Universo Condomínio - Nº3/2016 by Universo Condomínio

EDITORIAL É com imensa alegria que chegamos ao terceiro número da nossa revista. Assim como no primeiro número, o segundo foi um super sucesso e isso nos deu mais força para trazermos à você uma terceira edição ainda melhor. EXPEDIENTE Redação:Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2413 -16º andar Cep: 01451-001 – São Paulo – S.P. Contato: contato@universocondominio.com.br Fone: (11) 3467-2109 Diretor – Rodrigo Karpat Editor Lucas Perito Editor e Jornalista Responsável Amanda Souto Maior Diretor de Arte/Diagramação e Capa Pedro Khalil Diretora Comercial Carol Martins Franceschini

Neste número o foco será as mais que conhecidas reformas no condomínio. Através de um dossiê de mais de 10 páginas, explicamos tudo o que você precisa saber quando falamos nesse assunto: ABNT 16.280, cuidados com o barulho, responsabilidade civil e criminal do síndico, etc. Depois disso, você não terá mais desculpa para dizer que não sabia o que estava fazendo na hora de reformar sua casa, seu apartamento ou o seu condomínio. Além disso, como sempre, na coluna Fale com o Especialista falamos sobre um tema que está em voga - o impeachment, só que nesse caso, o do síndico, além das já tradicionais colunas do Ricardo Karpat, Conexão Brasília e dos nossos parceiros Sonho do Primeiro Imóvel, BDI, Síndico Net, etc. Trazer informação de qualidade é nosso objetivo maior, e para isso, a participação dos nossos leitores faz com que nos aperfeiçoemos cada vez mais a fim de trazer aquilo que você quer ler. Dessa forma, queremos convidar todos vocês (síndico, morador, administrador, etc.) a uma boa leitura e até o nosso próximo número! Lucas Perito

Para anunciar: (11) 3467-2109 Impressão Colorsystem Distribuição Dirigida A revista Universo Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos pelo seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião de Universo Condomínio.

CNPJ: 13.744.133/0001-14 Responsável: Marcos Roberto Gouveia da Conceição

ÍNDICE

Fale com o especialista.............................07 Obras de grande porte.............................08 Síndicos Corruptos...................................09 Capa - Fachadas em condomínio ..........10 Obras em condomínio..................11 O bê - a bá da obra segura............14 O que é barulho para você?..........15 Entreternimento........................................16 Administradoras...................................... 18 Comunicação.............................................20 Conexão Brasília.......................................22 BDI.............................................................26 Jurisprudência...........................................27 RaioX..........................................................28 Edifícios também envelhecem................30 Obras: Medidas Judiciais.........................32 Bem-estar e Saúde....................................34 Estilo e Design..........................................36 Coluna André Junqueira.........................37

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FALE COM O ESPECIALISTA

Impeachment do Síndico

Por Rodrigo Karpat

ssim como na política, que tem a sua forma de retirar do poder o governante que não administra da forma correta o país, o condomínio possui uma sistemática específica para destituir o síndico que não administre de forma conveniente o bem comum. O síndico é muitas vezes equiparado com um político. Dentre as similaridades entre um político e um síndico, a que mais chama a atenção é que ambos devem representar a sua comunidade; o político os seus eleitores e o povo, já o sindico; os seus condôminos e os que ali residem. O síndico deve ter claro que representa os interesses dos condôminos, tendo em vista as determinações da Convenção e Regimento Interno, e deliberações das assembleias. A corrupção no sentido amplo, do verbo “corromper” (do latim e grego) que significa “ato de quebrar aos pedaços”, ou seja, decompor e deteriorar algo, também atinge os condomínios. Seja no desrespeito de normas, ou até mesmo no desvio de valores. O Art. 1.349 do CC, traz de forma clara que o sindico que não prestar contas, não administrar o condomínio de forma conveniente ou praticar irregularidades, poderá ser destituído do cargo.

Para tanto é importante que a convocação traga o embasamento da destituição, bem como em assembleia seja concedido o direito de ampla defesa do síndico. E por fim a ata deve reproduzir os motivos que levam a destituição. Como o síndico não convocará uma assembleia para ser destituído, um quarto dos condôminos poderão convocar a assembleia com o fim de destituir o síndico. Em assembleia o síndico poderá ser destituído pela maioria simples dos votos dos presentes. Caso a convenção seja anterior ao Código Civil de 2002, e traga quórum superior a maioria simples, o artigo da convenção é nulo, pois contraria lei vigente, no caso o artigo 1.349 do CC.

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*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

COLUNA

Obras de grande porte

Nesse documento, vão constar as etapas da obra, os materiais a serem utilizados, e como o condomínio deseja que a reforma seja feita. Assim, ao enviar o pedido de orçamento para as empresas, elas já saberão o que será necessário de material e de mão de obra para que o trabalho seja feito.

Caso a empresa comece a questionar o memorial, descarte-a. Afinal, aquelas necessidades foram apontadas por um profissional.

Um dos principais percalços para executar obras, principalmente em condomínios pequenos, é a falta de caixa para fazer frente ao investimento. Afinal, quanto menos unidades dividirem o custo, mais difícil fica pagar.

•Certidão negativa de débitos da Receita Federal •Certidão negativa de protesto em cartórios •Certidão negativa na justiça previdenciária e trabalhista •Contrato social da companhia, para saber quem é o responsável legal

Realizar uma grande obra em condomínio não dá trabalho. Dá muito trabalho. Há que se certificar da necessidade da obra, fazê-la ser aprovada em assembleia, descobrir como o pagamento será feito, escolher a dedo a empresa que irá concretizá-la e, é claro, acompanhar seu desenrolar passo a passo.

Como pagar? Um grande problema é a falta de linhas de crédito bancário voltadas para condomínios. Atualmente, os bancos não oferecem esse produto aos condomínios – já que, teoricamente, não haveria o que penhorar caso a dívida não fosse paga. Para driblar essa falta de dinheiro em caixa, algumas empresas parcelam a obra. A ideia é que o condomínio vá pagando a reforma por etapas. Dessa forma, não adianta dinheiro para a empresa, que deve se organizar para cumprir no prazo acordado, aquela parte especificada reforma. Porém, para qualquer trabalho é pedida uma entrada. Essa pode ser levantada com um rateio extra ou se utilizando do fundo de obras ou fundo de reservas, dependendo do tamanho do montante guardado. O condomínio pode avaliar também se vale a pena, ou se é possível, esperar para arrecadar a verba necessária (ou parte dela), antes de realizar a obra. Como contratar? Para que tudo isso funcione, é importante que haja muito planejamento. Por exemplo: ao perceber que o condomínio precisa de uma reforma de grande porte, o síndico deve procurar um profissional que o ajude a montar um memorial da obra.

O que pedir da empresa Uma vez escolhida a empresa, antes da assinatura do conteudo é importante certificar que a mesma apresenta boa saúde financeira. Para isso é necessario pedir alguns documentos:

Em geral, para assinar um contrato com um condomínio, as empresas pedem a ata de eleição do síndico e procuram saber se não há débitos de natureza trabalhista. Também é importante pedir que as empresas forneçam os contatos de condomínios onde tenham executado obra similar. Caso algum relato seja extremamente positivo ou negativo, vá checar pessoalmente o estado da reforma em questão. Em se tratando dos profissionais da empresa, o condomínio deve se informar sobre se eles têm carteira assinada, se possuem seguro contra acidentes e se estão trabalhando com o equipamento de segurança dentro da norma. Caso não haja esse tipo de equipamento e houver um acidente envolvendo os profissionais, o condomínio pode ser coresponsável pelo mesmo. Há também que haver um profissional especializado para, ao final da obra, fazer a chamada “anotação de responsabilidade técnica”. Esse laudo assegura que a reforma está em conformidade com a lei, e com as normas técnicas, e que o engenheiro está dividindo a responsabilidade pela obra com o síndico. Outro cuidado importante é desconfiar de companhias que ofereçam muito des-

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conto: pode ser sinal de necessidade de dinheiro em caixa. Também evite dar entradas vultosas e, claro, deve-se guardar um montante para que a empresa receba apenas na finalização do trabalho. Durante a obra Caso a obra seja realmente muito grande e cara, vale a pena contratar um consultor terceirizado para se certificar que a empresa está cumprindo seu papel, fazendo tudo como foi acordado e utilizando os materiais combinados. É um gasto a mais, porém, que evita que a reforma seja refeita ou que, depois de pouco tempo, ela comece a apresentar problemas. www.sindiconet.com.br

Coluna

Síndicos corruptos: qual a verdadeira dimensão deste problema?

Por Ricardo Karpat

ecente reportagem veiculada em um importante veículo de comunicação abordou a questão de síndicos que administram condomínios e desviam verbas para uso pessoal. Muitas pessoas demonstraram indignação com a conduta dos envolvidos, que na verdade deveriam, além de zelar pelo patrimônio, cuidar também do dinheiro de todos aqueles que vivem no mesmo empreendimento. Uma das perguntas mais importantes sobre essa questão é: Qual a proporção desse problema e como evitá-lo? Falando sobre proporção, é impossível mensurar precisamente, porém estamos falando de uma minoria. Ainda assim, uma minoria que faz um estrago muito grande, prejudicando a vida de muita gente honesta. Existem casos em que o desfalque realizado por um síndico chega a proporcionar prejuízos financeiros de mais de 100 mil reais e o condomínio é obrigado a promover uma arrecadação extra significativa para honrar com seus compromissos. Vale ressaltar que o síndico é apenas o representante legal do condomínio, sendo que todos os proprietários são igualmente donos do bem comum, por isso, todos arcam com os prejuízos proporcionados.

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Por outro lado, o síndico é o responsável legal pelo condomínio e, caso ele realize uma ilegalidade, deve arcar com o prejuízo. Porém, a dívida foi contraída em nome do condomínio e é o condomínio que deve pagar, para, posteriormente, entrar na justiça pleiteando que o síndico arque com as consequências, em uma ação judicial que pode durar anos. Para evitar a ocorrência de problemas dessa natureza, há uma série de procedimentos que, sendo seguidos, minimizam o risco. Profissionalização do síndico: Hoje em dia existe uma gama de profissionais especializados em sindicância condominial. Além de estarem preparados para esta atribuição, de tamanha responsabilidade, eles têm uma carreira pela frente, sendo assim, qualquer deslize pode significar o fim de uma profissão promissora. Vale a pena salientar que os casos confirmados de corrupção ativa em gestão condominial foram realizados por síndicos voluntários (moradores), que gozavam da confiança da coletividade. Auditoria mensal: É indicado que todos os condomínios tenham uma auditoria independente para avaliação da prestação de contas mensal. Este serviço tem um custo baixo, que traz mais uma fiscalização, dificultando atos ilícitos.

