16

Prof. Birutë GALINIENË

Apsirûpinimas bûstu yra vieno ið bûtiniausiø poreikiø patenkinimo procesas, ne tik darantis átakà gyvenimo lygiui, bet ir lemiantis ekonominius, socialinius ir demografinius procesus, susijusius su þmogaus teisiø garantijomis bei þmogiðkøjø iðtekliø iðsaugojimu bei ugdymu. Taèiau pereinamojo laikotarpio valstybëse (tarp tokiø yra ir Lietuva), siekianèiose savo ekonominio iðsivystymo lygiu priartëti prie Europos Sàjungos vidurkio, ðis procesas nëra sklandus ir daþnai sunkiai paaiðkinamas. Per pastaruosius kelerius metus vienas ið labiausiai pastebimø veiksniø, pakeitusiø Lietuvos NT rinkà, buvo staigus NT kainø augimas. Su kuo gi tai siejama? Ar ámanoma adekvaèiai ávertinti nekilnojamojo turto (mûsø atveju bûsto) rinkos bûklæ, numatyti pagrástus rinkos ir rinkos kainø pokyèiø prognozavimo instrumentus?

Bûsto rinkos raida

NT rinkos raida Lietuvoje skirstoma á kelis etapus. Pirmasis (1992–2002 m.) sietinas su komercinës paskirties nekilnojamojo turto aktyvesne rinka. Ðiame deðimtmetyje nekilnojamojo turto rinkos dalyviai orientavosi á prekybos centrø, biurø ir multifunkciniø pastatø statybà. Tai lëmë rentabilesnës ir lengviau prognozuojamos komercinës paskirties NT sàlygos, didelis ðiuolaikiðkø patalpø verslui stygius ir pasikeitæs verslininkø poþiûris á klientø aptarnavimo sàlygas, darbo ir verslo aplinkà. Antrajam etapui (2002–2005 m.) bûdingas gyvenamosios paskirties NT paklausos au

Bûsto rinka Bûsto rinka

Gyvenimo kokybæ sàlygoja daugelis dalykø – ekonominis ðalies iðsivystymas, tvirti socialiniai ryðiai, saugumas, gera asmeninë sveikata, pozityvi aplinka ir kt. Daugelis gyvenimo kokybæ lemianèiø veiksniø paprastai siejami su nekilnojamuoju turtu (toliau – NT) ir pirmiausia su gyvenamuoju bûstu, t. y. privaèia erdve ir jo aplinka – vieðàja erdve.

gimas. Ðá laikotarpá NT rinkos bei bankø analitikai daþnai pavadindavo NT rinkos „perkaitimo“ laikotarpiu. NT rinkoje buvo stebimas per daug spartus, daþnai nepagrástas kainø kilimas. Trejus metus ið eilës NT kainos augo 30–50%. NT kainø ðuolá lemia tiek objektyvûs veiksniai – makroekonominiai (gerëjanèios bûsto kreditavimo sàlygos, darbo uþmokesèio augimas, ûkio plëtros tempas ir kt.), tiek subjektyvûs – spekuliatyviniai veiksniai. Treèiasis etapas (2005 m. antroji pusë – 2006 m. pradþia) – bûsto rinkos apogëjus. Ðis etapas siejamas su laukto euro átaka, statybø brangimu ir darbo jëgos trûkumu, Lietuvos gyventojø emigracija ir uþsienyje uþdirbtø pinigø investavimu Lietuvoje, maþëjanèia sklypø pasiûla ir kt. 2005 m. Lietuvos NT rinkos augimas pasiekë rekordà. Vidutinis butø kainø augimas didþiuosiuose ðalies miestuose siekë apie 50%, o kai kuriuose segmentuose – net 120% per metus. Ketvirtasis etapas (pra

sidëjæs nepasiteisinus euro lûkesèiams) – tai NT rinkos stabilizavimosi etapas.

