Universo Condomínio - Nº5/2017

EDITORIAL

EXPEDIENTE Redação:Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2413 -16º andar Cep: 01451-001 – São Paulo – S.P. Contato: contato@universocondominio.com.br Fone: (11) 3467-2109 Diretor Geral Rodrigo Karpat Editor Lucas Perito Editor e Jornalista Responsável Lucas Perito Diretor de Arte/Diagramação e Capa Pedro Khalil Assistente de Criação Mariane Lopes Diretor Comercial Kauê De Angeli Para anunciar: (11) 3467-2109 Impressão Centrográfica Distribuição Dirigida Tiragem 10.000 A revista Universo Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos pelo seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião de Universo Condomínio. www.universocondominio.com.br CNPJ: 13.744.133/0001-14

É com extrema alegria que chegamos a mais um número da nossa revista! Depois da nossa primeira edição especial de fevereiro – o nosso Anuário de Síndicos, onde apresentamos alguns dos principais síndicos do país, a revista chega ao seu quinto número.

Dessa vez falamos de um tema de extrema importância e que todo mundo que mora em condomínio é extremamente interessado – a segurança. Como os condomínios podem se proteger? E os moradores? Câmeras de segurança, são a solução? E segurança terceirizada?

Além disso, apresentamos dois novos colunistas: o Dr. Cristiano Oliveira, sumidade na área do direito condominial e que já colaborava com a gente no nosso portal desde o ano passado; e também tem a estreia da coluna Conexão Nordeste com a Dra. Lessiene Sardinha, que irá nos mostrar a sua visão do direito condominial, de alguém que está fora do eixo sul-sudeste e centro-oeste.

Claro que nossos colunistas habituais e as nossas sessões tradicionais também se fazem presentes como sempre.

Então, não perca tempo e entre de cabeça nesta edição.

Temos certeza que aqui você irá encontrar tudo que precisa saber sobre condomínios e principalmente, neste caso, sobre segurança.

Lucas Perito Abraços e até a próxima.

Errata: Na edição especial do Anuário de Síndico foi publicado que o síndico Fabiano Schilichting atuava em dois condomínios que de fato ele não atuava. Hoje ele é síndico profissional no Condomínio Visconde de Inhaúma.

Os contatos corretos da síndica Grazielli Negri Tziminadis são: Tel (11) 95941-4687/ sindico02@syndike.com.br Os contatos da síndica Patricia Moreno são: (11) 94360-9099 (11)995728047 (11) 7858-9591

“É muito bom quando acertamos nas nossas escolhas e foi o que aconteceu quando anunciei meu Curriculum de Síndica Profissional na Revista Universo, além da qualidade da revista, o retorno foi de imediato, convite para parceria com uma grande Administradora, contatos de Fornecedores e Prestadores de Serviço e todos através do anúncio da Universo.

Parabenizo a equipe pelo profissionalismo e atenção, estando sempre dispostos a colaborar” – Coraly de Souza (Síndica Profissional)

ÍNDICE

Fale com o especialista.............................07 Coluna Ricardo Karpat............................11 Capa Segurança nos consomínios....................12 Outras formas de resolver conflitos.......22 Eleição de síndico.....................................24 Ética e administração...............................26 Conexão Brasília.......................................28 Conexão Salvador.....................................30 Jurisprudência...........................................31 Entretenimento.........................................32 Bem-estar & Saúde...................................34 Estilo & Design.........................................36 BDI.............................................................38

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AVCB

Projeto Técnico ART Vistoria entre outros

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FALE COM O ESPECIALISTA

Como evitar assaltos em condomínios

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Por Rodrigo Karpat

grande índice de violência nas áreas urbanas brasileiras nos últimos anos levou parte da população a optar por viver em condomínios residenciais.

E a segurança é o principal motivo. Infelizmente, nem os condomínios estão conseguindo resistir à onda de assaltos e furtos em todo Brasil. Mesmo com todo o aparato de segurança, os condomínios estão suscetíveis aos ataques de bandos organizados. Resta questionar: como é possível proteger o condomínio e os seus moradores de ações criminosas?

A primeira coisa é entender como estes assaltos acontecem. Os bandidos costumam observar o funcionamento do condomínio que pretendem roubar muitos dias antes de realizar a ação.

Na maioria das vezes, entram no prédio pela garagem, via clonagem do controle remoto, atrás de algum carro ou rendendo um morador.

Quando os assaltantes não entram pela garagem, sua alternativa mais constante é a própria porta da frente: de “carona” com algum morador ou aplicando golpes como o do falso carteiro, falso corretor, falso policial, falso medidor de gás, entre outros.

Por isso a portaria do condomínio deve ser o centro das atenções quando a questão é segurança. Muitos assaltos podem ser evitados com o treinamento de porteiros por empresas especializadas, que ensinam aos profissionais do condomínio determinadas lições para identificar golpes e situações de risco.

O porteiro deve sempre desconfiar de prestadores de serviços que chegam acompanhados. Antes de autorizar a entrada de qualquer pessoa ao condomínio, o ideal é ligar sempre para a empresa prestadora do serviço para confirmar a visita ao condomínio e identificar o funcionário. São pequenas atitudes que evitam grandes riscos.

Porém, é importante que o condomínio forneça ferramentas para que o porteiro possa colocar em prática as medidas de segurança necessárias.

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Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado o porteiro não tem como fazer qualquer verificação.

A portaria nunca deve passar informações sobre moradores, uma vez que estas informações se transformam em “ganchos” para que os meliantes voltem e assaltem o condomínio. Um exemplo é a placa de venda.

O assaltante chega em determinado horário e pergunta sobre a unidade que está à venda; dados do morador ou do proprietário do imóvel. E no turno seguinte, após a mudança do porteiro, usa essas informações para entrar no condomínio e iniciar a ação criminosa. Outro fator importante é o investimento em ferramentas de segurança e medidas preventivas.

A segurança é uma soma de fatores que inclui desde barreiras físicas e treinamento de funcionários até a cooperação dos moradores. É essencial a instalação de portões duplos nas entradas de pedestres e automóveis, insulfilme nas guaritas e câmeras nos ambientes.

Um dado alarmante é que 90% dos assaltos em condomínios são realizados

por bandidos que não têm um prédio certo; ou seja, estão sempre em busca de condomínios vulneráveis.

Normalmente, os bandidos não estão atrás de um morador especifico, mas, sim, de oportunidades. Conclui-se, assim, que quanto mais protegido for o condomínio, menos atraente ele será para os criminosos.

Outro ponto importante a discutir é a responsabilidade do condomínio em caso de assalto ou outra ação criminosa. O Poder Judiciário tem reiteradamente decidido que o condomínio não é responsável por estes roubos, salvo se ficar comprovada falha na ação dos funcionários ou se o condomínio oferecer segurança, o que precisa estar previamente descrito em convenção.

A melhor saída, então, é o trabalho em conjunto entre administradoras de condomínios, funcionários e moradores para evitar ser o próximo alvo da onda de violência. *Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Conte Sua História

Coluna do síndico ESSE ESPAÇO É SEU Conte sua história ou mande uma matéria!

A mais interessante será escolhida pela redação e publicada na próxima edição da revista!

Envie um email para contato@universocondominio.com.br contando sua história! ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ 010 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

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Coluna Ricardo Karpat

Os novos rumos do segmento condominial e a geração de empregos

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Por Ricardo Karpat

cenário dos condomínios em todo o Brasil está mudando rapidamente, aquela figura do síndico convencional que estamos acostumados na sua maioria pessoas que exerciam tal função por terem tempo livre, ganhando no máximo como benefício a isenção da taxa condominial, está sendo substituída por um profissional especializado e preparado para exercer essa função.

A gestão dos bilhões de reais que movimentam mensalmente este segmento, nos aproximadamente 200 mil condomínios espalhados pelo país, começa a ser feita por síndicos remunerados, que trazem maior profissionalismo, segurança e comodidade aos moradores, além de gerar maior valorização ao patrimônio.

Hoje, ser síndico é uma profissão muito bem remunerada. Um síndico de sucesso pode ter receitas em torno de R$ 30 mil mensais. Para tal, os contratantes exigem conhecimento, formação específica e resultados a curto prazo.

Até pouco tempo atrás, a grande maioria dos outros funcionários que trabalham em condomínios tinham salários baixos, não pensavam em crescer profissionalmente e ficavam no mesmo emprego por quase uma vida inteira. Hoje, nos deparamos com zeladores que ganham acima de R$ 4 mil e gerentes prediais que ganham mais do que alguns executivos formados em 011 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

universidades renomadas.

oferecer maior conforto aos moradores.

Além disso, uma grande parte dos condomínios contava apenas com um contador para ajudar na gestão financeira e de departamento pessoal. Hoje, as empresas especializadas em administração condominial disponibilizam mais de 10 departamentos especializados, proporcionam serviços exclusivos, sites de gestão e muito mais.

