Universo Condomínio - Nº8/2017

EDITORIAL

EXPEDIENTE Redação:Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2413 -16º andar Cep: 01451-001 – São Paulo – S.P. Contato: contato@universocondominio.com.br Fone: (11) 3467-2109 Diretor Geral Rodrigo Karpat Editor Lucas Perito Editor e Jornalista Responsável Lucas Perito Assistente de Jornalismo Mariana Ciscato Diretor de Arte/Diagramação e Capa Pedro Khalil Comercial Carlos Germano

Chegamos a nossa oitava edição! E nesse número falaremos sobre uma questão que vem ganhando cada vez mais espaço no mundo condominial – as portarias virtuais ou remotas.

Em um mundo cada vez mais informatizado, os síndicos e gestores condominiais começam a perceber que a tecnologia pode ser uma grande aliada no dia a dia dos condomínios, tanto por agregar praticidade como também segurança para os moradores e prestadores de serviço.

E é importante falarmos em segurança, não só por ser um tema que perpassa o dia a dia das grandes cidades como, também, é sempre a questão principal quando falamos em condomínios e principalmente em relação as portarias virtuais e remotas.

Procuramos apresentar nessa edição um panorama desse mercado e como funciona na prática essa “nova” modalidade de portaria.

Além disso, a revista tem a presença de seus colunistas tradicionais (Aldo Junior, Rodrigo Karpat, Lessiene Sardinha, etc.) como também apresentamos novos colaboradores nesta edição.

Esperamos que vocês gostem das novidades.

Um grande abraço e até a próxima!

Lucas Perito

Para anunciar: (11) 3467-2109 Impressão Centrográfica Distribuição Dirigida

ÍNDICE

Fale com o especialista.............................07 Interação em condomínio...................... 10 Mercado imobiliário.................................11 Capa - Portaria Virtual/ Remota ...........12 A revista Universo Condomínio não se res- Curso Direito condominial ....................14 ponsabiliza pelos produtos e serviços ofere- Coluna Gabriel Karpat.............................16 cidos pelo seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo conteúdo é de inteira Segurança e saúde do trabalhador em responsabilidade de seus autores, não represen- condomínios ............................................18 Normas técnicas ......................................22 tando necessariamente a opinião de Universo Condomínio.

Um condomínio Jabuti ...........................24 Conexão Maranhão..................................26 www.universocondominio.com.br Viva Healthy..............................................27 Conexão Brasília.......................................28 CNPJ: 13.744.133/0001-14 Conexão Salvador.....................................30 Jurisprudência...........................................31 Entretenimento.........................................32 Bem-estar & Saúde...................................34 Coluna Ricardo Karpat............................36 BDI.............................................................38

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Tiragem 10.000

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FALE COM O ESPECIALISTA

O bom porteiro do condomínio

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Por Rodrigo Karpat

ntre as funções dos porteiros estabelecidas pela convenção coletiva da categoria está a de zelar pela ordem e respeito entre os usuários e ocupantes de unidades autônomas; dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações que ocorrerem durante a sua jornada; fiscalizar a entrada e saída de pessoas; receber e distribuir a correspondência destinada aos condôminos ou inquilinos. Face ao trabalho contínuo num mesmo posto, alguns funcionários passam a ter contato muito próximo com os moradores, conhecendo, inclusive, suas rotinas e hábitos. Cabe ao morador, porém, o desafio de estabelecer os limites dessa proximidade.

Tais medidas vão desde uma simples advertência verbal à demissão por justa causa, dependendo da gravidade da situação. Uma forma eficaz de minimizar qualquer tipo de proproblema entre moradores e porteiros é a realização periódica de treinamentos dos funcionários em empresas especializadas, tanto no quesito segurança quanto comportamental. Porteiros bem treinados podem, inclusive, evitar assaltos em condomínios, pois são treinados a identificar golpes comumente usados pela criminalidade, como o do falso entregador de cartas, o falso corretor de imóveis, entre outros.

Outra sugestão é fazer com que os funcionários sejam alertados para não passar

O morador pode apenas cumprimentar o funcionário da portaria com um cordial bom dia, boa tarde e boa noite ou pode comentar o placar do jogo do seu time.

No segundo caso, permite que o funcionário também faça alguns comentários sobre as questões corriqueiras do dia a dia. Essa situação, em geral, não extrapola nenhum limite de respeito entre as partes.

Pelo contrário, torna o ambiente um local mais humano e saudável.

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para outras pessoas qualquer tipo de informação sobre os moradores do condomínio onde trabalham. Eles devem receber tais instruções por escrito juntamente com a discrição de funções. O treinamento comportamental ensina princípios básicos de postura no ambiente de trabalho – como tratar e manter sigilo com as informações recebidas, como se portar perante situações de risco e até como evitar atritos com moradores.

Um porteiro exemplar é aquele que está sempre em seu posto, uniformizado, atento às situações do dia a dia e é cortês com os moradores - sem ultrapassar o limite do razoável.

Existe, porém, uma minoria de porteiros de condomínios que extrapolam as suas funções e realmente podem ser considerados abusados. Nesse caso, cabe ao zelador advertir o funcionário verbalmente sempre que presenciar um ato contrário ao comportamento esperado e reportar tal situação ao síndico que, por sua vez, verificará se é o caso de medida mais severa como a advertência ao funcionário.

De qualquer forma, para que alguma medida seja tomada, é salutar que o condômino incomodado apresente queixa formal no livro de reclamações do edifício ou reporte a reclamação diretamente ao administrador do condomínio, que deverá tomar as medidas necessárias para coibir tais comportamentos.

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*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Interação em condomínios

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omo de costume a interação entre pessoas está cada vez mais difícil em condomínios, analisemos pelos quóruns em assembleias, cada vez mais baixo, pois temos uma grande dificuldade em conseguir trazer os condôminos para participarem. Uma forma de trabalhar isso é tentar trazer o condômino para mais perto. Uma dica que às vezes dá certo, pois nem todos os condomínios são iguais e o perfil de cada um varia muito, é fazer festas temáticas, carnaval, dia das mães, pascoa, festa junina, dias dos pais, dia das crianças, halloween, Natal e etc. No início existe a barreira da primeira festa e com o tempo as próprias pessoas começam a interagir, divulgar e atrair os outros condôminos. Durante alguns anos de batalha estamos conseguindo fazer este tipo de trabalho e está sendo muito positivo.

A partir de uma pequena pesquisa de satisfação podemos avaliar se estamos seguindo um caminho de acordo com o perfil do condomínio. Normalmente ninguém gosta de responder, mas aquelas poucas pessoas fazem valer o trabalho.

Uma novidade que está acontecendo em alguns condomínios de grande porte é ter, depois de todas as licenças liberadas pela prefeitura e vigilância sanitária, uma feira livre dentro do próprio condomínio. Essa possibilidade atrai as pessoas a ter um convívio mais harmonioso e não deixa de ser um encontro (assembleia) de moradores. Outra novidade atrativa para os moradores de todas as faixas etárias é fazer eventos culturais como shows de stand up comedy e teatros com atores que esperam ter uma oportunidade para iniciar na comedia, com um valor abaixo de bilheteria.

O ponto principal a ser alcançado em todos esses eventos é a criação de vínculos de amizade entre os condôminos, visto que por não se conhecerem alguns tratam o vizinho como um desconhecido. Então a partir desses eventos, há a chance de serem criadas interações que mudem a relação entre os moradores, facilitando assim na solução de eventuais conflitos e até mesmo na gestão do síndico junto aos condôminos.

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Síndico Profissional O Futuro Passadas as eleições para o cargo mais importante de um condomínio, durante 01 ou 02 anos ele será o alvo das atenções, criticas, desconfianças, elogios e tudo mais. A função de um síndico para um grupo de moradores, pode parecer o maior degrau onde uma pessoa comum pode chegar ou a pior pessoa que terá poder e virar o Manda-Chuva da noite para o dia, para uns pode parecer a glória, mas vamos com calma! Gerir um grupo de pessoas, movimentações financeiras, contratos, seguros e cobranças exige que nunca se centralize decisões, é preciso delegar responsabilidades para as pessoas que estarão em conjunto na gestão dividindo e compartilhando ideias.

Capacitadas ou não as pessoas que tenham a boa intenção de ajudar o grupo que está chegando, tem que se esforçar muito para dar seguimento no trabalho, como síndico profissional vi muitos absurdos que foram feitos por pessoas que não tinham a capacidade técnica ou razoabilidade de perceber o quanto de responsabilidade tinham. Hoje essa função está deixando de ser uma aventura, pois como uma empresa tem que ter o mínimo de informação e formação, as pessoas estão se capacitando e vendo que atuar como síndico hoje requer profissionalismo, dedicação e muita paciência para não colocar tudo em risco e prejudicar a grande massa que confiou seu voto.