Contar com o auxílio de uma Administradora de Condomínio: Na maioria dos casos, uma administradora de condomínios séria e de qualidade consegue identificar quando o síndico está cometendo alguma irregularidade. Desta forma, ela informará o corpo diretivo a respeito da situação existente. Por isso a importância de se contratar uma administradora de condomínios eficiente e ética, que poderá evitar grandes problemas. Conselho fiscal ou consultivo ativo: A participação de um conselho é sempre indicada. Não se deve deixar todas as decisões na mão do síndico, sem nenhuma participação dos demais moradores. Esse corpo diretivo irá participar das decisões do síndico e analisar a prestação de contas mensal. Por fim, assim como em nossa política, fica claro que gestões corruptas na maioria das vezes só são possíveis quando existe uma coletividade ausente. Podemos aproveitar a mudança de envolvimento político que ocorre em nosso país e trazê-la também para nossa microesfera, participando ativamente em prol da coletividade. *Ricardo Karpat é Diretor da Gábor RH, administrador de empresas especializado em recursos humanos e possui experiência profissional de 15 anos no segmento de condomínios.

CAPA Obras em Condomínio

FACHADAS EM CONDOMÍNIO

Entenda as regras e o funcionamento na hora de fazer alguma alteração

por Amanda Souto Maior

bras em áreas comuns e unidades individuais exigem atenção, no entanto, quando a alteração é na fachada de um prédio se deve atentar para as especificidades relacionadas a modificações na área. Instalações de aparelho de ar condicionado na área externa do prédio, colocação de redes, grades de proteção e envidraçamento das sacadas são exemplos de situações corriqueiras em condomínios e muitas vezes geram dúvida, se isto consiste em alteração da fachada ou não. De acordo com Mila Rocha, gestora condominial e síndica profissional, as decisões mais recentes dos Tribunais têm entendido que os exemplos não se caracterizam como alteração de fachada, desde que não impliquem em risco à segurança dos demais condôminos, e desde que sigam um padrão pré-definido em Assembleia válida e não agridam o padrão estético e arquitetônico. Para saber em que área o morador e o síndico podem fazer alteração, é interessante fazer a distinção do que é a fachada: fachadas são todas as faces de uma edificação - existe a fachada externa, onde a principal é a da frente, as fachadas laterais e as dos fundos. As fachadas secundárias são as internas (ex: corredores, halls privativos, escadarias de acesso aos pavimentos etc). De acordo com o Código Civil, o artigo 1336 pontua que são deveres dos condôminos: “III- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.” A regra visa proteger a unidade arquitetônica do empreendimento, de sorte a não desequilibrar ostensivamente a harmonia estética e aparência geral do prédio. Dentre as cautelas que o síndico/gestor condominial tem que se ater é, além do perfil estético do Condomínio, aprovar as mudanças em Assembleia Geral com pauta específica e com quórum válido. Além do mais, caso algum dos condôminos empreendam modificações na fachada 010 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

contrária à Convenção ou Lei, caberá ao síndico impedir o prosseguimento da obra. Mila também ressalta que é interessante que o condomínio sempre reflita sobre o que pode ou não ser alterado e o impacto na valorização ou desvalorização do prédio.

“Um exemplo comum é o fechamento das sacadas em Edifícios mais modernos, muitas Assembleias fixam a cor, o número de vidros, o tipo de abertura (concentração de carga) para padronizar esta alteração e chegam até a impor o tipo e a cor da cortina a ser permitida, tudo para não ferir o conjunto arquitetônico do Condomínio e evitar a depreciação do imóvel pela ausência de padrão”, explica.

CAPA Obras em Condomínio

Obras em Condomínio por Amanda Souto Maior

Obras em condomínios requerem atenção tanto à legislação específica quanto para que a modificação não comprometa a estrutura do edifício

entro da vida em condomínio o coletivo e o individual podem estar muito conectados e uma ação feita em uma unidade particular pode refletir na vida de todo o coletivo e nas características originais do prédio. O processo de obras em condomínio é composto por diversas etapas. Desde a decisão de que a obra ou reparo é necessário, a procura por um profissional de engenharia ou arquitetura, a elaboração do projeto, especificação de materiais e processos da obra ou reforma. No contexto condominial, desde abril de 2014, está em vigor a NBR 16.280, norma que estabelece regras para reformas, publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A norma lista requisitos para reformas das edificações, propondo a “gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança”. A NBR apresenta um roteiro de procedimentos a serem seguidos nas obras dentro e fora dos imóveis, dando responsabilidades e atribuições aos proprietários de imóveis, aos síndicos e aos profissionais. A norma tem como objetivo ordenar os procedimentos e responsabilidades em caso de reformas em edificações, e deixa claro os procedimentos e cuidados que devem ser tomados quando se pensar na reforma de unidades privativas de um condomínio. Independentemente do perfil do prédio, o que é comum é a necessidade constante de atenção à estrutura patrimonial. Prédios antigos normalmente, têm dimensões maiores e demandam obras de incre 011 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

mento de recursos, alterações de revestimentos, reparo em estruturas hidráulicas e elétricas, o que muitas vezes, não acontece nos apartamentos mais recentes. Já os novos, muitas vezes, assim como os condomínios clube, têm uma gama de equipamentos e instalações e uma série de serviços que exigem reparos periódicos nas mais diversas áreas. Os tipos de obras pra condomínios mais modernos ou condomínio clube são reparos em relação ao que a construtora pensou que ia ser usado de determinada maneira e os moradores sentiram uma necessidade diferente: localização dos espaços, fluxo interno e pequenas adaptações. De acordo com o engenheiro Carlos Berkhout, antes da NBR entrar em vigor era muito comum as pessoas não atentarem à possibilidade de uma obra realizada em uma unidade individual repercutir na estrutura de todo o condomínio e nos espaços coletivos. Ele relata que ao longo dos anos trabalhando como engenheiro responsável por perícias em condomínios viu casos, onde um banheiro foi dividido em dois, comprometendo os outros apartamentos, ou um caso onde um duto de ar condicionado passava por uma viga estrutural comprometendo o edifício. “Antes da norma você percebia na prática que o síndico não tinha muita força para exigir do condômino um plano de obra e muitas vezes, a pessoa fazia algo no apartamento que prejudicava a área comum e o síndico precisava recorrer a um advogado para conseguir entrar no apartamento”, enfatiza.

Alterações na NBR 16.280 Em setembro de 2015, a NBR 16.280 sofreu um adendo, que também responsabiliza o morador caso ele faça alguma alteração que não estava prevista no plano de reforma entregue ao síndico. O proprietário da unidade também é responsabilizado pelo o que está sendo feito dentro da unidade dele. Berkhout também esclarece que a procura de um profissional para auxiliar em reparos, reformas e obras deve ser atenta. Segundo ele, a norma estabelece dois tipos de profissionais – o profissional capacitado e o profissional habilitado. Ao capacitado, o síndico e o morador podem

Mauricio Ernesaks - Arquiteto

comportar alimentar esse incremento e recorrer sempre que a obra não implicar em alterações nas condições originais, como a pintura de uma parede. Quando há alterações das características originais, a contratação de um profissional habilitado é necessária. “Por exemplo, em um caso de uma simples troca de ar condicionado com uma capacidade maior, é interessante contratar um profissional habilitado para dizer se a fiação elétrica do prédio não ultrapassa a capacidade do circuito caso o contrário, há um comprometimento das instalações elétricas do entorno”, esclarece. De acordo com Mauricio Ernesaks, a NBR vai se moldando, se adequando da mesma maneira como as maneiras de viver e morar vão se modificando e que o síndico tem que se manter atualizado, fazer revisões e leituras da norma pra ter conhecimento e ficar atento a questões menos definidas. O arquiteto esclarece que muitas vezes um ponto que gera dúvida na norma é até qual ponto uma obra pode ter uma comunicação informal ou quando há necessidade de um responsável técnico. Esse é um limite que acaba causando muita controversa. O arquiteto afirma que é interessante que a norma siga sempre junto com o regulamento do condomínio para evitar casos de exceção. “Em um período curto, de dois anos desde que a norma foi implantada, as pessoas estão mais atentas a essas questões e a tendência é que as pessoas insiram esses procedimentos na rotina como uma coisa muito positiva”, conclui.

CAPA Obras em Condomínio

Importante atentar:

(Fonte: Magen – Serviços e Manutenção)

Passo a passo da reforma

om mais de 60 mil metros quadrados de terreno e com 594 unidades, o Condomínio Domínio Marajoara tem passado por várias reformas, desde a troca das luminárias da área comum pôr LED, individualização de água e gás, e reforma da piscina coberta. Atualmente o Condomínio está passando por uma reforma de âmbito grande na fachada, com a reestruturação das portarias. O síndico Paulo Fontes, conta que o primeiro passo para a reforma na área do condomínio foi dar entrada no Alvará junto à Prefeitura, baseado em um esboço arquitetônico do projeto. Depois o condomínio buscou no mercado contratar uma empresa que fizesse o Projeto Detalhado Integrado, contemplando a estrutura metálica, hidráulica, elétrica, paisagismo e alvenaria. O projeto detalhado levou cerca de quatro meses para ficar concluído. Em paralelo, organizou-se uma comissão de obras,formada por três moradores(as) engenheiros e arquitetos, os quais interagiam com o arquiteto responsável da empresa contratada. 012 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Finalizado o Projeto Detalhado, o Condomínio iniciou o processo de cotação junto a construtoras e empreiteiras. Por ser uma obra de grande porte, a decisão feita pelo condomínio foi de contratar uma única empresa, a qual pudesse entregar todas diferentes frentes da obra (elétrica, hidráulica, metálica, alvenaria, iluminação, sistemas, etc), o qual corpora diferentes tipos de profissionais. O processo de cotação levou cerca de três meses, com o cuidado de organizar várias reuniões com as empresas finalistas do processo, para assegurar que a melhor decisão fosse tomada. Para a finalização, o síndico organizou uma Assembleia, onde apresentou a comissão de obras e mostramos, através de slides detalhados, o projeto e todo o processo de cotação e assim obtiveram a aprovação para início da obra. do processo, para assegurar que a melhor decisão fosse tomada. Para a finalização, o síndico organizou uma Assembleia, onde apresentou a Comissão de Obras e mostramos, através de slides detalhados, o projeto e todo o processo de cotação e assim obtiveram a aprovação para início da obra. 013 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

O síndico sugere pontos essenciais para o condomínio que também está passando por uma reforma:

