Universo Condomínio - Nº2/2016

EDITORIAL É com imensa alegria que chegamos ao segundo número da Revista Universo Condomínio! E só podemos agradecer a grande recepção que tivemos em relação ao nosso número de estreia. Isso nos deu mais força para fazermos desta edição ainda melhor do que a primeira.

EXPEDIENTE Redação:Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2413 -16º andar Cep: 01451-001 – São Paulo – S.P. Contato: contato@universocondominio.com.br Fone: (11) 3467-2109 Diretor – Rodrigo Karpat Editor Lucas Perito Editor e Jornalista Responsável Nicolau Kietzmann Diretor de Arte/Diagramação e Capa Pedro Khalil Diretora Comercial Camila Cavasini Colaboradores – Dr. Alfredo Pasanisi, Camila Cavasini, Danilo Corrêa, Fabio Penteado, Julio Baiz, Julio Paim, Mariana Desimone, Niltom Oliveira.

Neste segundo número, trouxemos um monte de novidades, entre elas: a coluna Fale com o Especialista (inspirada no programa que temos no site), além disso, faz parte do nosso time o especialista Aldo Junior, o Dr. Condomínio, que escreve a coluna Conexão Brasília. Para completar, apresentamos uma série de sessões novas, como Estilo & Design, onde falaremos tudo o que você precisa saber para deixar o seu apartamento e o seu condomínio bonito e aproveitando os espaços oferecidos, a sessão Bem Estar & Saúde, com dicas para se viver bem em condomínio, além da parte de Entretenimento & Lazer.

Para completar, essa edição, traz um dossiê que preparamos sobre um dos tipos de empreendimento que mais cresce no país: os condomínios clube. Apresentamos a vocês tudo que tem de mais atual e interessante, os prós e os contras, as dúvidas mais frequentes, etc. ao falarmos desse assunto.

Trazer informação de qualidade é nosso objetivo maior, e para isso, a participação dos nossos leitores faz com que nos aperfeiçoemos cada vez mais a fim de trazer aquilo que você quer ler.

Dessa forma, queremos convidar todos vocês (síndico, morador, administrador, etc.) a uma boa leitura e até o nosso próximo número!

Lucas Perito

Para anunciar: (11) 3467-2109 Impressão Color Sistem Tiragem 10.000 exemplares

ÍNDICE

Para o Síndico...........................................06 Fale com o especialista............................07 Informe Publicitário - Hebron-.............08 Síndico Net...............................................10 A revista Universo Condomínio não se resColuna Ricardo Karpat...........................12 ponsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos pelo seus anunciantes, bem como pelas Capa - Condomínio Clube-...................14 matérias assinadas cujo conteúdo é de inteira Gerente ou Zelaor....................................20 responsabilidade de seus autores, não represen- A Boa Comunicação................................22 tando necessariamente a opinião de Saúde......................................................... 26 Universo Condomínio.

Por dentro dos condomínios..................28 Todas as edições da Universo Condomínio BDI.............................................................30 são auditádas pela Odara Auditoria.

Jurisprudência...........................................31 Raio X Condomínio.................................32 Coluna Gabriel Karpat.............................34 Conexão Brasília.......................................36 Bem-Estar..................................................38 Estilo e Design...........................................40 Entreternimento........................................42 Conecticon.................................................46 CNPJ: 13.744.133/0001-14 Distribuição Dirigida

Responsável: Marcos Roberto Gouveia da Conceição

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PARA O SÍNDICO

Síndico ProfissionalVS Síndico Morador Quais as vantagens e desvantagens na hora de escolher quem irá cuidar do seu condomínio?

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Não há duvidas, sem um síndico não há condomínio que funcione. O timoneiro do barco é responsável por inúmeras tarefas que englobam as responsabilidade financeira que podem ter consequências jurídicas, até pequenos problemas como administrar discussões entre vizinhos e escolher material de construção.

A frente de quatorze condomínios, como o condomínio clube Alegria em Guaruhos, Patrícia P. Moreno, síndica há 17 anos e formada em direito com pós graduação, está a frente da sua empresa de Sindicância Profissional e desenvolveu estudos empíricos na área e chegou a conclusão: “já fizemos diversos estudos e entendemos que para ter um profissional competente ou uma empresa proeficiente em sindicância profissional, o empreendimento deve ter uma receita maior do que 7 mil dólares. Porém atualmente, é possível contratar pacotes de serviço de sindicatura profissional de empresas jurídicas que ofertam preços acessíveis para condomínios com arrecadações menores”.

O processo de contratação de profissionais ou empresas de síndico profissional, segundo Patrícia, deve ser feito de forma pautada e preferencialmente por um comitê, constituído em assembleia para escolher a melhor opção. Isso com apoio e assessoria jurídica baseada em critérios pré-estabelecidos como certidões negativas, disponibilidade, capilaridade no 06 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

atendimento, apólice de seguro de risco civil, escopo de atendimento, dinâmica de equipe, entre outras.

“Sempre é bom lembrar que os cursos de síndico profissional são interessantes, porém formações como, contabilidade, direito, economia, administração em finanças e engenharia civil, são ótimas competências para esse tipo de profissional e acrescentam muito na conquista de resultados”. Completa: “Certamente são muitos os maiores desafios, porém, antes de tudo o equilíbrio espiritual e emocional está acima de todos. A paciência e a persistência também são decisivos para se evitar decisões ansiosas e manter o foco na legalidade e legitimidade das ações e decisões administrativas e jurídicas”.

Ainda para a advogada, exercer a função de síndica profissional exige muito comprometimento e disponibilidade, não dá para ser “síndico nas horas vagas”, ou pior, ser “síndico por estar desempregado”. O bom profissional precisa contar com uma equipe habilitada que esteja presente e atuante nos empreendimentos, ter uma boa apólice de seguros e um sistema de melhoria contínua.

“Hoje a minha empresa possui advogados, engenheiros, ex militares, técnicos em segurança, bombeiros, supervisores prediais o que compromete boa parte do seu faturamento com equipamentos para estar sempre conectada, presente, atuante, operante e disponível; criar um canal vir-

tual oficial de comunicação funcional”.

André Luis Lanna, síndico morador do Actual Morumbi, há um ano e meio e com experiência em outro condomínio que morava por quatro anos, pretende continuar na função por mais tempo e fala das vantagens de ocupar o cargo: “Qual é vantagem em ser um síndico morador?” Acho que é vivenciar os reais problemas do dia a dia de um condomínio e principalmente conhecer o perfil dos moradores que lá habitam. Na minha opinião, vale a pena ter um síndico morador, quando o condomínio for de pequeno a médio porte. Para os condomínios clubes com mais de quatro torres já acho que a administração precisa ser em tempo integral, portanto remunerada” Para melhorar a comunicação entre administração e moradores foi criado um site do condomínio em que todos podem em tempo real fazer reclamação, sugestão, autorizar a entrada de prestadores de serviço, fazer reservas dos salões de festa, entre outras coisas. Mas André conta que a parte onerosa de ser um morador responsável pelas tarefas do prédio:“Você e principalmente sua família ficam expostos existem pessoas que não sabem diferenciar a pessoa síndico, do morador.

Quando o síndico precisar notificar ou multar um condômino por alguma norma, o morador quase sempre começa a falar daquilo que não sabe”.

Por Nicolau Kietzmann

FALE COM O ESPECIALISTA Aplicação de multas em condomínios

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Por Rodrigo Karpat

aplicação de multa nos condomínios, normalmente, é a última instância de um foco de discórdia e confusões em um condomínio. Muitas vezes é a única forma de coibir abusos e manter a ordem e a paz entre os moradores. Entre os problemas mais comuns estão: estacionamento de veículos em local não permitido, barulhos, reformas, festas, vazamentos, entre outros atritos do cotidiano.

Em casos polêmicos no condomínio deve prevalecer o bom senso. A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada pela Convenção de Condomínio e Regimento Interno, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade.

Alguns preceitos precisam ficar claros. A multa deve ser aplicada com base nos ditames estabelecidos pela convenção e regimento interno do condomínio. O artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, menciona a aplicabilidade da multa “ao condômino ou possuidor”, que podem ser locatário, ocupante, usufrutuário, entre outros. Assim, a responsabilidade da multa, que pareceria exclusivamente vinculada a unidade, passa a esfera do infrator de forma solidária.

No caso de dívida proveniente de ato ilícito —e nesse rótulo se insere a infração à lei ou ao regulamento— responde o autor da ofensa e, solidariamente, o responsável civil, conforme disposto no artigo 942 do Código Civil.

O TJ-SP vem decidindo nesse sentido.

Observamos em acórdão recente que a 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu que o débito que se atribui à unidade responde o condômino. Como fundamento, o artigo 942 da lei civil que autoriza, ademais, 07 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

RodrigodeKarpat: Especialista Condomínial reconhecimento solidariedade entre o em daíDireito a importância da leitura prévia dos condômino e o infrator a quem ele deu dispositivos. O tema se torna mais polêposse do imóvel. mico e preocupante quando o regimento interno e a convenção não preveem as forDe qualquer forma, o que causa muita mas de punição ou não estipulam multas dúvida ainda é como provar a ocorrência em moeda corrente. da multa. O ideal é que sempre exista na portaria um livro de ocorrências a fim de Inexistindo procedimento pré-estipulado documentar o ocorrido. Sendo iminente na convenção ou regimento interno, a suo problema, sugere-se que a presença de gestão é que o condomínio leve a questão a duas testemunhas. Podem ser moradores, assembleia para aprovar o regramento ou funcionários ou membros do corpo dire- apenas atualizá-lo. Mesmo que o quórum tivo. Uma segunda opção é documentar seja insuficiente para alterar a convenção, a reclamação por e-mail ao síndico ou à o procedimento pode ser aprovado, uma administradora. No caso da ocorrência ter vez que servirá de base para punir infrasido constatada pelo síndico ou funcioná- ções cometidas e para futura alteração da rios do condomínio, o ideal é que também convenção. seja relatada no livro.

Se existir possibilidade de verificação Em qualquer caso, deve ser concedido ao imediata, como no caso de barulho entre condômino o direito de defesa com prazo unidades e uso inadequado de salão de razoável. O procedimento de conceder o festas, sugere-se que a convocação de duas direito de defesa ao condômino infrator testemunhas do fato, podendo entre elas e a ratificação das multas em assembleia, ser um funcionário do condomínio ou o mesmo em convenções que não estipulam síndico. De preferência, esta constatação este procedimento, tem sido fator deterdeve ser registrada em livro. Para danos minante para que no caso do condômino em salões de festas, ingresso de carros em não pagar a multa a mesma possa ser conúmero maior que o permitido, a fotogra- brada judicialmente. fia com data ou cópia da gravação do cirRodrigo é Advogado militante e palestrante na cuito interno são essenciais.

Porém, algumas convenções exigem a notificação antes da aplicação da multa,

área cível há mais de 10 anos, sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais.

INFORME PUBLICITÁRIO

Hebrom fala sobre terceirização.

Por Marcelo Spinoza – Diretor do grupo Hebrom

Cada vez mais utilizada, a terceirização pode ser uma solução prática como ferramenta administrativa.

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Terceirização é a tendência de transferir para terceiros, atividades que não fazem parte do negócio principal da empresa ou mais especificamente, dos condominios. Está é uma tendência moderna que consiste na concentração de esforços nas atividades essenciais, delegando a terceiros as complementares, com os quais se estabelece uma relação de parceria.

Hoje, no entanto, a terceirização se investe de uma ação mais caracterizada como sendo uma técnica moderna de administração e que se baseia num processo de gestão que leva a mudanças estruturais dos condomínios, em relação a procedimentos, sistemas e controles, com o objetivo de atingir melhores resultados.

VANTAGENS E DESVANTAGENS DA TERCEIRIZAÇÃO •Desencargo do gerenciamento dos funcionários. O síndico não tem de se preocupar com empregados faltosos, orientação sobre as funções a serem desempenhadas e toda a burocracia trabalhista.

Porém isso também traz alta rotatividade de funcionários. As consequências podem ser falta de integração com os outros empregados e, mais grave, falta de segurança - é preciso ter noção de quem você está colocando para dentro do condomínio.

•Possível economia na folha de pagamento. Nos custos anuais, quando se computa 13º, férias, gastos com uniformes, horas-extras e outras verbas, em alguns casos, pode-se gastar menos com a ter 08 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

ceirização. Mas fique atento, em muitos casos isso ocorre, pois, a empresa oferece um custo vantajoso por pagar muito mal os funcionários, que trabalham desesti -mulados.

