Universo Condomínio - Nº6/2017

EDITORIAL

EXPEDIENTE Redação:Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2413 -16º andar Cep: 01451-001 – São Paulo – S.P. Contato: contato@universocondominio.com.br Fone: (11) 3467-2109 Diretor Geral Rodrigo Karpat Editor Lucas Perito Editor e Jornalista Responsável Lucas Perito Diretor de Arte/Diagramação e Capa Pedro Khalil

Parece que foi ontem que começamos, mas já estamos chegando ao sexto número da Revista Universo Condomínio, e não poderíamos estar mais felizes. Nessa edição falaremos de um assunto que está cada vez mais em voga – sustentabilidade; e claro que o tema está diretamente voltado para os condomínios.

Em nosso dossiê explicamos como os condomínios podem fazer um programa de sustentável para o edifício, quais são as melhores alternativas, vantagens e desvantagens, como implantar esse processo, contar com o engajamento dos condôminos, e por ai vai!

Além disso, a revista conta com as sessões e colunas que você já está mais do que acostumado! Além de uma novidade: a sessão Conte Sua História, onde todo mês um síndico irá contar algum caso ou sobre o seu dia a dia de trabalho no condomínio.

Bom, agora só resta você sentar, relaxar e entrar de cabeça nessa edição.

Aguardamos você no próximo número.

Abraços e até mais!

Assistente de Criação Mariane Lopes Diretor Comercial Kauê De Angeli

Lucas Perito

Para anunciar: (11) 3467-2109 Impressão Centrográfica Distribuição Dirigida Tiragem 10.000 A revista Universo Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos pelo seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião de Universo Condomínio. www.universocondominio.com.br CNPJ: 13.744.133/0001-14

“Estamos muito felizes com essa nova parceria, a Revista Universo Condomínio é um excelente meio de comunicação e divulgação para a nossa empresa de tecnologia em segurança... Afinal, a segurança dos seus condomínios residenciais e comerciais é a nossa preocupação” Carolina Garrido – Gerente comercial da AAM System

ÍNDICE Fale com o especialista.............................07 Coluna do síndico.....................................10 Coluna Ricardo Karpat............................11 Capa Sustentabilidade em condomínios.........12 Síndico sustentável...................................15 Coluna unasíndico....................................16 Modernidade nos condomínios.............22 Associação de moradores........................24 Coluna Gabriel Karpat.............................26 Conexão Brasília.......................................28 Conexão Nordeste....................................30 Jurisprudência...........................................31 Entretenimento.........................................32 Bem-estar & Saúde...................................34 Mercado imobiliário.................................36 BDI.............................................................38

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FALE COM O ESPECIALISTA

Economia no consumo de água Por Rodrigo Karpat

P

prédios de apartamentos compõem parte relevante dos 24% da população que aumentou seu consumo de água nos últimos meses em São Paulo, segundo dados da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp).

Atualmente, o Estado de São Paulo possui mais de 55 mil condomínios residenciais e comerciais. Só na região metropolitana são 30.951 e na capital 24.360. Além dos moradores, mais de 45 mil condomínios na cidade reúnem 300 mil trabalhadores, situação que justifica uma intensa campanha para economia de água específica nesses locais.

Apesar do plano de bônus na conta de usuários do sistema Cantareira que poupassem água lançado pela Sabesp, a opção nos condomínios pelo rateio da conta de água, ao invés da utilização de hidrômetros individualizados nas unidades, dificulta essa economia. Isso porque aquele que consome menos acaba pagando por aquele que consome mais.

Ou seja, a redução do valor da conta para os poupadores não incentiva de forma direta o condômino, que só tem acesso a conta individualizada se verificar na pasta de prestação de contas do prédio.

A diminuição do consumo de água nos condomínios deve partir dos moradores, síndicos e construtoras. E a redução do valor da conta dos condôminos deve ser encarada como consequência e não como primeiro passo para tomar uma atitude a respeito da escassez que estamos vivenciando.

A instalação de redutor de pressão da água nos condomínios pode ser uma opção. Algumas empresas especializadas instalam nas torneiras de cada unidade um dispositivo que reduz em até 20% o consumo geral. Outras medidas, como checar constantemente o risco 07 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

de vazamentos nas caixas de descargas e regulá-las num curto período de tempo, ajudam a diminuir o consumo.

Outro fator que contribui para essa economia é a individualização da mediação do consumo de água. Entretanto, é necessário investimento e os síndicos, muitas vezes, não estão dispostos a desembolsar recursos para essa finalidade. Porém, é através desse sistema que os edifícios passam a ter condições de identificar o consumo de forma individualizada e praticar ações de conscientização que beneficiem toda a sociedade.

Diante desse cenário de escassez e exagero no consumo, foi sancionada a Lei 13.312 em 2016, que prevê a cobrança individual das tarifas dos serviços de abastecimento de água e de esgotamento sanitário nos condomínios residenciais.

simples, conforme o artigo 1.353 do Código Civil. Quando a realização de obras for imprescindível, a aprovação necessita da maioria qualificada, ou seja, 50% mais um dos condôminos, como previsto no artigo 1.341 do CC. A água é um recurso essencial à sobrevivência dos seres vivos e também à movimentação da própria economia. O cuidado com o desperdício deve partir de toda a sociedade. É certo que os condomínios não são os únicos culpados pelo excesso do consumo, porém esses locais podem e devem ajudar na economia. E o Governo Federal, por sua vez, deve acelerar a tramitação de projetos que permitam a economia de água.

Em seu relatório favorável ao texto aprovado, o senador Paulo Bauer chama a atenção para o fato de que, na ausência de equipamento de medição individual, ocorrem muitas injustiças na cobrança das tarifas, como, por exemplo, o caso de uma pessoa que more sozinha ter que desembolsar a mesma quantia de uma família com muitos integrantes.

Nesse sentido, o síndico tem um papel primordial na redução do consumo da água com a realização de campanhas que incentivem o pagamento de contas individuais. As construtoras também podem facilitar essa operação a partir da preparação adequada das unidades do condomínio para receber o sistema de individualização do consumo.

A cobrança individual pode ocorrer por aprovação em assembleia, reunião em que as normas que regerão o condomínio são convencionadas. Caso não haja a necessidade da realização de obras, a aprovação necessita do quórum da maioria

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Conte Sua História

Coluna do síndico ESSE ESPAÇO É SEU Conte sua história ou mande uma matéria!

A mais interessante será escolhida pela redação e publicada na próxima edição da revista!

Envie um email para contato@universocondominio.com.br contando sua história!

A

prendi a cerca de 5 anos atrás algumas praticas quantitativas e qualitativas para ter maior controle sobre a limpeza nos condomínios.

Além de acompanhar por amostragem o tempo de execuçao de cada área específica montei um cronograma detalhado por área e por posto* em um formato reduzido, assim sendo cada colaborador ao chegar ao posto pegava seu crachá (isso mesmo) assim ele sabia exatamente o que fazer e a que horas... Distribuídos todos os procedimentos bem como sua sazonalidade.

Atrelado a isso, tinhamos pequenas fichas por área onde cada visita era assinada por 010 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

cada um dos colaboradores...

E dessa forma é mais simples e efetivo para controlar esse ritmo.

certa experiência nos diversos âmbitos que cercam a estrutura do prédio.

Outro detalhe importante é o horário da execução de cada ponto... Como por exemplo o elevador, este precisa ser o primeiro serviço e o último a ser relizado diariamente, isso faz com que o morador ao sair para o trabalho e retornar sinta o conforto e asseio que podemos oferecer... E outro quesito de suma importância é a Segurança ou melhor dizendo: a SENSAÇAO de Segurança que podemos e devemos transmitir.

Com tantos deveres e regras, ainda assim é importante deixar sempre claro para o morador que todo esse trabalho é para conforto e bem estar de sua família.

Como diz a máxima: “Gentileza gera gentileza” , logo aquele famoso bom dia Sr. Fulano trocado rapidamente é de sua importância, para que um ambiente de harmonia e simpatia sejam mantidos e alimentados.

Com o crescimento de condomínios mais sofisticados, com um grande número de unidades e até características de Clube, essa sociedade organizada vem sentindo a necessidade de profissionais com uma

O sócio-morador é parte importante desse ciclo, ele precisa entender o que ele esta recebendo para que possa valorizar, opinar e sugerir melhorias neste processo, que é vivo e ativo. Valor agregado só é valor, quando é percebido.

Síndico: Sérgio Souza sergiomanoel.ps@gmail.com

Coluna Ricardo Karpat

Síndico Profissional: mediador de conflitos e executor administrativo Por Ricardo Karpat

F

ui convidado para ministrar uma palestra em um dos mais respeitados eventos do segmento condominial no Brasil, a UnaSíndico, em Brasília. É sempre uma honra ser convidado para participar como especialista em eventos de público tão selecionado, mas, por um momento, o prazer virou apreensão devido ao tema proposto: “O dilema da difícil execução de dupla função de mediador de conflitos e de executor das prioridades administrativas do Síndico Profissional.”

Por uma dúzia de vezes abri meu computador e tentei iniciar a estruturação da apresentação, mas não conseguia achar uma linha de raciocínio interessante. O tema me tirou da zona de conforto, o que mais me dificultou foi a palavra dilema, porque quando pensamos em dilemas, pensamos em dois caminhos opostos e, nesse caso, seria ou ser um mediador de conflitos ou um executor de tarefas. Isso me incomodou, pois acredito que o Síndico, ainda mais o profissional, deve realizar as duas tarefas.

Para tentar resolver esse problema recorri ao dicionário e encontrei a definição para a palavra dilema, o que me ajudou muito e foi a base da minha apresentação: “Raciocínio que parte de premissas contraditórias e mutuamente excludentes, mas que paradoxalmente terminam por fundamentar uma mesma conclusão”.