Uma coisa puxa a outra e, para proporcionar maior segurança e comodidade aos moradores, o sistema de gestão se torna mais complexo. O síndico precisa de mais conhecimento; as administradoras, de novos setores e funcionários condominiais com mais habilidades. Logo, as profissões que envolvem o segmento se valorizam e surge concorrência por melhores oportunidades.

A própria estrutura física do condomínio mudou: grades eram poucas e quando existiam não eram tão robustas. Hoje, a grande maioria dos condomínios busca incessantemente aumentar as barreiras físicas, tentando inibir ao máximo situações de perigo. Câmeras eram raridade, hoje, são muitas! Com sistemas de controle de acesso, monitoramento ativo, alerta vigia. Enfim, cada vez mais a tecnologia está alinhada na tentativa de minimizar a criminalidade.

Com todo esse volume de dados e pessoas envolvidas a pergunta que fica é: qual o futuro do segmento condominial?

Facilmente podemos identificar a profissionalização do setor e uma exigência maior por parte dos clientes. Este movimento ocorreu por dois principais motivos: o aumento da criminalidade e a diminuição da população que consegue pagar um clube privado. Sendo assim, o condomínio necessita ser mais seguro e

Com este novo perfil do segmento todos saem ganhando, o investimento na contratação de profissionais capacitados é rapidamente recuperado e a economia brasileira agradece, pois milhares de novos empregos são gerados. *Ricardo Karpat é Diretor da Gábor RH, administrador de empresas especializado em recursos humanos e possui experiência profissional de 15 anos no segmento de condomínios.

CAPA Segurança nos Condomínios

Segurança nos Condomínios

P

ara onde olhamos nas grandes cidades, percebemos que a cada dia novos empreendimentos verticais vão surgindo. E com isso cada vez mais pessoas que antes nunca tinham morado ou trabalhado em um condomínio, passaram a conviver nesse tipo de imóvel. Essa tendência traz uma série de questões sendo que a principal delas é a segurança.

Conversamos com José Elias de Godoy, oficial da Polícia Militar do Estado de São Paulo, bacharel em Direito, Pós-graduado em Planejamento Empresarial e Mestre em Ciências Policiais de Segurança e Ordem Pública (CAES da PM/SP) que deu dicas e explicou a importância que o condômino, a administração e os funcionários têm nas questões do dia a dia do condomínio, para que se tenha um ambiente muito mais seguro.

UC: Quando falamos em segurança nos condomínios, quais são as falhas mais comuns?

E: O que observamos quando dos assaltos em condomínios, 90% das invasões dos prédios se dão pela porta da frente do local, pela entrada de pedestres e/ou veículos, aproveitando-se das falhas de procedimentos de colaboradores de portaria.

Já nos condomínios horizontais, de casas, 80% das invasões se dão pelo perímetro, ou seja, pelos muros ou cercas ali existentes. Percebemos uma diminuição na modalidade de assalto por arrastão e um forte crescimento nos assaltos pontuais.

UC: Em relação ao condomínio em si, no sentido da construção, existem falhas que facilitam a ação dos ladrões?

E: Sim! Todo condomínio vertical tem 5 anéis de segurança que devem ser protegidos: *Áreas de Invasão > perímetro externo (muros) *Áreas Críticas > portões de pedestres e acesso à garagem, locais onde se deve dar maior atenção *Áreas de Controle > portas de entrada no edifício (social e serviço)

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CAPA Segurança nos Condomínios * Áreas de Perigo > elevadores e escadas de emergência *Áreas de Proteção > residência ou apartamento (alvo principal) *Se tivermos falhas em qualquer uma desses anéis, teremos uma segurança vulnerável e fragilizada.

- Segurança física das instalações; - Investimentos nos funcionários - Conscientização dos moradores.

UC: Quais são as rotinas de segurança que síndicos, porteiros e zeladores devem adotar?

E: Todos devem estar integrados no sistema de proteção que podemos passar algumas dicas básicas para facilitar*

E: Para que haja uma melhor segurança num condomínio, necessita-se trabalhar em 3 frentes, que chamamos de triângulo da segurança em condomínios a saber:

Portanto, o condômino é um ator extremamente importante na segurança, primeiro por ser seu maior interessado na proteção e, depois, que ele deve estar ciente que tem que participar ativa e diretamente em tudo que diz respeito à vida do prédio para que possa ajudar em todo sistema de proteção condominial. Se o morador não ajudar, ele compromete diretamente os demais lados do triângulo da segurança.

Para Síndicos

Para Funcionários

Para Condôminos

1- Nas assembleias, aborde sempre asuntos relativos à Segurança do Condomínio.

1- Obedeça às ordens e normas relativas à Segurança do Condomínio.

1- Participe ativamente de reuniões relativas à Segurança, integrando comissões sobre o assunto, se necessário.

UC: E os moradores, qual a responsabilidade deles em relação à segurança?

2- Solicite antecedentes criminais e pessoais dos funcionários a serem admitidos.

2- Permaneça sempre em seu posto de trabalho, evitando deslocar-se para prestar serviços particulares a outros condôminos.

2- Traga sempre informações sobre assuntos relativos à Segurança, ao síndico e funcionários.

3- Preencha corretamente os relatórios existentes, quer seja o de serviços ou o das condições de Segurança do condomínio.

3- Compreenda as ações preventivas dos funcionários, mesmo quando estas representarem algum“transtorno” para si ou suas visitas.

4- Encaminhe os funcionários para treinamentos em Segurança, através de cursos específicos.

4- Nunca abandone seu posto de trabalho para atender a estranhos no portão, dando possibilidades de ser imobilizado por arma de fogo.

4- Somente desça à portaria quando o assunto lhe for pertinente, evitando exporse desnecessariamente.

5- Fiscalize a rotina de trabalho dos empregados, acompanhando de perto suas condutas.

5- Traga informações e sugestões para a melhoria das condições de Segurança do Condomínio.

5- Evite comentar sobre sua vida íntima, seu patrimônio e ganhos na frente de estranhos, ou mesmo de funcionários.

6- Mantenha bem iluminadas as entradas do Condomínio, evitando pontos de penumbra.

6- Não permita que pessoas estranhas adentrem ao portão para conversar com o porteiro ou outro funcionário.

6- Jamais contrate empregadas domésticas, babás ou motoristas, sem exigir documentação e referências.

7- Mantenha os Equipamentos de Segurança e Comunicação em bom estado de conservação.

7- Sempre consulte o morador sobre a viabilidade de autorização da entrada de visitantes no Condomínio.

8- Mantenha na portaria, livros de registro para controle de entrada saída das pessoas, veículos e materiais.

8- Nos horários de limpeza e recolhimento de lixo, mantenha as entradas fechadas.

7- Evite deixar as chaves do apartamento ou objetos pessoais com funcionários do Condomínio ou com seus empregados.

9- Instale dispositivos eletrônicos de Segurança, se possível com monitoramento de empresas especializadas.

9- Antes de abrir o portão da garagem, procure identificar quem está dentro do veículo.

10- Caso for terceirizar os serviços como portaria, limpeza e manutenção, procure empresas competentes e legalmente constituídas.

10- Intere-se das diferentes artimanhas utilizadas pelos assaltantes para entrarem no Condomínio.

3- Cadastre e mantenha atualizada a relação dos condôminos, incluindo, desde a placa dos veículos, até os nomes de parentes próximos para contato em casos de emergência, em lugar sigiloso.

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8- Evite deixar recados na portaria ou bilhetes afixados na porta do apartamento.

9- Instale “ olho mágico “ de 180 graus nas portas que dão acesso às partes externas.

10- Utilize nas portas, trincos e trancas complementares, de preferência fechaduras quádruplas.

CAPA Segurança nos Condomínios UC: A gente ouve muito falar em projeto de segurança para o condomínio. Como funciona isso?

E: O projeto serve como um plano diretor de segurança do condomínio e, deve levar em conta e proporcionar, o levantamento da localização, instalações, rotinas e avaliação das particularidades do condomínio, conforme itens descritos abaixo: Riscos identificados; Relação das vulnerabilidades ; Recomendações para tratamento dos riscos identificados; Vias de acesso; Vizinhança; Órgãos de emergência mais próximos; Perímetros: Barreiras físicas e eletrônicas (muros, grades, painéis de vidro, cerca eletrificada, sensores, monitoramento de imagens, iluminação...); Áreas de circulação interna e áreas comuns (monitoramento de imagens, iluminação...); Portaria (localização, layout, blindagem e operacionalidade); Acessos de pedestres e veículos externo e interno (portões, sistema de comunicação, iluminação, monitoramento de imagens, célula de confinamento...); Sistema de controle de acesso; Sistema de CFTV; Sistema de iluminação;

Sistema de alarme e sistema de comunicação.

UC: O que o síndico deve analisar antes de contratar uma empresa de segurança?

