Universo Condomínio - Nº7/2017

EDITORIAL

EXPEDIENTE Redação:Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2413 -16º andar Cep: 01451-001 – São Paulo – S.P. Contato: contato@universocondominio.com.br Fone: (11) 3467-2109 Diretor Geral Rodrigo Karpat Editor Lucas Perito Editor e Jornalista Responsável Lucas Perito Assistente de Jornalismo Mariana Ciscato Diretor de Arte/Diagramação e Capa Pedro Khalil

Chegamos a nossa sétima edição! Depois do grande sucesso que tivemos com a edição passada, sobre sustentabilidade, resolvemos trazer para você outro tema para lá de importante e que vem causando muito barulho nos condomínios de todo o país: os aplicativos de hospedagem.

Hoje é cada vez mais comum as pessoas não só no Brasil, mas no mundo inteiro, usarem os aplicativos de hospedagem na hora de viajar para outra cidade ou país. E isso ocorre por alguns motivos, entre eles, a facilidade e a economia desse tipo de modalidade se comparada com hotéis, por exemplo. Além disso, para o dono do imóvel, esse formato virou uma forma de completar a renda.

Porém, uma unidade pode ser transformada em uma espécie de hotel por parte de alguns moradores? Como os condomínios devem lidar com essa nova modalidade?

Calma! Pensando nisso preparamos uma edição explicando todas essas e outras questões que envolvem esse assunto.

Sente, relaxe e tire todas as suas dúvidas com a gente.

Até o próximo número!

Abraços.

Diretor Comercial Kauê De Angeli

Lucas Perito

Para anunciar: (11) 3467-2109 Impressão Centrográfica Distribuição Dirigida Tiragem 10.000 Auditoria:

“Há algum tempo recebo a revista Universo Condomínio e sempre fico ansioso para as próximas edições. São sempre um auxílio no meu dia a dia como síndico” Armando Ferreria – São Paulo/SP

ÍNDICE

A revista Universo Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos pelo seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não represen- Fale com o especialista.............................07 Dia a dia de um síndico...........................10 tando necessariamente a opinião de Mercado imobiliário.................................11 Universo Condomínio. www.universocondominio.com.br CNPJ: 13.744.133/0001-14

Capa Aplicativos de hospedagem.....................12 Portaria virtual X Hospedagem..............14 Coluna Gabriel Karpat.............................16 Contratos X Terceirização.......................18 Condomínio Pool.....................................22 Conexão Rio de Janeiro...........................24 Conexão Maranhão..................................26 Viva Healthy..............................................27 Conexão Brasília.......................................28 Conexão Salvador.....................................30 Jurisprudência...........................................31 Entretenimento.........................................32 Bem-estar & Saúde...................................34 Coluna Ricardo Karpt..............................36 BDI.............................................................38

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FALE COM O ESPECIALISTA

Condomínio: rediscutindo as deliberações já tomadas em assembleias

O

Por Rodrigo Karpat

síndico é o responsável legal do condomínio, tal posição lhe confere poderes para exercer as atividades executivas inerentes a gestão, mas também traz obrigações e deveres funcionais. Dentre as obrigações, deve o síndico “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia” Art. 1.348, IV Código Civil.

em função de uma rediscussão, como por exemplo: na autorização de fechamento de sacada de uma forma, e após a consulta de um arquiteto verificou-se que perante a prefeitura tal fechamento deveria ser feito de outra forma, porém, algumas unidade já haviam modificado da forma inicialmente sugerida, isso gerou um dano que deve ser suportado pelo condomínio.

As assembleias são norteadoras para a vida em condomínio e suas decisões são soberanas, o que for decidido ali deve ser seguido, desde que as formalidades legais para a convocação tenham sido seguidas, que os assuntos levados à tona tenham feito parte da ordem do dia e que as decisões não contrariem a lei. Porém, isso não acarreta em dizer que tais decisões tomadas em assembleia não podem ser modificadas ou reavaliadas.

Na lição De Biasi Ruggiero:

Uma nova assembleia pode rever o posicionamento da assembleia anterior, mas tal medida pode trazer o dever de indenizar caso traga algum prejuízo a quem quer que seja.

Podemos dizer que uma assembleia que trouxe um assunto em pauta, pode em outro momento rediscutir o mesmo assunto e revogar a decisão anteriormente tomada, sempre tendo em vista o interesse coletivo do condomínio. Tal situação ocorre por exemplo, se em determinado momento a deliberação for tomada com base em alguma informação errada e por isso deve rever o que foi deliberado anteriormente, por mudança de entendimento da situação anterior ou ainda pelo fato de em determinado momento em que uma decisão foi tomada, não existia uma informação técnica e por isso o Corpo Diretivo ou o Síndico decidiu trazer novamente algum assunto para rediscussão.

Mesmo que a rediscussão seja pertinente, se trouxer algum prejuízo, a situação poderá acarretar em perdas e danos em favor de quem tenha sido prejudicado 07 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

*“A resolução da assembleia geral não cria direito adquirido, podendo ser tornada insubsistente por resolução posterior. É evidente que há casos em que, pela sua peculiaridade, essa revogação gera perdas e danos. A revogabilidade das deliberações da assembleia, assim como a alterabilidade da convenção, integra o direito de propriedade”.

“As deliberações são eficazes até que sejam anuladas judicialmente ou alteradas por outra assembleia, a menos que trate de ato inexistente ou nulo de pleno direito. É valida a ratificação, por outra assembleia, de deliberação inquinada de vício”* Ruggiero, Biasi. Questões Imobiliárias, Editora Saraiva, 1.997, fls. 26 e 27.

Desta forma, por mais que seja possível rediscutir algo é imprescindível que os gestores estejam munidos das informações necessárias para a tomada das decisões em assembleia, evitando assim que as mesmas possam ser rediscutidas desnecessariamente. Porém, se for o caso de rediscussão, é melhor que se faça rapidamente, do que ficar com uma situação pendente que poderá trazer prejuízo futuro ou que inadvertidamente seja resolvida sem nova deliberação em assembleia, mesmo com entendimento contrário já sacramentado em assembleia anterior.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

O dia a dia de um síndico!

Fomos conversar com Djerson Pinheiro da Costa Junior*, mais conhecido como Pinheiro, Síndico do Condomínio Residencial Amazonas e do Residencial The Brigde, e que nos contou um pouco de como começou sua carreira como síndico e sua profissionalização, além de falar sobre os desafios do seu dia a dia como síndico.

C

omo começou o seu interesse pela sindicância?

O meu interesse em ser Síndico, iniciou há muito tempo revisando contas e não concordando com que acontecia no prédio onde já tinha como moradia, mas infelizmente existia um monopólio de antigos gestores que por sua vez usavam de má fé, utilizando de procurações de um grupo grande que obtinha cerca de 15 aptos. Com isso, tudo que se levava para aprovação era vetado, junto com valores de obras que nunca se via, e desequilíbrio nas contas chegando ao ponto de ficar negativa, e conforme Atas anteriores pegar dinheiro emprestado com Administradora para pagar nossas contas, sem mencionar o fato de nos últimos anos dar entre 2 a 3 aumentos na cota para tentar suprir os erros do passado. Como a cerca de 15 anos eu já Administrava Empresas de amigos justamente para dar equilíbrio e com isso demonstrar meu potencial, além de ter sido Auditor (terceirizado pela C.E.F) e trabalhado junto a Delegados da Policia Civil, onde fui nomeado Assessor da Presidência do SINDPESP no final de 2008, e em seguida preparei Campanha de Deputado Federal, coisa que no passado já havia feito outras para vereância e deputado Estadual também.

Há quanto tempo o senhor é síndico?

(Quanto tempo como síndico morador e quanto tempo no ramo da sindicância profissional) Estou no meu 4‘ Mandato, com isso nos últimos 2 anos com a maior aprovação que já existiu dentro de nosso Condomínio, antigamente tínhamos votações de média 18 a 22 pessoas, sendo que desse número usava-se cerca de 15 cartas, em minha gestão também se usa carta,mas com uma diferença elas são levadas até minha pessoa, sou procurado para não deixar de ser o Síndico em média 6 meses 010 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

antes até da eleição e no penúltimo ano ganhei de 44 X 0 e agora neste último foi de 50 X 0, acredito que não sou bom Síndico, mas estou estudando e conquistando meu caminho através de transparência, envolvimento com o morador, tenho um canal simples onde eles tem a liberdade de colocar suas idéias e com isso agendo dias específicos até para que possam serem ouvidos por mim e com isso sempre dando a devida atenção. Sou Síndico morador desde Março de 2013, e tão logo fui vendo os resultados fui me aperfeiçoar e fiz o curso para ser Síndico Profissional, até porque é um mercado gigante e só cresce também, acho que vale a pena sempre buscar o auto conhecimento, algumas vezes marco café ou até reuniões com outros Síndicos pois como fiz junto ao meu grupo de Subs e Conselheiros um trabalho que já foi reconhecido por outros já fui convidado a Palestras em outros Condomínios e nesse trabalho de Sindicância fui levado a 2 outros prédios e acabei destituindo Síndicos que não trabalhavam de acordo com o que prevê no C.C., Convenção e R.I (são essas nossas obrigações a serem cumpridas) Quais as principais diferenças (vantagens e desvantagens) que você viu ao ser um síndico morador e agora como síndico profissional?