6. Assegure que a empresa se responsabilize pela comunicação visual da obra, interdições e avisos;

1. Garanta que a haja um seguro bem elaborado e que o valor seja compatível com a amplitude da obra;

7. Receba da empresa as guias de recolhimento dos tributos dos seus funcionários.

2. Procure empresas idôneas no mercado, solicite todas as certidões e visite condomínios/obras que tais empresas entregaram; 3. Conste em contrato que o pagamento da obra será por medição, baseado no real entregue/construído; 4. Organize uma Comissão de Obras, para respaldar o síndico em suas decisões e ajudar no acompanhamento da mesma; 5. Faça um processo transparente, com várias cotações e publicar todo o processo no Portal do Condomínio ou mesmo montar um material e distribuir ao condomínio. Isso garante a idoneidade e transparência no processo;

CAPA Obras em Condomínio

O Bê-a-bá da obra segura

Para estar sempre em dia e com boa manutenção, os condomínios precisam passar por constantes obras de benfeitorias. por Amanda Souto Maior

comum quando se pensa em obras ou reformas se ter a sensação de que a alteração só vai gerar dor de cabeça e contratempos, mas dentro da vida em condomínio para o bem estar de todos e para que o edifício esteja sempre em dia com a segurança, as obras são necessárias, e se bem planejadas e acompanhadas por profissionais qualificados, trarão benefícios para todos, tanto na valorização do prédio quanto na qualidade de vida para os condôminos. Para que uma obra seja segura tanto os síndicos quanto os moradores devem estar cientes e envolvidos em todas as etapas do processo, assim garantem que terão o resultado esperado e que o investimento na benfeitoria irá acontecer. Síndico há três anos de um edifício da década de 60, o arquiteto Maurício Ernesaks, frisa a importância do constante cuidado com imóvel. “O importante é deixar claro para os condôminos que qualquer obra em um condomínio é bem vinda, seja na área comum ou nas unidades particulares, porque denota uma valorização do condomínio. Ninguém vai fazer uma obra para piorar o seu ambiente, tomada as precauções estabelecidas na NBR, é uma ótima iniciativa.” 014 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Outro ponto importante é que o síndico tenha conhecimento pleno do processo da obra seja em pequenos reparos ou modificações importantes que envolvam segurança e a mudança na rotina do condomínio e dos condôminos - seja em área comum ou espaços particulares - o síndico tem que ter conhecimento pleno do processo dessa obra, pois ele é corresponsável civil junto ao responsável técnico da obra.

também se a alteração que se quer fazer não ultrapassa a carga da laje, por exemplo, isto é muito sério. É recorrente as pessoas atentarem muito para a segurança patrimonial - controle de acesso, portaria, câmera e, às vezes, esquecem-se da segurança trabalho, que são riscos químicos, físicos, ergométricos e biológicos dentro de um condomínio, ou seja, a integridade, o bem-estar e a segurança de quem habita e de quem trabalha na edificação”, conclui.

A comunicação entre síndico/condôminos e profissionais que irão ser responsáveis pela obra também garante tranquilidade no processo de reforma. É interessante que todos os envolvidos estejam bem informados sobre a dimensão da obra, a maneira que a rotina do condomínio vai ser alterada, qual empresa está responsável pelo serviço - a boa comunicação antecipa o condomínio e evita imprevistos.

O arquiteto Maurício Ernesaks elenca os dois principais pontos para uma obra segura.

O engenheiro Carlos Berkhout, da Magen Serviços e Manutenção, destaca que sempre é interessante que ao identificar a necessidade de uma alteração na área comum do prédio o contato com um profissional. “O primeiro passo é contratar um profissional para avaliar se é viável a alteração pretendida, inclusive para avaliar

1. Conheça as empresas que prestarão o serviço Considere desde experiências de vizinhos, empresas que estão com a atuação mais marcante no seu bairro, e que tenham know how em perfis de prédios semelhantes. 2. Exija o cronograma Avalie custo X cronograma. É muito comum as empresas usarem a questão do cronograma como o fator determinante no orçamento. É interessante avaliar se a empresa está elaborando um cronograma exequível para a obra.

O que é barulho para você? por Amanda Souto Maior

A questão da perturbação acústica, muitas vezes, não é lembrada de maneira preventiva, e sim quando se vivência uma situação de incômodo com o barulho.

úsica alta no apartamento ao lado, barulhos de animais, ruídos provocados por equipamentos, obras de construção ou reforma na área comum, barulhos vindos da academia ou do salão de festas, muitas vezes, são situações corriqueiras na vida em condomínio. Estas situações vivenciadas no dia a dia de muitos prédios incomodam e interferem no direito de todos viverem em um lugar equilibrado. Os materiais construtivos, o acabamento, a mobília e até mesmo as pessoas presentes exercem influência significativa sobre a acústica de um ambiente. Quando excessivo ou indesejado, o som passa a ser denominado ruído e pode afetar o corpo, a mente e as atividades humanas. O ruído é medido em decibéis (dB) – quanto mais alto for o número, mais intenso é o som. Se o nível de ruído é muito elevado, o ser humano pode apresentar problemas. Estudos da Organização Mundial da Saúde (OMS) mostram o impacto do alto nível de barulho à saúde, como: aumento da pressão arterial com maior risco de doenças cardiovasculares, estresse, insônia, perda de concentração, irritabilidade e até perda da audição. Dentro do contexto da vida condominial, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) define padrões em que há prejuízos à saúde e ao sossego público. A NBR 10.151 e a NBR 10.152 estabelecem procedimentos no que diz respeito à acústica, propondo a avaliação do ruído em áreas habitadas, visando o conforto da comunidade. A primeira norma especifica a metodologia e condições para a medição dos ruídos em áreas habitadas, já a-

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segunda determina os níveis de conforto acústico em diversos ambientes. Nas normas, são estabelecidos parâmetros mínimos que as pessoas devem respeitar para não causarem incômodos e atrapalhar a coletividade. Segundo o engenheiro Ivan Imagawa, da Master Acústica, um ponto chave da questão relacionada à perturbação acústica é desmistificar a crença de que se pode fazer barulho até às 22h. “Existe um limite estabelecido pela ABNT de barulho, um parâmetro diurno (compreendido das 7h às 22h) e outro noturno (das 22h às 7h). O ponto de partida para se pensar a questão da perturbação acústica é este”, esclarece.

Perturbação Acústica em Obras

m relação a obras em condomínios tanto nos espaços dos apartamentos quantos nas áreas comuns do edifício usar o bom senso é primordial. Pequenos reparos, reformas, trocas de piso, seja por parte do condômino - que deve atentar aos horários e ao isolamento acústico e o incômodo aos vizinhos - seja por parte do síndico – que deve avaliar o perfil do condomínio e as especificidades dos moradores ao analisar uma obra e o impacto acústico que ela vai ocasionar e criar possíveis soluções para o problema. Casos como adaptação de um espaço para uma academia, reforma em um salão de festas para ampliar a capacidade ou oferecer espaço para uma banda, são exemplos em que a questão acústica deve ser considerada. “É comum alguns condomínios investirem na alteração de espaços para a

melhoria e não atentarem para a questão acústica. Muitas vezes, tem que interditar por causa da questão sonora, pois não atentaram para o nível de ruído que seria produzido no espaço. Perde-se área comum e desvaloriza o prédio. É interessante contar com o apoio de um profissional para não ter problemas depois”, conclui Ivan. Como proceder em casos de problemas relacionados à questão acústica? Ivan relata que para casos específicos é interessante contratar um profissional especializado, com equipamento para realizar medições e possível elaboração de um laudo acústico onde se pode avaliar qual o nível de ruído que se pode ter dentro do espaço. Um engenheiro especializado pode fazer um laudo acústico, um mapeamento sonoro e utilizar softwares especializados de simulação acústica, para o cálculo de modelos de previsão de impacto acústico e de fontes sonoras em diferentes situações. O engenheiro estabelece quatro etapas: 1. Identificar o problema Cabe ao síndico ou morador ao perceber um problema relacionado à perturbação acústica levar ao conhecimento do condomínio. 2. Diagnosticar o problema Entrar em contato com um profissional especializado, com os equipamentos necessários para avaliar o ruído e fazer o diagnóstico do problema que seria o laudo acústico. Esta etapa seria um raio-x do problema. 3. Projeto (Receita) A elaboração do projeto feita pelo profissional seria a receita para a solução do problema 4. Solução / Execução A execução do projeto acústico seria a finalização do processo, com todos os procedimentos necessários.

ENTRETERNIMENTO

CINEMA E LEITURA

O melhor das telonas e literatura.

por Lucas Perito

essa edição, selecionamos os melhores lançamentos cinemaograficos do mes de agoso e setembro para você não perder Negócio das Arábias Tom Hanks voltas às telas fazendo o papel de um homem de negócios falido durante a recessão nos Estados Unidos, que tenta sair dá má fase nos negócios fazendo uma viajem até a Arábia Saudita a fim de vender a sua nova ideia genial que o irá tirar do fundo do poço. A direção é de Tom Tykwer do genial Corra Lola Corra. Vale a pena conferir! Data de lançamento: 4 de agosto de 2016 Direção: Tom Tykwer As Aventuras de Robinson Crusoé A história de Robinson Crusoé, todo mundo conhece. Porém essa nova animação parte de um outro ponto de vista, a história do papagaio Tuesday que tem como sonho, a vontade de conhecer o mundo todo. Em um belo dia, quando o seu sonho estava bem próximo, o aventureiro Robinson acaba aparecendo na ilha e a partir de daí com Tuesday e outros animais do local, terão que conviver e ajudarem o aventureiro a tentar sobreviver no dia a dia da ilha. Programa mais que perfeito para ir assistir com a família. Data de lançamento: 4 de agosto de 2016 Direção: Vincent Kesteloot

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Café Society O já tradicional filme anual de Woody Allen chega no final de agosto nas salas de cinema do país. Dessa vez a história se passa nos Anos 1930, quando Bobby, um jovem que sonha ser escritor, se muda de New York para Los Angeles a fim de entrar na indústria cinematográfica como roteirista. Ajudado pelo seu tio Phil, produtor de Hollywood e que conhece os grandes nomes da indústria, Bobby consegue um pequeno emprego por lá, enquanto aguarda uma oportunidade melhor, ao mesmo tempo que se apaixona pela secretaria de seu tio. Com o charme e as características peculiares dos filmes de Woody Allen, o filme conta com a participação de Jesse Eisenberg (A Rede Social), Steve Carell (O Virgem de 40 Anos) e Kristen Stewart (Crepúsculo). Traduzindo... não dá para perder! Data de lançamento: 25 de agosto de 2016 Direção: Woody Allen

