Costalegre • Puerto Vallarta•Riviera Nayarit p34
AUGUST 2022 JANUARY 2017
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Luxury Penthouses: Featured Options in the Bay – Part II The
SB Realtors Celebrates Open House at Villa Divina Located in the residential
VGolf Condominiums Successfully Completes Sales Stage
amenities and features found in some of the most outstanding properties of their kind on the local real estate market. Amenidades y características de algunas de las propiedades de este tipo más destacadas del mercado inmobiliario local.
area of Conchas Chinas, this exclusive property is comprised of seven suites and a penthouse. Ubicada en la zona residencial de Conchas Chinas, esta exclusiva propiedad está compuesta de siete suites y un penthouse.
Located in Marina Vallarta, this modern condominium was the latest development from Grupo HEVA. Ubicado en la zona de Marina Vallarta, este moderno condominio es desarrollado por Grupo HEVA.
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Mexico’s Economic Revenue by Tourism Increased By the end of the first half of 2022, our country is in second place among the most visited countries in the world. Al concluir el primer semestre de 2022, nuestro país ocupa el segundo lugar entre los países más visitados del mundo.
Soil Coefficients: CAS, COS and CUS
Factors and considerations in the construction industry. THE SOIL ABSORPTION COEFFICIENT (CAS), Land Use Coefficient (CUS) and Land Occupation Coefficient (COS) are three of the most important aspects that must be considered during the initial stage of any architectural and urban project, as they have a direct impact on the viable building possibilities for any given property. These mathematical factors are part of the regulations that each state within Mexico establishes within its urban planning and territorial ordering programs, which are then applied by each municipality.
COMPLIMENTARY COPY EJEMPLAR GRATUITO Tel. 322-221-0106 info@vallartarealestateguide.com Year/Año 22 • Issue/Edición 8
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EL COEFICIENTE DE ABSORCIÓN DEL SUELO (CAS), el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) y el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) son tres de los aspectos más importantes que se deben considerar durante la etapa inicial de cualquier proyecto arquitectónico y urbano, pues repercuten directamente sobre la manera en que se puede edificar en un determinado predio. Estos factores matemáticos forman parte de las normativas que cada estado del país establece dentro de sus programas de planeación urbana y ordenamiento territorial y son aplicados por cada municipio.
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NEWS NOTICIAS
SOLAR PANELS | BEACH CLUB / POOL / SPA
VIEW NTAIN MOU GE POOL LAR
ATTENDEES OF THIS FREE ONLINE CLASS WILL LEARN HOW TO UPLOAD LISTINGS TO THE FLEX MLS SYSTEM AND THE DOCUMENTS REQUIRED TO LIST A PROPERTY.
NEXT SATURDAY, August 6th, 2022, Alfonso Dávalos, a real estate agent with The Agency, will teach a Flex MLS course created exclusively for registered members of AMPI Puerto Vallarta, Riviera Nayarit and Compostela.
EL PRÓXIMO SÁBADO 6 de agosto de 2022, Alfonso Dávalos, agente de bienes raíces de The Agency, impartirá el curso Flex MLS, el cual está dirigido exclusivamente a los miembros registrados de AMPI Puerto Vallarta, Riviera Nayarit y Compostela.
Attendees of this free online class will learn how to upload listings to the Flex MLS system and the documents required to list a property. The second part of the training program will be an overview on reverse prospecting.
Los asistentes a esta clase online gratuita aprenderán a cómo subir un listado al sistema Flex MLS, así como los documentos que se requieren para poder listar una propiedad. La segunda parte de esta capacitación girará en torno a explicar cómo se realiza un reverse prospecting.
This course will run for four hours, from 8:30am to 12:30pm, and to register or obtain more information, please contact Alfonso Dávalos directly at alfonso.davalos@theagencyvallarta.com. Flex MLS (Multiple Listing Service) was created with the aim of benefiting real estate transactions. For a buyer, the fact that a property is listed on the system means that it has been thoroughly reviewed and to confirm that the seller has the legal capacity to sell the property. This supervision includes a review of the deed and the status of the property taxes, among other issues.
Flex MLS is a digital tool used by all major real estate agencies and agents to securely list and sell their clients’ properties.
MORE INFO:
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AMPI VALLARTA ANNOUNCES FLEX MLS COURSE FOR MEMBERS
Este curso tendrá una duración de cuatro horas (8:30am a 12:30pm) y para registrarse u obtener mayores informes es necesario contactar a Alfonso Dávalos directamente en alfonso.davalos@theagencyvallarta.com. Flex MLS (Multiple Listing Service) fue creado con el objetivo de beneficiar las transacciones inmobiliarias. Para un comprador, el que una propiedad esté listada en este sistema significa que ha sido revisada minuciosamente para ofrecer la certeza de que el vendedor tiene la capacidad legal para hacerlo. Esta supervisión incluye una revisión de la escritura y de la situación del impuesto a la propiedad, entre otras cuestiones.
El Flex MLS es una herramienta digital que utilizan todas las principales agencias y agentes de bienes raíces para listar y vender de manera segura las propiedades de sus clientes.
Vallarta Real Estate Guide Año 22 No. 8 Edición número 247 Agosto, 2022 es una publicación mensual de distribución gratuita tiraje 10,000 ejemplares. Editor Responsable: Luis Rodolfo Mendoza Lozoya. Número de Certificado de Reserva otorgado por el Instituto Nacional de Derecho de Autor: 04-2016-062211265200-111. Número de Certificado de Licitud de Título y Contenido: (en trámite). Domicilio de la Publicación: Valle de los Claveles 2504, Jardines del Valle, Zapopan, Jalisco, México, C.P. 45138. Teléfono: (322) 221-0106. Imprenta: Imprenta Comercial El Debate, Blvd. Jesús Kumate Sur 4822, Ejido Las Flores, C.P. 80104, Culiacán, Sinaloa. Distribuidor: Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S. de R.L. de C.V. Domicilio: Valle de los Claveles 2504, Jardines del Valle, Zapopan, Jalisco, México, C.P. 45138. Teléfono: (322) 221-0106. Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S de RL de CV no asume responsabilidad alguna por información y/o fotografías proporcionadas por los anunciantes. Dicha información se asume como confiable de acuerdo a las fuentes de donde se obtiene. Se prohibe la reproducción total o parcial de esta publicación y sus contenidos sin el permiso expreso de Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S de RL de CV.