Pastaràjá deðimtmetá bûsto kainos kyla ne tik Lietuvoje, bet ir daugelyje pasaulio ðaliø, augimo tempais ir trukme paneigdamos daugelio analitikø prognozes. Lietuvos bankø analitikø duomenimis, nuo 1996 metø kainos euro zonoje padidëjo daugiau nei 30%, JAV –50%, o Didþiojoje Britanijoje – 115%. Vëlesniais metais nekilnojamojo turto kainø augimo tendencijos atsirado ir naujose ES narëse. 2005 m. Latvijoje padidëjo 55%, Lietuvoje – 40%, Estijoje – 28%, Danijoje – 22%, Ispanijoje – 18%, Prancûzijoje – 17%, Jungtinëje Karalystëje – 14% ir t. t.

Svyravimai bûsto rinkoje jau nieko nestebina, taèiau paskutinis kilimo laikotarpis yra iðskirtinis. Kainø augimo mastai, trukmë ir tai, kiek ðaliø palietë ði NT karðtligë, neturi istoriniø precedentø. Pirmà kartà per pastaruosius trisdeðimt metø NT kainos pastebimai atitrûko

Vieno m 2 buto kainos vidurkis Vilniuje, Kaune ir Klaipëdoje (Lt/m 2 ) Ðaltinis: UAB „Ober-Haus“ duomenys

Senos statybos name gyvenamajame rajone Naujos statybos name gyvenamajame rajone Miesto centre

Lietuvoje Lietuvoje

nuo ekonominio (verslo) ciklo: pavyzdþiui, euro zonos ekonomika auga vangiai, o NT kainos nesustodamos kyla á virðø. Ðios situacijos prieþasèiø analitikai siûlo ieðkoti rekordiðkai þemø palûkanø normø, finansavimo sàlygø pagerëjimo bei finansiniø rinkø liberalizavimo derinyje. Taèiau kainø augimui nesibaigiant kyla abejoniø, ar nesivadovaujama vien spekuliaciniais motyvais, skubant prisipirkti turto ir tikintis vëlesnio pabrangimo.

Bûsto rinkos kitimo Lietuvoje veiksniai

Vargu ar galëtume ávardinti tam tikrà specifikà, bûdingà tik Lietuvai. Visose ðalyse bûsto kainø ðuolá lemia ir objektyvûs, ir subjektyvûs veiksniai. Be abejonës, prioritetas tenka fundamentaliems veiksniams, kuriuos apibûdina makroekonominiai ðalies rodikliai, jø kitimo tendencijos. Lentelëje puslapio apaèioje pateiktos pagrindiniø makroekonominiø rodikliø kitimo tendencijos Lietuvoje.

NT rinkos augimui geras sàlygas sudaro realus BVP augimas, kuris kelis kartus virðija euro zonos rodiklá, ir darbo uþmokesèio didëjimas. Lietuvai, palyginti su euro zona, bûdingos itin þemos palûkanø normos, palankios kre

ditavimo sàlygos, taikomos ávairios mokesèiø lengvatos (pavyzdþiui, pajamø mokesèio lengvata) norintiems ásigyti bûstà.

Vis dëlto, palyginti su ES vidurkiu, bûsto paskolø skvarba mûsø ðalyje dar maþa. Kitose Vakarø Europos ðalyse 60–70% bûsto ásigyjama paëmus paskolà. Baltijos ðaliø bûsto paskolø apimtys dar labai atsilieka nuo kitø ES ðaliø.

Lietuvos bankininkø teigimu, paskolø rinka toliau sparèiai augs, juolab kad Lietuvoje bûsto paskolø sàlygos yra vienos geriausiø Europoje. Pasaulio ekonomikos forumo paskelbtame 117 valstybiø sàraðe Lietuva pagal paskolø prieinamumà uþima 5 vietà. Be to, Lietuvos bankai suteikia paskolas net 40 metø, nors kitose ðalyse numatyta 25–30 metø riba. Lietuviams, pasiryþusiems pasiskolinti ið bankø, reikia maþiau savø lëðø, o kai kuriems jø suteikiamos ðimtaprocentinës paskolos. Taèiau reikia nepamirðti, kad palûkanø normø maþëjimo dugnas jau pasiektas ir prasideda jø kelias aukðtyn. Europos centrinio banko padidinta bazinë palûkanø norma ir rinkoje plintanèios kalbos apie Lietuvos bankø ketinimà grieþtinti paskolø iðdavimà gali ateityje lemti bûsto paklausos pokyèius.

