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目錄
第一家 HOME 01 & Lifestyle
11/2020
市場情報 05
疫後房市重新排序
07
疫情衝擊 城鄉有別
樓市風雲 09
地產投資新策略
美家有一套 11
居家學習環境 讓孩子更專心
材料百科 14
膠合板替代品OSB價格狂飆
汽車天地 15
頂級版試駕 Juke Turbo玩個性
16
e-Skyactiv X新版 玩樂正能量
P05
專業推薦 18
灣區地產：悄然興起一股小潮流
營食 20
合掌瓜紅蘿蔔瘦肉湯
21
冬瓜百合海鮮羹
P15
花園新概念 22
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總 編 輯：梁建鋒
發行：星島日報發行部
副總編輯：陳之茵
印刷：明華印刷公司
本刊署名文章作者自負文責，其立場不一定代表本刊。本刊保留所有圖文版權。
P20
第一家 | 十一月號
疫後房市重新排序
市場情報
文/本刊編譯 圖/美聯社及資料庫
在過去六個月中，新冠病毒帶來了全面性的不確定性，其中有一點可 以肯定的是：這場瘟疫使房地產市場以前所未見的規模進行重新排序。
據
《福布斯》雜誌報道，不像大衰退時期的市場崩 盤、導致互聯網泡沫化的金融投機、以及1979
遷移速度加快
年石油禁運產生的政治動盪，之後人們普遍相
信總體消費需求和購買偏好遲早會恢復正常，這次有些
大規模的新冠遷移結果，可能重塑美國下一代的人口
方面可能永遠無法恢復。
和經濟平衡。所有衡量指標皆顯示，眼下美國人的遷移速
人們提出了更深層次的巨大質問，超出了市場和利率
度比疫情爆發前更加快速。依據Realtor和Zillow等房地產
範圍，譬如在南部和西南部生活可以整年在戶外活動，這
平台的物業頁面瀏覽次數，幾乎每個地方都比去年同期增
會更安全嗎？如果公司要員工在餘生持續進行遠距工作，
長50%以上，自3月份以來，美國100個頂級都會區的市場
該怎麼辦？如果已經習慣在網上購物，消費者會返回實體
庫存持續減少，而且上市天數、以及定價與售價之間的差
商店嗎？如果一半的餐館、酒吧和博物館都關門大吉，那
距亦縮小。
麼住在市中心又有何意義呢？
Realtor.com的高級經濟學家拉蒂烏（George Ratiu）表
為了更了解美國房地產的實際狀況，《福布斯》分析
示：「自新冠病毒大流行爆發以來，房地產市場發生了明顯
CoStar、Zillow和Realtor等專業機構的實際數據，深入探
的變化。」他指出，在3月實施封鎖之後，美國人發現既有
討正在形成的新冠大遷移，即資金和人們正在向哪裡移動。
房屋的空間，不足以兼顧工作、學習、鍛煉、烹飪和生活。
報道指出，無論與誰交談，在提到疫情後的未來時，
該網站對消費者進行調查發現，購屋者在尋找更多的
下述詞語都不斷地浮現：更溫馨、更安全、更小、更穩
空間、更安靜的社區、家庭辦公室，較新的廚房、以及通
定、稅金更低、更少的監管和更少的封鎖。
往戶外的特點，引起了買家對郊區和較小城市的強烈興趣。
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HOME 01 & lifestyle | 11.2020
東北區熱門 東北房地產市場仍然保持強勁，縱使紐約市在3月曾 是新冠疫情的初期震央，而且在稅率和監管方面也對該地 區不利。據realtor.com的最新數據顯示，美國最熱門的 五個房地產市場位於新英格蘭和上紐約州，依序為麻州 的梅爾羅斯（Melrose）和波特蘭、新罕布什爾州的哈德森 （Hudson）、麻州的伍斯特（Worcester）和紐約州的羅切斯
企業擴充
特（Rochester），這五個城市在三個類別（最短上市天數、 定價/售價比、及網頁瀏覽次數）皆排名前10位。
從這個角度來看，新冠疫情其實是加速大流行之前就
而Zillow網站的統計則顯示，截至2020年10月，俄亥
已存在的人口趨勢，特別是當企業尋求前往利於增長的地
俄州囊括了美國最熱門房地產市場的三個席次，分別為哥
方進一步擴充，這些因素包括低稅率、政治穩定、以及擁 倫布、辛辛那提和代頓（Dayton）。此外，博伊西（Boise） 有具備工程、數學、技術、商業和法律等學位的勞動力。 和鹽湖城、以及紐約市郊外的康涅狄格州斯坦福德市 據CoStar表示，2020年奧斯汀、鹽湖城、羅利
（Stamford）亦上榜。不過，德州奧斯丁仍排名第一。另一 （Raleigh）、夏洛特、納什維爾和聖荷西在這些方面皆名列 方面，肯塔基州的路易斯維爾（Louisville）、田納西州的孟 前茅，估計未來五年其辦公室面積增長幅度將超過10%。 菲斯、檀香山和愛荷華州的得梅因，則名落孫山。
另外，達拉斯、邁阿密、鳳凰城、亞特蘭大、聖安東尼奧
但Zillow的高級經濟學家楊恩（Cheryl Young）表示：
和波士頓也緊隨其後，預計在2020年第三季辦公室面積將
「即使是目前最清淡的市場，一般來說也表現良好，並且傾
增長逾8%。
向於對賣方有利，因為現時對住屋的需求很大，房屋的銷
CoStar的管理顧問雷布欽斯基（Andrew Rybczynski）