A única vantagem em ser Síndico onde moramos é que mantemos os nossos bons amigos sempre ao nosso lado e com esse sincero apoio nos fortalecemos e não nos abatemos. Mas é claro que sempre tem aquele que nos tira a vontade em continuar e também de fazer, mas não se pode deixar abater por meia dúzia de gato pingado, afinal o bem sempre vence o mau!

Mas agora com empreendimento que não me obriga morar é bem melhor, pois a carga horária é livre, resolve-se os problemas, se faz cumprir tudo e não temos obrigações de ficar ouvindo besteiras que por muitas das vezes nos abala o emocional, mas mesmo assim nunca deixo de atender

as pessoas para saber o que desejam ter em seu Condomínio.

Como está o mercado voltado para a sindicância profissional? Há muitas oportunidades? Qual a tendência?

O mercado segundo os especialistas está em alta nessa área da Sindicância Profissional, mesmo porque ouvi dizer que a maioria de Síndicos que começaram como Síndicos moradores estão procurando bons cursos e muitos prédios estão deixando de querer Síndicos moradores até porque não surte efeito e não se tem pulso firme para fazer cumprir o R.I, aquela historinha de fulano é meu amigo e o outro é meu compadre, por este motivo não faz cumprir regras em muitas das vezes básicas. Quanto as oportunidades, ao meu ver acredito que essa precisamos sempre estudar, ficar atualizados no quesito Síndico, buscar bons relacionamentos sejam eles terceirizadas,.Administradoras,.Advogados, e principalmente Construtoras pois é por elas que tudo começa desde o primeiro saco de cimento e areia.

Ouvi dizer até no SPTV, que a tendência é de um crescimento nos próximos 3 anos de cerca de 10.000 empreendimentos no geral, isso significa se ficarmos parados perderemos as boas oportunidades, claro que nesse meio existe os bons e os que não são tão bons assim, mas cada um tem que se valer de si próprio provando sempre o seu potencial.

Se você pudesse dar algumas dicas de como gerir bem um condomínio, (fugindo de conflitos, inadimplência, etc.), quais seriam?

Um bom planejamento, uma boa equipe de Conselheiros e Subs, sem esquecer de mencionar uma Administradora com competência no mercado que possa por sua vez tirar parte do peso de suas costas, procurar ter tudo scaneado como eu mesmo fáço até para que se encontre com maior rapidez, e o principal: sempre zelar,cuidar e deixar o Condomínio em que você é o gestor como se fosse sua própria casa, pois se não queremos itens errados e em desacordo em nosso lar, porque então deixaremos em desacordo no lar dos outros. *Djerson Pinheiro da Costa Junior - Síndico Profissional - Contatos: (11) 99820-0259/ jpsindico@ gmail.com

MERCADO IMOBILIÁRIO

Construtoras enfrentam o desafio dos distratos

U

Um dos principais desafios do mercado imobiliário em 2017 deverá ser a questão dos distratos, a devolução do imóvel pelo comprador antes da entrega das chaves. Dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indicam que, no ano passado, esse índice foi de cerca de 45% – ou seja, de cada 100 imóveis adquiridos na planta, quase metade foi devolvido antes da entrega. “Esse tipo de situação cria um desequilíbrio no planejamento das incorporadoras”, resume o presidente da entidade, Luiz Antonio França.

Unidades distratadas

44.233

Custo total de comercilização

R$1,1 bilhão

VGV estimado das unidadesdistratadas

R$10,9 bilhões

Prejuízo líquido total das incorporadoras de capital aberto

R$717 milhões

(associadas Abrainc)

*Fonte: Abrainc – unidades distratadas em 2016

A questão, para as incorporadoras, é que os distratos, nos níveis atuais, acabam tendo um enorme impacto no planejamento financeiro da construção. De forma resumida, a empresa lança o projeto, comercializa as unidades ainda na planta e, na maioria das vezes, revende esse ‘pacote de dívidas’ dos compradores (os chamados recebíveis) a um agente financeiro – geralmente um fundo. Para adquirir esses recebíveis, o fundo exige da incorporadora algumas garantias para o caso de não pagamento. Numa situação de aumento dos distratos, em que um grande número de compradores devolve as unidades, a incorporadora acaba ficando com um problema duplo: de um lado, não recebe os recursos dos compradores que distrataram e ainda tem de devolver o que pagou. Na outra ponta, tem suas garantias executadas pelos fundos.

011 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Nesse cenário (e, claro, considerando o fator macroeconômico, que possui um peso enorme), algumas incorporadoras acabaram entrando, nos últimos anos, em recuperação judicial, caso da OAS, PDG, Viver, Atlantica e Schain.

Para quem comprou na planta e está à espera das obras, uma boa notícia: nos últimos anos, com os avanços ocorridos na legislação brasileira – como a entrada em vigor do chamado Patrimônio de Afetação, que, a rigor, separa financeiramente os projetos -, a entrega do imóvel comprado na planta está, mais do que nunca, garantida.

CAPA Aplicativos de Hospedagem

Aplicativos de hospedagem e locações por temporada

M

Por Rodrigo Karpat

uitas pessoas aproveitam as férias e alugam um imóvel para passar a temporada.

Porém, essa opção esconde alguns perigos e problemas que podem durar meses e exigir muito dinheiro. O conhecimento das regras deste tipo de locação é essencial para evitar que isso ocorra.

É licito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança, ou estiver desviando a finalidade do prédio.

Recentemente tem surgido no mercado sites especializados em locação de imóveis por diárias, o que vem trazendo problemas aos condomínios estritamente residenciais.

Desta forma, a locação por meio de um site comercial por si só não infringe a lei de locações. O que desobedece a legislação e a Convenção do Condomínio no caso em questão é a mudança de finalidade da edificação. É dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (Art. 1.336, inciso IV, do Código Civil), e locar o bem por dia, é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico, Decreto Nº 84.910, de 15 de julho de 1980, e fazê-lo desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial, além de não cumprir os requisitos descritos na lei que disciplinam a hospedagem.

Se por um lado o condômino pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe assiste por força do Art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal. Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (Art. 1.277 e 1.336, inciso IV do Código Civil).

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Na prática a grande maioria dos casos realizados pelo sistema de diárias perturbam a vida dos prédios residenciais e des-

viam a finalidade das edificações que são estritamente residenciais. Temos os defensores desta modalidade de “locação” por sites especializados por diárias, os quais defendem que na lei de locações existe a possibilidade de locação por temporada por prazo de até 90 dias.

Locação por temporada A locação por temporada é prevista na Lei de Locações nº 8.245/91, sendo que a realização de vistoria de entrada e de saída do imóvel se torna obrigatória se o imóvel estiver mobiliado. O locador pode exigir o pagamento total adiantado, mas deve fazer somente na assinatura do contrato. No contrato devem ficar claro os direitos e deveres de cada parte, além de especificar a vistoria de entrada e de saída incluindo a relação de bens. O proprietário poderá exigir as garantias previstas em lei, como: fiador, seguro fiança, caução e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Existem ainda situações em que o proprietário exige a assinatura de nota promissória para garantir danos, o que não é recomendável. No caso de não desocupação do imóvel no prazo pactuado caberá liminar na retomada.

Como a maioria dos proprietários exige parte ou todo o pagamento adiantado, e em muitos casos sequer é feito um contrato de temporada, sempre que possível visite o imóvel, firme um contrato, ou se não puder ir, opte por imóveis que tenham referências de pessoas que já o locaram.

É certo que a locação por temporada, com respaldo na Lei de Locações e sem desvirtuar a finalidade da edificação, poderia ocorrer por curtos períodos de tempo, porém a prática constante, somada a necessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de festas, piscina) e os serviços adicionais quase sempre oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e se enquadram na hospedagem que é disciplinada em lei específica a qual não incluem o condomínio edilício no rol de locais aptos a funcionar nessa modalidade.

Locação por diária Para a caracterização de hospedagem é necessário que o estabelecimento preste serviços regulares aos seus hóspedes, tais como: lavanderia, arrumadeira, recepção, entre outros. Além disso, o estabelecimento deve estar devidamente autorizado a funcionar.

A Portaria nº 100/2011 do Ministério do Turismo, o Sistema Brasileiro de Classificação de Meios de Hospedagem (SBClass) e o Art. 23, caput, da Lei Federal nº 11.771 de 2008, dispõem sobre a Política Nacional de Turismo nos seguintes termos: “Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária”.

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Ainda, deve ser observado o disposto no Decreto nº 84.910, de 15 de julho de 1980 que dispõe “Art. 3º - Somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – EMBRATUR”.

Assim, fica claro que a “locação” por diárias é exclusiva de meios de hospedagem e requerer que o estabelecimento seja enquadrado como comercial e tenha autori zação de funcionamento, sendo que um prédio residencial não pode funcionar dessa forma por inúmeros fatores, inclusive sob pena de autuação da municipalidade.

E no caso em questão não podemos dizer que a prática realizada seja uma locação por temporada, uma vez que tem características de hospedagem, “há um misto de contrato de locação de coisa e de locação de serviços, caracterizando, muito mais, o

contrato atípico de hospedagem como aduziu Sylvio Capanema de Souza.