•Eliminar riscos de reclamações trabalhistas, fonte de grandes prejuízos. Na verdade, o condomínio pode ser citado como co-responsável em uma ação trabalhista, movida por um funcionário da empresa que tenha sido alocado ali. Isso quer dizer que o condomínio responde solidariamente por indenizações e direi -tos que não tenham sido pagos no período de fornecimento do serviço: se a empresa não “comparecer”, quem desembolsa é o condomínio.

•As empresas têm plantonistas para suprir faltas, e também dispõem de folguistas, o que faz com que se economize com horas extras. Porém fique atento com as possíveis falhas que podem ocorrer na cobertura de faltas e folgas.

COLUNA

Condomínio Clube

Regras que podem fazer a diferença em seu condomínio na hora do lazer.

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A maior tendência dos últimos anos, em se tratando de moradia, são os condomínios-clube.

Muitas vezes são enormes, quase como pequenas cidades Podem abrigar muitas torres e até lojas comerciais. Mas seu diferencial está nos itens de lazer e facilidades. Geralmente, uma lista quase infinita de opções para os condôminos se entreterem nas áreas comuns.

O conceito é muito bom, já que em qualquer grande cidade, o trânsito, cada vez maior, desanima a cumprir grandes distâncias para o deslocamento até o clube, ou até a aula de futebol e natação dos filhos.

Afinal, quem não quer piscina, quadras, auditórios, salão de beleza, brinquedoteca, redário, pomar, e pista de cooper sem pegar trânsito?

Há também a parte de convivência com os outros moradores, que em tese deveria ser melhor devido ao desfrute de toda essa área de lazer.

Apesar de tantos pontos a favor, os condomínios-clube também têm muitos contra. Afinal, pense em dividir a tomada de decisão da sua vida em condomínio com outras 800 unidades.

Administração Geralmente, a administração dos condomínios-clube é feita por um síndico, assessorado por um gerente predial e assistentes administrativos, além da administradora de condomínio. Quando as torres são muitas, o usual é que cada uma tenha o seu próprio subsíndico. É ele quem resolve as pequenas pendências referentes aquele local. É claro que o síndico é o responsável legal pelo condomínio, mas as pequenas decisões referentes a cada torre podem ser tomadas pelo subsíndico – desde que não contrariem a convenção e o regulamento interno– que devem ser os mesmo para o condomínio inteiro.

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O ideal é que o síndico de um condomínio-clube, principalmente nos primeiros anos do local, já tenha experiência prévia em outros empreendimentos. Afinal, são muitos itens para se preocupar, muitas compras de equipamento a fazer e muitos, muitos fornecedores e contratos em que se pensar. Como serão muitas as responsabilidades – e as novidades-, e as pessoas não se conhecem direito ainda, pode-se pensar em uma primeira gestão mais curta, apenas para os seis primeiros meses.

Para compor o corpo diretivo vale não apenas as pessoas que se interessarem, mas também se tiverem conhecimentos de contabilidade, direito, finanças, administração, já que essas áreas são bastante usadas no cotidiano do condomínio.

Também é muito interessante que se formem comissões de moradores para diversos temas como obras, segurança e lazer. As comissões devem ser montadas em assembleias e se reunir periodicamente.

De preferência, sem fazer parte do conselho. O ideal é que moradores ‘comuns’ tenham mais liberdade para atuar.

do empreendimento, administração pode enfrentar vários obstáculos para realizar a gestão adequadamente. É importante checar se esses documentos estão bem redigidos. Caso não, deve-se cobrar da incorporadora a adequação ou consultar a administradora contratada que, como informado, deve ter expertise em gestão condomínios-clube.

Assembleias As famosas reuniões de condomínio aqui também têm um desafio a mais: ter um local que abrigue os todos os moradores interessados em participar – mesmo que a única assembleia que chame tanto quórum seja sobre vagas de garagem.

Mas há certas assembleias que podem ficar restritas ao morador daquele edifício, ou bloco, em particular. Às vezes, uma infiltração, ou manutenção na caixa d´água do local, ou ainda problemas de comportamento ou de convivência específicos podem ser tratados com assembleias específicas para aquele bloco.

Administradora O papel da administradora também é preponderante. Como se trata de manter diversos itens funcionando bem, com a manutenção em dia, é fundamental que a administradora escolhida já tenha experiência com outros clientes do mesmo segmento.

Por isso, antes de escolher a administradora, investigue na carteira de clientes se há algum com porte semelhante ao seu.

Também pergunte como será a equipe escolhida. Se haverá plantões nos finais de semana, e como será o apoio às assembleias.

Convenção e Regimento interno Outro ponto crucial é a Convenção e Regimento Interno do condomínio. Se estes documentos não estiverem bem formatados às reais características e necessidades

www.sindiconet.com.br

Coluna

E todos continuam errando!

Por Ricardo Karpat

Funcionários capacitados: a melhor forma de garantir segurança para o seu condomínio.

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ltíssimos investimentos realizados em compra de sistema de CFTV, busca incessante por novas tecnologias de segurança, instalações de barreiras físicas, blindagens de portaria e tudo mais que for possível. Mas, o mais importante, quase sempre é esquecido: o funcionário condominial.

Podemos realizar uma comparação metafórica, seria o mesmo que as companhias áreas investirem milhões em modernização de aeronaves e não prepararem seus pilotos para situações emergenciais.

Descrevendo desta forma parece óbvio, porem infelizmente não é. Este erro é cometido frequentemente por Síndicos e Conselheiros, e muitas vezes ratificados por todos em Assembleia.

Os números demonstram que mais de 95% dos arrastões a condomínios ocorrem com entradas autorizadas. Ou seja, o porteiro, o zelador ou o faxineiro (que muitas vezes cobre a portaria) aperta o botão e abre o portão de pedestres ou de veículos, jogando pelo ralo todo o investimento realizado em equipamentos e 012 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

sistemas de segurança e, pior, deixando os moradores totalmente expostos à ação dos bandidos.

4)Um profissional mal selecionado trabalhando no condomínio coloca a vida de todos em risco;

Sendo assim, de nada serve investir em equipamentos? Lógico que serve! Porém, de nada irá adiantar se o profissional responsável pelo controle de acesso autorizar a entrada de um bandido.

5)Funcionários desmotivados não cumprem corretamente suas funções e, consequentemente, deixam o condomínio vulnerável.

Algumas informações muito importantes sobre os funcionários de um condomínio: 1)Salários maiores atrairão profissionais mais capacitados; 2)Treinamento constante é primordial para que cada funcionário execute sua função corretamente e mantenha o condomínio seguro; 3)O Zelador é a pessoa mais importante do condomínio, ele deve ter perfil de liderança, ser confiável e possuir conhecimento técnico;

Portanto, o ideal é que a equipe de profissionais passe por uma seleção rigorosa e seja reavaliada semestralmente. Estes devem receber salários adequados ao nível de exigência da função e ao padrão do condomínio. Pequenas economias podem gerar enormes diferenças de capacitação e rendimento. Por fim, o condomínio deve ter todos os procedimentos previstos e a equipe deve ser treinada trimestralmente para executá-los da maneira correta.

Ricardo Karpat é Diretor da Gabor RH, especialista em Recursos Humanos e co- lunista do site Catho.o

CAPA Condomínio Clube

A difícil tarefa de comandar um Condomínio Clube

Entrevistamos 5 síndicos profissionais de Condomínios Clube que contaram como é difícil a profissão.

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síndica profissional Priscilla Bitar D’Onofrio é responsável pela administração de inúmeros Condomínios Clubes. Com uma vasta experiência na área, destaca que umas das principais características para se conseguir encampar o trabalho é ter um pouco do perfil de contabilidade, engenharia, psicologia, advocacia e administração.

A empresaria que desenvolve as rotinas de administração com a Conecta Síndicos e a Bitar D’Onofrio Advogados Associados, empresas de administração condominial, se especializou em direito imobiliário na faculdade e assumiu o cargo de sub-síndica do seu condomínio. Desta forma, começou a gostar e se envolveu com o trabalho voltado para condomínios, fez vários cursos profissionalizantes na Gabor RH e conta: “O maior desafio são as pessoas, muita misciginação cultural, uma grande diversidade. Por exemplo, em um dos condomínios que administro tem uma família que trabalham a noite e as crianças ficam acordadas e dormem de dia. Já o vizinho de baixo, trabalha de dia e em casa também. É um verdadeiro desafio de convivência.

Hoje com a mudança para o Home Office, as pessoas passam mais tempo em casa” O trabalho pode parecer rotineiro, mas Priscilla garante que mesmo com muitos problemas parecidos, são sempre apresentadas soluções novas, o que torna o trabalho desafiador. Uma situação curiosa, por exemplo, em um condomínio que tem problemas com moradores na sua maioria estrangeiros, os comunicados devem ser escritos em inglês, assim como as mediações.

“Temos um Condomínio Clube com perfil de moradores jovens onde tem um terço de pets em relação ao número de moradias, entre eles estão cachorros, gatos, calopsitas e um lagarto. Um dia destes um cachorro apareceu no elevador e ninguém sabia quem era o dono. Ou em outro que tivemos um desafio, lidar com um caso de uma mãe que reclamou que a filha não tem mais idade para fazer aulas de ballet, mas também não tem idade para fazer a 014 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

aulas de dança na academia; e por isso não tinha uma turma para idade dela.”

O Condomínio Clube impressiona pelo tamanho, seja pelo o número de moradores, pela receita gerada e gasta e ainda pela necessidade de suporte as estruturas físicas sempre atualizadas. Os procedimentos são necessários para que o síndico tenha o controle das muitas situações que envolvem as rotinas de trabalho.

“Por esse motivo é necessário criar procedimento para tudo, procedimento para a administração, para a comunicação entre equipe e síndico, procedimento de comunicação entre moradores e síndico, procedimentos financeiros, procedimentos de segurança”.

CAPA Condomínio Clube Na administração é recomendado, principalmente na parte administrativa financeira, transparência de informações por parte do síndico. A síndica profissional Priscilla recomenda que seja publicada mensalmente, para todos os condôminos, uma tabela descritiva de gastos comparando com aquilo que foi orçado na previsão anual.

“Todos os serviços e materiais devem ser cotados com no mínimo três fornecedores diferentes, sendo certo que essas cotações sejam apresentadas ao Corpo Diretivo e fiquem disponíveis na administração do condomínio”.

Para que esse conjunto funcione é importante o apoio de uma equipe administrativa focada e organizada. Além da transparência, a organização é muito importante para um Condomínio Clube, pois as informações não podem se perder ou criar algum tipo de divergência. É necessária a regularização de todo o condomínio para o cumprimento das obrigações legais, evitar a responsabilização dos envolvidos e contribuir para o bem estar de todos. O síndico deve estar atento para as normas e recomendações das áreas comuns, como por exemplo, a área da piscina, área do parquinho, escadarias, academia, quadras, entre outros.

As questões financeiras que envolvem um Condomínio Clube podem ser comparadas a de uma empresa de médio porte e para lidar com essa magnitude é necessário estar preparado e conhecer as necessidades e peculiaridades de uma pequena cidade.

“Uma falha na previsão orçamentária, por menor que seja, pode comprometer a saúde financeira do condomínio, e exigir a chamada para uma assembleia extraordinária. Todas as manutenções e atitudes necessárias para a conservação do condomínio devem estar contempladas na previsão orçamentária. Eis que, elas são importantíssimas para manter o patrimônio dos condôminos”.

O síndico não pode desprezar o potencial de negociação de um Condomínio Clube, e deve utilizar os grandes volumes de pedidos para conseguir equalizar orçamento com a qualidade dos serviços necessária para o condomínio com boas negociações de valores.

A dimensão também é um desafio para o sistema de segurança. Para o seu fun015 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

cionamento adequado é necessário conscientizar todos os moradores do Condomínio Clube que os procedimentos são necessários e nunca devem ser burlados, mesmo que gere algum desconforto como ter que esperar para entrar de carro na garagem, apresentar crachás e registras funcionários de empresas terceirizadas.

“Um dos pontos mais frágeis de um Condomínio Clube é a segurança, o tamanho e o número de moradores não permite apenas uma identificação visual. Hoje a tecnologia esta a favor dos gestores desse tipo de espaço. Por exemplo, a identificação biométrica pode ajudar, assim como a distribuição de crachás e tags”.

Outro ponto importante são as assembleias em um Condomínio Clube dado a complexidade. Para que transcorra sem problemas, é necessária preparação e que tudo seja planejado. O síndico deve sintetizar a pauta em uma apresentação clara e didática e muito detalhada para que não haja muitos desvios durante os debates.