售價格通常高於去年的水平。」
表示，無論是否爆發疫情，企業都將繼續尋求取代價格昂
最新趨勢顯示，儘管新冠大流行加速人們在家工作，
貴的沿海市場的地點，這推動了亞特蘭大、鳳凰城和達拉
但大家仍然跟著企業遷移。即使不必每天都到公司上班，
斯等市場的增長，儘管曾經選擇在市區生活的勞工表現出
欣欣向榮的企業和企業社區長期支持的稅基、文化、活
對郊區的偏愛。
力、以及如校區等基礎設施，仍是支撐可持續房地產市場
他指出，具有類似結構優勢的小型和教育程度良好市
的磐石。
場，例如羅利、夏洛特或奧斯丁，也符合該條件，尤其是 它們還有具吸引力的勞動力。雷布欽斯基認為，儘管新冠 及其造成的衰退將損害商業成長和辦公室的吸收，但在可 預見的未來，許多南方和西南方市場的結構優勢將繼續發 酵。 拉蒂烏表示：「最新的熱門房市是提供理想設施的城 市，即有更大的房屋、綠樹成蔭的社區、通向戶外的環 境、步行便利性、以及距離食品超市不遠。」他指出，購屋 人士仍然希望在大型就業中心的通勤距離之內，但是由於 遠距上班盛行，他們願意住在離市區更遠的地方。 因此，在Realtor.com的最熱門房地產市場排行，除了 上述五個東北地點位居前五名外，科羅拉多州的科羅拉多 泉（Colorado Springs）、俄亥俄州的哥倫布、堪薩斯州的 托皮卡（Topeka）、維珍尼亞州的春田市（Springfield）、以 及北卡羅萊納州的羅利，也進入前十名。
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第一家 | 十一月號
疫情衝 擊 城鄉有別
市場情報
新冠疫情 期 間， 美 國 的 房地產市 文/本刊編譯 場依 圖/美聯社及資料庫 然蓬勃發 戶外空間受重視 展， 但 對 於 城 市 來 說， 此外，全國房地產經紀公司Redfin 卻未必有 項新的分析顯示，像 表示，盡管各地商業逐步重開，許多美 相同的 情 況 。 紐約和三藩市這些大城 國人仍然在家中度過很多時間，因此他們
一
市，都面臨著價格下跌的困
會尋找一些有更多戶外和室內空間的房子。
境，但在人口密度較低的城市，例如鳳凰城和夏
房地產研究公司ATTOM Data Solutions首席產
洛特，房價卻保持著良好的走勢。
品官塔塔（Todd Teta）說，處於歷史低位的房貸利率
該研究發現，病毒的傳播和遙距工作都驅動著
也支撐著房屋強勁銷售。
住房市場，並且可能繼續抑制人口密集的城市的房
根據Redfin的一項研究，在9月20日截止的四周
價上漲，同時在一段時間內推動郊區房價的升幅。
內，美國郊區的房屋銷售同比增加了13.6%，鄉村
投 資 銀 行 N a t i x i s 的 經 濟 學 家 魯 特 卡（ T r o y
地區是13%，而城市地區是8.8%，房價方面，鄉村
Ludtka）說，自從3月份新冠病毒對公共健康和經
地區上升了16.6%，郊區是13.7%，而城市地區是
濟帶來重大衝擊以來，很多美國人都在逃離城市，
13.1%。
前往郊區和鄉村地區居住，這既可以減少受傳染的
Natixis的分析指出，很多時，人口密度較高的
風險，也可以充分利用危機期間實施的遙距辦公政
城市因為有較高的傳染風險，所以價格跌幅較大，
策。他說，這些因素帶旺了房屋銷售。分析相信即
或者漲幅較小。魯特卡說：「人們不太願意在容易染
使疫情結束，至少一部分遙距辦公仍會維持下去。
病的地方買房子。」
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HOME 01 & lifestyle | 11.2020
紐約三藩市房價齊跌 今年3月到7月，全國房屋價格上升了2.9%，不 過在S&P CoreLogic Case-Shiller價格綜合指數包含 的20個城市中，有11個低於這一漲幅，另外9個就 高過該漲幅。Natixis的分析顯示，紐約和三藩市每 平方哩的人口分別是2.8萬人和1.9萬人，是全國最 擁擠的兩個城市，在上述的時間段受到的影響最大。 Natixis的數據顯示，在紐約，價格連跌3個月， 7月份的價格比3月份下跌了0.3%，至於三藩市，最 近3個月中有兩個月下跌，而且自3月以來的漲幅不 到1%。 其他該時段房價表現欠佳的城市包括：人口 密度排第4的邁阿密，漲1.5%；人口密度排第5的 芝加哥，漲2.4%；人口密度排第10的洛杉磯，漲 2.6%；人口密度排第7的首都華盛頓，漲2.6%。 其他的一些研究顯示，某些地區的下跌幅度更 加大，根據ATTOM的數據，曼哈頓的房屋中位價從 2月的170萬元下跌至6月的120萬元。 第46，但房價的漲幅則只有1.8%。
人口密度低城市受歡迎
不過，毫無疑問，疫情已經顛覆了整個房地產
相比之下，人口密度低的城市就表現不錯，根
市場。Redfin經紀人弗賴曼（Martin Freiman）表示，
據Natixis的數據，從3月到7月，人口密度排第34的
在2017年稅法改變後，由於減少了高價房屋的稅務
鳳凰城房價上漲了4%，人口密度排第23的聖地牙
扣減，從而減少這類房屋的交易，而公寓的銷量則
哥上漲了3.2%，人口密度排第37的夏洛特上漲率