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PRESENTING 5 NEW DAILY FLIGHTS BETWEEN PVR AND GDL
THIS AIR ROUTE CREATES A STRONGER PRESENCE FROM ONE OF THE MOST IMPORTANT MARKETS FOR THE REAL ESTATE INDUSTRY IN VALLARTA · NAYARIT.
DURING THE last month, five daily flights began to operate between the Puerto Vallarta International Airport and Guadalajara International Airport, translating to a greater influx of visitors from one of the most important markets for the real estate industry in Puerto Vallarta and Riviera Nayarit.
A MEDIADOS del mes pasado comenzaron a operar cinco vuelos diarios entre el Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta y el de Guadalajara, lo que significa una mayor afluencia de visitantes provenientes de uno de los mercados más importantes para la industria inmobiliaria de Puerto Vallarta y/o Riviera Nayarit.
Mexican airline, Aeromar, is the company operating these new routes, which now offers the greatest number of flights connecting the two cities by any one air service provider.
Aeromar es la compañía mexicana encargada de operar estas nuevas rutas, lo que marca la mayor frecuencia por aire entre ambas ciudades a través de una misma aerolínea.
“The start of these flights is great news for travelers from Guadalajara looking to enjoy all the benefits that Puerto Vallarta offers, because in less than an hour they will arrive at their destination, which will lead to a substantial increase in visitors to the city and Banderas Bay”, commented Vanessa Pérez, secretary of Tourism of Jalisco. This new air route will be very appealing option for frequent travelers who generally arrive by car, a drive which takes at least five hours to travel. The availability of these flights will boost real estate activity in Vallarta · Nayarit, as the easy travel from Guadalajara will encourage investors who will appreciate being withing easy distance from their hometown and/or their places of business.
Currently, rates for one-way flights start at 899 pesos + TUA (Airport Usage Fee).
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“El inicio de estos vuelos significa una gran noticia para los viajeros de Guadalajara que buscan disfrutar de todos los beneficios que ofrece Puerto Vallarta, pues en menos de una hora estarán en su destino, lo que va a propiciar un aumento sustancial de visitantes en la Bahía de Banderas”, comentó Vanessa Pérez, secretaria de Turismo de Jalisco. Esta nueva ruta aérea será muy competitiva para los viajeros frecuentes que utilizan la vía terrestre (la cual toma al menos cinco horas de viaje). La activación de estos vuelos viene a impulsar la actividad inmobiliaria de Vallarta · Nayarit, pues la conexión aérea hacia Guadalajara propicia que los inversionistas estén cada vez más cerca de sus lugares de origen y/o las sedes de sus compañías.
Actualmente, los vuelos sencillos pueden encontrarse con tarifas desde 899 pesos + TUA (Tarifa de Uso Aeroportuario).
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MEXICO’S ECONOMIC REVENUE BY TOURISM INCREASED
BY THE END OF THE FIRST HALF OF 2022, OUR COUNTRY IS IN SECOND PLACE AMONG THE MOST VISITED COUNTRIES IN THE WORLD.
BY THE END of the first half of 2022, Mexico continues to be one of the most visited countries, with a second place in the world ranking, according to figures from the World Tourism Organization (UNWTO). Although the country was hard hit during the pandemic, its open border policy gave it a head start and a faster recovery than other nations. This measure, ultimately, placed us among the top destinations for tourists in 2021. Fortunately, this trend is positive in 2022. Recently, the Federal Ministry of Tourism announced that international tourist arrivals continue to increase. The agency indicated that, from January to May 2022, about 14,629,000 foreign tourists entered the country, of which 8.6 million arrived by air (the latter number is 98.9 percent more compared to the same period in 2021). The economic revenue that these travelers have left in the country stands at 11.4 billion dollars. Tourism in Mexico is on track to reach the 2019 levels, when the country captured about 25 billion dollars.
Announced in 2018, the Federal Government’s international promotion work is based on the “Door-knocking Operation”, a program focused on business with the main outbound tour-operators, which promotes linkages with airlines and the participation in international fairs.
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AL CONCLUIR el primer semestre de 2022, México mantiene su lugar como uno de los países más visitados, con un segundo lugar en el ranking mundial, según cifras de la Organización Mundial de Turismo (OMT). Si bien el país se vio muy afectado durante la pandemia, la política de fronteras abiertas le permitió una ventaja y una recuperación más rápida que a otras naciones. Esta medida, al final, nos colocó entre los principales destinos receptores de turistas en 2021. Afortunadamente, esta tendencia es positiva en 2022. Recientemente, la Secretaría de Turismo Federal dio a conocer que la llegada de turistas internacionales continúa incrementándose. La dependencia indicó que, de enero a mayo de 2022, ingresaron al país cerca de 14 millones 629 mil turistas extranjeros, de los cuales, 8.6 millones llegaron por vía aérea (este último número es 98.9 por ciento más en comparación con el mismo período de 2021). La derrama económica que estos viajeros han dejado en el país se ubica en los 11 mil 415 millones de dólares. El turismo en México está en camino de alcanzar los niveles de 2019, cuando el país captó una derrama económica cercana a los 25 mil millones de dólares. Anunciada en 2018, la labor de promoción turística internacional del Gobierno Federal se basa en el programa “Operación Toca Puertas”, una campaña enfocada en realizar negocios con los principales tour operadores emisivos, donde se promueve la vinculación con las líneas aéreas y la participación en ferias internacionales.
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SB REALTORS CELEBRATES OPEN HOUSE AT VILLA DIVINA
REAL ESTATE AGENTS FROM VALLARTA · NAYARIT ATTENDED THIS OPEN HOUSE, WHERE THE EXCLUSIVE AMENITIES OF VILLA DIVINA LUXURY BOUTIQUE WERE PRESENTED.