Ter a cabeça no lugar e agir com cautela pode significar um diferencial, pois acertar nas decisões em uma hora de estresse alto e conseguir solucionar com praticidade, clareza e rapidez mostra que aventureiros não serão mais aceitos. Hoje existem no mercado empresas que oferecem cursos de especializações técnicas que trazem para nós excelentes conteúdos, indo de informações especificas até atualizações que eventualmente possam ocorrer no setor. Hoje estamos chegando a um nível de profissionalização onde pessoas interessadas em formalizar esta nova profissão perante a sociedade estão tentando através do poder público criar a profissão de Síndico Profissional, e deixar o lado obscuro e conseguir entrar de cabeça erguida com todos os seus direitos preservados e garantidos por lei. *Carlos Theodoro Martins Sindico Profissional Administrador e educador físico formado pela FMU, Vice-presidente da Assosindicos, diversos cursos de especialização em condomínios, secovi, Gabor RH. Jean Inácio da silva Síndico Profissional, departamento de expansão da Assosindicos, diversos cursos de especialização na área condominial

MERCADO IMOBILIÁRIO

Lançamentos de imóveis crescem 9,4% no acumulado de janeiro a julho

Por Redação Sonho do Primeiro Imóvel

O segmento residencial de médio e alto padrão, porém, registrou recuo de 13,7% nas unidades lançadas no mesmo período

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e acordo com informações de empresas associadas à Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), os lançamentos realizados este ano somaram 37.158 unidades, volume 9,4% superior ao registrado entre janeiro e julho do ano anterior. Na mesma base de comparação, as vendas de imóveis novos totalizaram 58.214 unidades. Esse número supera em 0,7% o volume comercializado no mesmo período de 2016, impulsionado pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Nos últimos 12 meses, embora os lançamentos (72,9 mil unidades) tenham crescido 7,1%, as vendas (103,5 mil unidades) permaneceram praticamente estáveis em relação aos 12 meses anteriores.

Considerando todos os segmentos, foram registrados cerca de 38 mil distratos nos últimos 12 meses, o equivalente a 37,0% das vendas. No mesmo período, a relação entre distratos e vendas do segmento MAP manteve-se em torno de 48,1%, face ao percentual de 20,5% observado entre empreendimentos MCMV. Levando-se em conta a safra de lançamentos mais antiga na série histórica (1º trimestre de 2014), a proporção de distratos entre as unidades vendidas do segmento MAP é de 32,3%, percentual que supera o registrado para a mesma safra do programa MCMV (20,2%).

Na ótica por segmento, destaca-se o desempenho distinto entre empreendimentos residenciais de médio e alto padrão (MAP) e empreendimentos residenciais vinculados ao programa MCMV. De um lado, os lançamentos residenciais de médio e alto padrão recuaram 6,5% nos últimos 12 meses, ao passo que as vendas do segmento acumularam queda de 17,5% no período. Na mesma base de comparação, as entregas de empreendimentos MAP recuaram (-22,9%), enquanto o volume médio ofertado no segmento declinou em 8,3%.

Seguindo uma trajetória distinta, o número de lançamentos residenciais do programa MCMV aumentou 12,2% nos últimos 12 meses face ao período anterior. A tendência positiva foi acompanhada pelo aumento no volume de vendas (+24,1%) e também na oferta média (+21,5%) do segmento, na mesma base de comparação. As entregas referentes aos empreendimentos do programa MCMV, contudo, declinaram em 14,8% no intervalo de referência.

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CAPA Portaria Virtual/ Remota

O que você precisa saber sobre a Portaria Remota/Virtual Por Mariana Ciscato

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ntes de definir ou alterar o tipo de portaria do seu condomínio, é necessário entender as diferenças entre elas. Muitas pessoas confundem a portaria virtual com a portaria remota, o que é um erro considerando as grandes diferenças que são encontradas na rotina de cada uma.

Um exemplo claro de sistema de Portaria Remota, é a empresa Kiper, a única no Brasil que tem uma plataforma exclusiva de portaria remota. Hoje entrega uma plataforma completa para o parceiro e para o condomínio. Segundo o representante comercial da empresa, Odirley, a Kiper não faz o serviço da portaria remota, ela entrega a plataforma para os parceiros fazerem o serviço.

A empresa depende do prestador de serviços 24 horas para atender a portaria remota. Mas toda a assessoria o software, e hardware que esse parceiro precisa para transformar um condomínio em portaria remota, é entregue para ele.

Para definir se um condomínio tem o perfil de portaria remota, há uma equipe de pré-vendas que recolhe os dados de 012 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

cada edifício, quando há o cruzamento de interesse, o prestador de serviço realiza uma visita e fecha o negócio. “Nós somos o software e o hardware, toda a plataforma. Então a empresa que é terceirizada, por exemplo vigilância, vai colocar várias baias de atendimento, cada baia tem até 10 condomínios, então a empresa de segurança vai montar uma sala dessa, com uma baia, e um posto de atendimento 24 horas”, destaca Odirley.

Como funciona Ao instalar a portaria no condomínio, todos os moradores devem passar, obrigatoriamente, por um treinamento para evitar quebra de procedimento e afetar a segurança do condomínio. Após receber os controles de entrada, o morador deve informar para a empresa qual o meio de comunicação mais fácil de encontra-lo imediatamente quando um visitante chegar.

Esse contato fica salvo no sistema da portaria, e então quando um visitante chega e toca no interfone pedindo para falar com o morador, automaticamente toca no número pessoal deste, para autorização.

Após a autorização e a entrada do visitante, as imagens do evento ficam salvas em vídeo e áudio para garantir maior segurança.

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Odirley ainda destaca que “jamais um porteiro de portaria remota, vai abrir uma porta sem ter ouvido um sim. Então o processo no condomínio, agora vai ser seguido. Diferente do porteiro humano, que pode ceder à pressão de um visitante conhecido. Já nós, estamos tranquilos, o porteiro aqui não tem pressão nenhuma”. É importante destacar que os melhores porteiros no caso, não são demitidos pelo condomínio, eles são retirados da área de risco e trabalham na central de atendimento da portaria remota. Então os funcionários ficam em local mais seguro e menos sobrecarregados. Como explica o representante: “cada porteiro, atende até 10 condomínios. Aí vamos supor que o porteiro 1 está atendendo aqui, e chegou segundo condomínio que é deste atendente, automaticamente o nosso software joga para o porteiro mais tempo desocupado”.

Pré-requisitos A empresa Kiper não tem limite de apartamentos para trabalhar, sendo que o seu maior cliente possui 480 unidades.

Entretanto, dentro das exigências feitas pela empresa, está a eclusa de pedestres; segundo Odirley, esta pode ser natural – como jardins – ou construída. “Porque a hora que o porteiro abrir uma porta remotamente uma pessoa entrar e outra entrar atrás, o porteiro remoto não vai abrir a segunda porta, vai interfornar e pedir para o indivíduo que não foi autorizado retornar e esperar à autorização. Se eu não tenho uma eclusa, quando a pessoa passa, ninguém consegue pegar mais esse indivíduo”.

A eclusa de carros não é obrigatória, mas altamente recomendável, pois também garante maior segurança dos condôminos e evita práticas conhecida como “caronas” onde o criminoso entra junto com o carro aproveitando a abertura do portão.

Diferenças Então afinal, qual a diferença entre Portaria Remota e Portaria Virtual? Segundo Odirley, há mais de 100 diferenças. Uma delas tem a ver com a comunicação e sistema. A portaria remota não depende de Internet para funcionar, evitando problemas como falha de conexão.

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A comunicação é toda feita através de links ponto a ponto de intranet, e o túnel não sofre interferência de internet. Odirley explica também, porque a portaria remota é mais cara que a virtual: “porque ela tem muito mais cuidado, para realmente fazer o negócio funcionar. Então nesse túnel, 90% nós vamos ocupar com a imagem, 5% com áudio, e 5% com evento.

Então nós criamos um protocolo interno do nosso software, que um não derrube o outro, porque está dividido”.

Outro ponto também, é o controle de atendimento e trabalha feito por todos e cada porteiro que está prestando serviço.

Com esse sistema, fica possível observar os horários de maior movimentação no condomínio e a necessidade de contratar outro funcionário. Além de acompanhar de perto a agilidade e qualidade oferecidas pelo parceiro.

Para o síndico e gestor que busca o sistema ideal para garantir a segurança do condomínio, a Portaria Remota pode ser a solução. “Nós trabalhamos tudo isso, para garantir a segurança dos moradores”, conclui Odirley.

Direito condominial é tema de curso em São Paulo Por Mariana Ciscato

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ntre o final de agosto e começo de setembro, ocorreu o Curso de Direito Condominial ministrado pelo Dr. Rodrigo Karpat, especialista na área. Durante quatro semanas,

síndicos, gestores, advogados e administradores puderam se atualizar na legislação, conhecer práticas de rotina e tirar dúvidas sobre procedimentos que tornam o condomínio mais seguro e bem gerido.

Temas recorrentes nos edifícios como alteração de fachada, animais em áreas comuns e garagens, foram explicados e exemplificados para evitar situações desagradáveis e maiores problemas. Passando por assuntos mais específicos, como segurança, câmeras, e normas ABNT. Karpat tirou todas as dúvidas e discorreu detalhadamente sobre a postura dos gestores em determinadas situações.

Além de conteúdos mais complexos, como aplicativos de hospedagem em prédios residenciais, questões de assembleias e responsabilidades civis e criminais do síndico, que também foram esclarecedores para os profissionais da área.

Deixando assim o curso totalmente completo e integral em todos os pilares que sustentam um condomínio. Além de salas com 70 alunos em média, as inscrições se estenderam para uma transmissão ao vivo do curso para pessoas de outras cidades e estados.

Além do sucesso das aulas, o curso ficou marcado por sua completude e por expor diversas questões e exemplos, abrindo espaço para reflexões e ideias de como deixar a gestão mais qualificada e profissional.

