Universo Condomínio - Nº11/2018 by Universo Condomínio

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EDITORIAL Chegamos em mais uma edição da nossa revista!

EXPEDIENTE Redação:Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2413 -10º andar Cep: 01451-001 – São Paulo – S.P. Contato: contato@universocondominio.com.br Fone: (11) 3467-2109 Diretor Geral Rodrigo Karpat Editor Lucas Perito Editor e Jornalista Responsável Lucas Perito Diretor de Arte/Diagramação e Capa Pedro Khalil Comercial Renato Garcia

Nesse número iremos falar sobre um tema que o mundo condominial vem se acostumando cada vez mais: a cessão de direitos creditórios. Hoje é comum observar que as gestões dos condomínios estão optando por uma saída – ceder o crédito para empresas de cobrança. A cessão de crédito é quando, ao mesmo tempo, ocorre a aquisição pelo adquirente e a perda pelo cedente dos direitos oriundos ao crédito original. Isso acontece, em geral, de forma onerosa. Nessa edição iremos explicar como funciona essa questão, além de apresentar quais são as vantagens e desvantagens que o condomínio e a gestão enfrentam ao optar por esse caminho. Além disso, nossas sessões tradicionais apresentam alguns dos temas mais atuais do mundo condominial. Por isso, não perca tempo! Coloque a revista embaixo do braço porque essa é a melhor opção que você irá encontrar. Até o próximo número! Abraços.

Para anunciar: (11) 3467-2109 Impressão Cocktail Distribuição Dirigida Tiragem 10.000

Lucas Perito

ÍNDICE

Fale com o especialista.............................07 Capa...................................................... ....08 Coluna Ricardo Karpat............................11 A revista Universo Condomínio não se res- Viver em condomínios .............................12 ponsabiliza pelos produtos e serviços ofere- Conexão Brasília............ ..........................14 cidos pelo seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo conteúdo é de inteira Multa e regras para aplicar......................15 responsabilidade de seus autores, não represen- BDI.............................................................17 tando necessariamente a opinião de Coluna Gabriel Karpat.............................18 Universo Condomínio. Bem-estar & Saúde...................................20 Conexão Salvador.....................................21 www.universocondominio.com.br Obesidade mental.....................................22 CNPJ: 13.744.133/0001-14

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Regulamentação do distrato de imóveis Por Rodrigo Karpat e Luís Fernando Teixeira de Andrade

m junho agora, foi aprovada na Câmara dos Deputados a regulamentação do distrato de imóveis. As novas regras procuravam proteger os direitos dos consumidores adimplentes, além de assegurar juridicamente o mercado imobiliário, mas o projeto deve sofrer modificações no Congresso. Esse projeto de lei procura alterar as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O Projeto de Lei nº 1.220/ 2015, de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB–SP), tem como objetivo normatizar a desistência do contrato de incorporação imobiliária comprador e estabelece prazos e valores para a devolução dos valores pagos. A normatização do valor a ser devolvida em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel adquirida na planta é necessária uma vez que há muitos contratos que dispõe a perda da totalidade dos valores pagos. Por este motivo os consumidores têm que entrar na Justiça para pleitear a devolução dos valores pagos, sendo que o Judiciário tem determinado a devolução entre 75 e 90% dos valores pagos para os consumidores.

e uma ofensa dos direitos dos consumidores. Exatamente por entender haver abuso na devolução de apenas 50% do valor pago é que o projeto, após a aprovação pela Câmara dos Deputados, foi rejeitado, por 14 votos a 6 na Comissão de Assuntos Econômicos (SEA) do Senado. Mesmo com a rejeição pela Comissão de Assuntos Econômicos, o projeto seguirá para votação no Senado, que poderá ser aprovado da forma como está ou ainda poderá ser novamente alterado, caso em que o projeto deverá retornar para nova aprovação pela Câmara. Principais mudanças do texto original apresentado pelo Dep. Celso Russomanno.

1.No caso do empreendimento que tem seu patrimônio separado da construtora (patrimônio de afetação), o consumidor (comprador) que desiste do imóvel tem direito a receber 50% dos valores pagos, após a dedução da corretagem. 2.Caso o empreendimento não esteja com o patrimônio assegurado dessa forma, a multa que fica com a incorporadora é de 25% sobre os valores pagos pelo comprador em caso de desistência. Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato.

A normatização, portanto, faz com que, por um lado, a incorporadora tenha uma melhor previsibilidade de suas receitas e, por outro lado, poderá haver uma diminuição do litígio quando falamos da compra e venda de imóveis,

Uma coisa interessante e muito boa para o comprador é que no caso do patrimônio afetado, como as parcelas pagas não entram como patrimônio da incorporadora, isso faz com que, caso a incorporadora ou a construtora tenham problemas financeiros, como falência (por exemplo), esse valor não entra como parte da massa falida.

Porém, o Projeto de Lei que poderia reduzir o número de litígio, teve a inclusão ao texto original, de casos em que deverá haver a devolução de apenas 50% do valor pago pelo comprador, o que novamente poderá gerar litígios, por poder ser consi derado um abuso e uma

3.Outro ponto importante é quando o comprador desistente da compra e apresenta um interessado em ficar com o imóvel. Nesse caso, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%). Claro que a incorporadora tem que aprovar essa operação. Já em relação a revenda

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do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador ocorrerá em até 30 dias da revenda. 4.Outro problema muito comum quando falamos em novos empreendimentos é o atraso na entrega. O projeto dispõe o prazo de 180 dias de prorrogação em relação a entrega, não podendo haver multa ou pedido de rescisão por conta do atraso, desde que esses parâmetros estejam dispostos em contrato. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, recebendo todos os valores pagos, além da multa estabelecida, corrigidos em até 60 dias corridos do pedido de distrato. Caso o comprador não rompa o contrato, na entrega das chaves, o comprador tem o direito de receber indenização de 1% do valor efetivamente pago (corrigidos) à incorporadora para cada mês de atraso.