REAL ESTATE agents from Puerto Vallarta and Riviera Nayarit attended an open house organized by local real estate agency, SB Realtors, to present the exclusive amenities of Villa Divina Luxury Boutique, an exceptional property located in the residential area of Conchas Chinas. During a tour of the property’s facilities, Sebastián Álvarez, real estate agent with SB Realtors, commented, “This independently-designed villa is perfect for everyone, from individuals and couples to small groups, who can rent the entire property with its seven rooms, pool, gym and kitchen, as well as the penthouse which has two additional rooms and pool/jacuzzi”. This property is built on a 10,226 square feet lot. Each of the suites boasts its own seating area, stunning ocean views, large floor-to-ceiling windows, and décor that blends local art with classic Mexican aesthetics. The property's amenities include an infinity pool, common area with barbecue space, a fully-equipped kitchen, gym, terrace, and air conditioners in each of the suites. This property is offered at 5,375,000 USD and more information can be obtained at (322) 151-3434 or at sebastian@sbrealtors.mx.
“Beyond being an exclusive property, Villa Divina Luxury Boutique is designed to transform every moment into a captivating experience. It is ideal for those looking to enjoy luxury and privacy.” —Sebastián Álvarez, real estate agent with SB Realtors.
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AGENTES DE BIENES RAÍCES de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit acudieron al open house que organizó la agencia inmobiliaria SB Realtors para presentar las exclusivas amenidades con que cuenta Villa Divina Luxury Boutique, una excepcional propiedad ubicada en la zona residencial de Conchas Chinas. Durante el recorrido por sus instalaciones, Sebastián Álvarez, agente de bienes raíces de SB Realtors, comentó: “Esta villa independiente es perfecta para todos, desde personas individuales y parejas, hasta pequeños grupos, quienes pueden alquilar todo el hotel con sus siete habitaciones, piscina, gimnasio y cocina, así como el penthouse que cuenta con dos habitaciones adicionales y piscina/jacuzzi”. Esta propiedad está construida sobre un terreno de 950 metros cuadrados. Cada una de las suites cuenta con sus propias áreas de descanso, impresionantes vistas hacia el mar, amplias ventanas de piso a techo y una decoración que combina el arte local con la clásica estética mexicana. Las amenidades de la propiedad incluyen una piscina de borde infinito, área común con asador, cocina totalmente equipada, gimnasio, terraza y aires acondicionados en cada una de las suites. El precio de esta propiedad es de 5,375,000 USD y se pueden obtener mayores informes al (322) 151-3434 o en sebastian@sbrealtors.mx. “Más allá de ser una propiedad exclusiva, Villa Divina Luxury Boutique está diseñada para transformar cada momento en una experiencia cautivadora. Es ideal para quienes buscan disfrutar del lujo y la privacidad”. —Sebastián Álvarez, agente de bienes raíces de SB Realtors.
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NEWS ¡SOLD OUT! - PHASE 1 & 2 ARE ALL GONE!
NOTICIAS
VGOLF CONDOMINIUMS SUCCESSFULLY COMPLETES SALES STAGE
LOCATED IN MARINA VALLARTA, THIS MODERN CONDOMINIUM WAS THE LATEST DEVELOPMENT FROM GRUPO HEVA.
RESIDENCIAS
IN NOVEMBER 2021, real estate agency, Elengorn Realtors, formally announced that it would be taking over the marketing of VGolf Condominiums, a modern development located in the Marina Vallarta area, overlooking the impeccable Marina Golf course designed by Joe Finger. After eight months, they have announced that they have successfully completed sales on the project.
EN NOVIEMBRE DE 2021, la agencia inmobiliaria Elengorn Realtors anunció formalmente que estaría a cargo como master bróker de la comercialización de VGolf Condominiums, un moderno desarrollo ubicado en la zona de Marina Vallarta, justo frente al impecable campo de golf diseñado por Joe Finger. Después de ocho meses, anuncian que han terminado exitosamente su etapa de ventas.
Currently in the last phase of construction, this exclusive development is comprised of one bedroom + den with two bathrooms, two bedrooms + den with two and a half bathrooms, two bedrooms with two and a half bathrooms, and three bedrooms with three and a half bathrooms units. The condominiums all offer high-end finishes and terraces with views of the city and the mountains.
Actualmente en la última fase de construcción, este exclusivo desarrollo se compone de unidades de una recámara + den con dos baños, dos recámaras + den con dos y medio baños, dos recámaras con dos y medio baños y tres recámaras con tres y medio baños. Los departamentos cuentan con acabados de alta gama y una terraza con vistas hacia la ciudad y la montaña.
“Built with high-quality standards, VGolf Condominiums has been designed for both full-time residents and part-time visitors. We are very pleased with the success of the sellout of the development”, commented Sarah Elengorn, director of Elengorn Realtors, who was visibly excited to announce that this important phase of the project has been completed. The delivery date for this development is scheduled for December 2023.
322 175 8699 | VENTAS@VISTANATURA.MX
VGolf Condominiums is the eighth development from Grupo HEVA, a developer with 15 years of experience in our destination, with a portfolio of projects including VMarina, VEstrella, VAzul and VConchas Chinas, among others.
“Construido con altos estándares de calidad, VGolf Condominiums está concebido tanto para los residentes permanentes del destino, como para los visitantes que radican de manera temporal. Nos encontramos muy contentos y satisfechos con el trabajo realizado en su comercialización”, comentó Sarah Elengorn, directora de Elengorn Realtors, quien se mostró visiblemente emocionada y contenta por haber terminado esta importante fase. La fecha de entrega de este desarrollo está contemplada para diciembre de 2023.
VGolf Condominiums es el octavo desarrollo construido por Grupo HEVA, un desarrollador con 15 años de experiencia en nuestro destino, el cual está detrás de proyectos como VMarina, VEstrella, VAzul y VConchas Chinas, entre otros.
