"Мегаполис. Профи" № 1(6)

№ 1 (6)

16+

февраль – март

2015 г.

Законодательные реформы в отрасли

Сеть стала ближе на полгода

Кризис нам только на руку

Высотное строительство в регионах

стр. 26

стр. 42

стр. 46

стр. 50

реклама

оТ редАКЦИИ

У

же традиционно мы начинаем деловой сезон с разговора о букве закона с перспективой на год. А год, по всей видимости, обещает быть урожайным и интересным, и участники рынка смогут в полной мере почувствовать на себе все нововведения в сфере законотворчества. несмотря на то, что многие проекты были инициированы еще в 2014 году, именно 2015-й станет годом дела. И большинство начинаний будут воплощены на практике. Так, наконец, сбудутся мечты налоговой инспекции о переходе на кадастровый способ расчета налога на недвижимость, правда, пока не во всех регионах. но, как говорится, главное – создать прецедент. налоговое законодательство станет плодородной почвой для появления новых инициатив, и их масштаб действительно впечатляет. Амбициозные изменения ждут нас в земельном законодательстве. Иначе как реформой эти нововведения не назовешь, и они никого не обойдут стороной: ни частные лица, ни девелоперские компании, ни государственные учреждения. Ждет нас и возрождение института арендного жилья в масштабах государства, и лицензирование управляющих компаний, и реорганизация профессиональных институтов. не забыли и про дольщиков, чья защита стала делом национального принципа, и про дальнейшую оптимизацию регламентов в строительстве. обо всем будем говорить, во всем будем разбираться вместе. вообще, несмотря на несколько пессимистичные настроения, 2015-й обещает стать годом новых возможностей, новых правил игры. есть о чем подумать на досуге. А мы со своей стороны постарались собрать в одном месте все самое важное и актуальное в сфере законодательства на текущий год и создать единое информационное поле, работая в котором, можно будет наиболее эффективно действовать в новых реалиях. от имени редакции хотим в новом году напомнить вам мудрое изречение древних римлян: Cui ridet Fortuna, eum ignorat Femida – «Кому улыбается фортуна, того не замечает Фемида». согласитесь, что-то в этом есть…

ПродолЖАем ГоворИТь о недвИЖИмосТИ. ПроФессИонАльно, ЧесТно, ИнТересно, ПолеЗно.

3

Журнал издается при поддержке:

Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи» зарегистрирован в Управлении Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Свердловской области. Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС77-57011 от 25 февраля 2014 года. Учредитель ООО «Рекламная группа «Альмагест», 620014, Екатеринбург, пр. Ленина, 2-53, тел. +7 904 984 75 76. Рекламно-информационное издание. Редакционный совет:

в номере От редакции

стр. 3

События

стр. 6

Диагностика стр. 12 Диагностика стройкомплекса и рынка недвижимости

Тема номера

Главный редактор: Валентина Вадимовна Орнат nedv.glavred@gmail.com тел. +7 904 98 475 76 Валерий Михайлович Ананьев, вице-президент Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Андрей Борисович Бриль — полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Вячеслав Анатольевич Трапезников — исполнительный директор СРО «Гильдия строителей Урала» Юрий Николаевич Чумерин — директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области, заслуженный строитель России Шеф-редактор: Евгения Михайлович Авторы: Евгения Михайлович, Яна Платова, Елизавета Василькова, Анна Асташкина, Таис Жангарина, Алексей Еньшин, Мария Рявина Дизайн, верстка: Татьяна Щеклеина Фотограф: Владимир Задумин Фото на обложке: © Сергей Галушко / Фотобанк Лори Реклама в журнале и подписка: Валентина Орнат nedv.glavred@gmail.com тел. +7 904 984 75 76 Литературный редактор: Ксения Генрих Адрес редакции: 620014, Екатеринбург, пр. Ленина 20а, «Корин-центр», оф. 601 Адрес издателя: ООО «РГ «Альмагест», 620014, Екатеринбург, пр. Ленина 20а, «Коринцентр», оф. 601 Отпечатано в типографии «АРТЕС», ООО «Эзапринт», г. Екатеринбург, ул. Ухтомская, 45, тел./факс (343) 287-03-52. Отправлено в печать 10.02.2015 Дата выхода 16.02.2015. Заказ № 191. Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи». Тираж 5000 экз. Распространяется по подписке.

Законодательные тенденции – 2015 стр. 26 2015 год запомнится профессиональным игрокам рынка недвижимости серьезными законодательными решениями, начиная с нового порядка налогообложения объектов недвижимости, заканчивая выходом в свет обновленного Земельного кодекса.

Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях и сообщениях информационных агентств. Полное или частичное воспроизведение материалов, опубликованных в журнале «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи», допускается только с разрешения редакции. Материалы, отмеченные знаком , являются редакционными.

Победитель номинации «Лучшее СМИ рынка недвижимости» 4

Земельная реформа – 2015. Ключевые моменты стр. 34 Что принесут изменения в Земельный кодекс РФ участникам строительного рынка, частным лицам и госучреждениям. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

в номере выСшие интереСы стр. 50 Небоскребы для регионов – явление хоть и не новое, но оттого не менее спорное. Конфликт амбиций застройщиков и законодательных реалий, вероятно, в скором времени найдет свое разрешение. Интервью с руководителем Центра высотных компетенций – Маратом Шарафисламовым.

неПОкрытая ОтветСтвеннОСть стр. 38 Уже год в России работает закон об обязательном страховании застройщиками своей ответственности перед дольщиками. Это, по мнению авторов инициативы, должно защитить покупателей жилья в случае проблем у строителей. Несмотря на то, что массово закон, по прогнозам участников рынка, начнет действовать только в этом году, уже сегодня они констатируют, что он не защитит дольщиков.

Практика маркетинг в недвиЖимОСти стр. 54 В условиях усиливающейся конкуренции и снижающегося спроса стандартные подходы к продажам в сфере недвижимости больше не работают. Помочь в такой ситуации могли бы маркетинговые инструменты, но участники рынка пока не уделяют им должного внимания.

Сеть Стала блиЖе на ПОлгОда стр. 42 В Свердловской области работа по сокращению сроков технологического подключения (ТП) к сетевым объектам активно развернулась с 2013 года. Застройщики и ресурсноснабжающие организации приучаются решать проблемы в текущем режиме, что позволяет сократить время на присоединение к объектам на полгода, а также снизить плату за подключение в два раза. Организации развернули работу по автоматизации процессов, по контролю исполнения заявок.

ПрОфеССия – аналитик рынка недвиЖимОСти стр. 58 Аналитический подход как часть общего, системного подхода к проблеме и явлению – основа успеха. Поговорим о такой профессии, как аналитик рынка недвижимости.

криЗиС нам тОлькО на рУкУ стр. 46 О том, как импортозамещение стало основным способом найти свою нишу в строительном бизнесе в период экономического спада, рассказал директор Союза стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

5

события

В моногородах будут апробированы инновационные технологии в сфере ЖКХ

Н

овое законодательство в сфере ЖКХ, в частности лицензирование управляющих компаний, повлекло за собой ряд дополнительных изменений в отрасли. Так, началась работа по разработке инновационных механизмов. Например, специалисты говорят о новой технологии промывки труб. Последняя должна быть направлена на экспертный анализ в Центр государственно-частного партнерства при Минстрое России. «Эксперты дадут новой технологии компетентную оценку и предложат наиболее эффективные пути ее использования», – говорит заместитель министра строительства Андрей Чибис. – Кстати, сейчас создается справочник наиболее эффективных технологий в отрасли. Новые механизмы позволяют вести в сфере ЖКХ России честный и прибыльный бизнес».

ГТО для СРО

П

о данным, опубликованным на сайте Минстроя России, президент РФ поручил установить ответственность саморегулируемых организаций (СРО) за несоблюдение сроков проведения капитального ремонта многоквартирных домов, а также строительство таких домов для граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда, и некачественное выполнение таких работ. В документе указано обязательное проведение экспертизы проектной документации многоквартирных домов, строительство которых финансируется или предполагается финансировать за счет средств бюджета. Кроме того, поручено организовать публичное обсуждение решений, принимаемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства, информирование граждан о сроках выполнения и об объемах работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах и обеспечить открытость проведения конкурса на назначение руководителя регионального оператора. Напомним, что ранее был принят Федеральный закон № 359 (от 24 ноября 2014 года), направленный на совершенствование системы саморегулирования в сфере строительства, проектирования и инженерных изысканий. В частности, закон, разработанный депутатами Госдумы совместно с Минстроем России, Ростехнадзором и национальными объединениями СРО, усиливает контроль саморегулируемых организаций за их членами и контроль со стороны государства за деятельностью СРО и их национальных объединений. В соответствии с законом устанавливаются также дополнительные основания для исключения СРО из государственного реестра.

6

Рассматривается возможность апробировать новые технологии в ЖКХ в рамках масштабного проекта по развитию моногородов. Пилотным городом называется город Байкальск Иркутской области. Развитие государственно-частного партнерства в сфере ЖКХ – одно из приоритетных направлений деятельности Минстроя России. За 2014 год в отрасли было заключено 95 концессионных соглашений. В данный момент проводится более 500 концессионных конкурсов.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

события

календарь

МАРТ

Ипотека vs кризис

К

ак пишет журнал «Эксперт», с 1 марта 2015 года российские банки могут начать выдавать ипотечные кредиты по сниженной ставке. В данный момент в правительстве РФ обсуждается программа субсидирования ипотечной ставки. По предварительным расчетам стоимость программы составит 400 млрд рублей, из которых 20 млрд планируется выделить из федерального бюджета. Конечная ставка для заемщиков по данной программе составит 13% годовых. Однако данные условия будут распространяться только на приобретение квартир в новостройках либо в строящемся жилье. Так как за предыдущий докризисный период стройка в стране прирастала на 30–40% за счет ипотеки (по данным Минстроя РФ, в 2014 году объем выданных кредитов оказался рекордным и составил порядка 1,7 трлн руб.), было принято решение сохранить данный инструмент, пока учетная ставка Центрального банка остается на столь же высоком уровне.

ECOBUILD 2015 www.ecobuild.co.uk 3-5 марта

М

Великобритания, Лондон

еждународная выставка экологического строительства и рационального проектирования. Самая крупная выставка технологий экологического строительства в мире. Все самые новые достижения в области теплоизоляции, строительных конструкций, систем вентиляции, зеленых кровель, сантехники – в выставочном комплексе ExCel.

MIPIM 2015

www.mipim.com 10-13 марта

Франция, Канны

М

еждународная выставка коммерческой недвижимости и инвестиционных проектов – крупнейшее событие в сфере недвижимости. Выставка проводится ежегодно с 1990 года и представляет самые интересные, экономически привлекательные и амбициозные проекты недвижимости. В рамках форума проходят конференции и семинары о положении мирового и регионального рынков недвижимости.

Уральский строительный форум. Строительство-2015

www.uv66.ru/vystavka/ekaterinburg/2015/Building_2015 17-19 марта

20

Россия, Екатеринбург

специализированная выставка-форум с международным участием. Представление современных технологий, оборудования, материалов, изделий для промышленного строительства и комплексного решения проблем реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

MADExpo 2015 www.madeexpo.it 18-21 марта

М

Италия, Милан

еждународная выставка строительства и архитектуры. Строительные компании, архитекторы, инженеры, подрядчики, поставщики строительных материалов и другие специалисты строительной отрасли и архитектуры посещают ее, чтобы увидеть новейшие продукты и услуги отрасли. Выставка проходит 1 раз в 2 года. Собственно механизм субсидирования и окончательная сумма находятся в процессе обсуждения. Справка: повышение ключевой ставки спровоцировало рост ставок по ипотеке. Сбербанк увеличил ставку на базовые ипотечные программы до 14,5–16% годовых в рублях, ВТБ 24 установил единую процентную ставку по рублевым ипотечным кредитам в размере 15,95% годовых.

BATIMAT RUSSIA

http://batimat-rus.com 31 марта - 3 апреля

П

Россия, Москва

осетителей ожидают встречи с ведущими российскими и зарубежными производителями, инновации года в сфере строительных и отделочных материалов. Проходит в тесном сотрудничестве с BATIMAT PARIS.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

7

события

Минэкономразвития определило критерии субсидирования ипотеки

П

ортал Restko.ru опубликовал новость о том, что Министерство экономического развития сформулировало критерии, которые предлагается учитывать банкам при субсидировании ипотечных кредитов. Помощь прежде всего окажут владельцам единственного жилья и многодетным семьям. В Минэкономразвития считают, что необходимо оказывать помощь только тем заемщикам, которые приобретают единственное жилье или увеличивают площадь в случае рождения двух и более детей. При этом квартира должна относиться к категории эконом-класса, а максимальная сумма кредита должна быть ограничена в зависимости от местонахождения покупаемого жилья. Документ был направлен в Минстрой 3 февраля текущего года. Окончательную версию программы поддержки ипотеки подготовят к 27 февраля 2015 года.

Александр Хинштейн

Механизмы надзора за долевым строительством могут распространиться и на жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

П

Алексей Улюкаев, министр экономического развития Российской Федерации

8

роцедуру регистрации жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в РФ планируется ужесточить на законодательном уровне, сообщает ИА «Интерфакс» со ссылкой на заместителя председателя комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции, руководителя рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александра Хинштейна. По словам господина Хинштейна, сегодня жилищностроительный кооператив часто используется рядом крупных застройщиков как схема, позволяющая уходить от контроля, надзора, а также минимизировать налоги. «Не секрет, что законодательство в части ЖСК на сегодняшний день более вольготно, чем в отношении объектов долевого строительства», – констатировал Хинштейн. Однако в случае неисполнения компанией, строящей в рамках ЖСК, своих обязательств перед гражданами, дольщики не попадают под критерии пострадавших и не могут рассчитывать на меры социальной поддержки. «Нами сегодня инициирован ряд законодательных изменений. Мы предлагаем обязать ЖСК предоставлять всю информацию органам регионального контроля, публиковать информацию о своих вкладчиках, о привлекаемых средствах. То есть полностью распространить механизмы надзора, предусмотренного долевым строительством, на ЖСК», – сказал депутат. Кроме того, предлагается запретить жилищно-строительным кооперативам участвовать в строительстве более одного дома. По мнению Хинштейна, в случае принятия вышеуказанных инициатив, «застройщикам будет невыгодно использовать ЖСК, потому что они для себя ничего не выгадают». мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

события

Программа проектного финансирования от Минстроя и АИЖК

М

инстрой и АИЖК предложили модифицировать программу проектного финансирования. Как пишет портал Restko.ru, Минстрой и АИЖК предложили ввести понятие «пул однородных инвестиционных проектов», заявка на проектное финансирование в отношении которого подается одним инициатором. Так как проекты жилищного строительства зачастую стоят меньше 1 млрд рублей, а в программу проектного рефинансирования попадают проекты стоимостью от 1 млрд до 20 млрд рублей. Минэкономразвития не поддержало такой подход, пояснив, что программа проектного финансирования на льготных условиях предполагает финансирование средних и крупных инвестиционных проектов, поэтому и было установлено минимальное значение полной стоимости инвестпроекта, реализуемого по программе, на уровне 1 млрд рублей. В Минэкономразвития также отметили, что назначенные по итогам отбора уполномоченные банки при предоставлении в рабочем порядке информации о потенциальных инвестпроектах в сфере жилищного строительства не сообщали. Это действительно может объясняться тем фактом, что стоимость таких проектов менее 1 млрд рублей и они не подпадают под установленные критерии, признает ведомство. Минэкономразвития в связи с этим предложило правительству поручить заинтересованным ведомствам разработать отдельную программу поддержки инвестиционных проектов, реализуемых в сфере жилищного строительства, предварительно проанализировав текущую ситуацию с финансированием таких проектов.

календарь

Апрель MosBuild

http://www.mosbuild.com/About-Exhibition 31 марта – 3 апреля, 14 -17 апреля

Россия, Москва

К

рупнейшая в Европе, входит в пятерку крупнейших и известнейших мировых строительных выставок и считается номером один в России. Мероприятие проводится в два этапа. Первый посвящен предметам и технологиям декора и дизайна. Второй ориентирован на знакомство посетителей с достижениями строительства и архитектуры.

ДОМЭКСПО

www.domexpo.ru 3-5 апреля

Россия, Москва

М

еждународная выставка, самая масштабная и престижная выставка недвижимости в Москве. Проводится с 1999 года. Единственная выставка недвижимости в России, на которой представлены все сегменты российского и зарубежного рынков. В выставке участвуют российские и зарубежные компании, которые строят и продают недвижимость, оказывают финансовые, юридические, консалтинговые и дизайнерские услуги.

Invest 2015 www.messe-stuttgart.de/en/invest/ 17-18 апреля

М

Германия, Штутгард

ероприятие № 1 в Германии, национальная выставка для институциональных и частных инвесторов. Выставка признана информационным брокером в своей тематике и ориентирована на построение диалога между посетителями и крупнейшими игроками рынка: поставщиками ИТ-решений, страховыми компаниями, частными инвесторами, отраслевыми союзами и организациями.

CITYSCAPE ABU DHABI – 2015 www.cityscapeabudhabi.com 21-23 апреля

9

ОАЭ, Абу-Даби

международная выставка недвижимости и инвестиций. Особенностью данной выставки организаторы называют в первую очередь ее деловой подход к развитию рынка и привлечению инвестиций, а не заключение спекулятивных сделок.

REX 2015 (Real Estate EXhibition) http://mallgroup.ru/rexevent/rex/ 22-24 апреля

Россия, Москва

R

EX – новое имя и направление международной выставки и форума коммерческой недвижимости «МОЛЛ». За 11 лет существования выставка превратилась в международную универсальную площадку для взаимодействия участников рынка. С 2011 года выставка перешла от торговой тематики к коммерческой недвижимости в целом. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

9

события

Земельный налог на незастроенные участки повысят

К

омитет Госдумы по бюджету и налогам готовит к первому чтению законопроект о повышении земельного налога на незастроенные участки. Как сообщает портал Realty.rbc.ru, согласно документу, ожидается повышение ставок налога на землю в зависимости от срока использования земельного участка под строительство дома, а также в зависимости от наличия государственной регистрации прав на построенный жилой дом.