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Da esquerda para direita: Adriana Glad, Rodrigo Karpat, Elizabeth Marins, , Mila Rocha

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Atas mal redigidas provocam dúvidas nas deliberações

Por Gabriel Karpat

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Nenhum documento produzido pelo condomínio é mais importante que as atas das assembleias. Porém, nem sempre os que a elaboram tem a noção exata da importância que esse instrumento poderá representar tanto no presente quanto no futuro.

Toda essa relevância tem motivo. Os questionamentos originários de atas que suscitam dúvidas, além das simples controvérsias nas interpretações, podem parar na justiça para que o judiciário solucione a contestação decorrentes de redações mal efetuadas ou registros discutíveis. Ainda assim, mesmo nesses casos, os juízes têm na ata a sua melhor fonte para a tomada de decisão.

Registros incertos das manifestações dos condôminos, deliberações sem especificar a abrangência claramente ou o seu início são algumas das questões que provocam dúvidas na leitura das atas e contestações por parte dos condôminos. Por isso mesmo, algumas podem até se tornar absolutamente ineficazes. Isso sem mencionar a inclusão de decisões não tomadas ou a exclusão de decisões tomadas. Enfim, uma série de irregularidades que não refletem a realidade das resoluções votadas na ocasião.

O Código Civil não incluiu em seus artigos que se referem aos condomínios qualquer referência quanto à elaboração das atas das assembleias. Mas, é esse documento que produzirá todos os efeitos normais e legais na administração dos condomínios, desde a eleição do síndico, a aprovação das contas e da previsão orçamentária, até questões discutidas de menor ou de maior relevância.

A abrangência da ata atinge a todos os condôminos, mesmo os ausentes na assembleia. Sua elaboração é incumbência do secretário indicado pelo presidente eleito para conduzir os trabalhos, e igualmente aceito pela maioria dos presentes.

Importante, também, é observar as restrições que muitas convenções impõem no 016 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

no tocante à proibição do síndico dirigir os trabalhos.

Algumas vezes, o presidente se recusa a assinar a ata, divergindo com o teor apresentado pelo secretário responsável pela redação dos assuntos e deliberações tratadas nas assembleias. Inicialmente, temos por entendimento que o secretário entrega ao presidente a redação da ata e este tem por responsabilidade revisá-la, podendo incluir ou eliminar algo que entende não ter sido um relato fiel dos acontecimentos.

Nesse contexto, há situações facilmente contornadas com, por exemplo, a elaboração de errata que esclareça ou complemente a redação daquilo que foi efetivamente deliberado mas não claramente registrado. Esse documento também assinado pelo presidente e pelo secretário deverá ser igualmente distribuído a todos.

Muitas vezes, isso é necessário nos casos de nomes de síndico ou de membros do conselho com grafia errada.

Há, entretanto, situações mais complexas e de soluções não tão fáceis assim. Nesses casos, a inclusão do item ‘leitura e aprovação da ata anterior (mencionando a data)’ na “Ordem do Dia” da próxima assembleia se torna um instrumento eficaz.

Essa leitura deve conter as informações da ata, bem como as deliberações da reunião anterior.

Uma outra possibilidade é convocar uma nova assembleia e ratificar todas as deliberações tomadas na anterior. Dessa forma, o novo documento produzirá os efeitos esperados.

Para evitar esse tipo de ocorrência, uma boa alternativa é gravar as assembleias que, por se tratarem de ato público e informado, entendemos não ferir a privacidade dos condôminos. A gravação, inclusive, representa uma fonte de consulta eficaz nas eventuais dúvidas que possam haver nas transcrições.

Outro cuidado preventivo se dá na escolha correta do condômino que dirigirá os trabalhos. Deve-se eleger um presidente com autonomia e serenidade para conduzir as matérias, capaz de respeitar o direito de participação de todos, inibir as ponderações não relacionadas com os itens da pauta e, finalmente, que aceite a vontade da maioria, mesmo que esta seja contrária a sua.

Esse zelo é fundamental e permitirá que a condução da assembleia seja harmoniosa, além de assegurar que a produção da ata seja condizente, relatando fielmente os assuntos ali tratados pelos condôminos. * Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br

Problemas de inadimplência em seu condomínio?

Com o novo código de processo civil em vigor, a cobrança de condomínio está mais rápida.

50%

72h

De aumento da inadimplência nos condomínios desde o início da crise. (Dados SECOVI)

É o prazo que o inadimplente tem para pagar a parcela em atraso.

Não havendo o pagamento do débito, o imóvel do devedor deve ser penhorado.

Conforme o Art. 828 do novo Código de Processo Civil, é possível reter o bem do devedor quase que imediatamente.

O devedor também é obrigado a pagar as custas para se defender.

Segundo o Art. 914, o mesmo poderá ser punido no caso de atrasar o processo.

No caso de não haver o pagamento da dívida, o imóvel deve ser leiloado. Neste caso, o síndico (credor) pode fazer a indicação da Zukerman Leilões para alienar o ativo.

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A SEGURANÇA E A SAÚDE DO TRABALHADOR EM CONDOMÍNIOS

Por Anderson Lincoln Vital da Silva Por Anderson Lincoln Vital da Silva

de acidente de trabalho e doença ocupacional adquiridas no ambiente de trabalho, isso não quer dizer que não existam, devendo sempre ser objeto de atenção do sindico.

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egundo a OMS – Organização Mundial de Saúde, denomina-se saúde um estado de completo bem-estar físico, mental e social. Não apenas se restringindo a ausência de doença ou enfermidades, mas caracterizado pelo bem-estar em seus variados aspectos.

No Brasil houve uma evolução quanto ao sistema jurídico relacionado a saúde do trabalhador de um modo geral e sua relação com a previdência social. Hoje temos um sistema misto de normas que vão desde a natureza de obrigações públicas, como também de normas cuja obrigação será efetivada no âmbito privado com o cumprimento de Normas Regulamentadoras.

No caso dos condomínios residenciais, temos diversas Normas Regulamentadoras – NR’s e suas classificações para riscos de incêndio, ergonômico, químico, físico e biológico que dependendo do grau e sua exposição, devem ser adotados procedimentos visando a segurança e a saúde do trabalhador.

Entre as NR’s aplicáveis aos condomínios, temos NR7 PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional, NR9 PPRA – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais, NR5 CIPA – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes – CIPA, NR 6 – Equipamentos de Prote018 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

ção Individual – EPI, NR 23 - Proteção Contra Incêndio, NR 10 – Instalações e Serviços em Eletricidade, entre outras.

Cada uma delas deve ser observado sua incidência ao caso de seu condomínio, bem como a correta maneira de aplicar.

Por isso, a necessidade de uma consultoria com um profissional da área de Segurança do Trabalho, deve ser fundamental visando a necessidade de organização documental e de demonstrar a aplicação dos procedimentos necessários de segurança do trabalhador.

Tudo isso para se demonstrar primeiro o quanto e importante o cuidar pela saúde do trabalhador, segundo visando a segurança e terceiro a prevenção de acidentes e consequentemente a redução de indenizações na esfera trabalhista.

Em caso de descumprimento das NR’S, as consequências podem ser desde a aplicação de multas, até a aplicação da responsabilidade em procedimentos administrativos perante a Superintendência Regional do Trabalho, como também judiciais perante ao Tribunal Regional do Trabalho e Ministério Público do Trabalho.

Ressalta-se que apesar não ocorrer tanta divulgação quanto sobre ações trabalhistas de insalubridade e periculosidade, bem como as indenizatórias decorrentes

Com o apoio dos síndicos e condôminos, identificados os ambientes, atividades, população e responsabilidades, a implantação de ações que venham a promover o espírito de prevenção dentro dos condomínios apresenta-se a sensibilização de que os cuidados com a saúde ocupacional, o patrimônio e a qualidade de vida são questões indispensáveis.

Sendo assim, a proteção à saúde do trabalhador brasileiro vem sendo implementada de maneira gradativa pelo Estado, por meio de uma farta legislação a respeito de medicina e segurança do trabalho. Contudo, ainda se está longe do estágio ideal de proteção. Há que se destacar que importantes contribuições têm vindo dos Tribunais e do meio acadêmico, no sentido de admitir a responsabilização do empregador com base na teoria objetiva da responsabilidade, ou até mesmo por meio da técnica processual de inversão do ônus da prova, segundo a qual, caberia ao empregador provar que cumpriu seu dever contratual de preservação da integridade física do empregado, respeitando as normas de segurança e medicina do trabalho.

* Advogado. Sócio da Vital & França Advogados.

Mestre em Ciências do Ambiente e Sustentabilidade na Amazônia pela Universidade Federal do Amazonas. Graduado em Direito pelo Centro Universitário Luterano de Manaus e Bacharel em Ciências Sociais pela Universidade Federal do Amazonas. Especialista em Direito Tributário pela Faculdade Metropolitana de Manaus - FAMETRO. Vice-Presidente da Comissão de Proteção a Criança e ao Adolescente - OAB/AM.