Sendo assim, por mais que pareçam excludentes, as duas opções do dilema são viáveis juntas e fundamentam a mesma conclusão: “Fazer o certo, do jeito certo”.

Fazer o certo é nossa obrigação moral e profissional, fazer do jeito certo é termos cuidado e respeito com as pessoas que estão envolvidas, mediando assim conflitos. Pois não se enganem, aonde houver condomínios haverá pessoas, e onde têm pessoas ocorrem conflitos.

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Sendo você o Síndico, é também o líder desta coletividade, sendo responsável, entre outras coisas, por tomar decisões e gerenciar (mediar) os conflitos.

Importante ter a ciência de que toda decisão pode ser (e muitas vezes é) a geração de novos conflitos. Pois, a escolha por um caminho é a renegação de outros possíveis, que outros acreditam ser o correto, gerando assim insatisfação. Neste momento, fiz uma pausa perante ao público de mais de 250 Síndicos e os alertei, que caso não queiram gerar conflitos com suas decisões, que não sejam mais Síndicos, nem líderes em empresas e nem constituam família. Pois liderar é e sempre será tomar decisões que agradam alguns e desagradam outros, inclusive seus filhos, na condição de pais.

Agora vem uma pergunta difícil, que fiz ao público presente: o líder deve ser amado ou temido? Fiz essa pergunta pois a recebo periodicamente em minhas andanças pelo Brasil na atividade de palestrante. A plateia se silenciou, na expectativa de minha resposta, que os surpreendeu. Expliquei que esta era uma herança do livro “O príncipe” de Maquiavel, escrito 500 anos atrás e que, embora seja um livro interessante, não deve servir de base de inspiração para suas atividades de líderes. O Líder não deve ser nem amado, nem temido, o líder deve fazer o certo, do jeito certo. E como citado anteriormente, com cuidado e carinho, agreguei que o jeito certo também necessita de técnica, conhecimento, experiência, tecnologia e imparcialidade.

Por isso a justificativa de um Síndico Profissional preparado para exercer a função.

O Síndico Profissional tem, ou deveria ter, uma visão do condomínio como empresa, aonde os condôminos são os acionistas, o corpo diretivo são dos diretores, o zelador é o gerente, a administradora é a consultoria e a valorização patrimonial é o lucro.

Após esse momento abordei alguns pon-

tos importantes sobre tomada de decisão e mediação, salientando a importância da comunicação neste processo.

Para o sucesso do Síndico, para o sucesso do Líder, a comunicação eficaz é imprescindível. Finalizei minha palestra, a qual foi considerada um sucesso, com uma frase de meu mestre, amigo e pai Gabriel Karpat: “Se na descrição das funções do síndico não incluía a mediação, é de se notar a crescente necessidade de atentar para essa nova tarefa”.

*Ricardo Karpat é Diretor da Gábor RH, administrador de empresas especializado em recursos humanos e possui experiência profissional de 15 anos no segmento de condomínios.

CAPA Sustentabilidade

Sustentabilidade em condomínios Como os condomínios estão entrando nessa nova onda!

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os últimos tempos é impossível você abrir um jornal, ler uma notícia, ver uma TV, ouvir o rádio, etc. sem que ouça falar na palavra SUSTENTABILIDADE. Mas afinal, o que quer dizer sustentabilidade?

Bom, este é um conceito que se refere a exploração de áreas e recursos do planeta a fim de minorar os efeitos danosos ao utilizarmos estes meios. Ser sustentável é buscar uma convivência saudável e equilibrada com a natureza.

Hoje vemos cada vez mais governos se preocupando com esse tema, assim como empresas. E claro, que o mundo condominial não poderia ficar de fora, e hoje entram de cabeça nessa nova forma de se viver em condomínios, a fim de não só estar em equilíbrio com a natureza como também economizar na utilização de recursos, como por exemplo, água e energia elétrica.

O Universo Condomínio conversou com Felipe Faria, diretor executivo do *GBC (Green Building Council Brasil), que nos contou sobre como os condomínios estão lidando com estas novas práticas de sustentabilidade no mercado condominial. .

Confira!

UC: Quais as principais ações a serem tomadas por um condomínio que decidiu empreender um programa de sustentabilidade?

FF: O empreendimento deverá considerar o desenvolvimento econômico, além da redução dos impactos socioambientais e a melhoria na qualidade de vida e bem-estar das pessoas. O primeiro passo é realizar o projeto de forma integrada envolvendo todos os projetistas desde a fase de concepção do condomínio. As ações envolvem o aproveitamento das condições naturais do local, implantação e análise do entorno; redução do consumo energético, de forma a priorizar a iluminação e ventilação naturais e por meio do uso de fontes renováveis para o aquecimento de água e geração de energia; redução do consumo de água através do uso de equipamentos com tecnologias de racionalização de água, sistemas de reuso, captação e aproveitamento das águas pluviais; a busca pela qualidade ambiental interna e externa promovendo melhoria do bem-estar dos ocupantes; utilização de técnicas construtivas menos poluentes e com menor impacto ambiental, incluindo o uso de materiais certificados e renováveis, e que contenham ACV 013 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

(análise do ciclo de vida), de forma a verificar todo o processo de produção, ou seja, desde a extração da matéria-prima, transporte, armazenamento, produção até o descarte final; inovação e criação de novas técnicas e elementos projetuais.

UC: Qual o custo médio para a implantação de um programa desse tipo?

FF: A nossa experiência confirma os resultados de um estudo do Greg Kats traduzido pelo SECOV, que demonstra um acréscimo entre 0% e 6% do custo da construção, sendo que esta variação ocorre em função do quanto antes o processo for iniciado. O ideal é que a definição por este tipo de empreendimento seja feita desde a fase de concepção do projeto.

UC: Quais são as questões mais comuns a serem observadas quando falamos em sustentabilidade no condomínio?

FF:.Eficiência energética, redução do consumo de água, emprego de materiais ambientalmente preferíveis, localização, acessos e proximidades aos transportes e serviços básicos (conectividade). O processo de Certificação tem sido de fundamental importância, no sentido de auxiliar a sociedade, ou seja, os ocupantes, a tomarem melhores decisões de compra.

Nem sempre o usuário dos edifícios consegue avaliar tecnicamente o desempenho de um green building e o seu diferencial em comparação a uma edificação convencional e a Certificação se torna uma referência neste sentido.

CAPA Sustentabilidade

UC: Quais são as principais vantagens e desvantagens (se houver) que o condomínio tira de um programa de sustentabilidade interno?

FF: Além dos benefícios ambientais, também podemos citar os benefícios econômicos, dentre eles a valorização do imóvel, a redução dos custos de operação e manutenção, estes custos equivalem a 85% do custo do ciclo de vida de um imóvel. Sem falar nos benefícios para o ocupante do condomínio com um programa de sustentabilidade, como a melhora do bem-estar e saúde que estão diretamente associados à melhora da qualidade do ar, melhora do conforto ambiental, contato com vistas externas e biofilia (relação do usuário de um edifício em contato com áreas verdes). Temos um exemplo muito interessante dos condomínios pilotos do Referencial Casa, o Edifício Montage Botafogo (Campinas – SP), adquiriu um condomínio solar. O incorporador comprou uma usina de energia renovável com placas fotovoltaicas que suprirão a demanda de 100% das unidades residenciais. Cada morador terá uma cota de 250 kwh por mês. As usinas solares já são comumente utilizadas em países do continente Europeu e também nos EUA, porém trata-se de grande inovação para o Brasil.

UC: Ouvimos falar muito sobre IPTU Verde - O que é e como funciona o IPTU verde?

FF: O IPTU verde é uma lei de incentivo fiscal que vem sendo adotada por várias cidades no país. A lei estipula descontos sobre o imposto da propriedade territorial de forma a incentivar empreendimentos que contemplem ações e práticas sustentáveis destinadas à redução do consumo de recursos naturais e dos impactos ambientais, definidas como prioritárias para o munícipio.

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UC: Quais são os critérios para solicitar (IPTU Verde)?

FF: Os critérios irão variar conforme as prioridades de cada município. Por exemplo, o projeto de lei da cidade de São Paulo (568/2015) prevê descontos de 4%, 8% e 12% no IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), conforme o nível da Certificação do empreendimento.

Para obtenção dos descontos serão consideradas medidas de sustentabilidade ambiental e técnicas construtivas, tais como: maior eficiência na utilização dos recursos naturais; ampliação da área permeável; gerenciamento de resíduos sólidos; controle de emissão de gases poluentes; utilização de materiais sustentáveis; e uso de inovações que promovam a preservação dos recursos naturais.

UC: O desconto é o mesmo para todos ou pode variar de acordo com a medida adotada (IPTU Verde)?

FF: Poderá variar de município para município conforme estratégia adotada.

UC: O programa IPTU Verde funciona em todas as cidades do país?

FF: Há uma grande variedade de cidades que já estão adotando o IPTU verde e muitos municípios interessados. Dentre os exemplos temos as cidades de Salvador, Goiânia, Manaus e Guarulhos, que já adotaram o IPTU verde vinculado à adoção de estratégias tais como: uso de sistemas de captação de água de chuva, reuso de água, utilização de aquecimento solar, uso de energia eólica, arborização no calçamento, permeabilidade do solo, etc.

UC: Existem empresas certificadoras de sustentabilidade em condomínios?

FF: Atualmente, o Brasil encontra-se en-

tre os “top 5”, em um ranking de mais de 160 países, na Certificação LEED - sistema de classificação de green building mais utilizado e amplamente reconhecido no mundo, atualmente temos 1.230 projetos em processo de Certirficação e 423 Certificados.