Через «единое окно» – быстрее

П

о данным Росреестра, с февраля действуют новые сроки учета и регистрации прав при подаче документов через «единое окно». Правда, это новшество касается только ранее учтенных объектов недвижимости, права на которые были зарегистрированы до 2000 года. Таким образом, все земельные участки, попадающие под «дачную амнистию», и квартиры-комнаты в рамках приватизации можно будет зарегистрировать оперативнее. Теперь при подаче документов на государственный кадастровый учет и регистрацию прав в режиме «единого окна» срок оказания услуги равен 10 рабочим дням, из которых 5 дней отведено для постановки объекта недвижимости на учет, 5 дней – для регистрации права собственности. Ранее длительность этих процедур могла доходить до 20 рабочих дней. Сдать документы в рамках «единого окна» можно во всех Многофункциональных центрах области, в офисах приема-выдачи документов Росреестра и Кадастровой палаты.

В отношении участков, предоставленных физическим лицам под ИЖС, через 10 лет после выделения участка и вплоть до госрегистрации жилого дома будет действовать повышающий коэффициент 5. Соответствующие поправки в действующий Налоговый кодекс призваны стимулировать граждан и юридических лиц своевременно осуществлять госрегистрацию прав на объекты недвижимости, а также постановку их на государственный кадастровый учет. Закон, в случае принятия, вступит в силу с 1 января 2016 года.

10

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

события

Власти Москвы собираются продавать гаражи и апартаменты только по 214 Федеральному закону

М

оскомстройинвест предлагает распространить действие 214-ФЗ на реализацию застройщиками гаражей и апартаментов и продавать их исключительно по договорам долевого участия (ДДУ) с последующей государственной регистрацией, как сообщает РИА «Новости» со ссылкой на сайт комитета. Принятие поправок позволит избежать двойных продаж машино-мест и апартаментов. Также у столичных властей может появиться возможность контроля процесса строительства и целевого использования средств.

календарь

МАИ SIMA 2015 7-10 мая

Испания, Мадрид

16

мадридская выставка недвижимости. Является крупнейшим салоном недвижимости в Испании. Участники выставки – испанские и зарубежные девелоперские, инвестиционные, строительные, риелторские и страховые компании, банки и финансовые институты, некоммерческие профессиональные ассоциации. Собирает порядка 50 000 посетителей.

CONSTRUMAT 2015 www.construmat.com 18-22 мая

М

Испания, Барселона

РЕКЛАМА

еждународная строительная выставка, объединяющая все отрасли стройиндустрии. Подтвердили участие 24 центра из 18 стран. Сектора: дорожное строительство, металлические изделия, натуральный камень.

диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

рынок недвижимости Уральского федерального округа по итогам 2014 года

ввод жилья Всего по Уральскому федеральному округу

7 875 640 тыс. кв. м ( 21,3 %*) * здесь и далее динамика в сравнении с аналогичным периодом 2013 года

введено в 2014 г., кв.м УРФо

в % к уровню 2013 года

7 542,244 тыс. кв. м

14,9%

свердловская область

2 427, 6 тыс. кв. м

39,4 %

Челябинская область

1 935 тыс. кв. м

8,6%

Тюменская область

1 780 тыс. кв. м

16,3 %

Ханты-мансийский Ао

1 100 тыс. кв. м

5,3 %

Курганская область

370,44 тыс. кв. м.

28,4%

ямало-ненецкий Ао

262,6 тыс. кв. м

11,4%

распределение регионов УрФо по объему ввода жилой недвижимости

12

30,8%

3,3%

свердловская область

ямалоненецкий автономный округ

24,6% Челябинская область

4,7%

22,6%

14%

Курганская область

Тюменская область

Хантымансийский автономный округ

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Всего зарегистрировано прав, сделок по УрФО 2 351 157 ( 2,7%)

Основные категории зарегистрированных прав жилые помещения

общее количество записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества

земельные участки

1 000 452 5,1

507 983 0,4

292 536 8,3

Показатели деятельности территориальных органов Росреестра по УРФО по государственной регистрации прав Распределение регистрационных действий по территориальным органам Росреестра

32% Свердловская область

4,5%

29%

8,5%

14,5%

11,5%

ЯмалоНенецкий автономный округ

Челябинская область

Курганская область

Тюменская область

ХантыМансийский автономный округ

Свердловская область

338 189 ( 5,8%)

145 315 ( 3,2%)

109 080 ( 12,4 %)

752 883 ( 1,3%)

Кол-во зарегистрированных прав на жилые помещения

Челябинская область

295 486 ( 8,3%)

140 914 ( 8,8 %)

77 739 ( 2,8%)

105 650 ( 12,7%)

Тюменская область

131 991 ( 0,1%)

86 618 ( 6,7%)

45 104 ( 6,9%)

681 833 ( 7,2%)

Кол-во зарегистрированных прав на земельные участки

Ханты-Мансийский АО

110 733 ( 8,1%)

44 675 ( 9,2%)

37 338 ( 7,5%)

200 000 ( 3,0%)

Курганская область

83 820 ( 2,7%)

72 777 ( 3,8%)

14 608 ( 24,1 %)

340 978 ( 2,7%)

Ямало-Ненецкий АО

40 233 ( 4,2 %)

17 684 ( 58,9%)

8 667 ( 0,4 %)

269 813 ( 4,1)

Общее кол-во записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества Итого

Источник: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

13

диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Первичный рынок жилой недвижимости екатеринбурга декабрь 2014 г. (по итогам года) объем жилья на стадии строительства, кв.м

стоимость кв.м жилья в среднем по городу, руб.

2 660 000

65 677

стоимость кв.м на разных стадиях строительства в среднем по городу, руб.

Котлован, фундамент 60 480 монтаж стен 69 666 Внутренняя отделка 71 098 Дом сдан 73 242

динамика стоимости кв.м жилья в сравнении с декабрем 2013 года, %

7,8 стоимость квадратного метра по районам города, руб. район

динамика декабрь ценовой по сравнению 2014 г. пояс с декабрем 2013 г., %

Центр

101 945

Автовокзал

76 352

Ботанический

74 935

ВИЗ

87 329

Вокзальный

89 094

Втузгородок

78 837

Заречный

71 869

Парковый

92 259

Пионерский

68 102

Центр

24

1 пояс

10, 4

2 пояс

8,3

3 пояс

0,6

4 пояс

11,1

Шарташский рынок 54 625 Юго-Западный

81 643

Академический

65 140

ЖБИ

61 806

Уктус

70 353

Уралмаш

73 419

Широкая речка

56 111

Эльмаш

59 697

Вторчермет

61 233

Компрессорный

52 889

Солнечный

49 800

Старая Сортировка 62 859 УНЦ

64 815

Химмаш

56 500

Исток

49 125

Кольцово

52 923

* указаны районы, в которых есть предложение (строятся объекты)

14

данные предоставлены аналитическим отделом Уральской палаты недвижимости (УПн) и аналитическим центром портала ingraficon.ru

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Вторичный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга Стоимость квадратного метра жилой недвижимости, декабрь 2014 г. (по итогам года), руб. объем предложения (кол-во выставленных квартир в базе УПН)

стоимость кв.м жилья в среднем по городу, руб.

8 261

76 226

динамика стоимости кв.м жилья в сравнении с декабрем 2013 года, %

4,7

129

55 050 2,9

55 050 2,9

55 050 2,9

средний срок экспозиции объекта (в базе УПН)

40.

47.

43.

24.

17.

69 302 6,4

16.

6.

Условные обозначения: Повышение стоимости, % Понижение стоимости, %

55 050 44.

2,9

65 119 3,4

3.

22.

66 540 0,9

29.

30.

31.

32.

33.

34.

Кольцово* Птицефабрика* Совхоз* Горный Щит* Изоплит* Исток*

55 050 2,9

77 604 3,2 9.

55 050 2,9 32.

Калиновский* Медный* Н-Исетский* Палкино* Верхняя Пышма*

40.

41.

42.

43.

21.

55 050 2,9

8.

44.

45.

46.

47.

57 192 2,1

62 601 8,6 25.

63 573 5,4 23.

59 134 0,8 27.

20.

26.

71 134 5,1

29.

59 443 0,2 30.

66 562 5,4 55 050 2,9

40.

Рудный* Садовый* Северка* Семь ключей *

34.

15.

66 049 4,7

45.

35.

36.

37.

38.

39.

77 633 6,0 55 050 2,9

5.

55 050 2,9 31.

47.

4.

71 305 3,2 14.

81 491 1,5

81 519 4,7

55 050 2,9

66 481 5,4

11.

7.

19.

55 050 2,9

12.

1.

78 132 6,2

72 948 2,1

75 412 3,1

99 462 4,1

83 453 8,3

36.

33.

2.

10.

55 050 2,9

55 050 2,9

46.

79 970 5,2

90 687 25,6

42.

Центр Вокзальный ВИЗ Автовокзал Парковый Пионерский Юго-Запад Шарташский рынок Ботанический Заречный ВТУЗгородок ЖБИ Эльмаш УНЦ Уктус Уралмаш Новая Сортировка Химмаш Академический Синие камни Чермет Широкая речка Елизавет Старая Сортировка Сибирский Лечебный Компрессорный Завокзальный

55 050 2,9 13.

28.

76 211 3,5

55 050 2,9

71 604 4,1

57 967 0,0

38.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

35.

70 857 4,0

62 905 3,4 55 050 2,9

55 050 2,9

39.

55 050 2,9

Чусовское озеро * Шабровский* Шарташ* Шувакиш*

18.

37.

*Ввиду малого количества квартир, выставленных на продажу, указана цена, соответствующая средней цене ценового пояса данного района.

Данные предоставлены аналитическим отделом Уральской палаты недвижимости (УПН)

15

диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Первичный рынок жилой недвижимости Челябинска январь 2015 г. объем жилья на стадии строительства, кв.м

стоимость кв.м жилья в среднем по городу, руб.

1 370 146

42 600

динамика стоимости кв.м жилья в сравнении с январем 2014 года, %

0,91

стоимость кв.м на разных стадиях строительства в среднем по городу, руб.

34 000 – 36 000 36 000 – 38 000 38 000 – 40 000 40 000 – 42 000

Котлован, фундамент монтаж стен Внутренняя отделка Дом сдан стоимость кв.м по районам города, руб. район

16

декабрь 2014 г., руб./кв. м

динамика в сравнении с январем 2014 г., %

Центральный

45 800

5,21

Калининский

44 500

4,30

Курчатовский

44 100

4,13

Советский

43 300

0,00

Ленинский

42 400

5,15

Тракторозаводский

39 000

3,62

Металлургический

35 000

3,00

данные предоставлены ГП «Компаньон» (г. Челябинск)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Вторичный рынок жилой недвижимости Челябинска Стоимость квадратного метра по районам, январь 2015 г., руб. объем предложения (кол-во выставленных квартир)

стоимость кв.м жилья в среднем по городу, руб.

18 753

46 000

динамика стоимости кв.м жилья в сравнении с январем 2014 года, %

4,0

37 290

7.

48 500

46 050 41 300 6.

2.

5.

Условные обозначения: Повышение стоимости, % Понижение стоимости, %

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Центральный Калининский Советский Ленинский Тракторозаводский Курчатовский Металлургический

50 240

1.

41 710

48 490

4.

3.

Данные предоставлены ГП «Компаньон» (г. Челябинск)

17

диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Первичный рынок жилой недвижимости Тюмени декабрь 2014 г. (по итогам года) объем жилья на стадии строительства, кв.м

стоимость кв.м жилья в среднем по городу, руб.

611 590

59 532

динамика стоимости кв.м жилья в сравнении с декабрем 2013 года, %

5,22

стоимость кв.м на разных стадиях строительства в среднем по городу, руб.

Котлован, фундамент монтаж стен Внутренняя отделка Дом сдан

55 007 60 866 56 324 60 780

стоимость кв. м по районам города, руб. динамика в сравнении с декабрем 2013 г., %

динамика в сравнении с декабрем 2013 г., %

район

декабрь 2014 г., руб./кв. м

3,41%

2-й Заречный мкр-н

68 102

6,96%

Войновка

49 800

10,54%

Югра

62 859

10,55%

8,56%

Тюменская слобода

70 353

89 094

1,23%

Восточный

64 815

Восточный-3

61 233

6,70%

ММС

73 419

1,82%

Тюменский мкр-н

78 837

7,78%

Восточный-2

56 500

1,20%

КПД

61 806

6,77%

Нефтяников

101 945

22,90%

Мыс, Тарманы, Матмассы

71 869

7,27%

5-й Заречный мкр-н

54 625

Южный мкр-н

49 125

2,33%

Первый мкр-н

56 111

Лесобаза

52 923

6,43%

Дом Обороны

52 889

3,13%

МЖК

92 259

4,97%

район

декабрь 2014 г., руб./кв. м

Центр

76 352

Европейский мкр-н

65 140

Ожогина

74 935

Червишевский тракт

87 329

Маяк

18

Московский тракт

59 697

7,70% (снижение за счет выделения из района нового)

данные предоставлены департаментом новостроек и аналитики федеральной риелторской компании «Этажи» (г. Тюмень)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Вторичный рынок жилой недвижимости Тюмени Стоимость квадратного метра по районам, декабрь 2014 г. (по итогам года), руб. объем предложения (кол-во выставленных квартир)

стоимость кв.м жилья в среднем по городу, руб.

10 109

66 428

динамика стоимости кв.м жилья в сравнении с декабрем 2013 года, %

средний срок экспозиции объекта

1,53

157

62 380 6,0

33.

60 952 1,0 58 760 3,8 24. 63 909 0,8 25.

66 940 75 501 3,5 0,5 26.

63 684 3,6

8.

7.

27.

62 461 2,1

15.

13. 14.

59 876 3,7

60 249 4,5

89 071 11,4

32.

67 228 0,8

64 268 1,5

77 786 3,0

3.

63 581 3,2 64 529 0,3

9.

63 344 1,1 10.

2.

Центр Стрела Дом Обороны Червишевский тракт Шестой мкр-н КПД Заречный мкр-н Европейский мкр-н Маяк Московский тракт Южный мкр-н

64 626 1,1

67 586 0,5

4.

64 647 11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

65 487 3,4

1.

Условные обозначения: Повышение стоимости, % Понижение стоимости, %

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

Лесобаза Первый Заречный мкр-н Второй Заречный мкр-н Третий Заречный мкр-н Четвертый мкр-н Пятый мкр-н Воровского Второй мкр-н Третий мкр-н Тюменский мкр-н Первый мкр-н

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

31.

32.

33.

Восточный Югра Ватутино СМП Тарманы Восточный-2 Восточный-3 МЖК Войновка Мыс ММС

16.

5.

6.

58 179 66 287 1,1 2,9 17.

64 921 63 344 1,2 18.

20. 1,9 19.

62 512 60 442 22.

60 219 0,5 0,4 28.

67 993 23.

64 302 3,5 4,4 29.

63 815 21.

2,0 30.

63 344 1,9

59 025 3,3 31.

Данные предоставлены департаментом новостроек и аналитики федеральной риелторской компании «Этажи» (г. Тюмень)

19

диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Первичный рынок жилой недвижимости Перми IV квартал 2014 г. (по итогам года) объем жилья на стадии строительства, кв.м

стоимость кв.м жилья в среднем по городу, руб.

1 100 000

52 960

динамика стоимости кв.м жилья в сравнении с декабрем 2013 года, %

2,28

стоимость кв.м на разных стадиях строительства в среднем по городу, руб.

Котлован, фундамент монтаж стен Внутренняя отделка Дом сдан

47 530 49 660 53 180 59 760

стоимость кв. м по районам города, руб.

20

район

IV квартал 2014 г., руб./кв. м

динамика в сравнении с началом 2014 г., %

Ленинский

86 280

1,13

Свердловский

52 700

1,19

Дзержинский

51 210

0,95

Мотовилихинский

48 010

0,10

Индустриальный

47 230

1,55

Кировский

43 590

0,58

Орджоникидзевский

42 670

0,59

данные предоставлены информационно-консалтинговой группой REZON (г. Пермь)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Вторичный рынок жилой недвижимости Перми Стоимость квадратного метра по районам, IV квартал 2014 г. (по итогам года), руб. объем предложения (кол-во выставленных квартир)

стоимость кв.м жилья в среднем по городу, руб.

8 494

54 650

динамика стоимости кв.м жилья в сравнении с началом 2014 г., %

2,88

средний срок экспозиции объекта

89

38 337 8.

47 910 4,90

56 080 0,55 7.

56 710 2,84 4.

1.

3.

64 810 0,15

60 140 0,17

2.

57 080 2,58

5.

Условные обозначения: Повышение стоимости, % Понижение стоимости, %

51 330 2,76 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Ленинский Свердловский Дзержинский Мотовилихинский Индустриальный Кировский Орджоникидзевский Новые Ляды

6.

Данные предоставлены информационно-консалтинговой группой Rezon (г. Пермь)

21

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Строительный комплекс Объекты, получившие разрешение на строительство торговые площади в ТЦ

жилье

офисы

качественные склады

Всего на стадии строительства 2,66

367

180

млн кв. м

тыс. кв. м*

тыс. кв. м*

157

тыс. кв. м*

Жилые многоквартирные дома объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

многоэтажный 1-секционный жилой дом

ул. Альпинистов

ЖСК «Чкаловский-1»

декабрь 2014 г.

4-секционный многоэтажный жилой дом

ул. Бахчиванджи, 15

ООО Агентство недвижимости «Базис»

январь 2015 г.

многоэтажный 1-секционный жилой дом

ул. Самолетная – ул. Мраморская ул. Павлодарская – ул. Изобретателей

ЖСК «Уралэнергостройкомплекс»

июнь 2015 г.

блокированный жилой дом из 10-ти автономных жилых блоков

ул. Альпийская, 2

ООО «Метеорит и К»

декабрь 2015 г.

четыре 3-этажных 1-секционных жилых дома два 3-этажных 3-секционных жилых дома (стр. № 30Б)

п. Мичуринский, ул. Широкореченская, участок № 9

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

март 2016 г.

комплекс многоэтажных жилых домов 1-3, 5-7 очереди строительства

ул. Машинная – ул. Луганская

ОАО «Синара-Девелопмент»

июнь 2016 г.