“As pautas organizadas diminuem o número de questionamentos e consequentemente, o tempo de duração da reunião. Assembleias muito longas não são salutares, e podem inclusive influenciar negativamente no clima e nas decisões ali tomadas. O síndico deve estar preparado para lidar com um público diverso e grande, ter clareza na fala e conhecimento de tudo que será apresentado, além de conhecimento em relação a vida e anseios do condomínio”. É importante limitar as observações dos participantes, mas não proibir suas colocações. Para as assembleias de previsão

orçamentária e aprovação de contas, material que apresente a proposta e a prestação resumida das contas para facilitar assim a verificação pelos interessados.

Priscilla aconselha que seja distribuído, em conjunto com o edital de convocação, material que apresente a proposta e a prestação resumida das contas para facilitar assim a verificação pelos interessados.

Em todos os setores o conselho é dar atenção para a comunicação, deixar os moradores sempre bem informados e abertos a sugestões e criticas.

CAPA Condomínio Clube

PERFIL DO SINDICO PROFISSIONAL DE CONDOMÍNIOS CLUBE Qual o perfil do síndico no Condomínio Clube?

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Claudia Pascale Crowe é síndica desde 2007, é formada em Direito e advoga em condomínios há mais de 20 anos. É empresária desde 2012 quando começou a atuar como síndica profissional.

Advogou muitos anos para condomínios e paralelamente atuava como síndica onde morava, um condomínio com 624 unidades. Sempre teve facilidade para lidar com pessoas, administrar conflitos e enfrentar bem os desafios do dia a dia como síndica. Desta forma, decidiu se profissionalizar.

Para Claudia Pascale a melhor coisa de ser síndico profissional de condomínios clube é lidar com condomínios grandes e a trabalhar com empresas terceirizadas de mão de obra e com uma estrutura que se aproxima a de uma grande empresa. Já a pior coisa é que quanto maior o condomínio, maiores os conflitos. É muito difícil agradar a todos e afirma que tem que agir com a razão, não pode se envolver em questões e conflitos entre moradores.

A maior dificuldade de ser um síndico profissional é relativo se o condomínio está mais maduro e estruturado, é mais fácil de administrar, já que tudo funciona como um relógio, cada engrenagem tem a sua função. Já um recém construído é bem mais complicado, pois tem que enfrentar 016 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

os problemas deixados pela construtora.

A situação de saia justa que passou foi na época em que era síndica onde morava e teve várias situações que envolviam aplicação de advertências, multas e cobranças de cotas em aberto contra condôminos que eram seus vizinhos, muitas vezes tendo que encará-los em audiências. Além disso, teve muitos desafios como implantar o sistema de água de reuso, individualização de água e gás, paisagismo, etc. sendo que o maior problema enfrentado foi a instalação de um grupo de geradores em um condomínio antigo, com quase 20 anos de idade, com 12 torres.

A dica para quem quer ser um síndico profissional é não bastar querer, é preciso ter o conhecimento e o dever de vivenciar a experiência de administrar condomínios pequenos, e aos poucos ir se especializando até se sentir seguro para assumir uma estrutura macro, como a dos condomínios clube. Além disso, ela afirma que a vivência na área é tudo. É no dia a dia que se enfrentam as dificuldades e se aprende a resolver os problemas construtivos, jurídicos, administrativos etc.

Outro exemplo é o da síndica profissional Priscilla Bitar D’Onofrio, que atua na profissão desde 2012, mas desde 2005 está no ramo como consultora jurídica e voluntária no Corpo Diretivo de condomí

nios. Ela optou pela profissão, dada sua formação em advocacia, especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, ao perceber em sua consultoria em condomínios que a sua formalidade incomodava os síndicos, resolveu se matricular nos cursos da área, para que pudesse falar a mesma língua e buscar de maior conhecimento. Costuma dizer que foi abraçada pela profissão.

Atualmente atua na empresa da qual é sócia, a Conecta Síndicos. Conta que a melhor coisa de ser síndico profissional de condomínios clube é a diversidade de assuntos em torno da rotina e por esse motivo o aprendizado é constante. A pior coisa é lidar com as frustrações individuais, já que nem sempre suas prioridades são as prioridades da maioria dos condôminos.

O maior desafio em um condomínio clube é manter a equipe de funcionários sempre motivada e alinhada. E deixa a dica para quem quer ser um síndico profissional de condomínios clube: Estabeleça procedimentos e faça com que eles sejam cumpridos, além disso, seja transparente com os condôminos.

CAPA Condomínio Clube

Condomínio clube é muito mais do que parece

Viver em um Condomínio clube pode parecer uma maravilha, mas sem uma gestão correta isso pode se tornar uma dor de cabeça

terão novas amizades que provavelmente serão duradouras. A frase que os mais velhos falam: “No meu tempo a gente brincava na rua e não tinha essa história de violência e roubo” pode se repetir facilmente para quem adquire um imóvel em um Condomínio Clube.

As inúmeras opções são o que mais atrai em um espaço como esse. Piscinas de adultos, em alguns casos com bar dentro, piscinas de crianças, deques molhados, sala de massagem podem transformar a vida de qualquer um. Existe a possibilidade de manter os filhos entretidos, um sonho para muitos pais que vivem atarefados ou desejam algumas horas de descanso.

Para o público mais jovem, alguns Condomínios Clube, oferecem além da estrutura de lazer espaço como Home Office, que desenvolve o net work e a convivência, que são o desafio de quem trabalha em casa. Os espaços Pet são outra vantagem, em uma cidade em que esse tipo de população não para de crescer, são oferecidos banho e tosa, passeios com os cachorros e espaço interno para o animal fazer suas necessidades.

O morador de um imóvel novo tem como desafio as reformas iniciais, que passará em um período breve. A administração tem que estar atenta para impor regras claras, já que os Condomínios Clubes são pequenas cidades com entrada e saída de prestadores de serviço com frequência.

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ada dia mais os moradores de grandes metrópoles buscam simplificar a vida para fugir do transito, intenso e estressantes com enormes congestionamentos, e buscam qualidade de vida com segurança, atividades físicas e, junto a isso, o aumento do poder aquisitivo das mulheres e consequentemente a sua força de decisão no ceio familiar criam uma nova opção por moradia.

Com essas características em mente e a fim de suprir as novas demandas, é que o mercado tenta se reinventar após a instabilidade imobiliária que o atingiu nos últimos anos. Desta forma, as apostas se voltam fortemente para um perfil de empreendimento que já existe a pelo menos 30 anos – os condomínios clube.

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O que levava as famílias e pessoas em busca de descanso nas férias, tem tomado enormes áreas urbanas com até centenas de unidades habitacionais com outra grande vantagem, o custo de vida. Nesses novos complexos, é possível ter uma infinidade de serviços disponíveis que chega a dezenas de facilidades sem sair do seu lar.

O perfil que tem adotado fortemente os condomínios clubes são as famílias com filhos, que buscam uma ocupação para suas crianças após o horário escolar e principalmente em meses do ano que não há aulas. Somado a isso, outra forte característica, é que os pequenos podem ter um convívio social intenso com outras crianças em espaço seguro, divertido e vigiado.

A convivência também é um dos pontos favoráveis. Os moradores sendo crianças, adolescentes, adulto ou melhor idade.

CAPA Condomínio Clube

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uem escolhe morar em um condomínio clube tem que estar atento ao seu perfil. Por exemplo, na hora de escolher o local do imóvel, deve se ter

atenção para que este não seja de frente para a piscina ou área infantil, caso a preferência seja por locais mais silenciosos.

O regimento interno também faz parte do condomínio, sendo que cada um tem seu próprio regimento, sendo assim, fica a cargo dos moradores escolher a maneira como cada serviço será prestado, mas sempre respeitando as regras que visam segurança e sazonalidade de datas, esse serviço pode ser terceirizado ou não, um exemplo dos mais comuns são as academias, pelo fato do uso de personal treinners ou professores.

Neste caso sempre se deve ter um contrato, para evitar qualquer tipo de problema posterior.

Parcerias com profissionais ou empresas pode ser uma forma de abater custos de manutenção e gastos com água e energia elétrica, como um pequeno aluguel ou mesmo divulgação de uma estrutura externa, como uma rede de depilação, cabeleireiro, artes marciais e ainda oferecer um serviço a preços muito abaixo do mercado, como por exemplo, cuidados com animais, cabeleireiros entre outros.

As férias escolares com recreação para crianças, aulas de hidroginástica no verão, cursos para terceira idade são serviços sazonais que não podem faltar em um Condomínio Clube. Para essas atividades de maior interesse, o ideal que sejam feitos contrato sobre demanda para um pequeno espaço de tempo.

Cuidados com a administração!

O grande desafio dos Condomínios Clubes é a gestão de uma enorme complexidade de detalhes que são exigidos para administrar até mil ou mais apartamentos e as demandas dos seus moradores. O síndico tem a função de um prefeito de uma pequena cidade. Seu principal atributo deve ser tomar as decisões corretas e delegar as funções para outross níveis, assim todos os moradores serão ouvidos.

Ele deve ter um gerente para auxiliar nas demandas e assistentes administrativos 019 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

e sub-síndicos ou responsáveis por cada torre de apartamentos e uma administradora profissional.

As regras devem ser muito claras e organizadas com um sistema de comunicação eficiente para todas as informações cheguem aos moradores. O Regimento Interno ou Convenção são formatados esperando uma ampla e atualizada redação e preferencialmente acompanhada da administradora profissional, que adequará com facilidade a realidade qualquer normativa que possa deixar de ter a atenção adequada.

A administradora tem que ser escolhida pelo perfil e porte do condomínio. Ela será o pilar da organização para o que os processos sejam resolvidos. As assembleias devem ser criadas conforme a necessidade e a dinâmica de cada Condomínio Clube. É possível fazer uma assembleia geral com todos os condôminos para decidir problemas de maior envergadura, de conjuntos de torres ou até subdividir em cada torre, por exemplo, em casos de problemas de convivência de vizinhos.

O cerne do sucesso para que o condomínio esteja funcionando corretamente é administração financeira. As taxas devem ser divididas de forma igualitária e pelo perfil econômico dos moradores, já que ideia principal é a manutenção do espaço coletivo. O ideal é que todas as contas sejam claras e especificadas por cada item para que todos os moradores tenham pleno conhecimento dos processos em an damento Para garantir um vida saudável financeira

o cuidado com o caixa de gastos extra ordinários devem ser garantidos com folga para evitar algum susto. Outro item que se deve tomar muito cuidado é com a inadimplência, que em grandes dimensões pode causar um grande problema de fluxo financeiro. É importante sempre investir em funcionários profissionais ou empresas especializadas para evitar gastos desnecessários.

A arrecadação e os gastos andam juntos com o planejamento da manutenção dos espaços e infra-estrutura. Os espaços de lazer, feitos exatamente para o público que compra um imóvel no Condomínio Clube tem o planejamento feito para curto, médio e longo prazo. A manutenção destes espaços devem ser somados com as rotinas obrigatórios de conservação como pinturas, atualização de sistema de segurança, elétrica, pequenas reformas que devem ser feitos por empresas especialistas no seu segmento garante a valorização e a manutenção patrimonial do imóvel.

Por Nicolau Kietzmann

Gerente ou Zelador ?

A disputa pela liderança pode trazer sérios problemas ao condomínio

P

Para cada condomínio existe uma solução que melhor se encaixa para que tudo funcione de forma adequada. O braço direito do síndico é peça fundamental nesse jogo, ele pode ser o gerente, que tem o perfil profissional de uma empresa ou o zelador, que normalmente mora ou passa tempo integral ficando disponível praticamente o tempo todo para resolver os problemas dos moradores.

Para Rogério Tassitani formado em administração de empresas pela PUC-Sp, MBA em administração de empresas pela FGV-SP, com os cursos básico e avançado de síndico profissional na Gabor RH e que hoje trabalha na Conecta Síndicos e administra os condomínios Ipê, Dom Manuel, MaxHaus VLE, The Gift, Ipanema, Fernando e Paysage, conta: “Na minha opinião, o gerente condomínial é fundamental para a gestão quando o condomínio opta pelo síndico profissional, afinal, como o síndico profissional na grande maioria dos casos não é full time no condomínio, o gestor precisa estar inserido na gestão para ser os olhos do mesmo na sua ausência e ter condições de formular relatórios e trazer demandas para que o síndico tome as decisões baseado na percepção de alguém da sua confiança” e completa: “O processo passa em primeiro lugar pela 020 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

identificação das necessidades do condomínio e desta maneira, traçar um perfil adequado para o mesmo, podemos optar por um zelador com maior vocação em manutenção, ou administração ou gestão de conflitos ou todas elas. Após este perfil traçado a Conecta se utiliza dos serviços de recrutamento da Gabor RH para selecionar os candidatos que serão entrevistados por nós, o terceiro momento, é a entrevista pessoal onde colocamos alguns problemas do condomínio em questão para verificar a capacidade do candidato em tomar decisões no dia a dia”.

