"Мегаполис. Профи" №5 ноябрь - декабрь

№5

ноябрь – декабрь

2014 г.

Экономика для высотки

Диснейленд для взрослых

Закон для уникума

Инвестиции для девелопера

стр. 28

стр. 34

стр. 42

стр. 52

зачем

ãîðîäó

небоскреб

реклама

Знаковое событие на рынке недвижимости Уральского региона! Организатор:

Стратегический партнер:

При поддержке:

Правительство Свердловской Области

Генеральный спонсор: Администрация Екатеринбурга

Практическая конференция Итоги 2014 года на рынке недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области Концепция Рынок Екатеринбурга и Свердловской области характеризуется высокой степенью зрелости. Задача конференции: подвести итоги года, определить тенденции развития рынка, дать ценовые ориентиры во всех основных сегментах недвижимости. Кроме того, профессиональное сообщество девелоперов считает необходимым начать углубленное обсуждение вопросов инвестиционного потенциала и ресурса земельных участков центра Екатеринбурга как типичного центра крупной российской агломерации и системной подготовки специалистов для работы в сфере девелопмента. Аудитория конференции Конференция ориентирована на руководителей крупнейших компаний – операторов рынка коммерческой, жилой и промышленной недвижимости в различных сегментах, представителей администрации, банковского сообщества, риелторов, экспертов в области коммерческой недвижимости, консультантов, представителей СМИ Екатеринбурга, Челябинска, Перми, Тюмени и других городов Уральского региона, Москвы, СанктПетербурга, международных специалистов рынка недвижимости и др. Темы для обсуждения: • Итоги прошедшего года и основные прогнозы развития событий регионального рынка недвижимости.

• Инвестиционные перспективы и планы г. Екатеринбурга и Свердловской области на 2015 и последующие годы.

• Основные тенденции, которые будут определять рынок недвижимости в 2015 году.

• Новые стратегические задачи на 2015 год (городские приоритеты, приоритеты компаний, возможности рынка).

• Технологический подход к выводу промзон из центра г. Екатеринбурга в индустриальные парки с сохранением рабочих мест.

• Как создать на месте промзон и неиспользуемых территорий многофункциональную комфортную городскую среду.

• Как системно готовить специалистов для сферы девелопмента. Новые решения, предлагаемые РГУД. Дата и место проведения: 9 декабря 2014 года, вторник, г. Екатеринбург, ул. Бахчиванджи, 55а, отель «Angelo»

Справки по тел. (343) 253 12 13; e-mail: ivu@quoren.ru Партнеры: компания GVA Sawyer, НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс», Корин холдинг, ГК «RED», AVS-Group, «РСГ-Академическое» (входит в ГК «КОРТРОС»), «СКМ-Девелопмент», «УГМК-холдинг», «Форум-Групп», «ЛСР. Недвижимость-Урал», «Стражи Урала», ГК «Кастом», Общество «Малышева-73», «МОЛЛИНО Менеджмент», УК «ТЭН», ООО «Кросс Девелопмент Групп», ТПК «Уралобувь».

Стратегический PR-партнер:

ОТ РЕДАКЦИИ

высокие амбиции Е

катеринбург – не Токио и не Гонконг. Но он тоже растет вверх. в нем тоже есть свои небоскребы. Конечно, до азиатских собратьев им еще расти и расти, но слова «самый северный небоскреб мира» или «самый высокий за пределами Москвы» придают уверенности. власти – в развитии города. Девелоперам – в собственных силах и амбициях. Жителям… вот только, пожалуй, жители еще не определились, что это им дает и на чьей они стороне, разделившись на поклонников, противников и не определившихся в своем отношении к высотному строительству. в такой ситуации интересно мнение бразильского архитектора Роберту Родригеса Симона. в интервью «Профи» он рассказал о том, как подобный путь проходила его родная Бразилия. Задолго до Екатеринбурга, кстати. Он привел в пример Сан-Паулу, который начинался с маленького города – даун-тауна. Затем стало понятно, что с растущими потребностями эта небольшая территория не справляется, а построенные здания не подходят для многих видов деятельности, которыми люди хотят заниматься. И стройка ушла в другое место. После стало понятно, что и новые здания не удовлетворяют потребности людей, и все было перенесено в третье место, в котором сейчас находится центр города с новыми постройками. «Если же мы сейчас вернемся в начало и придем в тот даун-таун, в котором город зародился, то увидим, что ситуация там достаточно тяжелая – люди спят прямо на улицах», – заключил господин Симон. Действительно, сегодня строить или не строить небоскребы – это не проблема. Строить их можно и на Урале, и екатеринбургские строители свою компетенцию в этом деле уже доказали. Настоящей проблемой является то, что привычная, комфортная для жителей городская среда при этом может либо остаться без развития, либо быть разрушена. А новая может не появиться. Или появиться для ограниченного круга лиц. Поэтому не столь важно, станет ли Екатеринбург городом небоскребов. важно, сохранит ли при этом город свою идентичность и получат ли горожане что-то большее, чем воплощение девелоперских амбиций.

ПРОДОЛЖАЕМ ГОвОРИТь О НЕДвИЖИМОСТИ. ПРОФЕССИОНАЛьНО, ЧЕСТНО, ИНТЕРЕСНО, ПОЛЕЗНО.

в номере

Журнал издается при поддержке:

От редакции стр.

3

События стр.

6

Диагностика стр. 12 Диагностика стройкомплекса и рынка недвижимости Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи» зарегистрирован в Управлении Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Свердловской области. Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС77-57011 от 25 февраля 2014 года. Учредитель ООО «Рекламная группа «Альмагест», 620038, Екатеринбург, 620014, Екатеринбург, пр. Ленина, 2-53, тел. +7 904 984 75 76. Рекламно-информационное издание.

Тема номера

Редакционный совет: Главный редактор: Валентина Вадимовна Орнат nedv.glavred@gmail.com тел. +7 904 98 475 76 Валерий Михайлович Ананьев, вице-президент Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Андрей Борисович Бриль — полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Вячеслав Анатольевич Трапезников — исполнительный директор СРО «Гильдия строителей Урала» Юрий Николаевич Чумерин — директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области, заслуженный строитель России

Стук в потолок

стр. 28 Небоскребы для российских городов остаются символами амбиций и престижа. Экономический смысл высотное строительство пока не обрело

Шеф-редактор: Анна Асташкина Авторы: Анна Асташкина, Нина Белая, Елизавета Василькова, Сергей Ермак, Александр Нестеров, Валентина Озорнина, Мария Полоус Дизайн, верстка: Татьяна Щеклеина Коллаж на обложке: Татьяна Щеклеина Реклама в журнале и подписка: Валентина Орнат nedv.glavred@gmail.com тел. +7 904 984 75 76 Литературный редактор: Ксения Генрих Адрес редакции: 620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина, 2-53 Отпечатано в типографии «АРТЕС», ООО «Эзапринт» г. Екатеринбург, ул. Ухтомская, 45, тел./факс (343) 287-03-52. Отправлено в печать 1.12.2014. Дата выхода 8.12.2014. Заказ № 2838. Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи». Тираж 5000 экз. Распространяется по подписке.

Диснейленд для взрослых стр. 34 О том, как избежать старения небоскребов, зачем социализировать их и делать носителями культуры, – исполнительный директор исследовательско-консалтинговой компании Building&Data Жорж Бинде

«Ключевой вопрос – сделать так, чтобы люди были счастливы» стр. 38 О том, нужны ли городам небоскребы и зачем директору предприятия общаться с продавцом журналов, – директор по международным делам Бразильского архитектурного Совета и член Международного Совета архитекторов Роберту Родригес Симон

Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях и сообщениях информационных агентств. Полное или частичное воспроизведение материалов, опубликованных в журнале «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи», допускается только с разрешения редакции. Материалы, отмеченные знаком , являются редакционными.

4

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

в НОМЕРЕ В номере

Ненормативно высоко

стр. 42 Екатеринбургские строители разработали дорожную карту, которая призвана значительно упростить процедуру получения разрешительных документов для зданий выше 75 метров и способствовать развитию высотного строительства по всей стране

Метры для инвестиций

стр. 52 В ситуации насыщенного рынка и неблагоприятных экономических прогнозов участники рынка выделили для «Профи» наиболее устойчивые сегменты недвижимости, в которых могли бы развиваться девелоперы

Производитель для уникума стр. 46 Для решения технологических вопросов, возникающих при высотном строительстве, строители используют нестандартные подходы и подбирают индивидуальные решения для каждого объекта. Своими ноу-хау участники рынка поделились на форуме небоскребов «100+ ForumRussia», который прошел осенью в столице Среднего Урала

Практика Премиум-центр стр. 48 Осенью этого года в Екатеринбурге решилась судьба одной из знаковых площадок в центре города. Речь идет о территории Уральского приборостроительного завода, чьи мощности будут перенесены за пределы города. На площадке будет реализован жилой проект премиум-класса, девелопером которого выступает Pred Group. Компания провела конкурс по застройке промплощадки и приступила к разработке техзадания на проект

Каркасные многоквартирники: миф или реальность стр. 60 В России зарождается новая тенденция – строительство бюджетных многоквартирных домов по каркасным технологиям. За счет низкой стоимости она уже нашла поклонников среди потребителей, но государству свою жизнеспособность доказать пока не смогла

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

5

СОБЫТИЯ

ВЫСТАВКИ В Мире BC India

Когда: 15–18 декабря Где: Индия, Мумбаи III международная выставка строительных машин, оборудования для производства стройматериалов, горных машин и строительной техники.

Количество административных процедур в жилищном строительстве сокращено

BAU

Когда: 19–24 января 2015 Где: Германия, Ганновер Мировая выставка архитектурных решений, строительных систем и материалов предназначена для проектировщиков, архитекторов и разработчиков проектов, строителей и продавцов стройматериалов.

Infratech

Когда: 20–23 января 2015 Где: Нидерланды, Роттердам XI Международная выставка инженерных технологий и оборудования для гражданского строительства проводится один раз в два года и представляет интерес для специалистов в сфере инфраструктуры: управляющих, руководителей, консультантов, а также специалистов и представителей строительного бизнеса.

World of Concrete

Когда: 3–6 февраля2015 Где: США, Лас-Вегас Одна из крупнейших в мире строительных выставок, посвященных бетону и цементу, проводится ежегодно, начиная с 1975 года. Среди посетителей и участников выставки и конференции – подрядчики, дилеры, производители, инженеры и разработчики. Также представлен широкий выбор продукции, машин, транспорта и оборудования для строительства зданий и сооружений из бетона и камня.

Cevisama

Когда: 9–13 февраля 2015 Где: Испания, Валенсия Международная выставка керамики и отделочных материалов, оборудования для ванных и кухонь с 1983 года определяет тенденции и стандарты в строительной области. Проходит одновременно со специализированной выставкой по мрамору и натуральному камню Marmol.

MIPIM

Когда: 10–13 марта 2015 Где: Франция, Канны Международная выставка коммерческой недвижимости и инвестиционных проектов – крупнейшее событие в сфере недвижимости. Выставка проводится ежегодно с 1990 года и представляет самые интересные, экономически привлекательные и амбициозные проекты недвижимости, собирая инвесторов, девелоперов, правительственные делегации и крупнейшие строительные компании. В рамках форума проходят конференции и семинары о положении мирового и региональных рынков недвижимости. А премия MIPIM Awards отмечает наиболее выдающиеся и интересные проекты по всему миру.

6

7

ноября 2014 года вступил в силу исчерпывающий перечень административных процедур в жилищном строительстве. Теперь от застройщиков жилья никто не сможет потребовать прохождения какойлибо процедуры, не включенной в перечень, сообщает портал Restko.ru со ссылкой на министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаила Меня. Общее количество процедур сокращено с 220 до 134. Каждая из них – с описанием, сроком прохождения и стоимостью – опубликована на сайте Минстроя РФ. По словам Михаила Меня, это поможет также сократить издержки инвесторов и сроки реализации строительных проектов. Для каждого конкретного объекта предусмотрен индивидуальный набор необходимых процедур. К примеру, если раньше для строительства многоквартирного дома в отдельных российских субъектах количество процедур достигало 130, то теперь – не более 65, для комплексного освоения земельного участка их было 160 (теперь – не более 100), для индивидуального жилого дома количество согласований снизилось с 35 до порядка 25. Среди сокращенных процедур – заключение договора на промывку сетей и внутренних систем горячей водой, получение акта герметизации подвала, согласование проектной документации службой санитарного надзора, проведение экспертизы и лабораторных испытаний строительных материалов по требованию органа Госстройнадзора и др.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

СОБЫТИЯ

Инвесторам урезали льготы

Г

осдума повысила предельный срок владения недвижимостью для получения льготы по НДФЛ до 5 лет, пишет журнал «Эксперт». Депутаты поддержали поправки, которые устанавливают особенности освобождения доходов граждан от продажи недвижимого имущества, повышая при этом с трех до пяти лет предельный срок владения недвижимостью, доходы от продажи которой не облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ, ставка – 13 %). Напомним, сейчас от НДФЛ освобождаются доходы налоговых резидентов РФ от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в данном имуществе, а также иного имущества, находившегося в их собственности больше трех лет. Поправками предлагается увеличить этот срок до пяти лет. Исключение планируется сделать для владельцев недвижимости, которая была получена в качестве подарка или наследства от близких родственников, а также для приватизированной и переданной по договору пожизненного содержания с иждивением. Для этих категорий граждан предлагается сохранить действующий порядок освобождения доходов при продаже недвижимости от НДФЛ. Законопроект призван также перекрыть известную лазейку в законе, позволяющую получить льготы даже до истечения трехлетнего срока, если цена сделки, указанная в договоре, не превышает 1 млн рублей. Теперь при продаже недвижимости меньше чем за 70 % от кадастровой стоимости налог придется платить именно исходя из этой величины – за вычетом расходов на покупку. Регионы, правда, смогут уменьшать коэффициент, понижающий кадастровую стоимость объекта, вплоть до нуля. Данные нормы вступят в силу с 1 января 2016 года и будут распространяться только на сделки граждан с недвижимостью, которые совершены после этой даты.

238 млрд рублей выделят на реализацию госпрограммы «Доступное жилье»

В

2014–2016 годах на финансирование государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» из федерального бюджета будет выделено 238,2 млрд рублей. Такие данные представлены в тексте приказа Минстроя РФ, размещенного на сайте министерства, пишет портал Restko.ru. В 2014 году в рамках программы планируется потратить 95,509 млрд рублей, в 2015-м – 92,573 млрд рублей, а в 2016-м – 50,011 млрд рублей. При этом на переселение граждан из аварийного жилья в 2014 году будет направлено 25,465 млрд рублей, в 2015-м – 39,449 млрд рублей, в 2016-м – 10 млрд рублей. Также предусмотрено выделение субсидий для приобретения жилья социальными категориями граждан. Согласно госпрограмме, объем ввода жилья в России к 2020 году должен достигнуть 100 млн кв. м, а количество предоставленных ипотечных кредитов – свыше 1,05 млн. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

7

СОБЫТИЯ

ВЫСТАВКИ и конференции

В РОССИИ

Рекламу на объектах культурного наследия могут запретить

Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов

Когда: 9 декабря Где: Екатеринбург, отель «Angelo» Задача ежегодной практической конференции: подвести итоги года, определить тенденции развития рынка, дать ценовые ориентиры во всех основных сегментах недвижимости. Кроме того, профессиональное сообщество девелоперов считает необходимым начать углубленное обсуждение вопросов инвестиционного потенциала и ресурса земельных участков центра Екатеринбурга как типичного центра крупной российской агломерации и системной подготовки специалистов для работы в сфере девелопмента.

«Строительный комплекс России сегодня: новые пути взаимодействия бизнеса и государства»

Когда: 10 декабря Где: Москва, ЦМТ В ходе IV Всероссийского строительного конгресса представители отрасли обсудят особенности развития строительства в России, а также проблемы, с которыми ежедневно сталкивается профессиональное сообщество. К участию приглашены представители Министерства строительства и ЖКХ РФ, Республики Крым, Госдумы РФ, департамента строительства города Москвы, Национальных объединений строителей, проектировщиков, изыскателей, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, руководители крупных строительных и девелоперских компаний.

Московский урбанистический форум

Когда: 11–14 декабря Где: Москва, ЦВЗ «Манеж» Основная тема форума – «Драйверы развития мегаполиса». Мероприятие традиционно соберет городских управленцев, российских и зарубежных экспертов, представителей бизнеса, чтобы обсудить задачи, ежедневно возникающие перед современными мегаполисами по всему миру. В этом году форум представит широкой публике ряд новых исследований, среди которых: международное исследование «Глобальные города и национальные государства. Партнерство ради успеха: прошлое, настоящее и будущее», московские исследования «Мастерплан» и «Новая Москва», исследование городов России «Борьба за горожанина: человеческий потенциал и городская среда», исследование PWC «Cities of Opportunities».

«Энерго-ПромЭкспо»

Когда: 16–18 декабря Где: Екатеринбург, ЦМТЕ Форум дает возможность получить полную информацию о новых тенденциях, технологиях и оборудовании в малой энергетике; о современных энергосберегающих технологиях и материалах для различных отраслей промышленности, строительства и муниципалитетов. В программе – IX Универсальная выставка «Энерго-ПромЭкспо 2014», Всероссийская выставка научно-технического творчества студентов, аспирантов и молодых ученых «Энерго- и ресурсосбережение. Энергообеспечение. Нетрадиционные и возобновляемые источники энергии», а также VI Открытая экспертная конференция энергетиков Уральского региона.

8

Д

епутаты Госдумы предлагают полностью запретить размещать рекламные конструкции на объектах культурного наследия, в том числе на территориях историко-культурных заповедников, и предъявляют строгие требования к размещению на них всевозможных объявлений, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на «Российскую газету». По данным издания, к первому чтению подготовлен законопроект, который вносит изменения и дополнения в Закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В нынешней редакции Закона «О рекламе» сказано, что решение об отказе в выдаче разрешения на установку рекламной конструкции может быть принято в случае нарушения требований законодательства РФ об объектах культурного наследия. Но, как оказалось, закон об объектах культурного наследия в этой части весьма расплывчат, что позволяет трактовать его в выгодном для рекламодателей свете, пишет газета. Законодатели предлагают умерить амбиции тех, кто пользуется историческими зданиями, в том числе и амбиции чиновников. Законодатели обращают внимание на то, что сегодня рекламные конструкции можно установить либо на отдельном здании или сооружении, либо на земельном участке. А это приводит к «замусориванию» территорий историко-культурных центров и парков. Поэтому предлагается ввести запрет на размещение рекламных конструкций на памятниках, строениях и сооружениях, входящих в ансамбль, а также на территориях памятников и ансамблей, на территориях историко-культурных заповедников и на территориях охранных зон объектов культурного наследия. Выше первого этажа памятника разрешается воссоздание (сохранение) вывесок, исторически связанных с данным памятником и соответствующих функциональному назначению памятника, определенному при его сооружении (первоначальному функциональному назначению). Подняться с афишами и вывесками выше первого этажа разрешается только организациям культуры, которые располагаются в данном здании.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

СОБЫТИЯ

москва ограничила строительство апартаментов

П

равительство Москвы приняло постановление, которое запрещает строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. По данным «РБК-Недвижимость», в документе, разработанном департаментом градостроительной политики Москвы, уточняются неоднозначные формулировки видов разрешенного использования земельных участков, которые служили лазейкой для девелоперов при их строительстве. Ранее постановление позволяло строить апартаменты в офисных, деловых, гостиничных зданиях, а также в составе многофункциональных комплексов, отметили в департаменте градостроительной политики. все это привело к массовой застройке города апартаментами, что стало головной болью для столичных чиновников. Основная претензия властей – в подмене девелоперами понятий. вместо офисных коробок появляются жилые комплексы, не обеспеченные необходимой социальной инфраструктурой, которые преподносятся покупателям как полноценное жилье. в августе текущего года заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин уточнил, что апартаменты нужно уравнять в правах с жильем и придать им тот же юридический статус по обеспеченности социальной инфраструктурой, что и классическим квартирам. Тем временем столичный рынок апартаментов в 2014 году показывает высокие темпы прироста предложения. По данным инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, в третьем квартале 2014 года объем предложения на первичном рынке апартаментов вырос на 14,4 % по сравнению с четвертым кварталом 2013 года, достигнув 475 тыс. кв. м. По оценкам компании «Метриум Групп», всего в Москве построено чуть более 2 млн кв. м такой недвижимости.