O setor residencial também está se movimentando em matéria de construção sustentável. Em 2014 o GBC Brasil lançou a Certificação CASA que já conta com 3 projetos certificados e 44 em processo de Certificação. Também estamos em processo de desenvolvimento da Certificação para condomínios verticais e horizontais, este trabalho já conta com 14 projetos pilotos.

UC: Há algum dado que demonstra quantos condomínios sustentáveis existem no país?

A Certificação CASA do GBC Brasil foi desenvolvida por um Comitê Técnico composto por 200 especialistas do mercado e atualmente conta com 14 projetos pilotos para condomínios residenciais, tanto horizontais como verticais. *Green Building Council Brasil é uma organização não governamental que visa promover a indústria de construção sustentável no Brasil, por meio de sua participação ativa com o governo e a sociedade civil, capacitação técnica de profissionais, disseminação de informações sobre as melhores práticas e certificação de edificações. (fonte: Greenbuilding Brasil/ http://expogbcbrasil.org.br/green-building-council -brasil/)

CAPA Sustentabilidade

Síndico sustentável!

Como os síndicos podem trazer estas práticas para o seu condomínio

J

á vimos que cada vez mais os condomínios estão entrando nessa onda de sustentabilidade, além de mostrarmos como essas práticas são boas tanto para o meio ambiente como também para os condôminos e inclusive na economia do próprio condomínio. Porém a pergunta que fica é: como fazer isso no seu condomínio?

Conversamos com Dilson Fernandes Silva, síndico do Condomínio Stellato. Ele nos conta que em sua gestão implementou algumas mudanças visando a sustentabilidade e tem planos para melhorar ainda mais. Confira as dicas que ele deu, além de entender como foi a implementação no condomínio e como você pode fazer no seu.

UC: Por que o seu condomínio resolveu adotar práticas de sustentabilidade?

DF: Ao contribuir com o meio ambiente dentro de nosso condomínio damos nossa pequena parcela (porém essencial) para termos um mundo melhor no futuro.

A sustentabilidade ainda tem vantagens como redução de custos, economia e uso consciente de recursos.

UC: Quais foram as primeiras ações?

DF: Separação do lixo pelo próprio morador, treinamento pelo Instituto Muda para moradores e empregadas domésticas com armazenamento nas caixas coletoras próprias em cada piso de garagem. Treinamento para todos os funcionários do condomínio. Implementação do Projeto LED substituindo toda iluminação da área comum por led, utilizando sensores de presença nas garagens e área de circulação no térreo. Horta Comunitária. Individualização de Água diretamente pela SABESP (Sistema ProAcqua).

UC: Estas práticas, além de serem boas para o meio ambiente, também foram importantes em termos econômicos para o condomínio?

DF: Com certeza! Com Projeto LED - Redução de Custos da con conta de energia 015 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

em 40% e pagamento da mudança em 12 meses com a redução da conta de energia (pay-back). Com a Individualização da água com conta emitida pela SABESP – possível redução do consumo devido cada condômino ser responsável pelo pagamento da sua conta. A administração ficou mais transparente para os condôminos, quem além de não se pagar pelos inadimplentes, caso a conta não seja paga, a concessionária interrompe o fornecimento do serviço, sem envolver o condomínio. Horta Comunitária – os condôminos recolhe as hortaliças da horta orgânica, quando necessário, sem nenhum custo gerando um bem estar e facilidade de estar sempre a disposição no momento do uso.

UC: O senhor tem outras ações em vista?

Se sim, quais seriam?

DF: Em andamento: Aquecimento da piscina coberta utilizando energia solar (energia limpa e barata) e trocadores de calor com complemento com gás. Captação de água de Chuva para os jardins e lavagem do piso.

UC: Qual a dificuldade em se implantar ações sustentáveis no condomínio?

DF:.Achar as alternativas, disponibilidade de tempo para focar nos pro

jetos e convencer os condôminos.

UC: Quais as vantagens e desvantagens destas ações?

DF: Vantagens: Contribuir para o meio ambiente e assim tornar no futuro do planeta sustentável, verde e saudável. Reduzir custo.

Desvantagens: Nem sempre estas ações têm a mesma eficiência/capacidade, mas precisa haver consciência e adequação a todas necessidades.

UC: Como foi a aceitação dos condôminos? Houve algum problema?

DF: A aceitação sempre é positiva, mas, como há uma coletividade nunca se consegue unanimidade. Temos realizada uma ótima comunicação em nosso condomínio por meio do nosso portal Canal Condomínio. Entendemos que a Comunicação e a Transparência são fortes aliados da gestão para a discussão e aprovação de nossos projetos.

UC: Qual sua dica para os síndicos que querem implementar estas ações nos seus condomínios?

DF: Tirar a ideia do papel e perseguir a implementação com o foco adequado verificando todas as possibilidades para fazer correto da primeira vez.

COLUNA Evento

Unasindico 2017 Um verdadeiro estrondo no DF !!!! da economia de água em tempos de racionamento. Fernando Autran da Perícia Predial levou aos síndicos as noções básicas de engenharia e os cuidados a serem tomados na prevenção de engenharia. Ionara Gaioso, trouxe aos síndicos os novos procedimentos e formas de se efetivar o protesto das taxas condominiais, para diminuir a inadimplência condominial.

F

oi um barulho mais forte do que um raio, mais forte do que uma trovoada, foi um enorme estrondo no universo condominial, isso foi a Unasindico 2017. Com essas palavras os síndicos e gestores condominiais definiram o evento. E não há exagero, esse foi o a definição mais apropriada e mais utilizada pelos síndicos e gestores condominiais nos corredores, no auditório, no cooffe break, nos intervalos, ou seja em todos os lugares do evento.

Assim que os síndicos chegaram às 7:30 da manhã, já se impressionaram com a mega estrutura montada pela organização da UNASINDICO com mais de 3.000 m2, 100 expositores e um auditório climatizado e muito confortável, previamente preparado para as apresentações das atrações artísticas e musicais e principalmente para o mega show da Banda Beathes Forever.

Este ano, a UNASINDICO apresentou aos seus visitantes varias novidades, dentre elas, uma feira de artesanato, o espaço beleza e o espaço criança. Além dos inúmeros expositores de variados ramos de atividades que disponibilizaram seus 016 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

bens, produtos e serviços de alta qualidade, os síndicos e gestores condominiais aproveitaram todas as opções comerciais e promocionais oferecidas, podendo ainda deixar a criançada brincar a vontade enquanto visitavam a feira.

Os palestrantes exclusivos da UNASINDICO deram um show de conteúdo e profissionalismo com palestras especialmente elaboradas e direcionadas, apresentadas com altíssimo nível de informações e novidades do mundo condominial.

Dr. André Junqueira, Dr. Sylvio Capanema, Ricardo Karpat, Rosely Schwartz, Dr. Cristiano Souza, Dr. Rodrigo Karpat e o Dr. Condomínio Aldo Junior deixaram o público maravilhado com o numero de informações técnicas aplicadas em direito, administração, contabilidade, recursos humanos e outras áreas que envolvem a vida condominial e o dia a dia do sindico.

As mini palestras ministradas por expositores e convidados especiais também sanaram muitas duvidas e apresentaram soluções inovadoras aos síndicos. Jader Nogueira falou sobre o condomínio-empresa, Dr Paulo Roberto da Cruz advogado da JR OFFICE, ressaltou as novas normas para ajuizamento de ações contra os inadimplentes. Eduardo Meneses da Atual Consultoria enfatizou a importância

O expositores saíram extremamente satisfeitos com os resultados obtidos na Unasindico 2017. Em destaque, o empresário Guy René Wagner proprietário da Qualifoco Serviços patrocinadora Master da Unasindico 2017 afirma:“ é simplesmente o melhor evento condominial do Brasil, sem duvida nenhuma, excelentes negócios comerciais, qualidade de informação e de palestrantes, profissionalismo na organização e entretenimento, perfeito!“.

Já o empresário Marcelo Tucunduva da Atividade Vertical comenta: “ Participei desde o primeiro evento deles em 2015, e a evolução de organização e estrutura com um todo é surpreendente, é um evento devastador e de âmbito nacional, sensacional.“. Julio Itacarambi sócio da Casa dos Parafusos confirma: “ participamos pela primeira vez, e estaremos sem dúvida aqui na Unasindico todos os anos, é um evento único e com grandes resultados comerciais obtidos para nossa empresa.”

A rádio BandNews 90,5 FM, líder de mercado transmitiu ao vivo durante quatro horas diretamente da Unasindico 2017.

A brilhante jornalista Talita Almeida conduziu a apresentação do programa Band Brasilia abordando os temas mais relevantes e polêmicos para a comunidade condominial, com entrevistas com os síndicos, palestrantes e expositores, em conexão direta e interagindo ao vivo com os estúdios da rádio Bandnews em rede por todo DF. Com uma cobertura exclusiva e espetacular da rádio e da TV Bandeirantes a divulgação da Unasindico tomou proporções de uma mega evento.

Cássio Faria, Gerente Comercial da Radio Bandnews ficou impressionado: “ vejo com a melhor e maior oportunidade para os síndicos se capacitarem para a gestão de um condomínio, não há nada igual a Unasindico. Ficamos, todos nós da rádio e da TV Bandeirantes impressionados

As atrações arrebentaram em suas apresentações com imenso sucesso. Luisa Anbiel a eterna musa da banheira do Gugu, atendeu a todos com muita simpatia e entrevistou os participantes, conduzindo ainda alguns sorteios de brindes com elegância e simpatia deixando os síndicos deslumbrados. Nerso da Capitinga, com sua simplicidade e carisma, encantou o publico com suas estórias engraçadas da capitinga e arrancou muitas risadas do publico. Marco Zanqueta o mágico e show-man empolgou a plateia com muita interatividade e surpresas com mágicas intrigantes e com um visual cênico ímpar.