Ele ressalta que a questão se vale ou não a pena, é muito relativo, o custo em se manter um zelador ou qualquer outro posto que em tese não é necessário ao condomínio, é muito elevado, porém, o processo da retirada desta figura não é simples e requer procedimentos e processos muito definidos, quanto maior o condomínio, mais difícil fica em eliminar o cargo, o condômino e o ser humano em geral, gosta de se sentir cuidado e acolhido, a presença física do gestor diariamente no condomínio, traz esta sensação de cuidado, fazer com que esse elo se quebre não é tarefa simples.

“O gerente deve estar sempre alinhado com o síndico e a par sobre os problemas do condomínio, nós na Conecta, trabalhamos coma gestão participativa onde o corpo diretivo e o gestor participam dos

problemas e discutem soluções, desta forma, nós trazemos o gestor para perto dos problemas e que ele tenha ciência de tudo que se passa no condomínio, acredito que desta maneira, ele fica mais preparado para tomar decisões emergenciais na ausência do síndico profissional.

Já Mila Fernandes Rocha, síndica do Condomínio Edifício Sucre, com formação jurídica e síndica profissional , trabalha há três anos e dois meses no seu condomínio, que troca de cargo anualmente, tem a preferência por um zelador ao invés de um gerente e explica: Porque o condomínio possui trinta e dois unidades, um salão de festas pequeno e demais itens de manutenção de um prédio de porte pequeno. Ele comanda uma equipe pequena de cinco funcionários e o condomínio tem contratos de manutenção para todos os itens ( bombas, elevadores, jardins, etc...), ou seja, não teríamos porque ter um gerente que traria mais ônus desnecessariamente”.

Para Mila, no seu caso é o perfil do morador que são pessoas idosas, sozinhas e que sempre acionam o zelador para tarefas simples como trocar uma lâmpada. Outro fato decisivo é por ele já estar no prédio há mais de vinte anos e tem todo o histórico dos acontecimentos, além de já ter conquistado confiança dos moradores.

“Se o zelador tem comprometimento com o condomínio, ele estará a par dos problemas ele também deverá contar com o apoio do síndico. Faço reuniões semanais com os funcionários e sempre falo: somos um time” afirma.

Por Nicolau Kietzmann

COMUNICAÇÃO

A “Boa” Comunicação.

Ferramenta essencial para gestão do Síndico.

Por Cláudio Marcondes

Aviso aos moradores A partir de 01/01/2016 é obrigatório o uso do controle remoto veicular e do crachá de identificação visível. A falta desses itens são passíveis de ações disciplinares.

A DIREÇÃO

Em muitas ocasiões vejo que a comunicação, ao invés de sanar problemas, se torna “o próprio problema”. Conheço dúzias de síndicos que, não satisfeitos com os muitos problemas rotineiros em seu dia a dia, ainda “se especializam” em criar novos problemas com comunicados arbitrários, mal redigidos, confusos e muitas vezes com palavras e termos jurídicos de difícil entendimento pela maioria dos moradores.

Quem nunca viu um aviso como esse nos elevadores? Comunicados mandatórios, frios e ameaçadores costumar ser regra e não exceção no dia a dia dos condomínios. Trabalho com comunicação há mais de 20 anos e conheço muito bem o poder que as palavras exercem, seja para o bem ou para o mal.

Não devemos pensar apenas na comunicação escrita. O síndico também precisa se preocupar com sua comunicação verbal (e com a linguagem não verbal, mas isso é tema para outra coluna). Atitudes extremadas e exageradas, palavras erradas e rudes, agir mais com a emoção do que com a razão são posturas que transformam a gestão do condomínio num campo de batalha que esgota a todos e, ao invés de construir um ambiente harmonioso e integrado (objetivo principal de um líder), acaba criando um cenário tenso e nublado.

Tudo isso pode ser diferente, mas como qualquer mudança, exige esforço e treina mento. Para finalizar esse assunto de forma produtiva e objetiva, vou deixar aqui duas regras de ouro para auxiliar os síndicos que querem trilhar esse caminho da Boa Comunicação em seus comunicados:

Q

Acredito que, antes de ser gestor e administrador de um patrimônio, o síndico é (ou precisaria ser) um agregador de pessoas, um líder. Mas não um líder militar que dá ordens, estabelece regras e pune os “fora-da-lei”. Falo daquele líder que inspira, orienta e dá o exemplo.

A Boa Comunicação é um importante aliada para o síndico que quer fazer uma gestão participativa, pacífica e eficiente.

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1.Ao invés de apenas EXIGIR algo, explique o porquê da exigência. Tente responder às seguintes perguntas: O que o morador ganha ao seguir determinada regra?

Qual o benefício que ele perde se não seguir aquela exigência? No exemplo inicial dessa coluna poderíamos abordar uma série de benefícios ligados à segurança do morador, da família dele e do próprio pa trimônio, não é mesmo?

2.Use o NÓS INCLUSIVO. Esse é um recurso de linguagem muito utilizado nas organizações para que o funcionário se sinta parte integrante da organização.

Portanto, no momento em que você, síndico, escrever no comunicado: “Nós’ moradores...”, “Nós precisamos...”, “Será uma segurança para todos Nós...”, você se aproxima do seu público (mesmo que você seja um síndico profissional, não importa), conseguindo mais engajamento no pedido e empatia por parte dos moradores.

Claudio Marcondes é Diretor de Criação da Brother Cast e Sócio do Canal Condomínio.

Pós-Graduado pela USP em Comunicação Digital. Faz parte do Conselho de seu condomínio e ajuda o síndico a desenvolver uma Boa Comunicação.

SÁUDE

Tudo o que você precisa saber sobre manchas nas unhas Por Tatiana Gabbi

Vários problemas podem manchar as unhas, principalmente com manchas brancas e amarelas. Porém, também é possível que elas fiquem manchadas com tons escuros de marrom, preto, roxo, azul, verde ou vermelho.

Existem dois tipos de manchinhas brancas: as verdadeiras e as aparentes. Nas verdadeiras, a mancha está na UNHA mesmo. Já as aparentes refletem um problema da pele que fica embaixo, o LEITO DA UNHA. A causa VERDADEIRA mais comum é cutucar a cutícula. As causas são manicure e/ou traumas de repetição (digitadores, pianistas, trabalhadores manuais, costureiras) ou agudos (machucados nessa região). Embaixo da cutícula, fica a fábrica da unha. Se cutucarmos ali, pode parar a produção de PARTE da unha, formando uma mancha. O tratamento é esperar ela crescer.

Outra causa de mancha branca verdadeira ocorre quando deixamos o esmalte um bom tempo esquecido nas unhas. Isso leva a uma reação de quebra da queratina, a proteína que forma as unhas, formando manchas brancas. O polimento das unhas resolve esse segundo caso.

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A micose superficial branca é bem parecida com o caso anterior. Só que aqui, a quebra da queratina é causada pela micose.

Nas aparentes, quando temos uma “sensação de unha branca”, a unha está apenas descolada do leito e adquire uma mancha branca ou levemente amarelada. Os formatos e causas variam muito.

O descolamento pode ser causado por esportes, calçados inadequados ou quando deixamos as unhas mais compridas. Nessas situações elas funcionam como uma alavanca e se descolam. Outro problema é quando as pessoas “limpam” a região embaixo da unha porque ela está “solta”.

Isso adia ainda mais a capacidade da unha voltar a colar na pele! O tratamento é o corte da parte descolada, uso de calçados adequados e a manutenção das unhas curtas e aparadas.

E as manchas escuras?

A causa mais comum é o hematoma que surge devido a lesões do leito, que podem ocorrer ao se fechar o dedo numa porta, por exemplo. O hematoma pode ser crônico e surgir com sapatos apertados ou (de novo!) esportes de impacto. As manchas são arredondadas, acastanhadas, arroxeadas ou enegrecidas, mas tendem a “subir”

com o crescimento das unhas, deixando a raiz da unha limpa.

Quais são os sinais de gravidade?

As manchas listradas castanhas e negras são as mais preocupantes. Fique atento para uma listra em uma única unha que se alarga rapidamente. Isso pode ser sinal que há uma pinta na fábrica da unha e, assim como no restante da pele, pintas podem ser benignas ou malignas. Se você tem um sinal assim, é preciso que um dermatologista o examine! Manchas listradas escuras em várias unhas podem surgir em pessoas orientais e da raça negra e nada mais são que “manchinhas” que surgem por lesões na fábrica da unha. Isso pode surgir com ou sem inflamação. Também pode ser uma sequela de micose ou indicar uma micose em atividade.Tumores benignos das unhas são raros, mas podem surgir com manchas azuladas e vermelhas. Em geral, são acompanhados de dor.

Nestes casos, também recomendo procurar o especialista.

Em resumo: se notar uma linha ou listra escura em uma única unha ou se você apresentar dor e/ou deformidade nas unhas é melhor procurar o médico para ser examinado. A boa notícia é que quando um tumor é diagnosticado logo no início do quadro o tratamento é rápido e geralmente leva à cura completa da doença, sem riscos para o paciente.

Tatiana é Doutora formada pela Universidade de São Paulo USP e membro da Sociedade Brasileira de Dermatologia e de Cirurgia Dermatológica.

POR DENTRO DOS CONDOMÍNIOS

TEMPO DE ELEIÇÃ0!!

Saiba como selecionar o sindico

N

morador, existem sempre variados perfis de interessados, desde os aposentados ou aqueles que dispõe de tempo, os que querem uma renda extra ou abater o custo de taxas oferecidas nessas funções ou mesmo aqueles que querem status no seu grupo social.

Seguir as regras de administração de condomínios é fundamental para que o processo ocorra tranquilamente. Começando pelo síndico, sendo ele um profissional ou

Também existem moradores que estão satisfeitos com os síndicos profissionais e apenas querem renovar o contrato e outros que não. O importante é o processo ser o mais claro e democrático possível independentemente das diferentes opções

ão existe data certa, mas os próximos meses são os mais comuns nas eleições gerais para condomínios. E a história se repete.

Convocar a assembleia, criar as chapas ou candidatos, lidar com brigas e as diferenças para agradar ao máximo todos os moradores. Um verdadeiro desafio para todos os condomínios.

de regras de cada espaço.

Caso haja uma opção por um novo sindico ou corpo diretivo, a primeira regra é confirmar se a pessoa, seja física ou jurídica, tem condições para ocupar o cargo, desde a disponibilidade de tempo, disposição física ou mental (ter muita paciência, saber lidar bem com problemas, ter coeficiente emocional auto) e bom relacionamento com moradores e funcionários.

Normalmente todo condomínio deve, a cada dois anos ter uma nova eleição, em

que síndico, subsíndico, conselheiros, tesoureiro e suplentes devem ser eleitos ou reeleitos conforme aprovação em assembleia específica para eleição desses cargos.

Mas é importante realçar que cada condomínio tem uma convenção e um regimento interno que sempre devem ser levados em consideração quanto à criação e composição dos cargos dirigentes desses empreendimentos, como explica Dra. Patrícia Pereira Moreno, síndica profissional.

“Nesse período de eleições é muito comum a formação de chapas, a direita e a esquerda da administração atual e nesse momento é preciso ter muito bom senso, usar o principio da razoabilidade e ter exagerada paciência. Grupos de WhatsApp e Facebook costumam fervilhar nesses momentos, e esse é um grande “A grande parte das pessoas que inflamam os grupos de WhatsApp e Facebook, sequer perigo.” participam das reuniões.”

Pode-se escolher um profissional e para isso o ideal é que seja criado um comitê exclusivo, as premissas e processo de escolha. O comitê deve possuir poderes específicos para seleção, escolha e acompanhamento do profissional e deve ser ratificado em assembleia específica.

Quanto ao candidato morador, primeiro deve-se verificar se ele é titular ou procurador válido da unidade condominial do candidato. O importante durante o período prévio à assembleia é que os candidatos exponham suas ideias e propostas.

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“Importante ressaltar que nas assembleias de eleição um grande ponto chave são as procurações, e é altamente recomendado que o uso de procurações seja regulado pelo regimento interno e que o documento seja sempre devidamente assinado indiscutivelmente com firma reconhecida.