5.Por último, o texto traz um ponto importante, caso o comprador desista da compra do imóvel em até 7 dias, o mesmo receberá todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Em conclusão, essa regulamentação serve ao setor imobiliário como um marco regulatório, já que traz maior segurança para as incorporadoras na comercialização dos seus empreendimentos. O objetivo é dar mais equilíbrio nas relações comerciais entre incorporadoras e consumidores, e faz com que os envolvidos não necessitem entrar com uma ação judicial para resolver os problemas em relação a desistência de compra ou, por exemplo, falência da construtora/ incorporadora, entretanto, se o Legislativo aprovar e o executivo sancionar um texto com previsão de devolução de valores muito abaixo daquele que vem sido atualmente decido pela Justiça, de nada terá adiantado, pois os litígios certamente continuarão. *Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados * Dr. Luís Fernando Teixeira de Andrade, advogado especialista em direito imobiliário, coordenador da área imobiliária no escritório Karpat Advogados.

CESSÃO DE DIREITOS CREDITÓRIOS ORIUNDOS DE DÍVIDA DE CONDOMÍNIO Por Rodrigo Karpat

A cessão de crédito se substancia, na aquisição pelo adquirente e na perda pelo cedente ao mesmo tempo dos direitos oriundos ao crédito original. A cessão é válida independente da causa principal que levou a cessão dos créditos, no caso as ações de cobrança de condomínio em questão. O crédito passa a ser um bem patrimonial. Sendo a cessão uma forma de alienação, e como o condomínio não tem personalidade jurídica não conseguirá efetivar tal transação por instrumento público, o que não representa um problema uma vez que poderá seguir a forma particular (Art. 288 do Código Civil). A cessão tem caráter duplo, pois existe a perda e a aquisição de um direito no que toca ao titular. O negócio subjacente à cessão deve existir, ser válido e eficaz para que a cessão possa gozar desses atributos. “ O negócio que lhe serve de base, pode ser qualquer um, desde que seja apto a produzir o efeito translativo desejado por exemplo, uma compra e venda, uma doação, uma dação em cumprimento etc.- e o termo “ cessão de crédito” designa apenas o efeito translativo da posição creditória que esse mesmo negócio produz. “ (Monteiro & Cunha . Sobre o contrato de cessão financeira ou de factoring, p. 550) A possibilidade da cessão é a regra, a impossibilidade exceção, como no caso dos bens fora de comércio, intransmissíveis (crédito de alimento) e impenhoráveis. Art. 286. O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão 08 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação. Sendo possível a alienação do objeto litigioso sem que isso represente alteração da relação jurídica no processo. Quanto a representatividade no processo, continua em nome do Condomínio, que quando receber o crédito deverá transferir ao adquirente dos direitos creditórios. Art. 6º Ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei. Art. 42. A alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes. Desta forma, não se encaixam na exceção de direitos inegociáveis as dívidas de condomínio, a qual em tese podem ser negociadas. A cessão de crédito em geral deve ser realizada através de um instrumento público ou instrumento particular. Conforme já explicado acima, para o caso específico de dívida condominial, recomenda-se a utilização de instrumento particular. O instrumento particular deve seguir o descrito no Art. 654, parágrafo 1º do Código Civil, sendo que a falta da formalidade exigida não inviabiliza a cessão, apenas a torna ineficaz contra terceiros.

Código Civil, Art. 290. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita. Os artigos abaixo não se aplicam ao condomínio quanto a dívida que ele mesmo penhorou, porém, se terceiros tiverem levado o bem a penhora, a cessão não poderá ser realizada. Art. 298. O crédito, uma vez penhorado, não pode mais ser transferido pelo credor que tiver conhecimento da penhora; mas o devedor que o pagar, não tendo notificação dela, fica exonerado, subsistindo somente contra o credor os direitos de terceiro. Na mesma esteira, esclarece a obra de Caio Mário da Silva Pereira: “‘sendo o credor, como efetivamente é, livre de dispor de seu crédito, não necessita da anuência do devedor para transferi-lo a terceiro, porque o vínculo essencial da obrigação sujeita-o a uma prestação; e não existe modificação na sua substância se, em vez de pagar ao primitivo sujeito ativo, tiver de prestar a um terceiro em que se sub-rogam as respectivas qualidades, sem agravamento da situação do devedor.’ (Instituições de Direito Civil, Vol. II. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p.371)

Art. 654. § 1o O instrumento particular deve conter a indicaçãodo lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e aextensão dos poderes conferidos. Sendo que a cessão não terá eficácia contra o devedor, caso este não tenha sido devidamente notificado.