NORMAS TÉCNICAS

ATENÇÃO COM A GESTÃO DAS REFORMAS CONFORME A NORMA ABNT NBR 16280

Por RONALDO SÁ OLIVEIRA

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síndico é o responsável pela segurança da edificação, como descrito no art. 1348, V, do Código Civil, que proíbe a realização de obras que colo quem em risco a segurança da edificação. Desde modo e contribuindo para sua gestão, foi criada a ABNT NBR 16.280 conhecida no setor imobiliário, como norma de reforma e que desde 2014, trata do tema da gestão das autorizações de reformas em unidades condominiais e nas áreas comuns de edificações brasileiras. A norma surgiu em resposta as tragédias em edifícios que desabaram, no Rio de Janeiro em 2012, em decorrência de intervenções de reforma sem acompanhamento técnico.

Os benefícios para um edifício aplicar a norma são: manter o real controle das alterações do empreendimento; impedir que ações sejam tomadas de modo a prejudicar o desempenho dos sistemas e aumentar a segurança da edificação.

Para isto o sindico deve gerir as intervenções nos edifícios e seus sistemas, apesar da obrigatoriedade da contratação de especialista para analisar os pedidos de reforma, ou verificar a obra no seu encerramento, ter sido excluída na emenda da norma, passando a responsabilidade ao morador de entregar a documentação, apresentar responsável técnico, quando necessário e cumprir as normas e legislação e regras do condomínio.

A CONDOMÍNIO EM ORDEM, recomenda, que caso o síndico não seja engenheiro, arquiteto, técnico em edificações ou tenha feito um curso específico sobre a norma, continue, apesar da não obrigatoriedade, a contar com um profissional para as análise, quanto a necessita de ART ou RRT, seu preenchimento e etc., por ser de caráter administrativo e de atendimento as exigências da norma e lei, a mesma não compartilha a responsabilidade da obra, em entrevista com o diretor da 022 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

RSO ASSESSORIA (www.rsoassessoria. com.br), responsável pela elaboração do texto base da normas, e que ministra cursos, palestras sobre o tema além de realizar tais verificações, a administradoras e síndicos que já entenderam a importância desta norma, o mesmo esclareceu que 95% das solicitações de reforma, atualmente são preenchidas erradas, onde o condomínio continua em risco, pois não é pratica do mercado, o erro na impugnação de responsabilidade a quem de direito.

Esta análise, pode até parecer simples, aos menos informados, ou mais complicada do que realmente é aos alarmistas.

O que necessita ser avaliado em uma solicitação de reforma: •Necessidade ou não de responsabilidade técnica •Se necessária, o correto preenchimento, com identificação das ações que serão realizadas, a habilitação do responsável, quanto a projeto e execução; •Atendimento as regras, norma e lei sobre o que se pretende executar •Controle de acesso, •Ciência e responsabilidade sobre atendimento das regras de segurança •Plano de descarte de entulho •Plano, caso necessário, para atualização do manual de uso e operação da unidade ou das áreas comuns •O condômino ou responsável legal pela unidade, deve encaminhar ao sindico, o plano de reforma, independe do tamanho ou obra que deseja realizar, descrevendo o escopo da obra, a identificação dos operários, cronograma da obra, e compromisso de atendimento a legislação, normalização e regras do condomínio.

No caso de ações que venham a interferir na estrutura, ou sistemas da edificação, e que poderão gerar riscos, o plano de reforma necessita ser assinado por um profissional habilitado, assim como apresentado projeto e respectiva responsabil-

responsabilidade técnica pelo projeto e outra para execução.

Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação entregue e guardar os documentos, além de “ficar atento que o escopo da obra solicitado não sofra desvios, pratica está muito comum na vida dos condomínios, onde alguns moradores, informam que irão por exemplo somente pintar a unidade, mas removem paredes ou tentam instalar ar condicionados em suas unidades, neste caso a obra deverá ser paralisada e o síndico tem autonomia para não autorizar a entrada de material e da mão de obra, e consequentemente exigir a atualização do plano de reformas e respectiva exigências técnicas em sistemas que assim necessitarem .

Sobre a exigência de engenheiro ou respectivo “laudo”, para uma simples pintura de apartamento, a norma não define isto e muito pelo contrário esclarecemos que para pintura de unidades, as quais não recorram em trabalho em altura, conforme definido na NR 35 MTE, não se faz necessário a apresentação de ART ou RRT de responsável técnico, a mesma somente deverá ser exigida no caso de pintura em fachadas ou em locais que mesmo interno sejam em altura, ou seja em 95% dos caso, ou por exemplo uma simples pintura não e necessário.

Sobre os “laudos”, a norma não define exigência alguma de laudo, e como sei disto? O texto base da norma é de minha autoria, e se qualquer pessoa pedir para o computador localizar a palavra laudo no texto, a resposta será “zero identificação do termo”, ou seja o que a norma solicita é simplesmente o plano de reforma, por isto fuja da indústria do laudo.

Diretor da RSO ASSESSORIA e CONDOMINIO EM ORDEM, possui MBA em Gestão pela Universidade Anhembi Morumbi; especialista em normalização, atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos Mais informações: ronaldo@rsoassessoria.com.br

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os últimos dois anos, os condomínios em São Paulo têm vivenciado um fenômeno interessante: o aumento em número e variedade das atividades oferecidas no próprio prédio. As feiras livres (com frutas, verduras e pastel) são as mais comuns e geralmente acontecem à noite, durante a semana. Embora apresentem formatos diferentes entre si, essas feiras têm como objetivo oferecer mais comodidade aos moradores.

Se a possibilidade de comer um pastel quentinho ou comprar frutas frescas sem precisar se deslocar de casa já é um atrativo e tanto, imagine poder fazer cursos sobre os mais variados assuntos sem precisar se deslocar pela cidade? Pois é justamente essa a proposta do Espaço Jabuti.

Fundado em 2015, o Espaço Jabuti oferece cursos voltados à vida saudável e sustentável, autoconhecimento e ao “faça você mesmo”. No portfólio, há mais de 024 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

20 opções diferentes de cursos, como Hortas em Apartamento, Hidráulica e Elétrica para Mulheres, Descomplicando Vinho (no qual os participantes degustam diversos rótulos e aprendem mais sobre o universo da bebida), Pintura em Cerâmica e Porcelana, Alongar e Relaxar, Crochê, Apreciador de Cerveja, Cozinha Afetiva (em que se ensina desde refeições saudáveis para cuidar do dia-dia até pratos para recepcionar pessoas), entre outros.

Com o intuito de estender os benefícios desses cursos até os condomínios, o Espaço criou feiras temáticas a serem realizadas nos ambientes compartilhados dos edifícios, convidando os moradores a conhecer produtos artesanais e criativos, a participar de cursos, além de vivências e palestras relacionados ao tema da feira, e a desfrutar dos lanches e comidas preparados nos foodtrucks.

“Nosso objetivo não é só trazer comodidade, mas, em particular, integrar.

Os cursos, vivências e palestras, além de trazerem momentos agradáveis às pessoas e lembrá-las de que há sempre novas habilidades a serem exploradas, envolvem e aproximam. Podemos morar no condomínio ou viver. Podemos ter somente vizinhos ou também amigos, tudo é uma questão da vida que escolhemos ter”, explica Adriana Oliveira, fundadora do Espaço Jabuti.

As feiras são formatadas de acordo com o perfil e a demanda dos condôminos e podem ser contratadas por mês ou por todo o ano.

Para maiores informações, acesse o site www.espaçojabuti.com.br ou entre em contato no contato@espacojabuti.com.br

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GESTÃO PROFISSIONAL Cadastros e relatórios de unidades, proprietários, locatários, moradores, visitantes, prestadores de serviços, veículos, bicicletas e mais.

MANUTENÇÕES EM DIA Cadastros e relatórios de bens patrimoniais, espaços sociais, recorrência de contratos, vistorias, manutenções preventivas e corretivas.

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CONEXÃO MARANHÃO

INADIMPLENTE: Proibição no condomínio Por Jorge Bezerra

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s síndicos de condomínios não podem, de forma nenhuma, proibir o uso das áreas comuns ao condômino inadimplente, o meio legal de cobrar o devedor não é impedir o uso das áreas, mas o ingresso de medida judicial de cobrança para a correta aplicação das sanções nos termos da lei.

Em caso do uso do salão de festas, caso o ambiente se proceda mediante pagamento, poderá o condomínio exigir que este pagamento ocorra de forma antecipada, mas somente do devedor, o procedimento deve ser adotado a todos, mediante aprovação em assembleia, e contanto que está em consonância com a Convenção e Regimento Interno.

Ao condômino inadimplente a sanção é a pecuniária, a qual engloba juros legais (1% ao mês), correção monetária e multa moratória (2%). Caso a Convenção ou o Regimento Interno do condomínio estipulem sanção lateral, preterindo o devedor de utilização das áreas comuns, o preceito é nulo, porque contraria o direito de uso de partes comuns conforme sua destinação e o próprio direito de propriedade.

Vejamos o entendimento do Desembargador Francisco Loureiro sobre o tema: “Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes ou serviços comuns da edificação, ainda que previstas na convenção ou regulamento Interno, ou aprovadas por assembleia, que não podem afastar norma de ordem pública”.

É o que prevê o Artigo 1.335, inciso II do Código Civil. “São direitos do condômino: II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.

026 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

O §1º do Art. 1.336 do Código Civil disciplina as sanções aplicáveis ao condômino inadimplente no pagamento das despesas condominiais.