Bûsto rinkos kainø ðuolá lemia akivaizdus atotrûkis tarp paklausos ir pa

Ðaltinis: Lietuvos ekonominë ir socialinë raida 2006/10. Statistikos departamentas.

Rodikliai

Bendrasis vidaus produktas (BVP), veikusiomis kainomis, mln. Lt BVP, tenkantis vienam gyventojui, veikusiomis kainomis, Lt Ðalies ûkio darbuotojø vidutinis mënesinis neto darbo uþmokestis, Lt Materialinës investicijos, mln. Lt Pastatyta naujø butø Pastatytø naujø butø naudingasis plotas, tûkst. kv . m. Vidutinë paskolø litais palûkanø norma (metø pabaigoje), pr oc. 2000 2001 2002

45673,8 48584,6 51971,2

13052 13956 14981

692,2

6553,1 4367 498,8

11,03 699,4

7824,0 3696 376,0

8.13 728,4

8124,3 4470 451,5

6,08 2003

56804,0 2004 2005

62586,7 71200,1 2005 palyginti su 2000 proc. 155,9

16445 18217 20854 159,8

786,4

8677,7 4530 482,6

5,07 835,5 916,7 132,4

10096,8 6804 699,1 12186,0 5933 651,6 185,9 135,8 130,6

5,67 4,70 siûlos. Taigi, ar pakankamai statoma Lietuvoje? Akivaizdu, kad nepakankamai. Lietuvoje daugiau kaip treèdalá viso ðalies gyvenamojo fondo sudaro seni pastatai. Be to, vienam gyventojui vidutiniðkai tenka beveik perpus maþiau naudingo ploto nei Europos Sàjungos ðalyse senbuvëse. Pastaraisiais metais vis garsiau kalbama apie statybos bumà, taèiau dabartiniai statybos mastai neprilygsta sovietmeèio statybø apimtims. 2004 m. ðalyje pastatytø butø skaièius tik priartëjo prie 1994 m. lygio. Kokios prieþastys lëmë tokià situacijà? Paþymëtina, kad Lietuvoje gana sudëtingos ir ilgai trunkanèios teritorijø planavimo procedûros, iðlieka nuosavybës teisiø á gyvenamuosius namus atkûrimo problema, lëtos statybos leidimø iðdavimo procedûros, trûksta darbo jëgos statybos sektoriuje, lëtas kai kuriø ðalies rajonø detaliøjø ir bendrøjø planø tvirtinimas, lemiantis þemës sklypø trûkumà rinkoje.

Neretai analitikai þiniasklaidoje reiðkia ávairias nuomones apie bûsto rinkà ir joje vykstanèius procesus, kurie daþniausiai ávardinami kaip nekilnojamojo turto kainø burbulas. Nekilnojamojo turto kainø burbulas turi pasiþymëti staigiu spekuliatyviu nekilnojamojo turto vertës didëjimu, kai didëjanèios kainos sukuria tolesnio didëjimo lûkesèius ir taip yra pritraukiama dar daugiau rinkos dalyviø, kurie bûstà ásigyja perpardavimui, ir kainø lygis pasiekia ekonomiðkai ir socialiai nepagrindþiamas aukðtumas.