ВЫсТаВКи и КонфеРенции

В России

«Открытый диалог с инвестором»

Когда: 17 декабря Где: Конгресс-центр правительства Москвы Ежегодная Межотраслевая конференция – одно из ведущих деловых мероприятий по привлечению инвестиций в муниципальные проекты России, способствующих развитию диалога между государством, бизнесом, частными и институциональными инвесторами и экспертным сообществом.в рамках конференции планируется разработать инструменты привлечения финансовых потоков в объекты социальной инфраструктуры регионов, обсудить возможности эффективных технологий сотрудничества власти и бизнеса, а также выработать механизмы повышения уровня жизни в субъектах РФ.

«зодчество»

Когда: 18–20 декабря Где: Москва, «Гостиный двор» Тема XXII Международного фестиваля «Зодчество-20 14» – «Актуальное идентичное. Посвящается 100-летию русского авангарда». Кураторы фестиваля заявляют о «Зодчестве» этого года как о лаборатории идентичности новой российской архитектуры. Они раскрывают тему наследия как ресурса для будущего, представляя русский авангард как новое прочтение традиций и обретение утраченных смыслов. Поиск идентичности и ее очагов планируется показать с помощью экспозиций, подготовленных российскими субъектами, ведущими архитектурными школами и мастерскими, представляющими спецпроекты по теме фестиваля.

«Строительство и архитектура»

Когда: 20–23 января 2015 Где: Красноярск, МвДЦ «Сибирь» Масштабная выставка строительных и архитектурных проектов, новых технологий и оборудования, строительных и отделочных материалов. Деловая программа включает в себя Архитектурно-строительный форум Сибири, а также Сибирский фестиваль архитектуры.

«Отечественные строительные материалы»

Когда: 27–30 января 2015 Где: Москва, Экспоцентр Ежегодная специализированная выставка – единственная в России, отражающая реалии именно российского рынка строительных материалов и направленная на поддержку отечественного производителя.

reestate exPo

Когда: 3–6 февраля 2015 Где: Новосибирск, «Новосибирск Экспоцентр» VIII Международная выставка недвижимости – одна из ключевых для рынка недвижимости в Сибирском регионе. в экспозиции – предложения о продаже и аренде курортной, жилой и загородной недвижимости, банковские услуги и ипотечные программы, вся информация о кредитовании, страховании и инвестициях в недвижимость. в 2015 году ReEstate EXPO будет проходить на одной площадке с Неделей архитектуры и строительства крупнейшей международной строительной и интерьерной выставки Сибири и Дальнего востока SibBuild.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

9

СОБЫТИЯ

В Свердловской области появилась инвестиционная стратегия до 2030 года

П

ервый стратегический документ Свердловской области с горизонтами планирования до 2030 года рассмотрен участниками Совета по инвестициям при губернаторе региона, говорится в сообщении Департамента информполитики губернатора. Документ подготовлен региональным министерством инвестиций и развития Свердловской области совместно с профильными органами государственной власти и экспертным сообществом и призван заложить фундамент последовательной работы по привлечению инвестиций на Средний Урал. Согласно концепции выделено несколько важнейших для региона отраслевых приоритетов развития. В частности, до 2030 года должно быть завершено инновационное обновление традиционных секторов экономики, а также сформирована «новая экономика», основной фактор роста которой – человеческий капитал. Еще один приоритет – развитие транспортно-логистического комплекса. Для этого должны быть реализованы проекты строительства новых направлений федеральных автомобильных дорог Ивдель – Лабытнанги, Екатеринбург – Уфа, реконструкция федеральных автомобильных дорог Екатеринбург – Тюмень, Екатеринбург – Пермь, Екатеринбург – Казань, развитие Екатеринбургской кольцевой дороги. Основой роста экономики Свердловской области должна стать опорная сеть ряда муниципальных образований – «точек экономического роста» (планируется сформировать порядка 35 таких точек). Как отметил на заседании Совета по инвестициям губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев, уже по итогам текущего года общий объем инвестиций в регион должен составить не менее 380 млрд рублей. К 2018 году он должен превысить 500 млрд рублей. Для этих целей в составе регионального правительства уже создана новая структура – министерство инвестиций и развития, также планируется обеспечить эффективные механизмы взаимодействия с федеральными структурами, госкорпорациями, естественными монополиями.

10

Минстрой опробует ресурсный метод

М

инистерство строительства и ЖКХ РФ запустило четыре пилотных проекта, в которых сметная стоимость определяется ресурсным, а не базисно-индексным методом, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на главу Минстроя Михаила Меня. Он отметил, что сегодня отрасль работает преимущественно на основе базисноиндексного метода. «Все больше разговоров среди специалистов идет о том, что нужно перейти на ресурсный метод. Наша позиция такая – мы хотим посмотреть, как ресурсный метод будет работать в разных отраслях», – сказал Михаил Мень. По его словам, в ресурсном методе для определения сметной стоимости строительного проекта используется норматив цены конструктивных решений, который основан на актуальной стоимости конструктивных элементов. Пилотными проектами, в частности, являются строительство и реконструкция Рублево-Успенского шоссе на подъезде к Одинцово и реконструкция автодороги М-7 «Волга» в районе обхода Владимира.

Москва обязала девелоперов строить детсады и дороги за свой счет

С

толичные власти обязали застройщиков возводить сопутствующие объекты социальной и транспортной инфраструктуры за свой счет с последующей передачей их городу без уплаты из бюджета города каких-либо денежных средств, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на постановление правительства Москвы, опубликованное в «Вестнике мэра и правительства Москвы». Как пишет портал irn.ru, согласно постановлению, если документы территориального планирования, нормативы градостроительного проектирования и другие документы требуют создания сопутствующей инфраструктуры в проекте, то она строится «лицом, осуществляющим указанное строительство (реконструкцию), эксплуатацию за счет собственных средств в рамках затрат на создание основного объекта». В случае, если договор на аренду земли будет прекращен раньше, чем завершится строительство объектов, девелопер должен будет вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

СОБЫТИЯ

Лучшим небоскребом 2014 года стал итальянский

И

РЕКЛАМА

тальянский небоскреб Bosco Verticale («Вертикальный лес») получил международную премию International Highrise Award и стал обладателем звания лучшего небоскреба 2014 года, передает портал Newsru.com со ссылкой на Prian.ru. Это комплекс из двух высотных зданий (111 и 78 метров), расположенных в Милане, в районе Порта Нуова. Их отличительная особенность – гармоничное сочетание архитектуры и природы. Спроектирован комплекс студией Boeri, построен компанией Hines Italia. Всего в состязании за титул лучшего принимали участие более 800 небоскребов со всего мира. Премия учреждена Музеем архитектуры во Франкфурте и присуждается каждые два года зданиям выше 100 метров.

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Рынок недвижимости Уральского федерального округа Третий квартал 2014 года Ввод жилья

4 442,4 тыс. кв. м ( 35 %* )

*здесь и далее динамика в сравнении с аналогичным периодом 2013 года

Всего по Уральскому федеральному округу  72,1 %

Курганская область

252,1 тыс. кв. м

Свердловская область

1398,4 тыс. кв. м

Тюменская область

1841 тыс. кв. м

 20,7 %

в том числе: Ханты-Мансийский авт.округ - Югра

485,7 тыс. кв. м

 27,4

Ямало-Ненецкий авт.округ

118,9 тыс. кв. м

 29,4 %

Тюменская область (без авт.округов)

1236,5 тыс. кв. м

 17,5 %

Челябинская область

950,8 тыс. кв. м

 6,8 %

 92,2

%

%

Регистрация сделок Всего зарегистрировано прав по УрФО

1 660 286 ( 5,5% )

основные категории зарегистрированных прав жилые помещения

701 908

 8,6 %

земельные участки

362 336

 2,1 %

общее количество записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества

211 660

 12 %

Распределение регистрационных действий по территориальным органам Росреестра 11,2 %

31,8 %

4,4%

ХантыМансийский автономный округ

Свердловская область

ЯмалоНенецкий автономный округ

29,6 % Челябинская область

14,6 % Тюменская область

8,4 % Курганская область

Источник: Росстат

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Свердловская область Всего зарегистрировано прав 525

527 ( 5,7 % )

основные категории зарегистрированных прав

жилые помещения

земельные участки

общее кол-во записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества

236 108 (  10,3 %)

102 041 (  1,9 %)

79 135 (  1,46 %)

Челябинская область Всего зарегистрировано прав 491

941 ( 8 % )

основные категории зарегистрированных прав жилые помещения

земельные участки

общее кол-во записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества

211 591 (  10,5 %)

103 867 (  9,5 %)

57 135 (  10,1 %)

Тюменская область Всего зарегистрировано прав 242

884 ( 3,3 % )

основные категории зарегистрированных прав жилые помещения

земельные участки

общее кол-во записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества

91 614 (  2,9 %)

63 252 (  4,3 %)

32 883 (  11,5 %)

Ханты-Мансийский автономный округ Всего зарегистрировано прав 186

519 ( 8,4 % )

основные категории зарегистрированных прав жилые помещения

земельные участки

общее кол-во записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества

76 481 (  10,2 %)

31 067 (  6,7 %)

26 197 (  7,5 %)

Ямало-Ненецкий автономный округ Всего зарегистрировано прав 73

296 ( 14,5 % )

основные категории зарегистрированных прав жилые помещения

земельные участки

общее кол-во записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества

27 219 (  1,5 %)

11 985 (  55,5 %)

5 690 (  3,4 %)

Курганская область Всего зарегистрировано прав 140

119 ( 4,1 % )

основные категории зарегистрированных прав жилые помещения

земельные участки

общее кол-во записей об ипотеке по всем видам недвижимого имущества

58 895 (  5 %)

50 124 (  3,9 %)

10 620 (  28,1 %)

Источник: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Первичный рынок жилой недвижимости Челябинска Цена квадратного метра жилой недвижимости на ноябрь 2014 года

В среднем по городу

44 300

руб.

Динамика в сравнении с началом 2014 г., %

7,2 Стоимость квадратного метра по районам города

Калининский

46 200 руб.

Курчатовский

44 900 руб.

Ленинский

40 800 руб.

Металлургический

38 800 руб.

Тракторозаводский

39 200 руб.

Советский

48 300 руб.

Центральный

52 200 руб.

Стоимость на разных стадиях строительства, руб. /кв. м Котлован, фундамент

Монтаж стен

Внутренняя отделка

Дом сдан

35 000

40 000

42 000

45 000

Данные предоставлены ГП «Компаньон» (Челябинск)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Вторичный рынок жилой недвижимости Челябинска Цена квадратного метра жилой недвижимости на ноябрь 2014 года

4,3

23 573

45 020

руб. средняя стоимость по городу с указанием динамики с начала года, %

квартиры объем предложения

36 910

48 180 45 300 41 960

50 300

43 000

45 220

Условные обозначения: Повышение стоимости, % Понижение стоимости, %

Данные предоставлены ГП «Компаньон» (Челябинск)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Первичный рынок жилой недвижимости Перми Цена квадратного метра жилой недвижимости по итогам первого полугодия 2014 года

В среднем по городу

51 780 руб. Динамика в сравнении с началом 2014 г., %

4,88 Стоимость квадратного метра по районам города

Дзержинский

50 730 руб.

2,11

Индустриальный

46 510 руб.

2,45

Кировский

43 340 руб.

1,70

Ленинский

85 320 руб.

7,21

Мотовилихинский

47 960 руб.

2,34

Орджоникидзевский

42 420 руб.

2,02

Свердловский

52 080 руб.

2,96

Стоимость на разных стадиях строительства, руб. /кв. м Котлован

Фундамент

Монтаж стен

Дом сдан

48 640

49 110

52 350

58 420

Данные предоставлены информационно-консалтинговой группой Rezon (Пермь)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Вторичный рынок жилой недвижимости Перми Цена квадратного метра жилой недвижимости по итогам первого полугодия 2014 года

3,61

55 040 руб.

71,02 дня

средняя стоимость по городу с указанием динамики с начала года, %

средний срок экспозиции

Новые Ляды

Орджоникидзевский

45 670

Мотовилихинский

4,51

56 390 6,72

58 370 8,56 Свердловский

64 910 Ленинский

Дзержинский

3,9

58 590 60 040 8,91

3,39

Индустриальный

Условные обозначения: Повышение стоимости, % Понижение стоимости, %

49 950 4,89 Кировский

Данные предоставлены информационно-консалтинговой группой Rezon (Пермь)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Первичный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга Цена квадратного метра жилой недвижимости по итогам третьего квартала 2014 года, руб. / кв. м

в среднем по городу

65 216 руб.

Динамика в сравнении с началом 2014 г., %

7,2 состав ценовых поясов рынка жилья, принятый в УПн. Границы улиц

стоимость по ценовым поясам

центр

московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, луначарского, Большакова

114 568 руб. 23,6

1 пояс

автовокзал, Ботанический, ВиЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, парковый, пионерский, Шарташский рынок, Юго-Западный

75 590 руб. 10,8

2 пояс

академический, ЖБи, Завокзальный, новая сортировка, сибирский, синие Камни, Уктус, Уралмаш, Широкая Речка, Эльмаш

66 276 руб. 9,9

3 пояс

елизавет, Компрессорный, лечебный, с. сортировка, совхоз, Унц, Химмаш, Чермет

55 133 руб.

4 пояс

Верхнемакарово, горный Щит, изоплит, исток, Калиновский, Кольцово, медный, н-исетский, палкино, птицефабрика, пышма, Рудный, садовый, северка, семь Ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш

49 813 руб. 9,5

2,5

стоимость на разных стадиях строительства, руб. /кв. м котлован, фундамент

Монтаж стен

внутренняя отделка

сдан

57 336

66 826

68 240

74 300

Данные предоставлены аналитическим отделом Уральской палаты недвижимости

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Вторичный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга Цена квадратного метра жилой недвижимости на ноябрь 2014 г., руб. / кв. м

4,1

9 830

75 728 руб.

средний срок нахождения объекта в базе УПН

3,3 55 261 235

***

3,3 55 261 235

3,3 55 261 235

120 дней

кол-во выставленных квартир в базе УПН

средняя стоимость по городу с указанием динамики с начала года, %

3,3 55 261 235

**

4,6 71 315 936

3,3 55 261 235

4,1

3,0 62 684 494

3,3 55 261 235

4,8 68 206 332

1,5 58 877 51

2,6 75 608 179

3,3 55 261 235

3,3 55 261 235

7,0 **

20,8 87 237 99

71 603 636

2,3 74 776 258

985

7,2 82 598 703

3,3 55 261 235

4,4 81 286 848 5,6 77 740 900 1,8 64 749 162 2,4 70 765 203

Условные обозначения: Повышение стоимости, %

54 605*

Понижение стоимости, %

3,3 55 261 235

3,3 55 261 235

2,4 73 153 297

3,3 55 261 235

2,8 64 846 48 3,6 83 176 72

5,8

77 490 106

4,2 61 106 97

3,9 58 199 10,5 63 690 91 3,3 55 261 49 235 4,8 62 155 5,1 71 163 27 330

3,6 77 858 283

4,1 65 681 457 8,3 65 310 114

**

3,3 55 261 235

3,3 55 261 235

5,6 80 240 502

2,6 98 094

62 670 119

**

3,3 55 261 235 3,3 55 261 235

5,2 66 449 332

3,3 55 261 235

*Ввиду малого количества квартир, выставленных на продажу, указана цена, соответствующая средней цене ценового пояса данного района. **Преимущественно частная застройка. ***Статистика по городам области не предоставлена.

Данные предоставлены аналитическим отделом Уральской палаты недвижимости (УПН)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Строительный комплекс Объекты, получившие разрешение на строительство Всего на стадии строительства

135 тыс. кв. м*

2,8 млн кв. м

379 тыс. кв. м*

торговых площадей в ТЦ

жилья

офисов

157,6 тыс. кв. м* качественных складов *арендопригодная площадь

Жилые многоэтажные и малоэтажные дома объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

1 блокиров. дом (8 жилых блоков)

ул. Верхнемакаровская – Загорская – Ежевичная – Клюквенная – Лиственная

ООО «Гольф Парк»

июнь 2015

3-секц. дом

ул. Челюскинцев, 82

ООО «Стройкор»

октябрь 2016

5-секц. дом

ул. Филатовская (условно) – Мезенская (условно) – Латвийская – Логиновская

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

июль 2016

1-секц. дом (2-я очередь)

ул. Белинского – пер. Артельный

ООО «СУ-6»

сентябрь 2018

3-секц. дом

ул. Ст. Разина – пер. Еланский – пер. Белорецкий – ул. Чапаева

ЖСК Жилой квартал «Белорецкий»

июнь 2016

4-секц. дом

ул. Аптекарская – Ферганская – Агрономическая

ООО «Грандпромторг»

июль 2017

5-секц. дом

ул. Щербакова

ЗАО «Рубикон-АэроИнвест»

январь 2021

2-секц. дом (1-й этап)

ул. Краснолесья

ООО «Бэст-строй»

октябрь 2016

1 блокиров. дом

ул. Большая Георгиевская, 5 линия

ООО «Хушмандсазе.ру»

март 2015

1 блокиров. дом (10 блок-секций)

район предполагаемого пересечения Полевского тракта и проектируемой ЕКАД

ООО «Экодолье Екатеринбург»

октябрь 2016

Автодороги объект

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

ул. Волгоградская с устройством дополнительной полосы движения с переустройством трамвайных путей (1-й этап 3 очереди реконструкции)

ООО «Городское управление дорожно-строительных работ»

сентябрь 2015

улично-дорожная сеть жилого района «Южный» (планировочный район «Истокский»)

ОАО «Центр малоэтажного строительства»

июнь 2016

улично-дорожная сеть (п. Исток, ул. Специалистов)

МКУ «Городское благоустройство»

июнь 2015

Подземные переходы объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

подземный пешеходный переход № 1, № 2, лестничный сход № 1 (взамен демонтируемого)

квартал улиц 8 Марта – Радищева – Вайнера; ул. 8 Марта

ООО «Инвестторгстрой»

ноябрь 2015

подземный вестибюль № 2 ст. метро «Геологическая», пристроенный к зданию ТРЦ «Гринвич-5», эскалаторный тоннель (№ 1), подземный пешеходный переход (№ 3)

квартал улиц 8 Марта – Радищева – Вайнера; ул. 8 Марта

ООО «Инвестторгстрой»

октябрь 2017

По данным администрации Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Екатеринбурга

сентябрь–октябрь 2014 года

Коммерческая недвижимость

Торговые и офисные центры объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

административное здание (реконструкция)

ул. Мира, 39

ЗАО «Управляющая компания «Инвестстрой»

июнь 2015

административно-офисное здание

Московский тракт, 8 км

ООО «Уралдрагмет-Капитал»