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Quanto a possibilidade da Cessão: COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CESSÃO DE CRÉDITO DO CONDOMÍNIO A TERCEIRO, SEM NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO DEVEDOR. ADMISSIBILIDADE. “Em havendo regra específica aplicável ao processo de execução (art. 567, II, CPC), que prevê expressamente a possibilidade de prosseguimento da execução pelo cessionário, não há falar em incidência, na execução, de regra que se aplica somente ao processo de conhecimento no sentido da anuência do adversário para o ingresso do cessionário no processo (arts. 41 e 42 do CPC)”; REsp nº 1.091.443-SP, representativo de controvérsia repetitiva, na forma do art. 543-C do CPC. Agravo provido para integrar o cessionário no polo ativo da execução. Agravo de Instrumento nº 205636470.2014.8.26.0000 RELATOR Soares Levada 34ª Câmara de Direito Privado TJ-SP, 30 de junho de 2014. 09 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Desta forma, conclui-se clara a possiblidade de cessão dos créditos oriundos da dívida condominial. Nesse sentido ainda: ‘(...) 3. O condomínio, mesmo mantendo contrato de prestação de serviços para cobrança das cotas condominiais com empresa especializada, com recebimento dos valores adiantados, mantém sua legitimidade para agir contra os condôminos inadimplentes. 4. Contrato de prestação de serviços que não incute em cessão ou subrogação do direito de crédito à empresa contratada (...).’ (TJPR, AC 289405-9 15ªC.C, Rel. Ruy Francisco Thomaz. DJ 27.05.05). E ainda, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.263.762 - PR (2009/0250126-9). DO DESCONTO NO RECEBIMENTO DAS COTAS EM ATRASO Todos os Condôminos têm o dever de

concorrer para o pagamento das despesas de Condomínio conforme a sua cota parte como previsto no Art. 1.336, I do Código Civil). Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Conforme aduz o Art. 1.350 do Código Civil as despesas de condomínio devem ser previamente apresentas em assembleia, aprovado rateio e posteriormente aprovadas as contas. Conceder desconto para aqueles que atrasam as suas cotas condominiais pode representar um incentivo a outros deixarem de pagar e depois negociarem em melhores condições. Ademais, pode configurar um enriquecimento ilícito, uma vez que o ato constitutivo do condomínio determina a forma de rateio por fração ideal, e deixar de

cobrar desta forma representa uma benesse ao inadimplente em detrimento ao adimplente e o descumprimento de Cláusula Convencional . Convenção de Condomínio Artigo 5º.- O montante das despesas gerais e encargos do condomínio, serão rateados entre os condôminos proporcionalmente à área útil de cada unidade ou de sua correspondente quota parte ideal sobre o o todo. Nesse sentido o entendimento do Secovi “1. É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais? E os descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia? Não. Os valores cobrados dos condôminos são resultantes do rateio da soma das despesas comuns ordinárias (água, luz, telefone, salários, encargos, etc.), de despesas extraordinárias derivadas da implementação de alguma obra, manutenção, etc. ou, encargos financeiros ou penalidades impostas a condôminos que estejam em falta com suas obrigações. Assim sendo, o síndico não tem poder para perdoar dívida ou para conceder descontos, sem a autorização da assembléia geral. Mesmo nos casos em que a dívida esteja sendo cobrada judicialmente o síndico necessitará de autorização para realizar acordo, ainda que essa autorização lhe tenha sido dada, de forma geral pela assembléia que o elegeu ou por outra assembléia em que a matéria tenha sido tratada.

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Da mesma forma, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem autorização da assembléia, não pode conceder desconto para quem cumpre essa obrigação. O que vemos, comumente, é a aprovação, pela assembléia que aprova a previsão orçamentária, é o estabelecimento de um vencimento para o pagamento da cota condominial e uma autorização para dispensa de juros e multas, aos pagamentos efetuados até “X” dias do vencimento.” Assim, é claro que o síndico não pode conceder qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder civilmente pelos prejuízos que der causa perante os demais condôminos que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios. Sendo que qualquer condômino que se sinta lesado, independente de aprovação em assembleia, poderá em defesa de seus interesses pessoais ingressar em juízo em busca de ressarcimento dos danos sofridos. Por outro, lado o condomínio tem a prerrogativa, mediante aprovação em assembleia, de contratar qualquer empresa relacionada com a sua atividade e a remunerar pelo serviço.

Como também seria razoável a contratação de um advogado para efetuar a cobrança das cotas em atraso e além dos valores sucumbenciais ou no caso da falta deste, ajustar um percentual do resultado entre 10 e 20% a título de remuneração,seria plausível, embora também se daria em detrimento dos demais condôminos que arcaram com suas cotas em dia. Temos visto aparecerem no mercado cada vez mais empresas que vêm trabalhando no formato de “adquirirem” a inadimplência do condomínio em troca de um deságio e se sub-rogando na cobrança dos créditos futuros. Assim, como também alguns advogados e investidores que têm “comprado” a dívida do condomínio de unidades especificas, seja por já ter examinado a situação jurídica e ter a certeza de um ganho futuro, ou por interesse em adquirir a unidade em leilão. Seja qual for a razão a forma de cessão dos direitos creditórios, essa não é uma a operação que se encaixa de forma fácil a simples sistemática condominial, porém, em casos extremos poderá ser aplicada, desde que o síndico siga um critério rígido que vai desde a aprovação do conceito e da operação em assembleia e a elaboração do termo por intermédio de um escritório de advocacia.