Remiantis nekilnojamojo turto agentûrø ir statybos bendroviø, spekuliuojanèiø naujo bûsto rezervavimo teise, duomenimis, ypaè iki tikëto euro ávedi

mo buvo pakankamai daug ir jie galëjo bûti rezervavæ net iki 25 procentø rinkoje siûlomø naujos statybos butø. Didëjanti spekuliantø dalis – neigiamas reiðkinys, nes dël to ne tik nepagrástai iðauga paklausa, bet ir perpardavinëtojø rankose uþðaldoma dalis NT. Taèiau euro ávedimo atidëjimas ðias tendencijas gerokai pakoregavo.

Në vienoje euro zonos valstybëje euro ávedimo faktas neturëjo aiðkios átakos nekilnojamojo turto, visø pirma bûsto, kainoms. Lietuvoje euro ávedimas lûkesèius átakojo perdëtai teigiamai. SEB Vilniaus banko prezidento patarëjo dr. G. Nausëdos þodþiais tariant, euro ávedimo atidëjimas sugràþino NT rinkà á „sveiko proto“ kelià ir iðryðkino ekonominiø veiksniø vaidmená. Perspektyvoje NT rinkos plëtrà ið esmës lems fundamentalûs veiksniai: naujo bûsto, kitos paskirties NT pasiûlos pokyèiai; paskolø palûkanø normø dydis; atlyginimø, kitø pajamø augimo tempai; nedarbo lygio pokyèiai ir kt.

Lietuvos bûsto rinkà veikia ir tarptautinë bei vidaus migracija, demografinë ðalies padëtis. Ekonominiai emigrantai rinkoje vis aktyvesni. Uþsidirbæ pinigø uþsienyje jie vis daþniau siekia ásigyti turto gimtinëje norëdami pelningai investuoti laisvas lëðas. Daþniausiai perkami naujos statybos butai ir sklypai namams statyti.

Statistikos departamento duomenimis, 2001–2005 metais ið Lietuvos emigravo 56 100 (oficiali emigracija) pilieèiø, ið jø 2005 m. – 15 571.

Kaip gyvename ir kaip atrodome ES erdvëje?

Lietuva, kur tûkstanèiui gyventojø vidutiniðkai tenka 2 nauji butai, dar gerokai atsilieka nuo kitø ES ðaliø, kur statybos mastai yra du tris kartus spartesni. Lietuvà lenkia ir kaimynës – Estija (2,3), taèiau mes ðiek tiek lenkiame Latvijà (1,6). Mûsø ðalis prie ES lygio turëtø priartëti per artimiausià deðimtmetá, taèiau tik tuo atveju, jeigu kasmet bus pastatyta apie 12–15 tûkst. butø per metus. Visoje iðsiplëtusioje ES vidutiniðkai tûkstanèiui gyventojø tenka 431 butas, nors senbuvëse bendrijos ðalyse ðis rodiklis siekia 462. Lietuva, kur tûkstanèiui gyventojø tenka 375 butai, atsilieka ir nuo Latvijos (417), ir nuo Estijos (460).

Kitos Baltijos valstybës Lietuvà lenkia ir pagal vidutiniðkai vienam gyventojui tenkantá naudingà plotà. Erdviausiai gyvena estai, ið kuriø vienam gyventojui tenka 28,2 m 2 , o lietuviai ir latviai gyvena susispaudæ – atitinkamai jiems tenka 23 m 2 ir 23,9 m 2 . Pagal ðá rodiklá Estija yra labiausiai priartëjusi prie ES ðaliø vidurkio, siekianèio 40 m 2 vienam gyventojui. Patogiausiai ir erdviausiai gyvena danai, ið kuriø kiekvienas turi uþëmæs 52 m 2 . Tik ðiek tiek maþiau ploto tenka Liuksemburgo, Ðvedijos ir Olandijos gyventojams.

Lietuvoje yra dideli bûsto poreikio patenkinimo regioniniai skirtumai. Kaimo gyventojø apsirûpinimo gyvenamuoju plotu lygis yra gerokai aukðtesnis nei mieste. Ið didþiøjø miestø Kauno ir Panevëþio gyventojø apsirûpinimas gyvenamuoju plotu yra didesnis nei vidutiniðkai ðalyje.