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SOIL COEFFICIENTS: CAS, COS AND CUS TIPOS DE COEFICIENTES DE SUELO: CAS, COS Y CUS By / Por Jorge Chávez
The Coefficient of Soil Absorption (CAS), Coefficient of Land Occupation (COS) and Coefficient of Land Use (CUS) are factors used in urban planning regulations for each municipality which vary according to the location and type of land on which one wants to build. El Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS), el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) son factores establecidos en las normativas de planeación urbana de cada municipio y varían de acuerdo con la zona en donde se ubica el terreno sobre el que se desea construir. THE SOIL ABSORPTION COEFFICIENT (CAS), Land Use Coefficient (CUS) and Land Occupation Coefficient (COS) are three of the most important aspects that must be considered during the initial stage of any architectural and urban project, as they have a direct impact on the viable building possibilities for any given property. These mathematical factors are part of the regulations that each state within Mexico establishes within its urban planning and territorial ordering programs, which are then applied by each municipality. To better understand their differences and implications, we spoke with architect Enrique Navarro López, who, from 2004 to 2007, was the deputy director of Urban Planning for Puerto Vallarta. He has an extensive knowledge regarding these and other factors that mandate the way in which one can build in particular areas or properties.
SOIL ABSORPTION COEFFICIENT (CAS) “The CAS, also known the “Green Space Coefficient”, is the part of a property that must be left completely free of any building with roofs, pavement, basements or any other impermeable material, so that it is only intended for garden, green area or tree planting. This coefficient is obtained by dividing the surface of the green area by the total surface of the lot or property”, he explains.
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EL COEFICIENTE DE ABSORCIÓN DEL SUELO (CAS), el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) y el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) son tres de los aspectos más importantes que se deben considerar durante la etapa inicial de cualquier proyecto arquitectónico y urbano, pues repercuten directamente sobre la manera en que se puede edificar en un determinado predio. Estos factores matemáticos forman parte de las normativas que cada estado del país establece dentro de sus programas de planeación urbana y ordenamiento territorial y son aplicados por cada municipio. Para comprender mejor sus diferencias e implicaciones, hablamos con el arquitecto Enrique Navarro López, quien de 2004 a 2007 fue subdirector de Planeación Urbana de Puerto Vallarta, por lo que tiene un amplio conocimiento respecto a estos y otros temas que indican la manera en que se puede construir sobre cierto terreno o zona.
THE CAS, COS AND CUS ARE THREE OF THE MOST IMPORTANT ASPECTS THAT MUST BE CONSIDERED DURING THE INITIAL STAGE OF ANY ARCHITECTURAL AND URBAN PROJECT.
As an example, “if you have a plot of 100 square meters with a CAS of 10, it means that 10 percent of the area should be left free for absorption; that is, 10 square meters”.
Como ejemplo, “si se tiene un terreno de 100 metros cuadrados con un CAS de 10, significa que se deberá dejar libre el 10 por ciento del área para absorción; o sea, 10 metros cuadrados”.
LAND OCCUPATION COEFFICIENT (COS)
COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COS)
“This is the factor that when multiplied by the total area of the land, will give us the maximum extension of the property on which we can build,” Navarro mentions.
“Este es el factor que, multiplicado por la superficie total del terreno, nos arrojará la extensión máxima del predio sobre la cual podemos construir”, menciona Navarro.
That is to say, the COS is the arithmetic relationship that exists between the constructed area on the first floor and the total area of the land or property where the project is located.
Es decir, el COS es la relación aritmética que existe entre la superficie construida en la primera planta y la superficie total del terreno o predio en donde está emplazado el proyecto.
COEFICIENTE DE ABSORCIÓN DEL SUELO (CAS) “El CAS o también conocido como CAV (Coeficiente de Área Verde), es la parte de un predio que debe dejarse completamente libre, es decir, sin construir con techos, pavimentos, sótanos o cualquier otro material impermeable, para que únicamente sea destinada para jardín, área verde o arborización. Este coeficiente se obtiene al dividir la superficie del área verde entre la superficie total del lote o predio”, explica.
THESE FACTORS MANDATE THE WAY IN WHICH DEVELOPERS CAN BUILD IN PARTICULAR AREAS OR PROPERTIES.
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To clarify, Navarro explains, “If we have a plot of land that is 100 square meters and the regulations establish a Land Occupation Coefficient of 0.8, we multiply 100 by 0.8 and it gives us 80 as a result, meaning we can build on an area of 80 square meters. In other words, it will be built on 80 percent of the area and the remaining 20 percent must be left free to be used as green or open areas.”
Para ejemplificar, Navarro menciona: “Si tenemos un terreno de 100 metros cuadrados y la normativa establece un Coeficiente de Ocupación del Suelo de 0.8, multiplicamos 100 por 0.8 y nos da como resultado 80. Entonces, podremos edificar sobre un área de 80 metros cuadrados. Dicho de otro modo, se construirá sobre el 80 por ciento del área y el 20 por ciento restante deberá dejarse libre para destinarse como áreas verdes o abiertas”.
LAND USE COEFFICIENT (CUS)
COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS)
“This is the factor that, multiplied by the total area of the land, will give us the maximum number of square meters that can be built on a lot, including all the levels of a structure,” he explains.
THE CAS, COS AND CUS ARE IMPORTANT FOR URBAN DEVELOPMENT TO BE HARMONIOUS AND GUARANTEE A SUITABLE DENSITY FOR EACH AREA OF THE CITY.
“Este es el factor que, multiplicado por la superficie total del terreno, nos arrojará el máximo de metros cuadrados que se pueden construir en un lote, abarcando todos los niveles que tenga”, explica.
The CUS is the mathematical relationship between the total area of the property and the total area of the proposed project, including the ground floor and the upper floors.
En otro orden de ideas, el CUS es la relación aritmética entre la superficie total del predio y el total de la superficie que tendrá el proyecto, abarcando la planta baja y los pisos superiores.
For example, “If on the same lot of 100 square meters we have a CUS of 1.6, we multiply 100 by 1.6 to equal 160. Therefore, we can develop a building with a total area of 160 square meters, distributed across the number of levels it will have.”
Por ejemplo: “Si en el mismo lote de 100 metros cuadrados tenemos un CUS de 1.6, multiplicamos 100 por 1.6 y obtenemos 160. Por lo tanto, podremos desarrollar un edificio con una superficie total de 160 metros cuadrados, distribuidos en el número de niveles que tenga”.