Lembrando sempre que inquilinos podem votar desde que munidos de procuração do proprietário da unidade referida” Dica da lei pela Dra. Patrícia Pereira Moreno: “Código Civil Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,

composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

De acordo com o Código Civil o síndico não necessariamente deve ser morador ou proprietário de uma unidade no prédio, a lei é clara e diz: “ Código Civil Art. 1.347.

A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Por Nicolau Kietzmann

BDI

NÃO SE DESESPERE! O BDI RESPONDE SUAS DÚVIDAS!

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BDI é um Serviço Integrado especializado para o ramo imobiliário. Ele foi desenvolvido há 34 anos e aperfeiçoado com o passar do tempo, até se tornar uma das ferramentas mais poderosas e eficientes do segmento.

Pergunta: Proprietário de apartamento coloca sua unidade a venda, e por este motivo alega que não pagará mais a cota condominial, e mudou-se. Os BDI Responde: O proprietário (condômino, ou construtora ou incorporadora) de apartamento vazio ou não ocupado, ou não vendido, tem a obrigação de pagar a cota condominial correspondente à sua unidade, sob pena de ocasionar o dese quilíbrio econômico e financeiro do condomínio, prejudicando os outros condôminos.

Pergunta: O condômino do andar de baixo reclama ao síndico do condomínio que, o morador do andar de cima está fazendo muito barulho. O síndico responde que precisa de provas para agir junto ao morador barulhento. A moradora que está sendo importunada não tem acesso à convenção, nem tampouco ao regimento interno do condomínio.

O síndico deve disponibilizar uma cópia da convenção ou do regimento interno do condomínio para os moradores?

BDI Responde: Nos termos dos arts.

1.336, inciso IV; 1.277 a 1.279, todos do Código Civil, se o uso de um imóvel for nocivo aos vizinhos, estes poderão pleitear na justiça a redução, eliminação, cessação ou limitação dos barulhos prejudiciais ao sossego e saúde dos vizinhos de paredes e solo, como acontece no condomínio vertical.

Normalmente, a Convenção e/ou Regulamento Interno do Condomínio tem normas para impedir os barulhos, sob pena de multa, aplicada pelo síndico.

Nestas normas condominiais são exigidas as colocações de elementos amortecedores de ruídos (feltros ou outros materiais) nos pés dos móveis que são arrastados com frequência. A Convenção e o Regimento Interno, são instrumentos necessários para qualquer morador em condomínio (condômino, inquilino etc), e poderão ser obtidos junto ao síndico, à administradora do condomínio, ou ainda, no Cartório de Registro de Imóveis competente.

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Pergunta: A convenção de condomínio é omissa a respeito sobre ar condicionado. Não há assembleia regulamentando a questão e não existe nenhum apartamento que tenha instalado tal aparelho.

Qual é a tendência dos julgados mais recentes sobre a permissão ou não para a instalação desse equipamento?

BDI Responde: A tendência doutrinária e jurisprudencial sobre a instalação de ar condicionado é a da flexibilidade nas modificações da fachada em função da modernidade e da comodidade em um pais tropical e quente como o nosso, pois tais equipamentos deixaram de ser considerados como prejudiciais à harmonia arquitetônica das fachadas, não podendo o condomínio proibir a sua instalação.

Diz J. Nascimento e Franco, em seu livro “Condomínio”, editado pela Editora Revista dos Tribunais, 5ª edição, 2005, pág.

203, sobre alteração da fachada: “ O mesmo ocorre com os aparelhos de ar condicionado, que atualmente são implantados na fachada dos edifícios de apartamentos e escritórios já na fase de construção, uma vez que integram o conjunto de equipamentos destinados a corrigir o calor ou o frio excessivo. Já existindo em todos os edifícios de melhor categoria, tais equipamentos deixaram de ser considerados como prejudiciais à harmonia arquitetônica das fachadas. Um acórdão pioneiro, da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Guanabara - TJGB, há muitos anos já dizia isso mesmo, ao decidir que “a colocação de aparelho de ar condicionado na fachada do edifício não importa em comprometimento estético ou de segurança quando obediente aos preceitos da boa técnica”.

Pergunta: Temos um prédio de apartamentos residenciais e lojas comerciais, sendo a locação administrada por uma imobiliária. A síndica estipulou que a imobiliária administradora será responsável pela chave que dá acesso ao terraço, onde estão instaladas antenas parabólicas e etc. Desse modo, quem é responsável pela chave, a imobiliária ou a síndica?

BDI Responde: Como a antena parabólica está instalada nas áreas comuns do edifício, a ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO é responsável pela chave de entrada desta área, que deverá ser respeitada e/ou utilizada por todos os condôminios proprietários e ocupantes do prédio (locatários, comodatários etc), conforme as determinações da Convenção e/ou Regimento Interno.

A administradora de apartamentos postos em locação, é responsável somente perante o proprietário condômino que alugou a sua área privativa, conforme as cláusulas do contrato de locação.

Jurisprudencia JURISPRUDÊNCIA Rateio por Unidade CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Rateio de despesa extraordinária (substituição de venezianas). Critério linear, com único valor tocando a todas as unidades do condomínio. Aprovação em assembléia.

Objeção de condôminas, trazida em ação consignatória. Juízo de improcedência.

Apelo das autoras. Desprovimento.

(TJ-SP - APL: 00135233020108260196 SP 0013523-30.2010.8.26.0196, Relator: Carlos Russo, Data de Julgamento: 02/04/2014, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/04/2014)

Exibição de Documentos

CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. LEGITIMIDADE DO SÍNDICO PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA. REPRESENTANTE DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PESSOAL DE GUARDA E POSSE DOS DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO. administrador de bens alheios. art. 22 da Lei nº 4.591/64. art. 844 DO CPC. JULGADOS DO STJ. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO POR EMPRESA CONTRATADA. responsabilidade DO SÍNDICO PELA administração interna da edificação, que inclui a contratação de serviços que interessam a todos os moradores. falta de interesse de agir E perda do objeto NÃO CONFIGURADAS. art. 525 DO CPC. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS ALEGAÇÕES. RECURSO IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1 - Notória a observação de que o síndico, na qualidade de representante do condomínio (ente despersonalizado), possui como atribuição a de exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores e manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio , nos termos do art. 22 da Lei nº 4.591/64.

2 - Por consectário lógico, a obrigação de exibir quaisquer documentos relacionados ao condomínio deve ser direcionada ao seu síndico que, na condição de representante legal, detém guarda e a posse dos documentos em questão, tratando-se, 031 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

dessa forma, de uma obrigação pessoal. 3 - O art. 844 do Código de Processo Civil autoriza o procedimento exibitório em face de terceiro quando o documento, próprio ou comum, estiver em seu poder em razão de guarda, na condição de administrador de bens alheios. 4 - Cabe ao síndico guardar os documentos do Condomínio, art. 22, § 1º, alínea g, da Lei 4.591/64, mas não restringir o acesso dos condôminos ao seu conteúdo, devendo contra ele ser ajuizada a ação cautelar de exibição de documentos. 5 - No caso em apreço, em que pese a afirmação de ilegitimidade da síndica para figurar no pólo passivo tendo em vista que a administração do condomínio é realizada por empresa contratada que detém a posse dos documentos pleiteados, conforme já exposto, não merece prosperar, uma vez que o síndico é o representante legal do condomínio e dessa qualificação surge a responsabilidade de exercer a administração interna da edificação, que inclui a contratação de serviços que interessam a todos os moradores. Logo, o fato de o condomínio ser administrado por uma empresa contratada (serviço que interessa a todos os moradores) não exime a síndica de suas atribuições e responsabilidades decorrentes do posto que ocupa.

6 - Inexistem dúvidas a respeito da responsabilidade do síndico, na qualidade de representante e administrador do condomínio, de prestar contas de sua gestão, já que lhe cabe administrar e gerir valores e interesses alheios.

7 - A falta de interesse de agir resta configurada quando presente o trinômio necessidadeutilidade-adequação, ou seja, a necessidade de o autor acionar o Judiciário, a utilidade que o provimento jurisdicional poderá lhe proporcionar e a adequação do meio jurídico utilizado.

8 - A preliminar de perda do objeto ocorre quando a tutela jurisdicional pretendida não mais é necessária, o que não se confunde com o deferimento do pedido de antecipação dos efeitos da tutela. 9 -In casu, apesar de a pretensão da agravada ter sido satisfeita por meio do cumprimento da decisão que antecipou os efeitos da tutela, não há o que se falar em falta de interesse de agir superveniente ou perda superveniente do objeto, tendo em vista que é necessária uma decisão definitiva que a confirme, sendo este o entendimento majoritário

(TJ-DF - AGI: 20140020124268 DF 0012514-28.2014.8.07.0000, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 14/08/2014, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/08/2014 .

Pág.: 65)

Obras Ação de obrigação de fazer. Condomínio.

Negativa dos réus em permitir acesso à unidade condominial para realização de troca de encanamento aprovada em assembleia geral. Indevida recusa. Desnecessidade de oferecimento de cronograma de obras em razão da urgência da medida.

Sentença de procedência. Apelo improvido.

(TJ-SP - APL: 10411135420138260100 SP 1041113-54.2013.8.26.0100, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 11/06/2015, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/06/2015)

Furto em unidade APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. INDENIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMÍNIO - DANOS MORAIS E MATERIAIS � FURTO PRATICADO POR TERCEIROS EM UNIDADE AUTÔNOMA - AUSÊNCIA DE DELIBERAÇÃO DE ASSEMBLÉIA OU NORMA DE CONVENÇÃO OU REGULAMENTO INTERNO QUE RESPONSABILIZE O CONDOMÍNIO PELA GUARDA E VIGILÂNCIA DE COISAS DE CONDÔMINOS EM ÁREA COMUM OU INTERIOR DE UNIDADE AUTÔNOMA.INEXISTE DEVER DE INDENIZAR. 1. O CONDOMÍNIO NÃO POSSUI OBRIGAÇÃO DE SUPORTAR OS DANOS DERIVADOS DE FURTOS OCORRIDOS EM UNIDADE PRIVATIVA DO EDIFÍCIO COMERCIAL, QUANDO NÃO HOUVER PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL PARA TANTO, BEM COMO QUANDO NÃO SE DEMONSTRAR A RESPONSABILIDADE DO ENTE DESPERSONALIZADO NA OCORRÊNCIA DO RESULTADO. 2. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJ-DF - APC: 20110110715315 DF 0020835-54.2011.8.07.0001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 08/01/2014, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/01/2014 . Pág.: 100)

RAIO X DO CONDOMÍNIO Edifício Itália

Terraço Itália

Edifício Condomínio Itália.

Por Nicolau Kietzmann

Um ícone da cidade de São Paulo. A frase que deve ter sido repetida centenas de vezes, talvez milhares e não perde seu brilho e nem a razão com o tempo. O Edifício Itália continua com sua fachada imponente e assistida por transeuntes do país e do mundo todo que passam em suas calçadas.

O edifício foi fundado em 1965, foi a continuidade para manter o Circulo Italiano, que se iniciou em abril de 1911 com a ideia de manter um símbolo e a união dos imigrantes italianos na cidade de São Paulo. Sendo um dos primeiros prédios da era modernista da escola brasileira, o projeto foi do alemão Meinberg.

Ainda com dimensões que impressionam, a torre possui 46 andares e 165 metros de altura entrem os 52 mil metros quadrados de área construída. A estrutura abriga inúmeras lojas e escritórios em aproximadamente 250 salas, o CircUlo Italiano com biblioteca, sala de leitura, salão de jogos e o famoso restaurante Terraço Itália, além do teatro Itália, com 350 lugares.

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RAIO X DO CONDOMÍNIO Hoje o responsável por comandar esse universo é o Sr. José Arnone Filho, advogado de formação e síndico há 2 anos. Sem ter formação como síndico profissional, mantém uma equipe especializada profissional como gerente predial, também um arquiteto próprio e uma administradora que possui escritório no próprio prédio.

O edifício é um dos mais altos da cidade com dois prédios em um mesmo espaço, com 165 metros de altura. Possui uma visão panorâmica de São Paulo que atrai visitantes do mundo todo para o Edifício Itália. Para se chegar ao topo é necessário trocar de elevador, a para alcançar o 41º andar.