在今年1月開始復蘇。不過自危機爆發以來，Redfin
3.4%。
在曼哈頓的每月銷量從疫情前的1100個單位下降至 600個，價格則平均下跌了一成。
R e d f i n 首 席 經 濟 學 家 費 爾 威 瑟（ D a r y l
他說：「每個人都舉家離開這個城市，人們停止
Fairweather）說：「一些最受買家歡迎的地點是大城
買屋，你舉辦房屋開放日，但沒有人來看房子。」
市的郊區位置。」 魯特卡說，研究顯示，並不是所有擁擠的城市
如果像谷歌和臉書這類公司明年春季在某種程
都會因為疫情而令房價受到衝擊，同樣，也不是擁
度上重開紐約的辦公地點，弗賴曼預計將有年輕的
有眾多大房子的城市會因此繁榮，因為像經濟等其
專業人士到來提振市場，但另一類主要買家，即原
他因素可能會有更大的影響。
打算在百老匯或其他生活便利的城市置業的空巢老 人，則長遠看可能會持續減少，因為老年人更容易
例如，波士頓的人口密度排名第3，但3月至7
受到新冠病毒的攻擊。
月的房間卻上漲率3.1%，而坦帕市的人口密度排名
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第一家 | 十一月號
樓市風雲
地產投資 新 策略 文/本刊編譯 圖/資料庫
史塔瑞特（Peter Starrett）和阿特霍弗（Sharon Arthofer）是背景不同的富有投資者，他們現在都想尋找
投資類型改變 房地產業可能依然是富人投資者的最愛，因為它可 以被永遠擁有，具有可預期的現金流，而且通常會升
在疫情中受到打擊的資產來投資，那就是房地產。 對許多投資者來說，這種投資可能意味著選擇那些
值。但是，根據國際律師事務所Withersworldwide發表
在全國購買了幾十棟建築的投資基金，不過私募基金高
的一份報告，投資者正在尋找與今年年初不同的房地產
管史塔瑞特和企業家阿特霍弗說，打算在幾個地方直接
類型。該公司與從事房地產和土地發展的人士，以及學
投資特定的建築物。
者、建築師、酒店工人等交流，探討房地產的前景。
這種策略風險較大，例如，將100萬元投資於一棟
疫情前，投資者打算投資紐約和倫敦等城市，那裡
住宅樓，而不是用同樣的資金投資在數十棟建築上，但
的零售業和民宅因為人們住得比較近而更容易獲利。
是，如果投資成功的話，會提供較高的回報和稅務優惠。
Withersworldwide的合夥人里瓦（Vasi Yiannoulis-Riva）
在某些情況下，尤其是疫情中，某些特定的物業會 受到極大的打擊，包括辦公室、商店和餐館等，因為物
表示，隨著新冠疫情波及世界上的多個城市，現在投資 者的資金正投在相反的方向。
業的空置率可能會較高，租戶也可能無力支付房租，不
里瓦說，大城市地區的商業樓宇交易已停滯不前，
過史塔瑞特和阿特霍弗這樣的投資者認為，當投資這些
她和富有的投資者合作，尋找紐約等大城市以外的物業。 她說：「最近幾個月，我在康涅狄格州成交的住宅比
物業時，他們會更有控制權。 來自南加州聖馬力諾的阿特霍弗說：「毫無疑問，這
過去幾年都要多。愈來愈多的高淨值人士對有辦公室和 游泳池的大型物業感興趣。他們的想法是，即使人們重
的確令人大開眼界，實體零售店已經完全改變。」 或者像住在洛杉磯的史塔瑞特所言：「3月份時我
回工作崗位，他們都未必願意每周要通勤五次。」
什麼也做不了，當時我對這投資也很有疑問，但在過去
她說，結果，一些最聰明和最能承受風險的投資者
一段日子以來，我已經經歷過幾次低迷，我已經學會耐
正在尋找位於郊區的商業樓宇，對於那些希望員工返回
心。」
辦公室，但在總部缺乏足夠空間來保持社交距離的公司
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HOME 01 & lifestyle | 11.2020
來說，這些建築物可能會成為公司運營新模式的一部分。 投資者也在尋找那些重新設計的，令其首層空間可用 於商業的民宅發展項目。這些首層空間可能不會像年初設 計的那樣用作餐廳或商店，而是由藥房或醫生等來承租， 這些租戶在未來的疫情中仍會運營。投資者還尋找那些可 以用作物流和電商倉庫的工業場所。 對於擁有零售或辦公空間的的人來說，如果租戶難以 負擔租金，里瓦直率地建議，如果可以的話，那就堅持 住，「現在，除非你打折出售，否則很難賣出物業，又或者 該物業屬於貸款商的不良資產，他們對你施壓，這樣你可 能不得不將其折價出售。」
公寓租戶交租率高 阿特霍弗說，自從她幫助母親管理由父親在首都華盛 頓創立的房地產投資組合以來，她一直都關注多戶建築，
個人投資個人決策
現在她和她丈夫的投資中，有四成是房地產。 她說：「我熱衷多戶住宅。人們會支付租金，他們不
房地產基金的投資者往往要面對一個情況：基金為了
想失去家園。在我們投資的零售中心，大約有75%的人交
增加回報率，往往會打算在一定時間內售出物業，或者會
租，25%拒交。但在公寓大樓，95%的住戶都交租。」
早早套現旗下表現最好的資產。與此不同，個人投資者為 自己購買物業，因此他們自己可以選擇何時或是否出售物
史塔瑞特和阿特霍弗通過Lion Real Estate Group來尋