“The CAS, COS and CUS are important for urban development to be harmonious and guarantee a suitable density for each area of the city. Investors are particularly interested in knowing these factors because they indicate the potential of a piece of land and, of course, they translate into an economic indicator.” “El CAS, COS y CUS son importantes para desarrollar de manera armónica y garantizar una densidad conveniente para cada área de la ciudad. Especialmente a los inversionistas, les interesa conocer estos factores porque les indican el potencial que tiene un terreno y, por supuesto, lo traducen a una cuestión económica. Sin embargo, es importante mencionar que todas las personas interesadas en desarrollar deben tener noción de este tema y, en caso de emprender un proyecto arquitectónico, se asesoren con profesionales que puedan apoyarlos y realizar las gestiones pertinentes para que el proyecto se edifique de acuerdo con las normativas. Si una construcción no respeta estos lineamientos puede ser clausurada y, por tanto, la inversión podría estar en riesgo”, concluye Navarro.
HOW ARE THESE FACTORS CALCULATED?
¿CÓMO CONOCER ESTOS FACTORES?
The CAS, COS and CUS vary according to each area of a municipality. In highly populated areas where the coefficients are higher, the development regulations are different than in residential areas with lower coefficients, with the intention to maintain lower density neighborhoods. Land use (commercial, residential, industrial, etc.) also comes into play in this regard.
El CAS, COS y el CUS varían de acuerdo con cada zona del municipio. Es totalmente diferente desarrollar en una zona popular donde los coeficientes son más elevados, que en una zona residencial con coeficientes más bajos, donde se intenta mantener una densidad menor. El uso de suelo (comercial, habitacional, industrial, etc.) también entra en juego en este sentido.
To learn the CAS, COS and CUS of a property located in Puerto Vallarta, it is necessary to complete the Dictamen de Trazos, Usos y Destinos Específicos with the Department of Urban Planning at City Hall. All requirements can be found online at puertovallarta.gob.mx. For other Banderas Bay locations, these factors are found through a Constancia de Compatibilidad Urbanística, managed by the Department of Urban Development, Ecology and Territorial Planning. The requirements for this procedure can be found at bahiadebanderas.gob.mx.
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Para conocer el CAS, COS y CUS de un predio ubicado en Puerto Vallarta, es necesario realizar el trámite de Dictamen de Trazos, Usos y Destinos Específicos ante la Dirección de Planeación Urbana del H. Ayuntamiento y los requisitos pueden encontrarse en puertovallarta.gob.mx. En Bahía de Banderas, estos factores se señalan en la Constancia de Compatibilidad Urbanística, cuya gestión se realiza en la Dirección de Desarrollo Urbano, Ecología y Ordenamiento Territorial. Los requisitos para este trámite se encuentran en bahiadebanderas.gob.mx.
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LUXURY PENTHOUSES: FEATURED OPTIONS IN THE BAY – PART II PHS DESTACADOS: OPCIONES RELEVANTES EN LA BAHÍA – PARTE II By / Por Jorge Chávez
In recent years, prices for penthouses have surpassed that of many large homes, and even some beachfront villas, due to their unique features, high-end interior finishes and exclusive amenities that captivate a distinguished type of buyer. With this in mind, Vallarta Real Estate Guide presents the second part of our special feature on some of the most outstanding properties available in Banderas Bay. Durante los últimos años, los penthouses han superado el precio de algunas casas grandes e incluso de ciertas villas frente al mar debido a sus características únicas, decoraciones de interiores de alto calibre y amenidades exclusivas que logran cautivar a un sector de compradores cada vez más exigente. Con esto en mente, Vallarta Real Estate Guide presenta la segunda parte de este especial que revisa algunas de las propuestas más destacadas de la Bahía de Banderas. IN RECENT YEARS, prices for penthouses have surpassed that of many large homes and even some beachfront villas, positioning them as some of the most exclusive properties on the Puerto Vallarta and/or Rivera Nayarit real estate market. For those with the privilege to own them, these types of properties provide an entire luxury experience. In part, this trend of high-end penthouses is due to the increase in luxury developments in our destination, offering breath-taking views and high-end interior finishes. Vallarta Real Estate Guide presents the second part of our special feature on some of the most outstanding properties of this kind available in Banderas Bay.
PH VILLAS BANDERAS This penthouse is located in the residential area of Conchas Chinas, just 10 minutes from the vibrant Romantic Zone of Puerto Vallarta, with easy access to restaurants, boutiques, art galleries and a variety of nightlife and entertainment options. This penthouse is characterized by its 34
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LOCATED IN THE RESIDENTIAL AREA OF CONCHAS CHINAS, PH VILLAS BANDERAS IS CHARACTERIZED BY ITS SPACIOUS FRONT BALCONIES WHICH OFFER OCEAN, MOUNTAIN AND CITY VIEWS.
DURANTE LOS ÚLTIMOS AÑOS, los penthouses han superado el precio de algunas casas grandes e incluso de ciertas villas frente al mar, lo que ha provocado que se posicionen en el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y/o Riviera Nayarit como unas de las propiedades más exclusivas. Para quienes se atreven a comprarlos, este tipo de propiedades conllevan por sí mismas toda una experiencia de lujo. Y es que esta tendencia se debe a que la mayoría de la oferta de penthouses en el destino son parte de desarrollos nuevos en edificios de lujo. Con vistas que roban el aliento y decoraciones de interiores de alto calibre, Vallarta Real Estate Guide presenta la segunda parte de este especial que revisa algunas de las propuestas más destacadas de la Bahía de Banderas.