A banda Beathes Forever trouxe a nostalgia dos anos 60 para a Unasindico 2017.

Os grandes sucessos da maior banda de todos os tempos, tocados ao vivo encerrando a Unasindico 2017 em grande estilo.

Dr. Condominio Aldo Junior além de sua palestra imensamente aguardada pelos síndicos e gestores condominiais todos os anos, ainda entrevistou ao vivo o ex-craque Edmundo. Numa entrevista muito emocionante e reveladora, os participantes puderam conhecer a outra face do “animal”. Tímido, mas com opinião firme e formada, se emocionou várias ao falar de sua infância pobre. Edmundo contou sobre sua infância sofrida, família, amigos e ainda fez perguntas aos síndicos sobre duvidas dele – como morador de condomínio - sobre os temas mais polêmicos da vida condominial: inadimplência, cachorros dentre outros. Os síndicos entrevistados por Edmundo afirmaram que nunca mais vão esquecer deste momento mágico que a Unasindico os proporcionou.

Após a entrevista com o Dr. Condomínio o ex-craque Edmundo causou um grande alvoroço entre os participantes. Atencioso e carinhoso com o publico, Edmundo atendeu a todos com atenção e deu autógrafos durante mais de duas horas e meia.

Os fãs do craque, ficaram deslumbrados com a presença ao vivo de uma celebridade mundial ali, diante de seus olhos.

Romualdo fã do craque enfatiza: “ é um sonho estar aqui frente a frente com meu ídolo, é espetacular e inesquecível !!! “.

Edmundo ainda concedeu muitos autógrafos em camisas e tirou muitas selfies, além da constante tietagem dos participantes marcaram a presença do “animal”.

Os síndicos presentes do DF e de outros estados simplesmente elegeram mais uma vez a Unasindico 2017 como o melhor e maior evento do universo condominial do Brasil. Síndicos de todo Brasil estiveram presentes e elogiaram a organiza017 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

ção, os temas, as atrações, a estrutura, os convidados e ainda disseram que vieram participar do evento e especialmente precisavam conhecer pessoalmente o Dr. Condomínio, para eles como unanimidade, uma celebridade do mundo condominial e também uma das maiores referencias em assuntos de condomínios do Brasil.

E assim terminou a Unasindico 2017, um evento que deixa saudade e muita nostalgia. O objetivo da organização foi plenamente alcançado, com a certeza de que tudo foi realizado com muito trabalho, carinho e dedicação exclusivamente para os síndicos e gestores, resultado: sucesso total !.

Até 2018 !!!!

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REFLEXOS E REFLEXÕES DA MODERNIDADE NOS CONDOMÍNIOS Por Cristiano De Souza Oliveira

Assim, de individualização de agua, iluminação por led, segurança em CFTV, treinamento de funcionários, elevadores inteligentes, entre tantas outras tecnologias aplicadas diretamente ao condomínio, dependem de investimento.

Mas e as tecnologias indiretas, que existem para se agregar a vida condominial, da mesma forma o condomínio deve buscar os investimentos e adaptações, inclusive de normas internas, se necessário, possibilitando o dinamismo e adequações sociais.

T

enho para mim que um condomínio é uma sociedade intramuros, uma vez que seus membros possuem o mesmo interesse, particularizado a a cada empreendimento. Desta forma seu gestor está muito mais para um gestor público do que para um empresário, devendo avaliar sempre os interesses de sua coletividade com transparência e ética.

O dinamismo que vivemos, de conceitos, posicionamentos e ações, faz com que o gestor de condomínios deva sem sombra de dúvidas além de observar os anseios de seu grupo, agir para que eles se adaptem as mudanças.

Isto não significa uma economia imediata em função da existência de tecnologias inovadoras, pois toda economia planejada e consciente significa um investimento inicial, logo planejamento, preparo e qualificação do gestor, inclusive em buscar auxilio técnico reconhecendo que não sabe tudo, é importante e indica um caminho saudável na vida econômica da sociedade condominial por ele gerida.

022 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

APPs, mídias sociais, software, entre outros, podem até causar um desconforto inicial a coletividade, porém, se não proibidos por lei, deve o condomínio integrá -los a realidade.

Neste sentido os APPs de compartilha mento imobiliário (Airbnb/locação por temporada), vem causando para alguns condomínios um sério transtorno, porém sem razão, senão vejamos: nossa Constituição garante que ninguém poderá deixar de fazer sem que esteja previsto em lei, e mais, em propriedade imobiliária deve-se observar o seu fim social. A lei federal, garante ao proprietário de imóvel o usar, fruir e gozar, livremente, desde que em condomínios não afronte o Sossego, Salubridade, Segurança e Bons Costumes. É certo também que sendo a propriedade a união do domínio mais a posse, a lei de locação garante ao proprietário que transfira a posse, ainda que por temporada, desde que tenha por objetivo em imóveis residências, que o ocupante o use para fins para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Desta forma, não há como o condomínio restringir a utilização do imóvel (área privativa), sequer por deliberação de as

sembleia, que deve ser sempre legitima e legal, sob pena de anulabilidade.

Mas como então preservar o patrimônio de todos ???

Inicialmente responsabilizando o proprietário por danos em áreas comuns, passando a exigência de comunicação prévia para acesso na portaria e por fim, tendo um bom cadastro, sabendo se o uso está ocorrendo por proprietários ou locatários que sublocam, pois este último pode ser denunciado ao proprietário/locador, por ser irregular perante a lei.

Não podemos esquecer ainda que assim como adaptações de outras tecnologias, diretas ou indiretas, o condomínio deve se adaptar, uma vez que a regra de morar em condomínio é investimento compartilhado, ou seja, todos rateiam despesas pela garantia do uso da propriedade.

Aspectos de impactos econômicos na sociedade no tocante a locação, nada mais são que adaptações, tais como o UBER fez com transportes, lembrando ainda que imóveis litorâneos este assunto não é novo, e sempre houve locação por temporada, as vezes só por dias (finais de semana).

Cristiano De Souza Oliveira Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do ABC Paulista, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e da Comissão de Segurança Pública da OAB-SP / Seccional Santo André. É Conciliador e Mediador Privado, palestrante no setor condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional “Sou Sindico, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições”. Atua ainda como colunista de sites e revistas especializadas. Faz parte do Grupo de Excelência do CRA-SP.

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EQUIPARAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES A UM CONDOMÍNIO Por André Luiz Junqueira

A

ssociações de moradores estão presentes em todo o Brasil gerando divergências quanto à sua criação, administração e, principalmente quanto à possibilidade de obrigar moradores a se associar. O caso merece mais estudo, pois, de um lado, há o interesse de um determinado grupo de pessoas em se organizar e beneficiar um número ainda maior de indivíduos, mas, por outro, cuidados devem ser observados para que esse movimento não dê espaço para abusos ou fortalecimento de entidades com interesses escusos.

(3) Comprovação dos serviços contratados ou prestados pela associação – a associação deve sempre buscar atender o objetivo de conforto, limpeza e segurança da coletividade e, em decorrência lógica, deve-se comprovar se os serviços foram efetivamente contratados e prestados;

Em que pese a doutrina favorável e até mesmo a súmula nº 79 do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o Judiciário ainda se encontra muito dividido quanto à possibilidade de se cobrar taxas de moradores que não manifestaram interesse em participar da associação. Por esse motivo, com o intuito de contribuir, serão apresentados alguns pontos que devem ser considerados por quem deseja instituir/ administrar uma associação de moradores e, especialmente, pelos magistrados que se depararem com a questão.

(5) Aceitação dos moradores/proprietários à existência da associação – essa aceitação deve ser demonstrada por, pelo menos, uma das seguintes formas (quanto mais forem atendidas, melhor será o convencimento quanto à justiça da cobrança de contribuições e outras regras da associação), em ordem de preferência: (i) aprovação expressa de criação da associação por 2/3 das frações ideais dos imóveis localizados dentro do campo de atuação, aprovando seu estatuto e registrando-o em Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas; (ii) previsão de criação da associação antes da venda dos imóveis da localidade ou da presença dos moradores/proprietários atuais (situação que depende da iniciativa do incorporador ou loteador); (iii) não oposição dos moradores à existência da associação, considerando que toda a coletividade se beneficia com as realizações da mesma.

As condições essenciais para que uma associação de moradores seja equiparada a um condomínio são: (1) Administração da associação como um condomínio edilício – tirando as diferenças óbvias, devem-se respeitar todas as disposições legais aplicáveis a condomínios, por exemplo, realização de assembleia geral ordinária, previsão orçamentária, prestação de contas e outros; (2) Campo de atuação da associação bem delimitado – o campo de atuação da associação deve ser geograficamente determinado, caso contrário não haverá verossimilhança em sua existência; 024 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

(4) Verificação dos benefícios dos serviços contratados ou prestados pela associação para a coletividade – como visto no item acima, os serviços devem ser comprovados, mas também deve ficar claro se os serviços atendem o objetivo de conforto, limpeza e segurança da coletividade;

Atendidas as condições mencionadas, não há que se falar em desrespeito à liberdade de associação contida no art. 5º, XX, da Constituição. Isso porque, na verdade, haverá um condomínio que somente é chamado de associação por falta de previsão legal adequada.

O objetivo do direito fundamental previsto na Constituição é evitar que organizações buscando vantagens ilícitas, possam obrigar pessoas a se associarem. Mas isso não ocorre quando se fala de um condomínio de fato, em que nenhum condômino pode escolher “não se associar”, pois existem despesas ou dificuldades comuns que devem ser enfrentados pela coletividade, necessidades estas que em muito superam, por exemplo, o desejo individual do vizinho em não querer pagar o salário do vigia.