業。
找建築物。在疫情發生前，該房地產集團就押注一個新趨
不過，對於團體交易來說，合夥人有限，因此雖然他
勢，即吸引年輕人到德州奧斯丁或納什維爾等城市的公寓
們獲得了完全擁有物業帶來的諸多好處，但最後何時出售
居住，那將會成為長線贏家。
物業，將會是由將投資者組織起來的合夥人決定。
之後由於新冠疫情在各地的不均衡爆發，這些城市疫
家族企業Holdsworth Group的創始人兼執行合夥人霍
情相對較輕，而且由於利率下跌，上述的策略收益不少。 Lion Real Estate Group共同創辦人、董事總經理韋勒
爾茲沃思（Mark Holdsworth）大量投資在房地產業，他的興
（Jeff Weller）說：「你會說，我不知道未來3至5年會發生什
趣集中在公寓建築，現在，房地產佔其家族投資組合的三 成，他說希望能繼續增加這一份額。
麼，」但他補充道，如果你能鎖定2.5%的利率，那將是你的
霍爾茲沃思通常會通過發起人來投資，這些發起人會
出租屋最低的利率水平，到時你可以說：「到第6或第7年，
召集其他有錢人一齊來購買物業，而其中的一些物業的出
我的現金流將會是驚人的。」
售時間會比他所希望的要早些。 他說：「總的來說，我很幸運，召集人在售出物業說， 獲得很好的溢價。當失去現金流時，我總是覺得很遺憾， 不過我可以將這些錢放到另一個1031交換中。」 1031是國稅法中一個有關商業房地產交易的基礎。 1031條例允許物業賣家免交所得稅，前提是他們要在規定 的時間內購買新物業。數十年來，房地產投資者已經利用 這一條例來累積財富，不過該條例有可能不再存在，因為 民主黨總統候選人拜登誓言，一旦當選會結束該稅務優惠。 這樣一來，會在一個不確定的時間內增加緊迫性，里 瓦說：「如果你要打算這麼做的話，那就趕緊做好。」
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第一家 | 十一月號
當新型冠狀病毒疫情在年初迫使學校突然關閉時，我的家 庭 像許多其他人一樣，爭先恐後地實行遠程學習。我14歲的女 兒有時會在沙發上，家庭辦公室的辦公桌上，甚至床上用iPad上 課。這是緊急遠程學習，重點是「緊急」，而不是「學習」。
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HOME 01 & lifestyle | 11.2020
到
了秋季學年，許多學區都採用混合遠程 和面對面上課的時間表，有的只提供遠 程作為唯一選擇。對於準備在家學習的
孩子，父母可以支持他們的最佳方法之一是在 所有可能分心的環境中，提供專用的空間來專 注於學習。 以下是為孩子設置永久或半永久性遠程學習空 間的一些工具和技巧，因為孩子的教室可能就是你 的起居室、廚房或家庭辦公室。
大一點的孩子可能想要更多的隱私，特別是如 果他們經常參加視頻課程，你在場的話會令他們分
捍衛學習空間
心。你可以通過使用屏風、從天花板懸掛的簾布、 擺放高大的植物或書架等，分隔起居室或飯廳的一
根據孩子的年齡和學習方式，為在家學習騰出
部分，從而創建一個專用的半私人學習區。
空間。 擁有自己的書桌並不是在學校取得優秀成績的
臥室容易分心
必要條件，畢竟，我們當中的許多人都是在廚房的 桌子上做作業的。最重要的是要有一個固定的位
如果你決定為孩子在他們的臥室裡設置書桌，請
置，即使它位於飯廳等多功能室中，在這裡孩子們
確保了解潛在的問題：
也可以養成在家學習的習慣。
兒童臥室中的所有物品如：玩具、書籍，甚至是 床，都可能使孩子無法完成學業。科技公司高級工程 經理Erik Erickson說，他6歲的女兒每天在臥室裡做 一個小時的Zoom幼兒園課程。但是她在家庭作業期 間會受到指導和監督，否則，這將變成玩耍時間。 在臥室裡裝有電腦、平板電腦或移動電子設備可 能會誘使你的孩子熬夜不睡，他們會在這些小玩意上 玩遊戲、社交，甚至上課。就像許多經常在家工作的 人一樣，由於類似原因，我將辦公室工作留在臥室外 面：避免工作過勞。 不過，如果你的孩子正確使用臥室的桌子，則可 以作為集中學習作業的不錯選擇。建立一些關於上線 和下線時間的基本規則，並檢查以確保孩子在書桌上 正在做功課。
你的孩子越小，就越需要將學習空間放在屋子 中心位置。一些較大的孩子在周圍有很多人的環境 （例如圖書館）中也工作得最好，因此請考慮共享 你的在家工作的空間。如果可以在家居辦公室中找 到足夠位置，那麼最好為孩子準備一個獨立的辦公 桌，該辦公桌上不要有你工作的任何物品。如果無 法做到這一點，則可以在辦公桌撥出一部分（如果 足夠大），或使用折疊桌作為臨時解決方案。
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第一家 | 十一月號
學習基本裝備 與其他成年人共享家庭辦公室可能會充滿挑 戰。因此，請確保你和你的新辦公室同事可以靈活 地暫時移至另一個區域，以便雙方都可以根據需要 隔離。諸如宜家的Raskog手推車（約30元）或The Container Store手工藝製作手推車（約115元）之類的 滾動手推車，甚至是一個大籃子，都可以很容易地 隨時隨地移動上課用品。