Price/Precio: 2,400,000 USD Location/Ubicación: Conchas Chinas Agency/Agencia: PV Realty Este penthouse se encuentra en la zona residencial de Conchas Chinas. Se ubica a tan solo 10 minutos de la vibrante Zona Romántica de Puerto Vallarta, donde se puede tener acceso muy fácilmente a restaurantes, boutiques, galerías de arte y distintas opciones de entretenimiento nocturno.
spacious front balconies which offer ocean, mountain and city views. The home features five bedrooms and six bathrooms styled with tradition Mexican design along with modern updates. Among other amenities, this property is notable with seven fireplaces, a multimedia room, a chef’s kitchen, private pool and two parking spaces. The spacious primary bedroom is styled in Mexican tones with sliding glass doors that access a terrace and is complete with a large ensuite including bathtub. The five additional bedrooms have been designed to comfortably accommodate family and friends. With a building located in a very private location, this penthouse offers the feel of an oasis away from the city.
En este penthouse destacan sus balcones frontales, desde donde se pueden apreciar vistas hacia el mar, la montaña y la ciudad. Cuenta con cinco recámaras y seis baños, así como un diseño tradicional mexicano con modernas actualizaciones. Entre otras amenidades destacan sus siete espacios para fogatas, sala multimedia, cocina equipada, piscina privada y espacio para estacionar dos automóviles. La amplia recámara principal destaca por sus tonalidades muy mexicanas, así como ventanales que dan acceso a una pequeña terraza. Su espacioso baño cuenta con una cómoda tina de baño. La distribución de las demás recámaras está pensada para albergar cómodamente a los familiares y amigos. El edificio donde se encuentra este penthouse es muy privado, lo da la sensación de estar apartado de la ciudad. info@vallartarealestateguide.com • 322-221 0106
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PH1 TRES MARES
Price/Precio: 2,950,000 USD Location/Ubicación: Marina Vallarta Agency/Agencia: SB Realtors
LOCATED IN A PRIVILEGED POSITION IN MARINA VALLARTA, PH1 TRES MARES OFFERS PANORAMIC SEA VIEWS WHERE YOU CAN WATCH THE LARGE CRUISE SHIPS THAT VISIT OUR PORT.
Located in a privileged position in Marina Vallarta, this penthouse offers panoramic sea views where you can watch the large cruise ships that visit our port, as well as stunning bay, city and mountain views.
Ubicado privilegiadamente en Marina Vallarta, este penthouse ofrece vistas panorámicas hacia los grandes cruceros que cada semana llegan a nuestro destino, así como a la exhuberante Bahía de Banderas, la ciudad y la montaña.
This gray brick unit is a double-height residence located on the 24th and 25th floors of Tower B in the Tres Mares development. It offers a spacious 7,427 square feet of construction with five bedrooms, five and a half bathrooms, balcony/terrace, a screening room and a private elevator.
Esta unidad en obra gris es de doble altura y se ubica en el piso 24 y 25 de la Torre B del desarrollo Tres Mares. Ofrece 690 metros cuadrados de construcción y cuenta con cinco recámaras, cinco y medio baños, balcón/terraza, sala de cine y elevador privado.
Among its common amenities are a fully equipped gym, elevator, parking, 24/7 security and a beach club featuring a pool and restaurant. In addition, the development has direct access to the beach.
Entre sus amenidades comunes destacan el gimnasio completamente equipado, ascensor, estacionamiento, seguridad 24/7 y un club de playa que ofrece piscina y restaurante. Además, el desarrollo tiene acceso directo a la playa.
Other amenities include a reception and concierge service for this private community that has full-time security, high-quality porcelain floors with easy maintenance, pre-installed connections for TV, telephone and internet, tempered glass windows, laundry room, underground parking and a storage room.
Otras amenidades del desarrollo son servicio de recepción y concierge, comunidad privada con seguridad 24/7, pisos de porcelanato de alta calidad y fácil mantenimiento, conexiones preinstaladas para TV, teléfono e internet; ventanas de vidrio templado, cuarto de lavado y estacionamiento subterráneo con bodega.
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PH B-24B PENÍNSULA
Price/Precio: 2,645,000 USD Location/Ubicación: North Hotel Zone Agency/Agencia: SB Realtors
PH B-24B PENÍNSULA FEATURES MODERN, PROFESSIONAL AND MINIMALIST DESIGN THAT COMBINES LUXURY WITH THE COMFORTS OF MODERN LIVING.
The Península development offers this magnificent and elegant three-level penthouse featuring modern, professional and minimalist design that combines luxury with the comforts of modern living.
El desarrollo Península ofrece este magnífico y elegante penthouse de tres niveles que cuenta con un diseño moderno, profesional y minimalista para combinar el lujo con la comodidad de la vida moderna.
The first floor of this residence features the primary bedroom as well as two children’s bedrooms and a small meditation room. The second level is where you will find the living room, kitchen, dining room, pantry and a service room. Located on the third level are a children’s playroom, a music/TV room and a guest room.
Mientras que en el primer nivel de esta unidad se encuentra la recámara principal, así como dos recámaras para niños y una pequeña sala de meditación; en el segundo nivel está la sala de estar, la cocina, comedor, bodega, cuarto de lavado y área de servicio. El tercer nivel ofrece una sala de juegos para niños, una sala de música/televisión y una habitación para invitados.
With 5,747 square feet of construction area, this property consists of six full bathrooms and four bedrooms, with a primary suite highlighted by wall-to-wall glass doors, a large walk-in closet, and full ensuite with bathtub, all complemented with luxury finishes. This penthouse is located just 10 minutes from both the Puerto Vallarta International Airport and downtown Puerto Vallarta.
Con una construcción de 534 metros cuadrados, esta propiedad se compone de seis baños completos y cuatro recámaras, donde la principal destaca por sus puertas de vidrio de pared a pared, así como por su amplio walk-in closet y baño completo con tina, todo con acabados de lujo. Este penthouse se encuentra a tan solo 10 minutos tanto del Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta, como del centro de nuestro destino.