É um dos preceitos mais polêmicos do Código Civil, introduzindo profundas alterações em relação ao que determinava o Art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591/64. Traça as regras sobre a cobrança dos juros moratórios e da multa moratória. As sanções ao condômino inadimplente no pagamento da contribuição condominial são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária.

Diversamente do que constou na sentença recorrida, fere os direitos fundamentais dos condôminos a aplicação de sanções diversas, ainda que previstas na Convenção ou em assembleia, especialmente aquelas que vedam a utilização do imóvel e de áreas e equipamentos comuns.

Isso porque os direitos fundamentais do condômino, garantidos no Art. 1.335 do Código Civil, são de ordem pública e incidência imediata, derrubando preceitos em contrário de convenções e Regimentos Internos. (Apelação Cível nº 410.758.4/8). * Especialista em direito condominial e sócio da Karpat Sociedade de Advogados Maranhão.

Por uma maternidade de Livre Arbítrio Por Nathalie Perlman

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utro dia alguém comentou para mim, “Fulana está grávida, mas já falou que não vai amamentar”. Eu parei e pensei: “tá bom, ela não quer amamentar, é uma escolha dela”. Aí fiquei pensando muito sobre esse assunto, o livre arbítrio. Nós nascemos livres, temos e precisamos usar o poder de escolha. Seja em qualquer área de nossa vida.

A sua verdade pode não ser a da outra pessoa, o que é correto para um pode não ser para o outro, e está tudo ok, todas nós queremos no fim a mesma coisa, ser boas mães e ter filhos com saúde. O resto é resto. Vamos levantar a bandeira do livre arbítrio na maternidade, escolher

o que é melhor para você, no que você acredita e no que vai te dar conforto e tudo bem se for diferente da opinião do outro, você que decidiu, a vida é sua, a escolha é sua e vamos respeitar a escolha do próximo. Por uma maternidade mais leve, sem julgamentos e de livre arbítrio!

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Mas pensando sobre isso na maternidade, como as pessoas estão chatas com relação a isso. Precisa amamentar, precisa ter parto normal, aí vem a galera do parto humanizado, precisa ser tudo natural, precisa disso, tem que fazer isso, aquilo e mais não sei o quê…

Eu sei que estatísticas mostram que o leite materno é o melhor alimento do mundo, eu também acho, mas também tem na pratica as crianças que não foram amamentadas no seio e são saudáveis.

Eu sei que os números indicam que a cesárea é o que mais se tem feito, mas isso é uma escolha, igual a se escolher em ter um parto normal ou um humanizado.

Ninguém é mais mãe ou menos mãe porque não amamentou, e seja lá qual for o seu motivo, você escolheu. Ninguém é uma super-mãe porque fez um parto normal ou humanizado, e ninguém é menos mãe porque optou por uma cesárea.

O que eu quero dizer com tudo isso é que nós podemos fazer nossas próprias escolhas, as pessoas estão levando muito a sério aquilo que elas acreditam e acabam não respeitando a escolha do outro. Acho legal levantar a bandeira da amamentação, do parto humanizado, mas acho legal também ser mais leve em relação ao que você julga a sua verdade. Você escolheu, o outro também fez a escolha dele, ambos podem decidir o que é melhor para cada um.

027 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

* Nathalie é blogueira e proprietária do site Viva Healthy www.vivahealthy.com.br @vivahealthy - Instagram contato@vivahealthy.com.br

CONEXÃO BRASÍLIA

Como os síndicos podem lidar com os “aventureiros de plantão” ?

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Por Aldo Júnior

disputa comercial pelo consumo do mercado condominial no tocante a oferta de serviços e venda bens e produtos, tem trazido à tona um ingrediente muito perigoso-os inalcançáveis, orçamentos de produtos de conservação e manutenção abaixo do preço de custo da própria mercadoria, são apenas alguns exemplos preocupantes que vem ocorrendo comumente, sem falar nas famosas facilidades de “cortesias” embutidas nos serviços.

A maior preocupação nestes casos para os síndicos, não deve se focar apenas na suposta redução de preços proposta pelos “aventureiros de plantão”, mas sim, no comprometimento com um todo da gestão do síndico.

Muitas empresas chegam ao mercado – e até vindas de outros Estados - de todas modalidades e atividades comerciais, visando unicamente atingir o poder de consumo do mercado de condomínios. O mais relevante na situação, é que as empresas tentam de forma rápida convencer e ganhar espaço comercial prometendo ações mercadológicas que simplesmente não vão honrar no curso da venda do produto ou da prestação dos serviços.

Mas o objetivo principal destes “aventureiros de plantão” é assinar o contrato, ou vender seu produto o mais rápido possível, não interessa como. Mas como fica a qualidade e a segurança da gestão do condomínio? Como ficam a aquisição precoce e o consumo de produtos de 3ª linha que vão necessariamente obrigar o síndico num menor espaço de tempo culminar novas compras e custos adicionais.

Os gestores devem pensar nisso de forma clara. Uma recente enquete realizada da Folha do Sindico perguntou aos síndicos o seguinte: A troca de fornecedores e prestadores de serviços gerou algum beneficio ao condomínio? Com as opções apresentadas a pesquisa revelou o seguinte: 48% dos síndicos se arrependeram pela troca; 26% dos síndicos acham que poderiam er feito ajustes com o fornecedor anterior 028 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

t antes de trocar; 16% dos síndicos acham não houve beneficio concreto; 6% dos síndicos trocaram pela má quali dade do fornecedor anterior; 3% dos síndicos afirmam que a troca não gerou nenhuma mudança de qualidade; 1% dos síndicos acharam que houve vantagem na troca.

Trocar um prestador de serviços por costumeiras falhas na execução dos serviços, ou procurar novos produtos por problemas técnicos de fabricação ou ainda pela pouca durabilidade do produto é natural.

Porém a troca deve ser avaliada tecnicamente para que possa agregar qualidade a gestão do síndico e não comprometê-la decisivamente as ofertas de facilidades infelizmente seduzem e atraem os síndicos pela visão errônea da possibilidade de redução de custos ordinários, e a consequente chance de se evitar repasse de custos orçamentários maiores aos condôminos.

Mas será que vale a pena, comprometer a gestão condominial com prestadores de serviços comercialmente inexperientes e despreparados para atender as complexas demandas e exigências administrativas dos condomínios? Evidentemente, existem muitas empresas novas e recém chegadas ao mercado absolutamente competentes para a execução de serviços e com produtos de extrema de qualidade e durabilidade, não nos referimos a estas. Mas alguns “aventureiros de plantão”, que prometem e se propõem e efetivar serviços e vender produtos totalmente fora da realidade aceitável.

Há semanas atrás uma empresa tradicional com mais de 18 anos de mercado apresentou uma proposta a um condomínio com serviços orçados em R$ 22 mil reais.

Outra empresa do mesmo ramo de atividade apresentou orçamento para os mesmos serviços e quantitativos, e conseguiu chegar no valor de R$ 16,5 mil reais, com o mesmo enquadramento fiscal e as mesmas bases sindicais. Como pode isso?

Alguma coisa está errada neste contexto e merece uma profunda avaliação por parte dos administradores condominiais.

O que os síndicos nunca podem esquecer, é que a responsabilidade sempre será do gestor em primeira face por força de Lei e da convenção. Outro detalhe muito importante, e não raro no dia a dia dos condomínios é fenômeno do esquecimento dos condôminos momentaneamente beneficiados pela redução de custos, e que se furtam quando o problema emergir e gerar danos financeiros. Neste caso os condôminos simplificam a situação, e irão responsabilizar o sindico pelos prejuízos, esquecendo toda a economia gerada anteriormente.

Negligencia, omissão ou imperícia de um prestador de serviços, ou a aquisição de produtos de qualidade duvidosa ocasionam diretamente responsabilidade civil do síndico e reparação dos danos causados. Portanto a economia deve ser avaliada cuidadosamente de forma objetiva a não comprometer a gestão administrativa e a continuidade da execução dos serviços e dos produtos adquiridos evitando custos adicionais e responsabilidades atribuídas ao gestor. Imagine um jogador de poker ainda inexperiente que se “aventura” a jogar apostado com profissionais experientes antes de ter o mínimo de conhecimento e habilidade. Jogando profissionalmente sem estar tecnicamente preparado, antes de adquirir conhecimento apropriado e habilidade, poderá quem sabe até ter algum êxito nas partidas, mas certamente perderá muito mais no contexto geral. Quem se prepara para entrar num mercado tão concorrido como o mercado de condomínios, já começa com grande vantagem. Disputar clientes com promessas vazias e não alcançáveis em curto espaço de tempo irá ocasionar um colapso na empresa e como um castelo de areia irá se desfazer. Os síndicos sim, devem ter a responsabilidade administrativa de não comprometer suas próprias gestões com trocas irresponsáveis e revestidas apenas da suposta redução de custos. Trocar seus prestadores de serviços ou consumir novos produtos que possam beneficiar a coletividade são movimentos naturais das relações comerciais, mas devem ser efetivadas com responsabilidade evitando para o próprio gestor problemas futuros. *Atua na área de condomínios desde 1988. Empresário, editor geral de jornal, colunista e radialista. Atendendo ainda inúmeros pedidos de palestras por todo Brasil. Autor de mais 600 artigos condominiais.Titular do Programa Meia Hora com Dr. Condomínio na Rádio OK FM, Titular do Momento do Condomínio na Rádio Antena 1, Colunista da Folha do Sindico Nacional, etc.