2-секционный разноэтажный многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями в стилобате

ул. Педагогическая – ул. Гагарина – ул. Вишневая – ул. Мира

ООО «Виктория Инвест»

август 2016 г.

6-секционный жилой дом

в границах улиц Суходольская – Ландау – Ручейная

ООО «Брусника-Урал»

сентябрь 2016 г.

1-секционный многоэтажный жилой дом

ул. Щорса, 54–а

ООО «Академия управления и предпринимательства»

сентябрь 2016 г

многоэтажный 11-секционный жилой дом переменной этажности

коридор ВЛ – продолжение улицы Новосибирская – проектируемый участок ЕКАД (жилой район «Солнечный»)

ООО «Новые метры»

сентябрь 2016 г.

жилой комплекс 3 очереди строительства (6 этапов)

ул. Сакко и Ванцетти – ул. Куйбышева – ул. Шейнкмана – ул. Радищева

ООО «Возрождение Екатеринбурга»

октябрь 2016 г.

10 одноквартирных жилых домов

п. Рудный

ЖСК «Лимонитовый»

декабрь 2016 г.

многоэтажный 1-секционный жилой дом

квартал улиц Санаторная – Аптекарская – Агрономическая – пер. Сухумский – Патриса Лумумбы

ООО «Виктория СКК»

декабрь 2016 г.

3 секции переменной этажности многоэтажного 10-секционного жилого дома

ул. Щербакова

ООО «Рубикон-Аэро Инвест»

январь 2017 г.

20-26-35-этажный 3-секционный жилой дом

ул. Репина – ул. Заводская

ООО «Центр телевидения и радиовещания Екатеринбурга»

апрель 2017 г.

два жилых дома переменной этажности

ул. Ясная – ул. Шаумяна, ул. Шаумяна, 89 корпус А

ЗАО «Жилой комплекс на Ясной»

сентябрь 2018 г.

многоэтажные многосекционные жилые дома

ул. Щорса – ул. Серова – ул. Айвазовского

ЗАО «Комплекс-А»

сентябрь 2018 г.

два многоэтажных 1-секционных жилых дома

ул. Техническая

ООО «АстраИнвестСтрой»

октябрь 2018 г.

три 24-этажных жилых дома, 16-этажный жилой дом

ул. Маневровая – ул. Таватуйская

ЗАО «ЮИТ Уралстрой»

декабрь 2018 г.

22

*арендопригодная площадь

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Екатеринбурга

декабрь 2014 года

Торговые, развлекательные и офисные центры объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

здания автоцентра по продаже грузовых автомобилей и автобусов: здание предпродажной подготовки

Сибирский тракт (между ул. Курганская – ул. Уфимская)

ООО «Автоцентр на Сибирском тракте»

февраль 2015 г.

здание аптеки с магазином непродовольственных товаров

ул. Бебеля

ООО «Капитал 274» ООО «Медицинский центр Шанс-II», физическое лицо

март 2015 г.

торгово-офисное здание с кафе на первом подземном уровне и подземной автостоянкой на втором подземном уровне

ул. Победы, 31

ООО «Победа Ритейл»

сентябрь 2015 г.

часть блока «Конгресс-центра» (комплекс зданий и сооружений международного выставочного центра)

автодорога Екатеринбург Кольцово

ОАО «Уральский выставочный центр»

декабрь 2015 г.

здание дельфинария

ул. Щербакова

ООО «КИТ Екатеринбург»

декабрь 2015 г

многофункциональный комплекс зданий: общественно-административное здание, здание гостиницы.

в границах улиц Суходольская Светлореченская

ООО «УралФинИнвест»

март 2017 г.

объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

здания гостиничного назначения

ул. Прониной

ООО Многопрофильная фирма «Альта»

апрель 2016 г.

многоэтажное здание для размещения многофункционального центра с гостиничным комплексом

ул. Красноармейская – ул. Малышева

ЗАО «АСК-Отель»

ноябрь 2017 г.

объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

здание склада резинотехнических изделий

ул. Косарева, 91

ООО «ЭнергияСтройкомплекс»

июль 2015 г.

неотапливаемое здание склада

ул. Монтажников, 32а

ЗАО «Газстройкомплект»

сентябрь 2015 г.

1-этажное здание складского комплекса

ул. Альпинистов, 38

ООО «Промспецстрой»

декабрь 2015 г.

здание холодного склада с блоком административнобытовых помещений

ул. Автомагистральная, 39

ОАО Химическая компания «Нитон»

июнь 2016 г.

два холодильных складских комплекса с 2-этажными техническими встройками и 4-этажными административнобытовыми пристроями

ул. Монтажников, 22а

ЗАО Строительная компания «СтройТэк»

декабрь 2016 г.

1 очередь распределительного центра (в т.ч. складское здание)

с. Горный Щит

ООО «Спортмастер»

декабрь 2017 г.

объект

расположение

Застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

здание спортивнооздоровительного центра

ул. Шейнкмана

ООО «Панорама»

Май 2016 г.

Гостиницы и апартаменты

Складская недвижимость

Спортивные объекты

По данным администрации Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости

23

диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

строительный комплекс объекты, введенные в эксплуатацию

общий объем жилой недвижимости*

1 039 454 кв. м

Жилые многоквартирные дома объект

расположение

застройщик

общая площадь, кв. м

ЖК «Мичуринский» 1 очередь строительства. 3 этап. Жилой дом № 23

п. Мичуринский, ул. Карасьевская, 12 (в границах улиц Ландау – Екатерининская – Вавилова)

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

3 067,3

ЖК «Мичуринский», 1 очередь строительства. 3 этап. Жилой дом № 29

п. Мичуринский, ул. Карасьевская, 24

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

3 074,5

ЖК «Березовая роща»

ул. Краснолесья, 76 – ул. Анатолия Мехренцева, 11

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

23 606,5

ЖК «Калиновский»

в границах улиц Шефская – Совхозная – Таганская – Фрезеровщиков (ул. Совхозная, 12)

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

11 566,8

Комплекс жилых зданий

блоки 2.6, 2.8 квартала № 2 в районе «Академический»

ЗАО «Региональная Строительная группа - Академическое»

32 773,6

9-секционный 7, 9, 11, 13этажный (378-квартир) жилой дом

ул. Анатолия Мехренцева, 38

ЗАО «Региональная Строительная группа - Академическое»

33 657,7

9-секционный 7, 9, 13, 16, 17этажный (442-квартиры) жилой дом

ул. Анатолия Мехренцева, 46

ЗАО «Региональная Строительная группа - Академическое»

38 933,4

16-19-21-25-этажный 6-секционный жилой дом (дом № 9);

по улицам Мира – Библиотечная – Комсомольская

ООО «Строительная компания «Прогресс»

63 938,9

1-секционный 12 -этажный (100-квартир) жилой дом

ул. Чкалова, 240

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»

9 817,5

27-этажный 174-квартирный жилой дом

ул. Раевского, 4

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»

16 175,4

27-этажный 175-квартирный жилой дом

ул. Раевского, 6

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»

16 201,8

3-секционный 10-12-этажный 154-квартирный жилой дом - 4 пусковой комплекс

ул. Академика Вонсовского, 75 – ул. Цветаевой, 2

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»

14 490

1-секционный многоэтажный жилой дом

ул. Амундсена, 118

ЗАО «ЮИТ Уралстрой»

16 260,6

две секции 3-секционного жилого дома

ул. Громова, 28

ООО «Корпорация «Ваш дом»

25 330,5

четыре секции переменной этажности многоэтажного 10-секционного жилого дома

ул. Щербакова, 20

ЗАО «Рубикон-Аэро Инвест»

21 749,1

одна секция 6-секционного жилого дома переменной этажности - 1 этап 3 пускового комплекса

пер. Ремесленный, 6

ООО «НОВА-комжилсервис»

7 556,4

12-этажный (в том числе подвал и технический чердак) 1-секционный жилой дом

ул. Инженерная, 45

ЖСК «Чкаловский-1»

9 449,5

объект

расположение

застройщик

общая площадь, кв. м

3-этажное здание клуба семейного отдыха

ул. Техническая, 20а

ООО «Уралойл плюс»

932,7

административное здание

ул. Шейнкмана, 55

ООО «Свет»

26 928,9

торговый центр с надземной открытой автостоянкой и эксплуатируемой кровлей

ул. Ткачей, 21

ЗАО «Агентство недвижимости «Альянс»

24 795,8

Коммерческая недвижимость:

24

По данным администрации г. екатеринбурга

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Екатеринбурга

декабрь 2014 года

Складская недвижимость: расположение

застройщик

общая площадь, кв. м

склад силосного типа, большая и малая транспортные галереи (реконструкция)

объект

ул. Предельная, 57

ООО «Объединенные Пивоварни Хейнекен»

2 173,4

складской терминал

ул. Самолетная, 55

ООО «Союз-Игрушка»

1 491,1

здание неотапливаемого склада строительных материалов

ул. Армавирская, 28

физическое лицо

1 284,7

холодный склад 36х36 м

ул. Армавирская, 28

физическое лицо

1 293,7

расположение

застройщик

общая площадь, кв. м

территориальный центр медицины катастроф по Свердловской области

ул. Малопрудная, 6 (по ул. Светлореченская)

ГБУЗ Свердловской области «Территориальный центр медицины катастроф»

4 122,1

научно-технологический и инновационный центр фармацевтических технологий ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

ул. Мира, 21

ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный университет имени первого Президент а России Б.Н.Ельцина»

3 862,4

объект

расположение

застройщик

общая площадь, кв. м

2, 3-этажное дошкольное образовательное учреждение на 350 мест

ул. Коммунальная, 17

МАДОУ детский сад № 30

6 653,3

4-этажное дошкольное образовательное учреждение на 280 мест

ул. Педагогическая, 26

МБДОУ детский сад № 34

5 691,7

3-этажное здание детского дошкольного учреждения

ул. Михеева, 4

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»

4 283,8

дошкольное образовательное учреждение на 300 мест

ул. Начдива Онуфриева, 10-а

МАДОУ детский сад № 53

5 885,7

дошкольное образовательное учреждение

ул. Академика Бардина, 15-а

МБДОУ детский сад № 496

5 264,46

дошкольное образовательное учреждение на 95 мест

ул. Донбасская, 14-б

МБДОУ детский сад № 258

2 027

объект

расположение

застройщик

общая площадь, кв. м

физкультурно-оздоровительный комплекс с ледовой ареной

ул. Латвийская, 35

МБУ «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Факел»

3 876,7

Медицинские, фармацевтические учреждения объект

Социальные объекты:

Спортивные сооружения:

Автодороги: объект

расположение

застройщик

реконструкция улицы Волгоградская с устройством дополнительной полосы движения по ул. Ухтомская на участке от пер. Киевский до ул. Волгоградская

от ул. Репина до ул. Серафимы Дерябиной

ООО «Городское управление дорожно-строительных работ»

строительство улицы № 2 на территории 1 очереди застройки планировочного района «Академический»

от улицы № 1 до ул. Краснолесья

ООО «Городское управление дорожно-строительных работ»

строительство улицы Академика Вонсовского

от ул. Чкалова до ул. Амундсена и временного участка от ул. Амундсена до примыкания к существующей улице Академика Вонсовского

ООО «Региональное ДРСУ»

По данным администрации г. Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости

25

тема номера

Законодательные тенденции – 2015 2015 год запомнится профессиональным игрокам рынка недвижимости серьезными законодательными решениями, начиная с нового порядка налогообложения объектов недвижимости, заканчивая выходом в свет обновленного Земельного кодекса. Попробуем разобраться, что ждет в новом году профессионалов рынка и обычных граждан.

26

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

тенденции

Недвижимость НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ: В 2015 году вступает в силу ряд изменений в налоговом законодательстве, которые касаются объектов недвижимости. Изначально предполагалось, что изменения затронут только крупных инвесторов, однако сегодня многие эксперты склоняются к тому, что новые меры могут коснуться более широкого круга участников рынка. Явка с повинной С 1 января 2015 года вступило в силу изменение в Налоговый кодекс (п. 2 ст. 7 Закона № 52-ФЗ), согласно которому у граждан появились новые обязанности – декларирование покупки квартиры (дома). Теперь сдать неучтенную недвижимость лучше самому. Собственники обязаны сообщить в налоговые органы о наличии недвижимого имущества, которое подлежит налогообложению (п. 2.1 ст. 23 НК РФ), если уведомление из налоговой инспекции не было получено. Кроме случаев, когда гражданин имеет налоговые льготы. Данные необходимо представить в инспекцию по каждому объекту однократно

до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Если информация не будет своевременно предоставлена, собственнику грозит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (п. 3 ст. 129.1 НК РФ), но взиматься он будет только,начиная с 1 января 2017 года (п. 3 ст. 7 Закона № 52-ФЗ). Налог будет рассчитываться, начиная с того налогового периода, в котором представлены данные. Тех, кто своевременно и честно рассказал о своей недвижимости соответствующим инстанциям, ждет «налоговая амнистия», то есть уплатить налог нужно будет только за один налоговый период. Если же сведения не будут представлены в течение 2015–2016 гг. и налоговые органы выявят ранее неучтенные объекты, платить придется сразу за четыре года – за текущий и за три предыдущих. Данный шаг может свидетельствовать только о том, что налоговым органам так и не удалось до настоящего времени наладить эффективный контроль за наличием у физических лиц недвижимости. Следующий шаг за собственниками! Торжество кадастра С 1 января 2015 года вступает в силу Федеральный закон № 284-ФЗ от 04 октя-

бря 2014 года, который дополняет Налоговый кодекс Российской Федерации главой № 32 «Налог на имущество физических лиц». В соответствии с новым документом с 2015 года размер налога будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости, приближенной к рыночной. Напомним, что до сих пор для расчетов использовалась инвентаризационная стоимость, определяемая по документам Бюро технической инвентаризации (БТИ). Новая глава предусматривает, что по окончании переходного периода, а именно к 2020 году, вся страна будет обязана перейти на единый вид расчета – от кадастровой стоимости. Впервые платить налог по новым правилам начнут в 2016 году по итогам 2015 года. И то не во всех регионах. С 2015 года новую схему расчета введут в 28 субъектах. До тех пор, пока региональные власти не примут новые законы, налог будут рассчитывать, исходя из инвентаризационной стоимости (п. 2 ст. 402 НК РФ), ежегодно возрастающей на коэффициентдефлятор. Что актуально и для Свердловской области.

Регионы, в которых с 2015 года вводится новая схема расчета налога на имущество физлиц

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

27

Тема номера

Комментарий

–П

о налогу на имущество физических лиц Свердловская область пока оставляет оплату налога на имущество с инвентаризационной стоимости с учетом индекса дефлятора. Исключение федеральное законодательство установило для собственников зданий, попавших в Перечень. Замена инвентаризационной стоимости на рыночную с целью учета уровня жизни населения может идти для субъекта Федерации двумя сценариями. Первый – прописать правила корректировки инвентаризационной сто-

налогом не облагаются:

для квартиры –

20 кв. м

(

переходная Формула налог по кадастровой стоимости

-

(

налог по инвентаризационной стоимости

+

В тех же регионах, где муниципалитет примет новые правила, инспекторы будут считать налог на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости. Причем в расчет будут брать стоимость с учетом налогового вычета (ст. 403 НК РФ). Из общей площади недвижимости инспекторы должны будут вычесть необлагаемую часть:

Галина Алибаева, исполнительный директор консалтинговой группы АПРИОРИ

переходный коэффициент

+

налог по инвентаризационной стоимости

Налог для комнаты –

10 кв. м

* Примечание: расчет налога по данной формуле производится только в случаях, когда налог от кадастровой стоимости больше, чем от инвентаризационной.

имости в зависимости от местонахождения, покупательской способности, уровня развитости инфраструктуры и т. д., и второй – установить базу для налога в виде кадастровой стоимости, которая сразу включает в себя рыночные механизмы. Оба пути описаны в законодательстве. В нашем понимании второй путь проще и позволяет к обсуждению этой стоимости и защите своих прав привлекать профессиональных специалистов и, в некоторых случаях, корректно собирать больше налогов.

Если в собственности несколько объектов, то вычет применяется по каждому из них. Кроме того, в течение первых четырех лет действия нового регионального закона для расчета налога будет применяться специальная переходная формула. Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью объекта, умноженная на специальный коэффициент (новая ст. 408 НК РФ), значения которого в течение четырех лет будут постепенно увеличиваться: 0,2; 0,4; 0,6 и 0,8*. Начиная с пятого года после введения нового способа расчета в регионе, сумма налога будет равна облагаемой кадастровой стоимости, умноженной на ставку. Возможна ситуация, что решение о новых правилах в регионе примут, а кадастровую стоимость власти по имуществу к этому моменту не определят. В соответствии с разъяснениями Минфина России, налог в этой ситуации платить не надо, т. к. от налоговой базы в виде инвентаризационной стоимости в регионе уже отказались.

для жилого дома –

50 кв. м для единого недвижимого комплекса

в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом) –

1 000 000 руб.

28

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

тенденции

Цена вопроса В главе 32 Налогового кодекса РФ обозначены базовые значения ставок, которые применяются при расчете налога от кадастровой стоимости.

для справки Ставки налога на имущество физических лиц в Муниципальном образовании «город Екатеринбург» Решение Екатеринбургской городской Думы от 25 ноября 2014 г. N 32/24

Максимальная ставка

0,1 %

Имущество: Жилые дома, квартиры, комнаты, незавершенное строительство под жилье, гаражи, место на парковке, хозяйственные строения на земле, предоставленной для ведения дачного хозяйства.

Объекты налогообложения

Максимальная ставка

5%

Имущество: Имущество, которое относится к торговым или офисным комплексам или стоимостью свыше 300 млн руб.

Максимальная ставка

Имущество: Прочие объекты.

Жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства

0,5 %

Региональные власти смогут понижать базовые ставки до 0 процентов или повышать, но не более, чем в три раза.

для справки Ставки для расчета налога от инвентаризационной стоимости

Стоимость имущества, Максимальная увеличенная на ставка коэффициент-дефлятор До 300 000 руб. включительно

До 0,1 % включительно

Свыше 300 000 руб. до 500 000 руб. включительно

Свыше 0,1 % до 0,3 % включительно

Свыше 500 000 руб.