或者，考慮將孩子每天上學需要的所有物品放 在背包中。我們喜歡L.L. Bean的小學二年級及以 下學生的初級書包（約30元），以及L.L. Bean的三 年級及以上學生的書包（約37元）。儘管你的孩子在 家中不會像在學校裡在一個教室到另一個教室，但 隨身攜帶包這可能會使他們有在「上學」的感覺。
一副兒童耳機，例如Puro BT2200（約合80 元），可以幫助學步兒童和較大的孩子集中精力觀 看教學視頻。如果家長需要不受子女的在線課程的 影響以專注於自己的工作，建議選擇Bose降噪耳 機700（約380元）。 根據孩子的使用方式來考慮書桌的需求。兒童 在家學習設備的需求與日俱增。一個基本的要求是 一張固定和平坦的工作桌。
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材料百科
膠合板替代品 B價格狂飆 S O 文/本刊編譯 圖/資料庫
與
六個月前相比，現在美國人必須平均多花4600元
個原因。
才能買到夢想中的房子，原因是以往便宜的膠合
定向纖維板與膠合板的製造過程需要不同的製程和設備，
板替代品的價格創下歷史新高。
這意味著木材公司無法迅速切換生產線來應對市場的變化。
通常用作新屋建築的牆壁、地板和屋頂外皮的粘合木片，
供應吃緊尤其不利於小建商。溫什普表示，眼下被告知定
近來價格飆漲。這種俗稱「定向纖維板」（OSB）的建材，長期
向纖維板的交貨時間將需要兩到三個月，而不是通常的兩周。
以來被用作取代膠合板的低成本產品，但今年卻因為需求激增
不過，其他木板材料成本的下降稍微緩解了困境。
和供應吃緊導致交貨延遲和價格高漲，從而抬高了美加兩地的
木材期貨價格已從8月份的歷史高位回落，但今年迄今仍
建築成本。
漲了26%。這是北美木材行業的動蕩一年，在需求不斷增加之
專門製造預製房屋的西岸建商「太平洋房屋」的總經理溫什
際卻碰上新冠疫情和大規模山火。在實施封鎖期間，許多人利
普（Lorne Winship）透露，現在很難買到貨，交貨時間大幅延
用政府發給的紓困金自己動手裝修房屋，同時建商也破土興建
長，並且價格「絕對瘋狂」。
更多的房屋。
建商和新屋買家已於今年稍早經歷木材價格飆升之
全國房屋建商協會（NAHB）的稅務和商業政策分析主任洛
苦，現在定向纖維板的價格又上漲，但卻給如Norbord和
根（David Logan）表示，自4月中旬以來，木材成本的上漲使
Weyerhaeuser等製造商帶來意外的利潤。
美國新的獨立屋平均售價上漲1萬5841元，其中近三分之一的
據木材定價公司Random Lengths表示，定向纖維板的價
漲幅來自定向纖維板，約為4600元。
格在9月份飆升至歷史最紀錄，每千平方呎達到729元，該價
定向纖維板需求的激增預期將使少數製造公司受益，
位一直保持到10月中旬，而南部松木膠合板價格在過去一個月
Norbord、Louisiana-Pacific、Koch Industry的Georgia-
則逆向暴跌。
Pacific和Weyerhaeuser等公司合計佔北美產量的75%。
加拿大皇家銀行資本市場分析師保奎因（Paul Quinn）表
但隨著北半球進入冬季和木材價格下跌，分析師預計，定
示，自2006年以來，該人造木板的價格首次高於南部松木膠
向纖維板的價格也將跟著回落。Scotia Capital的林業產品分
合板。他在10月12日發表的報告中稱，定向纖維板在新屋建
析師拉普拉德（Benoit Laprade）預料，某些定向纖維板的售價
築的使用率高於膠合板，開工率上升應是造成其價格上漲的一
在第四季將降至大約410元。
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第一家 | 十一月號
▲1公升直三Turbo引擎和7速DCT波 箱跟平治A200相同，不過引擎艙沒 有任何修飾。
▲珍珠黑色車頂配飾為高級版標準 配套。
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格
表
999c.c.直三Turbo 117ps/5,250rpm 18.3kgm/1,750至4,000rpm 7速DCT半自動波，前驅 4,210×1,800×1,593mm 6.5L/100km
全 新 日 產 J u k e T u r b o ，矛 頭 直 指 本 田 V e z e l 及 豐 田 C-HR等入門玩樂車對手，不過新一代無論機械配搭及內外包 裝都別樹一格，風味截然不同，今次試駕的Personalisation 版本添上一系列個人化裝備，感覺更高級。
▲
表板中央 設7吋行車資 訊顯示屏。
台8吋觸控屏 車格調，中控 Auto介面。 跑 常 非 計 設 d 表板 arPlay及Androi 幕支援Apple C
英
跑車座椅包裝。中控台頂置八吋觸控
式三款包括Organic標準
屏幕，支援Apple CarPlay及Android
版、Black版及今次試駕的
Auto介面及原廠泊車鏡頭顯示，新一
Personalisation頂級版，外觀主要識
代空間較上代稍闊，美中不足是沒有天