Aquarius O diretor pernambucano Kleber Mendonça Filho do premiado O Som ao Redor, chega com o seu novo filme Aquarius aos cinemas do país. O filme disputou o festival de Cannes desse ano, onde chamou muita atenção pelo o que aconteceu fora das telas - o protesto em relação ao presidente interino Michel Temer no meio do tapete vermelho. Fora isso, o filme conta com uma das maiores atrizes do cinema nacional (Sonia Braga) que faz o papel de uma jornalista aposentada e viúva, que mora em um apartamento no Recife que será demolido. Todos os apartamentos foram comprados pela construtora que irá fazer um novo empreendimento no local; menos o dela. A partir daí ela irá sofrer todo tipo de assédio, ataques e preconceito por parte de todos os envolvidos para que desista da ideia de ficar com o apartamento. Data de lançamento: 1 de setembro de 2016 Direção: Kleber Mendonça Filho

ENTRETERNIMENTO Virei um Gato Você consegue imaginar Kevin Spacey, que nos últimos tempos se fixou na mente do público como o político inescrupuloso e desonesto Francis Underwood da série da Netflix, House of Cards, como um gatinho? Bom, é isso que acontece no novo filme em que estrela ao lado de Jennifer Garner (De Repente 30). Na história, ele faz um empresário que sofre um acidente e fica preso no corpo do gato da família. A partir daí ele irá rever sua posição na casa e entenderá muitos dos seus erros. Para se redimir, terá que ter muita paciência e irá se meter em muitas confusões. Aproveite, porque com certeza será divertido! Data de lançamento: 8 de setembro de 2016 Direção: Barry Sonnenfeld

Dica de Leitura

Novo livro de Jojo Moyes!

Publicado originariamente em 2005, devido ao sucesso de vendas da autora, aos poucos as editoras brasileiras estão publicando em português todas as suas obras. A inglesa Jojo Moyes nasceu em Londres em 1969, cursou a London University e trabalhou no jornal The Independent por 10 anos. Somente em 2002 ela começou a se dedicar totalmente à carreira de romancista, quando foi publicado seu primeiro livro (Sheltering Rain). Em O Navio das Noivas, Moyes conta a história de quatro mulheres que embarcam em uma extraordinária viagem a bordo do HMS Victoria, um porta-aviões que as levará, junto de outras noivas, armas, aeronaves e mil oficiais da Marinha, até a distante Inglaterra. Uma história inesquecível que captura perfeitamente o clima de romantismo e aventura que permeia o tempo de um dos maiores conflitos armados da história da humanidade.

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Obras publicadas no Brasil: Em busca de abrigo (2004) - nova edição em 2016 A casa das marés (2007) O Navio das Noivas - Lançamento em 27/07/2016 Baia da Esperança (2010) A última carta de amor (2012) Como eu era antes de você (2013) - Filme lançado em junho/2016, com roteiro da própria autora A garota que você deixou para trás (2014) Um mais Um (2015) Depois de Você (2016) - continuação de Como eu era antes de você

CONTRA

Administradoras condominiais e a obrigatoriedade do CRA

s conselhos fiscais de profissões regulamentadas são criados por meio de lei federal, em que geralmente se prevê autonomia administrativa e financeira, e se destinam a zelar pela fiel observância dos princípios da ética e da disciplina da classe dos que exercem as respectivas atividades profissionais. Quando o tema envolve a profissão ‘administrador’, há que se observar em detalhe a interpretação da lei. Estando definidas as atividades exclusivas do “técnico em administração” nos artigos 2º da Lei nº 4.769/1965 e 3º do Regulamento aprovado pelo Decreto nº 61.934/1967, não se vê a regulamentação da profissão específica de “administração de condomínios”, mas de “administrador em termos gerais”. A menção de exigência do registro ao Conselho Regional de Administração (CRA) por administradora condominial, na realidade, não parte em função de uma lei. Parte de uma portaria, de 2011, quando membros do Conselho Federal de Administração, por unanimidade, acordaram em julgar obrigatório o registro de empresas de administração de condomínios nos conselhos estaduais, em razão da prestação de serviços de assessoria e consultoria administrativa para terceiros, notadamente, nos campos de Administração Patrimonial e de Materiais, Administração Financeira e Administração e Seleção de Pessoal/Recursos Humanos, 018 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

privativos do Administrador. É importante ressaltar que a portaria é um ato administrativo especial, ou seja, uma declaração concreta de vontade, opinião, juízo e ciência de um órgão administrativo do Estado ou de outro sujeito de direito público administrativo no desdobramento da atividade de administração. Sua validade já foi foco de discussão nas mais altas cortes, como no Supremo Tribunal Federal, que em algumas decisões chegou a considerar as portarias fora das fontes do direito administrativo, incapazes de revogar a lei. Reforça-se ao argumento a consideração que o Tratado de Direito Administrativo faz acerca da portaria, ao analisar que a mesma não inova, não cria nem extingue direitos, bem como não modifica, por si, qualquer impositivo da ordem jurídica em vigor. Dessa forma, a obrigatoriedade da inscrição da empresa no CRA pode ser contestada. Ela trata dos “técnicos em administração” e não das administradoras que exercem as mais variadas atividades, como a gestão de pessoal, prestação de contas, orientação jurídica, entre outras. Pelo fato de ainda não existir regulamentação específica para a atividade de administração condominial, na prática, são poucas as empresas atuantes nesse setor que têm o registro no conselho.

Diferentemente do que acontece, por exemplo, na profissão de corretor de imóveis, em que a obrigatoriedade de inscrição junto ao respectivo conselho – sob risco de crime de exercício ilegal da profissão – é regida em lei, a atividade de administração de condomínios pode ser exercida por qualquer profissional, como por contadores, advogados, engenheiros, entre outros, conforme se verifica no mercado de forma geral. A escolha por um profissional ou empresa com ou sem o registro junto ao CRA em nada atinge ou prejudica o consumidor final, ou seja, o condomínio. *Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do Karpat Sociedade de Advogados. Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, referência em direito imobiliário e questões condominiais. É frequentemente solicitado entre os meios jornalísticos e ministra palestras por todo o Brasil.

A FAVOR

pós ler o artigo assinado e publicado pelo advogado Rodrigo Karpat sinto-me no dever de esclarecer aos leitores alguns pontos que dizem respeito à obrigatoriedade de registro na contratação de Administração de Condomínios. Por esse motivo, e como representante do Conselho Regional de Administração de São Paulo solicitei o direito de resposta. O Conselho Regional de Administração é uma Autarquia Federal dotada de personalidade jurídica de direito público. É um órgão orientador, disciplinador e fiscalizador do exercício da profissão de Administrador, em cumprimento ao que determina a alínea “b” do artigo 8º da Lei nº 4.769, de 09 de setembro de 1965, regulamentada pelo Decreto nº 61.934/67. O CRA-SP congrega hoje mais de 70 mil profissionais e 8 mil empresas registradas no Estado de São Paulo e tem atuado persistentemente no desenvolvimento da profissão de Administrador bem como divulgado as melhores práticas da administração, que impactam positivamente nas empresas públicas e privadas. A atividade do Administrador, como profissional liberal ou não, compreende entre outros: a elaboração de relatórios, pesquisas, análises, planejamento, implantação, coordenação e controle dos trabalhos, como administração de pessoal, organização, orçamento, administração de material e financeira e outros campos em que estes se desdobrem ou com os quais sejam conexos. Não é diferente com os profissionais que atuam na Administração de Condomínio, citada expressamente na Resolução Normativa CFA nº 463/2015 que determina que para exercer a profissão de Adminis019 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

trador é necessário o registro no CRA. A falta do registro torna ilegal e punível o exercício da profissão. Na prática, quando a lei não é cumprida, os condôminos são os maiores prejudicados. Prova disso, são as várias denúncias que o CRA-SP recebe, decorrentes da falta de qualidade dos serviços prestados. A fiscalização dos CRAs alerta sistematicamente para a necessidade de administradores e empresas preparadas e com enfoque nas suas competências e conhecimentos. A fiscalização não é só o instrumento de defesa da profissão, mas também dos condôminos quando falamos das Administradoras de Condomínio. Ela significa a minimização de riscos. Assim, a afirmação do advogado Rodrigo Karpat que “a escolha por um profissional ou empresa para Administração de Condomínio, com ou sem o registro no CRA, em nada atinge ou prejudica o condômino - não é coerente. Todos queremos e exigimos o trabalho de profissionais capazes de proporcionar condições organizacionais eficazes. É importante alertar que a contratação de uma administradora de condomínios deve contar com um responsável técnico registrado. Esse é o profissional que vai garantir a qualidade do serviço prestado, respondendo civil, penal e eticamente a possíveis danos que possam vir a ocorrer, uma vez caracterizado seu dolo e sua culpa (por negligência, imprudência, imperícia) e determina a obrigação do cumprimento das normas estabelecidas na Resolução Normativa CFA nº 463, de 22 de abril de 2015, que aprovou o Manual de Responsabilidade Técnica do Administrador registrado nos CRAs. Só o registro profissional garante a aplicação de procedimentos que constam do

Regulamento do Processo Ético do Sistema CFA/CRAs, entre eles a gradação e fixação de penas, que pode ir de uma advertência ao cancelamento do registro profissional e divulgação do fato para o conhecimento público. Diante do exposto, reitero como equivocada a afirmação que “não existe regulamentação específica para a atividade de administração de condomínios, a qual poderá ser exercida por qualquer profissional. “ Para dar um exemplo, comparo à contratação de um engenheiro sem o devido registro no CREA, seu órgão de classe, ou de um advogado, sem seu OAB. A administração de condomínios só apresenta resultados positivos com a adequada prestação de serviços profissionais. Ressalto ainda que o próprio Código Civil denomina como “administração” as atividades do síndico. E mesmo quando estas são transferidas para uma empresa, chamada administradora e remunerada pelos serviços prestados é necessário o registro da empresa no CRA, devendo a mesma ter um Responsável Técnico Administrador devidamente registrado (Decreto n.º 61.934/1967, Art. 12 e §2º) nos CRAs.

Adm. Roberto Carvalho Cardoso Presidente Conselho Regional de Administração de São Paulo

COMUNICAÇÃO uma posição. Veja bem, quando digo “tomar posição” não estou dizendo uma postura inflexível e arrogante de não aceitar a decisão e opinião do seu público. Mas sim uma posição de quem é conhecedor da causa, do assunto e por isso pode defender e opinar com convicção e firmeza. Se o Síndico se debruçou em um assunto por meses, ele tem o direito de mostrar qual o caminho que entende ser o melhor para o condomínio.