A locação por diária a qual vem ocorrendo por meio de sites especializados, vem representando efetivamente uma concorrência aos apart hotéis, flats e similares. E por isso desvia a finalidade do edifício, traz encargo extra a portaria, que na maioria das vezes fica responsável por liberar as chaves, cadastrar veículos, liberar acesso a áreas comuns e carrinho de supermercado.

Desse modo o que deve prevalecer é a análise do caso concreto, sendo fato notório que empregar o apartamento em sites a locações por diárias, como se fossem apart hotéis, interfere na finalidade residencial de um condomínio, porém, utilizar o mesmo site e firmar locações mais longínquas pode se enquadrar ao esperado pelo condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de regrar as condições necessárias para o funcionamento do condomínio.

CAPA Aplicativos de Hospedagem

Portaria Virtual x Hospedagem

U

m novo modelo de serviço está despertando a curiosidade dos condomínios, a Portaria Virtual.

Este sistema de custo bem menor, se comparado ao de uma

portaria convencional 24 horas, chama atenção de síndicos que buscam meios de economizar no dia a dia, e diminuir os problemas com funcionários. Além de prometer aumentar a segurança no edifício com monitoramento via câmera e internet 24 horas pela central da empresa contratada, que fica fora das dependências do condomínio.

Na teoria, a instalação desse sistema é simples: basta contratar uma empresa especializada, instalar os equipamentos necessários e orientar os condôminos sobre a melhor forma de aproveitar tal tecnologia.

Mas e no caso do condomínio ser tolerante com aplicativos de hospedagem? Com hóspedes entrando e saindo do condomínio constantemente, como funcionaria o sistema entre locador, visitante e a portaria virtual?

Primeiramente, é importante destacar que antes de instalar o Sistema Remoto de Portaria, o síndico deve discutir em assembleia se este é o melhor modelo para o condomínio, considerando que afeta diretamente na vida e segurança de todos os moradores.

Para condomínios que possuem unidades que são alugadas constantemente por períodos curtos, o ideal é que se crie um Comitê de Segurança para avaliar as vulnerabilidades que esse sistema pode trazer. Por isso é necessário adequar o Regimento Interno e criar regras para evitar problemas e não deixar dúvidas quanto à ordem do edifício.

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Considerando que o dono da unidade normalmente reside em outro local, o controle de acesso ao hóspede também deve ser feito virtualmente. Segundo Odirley Felicio da Kiper Brasil, o locador pode enviar um convite de QRcode para o e-mail do hospedado.

Dependendo do tempo em que o hóspede ficará no apartamento, ele pode instalar o aplicativo da empresa de segurança e este funcionará apenas no período da hospedagem, evitando assim, que uma pessoa desconhecida do condomínio tenha acesso a Tag ou ao controle e coloque a segurança dos demais moradores em risco.

No entanto, é dever do condomínio, bem como do locador, orientar o hóspede so

bre os procedimentos de segurança do dia a dia, além de deixar claro as regras do prédio. Ainda assim, portaria é apenas uma parte do condomínio e quem está chegando para se hospedar deve ficar atento à todas os procedimentos do condomínio para evitar problemas com o dono da unidade. É evidente que o modelo de Portaria Virtual é tentador aos condomínios e a tecnologia está se renovando todos os dias para melhorar a qualidade de vida de todos. Mas é necessário sempre manter os cuidados e tomar as devidas precauções, para que, o que pode ser a solução não vire um problema muito maior e uma dor de cabeça para o síndico, o condômino ou para a empresa.

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Conciliação: ótima opção para a solução de conflitos nos condomínios

Por Gabriel Karpat

O

desenvolvimento do segmento de condomínios inegavelmente proporcionou aos síndicos e interessados informações e técnicas eficazes para aplicar à administração condominial.

Administradoras e advogados especializados assessoram quase que por completo os gestores nas mais diversas atividades da vida condominial e no que acontece no interior dessas pequenas comunidades. O que, entretanto, surpreende os que estão à frente da gestão são os conflitos que ocorrem da mais diversa espécie e importância.

Discussões sobre vazamentos entre unidades, barulho excessivo, cachorros e outros animais de estimação, carros mal estacionados e crianças utilizando espaços inadequadamente estão entre as principais reclamações. Transparece um despreparo para lidar com essas controvérsias e uma incapacidade de agir quando ocorrem as divergências.

Existe uma crença muito difundida que os litígios entre os moradores devem ser solucionados por estes no poder judiciário.

Esse entendimento limita e reduz a capacidade dos gestores frente à uma realidade que é a crescente migração dos habitantes das regiões metropolitanas para os conglomerados habitacionais e, com eles, o aumento dos problemas cotidianos. Se na descrição das funções do síndico não incluía a mediação, é de se notar a crescente necessidade de atentar para essa “nova tarefa”.

Não se pode mais excluir do desempenho do síndico a capacidade de lidar com os moradores das edificações nas mais diversas situações de conflitos antes de direcioná-los para o judiciário. Principalmente pela morosidade e descrença na resolução das questões que para lá são direcionadas.

Assim, o litígio judicial deveria ser observado como o último recurso disponível na resolução de conflitos em condomínios.

Dessa forma, o síndico passa a acumular 016 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

a tarefa de fazer com que as partes se comuniquem. Não se trata de oferecer benefícios para qualquer um dos lados, mas, sobretudo, possibilitar a troca de informações e a comunicação entre ambos, viabilizando que cada um exponha seus pontos de vista e ouça os pontos da outra parte.

Essa troca de informações, quando bem conduzidas, alcançam a satisfação dos interesses de ambas as partes, levando adiante a frase “conversando é que a gente se entende”.

O diálogo é um exercício que precisa ser praticado, sem dúvidas. Mas, para que essa tarefa do síndico ocorra de modo correto, algumas regras devem ser obedecidas, dentre as quais: •A conciliação é um assunto que deve ser tratado com privacidade e confidencialidade; •Por ter caráter voluntário, existe a liberdade de ambas as partes concordarem em

participar e aceitar o que da conciliação for decidido; •É flexível e informal e, por isso, pode auxiliar na obtenção de uma solução que atenda a ambas as partes.

Trata-se de um nobre papel o do conciliador que, ao atuar como facilitador, possibilitará que as partes dialoguem no sentido de resolverem consensualmente suas questões. E, mais do que isso, que todos comprometam-se a cumprir o que ali for decidido.

Finalmente, com essa forma de solucionar a maioria dos conflitos, cria-se nos edifícios uma atmosfera favorável para a solidariedade e a percepção que tais divergências podem ser solucionadas não apenas pela imposição das leis, mas também através do diálogo. * Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH

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CONTRATOS DE TRABALHOS X TERCERIZAÇÃO EM CONDOMÍNIOS: Qual a melhor opção?

Por Anderson Lincoln Vital da Silva

a “uma determinada modalidade de organização do trabalho que tem como característica a transferência para outra empresa de parte da produção da empresa-mãe, a qual busca concentrar sua produção em uma única e específica atividade, considerada o foco de atuação da empresa.”(Alves, 2011) .

O

crescimento das cidades tem transformado modos de agir e pensar da sociedade. Nesse fenômeno de intensa urbanização e adensamento populacional há uma diversificação dos processos produtivos e respectivas relações de trabalho, modificando ainda o sistema urbano brasileiro. A urbanização está diretamente associada ao sistema capitalista de organização da sociedade contemporânea.

Nesse mundo do trabalho sob a égide do pensar e agir de forma capitalista, observa-se intensas metamorfoses do trabalho.

Se de um lado possuímos uma legislação em nossa Consolidação das Leis Trabalhistas – CLT, visando a contratação direta, de outro, também existe a forma de terceirizar as atividades-meio; (limpeza, vigilância, manutenção, entre outros), proporcionando ao sindico uma ocupação maior nas atividades-fim, visando à concentração de processos de gestão do condomínio.

Na contratação direta prevista na CLT, temos o conceito do empregado estampado no art. 3º da CLT, que afirma que “considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário”. Nesse contexto, a partir do preenchimento dos requisitos da contratação, quais sejam: pessoalidade, subordinação, onerosidade e habitualida 018 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

de, o condomínio passa a assumir todas as responsabilidades que um empregado representa em nosso sistema laboral no Brasil.

De tal forma, a partir do momento que o condomínio passa a adotar este modelo, ou seja, passa a ser o empregador; - conceito previsto no art. 2º da CLT; - as obrigações assumidas estão previstas no art.

7º da Constituição Federal, no que tange a pagamento de salários e remunerações e seus encargos tributários e previdenciários de modo geral e todo o processo de gestão envolvendo sua admissão e demissão. O condomínio ao praticar tal modelo, visa à opção de escolha de seus empregados, o fortalecimento de uma relação empregado e empregador diferenciada e o próprio planejamento, controle e realização de suas atividades, uma vez que o sindico e seu conselho, passam a coordenar estas ações.

Retomando a discussão em que o mundo do trabalho passa atualmente por processos de fragmentação e redefinição incluindo os institutos jurídicos e organizacionais, a terceirização apresenta-se nesse cenário como uma forma a priori, de redução de custos, flexibilização dos processos de trabalho, subcontratações, intensificações tecnológicas e inovações dos mercados ao oferecimento de produtos e serviços. Sendo assim, terceirizar significa numa atual conjuntura

Para a área de condomínios, a terceirização apresenta-se como uma alternativa positiva aos síndicos podendo repassar alguns serviços para a empresa terceirizada, tais como: limpeza, portaria, zeladoria, garagem, jardins, piscinas, entre outros. Ao adotar o modelo da terceirização, o condomínio passa a ter um contrato de prestação de serviços com a empresa terceirizada, deixando de ter a contratação direta com tais empregados, mostrandose assim, uma das formas de redução de custos para o condomínio e foco do sindico em outras ações de sua administração.