Ele ressalta que a importância da administradora é essencial para gestão de contas e de pessoal e acredita que sua permanência como síndico deva ser uma decisão que pertence aos condôminos e afirma:

Logo no térreo fica a galeria de lojas que sofre com a decadência da região central dos últimos anos e tem muitos espaços não alugados e alta rotatividade. No mesmo pavimento, fica o teatro, sempre com apresentações e shows e uma pequena exposição. Os primeiros pavimentos tem o Circolo (Circulo Italiano), que abriga e representa a comunidade italiana.

“A vantagem em ser um síndico do porte do Edifício Itália é a aquisição de experiência profissional complementar. O maior desafio de ser um síndico de um sistema tão complexo é a grandeza e diversidade dos ocupantes do edifício: escritórios, restaurantes, clínicas, mas acima de tudo, cuidar de um edifício tombado pelo Patrimônio Histórico e poder mantê-lo pujante, seguro, funcional e adequadamente moderno neste ano que se comemora seu cinquentenário”.

Ainda suntuoso e com a função de reunir em eventos, descendentes e personalidades ligadas ao país de origem italiana, o espaço reúne festas, cursos de línguas, jantares dançantes e a convivência visando integração social.

Foto (cima) Enomatic Piano Bar - Terraço Itália 2 - Foto Artur Bragança. Foto (baixo) Ambiente -- Piano Bar Terraço Itália 9 - Foto Artur Bragança

O restaurante Terraço Itália.

O restaurante Terraço Itália, cartão postal da cidadã, é uma atração imperdível para os turistas e moradores de São Paulo.

Com vista panorâmica privilegiada, possui um bar com bebidas e petiscos para apreciar desde a avenida Paulista até a serra da Cantareira. Logo abaixo se encontra o famoso restaurante de cozinha italiana com janelas enormes que vão do teto ao chão, em que se também pode apreciar a vista.

Já programado no projeto inicial, o restaurante só foi inaugurado dois anos depois do prédio, pelo então prefeito da cidade, Faria Lima. Com um cardápio vasto é possível se transportar as verdadeiras cozinhas das mamas, em alto requinte.

Dados interessantes: Aproximadamente 200 escritórios e lojas.

14 elevadores 165 m (151 m a partir do nível da rua) 46 pavimentos; 52 mil metros quadrados de área construída; Capacidade para dez mil pessoas; Capacidade para população flutuante de 25 mil pessoas; 4 mil janelas na fachada do prédio, com 6 mil metros quadrados de vidro; Peso total da torre de 38.660 toneladas; 033 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Durante a obra foram utilizados: 14 mil metros cúbicos de concreto; 150 mil sacos de cimento; 2,5 milhões de tijolos; 100 mil sacos de cal.

Terraço Itália Av. Ipiranga, 344, 41º andar, República, região central, tel.: (11) 2189-2929.

Restaurante: seg. à sex., das 12h às 15h e das 19h às 23h. Sáb. e dom., das 12h às 18h e 19h às 23h. Fazer reservar.

Bar: seg. a sex., das 15h às 23h, e sáb. e dom., das 12h à 0h. Entrada: R$ 30. Não precisa reservar.

Visitação ao terraço: seg. a sex. (exceto feriado), das 16h às 17h (somente as 150 primeiras pessoas; há distribuição de senhas).

Endereço: Av. Ipiranga, 344 Centro - São Paulo - SP - Brasil

COLUNA

Preocupações com a previsão orçamentária em tempos de crise Por Gabriel Karpat

Diretor da GK Administração de Bens Ltda. e consultor de Condomínios do Site SindicoNet. Autor dos livros “Manual Prático do Síndico” e “Condomínios - Orientação e Prática”.

A terceirização da mão de obra não isenta a revisão da necessidade do quadro existente. Os postos contratados compõem o cálculo desses gastos com as empresas contratadas.

No que diz respeito aos investimentos com melhorias, estes devem ser cuidadosamente discutidos com todos os condôminos. Caso não sejam necessários ou urgentes, podem ser reduzidos ou até temporariamente suspensos.

Ainda que todos esses cuidados sejam tomados, o aumento proposto pode parecer excessivo. Uma alternativa é fatiar os aumentos programados. O dissidio coletivo da categoria, por exemplo, em São Paulo, ocorre em outubro de cada ano.

Pode-se, então, programar esse aumento a partir de novembro, quando incide o desembolso. Assim, os valores pagos serão menores nos primeiros meses.

A

nualmente, por exigência do Código Civil, o síndico deve submeter suas contas do período anterior para aprovação de uma assembleia. É quando também terá de aprovar a previsão orçamentária para o exercício seguinte.

A tarefa seria relativamente simples para um condomínio que tem seu histórico de gastos planilhado e as contas mensalmente demonstradas. Simples, se não fosse a atual época, onde em cada empreendimento existem membros de família desempregados ou com renda reduzida devido aos sucessivos aumentos nos gastos pessoais, com luz, água, plano de saúde, dentre outros.

Dessa forma, uma simples assembleia de aprovação de contas, vira um desafio. Afinal, como ignorar a situação de cada um deles? É com sensibilidade diante dessa nova realidade econômica que o síndico e membros do corpo diretivo deverão elaborar a nova proposta orçamentária.

Nesse sentido, o primeiro exercício é rever os gastos analisando a sua composição, eliminando os desperdícios e despesas consideradas desnecessárias. Tal qual se fez durante o ápice da crise hídrica, que contou com a participação e mobilização de todos os moradores.

Funcionários, a carga horária, a escala de folgas bem como se os colaboradores ex-

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ercem cumulativamente outras funções, o que acarreta acréscimo de 20% nos respectivos salários.

A correta manutenção não deve ser abandonada. Não se caracteriza como boa medida a eliminação de contratos que preventivamente cuidam de equipamentos e áreas comuns do condomínio. Entretanto, é compreensível e até recomendável buscar a renegociação de contratos firmados no passado e corrigidos por índices que hoje são incompatíveis. Os acordos devem ser claros, com critério razoável e dentro dos padrões comerciais que mantenham a capacidade financeira e operacional desses prestadores.

Feita a revisão, o passo seguinte e não menos importante é avaliar a folha de pagamento de funcionários orgânicos. É fundamental conferir o quadro de fucionários, a carga horária, a escala de folgas bem como se os colaboradores exercem cumulativamente outras funções, o que acarreta acréscimo de 20% nos respectivos salários. É válido ressaltar que, em São Paulo, por exemplo, horas extras acrescem 50% na hora adicional e a folga trabalhada acresce em 100%. Não se trata de desconsiderar situações emergenciais ou suprir férias ou demissões, mas, na verificação de um período mais longo, é preciso constatar se esses acréscimos são constantes. Caso sejam, é necessário fazer uma revisão.

Igualmente pode-se programar o escalonamento do aumento de acordo com a incidência do reajuste dos maiores contratos.

Criteriosamente, rever a escala de horário é imprescindível e, se for o caso, suprimir as horas desnecessárias, dentro do que determina a CLT, com o pagamento das indenizações devidas. Lembre-se que salários e encargos compõem média de 50% a 60% do total das despesas ordinárias dos condomínios.

Outra estratégia está ligada aos componentes da edificação. Se, por um lado, não se deve abandonar os gastos necessários com a correta e necessária manutenção dos componentes considerando seu envelhecimento e obsolescência, por outro, jamais se deve ignorar a possibilidade de se fazer pequenas economias nos diversos itens que os constituem.

Vale lembrar que uma pequena redução num componente da previsão, ainda que mensalmente não signifique um grande valor, no cômputo anual torna-se representativo.

A previsão não deve ignorar ainda outras estratégias importantes: ter em mente uma pequena margem de erro, considerando a imprevisibilidade, bem como considerar a inadimplência histórica, uma vez que o não pagamento de algumas cotas dentro de seu vencimento prejudica o fluxo de caixa necessário para o pagamento pontual das obrigações. E, principalmente, sempre comparar valor orçado com valor gasto.

CONEXÃO BRASÍLIA

Os 10 mandamentos do Síndico Espetacular!

Como já dizia o grande filósofo, ser sindico é padecer no condomínio.

D

Deixando a brincadeira de lado, realmente a complexidade de interesses, vontades e divergências dentro de um condomínio são enormes.

De modo geral nos condomínios temos aquele condômino que não quer que o salão de festas seja utilizado, porque o barulho lhe incomoda, tem aquele outro que para o carro na vaga da garagem e o vizinho não consegue estacionar... Ufa! Tudo é motivo de discussões e envolve interesses pessoais ou descumprimento das normas.

Neste quadro de divergências constantes, é necessário haver uma pessoa neutra de bom senso e que exerça a política de boa vizinhança e ainda administre todas estas situações complicadas, como sabemos, o sindico. Exercitar a boa política da tranquilidade administrativa é uma das principais estratégias que o gestor deve usar em casos de crise. Conter os mais exaltados, esclarecer regras de convivência aos críticos e determinar limites aos infratores contumazes são ações quase obrigatórias para o sindico poder lidar com estes vários tipos de condôminos.

Quase sempre com agressividade os condôminos abordam o sindico dando ordens, e exigindo atitudes imediatas como: “eu quero isto resolvido agora! “. Este tipo de elemento que certamente poderia ser o “Rei da Babilônia “ se fosse empossado, e que ordena desta forma impositiva em sua maioria tem característica própria: são inquilinos temporários, moram em imóvel emprestado por alguém ou em muitos casos são parentes de condôminos que não residem e se acham donos do imóvel.

Logicamente que também existem proprietários que se excedem, é claro. Mas no contexto geral, os casos mais frequentes são de inquilinos, condôminos estes, que querem impor suas vontades por pressão e até por agressão, não tendo de forma alguma o direito de abordar o sindico desta forma grosseira. Neste contexto, de tantas divergências e interesses contrários, algumas atitudes de postura podem levar este sindico do inferno astral aos céus, e ser considerado um síndico espetacular.

036 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Por Aldo Júnior

10 MANDAMENTOS DO SINDICO ESPETACULAR

7 - Cumprir as normas estabelecidas com firmeza e sem imposições ou autoritarismo

1 - Ser amigo e conhecer toda comunidade de seu condomínio

8 - Manter sempre projetos de sustentabilidade do condomínio

2 - Ser transparente com todas as contas do condomínio

9 - Tratar os empregados com respeito e atenção

3 - Promover assembleias objetivas com maior regularidade

10 - Manter sempre excelentes fornecedores de produtos e prestadores de serviços

4 - Tomar decisões de realização de obras sempre em conjunto com os condôminos 5 - Atender a todos os condôminos sempre com atenção e ouvir suas demandas 6 - Saber administrar todas as solicitações com bom senso

Com estas práticas constantes, certamente a administração poderá ser considerada pelos condôminos em sua maioria uma gestão de um sindico espetacular.

Ao trabalho!

BEM - ESTAR

Sete dicas para aproveitar o sol sem prejudicar a pele Por Nicolau Kietzmann

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Nos condomínios clube, a piscina talvez seja o espaço mais democrático e disputado. No verão o tempo é ideal para bronzear a pele, praticar atividades físicas ao ar livre. Todos nós sabemos que o sol em doses corretas são benéficas e em excesso podem nos prejudicar.

A luz solar é uma fonte importante de vitamina D por ser acessível e eficiente.

Os raios ultravioletas B, ao ter contato com a pele, provocam a formação de uma pré-vitamina D. Quando ela é absorvida pela corrente sanguínea e passa pelo rim e fígado, o organismo a transforma efetivamente em vitamina D. “O ideal é tomar sol e permitir a formação de vitamina D por meio de uma exposição por período de tempo restrito sem o filtro solar. Em seguida deve ser aplicado o protetor. De maneira alguma recomendamos 038 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

a exposição sem controle”, afirma Dr. Sergio Maeda, endocrinologista integrante da Comissão Científica da ABRASSO – Associação Brasileira de Avaliação Óssea e Osteometabolismo.

Mas também, muitos já sentiram quando nos esquecemos de passar o protetor solar, usar um boné ou ficar com a marca de camisa depois de ficar exposto a tempo demais ao sol. “Com toda essa expectativa para os momentos de lazer, muitas vezes as pessoas se esquecem de tomar alguns cuidados simples e expõem a pele ao sol em demasia”, afirma a dermatologista do Complexo Hospitalar Edmundo Vasconcelos, Maria Bandeira.

UVA e UVB Tanto se fala de UVA E UVB, mas é pouco divulgado o que são e quais são as consequências ao longo prazo. A sigla UV é tem o significado de ultravioleta, que é um tipo de radiação eletromagnética solar.

Entre as principais diferenças entre os raios UVA e UVB, é o impacto que tem sobre a cor da pele.