Lietuvos miestuose dauguma gyventojø yra ásikûræ daugiabuèiuose namuose, o ES ðalyse pirmenybë teikiama individualiam namui, kuris ðiuo metu Lietuvoje dar vis laikomas prabangos dalyku. Absoliuti dauguma Lietuvos gyventojø gyvena nuosavame, o ne iðsinuomotame bûste (pagal gyventojø, gyvenanèiø nuosavame bûste, dalá Lietuva pirmauja tarp ES nariø). Lietuva – 98%, Rumunija, Bulgarija – po 97%, Estija –85%, Latvija, Ispanija – po 83%. Maþiausiai Ðveicarija – 43%, Ðvedija, Èekija – po 49%, Jungtinë Karalystë –74%.

Gyvenamojo ploto nuomos rinkos pasiûlos struktûrà Lietuvoje suformavo tai, kad hiperinfliacijos ir finansiniø institucijø nestabilios veiklos laikotarpiu nekilnojamojo turto, ypaè bûsto, pirkimas tapo patikimiausia gyventojø pajamas apsauganèia investicija á turtà, kurá galima iðnuomoti, o esant gyvenamojo ploto deficitui, parduoti. Taèiau Lietuvoje bûstu já nuomodami rinkoje apsirûpina tik 8–10% namø ûkiø. Gyvenamojo ploto nuoma po privatizacijos netapo legaliu ir valstybës remiamu verslu, nes daugelis bûsto nuomos rinkoje veikianèiø subjektø slepia nuo valstybës savo veiklà ir ið ðios veiklos gaunamas pajamas.

Ar bûstas áperkamas?

Pastaruoju metu vis daþniau diskutuojama, ar bûstas yra áperkamas vidutines pajamas gaunanèiam gyventojui?

Vidutinio darbo uþmokesèio dydis pa

rodo, kiek þmonës uþdirba, taèiau no

rint suþinoti, ar jie gali ápirkti bûstà, ES ðalyse yra skaièiuojamas bûsto kainø áperkamumo indeksas. Jis apskaièiuojamas imant vidutines butø, parduodamø antrinëje rinkoje, kainø uþ m 2 (vidutiniu butu laikomas 2 kambariø 55 m 2 bendrojo ploto butas) ir vidutinio bruto darbo uþmokesèio santyká ðalies sostinëje.

Lietuvoje NT kainos kyla gerokai sparèiau nei atlyginimai: 2003 m. vasarà vieno kambario butas Vilniaus mie-

gamajame rajone kainavo apie 70 tûkst. Lt, o paëmus atitinkamà paskolà 25 metams, mënesinës ámokos bankui sudarë vidutiniðkai 380 Lt arba apie 45% vidutinio neto darbo uþmokesèio. 2005 m. gruodá analogiðkas butas kainavo jau apie 160 tûkst., o mënesinës ámokos dydis siekë 850 Lt, arba apie 80% vidutinio neto darbo uþmokesèio.

Lietuvos atveju minëto rodiklio taikymà riboja tai, kad bûstø kainø istorija yra trumpa. Lietuvos bûsto rinka nëra informatyvi: Lietuvoje, prieðingai nei daugelyje kitø ðaliø, nëra sudaromas oficialus bûsto kainø indeksas. Todël nenuostabu, kad taip iðsiskiria rinkos dalyviø ar net analitikø nuomonës dël bûsto kainø ekonominio pagrástumo. Viena vertus, tai apsunkina galimybes atlikti patikimà ekonominæ analizæ bei pateikti pasiûlymus ekonominei politikai formuoti. Kita vertus, tai trukdo rinkos dalyviams ir sudaro sàlygas formuotis daþnai minimam kainø burbului, kadangi nëra patikimø duomenø ekonominiams sprendimams priimti.

The quality of life is facilitated by a number of factors: economic development of the country, social relations, security, personal health, environment and others. The majority of factors determining the quality of life are related to the real estate, i. e. to the private living space and its environment, the public space. Real estate ownership not only influences the living standards, but also defines economic, social and demographic processes, which guarantee the protection of human rights, sustainability and development of human resources.