Свыше 0,3 % до 2 % включительно

Иные здания, строения, сооружения, помещения

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения, умноженная на коэффициентдефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов)

Ставка налога

до 300 000 рублей (включительно)

0,1 %

свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно)

0,25 %

свыше 500 000 рублей

2 500 рублей + 1 % от суммы свыше 500 000 рублей

до 300 000 рублей (включительно)

0,1 %

свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно)

0,3 %

свыше 500 000 рублей

2,0 %

Для владельцев паркинга По новым правилам платить налог, как и сейчас, будут только собственники. Однако перечень имущества, с которого будет рассчитываться налог, с 20 15 года изменится. Помимо квартир, жилых домов, строений на дачных участках и гаражей, объектом налогообложения станут машино-места, оформленные в собственность (место на парковке) и незавершенное строительство.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

3 года – не срок С 1 января 2015 года вступает в силу Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ, согласно которому срок владения недвижимостью, который дает право на освобождение от НДФЛ при ее продаже, вероятнее всего, увеличится с трех лет до пяти. Это предложение депутаты Госдумы поддержали во втором чтении. Однако распространяться новое правило будет на сделки, заключенные после 1 января 2016 года.

29

Тема номера

Доходные дома. Триумфальный Come back Доходные дома в России когда-то составляли почти половину всего жилого фонда. Сейчас их практически не осталось, однако власти активно заявляют о намерении возродить рынок жилья в найм. Очередной проект Минстроя по возрождению института арендного жилья уже наделал много шума. В июле 2014 года был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и 30

отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», более известный как закон об арендном жилье. В конце сентября Минстрой утвердил всю нормативно-правовую базу, в том числе требования к наймодателям и нанимателям, перечень документов для уча-

Прогноз по строительству арендного жилья

100 % ввод арендного жилья

Государственные пошлины в тренде С 2015 года изменится размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Соответствующие изменения определены законом от 21.07.2014 № 221-ФЗ «О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Так, пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с 1 000 рублей вырастет до 2 000 рублей для физических лиц и с 15 000 до 22 000 рублей для организаций. Возрастет размер государственной пошлины и за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (для физических лиц – с 200 до 350 рублей, для организаций – с 4 000 до 6 000 рублей). За внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке размер пошлины вырастет с 200 до 350 рублей. Плата за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним составит 350 рублей для физических лиц и 1 000 рублей для организаций. До 350 рублей увеличивается размер государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного хозяйства; индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

(в % от общего объема жилого строительства)

3,8% 2015 г.

7,4%

2017 г.

9,4%

2020 г.

стия в аукционе, а также порядок установления и ежегодной индексации арендной платы. Согласно документам, наемные дома могут строиться как субъектами РФ и муниципальными образованиями, так и частными застройщиками. Последние будут принимать участие в аукционах на строительство наемного жилья по голландской системе: кто предложит меньшую цену будущего жилья в доме, тот и получит проект. Земельные участки будут передаваться застройщикам в аренду без торгов, но с обязательством платить земельный налог. Также власти анонсируют возможность дополнительной поддержки проектов, на-

пример, обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой. По условиям эксплуатации доходных домов, не менее 50% общего количества жилых помещений должно предоставляться по договорам социального найма, остальные же могут сдаваться на рыночных условиях на усмотрение застройщика. Программа предполагает, что наемные дома будут строиться в регионах с наибольшей потребностью и спросом: в крупных городах, а также на территориях с крупными стратегическими предприятиями, испытывающими потребность в привлечении работников из других регионов. Пилотные проекты по строительству арендного жилья сейчас реализуются в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и в Республике Алтай. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое оказывает поддержку в строительстве наемных домов, заключило соглашения о намерениях развития рынка арендного жилья еще с 17 субъектами. В планах Минстроя количество жилья, построенного для сдачи внаем, должно ежегодно расти. Основные игроки рынка неоднозначно реагируют на планы Минстроя. Девелоперы пока не готовы заявлять об однозначном интересе к программе и отмечают, что прибыль от таких проектов получить можно только в том случае, если сдавать половину квартир на рыночных условиях. При этом срок окупаемости подобных проектов большой, как и затраты на содержание объекта.

земля Обновленный Земельный кодекс. В марте 2015 года начнет действовать кардинально обновленный Земельный кодекс. Изменения в него внес Федеральный закон от 23.06.14 № 171-ФЗ, но вступление в силу большей части поправок было отсрочено. Масштаб вносимых изменений внушителен: Земельный кодекс РФ допол-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

тенденции

нен шестью новыми главами, при существенном изменении или исключении положений действующих статей. Изменения также нашли отражение в Гражданском, Лесном, Градостроительном кодексах, в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости». Основной целью Закона являлось совершенствование действующего порядка предо-

ставления земельных участков посредством снижения административных барьеров и сокращения согласовательных процедур. Изменения, вносимые Законом, также коснулись вопросов порядка образования земельных участков; перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков,

ключевые новеллы, внесенные законом:

1. Изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно. Законом вводится новая Глава V.1 ЗК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. Например, предоставление участка для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории; для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, ряда других случаев. Установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т. п.

2. Предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. В соответствии с положениями новой Главы V.2 ЗК РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности: • изымается для государственных или муниципальных нужд; • в соответствии с документацией участок по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нем уже расположены указанные объекты. Нововведение направлено на снижение количества случаев усложненной процедуры изъятия земельных участков.

3. В ГК РФ внесено дополнение в части оснований прекращения права собственности. Согласно Закону объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта так и не было завершено. Такое отчуждение осуществляется исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта. Данная норма направлена на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на публичной земле. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

31

Тема номера

находящихся в частной собственности; вопросов передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер. Кроме того, Законом предусмотрены обширные переходные положения, направленные на облегчение процесса внедрения новых правил и процедур. Нововведения не обошли и Градостроительный кодекс. Наиболее значимые изменения: Разделение и объединение нескольких земельных участков С 1 марта 2015 года статьей 41 кодекса упрощается процедура объединения или разделения земельных участков, принадлежащих одним собственникам. В частности, отменяется обязательное требование по наличию подходов или подъездов к данным объектам недвижимости. При этом не применяются правила установления минимальных и максимальных размеров земельных участков. Архитектурно-строительное проектирование П. 9 ст. 48 кодекса установлены предельные временные сроки по направлению в эксплуатирующие организации запросов о предоставлении технических условий, сроках и цене подключения. Ответственные органы власти должны сделать такие запросы не позднее 14 дней с момента получения заявления на проведение аукциона по реализации или аренде земельного участка. Разрешение на строительство Дополнениями и изменениями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливается зависимость выдачи отдельного разрешения на строительство многоквартирного дома от фактического образования земельного участка для такого строительства, путем выделения из общего земельного участка, предоставленного для комплексного освоения. Гражданский кодекс не остался в стороне. В 2015 году может появиться еще один долгожданный блок поправок в ГК РФ. Если будет принят блок по вещным правам, то вместо аренды земельных участков компании смогут воспользоваться более надежным правом 32

застройки, и тогда строительство на чужом участке станет менее рискованным. На данный момент данные поправки являются проектом. Подробно о земельной реформе 2015 года читайте в нашем материале на странице 34.

жкх Лицензирование Управляющих компаний С 1 ноября 2014 года начался процесс лицензирования управляющих компаний в жилищно-коммунальной сфе-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

тенденции

материально-технической базы, кадров, опыта управления и достаточной финансовой устойчивости. Кроме того, директора управляющих компаний в процессе лицензирования обязаны сдать квалификационный экзамен, подтвердив знание жилищного законодательства. Нововведения предусматривают лишение прав УК в случае, если она получит по определенному дому два административных взыскания. Если же число таких домов возрастет до 15% всего жилищного фонда, находящегося в управлении компании, УК лишается лицензии, а директор компании – права на руководство подобной организацией в будущем. Что немаловажно, жильцы, проживающие в конкретном доме, располагают правом вето и могут на этапе лицензирования отказаться от услуг конкретной управляющей компании.

ре. Процесс должен быть завершен до 1 мая 2015 года. После этой даты управляющие компании, не прошедшие процедуру лицензирования, не допускаются к управлению домами. В перечень требований, предъявляемых к управляющей организации при лицензировании, включены, в том числе, наличие

Большой ремонт В России запускают проект большого ремонта жилых многоквартирных домов. Порядка 50 000 жилых домов должны быть отремонтированы до конца 2015 года. На текущий момент в программе уже участвуют 44 региона из 73, до конца года присоединятся еще 19. Средний размер взноса на капремонт составит 6 рублей с квадратного метра. Но на взносы в полном объеме распространяются действующие льготы по оплате услуг ЖКХ. В связи со стартом программы и чтобы сделать систему публичной и общедоступной Минстрой планировал запустить специальный портал мониторинга капремонта до конца 2014 года, но, по всей видимости, запуск был перенесен. Для сохранности собранных средств Минстрой России прорабатывает механизмы страхования накоплений собственников на спецсчетах. Подготовлены изменения в законодательство, которые обязывают банки бесплатно осуществлять операции по спецсчетам. Также Минстрой России предлагает внести поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым будет установлен минимальный процент, который банки обязаны будут начислять на накопленные на специальных счетах собственниками средства фонда капитального ремонта для сохранения средств от инфляции.

проекты На защиту дольщиков Минстрой РФ в очередной раз предлагает усилить защиту дольщиков. Власти планируют постепенно поменять существующую схему долевого строительства. Предлагается защитить интересы дольщиков специальным счетом в банке. Планируется, что банки выступят посредниками между дольщиками и застройщиками, а средства за приобретаемый объект будут перечисляться по мере выполнения работ. На текущий момент ведомством разрабатываются поправки к Федеральному закону 214 «Об участии в долевом строительстве». В дальнейшем на этапе строительства покупателям будет доступно вносить только первоначальный взнос, остальные средства после завершения всех работ со специального счета.

Служба единого заказчика Минстрой серьезно озадачен созданием службы единого заказчика на реализацию объектов социального назначения по заказу государства. По мнению министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, именно в адекватности и профессионализме заказчика проекта кроется секрет успешной его реализации, а отнюдь не только генерального подрядчика. Подобная практика уже существует в республике Татарстан и Калужской области, планируется переход к данной схеме на всей территории страны.

Евгения Михайлович

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

33

тема номера

Земельная реформа – 2015: ключевые моменты Что принесут изменения в Земельный кодекс РФ участникам строительного рынка, частным лицам и госучреждениям

34

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

тенденции

Ольга Никанорова председатель фонда имущества Свердловской области

С

1 марта 2015 года вступит в силу Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» № 171-ФЗ. Предписанные поправками изменения затронут всех: частных лиц, девелоперские компании и государственные учреждения. Грядущие перемены вполне можно назвать самой крупной земельной реформой последних лет и точно – самым значимым событием, которое окажет влияние на весь процесс выделения земельных участков и управление ими в целом. Ожидается, что новации дадут нам:

Не торгуемся – кто получит исключительный доступ к ресурсам Поправки, касающиеся безвозмездной передачи земельных участков и передачи прав без организации торгов, в меньшей степени порадуют бизнесменов, зато расширят возможности бюджетников и частных лиц. Собственно, именно для данной категории граждан они и предназначены. Новая глава Земельного кодекса РФ принципиально четко называет случаи, когда земельный ресурс может быть предоставлен без процедуры аукциона. Землю без торгов может получить как частное, так и юридическое лицо, к примеру, при следующих вводных: • при условии планов комплексного освоения территории; • при наличии на участке собственности претендента (зданий и сооружений); • для открытия фермерского или сельскохозяйственного производства на определенных условиях, а также в других случаях. «В безвозмездное пользование будут предоставляться земельные участки гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности для собственных нужд, на лесных участках; некоммерческим организациям, соз-

Грядущие перемены вполне можно назвать самой крупной земельной реформой последних лет. Предписанные поправками изменения затронут всех • прозрачность и открытость в части предоставления земельных участков; • равный доступ претендентов к ресурсам; • сокращение количества административных барьеров; • ограничение случаев передачи земельного ресурса без торгов. В нашем материале – все о грядущих изменениях в законодательстве. Что такое «реестр недобросовестных участников аукциона», в каких случаях торги могут переместиться в сеть Интернет, а в каких традиционно пройти «с молотка» и, наконец, кто и что может получить бесплатно или в каких случаях закон все же позволит обойтись без торгов. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

данным гражданами, для ведения огородничества или садоводства; лицам, у которых изъяли земельный участок, взамен изъятого из безвозмездного пользования земельного участка и другие», – прокомментировала данный момент руководитель фонда имущества Свердловской области Ольга Никанорова. По словам эксперта, большой интерес в Свердловской области вызывают земли сельскохозяйственного назначения, да и на федеральном уровне подобные ресурсы считаются перспективными именно для профильного развития, то есть для использования их по назначению – под фермерские хозяйства.

35

тема номера

Для бизнеса – электронный аукцион Едва ли не самым значительным нововведением для юридических лиц, которое несут в себе новые поправки, является изменение формы проведения аукциона, а именно – введение нового для Земельного кодекса понятия: «Аукцион в электронной форме». При этом закон не отменяет привычные торги «молоточного» типа, они остаются и будут проводиться для земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства. Также «молоточная система» останется при проведении аукциона на участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства. Но вот участки коммерческого назначения, предназначенные, скажем, для многоэтажного строительства, будут реализовываться по-новому – по средством электронного аукциона, проведение которого будет регулироваться федеральным законодательством. По словам Ольги Никаноровой, введение электронного аукциона сулит фонду имущества, как институту, непосредственно работающему с претендентами на земельный ресурс, немало плюсов. В частности, удобство новой формы проведения аукциона заключается в том, что общение организатора аукциона и его участников, а также все формальности, связанные с проведением торгов, уходят в виртуальное пространство. Это дополнительные ресурсы и возможности выстроить отношения, которые предлагает нам законодатель. Участники торгов, коммерческие организации с принятием нового формата проведения аукциона не будут фактически пересекаться с другими претендентами на ресурс.

«Думаю, что основной целью введения электронного аукциона является исключение договоренностей между участниками аукционов, – рассказывает руководитель фонда имущества, – в настоящее время такой риск присутствует, участники могут встретиться при подаче заявок, ознакомлении с документацией по аукционам и непосредственно перед аукционом. Электронный аукцион устраняет возможность пересечения участников, соответственно

их юридического статуса, предмета торга и цены вопроса будет действовать прежняя «молоточная система». Кому грозит «Черный список» Поправки фактически вводят новое понятие – «Реестр недобросовестных участников аукциона», призванный повысить степень ответственности для участников торгов. В данный перечень будут внесены сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды. Также в реестр могут быть помещены сведения о лицах, являвшихся единственным участником аукциона и отказавшихся впоследствии от заключения договора. Руководитель фонда имущества отмечает, что «ведение реестра недобросовестных участников аукциона осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Сведения, содержащиеся в реестре недобросовестных участников аукциона, должны быть доступны для ознакомления на официальном сайте. Указанные сведения исключаются из реестра недобросовестных участников аукциона по истечении двух лет со дня их внесения в реестр недобросовестных участников аукциона». «На сегодняшний день торги, в которых участвовали два и более участников, считаются состоявшимися. Мы передаем итоговые сведения в Министерство по управлению государственным имуществом, далее министерство заключает договор с победителем или единственным участником аукциона. До настоящего времени законодательство ничего не говорило о том, как следует поступить с торгами в случае, если победившее лицо договор не заключило, – аннулировать их или же нет. А в нововведениях Земельного кодекса говорится, что в случае уклонения лица от заключения договора или отсутствия спустя 30 дней после проведения торгов подписанного договора купли-продажи или аренды организатор

Едва ли не самым значительным нововведением является изменение формы проведения аукциона, а именно – введение понятия: «Аукцион в электронной форме»

36

и значительно сокращает возможность договоренностей между ними, что в свою очередь обеспечит наиболее высокие стоимостные показатели продаж». Стоит отметить, проведение электронных торгов фактически не начнется до вступления в силу федерального закона, устанавливающего порядок проведения аукционов в электронной форме. Поэтому до подготовки площадок в сети Интернет для всех участников рынка, независимо от

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

тенденции

предлагает заключение договора предыдущему участнику, но по окончательной цене торгов (по цене, предложенной победителем). Если и в этом случае договор заключен не был, результаты аукциона будут аннулированы и его нужно будет повторить. Лицо, которое отказалось от заключения договора, будет внесено в реестр», – отмечает Ольга Никанорова. Новые возможности для бизнеса Если говорить в целом, то по оценке нашего эксперта новое законодательство дает много возможностей малому бизнесу. К примеру: • изменения позволят размещать нестационарные торговые объекты, рекламные конструкции, а также иные определенные объекты без предоставления земельных участков. Обеспечение кадастрового учета земли теперь не потребуется; • в случаях предоставления земельных участков на торгах ценой предмета аукциона является, по выбору уполномоченного органа, рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее, чем за пять лет до даты принятия решения о проведении торгов.

• Гражданский кодекс РФ дополнен статьей, которая устанавливает отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка по цене, установленной независимым оценщиком. Исключением будет являться случай, когда нарушение срока строительства связано

с действиями либо бездействием органов или лиц, эксплуатирующих инженернотехнические сети, к которым должен быть подключен объект. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установит Правительство Российской Федерации. А в случае, если не удастся продать объекты на аукционе, их может выкупить государство. Вырученные на торгах деньги будут выплачены собственнику объекта.

Справка Фонд имущества Свердловской области – государственное бюджетное учреждение, функции и полномочия учредителя которого выполняет Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области. Образовано в 1991 году для содействия масштабному процессу приватизации. Первоочередным направлением деятельности фонда является продажа права аренды земельных участков с торгов под сельскохозяйственное назначение, под индивидуальное жилищное строительство, под многоквартирные дома, а также объекты коммерческой недвижимости. Фонд имущества Свердловской области также реализует акции предприятий в рамках процесса приватизации по распоряжению Министерства по управлению госимуществом и в рамках утвержденной программы управления госсобственностью и приватизации госимущества правительства Свердловской области. Кроме того, Фондом осуществляется так называемая самостоятельная деятельность – оказание услуг по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или недвижимости, которые фонд оказывает на договорной основе юридическим, а также физическим лицам. В настоящее время Фондом имущества заключен договор и планируется проведение аукциона по продаже масштабного земельного участка – более 20 гектаров, это земли населенных пунктов под строительство блокированных жилых домов с соответствующей инфраструктурой в Орджоникидзевском районе, принадлежащие на праве собственности ЗАО «УралМедьСтрой». Важно сказать, что Фонд имущества является в своем роде уникальным государственным учреждением, осуществляющим реализацию таких масштабных объектов через аукционы.