июль 2017

административное здание с торгово-выставочными помещениями

ул. Малышева – ул. 8 Марта

ООО «Алми»

январь 2017

офисное здание (реконструкция)

ул. Шефская, 1б

ООО «Гарант-Инвест»

декабрь 2014

магазин продовольственных товаров

п. Березит, ул. Березитовая – Покосная

физлицо

март 2015

Кафе расположение

застройщик

Планируемый срок ввода в эксплуатацию

ул. Бахчиванджи, 19

физлицо

март 2016

гостиницы и апартаменты объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

гостиница

ул. Московская, 4

Федерация профсоюзов Свердловской области

сентябрь 2015

гостиница с офисными помещениями

ул. Старых Большевиков, 1

ЗАО Строительная компания «Стройтэк»

март 2016

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

Сибирский тракт, 28а

физлицо

апрель 2015

п. Полеводство

физлицо

сентябрь 2015

складская недвижимость

п. Полеводство

физлицо

октябрь 2015

2 км на восток к пересечению ЕКАД и ул. Высоцкого

ООО «ЭнергоФинанс»

апрель 2015

ул. Уральская, 67

ООО «Армаг»

ноябрь 2015

спортивные объекты объект

расположение

застройщик

планируемый срок ввода в эксплуатацию

спортивнооздоровительный центр

п. Шабровский, ул. Ленина

ООО «Екатеринбургторгпром»

март 2015

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Строительный комплекс Объекты, введенные в эксплуатацию общий объем жилой недвижимости* 724 тыс. кв. м

561,77 тыс. кв. м многоквартирных домов

4,39 тыс. кв. м малоэтажных домов

157,89 тыс. кв. м индивидуальных домов

*январь – октябрь 2014 года

Жилые многоэтажные и малоэтажные дома расположение

общая площадь, тыс. кв. м

застройщик

ул. Академика Вонсовского – ул. 1А (условное название) – Краснолесья – Анатолия Мехренцева (3-й пусковой комплекс)

14,5

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»

ул. Хрустальногорская – ул. Екатерининская (1–4 пусковые комплексы)

34,5

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»

ул. Куйбышева, 21 (1-й этап 1-й очереди)

17

ООО «Возрождение Екатеринбурга»

ул. Волгоградская, 90 (3-я очередь)

2,7

ЗАО «Формула строительства»

ул. Баумана, 35 (2-й этап)

5,6

ООО «Центр недвижимости «Северная казна»

ул. Ильича, 42б (1-я очередь)

8,7

ЗАО «ЮИТ Уралстрой»

ул. Ландау – Екатерининская – Вавилова (3-й этап 1-й очереди), ул. Карасьевская, 28

12,3

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

ул. Академика Вонсовского – Краснолесья – Анатолия Мехренцева

10,3

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

ул. Кунарская, 36

18,2

ООО «Залесье»

ул. Евгения Савкова, 13, 15

25,3

ЗАО «Строительная компания «Стройтэк»

ул. Старых Большевиков, 3 (2-й пусковой комплекс)

13,1

ООО «НПП «Стройтэк»

ул. Щорса, 39

0,6

ООО «Уралцветметстрой»

ул. Адмирала Ушакова (1-й пусковой комплекс)

3,8

ООО «ПСК «Панорама»

ул. Гастелло, 3 (2-й пусковой комплекс)

4,8

ООО «Арго Инвестстрой»

ул. Степана Разина, 95 (2-й пусковой комплекс)

9,4

ООО «Новый город»

ул. Циолковского, 57, ул. 8 Марта, 167, 167а (1-й этап)

41,3

ООО «Урал-Регион»

Коммерческая недвижимость объект

площадь, тыс. кв. м

расположение

застройщик

торговый комплекс

15,9

ул. Луначарского, 205, 205а

ЗАО «Олипс Л»

торгово-деловой центр (1-й пусковой комплекс)

49,6

ул. Героев России, 2

ООО «Торгово-выставочный центр «Европейский»

торгово-развлекательный центр (реконструкция)

27,1

ул. 8 Марта, 46

ООО «Инвестторгстрой»

деловой центр (2-я очередь)

10,5

ул. Добролюбова, 16

ООО «М-СтройИнвест»

торгово-офисное здание (2-й этап)

1,5

ул. Сакко и Ванцетти, 61

ООО «Дунай»

многофункциональный комплекс

41

пер. Трамвайный, 2г

ООО «Брик»

магазин «Пятерочка»

0,6

ул. Токарей, 46а

ЗАО «ИКС 5 Недвижимость»

По данным администрации Екатеринбурга

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Екатеринбурга

сентябрь–октябрь 2014 года

складская недвижимость расположение

Площадь, тыс. кв. м

застройщик

ул. Прибалтийская, 20

0,3

ООО «Компания ДСК-2000»

ул. Чистопольская, 6

8,5

ООО «МФСК-Групп»

ул. Овощная, 1к

0,5

ООО «Агроэкология»

ул. Монтерская, 7

1,4

ЗАО «Уралэластотехника»

ул. Дорожная, 37

8,8

ООО «Прософт-Системы»

ул. Монтерская, 3

0,9

физлицо

медицинские учреждения Объект

Расположение

Площадь, тыс. кв. м

Застройщик

лабораторный корпус городской больницы № 41

ул. Начдива Васильева, 25

1,3

ООО «Городская больница № 41»

Детские сады

Транспорт

Расположение

Вместимость

ул. Соболева, 17а

300

ул. Викулова, 88

300

проезд Теплоходный, 8

200

Объект

Площадь, тыс. кв. м

Застройщик

1-я очередь метрополитена: перегон ст. «Площадь 1905 г.» – ст. «Динамо»

0,9

МКУ «Управление заказчика по строительству метрополитена и подземных сооружений»

аптеки Расположение

Площадь, тыс. кв. м

Застройщик

пер. Трактористов, 3

0,1

физлицо

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Высотное строительство Здания

высотные

супервысотные

мегавысотные

200

300

600

метров

метров

Самые высокие здания в 2010 году Burj Khalifa Дубаи, ОАЭ

TAIPEI 101 Тайпей, Тайвань

2010

2004

метров

год постройки

Высота, м

21 642 метра

совокупная высота небоскребов, введенных в 2011 году, – это самый «высотный» результат в истории рынка

наполнение

PETRONAS Zifeng Tower Shanghai World International PETRONAS Twin Towers 1 Twin Towers 2 Нанкин, Financial Center Commerce Centre Куала-Лумпур, Куала-Лумпур, Китай Шанхай, Гонконг, Малайзия Малайзия Китай Китай

2008

2010

1998

1998

Willis Tower (SearsTower) Чикаго, США

Guangzhou IFC Гуанчжоу, Китай

Trump International Hotel & T. Чикаго, США

1974

2010

2009

2010

828

508

492

484

452

452

450

442

439

423

мфК

офисы

мфК

мфК

офисы

офисы

мфК

офисы

мфК

мфК

год постройки

Высота, м

наполнение

Goldin Finance 117 Тяньцзинь, Китай

Pearl of he North Шеньян, Китай

Lotte World Tower Сеул, Южная Корея

2016

Самые высокие здания к 2020 году

Wuhan Makkah Royal Clock Tower Greenland Мекка, Center Ухань, Китай Саудовская Аравия

Kingdom Tower Джидда, Саудовская Аравия

Burj Khalifa Дубаи, ОАЭ

Suzhou Zhongnan Center Сучжоу, Китай

Ping An Finance Center Шеньчжень, Китай

Shanghai Tower Шанхай, Китай

2019

2010

2020

2016

2015

2017

2012

2016

2018

1000

828

729

660

632

606

601

597

565

555

мфК

мфК

мфК

офисы

мфК

мфК

мфК

мфК

офисы

мфК

45 %

самых высоких зданий находятся в азии

50 %

высотных объектов в азии располагаются в 22 городах Китая

2

самых высоких небоскреба в мире располагаются на Ближнем Востоке (BurjKhalifa и Makkah Royal ClockTower)

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

в мире География зданий выше 150 метров 1980 г. 2000 г.

Наполнение 2014 г.

1980 г. 2000 г.

(в т. ч. строящиеся)

северная и Южная америка 84,2 % 49,9 %

2014 г.

(в т.ч. строящиеся)

21,9 %

офисы

87 %

73,1 %

43,6 %

мфК

4,3 %

6,9 %

13,6 %

азия / океания

10,2 %

45 %

64,8 %

средний Восток

0%

0,8 %

8,6 %

Жилье

5,3 %

15,2 %

38,2 %

европа

4,3 %

3,9 %

4,5 %

гостиницы 3,4 %

4,8 %

4,6 %

африка

1,3 %

0,4 %

0,2 %

Технологии

100

км/ч такую силу ветра может выдержать вершина здания высотой 600 метров

5 500

кг выдерживает лифт для рабочих и пожарных в Burj Khalifa

162

метра

дамента Petronas Куала-Лумпур

глубина фунTowers в

7 244 солнечные панели

покрывают поверхность CIS Tower в Манчестере (великобритания), что позволяет снизить выброс CO2 в атмосферу на 100 тонн

270

вертикальных ветряных генераторов, производящих 54 000 квт возобновляемой энергии в год и питающих наружное освещение, расположено на Shanghai Tower (Китай)

244 метра на такой вы-

соте располагаются туалеты в башне The Shard в Лондоне (великобритания) – это уборные с самым захватывающим видом в мире

0

количество канализационных труб в Burj Khalifa (ОАЭ). Сточные воды ежедневно вывозятся ассенизатором

339 метров

3–4

*среди введенных в эксплуатацию

меркурий сити Тауэр в москве самое высокое здание в европе*

месяца

занимает у 36 высотников мытье башни Burj Khalifa, которая имеет 24 348 окон площадью 119 845 кв. метров

Детали $

700 000

составляет годовая экономия на коммунальных платежах в TAIPEI 101 (Тайвань) благодаря тому, что энергии потребляется на 30 % меньше, чем в обычном здании

20

$ млн стоимость программы по обновлению Empire State Building (США), которая позволит сократить выброс углекислого газа на 105 метрических тонн (эквивалентно ежегодному выбросу 17 500 машин)

110

0

C температура солнеч-

ного луча, отражающегося от изгиба Fenchurch Street Tower в Лондоне (великобритания), который смог частично расплавить припаркованные рядом машины в сентябре 2013 года

69 200 метров – длина телефонного кабеля внутри Willis Tower в Чикаго (ранее – Sears Tower), США

60,6

км/ч (16,8 м/с) – скорость лифта в Taipei 101 (Тайвань) – самого быстрого в мире

13 метров ширина 411-метровой жилой башни, строящейся на 57-й улице в Нью-Йорке – это самая «стройная» башня в мире

в 5 раз больше Биг-Бена размер часов на Makkah Royal Clock Tower Hotel (Саудовская Аравия)

2 120 грузовиков работали в течение 30 ча-

сов для заливки 16 300 куб. метров бетона в фундамент Wilshire Grand в Лос-Анджелесе (США), это рекорд Книги Гиннесса Источник: JLL, Georges Binder/Buildings & Data SA

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

Высотное строительство 122,5

метра – высота первого здания категории 100+ в России – колокольни Петропавловского собора, построенной в 1723 году в Санкт-Петербурге

236

метров – высота самого высокого здания в РСФСР – главного корпуса МГУ им. М. в. Ломоносова, построенного в 1953 году в Москве

140

метров

– Должна была составить высота первого высотного здания в СССР – 34-этажной башни комплекса Дома промышленности, который начали строить в Свердловске. Из-за пожара в 1935 году на частично построенной высотной части комплекса строительство было отменено

150

метров – высота первого здания высотой более 100 метров в современной России – 35-этажного здания офиса Газпрома на ул. Намёткина в Москве, завершенного в 1995 году в 1990-е гг. в России высотки не строили

25 зданий 100+ – Насчи-

тывалось в России к началу ХХI века, все они находились в Москве (кроме двух колоколен и собора в Санкт-Петербурге и Шуе)

101

метр – высота первого здания 100+ за пределами Москвы – офиса банка «Уралсиб» в Уфе, построенного в 1999 году

Наиболее заметные строящиеся высотные здания москва

москва-сити (башни «федерацияВосток» и «око-Южная» и четыре анонсированных небоскреба на 1, 15 и 17–18 участках)

екатеринбург

с.-петербург

Красногорск

Уфа

Башня «исеть», ЖК «николаевский» и мфК «опера»

мфК «лахта-центр»

Деловой район «Крокус-сити»

мфК «Четыре сезона»

Источник: журнал «Мегаполис. все о недвижимости»

Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости

в России География высотного строительства1 (учтены построенные здания и здания, превысившие указанные отметки) Высотные здания (100 +)

Небоскребы (150 +)

г. Красногорск

г. с.- петербург

0 1

5 0

ЖК АРТ 133 / 44 / 2013

г. москва

0 3

7 0

Сверхвысокие здания (300 +)

ок. 105

36

БЦ «Лидер Тауэр» 140 / 42 / 2013

5 ок. 15

Число строящихся 100+

г. Щёлково

1 0

0 0

Башня «Южная» комплекса «Око» МФК «Звездный» 115 / 27 / 2009 ок. 350 / 85 / 2014

Самое высокое здание города (высота / этажность / дата постройки)

г. Казань

1 0

0 0

ЖК «Лазурные небеса» 122 / 37 / 2011

г. Уфа

1 0

6 1

Место в списке городов с наиболее высокими зданиями

г. екатеринбург

0 1

БЦ «Уралсиб» 101 / 26 / 1999

5 3

0 10

Башня «Исеть» ок. 200 / 53 / 2014

г. Красноярск

2 0

0 0

БЦ «Первая башня» 118 / 29 / 2008

4

6 11 1 8 5

2

7

14

9

12

10

13 3 г. сочи

1 0

0 0

ЖК «Актер Гэлакси» ок. 110 / 30 / 2013

г. грозный

1–5 0

0 3

БЦ «Феникс» 145 / 45 / 2011

г. Волгоград

3 0

0 0

Башня «А» ЖК «Волжские паруса» 121 / 32 / 2007

г. саратов

1 0

0 0

ЖК «Елена» 135 / 38 / 2010

г. самара

7 0

0 0

ЖК «Ладья» 126 / 29 / 2006

г. Челябинск

1 0

0 0

В территориальном отношении массовый характер строительство высотных зданий приобрело только в москве и екатеринбурге

БЦ «ЧелябинскСити» 111 / 23 / 2007

Необходимо отметить, что есть достаточно много зданий, которые насчитывают 100(+/-2) м или чья точная высота неизвестна. Таким является БЦ «Новый Квартал» в Хабаровске – пока самое высокое здание на Дальнем Востоке. Целый ряд жилых домов в Санкт-Петербурге построены вровень с высотой 100 м.

3

ТЕМА НОМЕРА

Стук

в потолок Небоскребы для российских городов остаются символами амбиций и престижа. Экономический смысл высотное строительство пока не обрело.

28

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

вЫСОТНОЕ СТРОИТЕЛьСТвО

в

начале осени Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) завершил исследование российских небоскребов. По подсчетам международной организации, сегодня в нашей стране построено 101 здание выше 100 метров. Из них 83 находятся в Москве, остальные – в Санкт-Петербурге, Грозном, Красногорске, Самаре, волгограде, Красноярске, Сочи и Казани. Сразу отметим, что список не выглядит исчерпывающим: CTBUH, например, не заметил здание «Челябинск-Сити» (111 метров) и здание банка «Уралсиб» в Уфе (100,5 метра). На фоне остальных региональных городов выделяется Екатеринбург. Здесь в 2011-м было введено самое высокое здание за пределами Москвы – это 52-этажный бизнес-центр «высоцкий» (188 метров). Правда, совсем скоро его обгонит другой объект, расположенный в столице Среднего Урала, – башня апартаментов «Исеть» (52 этажа, 209 метров). Как указывают в CTBUH, развитие высотного строительства в России происходило неравномерно. Первый пик пришелся на 1940-е. Тогда в Москве были возведены сталинские высотки. После смерти вождя интерес к гигантомании угас. вторая волна нахлынула только спустя полвека – в 1996-м. Тогда на заседании правительства Москвы был сделан доклад о планировании и строительстве в столице сити. За 18 лет в России было построено 64 % всех высоток. Многие архитекторы и девелоперы утверждают: высотное строительство началось из-за нехватки земли в быстрорастущих городах. Почти все в пример приводят

компании научились возводить небоскребы, а также появились необходимые материалы и комплектующие – высококачественные сталь и бетон, скоростные лифты и т. д. Теоретически в высотной застройке есть несколько очевидных плюсов. Первый и главный – экономия городского пространства и затрат муниципалитета на инфраструктуру: тянуть сети к небоскребу в расчете на кв. метр площади значительно выгоднее, чем к пятиэтажному строению или коттеджу. Капитализация земли при высотном строительстве резко возрастает. второй плюс – экологичность: обитатели верхних этажей не страдают от загазованности и шума мегаполиса. Еще один положительный момент – имидж: уникальные высотки привлекают внимание мировой общественности (примеры Дубая, Гонконга или Нью-Йорка в этом плане очень показательны). ближе к земле Но наши города не похожи на Нью-Йорк, Токио и Гонконг. в первую очередь тем, что в них слишком много свободного пространства. Дома растут ввысь только тогда, когда заканчивается земля. Но среднее отношение совокупной площади зданий к площади земли, которую они занимают (индекс FAR), в российских муниципалитетах – 0,4–0,7. То есть на 1 га здесь расположено 4–7 тыс. кв. метров недвижимости. От Манхэттена или Гонконга это очень далеко. Целесообразности возводить небоскребы нет.

многие архитекторы и девелоперы утверждают: высотное строительство началось из-за нехватки земли в быстрорастущих городах маленький Манхэттен или Гонконг, где размер острова не оставил бизнесу и градостроителям выбора. Недостаток земли, однако, только отчасти объясняет бум высотного строительства в мире. На наш взгляд, еще одна причина состоит в том, что строительные

второй момент – в большинстве российских городов отсутствует спрос на подобные помещения. Жилье в небоскребах слишком дорогое. взглянем на Екатеринбург. в екатеринбургской «Исети», к примеру, стоимость кв. метра варьируется от 230 до 300 тыс. рублей (для сравне-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

в 2011-м году в Екатеринбурге построен первый небоскреб за пределами Москвы – 52-этажный бизнес-центр «высоцкий»

29

Тема номера

Деловой квартал «Екатеринбург-Сити» согласно обновленной концепции будет состоять из шести небоскребов

30

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Высотное строительство

нормативные ограничения. Законодания, средняя зарплата в городе – около тельная база в этой области в России 39 тыс. рублей), минимальная цена метра не развита: процедуры согласований в высотке – 92 тыс. рублей. Число потенслишком сложны и протяженны во врециальных покупателей такой недвижимомени, на каждое высотное здание нести очень невелико. обходимо разрабатывать специальные С коммерческими площадями тоже все довольно сложно. Транснациональные и федеральные компании предпочитают пока селиться в Москве. Стоит признать, что у других городов объективных преимуществ перед столицей нет. Конечно, в рейтингах привлекательности они ее то и дело обгоняют, но центр принятия всех решений никуда не перемещается. Третий момент – в регионах отсутствуют крупные международные и федеЖК «Первый Николаевский» в Екатеринбурге может достичь 200 метров ральные инвесторы, готовые возводить высотки. По данным консалтинговой компании JLL, на долю столицы за три квартала 2014 года пришлось 88 % от общего объема инвестиций в недвижимость, еще 7 % – это Санкт-Петербург. Без денег федеральных корпораций высотное строительство развиваться не будет. Для местных компаний оно слишком дорого: в среднем 1 погонный метр высоты стоит около 1 млн долларов. Каких-либо предпосылок к изменению ситуации пока не видно. Мягко скажем, прохладные отношения России с Европой и США не дают надежды на то, что в среднесрочной перспективе западные инвесторы будут вкладывать в отечественные инфраструктурные проекты. Высота строящегося многофункционального Федеральным девелоперам центра Opera – 155 метров сегодня тоже непросто – спрос на недвижимость из-за негативной макроэкономитехусловия (СТУ) и проходить эксперческой конъюнктуры с каждым месяцем тизу в Москве. падает. И они будут думать не о запуске На 100+ Forum представили дорожную новых проектов, а о выполнении взятых на карту «Улучшение предпринимательскосебя обязательств. го климата в строительстве […] высотных Негативное влияние на сектор выжилых и общественных зданий». В ней сотного строительства оказывают и

помимо прочего предлагается, например, разработать типовые СТУ для наиболее распространенных типов высотных зданий; учредить центр высотных компетенций по вопросам осуществления высотного строительства в России; включить в состав обязательных норм свод правил по общим принципам проектирования конструкций зданий и сооружений, что позволит использовать новые прогрессивные конструкции для уникальных объектов; внести в Минстрой документы, направленные на совершенствование государственной и негосударственной экспертизы проектной документации для объектов высотного строительства. Инициативы верные, но их судьба не ясна. И последний момент – градопланировочный. В России сегодня борются две прогрессивные школы. Одна – технократическая – выступает за высотное строительство (она восприняла и переработала советское и американское наследие). Вторая – гуманитарная – настаивает на том, что люди не должны жить выше восьмого этажа, что город должен принимать человеческий масштаб и что модель компактности можно реализовать с помощью высокоплотной среднеэтажной застройки. Этого подхода придерживается большинство европейских экспертов. В ЕС небоскребы однозначно не прижились (исключение – Франкфурт-на-Майне и Дефанс, который был создан, чтобы спасти историческую застройку в центре Парижа). В нашей стране пока ни одна точка зрения не победила.