A Boa Comunicação pode ser um fator decisivo para o sucesso da Assembleia.

Por Cláudio Marcondes

uando vão para uma assembleia, o Síndico e seus conselheiros já têm em mente o que desejam. Quais pautas querem ver aprovadas. Quais

objetivos querem alcançar. Mas será que todos estão preparados? Todos têm a habilidade de comunicação clara, o discurso objetivo, as palavras corretas, a retórica necessária? Minhas experiências em assembleias mostram que falta muito para que os Síndicos e seus apoiadores utilizem a comunicação a seu favor. Percebo que em infraestrutura muito foi aprimorado. Temos telões, microfone, datashow, lanchinhos, aparelhos eletrônicos de votação... tudo perfeito, mas quando o Síndico ou o Presidente da mesa começa a falar, é um Deus nos acuda! É bem verdade que a arte de se comunicar bem é um talento nato em algumas pessoas. São aqueles oradores invejáveis que, independentemente do local, público ou tema, sempre se saem bem e são aplaudidos. Mas acredito que, com esforço, dedicação e treino, é possível que pessoas comuns se tornem bons comunicadores. Para isso, deixo aqui algumas dicas que, se

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não ajudarem o síndico a ter sucesso em sua assembleia (pois nesse tipo de evento tudo pode acontecer), ao menos irá contribuir para deixar a reunião mais leve, objetiva e interessante. Antes da assembleia treine sua apresentação com seus pares. É muito comum no mundo corporativo gestores e líderes passarem por um processo de “media training”, que nada mais é que uma sabatina de perguntas e respostas que podem surgir durante uma crise. Por isso, quando vemos na televisão um CEO dando uma entrevista tão seguro e com boas respostas sobre um fato que ocorreu minutos antes, pensamos “puxa, como ele é articulado”. Na verdade o que ocorreu foi que ele treinou exaustivamente para aquela situação e naquele momento está colocando em prática o que aprendeu. Se o síndico simular a assembleia fazendo a apresentação com antecedência para seus conselheiros e apoiadores, com certeza muita coisa será entendida, aprendida e ele terá a oportunidade de adequar e melhorar sua apresentação e discurso antes da fatídica assembleia. Convicção sim! Arrogância jamais. Antes de qualquer coisa, o Síndico precisa estar preparado, conhecer a fundo os temas propostos e não ter medo de tomar

Tome cuidado com os números e gráficos. Menos é mais! Não vamos nos enganar, assembleia é um evento chato. É muito mais divertido estar em casa vendo um bom seriado, no cinema ou brincando com os filhos do que participando de longas discussões sobre assuntos que muitas vezes beiram o absurdo (dentro de um condomínio parece que só NÓS somos os guardiões do bom senso, não é mesmo?). Mas já que moramos em condomínio e compartilhamos um mesmo espaço, a assembleia é um mal necessário. Por isso, o síndico deve partir do princípio de que ser objetivo, claro e rápido nas informações que serão apresentadas são posturas cruciais para que a assembleia seja menos “dolorida”. Nada de apresentar milhões de tabelas com números pequenos e gráficos confusos. Foque no essencial. Lembre-se de que “menos é mais”. E por último, tenha em mente que você está em uma assembleia, não em um ringue. Alguns moradores participam de assembleias apenas com o objetivo de tumultuar e dificultar o desenvolvimento da pauta. Jamais entre nesse embate. Peça ajuda ao Presidente para intervir e advertir caso a discussão fuja da pauta. Receba as críticas sem levar para o lado pessoal. Tenha empatia, coloque-se no lugar daquele que está criticando e tente entender a colocação e a posição de cada um. Ter uma postura receptiva, boa vontade e disposição para ouvir já é meio caminho andado para uma assembleia de sucesso. Claudio Marcondes é Diretor de Criação da Brother Cast e Sócio do Canal Condomínio. Pós-Graduado pela USP em Comunicação Digital. Faz parte do Conselho de seu condomínio e ajuda o síndico a desenvolver uma Boa Comunicação.

CONEXÃO BRASÍLIA

Síndico deve se cuidar para não servir de “escudo” dos Condôminos Por Aldo Júnior

convivência entre vizinhos não é nada fácil. Desavenças são naturais pelos interesses muitas vezes contrariados pelo morador ao lado. Os diversos tipos de barulhos vindos das unidades, as crianças brincando e gritando no apartamento de cima, sussurros noturnos são alguns exemplos de problemas de convivência entre os condôminos. Na maioria dos condomínios, os condôminos gostam de utilizar o síndico como sendo “escudo protetor” não querendo se indispor com seus vizinhos. A sensibilidade do síndico tem que ser muito aguçada para perceber quando ou não se envolver com brigas que não lhe dizem respeito. Inúmeras situações acontecem num condomínio diariamente. Imaginem o síndico se envolvendo em tudo, discussões, fofocas, bate-boca entre moradores seria uma verdadeira loucura. Por isso, fica o alerta para a importância da percepção pelo gestor em sabiamente dependendo da situação vivenciada agir como mediador, como pacificador e quando necessário for, como sindico. A figura do síndico não deve se cofundir como um “ditador” ou ainda aquele que tudo pode, apenas por ser o síndico. Ser síndico requer qualidades diversas dentre elas, uma das mais importantes, é saber quando se envolver em alguma demanda. As discussões entre moradores são cons tantes pelos mais variados motivos. Como já dissemos problemas que envolvem crianças, barulhos, cachorros e por ai vai. A postura do síndico, é fundamental para solucionar o caso ou incendiar de vez. Treinamento e capacitação levam o síndico e discernir qual o momento certo de atuar. Tal atitude mais parece com uma

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uma peça de teatro. O ator tem que saber exatamente o momento de sua fala, de sua intervenção para não atrapalhar os outros atores, que podem errar e ter que improvisar colocando tudo a perder. O síndico segue o mesmo “script” , ou seja precisa saber a hora de atuar e resolver o problema no seu âmago. Evidentemente tudo vai depender de sensibilidade e preparação técnica. Quando digo sensibilidade é aquela tratada pelos psicólogos, aquela que precisa ser sentida “no ar” e momento de seu auge. A preparação já envolve treinamento técnico, cursos especializados e eventos direcionados, que capacitam o síndico preparando com abordagens do dia a dia e conteúdo específico. Aliando a estas características, o síndico não pode se envolver por pressões de condôminos que querem unicamente usalo como “escudo de proteção”, evitando o condômino assim, o desgaste com seu vizinho. Estas situações de discussões entre vizinhos normalmente não estão previstas no regulamento interno tais como: fumar na varanda, praticar ato sexual de forma escandalosa, dentre outras. Estes fatos são muito desagradáveis, porém não estão na alçada do síndico, mas sim no âmbito da legislação. O código Civil Brasileiro, prevê em seus artigos 1227 a 1313, conhecido como Direito de Vizinhança que a tranquilidade e o sossego do vizinho devem ser garantidos. Art. 1.277 do Código Civil de 2002 “fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, dos que habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. Como se vê claramente, tudo que envolve segurança, sossego e saúde são situações legais que excluem o síndico da demanda.

Brigas de casais nos apartamentos (segurança), barulhos diversos nas unidades (sossego) e criação de animais (saúde), portanto são exemplos clássicos de questões que não envolvem no primeiro momento o condomínio. É claro que, quando estes assuntos estiverem dispostos nas convenções e nos regimentos, o condomínio pode interferir como mediador e auxiliar o condômino prejudicado na aplicação das penalidades e sanções previstas. Em suma, o síndico não pode se deixar levar por pressões de condôminos para tomar a frente em situações que não estejam elencadas na convenção e no regimento interno. Tal intervenção pode causar mais problemas do que os originais. Ser um síndico que compreende sua função e os seus limites de atuação no exercício de sua função, é fundamental para preservar sua própria imagem e sua gestão como um todo.

BDI

NÃO SE DESESPERE! O BDI RESPONDE SUAS DÚVIDAS! BDI é um Serviço Integrado especializado para o ramo imobiliário. Ele foi desenvolvido há 34 anos e aperfeiçoado com o passar do tempo, até se tornar uma das ferramentas mais poderosas e eficientes do segmento.

Pergunta: Condômino inadimplente com as taxas/cotas condominiais, além de não poder votar em em assembleia, também lhe é vedado locar espaços das áreas comuns, por exemplo salão de festas etc? Diário das Leis Responde: Conforme art. 1.335, inciso III, do Código Civil, o condômino deverá estar quite com o caixa condominial para poder votar nas deliberações da assembleia e delas participar. Sobre as restrições de não poder alugar o salão de festas por estar inadimplente, sendo questões controvertidas, veja no BDI as seguintes matérias, entre outras mais: 1. A polêmica da privação de condôminos inadimplentes em condomínio – BDI nº 29, Ano 2005 – Perguntas e Respostas; 2. Restrições aos condôminos inadimplentes – BDI 4, ano 2002 – Perguntas e Respostas. Unidades que usam áreas comuns participam com maior porcentagem no rateio das despesas Condomínio residencial, onde sua convenção determina: “Os apartamentos possuem as seguintes proporções do terreno: Apts. 101, 106, 201 e 206 com 117/1260 do terreno respectivamente; Apts. 102, 105, 202 e 205 com 135/1260 do terreno respectivamente; Apts. 1032, 1045, 2032 e 2045 com 63/1260 do terreno respectivamente.” Compete a assembleia fixar o orçamento das despesas comuns e cabe aos condôminos concorrer para o rateio das referidas despesas, dentro dos primeiros dez dias de cada mês, realizando-se o rateio por unidade, na proporção da fração ideal de cada unidade. Às unidades localizadas no último andar da edificação será assegurado o uso e gozo da parte disponível do telhado, exclusi-vamente nas suas correspondentes áreas 026 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

de projeção não afetadas pelas coisas e partes comuns do prédio, sob condição, ainda que tal utilização não importe em obstruir o acesso às partes e coisas comuns ali existentes, nem lhes cause dano. A referida utilização destina-se exclusivamente a construção de área de lazer composta de piscina...” A convenção não prevê que as unidades com este direito passem a pagar mais após a construção da área de lazer. Perguntas: 1 - Como fazer para que estas unidades paguem mais? 2 - Qual o dispositivo legal que ampara? 3 - Existe quorum para tal? Diário das Leis Responde: 1 e 2: Conforme art. 1.340 do Código Civil, “as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.” Nos termos do art. 1.344 do mesmo “codex”, “ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.” 3: Para a alteração da convenção, o quorum será de 2/3, conforme art. 1.351 do Código Civil. Pergunta: O condomínio poderá compelir o proprietário a se inscrever como candidato a síndico?