Поправки вводят новое понятие – реестр недобросовестных участников аукциона, призванный повысить степень ответственности участников торгов Таким образом, с 1 марта все вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки будут разрешаться с учетом внесенных поправок. 2015 год запомнится участникам строительного рынка всех уровней и правового статуса как год серьезных законодательных новаций, затронувших непосредственно процессы передачи земельного ресурса, его управления, отчуждения, прав и обязанностей участников торгов и арендаторов.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

Таис Жангарина 37

Тема номера

Уже год в России работает закон об обязательном страховании застройщиками своей ответственности перед дольщиками. Это, по мнению авторов инициативы, должно защитить покупателей жилья в случае проблем у строителей. Несмотря на то, что массово закон, по прогнозам участников рынка, начнет действовать только в этом году, уже сегодня они констатируют, что он не защитит дольщиков. Из-за высоких рисков на этот рынок так и не вышли крупные страховые компании. Застройщики заявляют, что им приходится работать с малоизвестными компаниями – по низким тарифам, которые не смогут покрыть ответственность перед дольщиками в случае необходимости.

38

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

ПрАКТИКА

рынОк не Оценил с января прошлого года в россии вступил в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Застройщикам предложили три способа страхования. во-первых, стать соучредителями нового общества взаимного страхования (овс) ответственности. если кто-то из его учредителей не будет выполнять свои обязательства перед дольщиками, за него заплатят другие участники. Также строители могут застраховать свою ответственность в страховой компании или получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств. Предполагается, что при таких условиях, даже в случае банкротства строительной компании, покупатель, заключивший договор в рамках закона об участии в долевом строительстве, сможет вернуть деньги в полном объеме. напомним, с 1 января прошлого года росреестр не принимает на госрегистрацию договоры долевого участия без выполнения одного из этих трех условий. Гарантия банка, по оценкам участников рынка, обходится в среднем в 5% от стоимости квартиры, а выдавать ее имеют право не все кредитные организации. для того, чтобы вступить в овс, застройщик должен заплатить членский взнос около 500 тыс. руб., при этом страховая ставка в итоге может быть выше рыночной. в итоге наиболее привлекательным, на первый взгляд, кажется страхование ответственности компании. К работе на этом рынке в прошлом году было допущено более 50 страховых компаний. массовое страхование участники рынка ждут в этом году, поскольку в большинстве случаев в прошлом году долевое строительство велось по документам, выданным до 1 января 2014 года. впрочем, ни застройщики, ни страховые компании нововведений не оценили.

«Попытка ввести механизм страхования профессиональной ответственности застройщиков в сфере девелопмента – это самая большая глупость, которая могла быть придумана. Потому что страхования бизнеса и предпринимательства как модели нет нигде, – говорит вице-президент российской гильдии риелторов Константин апрелев. – Бизнес не может страховать свои риски, потому что его суть – управление рисками. с моей точки зрения, это сделано под какие-то

размещают их не в интересах членов сро, а своих личных. Это крепостное право, которое сдерживает переход из одного сро в другое, потому что компенсационный фонд остается в первом сро», – проводит аналогию он. страховые компании не в состоянии оценить предпринимательские риски застройщиков, уверены участники рынка. для этого им надо стать застройщиками, говорит господин Апрелев. «Банки, которые могут выделять проектное финансирование, еще как-то в состоянии с этим справиться. но посмотрите их условия: размещение средств на счетах этого банка, обслуживание проекта только со счетов банка, полная прозрачность проекта и счетов вплоть до предоставления контрактов. если все эти условия выполняются, тогда да. но так это банковская ответственность. А что страховщики понимают в инвестициях и в ответственности перед дольщиками? ничего. Поэтому это псевдоинструмент, который работать не будет и к реальной ответственности не приведет», – утверждает он. Более того, застройщики указывают, что страховой договор не прописывает случаи, при которых дольщик сможет получить полную компенсацию. «я провел переговоры больше чем с 20 страховыми компаниями. У меня к ним был один вопрос: расскажите случай, когда вы выплатите все. И мы не нашли ни в одном договоре страхования этот случай. да, конечно, право дольщика будет реализовано через суды, через разбирательства. но я не понимаю, о какой защищенности дольщика говорят применительно к этому закону», – говорит директор ГК «виктория» Борис Шварц. А коммерческий директор «лср Урал – недвижимость» Руслан музафаров уверяет, что никаких проблем при реализации закона у компании не возникает. «мы через конкурс выбрали

У меня к ним был один вопрос: расскажите случай, когда вы выплатите все. и мы не нашли ни в одном договоре страхования этот случай

личные цели, и эта модель работать не будет». По его словам, этот механизм похож на компенсационные фонды в сфере строительства, замораживаются деньги из сферы реального бизнеса, что создает «худший механизм с точки зрения обеспечения ответственности перед потребителем». «ни законодательного регулирования, ни надзорных органов, адекватно понимающих, что это за продукт, ни прозрачной системы управления, в которой люди, управляющие саморегулируемыми организациями (сро), управляют этими фондами и

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

39

Тема номера

р

40

страховую компанию и с января прошлого года выдаем страховые полиса клиентам. Никаких проблем нет, мы готовы нести ответственность», – говорит он. Тимур Уфимцев из «Синара-Девелопмент» считает, что наличие полисов не влияет на защищенность дольщиков. «Если у застройщика появятся какие-то проблемы, то надо понимать, что у страховой компании они появятся еще раньше», – отмечает он. Исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников отметил, что ситуация со страхованием ответственности застройщиков похожа на страхование туроператоров. «Обанкротился туроператор, вместе с ним подает иск о банкротстве и страховая компания», – говорит он. Наиболее известный пример – это ситуация с компанией «Возрождение», которая фактически обанкротилась после того, как о приостановке деятельности объявили ее клиенты, в том числе туристическая компания «Нева». Помимо туроператоров, компания также страховала около 50 застройщиков. «Туроператор – это семечки по сравнению со строителями. У туроператоров 100–200 млн рублей уже считаются огромными выплатами, у строителей от этой суммы все только начинается, а в центральном регионе суммы могут доходить до миллиардов», – говорит господин Трапезников. Он уверяет, что ни одна крупная страховая компания так и не начала работать с застройщиками по вопросу страхования ответственности. «Все страховые полисы, за которые мы дружно платим, – это имитация страховых компаний. И ситуация не изменится по двум причинам. Во-первых, закрылся не только внешний рынок денег, но и внешняя перестраховочная емкость. Страховые компании, способные держать объемы рисков перед дольщиками, по пальцам можно пересчитать, и ни одна из них на этот рынок не идет. Во-вторых, при банкротстве застройщика федеральный закон дает право дольщику вступить в первую очередь кредиторов и получить свои средства, а страховая компания, которая выплатит средства, включается в пятую очередь. Учитывая наш закон о банкротстве, можно говорить, что страховщик в итоге не получит ничего», – считает Вячеслав Трапезников. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

ПрАКТИКА

малые неСтрахОвые Участники страхового рынка говорят, что в этот сегмент, как правило, выходят небольшие, малоизвестные в отрасли страховщики. они готовы предоставлять услуги по ставке от 0,15% до 2%. страховщики констатируют, что по итогам года работы закона страхование часто выбирают застройщики, которые хотят сэкономить, а также готовы предоставлять дольщикам фиктивную защиту, чтобы объект был зарегистрирован. в «Уралсибе» говорят, что главное ограничение для выхода крупных страховщиков на этот рынок – непрозрачная деятельность застройщиков и риск мошенничества с их стороны. Кроме того, страховые компании не могут просчитать скоринговую модель и сформировать тарифную матрицу с соответствующим коэффициентом убыточности. Более того, не сформирована судебная практика при встречных требованиях страховщиков к застройщику в случае банкротства. «Получается, что все риски по договору страхования компания должна удерживать на себе. совершенно точно, что в случае проблем у застройщика компания не то чтобы сработает в небольшой минус, а потеряет и то, что наработано по другим продуктам. мы не скрываем, что не собираемся заниматься этим видом страхования», – говорят в «военной страховой компании». При этом участники рынка указывают, что сфера строительства сильно зависит от текущей экономической ситуации в стране, доступности кредитования – и в ближайшей перспективе говорить о стабильности не приходится.

александр Хинштейн. «К сожалению, сегодня мы видим на практике, что недобросовестные застройщики нашли новые лазейки для того, чтобы уйти от потенциальной ответственности. Большинство договоров заключено с небольшими и малоизвестными на рынке компаниями, а их тарифы страхования крайне сомнительные. Это означает, что если застройщик не исполнит своих обязательств перед дольщиком, то граждане (с высокой вероятностью) не получат страховку и брать у страховщиков будет нечего», –

ской ответственности застройщика, в размере не менее 1 млрд рублей ( сегодня – 400 млн), в том числе, требования к уставному капиталу – не менее 240 млн рублей (сегодня – 120 млн). не исключено, что будет введен ряд дополнительных критериев финансовой устойчивости страховых организаций. По словам господина Хинштейна, главный риск на рынке строительства связан с ростом числа застройщиков, которые могут начать процедуру банкротства. «Банкротство является основанием для страхового случая, и средства граждан должны быть защищены», – говорит он. однако вряд ли это изменит ситуацию, считают эксперты. «нужен инструмент полного запрета на привлечение более 10% от стоимости строительства объекта. но пока рынок к этому не готов», – предполагает Константин Апрелев. например, продолжает он, застройщик заявляет, что квартира будет стоить на выходе 5 млн рублей. в таком случае 500 тыс. рублей берется с дольщика, а остальные деньги на проектное финансирование в банке, объект достраивается, и потом этот же банк даст ипотеку физическому лицу, которое уже внесло 10% в счет оплаты, и покупатель заберет эту собственность. «вот модель. К ней нужно переходить. реально никогда мы не создадим адекватных инструментов защиты, потому что во всем мире инвестиции, связанные с кредитованием или прочими процессами строительства, – самый высокорискованный бизнес, аналог венчурного. Представьте, что будет, если к вам придет инвестор венчурного инвестирования и предложит застраховать свои риски. А мы взяли и все население превратили в инвесторов и спонсоров венчурного бизнеса», – резюмирует он.

бизнес не может страховать свои риски, потому что его суть – управление рисками. С моей точки зрения, это сделано под какие-то личные цели, и эта модель работать не будет

ЗакОнОдательные Правки о том, что закон не совершенен, говорит и его инициатор, депутат Госдумы

рассказал депутат. в прошлом году был подготовлен законопроект, который ужесточает требования к страховым организациям, имеющим право страховать договоры долевого участия. Так, законопроектом предлагается увеличить требование к собственным средствам страховой организации, занимающейся страхованием граждан-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

елизавета василькова, анна асташкина 41

сеть стала

ТемА номерА

ближе на полгода

42

В Свердловской области работа по сокращению сроков технологического подключения (тП) к сетевым объектам активно развернулась с 2013 года. Застройщики и ресурсноснабжающие организации приучаются решать проблемы в текущем режиме, что позволяет сократить время на присоединение к объектам на полгода, а также снизить плату за подключение в два раза. Организации развернули работу по автоматизации процессов, по контролю исполнения заявок. С другой стороны, сетевые организации сталкиваются с проблемами при реализации проектов на окраине Екатеринбурга и при работе с заявками.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

ПрАКТИКА

три меСяца За акт свердловская область активизировала свою работу по сокращению сроков техподключения в 2012 году, причиной тому послужила критика работы ресурсных организаций в екатеринбурге со стороны федеральных властей. в декабре 2012 года владимир Путин во время заседания Государственного совета указал на проблемы, с которыми сталкивается инвестор в регионе: ведь на тот момент подключение к системе электроснабжения в городе занимало 360 дней. для регионов россии была создана дорожная карта по повышению доступности сетевой инфраструктуры. Предполагается, что к 2018 году количество этапов присоединения должно снизиться с 10 до 5, время на прохождения этапов по получению доступа – с 281 до 40 дней, также предполагается снижение затрат на ТП. в течение 2013–2014 гг. работа по этому направлению проводилась как со стороны сетевых компаний, так и со стороны администрации свердловской области. если в 2013 году правительство свердловской

области заключало свои первые соглашения по взаимодействию (с оАо «межрегиональная распределительная сетевая компания», оАо «екатеринбургская сетевая компания», оАо «облкоммунэнерго»), то в 2014 году эта работа была существенно расширена. К совместной работе с властями подключились оАо «региональная сетевая компания», ЗАо «Горэлектросеть» и ЗАо «Тагилэнергосети». одним из важных шагов являлась доработка нормативной базы в законодательстве. «в 2014 году к областному закону от 15.07.2013 № 75-03 «об установлении на территории свердловской области случаев, при которых не требуется получения разрешения на строительство» принят подзаконный акт «об одобрении последовательности основных этапов производства работ при строительстве объектов, для которых не требуется разрешение на строительство или реконструкцию», – отмечают в пресс-службе свердловского министерства энергетики. По предварительным экспертным оценкам, применение закона позволит сократить срок

прохождения электросетей по частным землям», – подчеркнули в компании. опережающие результаты были достигнуты за счет ряда решений, в целом компания вела активную работу по повышению доступности сетевой инфраструктуры с 2013 года. рычагом для улучшений, например, послужили изменения внутри самой организации. в компании был дополнительно набран персонал, а также закуплена дополнительная спецтехника для работ по техподключению. Компания обратила внимание и усилила контроль над выполнением своих обязательств. например, речь идет о контрольной комиссии по ТП, она была создана для того, чтобы процесс проводился максимально открыто. если заявитель подает заявку о нарушении регламентов по ТП к электросетям, члены комиссии рассматривают жалобу. При этом структура тщательно контролирует работу над особо значимыми объектами в свердловской области, привлекает к рассмотрению свердловское министерство энергетики и ЖКХ и обще-

для регионов создана дорожная карта по повышению доступности сетевой инфраструктуры. к 2018 году время на получение доступа сократится до 40 дней технологического присоединения к электрическим сетям сетевых организаций в среднем на три месяца. интерактивная Сеть оАо «межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» за 2014 год смогла существенно улучшить свои показатели. если на начало 2014 года средний срок присоединения по свердловской области составлял 266 дней, к 2015 году показатель должен был составить 180 дней. «нам удалось достичь срока на подключение к сетям по категории заявителей до 150 квт за 172 дня. в большинстве случаев компания в полном объеме и в срок выполняет обязательства перед потребителями всех категорий. если есть нарушения, то они обусловлены объективными причинами. например, невозможностью мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

ственные организации. Территориальные пункты контроля открыты во всех филиалах, клиенты мрсК Урала также могут обращаться через интернет. «Прием обращений клиентов для включения их в повестку работы осуществляется на адрес электронной почты, который приведен на сайте компании www.mrskural.ru в разделе «Клиентам/Технологическое присоединение», – добавили в мрсК Урала. в 2015 году компания намерена продолжить работу по снижению сроков. мрсК Урала собирается автоматизировать работу по ТП, усовершенствовать интернет-сервисы для заявителей. Чтобы дополнительно усилить контроль, компания решила увеличить объем работ за счет собственных сил, отказавшись от услуг подрядных организаций. существенной 43

Тема номера

проблемой для компании остается реализация работы в пригородных районах Екатеринбурга, где коридоры для прохождения линий электропередач отсутствуют. Так как большинство земель находится в частной собственности, приходится много времени тратить на согласование отведения земель под строительство со всеми участниками. В конечном итоге сетевая компания намерена выйти на срок ТП в 90 дней. Трасса «Водоканала» Сдвинулись с мертвой точки работы по ТП по объектам екатеринбургского МУП «Водоканал», хотя еще в начале 2014 года многие участники рынка отмечали, что это предприятие находится только в начале пути в вопросе сокращения сроков подключения. «Максимальный период подключения, в который входит этап выбора трассы, составлял 18 месяцев, а сейчас в среднем 13–15 месяцев. Впрочем, срок зависит от каждого конкретного случая. Многие объекты в 2014 году были подключены в

44

течение 3–4 месяцев», – рассказал глава дирекции по развитию «Водоканала» Валентин Ендрух. В прошлом году «Водоканал» проводил активную работу со смежными структурами, чтобы сформировать регламенты по подключению объектов. Работа велась с организациями водоотведения и водоснабжения, с министерством энергетики и ЖКХ, с муниципалитетами Свердловской области и с застройщиками. За счет переговоров удалось уточнить, в какие сроки будут разработаны, согласованы и подписаны документы, что вносит порядок в дальнейшую работу МУПа. «Благодаря таким регламентам координируется и деятельность внутри «Водоканала», и работа по строительству сетей. Специалисты предприятия в любой момент времени знают стадию процесса подключения, могут вовремя среагировать на внеплановое увеличение сроков. Теперь сотрудники «Водоканала» могут оперативно узнать о рабочих проблемах, связанных с подключением конкретного объекта, и устранить сложности», – рассказала заместитель

технического директора ЕМУП Наталья Иванец. Еженедельно специалисты всех служб предприятия, которые отвечают за контроль ТП, ведут встречи. Внутренний документооборот за счет решений был упорядочен. Важным моментом является организация еженедельных встреч с застройщиками, это повысило оперативность в работе сторон, за счет чего сложности решаются быстрее. «Действует практика, при которой застройщики активно участвуют в подготовке рабочей документации, необходимой для подключения объекта. Такой режим совместной работы позволяет на 3–4 месяца уменьшить срок фактического подключения объекта», – рассказал Валентин Ендрух. Сейчас «Водоканал» поставил перед собой задачу ускорить работу на одном из ключевых шагов ТП: снизить сроки заключения договора на подключение с 30 до 20 дней. Вместе с заинтересованными сторонами обсуждаются способы сокращения сроков – например, за счет актуализации проектов планировки (при

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

Практика

этом требуется утверждение размещения инженерных сетей), ускорения процесса выделения земельных участков. Обсуждается вопрос, как ускорить рассмотрение проектной документации в органах экспертизы. «Чтобы привязать существующий срок подключения объекта строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, необходимо подавать заявку как можно раньше. Документооборот, связанный с подключением объектов, жестко привязан к законодательно установленным срокам», – пояснили в «Водоканале». По замечанию Натальи Иванец, ЕМУП сталкивается с проблемами при работе по заявкам застройщиков, когда объем нагрузки меняется несколько раз. Это вынуждает специалистов предприятия начинать работу с начала, что отдаляет момент техподлючения по вине самого заявителя. «В этом случае надо учитывать, что весь проделанный заявкой путь будет продублирован и количество потраченного времени автоматически увеличится вдвое», – объясняет Наталья Иванец. «Водоканал» ставит перед собой задачу снизить сроки ТП до 12 месяцев, на сегодняшний день это предельный минимум для водоснабжения. ОАО «Облкоммунэнерго» (большая часть заявителей предприятия – физические лица, льготники в свердловских муниципалитетах) оптимизировало в рамках направления собственную работу. «Мы провели реинжиниринг процессов, а также проводили семинары для участников процесса ТП по поводу изменений в направлении», – сообщили в прессслужбе предприятия. В 2014 году оно определило свое техническое задание по автоматизации техподключения и подписало договор с разработчиками, чтобы ввести новшества на объектах.