Наши города не похожи на Нью-Йорк или Токио. В первую очередь тем, что в них слишком много свободного пространства

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Свой путь В своем исследовании эксперты Council on Tall Buildings and Urban Habitat отмечают: вторым лидером высотного строительства в России может стать Екатеринбург.

31

Тема номера

обладающие необходимыми ресурсами В принципе такая оценка не противодля строительства небоскребов либо речит здравому смыслу. Сегодня город нуждающиеся в силу специфики в кахвастается всего двумя зданиями выше чественных офисных площадях. Другой 100 метров – упомянутым «Высоцким» и вариант – наличие сформированного ЖК «Февральская революция (42 этажа, 140 метров). Но через 20–25 лет пейзаж Екатеринбурга может измениться до неузнаваемости. Уже в 2015-м в городе будут сданы еще три небоскреба: башня апартаментов «Исеть» (209 метров), БЦ Demidov (132 метра) и, быть может, вторая очередь ТРЦ «Свердловск» (136 метров). Взглянем в более далекое будущее. Две 60-этажные жилые башни примерно по 200 метров в рамках проекта «Первый Николаевский» построит «Уралэнергостройкомплекс»; «Атомстройкомплекс» в непосредственной близости с «Высоцким» возведет многофункциональный центр Opera (155 метров), он же планирует реализовать жилой проект «Олимпийский» (три башни по 127 метров). Непосредственно в центре города может появиться МФК, похожий на нью-йоркский Empire State Building (180 метров), в западЕкатеринбургский жилой комплекс «Февральская революция» – ной части города – комплекс второй по высоте многоквартирный дом в России «Стражи Урала», состоящий из двух башен высотой 217 и 195 метров. Но главной высотной доминантой города станет, безусловно, «Екатеринбург-Сити». Около башни «Исеть» появятся еще три небоскреба (225, 275 и 300 метров) и три здания поменьше (около 150 метров). На 100+ Forum, прошедшем в Екатеринбурге и ставшем, пожалуй, самым масштабным платежеспособного спроса на элитное мероприятием в стране, посвященным выжилье, что, конечно, является следсотному строительству, сенатор от Свердствием высоких доходов. Второй факловской области Аркадий Чернецкий тор – амбиции стройкомплекса, котопопытался обосновать особость пути сторый хочет осваивать новые технологии, лицы Среднего Урала: новые материалы и новые схемы при– Чтобы высотное строительство в влечения ресурса. Здесь крайне важно городе состоялось, нужны три фактоналичие развитой конкурентной среды. ра. Первый – амбиции бизнеса. На терНаконец, третий фактор – амбиции вларитории должны появиться компании,

сти. Это и четкая постановка целей, и понимание задач, и наличие стратегии развития территории, и улавливание запросов общества. В Екатеринбурге, на мой взгляд, все эти факторы сошлись. Именно с этим мы связываем прогресс в сфере высотного строительства. С последним фактором, правда, можно согласиться с очень большой натяжкой. Екатеринбург пока не знает, куда движется. У города нет продуманной стратегии развития, зато есть проблемы с целеполаганием, явные сложности с генеральным планированием. Тем не менее два первых момента явно перебарывают третий. Очевидно, потому все небоскребы города имеют «местные корни». «Высоцкий» появился благодаря амбициям и энергии Андрея Гавриловского, «Февральская революция» – заслуга «Атомстройкомплекса», сити растет на деньги УГМК. С будущим стройками ровно та же ситуация. Победят ли амбиции екатеринбургских инвесторов экономику? Конечно, нет. «Площади ведь должны быть востребованы, – комментирует ситуацию директор по капстроительству и инвестициям «УГМКХолдинга» Сергей Ерыпалов. – Важно сделать так, чтобы при одномоментном выводе на рынок нескольких десятков тысяч кв. метров жилья или офисов рынок смог поглотить этот объем». У Екатеринбурга перед другими городами есть одно неоспоримое преимущество – наличие компетенции и опыта небоскребостроения. В Манхэттен или Гонконг столица Среднего Урала не превратится, но при благоприятной конъюнктуре Екатеринбург вполне может стать второй высотной доминантой страны.

В Манхэттен или Гонконг Екатеринбург не превратится, но при благоприятной конъюнктуре может стать второй высотной доминантой страны

32

Сергей Ермак

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

тема номера

Диснейленд для взрослых

О том, как избежать старения небоскребов, зачем социализировать их и делать носителями культуры, «Профи» рассказал исполнительный директор исследовательско-консалтинговой компании Building&Data (Бельгия) Жорж Бинде.

Проблемы роста – Что сейчас происходит в мире небоскребов? Известно, что наиболее активен в этой сфере на сегодня Китай. Что вы об этом думаете?

– Всего 40 лет назад в мире было немного зданий выше 179 метров. Сейчас число объектов, высота которых должна превысить эту отметку, перевалило за 200. И если еще 20 лет назад каждый небоскреб был удивителен и производил на меня впечатление, то сейчас их стало очень много и для своих исследований я ищу особенные. В Китае находится 12 из 20 самых высоких зданий мира. Можно сказать, что именно в этой стране творится история современного высотного строительства, но назвать ее лидером в области небоскребов я могу лишь по количественному параметру. Дело в том, что столь активное высотное строительство не только открывает новые архитектурные возможности, но и создает серьезные проблемы в будущем. Лишь немногие города, где развивается это направление, могут рассчитывать на актуальность построек в перспективе нескольких десятков лет.

Это означает, что лет через 50 мы получим множество устаревших зданий, которые будут нуждаться в реконструкции и реконцепции. Обычный человек воспринимает высотки примерно так: «wow, nice-nicenice!», но на самом деле никого не беспокоит, что будет, когда небоскребы состарятся. Люди восхищаются тем, что предлагает миру Дубай. Да, это множество высотных построек, которые действительно поражают своими кон-

по праву принадлежит международным архитектурным проектам. Смешать функции – Здания становятся все выше, они наполняются различными функциями. Видите ли вы некий предел для функционального наполнения высоток в условиях мегаполиса?

– Если всего 15 лет назад большая часть высотных зданий строилась для использования в качестве офисов крупных компаний, то сегодня лишь менее половины из них заняты бизнес-сегментом. На примере Китая мы видим, что люди уже привыкли к жизни в небоскребах и число жилых апартаментов «на высоте» растет. Но не стоит забывать, что есть и другие доступные функции: создание медицинских учреждений, университетов и так далее. Интересен пример одной из высоток Гонконга, где 25 этажей занимает торговый центр. Уверен, еще 20 лет назад никто такого и представить себе не мог. А сейчас это не кажется удивительным, потому что в небоскребе нет никаких пределов для размещения совершенно разных функций.

Активное высотное строительство не только открывает новые архитектурные возможности, но и создает серьезные проблемы в будущем

34

структивными и композиционными решениями. Но нужно понимать, что это не просто архитектурные объекты, а скорее событие, явление, новое впечатление для туристов, а не для местных жителей. Это постройки не для жилья. Это что-то вроде Диснейленда для взрослых. Поэтому, если говорить об актуальности, уникальности архитектурной или конструктивной идеи, то здесь первенство

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Интервью

Справка «Профи» Однако наиболее рациональным мне представляется их смешение – так называемый mixed-use. Например, как в «Высоцком» (здание высотой 188 метров в Екатеринбурге. – Прим. ред.). Заказчик понимает, что новый небоскреб не может целиком принадлежать одной компании. Что будет, если эта компания просто перестанет существовать? Сегодня мы можем видеть здания IBM в Чикаго, в Нью-Йорке. Этого гиганта больше нет, а высотки по-прежнему на своем месте. В Нью-Йорке эти площади сегодня приспособлены под отель. Хочу подчеркнуть, что необходимо на начальном этапе задумываться о будущем использовании сооружений, которые полностью принадлежат одному собственнику.

Зоны отчуждения, или «Luxury towers» – На заре эры небоскребов многие критики отмечали, что рядом с высотными постройками часто образуются «зоны отчуждения» – участки, на которых происходит очень мало городских активностей ввиду того, что людям сложно было привыкнуть к таким масштабным объектам и научиться жить с ними в ладу. По вашему мнению, мы привыкли к небоскребам?

– Проблема так называемых зон отчуждения не является специфической именно для высотного строительства. То, насколько человеку комфортно находиться рядом с тем или иным зда-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Жорж Бинде Автор книги «101 самый высокий небоскреб» и множества уникальных монографий, лауреат премии Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде (Councilon Tall Buildingsand Urban Habitat), более двадцати лет собирающий информацию о выдающихся высотках по всему миру и изучающий тенденции высотного строительства.

35

тема номера

нием, зависит в первую очередь от уровня и качества благоустройства прилегающей территории. Если говорить о небоскребах, то доступность прилегающих территорий бывает крайне низка. Часто апартаменты в таких зданиях принадлежат состоятельным людям, которые стремятся ограничить доступ в свое жизненное пространство. Следовательно, вопрос комфорта во многом зависит от самих обитателей небоскребов. Если мы вновь обратимся к примеру Китая, то увидим, что небоскребов там много, что они социализировались и доступны не только жителям с высоким достатком. Противовес этому опыту – «МоскваСити», где могут поселиться только состоятельные люди. Но в некоторых европейских странах уже развивается мысль о пересмотре концепции высот-

ного жилья – от элитного в сторону более демократичного. Считается, что недостаточная гибкость этого сектора – не слишком хорошая практика.

– Я считаю, строительство небоскребов непосредственно связано с численностью населения. Возможность единовременно поселить значительное число людей на небольшом кусочке городской территории одна из причин, по которым развивается это направление. Другая причина (зачастую главная) – экономические соображения: построив высотное жилье, мы получаем большую выгоду. Сейчас время кризиса свободных территорий и высокой стоимости площадей под строительство. И конкуренция за право использовать землю наиболее выгодным для себя образом будет только усиливаться среди девелоперов. Важно контролировать этот процесс. Заметьте, при этом я не считаю, что строительство небоскребов должно приобретать какие-то невероятные масштабы. Если мы взглянем даже на

В европейских странах уже развивается мысль о пересмотре концепции высотного жилья – от элитного в сторону более демократичного

36

Кризис свободных территорий – Если социализация высоток только начинает развиваться в мире, а «офисные монополии» сдают позиции, каково будущее небоскребов? Что заставляет Китай так быстро строить, а остальных – стараться приблизиться к показателям лидеров?

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Интервью

это сооружение (показывает на недостроенную башню «Исеть» за окном. – Прим. ред.), мы ответим на вопрос об актуальности высоток в современных городах. Компактность плана такого сооружения и его насыщенность функциями освобождает место для прекрасного сада, который может быть разбит в этих пространствах. То есть горожане получают не только жилье, отель, офисные помещения – у них еще есть этот прекрасный сад. Это важное социальное и экологическое значение высотного строительства в условиях современного мира.

маете о российских проектах в этой области?

– Россия – это совершенно особая тема. Китайские стандарты высотного строи-

Например, если у меня есть I-Phone, то он не отличается от такого же устройства в России или США. Мы не можем сказать «О, а вот российский I-Phone!» Мы получаем международный продукт, выполненный по некоторым общим стандартам качества. В отношении небоскребов, на мой взгляд, этот путь ошибочен. Создавая высотку в «международном стиле», мы теряем ощущение места, его духа и особенностей. Я довольно давно был в Москве в последний раз, и мне не довелось пока увидеть «Москва-Сити» вживую. Но я видел высотные здания Екатеринбурга – «Исеть», «Высоцкий», они выглядят привлекательно. Однако это только один небольшой фрагмент городской ткани. И, на мой взгляд, стоит продолжать двигаться в направлении строительства высоток.

Если мы сами хотим быть особенными и нести в себе часть культуры, то почему иной подход должен действовать в отношении небоскребов?

Идентичность и «российский I-Phone» – Вопрос о России. На ваш взгляд, есть ли здесь свои особенности в сфере высотного строительства? Что вы ду-

тельства, например, здесь неприменимы. С архитектурной точки зрения, в России будущие владельцы предпочитают небоскребы оригинального вида, в чьем образе есть отсылки к истории их локации. Если мы сами хотим быть особенными и нести в себе часть культуры, то почему иной подход должен действовать в отношении небоскребов?

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Нина Белая 37

тема номера

1

2

«Ключевой вопрос – сделать так, чтобы люди были счастливы» О том, нужны ли городам небоскребы и зачем директору предприятия общаться с продавцом журналов, «Профи» рассказал директор по международным делам Бразильского архитектурного Совета и член Международного Совета архитекторов Роберту Родригес Симон.

Решение для горожанина – Зачем городу небоскреб?

– Начну с того, что сами по себе города – это высшее изобретение человечества. Они постоянно растут, и небоскребы – один из показателей этого роста. Но город – это лишь решение: человек – существо социальное, ему нужно быть рядом с другими людьми, и для этого существуют города. На самом деле я не знаю, решают 38

ли небоскребы эти жизненные вопросы, по крайней мере, они дают один из вариантов ответа на них. Нам нужны смешанные многофункциональные пространства, чтобы в одном месте можно было жить, работать, заниматься спортом, ходить в магазины. В этом случае людям требовалось бы меньше автомобилей, которые усложняют жизнь в городе и делают ее неудобной. Небоскреб – один из помощников в решении этого вопроса.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Интервью

3

– Но получается, что небоскреб – не единственное и, может быть, даже не самое лучшее решение для объединения людей?

– Да, в Бразилии мы постоянно ищем способы объединить людей. И небоскребы для этого не обязательны. Многофункциональным может быть любое здание. Когда в нем общаются и сплачиваются люди разных классов – например, продавец журналов и директор крупного предприятия, – цель достигнута. Если вы были в Лондоне, то замечали, что в центре города очень много людей представительного вида в шляпах и с тростями – и они ездят в автобусе с обычными служащими. И это отлично, потому что в любом городе важны люди. Никто не приезжает в город, чтобы посмотреть, к примеру, на дороги. Все приезжают, чтобы увидеть достопримечательности и познакомиться с другими людьми.

– Для ответа на этот вопрос я приведу хороший и плохой пример. Больше всего мне нравится Нью-Йорк. Знаете, это город, в котором очень много небоскребов. На Манхэттене практически все здания являются небоскребами, при этом в них прекрасно решены вопросы с вентиляцией, кондиционированием, в них большие окна – там очень приятно находиться. И все здания являются многофункциональными – там есть и офисы, и кафе, и джа-

Другой пример – Сан-Паулу. В этом городе хорошо жить, если у тебя есть деньги или, что еще лучше, вертолет – тогда ты не сталкиваешься с проблемой пробок. В Сан-Паулу тоже есть небоскребы, но находятся они в районах для богатых. При этом есть районы, где живут более бедные люди. Общности между ними нет, и это не очень хорошо. В Бразилии есть другие замечательные города, которые находятся в основном на побережье. В них тоже живет много людей, приезжают туристы. Небоскребов там не так много – в основном строятся здания до 40 этажей, но при этом они отлично продуманы, многофункциональны, комфортны. Вокруг много озер, есть побережье океана, и жизнь очень удобна. Это города, которые находятся по одну сторону гор. В городах по другую их сто-

В Бразилии мы постоянно ищем способы объединить людей. И небоскребы для этого не обязательны

Тюрьма для богатых – Если посмотреть на архитектуру как на выражение общественных настроений, то что, на ваш взгляд, означает сегодняшнее стремление России и Екатеринбурга в частности к высоте?

зовые клубы. Кроме того, в городе очень много парков, где можно гулять. Если передвигаешься по Нью-Йорку на автомобиле, ничего этого не видишь. Но у человека есть множество вариантов помимо личного автотранспорта – велосипед, такси, метро. Находясь в Нью-Йорке, чувствуешь себя защищенным, потому что люди разных классов находятся вместе. Я очень люблю этот город – вопрос с небоскребами в нем решен замечательно.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

На фото: Работы архитектурного бюро Роберту Родригеса Симона в Бразилии: (1) интерьер госпиталя в городе Флорианополис (2, 3) Атриум офисного здания в экопроекте «Pedra Branca », каждый блок которого разрабатывался специалистами известных архитектурных бюро Европы и Бразилии

39

тема номера

4

рону – ситуация, схожая с Сан-Паулу. Есть определенная территория, где строятся небоскребы, в которых живут и работают более богатые люди. Эта территория даже огорожена. Создается ощущение, что эти люди живут в тюрьме – представительского класса, конечно, но находиться там все равно не очень комфортно. Если человек только работает в этом районе, а живет в другом месте, добираться до работы проблематично: вопрос с дорогами не решен, ужасные пробки, люди часто жалуются на правительство. Этими примерами я хочу сказать, что есть такие города, как СанПаулу, где стремление к высотному строительству негативно сказалось на городе, и есть такие прекрасные примеры, как НьюЙорк, где комфортно и тем, кто живет в небоскребах, и тем, кто там работает, и тем, кто приезжает посмотреть на них как турист. Отмечу, что мои примеры касаются только небоскребов. На самом деле я больше люблю Рио-де-Жанейро – просто потому, что он более красивый.

Чувства для девелопера – Россия в самом начале высотного пути, и одна из самых больших проблем – гармоничное вписывание новых зданий в историческую среду, что нередко приводит к конфликтам с горожанами. Есть ли такая проблема в Бразилии и как она решается?