Diário das Leis Responde: Ninguém poderá ser compelido a ser síndico, sejam proprietários condôminos ou moradores do edifício condominial. Conforme o art. 1.347 do Código Civil, somente a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, ou seja, poderá ser pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. Se não houver candidato ao cargo de síndico dentro do complexo condominial, a assembleia deverá escolher um síndico profissional.

JURISPRUDÊNCIA

Processo REsp 1280871 / SP RECURSO ESPECIAL 2011/0189659-0 Relator(a) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Relator(a) p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI (1149) Órgão Julgador S2 - SEGUNDA SEÇÃO Data do Julgamento 11/03/2015 Data da Publicação/Fonte DJe 22/05/2015 Ementa RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: “Astaxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. Acórdão Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça, preliminarmente, por maioria, manter a afetação como recurso repetitivo, vencidos os Srs. Ministros Moura Ribeiro e Raul Araújo. Prosseguindo o julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Marco Buzzi divergindo do Sr. Ministro Relator e dando provimento ao recurso especial, acordam os Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça,por maioria, dar provimento ao recurso especial , nos termos do voto do Sr. Ministro Marco Buzzi, vencidos os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro. Para os efeitos do artigo 543-C, do Código de Processo Civil, foi definida a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não 027 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

não anuíram”.

Votaram com o Sr. Ministro Marco Buzzi os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Raul Araújo, Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Referência Legislativa LEG:FED LEI:005869 ANO:1973 ***** CPC-73 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 ART:00543 LEG:FED RES:000008 ANO:2008 (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA STJ)

Notas

LEG:FED CFB:****** ANO:1988 ***** CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 ART:00003 INC:00001 ART:00005 INC:00020

Informações Adicionais

LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00884

Julgado conforme procedimento previsto para os Recursos Repetitivosno âmbito do STJ.

“[...] Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos. Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender”. (VOTO VENCIDO) (MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA) “[...] a aceitação tácita dos serviços prestados à coletividade e a vedação ao enriquecimento sem causa são os fundamentos que amparam a conclusão de que as taxas, contribuições de manutenção ou de conservação podem ser impostas ao proprietário de imóvel adquirido em loteamento fechado após a constituição da associação”.

LEG:FED LEI:004591 ANO:1964 LEG:FED LEI:006766 ANO:1979 Veja (CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - PRINCÍPIO DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO) STF - [[RE 432106]]-RJ, [[AI-RG 745831]]-SP STJ - EREsp 444931-SP, AgRg nos EDcl no Ag 715800-RJ, AgRg no REsp 1479017-RJ, AgRg no AREsp 422068-RJ, REsp 1184084-SP, AgRg no REsp 1322393-SP, EDcl no REsp 1322723-SP, AgRg no REsp 1096413-SP, AgRg nos EDcl no Ag 1194579-RJ, AgRg nos EAg 1385743-RJ, AgRg nos EAg 1330968-RJ (VOTO VENCIDO - CONDOMÍNIO DE FATO - TAXAS CONDOMINIAIS MOMENTO DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL) STJ - REsp 444932-SP, REsp 623274-RJ (VOTO VENCIDO - CONDOMÍNIO DE FATO - TAXAS CONDOMINIAIS - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO) STF - [[RE 340561]]-RJ

RAIO X DO CONDOMÍNIO

Raio X – Edifício Mandarim Condomínios com perfil moderno e com oferta de diversos serviços ao morador tem atraído pessoas que buscam uma qualidade de vida melhor dentro de grandes cidades como São Paulo. A tendência de condomínios que oferecem ao morador serviços e itens de lazer que, em determinadas situações, dispensam a necessidade de sair de casa, tem crescido. A ideia é que o morador fique dentro do espaço do condomínio onde vive e encontre os serviços básicos do dia a dia. Com uma proposta de serviços que visem maior conforto para os seus moradores, o Condomínio Mandarim, no Bairro Cidade Monsões, é um exemplo disso. Com um terreno de mais de cinco mil metros quadrados, com área arborizada, 338 unidades de diversos tamanhos que variam de 40 metros quadrados até 200 metros quadrados, além de coberturas e duplex. Entre os espaços que o condomínio oferece, estão: salões de festa, espaço gourmet (churrasqueira), piscina coberta, piscina externa, sala de ginástica, sauna, sala de banho com ofurô e spa, playgroud. 028 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

RAIO X DO CONDOMÍNIO Síndico do Condomínio Mandarim desde março de 2014, o administrador de empresas, Roberto Carlos Andrade foi reeleito para o cargo e está em sua segunda gestão. Ele conta que assumiu o cargo tentando conciliar com a carreira de bancário. Com 28 anos de experiência, em vários setores de um banco, ele acredita que esta experiência agregou bastante na administração do Condomínio. Em pouco tempo se interessou e tomou gosto pelo desafio e hoje se dedica integralmente a sindicância. “Há três anos eu participei de uma assembleia e houve a necessidade de alguém pra ser síndico, estávamos com alguns problemas no prédio, muita insatisfação por diversos moradores, e eu decidi assumir o cargo”, conta. A administração do Condomínio Para exercer a sindicância do Condomínio da melhor maneira possível, Roberto conta com uma rede de apoio, seja na área administrativa, de manutenção, de segurança e de assessoria jurídica. Ele elaborou um cadastro de empresas para apoiar os vários serviços. O condomínio conta com uma equipe de funcionários próprios e serviços terceirizados. “Quando assumi, o Condomínio tinha a maioria dos colaboradores terceirizados, para obtermos o comprometimento deles, escolhemos e buscamos no mercado bons profissionais e contratamos como funcionários próprios do Mandarim”. Hoje, o Condomínio tem quatro funcionários próprios: um supervisor na administração, um líder da limpeza, um na manutenção e um na segurança. O síndico destaca que alguns serviços que o Condomínio oferece se assemelham a “facilities” de um flat, como: arrumação básica, limpeza diária já inclusa no valor do condomínio e recepção 24 horas. O síndico explica que sempre está atento a reparos de curto, médio e longo prazo e também com a manutenção preventiva. Além de sempre estar investindo na qualificação de serviços e reparos. “Acho que na administração moderna as questões ecológicas e usos conscientes devem ser prioritárias e constantes”, aponta sobre a prioridade a consciência ecológica no dia a dia do Condomínio. O Mandarim conta com uma estação de tratamento de água e investem na água de reuso em vários setores. O Condomínio possui quase 400 vagas de garagem, mas não utiliza nem a metade, o síndico percebe que devido à proximidade do metrô e a outros serviços as pessoas costumam investir em outras formas de locomoção, como bicicleta ou realizar atividades caminhando.

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Em relação ao perfil dos moradores que vivem no prédio, Roberto detalha que é um perfil variado. Vários moradores de outras nacionalidades, como americanos, espanhóis e mexicanos. Além de pessoas que vêm morar em São Paulo à trabalho e procuram um condomínio com uma localização próxima do metrô e avenidas empresariais. “Os serviços que o condomínio oferece acaba atraindo este público para o nosso edifício”. O síndico relata que o dia a dia da administração é marcado pelos desafios que vão aparecendo de acordo com a demanda, e novas necessidades. “O síndico tem que saber equalizar todos os interesses, grande desafio, separar o que é pessoal, o que é coletivo e o que é bom pra o condomínio,” conclui.

Edifícios também envelhecem Por Gabriel Karpat

Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.

Os condomínios têm uma característica diferente dos demais bens: são concebidos para que seus moradores os usufruam durante muito tempo

correta manutenção e conservação dos edifícios é um tema que, embora tenham transcorrido tantos anos de crescimento do setor de construção civil, ainda motiva discussões entre especialistas. Tal fato ocorre porque o aquecimento da economia despertou uma nova cultura nos consumidores brasileiros em muitos segmentos da cadeia produtiva: a de tornar tudo descartável. Os condomínios, porém, têm uma característica diferente dos demais bens: são concebidos para que seus moradores os usufruam durante muito tempo. E, ao longo desse período, devem resistir aos desgastes do uso e da natureza; ao envelhecimento natural. É inconcebível imaginar que edifícios se tornem descartáveis quando suas propriedades deixarem de atender às expectativas dos usuários. Isso é inviável do ponto de vista econômico. Justamente por esse motivo, os proprietários dividem a responsabilidade com relação à sua manutenção, desde o primeiro dia de uso. Desde a primeira previsão de despesas, faz-se necessário destinar uma verba para a conservação do imóvel, visando à expectativa de prolongamento da vida útil da edificação, assim como de seus bens comuns. É costume, inclusive, estabelecer o fundo de reserva na ordem de 5% do valor da parcela do condomínio para que, ao longo dos anos, ele possa ser utilizado na correção ou modernização de componentes e áreas. Estes bens, numa projeção em longo prazo, podem até superar o valor de custo da própria construção. Aos gestores dos condomínios cabe a responsabilidade de elaborar e executar corretamente o planejamento dos serviços de conservação, utilizando a reserva destinada. Devem levar em conta ações

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preventivas quanto ao desgaste dos bens e equipamentos comuns dos edifícios, estabelecendo um cronograma das manutenções. Para obter mais chance de sucesso, tais programas devem prever, além do material e dos recursos financeiros, a estrutura e recursos humanos necessários. Deve-se prever, inclusive, a manutenção corretiva, ou seja, uma ação não planejada, emergencial, que exige intervenção imediata para evitar riscos e prejuízos maiores aos usuários. Tudo, obviamente, levando-se em conta as normas que a legislação prevê e um desempenho que seja tolerável pelos usuários e proprietários, garantindo a sua higiene e a segurança. Apesar de trabalhosa, a tarefa de administração se bem organizada pode ser facilitada. A realização de inspeções periódicas, posteriormente, registradas em relatórios-padrão, facilita a avaliação de perda do desempenho de algum componente da edificação e/ou de seus maquinários. Permite ações de conserto mais ágeis e menos dispendiosas ao condomínio. Com a finalidade de garantir a integridade do condomínio, o sistema de manutenção, além de adequado, precisa contar com muita organização. É fundamental manter-se uma pasta com o arquivamento de documentos e plantas do edifício, projetos e informações dos serviços já realizados, bem como seus custos, tempo de garantia ou de duração de cada ação. Todo esse trabalho não só facilita como também mostra transparência na administração condominial. Mais do que isso, traz, como grande benefício uma vida longa para o imóvel. Quem agradece são os maiores interessados: os condôminos.