André Luiz Junqueira.

Professor, advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres” (www.andreluizjunqueira.com.br).

Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/ RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e GáborRH. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista dos portais SíndicoNet e Universo Condomínio.

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Administradoras de Condomínios

Por Gabriel Karpat

O

questionamento da necessidade de uma administradora no processo de gestão condominial ainda é recorrente. A função das empresas em sua totalidade entretanto, não é de pleno conhecimento de todos, mesmo daqueles que dela se utilizam. Isso acontece porque suas atividades se dividem em tarefas visíveis e outras ocultas, que só aos mais atentos ou conhecedores se tornam perceptíveis.

De todo trabalho desenvolvido pelas administradoras condominiais, a rotina de pagamento de contas e seu respectivo demonstrativo mensal é, talvez, a função que mais se destaca aos olhos dos condôminos. A apresentação final dos números, porém, não reflete as inúmeras ações por elas adotadas para que a conclusão demonstre com exatidão e transparência os valores em curso.

Não revela o atendimento a todas as exigências fiscais e tributárias existentes nessa área, sob o risco de pesadas onerações ao condomínio e responsabilizações ao síndico, caso sejam descumpridas ou simplesmente esquecidas. É preciso ressaltar que pessoas e empresas que prestam serviços aos condomínios ficam sujeitas a diversas retenções na fonte e seu efetivo recolhimento. Não se trata mais de cumprir prazo, mas de assumir ainda mais riscos: o tomador de serviços (no caso, os condomínios) é também responsável pela retenção, quando houver.

Todas são claramente definidas pela legislação e normatizadas pela Receita Federal.

De tal forma que um simples pagamento de conta requer uma análise prévia no âmbito tributário e, claro, isso deve ser feito somente por pessoas ou empresas devidamente capacitadas.

Para os moradores, muitas atividades parecem simplesmente operacionais, com a administração de pessoal e de recursos humanos. Aos olhos do leigo, trata-se apenas do pagamento de salários, vales e demais benefícios de cada funcionário.

026 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Muitos desconhecem, entretanto, as diversas normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho, a exigência da realização de exames médicos periódicos, as relações mensalmente encaminhadas aos órgãos competentes, além das diversas declarações anuais que os condomínios estão sujeitos como se empresas fossem.

Isso tudo sem deixar de mencionar a necessidade do correto registro e conservação desses dados permanentemente para eventual comprovação de valores caso sejam posteriormente postos à prova em qualquer instância. Tais atividades burocráticas exigem precisão e cumprimento rigoroso de prazos.

A responsabilidade ao assumir esse rol de obrigações financeiras, tributárias e fiscais é enorme, mas o trabalho não para por aí.

O fator segurança, que hoje tanto aflige os moradores de condomínios, também faz parte das tarefas desenvolvidas pelas administradoras condominiais.

A preocupação com a proteção de um condomínio tem início no momento em que a seleção e contratação de seus funcionários, avaliando a experiência e checando rigorosamente os dados e referências de cada um é realizada.

A relação e seleção de fornecedores dos mais diversos serviços e o comprometimento com o atendimento em face da escala que conseguem devido ao maior número de clientes é outra tarefa que, se bem executada pela empresa contratada, reverte em benefícios para todos os moradores.

Se a pergunta que dá o título ao artigo já não foi respondida, deve ser registrado que há ainda outras importantes funções desempenhadas pelas empresas de administração. As contas pagas compõem uma minuciosa previsão orçamentária elaborada e mensalmente acompanhada para se evitar ou corrigir distorções. É o representante da administradora, na qualidade de preposto do síndico, que irá detalhar as contas na assembleia geral especialmente

convocada para tal fim.

Dessa forma, exerce o gerenciamento financeiro do edifício fazendo o acompanhamento e direcionamento dos gastos, recebimentos e eventuais devedores. E, nesses casos de inadimplência, caberá aos advogados da empresa fazer as devidas cobranças amigável ou judicialmente.

Esses mesmos profissionais também tem a função de analisar os contratos de serviços ou obras na busca da garantia de que cláusulas leoninas não prejudiquem o condomínio, efetuar as advertências, notificações e outras que surgirem para validar os efeitos desejados, além de avaliar e orientar os síndicos em demais situações onde os condomínios possam se envolver com o autor ou réu.

Com a adição dessas atribuições, a administradora torna-se o norte do corpo diretivo para uma correta tomada de decisões nas mais variadas questões relacionadas ao cotidiano da comunidade.

A experiência e o profissionalismo que as empresas oferecem para o difícil trabalho de administração de um condomínio as tornam quase que indispensáveis nessa função. A sua inexistência, substituída por “voluntários” ou “não especialistas” sob o pretexto de economia, pode gerar uma posterior despesa de muito maior monta originada por multas e ações trabalhistas que às vezes levam anos para surgir e outros tantos para serem pagas.

A gama de responsabilidades tornou essa atividade profissionalizada e preparada em especial para eliminar ou minimizar as responsabilidades dos síndicos nas diversas ações e decisões que devem tomar no exercício das funções para a qual foram eleitos ou contratados. As transformou, sim, indispensáveis para a vida condominial.

CONEXÃO BRASÍLIA

Quem é o responsável pela manutenção das caixas de correios dos condomínios?

Por Aldo Júnior

d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns: a) Os pátios e jardins anexos ao edifício; b) Os ascensores; c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; d) As garagens; e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condôminos.

E

sta é uma das grandes dúvidas dos síndicos, quem deve fazer a manutenção das caixas de correios nos condomínios?

Evidentemente que as caixas de correios ficam normalmente nas áreas comuns dos condomínios, mas simplesmente por este motivo sua conservação é de absoluta responsabilidade do condomínio? Vejamos.

A confusão normalmente se dá exatamente pela localização física destas caixas de recebimento de correspondências, e normalmente o condômino esquece ou não vislumbra que o condomínio não tem qualquer manuseio ou uso direto do espaço que serve para exclusivamente para receber correspondências internas e externas, apenas encaminhadas pelo condomínio e ali depositadas.

O que pode dirimir a duvida quanto a responsabilidade direta de conservação e manutenção das caixas de correios é exatamente o usufruto. Consideremos o exemplo do relógio de energia. Este está instalado em área comum do prédio, porém sua responsabi 028 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

lidade de guarda e conservação é estritamente do proprietário do imóvel que pede sua ligação e assina inclusive um termo junto a companhia especificando as formas de uso e as devidas responsabilidades.

Tudo isso se relaciona com o usufruto, ou seja, você usa exclusivamente com medição individual, caracterizando assim o uso exclusivo previsto em Lei. O código civil, em seu artigo 1.421 aduz o seguinte: 1. São comuns as seguintes par¬tes do edifício: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estru¬tura do prédio; b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento; c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condôminos;

Neste mesmo prisma de entendimento teleológico quanto ao disposto no artigo 1421, o item 2 alínea “e”, dispõe como vemos que se houver uso exclusivo de algum condômino( se considera uso exclusivo porque é chaveado e com acesso restrito), apesar de localizado numa área de acesso comum e coletiva do edifício, não será considerada área comum, portanto não deve ser custeada sua conservação e manutenção pelo condomínio.

Portanto as manutenções das caixas de correios são de única responsabilidade de seus usuários, que devem zelar por sua conservação e manutenção.

Enfim, quando houver qualquer questionamento de condôminos com referencia a responsabilidade pelos consertos ou até a aquisição de novas chaves, os mesmos devem ser informados da legislação em vigor e das responsabilidades de manutenção do condomínio, que neste caso específico não será custeado pelo condomínio. *Atua na área de condomínios desde 1988. Empresário, editor geral de jornal, colunista e radialista. Atendendo ainda inúmeros pedidos de palestras por todo Brasil. Autor de mais 600 artigos condominiais. Graduado em Direito, Diretor Geral da JR OFFICE ASSESSORIA CONDOMINIAL, Sócio e Diretor Geral da Folha do Sindico, Coordenador Geral da UNASINDICO – Encontro de Gestores Condominiais, Titular do Programa Meia Hora com Dr. Condomínio na Rádio OK FM, Titular do Momento do Condomínio na Rádio Antena 1, Colunista da Folha do Sindico Nacional, Colunista da Franquia Nacional do Jornal do Sindico em 23 Estados, Colunista do Portal Sindiconet (Blog dos Especialistas), etc.

CONEXÃO SALVADOR

A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR, VENDEDOR E FABRICANTES PELOS VICIOS E DEFEITOS NA OBRA

O

Por Lessiene M. dos S. Sardinha

Poder Constituinte Derivado Reformador por meio da Emenda Constitucional nº.

26, de 14 de fevereiro de 2000, elevou a moradia ao status de direito constitucional. O direito à moradia digna é essencial à dignidade da pessoa humana, vez que sua ausência impede o exercício de outros direitos básicos, tais como saúde e educação. Em outras palavras, significa que a moradia não se resume apenas ao espaço físico a ser habitado, mas, que seja também um espaço provido de condições dignas e de segurança.

Quando o assunto é responsabilidade, ainda que intuitivamente, a ideia que se tem é a de que há uma relação entre uma obrigação e uma garantia, sendo o responsável aquele que tem a obrigação de garantir a qualidade de alguma coisa ou o resultado de uma conduta. Partindo dessa premissa, a responsabilidade civil pressupõe essencialmente que o ato ilícito tenha colocado de um lado a vítima de um dano e de outro aquele que está obrigado a repará-lo. Na teoria clássica, são requisitos indispensáveis para que haja responsabilidade civil: o dano, o nexo causal e a culpa.