блемой является желание людей разрушить старый город, чтобы на его месте построить новые здания. Или не разрушить, а просто оставить старый город и начать строить новые здания в другом месте, не заботясь о том, что происходит с горожанами. Посмотрим, что происходило на протяжении истории с Сан-Паулу. Он начинался с маленького города – даун-тауна. Затем стало понятно, что с растущими нуждами эта небольшая территория не справляется, а построенные здания не подходят для многих видов деятельности, которыми люди хотят заниматься. И стройка ушла в другое место. После стало понятно, что и новые здания не удовлетворяют потребности людей, и все было перенесено в третье место, в котором сейчас находится центр города с новыми постройками. Если же мы сейчас вернемся в начало и придем в тот даун-таун, в котором город зародился, то увидим, что ситуация там достаточно тяжелая – люди спят прямо на улицах. С другой стороны, мы видим Европу, которая таких ошибок не допустила. Мне очень нравится Прага, но речь не только

Настоящей проблемой является желание людей разрушить старый город, чтобы на его месте построить новые здания

40

– Да, хороший вопрос. В Бразилии он часто возникает. Не всегда правильно, когда высокое здание из стекла строится в центре города. Но возьмем несколько примеров. Вот, скажем, Эйфелева башня в Париже. После постройки она никому не нравилась, жители призывали это сооружение разобрать. А сейчас посмотрите: это символ Парижа, во многом Франции – все счастливы и довольны. Небоскребы в Лондоне – такая же история. Я считаю, что настоящей про-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Интервью

5

о ней. Во многих европейских городах сохранено историческое наследие, люди заботятся о старых городах, об историческом центре. И города функционируют, даже старые здания удобны для жизни. Та же Прага продолжает расти, параллельно развивая инфраструктуру и сохраняя комфортность. Или взять Даллас. Там очень много небоскребов в центре. Куда ни посмотришь – небоскребы, небоскребы, небоскребы… Это именно бизнес-центр. Люди там только работают, а живут на окраинах. Это не очень хорошо, потому что горожане вынуждены добираться на работу и с работы на транспорте, днем они стекаются в центр, а ночью эти высотки пустеют. Поэтому речь идет не о строительстве небоскребов. Всегда в первую очередь речь идет о людях. Я архитектор и всегда говорю коллегам, что в каждом проекте мы должны очень хорошо прорабатывать всю инфраструктуру, соблюдать баланс – особенно строя высотные здания, продумывать, как защитить пешеходов от транспорта. Интересная вещь – если вы передвигаетесь на автомобиле, а рядом

расположен тротуар шириной один метр, по которому идут люди, как вы себя чувствуете по отношению к этим людям? Наверняка воспринимаете их как третий класс. А теперь представьте такой же тротуар, только в три раза шире, а дорогу – в три раза уже. Поверьте мне, ощущения будут абсолютно

очень много думают. Они должны больше слушать и прислушиваться к людям. Екатеринбург сейчас действительно на старте, заложено много проектов, которые уже строятся или только начинают строиться. Я прошу вас – будьте аккуратны. Сейчас у вас очень красивая набережная, а через несколько лет может появиться большая проблема – вдруг окажется, что в центре огромное количество машин, которым абсолютно негде припарковаться. И это cделает жизнь в городе неудобной. Во всем мире проблемы одинаковы – особенно те, что касаются небоскребов. Хотелось бы, чтобы вы с ними не столкнулись. При этом вы можете строить небоскребы, можете их не строить. Это не ключевой вопрос. Ключевой вопрос – сделать так, чтобы люди были счастливы.

Всегда в первую очередь речь идет о людях. Их чувства необходимо учитывать при разработке проектов другими – отношение к пешеходам будет как к людям первого класса. Чувства людей тоже всегда необходимо учитывать при разработке девелоперских проектов. Очень часто – и в этом есть проблема – решения принимают политики. Политикам важно показать, что город развивается, что есть новые современные постройки, поэтому иногда они начинают гнаться за небоскребами. Вы можете этого не публиковать, но я скажу: я считаю, политики не

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Анна Асташкина

На фото: (4, 5) Конференц-зал на крыше и стойка рецепции в «Pedra Branca»

41

ТЕМА НОМЕРА

ненормативно

высоко Екатеринбург считается лидером среди регионов России по числу возводимых высоток. Участники рынка отмечают, что девелоперы готовы строить высотные здания, но этому мешают административные барьеры. В частности, речь идет об отсутствии нормативной базы для проектирования и строительства объектов выше 75 метров. На каждое высотное здание сегодня необходимо разрабатывать специальные технические условия (СТУ) и проходить экспертизу в Москве. Вся процедура растягивается на 2–3 года. Чтобы решить эту проблему, екатеринбургские строители разработали дорожную карту, которая призвана значительно упростить процедуру получения разрешительных документов и способствовать развитию высотного строительства по всей стране.

42

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Практика

С

егодня на Россию приходится около 60 % самых высоких зданий в мире. Лидером регионального рейтинга считается 52-этажный бизнес-центр «Высоцкий» (188 метров), расположенный в Екатеринбурге. В настоящее время в столице Среднего Урала возводится несколько крупных высотных объектов. В частности, в центре города в стадии строительства находится проект делового квартала «Екатеринбург-Сити», который, как ожидается, включит в себя несколько башен высотой 209, 214, 250 и 300 метров (девелопер – «Уральская горно-металлургическая компания»). Поблизости от «Екатеринбург-Сити» уже построен жилой комплекс «Февральская революция» (139 метров, застройщик – компания «Атомстройкомплекс»), который сегодня является вторым по высоте многоквартирным домом в России. Выше него только ЖК «Триумф-Палас» в Москве (застройщик – «Дон-Строй») – его высота 264,1 метра (52 этажа, три из них занимает гостиница). Высотный многофункциональный комплекс «Атомстройкомплекс» строит в районе улиц Малышева – Красноармейская. Высота МФК Opera Tower составит 155 метров (42 этажа, общая площадь – 110 тыс. кв. метров). Проект предусматривает комплекс апартаментов, гостиницу и инфраструктурную часть. Сдача в эксплуатацию планируется к 2016 году. Одним из самых высоких жилых зданий в России может стать екатеринбургский проект «Первый Николаевский» (застройщик – НП «Уралэнергостройкомплекс»), вторая очередь которого предполагает возведение двух башен высотой порядка 200 метров на пересечении улиц Готвальда и Европейской. Ввод в эксплуатацию планируется в 2017 году. Всего только в первом полугодии 2014 года мэрия выдала разрешения на строительство 19 объектов высотой более 25 этажей, а с 2005 года в уральской столице введено порядка 60 зданий высотой от 75 метров. Наибольший ввод высоток зафиксирован в 2010 году, когда было запущено сразу 11 зданий выше 25 этажей.

Уникальная высота Большая часть этих объектов могла быть реализована раньше, считают участники рынка, однако активному развитию высотного строительства в России мешает отсутствие четкой нормативной базы, что приводит к усложнению процедуры согласования разрешительной документации для строительства таких объектов. Дело в том, что сегодня в России действуют нормативы лишь для строительства зданий до 75 метров высотой. Градостроительный кодекс РФ относит здания выше 100 метров к уникальным. На каждое высотное здание необходимо разрабатывать свои нормативные документы – специальные технические условия (СТУ) – и проходить экспертизу в Москве, что оттягивает сроки начала строительства. «Проектирование высотных объектов ведется по специальным техническим условиям, порядок разработки и согласования которых регламентиро-

дача – их снять», – говорит исполнительный директор «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников. Так, компания «Атомстройкомплекс» только в этом году смогла приступить к строительству МФК Opera Tower, хотя была готова выйти на площадку несколько лет назад. Одной из причин в компании как раз называют долгую процедуру согласования в Москве. «Необходимо разработать СНиП и свод правил для строительства домов выше 75 метров. Есть прекрасный опыт разработки этой документации за рубежом и в странах СНГ. Сегодня уже нельзя останавливаться на том, чтобы для каждого высотного здания разрабатывать свои спецтехусловия», – отметили в компании. По словам Вячеслава Трапезникова, на сегодняшний день прохождение всех экспертиз, согласование разрешительной документации, получение заключения в Москве на здания свыше 75 метров может занимать около двух-трех лет. «При этом строительство зданий до 75 метров у нас отрегулировано и по времени занимает около полугода», – отмечает он, добавляя, что такие проекты проходят не федеральную экспертизу, а областную, а это существенно упрощает весь процесс. Директор проектного бюро «Грачев и Партнеры» Владимир Грачев говорит, что сегодня продолжаются дискуссии по поводу того, начиная с какой высоты, объекты должны проходить процедуру разработки и утверждения спецтехусловий. «В документах написано: спецтехусловия выполняются, когда нет нормативных требований, когда эти требования недостаточны. Но четкого документа, определяющего достаточность или недостаточность, нет. В такой ситуации возникает размытость границ, и необходимость спецтехусловий определяется, исходя из субъективного мнения тех специалистов, которые подготавливают для них материалы, и тех, кто СТУ затем рассматривает. Конечно, если бы этот момент был сформулирован четче, инвесторы понимали бы, в какой ситуации и какие решения подлежат процедуре дополнительного нормирования», – по-

Сегодня нет единого мнения по поводу того, начиная с какой высоты, объекты должны проходить процедуру разработки и утверждения СТУ ван достаточно жестко. Но что касается самого содержания этих СТУ, то для каждого проекта они составляются индивидуально. Использование такого механизма во многом объясняется отсутствием четко разработанной и систематизированной нормативной базы для проектирования и строительства объектов, которые относятся к высотным (более 50 метров – для общественных зданий, более 75 метров – для жилых)», – рассказали в НП «Уралэнергостройкомплекс». «Очень много административных барьеров. Сегодня строители в стране, в том числе, в Екатеринбурге, абсолютно готовы строить здания до 100 метров. Это не представляет никаких проблем. Это не снижает безопасность, не влияет на качество жизни. Но административные барьеры препятствуют этому росту. И наша за-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

43

Тема номера

яснил он. И добавил, что сам документ можно разделить на две части. Первая – это проработка принципиальных технических решений, их рассмотрение, уточнение, оценка эффективности, целесообразности для инвестора. Второй процесс запускается, когда заказчик принял решение, что принципиальные технические решения его устраивают, и представляет их в Министерство строительства РФ. Первая часть – разработка решений – может быть очень долгой (для простых зданий – 1–4 недели, для сложных – несколько лет). Процесс прохождения также зависит от сложности. «По информации от моих коллег, достаточно простые решения, оформленные в спецтехусловия, проходят процедуру несколько недель. Более сложные, которые возвращаются с замечаниями, – несколько месяцев. Хотя процедура рассмотрения прописана в регламенте и от сдачи до получения заключения она должна занимать месяц, заключение может быть отрицательным, то есть необходимо его править и проходить всю процедуру снова», – поясняет Владимир Грачев. По его словам, проанализировав несколько СТУ, сделанных за последний год, он пришел к выводу, что техрешения в них или практически одинаковые или отличаются незначительно. «Если обобщить их и сделать весь процесс прозрачным, это приведет к некой экономической эффективности процесса проектирования и строительства за счет снижения сроков и повышения качества проектных решений», – считает он. Владимир Грачев добавил, что спецтехусловий может быть меньше, а разрабатываться они должны для тех объектов, где реально нужны. «Есть большой спектр объектов, по которым существуют хорошие наработки, но формально мы должны проходить дополнительную процедуру в форме спецтехусловий. То есть если развитие будет идти в сторону обобщения предыдущей практики и включения их в нормативную базу, то объем спецтехусловий не будет увеличиваться», – считает он.

Впрочем, эксперты уверяют, что создать единые нормы для высоток невозможно. «За последние шесть лет мы рассмотрели экспертное заключение на 194 СТУ, и ни одно из них не обошлось без замечаний. Около полутора десятка замечаний на документ. Поэтому и экспертиза часто идет в два этапа. Мы выступаем за СТУ, поскольку каждое здание индивидуально и всегда находится что-нибудь, что не укладывается в нормы. В том числе, это касается и внешнего воздействия на здание – ветер, температура.При строительстве каждого высотного здания нужно учитывать множество факторов, которые разнятся от региона к региону. Высотные здания определяются не столько уровнем его верхних отметок, сколько объемно-планировочными, конструктивными, инженерными и

уменьшить организационные расходы, повысить безопасность производства и эксплуатации высотных объектов. В конце сентября девелоперы презентовали «дорожную карту» «Улучшение предпринимательского климата в строительстве уникальных зданий и сооружений, в том числе высотных». Документ включает в себя 23 пункта. В частности, подразумевается переход от спецтехусловий к единым нормативам. «Дорожная карта» также предусматривает делегирование полномочий по согласованию строительства высотных объектов из Москвы в регионы. В конечном итоге разработчики документа намерены добиться того, чтобы объекты до 200 метров проектировались, проходили экспертизу и получали разрешения на строительство на регулярных основаниях в своих регионах. «Помимо этого, документ предлагает организовать информационный обмен между инвесторами, архитекторами, проектировщиками – чтобы было полное понимание о металлоемкости проектов, размере затрат на инженерную инфраструктуру. Сегодня же инвесторы психологически не готовы начинать высотные проекты – именно из-за отсутствия такой информации. Также мы предлагаем создать в Екатеринбурге некоммерческую организацию – Центр высотных компетенций. В этом случае можно будет «продавать» наших специалистов в другие города – они смогут работать на возведении небоскребов, быть носителями компетенций», – рассказал Вячеслав Трапезников. Специально созданная при Минстрое РФ рабочая группа готова изучать предложения участников рынка, чтобы придать им форму нормативов. Ведомство ставит перед собой сжатые сроки – к 2016 году первый этап уже будет преодолен. Предложения пройдут общественные и экспертные слушания, технические комитеты, и по их результатам в «дорожную карту» будут внесены коррективы.

На сегодняшний день прохождение всех экспертиз, согласование разрешительной документации, получение заключения в Москве на здания свыше 75 метров может занимать около двух-трех лет

44

другими особенностями, которые возникают в каждом задании», – говорят в Центре методологии нормирования и стандартизации строительства (именно здесь проводят экспертизу проектов СТУ). Впрочем, екатеринбургские девелоперы уверены, что в большинстве случаев проекты незначительно отличаются друг от друга и техусловия для них могут быть обобщены. Вписались в «дорожную карту» Тем не менее участники рынка в Екатеринбурге сделали первый серьезный шаг, который призван сократить время прохождения административных процедур,

Елизавета Василькова

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Металлопрокат без риска Широкий ассортимент металлопроката, поставка продукции в максимально короткие сроки, рассрочка для надежных клиентов и комплексный подход – основные принципы работы ПКФ «Комплект Сервис». Компания изначально создавалась под нужды строителей – под них сформирована вся ассортиментная линейка и выстроены механизмы работы. Ведущие строительные компании уже оценили преимущества работы с таким поставщиком. Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» – Надежность подрядчиков и поставщиков стройматериалов – то качество, которому строители уделяют особое внимание. в части поставок металлопроката многие члены «Гильдии строителей Урала» сделали выбор в пользу компании «Комплект Сервис». Несмотря на то, что среди застройщиков не принято афишировать названия своих поставщиков, эта компания успела зарекомендовать себя с положительной стороны. Прежде всего, тем, что предлагает прозрачный механизм работы и готова полностью комплектовать весь заказ. Такие условия для строителей наиболее комфортны.

павел мазеин, директор ПКФ «Комплект Сервис»

сергей сергеев, начальник ОМТС АСК «Высотка»

– Если другие компании придерживаются принципа не закупать металлопрокат со стороны и предлагают клиентам только то, что у них есть, у нас это не работает. Даже если у нас на складе нет какого-либо вида продукции, со всеми компаниями-поставщиками мы находимся в очень плотных отношениях и благодаря широкой сети контактов можем поставить любой товар. При этом мы берем на себя абсолютно все риски. Застройщики, которые поняли преимущества такого подхода, уже работают с нами. Мы уверены в их оплате, а они знают, что у нас есть все и всегда.

– Наша компания специализируется на строительстве уникальных высотных сооружений. Работа на таких сложных объектах идет практически непрерывно, а строительные материалы зачастую требуются нестандартные. Металлопрокат нам поставляет ПКФ «Комплект Сервис». Компания напрямую работает со многими заводами, поэтому с ассортиментом необходимых материалов проблем не возникает. Кроме того, за время совместной работы «Комплект Сервис» ни разу не допустил срыва сроков поставки, что для нас является важным показателем для продолжения сотрудничества.

главный офис

РЕКЛАМА

екатеринбург, бизнес-центр «Квартал», сибирский тракт, 12/7, офис 507 тел. (343) 310-13-34; факс (343) 310-13-35 e-mail: info@ksmet.ru; www.ksmet.ru

металлобаза

екатеринбург, ул. Черняховского, 82 (еКаД, 5 км); тел./факс: (343) 272-06-06

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

45

Тема номера

Производитель для уникума Для решения технологических вопросов, возникающих при высотном строительстве, екатеринбургские строители используют нестандартные подходы и подбирают индивидуальные решения для каждого объекта. Своими ноу-хау участники рынка поделились на форуме небоскребов «100+ Forum Russia», который прошел осенью в Екатеринбурге.