Tudo para se chegar a elaboração do plano de segurança ideal, contemplando a emissão, avaliação e integração dos recursos humanos, tecnológicos e organizacionais adequados as reais necessidades do condomínio, para sugestão dos meios, sistemas e serviços, conforme listados abaixo:

E: O primeiro passo é contratar uma consultoria especializada a fim de nortear tudo o que vai ser realizado em termos de segurança no prédio tais como aquisição de equipamentos, mudanças estruturais, qualificação de mão-de-obra através de treinamentos específicos assim como a conscientização do morador por meio de palestras e informativos educacionais.

Fora isso, na contratação de empresas que prestam serviços de segurança, portaria ou mesmo de instalação de equipamentos, deve-se consultar seus antecedentes, conferir quem são seus clientes, e se estão satisfeitos com os serviços oferecidos, analisando a relação preço/qualidade das empresas aliados ao seu custo/benefício para o condomínio além de visitar as instalações físicas da empresa.

Indicação dos equipamentos e serviços; Posicionamentos e perspectiva de instalação; Memorial descritivo dos materiais e equipamentos sugeridos (quantidades e especificações mínimas); Plano de ação – Cronograma de prioridades; Recursos Humanos (efetivo, horários e turnos, funções...)

Também faz parte do projeto a elaboração de um manual de normas através da avaliação e análise técnica dos atuais procedimentos de funcionários, condôminos (usuários habituais), visitantes e prestadores de serviços em geral bem como nas avaliações de rotinas funcionais do prédio, tudo com o objetivo de unificar os procedimentos operacionais de todos que se utilizam das instalações do condomínio.

FIQUE ATENTO! Com o crescimento de empresas de segurança terceirizada, quais são os cuidados que o síndico deve ter na hora de contratar uma? Verificar a regularidade da empresa junto aos órgãos oficiais, tais como Receita Federal, Junta Comercial e Polícia Federal, bem como verificar a idoneidade e competência dos serviços fazendo uma pesquisa no mercado. Tais cuidados permitem que o síndico contrate uma empresa regular, que tenha sido verificada e certificada, bem como que tenha serviços de qualidade reconhecidos no mercado.

Quais riscos que uma empresa que contrata segurança clandestina corre?

Um grande risco é a má prestação do serviço. Empresas clandestinas não certificadas nem sempre cumprem regras de segurança adequadamente, bem como não há garantias da qualidade do serviço. Há também um risco na questão da responsabilidade civil do condomínio, caso ocorra algum problema na prestação do serviço que venha a carretar um dano a terceiros.

Quais são os maiores erros cometidos por pessoas ou empresas que fazem um plano de segurança por conta própria? O plano de segurança bem estruturado começa com uma avaliação e diagnóstico preciso dos riscos, e tal avaliação deve ser feita por um profissional preparado. Um plano de segurança elaborado por pessoas ou empresas sem preparo pode negligenciar riscos, deixar de observar procedimentos e mecanismos de segurança e avaliar erroneamente as necessidades e fragilidades do plano, expondo o cliente a ser protegido a riscos desnecessários, que podem causar uma enorme sorte de prejuízos e desastres, que poderiam de outra forma serem evitados.

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Detalhes importantes a serem observados: qualidade do serviço, eficiência na substituição dos faltosos, baixa ou alta rotatividade de funcionários. Não é conveniente escolher uma empresa apenas pelo preço baixo, pois isso pode ocorrer por ela pagar baixos salários - o que ocasiona muita rotatividade entre os funcionários. A alta rotatividade acaba gerando falta de segurança para o condomínio, e pouca intimidade com as rotinas do trabalho para os funcionários. Confira lista com alguns procedimentos e documentos úteis e legais para verificar a idoneidade da empresa. O síndico deve exigir a comprovação de pagamento dos salários e recolhimento dos encargos antes de quitar a fatura com a empresa, sob risco de ser co-responsável, em caso de irregularidades. No caso empresas que vendam e/ou instalem equipamentos eletrônicos, além do citado acima, é interessante que se contrate empresas integradoras especializadas no segmento e que possuam engenheiros que emitam ARTs e garantam a qualidade dos equipamentos bem como SCENE ICONS da instalação e POLICE mão-de-obra.

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CAPA Segurança nos Condomínios

Segurança Terceirizada: a saída

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oa parte dos grandes condomínios residenciais como os condomínios clube, os condomínios mistos e comerciais estão investindo na segurança terceirizada. Cada vez mais é possível perceber essa tendência no mercado, principalmente nas grandes cidades, onde a taxa de criminalidade é alta e onde os roubos a condomínios é uma prática, infelizmente, comum.

Conversamos com Renan Harmbach Vicente que falou tudo sobre segurança terceirizada.

Atuando há 12 anos no mercado de condomínios residenciais e comerciais de pequeno, médio e grande porte – segurança patrimonial, segurança pessoal e consultorias, tendo experiência na coordenação de pequenas, médias e grandes equipes, ele nos contou sobre os desafios de gerenciar a segurança dos condomínios, quais são as vantagens de se ter um serviço desse tipo e como o mercado está respondendo a esta tendência.

UC: Para os condomínios, quais são os benefícios de se contratar serviços terceirizados ao invés de contratar os funcionários por conta própria?

R: Essa é uma dúvida muito comum, provocada por uma mudança de atitude dos novos síndicos. Eu digo novos, porque, segundo pesquisas, o perfil do síndico tradicional mudou muito.

Antes, eram pessoas geralmente de terceira idade, aposentados, ou profissionais liberais com horário mais flexível, ou mesmo donas de casa que, com tempo disponível e vontade de colaborar e exercer uma atividade, se propunham a ser síndicos.

Hoje os novos síndicos têm idade entre 30 e 40 anos, estão em plena atividade em suas carreiras profissionais e com poucas horas livres para se dedicar ao condomínio.

Esse síndico não consegue se desligar das suas atividades diárias para verificar, por exemplo, se o porteiro, faxineiro ou até mesmo o zelador chegaram no horário.

Se estão executando suas tarefas como deveriam, se usam o uniforme, se os produtos de limpeza foram comprados e entregues.

Mais: se algum funcionário irá sair de férias, se a faxineira faltou e quem vai recolher o lixo. É tanta coisa, que mesmo que o condomínio tenha um excelente ze016 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

lador, esses problemas de rotina acabam por sobrecarregar o síndico.

Tempo, hoje, é um bem valioso e difícil de conseguir e gerenciar.

Nesse cenário, a terceirização – mais que uma tendência bastante forte – vem como uma solução moderna. Todas essas responsabilidades que citei são transferidas para o responsável da empresa terceirizada. É essa pessoa, que dedica seu tempo exclusivamente a isso, que vai checar a qualidade nos serviços prestados, o cumprimento das rotinas diárias. O resultado é mais agilidade na tomada de decisões, sem ter que esperar o síndico ter tempo para elas, por estar ocupado com sua vida pessoal e profissional.

Em relação a economia, por esse ser o negócio da empresa terceirizada, esta vai buscar sempre alocar seus recursos da melhor forma possível, perseguindo um custo mais justo para ambas as partes.

E o mais importante: o condomínio trabalha com um custo fixo, com previsões de gastos anuais, sem se preocupar com a necessidade de efetuar provisões extras para 13º salário e férias.

Costumo dizer que terceirização hoje é uma realidade sem volta. É uma comodidade que, depois que se tem – como a internet – ninguém abre mão.

UC: Gostaria de saber sua visão sobre a lei trabalhista e o fato de você ter uma empresa de segurança terceirizada. Quais são os prós e contras, etc. Se é necessário haver mais flexibilização etc.

R: É uma questão bastante pertinente.

A reforma das leis trabalhistas é necessária e não há como fugir. O Brasil é recordista de ações nesse sentido, algo que beira o absurdo.

As empresas de terceirização, principalmente, dispõem praticamente de escritórios jurídicos exclusivos, para fazer frente a esse problema. Se para nós é um trabalho árduo, imagine para um síndico que não é do ramo.

Virou uma cultura equivocada, por conta de uma legislação trabalhista antiga e bastante engessada, que privilegia o protecionismo ao funcionário a qualquer custo.

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É muito comum verificar situações em que o empregador está quites com todas as suas obrigações legais, porém, o funcionário após ser demitido ou pedir demissão, e em alguns casos beira o absurdo do mesmo ainda estar trabalhando, ingressa na justiça na tentativa de pleitear qualquer situação para um ganho econômico.

Tal cultura prejudica a todos, pois toma tempo do empresário e da justiça e na sua grande maioria as alegações são infundadas.

Por isso, acredito que a reforma trabalhista será de grande valia para empregadores e ao Judiciário. Só consigo ver vantagens.

Flexibilizar é a palavra chave principalmente para o surgimento de novos e modernos modelos de contratação.

UC: Qual a situação atual do mercado de segurança privada no Brasil? Quais são as maiores dificuldades para o setor ultimamente?