別包括前泵把下方加有Satin Silver啞
窗。
面銀色護板，還有Pearl Black珍珠黑
一公升直三Turbo引擎配搭七速
色車頂，前泵把兩旁、裙腳及尾泵把
DCT半自動波箱和前驅，即使沒有強勁
下方也配襯同色飾條，加上新一代家
加速推背感，行車反應爽快。新車擁有
族式電鍍鬼面罩、分離式LED頭燈及
輕巧又硬淨底盤結構，懸掛有歐洲車扎
日行燈，以及十七吋胎軨，形象比上
實質感，在迂迴山路疾走，矯捷穩定。
代高貴，又不失獨特活潑形象。
原車還有全套主動安全系統，包括前方
車廂陳設講究，Personalisation
主動軌迹控制等，保障算很全面。
尾箱基本容量 422 公升，最大 可擴展至 1,305 公升。
版本還備有黑色皮革連Alcantara
碰撞預警及自動煞車、車道偏離警告及 ▲
Personalisation 頂級版採用了黑色 皮革連Alcantara 飾條的桶椅。
▲
▲ 後 座 配 有 IsoFix兒童座椅 扣位，椅背可 分左右收摺， 貫通尾箱。
國製造Juke Turbo港版一
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規
引 擎 馬 力 扭 力 傳 動 尺 碼 平均耗油
CX-30
萬事得最近引入配用嶄新e-Skyactiv X混燃引擎新車，包括早前試過的 Mazda 3後，還有今次試駕的CX-30，既有前驅版，也有四驅供選擇，賣點當 然是一台包含機械增壓、缸內直噴、SPCCI壓縮點火及24V Mild Hybrid系統 的兩公升直四引擎，加上高規格車廂配備，話題十足。
格
表
1,998c.c. 直四機械增壓+Mild Hybrid 180ps/6,000rpm 22.8kgm/3,000rpm 6速自動波，前驅 4,395×1,795×1,540mm 17.2km/L
▲
17.2km/L。 s馬力，油耗量 0p 18 出 輸 擎 iv X引 2公升e-Skyact
最
新CX-30 e-Skyactiv X外貌跟原先有售的
▲
8.8吋 屏幕可顯 示Mild Hybrid及 SPCCI系 統運作情 況。
Skyactiv G版本沒有大分別，只是車尾右方 貼有Skyactiv X字樣。i-Plus版全車裝備屬最
高級規格，原車配有LED頭燈連日行燈、十八吋合金 胎軨，還有全套i-Activsense主動安全系統，包括智 能自動煞車、雷達偵測定速巡航，以及三百六十度
▲
原廠真 皮座椅， 駕駛席另 附電控及 記 憶 功 能。
環迴鏡頭連前後泊車警示等。 車廂配有原廠真皮座椅，駕駛席為電控及備有記 憶功能，至於雙區獨立冷氣、Bose音響連十二個揚聲 器、中控台頂置八點八吋觸控屏幕連MZD多媒體系統、 彩色HUD投射表板、遙控電尾門及天窗等一應俱全。今
▲原車備有GVC+轉彎扭力監控系統，循迹穩定安全。
次試駕為i-Plus前驅版，代理表示此車還有i-Plus四驅版 可供選購。 新車焦點落在一台兩公升直四e-Skyactiv X引擎， 24V Mild Hybrid混燃系統，雖然沒有十分強悍爆發力， 不過比較以往的自然吸氣兩公升引擎明顯更為順暢和好 力，配合GVC+轉彎扭力監控系統，即使採用前驅，攻 彎抹角表現十分穩定安全，操控有歐洲車扎實感。
2.0 i-Plus版 雙色豪華車廂 布置跟同廠 M a z d a 3相 似，軚盤附設 +/-轉波撥 片。
▲
配合機械增壓及獨家研發SPCCI壓縮點火系統，還有
16
Mild Hybrid m 0rpm 驅 ×1,540mm
量17.2km/L。
▲
8.8吋 屏幕可顯 示Mild Hybrid及 SPCCI系 統運作情 況。
▲
原廠真 皮座椅， 駕駛席另 附電控及 記 憶 功 能。
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灣區地產： 流 悄然興起一股小潮 文/黃紅英Angel 圖/MacroReal United
專業推薦
連續十年興旺的三藩市灣區房地產市場，因疫情原因，自3 月至7月期間，經歷了短時間的寒冬期。不少行內人士憂慮，這 股寒潮會導致灣區地產市場進入長時間的低谷，產生類似2008 年金融危機的房地產市場危機。本期訪問從業20多年的地產專 業人士Mary，就目前地產市場的趨勢作一些點評。
回
顧過去的9個月，Mary認為，今年地產市場的
中，Mary發現了一個另類資訊，即：賣家出售的房屋多在
總體情況，確實是非常特殊的一年，短期內就
鬧市地區，而更多買家則瞄準了稍為偏離鬧市的地區。
經歷了起落升跌。2020年1至2月，受經濟利
Mary分析，疫情的爆發，使人們更重視居住的距
好因素的影響，市場非常火爆。Mary團隊就簽訂了8份
離，不願再擠在人口密集的社區。資料顯示，前往San
的交易合約。然而，3月初，隨著疫情的爆發，3月17
Ramon、Danville、Blackhawk、Mountain House等城市
日開始交易幾乎進入停頓狀態。而原簽訂部分合約，也
和地區的買家一直在上升。相比之下，在矽谷附近面積為
因居家令而停止或取消交易。而一部分繼續推進辦理手