CONEXÃO SALVADOR

O direito de uso sobre área comum em condomínio edilício.

Por Lessiene M. dos S. Sardinha

N

Nos condomínios edilícios existem alguns espaços que são de propriedade de todos os condôminos, que são as áreas comuns, que diferem de áreas áreas de propriedade exclusiva, utilizadas de forma independente. As áreas comuns englobam o conceito de fração ideal no condomínio, isto é, trata-se da parte compartilhada entre os condôminos. Quando um condômino ou um grupo de condôminos pretendem se utilizar ou até já se utilizam de área comum do condomínio de forma exclusiva, por se tratar de exceção à regra geral, é necessário analisar a situação fática a fim de apurar a legalidade da ocupação.

Assim dispõe o art. 1.331, § 1º e § 2º, do Código Civil Brasileiro de 2002: “§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela lei 12.607/12). § 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.

O enunciado nº 247 aprovado pela III Jornada de Direito Civil, do STJ, realizada em dezembro de 2004, também tratou do tema, vejamos: “Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos”.

Contudo, a doutrina pacificou o entendimento, e já consolidado em decisões dos Tribunais brasileiros, quanto a possibilidade de um condômino utilizar, de forma 030 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Projetado por Nikitabuida - Freepik.com

exclusiva, a área comum do condomínio, a exemplo de corredores, áreas de circulação, escadarias, inclusive podendo alterar a destinação legal do referido espaço, desde que sejam respeitados determinados critérios.

A parte do Código Civil que trata do assunto aponta as exigências para permissão da utilização de algumas dessas áreas com exclusividade, ou seja, exige que o assunto seja deliberado em assembleia, estipulando-se o acréscimo na fração ideal aquele condômino, que a utilizar exclusivamente. Além disso, a anuência deve ocorrer por parte da totalidade dos condôminos confirmada em assembleia extraordinária e, devidamente formalizada na convenção do condomínio que deverá ser registrada no cartório de imóveis. Ressaltando, que caso não haja o cumprimento dos critérios exigidos, poderá configurar o esbulho praticado por quem transformou área comum do edifício em espaço de uso privativo, impondo-se a necessidade da reintegração de posse.

Cumpre esclarecer que se trata de uma espécie de cessão onerosa da coisa comum, que não é definitiva, e que a sua duração também deverá ser estipulada na mesma assembleia que levou o tema ao conhecimento da comunidade condominial, a fim de

evitar futuros questionamentos.

Outros dois aspectos relevantes a serem destacados, é que a permissão do uso exclusivo não transforma o condômino em proprietário exclusivo do espaço e que, em virtude do uso restrito da área, o condômino deverá arcar com as despesas correspondentes a manutenção da referida unidade.

Sendo assim, verifica-se que a convenção de condomínio assume um papel fundamental, vez que vinculará e obrigará a todos além do cumprimento das normas impostas ao convívio social, e, ainda, fixará a destinação e utilização das áreas comuns. Contudo, não basta que as decisões sobre a utilização das áreas comuns sejam decididas em assembleia, é necessário que sejam cumpridas as formalidades legais exigidas, a fim de que possa ter eficácia para vincular condôminos e terceiros. *Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda em Direito Processual Civil pela Universidade Salvador-UNIFACS, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, advogada atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Direto Condominial, Direito Cível e Direito do Consumidor, diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa Cadê o Síndico da Rádio Metrópole FM, colunista da revista Cadê o Síndico.

JURISPRUDÊNCIA

COPROPRIETÁRIO APROVEITAVASE DO BEM SEM DIVIDIR OS ALUGUÉIS DEVIDOS A OUTRA PARTE

Comentário do BDI: As partes autor e réu são proprietários de um imóvel, ou seja, são coproprietários. Acontece que um dos coproprietários usufrui do imóvel, com exclusividade, recebendo aluguéis e não dividindo com o outro os valores obtidos.

Desse modo, pede a extinção do condomínio, e a parte dos aluguéis. A outra parte, coproprietária, se defende, dizendo que paga todos os impostos incidentes sobre o imóvel e também, arca com as despesas de conservação e que não cabe a divisão desses aluguéis com o coproprietário. O juiz declarou que a venda judicial, com a divisão igualitária, seria a melhor maneira de se resolver o problema, bem como declarou a extinção do condomínio dos proprietários, condenando um dos coproprietários ao pagamento dos aluguéis na proporção de cotas iguais. Ementa: Extinção de Condomínio - Alienação de coisa comum - Admissibilidade - Inteligência do artigo 1.322 do Código Civil - Possibilidade de extinção do condomínio de forma amigável que não impede a extinção pela via judicial - Cerceamento de defesa inexistente - Ausência de elementos fáticos ou probatórios que possam arredar a avaliação pericial - Direito de preferência do condômino que deve ser exercido no momento oportuno, inexistente qualquer exigência para que seja fixado na sentença - Direito da autora ao recebimento dos aluguéis, pela não fruição do bem - Sentença mantida - Recurso não provido. Dados da Decisão: TJSP – n° 0007555-71.2012.8.26.0156 – Relator: João Francisco Moreira Viegas – Data do julgamento: 10.05.2017 CONDOMÍNIO PODE INTERROMPER O ABASTECIMENTO DE ÁGUA DO CONDÔMINO? Comentário do BDI: Trata-se da construção de uma parede levantada irregularmente ao lado de outra parede que faz a divisão entre terrenos vizinhos.

O vizinho relatou que as suas vizinhas iniciaram a construção de um cômodo paralelo à parede da sua casa, invadindo a propriedade e ignorando a distância que a lei permite para a construção.

Relata que a parede construída causou 031 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

infiltração na parte interna da sua área de serviço, bem como goteiras, colocando em risco a sua propriedade, e pediu que a parede fosse demolida. As vizinhas alegam que, de acordo com o Laudo Pericial, seu imóvel não invade o terreno, não despeja goteiras e nem coloca em risco a propriedade do vizinho. Acrescentam que retiraram a parede e ressaltam que o vizinho não rebocou a parede da sua propriedade e que a mesma apresenta rachaduras. Após a perícia, ficou claro para o juiz que as vizinhas construíram e invadiram irregularmente o terreno e que por ora a obra não havia causado danos, pois a construção não havia sido terminada, mas que futuramente poderá gerar problemas ao vizinho. Assim, ficou decidido que as vizinhas reiniciassem as obras de acordo com as leis e as normas do direito de vizinhança citadas pelo perito. A perícia também declarou que a parede do vizinho tinha manchas e trincas, provenientes da falta de reboco. Foi determinado às vizinhas que permitissem a entrada do vizinho ou outra pessoa encarregada, para fazer o reboco na parede de sua propriedade.

Ementa: Direito de vizinhança - Ação de nunciação de obra nova - Realização de perícia, por profissional equidistante das partes e sem interesse na resolução do feito, que constatou a construção irregular de uma parede perpendicular à parede construída pelo autor totalmente dentro do seu terreno - Obra que, embora não concluída, pode causar prejuízos ao imóvel do autor, se as normas de direito de vizinhança não forem observadas - Necessidade de reboco na parede construída pelo autor que fica do lado da propriedade das rés - De rigor manter a r. sentença recorrida - Recurso improvido, rejeitada a preliminar. Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1014262-02.2015.8.26.0037 – Relator: Gomes Varjão – Data do Julgamento: 20.6.2017 O condomínio pode limitar a quantidade de animais?

Comentário do BDI: Uma condômina possui doze gatos em sua unidade. O regulamento do condomínio é muito claro e objetivo quanto ao limite máximo de dois animais por unidade. O condomínio alega que em todo o andar há mau cheiro,

pulgas, moscas e fezes. Em contrapartida, a condômina alega que seus animais são devidamente higienizados, castrados e que não causam incômodo algum ao condomínio. Mediante os fatos, o julgador, seguindo o estabelecido no regulamento interno, decidiu que a condômina terá um prazo de sessenta dias para a retirada dos animais em excesso, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite máximo de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Portanto, a condômina deverá permanecer com, no máximo, somente dois gatos em sua unidade.

Ementa: Apelação - Condomínio - Regulamento Interno - Excesso de Animais em Condomínio - julgamento antecipado – Possibilidade - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Suficiência das provas produzidas - Preliminar Rejeitada - Condomínio - Regulamento Interno - Cláusula que restringe o número de animais domésticos por unidade habitacional - Possibilidade - Razoabilidade na limitação que não causa transtornos aos demais condôminos - Princípio da função social da propriedade - Regra deve ser interpretada sistematicamente - Aplicação do disposto no artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal c.c. os artigos 10, III e 19, da Lei 4591, de 16 de dezembro de 1964, à hipótese - Majoração, contudo, do prazo para 60 dias para que a ré condômina adequa-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente - Recurso parcialmente provido.

Dados da Decisão: TJSP - Apelação Cível nº 1003682-41.2016.8.26.0565 – Relator: Luis Fernando Nishi – Data do Julgamento: 18.05.2017.

ENTRETENIMENTO

Programas ao ar livre em São Paulo Com tantas opções, qual você irá escolher?

Por Mariana Ciscato

A

pesar de ser conhecida como a Selva de Concreto, São Paulo tem vários refúgios verdes e espaços com o ar mais puro para quem precisa relaxar e dar um tempo na vida de cidade grande.