Acredita-se que a palavra responsabilidade tem sua origem etimológica proveniente do latim respondere, que significa responder a alguma coisa, isto é, quando existe a necessidade de responsabilizar alguém por atos danosos. Segundo Rui Stoco, “a responsabilização é meio e modo de exteriorização da própria Justiça e a responsabilidade é a tradução para o sistema jurídico do dever moral de não prejudicar a outro, ou seja, o neminem laedere.”

Quando se trata da responsabilidade civil do construtor, a regra básica é a contida no art. 618 do Código Civil de 2002, ou seja, “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”

Ocorre que muitas vezes o artigo tem sido interpretado equivocadamente isso porque o prazo de 5 (cinco) anos estabe030 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

lecido no caput do artigo 618 é o de garantia para eventuais falhas construtivas de solidez e segurança constatadas após a entrega do prédio ou das suas unidades autônomas. Neste prazo, constado o defeito, os adquirentes devem, no prazo decadencial de cento e oitenta dias, propor a ação em face do empreiteiro.

Segundo Scavone “ o prazo decadencial de 180 dias, somente poderá ser aplicado a uma ação desconstitutiva, ou seja, de resolução do contrato, jamais nas ações que visam a indenização (condenação) pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual do construtor quanto à segurança e solidez da obra, que respeitam o prazo prescricional de três anos do art.

206, § 3º, V, do Código Civil.”, ou seja, a responsabilidade civil do construtor, vendedor ou fabricante do material de construção pelo vício que comprometa a segurança e solidez da obra, se refere à garantia da obra, não havendo que se falar em dolo ou culpa; contratual ou extracontratual. *Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda em Direito Processual Civil pela Universidade Salvador-UNIFACS, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, advogada atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Direto Condominial, Direito Cível e Direito do Consumidor, diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa Cadê o Síndico da Rádio Metrópole FM, colunista da revista Cadê o Síndico.

JURISPRUDÊNCIA

CONDOMÍNIO – CONSUMO DE ÁGUA – FORNECEDORA SÓ PODE COBRAR O VOLUME REAL CONSUMIDO PELO CONDOMÍNIO, NÃO PODENDO MULTIPLICAR O CONSUMO MÍNIMO PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS (STJ) Relatora: Ministra Eliana Calmon EMENTA Administrativo. Fornecimento de água e esgoto. Condomínio edilício. Multiplicação do consumo mínimo pelo número de unidades autônomas (economias). Impossibilidade. Alegada ofensa ao art. 535 e 458, ambos do CPC. Inocorrência. Violação ao art. 515, § 1º. Ausência de prequestionamento.

1. Não ocorre ofensa ao art. 535, II, do CPC, se o Tribunal de origem decide, fundamentadamente, as questões essenciais ao julgamento da lide.

2. O art. 515, § 1º, do CPC não foi objeto de exame pela instância de origem, de maneira a incidir o entendimento sedimentado pela Súmula nº 211 do STJ. 3. A Segunda Turma, em recente julgado (REsp nº 726.582-RJ, julg. em 15/09/2009, relator p/ acórdão Min. Herman Benjamin, pendente de publicação), pacificou o entendimento segundo o qual nos condomínios em que o total de água consumida é medido por um único hidrômetro, é ilegal a cobrança de tarifa mínima com base no número de economias, sem considerar o efetivo consumo de água.

4. Recurso Especial conhecido em parte e, nessa parte, não provido.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça “A Turma, por unanimidade, conheceu em parte do recurso e, nessa parte, negou-lhe provimento, nos termos do voto do(a) Sr(a).

Ministro(a)-Relator(a).” Os Srs. Ministros Castro Meira, Humberto Martins, Herman Benjamin e Mauro Campbell Marques votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Dr(a). Rafael Gomes Rodrigues, pela par parte Recorrente: Águas do Paraíba S/A 031 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

RELATÓRIO Exma. Sra. Ministra Eliana Calmon: Cuida-se de recurso especial interposto por Águas do Paraíba S/A, com fundamento no art. 105, III, “a” e “c”, da Constituição da República, com o objetivo de reformar acórdão proveniente do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, com a seguinte ementa:

Fornecimento de água. Hidrômetros instalados. Cobrança por número de economias. Aplicação da cobrança por estimativa. Sentença que acolhe parcialmente o pedido do consumidor, ordena a adequação da cobrança, respeito à marcação do consumo e à tarifa mínima e condena a fornecedora à devolução dos valores cobrados. Apelação dos litigantes.

A cobrança da taxa mínima de forma progressiva e multiplicada pelo número de unidades condominiais de prédio em que existe hidrômetro instalado é ilegal e abusiva. Cobrança por estimativa só é admitida quando não houver medidor instalado no local. Licitude de cobrança de tarifa de água, em valor correspondente ao consumo mínimo resumido mensal, mesmo que o hidrômetro registre volume menor do que o cobrado, de modo a possibilitar a sustentabilidade do sistema. Precedentes do STJ. Cobrança progressiva. Matéria abordada pelo Incidente de Uniformização de Jurisprudência nº 08/2004 do Órgão Especial deste TJ/RJ. Restituição em dobro. Em não havendo prova do dolo civil na cobrança efetuada, não se aplica o disposto no art. 42, § único da Lei nº 8.078/90. Manutenção da sentença e improvimento de ambos os recursos”. (fl. 954) As partes opuseram embargos de declaração a pretexto de omissão e obscuridade no julgado. A Corte de origem, por sua vez, entendeu inexistir as eivas do art. 535 do CPC, de maneira que rejeitou os aclaratórios (cf. fls. 979/983).

Desse desate foram interpostos, respectivamente, recursos especiais pelas partes, sendo admitido somente o apresentado por Águas Paraíba S/A. Em seu recurso especial, argumenta Águas Paraíba S/A. que: a) houve afronta aos arts. 458 e 535, ambos do CPC, tendo em vista a rejeição dos

embargos de declaração;

b) o STJ pacificou o entendimento de que é legal a cobrança de tarifa mínima pelo número de economias e não por unidade de hidrômetro, instituída pela Lei nº arts.

1º, 4º, 9º, 13 e 23, IV, da Lei nº 8.987/95; c) “o v. Acórdão recorrido, ao considerar que a cobrança de tarifa pelo sistema de consumo mínimo por economias é ilegal, desconheceu que a relação entre as concessionárias de serviços públicos e seus usuários é regida por lei especial, no caso, a Lei federal nº 6.528/78” (fl. 1.014); d) o contrato de concessão firmado entre a recorrente e a Municipalidade de Goytacazes busca preservar os aspectos sociais da aplicação da tarifa mínima por economias e a Lei Federal tem por objetivo permitir a fixação de uma tarifa por economias para manter o equilíbrio econômico financeiro das empresas de abastecimento de água e esgoto sanitário e) o acórdão recorrido violou os arts.

1º, 4º, 9º, 13 e 23, IV, da Lei Federal nº 8.987/95, o art. 4º da Lei Federal nº 6.528/78 e o art. 515, § 1º, do CPC; f) divergência jurisprudencial com julgado do STJ, a evidenciar que nenhuma ilegalidade resulta da cobrança da tarifa mínima.

Em suas contra-razões a parte contrária pugna pelo não conhecimento do recurso especial.

Após a distribuição do recurso ao Senhor Ministro Cesar Rocha, que declinou da competência interna da 2ª Seção, foi o recurso redistribuído para esta relatora.

VOTO Exma. Sra. Ministra Eliana Calmon (Relatora): De início, quanto à suposta afronta aos arts. 458 e 535, ambos do CPC não prospera a irresignação, na medida em que o Tribunal a quo decidiu fundamentadamente as questões essenciais ao julgamento da lide.

ENTRETENIMENTO

Literatura x Cinema

Qual versão é melhor? O livro ou o filme que foi baseado nele? por Lucas Perito

V

ocê já teve o prazer de ler um livro que ficou apaixonado e ficou imaginando que daria um filme maravilhoso? E é sempre fantástico descobrir que existe um filme baseado no livro. Porém, muitas vezes acontece o imprevisto... e esse imprevisto é muito comum: o filme é ruim ou os personagens não lembram aqueles que você havia criado na imaginação.

Pensando nisso, resolvemos fazer uma lista de grandes livros que viraram grandes filmes. Em alguns dos exemplos que iremos mostrar, o filme ficou tão famoso que as pessoas nem sabem que antes de tudo, essa história era contada em algumas páginas.

Para fugir ao gosto pessoal, escolhemos 5 filmes que são elogiados principalmente por terem suplantado o livro em que foram baseados.

Agora é só você escolher o que quer ler e ver.… e aproveitar!

•Um Sonho de Liberdade (The Shawshank Redemption) Dir.: Frank Darabont. Elenco: Tim Robbins, Morgan Freeman, Bob Gunton; Livro: Rita Hayworth and Shawshank Redemption (Stephen King) Baseado no romance “Rita Hayworth and Shawshank Redemption” de Stephen King, Um Sonho de Liberdade conta a história de Andy Dufresne, um banqueiro que fica preso por 20 anos acusado de assassinar a própria esposa e seu amante.

Durante seu período na prisão, Andy fica amigo de Ellis “Red” Redding e durante a relação dos dois personagens descobrimos o que os torna diferentes dos demais presos, principalmente em relação as suas personalidades e inteligência. O livro e o filme, mais do que serem sobre prisão, discutem profundamente a relação de amizade, esperança e liberdade. Como muitos dos filmes baseados nos livros de Stephen King, o filme se transformou num clássico.

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ENTRETENIMENTO •O Silêncio dos Inocentes (The Silence of the Lambs) Dir.: Jonathan Demme. Elenco: Jodie Foster, Anthony Hopkins, Ted Levine; Livro: O Silêncio dos Inocentes (Thomas Harris) Baseado no livro de Thomas Harris com o seu personagem mais famoso, o assassino Hannibal Lecter, O Silêncio dos Inocentes conta a história de Clarice Starling, uma novata no FBI que acaba procurando a ajuda do prisioneiro Lecter para encontrar e prender um novo serial killer que vem assombrando a cidade, conhecido como Buffalo Bill. É durante as longas conversas entre investigadora e prisioneiro, que Clarice começa a descobrir qual o caminho para prender o assassino que está a solta. Um dos maiores clássicos do cinema, ganhador de 5 Oscars.