удалось сформировать ряд механизмов, которые возможно дублировать по ряду направлений. «Уже прошло почти два года с того момента, как мы начали активно взаимодействовать с МРСК Урала и ЕЭСК в вопросе оптимизации техподключения, компании действительно солидарны с нами по ряду вопросов. Хотя мы неоднократно сталкивались со сложностями, этот опыт мы считаем положительным. В 2013 году мы заключили с этими компаниями соглашение по взаимодействию, этот документ стал первым в серии меморандумов с ресурсоснабжающими организациями. Практика соглашений, которая позволяет регламентировать сроки и работу по ТП, признана успешной и была транслирована на другие организации», – подчеркнул он.

блему по техподключению напрямую с сетевой организацией. «В целом нам удается за счет таких решений снизить сроки на 4–6 месяцев», – отметил он. Сейчас гильдия поставила перед собой цель наладить сотрудничество с «Водоканалом» и «Екатеринбурггазом», планируется также организовать контрольную комиссию для оперативного решения вопросов. Таким образом, перед застройщиками остается последняя непростая задача – сократить сроки техподлючения по объектам теплоснабжения. Сложность заключается в том, что в отличие от других ресурсных организаций, где преобладает монополия, на рынке теплоснабжения в Свердловской области насчитывается порядка 40 операторов. «В этом сегменте есть много поставщиков и сетевых операторов, сейчас мы решаем, как поступить. В любом случае мы надеемся, что в 2015 году успеем завершить цикл по всем сегментам ресурсных компаний, везде добиться снижения сроков ТП на 4–6 месяцев», – резюмирует Вячеслав Трапезников. Он отметил, что проведенная работа уже положительно отразилась на затратах строителей. За счет работы Региональной энергетической комиссии Свердловской области в 2014 году удалось устанавливать правила игры по плате. Например, теперь удается получить экономию на плате за ТП к объектам «Водоканала» в два раза и более. Повышение эффективности взаимодействия с ЕМУП также отмечают в «Атомстройкомплексе». «Мы видим действительно позитивную динамику взаимодействия. С другими организациями мы надеемся на выстраивание подобного конструктивного взаимодействия», – сообщили в компании. Впрочем, данные вопросы решаются в первую очередь на федеральном уровне. Согласно поправкам, сформированным Министерством энергетики России, теплоснабжение ожидает реформирование, и в Екатеринбурге следует ожидать появления Единой теплоснабжающей организации, которая выступит гарантирующим поставщиком ресурса по муниципалитету.

Еще одним эффективным механизмом признана организация контрольной комиссии по рассмотрению сложных ситуаций по ТП. Суть комиссии в преобладании внешних экспертов при обсуждении вопросов

Экспертная комиссия Застройщики Свердловской области, со своей стороны, отметили, что работа по ТП за два года существенно улучшилась. Как пояснил исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников, совместно с ресурсоснабжающими организациями

Еще одним эффективным механизмом признана организация контрольной комиссии по рассмотрению сложных ситуаций по ТП. «Такая структура позволяет решать проблемы в рабочем порядке, не прибегая к обращениям к губернатору и правительству. Суть комиссии заключается в том, что при обсуждении вопроса преобладает число внешних экспертов – от гильдии, от городской думы, от администрации муниципалитета. С одной стороны, это позволяет нам видеть ситуацию в сетевой организации изнутри, с другой стороны, это не сводится к тому, что естественная монополия рассматривает жалобы на свою собственную работу без внешних участников», – подчеркнул Вячеслав Трапезников. Гильдия на текущий момент ведет активную работу, донося до застройщиков информацию о возможности решить про-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

Яна Платова 45

Тема номера

Анатолий Сысоев, президент НП «Уральский строительный кластер», вице-президент Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области

Кризис нам только на руку О том, как область встретила непростые времена и какой антикризисный план будем воплощать в жизнь. Сумма мнений от наших экспертов.

М

Юрий Чумерин, директор Союза стройиндустрии Свердловской области 46

ода на разговоры о кризисе не прошла и мимо нас. Редакция «Профи» решила со всей ответственностью разобраться, так ли страшен ворвавшийся в нашу жизнь кризис, как его малюют, и как его встретила Свердловская область. А также представить антикризисные мероприятия от экспертов журнала.

Коротко о главном Сложившаяся сегодня ситуация хоть и напоминает еще не стершийся из памяти 2008 год, однако имеет свои причинно-следственные связи и требует собственных решений. Систематизируя разрозненные данные из разных отраслей и сфер жизни, можно сформулировать TOP предпосылок, которые привели нас

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

интервью

в точку «2015 год». Как определить следующий пункт назначения и выбрать оптимальный маршрут, поговорим с нашими экспертами. Сложившаяся ситуация. Предпосылки кризисных явлений Рост цен в магазинах, «американские горки» рубля, стремительное нефтяное пике – то, за чем мы ежедневно наблюдаем с замиранием сердца, лишь верхушка айсберга. Причины экономической стагнации – от нашего эксперта, вицепрезидента Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей (СОСПП), президента НП «Уральский строительный кластер» Анатолия Сысоева.

1. Экономика страны не защищена от внешних финансовых агрессий.

2. Рост инфляции за последние 14 лет составил 416% (рубль в результате инфляции обесценился в 4 раза) при сохранении курса доллара на уровне 2000 года. Как следствие, потеря доходов экспортеров и бюджета в масштабах страны.

3. Неконкурентоспособность российских товаров, так как их себестоимость выросла в 4 раза, а цены на импортные товары остались на уровне 2000 года в рублях.

4. Борьба с инфляцией через рост ставки рефинансирования привела к инфляции и прекращению роста экономики.

5. Наложение на экономику снижения цены на нефть.

6. Отсутствие достаточной денежной массы в национальной валюте (рубли) для обслуживания товарооборота в стране и поддержания необходимого инвестиционного климата в объеме 15–20 трлн руб. Доля денежной массы к ВВП за 2014 год в России составила 43,7%. В Европе и Азии аналогичный показатель находится на уровне 150–250%.

7. Банковская кредитная политика, неспособная решать задачи «реального сектора» экономики. Текущие ставки по кредитам (15–20%) делают их недоступными бизнесу, фактически являясь заградительными, т. к. средняя рентабельность промышленных предприятий – 7%. Требования к залоговым обязательствам в 3–4 раза превышают стоимость тела кредита. И получить кредитные средства на формирование оборотных средств практически невозможно. Передовая стройка Для строительной индустрии, как одного из индикаторов общеэкономической ситуации в стране, все перечисленные выше проблемы актуальны как никогда, но отраслевая специфика требует отдельного подхода. Начать стоит с того, что кризисные явления не ворвались в жизнь стройки вчера: предпосылки уже давно витали в воздухе, и модернизация индустрии ведется не первый день. О том, как себя ощущает строительная отрасль, мы поговорили с директором Союза стройиндустрии Свердловской области Юрием Чумериным.

- Юрий Николаевич, каково текущее положение отрасли?

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

- Пока кризис сильно не ощущается. Но так было и в 2008 году, когда всем казалось, что все идет стабильно, а на самом деле мы почувствовали его гораздо раньше. Стройиндустрия – это лакмусовая бумажка строительства. Квадратные метры будут сдаваться, чиновникам будет казаться, что все идет хорошо, при этом количество продаваемого железобетона уже сократилось. Это значит, что новые дома не начинают строить, а достраиваются объемы прошлого года.

- Какие ключевые проблемы вы можете назвать?

- В первую очередь, нам необходимо отойти от дорогостоящих материалов, перейти на более дешевые, производить самим. И при этом работать над снижением себестоимости и увеличением прибыльности и окупаемости новых технологий при производстве стройматериалов.

- Существует ли стратегия поведения в сложившейся ситуации?

- Фактически это стратегия импортозамещения. Одной из ключевых задач на текущий период является снижение импорта за счет собственного производства. Работа в этом направлении ведется довольно давно. Главное, чего нам удалось добиться за последние годы, это провести техническое перевооружение наших предприятий. Союз начал заниматься этим еще в начале 2000-х. Потребовались три пятилетние программы (третья реализуется сейчас), чтобы полноценно запустить механизм модернизации. Наши предприятия поставили современные 47

Тема номера

импортные линии, которые уже сегодня производят качественную, конкурентоспособную продукцию, не уступающую по своим потребительским характеристикам европейской.

политика импортозамещения

В

ажнейшим условием для успеха политики импортозамещения является оптимальное соотношение цены и качества: себестоимость и цены должны быть ниже мировых показателей, а качество продукции – не ниже, чем у мировых производителей. Т. е. необходимо резкое повышение конкурентоспособности отечественной продукции. Повысить эффективность производства и конкурентоспособность продукции возможно лишь за счет разработки и воплощения в жизнь комплексной государственной политики, набора мер (дорожных карт) по поддержке импортозамещающих производств, включающих следующие направления: • предоставление госгарантии для банков, кредитующих импортозамещение; • частно-государственное партнерство, при котором государство входит в проект своей долей; • субсидирование, в том числе, по банковским процентным ставкам, на инвестиции и НИОКР; • предоставление налоговых каникул по имуществу, по земле и по прибыли; • введение понятия «рисковый капитал» и др. А. В. Сысоев, материалы с заседаний Комитета СОСПП по промышленности и взаимодействию с естественными монопо-

лиями в марте-июне 2014 года.

Курс на отечественную промышленность. От стратегии к тактике Одна из первостепенных задач в рамках стратегии импортозамещения, которую ставит перед собой Союз 48

Стройиндустрии Свердловской области – изменение политики по завоеванию рынков сбыта, в т. ч. внутренних. Для этого необходимо предметное изучение рынков и активная реализационная политика, поиск крупных внутренних потребителей.

- Какие шаги предпринимаются в этом направлении?

- Методы используем разные. Наши заводы активно идут на север в поисках новых рынков сбыта. Мы создали Северный кластер, на 400 км приблизив производителя к потребителю.

кластеризация

К

ластеры – это территориальные объединения предприятий, связанных между собой сферой деятельности и общим производственным циклом. Их создание приносит наибольшую выгоду, в первую очередь, предприятиям малого и среднего бизнеса, поскольку позволяет совместно решать стоящие перед ними проблемы по развитию производства и выходу на новые рынки сбыта. Необходимо стимулировать процесс формирования кластеров для реализации программ импортозамещения, т. к. эффективное развитие кластера позволяет резко увеличить производство на основании детального мониторинга рынков и комплексного обеспечения инвестпроектов. Союз Стройиндустрии Свердловской области создал Уральский строительный кластер, в состав которого входят три территориальных кластера-консорциума (Екатеринбургский, Нижнетагильский и Северный) и три специализированных. Кластер объединяет 167 предприятий, 55 тысяч работников с общим объемом производства 150 млрд руб.

А.В. Сысоев. Доклад на заседании Комитета СОСПП по промышленности и взаимодействию с естественными монополиями 26 июня 2014 г.

Кроме того, чтобы выйти на крупные объекты (Уралвагонзавод, Корпорация ВСМПО-Ависма), мы формируем производственную цепочку в рамках кластера. Фактически мы объединили производителей стройматериалов, генподрядчиков, субподрядчиков, научные институты, банки, страховые компании. А уже под конкретные объекты проще получить целевое финансирование, в т. ч. банковское. Например, на Уралвагонзаводе с мая по октябрь были проблемы с платежеспособностью. Банки, входящие в состав кластера, успешно поддержали Уралвагонзавод. Все это позволяет с минимальными рисками входить в проекты: заказчику понятен генподрядчик, а банки в цепочке проводят детальный анализ залоговых объектов. Мы также плотно работаем над производственной структурой региона. Союз анализирует рынок и рекомендует своим предприятиям производить базовые материалы, которые мы обязательно должны иметь в регионе. Это железобетон, утеплитель, металлоконструкции, сухие строительные смеси. Для своих заводов мы исследуем и предлагаем новые зоны влияния, рынки сбыта. Например, для кирпича это 200–300 км, дальше не совсем выгодно. Цемент можно везти и дальше. Наша зона влияния – Свердловская область и УРФО, а некоторые товары мы делаем только для Екатеринбурга, дальше их возить невыгодно. Какие-то материалы, например, эксклюзивные отделочные материалы, мы, конечно, не будем производить в регионе, потому что эти заводы нам не обеспечить загрузкой за счет местного спроса. Есть предприятия, традиционно покрывающие спрос северных регионов УРФО: ХМАО, ЯНАО, Тюменской области. Отдельного рассмотрения требуют механизмы финансирования производственных проектов.

- Юрий Николаевич, какие источники и механизмы финансирования вы используете при реализации стратегии импортозамещения?

- Мы финансируем свои проекты из разных источников. Во-первых, получаем помощь на уровне администрации области, которая

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

интервью

снижает ставку кредитования, рефинансирования долговых обязательств предприятий. Кроме того, Министерством инвестиций и развития Свердловской области разработаны специальные льготы для инвестиционных проектов. И, что важно, мы сегодня не только можем пользоваться этими льготами, но и понимаем механизм решения определенных задач на административном уровне. Мы знаем, к кому обращаться в случае возникновения той или иной проблемы. Существенно сократился срок согласования и подписания документов. Во-вторых, мы активно занимаемся привлечением в регион институциональных и частных инвесторов, в том числе иностранных. Те предприятия, перевооружение которых требовало инвестиций до 10–15 млн евро, мы успешно модернизировали (например, производство щебня). В-третьих, средства собственников. Например, стоимость технического перевооружения Сухоложскцемента – 300 млн евро, но т. к. предприятие входит в международную группу BUZZI UNICEM, финансирование произвели за свой счет, новую линию привезли из Италии. У большинства предприятий, требующих столь же серьезных инвестиций, нет иностранных собственников (например, стекольный завод, который тянет на 120 млн евро), поэтому пока позволить себе перевооружение они, к сожалению, не могут. А привлечь инвестиции под такой финансовый объем довольно сложно.

- Подводя черту под нашим разговором, сам собой напрашивается вопрос. То есть кризис нам на руку?

- Он простимулировал предпринимателей. У них появились четкие, сформулированные цели. Они понимают, чего хотят и куда нужно идти. Это благоприятная ситуация для бизнеса. Кроме того, продолжается реализация региональных инвестиционных проектов, и появляются новые потребители. Раньше они бы и в Европе купили, а сейчас у нас дешевле. Т. е. опять возвращаемся к болевым точкам индустрии. Для повышения конкурентоспособности необходимо быстро перейти на импортозамещение и снизить себестоимость затрат. Отраслевые решения Коротко о главном. Резюмируем антикризисные меры для стройиндустрии.

1. Концепция завоевания рынков сбыта на собственной территории и в соседних регионах. Координация развития регионов для обеспечения его сбалансированности с учетом ситуации в соседних регионах и стране в целом. Плюс создание оптимальных логистических схем между регионами.

2. Концепция развития импортозамещения и снижения импорта за счет собственного производства.

3. Реализация ключевого механизма кооперации – кластеризация.

4. Разработка дорожных карт по организации и созданию индустриальных парков и особых экономических зон.

5. Разработка комплексной системы стимулирования инвестиционных проектов.

Точки экономического роста Всем нам хочется знать, что делать в складывающейся ситуации. Какие меры можно предпринять, чтобы избежать дальнейшего падения экономики, где скрыт резерв прочности. Ответ однозначный. Главное – НЕ бездействовать.

1. Отпустить курс доллара в свободное плавание. Курс валюты будет колебаться между 65–80 руб./доллар, что нормально для экспортеров и бюджета страны.

2. Курс доллара – стимул для импортозамещения, основа конкурентоспособности российских товаров по цене.

3. Колебание инфляции в ближайшие два года между 10–15%. Необходимость индексации зарплат в соответствии с инфляционной составляющей.

4. В связи с оттоком капитала, взятого в иностранных банках, рост курса доллара позволит увеличить денежную массу в рублях, и вывоз валюты станет невыгодным.

5. Следует довести денежную массу до 100–150% от ВВП (100–150 трлн руб.) и перейти на собственную российскую валюту, необходимую для осуществления товарооборота в стране и доведения объема инвестиций по году до 15–20 трлн руб.

6. Ставку рефинансирования в течение года следует довести до 4–5%, а ставку по кредитам – до 7–8%, прежде всего, под инвестиции и оборотные средства.

7.​Пересмотреть политику в области амортизации. При стоимости основных средств в объеме 80 трлн рублей доля амортизации в год должна быть не ниже 8 трлн рублей для обязательного инвестиционного обновления основных фондов, фактически на 1 трлн рублей больше, чем в сегодняшней ситуации.