Атомные технологии Если сравнивать с мировой практикой, в России опыт высотного гражданского строительства не очень богат. Зато множество технологических решений накоплено в области возведения сложных промышленных объектов. Эти наработки сегодня активно применяются при строительстве уральских небоскребов. К примеру, в возведении четвертого энергоблока Белоярской атомной станции в городе Заречном Свердловской области участвовала екатеринбургская АСК «Высотка». Как рассказывают в компании, на этом объекте было применено множество нетиповых решений. В частности, сложное армирование, отвечающее требованиям строительства атомных электростанций. «Сложность обуславливалась большим количеством стыковки арматуры методом обжима. Также проведено выполнение геометрически сложных массивных железобетонных конструкций на высоте более 46

15 метров», – поясняют в «Высотке». Непростой операцией была заливка фундаментной плиты под турбоагрегат: бетонирование монолитной железобетонной конструкции сложной геометрической формы общей длиной 52 метра велось непрерывно в течение двух суток, единовременно было залито 1,2 тыс. кубометров бетона. Уникальный опыт на промобъекте пригодился для первого небоскреба за пределами Москвы – бизнес-центра «Высоцкий» в Екатеринбурге. Как рассказал директор по строительству АСК «Высотка» Денис Прохоров, фундамент бизнес-центра возводился особым способом. «Вначале основание поэтапно заливалось небольшими квадратами, не соединенными между собой. После того как раствор остывал и укреплялся, специалисты заливали расстояние между квадратами», – пояснил он. Технология непрерывного бетонирования фундаментной плиты использовалась при возведении башни «Исеть» делового центра «Екатерин-

бург-Сити»: бетон общим объемом около 6,7 тыс. кубометров непрерывно заливался в течение 46 часов. Индивидуальный бетон О поиске особых решений при закладке фундамента говорят и в компании «Атомстройкомплекс», возводящей многофункциональный комплекс Opera Tower высотой 155 метров рядом с «Высоцким». Во-первых, перед проектировщиками была поставлена задача минимизировать количество применяемого бетона и арматуры, поэтому на объекте сделан комбинированный фундамент: под высотной частью – бетонно-монолитная плита толщиной от 2400 до 4300 мм, а под каждой колонной стилобатной части – отдельный столбчатый фундамент толщиной 900 мм. Во-вторых, на площадке – высокий уровень грунтовых вод. «Во избежание смытия отдельных элементов все фундаменты соединены между собой монолитной плитой, по периметру которой

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Технологии

встречать этот самолет и выполнены грунтовые фактически сразу же везанкера, компенсирующие ти груз автотранспортом избыточное давление водо Екатеринбурга. Еще ды. Само по себе здание нужно было добиватьимеет габариты 73 на ся, чтобы итальянские 83 метра – это очень больспециалисты успевали шие размеры. Поэтому на быстро отгрузить все неэтапе проектирования обходимое для нашего были заложены отдельоборудования. Да, это все ные разрезы по высоте и трудно представить, и как отдельные блоки бетонинадо готовиться к поломрования по фундаменту. ке крана – у нас универБетон усыхает и приобресального ответа на этот тает дополнительное наЧтобы минимизировать количество применяемого бетона и арматуры, проектировщики вопрос нет», – поделился пряжение. После того, как МФК Opera Tower предложили комбинированный фундамент опытом Сергей Ерыпабетон наберет прочность, лов, добавив, что если бы мы замкнем швы и преаналогичную продукцию вратим это в единую конмогли предложить росструкцию», – поясняют в сийские производители, «Атомстройкомплексе». у застройщиков была бы Еще одна особенность возможность создать заздания – повсеместное пасы комплектующих. применение муфтовых Сегодня же, несмотря соединений при армирона все сложности логистивании конструкций: – как ки, строители остаются стандартных, так и позизависимыми от импортционных, российского и ного оборудования и выиностранного производнуждены обращаться к ства. «По сравнению со европейским компаниям. сварными соединениями Воздухозабор в бизнес-центре «Высоцкий» И в случае ужесточения мы экономим время, а по производится на высоте более 100 метров над землей санкций со стороны засравнению с примененирубежных производитеем перехлеста арматуры – лей, говорит член совета деньги. Под фундаментом директоров московской девелоперской использован бетононасос немецкой фирмы у нас выполнен пластовый дренаж и есть компании «СтройИнвестТопаз» Максим SCHWING-STETER (сегодня в России есть система пристенного дренажа. Сам фунРаевский, толчок для импортозамещения только единичные аналоги такого оборудамент гидроизолирован, гидроизоляция произойдет нескоро. Причем в случае ухуддования), немецкая система ветрозащиты и заводится и на стены. По периметру имешения ситуации, добавляет он, строительопалубочные системы. ются четыре колодца, установленные в них ным компаниям не следует возлагать больО проблемах, связанных с нехваткой насосы при подъеме уровня грунтовых вод шие надежды на китайских поставщиков производственной базы российского проначинают их автоматических откачивать», – оборудования, которое, во-первых, не всегизводства, говорят и в УГМК. Для строиговорят в компании. Кроме того, на объекте да отвечает необходимым требованиям по тельства башни «Исеть», рассказывает диприменяется большое количество классов качеству, а во-вторых, показывает такую же ректор по капитальному строительству и бетонов. Только на этапе возведения подзависимость от зарубежных технологий. В инвестициям компании Сергей Ерыпалов, земной стилобатной части использовано этой ситуации, отмечает Максим Раевский, был куплен башенный кран у итальянской шесть классов – помимо стандартных, высосроки завершения заявленных объектов мофирмы Terex Cranes. Так как на отечественкоклассные Б50, Б60 и Б70. гут оказаться длиннее. «Переключение на ном рынке не удалось найти подходящего китайский опыт и оборудование практичепроизводителя, девелопер столкнулся со Самолет для башенного крана ски невозможно, так как 90 % возводимых сложностями при возникновении поломок. высотных зданий в Поднебесной ведется «Чтобы стройка каждый день жила и не В целом же под каждый высотный объект американскими фирмами – SОМ и Aedas», – останавливалась, нужно заранее с запасом строители вынуждены подбирать индивиподытоживает партнер консалтинговой закупать необходимые детали на случай дуальные решения. Хотя екатеринбургская компании Swiss Consulting Partners Констанполомки. Если башенный кран ломается, компания и построила первый небоскреб за тин Зайцев. это превращается в серьезную проблему. пределами Москвы по проекту уральского Нам приходилось запасные части, которые архитектора, для этого потребовалось заруМария Полоус, часто ломались, возить самолетом, потом бежное оборудование. Так, например, был Валентина Озорнина мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

47

Практика

Премиум-центр Осенью этого года в Екатеринбурге решилась судьба одной из знаковых площадок в центре города. Речь идет о территории Уральского приборостроительного завода, чьи мощности будут перенесены за пределы мегаполиса. На площадке будет реализован жилой проект премиумкласса, девелопером которого выступает Pred Group. Компания провела конкурс по застройке промплощадки и приступила к разработке техзадания на проект. Ожидается, что окончательный его вариант будет представлен через полгода, а к концу 2015 года откроются продажи.

20 компаний на место Промплощадка Уральского приборостроительного завода (УПЗ) – одна из знаковых для редевелопмента города. Она находится в самом центре Екатеринбурга, на набережной, в границах улиц Горького – Первомайская – Пушкина. Здания завода занимают 16,5 тыс. кв. метров. Долгое время речи не шло даже о планах освоения этой площадки. Лишь

летом этого года был объявлен конкурс на разработку проекта по реконструкции зданий завода, возведение новых объектов (жилых домов) и комплексное решение территории. Девелопером проекта выступает компания Pred Group, которая уже реализовала в Екатеринбурге несколько крупных проектов по редевелопменту. Речь идет о ТЦ «Леруа Мерлен», построенном на месте Исетского пивзавода. В настоящее время девелопер ведет

строительство ЖК «Малевич» в Пионерском микрорайоне на месте автобазы. К 2017 году по проекту британского бюро Dyer на площади 17 га рядом с метро «Ботаническая» компания планирует построить мультимодальный транспортно-пересадочный узел, в состав которого войдут бизнес-центр, ТРЦ, отель, а также автовокзал, перехватывающие парковки и остановка пригородных электричек.

Здание внутри квартала существенно поменяет внешний облик. Его функциональное наполнение пока обсуждается

48

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Проект

Как рассказал директор Pred Group Геннадий Черных, изначально на конкурс заявилось 20 компаний, из них лишь с половиной были заключены договоры на проработку проекта. Половина из них – российские (три екатеринбургские и две московские), половина – иностранные (англичане, французы, голландцы). «Руководители этих компаний лично приехали защищать проекты, они сами участвовали в их разработке. Стремление к победе было у всех, что сразу поднимало качество предоставленного нам материала», – говорит Геннадий Черных. По его словам, из десяти проектов половина была представлена в высотном решении. «Мы старались в техзадании минимально ограничивать участников. Они все опытные и сильные, поэтому мы допускали, что они предложат неожиданное решение, о котором мы даже не думали», – пояснил девелопер, добавив, что проекты рассматривались с точки зрения гар-

моничного вписывания в существующий квартал и соответствия техзаданию. «Если бы выбирать пришлось мне, я отдал бы первое место голландской компании Van Aken. Если бы в рамках этого проекта мы готовы были воспринимать высотное решение, то эти архитекторы были бы лучшими. Они предложили снести больше половины зданий, которые выходят

них не обратили особого внимания», – признается Геннадий Черных. Однако, по его словам, проект архитекторов максимально соответствовал техзаданию и крайне бережно относился к окружающей среде. Уральская идентичность Компания предложила наименее радикальный вариант редевелопмента. По проекту, посреди здания появляется сквозной пешеходный проход от набережной до музея Д. Н. Мамина-Сибиряка. А здание, стоящее внутри квартала, существенно меняет свой внешний облик. Кроме того, на стенах появляется уральский народный орнамент – чтобы предложить такое решение, архитекторы провели целую научную работу. Здание, стоящее вдоль набережной, станет жилым. Функциональное наполнение строения внутри квартала пока обсуждается. Известно лишь, что офисов здесь не будет, а, скорее

Авторы проекта изначально исходили из того, что псевдоклассику делать однозначно не будут на набережную. Сделали очень красивую лаконичную башню», – рассказал Геннадий Черных. Презентации всех проектов длились около семи часов, победителем жюри признало московское архитектурное бюро T+T Architects. «Честно говоря, на этапе анализа резюме компаний мы

Проект предполагает сквозной пешеходный проход от набережной до музея Д. Н. Мамина-Сибиряка

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

49

Практика

всего, появятся рестораны и магазины. Общая площадь объектов по новому проекту составит порядка 25 тыс. кв. м. Из них 5 тыс. займет подземная парковка, 12 тыс. – здание на набережной и 8 тыс. – внутреннее здание. На первом этаже вдоль набережной расположатся предприятия торговли и бытового обслуживания, а также общепит. Со второго этажа начнутся жилые помещения. Изначально архитекторы предложили переоборудовать помещения предприятия под апартаменты высокого класса, но, по словам Геннадия Черных, на этом месте будет создано полноценное жилье. Для этого планируется изменить категорию земельного участка. Предполагается, что в проекте будет представлено около 100 квартир премиум-класса. «Нужно понимать, то, что предложено архитекторами, – это сырой материал, который будет меняться. Совершенно точно в итоге не будет высоток, но внешне будут серьезные изменения. Будут пересматриваться все решения по фасадам. То есть, по сути, у нас нет

даже эскизного проекта, это лишь идея, картинка – что могло бы здесь быть», – говорит Геннадий Черных. По его словам, сейчас идет процесс заключения договоров и составления техзадания, которое будет согласовываться на всех уровнях. «Примерно через полгода мы получим большинство обследований, изысканий, все техусловия и проектное решение – к этому времени будет понятен объем инвестиций в проект», – добавил глава Pred Group. Он предположил, что продажи квартир в проекте откроются не раньше конца следующего года. Полностью проект может быть реализован через 3,5 года. Геннадий Черных подчеркнул, что компания заинтересована в качественной организации общественного пространства. «Мы предполагаем, что получится снести часть здания и организовать хорошую связь между набережной и параллельной улицей. Она будет проходить рядом с музеем. Безусловно, проект будет предусматривать безопасность тех, кто живет в доме. Но это не

говорит об их изоляции от общественного пространства. Оно будет организовано так, чтобы было право на свою жизнь, но, с другой стороны, чтобы было удобно для всех. Это непростая задача», – говорит Геннадий Черных, добавляя, что варианты организации общественного пространства также обсуждаются с представителями музея. Эклектика вместо псевдоклассики Как рассказал главный архитектор T+T Architects Александр Бровкин, площадка Уральского приборостроительного завода оказалось совсем не простой. «Она имеет множество нюансов. Вопервых, объект находится на набережной, во-вторых, это центр города и это нельзя не учитывать. В-третьих, граничит с резиденцией губернатора, и это тоже накладывает определенные ограничения по взаимодействию зданий. Сам по себе объект тоже сложный. Внутри комплекса находится здание, где распо-

Здание вдоль набережной планируется сделать жилым

50

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Проект

лагаются цеха, и, пока нет заключений экспертиз, тяжело сказать о состоянии его конструкций», – рассказывает архитектор. По его словам, поскольку на данный момент отсутствуют технические заключения на здания комплекса, остается множество подводных камней. «Например, проектом предусмотрены надстройки и реконструкция существующих зданий, но насколько это будет осуществимо, сейчас неизвестно. Вначале надо рассчитать несущую способность существующих зданий, затем рассчитать, смогут ли они выдержать новые нагрузки, и если смогут – то какие. А если нагрузка будет слишком велика, нужно решать, каким образом усилить конструкции. Я не думаю, что с уточнением технических моментов проект будет сильно изменен, но, безусловно, изменения будут», – пояснил Александр Бровкин.

По его словам, авторы проекта изначально исходили из того, что псевдоклассику делать в этом проекте однозначно не будут. «Время псевдоклассики уже ушло. Любая ее трактовка в нынешних условиях будет выглядеть как имитация. Поэтому в любом случае это будет чистая эклектика с элементами неоклассики, с понятным

это нецелесообразно, потому что должна быть историческая канва. Здание, конечно, может быть и современным, но оно должно быть сопоставимо с окружающей застройкой. Надо оставить в центре какой-то уютный островок», – отметил главный архитектор. В настоящее время начинается сбор исходных данных по площадке. Будут проводиться исследование технического и экологического состояния здания, геологические изыскания. «Допустим, во дворе комплекса планируется строительство подземного паркинга, и там, возможно, нужно будет делать водопонижение. На сегодняшний день понять, во что этот проект выльется, никто не может. Все это пока «темная лошадка», – заключил Александр Бровкин.

Проектом предусмотрены надстройки и реконструкция существующих зданий, но насколько это будет осуществимо, сейчас неизвестно человеку ритмом зданий. Например, ясно, что здание не должно быть высоким и доминировать над окружающей средой. Конкуренты предлагали высотные строения, но в центре города, на наш взгляд,

Елизавета Василькова Иллюстрации предоставлены компанией Pred Group

Первые этажи отведены под стрит-ритейл

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

51

Практика

Метры для инвестиций В ситуации насыщенного рынка и неблагоприятных экономических прогнозов участники рынка выделили для «Профи» наиболее устойчивые сегменты недвижимости, в которых могли бы развиваться девелоперы. Жилье ставит на потребителя Традиционно самый массовый сегмент недвижимости – жилье – сегодня ведет себя неоднозначно. Если посмотреть на крупные уральские города, то в Екатеринбурге ситуация одна из самых непростых – рынок насыщен предложением и на первичном, и на вторичном рынке. Более того, на строительство еще порядка 2,8 млн кв. м в перспективе нескольких лет уже выданы разрешения. Такой расклад массовому спросу, конечно, не способствует. Застройщики кулуарно признают, что продажи уже не идут так активно, как хотелось бы (исключение составляют нервные вспышки спроса, зачастую связанные с неблагоприятным новостным фоном), а покупатель становится все придирчивее. По мнению аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, в жилье пришло время обратить внимание на конечного пользователя, а не делать ставку только на инвесторов. «Даже в этом году 52

достаточно сложно называть инвесторами покупателей, которые приобретали квартиры, так как их основной целью было не преумножить, а сохранить сбережения, потому что они поддались новостному фону. Но это краткосрочный фактор, и рынок не сможет выезжать на таких покупателях долго», – уверен аналитик. Основным приоритетом такой работы должно стать повышение качества предлагаемого продукта. При этом важно не столько месторасположение будущего дома, сколько приобретаемая вместе с квадратными метрами комфортная среда обитания. Сегодня, к сожалению, инфраструктура зачастую не успевает за темпами строительства: бюджетных возможностей для всех проектов не хватает. Нормативный уровень вложений в инфраструктуру (транспортную, инженерную, социальную), говорит заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капстроительства и землепользования

Сергей Мямин, составляет порядка 15 млрд рублей инвестиций на 1 млн кв. м жилья. Екатеринбург уже более 10 лет демонстрирует большие объемы жилищного строительства. «За это время в базовую инфраструктуру необходимо было вложить 120–150 млрд рублей. Фактически пока только застройщики вкладывались (от 2 до 5 млрд рублей в год в зависимости от объема сдачи кв. метров) в инженерную инфраструктуру. На общегородские магистральные сети, крупные инфраструктурные объекты необходимо бюджетное финансирование. На улично-дорожную сеть, соцобъекты только в новых районах застройки требуется около 10 млрд рублей в год. Фактически Екатеринбург (других бюджетных возможностей Свердловская область нам не предлагает) вкладывает от 1 до 2 млрд. Поэтому только треть новых объектов строительства жилья обеспечены улично-дорожной сетью, еще треть нуждается в ее реконструкции, оставшаяся треть – в новой транспортной инфраструктуре. По

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Инвестиции

самым скромным подсчетам, в Екатеринбурге недофинансирование в развитие инфраструктуры для нового строительства за последние 10 лет превышает 80 млрд рублей. Этих средств в бюджете Екатеринбурга не было и нет. Необходимо участие вышестоящего бюджета. Тем более что план по сдаче жилья постоянно растет, а денег для обеспечения его инфраструктурой никто не выделяет», – констатирует Сергей Мямин. И в следующем году, отмечает он, эта ситуация не изменится – дополнительных бюджетных возможностей нет. Что касается социальной инфраструктуры, благодаря реализации федеральной программы городу удалось в несколько раз увеличить объемы строительства детсадов, однако программа заканчивается в следующем году. «Что будет в 2016 году, пока загадывать рано. В бюджете Екатеринбурга соразмерно с федеральным деньги заложены. Мы надеемся на участие бюджета Свердловской области», – говорит Сергей Мямин. Для обеспечения потребности населения в школах городу ежегодно необходимо вводить не менее четырех новых учебных заведений (обойдется это примерно в 3,2 млрд рублей). Фактически же сумма расходов не превышает 800 млн рублей в год, что сопоставимо с затратами на одну школу на 1 тыс. мест «под ключ». Сергей Мямин добавляет, что в такой ситуации и перед жителями, и перед за-

стройщиками стоит выбор: уплотнять существующие кварталы, усиливая нагрузки на действующую инфраструктуру или останавливать стройку до того времени, пока у города не появятся средства на развитие (но при этом возможен спекулятивный рост цен). «Я вижу огромный потенциал у Екатеринбурга в сфере строительства. В городе есть высокопрофессиональный строительный комплекс. Мы достигли и удерживаем рекордные показатели по сдаче жилья на фоне других городов-миллионников. Если бы у нас была возможность также развивать инфраструктуру города, то была бы полная уверенность в дальнейшем поступательном движении не только в объемах и качестве массового жилья», – резюмирует заместитель главы администрации. Обновленные хрущевки Сами участники рынка наиболее устойчивым в такой ситуации называют массовый сегмент – жилье эконом- и комфорт-класса. Если в первом случае определяющей для покупателя является цена, то во втором – фактор улучшения жилищных условий, который будет присутствовать всегда, хотя темпы его воздействия на рынок и могут замедлиться. В этом сегменте востребованными могут стать проекты малоэтажной и среднеэтажной застройки. Директор по развитию ЗАО

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

ПКФ «Палникс» Вадим Шамшурин называет их «обновленными хрущевками». «Представьте дом высотой 3–5 этажей, закрытый двор, большую детскую площадку перед домом и парковку, квартиры – однокомнатные площадью около 30 кв. м, двухкомнатные – около 45 кв. м, трехкомнатные – 70–80 кв. м, в подъезд добавьте лифт. Просто увеличьте все, что было в хрущевках, в два раза, и получите то, что нужно», – уверен Вадим Шамшурин. По его мнению, продавать такие квартиры можно не дороже 58 тыс. рублей за кв. м, предоставляя при этом людям компактное, красивое и удобное жилье и сохраняя необходимый объем продаж. С Вадимом Шамшуриным соглашается директор по продажам и маркетингу «РСГ-Академическое» Кирилл Ляшенко: «Екатеринбургу не хватает проектов малоэтажного строительства в формате квартальной застройки с развитой инфраструктурой, расположенных на периферии или в пригороде, с более низкой относительно многоэтажной плотностью застройки, с более комфортными условиями проживания». Точечно могут быть востребованы проекты бизнес- и элит-класса. К примеру, в Челябинске и Тюмени такие объекты практически не представлены. В частности, в Тюмени, по данным компании «Этажи», первичный рынок перенасыщен предложением жилья эконом- и комфорт-класса – более 10 тыс. квартир (два года назад 53

Практика

Обеспеченность городов Тюменской области качественными торговыми и офисными площадями (кв. м на 1 тыс. жителей) торговая офисная

602,8 711,3

904,2

объем предложения был почти в два раза меньше). Нет ни одного проекта новостроек, который можно бы было отнести к элитклассу, а бизнес-класс представлен незначительно (0,82 % предложения). Апартаменты для инвестора

54

354,6

Тюмень

Тобольск

Сургут

Новый Уренгой

Х.-Мансийск 21,4 113,3

120,9

232

298,2 92,3

Нижневартовск

38,2 36,5

Структура действующих торговых объектов Перми и Екатеринбурга, % торговых площадей (число объектов) 7(1)

15(15)

30(5) 19(30)

Екатеринбург

29 (16) 12(1)

14(8)

Пермь

37(8)

37(8)

Структура строящихся торговых центров Перми,

% торговых площадей (число объектов) 34 (8)

Пермь 147,7 тыс. кв. м всего на стадии строительства

Коммерческие запасы Напряженная ситуация сохраняется в торговой и офисной недвижимости. Девелоперы продолжают говорить о том, что эти сегменты являются наиболее доходными и стабильными на рынке недвижимости, но сегодня все это больше напоминает же-

407,7

Источник: ГК «Денова», данные по итогам III квартала 2014

Нефтеюганск

Конкуренцию жилым комплексам могут составить апартаменты. В процесс их строительства сегодня активно включается Тюмень, где реализацию подобных проектов начали сразу несколько застройщиков. «В первую очередь, – считает аналитик компании «Этажи» Константин Бредников, – формат интересен инвесторам и корпоративным клиентам. В Тюмени порядка 15–20 % всего жилья на первичном рынке приобретается с целью инвестирования, и если застройщики, а далее и управляющие компании будут предлагать выгодные условия, высока вероятность, что инвесторы переориентируются на формат апартаментов». В Екатеринбурге, являющемся первопроходцем в развитии этого сегмента недвижимости на Урале, сами девелоперы пока не пришли к единому мнению о его инвестиционной привлекательности. Связано это с тем, что привычный во всем мире формат на местной почве стал претерпевать значительные изменения. Наряду с апартаментами в составе гостиничных и апарт-комплексов бурным цветом расцвели объекты, являющиеся по сути квазижильем. Люди зачастую покупают их для постоянного проживания, но никакой инфраструктуры к своим квадратным метрам не получают, поэтому будет ли такая недвижимость дорожать – вопрос спорный. В Москве власти уже предприняли первые шаги по ограничению бурного роста этого сегмента, запретив строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Уральские власти пока только присматриваются к таким новшествам, отмечая, что в регионах для этого нет необходимых механизмов.