Por isso separamos alguns lugares que oferecem atividades ao ar livre e uma programação diferente para os finais de semana.

Espaço de Leitura

Bike Tour

O espaço fica dentro do Parque da Água Branca e conta com vários livros para ler no local. Além disso, aos sábados são oferecidas oficinas e atividades com as crianças. Aos domingos, há uma feira de troca de livros, além de apresentações musicais e teatrais. O parque fica perto do metrô Barra Funda, e a programação mensal está no site: ambiente.sp.gov.br/parqueaguabranca

Que tal conhecer São Paulo de um jeito diferente? O Bike Tour é um programa que realiza passeios para grupos de 10 pessoas com diferentes rotas pela cidade. Entre Centro Velho, Avenida Paulista, Vila Madalena e Jardins, os passeios são guiados por dois instrutores que vão apontando curiosidades sobre o caminho.

Para se inscrever basta entrar no site: biketoursp.com.br Parque Estadual do Jaraguá Para quem gosta de trilhas e aventura, este é um ótimo passeio para fazer aos finais de semana. O parque abriga o Pico do Jaraguá, ponto mais alto do município de São Paulo, e tem uma vista 360 graus da cidade. Com 4 opções de trilhas, você pode conhecer um dos últimos lugares do Estado de São Paulo cercado de Mata Atlântica.

Cine na Praça Todas as quintas-feiras, na Praça Victor Civita em Pinheiros tem cinema e pipoca de graça! A proposta é expandir os filmes para o público geral e trazer uma experiência coletiva de exibição ao ar livre. A programação conta com filmes nacionais, internacionais, longas e curtas. Para conferir as novidades da semana é só entrar no Facebook: facebook.com/cinenapraca

Chorinho na Praça A Praça Benedito Calixto é conhecida pela enorme feira de antiguidades que enche suas passagens todos os sábados.

Mas além das barraquinhas e das comidas típicas portuguesas, tem também apresentações gratuitas de chorinho! As apresentações normalmente ocorrem a partir das 14h30 e vão até as 18h30.

Parque da Vila Carinhosamente apelidado de parque, o triângulo formado pelas ruas Medeiros de Albuquerque, Aspicuelta e Harmonia é cercado por atividades culturais e ao ar livre. Entre as atrações estão o Beco do Batman, feiras gastronômicas na rua, ateliês e espaços com intervenções culturais.

Aos finais de semana, sempre há oficinas, shows e atividades voltadas para crianças.

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ENTRETENIMENTO

Novidade na Cidade

por Lucas Perito

A abertura do IMS Paulista, confira!

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ontrabalanceando com os programas ao “ar livre”, no último dia 20 de setembro, inaugurou no principal cartão postal de São Paulo (Aveni(Avenida Paulista, 2424), o Instituto Moreira Salles. O novo centro cultural, IMS Paulista, abrigará todas as atividades organizadas pelo instituto na cidade.

Antes de tudo, a primeira coisa que se nota é o trabalho arquitetônico no edifício que por si só já é uma obra de arte que merece a visita. Além disso, desde sua inauguração, o centro vem se transformando em mais um ponto de encontro na cidade de São Paulo, por oferecer um espaço agradável e extremamente cultural para quem visita.

Há um mês funcionando e tendo 5 “exposições” acontecendo ao mesmo tempo, para quem ainda não conhece o espaço, vale muito a pena ir visitar. Todas as mostras são muito interessantes, mas nós destacamos duas que estão na lista, principalmente de quem gosta de arte, de que não se pode perder: Os americanos do fotógrafo Robert Frank e a videoinstalação The Clock de Christian Marclay (foto) 033 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

The Clock (de 20/09 a 19/11)

Os americanos (de 20/09 a 30/12)

A videoinstalação do artista suíço-americano, já se transformou num clássico, ganhando, inclusive, o mais prestigiado prêmio das artes plásticas no mundo, o Leão de Ouro na Bienal de Veneza (2011).

A ideia da instalação é propor um passeio pela história do cinema, onde durante 24 horas são apresentados trechos extraídos de outros filmes. Esse passeio é marcado em tempo real pelos relógios que aparecem nas cenas dos filmes e que ao mesmo tempo é sincronizado com o horário em que a obra está sendo exibida no museu.

Vale a pena conferir essa experiência única.

A obra do fotógrafo suíço Robert Frank, é apresentada em duas mostras no IMS Paulista (a outra se chama Os livros e os filmes). Os americanos é o resultado da viagem que o fotógrafo fez pelos Estados Unidos entre 1955 e 1957, registrando o país e seus personagens em recortes sociais, econômicos, culturais e políticos. A mostra apresenta 83 imagens que futuramente também se transformarão em um livro homônimo, cuja versão brasileira será publicada pelo IMS

BEM ESTAR & SAÚDE

ELE TEM FILHO(S).

E AGORA? por Pamela Magalhães

Confira a continuação da matéria do mês passado.

A

prenda a ceder: se dividir não for o seu forte, está aí uma boa oportunidade de exercício. Se relacionar com alguém que tenha filhos pedirá de você boas doses de generosidade, paciência e ponderação. Entenda que seu parceiro precisa desse espaço com o filho e se você não souber cedê-lo, sofrerá muito e o relacionamento não terá futuro. Comportamentos egoístas com um parceiro que já tenha filhos serão fatais; Pratique o diálogo: conversar com seu parceiro sobre algo que a criança ou o adolescente esteja fazendo e que não lhe agrade ou sobre algum tipo de conduta que ele teve e a desagradou é fundamental. Porém, aguarde o momento certo para fazê-lo. Procure dividir essa sensação quando estiverem a sós, para que ambos possam se escutar com calma e haja espaço para a troca de opiniões e alternativas de melhorias na relação; Observe as Influências: claro que pode haver e em diversos casos há mesmo.

Muitas vezes o filho do seu parceiro pode vir “envenenado” de casa pela “ex” e isso gerar muito estresse e conflitos na convivência. Para tanto, seja sábia, não entre no jogo. Tente não se contaminar, mantenha a serenidade, vá conversando aos pouquinhos, não alimente esse veneno que por ser externo poderá ser isolado aos poucos e combatido com uma relação gostosa e saudável que vocês estejam construindo.

Acredite, por pior que seja essa “influência”, se você nutrir esse vínculo, aos poucos as máscaras tendem a cair e o carinho entre vocês ficará mais forte e sadio do que nunca; Confiança: desenvolva elos de confiança com essa criança ou adolescente. Procure respeitar a educação ditada pelos pais e faça parcerias com ele em prol de seu bem -estar. Não traia seus segredos, não delate, alimente a amizade para que ele tenha um bom referencial e modelo em você; 034 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Gravidez: no caso de um filho de vocês, não se esqueça de incluir o filho do seu parceiro nas atividades em família, evite diferenças e atente-se para fazê lo sentir-se sempre acolhido e amado. Nunca é fácil a chegada de um irmãozinho, ainda mais sendo irmãos de mães diferentes;

E sim como vínculos em potencial para fortalecerem ainda mais a história de vocês.

Fica claro, então, que filhos de outro casamento não devem ser encarados como empecilhos ao novo relacionamento que se inicia a todo vapor!

*Pamela Magalhães é Psicóloga (CRP:06/88376), especialista Clínica, Hospitalar e terapeuta de casal e família. contato@pamelamagalhaes. com.br Consultora de comportamento e relacionamento por diversos veículos de comunicação e comentarista de comportamento do Programa Tribuna Independente pela Rede Vida, Nosso Programa pela RitTv e Programa Mulheres pela Tv Gazeta.

Para isso, você precisará dedicar-se a esta empreitada com muito amor, compreensão, tolerância e respeito.

BEM ESTAR & SAÚDE

Brincar, crescer e desenvolver uma criança ativa um adulto saudável

Rafael Reis

H

oje a obesidade infantil é considera uma doença pela OMS (Organização Mundial de Saúde). Não se trata apenas de uma questão estética ou meramente dos maus hábitos alimentares. Falamos de um problema multifatorial, nos últimos 30 anos a prevalência de crianças com sobrepeso triplicou.

Segundo informações da International Obesity Task Force (Força-tarefa Internacional sobre Obesidade) indicam que 22 milhões de crianças menores de 5 anos de idade estão acima do peso ou obesas em todo o mundo. O preocupante é que a obesidade vem crescendo de forma alarmante em todo o Brasil. Estudos recentes mostram que metade das nossas crianças está acima do peso considerado adequado para a idade.

As consequências do excesso de peso na infância vão desde o maior risco de se tornar um adulto obeso, bem como uma maior probabilidade de encarar todos os problemas de saúde que acompanham a obesidade na vida adulta como hipertensão, diabete, acidente vascular cerebral, infarto precoce, alguns tipos de câncer, menor expectativa de vida…

Isso sem contar que algumas alterações e complicações podem aparecer na própria infância. É o caso de aumento no colesterol, pressão alta, diabete, problemas ortopédicos, baixa autoestima e até depressão.

Entender bem as causas e as consequências dessa problemática é importante para conseguir agir de forma preventiva.

Crianças obesas estão expostas a estigmas de peso e podem ser vulneráveis a efeitos psicológicos, como depressão, e efeitos sociais, como o isolamento. As consequências desfavoráveis podem contribuir para a exacerbação da obesidade por meio de vulnerabilidades psicológicas que aumentam a tendência a comer demais e a atividades sedentárias. É evidente que essas tendências desfavoráveis, o preconceito e a discriminação são parte 035 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

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da vida cotidiana dessas crianças com sobrepeso.