Com a crise na segurança pública, o setor privado vem se equipando e se preparando para ocupar o espaço que o Estado negligenciou.

Shoppings, condomínios clubes, empreendimentos mistos (condomínios residenciais e comerciais) já vivem a realidade da segurança particular, para proporcionar mais comodidade, conforto e criar uma sensação maior de segurança para seus moradores, frequentadores e condôminos.

O cenário é bastante desafiador, pois ao mesmo tempo que existe uma demanda por segurança privada, também temos a procura crescente por redução de custos, por conta da crise econômica do pais. A dificuldade é fechar essa equação. Com a retomada da economia, acredito num equilíbrio saudável desse investimento em segurança.

Mas, voltando à sua pergunta anterior, é importantíssimo que ocorra a reforma das leis trabalhistas. Enquanto não houver, o judiciário irá continuar atolado em demandas e as empresas continuarão a sofrer com o custo de departamentos jurídicos cada vez mais inchados. Consequentemente, isso acaba gerando mensalidades de prestação de serviços mais elevadas para os clientes.

4. Como funciona a implementação de um sistema de segurança no condomínio?

Existe um projeto antes para saber o que precisa ser feito e como implementá-lo?

São três etapas básicas. A primeira é uma visita ao empreendimento para concepção do projeto e checar demandas como sistema de segurança eletrônica e mão de obra.

A segunda, é identificar os pontos vulneráveis e alinhar procedimentos de segurança com síndico e corpo diretivo. E a terceira, a mais trabalhosa, é a implantação dos procedimentos aprovados.

Não existe uma receita de bolo, cada projeto é único e deve ser analisado de forma a customizar os procedimentos de segurança na medida de cada necessidade. É muito comum o próprio morador/usuário tentar burlar o sistema por comodidade. Costumo dizer que SEGURANÇA caminha em uma via oposta à via do CONFORTO. Quanto maior a rigidez na segurança, menor será o conforto dos usuários e vice-versa.

O alinhamento de normas e procedimentos deve ser feito com o síndico e corpo diretivo e aprovado posteriormente em uma assembleia. Assim, todos deverão ter conhecimento e seguir o que foi estabelecido.

Em condomínios novos, recém-implantados, sem vícios ainda, a implantação desses procedimentos é mais natural.

Agora, naqueles já em funcionamento, existe uma maior resistência.

UC: Com o crescimento constante da segurança eletrônica, quais são as novidades em produtos?

R: A novidade é a rápida evolução dos produtos.

Estes já chegam com o melhor em tecnologia e funcionalidades embarcadas, cada vez com custos mais acessíveis. É cada dia mais comum a utilização de sistemas com “inteligência artificial” para monitoramento, controle de acesso e detecção de circunstancias específicas.

Exemplos: objetos esquecidos, veículos parados em locais proibidos ou em vagas

de emergência/segurança, transgressões de perímetros, identificação de pessoas autorizadas ou não, identificação de veículos por placa, modelo, cor, e etc.

Utilizando os sistemas integrados, otimizamos o sistema como um todo, trazendo mais segurança ao trabalho da portaria e da própria equipe de segurança.

UC: Nos condomínios clube, que têm um fluxo diário muito grande de moradores e prestadores de serviço, o que é feito de diferente em relação à segurança?

O próprio sistema sempre que detecta alguma anormalidade alerta automaticamente o usuário e abre no monitor a câmera que identificou a infração.

Além do mais, vale ressaltar, com o avanço tecnológico, as câmeras estão vindo com excelente definição de imagens.

R: Os condomínios clubes são um capitulo à parte na área da segurança.

UC: Portaria virtual é uma boa saída?

R: Depende do perfil do condomínio.

Como disse, em segurança, cada caso é um caso. É uma saída econômica e totalmente automatizada.

Mas eu sempre deixo bem claro aos clientes interessados que o condomínio precisa ser de pequeno porte (uma torre apenas), com poucas unidades e seus moradores devem ter consciência coletiva e não individual, sabendo que o descuido de um pode por em risco a segurança dos demais.

Também é importante frisar que no Brasil sofremos por falta de estrutura tecnológica em sistemas de comunicação e outros.

Isso quer dizer que, mesmo tentando minimizar os problemas com redundância de sistema, redundância do link de internet, instalação de gerador, o sistema poderá apresentar lentidão ou falhas na execução dos serviços. Não existe infalibilidade. É importante que o condomínio esteja bastante seguro da decisão, verifique o funcionamento em outros empreendimentos, converse com outros síndicos, para não se arrepender no futuro e ter que voltar para a portaria convencional e perder todo o investimento feito. É o risco do barato que sai caro.

UC: E as câmeras de segurança, ainda são “obrigatórias” para se ter um condomínio protegido?

R: Câmeras de segurança, alarme, cerca elétrica, sensores perimetrais, porteiro, vigilante, são peças obrigatórias na segurança de um condomínio.

Mas em segurança, não analisamos itens isolados, mas sim sistemas como um todo. É importante que todas as ferramentas da engrenagem funcionem bem e em conjunto, uma complementando a deficiência da outra.

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UC: O que difere, em termos de segurança, quando falamos entre um condomínio residencial e um comercial ou misto?

R: Quando se escolhe morar em um condomínio ou ter um escritório em um conjunto comercial, está se buscando basicamente segurança. É importante ressaltar que esse usuário, quando chega no seu condomínio, tenha a sensação de estar 100% seguro e sintase relaxado. Por esse motivo, a equipe de segurança de ambos os empreendimentos precisa estar bastante focada para que o relaxamento seja do usuário e nunca signifique relaxamento da segurança.

O maior desafio da equipe de segurança, de qualquer tipo de empreendimento, está nos horários de maior movimentação, os horários de pico. Os condomínios residenciais tendem a ter horários de pico mais bem definidos, enquanto nos comerciais esses horários podem perdurar por períodos maiores.

A única certeza que a equipe de segurança precisa ter é que tem que estar atenta, pois as tentativas de invasões ou transgressões dos acessos irão ocorrer nas mais diferentes formas, nos mais diferentes horários e nos momentos de distração dos usuários.

Lógico que existem diferenças entre os empreendimentos em relação à segurança. Exemplo: nos residenciais, é necessária a triagem e revista visual de veículos, enquanto nos comerciais não. A grande maioria das garagens comerciais são terceirizadas e o usuário se dirige até a recepção para identificação.

Mas, de forma geral, a atenção e empenho da equipe de segurança devem ser os mesmos, principalmente na atenção aos detalhes. Os criminosos tendem a analisar a rotina do empreendimento antes das primeiras tentativas de invasão.

A preocupação fundamental nesses condomínios é o grande fluxo de prestadores de serviços, condôminos e visitantes autorizados. Nesse tipo de empreendimento, não é comum ocorrerem os famosos arrastões. A dificuldade de se dominar tantas pessoas ao mesmo tempo, sem que a policia seja acionada, é um fator que inviabiliza esse tipo de ação, embora não seja impossível. O comum é o furto de unidades especificas, seja por informações privilegiadas ou por oportunidade e descuido.

Os criminosos tentam invadir esses locais das mais diversas formas, se passando por entregadores, instaladores, funcionários de concessionárias, de empresas prestadoras de serviços ou, simplesmente como carona de um morador. É importantíssimo que esses condomínios tenham rígidos e eficientes sistemas de controles de acesso - tanto de pedestres quanto de veículos.

Por conta do grande volume de pessoas que circulam nesses empreendimentos, torna-se impossível que os profissionais ali alocados como seguranças se lembrem da fisionomia de cada condômino. É imprescindível o auxilio da tecnologia.

CONFLITOS EM CONDOMÍNIO

Como lidar com essa situação?

Por Cristiano De Souza Oliveira

Outras formas de resolver conflitos em condomínios

Q

uando tratamos sobre condomínios, sempre temos em mente um local onde existe inúmeros conflitos, e não é por menos, pois trata-se de uma

sociedade formada para defesa de um patrimônio comum, de uma propriedade individual e coletiva, de vidas.

Um conflito nestes casos vejo que nasce de duas formas, ou por uma resistência à sociabilização, consciente ou inconsciente, ou por um desvio padrão de comportamento esperado.

No primeiro caso, temos os conflitos internos do condomínio (vizinhos com vizinhos, condomínio com moradores, entre outros), já no segundo caso temos os conflitos que envolvem não só os que integram a sociedade, mas também os terceiros, contratados ou não.

Para sana-los sempre pensamos em uma solução judicializada, ou seja, levar a questão ao Poder Judiciário, que hoje se encontra em colapso em função de excesso de casos, o que provoca por vezes uma solução que não mais atende os anseios dos envolvidos.

Neste sentido, tentando por meio do dialogo, ainda que dentro de um processo judicial instaurado, a legislação permite que o juiz antes de realmente haver a resistência de uma contestação, coloque as partes em uma audiência de conciliação/mediação, para que as partes possam antes de prosseguir tentar uma solução amigável.