O condomínio deve atentar ao firmar um contrato com uma empresa terceirizada quanto aos documentos fiscais e todas as certidões, bem como certificar que todos os prestadores estão devidamente registrados na empresa terceirizada, a fim de evitar demandas trabalhistas que possam envolver o condomínio.

Nesse interim, fica a cargo do síndico e de seu conselho definir a melhor forma de seu planejamento de gestão, alinhando questão de custos, perfil de empregados e empresas que pretendem contratar e quais serviços pretendem a contratação direta e terceirizar. * Advogado. Sócio da Vital & França Advogados.

Mestre em Ciências do Ambiente e Sustentabilidade na Amazônia pela Universidade Federal do Amazonas. Graduado em Direito pelo Centro Universitário Luterano de Manaus e Bacharel em Ciências Sociais pela Universidade Federal do Amazonas. Especialista em Direito Tributário pela Faculdade Metropolitana de Manaus - FAMETRO. Vice-Presidente da Comissão de Proteção a Criança e ao Adolescente - OAB/AM.

CONTA POOL TAMBÉM PODE SER SINÔNIMO DE TRANSPARÊNCIA Por Cristiano De Souza Oliveira

Uma das formas de se garantir uma seriedade é se exigir que o agente intermediário, que administra o dinheiro, tenha no mínimo uma responsabilidade profissional, ou seja, esteja vinculado a um órgão de classe, para atuar como gestor de finanças.

A clareza financeira que se busca não surge apenas na prestação de contas, está desde o momento da contratação do modelo conta pool. O condomínio deve saber cada centavo de taxas, custas ou supostos impostos que sairá de sua conta corrente virtual, para controle e conferência na conciliação financeira.

Saber sobre a solidez do gestor também é importante.

Lembramos que outros países este modelo de gestão financeira é comum e muito mais vantajoso ao condomínio pelo compartilhamento de gastos.

A

o falarmos de gestão financeira condominial, falamos de transparência administrativa e ao falarmos de transparência, surge sempre a ideia de que um vilão para a transparência administrativa em condomínios é a existência de contas pool, ou seja, uma única conta onde vários condomínios lá depositam seu dinheiro e a mesma é gerenciada por um agente intermediário, geralmente a administradora do condomínio.

Mas alguém já verificou que todo o sistema financeiro é uma grande conta pool !

Ao depositarmos dinheiro em nossas contas correntes “individualizadas”, misturamos o nosso dinheiro com de terceiros e o controle financeiro é feito por um sistema, que identifica o saldo por meio de uma conta corrente.

022 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Qual a diferença então de contas pool gerenciadas por uma administradora?

Seria seriedade, boa fé, controle externo (no sistema financeiro temos o Banco Central), um lastro financeiro, qual seria a diferença ?

Vários bancos na história quebraram e levaram correntistas a perder dinheiro.

Assim como também temos fatos que ocorreram com condomínios e administradoras que trabalhavam com conta pool.

Qual a fragilidade?

Vemos que a questão envolve todos os fatores descritos acima. Não há seriedade por algumas empresas em prestar contas exatas dos numerários administrados por elas, faltando em muitos casos a boa fé em administrar, chegando ao ponto de usar em seu próprio benefício o dinheiro do terceiro, não sendo o modelo de gestão financeiro o vilão, mas a malandragem.

Fica o alerta dos acompanhamentos que se deve ter com a fiscalização nos lançamentos, com a clareza de detalhamento de custas e taxas pagas, sempre negociadas previamente e de pleno conhecimento do condomínio.

Cremos ainda que a matéria carece de uma regulamentação legal com exigências mínimas e principalmente sanções penais severas por abuso ou má-fé.

Cristiano De Souza Oliveira Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do ABC Paulista, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e da Comissão de Segurança Pública da OAB-SP / Seccional Santo André. É Conciliador e Mediador Privado, palestrante no setor condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional “Sou Sindico, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições”. Atua ainda como colunista de sites e revistas especializadas. Faz parte do Grupo de Excelência do CRA-SP.

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CONEXÃO RIO DE JANEIRO

LIMITE DE JUROS POR ATRASO DE CONDOMÍNIO Por André Luiz Junqueira

O

Código Civil Brasileiro (CCB) dispõe: “Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.”

Por essa razão, aos condomínios deve-se atribuir o direito de fixar juros mais elevados.

A atual redação do artigo transcrito é muito semelhante a do art. 1.062 do Código Civil de 1916, já revogado. Contudo, por conta do não acolhimento da “Lei de Usura” (Decreto Federal nº 22.626/1933) pelo Código atual, em nossa opinião não há um limite legal para a estipulação de juros em obrigações civis, e essa ausência deve ser preenchida pela razoabilidade das partes, sem prejuízo de eventual rediscussão por via arbitral ou judicial.

O art. 1.336, § 1º, do CCB dá a possibilide de se convencionar livremente juros moratórios. Porém, três são os entendimentos sobre a convenção de juros em relações condominiais: (1ª posição) os juros podem ser estipulados em taxa inferior a 1% ao mês (entendendo que esse seria o limite legal dos juros); (2ª posição) os juros podem ser estipulados até 2% ao mês (considerando que o artigo 1º da “Lei de Usura” está em vigor e que seria aplicável às convenções condominiais, limitando a estipulação de juros ao dobro da taxa legal); e (3ª posição) em que os juros podem ser livremente convencionados, mas condicionados aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

A atitude do legislador, por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar juros e, por outro, consente que qualquer taxa de juros possa vir a ser questionada judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações e onerosidade excessiva. Caso houvesse um limite legal expresso aos juros convencionados em obrigações civis, esse limite dificultaria ou até impossibilitaria revisões.

A 3ª e última posição que parece ser a mais adequada. Inclusive, o art. 1.336, § 1º, do CCB teria sido alterado pela Lei Federal nº 10.931 em 2004, aumentando a multa condominial. Todavia, a alteração foi vetada pela Presidência da República sob a justificativa de que os condomínios podem aumentar os juros convencionados para fazerem frente aos seus inadimplentes.

Porém, mesmo desconsiderando as razões acima e se entenda que a “Lei de Usura” ainda esteja em vigor, ela se aplica aos contratos, mas a convenção condominial não é contrato, é ato-norma, sua natureza é institucional e não contratual.

Inclusive, esse foi o entendimento mantido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento unânime do Recurso Especial nº 1.002.525/DF:

Em condomínio, a inadimplência obriga todos os demais condôminos a pagarem mais, compensando por quem não paga.

Os condôminos que pagam suas quotas em dia podem se ver obrigados a alienar seus imóveis por não suportarem mais sucessivos aumentos de condomínio.

024 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. 1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência

referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02. 2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. 3. Recurso especial provido” (STJ, 3ª Turma, Recurso Especial 1002525/DF, rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, j. 16/09/2010, grifa-se).

Os juros moratórios têm a finalidade de equilibrar a relação obrigacional evitando ou penalizando a inadimplência e o Código Civil deixou a cargo da própria sociedade a responsabilidade dessa fixação.

André Luiz Junqueira.

Professor, advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres” (www.andreluizjunqueira.com.br).

Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/ RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e GáborRH. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Colunista dos portais SíndicoNet e Universo Condomínio.

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CONEXÃO MARANHÃO

Assembleia Por Jorge Bezerra

O

síndico, ao menos uma vez no ano, deve realizar a Assembleia Geral Ordinária para aprovar as contas do condomínio e apresentar orçamento para o próximo ano do condomínio.

Caso o condomínio não consiga atingir o quórum de ¼ do total, qualquer condômino poderá entrar com medida judicial para a realização da assembleia “§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino”.

Esta prática é uma obrigação legal do síndico conforme determina o artigo 1.350 do Código Civil, e a falta de convocação para tal assembleia pode ser considerada má gestão e acarretar na destituição do síndico. “Art. 1.350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. ”

Segue entendimento nesse sentido, no qual a síndica deixou de realizar a prestação de contas e um determinado condômino solicitou na justiça que a fizesse:

A não realização desta, dá o direito de ¼ dos condôminos convocarem a assembleia conforme traz o mesmo artigo: “§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê -lo. ” A convocação pode ser feita através de um abaixo assinado em conjunto com a administradora ou a gestão interna para que nenhum condômino fique de fora conforme determina a Convenção.

026 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

No mesmo sentido o art. 27 da Lei 4.591/64, segundo o qual, se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados. Quanto aos demais réus, subsíndico e conselheiros fiscais, nem o Código Civil nem a Convenção do Condomínio lhes estendem a obrigação de prestar contas. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, monocraticamente, com aplicação do artigo 557, § 1º-A, do CPC, para julgar procedente o pedido em relação à primeira ré, ALINE BASTOS FIDALGO, que deverá prestar as contas, em forma mercantil, referente ao mandato de 2011-2012, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de não Ihe ser lícito impugnar as que o autor apresentar. Em relação aos demais réus, julgo improce

dente o pedido e condeno o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.000,00, observada a gratuidade de justiça. Mantida a condenação por litigância de má-fé.