Se após o sol a pele ficar vermelha, é a principal características de que a pessoa foi atingida pelos raios UVB, que são absorvidos apenas a camada superficial da epiderme. Essa situação acontece com mais frequência nas pessoas que têm a pele mais clara, sardas ou em crianças pequenas.

Quando a pessoa fica morena, a principal incidência foi do raio UVA. Essa cor que é tão desejada por nós brasileiros é desenvolvida pelos raios UVB que se infiltra na derme, camada mais profunda da pele, dando a aparência de bronzeado. Os excessos das duas radiações podem causar câncer, são culpados pelo envelhecimento precoce e manchas na pele. A tecnologia de proteção tem aumentado todos os dias com os filtros solares.

BEM ESTAR & SAÚDE Entre todas elas, talvez a mais eficaz e sem contra indicações são as roupas e acessórios com proteção FPU 50+, que bloqueia 98% dos raios UVA e UVB. A marca que investiu na iniciativa foi a UV.Line, criada em 2003 na Austrália em estudos de tecidos e consultorias com médicos dermatologistas. Todos os tecidos utilizados pela marca são submetidos a Arpansa (Agência Australiana de Proteção à Radiação e Segurança Nuclear), que é a entidade que desenvolveu a norma que mede o FPU dos tecidos: 30, 40 ou 50. Hoje já é possível encontrar variadas marcar e preços no Brasil do mesmo tipo e eficácia do tecido.

Para evitar qualquer tipo de mal estar comum desta época, a especialista Maria Bandeira dá sete dicas valiosas para aproveitar o sol.

• Use proteção mecânica, ou seja, roupas, bonés, chapéus, viseiras e guarda-sol; • Lembre-se sempre de passar filtro solar da maneira correta. Aplique uma camada espessa e homogênea, cerca de 30 minutos antes de sair de casa. A cada duas horas, repita o processo, principalmente se for entrar na água ou se transpirar muito; • Evite o sol entre 10h às 16h, período em que a incidência do sol é maior do que em outros horários;

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• Depois de um dia na piscina ou na praia, tomar banho com água fria ou morna para hidratar a pele e aplicar creme hidratante depois; • Opte sempre óculos escuros com lentes com proteção solar UVA-UVB. Elas ajudam a evitar catarata (opacificação do cristalino), desde que compradas em óticas especializadas com certificado de garantia. Evite a tentação de comprar “modelos lindos”, sem procedência;

• Hidratar-se e Comer alimentos que contêm carotenoides como cenoura, abóbora, mamão, maçã e beterraba, pois estes alimentos protegem do câncer e deixam a pele mais bronzeada; • Se possível, use roupas que ajudam a combater o efeito nocivo do sol, sobretudo as feitas com poliamida e dióxido de titânio, que além de serem estilosas, têm certificado da Anvisa (Agência Nacional de Vigilância Sanitária).

ESTILO E DESIGN com forno e pia em um extremo do ambiente e uma área de relaxamento Saiba como com uma poltrona confortável no oulado são boas opções para utilizar o decorar varandas troespaço.

Outra dica é colocar uma mesa de conversação no centro da varanpequenas dinha”, explica o arquiteto Henrique.

Por Redação Sonho do Primeiro Imóvel Foto Henrique Queiroga

As varandas pequenas, quando bem decoradas e projetadas, podem se transformar em um ambientes confortáveis e agradáveis para fugir do calor, curtir o vento e a paisagem

N

esse calorão, poucas coisas são tão prazerosas quanto sentar-se na varanda para pegar um sol, sentir a brisa e ler um livro ou bater um bom papo com familiares e amigos. No verão, esse cantinho da casa costuma ser mais utilizado por todos. Por isso, profissionais de arquitetura e decoração dão dicas para melhor aproveitar as varandas pequenas, deixando-as mais bonitas e funcionais.

“As varandinhas são muito apreciadas principalmente por moradores de apartamentos. Ter um local para pegar sol da manhã e curtir o frescor da noite também é algo muito valorizado pelas pessoas e é por isso que as varandas, mesmo quando pequenas, estão sendo mantidas nos pro040 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

Já Dubal, enfatiza que o ideal é sempre estudar o layout da varanda antes de iniciar o projeto. “Estudar as áreas de circulação e os cantos onde se pode prever móveis fixos deve ser o ponto de partida.

Posteriormente, a escolha do mobiliário e acabamentos que resistam a intempéries, caso a varanda seja aberta. Como decoração, plantas e almofadas coloridas são sempre uma boa pedida para um ambiente

jetos de interiores”, explicam os profissionais do escritório Situar Projetos, a designer de interiores Rosângela Brandão Mesquita e os arquitetos Eduardo Henrique e Júnia Bernanos.

A arquiteta Marina Dubal, do escritório Dubal Arquitetura e Interiores, conta que a varanda agrega charme ao imóvel e que é um espaço que possui várias possibilidades de uso: “Mesmo pequena, a varanda pode servir como ambiente para relaxamento em uma rede, ou um espaço para beber um vinho com os amigos desfrutando de uma vista agradável”.

Para aproveitar melhor esse cantinho, a dica dos profissionais da Situar Projetos é a setorização. “Ter uma área de trabalho

aconchegante e charmoso”, destaca.

Para ter mais conforto nesse tipo de ambiente, deve-se ficar atento aos revestimentos. “O ideal é usar revestimentos adequados (como a madeira) que proporcionam sensação de conforto e acolhimento, além de mesclar com persianas e tecidos dos assentos que sejam agradáveis ao toque.

Como o espaço é pequeno, é essencial evitar o excesso de objetos”, orientam os especialistas.

NOVO CPC

EXECUTANDO DÉBITOS CONDOMINIAIS COM O NOVO CPC Por André Luiz Junqueira.

Professor, advogado com 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”

que documentalmente comprovadas;”.

No procedimento de execução, o devedor é citado, não para apresentar contestação, mas para pagar o débito em 72h sob pena de penhora de seu imóvel (art. 829). O executado pode até se defender, mas tem que fazer embargos à execução (art. 914), com matérias específicas para a defesa (art. 917). É como iniciar um processo com a sentença judicial pronta, pois a Lei confere ao crédito condominial força de título executivo.

Resumindo as vantagens do novo procedimento:

A anos.

Lei Federal nº 13.105 de 2015, que trouxe o novo Código de Processo Civil (CPC), finalmente sanou erro legislativo que perdurava há mais de quarenta anos.

No passado, o antigo CPC de 39, instituído pelo Decreto-lei nº 1.608 de 1939, trazia em seu artigo 298, X, a prerrogativa do administrador cobrar de forma executiva do coproprietário de edifício de apartamentos a quota relativa às despesas gerais fixadas em orçamento. Seguindo a mesma coerência, o art. 12, § 2º, da Lei nº 4.591 de 1964 facultava ao condomínio, na pessoa do síndico, utilizar a via executiva para a cobrança de quotas. Possibilidade esta que foi prejudicada pelo advento do CPC de 1973, que elegeu o rito sumário (sumaríssimo, na época) para a cobrança de débitos condominiais.

Apesar de correntes doutrinárias e decisões judiciais isoladas, ao longo dos últimos 43 anos, predominou o entendimento que o CPC de 73 havia revogado todas as disposições anteriores e um condomínio não poderia se utilizar de ação de execução para recuperar o que lhe era devido.

Agora, o artigo 784, X, do novo CPC (Lei Federal nº 13.105 de 2015) pacifica a questão deixando claro que é considerado título executivo extrajudicial o valor “referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que 041 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

1) Redução sensível do tempo do processo (entre 2 a 3 anos), pois a ação já inicia praticamente com a penhora do imóvel se o devedor não pagar o débito em 72h (art.

829); 2) Não há mais audiência, o que levava meses; 3) Maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio, pois é possível “prender” o bem do devedor quase que imediatamente (art. 828); 4) O devedor é obrigado a pagar custas para se defender, diferente do procedimento atual, que não custa nada para o réu contestar a ação (art. 914); 5) Agora existe a possibilidade real de protesto da quota de condomínio, pois antes nem todos os Estados aceitavam; 6) Quanto mais o devedor demora em promover o pagamento e resiste à execução, mais penalidades terá que pagar (art. 827); 7) Já existe previsão para penhora (art.

837) e leilão (art. 879, II) do imóvel por meio eletrônico, o que agilizará os atos.

Por outro lado, existe uma aparente desvantagem no processo de execução que pode fazer o condomínio optar pelo procedimento comum: o procedimento de execução não permite a inclusão na condenação dos débitos que vencerem após a distribuição da ação. Ou seja, se o devedor continua deixando de pagar, o condomínio tem que mover ação(oes) de execução

a distribuição da ação. Ou seja, se o devedor continua deixando de pagar, o condomínio tem que mover ação(oes) de execução adicional(is) para os débitos que vencerem após a distribuição da primeira ação. Para alguns casos, pode ser mais interessante utilizar o procedimento comum (o que é permitido pelo art. 785 do novo CPC).

Mesmo nos casos em que o devedor continua devendo durante o processo, o condomínio poderá mover novas ações de execução e distribuí-las por dependência, para que tenham seus créditos julgados junto da primeira execução ou, ainda, aguardar a penhora do imóvel e, no edital do leilão, se certificar de que o arrematante não se desobriga a pagar os débitos existentes, na forma do art. 1.345 do Código Civil.

Para que o condomínio tenha condições de usar o procedimento de execução, sem necessidade de ter um processo de reconhecimento da dívida, deve ter em mãos os seguintes documentos: comprovação da titularidade do imóvel (recomenda-se manter um cadastro interno atualizado e rigoroso, assim como obter certidão do registro imobiliário e dos distribuidores cíveis); convenção que estipula o critério de rateio de despesas (se houver); atas de assembleias que aprovaram as quotas em cobrança; e planilha discriminada do débito, assim como outros documentos (especialmente, se as atas não incluem o valor nominal das quotas).

ENTRETERNIMENTO

O ANO DOS HERÓIS

Separamos os melhores filmes do gênero que você não pode perder!!

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Não dá para negar, 2016 está sendo o ano dos super-heróis! Quer dizer, pelo menos nos cinemas!

Pensando nisso, fizemos uma lista com 10 filmes que dominaram, dominam e irão dominar o cinema em 2016. Confira!

Batman Vs. Superman: A Origem da Justiça Para quem ainda não viu o filme, e não sabe se é bom, não tenha dúvida. Dois dos heróis mais famosos dos quadrinhos batalhando entre si, é mais do que motivo para você correr para assistir ao filme.

Deadpool Fazia tempo que Deapool merecia a sua versão cinematográfica. Ryan Reynolds encarna esse que é um dos personagens mais irônicos e irreverentes do universo Marvel. Não tem como não se divertir com as piadas para lá de inteligentes e pela presença da atriz brasileira Morena Baccarin.

Capitão América: Guerra Civil Dois dos heróis mais populares dos quadrinhos e que já tiveram sua dose de sucesso no cinema, agora brigam para resolver as diferenças que têm entre si.

A discussão que vai gerar essa baita briga: o cadastramento ou não dos super-

humanos pelo governo. A trama estreia em 28 de abril.

X-Men: Apocalipse O que falar de X-Men? Depois do sucesso que a franquia fez nas últimas décadas, eles chegam ao sexto filme. Dessa vez, o protagonista será Apocalipse, primeiro ser com poderes mutantes. Além disso, o seu amigo/ algoz Professor Xavier está presente, dessa vez interpretado por um dos queridinhos de Hollywood, o ator britânico James McAvoy. Agora nos resta aguardar, a estreia é em 26 de maio.

5.Esquadrão Suicida Um monte vilões interpretados por uma série de atores estelares (Will Smith, Margot Robbie, Cara Delevingne, Jared Leto, etc.) e lutando em missões suicidas... Não temos o que acrescentar, apenas segurarmos a ansiedade até a estreia no segundo semestre.

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Fotos por ordem: Esqudrão Suicida (topo), Capitão América Guerra Civil (Esquerda), X-men Apocalipse (lado), Dadpool (cima). Imagens: Divulgação.

Por Lucas Perito

ENTRETERNIMENTO

PARA CONHECER!

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Você conhece o Parque Estadual da Cantareira? Se não, então precisa conhecer! Localizado na zona norte da cidade de São Paulo e englobando também os municípios de Guarulhos, Caieiras e Mairiporã, o parque é um dos últimos polos ainda preservado de Mata Atlântica e desde 1994 foi declarado como Reserva da Biosfera do Cinturão Verde da cidade de São Paulo pela UNESCO. Com mais de 7 mil hectares, o local tem grande importância ecológica por ser considerado uma das maiores florestas urbanas existentes no mundo. O parque se caracteriza por ter diversos recursos hídricos, por isso sua importância em relação ao abastecimento de água para a cidade de São Paulo.