Diante de todos esses fatores negativos a pratica de atividade física na infância se torna fator primordial na luta contra a obesidade infantil. A prevenção do sobrepeso e da obesidade infantil na infância e na adolescência pode ser entendida sob uma única perspectiva, a de proteção das pessoas em relação aos agravos à sua saúde. É importante que as mudanças de comportamento propostas para as crianças e adolescentes obesos, sejam estruturadas adequadamente para evitar rejeição e atingir o objetivo de reduzirem o peso corporal. As preferências alimentares das crianças, assim como atividades físicas são práticas influenciadas diretamente pelos hábitos dos pais, sendo assim, fatores ambientais são decisivos na manutenção de uma vida saudável.

Em relação à atividade física, geralmente a criança obesa é pouco hábil no esporte, não se destacando isso pode ser um fator negativo. Porem com a crescente do mercado de atividade física hoje existem muitas opções de atividades a serem realizadas. A ginástica formal também conhecida como musculação feita em aca demia, apesar de ser um processo muito questionado devido a mitos de que o treinamento interfere no crescimento tem ganhando muitos adeptos.

Temos academias que oferecem aulas de ginasticas para crianças buscando desenvolver atividades lúdicas que potencializam a aprendizagem das habilidades motoras, essas aulas acabam sendo uma etapa de inserção das crianças em atividades esportivas. Uma alternativa que cresce muito e o atendimento de personal para crianças, onde o trabalho individualizado e uma maneira de potencializar os treinos e atingir ótimos resultados.

Para os pais que buscam mudar o estilo de vida dos filhos com sobrepeso uma dica é acompanhar as mudanças de rotina dos filhos, afinal o ambiente favorece as mudanças e os resultados. Ter ideias criativas para aumentar a pratica de atividade física, como descer escadas do edifício onde mora, jogar balão, pular corda, caminhar na quadra, além de ajudar nas lidas domésticas é uma forma de iniciar uma mudança de rotina. Além disso utilizar atividades de lazer como andar de bicicleta, skate, passeios em parques são algumas outras alternativas. O fato de praticar atividade física, mesmo que de baixa intensidade ela já ocasiona aumento de gasto calórico contribuindo para o emagrecimento e especialmente na mudança de comportamento de não ficar numa atividade sedentária. *Rafael Reis da Mata, Formado em Educação Física e Saúde pela USP,.Professor e Personal na academia Competition, especializado em musculação e treinamento funcional rafael.mata@usp.br

Coluna Ricardo Karpat

Síndico: o barato, quase sempre, sai caro Por Ricardo Karpat

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enho viajado diversas cidades do país para ministrar palestras e aulas voltadas a Síndicos. Esta tarefa, que para mim, é muito prazerosa, pois amo o que faço, tem se tornado uma preocupação nos últimos tempos. Explico; em um momento em que a crise econômica é sentida por muitos brasileiros e que os veículos de comunicação exploram constantemente o tema, alguns Síndicos iniciaram uma política de trabalho um tanto quanto perigosa: a política do corte de custos indiscriminados.

Importante salientar que existe um limite de redução de custos, existem alçadas possíveis e outras não. Por exemplo, o condomínio não pode deixar de pagar os impostos atribuídos a ele. Se, assim o fizer, em algum momento terá que quitar essa dívida e o valor será consideravelmente maior. Portanto, o que pode parecer, em um primeiro momento, uma redução de custos, na verdade é um erro de gestão que irá apenas postergar o gasto potencializando ainda mais o valor.

Os principais alvos de cortes financeiros são: o corte de manutenção preventiva dos equipamentos e a não realização das normas regulamentadoras obrigatórias.

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Ministério do Trabalho. O primeiro caso, embora muito diverso do exemplo dos impostos, tem o mesmo resultado. Posterga-se custos, porém os potencializa. É sabido por todos que a manutenção preventiva é mais econômica do que uma manutenção corretiva ou até mesmo a substituição de equipamentos, isso sem contar no desconforto aos moradores no momento do não funcionamento de um equipamento, como o gerador, no caso da queda de energia, por exemplo.

No caso das normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho, seu corte é uma redução de custos não inteligente.

Provavelmente demorará um pouco para a conta chegar, mas quando ela vier será pesada. Explico: no caso de uma ação trabalhista de um funcionário alegando problema de saúde por conta do serviço prestado no condomínio, o juiz irá exigir o certificado dessas normas, e o não cumprimento das mesmas, muito provavelmente irá fazer com que o condomínio perca a ação e tenha de quitar valores que, muitas vezes, exigem arrecadações extras para honrar com seu pagamento.

Interessante perceber que essa onda de corte de custos indiscriminados ocorre

por conta da crise econômica brasileira, criada justamente por opções não inteligentes feitas pelos nossos governantes nos últimos anos.

O erro deles deveria ter servido de exemplo do que não fazer, porém, infelizmente alguns seguem a mesma toada, mas uma hora a conta chega!

Minha luta pela profissionalização da função de Síndico passa também por fazer com que os condôminos entendam mais sobre o assunto a que tanto lhe dizem respeito. Fazendo uma analogia com a realidade brasileira, aonde nos últimos dois anos a população impulsionou seu conhecimento político, luto - em conjunto com meus parceiros - para que esta interação por parte da população sobre os assuntos da gestão pública seja estendida também para a gestão privada e para as minicidades que são os condomínios. *Ricardo Karpat é Diretor da Gábor RH, administrador de empresas especializado em recursos humanos e possui experiência profissional de 15 anos no segmento de condomínios.

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Realização da primeira convenção de um condomínio Pergunta: Numa incorporação por administração, meu cliente precisa fazer a abertura do CNPJ para o condomínio, e, para tanto, precisa da convenção. Nesta primeira convenção, somente a incorporadora figurará no documento?

Diário das Leis Responde: Sim. A primeira convenção é realizada pela incorporadora, geralmente uma convenção padrão. Com a entrega das chaves aos condôminos, estes realizarão assembleia para propor alterações na convenção de acordo com as necessidades presentes no condomínio.

Regulamento sobre direitos e obrigações dos condôminos Pergunta: Num condomínio onde existe um pequeno edifício com poucas unidades, familiar e sem matrículas individualizadas, posso formalizar uma convenção de condomínio e o regimento interno, instituindo o condomínio não com objetivo de individualizar as unidades, mas apenas para organizar as questões de responsabilidades e despesas de manutenção?

Diário das Leis Responde: Como não há individualização, não há determinação legal para constituição de uma convenção. O proprietário pode realizar algum tipo de regulamento que se assemelhe à convenção, a fim de delimitar regras à utilização das áreas pertencentes ao imóvel por seus moradores, bem como a destinação do imóvel, e também a divisão das despesas que competirá a cada morador respectivo à sua unidade.

Destituição do síndico contratado depende de aprovação da assembleia Pergunta: O síndico profissional, contratado para administrar as contas do condomínio pode ser destituído por simples rescisão contratual, a qualquer momento, sem a necessidade de assembleia, ou somente depois da realização de assembleia que trate deste tema?

Diário das Leis Responde: Neste caso, conforme analisamos, para que seja feita a destituição do síndico é necessário que seja convocada uma assembleia, que não necessariamente precisa ser convocada por ele, pode ser feita por um quarto dos condôminos, conforme art. 1.355 de nosso Código Civil, vejamos: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”. No momento da convocação da assembleia é necessário que conste o fim específico dela, no caso, a destituição do síndico. “Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta 038 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

Alteração na destinação no uso do imóvel locado pelo locatário Administramos um imóvel locado para fins residenciais e soubemos, através do proprietário que o locatário está usando o mesmo para fins comerciais.

Pergunta: O proprietário quer que entremos com ação de retomada do imóvel por infração contratual. Quais provas devemos juntar para que a Ação seja procedente?

Diário das Leis Responde: As provas podem ser várias. Pode-se utilizar o contrato que explicita o caráter residencial da locação, bem como testemunhas, imagens, documentos que comprovem a alteração de destinação. O contrato deve ser preservado e a mudança na destinação de uso do imóvel sem autorização do locador, enseja sua resilição, podendo o proprietário ingressar com ação de rescisão contratual.

Contrato de locação firmado por estrangeira que não conhece a nossa língua Formalizamos um contrato de locação, no qual figuram como locatários um casal de nacionalidade haitiana. O marido conhece a língua portuguesa e leu o documento para sua esposa, que assinou o contrato, mas não lê o idioma português. Houve questionamento de que deveria ser considerada a haitiana analfabeta, pois a mesma não conhece nossa língua (contudo, sabe ela ler e escrever em haitiano).

Pergunta: Existe alguma formalidade a ser realizada para evitar futura arguição de nulidade do contrato? Qual a melhor maneira de proceder? Deveria firmar algum termo no qual afirma o marido ter lido e traduzido o contrato para sua mulher, na presença das testemunhas?

Diário das Leis Responde: Entendemos ser válida a assinatura da esposa, inclusive porquê o marido, ciente do teor do contrato, passou as informações necessárias para conhecimento da esposa. As testemunhas reforçam tal ato, sendo válida a assinatura para locação do imóvel. Entendemos também conveniente válido acrescentar no contrato de locação, que o documento foi traduzido pelo marido à esposa.