(TJ-RJ - APL: 00581643020128190002 RJ 0058164-30.2012.8.19.0002, Relator: DES. AGOSTINHO TEIXEIRA DE ALMEIDA FILHO, Data de Julgamento: 27/02/2014, DÉCIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 07/03/2014 00:00) Sendo assim, não só é obrigatória a convocação de assembleias como também é o principal meio para que o condomínio seja democrático e que tenha uma gestão participativa. É na assembleia que todas as questões do condomínio são discutidas, sendo o local apropriado para que cada condômino possa colocar suas ideias, a fim de se ter um espaço que tenha a “cara” de cada um dos que ali vivem.

Viver bem é viver em harmonia! * Especialista em direito condominial e sócio da Karpat Sociedade de Advogados Maranhão.

Alimentação na gestação Por Nathalie Perlman

L

ogo que descobri que estava grávida eu já tinha uma consulta marcada com a minha nutricionista, ela me deu várias dicas bacanas e eu uso diariamente. A primeira

que quero passar para vocês é sobre a alimentação.

Não vou generalizar e dizer que TODA mulher se preocupa em engordar durante a gravidez, mas a maioria, acredito eu, que fica com muita “noia” sobre esse assunto. Não vou mentir e falar que isso não me preocupou, mas quando fui na consulta foi bem legal por que ela explicou muita coisa sobre isso. Acho que a dica mais importante é deixar um pouco de lado toda essa preocupação com o corpo e peso e dar prioridade em alimentar bem o seu bebê.

Mas o que é alimentar bem o bebê? É simples, opte por alimentos com valores nutricionais, comida saudável, frutas e legumes, coma o que for saudável, afinal o seu bebê vai comer tudo o que você comer! Obvio que também não dá para passar noves meses comendo tudo certinho.

Eu me lembro de ter perguntado para a nutri se eu podia comer pizza, ela respondeu assim: “poder pode, mas você vai estar te fazendo feliz naquele momento e o seu bebê não vai receber nada que realmente vá trazer algum valor significativo nutricionalmente. ” Quando como pizza eu sempre me lembro disso, hehehe. Um docinho de vez em quando não mata ninguém né?! Então como tudo nessa vida é equilíbrio, na gravidez isso é mais válido ainda!

A gestação não é época para fazer regime!!! É preciso se alimentar para ter mais energia e para o desenvolvimento da criança. Mas estar bem alimentada não significa comer em excesso, muito menos por dois!!! Trata-se de fazer as escolhas certas em relação à qualidade dos alimentos e não à quantidade.

027 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Segundo a minha nutricionista um cardápio balanceado com cerca de 300 calorias extras ao dia, já é necessário para gerar uma criança saudável. E esse acréscimo representa menos do que a gente imagina, por exemplo, uma tigela de cereais com iogurte desnatado pode suprir esse complemento calórico. O grande objetivo da gestação é manter um ganho de peso constante, sem grandes oscilações.

Não podemos deixar de colocar na nossa alimentação as proteínas, calorias, vitaminas e minerais, pois eles são essenciais para o desenvolvimento de um bebê saudável. Se existe excesso ou falta desses nutrientes, o desenvolvimento das células não é perfeito, e o bebê pode nascer com baixo peso.

A primeira dica é fazer escolhas saudáveis na hora de colocar os alimentos no

carrinho do supermercado, opte sempre por alimentos nutritivos como: frutas e verduras (se possível orgânicas), cereais integrais, pães e massas integrais, frutas oleaginosas como a castanha-do-pará, amêndoa e aveia, carnes magras e laticínios desnatados. Depois disso, o segundo passo, é evitar doces, biscoitos e pães feitos com farinha refinada, que são ricos em açúcar e gordura trans e pobres em nutrientes.

Nada muito difícil e nem impossível! Se você já tinha uma alimentação mais regrada vai sentir que não terá dificultada nenhuma! Se você não tinha uma alimentação tão saudável assim essa é a hora perfeita para um novo estilo de vida! * Nathalie é blogueira e proprietáriado site Viva Healthy www.vivahealthy.com.br @vivahealthy - Instagram contato@vivahealthy.com.br

CONEXÃO BRASÍLIA

Um Sindico Singular !

Por Aldo Júnior

dico. A singularidade é intangível, porém perceptível aos mais aguçados e observadores, que em contrapartida propagarão aos mais desatentos e desavisados toda a grandiosidade de um síndico singular, e os benefícios gerados para toda a comunidade.

O

segredo número 1 para o sucesso de um síndico é: que ele seja singular. Nunca é demais enfatizar que um síndico de qualidade deve oferecer soluções criativas agregadas a modernidade e que, principalmente sejam possíveis de aplicabilidade.

Fazer o que todos fazem ou seja, pagar as contas em dia, estar sempre presente aos olhos dos condôminos, ter explicações adequadas aos questionamentos do conselho fiscal, isto não um diferencial, é uma obrigação.

Se portar com singularidade, ser único, incomparável, e trazer a sensação aos condôminos que sua eventual saída da administração do condomínio fará muita falta, isto sim é ser diferente de tudo, é ser especial.

Um síndico singular conquista seus condôminos com personalidade, segurança nos atos e inovações constantes. Diante disso, vem a pergunta: porque existem profissionais baratos em abundancia e profissionais com custo elevado mais raros de se encontrar no mercado?

Simplesmente porque os profissionais caros e renomados são diferentes, são singulares e sempre transformam um problemasem solução.

028 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Para ser singular não precisa gastar recursos, fazer grandes investimentos, pelo contrário é neste momento que os singulares se destacam. Sabedoria e competência profissional com a tomada de decisões assertivas e fundamentadas visando os melhores resultados sem onerar o caixa condominial, tornam-se diferenciais.

Uma frase nos leva a uma reflexão:

“Se você que é caro contratar um profissional, espere até contratar um amador.”

Seu objetivo é ser um síndico que marcará uma gestão e deixará lembranças positivas naquela comunidade? Então seja singular, seja único, seja diferente de tudo. Não seja “mais um”, seja o “cara”.

“Nunca julgue pela individualidade pessoal. Julgue pelo caráter singular”.

Fred Teixeira

Procure a partir deste momento, após esta breve leitura ser um síndico singular.

Todos os aspectos que envolvem uma pessoa ou um profissional singular, sempre o identificam na multidão.

Administrar com singularidade, significa ser único e especial, assim como pintar uma obra de arte, apresentar traços muito intrínsecos que vão sinalizar uma gestão diferenciada e lembrada por muitos anos por suas realizações.Proporcionar inovações, novas tecnologias, novas ideias de cultura e sociedade, personalizar uma gestão condominial, em suma, mudar os paradigmas e transformar aquela gestão, numa gestão inesquecível para todos.

Ter singularidade é um dos grandes segredos do sucesso de uma gestão de sín-

A singularidade de um síndico requer também a maturidade em saber ouvir e de perguntar. Perguntar é sábio, questionar e extrair informações de seus colaboradores e dos condôminos quanto as suas demandas, necessidades e pretensões, é sensível e inteligente. Saber aproveitar as perguntas, e estudar a melhor resposta, podem reverter na aplicação de medidas corretas e uteis ao condomínio.

Porque me escolheram para ser síndico?

Você pode se fazer esta pergunta. Em muitos casos sem conhecê-lo, sem saber de suas aptidões, mas provavelmente apenas para que o cargo não ficasse vago, e os omissos pudessem se livrar desta responsabilidade. Depois de eleito, sua missão será de mostrar que a escolha foi acertada e definitiva.

Ser singular na gestão de um condomínio, proporciona ao síndico além de um destaque profissional, a satisfação pelo reconhecimento dos condôminos de um trabalho inovador e benéfico a comunidade, sem a necessidade de implantação taxas extras ou suplementares para encobrir a incompetência administrativa muitas vezes deixada de lado pela maioria. *Atua na área de condomínios desde 1988. Empresário, editor geral de jornal, colunista e radialista. Atendendo ainda inúmeros pedidos de palestras por todo Brasil. Autor de mais 600 artigos condominiais.Titular do Programa Meia Hora com Dr. Condomínio na Rádio OK FM, Titular do Momento do Condomínio na Rádio Antena 1, Colunista da Folha do Sindico Nacional, etc.

CONEXÃO SALVADOR

A COBRANÇA DAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS A LUZ DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DO BRASIL DE 1988.

P

Por Lessiene M. dos S. Sardinha

revisto no art. 1º, inciso III, da Constituição Federal de 1988, o princípio da dignidade da pessoa humana constitui um dos fundamentos do Estado Democrático de Direito, que tem por finalidade, na qualidade de princípio fundamental, garantir ao indivíduo um mínimo de direitos que devem ser respeitados pela sociedade e pelo poder público preservando a valorização do ser humano.

Em 03 de julho de 2017, a Revista Exame publicou uma notícia na qual a Serasa Experian inadimplência informa que no Brasil, em maio deste ano, o número de inadimplentes subiu para 61 milhões, constatando ser o maior patamar desde o início das medições em 2012. Essa situação reflete também a realidade nos condomínios e que tem como causa o cenário econômico adverso à quitação das dívidas que o consumidor elege como prioridade.