47(1)

19 (2) суперрегиональный региональный окружной микрорайонный не классифицируется Источник: Уральская палата недвижимости

лание сохранить лицо при плохой игре – конкуренция за потребителя усиливается. К примеру, в Екатеринбурге, одном из самых насыщенных коммерческой недвижимостью уральских городов, по данным УПН, объемы ввода торговой недвижимости только за три квартала этого года составили 71,5 тыс. кв. м. Из них наибольшая часть пришлась на четвертую очередь крупнейшего в городе ТРЦ «Гринвич» (он вырос на 55 тыс. кв. м). Всего же в городе, по подсчетам аналитиков, сегодня действуют 67 объектов (торговой площадью свыше 5 тыс. кв. м), общая торговая площадь которых составляет 986 тыс. кв. м. До конца года могут быть завершены работы еще на паре площадок, что позволит рынку торговых центров превысить отметку в 1 млн кв. м. Кроме того, в частных руках находится большой объем земли, позволяющей строить торговые объекты. Когда они выйдут на рынок – зависит от желания собственников. Но ожидать дефицита торговых квадратных метров городу не придется. Еще одна негативная тенденция, набирающая обороты последние пару лет, – снижение среднего чека покупки и посещаемости крупных торговых центров. В прошлом году генеральный директор УК R.Management Алексей Мальцев говорил о падении среднего чека в ТЦ до 30 %, этим летом генеральный директор компании-консультанта в сфере торговой недвижимости «Магазин Магазинов» (Москва) Дмитрий Бурлов на конференции в Екатеринбурге обозначил снижение посещаемости с 2010-го по 2014 год в ТРЦ «Гринвич» – с 5,56 человека на кв. м до 3,21, в ТРЦ «Алатырь» – с 11,8 до 6,9, в ТЦ «Фан Фан» – с 4,1 до 2,5. Подобная ситуация и в офисной недвижимости Екатеринбурга. По данным УПН, в городе возводится почти 380 тыс. кв. м офисов, с начала года уже введено порядка 52 тыс. кв. м. Спрос при этом, по наблюдениям аналитиков, смещается от дорогих объектов к более демократичным. Компании оптимизируют издержки и пока поддерживают спрос на офисном рынке, но в ближайшее время деловая активность вполне может снизиться. Однако для инвесторов, считает генеральный директор Cross Development Group Олег Кудрявцев, спрос на офисы класса В+ сохраняется. По его словам, в периоды нестабильности финансовых рынков востребованность подобных объектов (до 100 кв. м и суммой сделок 10–15 млн рублей)

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

ИНвЕСТИЦИИ

даже выросла. «Доходность этого сегмента остается практически на прежнем уровне – порядка 13,5–15 %. Да, ставки аренды несколько снижаются, но не потому что рынок падающий, а из-за большого объема единовременного предложения на рынке. в рублях это падение не превышает 50–100 рублей за кв. м», – поясняет Олег Кудрявцев. Он добавляет, что самыми важными критериями при выборе объекта недвижимости для инвестора остаются место расположения и качество объекта, так как они являются гарантией стабильной доходности и надежного инвестирования. путь в малые гОрОда Насыщенность областных центров подстегивает девелоперов смещать внимание на города второго эшелона. Аналитики о такой тенденции заговорили еще в прошлом году. Тогда большая часть совокупного предложения торговой недвижимости пришлась на кластер городов с численностью населения менее 1 млн человек. в них же насчитывалась и почти половина новых объектов, ввод которых был запланирован на 2014 год. По мнению управляющего директора отдела торговых помещений CBRE (Москва) михаила Рогожина, даже небольшие города УрФО являются перспективными для развития в них торговой недвижимости. в первую очередь это связано с высоким уровнем доходов и, как следствие, платежеспособностью спроса. во вторую – с низким уровнем конкуренции и наличием свободной ниши для строительства торгового центра. Директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL марина малахатько среди наиболее перспективных городов называет Нижневартовск и Нижний Тагил. «Это города с достаточно большим населением (на уровне 300 тыс. человек), хорошими показателями по заработной плате и отсутствием конкуренции на рынке качественных торговых объектов. К примеру, в Нижневартовске, с учетом агломерации, можно построить объект арендуемой площадью около 40 тыс. кв. м», – говорит она. вакантнОе меСтО Если посмотреть шире – на города Большого Урала, – аналитики советуют обратить внимание на Пермь, которая пока не столь насыщена качественными торговыми объ-

ектами. «На текущий момент к открытию готовится один средний по размеру ТРЦ – «СпешиLove». Он, вероятно, будет открываться недозаполненным, но это в меньшей степени связано с рыночной ситуацией и в большей степени с самим форматом объекта», – поясняет генеральный директор «Магазина Магазинов» Дмитрий Бурлов, отмечая, что проектируемые на данный момент крупные объекты регионального масштаба выйдут на рынок Перми только к 2017 году. При этом в городе не хватает концептуальных профессиональных ТРЦ для всей семьи с большой зоной развлечений. Такие проекты, по мнению Дмитрия Бурлова, будут востребованы как у арендаторов (в связи с недостаточной насыщенностью рынка), так и у посетителей (поскольку потребитель получит совершенно новый формат шопинга и развлечений). Кроме того, в период нестабильности могут быть востребованы концепции объектов, не требующие большого объема инвестиций и предлагающие на выходе качественную и недорогую продукцию. Например, возведение коробок гипермаркетов по схеме build-to-suite. Директор отдела исследований рынка CBRE Валентин гаврилов предлагает обратить внимание на проекты специализированых форматов – например, аутлеты и ритейл-парки на ближайшем расстоянии от города, которые сегодня не очень распространены, но при улучшении экономической ситуации имеют хорошие шансы на успех. дефицитный прОдукт Самым дефицитным продуктом на уральском рынке недвижимости аналитики и сами участники называют склады. «Новые склады в Екатеринбурге не строили уже примерно лет восемь, а качественные, пожалуй, не строили никогда. Начинать работать в этом сегменте, строить современные складские комплексы можно даже сейчас, в сравнительно непростое для рынка недвижимости время, так как спрос на качество, современность и технологичность остается всегда», – уверен исполнительный директор PNK Group (Москва) олег мамаев. По его мнению, доходность и окупаемость складского сегмента в российских регионах вполне сравнима с офисами и торговой недвижимостью, а стабильность и надежность при этом на порядок выше, что характеризуют договоры аренды на складские

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Практика

кризис, тем большее значение для компании приобретает эффективный склад. С тем, что спрос на логистику в регионе только растет, соглашается Олег Кудрявцев. Компания Cross Development Group с 2012 года участвует в реализации индустриально-логистического парка «Пробизнес-парк» (общая площадь – 180 га, расположен в Чкаловском районе Екатеринбурга). Проект реализуется под логистические и промышленные предприятия, а также торговые организации. В 2013 году была разработана полная документация инженерного обеспечения парка, построены подстанция 110/10 кВ и коммуникации, сделаны дороги и примыкания к трассам. Затраты на инфраструктуру составили более 500 млн рублей. На сегодня проект реализован на 85 %, на площадке уже идет строительство нескольких распределительных центров крупных инвесторов, национальных торго-

объекты (жесткие, фиксированные, сроком на 5–10 лет без права расторжения). При этом, уверен Олег Мамаев, снижение ставок в индустриальном сегменте – вещь не критичная. «Затраты на логистику у компании, как правило, в среднем составляют 4 %, из них примерно половина – это расходы на склад, а половина – на транспорт. Конечно, это довольно грубые приближения. Но получается, что на складскую логистику идет в среднем 2 % затрат компании, максимум 50 % от этой суммы – затраты, собственно, на аренду склада, то есть не более 1 %. Таким образом, курсовые колебания даже на 30 % изменяют вашу себестоимость всего лишь на 0,3 %. На уровне текущей волатильности, закупочных цен и других рыночных факторов это исчезающе малая величина, которая не оказывает никакого существенного влияния на бизнес», – рассуждает он, добавляя, что чем страшнее

вых сетей (по данным «Профи», это в частности «Спортмастер» и «Верный»). Многие резиденты парка ведут проектирование и готовятся к выходу на площадку. В реализации осталась незначительная часть участков. Также компания сама возводит склады, реализуя на практике формат build-to-suite. Олег Кудрявцев отмечает, что строительство под конкретного заказчика – беспроигрышный вариант для Екатеринбурга, где, по его оценкам, потребность в высококлассных складах превышает 200–250 тыс. кв. м. Аналитики подчеркивают, что рынок девелопмента цикличен. Сейчас не самый подходящий момент для того, чтобы начинать строительство, к примеру, торгового центра. А вот планировать развитие, выходить на бумажную фазу проектов, присматривать и покупать земельные участки, чтобы успеть к стадии подъема рынка, – самое время.

Анна Асташкина

МНЕНИЕ

«Чем дальше вы пойдете на Север, тем выше платежеспособность людей и ниже сервис, который они получают»

–Е

сть ли в Тюменской области свободные ниши, в которых могли бы развиваться девелоперы?

– Да, очень много ниш не занято. Мы еще в начале своего пути. Догма, что мы отстаем от столичных городов на 5–7 лет, подтверждается. Даже от Екатеринбурга у региона есть отдаленность в перспективе 3–5 лет. Например, в Тюмени только закладываются первые площадки под апартаменты, появляется новая концепция строительства делового квартала с развитой инфраструктурой. В жилой недвижимости России большое распространение получило понятие комплексного освоения территорий. У нас грамотный пример, когда в жилом микрорайоне все предусмотрено в плане коммерческой недвижимости, есть эффект синергии по общепиту, услугам, продовольственным товарам – на сегодня только один. Все остальные только строятся. Мы, сибиряки, очень любим водные процедуры. Сейчас у нас девелопер только думает о строительстве аквапарка. Если у нас появится аналог московских «Сандуновских бань», это тоже будет большим преимуществом.

56

сейчас. Мы проводили опрос в Ноябрьске и выяснили, что 60 % из 300 опрошенных готовы тратить средства в месте своего проживания, а не уезжать для этого за несколько километров, как это происходит сейчас.

Полномочный представитель РГУД на территории Тюменской области Наталья Девяткова В целом, чем дальше вы пойдете на Север, тем выше платежеспособность людей и ниже сервис, который они получают. Когда в Сургуте открыли первый торговый центр суперрегионального формата, в 300-километровой зоне от города в выходные выстраивалась вереница машин, которые ехали в этот ТЦ из близлежащих городов. А в Ноябрьске, представьте, на 100 тыс. населения есть всего одна кофейня. До сих пор существует мнение, что люди приезжают на Север только на работу и живут здесь временно. Но подросло новое поколение, которое хочет жить здесь и

– Могут ли девелоперы рассчитывать на поддержку власти?

– У нас власть очень любит инвесторов. Тюменская область столкнулась с поиском инвестиций несколько раньше, чем другие регионы. Года четыре назад стало известно, что градообразующий налог Тюменской области – налог на недропользования – будет централизован. Это означало потенциальную брешь в бюджете до 30 %. Правительство Тюменской области озаботилось поиском инвесторов, чтобы открывались новые производства, строились торговые центры, жилые районы и увеличивалась налогооблагаемая база. Поэтому у нас очень хорошо построена работа правительства в этом направлении. И как результат – за 2013–2014 годы у нас открывается 11 заводов, из них пять – иностранных.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Предприятию ООО «ПСО «Теплит» –

10 лет

15 сентября 2004 года в городе Березовский Свердловской области был запущен один из первых высокопроизводительных автоматизированных заводов по производству современных стеновых материалов – «ПроизводственноСтроительное Объединение «Теплит», входящее в состав НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс». Спустя 10 лет предприятие стало одним из крупнейших производителей изделий из автоклавного газобетона в России и удовлетворяет спрос потребителей Урала, Поволжья, Дальнего Востока и Сибири. водов, в том числе в Санкт-Петербурге, щающий 60 тыс. куб. метров изделий. К прОизвОдСтвО воскресенске, Омске, Ангарске, Рязани, слову, «Теплит» стал первым заводом в Открытие завода в Березовском стало Калининграде. Сотрудники «Теплита» России, на котором использовалось обоважным событием в жизни строительделились с коллегами опытом производрудование «Wehrhahn» – крупнейшего ного комплекса не только Свердловской ства автоклавного газобетона, а также производителя линий для изготовления области, но и всей страны. Это был один консультировали по особениз первых высокопроизводиностям зарубежной линии, тельных автоматизированных помогая найти эффективные заводов, выпускающих соврес 2008 года ПСО «Теплит» входит в сорешения. менные стеновые материалы. став Национальной ассоциации производителей Сегодня предприятие ориенавтоклавного газобетона и является членом Союза ЭкОлОгичнОСть тировано на выпуск продукции строителей Свердловской области. Постоянные Для производства твинблоков из автоклавного газозолобепартнеры предприятия: Санкт-Петербургский техноиспользуются только эколотона широкой номенклатуры. логический университет, Научно-исследовательский гически чистые сертифицироПроцесс производства твининститут строительной физики Российской академии ванные материалы: портландблоков полностью автоматиархитектуры и строительных наук, Центральный научно-исследовательский институт строительных концемент, известь, зола-унос зирован и идет в непрерывном струкций им. в. А. Кучеренко, НИИ «Проектасбест», Рефтинской ГРЭС, алюминиережиме. в состав завода вхоУралНИИАС, Уральский федеральный университет. вая паста. Стабильность высодит известково-помольное откого качества обеспечивается деление, цех по производству постоянством контроля и регуячеистого бетона, оснащенлированием технологического ный оборудованием немецкой процесса. Каждый сотрудник предпристроительных материалов в Европе. в компании «Wehrhahn», газовая котельятия вовлечен в систему обеспечения канастоящее время по всей стране спроекная, оснащенная оборудованием фирмы чества, каждое рабочее место оснащено тировано и построено 19 подобных за«Loos», склад готовой продукции, вме58

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

360

тыс. куб. метров

2,4

млн куб. метров

твинблоков произведено за 10 лет

1–1,5

из этого количества можно построить:

твинблоков в год проектная мощность

тыс.

высотных многоквартирных домов

15–20 тыс.

300–400 тыс. человек потенциальное число жителей этих домов

770 тыс. тонн золы-уноса переработано за 10 лет

коттеджей

2007 году силами завода реализована реконструкция проЗа 10 лет работы ПСО «Теплит» награжизводственных мощностей, в дено благодарственными письмами президента результате которой произвоУральской торгово-промышленной палаты, президендительность линии увеличена та Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей; дипломами Правительства на 50 % и в настоящее время Свердловской области, почетной грамотой главы составляет 360 тыс. куб. м/ Екатеринбурга, памятной медалью и дипломом год. Пуск в эксплуатацию новоим. в. Н. Татищева и Г. в. де Геннина. Объго оборудования осуществлялся единению «Теплит» вручена золотая месилами завода, без привлечедаль «100 лучших организаций России. Экония иностранных наладчиков. логия и экологический менеджмент». Проведен большой объем научно-исследовательских работ. в частности, осуществлен подбор состава газообразователя (алюминиевой пасты), определены несущие способности анкеров в газобетоне, изучено влияние золы на свойства тяжелых бетонов. Кроме того, на базе предприятия студентами УрФУ выполнено более 20 дипломных работ, направленных на изучение и оптиуникальнОСть мизацию свойств автоклавного технОлОгий газозолобетона. Именно на заводе в БереСегодня можно с увереннозовском была разработана и стью сказать, что компания «Тевнедрена технология произплит» завоевала достойное меводства автоклавного газозосто в российском строительном лобетона пониженной плоткомплексе, ее продукция польности (марки D300 и D400). зуется популярностью во всех регионах Применение изделий пониженной ниже, чем стоимость традиционного страны и удовлетворяет спрос потребитеплотности позволяет повысить теплогазобетона марки D500. Другими слолей Поволжья, Урала, Дальнего востока и технические свойства стен, снизить вами, сегодня созданы все предпосылки Сибири. нагрузку на несущие конструкции здадля более широкого использования авния, увеличить производительность ратоклавного газозолобетона пониженбот. На предприятии были проведены ной плотности в строительстве. Также мероприятия, позволившие повысить на заводе внедрена оригинальная техпрочностные характеристики автоклавнология производства лотковых блоного газозолобетона, снизить его водоков для изготовления перемычек и обпоглощение и усадку при высыхании, устройства монолитных поясов. тем самым повысив его конкурентные свойства и расширив область применемОдернизация ния данного материала. Помимо технив течение всех лет велась активная расвердловская область, ческой составляющей, немаловажным бота по увеличению производительног. Березовский, ул. Чапаева, 39/4 аргументом в пользу применения газости технологической линии и повышеТелефон коммерческого отдела: бетона пониженной плотности являетнию качества выпускаемой продукции.

(343) 266-29-14, 266-29-15 ся экономическая составляющая: стоиПроведены мероприятия по импортозаinfo@teplit.ru мость газобетона марки D400 на 5–10 % мещению оборудования и запчастей. в www.teplit.ru

РЕКЛАМА

всем необходимым для контроля оборудованием. Заводская лаборатория проверяет на соответствие стандартам входящее сырье и производственную продукцию, которая отвечает не только российским государственным стандартам и стандартам Европейского союза, но и внутренним регламентам «Теплита», предъявляющим к ее качеству еще более жесткие требования. вместе с тем завод способствует улучшению экологии Среднего Урала – благодаря действующему производству сотни тысяч тонн золы Рефтинской ГРЭС (продукта сжигания экибастузского угля) не складируются на золоотвалах.

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

59

Практика

Каркасные многоквартирники:

миф или реальность В России зарождается новая тенденция – строительство бюджетных многоквартирных домов по каркасным технологиям. За счет низкой стоимости она уже нашла поклонников среди потребителей, но государству свою жизнеспособность доказать пока не смогла.