Евгения Михайлович

инвестиционный климат

С

истема финансирования реального сектора и стимулирования инвестиционных процессов в индустрии должна предусматривать ряд механизмов: • субсидии на часть вложенного капитала – до 50%; • субсидирование процентной ставки кредита до фактических 5–6% годовых; • выдача госгарантий под банковские кредиты – до 50–60% залога; • частно-государственное партнерство – соучастие в инвестпроектах до 10–25%; • единый регламент по упрощению процедур при осуществлении инвестпроектов;

• частно-государственное партнерство, в том числе совместное участие в инвестпроектах с последующим выкупом доли частным инвестором у государства; • продуманность и прозрачность выделяемых субсидий по инвестпроектам.

А.В. Сысоев. Доклад на заседании Комитета СОСПП по промышленности и взаимодействию с естественными монополиями 26 июня 2014 г.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

49

тема номера

Высшие интересы Небоскребы для регионов – явление хоть и не новое, но оттого не менее спорное. Конфликт амбиций застройщиков и законодательных реалий, вероятно, в скором времени найдет свое разрешение. Беседуем с директором Центра высотных компетенций – Маратом Шарафисламовым Высотное жилье на пороге глобальных перемен Небоскреб в российском ландшафте всегда кажется чем-то из ряда вон выходящим. Конечно, тут можно попенять советскому прошлому, когда города привычнее было раскидывать вширь (а что, земля все равно государственная, считай бесплатная), пока капиталистические коллеги пытались выжать из выкупленного акра весь максимум и тянули здание вверх. Однако со сменой строя и резким удорожанием земельных участков в черте мегаполиса высотки не стали тянуться к небу, что твои грибы.

50

Отсутствие реального «небоскребного» бума, при том, что планы самого разного характера, от авантюрно-завиральных до вполне адекватных и реализуемых, возникают регулярно, можно объяснить разными причинами. Но все они так или иначе сойдутся к корневой точке: катастрофическое устаревание нормативов и законодательства. Высотное строительство уперлось в свой «потолок»: 75 метров для жилых зданий и 55 метров для зданий общественных. Все, что выше хоть на пару метров, по нормам относится к высотным зданиям, что требует разработки и согласования

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

интервью

52 -этажный бизнес-центр «Высоцкий» в скором времени обретет соседа. Уравновесит башню 41-этажный многофункциональный центр OPERA Tower

для каждого отдельно взятого «небоскреба» Специальных технических условий, по которым позднее будет проектироваться объект. Как водится, процесс утверждения СТУ затягивается до года и более, а там в процесс может вмешаться любая внезапность, порожденная хоть мировыми экономическими процессами, хоть спецификой регионального рынка. При этом технологии возведения высотных зданий давно отработаны, и при меньшем количестве процедур эта сфера давно бы стала успешным сектором строительного бизнеса. Не сказать, конечно, что государственные инстанции сидят на месте: в прошлом году было заявлено, что Главгосэкспертиза планирует открыть сеть филиалов в крупных городах России и таким образом ускорить процесс. Строительное сообщество тоже не сидит сложа руки: прошедший в Екатеринбурге в сентябре 2014 года первый форум высотного строительства «100+» доказал несколько фактов, в том числе и то, что строители созрели для озвучивания собственного мнения.

По итогам форума была принята дорожная карта, план мероприятий по «Улучшению предпринимательского климата в строительстве уникальных зданий и сооружений, в том числе высотных жилых и общественных зданий». Одним из основных пунктов этой карты стало создание Центра высотных и уникальных компетенций – некоммерческой профессиональной организации, которая должна способствовать повышению качества, безопасности и экономической эффективности высотного строительства в России путем обобщения и раскрытия лучших отечественных и международных практик в данной сфере. Сегодня редакция «Мегаполис. Профи» беседует с директором Центра – Маратом Шарафисламовым.

– Марат, расскажите, каким образом Центр может влиять на практику высотного строительства?

– Мы хотим объединить усилия экспертного сообщества, чтобы принять участие в разработке нормативной базы в области высотного и уникального строительства. На сегодняшний день основная проблема заключается в сложности формирования нормативно-технических документов,

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

учитывающих особенности высотных и сверхвысотных зданий, одинаково действующих на всей территории России.

– То есть до сих пор такой документации не существовало? Существуют временные региональные нормативы градостроительного проектирования и временные рекомендации по технологии и организации строительства в городе Москве (МГСН и МДС), но, вопервых, они действуют только на территории столицы, а во-вторых, носят для иных регионов рекомендательный характер и не избавляют от обязанностей разработки и согласования Спецтехусловий (хотя бы для зданий в диапазоне высот 75–100 м). Сейчас утвержден состав Межведомственной рабочей группы по вопросам формирования нормативно-технической базы по проектированию, строительству и эксплуатации высотных зданий при Центральном научно-исследовательском и проектном институте жилых и общественных зданий (ОАО ЦНИИЭП жилища). Цель – определение перечня и основных положений разрабатываемых документов для организации конкурса на формирование сводов пра51

тема номера

52

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

ИнТервью

вил (сП) по высотному строительству. Конкурс пройдет весной 2015 года, и организации, выигравшие конкурс, будут разрабатывать документы в рамках технического задания, созданного и согласованного данной межведомственной рабочей группой. Был послан запрос с просьбой включить в состав этой группы представителей Центра высотных компетенций и оргкомитета форума «100+». И мы уже получили положительный ответ. если все пойдет по плану, то к 2016 год мы получим нормативные документы.

– Кто еще вошел в эту рабочую группу?

– всего порядка 50 представителей из более чем 20 организаций: ведущие научно-исследовательские и проектные организации, мЧс россии, представители государственных экспертных и надзорных органов.

– Включены ли представители строительных компаний?

– на данном этапе их участие не предусмотрено, в любом случае проекты документов, когда они будут готовы, вынесут на обсуждение и представителям строительного бизнеса дадут возможность высказать свои замечания и предложения.

– У представителей Центра высотных компетенций уже есть какие-то предложения? одной из главных задач для нас станет разработка нормативных требований для монофункциональных зданий (жилых и общественных) высотой до 100 метров и количеством этажей до 35 таким образом, чтобы исключить для них применение института специальных технических условий.

– Тем не менее для зданий выше 100 метров процедура прохождения сТУ сохранится…

– есть планы, как упростить и в чемто облегчить процесс согласования сТУ. в конце 2014 года в ФГБУ «ЦнИИП минстроя россии» прошел семинар по проблемам разработки и практического применения сТУ на проектирование. для выработки единой позиции

профессионального сообщества по обозначенным на семинаре вопросам было принято решение об организации Экспертной группы, основной задачей которой является доработка существующих и разработка новых документов, необходимых для разработки, экспертизы и согласования в установленном порядке специальных технических условий. на данный момент группа находится в стадии формирования, и представители ЦвК тоже могут войти в состав этой группы, определенным образом влиять на институт сТУ. Кроме того, есть намерение публиковать лучшие практики сТУ на сайте ЦвК,

– почему этого не делалось раньше?

– нужно понимать, что изначально результаты экспертизы непубличные, к тому же строители с опытом возведения высотных зданий были немногочисленны и разобщены, каждый решал свои проблемы по-своему. Форум «100+» показал назревшую необходимость общаться, делиться опытом, принимать совместные решения, лоббировать свои интересы, развиваться дальше.

– Вы упомянули сайт ЦВК, когда он будет запущен?

– в данный момент идет процесс разработки сайта: выбрана «архитектура» сайта и определено информационное наполнение. Запуск в тестовом режиме планируется провести в середине февраля, а начать полноценную работу – к концу февраля. Также к концу февраля планируется запустить новостную ленту и дайджест по актуальным вопросам высотного и уникального строительства.

– Будущий форум «100+» был анонсирован в начале года, можно уже сейчас сказать что-то о его программе?

– для начала форум сменил площадку, поскольку площадка в «Hyatt Regency» с трудом смогла вместить всех желающих, так что новый форум пройдет в павильоне «екатеринбург ЭКсПо». в связи с расширившимися площадями появилась возможность увеличить выставочную часть форума. Также была скорректирована тематика форума: поскольку он посвящен не только высотным, но и уникальным зданиям, было решено включить в программу группу секций и круглых столов для презентации проектов по строительству и реконструкции стадионов и обмена опытом представителей компаний и органов власти, вовлеченных в строительство стадионов к Чемпионату мира по футболу – 2018. отмечу, что до сих пор на одной площадке не собирались вместе представители проектных, строительных и эксплуатирующих организаций.

Одной из главных задач для нас станет разработка нормативных требований для монофункциональных зданий высотой до 100 метров и количеством этажей до 35 таким образом, чтобы исключить для них применение института специальных технических условий который в ближайшее время будет запущен. ЦвК планирует выйти с предложением придать статус общедоступных документов положительным заключениям экспертного совета минстроя рФ по сТУ объектов гражданского назначения и тексты заключений размещать на официальном сайте министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства рФ. в данный момент уже сложилась практика строительства высотных зданий, создалась некая база практических решений, разработанных по требованиям сТУ. если их обобщить и сделать информацию общедоступной, то это положительным образом отразится на сроках и качестве процессов проектирования и строительства.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

алексей еньшин 53

практика

Невидимые

инвестиции В условиях усиливающейся конкуренции и снижающегося спроса стандартные подходы к продажам в сфере недвижимости больше не работают. Помочь в такой ситуации могли бы маркетинговые инструменты, но участники рынка пока не уделяют им должного внимания.

54

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

Маркетинг

М

аркетинг недвижимости для России – явление сравнительно новое: он впервые стал применяться в начале 2000-х, c началом строительного бума. В регионах же серьезное отношение к этому инструменту начинает формироваться только в последние несколько лет. Тем не менее уже успело сложиться понимание, что это совершенно особая сфера, в которой методы зачастую приходится изобретать на месте. Спрос изменил подход «У нас достаточно молодой строительный, девелоперский рынок. Он зародился в 1990-е годы, во время появления частной собственности. В последние годы рынок активно развивался благодаря тому, что в стране существовал серьезный отложенный спрос на новое жилье. Поэтому еще несколько лет назад все, что строилось, сразу же и продавалось», – говорит директор консалтинговой компании Aleka Group Александр Матофаев. Однако сейчас, добавляет он, ситуация кардинально изменилась. Вместе с ростом предложения и удовлетворением первоначального ажиотажного спроса выросли запросы потенциальных покупателей недвижимости, а в построенных объектах появились первые непроданные квартиры. Рынок продавца сменился рынком покупателя. Это, во-первых, привело к повышению уровня профессионализма самих клиентов – как отмечают в отделах продаж строительных компаний, покупатели сегодня подкованы в вопросах строительных технологий, юридических и финансовых аспектах не меньше продавцов, тщательно подходят к выбору объекта и ждут, что им предложат именно тот, что действительно соответствует их запросам. А во-вторых, это вынудило самих застройщиков задуматься о новых подходах к работе с клиентами и продвижению своих объектов. Но на практике реализует их попрежнему малая часть компаний. «Не хочу никого обидеть, но сегодня доля строительных компаний, кото-

рые думают о будущем, об инновациях, о новых технологиях продвижения своего продукта, ничтожно мала. 95% всего рынка во многих городах страны работают по старинке, концептуальных проектов – единицы, – продолжает Александр Матофаев. – Когда я говорю «концептуальный», я имею в виду проработку проекта от стадии идеи, выбора максимально эффективного земельного участка – до момента реализации, когда клиент уже живет в квартире и пользуется благами этого объекта. Чтобы перечислить такие проекты, где все продумано и жизнь с клиентом не заканчивается в момент покупки, хватит пальцев одной руки». Как же продвигать недвижимость? Теория и практика «Кажется, что варианты продвижения для любого типа продукта должны

строительство одного одноподъездного жилого дома в Екатеринбурге обходится примерно в 100 млн рублей, так что потери для застройщика в случае возникновения проблем с продажами будут существенными. Чтобы этого избежать, маркетологи советуют создавать комплексную стратегию. Для начала нужно ответить на несколько вопросов.

1.​Для кого мы строим? На этом этапе составляется портрет клиента. Холост покупатель или женат, какой у него доход? Это постоянное жилище или «квартира для пиджака» – работающего отца семейства, который живет за городом? Или, может быть, покупатель – частный инвестор, приобретающий квартиру для вложения денег?

2.​После того, как мы определились с типом покупателя, задаем вопрос: «Что ему нужно, каковы его приоритеты, предпочтения, желания и каков его стиль жизни?» Нужно ли ему гостиничное обслуживание, гурмэ-супермаркет, а может быть, кейтеринг из ресторана, который открыт 24 часа? Служба консьержей или гостевые комнаты, чтобы размещать своих родителей в пентхаусе? Фитнес с детской комнатой или фитнес со СПА, где детей не принимают вообще? Нужен детский сад или офисы?

3.​Ответив на все эти вопросы, приходим к главному: сколько покупатель готов потратить и на что? Важен ли ему престиж и вид из окна или цена на квадратный метр? Ответить на эти вопросы помогают инструменты маркетинга – но с ними возникает некоторая заминка. Конечно, существуют традиционные методы. Но поскольку каждый рынок специфичен, а также появляются абсолютно новые продукты, некоторые ходы приходится изобретать на месте. Самый частый вариант в современной ситуации, утверждает маркетолог Марина Сухановская, – работа по аналогии. «Мы огромное время посвящаем полевым исследованиям. Они позволяют определить ту «фишку», которая нужна людям в конкретном месте в конкретное время. Мы

Вместе с ростом предложения и удовлетворением первоначального спроса выросли запросы покупателей. Рынок продавца сменился рынком покупателя быть примерно одинаковы, – рассуждает маркетолог Марина Сухановская. – Возьмем, например, йогурт. Первый вариант, который можно предложить заказчику, – обычный, массовый продукт. Его цена должна быть низкой, но объем продаж все компенсирует. Другая ипостась того же йогурта – это биойогурт. Цена уже гораздо выше, хотя продаваться он будет в том же супермаркете. Лицом его будет красивая девушка с умными глазами, дополнительно будет сделана хорошая графика – и продажи пойдут. Но, увы, это все не работает с недвижимостью». Недвижимость – сложный и специфичный продукт, абсолютно необходимый, определяющий качество жизни, но при этом дорогой – как для того, кто его покупает, так и для того, кто его строит. К примеру, по средним подсчетам,

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

55

ПрАКТИКА

Сегодня история маркетинга в сфере недвижимости в россии только формируется, базируясь на практике. Основой становятся реальные истории реализованных проектов – удачные и неудачные проводим много опросов. но иногда мы не знаем, какие вопросы правильные. Тогда мы ищем аналоги», – говорит наш эксперт. СвОй или чУЖОй но один из основных рисков – выбор того, кому можно доверить решение всех этих задач. во-первых, необходимо решить, будет ли это собственный отдел маркетинга застройщика или услуги сторонних консалтинговых компаний. «обычно в отношении аутсорсинга маркетинга компании видят только один негативный момент – боязнь утечки информации, что и побуждает ряд компаний делать все своими силами, – говорят в компании «Индикаторы рын-

ка недвижимости» (Ирн). – с другой стороны, наращивая собственный штат маркетологов, вы заметно увеличиваете шансы утечки информации через рядовых сотрудников, особенно, если они периодически уходят работать в другие фирмы, как часто бывает на этом рынке. При этом следует понимать, что большинство данных о продаваемых объектах, уровне цен и конкурентной среде при желании и некотором опыте несложно собрать даже «с улицы». действительно ли текущие цены на квартиры или количество еще не проданных квартир представляют столь важную «военную тайну»? нередко, отгораживаясь от рынка и «играя в прятки», компания больше теряет, чем приобретает,

МнЕнИЕ

«Традиционные стратегии, которые приносят маркетологи, не работают»

–я

О том, почему интуиция важнее маркетинга, – президент Союза архитекторов России андрей Боков

56

поделюсь с вами своими наблюдениями и российской практикой. в 90-х годах мы попытались работать по мировым стандартам, которые предполагают два документа – концепцию и бизнес-план. если подготовить эти две бумаги, доступ к кредиту был открыт. Чем это кончилось, мы все знаем. следующий этап – маркетинг. роман с маркетологами продолжался чуть дольше, но в какой-то момент это все закончилось по одной простой причине. даже в самые «тучные» годы все объекты недвижимости, которыми я занимался в москве, дви-

гались по одному сценарию: в процессе проектирования они претерпевали минимум три корректировки. дальше вы начинаете строить, а потом – ломать стенки и превращать мультиплексы в зоны игровых автоматов… ну, или наоборот. рынок отличается крайней неустойчивостью, высоким уровнем волатильности, что практически исключает какие-то бизнес-планы. даже во времена финансовой стабильности. И в этой ситуации традиционные стратегии, которые приносят маркетологи, не работают. работает только интуиция, здравый смысл.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

Маркетинг

Комментарий

«Нас ожидает конкуренция концептов»

–В

Гендиректор Savory Group (Москва) Андрей Соболев

оставаясь изолированной от информационного поля». В ИРН приводят несколько случаев, когда маркетинговые услуги целесообразно отдать на аутсорсинг. Вопервых, если компания только начинает работать на рынке недвижимости, реализует 1–2 проекта и сталкивается с проблемой создания отдела маркетинга «с нуля», включая поиск специалистов и налаживание работы. Во-вторых, если у компании появляются новые проекты, которые требуют временного расширения отдела маркетинга. В-третьих, в случае, если компания, давно работающая на рынке недвижимости, постоянно сталкивается с тем, что отдел маркетинга все время перегружен и его необходимо постоянно усиливать новыми специалистами. В такой ситуации имеет смысл пересмотреть функции этого отдела. Скорее всего, за специалистами компании можно оставить только решение оперативных и координационных задач, а ряд функций по сбору и обработке данных передать на аутсорсинг. Однако окончательное решение остается за руководством компании. Сегодня история маркетинга в сфере недвижимости в России только формируется, базируясь на практике. Основой становятся реальные истории реализованных проектов – удачные и неудачные. В такой ситуации успешными маркетологами могут стать только практики, имеющие опыт общения с непосред-

ближайшем будущем на региональном рынке жилья нас ожидает пора конкуренции концептов. Регионы традиционно развиваются в том же цикле, что и Москва, но с отставанием в 3–5 лет. К примеру, все, что мы видели в малоэтажном строительстве (участки без подряда, «дикий» эконом) в столичном регионе уже сошло на нет, но здесь все еще популярно. Уверен, «загороду» ничего не останется, как в ближайшие 2–3 года стать концепту-

ственными потребителями, знающие их потребности и самостоятельно занимавшиеся продажами в разных сегментах недвижимости. В противном случае есть вероятность того, что девелопер столкнется с теоретическими рекомендаци-

альным и удобным. Многоэтажка в Екатеринбурге и Тюмени уже может дать фору многим столичным проектам. На очереди освоение формата комплексной концептуальной застройки в малоэтажном и среднеэтажном сегменте. А сегодняшняя экономическая ситуация станет дополнительным катализатором для подобных трансформаций. Ведь на падающем рынке уже недостаточно просто «быть», надо выделяться и, желательно, не за счет банальных скидок.