2000呎房屋，在這些城市可買到面積4000呎以上的房屋，
續的交易，也因銀行辦事程式的原因而一直拖延。這種
性價比更高。如San Ramon的一幢房屋，四房三浴，2017
情況無論對經紀人或買賣交易雙方，都是一種變相的煎
年新建獨立屋，坐落該市最好的校區內，價格僅為136
熬。這種煎熬在地產業內蔓延了近4個月。這期間，瞭
萬；這些城市的環境好，學區好。不少學校評分高達9至
解到不少客戶受銀行貸款流程影響而延長至四周才完成
10分，如Blackhawk校區，在灣區排名第三。
交易。Mary及時擴展自己的服務範圍，通過學習考取了
展望未來，Mary認為，明年的房地市場將會持續蓬勃
貸款經紀人資格證，以幫助客戶及時解決貸款中遇到的
發展。但交易類型、置業方向稍微有些改變。第一，是明
問題。
年的「銀主盤」（即銀行收回因無力供樓還貸的房屋）在市
6月初，灣區地產交易終於再次啟動。7月開始，市場
場上可能會增加。因今年疫情有部分人失業，無力繼續還
開始有了起色。8月則快速地恢復至正常的交易水準。至9
貸；第二，置業方向應會繼續延續今年8月興起的那股熱
月時，相關交易甚至比去年同期數量還高一些。這說明，
潮，更多家庭會往稍為偏遠的城市遷移。Mary建議，活躍
灣區地產市場只是受疫情影響而暫時停頓，而不是因為市
在地產市場的經紀人以及有計劃置業的人士，應多關注與
場需求量變化而萎縮。然而，在交易量恢復新高的資料
瞭解這些變化，並及時作出服務調整和相應的準備。
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第一家 | 十一月號
本期房屋推薦： 地址：341 Goldfield Place San Ramon CA 94582 校區：Dougherty Valley High School, Gale Ranch Middle School 簡介：2017 Jan Built by Toll Brothers, 2534sf，4 bed 3 bath，2 car garage，1 loft，$1,365,000.
聯絡資訊： Mary Mok (408) 396-6803 MacroReal United 美家滙 https://www.marymok.com/free-market-analysis https://tours.mjcphotography.net/1673819 4288 Dublin Blvd Ste 212 Dublin CA 94568 762 Barber Ln Milpitas CA 95035 CA BRE Lic#01247767 NMLS# 1023686 marymokinusa@yahoo.com
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材料 Ingredients
營食
合掌瓜紅蘿蔔瘦肉湯 Chayote Melon, Carrot and Pork Lean Soup
材料 合掌瓜 2個 紅蘿蔔 1條 瘦肉 200克 蜜棗 2粒 南北杏 2湯匙 薑 2片 水 1,000毫升 調味料 鹽 1/4茶匙
分量：2人份 需時：1小時30分鐘
Ingredients Chayote melon 2 pcs Carrot 1 pc Pork lean meat 200g Candied date 2 pcs Sweet and bitter apricot kernels 2 tbsp Ginger 2 slices Water 1,000ml Seasoning Salt 1/4 tsp
小貼士 凍水放瘦肉氽水，雜質會慢慢浮出來。 Tips
合掌瓜營養豐富，配合紅蘿蔔及瘦肉煲湯，健康滋 潤，適合秋天飲用。
Put the lean pork in cold water to blanch the pork, then the impurities will come out slowly.
Step 1
Step 4
Step 7
合掌瓜去核及切件。
瘦肉洗淨及汆水，備用。
Pit the chayote melon, then cut into pieces.
Rinse the pork lean meat and blanch in boiling water, set aside.
轉中小火煲1 小時。
Step 2
Step 5
Step 8
紅蘿蔔去皮及切件。
煲滾水。
以鹽調味，即成。
Peel the carrot, then cut into pieces.
Bring the water to a boil.
Season with salt. Serve.
Step 3
Step 6
蜜棗及南北杏洗淨。
加入所有材料，以中火 煲滾。
Rinse the candied date and sweet and bitter apricot kernels.
Add all the ingredients, bring to a boil over medium heat.
20
Turn to low heat and boil for 1 hour.