In the past five years the increase of private property prices in Lithuania has been exceptional and hardly motivated by the fundamental economic factors or

Bûsto rinkos aktyvumas ir kokybë

Staigus nekilnojamojo turto rinkos kilimas tiek kainø, tiek paklausos prasme neskatina gerinti kokybës. Dominuoja greita statyba: monolitinis perdengimas, kolonos, stiklo fasadas ir pan. Kiek ilgai tokie statiniai uþtikrins ðiluminæ varþà, kiek jie priimtini garso izoliacijos poþiûriu, kaip jie pritaikyti prie aplinkos –á ðiuos klausimus galima atsakyti tik eksploatuojant pastatà.

Rinkos aktyvumas miestuose skatina tankinti uþstatymà. Vis opesnës tampa automobiliø parkavimo, bendrø erdviø ir atskiro objekto (individualybës) sàveikos, o daugeliu atvejø ir vieðojo bei privataus intereso sàlyèio problemos. Vartotojas visada siekia gauti ne tik konkretaus privataus objekto kokybæ, bet ir aplinkos kokybæ, ir pasiruoðæs uþ jà atitinkamai mokëti. Aplinkos vertybës, egzistuojanèios uþ privaèios ar individualios erdvës, yra ypatingos. Jos turi ne tik tiesioginës ekonominës naudos, bet general tendencies of their change. Property prices have dramatically deviated from the economic (business) cycle: the economy of the country has grown at a much slower pace than the market prices of real estate. As factors to be considered, analysts propose the record low interest rates, improvement of mortgage conditions, the liberalization of financial markets, as well as the dominant speculative market trends, direct foreign investment into local real estate, the gap between real estate demand and supply, etc.

In all countries the steep rise in prices is facilitated by both objective (fundamental) and subjective factors. Undoubtedly the emphasis in Lithuania is on the fundamental factors, i. e. the supir ekologiná bei estetiná aspektus. Jei miesto vystytojai, planuotojai, investuotojai neskiria dëmesio vieðajam interesui, kenèia ir privatus interesas, ir turto kokybë.

Kasmet 215-oje pasaulio miestø atliekamas tyrimas, kuriuo bandoma iðsiaiðkinti, kuriame pasaulio mieste gyvenimas yra kokybiðkiausias. Iki ðiol geriausiu gyvenimui miestu pripaþástamas Ciurichas. Vilnius ðiame sàraðe yra 84-tas. Lietuvos sostinës gyvenimo kokybë vertinama geriau nei Varðuvos (88 vieta), Talino (98 vieta) bei Rygos (101 vieta), taèiau kiek prasèiau nei Prahos (79 vieta) (Navickaitë R., Gumuliauskienë J. Gyvenimo kokybës siekimas – pagrindinis Lietuvos bûsto rinkos variklis // Namas ir að, 2004, Nr. 11, p. 90–91). Aplinkos turtas neperkamas ir neparduodamas rinkoje. Jis paprasèiausiai turi bûti ðalia ir rinkos dalyviø yra atitinkamai ávertinamas. Tokio ávertinimo iðraiðka yra vis aktyvesnis Lietuvos didmiesèiø gyventojø verþimasis á graþias prie

Real Estate Market Real Estate Market in Lithuania

Prof. Birute Galiniene

miesèiø zonas, kurortinius miestus. ply of newly built real estate, standard interest rates, increase of GDP, growth of salaries and other types of income as well as changes in unemployment tendencies. On the other hand, given Lithuania’s specific historic experience, cultural heritage and mentality, the fundamental factors may be qualified by specific factors, such as a relatively greater emigration scale in comparison with other post-Soviet countries, anticipatory speculative actions in real estate market before the introduction of the Euro, administrative restrictions which create adverse conditions in real estate development sector, etc. Thus due to the abovementioned reasons the assessment of change in real estate market prices is merely hypothetical.