kopersbegeleiding Bouwen bij ov-knooppunten

HET NIEUWE SCHIEDAM, HET NIEUWE ZOETERMEER, HET NIEUWE NEDERLAND: BOUWEN BIJ OV-KNOOPPUNTEN

V.l.n.r. Job Posner, Marcel Keijzer, Marco Dijkshoorn

De jaren 50 stonden in het teken van de wederopbouw: nieuwe grote wijken, om snel en goedkoop heel veel mensen een huis te kunnen bieden. De jaren 90 zijn de jaren van de Vinex-wijken, grote ontwikkelingen aan de rand van grote steden. En nu, in 2020, zien we een nieuwe trend, die helemaal past bij deze tijd: bouwen bij ov-knooppunten. Veel steden zien de grote meerwaarde van wonen en werken vlak bij een NS-station. Van Omme & De Groot is betrokken bij twee van die grote ontwikkelingen: Schieveste in Schiedam en Entree Zoetermeer. Wat is de reden van deze nieuwe kijk op ontwikkelen en bouwen?

“Als alle plannen doorgaan, dan ziet het gebied rond de Afrikaweg in Zoetermeer er over een jaar of tien compleet anders uit. De weg verbindt de afslag van de A12 met het centrum. Wie de afslag neemt, heeft de eerste anderhalve kilometer nauwelijks het gevoel al in de stad te zijn, Zoetermeer is links of rechts nauwelijks zichtbaar. Dat is typerend voor hoe deze stad in de afgelopen vijftig jaar is gegroeid.” Aan het woord is tafelgenoot Marcel Keijzer, stedenbouwkundige van de gemeente Zoetermeer. “De hoofdwegen van Zoetermeer zijn niet echt een onderdeel van de stad. Ze leiden je naar de wijken die vanaf de hoofdstructuur soms nauwelijks zichtbaar zijn. Die manier van stedelijke ontwikkeling, daar gaan we met Entree Zoetermeer anders doen. Er ligt nu een ontwerp van LOLA Landscape Architects en BURA urbanism, waarbij een groot gebied aan weerszijden van de Afrikaweg op de schop gaat. Hier komen tussen de 4.500 en ruim 6.000 woningen. Maar ook kantoren en voorzieningen zoals winkels. We zetten in op veel groen, zodat het Westerpark aan de ene kant en het Vernedepark aan de andere kant weer een relatie met elkaar hebben. De Afrikanerweg loopt als groene stadsstraat centraal door het gebied. In de Entree breken we dus volledig met de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet van Zoetermeer, dit wordt een volledige omkering. ”Van Omme & De Groot is bij de realisatie van Entree Zoetermeer betrokken, vertelt directeur Projectontwikkeling Marco Dijkshoorn. “We zijn een van de acht partijen die hier grond in bezit hebben, we gaan dus een rol spelen in de totale gebiedsontwikkeling hier. Daarnaast gaan we ook in Schiedam aan de slag met een plan dat nabij het station zal worden gerealiseerd: Schieveste.”

NIEUWE KIJK OP STEDENBOUW

In Schiedam maakt Van Omme & De Groot deel uit van de Ontwikkelcombinatie Schiedam (OCS), waaraan ook Dura Vermeer, VolkerWessels Vastgoed en Synchroon deelnemen. Dit viertal heeft in 2018 het initiatief genomen om het gebied rond het NS-station Schiedam volledig anders in te richten. Job Posner van OCS-partner Synchroon licht toe waarom deze locatie juist nu zo aantrekkelijk is: “We hebben een locatie die deels braak ligt, er is dus plek. We hebben een station naast de deur met trein-, tram-, bus- en metroverbindingen. We zitten in het hart van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag, vlak naast Delft. En er is de laatste jaren een enorme behoefte aan woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Die groep groeit zeer snel. De omringende steden hebben nauwelijks plek om daar snel duizenden woningen voor te bouwen. Op de locatie voor Schieveste kan dat wél. Synchroon is ook betrokken bij vergelijkbare ontwikkelingen elders in ons land. Kijk naar Tilburg, Leiden, Breda, Rijswijk, het gebied rond Station Sloterdijk. Bouwen rond ov-knooppunten is ontdekt als zeer kansrijk, omdat het een antwoord is op heel veel vragen tegelijk. Het unieke van Schieveste en ook Entree Zoetermeer is nu dat we hier een integrale aanpak en visie zien. Dit is de nieuwste stap in de evolutie van steden, omdat we hier heel veel vraagstukken tegelijk oppakken.”