Para tanto necessita que a coletividade tenha já amadurecido tal princípio de agilidade em solucionar um conflito, e em assembleia debater as possibilidades e limites em casos mais corriqueiros, assegurando assim a autonomia do síndico em fazer acordos.

Esta alternativa de autocomposição seria então a solução mais adequada para solucionar conflitos, as vezes complexos, as vezes superficiais, mas que podem desestruturar uma coletividade harmônica e demorar demais para um fim definitivo.

Nossa legislação prevê ainda, sem a participação do Poder Judiciário, a Mediação e Arbitragem extrajudicial como formas rápidas, que garantem o sigilo dos envolvidos e proteção do valor agregado do imóvel e com total segurança jurídica, pois os mediadores e árbitros, além de terem capacitação especifica para as questões envolvidas, estão, na forma da lei, habilitados para exercerem tais tarefas.

023 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Seja em questões de garantia legal de construtora, acidentes internos, questões que envolvam a gestão administrativa, ou mesmo uma simples briga de vizinhos, barulho, cobranças, infiltração, animais ou outras questões mais simples.

Assim, poderá também o condomínio interessado no uso de autocomposições extrajudicial, fomentar em sua coletividade e executar tais formas de solução de conflitos e quando forem questões contratuais, inserirem clausulas de mediação e/ou arbitragem, de uma câmara de confiança, com estabilidade e experiência comprovada.

Cristiano De Souza Oliveira Advogado, Mestrando em Resolução de Conflitos, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e do Grupo de Excelência de Administração Condominial – GEAC do CRA/ SP

ELEIÇÃO DE SÍNDICO QUE NÃO ATENDE OS REQUISITOS DA CONVENÇÃO B)O condomínio não pode ser obrigado a eleger pessoa que não confie para ser seu representante – é um verdadeiro ato de violência impor à coletividade a eleição de qualquer pessoa que não conte com o apoio da maioria do plenário;

C)O condomínio não pode deixar de ter um síndico – o síndico é quem tem respaldo legal e convencional para representar o condomínio, logo, se ninguém assume o cargo, o condomínio não terá como praticar atos essenciais para seu funcionamento e que evitem prejuízos (ordens de pagamento, defesas trabalhistas e outros).

O

s itens mais simples de uma assembleia são capazes de gerar assombrosas dúvidas que podem terminar em uma ação judicial ou em uma desgastante reunião.

Um deles é o mais básico de todos e que será tratado nesse breve texto: eleição de síndico. É cada vez mais comum um condomínio encontrar dificuldades em eleger um síndico, seja porque (1) nenhum candidato aparece, (2) aparece um candidato que não tem apoio da maioria presente, ou (3) quem se candidatou não atende um ou mais requisitos da convenção.

Infelizmente, uma leitura superficial da legislação não fornece uma solução para a situação acima, nem muitas convenções, especialmente as antigas e as redigidas por pessoas sem conhecimento jurídico especializado.

No entanto, é possível chegar a uma solução pacífica aplicando princípios gerais de Direito. Para isso, seguem algumas diretrizes que devem ser levadas em conta: A)Ninguém pode ser obrigado a ser síndico – é nula qualquer determinação da convenção que imponha a obrigação de alguém ser síndico ou, pior, ainda preveja multa para a pessoa que se recusar a assumir o cargo;

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Contrapondo os princípios acima com uma convenção que determine, por exemplo, que o cargo de síndico somente pode ser preenchido por proprietário residente, a aplicação cega da convenção pode gerar verdadeiras injustiças, seja constrangendo um condômino a ser síndico ou, ainda, prejudicando todo o condomínio, elegendo condômino que, embora atenda todos requisitos da convenção, não é adequado para exercer o cargo (caso de condôminos antissociais, inadimplentes, que possuam litígio com o condomínio, síndico imposto pela construtora/incorporadora etc.).

O síndico é o representante legal do condomínio e, depois da assembleia, é a figura mais importante do condomínio. A assembleia deve outorgar mandato para pessoa que entenda estar à altura do cargo e que seja de sua inteira confiança. Com esse pensamento, pode-se considerar antijurídica cláusula da convenção que obrigue o condomínio a ter que aceitar como síndico qualquer pessoa que, mesmo sem aprovação da maioria, atenda as condições de elegibilidade da convenção.

O artigo 1.348 do Código Civil não determina qualquer condição para uma pessoa ser eleita como síndico, o que permite à convenção do próprio condomínio estipular critérios de elegibilidade. Todavia, se a convenção gera tamanhos obstáculos para a eleição de um síndico, esta termina não servindo ao seu propósito fundamental, que é o de viabilizar a gestão das partes e recursos comuns.

Sendo assim, a conclusão é que o condomínio pode eleger síndico que não atende os requisitos da sua convenção, mas apenas em caráter excepcional, que é quando não há candidato que conte com apoio da maioria dos presentes à assembleia. Obrigar uma pessoa a ser síndica, obrigar o condomínio a ter pessoa que não deseja como síndico ou sequer ter um síndico eleito são situações bem piores do que desrespeitar uma disposição da convenção que não atende o bem comum.

Por André Luiz Junqueira.

Professor, advogado com 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”

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Ética na administração de condomínio Por Gabriel Karpat

Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK Administração de Bens.

A palavra ética vem do grego éthos, que significa “costume”, “propriedade do caráter” ou “modo de ser”.

Está diretamente relacionada com moral, ou seja, regras aplicadas no cotidiano.

E

ssas regras norteiam nossas ações e julgamentos sobre o que é certo ou errado, bom ou mau.

De tal análise, têm-se que a ética não é lei.

Embora a legislação tenha sua base sedimentada em princípios éticos, nenhum indivíduo pode ser compelido pelo Estado ou por outros indivíduos a cumprir normas éticas nem sofrer sanções por desobediência a essas.

No aspecto prático, entendemos esse conceito quando ele está atrelado a algumas profissões, como a ética médica, ética política, ética jornalística, entre outras.

Agora, no segmento de condomínios, como é possível conceituar essa conduta?

A rápida concentração das regiões metropolitanas trouxe como resultado a verticalização das moradias. Só no município de São Paulo, há quase 30 mil condomínios. Mais da metade da população mora ou trabalha nesses conglomerados, que possuem movimentação financeira superior a de muitos estados da união. Esses dados não mostram apenas a grandeza do setor, como também revelam a necessidade de uma gestão profissional nesses empreendimentos.

Ressalta-se tal importância até mesmo tendo-se como mal exemplo algumas experiências, como a realização de orçamentos com vícios, o favorecimento na escolha de prestadores de serviços, para não mencionar as ações mais graves que, por muitas vezes, são desconhecidas pelos moradores quando elegem ou contratam esses profissionais. São atitudes indesejáveis, que ferem a ética da atividade dos gestores e todos que atuam nesse segmento.

026 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Para combater essa falta de ética no segmento, é preciso saber que todos nós temos um papel importante em seu saneamento e profissionalização. É fundamental que os operadores dessa atividade não se envolvam em qualquer espécie de negociata.

Nesse cenário, a função de síndico deixou de ser coisa de amadores. Ela passa por um processo de modernização e profissionalização. Todos aqueles que exercem um papel de comando têm o dever de impossibilitar que hábitos indesejáveis comprometam a lisura da administração, desempenhando um papel ético na gestão.

Como, então, fazer uma gestão ética condominial? Algumas ações respondem a essa questão: escolher empresas que prestam serviços por sua capacitação técnica, além da avaliação financeira; considerar suas limitações humanas, sem hesitar em consultar especialistas nas diferentes áreas quando necessário: engenheiros, advogados, consultores em segurança, auditores etc.

Ser ético na gestão de condomínios também é ouvir sugestões e ser isento nas deliberações. É ser democrático, acatando a decisão da maioria mesmo quando contrária a sua própria vontade. Tudo para tornar a vida dos condôminos mais amena e agradável.

Adiante, há um grande desafio, que é o de resgatar a credibilidade no segmento.

Para isso, é preciso quebrar e superar alguns paradigmas com transparência, profissionalismo e capacitação técnica. Mas, especialmente, com ética nas atividades diárias, de forma que ela permeie todos os envolvidos - moradores, funcionários e profissionais da área.

CONEXÃO BRASÍLIA

PLANEJAMENTO DE GESTÃO DO CONDOMÍNIO PREVINE PROBLEMAS E PROMOVE RESULTADOS DIFERENCIADOS PARA O SÍNDICO. Por Aldo Júnior

O

inicio de uma nova gestão condominial deve ser precedida de um planejamento administrativo e tático no sentido de nortear a gestão durante o mandato do síndico.

Em períodos de finalização dos mandatos das gestões de síndicos nos condomínios, as assembleias decidem pela reeleição do síndico com a continuidade da gestão atual, ou ainda pela eleição de um novo gestor.