Coluna Ricardo Karpat

Certificação cria nível de referência em conhecimento técnico e de gestão para a função de Síndico Profissional Por Ricardo Karpat

Reconhecida pela Fundação Vanzolini e supervisionada por professores universitários que corrigem provas de vestibulares em universidades federais, avaliação exige um mínimo de 80% de acerto para aprovação

entre as novas profissões que surgiram no mercado de trabalho na última década, uma das que mais têm registrado destaque e crescimento é a de Síndico Profissional. A expansão imobiliária das grandes cidades, a crise no mercado de trabalho e salários bastante atrativos despertam o interesse cada vez maior em profissionais de se especializarem na administração de condomínios. Por outro lado, junto ao crescimento do mercado, surgem “profissionais” sem capacitação, despreparados para a função e que prejudicam a imagem de toda a categoria. Por conta disso, foi desenvolvida a Certificação “Síndico 5 Estrelas”, com reconhecimento da Fundação Vanzolini e que visa criar um nível de referência em conhecimento técnico e de gestão para os profissionais que pretendem exercer a função de Síndico Profissional. “Oficializar esse reconhecimento de capacitação é um meio de garantir que o profissional esteja apto, permitindo aos condomínios terem a certeza de que o contratado possui as habilidades e conhecimentos necessários para desenvolver o trabalho exigido”, explica o administrador de empresas especializado em gerenciamento de condomínios, Ricardo Karpat. De acordo com Karpat, que é o idealizador do projeto, existem muitos cursos para formação 011 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

de síndicos profissionais, porém nenhum deles com uma prova final que ateste a capacitação do candidato. A avaliação é similar à de provas vestibulares, consistindo em 80 questões de múltipla escolha e redacional, abordando temas variados do universo condominial, tais como: gestão empresarial, gestão financeira, de recursos humanos, legislação, segurança, política de sustentabilidade, entre outras. “As questões de múltipla escolha serão avaliadas automaticamente por sistema de computador, alimentado com o gabarito da prova. As questões dissertativas serão corrigidas por dois professores universitários – os mesmos que realizam avaliações nos vestibulares de universidades federais – valendo a média da nota entre eles. Se houver diferença de mais de 1,5 pontos entre as notas, o Coordenador do Programa definirá a nota final”, resume Ricardo Karpat. Para obter o certificado, o candidato precisará atingir um mínimo de 80% de acerto nos testes de múltiplas escolhas, bem como o mínimo de 25% de acerto por disciplina, além de ser aprovado na prova redacional. “Identificamos essa necessidade de criar um referencial para o segmento. Aos poucos, a profissionalização tem tomado grande parte dos empreendimentos espalhados pelo país e não podemos permitir

que a falta de conhecimento de uma parte dos que atuam seja prejudicial a toda a categoria. Um Síndico Profissional devidamente habilitado deve proporcionar, entre outros benefícios, diminuição de custos, aumento da segurança e valorização do patrimônio, já que o conhecimento que ele possui para administrar o empreendimento possibilita uma melhor administração das compras, do controle de horas extras dos funcionários, do cumprimento de normas regulatórias, dos procedimentos de segurança, entre outras questões que, a médio e longo prazo, irão gerar uma significativa economia”, finaliza o idealizador do projeto. Sobre a Fundação Vanzolini: instituição privada, sem fins lucrativos, criada, mantida e gerida pelos professores do Departamento de Engenharia de Produção da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP). É um centro de referência internacional em temas de destaque para as empresas privadas e para entidades do setor público que buscam alcançar e manter padrões elevados de desempenho.

*Ricardo Karpat é Diretor da Gábor RH, administrador de empresas especializado em recursos humanos e possui experiência profissional de 15 anos no segmento de condomínios.

VIVIER EM CONDOMÍNIOS E A RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO

Por Anderson Lincoln Vital da Silva Por Anderson Lincoln Vital da Silva

Os novos anseios e ideais urbanos de moradia não se limitam tão somente à casa como propriedade particular, mas se estendem à privatização de seu entorno. Além do desejo de exclusividade, outros motivos que levam os compradores a optarem pelos condomínios são a possibilidade de se habitar em imóveis amplos, o contato com a natureza, as opções de esporte e lazer e, especialmente, a preocupação com a segurança. No que se refere ao viver em condomínios, este artigo tem como abordagem as áreas comuns e a responsabilidade do sindico. De acordo com o art. 1331, §2º do Código Civil, estabelece que as áreas comuns são: o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. No que concerne as demais partes comuns incluem-se: parque com arborização e playground, área social para festas, 012 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

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piscina, entre outros segmentos que o condomínio oferece de modo a apresentar como função de recreação e lazer, uma vez que a malha urbana cresce rapidamente e necessita-se de espaços para atenuar os problemas da cidade, Logo, nessa conjuntura, todos esses espaços internos de uso coletivo do condomínio, devem ter sua manutenção continua, bem como o sindico passa a ter sua responsabilidade. Para Silva e Pasqualetto (2013) , destaca-se que viver em condomínios a função recreativa; a função de papel estruturante da forma urbana, função estética, função de contemplação; função de planejador de opiniões; função social e função cultural, sendo que todas essas funções visam contemplar uma vida dinâmica aliada ao bem estar e a qualidade de vida. O sindico por ser o representante legal do condomínio e, como tal, a ele compete dentre outras atividades, a de diligenciar a conservação das partes comuns, como previsto no art. 1.348 do Código Civil. A não observância neste item de sua ação pode ensejar em danos morais e materiais contra o condomínio, e até mesmo, em casos específicos a própria responsabilidade civil (arts. 186 e 927 do Código Civil) e

criminal (art. 13, CP) do sindico. Assim, cabe ao sindico, cumprir sempre com a manutenção dos brinquedos do playground, da manutenção da piscina mandando instalar dispositivo contra sucção, instalar as placas de advertência para os usuários deste espaço, visando à à segurança de todos. Um condomínio bem cuidado com uma gestão eficiente, representa o comprometimento não somente do sindico, mas todo um apego ao lugar por seus moradores e consequentemente, uma valorização não somente imobiliária mas um convívio mais harmônico entre todos.