60

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Технологии

Мировой опыт vs российские реалии Каркасные технологии известны уже порядка 400 лет. Сегодня лидерами в этой сфере считаются такие страны, как Германия, Финляндия, Канада, Америка. Технологии, применяемые в них, различаются некоторыми нюансами, но в целом и немецкий «фахверк», и французский «коломбаж», и английский «half-timbered» имеют одинаковый алгоритм: возводится каркас, на который навешиваются готовые панели с утеплителем. У такой технологии есть важные преимущества по сравнению с монолитным и каменным строительством: не требуется создание серьезного фундамента, строительство осуществляется без применения тяжелой техники, обходится в разы дешевле. Дома получаются теплые, энергоэффективные, срок их службы сопоставим со сроком службы монолитных домов. В мире по каркасным технологиям строят не только малоэтажные здания, но и многоэтажные многоквартирные и офисные – в Германии есть 7-этажные экземпляры, в Англии – 9-этажные, в Торонто проектируется 22-этажный дом, а в Дубае – 30-этажный. Россия в этом плане стоит особняком. Каркасное строительство занимает у нас ничтожную долю рынка, которая в основном приходится на частное домостроение. Аналогом европейских технологий являются отечественные sip-панели. Они популярны среди индивидуальных строителей – тех, кто строит для себя дачу и стремится к разумной экономии. Но ни государство, ни бизнес каркасным домостроением всерьез не интересуются, и выхода на новый, массовый уровень, оно так и не получает. Почему? Упущенные возможности Самая главная причина, как ни странно, ментальная: деревянные дома и любые их производные россиянами воспринимаются исключительно как деревенские, а не городские. Застройщики не рвутся экспериментировать со строительством многоквартирных каркасников: как бы дешевы они ни были по себестоимости, если квартиры в них не раскупят, все равно получится убыток. Есть и объективные причины: российский Градостроительный кодекс не позволяет строить выше пяти

метров дома из дерева, относящиеся к пятому классу пожароопасности. Оставляя каркасную технологию без изменений, применять ее для строительства многоэтажек невозможно юридически. При этом сама технология – быстрая, экологичная, дешевая – вполне могла бы стать основой для решения многих проблем в жилищной сфере. Строительство каркасных домов в тричетыре раза дешевле, чем строительство монолитных. Это существенно как для конечного потребителя, так и для госбюджета, способного втрое экономить, например, при реализации массовых социальных проектов. Так, согласно официальной статистике, свыше 3 миллионов семей в России нуждаются в улучшении жилищных условий. Построить для них это жилье можно втрое дешевле, используя вместо традиционного монолита каркасное строительство. Столь разительное сокращение затрат на строительство делает возможным целый ряд проектов, нежизнеспособных при традиционном подходе. В Сети профессиональным сообществом всерьез обсуждается возможность строительства доходных (арендных) домов по каркасной технологии – такой проект возможно окупить, да и злополучный ментальный фактор не будет играть роли, ведь к арендуемому жилью потребители не будут предъявлять столь же строгие требования, как к тому, что покупается в собственность. Также эта технология подходит для холодных регионов, где глубина промерзания грунта затрудняет возведение фундамента и где необходимо снижать затраты на отопление. Потенциал каркасных технологий не раз привлекал отдельных российских строителей. В советские годы с каркасным строительством экспериментировал архитектор Малютин – он реализовал несколько домов в Москве и Подмосковье. Позднее советской властью эта технология использовалась для быстрого обеспечения временным жильем работников масштабных строек и производств – примером служат те же «бамовские» дома. Однако по-настоящему удачных проектов не было. Бамовские дома в случае возгорания вспыхивали как спички, не давая людям времени выбраться из них. При банальном прорыве трубы деревянные пере-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

крытия промокали и разрушались, лишая конструкцию прочности. При всех плюсах у каркасного домостроения был ряд серьезных технологических минусов, с которыми, впрочем, при желании можно было бы бороться. Инновационное строительство В начале 2000-х такое желание возникло у уральского бизнесмена Алексея Васильева. В ту пору он работал на строительстве промышленных и жилых зданий в условиях Крайнего Севера – на Ямале. Здания возводились для представительств европейских нефтяных компаний, технологии использовались традиционные для заказчиков — каркасные. Васильев имел возможность не только вникнуть в особенности строительства, но и на личном опыте убедиться в высоких потребительских свойствах зданий. Консультируясь с западными строителями, изучая рынок современных стройматериалов, он анализировал, каким образом можно адаптировать технологию для российских реалий. Десять лет поисков, технических экспериментов и создания собственного производства привели к логичному результату: уникальная технология arctic® была запатентована, для ее использования создана компания «Арктик Групп». «Мы поставили задачу создать технологию, которая бы превзошла европейские аналоги по ряду параметров, принципиальных для России, – рассказывает Алексей Васильев. – В первую очередь нужно было сделать здания более прочными и устойчивыми к сейсмическим нагрузкам. Этого удалось достичь, отказавшись от использования готовых панелей в пользу сборных листовых конструкций. За счет данной меры усиливается общая жесткость здания, увеличивается несущая способность каркаса. Достигается и вторая цель — предупреждение возникновения мостиков холода. Сборка панелей на месте строительства позволяет избежать микротрещин, сократить число соединений и стыков, тем самым сделав дом теплее. Наконец, для того, чтобы Градостроительный кодекс позволил нам строить здания выше двух этажей, мы используем либо негорючие строительные материалы и утеплители, либо об61

Практика

В Свердловской области первые проекты многоквартирных каркасников появились в Арамили, Патрушах и Большом Истоке

работанные специальными составами, предотвращающими распространение горения. Деревянные элементы на 100 % закрыты негорючими материалами. Пожаротехническая экспертиза, а также судебные решения подтверждают, что наши здания относятся не к пятому, а к третьему классу пожароопасности, что позволяет нам строить дома до 15 метров высотой – то есть до 6 этажей. Технология arctic® уже не является каркасной в чистом виде, но за неимением более подходящего термина мы называем ее каркасной. Среди европейских аналогов наиболее близка к arctic® немецкая технология «Киберфрей». Реализовывать первые проекты многоквартирных домов по собственной технологии Алексей Васильев начал в 2010 году. Бизнесмен, не имеющий профессионального строительного образования, сформулировал цельную и обоснованную маркетинговую концепцию: строить рекордно дешевое жилье для целевой аудитории — молодежи. Невысокая цена квадратного метра в сочетании с компактными планировками (студии по 22–30 кв. м) позволила объектам Васильева конкурировать с комнатами и малосемейками – самыми доступными предложениями на екатеринбургском рынке. Молодые покупатели предпочитали новое экологичное жилье с собственными санузлами и кух62

нями за городом, нежели комнаты с соседями в старом фонде в черте города. Фактически одновременно стартовало строительство объектов в Арамили (по ул. Октябрьской, 131 и ул. Гарнизон (ЖК «Молодежный»), в Большом Истоке, в Патрушах. Инициатива наказуема Однако если в маркетинговом плане у «Арктик Групп» был порядок, то в решении официальных вопросов по согласованию застройки возникли проблемы.

– Разрешение на строительство первого дома по Октябрьской, 131 в администрации Арамили нам выдали, видимо, просто «не подумав», – рассказывает директор «Арктик Групп». – Достроив дом и подав документы на ввод в эксплуатацию, мы столкнулись с непониманием сути нашей технологии специалистами администрации. Доказывать, что у нас третий, а не пятый класс пожароопасности, пришлось через суды. В итоге на ввод в эксплуатацию построенного и заселенного дома мы потратили два года. Параллельно начались проблемы с «Молодежным», строительство которого уже стартовало. Земля, на которой мы строили, по генплану относится к зоне Ж – жилая застройка. А по проекту застройки и земплепользования этот же участок относится к зоне Б – зоне про-

мышленной застройки. Прежний глава администрации обещал нам поменять зону, но не сделал этого. Из-за несоответствия зоны нам не выдали разрешение на строительство дома, который уже построен. Ошибку допустил я сам – просто не умел грамотно взаимодействовать с государственными структурами, недооценил сложность этих процедур. В разгар событий покупатели моих квартир, большинство из которых – люди с ограниченным достатком, впали в панику и начали массово расторгать договоры, требовать возврата денег. Здесь вскрылась и вторая моя ошибка: первые объекты я продавал через ИП Васильев, и согласно нашему законодательству самые предприимчивые покупатели смогли обратиться в суд с иском о нарушении прав потребителей и отсудить у меня сумму, в 2–3 раза превышающую ту, что они заплатили (включая моральный ущерб и т. д.). При этом они не лишились квартир в моих объектах, а просто таким образом «заработали». Появились личности, которые стали подстрекать покупателей квартир в моих объектах к расторжению договоров, что в конечном итоге просто «свалило» меня в процедуру банкротства». В настоящий момент в отношении ИП Васильев введено конкурсное производство. Дом в Большом Истоке и ЖК «Октябрьский» в Арамили, где застрой-

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Технологии

В России каркасная технология используется в основном в частном домостроении

щиком являлся сам ИП Васильев, были введены в эксплуатацию уже в период процедуры наблюдения. Компанию «Арктик Групп» эти действия не коснулись, и команда Васильева продолжает работать на других объектах, стараясь выполнить обязательства перед покупателями. В 2012 году в Арамили избран новый глава городского округа, взаимодействие с которым у компании происходит эффективнее. «Выдача разрешительной документации на объекты «Арктик Групп», строящиеся в Арамили, задерживается в силу

правовой путаницы, – поясняет глава Арамильского городского округа Владимир Герасименко. – Речь идет о несоответствии территориальных зон, прописанных в генплане и правилах землепользования, и застройки. С просьбой поменять зону на участке, где ведется строительство, к нам обратился не только Васильев, а несколько застройщиков, работающих в Арамили. Поскольку требуется перевод не в рамках одной зоны, а из зоны в зону, это находится не в моих полномочиях, а в полномочиях Думы. Администрация со свой стороны все обязательства выполнила: мы подго-

товили пакет документов и передали его на рассмотрение в Думу. Оснований для отказа о переводе зоны, по нашему мнению, нет». До этого Дума несколько раз отказывала в переводе зоны, ссылаясь на недочеты в оформлении бумаг. Но теперь и Васильев, и представители администрации уверены: придраться будет не к чему. «Проблема близка к коррупционной, – делится своим мнением депутат Законодательного Собрания Свердловской области, председатель комиссии по межпарламентской деятельности Максим Серебренников.

Практика

Отдельные отголоски интереса к каркасникам возникают в регионах

– Несколько депутатов Думы саботируют перевод зоны ввиду личной выгоды – если бы не это, Васильев давно все достроил бы. Арамиль относится к моему депутатскому округу, поэтому я серьезно вникал в суть этой истории, лично проверял качество его построек с экспертами Госстройнадзора, Минстроя, Главархитектуры – никаких нареканий нет. Такое бюджетное строительство очень актуально для небольших муниципальных образований вроде Арамили. Ветхого и аварийного жилья здесь много, переселять людей некуда. Дешевые и быстровозводимые каркасные дома идеальны для использования в муниципальных программах в качестве маневренного фонда. Да и рядовые граждане охотно их покупают. Надеюсь, некрасивая ситуация, сложившаяся вокруг «Арктик Групп», благополучно разрешится. В соседних округах, в Сысертском, например, нередки случаи, когда земли сельхозназначения распродают за гроши, меняют зону, а потом строят на них фешенебельные коттеджи. А тут обратная ситуация – человек купил землю (она у него в собственности!), построил бюджетное жилье, а ему чинят препятствия. Жаль, что наше законодательство позволяет недобросовестным депутатам лоббировать свои корыстные интересы».

64

Стакан наполовину полон Несмотря на серьезные финансовые потери, Алексей Васильев свой социальный проект бросать не намерен. Даже в момент наибольших репутационных проблем в «Арктик Групп» продажи квартир во всех объектах компании шли активно. Это подтверждает востребованность предложенного Васильевым формата. И если о возможности дальнейшего развития арамильских объектов он не думает до завершения процедуры банкротства, то другие проекты – жилые комплексы в Патрушах, Перевалово, а также экспериментальный поселок с домами пятого класса энергоэффективности, в которых отсутствуют системы отопления, – реализуются беспрепятственно. Параллельно компания начала переговоры с государственными структурами о возможном сотрудничестве. Технологией arctic® заинтересовалось Министерство по чрезвычайным ситуациям РФ, крупные госпредприятия. На строительство домов высотой до трех этажей по технологии arctic® «Арктик Групп» уже продает франшизу: один объект строится в Челябинске компанией «Доступное жилье», второй – в Нижнем Новгороде компанией «Альтаир». Самостоятельно на Васильева вышли строительные компании

из Москвы, Красноярска и Финляндии, заинтересовавшиеся новой перспективной технологией. Помимо «Арктик Групп», заметных достижений на поприще каркасного многоэтажного строительства в России не достиг пока никто. Отдельные отголоски интереса к технологии то и дело возникают в разных регионах России – в Подмосковье, центральной России. В частности, под Санкт-Петербургом финская компания строит 8-этажный каркасный дом по собственной технологии, но так же, как и «Арктик Групп», испытывает сложности в связи с соответствием объекта требованиям действующего Градостроительного кодекса. Тем не менее Алексей Васильев и этот опыт расценивает как первые шаги на пути к становлению нового тренда на строительство бюджетных многоквартирников по каркасным технологиям. Возможно, для дальнейшего продвижения и лоббирования интересов каркасников необходимо создание профессионального сообщества, способного взять на себя все тяготы взаимодействия с административным ресурсом и позволившего бы новым игрокам зарождающегося рынка избежать ошибок своих предшественников.

Александр Нестеров

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

Все ноВосТРоЙКи еКаТеРинБУРга на оДном саЙТе: 0% рекламы, 100% удобства для посетителей Еще месяц назад простому потребителю приходилось поломать голову, чтобы разобраться во всех тонкостях современного рынка новостроек. Сегодня у каждого есть возможность быстро получить объективную и качественно структурированную информацию о каждом строящемся объекте Екатеринбурга, сравнить любые дома или жилые комплексы, увидеть на одной странице максимально полную картину о социальной, коммерческой, досуговой и транспортной инфраструктуре микрорайона застройки. В Екатеринбурге в ноябре стартовал интернет-портал INGRAFICON.RU, свободный от рекламы застройщиков.

INGRAFICON.RU – это огромный робот по обработке колоссального массива данных: более 200 объектов, данные о технологиях строительства, инженерном оснащении, безопасности, комфорте в квартире, опциях дома, экологии жизни и инфраструктуре объектов. Структура предоставления информации удобна для простого человека, не разбирающегося в тонкостях строительных технологий. А чтобы выбор новостройки был таким же простым, как выбор «чайника» в интернет-магазине, потребителю достаточно просто нажать кнопку сравнения. Расширенная таблица характеристик с уникальными рейтингами дома и района позволит за считанные минуты оценить

РЕКЛАМА

Рейтинг жилого дома качество жизни в каждой конкретной новостройке. Чтобы удовлетворить одно из базовых желаний покупателей – сэкономить средства при покупке квартиры, на портале INGRAFICON.RU реализована идея представить на одной странице все рекламные акции всех застройщиков города. Мотивы приобретения квартиры и критерии выбора у всех разные, поэтому на портале INGRAFICON.RU набор объективных характеристик просто и наглядно представлен на странице каждой новостройки. Без рекомендаций и субъективных оценок параметров, что-

бы ничто не мешало сделать правильный выбор. вот лишь некоторые характеристики, которые в 95 % случаев не представлены на сайтах застройщиков: количество квартир в доме и количество квартир на одном этаже марка лифтов наличие счетчиков тепла и терморегуляторов на отопительных приборах оснащение парковочными местами коэффициент нагрузки на лифты наличие полноценной комфортной придомовой территории наличие автономных инженерных коммуникаций уровень пожарной безопасности инфраструктурная оценка района состав отделки квартир. Простое наличие информации в условиях современной действительности – это полдела. возможность не тратить время на несколько поездок в офис застройщика, когда выбор уже сделан, – вот самое главное, к чему стремились разработчики портала. По каждому объекту приведено количество квартир в продаже, можно в онлайн-режиме оценить стоимость и планировку каждой квартиры и

Карточка жилого комплекса на портале INGRAFICON сразу же отправить заявку на конкретную квартиру в адрес застройщика. Ближайшая задача, которую ставит перед собой проект INGRAFICON.RU, – присоединить к продукту банковский сектор, чтобы покупатели квартиры в новостройках в один клик могли оформлять заявки не только на квартиру, но и на ипотеку.

Даниил Байгозин, директор портала I NGRAFICON.RU:

«InGrAFICon.rU – это первый интернет-проект, где нет рекламы застройщиков, а наполнение заточено под конкретные интересы покупателей квартир. посетителям InGrAFICon.rU не нужно тратить время и пересматривать сотни вариантов предоставления информации об одних и тех же объектах на разных сайтах. мы делаем большую работу, чтобы сэкономить время потенциальных покупателей квартир в новостройках екатеринбурга».

мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 5 ноябрь – декабрь 2014 г. www.megapolis-online.com

65

№1 (6) выйдет в феврале 2015 года

Читайте в следующем номере итоги 2014 года: как вступившие в силу законодательные изменения сказались на рынке недвижимости вызовы 2015 года: к чему готовиться девелоперам Земля строительство налогообложение инвестиционные сделки

в каждом номере Индикаторы развития стройкомплекса и рынка недвижимости Аналитические обзоры Проекты в деталях Рекламные технологии

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ – 2015 Обзор предстоящих изменений законодательства, которые могут существенно изменить правила игры на рынке недвижимости в новом году

Подписка

Уважаемые профессионалы стройиндустрии и рынка недвижимости, чтобы быть в курсе всех важных изменений в отрасли, у вас есть возможность оформить подписку на журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи» на год

для Профи открыта

для этого нужно:

1

Зарегистрироваться

на сайте www.megapolis-online.com в разделе «личный кабинет»

2

для кого Журнал получают руководители и менеджеры высшего и среднего звена строительных, подрядных, проектных, риелторских компаний, поставщиков стройматериалов, техники и инженерного оборудования Свердловской, Челябинской, Тюменской области, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого округов, Пермского края

сообщить, в какое время вам будет удобно получать журнал

3

диагностика рынка аналитические обзоры российский и международный опыт земельные активы изменения в законодательстве практика и рекомендации

декабрь

ноябрь

о чем октябрь

сентябрь

август

июль

июнь

май

апрель

март

февраль

январь

стоимость, руб.

оплатить подписку наличными или по безналичному расчету

3 500

ООО «Рекламная группа «Альмагест» Адрес: 620103, г. Екатеринбург, Свердловская обл., ул. Селькоровская, д.106, кв.32, тел.: +7 904 98 4 75 76 оБРаЗец ЗаполнениЯ плаТеЖного поРУЧениЯ Информация об издании:

ИНН 6674344200 КПП 667401001 Получатель ООО «Рекламная группа «Альмагест» Банк получателя ОАО «УБРиР» г.Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 67

Сч. № БИК Сч. №

40702810162160010967 046577795 30101810900000000795

сЧеТ

Наименование товара Подписка на журнал «Мегаполис. Профи» – 2015 год

Всего наименований 1, на сумму 3 500 рублей 00 копеек Три тысячи пятьсот рублей 00 копеек

Количество страниц Стоимость подписки

Плательщик: Грузополучатель: № 1

Количество выходов в год

Единица измерения шт

Количество 1

Цена 3500,00 итого: Без налога (нДс): итого без налога с продаж: итого налог с продаж: Всего к оплате:

Сумма 3500,00 3500,00 3500,00 0,00 3500,00

Руководитель предприятия_____________________ (Орнат В.В.) Главный бухгалтер____________________________ (Орнат В.В.)

5 80-90 3500

руб. в год

По всем вопросам обращайтесь по тел. +7 904 984 75 76 или по эл. почте: nedv.glavred@gmail.com к главному редактору орнат Валентине Вадимовне