O que realmente devemos considerar é que independentemente da motivação administrativa de um novo gestor, a organização e o planejamento por parte do síndico são fundamentais para o sucesso de sua futura gestão do síndico.

A adoção de algumas técnicas podem atenuar problemas rotineiros que se imaginava numa avaliação precoce não ter solução. Criar saídas para o novo mandato, a médio e longo prazo ocasionarão benefícios e poderão até diminuir custos operacionais e ajudar bastante o síndico em seu dia a dia, vejam: Fases de implementação do planejamento de tarefas demandadas.

FASE 1 – Criatividade e Acessibilidade Entusiasmo e motivação para promover a interação com os condôminos informalmente e coletar informações e demandas pretendidas.

FASE 2 – Direcionamento

Imaginemos que, um novo síndico assumiu o cargo apenas em razão da substituição momentânea do síndico impedido temporariamente. Fatalmente, sem planejamento e prioridade de execução de demandas o substituto pode incorrer em falhas e comprometer seu breve período.

Com os dados coletados dos condôminos passam-se ao direcionamento das tarefas e das técnicas e serem aplicadas para as soluções dos problemas e das realizações futuras.

Uma administração instalada sem um mínimo planejamento administrativo ou que não traga qualquer novidade e proponha mudanças significativas essenciais para o condomínio, enfrentará inúmeros problemas pela falta desta organização e planejamento de suas ações.

Identificadas as demandas e as tarefas, saber delegar é fundamental para o gestor.

Escolher a pessoa certa, a melhor empresa, certamente vai encaminhar a execução correta dos serviços a serem executados e solução da demanda.

No caso de continuidade pela reeleição do síndico, a simples omissão da utilização e introdução desta ferramenta administrativa poderá abreviar o mandato do síndico pela ineficiência da gestão, ou por negligência de procedimentos preventivos e corretivos que evitariam toda a crise.

Diante das evidências e constatações tácitas das estatísticas desastrosas pela falta de planejamento estratégico administrativo, o síndico por prudência precisa adotar medidas para manter as conquistas de gestões anteriores - se houverem sido realizadas evidentemente - e se possível, alavancar as mudanças com responsabilidade e critério técnico.

028 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

FASE 3 – Delegação

FASE 4 – Coordenação Coordenar e supervisionar as ações administrativas dos colaboradores ou profissionais incumbidos da missão de realizar as tarefas definindo objetivos e metas atingíveis para o efetivo cumprimento dos prazos e compromissos assumidos perante os condôminos.

FASE 5 – Controle e Ajuste Controlar e ajustar as atividades por meio de relatórios e gráficos ou ainda por informações práticas dos executores operacionais visando ajustar possíveis falhas na elaboração inicial, determinam os ajustes no curso da execução do planejamento e

evitam custos adicionais ao projeto.

Organização na gestão condominial é o maior legado. Com um condomínio organizado o sucesso da administração do síndico é consequência. Imagine ainda se for possível aliar organização administrativa com um planejamento estratégico na gestão.

Todos os passos da gestão mapeados e definidos de maneira profissional, facilitam as tomadas de decisões com base nos resultados obtidos e vão balizar as ações e prioridades futuras da gestão condominial, então síndicos, mãos a obra!

CONEXÃO SALVADOR

RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO Por Lessiene M. dos S. Sardinha

A

história do surgimento do síndico está diretamente relacionada ao surgimento do condomínio quando, em Roma durante Idade Média, foram construídas as casas geminadas ou sobrepostas semelhantes aos condomínios dos dias atuais.

Com o passar do tempo o anseio por segurança e conforto, agregado à tentativa de otimizar o espaço urbano, levou à explosão do modelo do condomínio, que inclui a convivência em espaço coletivo, fechado, protegido e bem administrado, com base neste cenário foi criada a figura do síndico.

O síndico é o indivíduo responsável pela gestão do edifício (condomínio), ele é eleito pela Assembleia Geral de Condôminos e responsável direto pelo condomínio. Segundo Sílvio de Salvo Venosa, “O síndico desempenha o papel mais importante no condomínio, não só porque o representa ativa e passivamente em juízo, mas também porque exerce as funções executivas do administrador. ” A responsabilidade civil tem previsão nos artigos 186, 187 e 927 do Código Civil e tem como pressupostos a ação ou omissão, o nexo causal e a culpa. O objetivo principal da responsabilidade civil é o de reparar o dano causado a vítima, isto significa que na ausência de dano inexiste o dever de indenizar.

A responsabilidade criminal decorre da existência da pratica de um ato que configure um crime previsto em norma legal e descrita em lei penal.

Cabe ao síndico a administração geral do condomínio, devendo cumprir os encargos que a Convenção e o Regimento Interno lhe atribuem, além do dever de executar as deliberações da assembleia e, em especial as atribuições e deveres previstos no artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro, nos termos do § 1º do artigo 22 da Lei 4.591/64 no que compete a função do síndico. O descumprimento das determinações legais, além de outras previstas na Convenção do Condomínio, pode resultar na perda do mandato do síndico além do dever a indenizar o condomínio por prejuízos causados.

030 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Cumpre esclarecer que a legislação atual permite que uma pessoa que não seja condômina e até uma pessoa jurídica possa exercer a função de síndico, desde que a última tenha um representante legal do condomínio.

Para evitar eventuais questionamentos jurídicos o síndico, enquanto administrador do Condomínio, ao desempenhar suas funções, deve buscar conhecer as disposições legais pertinentes aos Condomínios, atuando com transparência e buscando a tranquilidade e garantia do sucesso da gestão e, caso julgue necessário, podendo se valer do auxílio de assessoria nas diversas áreas com as quais vai lidar.

Assim, conclui-se que são muitas as atribuições do síndico e, portanto, o dever de cautela precisa ocupar uma posição de relevância, a fim de evitar que ele (síndico) venha a responder com seu patrimônio pessoal por prejuízos e danos decorrentes do exercício da função, e para tanto, o cargo deve ser exercido com extrema responsabilidade respeitando os poderes a ele conferidos impedindo futuros transtornos sejam no âmbito administrativo ou judicial.

Graduada em Direito pela FIB - Faculdades Integradas da Bahia, Pós-Graduanda pela Universidade Salvador-UNIFACS em Direito Processual Civil, Especialista em Direito Imobiliário, Membro da Ordem dos Advogados do Brasil

JURISPRUDÊNCIA

CONDOMÍNIO NÃO RESPONDE POR FATOS OCORRIDOS NAS ÁREAS COMUNS OU NO INTERIOR DAS UNIDADES, EXCETO SE PREVISTA A RESPONSABILIDADE NA CONVENÇÃO

Categoria: 4 - Condomínio Subcategoria: 13 - Furtos, roubos e danos (TJSP) BDI nº 24 - ano: 2012 - (Jurisprudência) Comentário: O furto em unidade autônoma ou o roubo, bem como prejuízos ocasionados a veículos na garagem, ou danos nas áreas comuns, não são de responsabilidade do condomínio, salvo se houver previsão na convenção condominial.

Ocorre que não se tem notícia de alguma convenção que preveja expressamente a responsabilidade do condomínio, o que seria verdadeiro absurdo. O condomínio não tem personalidade jurídica, sendo apenas considerado uma união de interesses de pessoas que detém a propriedade de unidades num mesmo imóvel. Por esta razão, um condômino não é depositário dos bens do outro. Também não se trata de uma prestação de serviços e não há relação de consumo entre eles.

Apelação nº 0044290-28.2008.8.26.0000 Comarca de São Paulo – Apelante: Maria Ivoneide Cavalcante Gonçalves – Apelado: Condomínio Edifício São Marcos – Relator: Ribeiro da Silva – Data de Julgamento; 01.08.2012 Ementa: Apelação Cível. Indenização.

Assalto em unidade condominial. O condomínio edilício é ente despersonalizado. Não se trata de prestador de serviços.

Deve prevalecer o disposto na convenção, pois foi essa a vontade dos condôminos. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns ou interior da unidade se isso estiver expressamente previsto na convenção. Entendimento pacificado pela jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e pela jurisprudência do E. S.T.J.. Dano moral. Ausência de nexo causal. Apelo desprovido.

RESPONSABILIDADE PESSOAL DO SÍNDICO POR ROUBO DE BENS NA GARAGEM Categoria: 4 - Condomínio Subcategoria: 13 - Furtos, roubos e danos

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Categoria: 4 - Condomínio Subcategoria: 19 - Síndico e administrador (TJSP) BDI nº 19 - ano: 2014 - (Jurisprudência)

Comentário: Pessoalmente, o síndico somente responderá pelos prejuízos causados se agir com culpa ou dolo, sendo certo que ambos não decorrem naturalmente de falhas no funcionamento de sistemas de segurança existentes no edifício. Eventuais deficiências no sistema de segurança poderão vincular o condomínio, desde que a convenção não exclua a obrigação de indenizar, previsão lícita, considerando que as relações entre condomínio e condôminos não são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor.