第一家 | 十一月號
材料 Ingredients
冬瓜百合海鮮羹 Winter Melon Soup with Lily Bulbs and Seafood
材料 冬瓜 500克 蝦仁 10隻 帶子 4粒 鮮百合 2顆 蛋白 1隻 薑 2片 清雞湯 250毫升 水 750毫升 生粉水 適量 帶子及蝦仁醃料 胡椒粉 1/4茶匙 紹興酒 1茶匙
分量：2人份 需時：45分鐘
Ingredients Winter melon 500g Shrimps 10 pcs Scallops 4 pcs Fresh lily bulb 2 bulbs Egg white 1 pc Ginger 2 slices Chicken broth 250ml Water 750ml Cornstarch water some Marinade for scallops and shrimps Pepper powder 1/4 tsp Shaoxing wine 1 tsp
小貼士 冬瓜除切粒，也可刨絲，口感更爽滑。 Tips
所用材料簡單，做法亦容易，加入富營養的百合， 口感更豐富。
In addition to dicing, winter melon can also be shredded for a smoother texture.
Step 1
Step 4
Step 7
將蝦仁切粒。
冬瓜除皮及去籽，然後 切粒。
轉中火，加入生粉水 拌勻，煮至湯汁濃稠。
Peel and seed the winter melon, then dice.
Turn to medium heat, add the cornstarch water, stir well, cook until the soup is thickened.
Dice the shrimps.
Step 2
Step 5
帶子及蝦仁用醃料醃 10分鐘。
將蛋白打勻。
Marinate the scallops and shrimps for 10 minutes.
Step 3
Step 8 熄火，加入蛋白拌勻，即成。
Beat the egg white.
Turn off the heat, add the egg white and stir well. Serve.
Step 6
鮮百合除去根部，剝成一 瓣瓣洗淨，浸水2分鐘。
將冬瓜、蝦仁、帶子、百合、 薑、清雞湯及水放入煲內，用 大火煲20分鐘。
Cut the root from the lily bulbs, break up into petals, rinse them and soak them in water for 2 minutes.
Put the winter melon, shrimps, scallops, lily bulb, ginger, chicken broth and water into a pot, boil for 20 minutes over high heat. 21
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花園新概念
霜凍並非終結 文/本刊編譯 圖/美聯社
前
幾天，我清理了一些被霜
華氏29度。不僅豆類和萬壽菊，百日
凍侵害的豆類和萬壽菊，
草、玉米、胡椒、波斯菊以及矢車菊
想到最近在電台聽到的天
也一樣。
萬壽菊仍然在冬日堅挺。 至於蔬菜，儘管寒冷的溫度會扼 殺嫩嫩的蔬菜，但花園裡還是有很
氣預報。播音員調侃說，「預計今
但是，即使是周末才有暇的園
多耐寒的蔬菜。經過一夜或幾夜的低
晚將出現霜凍，園藝的季節要結束
丁，種植的也不僅僅是這些嫩草和一
溫，羽衣甘藍、菠菜、西蘭花、生菜
了」。
年生植物。黑心菊仍然像少女在夏日
和蘿蔔看起來都很好。實際上，這些
他的這種戲劇性陳述，我一看就
穿上的彩衣一樣，其他菊花也如常綻
蔬菜在這種天氣下的外觀和味道比夏
知道他不是一個園丁。因為霜凍的凍
放。多年生花卉通常不會在20度左右
季炎熱時更好。
結溫度並非園藝季節的終結。
的溫度之下受到影響。
略微做些規劃，霜凍就不會影響
有霜凍，樹上就沒有葉子了嗎？
在一年四季的花朵中，有很多同
蔬菜或花園。如果您已經種植了許多
留在樹上的就沒有變成壯觀燦爛的顏
樣不受霜凍的影響。例如，草花、
耐寒的蔬菜和花卉，那麼低溫就只彷
色嗎？如果我不能將樹木視為「花園」
金魚草和紫羅蘭就是很活躍的品種。
如當年沖曬膠卷底片——當嫩植物枯
的一部分，那麼花壇中的一些灌木又
後兩個實際上是多年生植物，在北半
萎並被清除後，耐寒性的植物就會成
如何呢？蝴蝶灌木叢仍在吐露芬芳的
球以多年生植物的形式生長。只要溫
為突出的重點。
花朵；在霜凍後的早晨，杜鵑花和希
度不降得太低，它們便可以在冬季生
思花看起來就像在霜凍前的溫暖白天
存。
一樣耀眼。
蔬菜和花卉
進行這種轉化意味著選擇耐寒植 物，並給予它們足夠的生長時間。
微氣候
在一年中的這個時候，所有的植物， 無論是粗生的還是鮮嫩的，都很少生
環顧四周，大家甚至可能會發現
長。更貼切的形容，那位播音員應該
好吧，也許電台的那個人在談論
一些嫩嫩的一年生花仍在霜凍的天氣
是指出，生長季節而不是園藝季節正
園藝時是指蔬菜和草本花卉。確實，
中活躍。牆壁、路面或樹冠都可以防
在慢慢接近尾聲。而這個轉變，並不
豆類和萬壽菊植物肯定會凍死。我住
止附近的溫度下降到更低。因此，靠
會因為一晚霜凍而起，那是一個日復
在紐約北部，最近晚上的溫度驟降到
在我房子西牆上的花壇中，百日草和
一日的氣候轉變過程。
22
.
Demo Link: