos condôminos não possa mudar.

Mais difícil ainda é, se convencer de que situações que hoje não lhe incomodam, podem em algum momento de sua gestão trazer-lhe grandes problemas.

Nunca duvide disso, pois tudo pode mudar em instantes numa gestão condominial.

Reverter este quadro de aconchego e calmaria momentânea é necessário e deve ser levado em consideração pelo gestor preventivamente.

Pode ser difícil esta análise, mas prestando muita atenção aos detalhes que o incomodam, e que muitas vezes o síndico finge não existir, é um dos caminhos.

Procurar se cercar de profissionais competentes, que mesmo quando não houver questionamento tudo estiver sendo conduzido de forma correta e profissional, garante e previne o síndico de grandes aborrecimentos ao final da gestão.

*Atua na área de condomínios desde 1988.

Empresário, editor geral de jornal, colunista e radialista. Atendendo ainda inúmeros pedidos de palestras por todo Brasil. Autor de mais 600 artigos condominiais.Titular do Programa Meia Hora com Dr. Condomínio na Rádio OK FM, Titular do Momento do Condomínio na Rádio Antena 1, Colunista da Folha do Sindico Nacional, etc.

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A importância da atualização das convenções condominiais a luz do Código Civil de 2002

A

Por Lessiene M. dos S. Sardinha

A convenção de condomínio é um dos mais importantes conjuntos de normas utilizado para regular as relações de convivência ali existente.

O Código Civil Brasileiro traz regras que devem ser obedecidas por todas as demais leis condominiais. Não raras as vezes, ouve-se falar que a convenção é a “Constituição” do condomínio. Comparação de fato muito pertinente, uma vez que, a Convenção tem por finalidade organizar e estabelecer as regras para a convivência harmônica e pacifica entre os moradores, ou seja, é a lei interna que regulamenta as relações havidas entre os condôminos.

Este importante documento não apenas obriga os seus signatários, como também aqueles que convivem no condomínio, estando todos igualmente submetidos as regras nele previstas. Importante destacar, que nos termos da Súmula 260 do STJ, a Convenção aprovada, ainda que não tenha sido registrada, tem eficácia para regular as relações entre os condôminos, e após o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, passa a ser oponível contra terceiros. Daí a importância do síndico ao assumir o seu mandato, ter como tarefa precípua a de conhecer e analisar a Convenção e o Regimento Interno do condomínio que irá realizar a administração.

Ocorre que, seja pela dificuldade de obter o quórum necessário para alteração, a alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, ou pela falta de interesse das gestões anteriores em atualizar esses documentos, os síndicos acabam se deparando com condomínios que possuem convenções antigas e desatualizadas, algumas ainda com conteúdo do Código Civil de 1916, situação que dificulta sobremaneira a gestão do condomínio, em especial, pelo fato do síndico, por diversas vezes não obter êxito quanto ao cumprimento por parte dos condôminos das disposições previstas em uma convenção desatualizada, isto é, que está em desacordo com a lei em vigor.

Cumpre esclarecer que uma convenção será considerada desatualizada sempre que estiver em desconformidade com o Código Civil, 028 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

que é a Lei Federal 10.406/2002. Será também assim considerada a convenção que tratar de forma diversa um assunto recepcionado pelo Código, por está violando a lei. Em outras palavras, de acordo com a hierarquia de normas do ordenamento jurídico e Brasileiro, a lei inferior não pode está em desacordo com a lei superior.

Partindo dessa premissa, podemos aplicar ao condomínio a seguinte ordem hierárquica: Constituição, leis, convenção de condomínio, regimento interno e deliberações da assembleia documentadas em ata. Assim, resta claro que a convenção, obrigatoriamente, deve estar de acordo com o Código Civil todas as vezes em que esta tratar de assunto já abarcado por esta lei, com a ressalva dos casos em que o Código trate do assunto de forma genérica, nesses casos a convenção obedecerá aos preceitos genéricos previstos na lei, contudo, poderá tratar da mesma matéria estabelecendo regras mais especificas. Neste último caso, não será considerado a violação da lei.

Importante ressaltar, que manutenção e uso de convenções desatualizadas, não afetaram apenas a gestação do síndico, poderá causar o aumento de conflitos entres os condôminos ge-

rando, assim, o desequilíbrio para aquela comunidade condominial.

Posto isto, restou, ainda que em breve linhas, demonstrado a importância de manter a convenção de condomínio atualizada, para tanto a fim de que o novo texto seja elaborado de forma correta e em conformidade com a lei vigente, o síndico tão logo perceba que o referido documento encontra-se em desconformidade com o Código Civil de 2002, deverá de imediato proceder a realização das alterações e ajustes com o auxílio da assessoria de um departamento jurídico ou advogado especialista no seguimento Imobiliário e Condominial garantindo, dessa forma, que todo conteúdo da nova convenção trará segurança jurídica para todos os envolvidos e evitando o conflito de normas.

*Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda em Direito Processual Civil pela Universidade Salvador-UNIFACS, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, advogada atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Direto Condominial, Direito Cível e Direito do Consumidor, diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa Cadê o Síndico da Rádio Metrópole FM, colunista da revista Cadê o Síndico.

JURISPRUDÊNCIA

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MORAIS E MATERIAIS POR FURTO DE MOTOCICLETA OCORRIDO NA GARAGEM – CONVENÇÃO CONDOMINIAL COM CLÁUSULA QUE PREVÊ A NÃO INDENIZAÇÃO POR FURTO DE VEÍCULOS NO INTERIOR DO EDIFÍCIO

Categoria: 4 - Condomínio Subcategoria: 14 - Garagens (TJSP) BDI nº 6 - ano: 2013 - (Jurisprudência) Comentário: É o problema da responsabilidade do condomínio, que o Tribunal decidiu consoante a jurisprudência praticamente unânime. Salvo disposição expressa na convenção condominial, os condomínios não são responsáveis por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou privativas: “salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul). O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor.

Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade. Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista. O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”. O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades. Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento data029 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

do de 23 de outubro de 2001. Vale à pena transcrever trecho do acórdão: “O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de co-proprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos comproprietários pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar”. E, adiante, prossegue ele: “não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”. Esse esclarecimento é fundamental para que as pessoas não proponham ações contra os condomínios fundadas no Código de Defesa do Consumidor. Elas abarrotam os cartórios, principalmente dos Juizados Especiais Cíveis - porque não há cobrança de custas nem condenação em honorários advocatícios - e estão fadadas ao fracasso.

Mas infelizmente contribuem, pelo volume, para aumentar a lentidão do Poder Judiciário, em detrimento de processos de outra ordem.

Apelação nº 9189856-49.2008.8.26.0000 - Comarca de São José do Rio Preto – Apelante: Jair Henrique Ceballos Souza Aguilar – Apelados: Emcasa Empreendimentos Casablanca Ltda. e Itau Seguros S A. - Relator: Ribeiro da Silva – Data de Julgamento: 01.08.2012 Ementa: Apelação. Indenização por Perdas e Danos Morais e Materiais. Furto de motocicleta ocorrido dentro das dependências do edifício onde reside o autor.

Extinção da ação quanto à seguradora e improcedência quanto à locadora do imóvel. Inconformismo. Aplicação do art.

252 do Regimento Interno do E. Tribunal de Justiça. Mantida a decisão recorrida por seus próprios fundamentos Recurso improvido.

Categoria: 4 - Condomínio Subcategoria: 13 - Furtos, roubos e danos (TJSP)

BDI nº 24 - ano: 2012 - (Jurisprudência) Comentário: O furto em unidade autônoma ou o roubo, bem como prejuízos ocasionados a veículos na garagem, ou danos nas áreas comuns, não são de responsabilidade do condomínio, salvo se houver previsão na convenção condominial. Ocorre que não se tem notícia de alguma convenção que preveja expressamente a responsabilidade do condomínio, o que seria verdadeiro absurdo.

O condomínio não tem personalidade jurídica, sendo apenas considerado uma união de interesses de pessoas que detém a propriedade de unidades num mesmo imóvel. Por esta razão, um condômino não é depositário dos bens do outro.

Também não se trata de uma prestação de serviços e não há relação de consumo entre eles.

Apelação nº 0044290-28.2008.8.26.0000 - Comarca de São Paulo – Apelante: Maria Ivoneide Cavalcante Gonçalves – Apelado: condomínio Edifício São Marcos – Relator: Ribeiro da Silva – Data de Julgamento; 01.08.2012 Ementa: Apelação Cível. Indenização. assalto em unidade condominial. O condomínio edilício é ente despersonalizado. Não se trata de prestador de serviços.

Deve prevalecer o disposto na convenção, pois foi essa a vontade dos condôminos. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns ou interior da unidade se isso estiver expressamente previsto na convenção.

Entendimento pacificado pela jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e pela jurisprudência do E. S.T.J.. Dano moral. Ausência de nexo causal. Apelo desprovido.

ENTRETENIMENTO

Streaming, o melhor das Séries Por Lucas Perito

A

TV que parecia ser algo que nunca iria sair de moda, parece que saiu. Quer dizer, não completamente. Hoje, vemos TV, porém fazemos tudo na tela de um celular ou no nosso computador. E nesse sentido, as plataformas de streaming vêm ganhando cada vez mais espaço, a ponto de ser difícil encontrar pessoas que não estão associadas a algumas delas, principalmente quando falamos de um público mais jovem.

Esse mercado se tornou algo tão lucrativo que hoje não só a gigante Netflix domina essa área, como também outras gigantes se interessaram e querem a sua fatia. Dessa forma, Amazon e as empresas de telefonia estão criando seus streamings, assim como também os canais tradicionais (tanto da TV aberta como fechada) entraram nesse jogo.

A tendência é cada vez mais pessoas assinarem essas plataformas, pois elas trazem três coisas que são a chave para o sucesso: uma programação variada, a possibilidade de o público poder acompanhar o seu “programa” favorito da forma, horário e lugar que quiser e, principalmente, os valores são infinitamente mais módicos se comparados com a TV a cabo, sua “rival” direta.

Além de filmes, esporte, shows, etc. o que chama mais atenção e que faz mais sucesso são as séries. Pensando nisso, resolvemos fazer uma seleção de 5 séries que deram o que falar em 2017 e que você não pode deixar de assistir. Confira!

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Stranger Things Essa é uma série que vai fazer todo aquele que foi criança nos anos 80 e 90 se apaixonar. Não tem como ver e não se lembrar da Sessão da Tarde e filmes como Goonies ou E.T. A série da Netflix conta a história (1ª Temporada) de um grupo de crianças que perde um de seus amigos quando este voltava de bicicleta para casa. Os três amigos junto a “menina” Eleven irão fazer de tudo para achá-lo.

A trama mistura, RPG, Ets, forças sobrenaturais, projetos super secretos do governo e por aí vai! Traduzindo, um prato cheio para quem gosta de aventuras.

Além disso, a série que acabou de lançar sua segunda temporada, conta ainda com Winona Ryder, no papel que vem revitalizando sua carreira.

House of Cards Série das mais citadas durante o ano de 2016 e 2017 dada as semelhanças com a política brasileira atual, House of Cards conta a história de Francis Underwood, interpretado magistralmente por Kevin Spacey, um político ambicioso que tentará de tudo, tanto de forma legal, como, principalmente, pelos meios ilegais de conseguir os seus objetivos políticos. A série da Netflix está em sua quinta temporada e vale a pena ver pelo fato de apresentar um mundo tão comum de nós brasileiros e apontar o quanto o mundo da política é complexo.

ENTRETENIMENTO Game of Thrones Essa é uma série da HBO GO que não tem como não conhecer. Mesmo quem não gosta de séries, já ouviu falar sobre Game of Thrones. Baseada nos livros de George R. R. Martin e vencedora de diversos prêmios, a trama se passa em um mundo hipotético, mas que se assemelha com a Europa da Idade Média, girando em torno de diversos personagens e diversos acontecimentos, sendo quase impossível explicar o “mote” da série nestas poucas linhas.

Vale mais a pena você não perder tempo, e sentar para assistir! Mas segure a ansiedade, pois a oitava e última temporada da série só irá ao ar em 2018.

Tha Handmaid’s Tale Baseado no romance homônimo da autora canadense Margaret Atwood (no Brasil o título do livro ficou como O Conto da Aia), a série, que só teve uma única temporada, por enquanto, tem sua história ambientada num futuro não tão distante, onde na república de Gileade, a taxa de natalidade caiu devido a doenças e poluição. Neste ambiente, a sociedade é organizada por líderes em um regime novo e militarizado nas quais as mulheres são brutalmente subjugadas e, por lei, não têm permissão para trabalhar, ler, possuir propriedades e controlar dinheiro. As poucas mulheres que ainda podem ter filhos são recrutadas e obrigadas a engravidarem dos homens da elite governante.

Vale a pena conferir, principalmente, pela reflexão que traz em relação a um mundo que ainda hoje é tão marcado pelo machismo.

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The Walking Dead Uma das séries queridinhas do grande público. Walking Dead é uma série produzida pela Fox e que chegou a plataforma de streaming através do Fox Premium. A série está em sua sétima temporada e conta uma história pós apocalíptica inspirada nos quadrinhos de Robert Kirkman, Tony Moore e Charlie Adlard. A série conta a história de Rick Grimes, vice-xerife de uma cidade dos Estados Unidos, que acorda de um longo coma e percebe que o mundo que ele conhecia já não existe. Agora ele terá que procurar sua família em meio a zumbis e grupos de pessoas que na luta pela sobrevivência, acabam sendo tão perigosos quanto os próprios zumbis.

Para quem gosta do tema, vale a pena acompanhar!

BEM ESTAR & SAÚDE

Síndrome do Pânico

E

por Leticia de Oliveira

stamos vivendo uma fase de muito estresse, muita pressão. O mundo está cada vez mais competitivo. Não podemos parar em momento algum, porque se não corremos o risco de “ficar pra trás”. Como conseqüência desse movimento, passamos a pensar aceleradamente alem de agir aceleradamente; estamos constantemente antecipando situações em nossos pensamentos para que elas não nos “pegue de surpresa”. Inicia-se ai a tentativa de controlar o mundo. Essa tentativa aumenta o nível de ansiedade e de estresse e acaba muitas vezes consequenciando na chamada crise de pânico.