Apelação nº 0045362-63.2011.8.26.0576 - Comarca de São José do Rio Preto – Apelante: Lavito Person Motta Bacarissa – Apelado: Roma Administradora Mario Augusto de Carvalho São José do Rio Preto – Relator: Francisco Loureiro – Data de Julgamento: 1.11.2012 Ementa: Responsabilidade civil. Condomínio. Inexistência de base legal para responsabilização pessoal de síndico ou de administradora por subtração de bens de condômino na garagem do edifício. Inexistência de dever de guarda. Inexistência de indícios de negligência ou de omissão no exercício da função de síndico. Inexistência de prova do nexo causal entre o não funcionamento de dispositivo sonoro e o furto dos bens do autor da garagem do edifício. Ação improcedente. Recurso improvido.

CONDOMÍNIO NÃO RESPONDE POR FURTO NO INTERIOR DE UNIDADE, EXCETO SE PREVISTO A RESPONSABILIDADE NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Categoria: 4 - Condomínio Subcategoria: 13 - Furtos, roubos e danos (TJSP) BDI nº 21 - ano: 2011 - (Jurisprudência) Comentário: Em condomínios, quando um ocupante - condômino ou não - tem seus bens furtados, a primeira atitude que toma, é entrar em contato com o síndico ou a administradora, pretendendo o ressarcimento de seu prejuízo. Esta decisão do Tribunal acompanha a jurisprudência

unânime. Por ser o condomínio uma comunhão de interesses, um condômino não é responsável pela guarda dos bens do outro. E também inexiste qualquer relação de consumo entre eles. O condomínio é obrigado a fazer o seguro das partes comuns, não tendo qualquer responsabilidade pelos bens existentes nas áreas privativas. Assim, cabe ao ocupante de uma unidade condominial, fazer o seguro dos bens que guarnecem o interior de sua residência ou escritório.

Apelação nº 0342602-21.2009.8.26.0000 - 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo - 8 de setembro de 2011. Sebastião Carlos Garcia, Relator Ementa: Responsabilidade Civil - Danos materiais - Pleito fundado em furto em unidade componente de conjunto comercial - Autora que pleiteia reconhecimento da responsabilidade do condomínio réu pelos danos sofridos - Improcedência da ação - Recurso exclusivo da autora - Ausência de previsão expressa, em Convenção Condominial, de responsabilidade do condomínio réu quanto à segurança no interior das unidades autônomas - Sentença mantida Recurso improvido.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 034260221.2009.8.26.0000, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante Sanroca Incorporadora e Construtora Ltda. sendo apelado Condomínio Edifício Aquarius Bussiness Center.

Acordam, em 6ª câmara de direito privado do tribunal de justiça de são paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores Vito Guglielmi (Presidente) e Percival Nogueira.

São Paulo, 8 de setembro de 2011.

Sebastião Carlos Garcia, Relator

ENTRETENIMENTO

Circuito alternativo

Você já ouviu falar nestes museus?

Então, que tal uma visita?!

S

por Lucas Perito

ão Paulo é uma cidade enorme e opção cultural é o que não falta. Por onde você anda, você encontra algo legal para fazer e os museus fazem parte desse ambiente cultural da cidade. É difícil achar alguém que já esteve por aqui e não tenha visitado o MASP (Museu de Arte de São Paulo), o MAM (Museu de Arte Moderna) ou mesmo o MIS (Museu da Imagem e do Som) que nos últimos tempos se transformou num dos locais principais do roteiro de museus da cidade.

Porém, existe um outro circuito que muitas pessoas nunca tiveram a oportunidade de visitar ou pior ainda, não sabem de sua existência.

O Universo Condomínio deu uma volta por São Paulo e separou alguns dos locais mais interessantes da cidade. Além disso, a nossa seleção focou museus que ajudam a entendermos o mundo e os conflitos políticos e sociais que imperam neste tempo em que vivemos.

Museu Afro Brasil End.: Av. Pedro Álvares Cabral, Parque do Ibirapuera – Portão 10 Horário de funcionamento: terça a domingo, das 10h às 17h. Entrada: R$ 6. Grátis às quintas e aos sábados.

O Museu Afro Brasil fica em um dos cartões postais da cidade, no Parque do Ibirapuera. Foi fundado em 2004 e possui um acervo com mais de cinco mil obras da cultura africana e afro-brasileira que vão desde o século XV. Como um bom museu, o Afro Brasil abriga pinturas, esculturas, gravuras, fotografias, etc. tendo no seu acervo trabalhos de artistas internacionais e nacionais. Fato interessante: o curador e artista plástico Emanoel Araújo foi o responsável pela doação de boa parte desse acervo, que também conta com documentos históricos.

Por isso, quando for visitar o local, não deixe de frequentar a Biblioteca Carolina Maria de Jesus, que conta com mais de 6.000 publicações. Vale a pena ver as obras 032 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

raras sobre tráfico atlântico e a abolição da escravatura nas Américas. Além disso, o local abriga o Teatro Ruth de Souza.

Um dos destaques do museu é o programa “Singular Plural: Educação Inclusiva e Acessibilidade”, que é voltado para atender as pessoas com necessidades especiais.

Para começar, que tal conferir as exposições permanentes do museu, como: África: Diversidade e Permanência, Trabalho e Escravidão, As Religiões Afro-Brasileiras, O Sagrado e o Profano, História e Memória, etc.

ENTRETENIMENTO Museu da Diversidade Sexual End.: Estação República do Metrô – Piso Mezanino, loja 518 – Centro – São Paulo.

Horário de funcionamento: de terça a domingo, das 10h às 20h. Grátis.

O Museu da Diversidade Sexual é uma iniciativa da Secretaria de Cultura do Estado de São Paulo. Visando a integração social, o museu é um dos poucos do mundo que tem uma temática especificamente LGBT. Para se ter uma ideia, ele foi o primeiro a ser criado na América Latina.

Reaberto a pouco tempo, desde 2013, após uma longa reforma, além das exposições, o museu realiza ao longo do ano uma série de atividades, como: lançamentos de livros, leituras dramáticas, performances, atividades de formação de público, palestras, rodas de conversas, etc.

O museu tem como objetivo maior o de valorizar a diversidade sexual no Brasil, a partir da história social e política da população LGBT. Mostrando o quanto essa população faz parte da formação cultural do país, a fim, entre outras coisas, de afastar o preconceito ainda tão comum nos dias atuais.

Memorial da Imigração Judaica End.: Rua da Graça, 160 – Bom Retiro – Região Central – São Paulo. Horário de funcionamento: segunda a sexta-feira, das 10h às 17h. Grátis.

Localizado na sinagoga Kehilat Israel, local de culto da religião judaica, e a mais antiga do estado de São Paulo, tendo sido construída em 1912. O Memorial da Imigração Judaica reúne centenas de artefatos que recontam a história da vinda do povo hebreu ao Brasil.

Dentre os diversos objetos que fazem parte do acervo, se destacam castiçais, fotografias, livros, documentos e vestuários que remontam a história da imigração judaica no Brasil. Esse acervo foi montado durante anos, através de muito trabalho, pesquisa e doações da comunidade.

Além disso, o museu é extremamente moderno, contando com uma parte interativa, fazendo com que crianças e adolescentes sejam convidados a participarem e se divertirem ao mesmo tempo.

033 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

BEM ESTAR & SAÚDE

HABILIDADE DE CONVIVER Por Pamela Magalhães

L

Levante a mão aquele que considerar convivência algo fácil!

Ou quem sabe até, atire a primeira pedra alguém que nunca teve qualquer problema quando o assunto foi relacionamento. Por que será que isso acontece? Se somos seres sociáveis por natureza, qual seria a razão de apresentarmos tantas dificuldades quando se trata de conviver.

Quando pensei, corri ao dicionário para conferir a definição do conceito. E lá estava: CONVIVÊNCIA: Viver junto, ocupar um espaço comum, compartilhar. Em um primeiro momento me pareceu um tanto convidativo e uma definição bastante simpática, mas logo em seguida ponderei.”Viver junto” não é e nunca foi fácil para ninguém, é na verdade um desafio diário que exige uma série de recursos. Entre eles, tolerância, paciência e generosidade.

Não é à toa que tanta gente se separa, se não é no namoro, casamento, acaba sendo no trabalho. Quanto a “ocupar um espaço comum”, imagine duas pessoas ou mais ocupando o mesmo espaço, pensando de formas diferentes, se estranhando, 034 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

ou quem sabe até, com as mesmas ambições! Mas tendo que manter o espírito de equipe, custe o que custar. E por fim, “compartilhar” informações, preferências, pensamentos e tantas outras particularidades. Em muitos momentos apresentará trocas gratificantes, mas isso em nada será garantia de que tudo sempre serão flores, haverá curto circuito, divergências de opiniões e percepções. Sendo assim, convivência é uma grande desafio, e lá vou eu destrinchar sobre ela.