A recuperação do ativo financeiro dos condomínios edilícios decorrente da inadimplência das taxas condominiais compete ao síndico nos termos do artigo 1.348, VII do Código Civil Brasileiro, que assim diz “VII- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”. Cabe ressaltar, que o síndico deverá cumprir com suas obrigações e administrar de forma a causar danos ao condomínio, sob pena de ser acionado por qualquer dos condôminos, a responder civil e/ou criminalmente em juízo.

Entretanto, ao realizar o procedimento da cobrança, o síndico deve adotar as medidas previstas na Lei Civil e aquelas, ainda que não previstas, tenham sido deliberadas e aprovadas em Convenção ou assembleia, desde que não extrapole os limites da atuação para obter êxito na cobrança nem se revele abusiva a ponto de compelir o devedor atingindo-o física ou psicologicamente e causando-lhe abalo moral.

Não raras vezes, os excessos praticados no procedimento da cobrança além de resultar no insucesso do objetivo principal, a recuperação do crédito, coloca em risco o condomínio que poderá figurar como sujeito passivo em ações indenizatórias, fato que causará prejuízos também para os condôminos fadados a suportar o ônus de possíveis taxas extras.

030 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Neste contexto, é importante voltar a atenção no sentido de investir na capacitação de pessoas que executarão o procedimento de cobrança, ou seja, é necessário formar profissionais treinados e qualificados capazes de atingir o objetivo da cobrança sem gerar prejuízos ao condomínio, provenientes da conduta incorreta.

A capacitação e treinamento precisam ter objetivos bem definidos, além de estar em sintonia com os resultados desejados.

Por fim, cumpre esclarecer que as taxas condominiais têm como destino a manutenção dos serviços que promovem segurança e conforto daquela comunidade, porém, a garantia de receber as mesmas não deve ferir a

dignidade, comungando com o total desrespeito às garantias individuais do cidadão, que se encontra inadimplente por situações, muitas vezes, alheias à sua vontade ou até mesmo por ele desconhecida. *Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda em Direito Processual Civil pela Universidade Salvador-UNIFACS, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção Salvador, advogada atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Direto Condominial, Direito Cível e Direito do Consumidor, diretora da empresa Supremo Cobrança e Recuperação de Crédito, Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Consultora Jurídica do programa Cadê o Síndico da Rádio Metrópole FM, colunista da revista Cadê o Síndico.

JURISPRUDÊNCIA

Negligência do condomínio em sanar problemas da construção gera dano moral ao condômino

Ementa: Ação de Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Morais. Infiltrações e vazamentos no apartamento da autora, em virtude de problemas no telhado do edifício. Empresa contratada que não realizou o serviço a contento. Persistência dos problemas. Condomínio réu que não procurou solucionar a questão após o inadimplemento, embora tenha sido notificado. Negligência caracterizada, em virtude da omissão ao longo de anos.

Danos morais configurados. Indenização mantida em R$8.000,00, observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Prazo para reparação do telhado e do apartamento aumentado para noventa dias. Recurso provido em parte.

nº 1.483.930 – Recorrente: José Ailton Santana. Recorrido: Condomínio Vale das Acácias. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão - Data do Julgamento: 23 de novembro de 2016.

Barulho e acúmulo de lixo não são motivos para condenar o condomínio

Ementa: Recurso Especial Representativo de Controvérsia. Direito Civil. Cobrança de taxas condominiais. Dívidas líquidas, previamente estabelecidas em deliberações de assembleias gerais, constantes das respectivas atas. Prazo prescricional. O art. 206, § 5º, I, do Código Civil de 2002, ao dispor que prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, é o que deve ser aplicado ao caso. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. 2. No caso concreto, recurso especial provido.

Comentário do BDI: Um condomínio está localizado em uma avenida muito movimentada e, no térreo há lojas comerciais.

A ex condômina sustenta ter comprovado a negligência da administração do condomínio aliada à falta de respeito com os moradores, o que lhe gerou abalo em razão do desgaste emocional, tanto que se mudou para um novo endereço. Além disso, menciona que a prova oral é apta a comprovar que existia barulho embaixo de sua janela devido aos lojistas existentes no térreo do edifício, que existia acúmulo de lixo, bem como que o seu filho, certa vez, foi mordido por um cachorro que se encontrava preso na grade do prédio, embora houvesse determinação do condomínio proibindo o acesso de animais no estabelecimento comercial existente no térreo. A julgadora do processo observou que: “(..) Tanto pelas fotografias acostadas pela autora como pelas fotografias acostadas pelo réu (...) verifico uma mesma realidade acerca do condomínio em debate: trata-se de blocos com aglomeração grande de apartamentos e, portanto, moradores, em avenida movimentada desta Capital, com comércio de alimentos integrado ao condomínio, tudo devidamente gradeado. Impossível não haver, diante desse quadro, eventual acúmulo de lixo e barulho, mas, de acordo com a prova oral colhida (...), há o devido recolhimento e prestação da segurança devida. Quanto aos cachorros, nas fotos em que constam, estão sempre presos em guias e na parte de fora do condomínio, ou seja, na via pública para não adentrarem aos estabelecimentos comerciais. A prova oral também não corrobora a alegação de má administração do condomínio.” Portanto, a ex condômina foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que foram fixados em R$ 1.760,00 e, também, teve suspenso o direito à justiça gratuita.

Dados da decisão: STJ – Recurso Especial

Ementa: Apelação Cível. Condomínio

Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 0006518-79.2013.8.26.0477 – Comarca de Praia Grande – Relator: Milton Carvalho – Data de Julgamento: 3.3.2017.

Prescreve em 5 anos a pretensão de cobrança de taxas condominiais

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Pretensão indenizatória por danos materiais e morais. Alegação de má administração do condomínio pelo acúmulo de lixo, barulho, insegurança, entre outros.

Não comprovação. Julgamento de improcedência. Manutenção. I. De acordo com o art. 1.348, IV, V e VII, do Código Civil, compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. II. Na hipótese em exame, em que pesem as alegações da autora de acúmulo de lixo, barulho excessivo, insegurança, entre outros, não foi verificada prova suficiente a ensejar a responsabilidade do condomínio. III. Pelas fotografias acostadas por ambas as partes, foi vista uma mesma realidade acerca do condomínio edilício em debate: blocos com aglomeração grande de apartamentos e, portanto, moradores, em avenida movimentada da capital, com comércio de alimentos integrado ao condomínio, tudo devidamente gradeado. Impossível não haver, diante desse quadro, eventual acúmulo de lixo e barulho, mas, de acordo com a prova oral colhida, há o devido recolhimento e prestação da segurança devida. IV. Nada fora da absoluta normalidade foi comprovado pela parte autora, ônus que lhe incumbia, a teor do art. 373, I, do Código de Processo Civil, impondo-se, portanto, a manutenção da sentença de improcedência. Recurso desprovido à unanimidade.

Dados da Decisão: TJRS - Apelação Cível nº 0066850-36.2017.8.21.7000 – Relator: Liege Puricelli Pires – Data do julgamento: 18.5.2017

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

ENTRETENIMENTO

Rock in Rio Com tantas opções, qual você irá escolher?

A

por Lucas Perito

inda parece longe, mas em menos de um mês começa o Rock in Rio 2017, e esse promete ser um dos melhores dos últimos tempos.

O evento que ocorre nos dias 15, 16, 17, 21, 22, 23 e 24 de setembro traz um line -up repleto de grandes nomes. Entre eles, destaque para The Who, que com mais de 50 anos de carreira, virá pela primeira vez ao país. Também teremos a presença dos californianos do Red Hot Chili Peppers e do Guns N’ Roses, além de alguns dos principais artistas do pop mundial como Lady Gaga, Maroon 5, Justin Timberlake, Alicia Keys, etc.

Para os que querem matar a saudade dos anos 80, teremos duas das principais bandas da década, os duos Pet Shop Boys e Tears for Fears. Além das atrações nacionais como Titãs, Nação Zumbi e Ivete Sangalo (que está bem distante do que podemos chamar de rock).

Bom, não dá para você assistir tudo, por isso fizemos uma lista com os shows imperdíveis dessa edição. Anote na sua agenda, aproveite!

LADY GAGA 15|09 • PALCO MUNDO Uma das artistas mais fascinantes dos últimos tempos vem ao Brasil pela segunda vez para apresentar seu álbum Joanne, lançado no final do ano passado. Como sempre, os shows de Gaga são fantásticos!

Acompanhado de uma banda afiadíssima e um grupo de dançarinos excelentes, o que não vai faltar são hits!

MAROON 5 16|09 • PALCO MUNDO A popular banda americana liderada por Adam Levine foi a primeira atração confirmada neste ano. Pela quarta vez se apresentando na Cidade do Rock, o grupo encerra a segunda noite de shows e promete animar o público!

032 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

GUNS N’ ROSES 23|09 • PALCO MUNDO A volta de Guns n’ Roses ao festival promete acalorar o público que ficou abalado com a última apresentação do grupo.

Após 1h30 de atraso e sob forte chuva em 2013, a banda se despediu do Brasil deixando muito a desejar. Este ano, a noite promete ser memorável e sem surpresas desagradáveis.