Obras: Medidas Judiciais

Os síndicos como qualquer administrador devem estar sempre atentos à legislação, pois como responsável legal de um condomínio, deve sempre seguir as obrigações previstas em lei.

erir um condomínio não é uma tarefa fácil. Lidar com conflitos, interesses e situações diversas faz parte da rotina do administrador. O fato é que na previsão previsão legal, o síndico possui diversas obrigações e por ação ou omissão está sujeito a ser responsabilizado, nas esferas administrativa, civil e criminal. O síndico pode responder por irregularidades, como a falta procedimentos contábeis, fiscais, de segurança e securitária; por prejuízo material e moral causado, como obra realizada no condomínio sem as conformidades técnicas e fiscalizações e por infração criminal ou contravenção, como apropriação indébita de verbas ou conduta contra a honra ou saúde. Na esfera jurídica, o síndico deve estar atento à legislação especifica à área condominial. Além da norma técnica 16.280, o Código Civil estabelece questões que diz respeito ao síndico. No Código Civil, os artigos 1.351 ao 1.357 dispõem sobre o Condomínio Edilício. Já o artigo 1.348, com nove incisos, apresenta as obrigações diretas do síndico. Entre as obrigações, estão: a convocação de assembleias, cobrança das contribuições dos condôminos, prestação de contas anual ou sempre que exigida e contratação de seguro para o condomínio. O síndico, sendo profissional ou não, pode responder por responsabilidade subjetiva (com culpa – considerada a imprudência, negligência e imperícia). O advogado Alexandre Marques, com expertise na área condominial, explica que é interessante que o síndico, sendo profissional ou não, procure o suporte de uma assessoria jurídica para auxiliar em questões especificas. “A lei não faz distinção entre síndicos profissionais ou não. Se o indivíduo assume a função ele tem que atender aos requisitos legais, ele tem que seguir o que compete à função”.

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Medidas judiciais em obras Em relação a obras, existem normas específicas que esquematizam as etapas da obra e listam os requisitos que devem ser cumpridos antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. O síndico deve atentar se a empresa que será contratada irá cumprir todas as necessidades legais para a obra: alvarás, licenças, e prazos estabelecidos no contrato, caso contrário, cabe ao síndico notificar a empresa e buscar regularizar a obra. O engenheiro Ansel Lancman, especialista em perícias em condomínios, ressalta que sendo assessorado por um engenheiro ou um arquiteto, os profissionais irão ajudálo a mostrar para o condomínio as vantagens e a adequabilidade de fazer aquele tipo de trabalho. “O síndico não é o dono dos recursos, ele está gerindo recursos de terceiros. Nesse processo de mostrar para assembleia que uma obra é interessante, eu aconselho do ponto de vista da legalidade, que se busque um arquiteto ou um engenheiro, mas que fundamentalmente essa pessoa não pode ter vínculo com a obra em si, seja isento de interesses”, esclarece. Alexandre adverte para um cuidado criterioso no momento de assinar contratos com as empresas que prestarão serviços no condomínio. “No momento em que o síndico assina um contrato a responsabilidade é integralmente dele. Um advogado especializado tem possibilidade de analisar contratos, sugerir modificações, pesquisar o histórico da empresa, e verificar todos os requisitos.” No caso de qualquer irregularidade o síndico deve parar a obra, notificar a empresa para tentar resolver o problema e se a empresa não resolver ele deve entrar com uma ação judicial devida.

sindico tem responsabilidade legal de entrar com uma ação judicial e parar a obra, Já em obras em unidades individuais o síndico da mesma forma tem que cobrar e verificar se o morador está respeitando todos os processos. Uma vez considerando que a obra (ou reforma) possa vir a causar risco à edificação, aos moradores, a ele (o síndico) e não atendendo os requisitos, o cabe ao sindico tomar as medidas legais. “São muitas especificidades que envolvem obras em condomínio. É interessante que se contrate um profissional que esteja atento a isso, conclui.”

Entrevista sobre Gestão e Processos em Condomínios Gerir processos e administrar conflitos em apartamentos não é algo simples, principalmente, em condomínios com um número grande de serviços e moradores. A Revista Universo Condomínio conversou com o síndico Nilson Brizoti, do Condomínio Plaza Mayor Ipiranga para conhecer melhor a rotina e a gestão condominial Box informativo sobre o perfil do Condomínio Inaugurado em janeiro de 2012, o Condomínio Plaza Mayor Ipiranga tem 25 mil metros quadrados e é composto por sete torres, que totalizam 390 unidades. As unidade variam de 140 a 240 metros, além das coberturas. O condomínio conta com vários serviços característicos de condomínio clube, cinco salões de festas e duas portarias. Um contingente de oitenta pessoas, entre funcionários próprios e prestadores de serviços nas mais diversas especialidades, atende o condomínio.

Universo Condomínio: Qual é o modelo de gestão que você tem aqui no Condomínio Plaza Mayor? Nilson Brizoti: Temos um formato de gestão focado na profissionalização do condomínio. Queremos transformar a gestão como se estivéssemos gerindo uma empresa. Um condomínio desse porte tem uma receita maior, certamente, do que muitas empresas que existem no País. Temos incorporado a experiência em gestão para transformar a gestão do condomínio em uma gestão profissional - com processos, com rotinas e com controles adequados, em relação a custos, fornecedores e contratos. Temos tentado estabelecer toda essa questão do planejar em todos os níveis, no estratégico, no tático e no operacional UC: Quais obras estão em curso? NB: O condomínio antes da nossa gestão trabalhava numa manutenção corretiva e não preventiva. A máxima de mercado mostra que a preventiva custa muito menos do que a corretiva. Com isso, temos conseguido investir em obras de maior envergadura. Começamos a gestão com um foco muito forte na manutenção do condomínio: reformas dos salões de festas, dos campos de futebol, do parquinho e estamos fazendo uma restauração da academia. Nós temos manutenções que são quase que obras, grandes intervenções que têm impacto na coletividade e também no financeiro, restrição de áreas, restrição de espaços, e também manutenções cotidianas, pois o condomínio não pode parar. Junto com o orçamento aprovado nós nos enfocamos para a busca de fornecedores, na definição desses escopos, com formulários e planilhas padrões para que a gente consiga efetivamente comparar os preços de ambos os fornecedores. Temos também distribuído esse fluxo de caixa. Quando é que eu posso fazer essa reforma dentro da arrecadação que eu vou ter? E aí a gente faz, o que dentro da administração, nós chamamos de cronograma reverso. UC: Como é feita a comunicação com os moradores? NB: Em um primeiro momento você tem que levantar as necessidades, com a leitura do dia a dia, quais são as principais angústias, e quais questões poderíamos melhorar significativamente. Com este diagnóstico, se faz uma estimativa de valor para estas questões, quais são e quanto devem custar cada uma delas. Então, você leva uma proposta de investimento e uma proposta de rateio desses investimentos

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para as unidades, aprovando isso em assembleia, define-se também a prioridade desses investimentos. A partir disso entra a operação do condomínio propriamente dita, ou seja, definimos prioridades: aprovou-se em assembleia, constataram-se as cobranças, aí a gente passa a planejar cada uma das intervenções, cada uma das obras. UC: Quais os diferenciais dos processos do condomínio? NB: Tem alguns processos que eu acho que são diferenciais aqui do condomínio. Nós tentamos fazer uma grande movimentação da comunidade também na execução. Então, identificamos colegas moradores que são engenheiros civis, arquitetos e profissionais que trabalham na área e que podem nos apoiar na elaboração de um projeto, no melhor detalhamento de uma especificação técnica de um produto que vai ter que ser contratado e executado dentro do condomínio. Isto faz que, no primeiro momento, o planejamento demore um pouco mais, no entanto, a execução se torna mais sólida. Isto tem surtido um efeito bem interessante, os colegas e vizinhos têm participado, têm se engajado e têm dado a sua contribuição, o que faz com que tenham aquele sentimento de pertencimento e isto tem sido positivo de ambos os lados. Pois tem trazido benefícios para o condomínio do ponto de vista desse engajamento refletir em resultados práticos e tem refletido nas pessoas porque elas se sentem parte daquele todo que tem sido executado. Eu acho que isso tem se mostrado um diferencial. UC: Como se organiza a administração do condomínio? NB: Temos sete subsíndicos, temos um subsíndico para cada torre, que tem a missão de monitorar os problemas da torre, assessorando a sindicância nessa gestão. Temos 21 pessoas que constituem grupos de apoio, grupos que você convoca por demanda para te auxiliar em alguma necessidade, esses todos eleitos em assembleia. No dia a dia quando identificamos a oportunidade ou necessidade, nós submetemos a uma reunião do grupo mais ampliado que seriam eu e os conselheiros, mais os sete subsíndicos. Reunimos-nos uma vez por mês ou a cada quinze dias, e essas demandas são levadas a esse fórum de decisão, se tivermos alguma demanda maior submetemos a aprovação em assembleia.

UC: Qual é o maior desafio de lidar com um condomínio? NB: Um dos principais desafios é você ter uma adequada comunicação com as partes interessadas. Você tem que ter uma comunicação adequada e que flua, e que as coisas fiquem transparentes e claras para toda a comunidade. Também lidar com as necessidades pessoais dos moradores e o que é relativo à comunidade exige muito jogo de cintura e muita flexibilidade. Cada um tem desejos diferentes, ansiedades diferentes, tem expectativas diferentes, e gerenciar essas expectativas individuais sempre com foco no que foi definido pela coletividade. Você tem que trabalhar para a coletividade, os benefícios de um condomínio têm que ser para os 390 apartamentos, têm que ser para todos. A gestão de um condomínio exige um profissionalismo que se tem numa empresa, mas exige um olhar muito cuidadoso e atento a todos os apartamentos que são os acionistas dessa empresa. Você tem que administrar sempre olhando as necessidades desses 390 apartamentos que são expressadas aí nos mais diversos canais formais e informais que se materializam nas assembleias onde se aprovam regulamentos internos, regulamentos de segurança, onde se aprovam orçamentos e investimentos. Você tem que ser como um guardião desse processo. por Amanda Souto Maior

BEM ESTAR & SAÚDE

Cirurgia Plástica e bem estar: existe relação nisso mesmo?