HOOSBUIEN EN STROOMVERSNELLING

“We zitten in een tijd dat er heel veel nieuwe uitdagingen tegelijk op ons afkomen”, vult Marcel aan. “Duurzaamheid en klimaatadaptatie zijn actueler dan ooit. Iedereen ziet de urgentie om nu echt iets te gaan doen. We hebben in juni van dit jaar op allerlei plekken in het land enorme hoosbuien gehad, na een lange periode van droogte. Er is echt iets aan de hand. Dat element moet je dus verwerken in je allesomvattende plan. We kijken anno 2020 ook anders naar mobiliteit. Snelwegen lopen vol, auto’s

SCHIEVESTE SCHIEDAM

delen wordt steeds gewoner. En je wilt mensen een gezonde sportfaciliteiten en zorg in de buurt zijn. Er zijn grote ontwikkeomgeving bieden, met veel groen en recreatiemogelijkheden.” lingen bekend waar die voorzieningen in de plannen bijna over Job: “We staan inderdaad voor de uitdaging om de nieuwebehet hoofd worden gezien, omdat de verschillende ontwikkelaars bouwde omgeving klimaatadaptief te maken. We weten dat het vooral naar woningen en kantoren kijken. Marco daarover: ov daarbij een steeds belangrijkere rol zal gaan spelen. “Inderdaad zit het rendement van nieuwe ontwikkelingen vooral Bij wat oudere plannen voor bouwen rond stations stond in de woningen en kantoren. Maar, voorzieningen maken wel deel vooral de verdichting centraal, de beschikbare grond zo uit van je complete product. De woningen die wij in Schieveste goed mogelijk benutten. Nu kijken we ook naar klimaataspecten, en Entree Zoetermeer gaan bouwen, krijgen door aantrekkelijk naar leefbaarheid. Dat is een nieuw element. En zo moeten ingevulde plinten, gesitueerd aan een fraai aangelegd openbaar we bij grote plannen als deze steeds meer gebied, hun meerwaarde. De vraag is altijd oplossingen en wensen stapelen. Dat maakt wel: wie neemt het voortouw in de realisatie het niet eenvoudig. Maar onder andere door “WE KIJKEN ANNO 2020 van deze voorzieningen? En dan zie je iets de druk om nu echt meer woningen in de Randstad te realiseren, komen deze plannen nu toch in een stroomversnelling.” OOK ANDERS NAAR MOBILITEIT.” opmerkelijks, als je Schieveste en Entree Zoetermeer vergelijkt. Bij Schieveste is de grond voor 90% in handen van de gemeente. Toch krijgt ‘de markt’, dus ons VOORZIENINGEN INBOUWEN consortium, de lead om het gehele plan in Een ander belangrijk onderdeel van ontwikkelingen als deze is te vullen. In Zoetermeer is dat precies andersom; hier zijn acht de aanwezigheid van voldoende voorzieningen. Want woningen verschillende partijen grondeigenaar en is de gemeente veel zijn pas echt aantrekkelijk als er bijvoorbeeld ook winkels, meer de leidende partij.” Job sluit daarop aan: “We zetten in

Schieveste sterk in op óók die voorzieningen. De plinten worden ingevuld met onder andere winkels, kleine bedrijfjes, sportfaciliteiten. We zijn daar dus zelf zeer alert op.” “In Zoetermeer neemt de gemeente dus die rol op zich”, vertelt Marcel. “We willen zelfs een speciale ‘plintregisseur’, iemand die actief op zoek gaat naar een optimale invulling van de voorzieningen. Wij nemen het voortouw en gaan dan met de acht marktpartijen om de tafel.”

AANTREKKELIJK EN ECHT ANDERS

Beide grote planontwikkelingen zijn typerend voor het nieuwe bouwen in Nederland. Ze zijn een antwoord op een veranderende bevolkingssamenstelling, een andere kijk op klimaat en gebruik van de ruimte, op de veranderende kijk op mobiliteit. En beide planontwikkelingen liggen pal naast grote steden: Schiedam naast Rotterdam, Zoetermeer naast Den Haag. Een deel van de uitdaging is dus om iets echt anders te bieden dan die naastgelegen grote stad. Marcel ziet daarom voor Zoetermeer de noodzaak om te breken met de traditie van bouwen die Zoetermeer de afgelopen vijftig jaar heeft gekend. “We moeten toe naar een geheel eigen vorm van stedelijkheid en aantrekkelijkheid. Wat wij gaan maken, moet je niet direct in de buurt ook vinden. Op die manier binden we inwoners aan de stad, in goede en mindere tijden. Wat bij de ontwikkeling van Entree Zoetermeer ook van belang is, is dat we met name de senior bewoners die nu in grote eengezinswoningen wonen, een alternatief daarvoor bieden. Zij willen vaak best verhuizen, maar ze kunnen in de eigen stad niet iets beters vinden. Dat gaan wij dus bieden, om zo de doorstroming te bevorderen.” Zowel in Zoetermeer als in Schiedam krijgen de plannen nu snel steeds meer vorm. In Schiedam zou in de loop van 2022 al gebouwd kunnen worden aan Schieveste, in Zoetermeer kan het college van B&W nog in deze collegeperiode een ‘go’ geven op de plannen. Zowel beide gemeenten als de marktpartijen staan te trappelen om de kansen die hier liggen te pakken. •