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PROPERTY PROTECTION: HOME INSURANCE PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD: SEGUROS DEL HOGAR By / Por Jorge Chávez
Insurance broker, Selene López, explains the importance of insuring properties, as well as the characteristics and factors that must be considered when purchasing this type of insurance. Selene López, bróker de seguros, explica la importancia de asegurar las propiedades, así como las características y factores que se deben tener en cuenta al momento de contratar un seguro de este tipo. DUE TO ITS WORTH, a house or residence is the first place that comes to most people’s minds when considering the value of their assets and possessions. Although in theory, the importance of protecting, maintaining and repairing a home in case of damage is necessary, it is often neglected to be put into practice. According to the most recent National Survey of Financial Inclusion (ENIF, 2021), only 21 percent of the Mexican adult population (18 to 70 years old) has some type of insurance, with life insurance, vehicular insurance and medical insurance being the most common. In fact, only 26 percent of households have home insurance and only 6.5 percent of households are insured without being linked to a mortgage loan. To learn about the importance of insuring a home against different mishaps, Vallarta Real Estate Guide spoke with insurance broker, Selene López, who clarified some key points about the different kinds of policies, types of coverage and their characteristics, as well as the most frequent risks and the misconceptions that exist around them. “Your property is your most valuable investment. Both the structure and its contents have great value and securing them is the way to protect their continuity, as well as the safety of your home and family. When you are taking out a policy for your home, you must consider two things: the value of the assets you have—both the property and its contents—and the risks you face,” she explains. “Without insurance, you could be left unprotected against natural catastrophes that we may be prone to, such as an earthquake or a hurricane, which can leave 44
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POR SU VALOR ECONÓMICO, la casa o residencia se sitúa en el primer lugar al momento de realizar una lista en orden de importancia sobre los bienes y posesiones de la mayoría de las personas. Aunque en teoría se conoce la importancia de proteger, cuidar y reparar el patrimonio cuando sea necesario, en la práctica esta apreciación no se ve tan reflejada. De acuerdo con la más reciente Encuesta Nacional de Inclusión Financiera (ENIF, 2021), solo el 21 por ciento de la población adulta mexicana (18 a 70 años) cuenta con algún tipo de seguro, siendo el seguro de vida, el de auto y el de gastos médicos los de mayor penetración. De hecho, solo el 26 por ciento de las viviendas cuentan con un seguro de casa-habitación y tan solo el 6.5 por ciento de los hogares están asegurados sin estar vinculados a un crédito hipotecario. Para conocer la importancia de asegurar el hogar ante diferentes percances, Vallarta Real Estate Guide habló con Selene López, bróker de seguros, quien esclarece algunas claves sobre los diferentes tipos de pólizas, las coberturas y sus características, así como los riesgos más frecuentes y las ideas erróneas que existen en torno a ellos. “Tu propiedad es la inversión más valiosa. Tanto la estructura como sus contenidos tienen un gran valor y asegurarlos es la forma de proteger su continuidad, así como la seguridad de tu hogar y tu familia. Cuando vas a contratar una póliza para tu casa debes tener en cuenta dos cosas: el valor de los bienes que tienes —tanto la propiedad como sus contenidos— y los riesgos a los que te enfrentas”, explica. “Sin un seguro podrías quedar desprotegido ante las catástrofes naturales a las que podemos estar propensos, como un sismo o un huracán, las cuales pueden dejarte sin el patrimonio por el que tanto has trabajado”. info@vallartarealestateguide.com • 322-221 0106
Be the Outsider. Touch the earth and kiss the sky. Modern essentials for every terrain…now that’s a CRATE idea.
NORMALLY, THE GOODS THAT ARE INSURED INSIDE A HOUSE ARE FURNITURE, ELECTRONIC AND MOBILE EQUIPMENT, AS WELL AS HIGH-VALUE PIECES, SUCH AS JEWELRY AND WORKS OF ART.
you without the assets for which you have worked so hard.” However, apart from extreme or unusual cases, there are more everyday risks in the Vallarta · Nayarit area, such as the rainy season. “During the months of May through November, rain and water damage is frequent. Although the impact of water alone can affect a structure, one must also consider leaks, floods and winds that can blow parts of the roof or break glass during storms, as well as lightning that can cause fires and/or short circuits.”
Sin embargo, quitando los casos extremos o peculiares, existen riesgos más cotidianos en el área Vallarta · Nayarit: los fenómenos hidrometeorológicos. “Durante los meses de mayo a noviembre, los daños por lluvia y agua son frecuentes. Aunque por sí solo el golpe de agua puede afectar a la estructura, también se deben tomar en cuenta las filtraciones, inundaciones y vientos que vuelan partes de los techos o los cristales que se rompen durante las tormentas, así como los rayos que pueden causar incendios y/o cortocircuitos”.
Another common danger is theft. “Although it may not damage your property, it can leave you without many of your appliances and other valuables. Normally, the goods that are insured inside a house are furniture, electronic and mobile equipment, as well as high-value pieces, such as jewelry and works of art.”
Otro de los peligros más comunes son los robos: “Si bien no dañan a tu propiedad, pueden dejarte sin gran parte de tus electrodomésticos y otros objetos de valor. Normalmente, los bienes que se aseguran dentro de una casa son el mobiliario y tanto el equipo electrónico como el móvil, así como las piezas de gran valor, entre las que destacan la joyería y obras de arte”.
BASIC COVERAGE Normally, home insurance policies include the following items: the building and its contents, theft, electronics and appliances, broken machinery and glass, and, of course, civil liability. Many policies also include premium or special coverage, like pet assistance.
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COBERTURAS BÁSICAS Normalmente, las pólizas de casa-hogar incluyen los siguientes rubros: el edificio y sus contenidos, robos, electrónica y electrodomésticos, rotura tanto de maquinaria como de cristales y, por supuesto, la responsabilidad civil. Muchas pólizas también incluyen coberturas prémium o especiales, como asistencia para mascotas.
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THE DIFFERENCE BETWEEN INSURANCE FOR HOUSES AND CONDOS
DIFERENCIA ENTRE SEGUROS PARA CASAS Y DEPARTAMENTOS
When purchasing a home insurance, you should check if the policy will be for a single family house or a condo. “If it’s a house, you have to cover the entire structure—the walls and roof—as well as the interior contents. However, if you live in a condominium, where you are paying for maintenance, ideally the building insurance will already be included, so you should only need to insure the contents. To make sure, it is advisable to ask the administrator to show you the master policy of the building and confirm that it is valid”.