Além disso, vale a visita para conhecer a grande diversidade de flora e fauna. Os visitantes podem ver no local diversos animais como o macaco prego, o macaco bugio, os quatis, além da atração que é observar os bichos preguiça.

Outra grande atração são as trilhas existentes no parque, onde cada uma tem suas peculiaridades em relação ao que você poderá encontrar no caminho, como a Trilha das Figueiras, Trilha da Bica, Trilha do Bugio, Trilha da Cachoeira, Trilha do Macuco, Trilha da Mountain Bike, Trilha das Águas, Trilha da Suçuarana e Trilha da Samambaiaçu. Além disso, é legal conhecer o Museu da Pedra Grande, a Represa e as Cachoeiras.

Aproveite!

Cobrança de Ingresso: R$ 12,00 Endereço da Sede: Rua do Horto, 1799 – Horto Florestal – São Paulo/SP

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Agenda Cultural – Exposições A cidade de São Paulo oferece uma série de museus de ótima qualidade e que nos próximos meses têm uma série de exposições para lá de interessantes e que vale muito a pena conferir. Além disso, para quem tem filho, é sempre um passeio gostoso e educativo. Separamos 5 que se nós fossemos você, não perderia! Confira: Playgrounds O MASP apresenta o projeto de arte contemporânea Playgrounds, onde apresenta a proposta de diversos artistas e coletivos.

A exposição é inspirada na individual que Nelson Leirner apresentou na inauguração do edifício em 1969. A ideia da exposição é apresentar trabalhos que questionam o espaço comum, a diversão, o lazer, etc. e como isso funciona na interação com o público do museu.

Informações Gerais: MASP/ Data: 17 de março a 31 de julho de 2016/ Endereço: Avenida Paulista, 1578, São Paulo, SP O Mundo de Tim Burton O MIS será a primeira instituição da América Latina a sediar a exposição que apresenta o trabalho do artista e cineasta Tim Burton, e que já rodou o mundo todo. A exposição apresenta várias facetas do artista, desde desenhos, obras de arte, pinturas, storyboards e bonecos de alguns de seus filmes mais conhecidos. Além disso, o MIS preparou uma ala com as inspirações que influenciaram o seu trabalho, e também uma sala dedicada à sua filmografia e a projetos ainda não realizados.

Informações Gerais: MIS/ Data: 04 de fevereiro a 15 de maio de 2016/ Endereço: Avenida Europa, 158, Jardim Europa, São Paulo - SP

Haiti Vida e Arte A exposição é uma homenagem ao Dia da África, por ser o Haiti a primeira república livre do mundo. Na mostra são expostos 80 trabalhos do acervo do colecionador haitiano Jacques Bartoli. Entre pinturas, esculturas em metal e bandeiras de vodou, é possível encontrar os trabalhos de alguns dos mais importantes artistas haitianos do passado e do presente. Em uma época onde tantos haitianos chegam ao nosso país, vale a pena conhecer um pouco da cultura caribenha.

Informações Gerais: Galeria Olido/ Data: 26 de maio e 21 de junho de 2016/ Endereço: Av. São João, 473 - República, São Paulo - SP

RAIO X CONDOMÍNO

Separamos alguns dos condomínios mais interessantes da cidade de São Paulo, para você ficar por dentro do que há melhor e mais interessante

C

om a infinidade de condomínios que existem no país e principalmente em São Paulo, além de todos os tipos de condomínio e empreendimentos que povoam a cidade, muitas vezes nos perguntamos, ainda mais quando o condomínio é extremamente grande e complexo, como é possível dirigir um local assim, com tantos moradores, funcionários e prestadores de serviço.

Dessa forma, apresentamos alguns dos mais importantes condomínios da cidade, a fim de você poder entender tudo que está envolvido no dia a dia desses gigantes para que tudo funcione com perfeição no intuito de fazer do dia a dia do con044 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

domínio e do condômino, algo agradável, seguro e harmonioso, como sempre deve ser a nossa casa. Confira!

CONDOMÍNIO CHÁCARA DA BOA VISTA •Administradora: GK Administradora de Bens •Assessoria Jurídica: Karpat Sociedade de advogados •Assessoria Esportiva: Empresa Bem Me Quer •Sindico: Aparecido Cunha •Endereço Completo: Rua Borba Gato 331.

•Tamanho (Área do condomínio): Aproximadamente 99.000 m² •Metragem dos apartamentos: •Número de Andares: 11 torres de 24 a 28 andares •Número de Apartamentos: 920 unidades •Número de Moradores: Por volta de 3.000 moradores •Número de Funcionários: 170 funcionários próprios •Áreas Comuns: piscina, quadra com gramado sintético, quadra de tênis, academia.

•Terceirizadas: áreas atuação •*diferenciais ou características relevantes: Clube interno, Child Care, Restaurante, vias arborizadas, pista de bicicross.

CONDOMÍNIO MARAJOARA •Administradora: GK Administração de bens •Assessoria Jurídica: Karpat Sociedade de advogados •Assessoria Esportiva: UP Assessoria esportiva •Sindico: Paulo Fontes •Endereço Completo: Av.: Interlagos, 800 Apto 121 Barra Una •Tamanho (Área do condomínio): Área do terreno 66.044 •Metragem dos apartamentos: 160 a 229 metros •Número de Andares: 7 torres 27 andares •Número de Apartamentos: 594 •Número de Moradores: •Número de Funcionários: 45 funcionários •Áreas Comuns: Salão de Gala/02 espaços Gourmet/3 churrasqueira/lounge / espaço cultural /cinema/quadra tênis/ quadra poliesportiva/quadra campinho/ salão jogos/salão festa infantil/sauna/academia/ quadra Squash/cozinha infantil/ Complexo Aquático/ Business com sala de reunião •Terceirizadas: áreas atuação Portaria/ Segurança/Paisagismo/ Salão Juvenil •Terceirizadas: áreas atuação: jardinagem, limpeza, mensageria, portaria, ronda, administração

CONDOMÍNIO ARCADIA •Administradora: Neon •Assessoria Jurídica: Alexandre Marques Advogados Associados •Assessoria Esportiva: CondoPrime •Sindico: Implanta Condomínios •Endereço Completo: R. Brasílio Machado, 533 – Centro – São Bernardo do Campo – SP •Tamanho (Área do condomínio): Terreno: 24.401,75/ Construída: 123.314,82 •Metragem dos apartamentos: 104m² e 84m² •Número de Andares: 25 •Número de Apartamentos: 800 •Número de Moradores: 3.200 aproximadamente •Número de Funcionários: 35 próprios e 12 terceirizados •Áreas Comuns: Salão de Festas Gourmet, Salão de Festas Adulto, 5 churrasqueiras, Espaço Meninas e Espaço Meninos, Salão de Festas infantil, Child Care, Brinquedoteca, Salão de Jogos Adulto, Academia e Sala de Ginástica, Salão de Jogos Meninas, Ateliê, Salão de Jogos Meninos, Espaço Adolescente, Sala de Estudo, Home Office, Sauna, Espaço Mulher, Piscina Coberta Aquecida, Pis

cina Externa, 3 Quadras Poliesportivas, Espaço Zen, Pet Walk •Terceirizadas: Áreas atuação – Portaria, Manutenção dos Sistemas de Controle de Acesso, CFTV, Manutenção Portões, Manutenção Gerador, Sistemas de Alarme de Incêndio, Manutenção de Bombas •*diferenciais ou características relevantes: Tamanho dos aptos (grandes), Grande espaço de área comum, todas as garagens são cobertas, foi aprovada a individualização de gás, custo do condomínio dentro da média para os padrões de mercado, boa localização PATEO CATALUNYA •Administradora: GK Administração de Bens S/S Ltda.

•Assessoria Jurídica: Karpat Sociedade de advogados •Assessoria Esportiva: UP Assessoria Esportiva •Sindico: Skyliner Serviços de Apoio Administrativo, representada por Paulo Lamattina Jr. •Endereço Completo: Avenida Presidente Kennedy, 3700 – São Caetano do Sul – 09572-200 •Tamanho (Área do condomínio): Área construída- 144.065,70m2 e Área do Terreno - 43.806m2 •Metragem dos apartamentos: 186 metros, 146 metros e 128 metros e 97 metros

•Número de Andares: 25 andares cada torre. Sendo: Torre 01 e 02 – 2 aptos por andar e Torres de 03 a 08 4 aptos por andar.

•Número de Apartamentos: 700 •Número de Moradores: 2800 (aproximadamente) •Número de Funcionários: 12 funcionários próprios e 55 terceirizados •Áreas Comuns: 3 Churrasqueiras: da Piscina, Quadra e Space Family, 4 salões de festas – sendo dois infantis e dois adultos; 1 espaço gourmet; academia, atelier, espaço mulher, sala de estudos, salão de jogos, espaço teen, sala multiuso, quadra de squash; quadra de tênis; quadra poliesportiva; 2 play grounds; 2 piscinas, pista de skate.

Conectcon

Sistema operacional para condomínio clube

P

apel em todo lugar: nos elevadores, cadernos de registro de ocorrências da portaria, solicitações de reserva de espaços sociais, boletos da taxa concondominial, pastas de prestações de contas, cotações solicitadas, registros de entrada e saída de visitantes e prestadores de serviço, avisos de correspondências debaixo das portas, folhas de checklist da entrada/saída da churrasqueira e salão de festas, e muito mais.

Este cenário mais se parece com o interior de uma gráfica, mas pode ser encontrado em muitos condomínios que ainda estão na “Era do Papel”, motivo pelo qual muitos síndicos e gestores já se atentaram que, na prática, se torna humanamente impossível gerir um condomínio com diversos espaços sociais e famílias, sem um sistema de comunicação que não só traga agilidade, segurança e facilidade a todo o condomínio; mas também reduza o custo e tempo das pessoas envolvidas na operação e produção de todos estes impressos.

“Os condomínios clube buscam a automatização das tarefas de atendimento e gestão, sem perder o controle da segurança, em virtude do grande volume de moradores e demandas. Neste sentido, uma das tendências é a integração entre sistema de comunicação e controle de acesso, onde biometria, tag veicular e outros dispositivos registram a entrada e saída de veículos, moradores, visitantes e prestadores de serviço - tudo em uma única base de dados, incluindo aí relatórios disponíveis para consulta da portaria e gestão, em tempo real. Outra tendência é o envio de SMS para entregas e correspondências para os condôminos, que chega em até 1 minuto, sem precisar de internet e nada instalado no smartphone. ”, afirma Nilton Oliveira, sócio diretor da ConectCon, empresa que desde 2011 atua no mercado de tecnologia para condomínios.

Uma pausa e um dado importante: somos o terceiro país no mundo que passa mais tempo na internet - Somos 204 milhões de indivíduos no país. Destes, 54% são usuários ativos de internet. Mas o nosso forte mesmo é o mobile: tem mais celular que gente no Brasil (276 milhões de aparelhos ativos). Pegando isto como referên046 |UNIVERSO CONDOMÍNIO|

cia, fica mais fácil de se entender porque não só os grandes condomínios clube, mas também os condomínios menores, deverão todos estar na era digital, nos próximos 5 anos.* Se por um lado, os síndicos podem hoje contar com um sistema acessível pela internet, que traga inúmeras ferramentas para a gestão da manutenção predial, obras, bens patrimoniais, avisos de assembleias, eventos e urgências ao condomínio, além de ter “na palma da mão” os cadastros de todas as unidades e seus moradores (incluindo aí os veículos, bicicletas, vagas, pets, visitantes e prestadores de serviço), por outro lado, os condôminos se beneficiam com um canal de contato direto com o síndico, documentos digitalizados (pastas de prestações de contas, plantas estruturais, contratos, boletos etc.), votação em enquetes e reservas de

espaços sociais – que podem ser solicitadas em um clique, com o smartphone em mãos.

Para a contratação de um sistema de gestão condominial, vale uma reunião com o corpo diretivo para levantar as principais necessidades, e uma consulta às empresas fornecedoras: histórico e CNPJ, local de atuação e abrangência de atendimento, suporte técnico, onde ficará hospedado os dados do condomínio, rescisão contratual, backup e segurança das informações, se o treinamento é presencial para a equipe, e com se dá a análise e desenvolvimento de melhorias específicas para a necessidade do condomínio, quando solicitadas. *Fonte: www.ecommercebrasil.com.br,

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