THE WHO 23|09 • PALCO MUNDO Ainda na noite do dia 23, a lendária banda britânica de rock se apresenta pela primeira vez no Brasil. Considerada uma das mais importantes bandas da história do rock. Criada em 1964, o Who se apresenta no festival com os dois integrantes remanescentes da formação original: o vocalista Roger Daltrey e o guitarrista Pete Townshend. Não vá perder!

THIRTY SECONDS TO MARS 24|09 • PALCO MUNDO A banda de rock alternativo é sempre uma surpresa quando se trata de produção nos shows. Quatro anos atrás, o vocalista Jared Leto cruzou a multidão de tirolesa e marcou a edição do festival. Com rumores que a banda lançará uma música nova ainda esse ano, os fãs estão segurando a ansiedade para esse show!

ENTRETENIMENTO

Gosta de documentários?

Preparamos uma lista com alguns dos melhores documentários que você tem que assistir

Q

uando falamos em documentário as pessoas pensam que é algo chato, cansativo, longo, etc. Além disso, muita gente não está familiarizada com esse tipo de filme, até porque dificilmente estes passam no cinema.

Pensando nisso, fizemos uma lista com alguns filmes que irão abrir a sua cabeça e te mostrar uma outra realidade. Confira!

Virunga (Virunga) – Dir. Orlando von Einsiedel - 2014 Aparentemente o filme conta a histórias dos últimos Gorilas da Montanha do Parque Nacional de Virunga, situado na República Democrática do Congo. Porém, no desenrolar do documentário o espectador é pego de surpresa em um filme que, muito mais do que falar simplesmente sobre uma reserva natural, fala dos conflitos em que este parque está envolvido.

Em meio à guerra civil e a especulação do governo e de empresas estrangeiras que querem dominar a área, dada a reserva de petróleo existente no local, o parque se encontra refém de uma política terrível que tem como único objetivo enriquecer empresários e governantes.

Basquete Blues (Hoop Dreams) – Dir. Steve James - 1994 Clássico dos anos 90, Basquete Blues é um retrato do estilo de vida americano ao focar dois garotos de famílias humildes que tentam no basquete conseguir arrumar um meio de vida digno para si. O filme apresenta uma realidade que pode ser transportada para o Brasil: famílias que têm no talento de um filho no esporte, sua chance de ascensão social.

Considerado por alguns críticos como um dos maiores filmes da história do cinema.

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Grey Gardens (Grey Gardens) – Dir. David Maysles e Albert Maysles - 1975 Em 1973, uma notícia ocupou os jornais americanos: autoridades tentaram expulsar mãe e filha de uma mansão decadente em East Hampton, balneário dos mais luxuosos no estado de New York. A alegação? Falta de condições sanitárias. Por que isso virou notícia? Porque mãe e filha, as ex-socialites Edith Bouvier Beale e sua

filha Edie, eram respectivamente tia e prima de Jacqueline Kennedy Onassis, ex -primeira dama do país.

Dois anos depois, as duas abrem as portas da mansão, e os documentaristas acompanham o dia a dia de duas pessoas fascinantes tanto pela visão de mundo que as duas têm, quanto por uma série de bizarrices que o texto aqui não conseguiria explicar perfeitamente. Melhor você arrumar um jeito de assistir esse o filme!

BEM ESTAR & SAÚDE

ELE TEM FILHO(S).

E AGORA?

N

os dias de hoje não é nada raro nos depararmos com uma grande paixão com filho(s) de outra relação. Há aqueles que lidam com a situação da maneira mais tranquila que se pode imaginar e não podem nem supor quantas dificuldades outros casais tendem a enfrentar na adaptação dessa nova convivência, com a presença de atritos, tensões e conflitos que se alargam e sobrecarregam seus relacionamentos, muitas vezes levando-os à falência e muitas mágoas.

Costumo dizer que ao nos apaixonarmos por alguém que já tenha filhos, devemos tomar alguns cuidados. Por isso, compartilho algumas dicas: •Para conhecer a prole: espere o relacionamento ficar mais consistente. Se a intenção de fato for ficarem juntos, conheça o filho. Se ainda não estiverem 100% certos dessa intenção, evite. Caso contrário, o vínculo criado com a criança ou adolescente poderá ser rompido abruptamente, causando sofrimento para ambos os lados, sendo prejudicial ao desenvolvimento em fase de desenvolvimento emocional; •Primeiro encontro: você vai conhecer o filho dele pela primeira vez. Com certeza você já procurou saber como é o “jeitão” dele, então tenha isso em mente, não force a barra e procure ouvir mais e falar menos. Só o fato de você estar ali com o pai dele, acredite, já causará bastante impacto. Procure ser afetiva, sem forçar, responda o que lhe perguntar e procure complementar o ambiente, mostrando-se interessada em conhecê-lo, sem “melações” e “agarros” com o parceiro. A ideia é contribuir para um ambiente gostoso, que gere segurança e bem estar.

•Convivência: passado o primeiro encontro, outros encontros ocorrerão. Que bom! Quanto mais este vínculo se estreitar, mais gostosa ficará a relação do casal e deste filho que só virá a somar na relação.

Alimente a amizade, invista na confiança e considere-o. Todos nós, sendo filhos, amigos, pais ou avós, queremos pertencer 034 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

<a href="http://br.freepik.com/fotos-gratis/pai-levantar-a-filha_1166040.htm">Projetado pelo Freepik</a>

Com o filho do seu parceiro, não será diferente; •Nada de competição: não caia na burrice de competir com o filho. Faça-me o favor. Este amor é incondicional e trata-se de um afeto indescritível de pai para filho e de filho para pai. O amor de seu parceiro por você é outro amor e em nada tem ou deve ser comparado com isso. Certo?

E lembre-se, quanto mais competir ou mesmo ensaiar essa ideia, refletirá como ameaça e terá o afastamento gradual de ambos e o relacionamento terá grandes chances de ir para o ralo; •Você não é a mamãe: exatamente. Não se compare, não tente substituí-la. Você não será a mãe dele, até porque, mãe ele já tem. Mas poderá ser uma amiga, uma grande amiga, aí sim você poderá conquistar um espaço eterno em seu coração.

•Não fale mal: muito menos ouse em torcer o nariz quando o filho do seu parceiro comentar sobre a mãe ou alguma vivência com ela. Poxa vida, não pode ter algo mais insuportável para um filho do que ter de medir frases ou palavras na casa do pai, porque a mulher dele se incomoda com qualquer referência sobre a “ex”. Trata-se da mãe dele, uma das pessoas mais especiais de sua vida! Aceite. O filho do seu parceiro tem uma mãe e vai sim falar, comentar e até se parecer com ela. Este é um direito dele e não deve ser tirado nunca. Seja inteligente, tenha jogo de cintura; Aguarde a continuação na próxima edição. *Pamela Magalhães é Psicóloga (CRP:06/88376), especialista Clínica, Hospitalar e terapeuta de casal e família. contato@pamelamagalhaes. com.br Consultora de comportamento e relacionamento por diversos veículos de comunicação e comentarista de comportamento do Programa Tribuna Independente pela Rede Vida, Nosso Programa pela RitTv e Programa Mulheres pela Tv Gazeta.

BEM ESTAR & SAÚDE

Acabe com suas dores, faça exercícios !

Rafael Reis

M

uita gente considera a dor um grande obstáculo para realizar várias tarefas diárias, como a atividade física. O problema é que deixar os músculos, ossos e articulações parados por muito tempo pode fazer a dor piorar. Por isso, a atividade física bem orientada é uma grande aliada nesse problema.

WORK HARD Everything

Segundo a Sociedade Brasileira para estudo de Dor, cerca de 30% da população nacional apresentam dores, o que é preocupante. No Sistema Único de Saúde não existe uma política de saúde pública que leve em consideração a questão da dor.

Dor aguda, crônica, cefaléias, lombalgias, fibromialgia, dores orofaciais, enfim são múltiplos tipos de dores. Acometem 1 entre 5 adultos; aumenta com a idade; atinge mais mulheres, em trabalhos extenuantes.

O exercício feito da maneira correta e com o acompanhamento adequado pode fortalecer, proteger e sustentar as articulações. Dessa maneira, o paciente pode evitar dores e até melhorar as que ele eventualmente já tenha. Isso acontece porque, quando a pessoa faz exercício, o corpo libera mais endorfina, que são substâncias “analgésicas”, diminuindo a sensação de dor e gerando bem-estar. É importante fazer um diagnóstico correto das causas de suas dores antes de começar qualquer atividade física, saber se a dor é aguda ou crônica é o primeiro passo para entender suas limitações e preparar um cronograma de treinamento adequado. No caso da dor crônica, o exercício como tratamento é ainda mais importante já que ela pode atrapalhar muito a qualidade de vida.

O sedentarismo é uma das mais frequentes causas para dores no corpo. Mas transformar os exercícios físicos em hábito pode ser difícil para aquelas pessoas que enxergam a atividade como obrigação e não conseguem tê-la como agradável e prazerosa.

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is possible

Musculação: é o exercício recomendado, pois o fortalecimento muscular ajuda a restabelecer e resguardar as articulações, além de ajudar a realinhar a postura e a perda de peso.

Dança: a dança fortalece a musculatura e aumenta a flexibilidade e a consciência corporal. Ao prestarmos mais atenção aos movimentos do corpo, começamos a reconhecer os próprios limites, as articulações e, principalmente, a postura.