* Advogado. Sócio da Vital & França Advogados. Mestre em Ciências do Ambiente e Sustentabilidade na Amazônia pela Universidade Federal do Amazonas. Graduado em Direito pelo Centro Universitário Luterano de Manaus e Bacharel em Ciências Sociais pela Universidade Federal do Amazonas. Especialista em Direito Tributário pela Faculdade Metropolitana de Manaus - FAMETRO. Vice-Presidente da Comissão de Proteção a Criança e ao Adolescente - OAB/AM.

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CONEXÃO BRASÍLIA

Condomínio não é uma “Ilha da Fantasia” Por Aldo Júnior

m meados de 1978 uma série americana fez um estrondoso sucesso na TV brasileira a “Ilha da Fantasia”. A estória se desenvolvia em torno de um anfitrião de uma ilha que realizava todos os desejos de seus hóspedes, o senhor Roarke, e o seu auxiliar, o pequeno Tattoo, um anãozinho muito simpático, sempre impecavelmente vestidos de smoking branco esperam por seus convidados. Mas as fantasias sempre tinham um preço a pagar, tal como as atitudes irresponsáveis e unilaterais de um sindico também tem. Tal como o misterioso Senhor Roarke, um homem que supostamente podia fazer os desejos das pessoas se tornarem realidade, auxiliado pelo anão Tattoo, os síndicos perigosamente também realizam algumas vontades dos seus condôminos, sem mensurar os riscos que correm.

o sindico e o pediu para liberar as multas e juros, obtendo êxito na sua abordagem. Nosso amigo sindico, achando que tinha tal autonomia e poderia fazer a concessão, cedeu a pressão liberou as multas, juros e juros e correções do devedor. Pois é o mundo gira. Meses depois, no curso de uma assembleia geral que parecia ser tranquila, após a reclamação de um condômino pela negativa deste mesmo sindico na não liberação de um desconto de pontualidade perdido por ele – condômino - repentinamente se arvorou o beneficiário da benesse financeira concedida na seguinte indagação: “Como assim? Não estou entendendo sua posição. Você liberou minhas multas e juros há alguns meses atrás, e agora não querer abrir mão para meu vizinho? Ele tem o mesmo direito que eu senhor sindico!”.

Sem qualquer possibilidade de resposta ou justificativa, o sindico se sentiu tão humilhado que naquele momento na presença de mais de 50 moradores pediu renuncia do cargo de viva voz e saiu cabisbaixo da reunião. Em seguida vendeu seu imóvel e se mudou do prédio meses depois. Moral da história: Não realize a “fantasia” de seu condômino, haja dentro dos limites estabelecidos pela sua convenção, cumpra as regras, seja exemplo e não permita concessões. Porque um dia aquele condomínio que você beneficiou poderá deixa-lo numa situação constrangedora. Dica: Não faça do seu condomínio uma “ilha da fantasia” onde todos os desejos dos condôminos são realizados, simplesmente seja profissional. Projetado por Macrovector - Freepik.com

Esse é o grande perigo. Realizar aquilo que condôminos desejam, que normalmente são exceções que no futuro podem causar inúmeros dissabores ao gestor. Liberar um salão de festas para um estranho em contrário as normas do regimento que proíbem, autorizar a entrada de banhistas na piscina ou liberar a sauna para qualquer um, são algumas realizações de “fantasias” para aqueles que um dia, numa assembleia irão te complicar. Sabe porque? Essas concessões que no primeiro momento surgem como uma ajuda descompromissada, podem no futuro se tornar um motivo de discórdia entre o sindico e este condômino beneficiado, simplesmente por causa do precedente. No momento em que, você sindico não permitir qualquer outra “fantasia” daquele condômino, por qualquer motivo que seja, o mundo cairá sobre a sua cabeça. Me recordo numa assembleia de um condômino que literalmente entregou um sindico sem nenhuma piedade. Aquele inocente condômino que alguns meses antes na situação de inadimplente cercou 014 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

*Atua na área de condomínios desde 1988. Empresário, editor geral de jornal, colunista e radialista. Atendendo ainda inúmeros pedidos de palestras por todo Brasil. Autor de mais 600 artigos condominiais. Titular do Programa Meia Hora com Dr. Condomínio na Rádio OK FM, Titular do Momento do Condomínio na Rádio Antena 1, Colunista da Folha do Sindico Nacional, etc.