•Ilha do Medo (Shutter Island) Dir.: Martin Scorsese. Elenco: Leonardo DiCaprio, Mark Ruffalo, Ben Kingsley; Livro: Paciente 67 (Dennis Lehane) O filme é baseado no livro “Paciente 67” do consagrado autor Dennis Lehane e conta a história do policial Teddy Daniels e seu parceiro Chuck Aule (Mark Ruffalo).

Eles são enviados para resolver um caso em um manicômio. Durante sua investigação, Daniels descobre que os médicos fazem experiências tenebrosas com os funcionários do local. Será uma longa jornada para conseguir as provas e entender exatamente o que está ocorrendo de fato no local.

•As Pontes de Madison (The Bridges of Madison County) Dir.: Clint Eastwood. Elenco: Clint Eastwood, Meryl Streep, Annie Corley; Livro: As Pontes de Madison (Robert James Waller) Clint Eastwood dirigiu e atuou neste filme baseado na obra de mesmo nome de Robert James Waller. O filme conta a história de uma mulher casada que acaba criando uma relação de amizade e depois se apaixona por um fotógrafo da National Geographic que acaba aparecendo nas suas terras.

Pouco a pouco vamos vendo se delineando a história desse “casal”, seus sentimos, dúvidas e questões. Uma das primeiras grandes obras dirigidas pelo velho Clint.

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•Blade Runner (Blade Runner) Dir.: Ridley Scott. Elenco: Harrison Ford, Daryl Hannah, Rutger Hauer; Livro: Androides Sonham com Ovelhas Elétricas? (Phillip K. Dick) Inspirado em um dos maiores clássicos de ficção científica, , o filme se passa em uma era pós apocalíptica onde acompanhamos

a história de um caçador de androides.

Seu objetivo é matar robôs que se passam por seres humanos.

Claro que para Rick Deckard conseguir identificar quem é humano e quem é robô, terá que passar por uma jornada que vai muito além de apenas um duelo entre matar e morrer.

BEM ESTAR & SAÚDE

HABILIDADE DE CONVIVER

N

a continuação da matéria da edição passada, Habilidade de Conviver, a Dra. Pamela Magalhães destaca os principais desafios dos quais devemos estar atentos:

e para o outro. É muito fácil apontar, condenar, criticar, mas a habilidade de percebê-lo com mais respeito, considerando suas emoções, ponderando contextos, sempre favorecerá

TOLERÂNCIA A capacidade de aceitar de uma pessoa ou grupo social uma atitude diferente das que são a norma no seu próprio grupo, considerando valores diferentes daqueles adotados pelo grupo de pertença original.

Reconhecendo o outro como um legítimo outro, com suas singularidades e especificidades, evitando imposições, críticas, degradações e conflito. Mas compreendendo que independente dos pontos de vista, cada um tem o direito de pensar e ser da forma que escolheu.

Você não precisa gostar, nem mudar sua opinião sobre qualquer coisa. Mas você pode aprender a dar espaço para o pensamento e forma de ser do outro. Exercitar a escuta é tornar-se mais tolerante. Não será necessário que se abandone pontos de vista, muito pelo contrário, todos os pensamentos são relevantes e podem tornar-se úteis para inúmeras construções de ideias! Mas respeitando paradigmas, poderá maximizar o repertório dos pensamentos que no mínimo se tornarão mais consistentes.

EMPATIA Não é raro confundirmos o conceito de empatia com simpatia. Empatia significa um recurso psicológico de compreender as emoções vivenciadas por uma outra pessoa. Incluindo a capacidade de colocar-se no lugar dela, caso estivesse na mesma situação vivenciada. Provocando a sensação de compreensão e segurança.

Simpatia é um sentimento de afinidade e atração que promove o sentimento de identificação entre as pessoas, é uma tendência instintiva entre os indivíduos, favorecendo e possibilitando laços afetivos que promovem a amizade. A empatia nos permite um olhar mais acolhedor com e 034 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

a viabilização de caminhos, evitando a potencialização das emoções emergidas e possíveis atritos. No momento em que nos tornamos mais empáticos, naturalmente as pessoas se sentem mais acolhidas, compreendidas, os diálogos fluem com mais respaldo, amparo e menos alterações.

PACIÊNCIA Um sábio e fundamental recurso psicológico em nossas vidas, diretamente ligado ao autocontrole, que nos permite o suportar de situações desconfortáveis e provocativas, mantendo-nos no prumo.

A paciência é exigida em toda a qualquer interação relacional, principalmente quando falamos de nossas expectativas criadas e de fato consumadas. Por isso é tão importante que façamos ajustes de nossas pretensões considerando o tempo e condição do outro, que em grande parte das vezes, não será exatamente proporcional ao nosso.

Exercitar “a ciência da paz” principalmente quando nos deparamos com a ignorância, incompreensão e agressividade infundada. Nestes momentos a paciência pode soar de forma passiva, mas com toda certeza se tornará sua maior aliada

Com ela à postos, temos a possibilidade de refletirmos, ponderarmos e encontrarmos a melhor saída, sem que nos tornemos reféns das emoções desalinhadas e à flor da pele.

GENTILEZA É uma amabilidade, uma forma de cuidado, atenção, delicadeza em agir com as pessoas a sua volta fazendo toda a diferença nas minucias comportamentais que compõe o dia a dia. Seja um simples sorriso, gesto afetuoso, atitude, ajuda, resposta, consideração, qualquer que seja a ação que provoque gratuitamente uma facilitação ou mesmo um agregar ao universo do outro. Costumo dizer que a gentileza é uma das virtudes humanas em maior extinção nos dias de hoje, em que o mundo nunca esteve tão árido e carente de gestos gentis, simplesmente por eles serem subjetivos demais ou quem sabe por não combinarem com tantas correntes individualistas. As pessoas estão condicionadas a fazerem algo por alguma outra coisa em troca, ou mais preocupadas em ações que justifiquem ganhos secundários. Ser gentil é ser e praticar o bem, transformando positivamente a realidade de quem pratica e de todos ao seu redor.

Pobres daqueles que não reconhecem o

BEM ESTAR & SAÚDE poder de uma gentileza, que além de espalhar tantas sementes promissoras por onde passa, torna toda e qualquer relação muito mais quente, muito mais humana, muito mais leve. Gentileza gera gentileza, que gera bem estar, vontade de estar junto, gera amor, gera boa convivência.

COMUNICAÇÃO Desde sempre a comunicação tem a sua mais absoluta importância, uma vez que é a ferramenta vital de integração e viabilização de trocas de informações entre as partes. O problema é que nem sempre conseguimos transmitir aquilo que sentimos da maneira mais adequada ou da forma que a outra pessoa gostaria de ouvir. Às vezes falamos demais, falamos de menos, não falamos, gritamos. Ficamos em silêncio ao invés de falar, falamos na hora imprópria quando os ânimos estão saindo pelas ventas, esquecemos de esperar a vez do outro falar, não pensamos antes de falar e não são poucas as vezes que falamos algo para o outro que na verdade queríamos e precisaríamos dizer para nós mesmos.

E quanto às interpretações? São das mais variadas possíveis, afinal escutamos com o ouvido, mas ouvimos com o coração.

Essa é só uma metáfora que serve para nós refletirmos o quanto algumas palavras “mal ditas” podem impactar, ferir, machucar e comprometer uma amizade,

Quando a comunicação é falha, inexiste ou é repleta de melindres, de uma coisa pode ter certeza, os vínculos padecerão por isso, serão frágeis e inseguros. É justamente através da comunicação bem estabelecida, desse elo sólido contratado, que cada indivíduo poderá expressar-se.

Lembrando da importância da ponderação daquilo que é dito, do respeito com a vaidade alheia, do bom senso quanto ao conteúdo do que for proferido e claro, da mensuração das consequências do conteúdo de sua fala.

IMPOSIÇÃO DE LIMITES “NÃO” é uma palavra tão pequena, parece simples, mas na verdade representa uma grande dificuldade em ser dita pela maioria das pessoas. A cada sim que você diz, deixando de impor o limite necessário, prioriza os interesses do outro em detrimento dos seus, revelando o receio em frustrar as expectativas alheias em relação a si mesmo. Como se houvesse a certeza de que a outra parte não suportaria ser contrariada, caso contrário resultará em um desafeto, provocando uma situação vulnerável de desconforto. Tenho para mim a existência de certa pretensão nesse raciocínio de se julgar suficientemente mais forte e preparado para lidar com a negativa do que o outro constantemente poupado.

sos maturados para suportar frustrações externas e possíveis abalos vinculares, diante de uma intensa sensação de insegurança e vulnerabilidade, priorizaremos a gratificação do outro, por ainda acreditarmos que precisamos agradá-lo para mantê-lo conosco.

Importante entendermos que nunca conseguiremos agradar a todos. Por mais que façamos até muito além do que poderíamos, para alguns nunca será o suficiente.

Respeite seus desejos, seus limites e caso alguém não os perceba, aponte, mostre para ele. Quem determina até onde o outro pode entrar no seu mundo é apenas e exclusivamente você.

*Pamela Magalhães é Psicóloga (CRP:06/88376), especialista Clínica, Hospitalar e terapeuta de casal e família. contato@pamelamagalhaes.com.br Consultora de comportamento e relacionamento por diversos veículos de comunicação e comentarista de comportamento do Programa Tribuna Independente pela Rede Vida, Nosso Programa pela RitTv e Programa Mulheres pela Tv Gazeta.

Se emocionalmente não tivermos recur-

De um basta no sedentarismo.

Rafael Reis

O

primeiro passo para se acabar com uma doença e saber a sua causa, pois é, o sedentarismo hoje é definido pela Organização Mundial da Saúde como uma doença. A falta, ausência ou diminuição de atividades físicas é considerada como a doença do século, está associada ao comportamento cotidiano decorrente dos confortos da vida moderna. Pessoas com pouca atividade física e que perdem poucas calorias durante a semana, são consideradas sedentárias ou com hábitos sedentários. A ausência da atividade física tem várias consequências negativas, como sobrepeso e obesidade, aumento das taxas metabólicas como os colesteróis, diabetes, ácido úrico, cardiopatias, alterações na pressão arterial, problemas articulares e posturais.

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Diante desse quadro temos diversas pesquisas recente sobre o porque as pessoas não praticam atividade física e preferem se entregam ao sofá. A Falta de tempo e a principal alegação da população, as horas livres são cada vez mais escassas, porém 30 minutos diários e o suficiente para se obter benefícios. Basta um pouco de planejamento. A falta de dinheiro, apenas para citar dois exemplos, a ciência aponta a caminhada e a corrida como grandes aliadas da saúde. E ambas quase não pesam no bolso. Sou muito velho, praticar exercícios deixa ossos e músculos vigorosos, fundamental para garantir uma a independência. Tenho preguiça ou não gosto de exercícios, o corpo durante o exercício produz substâncias que trazem o bem-estar. Ou seja, o que antes era uma prática chata se torna algo bastante bom.

Para acabar com o Sedentarismo e poder aproveitar as vantagens do seu Condomínio, você pode contratar um profissional qualificado e ter todas as vantagens do treinamento em sua residência e o melhor de tudo, como são várias pessoas você tem a opção de treino individual, em grupo ou aulas coletivas.

Veja qual se adapta melhor a sua rotina e saia do sedentarismo. Quer melhorar sua qualidade de vida, sua saúde e ainda por cima da um upgrade na sua autoestima reúna seus vizinhos, amigos e crie um grupo de treino no seu prédio. *Rafael Reis da Mata, Formado em Educação Física e Saúde pela USP, Pós-Graduando em Gestão e Coordenação de Academias e Mercado Fitness- CEFIT, Professor e Personal na academia Competition, especializado em musculação e treinamento funcional rafael.mata@usp.br

MERCADO IMOBILIÁRIO

Mercado Imobiliário: quais as perspectivas para esse ano?

Q

uais as perspectivas do mercado imobiliário e de construção civil para 2017? A equipe do Sonho do Primeiro Imóvel, parceira da Universo Condomínio, entrevistou Ana Maria Castelo, uma das mais respeitadas pesquisadoras do assunto no país e coordenadora de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE-FGV). Ela é a responsável pela Sondagem da Construção Civil, divulgada mensalmente pela instituição.

Universo Condomínio - Sonho do Primeiro Imóvel (UC-SPI) – Depois de cair 6,5% em 2015 e 5,3% em 2016, quanto se espera de variação no PIB da construção civil para 2017?

Ana Maria Castelo (AMC) – A previsão é de um pequeno crescimento de 0,5%.

Mas desde que realizamos essas projeções, ainda no final do ano passado, surgiram algumas notícias positivas, como a flexibilização no Programa Minha Casa, Minha Vida, que incluiu uma nova faixa de renda no programa, além de um aumento do valor dos imóveis financiados pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Um subsegmento que pode reagir mais rapidamente a essas mudanças é a faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, quase totalmente subsidiada pelo governo e para a qual a maioria das construtoras e incorporadoras já está preparada, com terrenos comprados e projetos, em geral, mais padronizados, prontos.

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UC -SPI – Esse crescimento, embora baixo, indica uma retomada?

AMC – Os números indicam que, pelo menos por enquanto, o que existe é mais uma mudança de expectativas por parte das empresas do que uma melhoria de resultados.

UC- SPI – O desemprego ainda tem um peso muito elevado na decisão de compra dos imóveis?

AMC – Os índices de desemprego (medidos pelo IBGE) continuam altíssimos.

Então, embora haja maior disposição para consumo, a tendência, num primeiro momento, é não entrar num financiamento de longo prazo. Por outro lado,

projeções indicam uma inflação abaixo da meta estabelecida para 2017, o que pode permitir uma margem maior para redução dos juros e, consequentemente, aumento do consumo.

UC - SPI – A inadimplência ainda pesa na dificuldade de retomada do mercado?

AMC – O balanço divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Credito Imobiliário e Poupança (Abecip) no final de 2016 mostra que houve um pequeno crescimento da inadimplência. Do ponto de vista do crédito imobiliário, 2016 foi um ano de muitos saques na poupança, principal fonte de financiamento, o que só não afetou a oferta de crédito porque a demanda por financiamento foi menor.

NÃO SE DESESPERE! BDI RESPONDE SUAS DÚVIDAS!

BDI é um Serviço Integrado especializado para o ramo imobiliário. Ele foi desenvolvido há 34 anos e aperfeiçoado com o passar do tempo, até se tornar uma das ferramentas mais poderosas e eficientes do segmento.

V

Portanto, o recomendável é que apenas uma única administradora realize este tipo de serviço, a fim de evitar conflitos posteriores e resguardar os interesses de todos os condôminos.

Impossibilidade da aplicação de multa na inadimplência de despesas extras

alor da cota condominial das unidades ainda não vendidas pertencentes à incorporadora

Pergunta: Pode a convenção condominial prever que as unidades condominiais em estoque (unidades em nome da incorporadora/construtora, ainda não vendidas) pagarão uma fração menor da despesa condominial, em relação as demais unidades nas mesmas condições (por exemplo, as unidades não vendidas pagarão apenas 20% da menor parcela condominial devida)?

Diário das Leis Responde: A construtora deverá arcar com 100% da cota condominial, pois caso pague um valor inferior, prejudicará os demais proprietários, recaindo sobre estes as despesas relativas ao desconto obtido pela construtora.

Veja decisão contra este tipo de desconto: Apelação Cível.

Ação de cobrança. Processo: APL 00158160220108260348 SP 0015816-02.2010.8.26.0348. Condomínio edilício. Pretensão de condenação da construtora ao pagamento das despesas condominiais de unidade de sua propriedade. Sentença de procedência. Apelo da ré. Alegação de que cláusula prevista em convenção de condomínio limita a quantia a ser paga pela construtora a 30% do valor da taxa condominial paga pelos demais condôminos. Abusividade da disposição, que institui verdadeiro privilégio em favor da construtora, em prejuízo dos adquirentes das unidades. Violação ao princípio da isonomia que não pode prevalecer. Reconhecimento de obrigação de pagamento do valor integral da taxa condominial. Precedente deste Tribunal. Inexistência de notícia de venda do imóvel ou de entrega das chaves à adquirente. Responsabilidade tão somente da construtora pelo pagamento das despesas condominiais. Sentença mantida. Negado provimento ao recurso. (v.20033).

Impossibilidade de divisão da administração de condomínio misto Estamos negociando a administração de um condomínio misto (comercial e residencial), cuja administração é feita separadamente, isto é, a prestação de contas e administração residencial separada do comercial. Foi feito pedido de novo CNPJ para a parte comercial para que se continue sendo feita separadamente e oficialmente a administração e a contabilidade.

Pergunta: É permitido esse tipo de divisão?

Diário das Leis Responde: Entendemos não ser possível realizar este tipo de divisão, já que seria inviável dividir as despesas do condomínio de forma que cada administradora conseguisse calcular o valor de utilização, manutenção e custeio das áreas comuns, de forma distinta ou separada.

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Reza a convenção de um condomínio: “Artigo 06 - São deveres dos condôminos: ... b) Contribuir para as despesas comuns do edifício, na proporção das respectivas frações, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas;” “Artigo 56 - Além das penas cominadas em Lei, fica ainda o condômino que, transitória ou eventualmente transgredir qualquer dos Artigos previstos nessa Convenção, sujeito ao pagamento de multa no valor de uma cota condominial ordinária vigente à época da infração.

Parágrafo 1º: A multa, após duas advertências será cobrada no recibo da cota condominial ordinária...”

Pergunta: O condômino inadimplente há meses, em relação ao pagamento de cotas extras que foram aprovadas, pode ser multado com base no texto acima?

Diário das Leis Responde: Entendemos não ser possível a aplicação da referida multa, já que não há uma infração disciplinar e sim um inadimplemento, sendo passível de outros meios de punição ou cobrança, como a execução ou ação de conhecimento para debater o valor via judicial. A mora no pagamento das despesas condominiais já possui punição própria, que é a multa, juros e correção monetária.

Morador não tem direito a ressarcimento no caso de obra em condomínio Pergunta: Por favor, preciso saber se tenho direito a ressarcimento pelo condomínio, referente a estacionamento fora do prédio, o qual estou utilizando, uma vez que apareceu um problema na rede de esgoto do prédio localizada bem na área da minha garagem. Não sei quantos dias vai durar o trabalho de reparação e fui informado que não tenho direito a ressarcimento pelo condomínio.

Diário das Leis Responde: Entendemos não ser passível de ressarcimento este tipo de dano, já que um desgaste e eventual problema no cano podem ocorrer a qualquer tempo e que, por infortúnio, ocorreu nesta vaga de garagem. O que cabe neste caso, por parte do condomínio, é o reparo do problema a fim de restabelecer as condições de utilização da vaga.

O Art. 927 do Código Civil diz: “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Cabe ressaltar, neste caso, que o causador do dano não foi o condomínio, mas a ocorrência se trata de uma eventualidade.

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