Por Dr. Marcelo Wulkan

comum o senso de que algo possa incomodar na aparência de maneira a desejar uma mudança no que está perturbando. Afinal, quem de nós é perfeito... As mudanças podem ser pequenas e discretas ou causando uma grande alteração na área desejada. Então a procura pela cirurgia plástica começa por um bom cirurgião plástico e muitas opções surgem. Felizmente, no Brasil temos ótimos cirurgiões plásticos plenamente habilitados para ajudar nossos pacientes. Nessa etapa inicial, é importante se certificar que o seu médico de escolha para sua cirurgia (ex: rinoplastia, protese de mama, lifting facial, etc) seja membro da Sociedade Brasileira de Cirurgia Plástica A próxima etapa é falar honestamente durante a consulta médica quais são suas expetativas e ter certeza que o médico pode trazer um resultado próximo do esperado. Veja bem: “próximo do esperado”. 034 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Sim, pois o médico ético e honesto vai explicar que para se ter um nariz perfeito na rinoplastia, uma mama linda com implantes, um corpo torneado após uma lipoescultura, vários fatores são necessários e que trabalhem em conjunto. Por exemplo: a técnica do cirurgião, cuidados pós operatórios do médico, cuidados em casa por parte do paciente e o mais imprevisível de todos: a resposta individual à cirurgia para cicatrizar e manter o resultado da cirurgia. O motivo de uma certa imprevisibilidade em algumas cirurgias é justamente pelo fato de que a parte biológica cicatriza diferente de uma pessoa para outra. Além de aspectos da anatomia que tambem difere muito entre as pessoas (etnias, espessura de pele, hereditariedade, doenças, etc). Portanto, se você deseja realizar uma cirurgia, é importante notar esses detalhes. Assim você terá expectativas mais realistas e alegria interna ao observar seu re-

sultado da rinoplastia, abdominoplastia, plastica de orelha de abano, blefaroplastia, … Recentemente, a ASPS (American Society of Plastic Surgeons) divulgou seu estudo estatístico de procedimentos estéticos feitos no ano de 2015 mostrando que a cirurgia plástica realmente está em alta. A cirurgia mais feita foi de implante mamário para aumentar as mamas. A lipoaspiração e a rinoplastia foram as cirurgias mais feitas depois do implante mamário. A seguir, vieram respectivamente, blefaroplastia (plastica de palpebras) e plastica de abdome (abdominoplastia). Em relação aos procedimentos estéticos não cirurgicos, o uso de toxina botulínica reinou absoluta, com quase 6,7 milhões de aplicações, quase o triplo do uso de preenchimentos faciais e mais de cinco vezes o uso de peelings faciais.

BEM ESTAR & SAÚDE No Brasil, ainda não temos a divulgação dos dados estatísticos da Sociedade Brasileira de Cirurgia Plástica. Sabemos que as cirurgias de lipoaspiração/lipoescultura, rinoplastia, implante mamário também são muito requisitadas pelas nossas pacientes. No entanto, algumas diferenças existem nas preferências nacionais. Por exemplo, o volume de implante mamário usado no Brasil costuma ser menor do que o adotado pela média das americanas; nossos pacientes de rinoplastia e rinoplastia secundária tem desejado cada vez mais um resultado natural; temos usado a gordura retirada na lipoaspiração para ser reaplicada em áreas de pouco contorno corporal e volume. O Brasil e os Estados Unidos são os países que mais realizam cirurgias plásticas e procedimentos estéticos. Talvez a busca pelo pleno equilíbrio entre corpo e mente encontram na cirurgia plástica um acesso para o bem estar. Afinal, querer se sentir melhor é querer a paz interna e melhorar a auto-estima. O importante na hora que a pessoa se olha no espelho e percebe algo que está incomodando é perguntar honestamente se alterar a forma vai melhorar sua alegria. É fato que algumas pessoas querem cortar caminho para a felicidade...” Vou tirar um pneuzinho aqui do lado e tenho certeza que vou voltar a namorar!”.

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“Vou fazer uma rinoplastia e aí vão parar de me chamar de nariguda e ainda vou ganhar um aumento de salário no meu emprego”. Se você tem esses tipos de pensamentos que visam ganhos secundários com a cirurgia plástica, com certeza você não é um bom candidato para ser operado (pelo menos nesse momento). A cirurgia plástica ameniza aparências indesejadas mas isso não garante sob hipótese alguma maior aceitação social, um emprego melhor, um amor resgatado. Entendemos que

a cirurgia plástica pode acender uma “faísca” dentro da pessoa e ajudar com a auto-estima, mas para isso a mente precisa estar preparada e aceitar o processo de recuperação da cirurgia. Quantas pessoas bonitas já vimos e, por algum motivo, percebemos que elas não são verdadeiramente felizes, tal como se faltasse sal? E outras que certamente estão acima do peso ou tem rugas/aparência pouco estética e observamos sorrisos verdadeiros com plenitude no olhar?

ESTILO E DESIGN

Quarto de bebê exige planejamento Por Redação Sonho do Primeiro Imóvel Foto Henrique Queiroga

Quarto do bebê deve atender às necessidades da criança que vai chegar; mas sem esquecer das funcionalidades necessárias para os pais

projeto de um quarto de bebê, geralmente, é pautado pelo sexo e pela necessidades da criança que vai nascer. Afinal, tudo precisa estar perfeito para que o mais novo e esperado integrante da família se sinta amado e confortável. Mas e os pais? O quarto do bebê é um dos locais da casa onde eles, principalmente a mãe, passarão muitas horas. Por isso, é sempre muito importante levar em conta no projeto as necessidades deles também. De acordo com as profissionais do escritório Morávia Arquitetura & Interiores, Adriana e Alessandra Morávia, alguns itens são essenciais para garantir conforto e segurança aos pais e ao bebê. A iluminação, por exemplo, é imprescindível para a mãe. “É bom ter uma luz ao lado da poltrona. A mãe amamenta à noite e ela precisa andar pelo quarto e ver o bebê. Por isso, o dimmer — para controle da densidade de luz —, é interessante para trazer conforto para o bebê e a mãe”, contam. Outro ponto importante é a poltrona de amamentação. “Esse mobiliário tem que ser confortável para a mãe e deve ter braço para que ela possa descansar. A poltrona pode ser de balanço e com peseira para dar mais conforto à mãe”, explicam as arquitetas. Deve-se ficar atento, ainda, à bancada e ao trocador. “É necessário que esses móveis tenham a medida de um metro e vinte por cinquenta e cinco centímetros. Gavetas abaixo desses móveis ou nichos acima deles, para deixar tudo o que a mãe precisa 036 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

e por último, e não menos importante, o piso. “É preciso usar tapete de Lyra ou outro tipo de pelo não muito alto para trazer conforto à mãe

que sairá da cama para amamentar o bebê ou para o pai que irá conferir como a criança está durante à noite. Outra opção é colocar piso vinílico”.

REDISCUSSÃO DE ITEM EM UMA MESMA SESSÃO DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO Por André Luiz Junqueira. Professor, advogado com 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”

uem atua em condomínios sabe que a legislação é omissa sobre diversos problemas cotidianos. Alguns dos melhores exemplos dessa “falha” legislativa estão nos procedimentos de assembleia. A bem da verdade, esse vácuo deveria ser preenchido pela convenção do condomínio que, por sua vez, deve regular o funcionamento das assembleias. Todavia, considerando que a maioria das convenções existentes não são feitas por advogados especializados (são feitas por agentes sem a devida qualificação profissional, como construtores, administradores, condôminos e advogados que não são especialistas), o que fazer? Nesse breve trabalho, será exposta situação que frequentemente ocorre e também será apresentada a melhor forma de solução, conforme nossa opinião. Depois de votado determinado item, a assembleia pode voltar atrás na mesma sessão e votar novamente a matéria? É comum algum condômino chegar atrasado ou mudar de ideia em relação a como votou e solicitar retomar o item, mas isso é possível? Via de regra, não. Uma vez discutido determinado item, a assembleia não pode revê-lo na mesma sessão (sem prejuízo de se convocar uma outra assembleia para rediscutir). Além de se tornar inviável a operação dos trabalhos da assembleia se for permitido voltar aos itens anteriores,

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há prejuízo aos condôminos que, satisfeitos com o resultado de determinado item, já tenham se retirado.

No entanto, existem duas condições em que se permite retornar a um item anterior já discutido na ordem do dia: (1) se todos os que estavam presentes na discussão do item pela primeira vez ainda estão presentes e concordam em votá-lo novamente e (2) quando existe vício de legalidade. Tenham votado ou não, tenham discutido ativamente ou não, mas estavam e continuam presentes, se todos os que participaram do item anterior estiverem de acordo, pode-se voltar a discutir o tópico e votá-lo novamente. Se 100% estiver de acordo em voltar ao ponto, não há necessidade de se justificar a decisão, bastando confirmação da vontade em rever o item. No entanto, se um condômino se ausentou, o item não pode ser rediscutido, salvo na condição a seguir. Na segunda hipótese, se verificado vício de legalidade, o presidente da assembleia deve voltar ao item anterior. Isso ocorre quando, por exemplo, descobre-se desrespeito a quórum legal ou convencional, percebe-se que houve erro na contagem de votos, ignorou-se alguma informação essencial que poderia influir no resultado ou outro elemento relevante de que se tomou ciência após o fechamento do item. Porém, se verificado o vício de legalidade, mas está ausente algum condômino que estava presente na discussão original do item, ao retornar a esse item da pauta, o máximo que se pode fazer é declará-lo prejudicado (sem efeito), facultada sua rediscussão em outra assembleia, se for desejo do condomínio.

A interpretação acima exposta se baseia em alguns princípios que norteiam o funcionamento das assembleias. O primeiro é o da vinculação da sessão aos itens da convocação, pois pode até parecer inofensivo rediscutir itens na mesma sessão, mas, para o titular de voto que se ausentou na rediscussão (que não é obrigado a ficar até o término da assembleia), houve desrespeito à convocação, tendo em vista que, uma vez fechado o item pelo presidente, houve, de fato e de direito, uma nova discussão, mas sem convocação específica. Outro princípio que norteia a conclusão desse tema é da boa-fé objetiva, que é o dever de lealdade que todos devem prestar reciprocamente nas relações do condomínio com condôminos e entre os próprios condôminos. Mesmo que não haja intenção em prejudicar alguém, não é adequado rediscutir o tema na ausência de um ou mais dos participantes originais, salvo se eles ainda estiverem presentes ou se houver outra convocação específica. Não parece adequado aplicar interpretação diferente, do contrário, se permitiria manobras desleais de verdadeiras “facções” dentro de condomínio, que poderiam rever todos os itens discutidos depois de alguns condôminos se retirarem. Para isso, bastaria se organizar longas assembleias, aguardar os condôminos cansarem e se retirarem para rediscutir. Por fim, uma assembleia de condomínio pode apresentar inúmeros problemas, o que ressalta a necessidade de assistência jurídica especializada para evitar ilegalidades.