Natação: A natação é uma modalidade isenta de impacto, já que os movimentos são feitos na horizontal e a maior parte da força é empregada nos braços. Além do fortalecimento muscular e dos benefícios para a postura, ela alonga e alivia a pressão sobre a coluna, aumentando a amplitude do corpo. Hidroginástica: é recomendada para combater a má postura, dores lombares e cervicais, insônia e sedentarismo. Gestantes e atletas também são beneficiados pela atividade,

pois ela previne as dores que essas condições geralmente trazem e aumenta a circulação sanguínea das pernas.

Caminhada: para quem tem pouco tempo ou quer economizar, a caminhada é uma atividade que pode ser feita em qualquer lugar, sem custo.

Pilates: é focado em força, desenvolvimento e coordenação do corpo. Os movimentos eliminam as tensões e desequilíbrios da coluna cervical e os exercícios abdominais dão estabilidade e flexibilidade para a coluna. Esses são alguns exemplos de atividades para combater as dores no corpo, e você tem algum tipo de dor ou está disposto a prevenir que elas apareçam procure um profissional ou uma instituição onde possa praticar atividades físicas com segurança e de forma prazerosa e aproveite os benefícios dos exercícios. *Rafael Reis da Mata, Formado em Educação Física e Saúde pela USP,.Professor e Personal na academia Competition, especializado em musculação e treinamento funcional rafael.mata@usp.br

Coluna Ricardo Karpat

Só existirá transparência se houver comunicação Por Ricardo Karpat

U

m jargão muito usado pelos Síndicos é: “Quem está interessado, vai à assembleia”.

Convencido deste pensamento, o representante da totalidade dos condôminos governa com base em uma pequena porcentagem da coletividade. Estatisticamente, menos de 15% dos proprietários comparecem às assembleias. Conclui-se, facilmente, que esta forma de gestão exclui a grande maioria dos “sócios” daquela copropriedade.

Para um Síndico que pretende realizar um trabalho a longo prazo, essa forma de gestão é pouco inteligente, pois quanto menos informação as pessoas tiverem, mais insatisfação ocorrerá. É da natureza humana criticar a forma de atuação das pessoas, olhar de fora e julgar como insatisfatória a gestão de um Síndico, assim como a atuação de um técnico ou jogador de futebol. Quantos sedentários, sentados nos sofás de suas casas, comendo seus chocolates de forma abundante, ridicularizaram em 1994 a cobrança do famoso pênalti de Roberto Baggio? Porém, poucos sabem que o mesmo Roberto Baggio foi o responsável pela classificação da Itália com gols decisivos nas fases anteriores, e que ele fez um esforço enorme para recuperar a forma física e conseguir disputar aquela 036 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Copa do Mundo após sofrer uma contusão, disputando sete partidas (duas delas com prorrogação), antes de caminhar, exausto, para aquela cobrança e isolar a bola, dando o título ao Brasil. Tenho certeza que, se os craques sedentários tivessem conhecimento dessas informações, a frase: “eu não bateria um pênalti tão mal assim” teria sido muito menos dita.

Até mesmo síndicos profissionais, algumas vezes, cometem esse erro. Assim que eleito, informe a todos os moradores e proprietários que você é o novo Síndico, quais dias estará disponível para atendi mentos e quais os seus contatos. Não se esqueça de avisar os prestadores de serviços, como empresas terceirizadas e de manutenções.

A ilustração acima é para demonstrar que, com a informação, as pedras são menos atacadas nas janelas. Isto porque existe uma compreensão maior do porquê das coisas, do grau de dificuldade e volume de demanda. Do mesmo jeito que, quem não é visto não é lembrado, quem não demonstra o que está fazendo, parece não estar fazendo nada.

Por fim, se você quiser seguir uma carreira de Síndico Profissional, a comunicação é essencial, as pessoas precisam saber que alguém está vendendo algo para comprar e precisam saber que é bom. Portanto, comunique a todos que você é um Síndico Profissional e demonstre, através dos cursos que realiza e de cases de sucesso, que você é uma ótima opção de contratação.

O que comunicar? Plano de ações, melhorias, reformas, economias, novos projetos, reuniões realizadas, situação financeira.

*Ricardo Karpat é Diretor da Gábor RH, administrador de empresas especializado em recursos humanos e possui experiência profissional de 15 anos no segmento de condomínios.

Como comunicar? Site do condomínio, aplicativo, correspondência exclusiva, quadro de avisos, televisores nos elevadores. Por mais incrível que pareça, muitos síndicos não enviam uma carta de apresentação.

NÃO SE DESESPERE! BDI RESPONDE SUAS DÚVIDAS!

BDI é um Serviço Integrado especializado para o ramo imobiliário. Ele foi desenvolvido há 34 anos e aperfeiçoado com o passar do tempo, até se tornar uma das ferramentas mais poderosas e eficientes do segmento. www.diariodasleis.com.br

Cobrança de despesas condominiais anteriores à entrega das chaves Comentário do BDI: O condomínio entrou com uma ação pedindo o pagamento das despesas condominiais no valor de R$ 9.750,91, em razão de inadimplemento. O condômino alegou que estavam cobrando despesas de uma época em que ele nem morava lá, mas não tinha provas de quando ele efetivamente recebeu as chaves. Sabe-se que as partes já haviam firmado compromisso de compra e venda em 3.1.2007, ou seja, data muito anterior às despesas que estão sendo cobradas. Além disso, consta ainda da escritura pública que os condôminos registraram a quitação de todas as cotas condominiais existentes até a data da escritura, em março de 2013. Portanto, o juiz decidiu que em se tratando de obrigação de compromisso contínuo, o condômino pagasse as despesas que devia ao condomínio, além dos custos do processo por ter perdido a causa Ementa: Despesas de condomínio – Ação de cobrança – Prestações anteriores à entrega das chaves – Não comprovação - Legitimidade passiva dos atuais condôminos, por se tratar de obrigação “Propter rem” - Procedência da ação mantida – Recurso não provido. I – Conquanto tenham alegado os apelantes que as cotas cobradas dizem respeito a período anterior à entrega das chaves, não há qualquer prova nos autos a demonstrar precisamente quando foram eles imitidos na posse do imóvel, até porque, na própria escritura de compra e venda, há menção de que as partes já haviam firmado compromisso de compra e venda em 03.01.2007, ou seja, em data muito anterior às despesas perseguidas nesta demanda; II – Demais, a obrigação condominial tem natureza “Propter rem”, vinculando aquele que ostenta a qualidade de titular da respectiva unidade. Assim, na hipótese, compete aos réus efetuar o pagamento e agir de regresso em relação ao anterior condômino, se for o caso.

Dados da Decisão: TJSP - Apelação nº 1028602-14.2014.8.26.0577 – Relator: Paulo Celso Ayrosa M. de Andrade – Data do julgamento: 9.5.2017.

Necessidade da convocação de assembleia para destituição do Conselho Fiscal do condomínio Em um condomínio, a síndica, por questões de falta de entendimento junto ao Conselho Fiscal, está interessada em saber qual seria a forma de destituir os membros eleitos e eleger novos membros para referido conselho, buscando uma forma de agregar para a boa gestão do condomínio.

Pergunta: Diante do exposto, solicito orientação de como a síndica deverá proceder para a efetivação, como quorum, etc,?

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Diário das Leis Responde: A Convenção deve dispor sobre a destituição do Conselho fiscal. Restando esta sem qualquer previsão, ou seja, não havendo disposição específica sobre o tema, será aplicado o mesmo quórum aplicado para eleição dos conselheiros que é, via de regra, aquele previsto nos arts. 1.352 e 1.353 do Código Civil Brasileiro, ou seja, pela maioria simples, veja a seguir: Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Limitação dos juros sobre débitos pagos com atraso Condomínio está apresentando minuta da convenção, prevendo a aplicação de juros para os débitos em 10% ao mês.

Pergunta: Existe limitação para tais juros?

Diário das Leis Responde: O Código Civil prevê limite de 2% para multas e 1% para juros. Contudo, o STJ já emitiu decisão no sentido de adequar a cobrança de juros ao valor de mercado, fixando em 9,9% a.m. Neste sentido, caso haja a previsão na convenção, de acordo com a jurisprudência do STJ, poderá ser cobrado valor superior ao previsto no Código Civil, veja: “Civil.

Recurso Especial. Ação de Cobrança. Conflito de Leis no Tempo.

Taxas Condominiais. Juros Moratórios acima de 1% ao mês. Previsão na Convenção do Condomínio. Possibilidade. 1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser regulados pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02. 2.

Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. 3. Recurso especial provido” (REsp 1.002.525/DF, Rel. Ministra Nancy Andright Terceira Turma, julgado em 16/9/2010, DJe 22/9/2010). Incide na espécie a Súmula nº 83/STJ, segundo a qual “Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”, aplicável a ambas as alíneas autorizadoras.

Assim, a decisão do STJ é, quando inexistir previsão expressa na convenção, poderão ser exigidos do condômino inadimplente juros de 1% (um por cento) ao mês. Existindo, entretanto, tal previsão na convenção de condomínio, serão devidos os juros ali previstos (Apelação cível n. 1.0024.10.142790-4/001, Relator Des. Mota e Silva). Julgamos, entretanto, que a cobrança de juros na ordem dos 10% ao mês poderia ser contestada, pois o assunto ainda não está devidamente consolidado nos tribunais.