Antes de pensar em conviver com qualquer pessoa, se pergunte como está a convivência consigo mesmo, respondendo as questões a seguir: como estou com meu corpo? sou satisfeito com o meu trabalho? estou íntimo das minhas emoções? como está a minha saúde? como vai a minha relação com a família? quais são meus sonhos? sinto-me satisfeito com minhas escolhas? o que é problema para mim? o que sinto falta? quais são minhas revoltas? tenho alegrias?

A cada resposta, mais próximo de si mesmo você estará. Depois disso, procure re-

visitar suas crenças e valores, vasculhe seus pensamentos cristalizados, justificativas pré-formatadas e quem sabe propósitos já alinhados. Estes dizem respeito a sua forma de perceber, enxergar e se posicionar no mundo. Tendo imensa relevância na forma que você se percebe e como percebe o todo a sua volta. Tudo isso faz parte da sua bagagem, aquilo que está e vai com você a todos os lugares que você estiver.

Assim como estamos reconhecendo a nossa bagagem é importantíssimo lembrarmos que da mesma forma que temos a nossa, todas as outras pessoas que habitam esse mundo, possuem a sua, repleta de experiências, cultura, hábitos e costumes próprios.

Assim como estamos reconhecendo a nossa bagagem é importantíssimo lembrarmos que da mesma forma que temos a nossa, todas as outras pessoas que habitam esse mundo, possuem a sua, repleta de experiências, cultura, hábitos e costumes próprios. Embora tenhamos conteúdos subjetivos tão distintos, há algo que com toda a certeza temos em comum que é a busca da felicidade. O desejo de ser feliz, sentir-se realizado, seguro e em paz com as próprias escolhas.

BEM ESTAR & SAÚDE Por essa razão, faz-se fundamental a consideração dos “outros” além de nós mesmos, querendo ou não, esbarraremos com pessoas, algumas mais fáceis de lidar porque seguem caminhos que não cruzam aos nossos, outras estão distantes o suficiente para nos assegurarmos que não serão empecilhos no nosso trajeto.

Porém, haverá outras muito próximas, que ambiciosas e obstinadas em suas rotas, apresentarão resistência de nos ceder espaço ou aceitar que o lugar que ocupam, diz respeito àquela posição que

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tanto almejamos e em todos esses momentos, precisaremos usar e abusar do dom e direito de conviver. O desafio está na maneira que escolheremos para continuar nossa caminhada, sem nos paralisarmos nela, estagnados em conflitos ou embargados em disputas desenfreadas.

Uma das maiores dificuldades de convivência, se dá pelo fato de sermos sociais por natureza e, ao mesmo tempo, egocêntricos. Nos socializamos por vontade, necessidade e interesse, mas encontramos

dificuldade de conceder ao outro os mesmos privilégios que nos concedemos.

Evitamos viver sozinhos, mas viver com o outro também passa a ser muito complicado. A vantagem é que temos a capacidade de perceber todas essas reações intuitivas e efetivar alguns ajustes adaptativos, mudanças necessárias e pontuais à nossa evolução. *Pamela Magalhães é Psicóloga (CRP:06/88376), especialista Clínica, Hospitalar e terapeuta de casal e família.

ESTILO E DESIGN

Aposte no colorido na hora de decorar a casa!!

Por Redação Sonho do Primeiro Imóvel Foto

Azul, rosa, vermelho… cores trazem vida, alegria e personalidade.

Mas não é só isso: se bem empregadas podem agregar também luxo e requinte.

A

s cores podem determinar o estilo da decoração. Os tons neutros, por exemplo, expressam com mais propriedade a sofisticação.

Antigamente eram as cores que , obrigatoriamente, traduziam requinte e luxo. Mas essa regra caiu por terra ao perceber-se que tons coloridos também conseguem expressar elegância.

O segredo está na elaboração das composições. “O que transmite a sensação de requinte é a maneira como a cor é inserida ao ambiente e não o tom especificamente.

Aliar cores marcantes a uma cartela neutra, contudo, é uma estratégia mais certeira”, explica a arquiteta Carmen Calixto.

E as nuances mais coloridas podem ser empregadas de diversas formas a fim de contribuir com um ambiente mais requintado. “São inúmeras formas de aplicar as cores, por exemplo, painéis laqueados, painéis de vidro laqueado, uso em telas, quadros, almofadas, adornos e até em móveis, dependendo do objetivo estético de cada projeto”, conta a arquiteta Isabela Canaan.

Muitos profissionais acreditam que nenhuma cor precisa ser evitada e que todas conseguem transmitir a sensação de luxo, tudo depende de como ela será utilizada no projeto. Porém, a designer Iara Santos traz algumas ressalvas: “É preciso ter muito cuidado com as cores quentes e muito abertas, gritantes, como é o caso do amarelo e do laranja. Na dúvida, o ideal é evitá-las”.

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Projeto da arquiteta Isabela Canaan: o tom vermelho foi um aliado da profissional para criar um ambiente requintado. Foto: Jomar Bragança

Nesta cozinha, a designer Iara Santos comprova que as cores podem ser usadas em todos os ambientes da morada proporcionando aos ambiente mais requinte e sofisticação

Para não errar, Carmen dá dicas práticas: “Uma estratégia bastante eficaz é mesclar tons frios e quentes. Por exemplo, ambientes de tons naturais recebem bem tons de azul, enquanto ambientes cuja base são os cinzas se completam com peças em amarelo ou rosa. O importante é experimentar, com cautela e mantendo a harmonia do espaço”.

Além de também conseguirem expressar luxo e sofisticação, os tons coloridos trazem vantagens aos mais neutros. “O ambiente fica mais humanizado e menos impessoal”, afirma Isabela. E essa lista não para por aí. “Com uma cartela mais colorida, os espaços ganham mais alegria, vida e personalidade”, completa Iara.

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A

cordo para pagamento de dívida implica na imediata retirada do protesto.

Um condômino inadimplente, teve seu nome protestado pelo condomínio. Ocorre que ele procurou a administração e fez acordo de parcelamento do débito em 10 parcelas. Considerando que ele vem pagando o acordo normalmente, solicitou que retirassem seu nome do protesto, entretanto, foi informado pela administradora que somente terá seu nome excluído do protesto depois de quitar todo o débito.

Pergunta: Esse procedimento é correto, haja vista que nas relações de consumo, já na 1ª parcela o credor deve pedir a suspensão do protesto? Como fica em relação aos condomínios?

Diário das Leis Responde: O acordo parcelado é uma forma de se extinguir uma dívida, e cria-se uma nova para pagamento em parcelas com novas datas de vencimento, a contar da sua assinatura. Portanto, com o acordo e o pagamento da primeira parcela, a dívida antiga está extinta, ou seja, não existe mais, sendo obrigatória a retirada do protesto.

Condômino proprietário por contrato particular pode participar de assembleia e de comissão do condomínio?

Foi realizada uma assembleia extraordinária na qual compareceu uma pessoa que adquiriu através de um contrato particular de compra e venda uma unidade e no cadastro de condomínio foi mantido o nome do condômino que alienou e por ter se dado em caráter particular e somente constou aos cuidados do adquirente. O adquirente participou da assembleia assinando a lista de presenças e ainda, se propôs a fazer parte de uma comissão. Após a assembleia, foi levantada a questão de que não tendo a escritura definitiva, não poderia o mesmo participar da assembleia e muito menos de uma comissão.

Pergunta: Se ocorreu a alienação, o promitente comprador apresentou o documento no qual provou haver adquirido, foi imitido da posse, a cobrança é endereçada ao mesmo através de boletos mensais, está impedido de participar da assembleia? Em caso positivo, poderá a mesa da nova assembleia citar que uma vez não sendo o titular no RGI não poderia se apresentar como condômino e da AGE participar, revogando assim o que ocorrera na AGE anterior?

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Diário das Leis Responde: O promitente comprador não poderá ficar impedido de participar de assembleias, nos termos do art. 1.334, § 2º do Código Civil, que diz que são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários.

Responsabilidade por dano causado no telhado.

Temos um prédio com doze apartamentos alugados, há cerca de vinte anos, sempre com rodízio de inquilinos. Entretanto, o telhado de cobertura do prédio está ruindo devido as telhas serem muito finas e pelo fato de pessoas subirem no telhado para a instalação de antenas de TV, etc.

Pergunta: Quem paga por esse conserto?

Diário das Leis responde: Neste caso existem duas situações distintas e que não se confundem. No caso de troca das telhas, por conta dos efeitos dos anos que se passaram da realização da cobertura e danos de causas naturais, o locador deverá arcar com essa despesa. Já no caso de avaria de telha, por conta da instalação de antenas de TV, quem causou o dano deverá realizar sua substituição.