Al momento de contratar un seguro para el hogar, se debe revisar si será para una casa separada o para un departamento. “Si se trata de una casa, debes cubrir toda la estructura —las paredes y techo—, además del contenido interior. Sin embargo, si vives en un condominio, cuando estás pagando el mantenimiento, idealmente el seguro del edificio ya estará incluido, por lo que únicamente deberías asegurar los contenidos. Para cerciorarte, es recomendable pedirle al administrador que te muestre la póliza maestra del edificio y que esté vigente”.
OWNER, LANDLORD AND TENANT: WHO SHOULD INSURE THE HOME? There are some variables between owning and renting: “If you are the owner of the residence and you live there, you must consider all the elements and risks, since any damage to the house and the interior will affect you directly. One recommendation is to look for a policy that offers coverage for extra expenses, like paying for a hotel or to rent another house if you had to leave your home due to some mishap. And do not forget civil liability in case you are responsible for any damage to a neighbor. “If you are an owner, but in the form of a landlord, you will be interested in a policy that covers the house and the structure, but not the contents that belong to the tenant. In addition, civil liability coverage should be included in case something happens within the property, since, even if you are renting it, you are still considered responsible as the owner. In addition, when you are renting, it is important that the policy covers the loss of income, because if there is an accident, it is possible that your tenant may vacate the property before the end of the rental contract.
PROPIETARIO, ARRENDADOR Y ARRENDATARIO: ¿QUIÉN DEBE ASEGURAR EL HOGAR? Existen algunas variables entre ser propietario y rentar: “Si tú eres el propietario de la residencia en la que, además, también habitas, debes tener en cuenta todos los elementos y riesgos, ya que los daños a la casa y a los interiores te afectan directamente. Una recomendación es buscar una cobertura de gastos extra —que te paguen el hotel o la renta de otra casa— si tuvieras que abandonar tu hogar por algún percance. Y no olvidar la responsabilidad civil, por si te toca responder por el daño ante algún vecino”. “Si eres propietario, pero en forma de arrendador, te interesa cubrir la casa y la estructura, pero no los contenidos que meterá el arrendatario. Además, se debería incluir una cobertura de responsabilidad civil por si ocurre algo dentro de la propiedad, ya que, aunque estés rentándola, todavía eres responsable como propietario. Además, cuando eres arrendatario, es importante que la póliza cubra la pérdida de rentas, pues si hay un siniestro, es posible que tu inquilino se marche antes de concluir su contrato”.
USUALLY, HOME INSURANCE POLICIES INCLUDE THE FOLLOWING ITEMS: THE BUILDING AND ITS CONTENTS, THEFT, ELECTRONICS AND APPLIANCES, BROKEN MACHINERY AND GLASS, AND, OF COURSE, CIVIL LIABILITY.
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“Conversely, if you are a tenant, you should be interested in insuring your belongings and any equipment that you are going to bring into the home. But let’s imagine that if while using your laptop you cause a short circuit and damage the property. For cases like that, it is recommended to include a tenant civil liability clause that covers the construction value of the house (something that is normally included in lease contracts)”, explains López.
MYTHS There are misconceptions about the usefulness of home insurance, as well as erroneous speculation about its price. However, López assures that the reality is different. “In Mexico, the culture of insurance is not yet integrated into society. Ask someone, regardless of their socioeconomic status, if they have their home insured and they will say no because ‘nothing is going to happen’. In Europe, the United States and Canada, the culture of prevention is deeply rooted. In our country there is the idea that, if something happens, ‘we will see how we fix it’. For foreigners, buying a house and taking out insurance are two concepts that go hand-in-hand. It is a matter of priorities. Many think that it is cost prohibitive and don’t purchase it, but the reality is that its cost is slightly higher than that of car insurance and if you do the math, for a similar amount, you are insuring an asset that is immensely more valuable than a vehicle.” Finally, Selene López clarifies that “the misconception that having an insurance policy is useless because ‘I’m not going to use it’, ‘the insurers don’t pay’ or ‘the small print’... whether it’s for a small incident or for something serious, the policy is going to be used. It’s important that people see it as something that is protecting their most valuable assets and that just by adding a little bit to their annual budget, they don’t risk having everything disappear overnight.”
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“En el caso inverso, si eres arrendatario, lo que te interesa asegurar son tus pertenencias y equipo que vas a introducir en la casa. Sin embargo, ¿qué pasa si mientras utilizas tu laptop causas un cortocircuito y dañas la propiedad? Para esos casos, se recomienda incluir una cláusula de responsabilidad civil arrendatario que cubra el valor de construcción de la casa (algo que normalmente se incluye en los contratos de arrendamiento)”, explica López.
MITOS Existen falsas concepciones con respecto a la utilidad de los seguros del hogar, además de especulaciones erróneas sobre su precio. Sin embargo, López asegura que la realidad es otra. “En México, la cultura de la protección aún no está integrada a la sociedad. Pregúntale a alguien, independientemente de su situación socioeconómica, si tiene su casa asegurada y dirá que no porque ‘no va a pasar nada’. En Europa, Estados Unidos y Canadá, la cultura de la prevención está muy arraigada. En nuestro país existe la idea de que, si algo pasa, ‘ya se verá cómo lo arreglamos’. Para los extranjeros, comprar una casa y contratar un seguro son dos conceptos que van de la mano. Se trata de una cuestión de prioridades. Muchos piensan que es algo prohibitivo y no lo contratan, pero la realidad es que su costo es ligeramente mayor al de un seguro de auto y si haces cuentas, por una cantidad parecida, estás asegurando un bien inmensamente más valioso que un vehículo”. Finalmente, Selene López matiza que “se debe cambiar la idea de que tener una póliza de seguros es inútil porque ‘no la voy a usar’, ‘las aseguradoras no pagan’ o que si ‘las letras pequeñas’… Ya sea para un pequeño siniestro o para algo grave, la póliza sí la vas a utilizar. Es importante que las personas lo vean como algo que está protegiendo sus bienes más preciados y que con solo agregar un poco a su presupuesto anual no correrán el riesgo de que todo desaparezca de la noche a la mañana”.
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