tyrinëjimai Prof. Birutë GALINIENË
A
psirûpinimas bûstu yra vieno ið bûtiniausiø poreikiø patenkinimo procesas, ne tik darantis átakà gyvenimo lygiui, bet ir lemiantis ekonominius, socialinius ir demografinius procesus, susijusius su þmogaus teisiø garantijomis bei þmogiðkøjø iðtekliø iðsaugojimu bei ugdymu. Taèiau pereinamojo laikotarpio valstybëse (tarp tokiø yra ir Lietuva), siekianèiose savo ekonominio iðsivystymo lygiu priartëti prie Europos Sàjungos vidurkio, ðis procesas nëra sklandus ir daþnai sunkiai paaiðkinamas. Per pastaruosius kelerius metus vienas ið labiausiai pastebimø veiksniø, pakeitusiø Lietuvos NT rinkà, buvo staigus NT kainø augimas. Su kuo gi tai siejama? Ar ámanoma adekvaèiai ávertinti nekilnojamojo turto (mûsø atveju bûsto) rinkos bûklæ, numatyti pagrástus rinkos ir rinkos kainø pokyèiø prognozavimo instrumentus?
Bûsto rinkos raida NT rinkos raida Lietuvoje skirstoma á kelis etapus. Pirmasis (1992–2002 m.) sietinas su komercinës paskirties nekilnojamojo turto aktyvesne rinka. Ðiame deðimtmetyje nekilnojamojo turto rinkos dalyviai orientavosi á prekybos centrø, biurø ir multifunkciniø pastatø statybà. Tai lëmë rentabilesnës ir lengviau prognozuojamos komercinës paskirties NT sàlygos, didelis ðiuolaikiðkø patalpø verslui stygius ir pasikeitæs verslininkø poþiûris á klientø aptarnavimo sàlygas, darbo ir verslo aplinkà. Antrajam etapui (2002–2005 m.) bûdingas gyvenamosios paskirties NT paklausos au-
Bûsto rinka Gyvenimo kokybæ sàlygoja daugelis dalykø – ekonominis ðalies iðsivystymas, tvirti socialiniai ryðiai, saugumas, gera asmeninë sveikata, pozityvi aplinka ir kt. Daugelis gyvenimo kokybæ lemianèiø veiksniø paprastai siejami su nekilnojamuoju turtu (toliau – NT) ir pirmiausia su gyvenamuoju bûstu, t. y. privaèia erdve ir jo aplinka – vieðàja erdve.
gimas. Ðá laikotarpá NT rinkos bei bankø analitikai daþnai pavadindavo NT rinkos „perkaitimo“ laikotarpiu. NT rinkoje buvo stebimas per daug spartus, daþnai nepagrástas kainø kilimas. Trejus metus ið eilës NT kainos augo 30– 50%. NT kainø ðuolá lemia tiek objektyvûs veiksniai – makroekonominiai (gerëjanèios bûsto kreditavimo sàlygos, darbo uþmokesèio augimas, ûkio plëtros tempas ir kt.), tiek subjektyvûs – spekuliatyviniai veiksniai. Treèiasis etapas (2005 m. antroji pusë – 2006 m. pradþia) – bûsto rinkos apogëjus. Ðis etapas siejamas su laukto euro átaka, statybø brangimu ir darbo jëgos trûkumu, Lietuvos gyventojø emigracija ir uþsienyje uþdirbtø pinigø investavimu Lietuvoje, maþëjanèia sklypø pasiûla ir kt. 2005 m. Lietuvos NT rinkos augimas pasiekë rekordà. Vidutinis butø kainø augimas didþiuosiuose ðalies miestuose siekë apie 50%, o kai kuriuose segmentuose – net 120% per metus. Ketvirtasis etapas (pra-
sidëjæs nepasiteisinus euro lûkesèiams) – tai NT rinkos stabilizavimosi etapas. Pastaràjá deðimtmetá bûsto kainos kyla ne tik Lietuvoje, bet ir daugelyje pasaulio ðaliø, augimo tempais ir trukme paneigdamos daugelio analitikø prognozes. Lietuvos bankø analitikø duomenimis, nuo 1996 metø kainos euro zonoje padidëjo daugiau nei 30%, JAV – 50%, o Didþiojoje Britanijoje – 115%. Vëlesniais metais nekilnojamojo turto kainø augimo tendencijos atsirado ir naujose ES narëse. 2005 m. Latvijoje padidëjo 55%, Lietuvoje – 40%, Estijoje – 28%, Danijoje – 22%, Ispanijoje – 18%, Prancûzijoje – 17%, Jungtinëje Karalystëje – 14% ir t. t. Svyravimai bûsto rinkoje jau nieko nestebina, taèiau paskutinis kilimo laikotarpis yra iðskirtinis. Kainø augimo mastai, trukmë ir tai, kiek ðaliø palietë ði NT karðtligë, neturi istoriniø precedentø. Pirmà kartà per pastaruosius trisdeðimt metø NT kainos pastebimai atitrûko
Vieno m2 buto kainos vidurkis Vilniuje, Kaune ir Klaipëdoje (Lt/m2) Ðaltinis: UAB „Ober-Haus“ duomenys Senos statybos name gyvenamajame rajone Naujos statybos name gyvenamajame rajone Miesto centre
12