A síndrome do pânico é o nome dado para diagnosticar pessoas que passam por eventuais crises de pânico. Nessa crise a pessoa tem a sensação de que algo irá acontecer e que ela não conseguira impedir. Tem receio de passar mal, desmaiar, e muitas vezes até de morrer em situações diversas. Para impedir que isso aconteça, ela passa a adotar comportamentos de prevenção, mas na verdade essa prevenção acaba reforçando o aparecimento das crises de ansiedade.

As crises de pânico normalmente acontecem com pessoas que sempre tentam estar no controle, e por um momento se vêem sem controle algum de uma situação.

O tratamento comportamental irá trabalhar baseado no modelo de funcionamento do paciente, visualizando as situações que acabam colaborando para a manutenção da ansiedade e propondo modificações para o comportamento do mesmo É necessário entender a função desse comportamento na vida do paciente, pois se esse processo acontece é porque em algum momento foi útil e trouxe algum beneficio para sua vida..

Dra.Leticia de Oliveira Psicologa Clínica Comportamental CRP: 06/95130 Tel: (12)30187434 WADEOLIVEIRA.COM.BR

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NÃO SE DESESPERE! BDI RESPONDE SUAS DÚVIDAS!

BDI é um Serviço Integrado especializado para o ramo imobiliário. Ele foi desenvolvido há 34 anos e aperfeiçoado com o passar do tempo, até se tornar uma das ferramentas mais poderosas e eficientes do segmento. www.diariodasleis.com.br

RArrematante responde por dívidas condominiais não quitadas no leilão BDI nº 17 - ano: 2017 Temos um processo de cobrança de quotas condominiais em face de um dos proprietários de um apartamento, já em fase de leilão eletrônico.

Pergunta: Caso o valor da arrematação não quite o débito total dos condomínios em atraso, o arrematante fica responsável pelo pagamento do saldo devedor com as quotas de condomínio vencidas antes da arrematação?

Diário das Leis Responde: O arrematante do imóvel em leilão deverá arcar com as dívidas condominiais desde que o valor esteja previsto no edital, ou seja, se constar que o valor da dívida é de “x” reais, e o imóvel for arrematado por valor inferior, o arrematante deverá pagar o valor restante para quitar o débito. Caso não contenha o valor da dívida no edital, o arrematante receberá o imóvel livre e sem ônus.

Condomínio pode divulgar nomes de condôminos inadimplentes?

BDI nº 17 - ano: 2017 Pergunta: Solicitei ao condomínio em que resido, a relação de condôminos inadimplentes. Fui informada que não pode ser divulgado, por qualquer meio, nomes dos condôminos inadimplentes. Isto procede?

Diário das Leis Responde: O condômino adimplente tem o direito de saber sobre as despesas e receitas do condomínio, inclusive sobre valores devidos pelos condôminos inadimplentes.

Orientamos no sentido de evitar a exposição nas áreas comuns da lista dos inadimplentes. As assembleias também podem apresentar tais informações, a fim de informar os condôminos sobre a situação financeira do condomínio.

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Destituição do síndico por má administração BDI nº 17 - ano: 2017 As contas da síndica estão sem aprovação desde o período de dez/2015 e numa análise superficial a documentação apresenta diversas falhas administrativas.

Pergunta: Objetivando sanar a situação caótica do edifício, peço orientação sobre quórum para destituição da síndica.

Diário das Leis Responde: O Código Civil traz em seu art. 1.349 as hipóteses possíveis para a destituição do síndico, veja: “Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”. Ademais, o síndico não convocará assembleia para propor sua destituição, ficando portanto a cargo dos condôminos, na fração mínima de ¼ do total destes, sua convocação. A partir daí, com o voto da maioria absoluta dos membros presentes à assembleia, realiza-se a sua destituição. Neste caso, a própria convenção traz o quórum necessário, e quando esta trata por membros e não condôminos, quer dizer que a votação se dá no total dos presentes à assembleia.

Realização da primeira convenção de um condomínio BDI nº 16 - ano: 2017 Pergunta: Numa incorporação por administração, meu cliente precisa fazer a abertura do CNPJ para o condomínio, e, para tanto, precisa da convenção.

Nesta primeira convenção, somente a incorporadora figurará no documento?

Diário das Leis Responde: Sim. A primeira convenção é realizada pela incorporadora, geralmente uma convenção padrão. Com a entrega das chaves aos condôminos, estes realizarão assembleia para propor alterações na convenção de acordo com as necessidades presentes no condomínio.