ями, не имеющими привязки к реальной ситуации на рынке и к реальному земельному участку, а построенный объект останется невостребованным.

Мария Рявина, Анна Асташкина

На падающем рынке уже недостаточно просто «быть», надо выделяться и, желательно, не за счет банальных скидок

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

57

Практика

Профессия – аналитик Аналитический подход как часть общего, системного подхода к проблеме и явлению – основа успеха. Сегодня мы поговорим о такой профессии, как аналитик рынка недвижимости. Все о профессии глазами экспертов рынка: теоретиков и практиков отрасли Передовой, динамично развивающийся рынок недвижимости Екатеринбурга диктует свои условия всем, кто хочет стать его полноценным участником или же успешно работать в отрасли. Не секрет, что каждый, кто претендует на успех в том или ином деле, должен иметь отчасти системное мышление вкупе с другими качествами. С чего оно начинается? В том числе, с анализа вводных данных. Аналитик рынка недвижимости. Кто он? Каковы критерии данной профессии, профессия ли это или популярное хобби, какими качествами должен обладать профессиональный аналитик рынка? «Работа аналитика в России всегда начинается с поиска достоверных источников информации и формирования баз данных, пригодных для статистической обработки. К сожалению, за все годы развития рынка недвижимости система государственной статистики так и не смогла трансформироваться и дать участникам рынка всех необходимых данных. Поэтому аналитики вынуждены по крупицам собирать даже базовые данные по рынку и строить оценки на основании косвенных показателей. В этом сложность и отличие от западных коллег», – говорит руководитель аналитического отдела Риелторского информационного центра УПН Михаил Хорьков.

58

Вячеслав Трапезников исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Требования рынка. с чего начать «Современное развитие рынка недвижимости неразрывно связано с профессиональной деятельностью аналитиков, так как на основе грамотных и взвешенных аналитических заключений реконструируются и создаются востребованные рынком объекты недвижимости. Но для того, чтобы достичь таких результатов в своей работе, аналитик должен непрерывно повышать свой уровень квалификации. Национальный учебный центр риелторов (НУЦР) предоставляет такую возможность через многоуровневую систему подготовки специалистов – от уровня начинающего аналитика в определенном регионе РФ до эксперта, признанного на федераль-

Андрей Бриль полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области ном и международном уровнях. Кроме того, в 2014 году НУЦР впервые провел курсы подготовки преподавателей в аналитической сфере, собрав для этого лучших экспертов из Москвы, Новосибирска, Омска и Перми», – рассказывает Эльвира Епишина, аккредитованный преподаватель и аналитик рынка недвижимости, директор ООО «Аналитический центр КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике и информационным технологиям НП «РГР. Пермский край», кандидат экономических наук. Мировая практика демонстрирует, что роль аналитиков в формировании стратегии и тактики управления бизнесом, недвижимостью и инвестициями год от года только возрастает. Интенсивно формиру-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

аналитика

рынка недвижимости

Михаил Хорьков руководитель аналитического отдела Риелторского информационного центра УПН

Эльвира Епишина аналитик рынка недвижимости, директор ООО «Аналитический центр КД-консалтинг»

Лариса Коркина специалист компании «Центр недвижимости «Северная казна»

ющийся рынок требует выработки инструментов. В частности, такими инструментами являются: • анализ текущей ситуации; • тенденции развития рынка и его перспективы, логично вытекающие из данных, полученных при анализе; • прогнозы, необходимые для построения стратегии. Из последнего тезиса органично вытекает, что для успеха на любом рынке необходима стратегия. Только она позволяет минимизировать риски, которые неизбежно возникают на каждом рынке. Как же ее выработать? Постоянный мониторинг событий рынка и анализ текущей ситуации позволяют

собрать данные, на основании которых строятся прогнозы и, затем, стратегии. Чтобы подобные механизмы запустились, необходимо начать с формирования профессионального сообщества, что повлечет за собой создание единого информационного аналитического пространства, из которого смогут черпать сведения все специалисты отрасли. Как рассказал нам директор Национального учебного центра риелторов и вице-президент РГР и ГУД Константин Апрелев, работа по созданию сообщества высококвалифицированных аналитиков позволит не только определить единые требования к квалификации, но и наладить партнерские отношения с коллегами,

принять участие в совместных бизнеспроектах и расширить собственные возможности по построению и продвижению бизнеса. Также не следует забывать об имидже и необходимости построения этических норм и стандартов для каждого участника сообщества. Работа по достижению этих целей началась в 2014 году. То есть стартовал процесс вовлечения региональных аналитиков в совместные проекты Российской гильдии риелторов.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

Аналитик рынка – кто он? Сразу отметим, что специальность «аналитик рынка» – это своего рода опция, которая необходима профессионалам из са59

Практика

мых разных сфер. Аналитиком может быть специалист агентства недвижимости или финансовой, страховой группы, работник банка и инвестиционной, строительной, девелоперской компании. Путь в профессию не заказан и служащим профильных государственных учреждений, и журналистам, и другим специалистам изданий и порталов о недвижимости, риелторам и оценщикам. Знание рынка, его тенденций и законов, умение спрогнозировать дальнейшее развитие – ценные качества, которыми необходимо обладать каждому, кто намерен сделать успешную карьеру в области создания объектов недвижимости и их управления. «Аналитики рынка недвижимости сегодня востребованы в нескольких направлениях. Во-первых, как исследователи, работающие в рамках независимых компаний, – для них изучение рынка является самостоятельной деятельностью. Аналитические отчеты для них являются основным продуктом, который они продают на рынке. Собственно, мы этим и занимаемся. Во-вторых, навыки аналитика рынка востребованы в банках, кредитующих девелоперов и строительный сектор. И, в-третьих, функции аналитика иногда пересекаются с функциями маркетолога во многих компаниях, работающих на рынке недвижимости. Сегодня базовые знания для начала работы в этом направлении можно получить на курсах, которые организует Российская гильдия риелторов. Последняя в числе прочего на протяжении многих лет занимается аттестацией аналитиков рынка недвижимости и инициирует различные проекты, направленные на консолидацию аналитического сообщества», – отмечает Михаил Хорьков. Как видим, ответ на вопрос об образовании специалиста лежит в сугубо практической плоскости. Какими же знаниями и умениями должен обладать аналитик рынка? Теми, которые сформируют систему, позволяющую отструктурировать данные, проанализировать любую проблему отрасли и найти пути ее решения. Теория и практика: объективность, беспристрастность, чувство рынка, профессионализм Анализ рынка с точки зрения специалистов, работающих в сфере недвижимости Екатеринбурга и непосредственно вклю60

ченных в происходящие здесь процессы, разумеется, имеет место быть. Как рассказывает специалист компании «Центр недвижимости «Северная казна»» Лариса Коркина, аналитика должна быть максимально беспристрастной и объективной. «Я посещаю курсы и семинары Геннадия Стерника (Стерник Геннадий Моисеевич – профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова, председатель комиссии Российской гильдии риелторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости. – Прим. ред.). В работе использую собственную компьютерную программу для мониторинга вторичного рынка жилья, что позволяет получать независимую оценку ситуации на рынке в любой момент времени. При анализе других сегментов рынка недвижимости Екатеринбурга прислушиваюсь к мнению специалистов аналитического отдела РИЦ УПН. Для получения информации по Москве и другим субъектам обращаюсь к сайтам www.irn.ru, www.rbk.ru и другим», – рассказывает специалист. Услугами своей маркетинговой службы и отчетами Уральской палаты недвижимости пользуются руководители компании PRED GROUP. Также компания использует в работе собственную аналитику рынка. По словам члена Совета ГУД, полномочного представителя ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, председателя совета директоров «Корин Холдинга» Андрея Бриля, такой штатной единицы, как аналитик, расписание его компании не предусматривает. Но, тем не менее, в ней работают люди, которые прошли комплексное обучение по международным программам подготовки инженеров в сфере недвижимости и имеют необходимые знания в области анализа. «Специалистов мы подбираем по профилям, по задачам и по компетенции», – рассказывает Андрей Борисович. Что касается используемых в работе материалов, то здесь компания обращается к исследованиям аналитического центра Уральской палаты недвижимости, если предмет исследования – Екатеринбург и область, а также к корифеям международного консалтинга вроде Cushman & Wakefield и другим консультантам подобного класса, если речь идет о каких-то рос-

сийских и мировых тенденциях. Профильное образование аналитика может быть инженерным, экономическим, строительным, но обязательно с пониманием рынка недвижимости. «Мы в целом следим за ситуацией на рынке, за аналитикой Уральской палаты недвижимости, кроме того, в нашем штате есть маркетолог. Сегодня очень много экспертов и аналитиков. Как любят говорить инвесторы: «Я начну инвестировать, когда увижу хоть одного брокера или аналитика, плачущего на могиле разорившегося инвестора». Помимо желания сказать, элементарно должна быть профессиональная оценка или анализ», – полагает генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. «Я уверен, что аналитика – штука хорошая, но она для тех, кто не находится внутри рынка много лет, для тех, кто не имеет, как говорится, ощущения рынка на кончиках пальцев», – отмечает Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала», заместитель председателя совета директоров, председатель правления группы «Астон». Вячеслав Анатольевич делится своим опытом. Пятнадцать лет назад, когда участники рынка возведения и управления объектами недвижимости пристально исследовали отрасль, велась работа как с местными, так и со столичными аналитиками. Немало информации черпалось из специализированных изданий, таких как «Ведомости» или РБК. «Бесспорно, аналитики нужны, и я очень доволен тем, как работает Уральская палата недвижимости, их переходом на работу с первичным рынком. Благодаря доверию к своему имени они оперативно собирают информацию от всех ведущих застройщиков региона. В их распоряжении собственная уникальная база, уникальный сайт, они создали систему мониторинга рынка, аналогов которой мне неизвестно», – рассказывает исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала». По словам нашего эксперта, аналитика актуальна в работе с банками, которым необходимо опираться на фундамент беспристрастных данных. Что касается личной практики компании, то здесь главным аналитиком можно назвать руководителя отдела продаж. «Кого бы я признал за аналитика? Однозначно, этот человек должен иметь инженерно-математиче-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

аналитика

ское образование – любое. Я очень верю в базовое образование: физика, химия, математика, инженерное дело... Второе необходимое качество – опыт работы в отделе продаж, а лучше в нескольких отделах продаж крупной или средней компании в сфере строительства. Разумеется, человек должен иметь аналитические способности, то есть группировать информацию, управлять массивами данных и их визуально презентовать – комфортно для понимания. Понимание рынка, его внутренних законов не может прийти раньше, чем через пять лет работы в отделе продаж крупной или средней компании», – подчеркивает эксперт. Развитие и формирование системы через образование Как мы видим, несмотря на то, что в отношении профессии аналитик до сих пор существует некоторый скепсис, профессиональный рынок постепенно осознает необходимость получения системных знаний в этой области. Рынок развивается и диктует новые требования к реализуемым объектам, а значит – новые требования к специалистам, хотя и не всеми участниками рынка. По словам Эльвиры Епишиной ключевая проблема заключается в том, что многие руководители не осознают важность профессии аналитика в отрасли, так как традиционно видят аналитику только оперативного характера. По сути это мониторинг рынка, показывающий уже произошедшие измене-

ния на рынке, и краткосрочные прогнозы. А с получением и обработкой данной информации справляется, как правило, и отдел маркетинга. «Но может ли отдел маркетинга, где нет профессионального аналитика, предоставлять исследования стратегического характера. Могут спрогнозировать маркетологи, как изменятся объемные и ценовые показатели сегментов рынка недвижимости в регионе через три, пять, десять лет? Думаю, вряд ли. Можно утверждать, что в нашем государстве с такой перспективой прогнозы делать нельзя, т.к. у нас в момент могут измениться все правила игры, но свой портфель инвестиционных площадок Застройщики на сколько лет планируют???», - говорит Эльвира Епишина. И, несмотря на то, что путей овладения профессиональными знаниями немало. По словам наших экспертов, это и постоянное повышение квалификации вкупе с качественным базовым образованием; и развитие в себе чувства рынка, появляющегося только спустя годы практической деятельности в сфере недвижимости. Особое значение эксперт придает профессиональному образованию, обучению по программам лучших экспертов на основе лучших методологий, созданных как российскими, так и западными практиками. Платформа для системного анализа Понимая необходимость в выработке некоего образовательного стандарта для

подготовки будущих специалистов, Российская гильдия риелторов (РГР) разработала партнерскую программу для аналитиков рынка недвижимости и проводит обучение специалистов именно по такой программе, с возможностью получения степени аккредитованного аналитика рынка недвижимости от Российской гильдии риэлторов. Первый курс посвящен методологическим основам мониторинга рынка недвижимости. По сути, это создание рабочего кабинета аналитика. Второй – фундаментальному и техническому анализу на рынке недвижимости. Здесь речь пойдет о прогнозировании системных рыночных показателей. Прохождение любой из упомянутых программ позволяет специалисту получить базовые знания и даст необходимую методологию работы в области анализа недвижимости. Также прохождение курсов предполагает сертификацию, что дает возможность повысить стоимость специалиста на рынке труда. Важно понимание того, что системный, аналитический подход к рынку недвижимости на глобальном уровне, подразумевающем включенность в процессы всех его участников, только формируется. Формируется в виде выработки общих взглядов, принятых норм и способов оценки тех или иных событий и явлений.

Таис Жангарина

Российская гильдия риэлторов и Национальный учебный центр риэлторов впервые в Екатеринбурге проводят обучение для профессионалов рынка недвижимости

Курс «Методологические основы мониторинга рынка недвижимости. Создание рабочего кабинета аналитика» с присвоением степени ААРН (Аккредитованный аналитик рынка недвижимости) Курс «Фундаментальный и технический анализ на рынке недвижимости. Прогнозирование объемных и ценовых показателей» с присвоением степени САКРН (Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости) Обучение в Екатеринбурге проходит под эгидой журнала «Мегаполис. Профи».

Количество мест ограничено Отправить заявку на участие можно в редакцию журнала по электронной почте Nedv.glavred@gmail.ru, либо по телефону 8 904 98 475 76 Валентина Орнат

Для участников, отправивших заявку через журнал, предусмотрены льготные условия обучения мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 (6) февраль – март 2015 г. www.megapolis-online.com

61

№02 (07) выйдет в июне 2015 года

Читайте в следующем номере технопарки мира, России и Урала Законодательная база Проблемы и возможности Передовой опыт Редевелопмент промзон модернизация производства Будущее промплощадок механизм успешных проектов

в каждом номере диагностика стройкомплекса и рынка недвижимости уРФО Аналитические обзоры Интервью с экспертами Проекты в деталях Маркетинговые технологии

ПРОМЗОНЫ РАЗВИТИЯ – 2015 Продолжаем говорить о судьбе промышленного наследия СССР. Индустриальные объекты прошлого как предмет пристального внимания в настоящем. Модернизация предприятий с сохранением производственной функции; редевелопмент промзон и освоение новых жилых и коммерческих форматов; «новая индустриализация» – возрождение индустриальных парков. Обсудим возможные сценарии с экспертами рынка.

Подписка

Уважаемые профессионалы стройиндустрии и рынка недвижимости, чтобы быть в курсе всех важных изменений в отрасли, у вас есть возможность оформить подписку на журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи» на год

для Профи открыта

для этого нужно:

1

Зарегистрироваться

на сайте www.megapolis-online.com в разделе «личный кабинет»

2

для кого Журнал получают руководители и менеджеры высшего и среднего звена строительных, подрядных, проектных, риелторских компаний, поставщиков стройматериалов, техники и инженерного оборудования свердловской, Челябинской, Тюменской области, Ханты-мансийского и ямало-ненецкого округов, Пермского края

сообщить, в какое время вам будет удобно получать журнал

3

диагностика рынка аналитические обзоры российский и международный опыт земельные активы изменения в законодательстве практика и рекомендации

декабрь

ноябрь

о чем октябрь

сентябрь

август

июль

июнь

май

апрель

март

февраль

январь

стоимость, руб.

оплатить подписку наличными или по безналичному расчету

3 500

ооо «рекламная группа «Альмагест» Адрес: 620103, г. екатеринбург, свердловская обл., ул. селькоровская, д.106, кв.32, тел.: +7 904 98 4 75 76 оБРаЗеЦ ЗаполНеНия плаТеЖНого поРУЧеНия Информация об издании:

ИНН 6674344200 КПП 667401001 Получатель ООО «Рекламная группа «Альмагест» Банк получателя ОАО «УБРиР» г.Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 67

Сч. № БИК Сч. №

40702810162160010967 046577795 30101810900000000795

сЧеТ

Наименование товара Подписка на журнал «Мегаполис. Профи» – 2015 год

Всего наименований 1, на сумму 3 500 рублей 00 копеек Три тысячи пятьсот рублей 00 копеек

Количество страниц Стоимость подписки

Плательщик: Грузополучатель: № 1

Количество выходов в год

Единица измерения шт

Количество 1

Цена 3500,00 итого: Без налога (НДс): итого без налога с продаж: итого налог с продаж: Всего к оплате:

Сумма 3500,00 3500,00 3500,00 0,00 3500,00

Руководитель предприятия_____________________ (Орнат В.В.) Главный бухгалтер____________________________ (Орнат В.В.)

4 80-90 3500

руб. в год

По всем вопросам обращайтесь по тел. +7 904 984 75 76 или по эл. почте: nedv.glavred@gmail.com к главному редактору орнат Валентине Вадимовне