Multa e regras para aplicar Por Pinheiro - Síndico Profissional

Código Civil nos arts. 1336 e 1337, fala na aplicação das multas por descumprir as regras do Condomínio.As multas são instrumentos legais para penalizar o desrespeito às regras em Condomínios, existe um processo para aplicação, os requisitos legais, os valores e a melhor forma de aplicação das multas Condominiais. É importante para quem irá aplicar a multa, tenha provas materiais da infração, tais como: vídeos, fotos, áudios e mesmo relatos por escrito no livro ou em folhas devidamente numeradas, testemunhas entre outros. Imagens ou áudios, devem ser utilizados de forma não invasiva e se possível endereçadas unicamente ao infrator seja a advertência ou mesmo com a multa, jamais divulgando ao demais Condôminos., até porque a finalidade única é de constituir provas. Para cada Condomínio existe uma forma de aplicação para penalidades, mas sempre estão relacionadas ao desrespeito às regras. Nos casos de moradores que jamais cometeram nenhuma infração o comum que haja uma graduação do tipo: advertência verbal, depois escrita e posteriormente aplicação da multa, lembrando que alguns Condomínios em suas convenções suprimem essas etapas. Podendo ser advertência escrita e logo punição financeira, ou mesmo advertência verbal e multa. Portanto deve ser levada a serio essa questão. É de suma importância que anterior a multa, seja advertido uma única vez por cada ato, advertência é um instrumento para se manter à ordem nos Condomínios, e tem por finalidade corrigir o Condômino que venha praticar qualquer ação

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contrária à Convenção e Regime Interno, bem como à lei, à moral e os bons costumes, anterior à aplicação da multa. É importante que essa notificação seja um comunicado oficial informando que o Condômino foi advertido ou multado por descumprir uma regra do regimento interno ou da convenção. Essas notificações devem ser enviadas por escrito e devem contar com a confirmação de recebimento do morador infrator, via correios (AR). Caso o infrator se negue a assinar ou mesmo receber a notificação, pode-se fazer de 2 (duas) formas, uma seria na presença de outras 2 pessoas, de preferência do Conselho, ou pode-se também ser relatado no próprio comunicado (multa/advertência) por 2 ou mais pessoas a negativa em receber o documento, devidamente datado e assinado por testemunhas. Os valores devem ser definidos em Assembleia e explicitados na Convenção ou regulamento interno. O valor máximo da multa deve seguir as determinações do Artigo 1336 do Código Civil, sendo que multas regimentais ou convencionais não podem superar a cinco vezes o valor atribuído à taxa Condominial. É importante que o Síndico tenha certeza ao advertir ou mesmo multar o infrator, para manter e garantir a segurança do Síndico e do Condomínio, até porque aplicação de multa sem discernimento pode gerar dano moral ao Condomínio, portanto recomendo que o Síndico tenha alguma evidência concreta da infração para confirmar a aplicação da multa, além de possibilitar a defesa do infrator.

Atos cometidos e praticados por descendentes ou pessoas que mantenham uma relação de guarda ou de dependência para com o proprietário da unidade, assim como seus empregados, obedecem ao estatuto no art. 932 do Código Civil, ficando a responsabilidade para o proprietário da unidade. Pinheiro - E-mail: jpsindico@gmail.com Administrador Auditor Síndico Profissional e Consultor em Condomínios

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Verificação da prestação de contas do condomínio Pergunta: Podemos verificar a pasta de prestação de contas, que já está aprovada e assinada pelo síndico e conselheiros? BDI Responde: Qualquer condômino poderá verificar a pasta de prestação de contas para saber se houve fraudes e apropriações indébitas, como preços, etc., e assim poder questioná-las e adotar medidas em prol do condomínio, entretanto, se a a assembleia aprovar as contas, nenhum condômino tem legitimidade para exigir nova prestação de contas. Normalmente, para a prestação de contas, tem o síndico o dever legal de convocar a Assembleia Geral, Código Civil, art. 1.350: Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. As contas devem ser prestadas de forma minuciosa e documentada. Quem aprova as contas são os condôminos presentes na assembleia Despesa em área comum de edifício rateada pela fração ideal BDI nº 7 - ano: 2018 Pergunta: Em um condomínio edilício o conserto do telhado do edifício será rateado entre todos, de forma igual ou pela fração ideal? BDI Responde: Deve-se analisar o que diz a convenção do condomínio a respeito do tema. Caso esta seja omissa, deverá ser divido pelas frações ideais, conforme estipula o artigo 1336, I do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

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JURISPRUDÊNCIA Condômina não comprova que o resultado de votação para o rateio das despesas foi alterado BDI nº 5 - ano: 2018 Comentário do BDI: Trata-se de ação de consignação em pagamento de despesas condominiais. A condômina relatou que foi realizada assembleia para a alteração da forma de cobrança das cotas condominiais. Alegou que a proposta “B”, que estipulou o pagamento de valor igualitário por cada condômino, foi a vencedora, e não a proposta “A”, que considerava a metragem de cada unidade no cálculo da cota condominial. Ainda, afirmou que, ao receber a ata da assembleia, verificou que o resultado da votação foi alterado. Assim, a condômina pediu para que seja extinta a sua obrigação de pagar valores além dos que foram devidos. O Tribunal verificou que a condômina não formulou o pedido para a anulação da ata da assembleia condominial. O condomínio não se pronunciou em sua defesa, sendo portanto decretada a sua revelia. O resultado foi favorável ao condomínio, pois o pedido da condômina foi julgado improcedente em sua integralidade. Portanto, a condômina foi condenada ao pagamento dos honorários sucumbenciais, observando o disposto no art. 98, § 3°, do art. 85, por ser a condômina beneficiária da justiça gratuita. Ementa: Relação condominial. Ação de consignação em pagamento fundada no art. 335, I, do CC. Inexistência de declaração judicial a respeito da nulidade da ata de assembleia que alterou a forma de cobrança das cotas condominiais. Injusta recusa do credor em receber o pagamento ou dar quitação não demonstrada. Recurso adesivo. Hipótese em que a pretensão inicial foi rejeitada, sendo o resultado da demanda favorável, em sua integralidade, ao réu. Impossibilidade de melhoria da sua situação jurídica. De rigor o não conhecimento do recurso. Exegese do art. 997, §1º, do CPC. Apelação improvida e não conhecido o recurso adesivo. Dados da Decisão: TJSP – Apelação n° 1084360-80.2016.8.26.0100 – Relator: Gomes Varjão – Data do julgamento: 16.1.2018.

Previsão orçamentária nos condomínios: por que os reajustes superam a inﬂação?

Por Gabriel Karpat

inda causa muita incompreensão para os moradores de condomínios o fato de os reajustes apresentados pelos síndicos nas assembleias gerais que tratam da previsão orçamentária na maioria das vezes superarem a inflação do período. Inicialmente, não se pode ignorar o tipo de despesas específicas de cada empreendimento: suas características, idade, o estado em que se encontra e até como foi gerido anteriormente. Com essas ponderações, já é possível constatar a diferenciação que cada uma dessas respostas causará na projeção das despesas a serem apreciadas para suportar e manter o custeio daquela edificação. Aqui, vale um adendo. É preciso observar que estamos tratando de despesas de custeio, ou seja, não incluirá a previsão das despesas ordinárias qualquer benfeitoria ou aquisição, que deverão ser abordadas separadamente, em complemento às despesas de custeio correntes. Ainda que tratando-se de despesas habituais, não podemos ignorar que os índices oficiais, como IGPM, IPC, IPCA e outros somente refletem as majorações de itens básicos que nos condomínios são: mão de obra (dissídio), materiais de limpeza e uso constante e os diversos contratos de manutenção e prestação de serviços. Esses últimos, talvez, os únicos que permitem uma negociação mais favorável aos síndicos devido à grande concorrência entre as empresas do setor. Fora isso, nem mesmo as concessionárias de luz, água e gás permitem assegurar que seguirão os índices oficiais, tendo em vista fatores diversos que as entidades justificam para alterarem constantemente suas tarifas. Por essa razão, é recomendável, quando viável, a individualização 018 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

do consumo das unidades ou a cobrança apartada do condomínio, rateando mês a mês o valor real dessas contas. Mas, o motivo mais influente nesse desequilíbrio entre aumento x inflação na previsão é o fator envelhecimento dos bens e áreas do condomínio e sua respectiva depreciação. Sistemicamente, os ativos se depreciam 4% ao ano. Isso significa dizer que, em 25 anos, cada componente perde seu valor por desgaste ou ação da natureza. Muitos deles antes disso por obsolescência tecnológica. Movido por isso, os gestores atentos a esse desgaste natural procuram atualizar os bens de forma preventiva, com ações modernizantes e revitalizantes. Esse cuidado faz com que a vida útil de cada componente do condomínio seja mantida como originariamente programada pelo fabricante e não antecipada por falha na manutenção ou até ausência da mesma.

Outro ponto a ser destacado no tema é que mesmo as ações que produzem economia sustentável são necessárias um gasto antecipado, como por exemplo, substituir as lâmpadas alógenas e fluorescentes por lâmpadas de LED. Por essa razão, a elaboração da previsão orçamentária, que é a base para o planejamento das ações condominiais, deve considerar os fatores que fogem dos custos cotidianos e programados. Para que os condôminos possam ter ciência de como esses fatores pressionam os gastos, além da inflação, é importante proceder um mapeamento dos bens e áreas do condomínio, seu estado atual e os respectivos custos para sua manutenção. E mais do que mapear, apresentar todo esse mapeamento com a necessária transparência na discussão da aprovação da previsão orçamentária. * Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br

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Evento reuniu alguns dos principais síndicos do mercado

o último dia 02 de agosto a Karpat Sociedade de Advogados fez um grande evento no Octavio Café no bairro do Itaim que teve como tema: Quais os caminhos para o futuro dos condomínios e o papel do síndico nesse processo. O objetivo do encontro foi reunir alguns dos principais síndicos (profissionais ou moradores) do mercado a fim de se debater algumas das questões mais prementes do mundo condominial atual.

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O evento apresentou um pouco da história do escritório, como também a expansão que o mesmo teve nos últimos anos, a ponto de estar, entre filiais e parceiros, em mais de 10 cidades do país. Além disso, durante a apresentação, os sócios principais pontuaram alguns dos caminhos que o mercado de condomínios vem seguindo e o que se espera nos próximos anos. Após a apresentação, foi hora dos síndicos trocarem “fichas” e discutirem como é o dia a dia deles nos condomínios que comandam.

Conversamos com o Dr. Rodrigo Karpat que se disse “muito contente com o evento” e informou que essa é uma nova ação do escritório e que ocorrerá com mais frequência daqui para frente. Então, fiquem atentos!

BEM ESTAR & SAÚDE

Por que é tão difícil sair da zona de conforto? por Dra Leticia de Oliveira

uantas vezes você ja se prometeu que ia fazer uma dieta mas não conseguiu cumprir? Quantas vezes pagou o semestre da academia como estrategia para aumentar sua frequencia mas acabou não indo do mesmo jeito? Vim explicar hoje o por que é tão dificil sair da zona de conforto e tambem mostrar as razoes pelas quais você deveria repensar alguns aspectos com relaçao a isso. Optamos de forma inconsciente a permanecer na zona de conforto. Isso porque gastamos muita energia quando estamos tentando adquirir um comportamento novo. O nosso instinto não quer mudanças, ele simplesmente quer que a gente aumente nossa chance de sobrevivencia. Então lutamos contra nosso instinto, entende? Ele quer apenas que você fique paradinho onde está. E por que precisamos sair da zona de conforto? Na verdade não precisamos sair. Muita gente opta em ficar confortavel e evita todo e qualquer desconforto e desafio. O problema é que a zona de conforto nos deixa seguro momentaneamente e inseguros a medio/longo prazo. Descobrimos nossa real capacidade no desafio. É somente saindo da zona de conforto que encontramos nosso melhor ( seja este ligado a corpo, estudo, trabalho, namoro). Ah.. Uma dica para aqueles que querem se desafiar... Comece por algo bem pequeno. Nao precisa nem ser relacionado ao seu objetivo. Se comprometer com algo aumenta nossa probabilidade de generalizar esse comportamento para outras areas da sua vida. Dra. Leticia de Oliveira Psicóloga Clínica Comportamental CRP: 06/95130 Tel: (12)30187434

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CONEXÃO SALVADOR

Governança Condominial: os desafios da evolução no processo de gestão de Condomínio. Por Lessiene Maria Caponi Costa Sardinha

isando segurança, conforto e comodidade as pessoas estão em busca de novos apartamentos em empreendimentos que ofereçam aos seus moradores diversos serviços e ampla área de lazer, a complexidade destes empreendimentos vem exigindo vasto conhecimento do gestor condominial. Diante desse contexto, o síndico passou a ser peça fundamental no processo de gestão e, portanto, o seu desempenho se tornou fator preponderante para o bom funcionamento do condomínio. O condomínio, antes administrado por aquele morador aposentado que apenas buscava uma ocupação e que as únicas preocupações eram a cobrança da cota condominial, manutenção da bomba de água, pagamentos de concessionárias de serviço público e pintura do prédio, passou a exigir a atuação de um profissional com conhecimento na gestão de pessoas, domínio das leis, afinidade com assuntos de finanças e contabilidade, inadimplência técnicas de mediação e solução de conflitos, além de experiência para lidar com diferentes situações que envolvem o dia a dia das relações condominiais. A gestão condominial também envolve questões jurídicas e o auxílio de um profissional é fundamental pois, além de oferecer maior segurança para a gestão do síndico evitará futuros problemas. Os condomínios atuais vêm apresentando novos contornos e sendo comparados a uma empresa pois, envolvem relacionamentos entre sócios (proprietários), conselho de administração (conselho consultivo) e órgãos de fiscalização e controle (conselho fiscal). Dessa forma, o síndico precisa buscar capacitação profissional para exercer o cargo e alcançar uma liderança especializada, bem estruturada e equilibrada objetivando, quando possível, a preservação das relações entre condôminos, a qualidade de vida e convivência mais harmônica dos moradores, sempre respeitando as leis. 021 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

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Nesse contexto, a Governança Condominial que consiste em um viés adaptado da Governança Corporativa adotada pelas empresas, se apresenta como um novo conceito de gestão, que por sua vez se adequa perfeitamente nas práticas de administração dos condomínios. A Governança Corporativa consiste no conjunto de práticas que visam alinhar os objetivos da administração da empresa aos interesses dos acionistas. Na realidade dos condomínios, a Governança Condominial consiste no modus operandi do síndico, que deve atentar para as políticas de transparência e a prestação de contas. A gestão diferenciada por meio do uso de pesquisas, respeito no processo de concorrência para contratação de prestadores de serviços, inibição da corrupção, apresentação de planilhas, avaliação e con trole de inadimplência, são alguns métodos que podem resultar no sucesso da gestão do condomínio. A governança condominial exige, dentre outras providências, a elaboração de um plano de ação, garantindo

que a conduta e as decisões tomadas pelo síndico estejam em consonância com os interesses da sociedade condominial. Os métodos de governança quando aplicados corretamente no condomínio, resulta em benefícios para os moradores, refletindo na redução de custos no final do mês, valorização do patrimonial e no bem-estar da coletividade. Dessa forma, é notória a responsabilidade do gestor condominial e os impactos decorrentes de uma administração bem executada. Para obter êxito, o síndico precisa dominar os conhecimentos básicos de administração e atentar para o perfil dos novos empreendimentos que estão sendo lançados no mercado.

*Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduada pela Universidade Salvador-UNIFACS em Direito Processual Civil, Pós- Graduanda em Direito Registral e Notarial pela Faculdade Baiana de Direito, advogada atuante em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil da Seção do Estado da Bahia, Coordenadora do Núcleo Imobiliário e Condominial do Escritório de advocacia Lessiene Sardinha e Victor Macedo Advogados, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Colunista da revista Cadê o Síndico- BA, Colunista do My Condy Aplicativos para Condomínios.

O excesso de informação gera obesidade mental e fome de conhecimento. Por: Denis Kraiser

Instagram: denis.kraiser

era do excesso no mundo ocidental está também na informação. Precisamos saber de tudo o tempo todo sobre qualquer assunto.

Ai de quem não souber o valor do dólar, o último lançamento musical ou perdeu o mais recente vídeo engraçado que viralizou.

meio para a instrução, tendo pouco ou nenhum valor por si mesma”, segundo o filósofo. Voltemos então para a superfície a fim de respirar conhecimento ou permaneceremos afogados no mar de informações de nosso tempo.

Schopenhauer já no ano de 1851 em Arte de Escrever nos lembra que as pessoas “têm em mira apenas a informação, não a instrução.” E isso prejudica o pensamento próprio. O excesso de informações seja em livros, internet, rádio, celular... faz com que esqueçamos que “a informação é um mero

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